ARVIOKIRJA - Investors House€¦ · uksia) ja annettu selvitys kiinteistössä suoritetuista merkittävistä kunno s-sapito - ja muuto stöistä. YHTIÖ Nimi Asunto Oy Tampereen

SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY

FINLAND PROPERTY ADVISORS LTD

ARVIOKIRJA

Neulaniementie 6, 70210 KUOPIO

Puh. 044 3636 191, www.tota.fi

Kotipaikka Kuopio, Y-tunnus 1799705-4

19.1.2018

ASUNTO OY TAMPEREEN LAMPIHONGISTO

Arviossa yksilöidyt asuinhuoneistot

Hongistonkuja 7, Likolammenkatu 3

33300 TAMPERE

Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy

2 (12)

19.1.2018

Kiinteistöarvio: Hongistonkuja 7, 33300 TAMPERE

KIINTEISTÖARVIO

TILAAJA Investors House Oyj

Toimitusjohtaja Petri Roininen

TARKOITUS Määrittää markkina-arvo myöhemmin yksilöidyille Asunto Oy Tampe-

reen Lampihongiston asuinhuoneistoille.

Arvio on päivitys 30.6.2016 laadittuun arviokirjaan.

Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä velatonta kauppahintaa, joka kohteesta oli-

si saatavissa arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella kaupalla.

Kaupantekoa (arviointihetkeä) on oletettu edeltäneen kohteen luonne ja markkinatilanne

huomioon ottaen riittävän pitkäaikainen ja tehokas markkinointi. Ostajatahojen subjektii-

visia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tar-

koittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja yms. vastuita ole vähennetty. Arvonlisävero-

järjestelmän mahdollisia taloudellisia vaikutuksia ei myöskään ole otettu huomioon.

KÄYTTÖTARKOITUS IFRS-tilinpäätös

KOHTEEN YKSILÖINTI

Sijainti Asuinkiinteistö sijaitsee noin 10 kilometriä Tampereen ydinkeskustasta

Nokian suuntaan.

Osoite Hongistonkuja 7, 33300 TAMPERE


3 (12)

19.1.2018


KIINTEISTÖ

Kunta Tampere (837)

Kaupunginosa Villilä (228)

Kortteli 3601

Tontti 4

Kiinteistötunnus 837-228-3601-4

Pinta-ala 10 231 m2

Omistaja Asunto Oy Tampereen Lampihongisto (lainhuuto 19.2.1997)

Rasitteet Kiinteistörekisteriotteen 17.9.2013 mukaan kiinteistöön ei kohdistu rasit-

teita, käyttöoikeuksia eikä käyttörajoituksia.

Osuudet yhteisiin Kiinteistöllä ei ole osuutta yhteisiin maa- ja vesialueisiin.

Rasitukset Rasitustodistuksen 17.9.2013 mukaan kiinteistöä rasittavat kiinnitykset,

joiden määrä ilmenee arviokirjan (24.9.2013) liitteenä olevasta rasitusto-

distuksesta.

Kiinteistö kartalla

ASEMAKAAVA

Kortteli 3601

Tontti 4

Vahvistettu 10.8.1970

Tonttijako 8.3.1971

Kaavamerkintä AR (Rivitalojen ja muiden kytkettyjen rakennusten korttelialue)

Asemakaavamääräykset Rakentaa saa kahteen kerrokseen.

Tontille on sijoitettava vähintään yksi autopaikka ja 10 m2 vapaata yhte-

näistä pihatilaa kutakin asuntoa kohti.

Kaavan tonttitehokkuus e 0,45

Rakennusoikeus 4 604 k-m2

Käytetty rakennusoikeus 4 595 k-m2

PIHA-ALUE

Tontti Talot on rakennettu tontin reunamille. Tontin keskelle jää sisäpiha-alue.

Pinnoite Kulkuväylät ovat asfaltoidut, muutoin piha-alueella on laatoitusta, nur-

mikkoa ja istutuksia.


4 (12)

19.1.2018


Oleskelu- ja leikkitilaa piha-alueella

MAAPERÄN SAASTUMINEN

Maaperän saastuminen Arviota laadittaessa ei ole ilmennyt seikkoja, joiden perusteella olisi syy-

tä epäillä maaperän saastumista.

Varaus Arviota laadittaessa on oletettu, ettei tontin maaperä ole saastunut.

RAKENNUKSET

Rakennukset Tontilla sijaitsee viisi paritaloa, luhtitalo, kolme kytkettyä paritaloa ja

kolme rivitaloa. Rakennukset ovat kaksikerroksisia. Luhtitalossa on kel-

larikerros, jossa on yhteisiä (pesutupa, kerhohuone, väestösuoja) ja tek-

nisiä tiloja.

PARITALORAKENNUKSET A (5 RAKENNUSTA)

Rakennusvuosi 1997

Kerrosala 193 k-m2 x 5 yht. 965 k-m

2 (Tampereen kaupungin rakennusvalvonta)

Kokonaisala 193 m2 x 5 yht. 965 m

2 (kiinteistöverotieto)

Tilavuus 660 m3 x 5 yht. 3 300 m

3 (Tampereen kaupungin rakennusvalvonta)

Huoneistoala 830 m2 (yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmän mukainen huoneistoala)

Paritalorakennukset (viisi rakennusta)


5 (12)

19.1.2018


LUHTITALORAKENNUS B (KERROSTALO)

Rakennusvuosi 1997

Kerrosala 1 233 k-m2 (Tampereen kaupungin rakennusvalvonta)

Kokonaisala 1 419 m2 (kiinteistöverotieto)

Tilavuus 4 280 m3 (Tampereen kaupungin rakennusvalvonta)

Huoneistoala 1 059,5 m2 (yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmän mukainen huoneisto-

ala)

Luhtitalo

RIVITALORAKENNUS C (KYTKETYT PARITALOT)

Rakennusvuosi 1997

Kerrosala 662 k-m2 (Tampereen kaupungin rakennusvalvonta)

Kokonaisala 662 m2 (kiinteistöverotieto)


Huoneistoala 582,6 m2 (yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmän mukainen huoneistoala)

Kytketyt paritalot


6 (12)

19.1.2018


RIVITALORAKENNUS D

Rakennusvuosi 1997





D-talo

RIVITALORAKENNUS E

Rakennusvuosi 1997





E-talo


7 (12)

19.1.2018


RIVITALORAKENNUS F

Rakennusvuosi 1997





F-talo

RAKENTEET

Alapohja Maanvarainen teräsbetonilaatta

Kantava runko Tehdasvalmisteiset puurunkoiset suurelementit, kellarillisissa rakennuk-

sissa ja luhtitalossa betonielementit

Välipohjat, yläpohjat Puupalkkirunkoisia välipohjaelementtejä tai ontelolaattoja, yläpohjat

puisista kattoristikoista ja luhtitaloissa ontelolaatoista

Vesikatto Pulpettikatto, harjakatto, huopakate

Julkisivut Vaakalaudoitus ja vaneri

VARUSTUS

Vesi ja viemäri Kiinteistö on liitetty Tampereen kaupungin vesi- ja viemärijohtoverkos-

toon.

Lämmitys Sähkö, osin varaava

Ilmastointi Rakennuksessa on koneellinen poistoilmanvaihto (korvausilmaventtiilit

ikkunakarmeissa)

MUUT RAKENNUKSET

Jätekatos, joka on pulpettikattoinen ja puurakenteinen.


8 (12)

19.1.2018


RAKENNUKSET YHTEENSÄ

Rakennus Huoneistoala Kerrosala Kokonaisala Tilavuus

Paritalot A 830 965 965 3 300

Luhtitalo B 1 059,5 1 233 1 419 4 280

Rivitalo C 582,6 662 662 2 040

Rivitalo D 648 747 932 2 930

Rivitalo E 374 421 647 2 000

Rivitalo F 498 567 567 1 960

Yhteensä 3 992,1 4 595 5 192 16 510

KUNTO

Rakennusten kunto Vuonna 1997 valmistuneista rakennuksista ei ole tehty kuntoarviota. Ta-

vanomaisista vuosikorjauksista on huolehdittu ja rakennukset ovat hy-

vässä – tyydyttävässä kunnossa. Isännöitsijäntodistuksen liitteenä ole-

vassa kunnossapitotarveselvityksessä on arvioitu kunnossapitotarve seu-

raavan viiden vuoden aikana (tulossa lähinnä tavanomaisia vuosikorja-

uksia) ja annettu selvitys kiinteistössä suoritetuista merkittävistä kunnos-

sapito- ja muutostöistä.

YHTIÖ

Nimi Asunto Oy Tampereen Lampihongisto

53 osakashallinnassa olevaa asuinhuoneistoa. Huoneistojen pinta-ala on

yhteensä 3 992,1 m2.

Y-tunnus 1066836-2

Omistus Investors House Oyj omistaa kaikki 53 asuinhuoneistoa. Huoneistojen

pinta-ala on yhteensä 3 922,1 m2. Omistusosuus 100 %.

Huoneistot Arvion kohteena ovat seuraavat 53 asuinhuoneistoa:

Tyyppi kpl Pinta-ala m2 yht. m

2

Yksiö 3 34, 5- 42,5 111,5

Kaksio 6 48,5 291,0

Kolmio 18 72,0 - 73,0 1 305,0

Neliö 16 83,0 1 328,0

Viisiö 10 93,5 - 97,1 956,6

Yhteensä 53 75,3 3 992,1

HOITOKULUT

Tilinpäätös 2016 Kiinteistön hoitokulut olivat vuonna 2016 yhteensä 121 055,09 euroa

(2,53 €/m2/kk yhtiöjärjestyksen mukaisille neliöille jyvitettynä). Kiinteis-

töyhtiön tuotoissa oli hoitovastikkeiden lisäksi käyttökorvauksia yhteen-

sä 6 672,21 euroa. Hoitokulutaso on alhainen, koska sähkölämmityksestä

johtuen asukkaat maksavat itse lämmityskulunsa. Vuoden 2016 budjetti

oli 147 318 euroa.

Tilastokeskuksen mukaan rivitaloasunto-osakeyhtiöiden hoitokulut oli-

vat vuonna 2016 keskimäärin 3,42 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa.

Asunnot Arvion kohteen asunnot ovat vuokrakäytössä ja niiden pinnoitteiden

kunto vaihtelee. Yleisesti asunnot ovat hyvässä - tyydyttävässä kunnos-

sa.


9 (12)

19.1.2018


Pääosa huoneistoista on kahdessa tasossa.

Keittiö

KATSELMUS Jorma Muhojoki on tutustunut kiinteistöön 12.9.2013. Kohdetta esitteli

isännöitsijä Raimo Jarva. Arvion päivityksen yhteydessä ei ole tehty eril-

listä katselmusta paikan päällä.

TIEDOT Tiedot kohteesta on saatu arviokirjan liitteenä olevista asiapapereista,

Tampereen kaupungin viranomaisilta, isännöitsijä Raimo Jarvalta ja ar-

vion tilaajan edustajilta.


10 (12)

19.1.2018


MARKKINATILANNE

Kasvukeskuksissa asuinkerrostalojen ja rivitalojen markkinatilanne on

varsin vakaa. Vuokralaisia on hyvin saatavissa ja suuria riskejä tulevai-

suudessa ei ole nähtävissä.

Kauppahavainnot Arvion kohde sijaitsee postinumeroalueella 33300.

Tarkastelemme vertailukauppoina erityisesti 1993-2003 valmistuneissa

rivitaloissa kokoluokassaan laadullisesti ja alueellisesti lähinnä vastaa-

vista huoneistoista tehtyjä kauppoja viimeisen kahden vuoden ajalta.

Tiedot on kerätty KVKL hintaseurantapalvelusta 19.1.2018.

Kauppahavainnoista ei voi suoraan johtaa yksittäisen asunnon tai asunto-

osakeyhtiön asuntojen hintatasoa. Julkisten tietojen lisäksi käytössämme

on luotettavien yhteistyökumppaneidemme ei julkisia tietoja.

Vertailukaupat ovat laadukkaammista kohteista, kuin arvion kohteen

huoneistot, joten niiden perusteella ei voi suoraan päätellä arvion koh-

teen huoneistojen markkina-arvoa.

Arvion kohde Arvioitavissa paritaloissa, luhtitalossa ja rivitaloissa on yhteensä

53 asuntoa. Asuntojen keskipinta-ala on peräti 75,3 m2.

Arvion kohteen asunnot ovat kohtuullisessa kunnossa ottaen huomioon,

että ne ovat vuokrakäytössä.


11 (12)

19.1.2018


ARVIOINTI

ARVIOLAUSUNTO Arviolausunto on luottamuksellinen arvioijan ja tilaajan kesken eikä ar-

vioija voi hyväksyä mitään vastuuta kolmannen osapuolen luottamukses-

ta lausuntoon. Arviolausuntoa ei saa julkaista kokonaan tai osittain tai

tehdä viittauksia siihen tai sen sisältämiin arvioinnin lukuihin, arvioijan

nimeen tai ammatillisiin sidonnaisuuksiin ilman arvioijan kirjallista

suostumusta (IVS).

ARVIOINNIN PERUSTEET

Arviointi on suoritettu Kansainvälisen arviointistandardin (IVS) mukai-

sesti.

Kohteen markkina-arvon määrityksen perusteena on käytetty käytös-

sämme olevia vertailuhinta- ja vuokratietoja. Arvioinnissa on lisäksi

hyödynnetty kiinteistönvälitystoiminnassamme saamaamme markkina-

tietoa.

Markkina-arvo Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä velatonta kauppahintaa,

joka kohteesta olisi saatavissa arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella

kaupalla. Kaupantekoa (arviointihetkeä) on oletettu edeltäneen kohteen

luonne ja markkinatilanne huomioon ottaen riittävän pitkäaikainen ja te-

hokas markkinointi. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen

suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei

mahdollisia yhtiövelkoja yms. vastuita ole vähennetty.

Markkina-arvona lausutaan huoneistojen yhteenlaskettu arvo. Koko-

naisarvon korjausta ei tehdä.

Arviointi kauppa-arvomenetelmällä

Kauppa-arvomenetelmässä arvioitavia huoneistoja verrataan vastaavan

tyyppisien huoneistojen toteutuneisiin kauppoihin ottaen huomioon, että

ne ovat ennen myyntiä olleet vuokrakäytössä.

Arvioimme huoneistojen markkina-arvoksi noin:

Tyyppi Huoneisto m2 Kpl Yht., m

2 €/hsto €/hsto Summa Summa

1h+k+s 34,5 2 69,0 77 000 82 000 154 000 164 000

1h+k+s 42,5 1 42,5 89 000 94 000 89 000 94 000

2h+k+s 48,5 6 291,0 97 000 102 000 582 000 612 000

3h+k+s 72,0 9 648,0 128 000 133 000 1 152 000 1 197 000

3h+k+s 73,0 9 657,0 128 000 133 000 1 152 000 1 197 000

4h+k+s 83,0 16 1 328,0 138 000 143 000 2 208 000 2 288 000

5h+k+s 93,5 4 374,0 148 000 153 000 592 000 612 000

5h+k+s 97,1 6 582,6 153 000 158 000 918 000 948 000

75,3 53 3 992,1 6 847 000 7 112 000

Arvioitavien asuinhuoneistojen markkina-arvojen summa-arvo on noin

6,8 – 7,1 miljoonaa euroa.

ARVIOINNIN TARKKUUS

Arvion tarkkuus on +/- 0,5 miljoonaa euroa.

Huoneistokohtaiset markkina-arvot on arvioitu huoneistojen summa-

arvon määrittämistä varten. Huoneistoja yksittäin myytäessä on ne syytä

arvioida yksittäin ottaen huomioon mm. sijainti yhtiön rakennuksissa ja

muut laadulliset tekijät.


12 (12)

19.1.2018


MARKKINA-ARVO

Edellä olevan perusteella arvioimme kohteen (Edellä yksilöidyt Asunto

Oy Tampereen Lampihongiston asuinhuoneistot) velattomaksi markkina-

arvoksi 31.12.2017 suuruusluokkaa 7 100 000 (seitsemän miljoonaa sa-

tatuhatta) euroa.

Kuopio 19.1.2018


Jorma Muhojoki

Diplomi-insinööri, LKV

Keskuskauppakamarin hyväksymä

kiinteistönarvioitsija (KHK) ja

Auktorisoitu kiinteistöarvioija

(AKA) yleisauktorisoitu

LIITTEET arvion tekijän tiedot

yhtiöjärjestys


FINLAND PROPERTY ADVISORS LTD

HENKILÖTIEDOT

JORMA MUHOJOKI

KOULUTUS Diplomi-insinööri 1993

(pääaineena kiinteistöjen arviointi)

Diplomityö: Uusi kiinteistöverojärjestelmä ja siihen

liittyvä kiinteistöjen arviointi (Kiinteistöopin ja

talousoikeuden julkaisuja, B62)

LKV-tutkinto 1996

Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA),

yleisauktorisoitu 1998

Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija

(KHK) 2010

Jatkokoulutusta vuosittain Kiinteistöalan Koulutus-

keskuksen ja Keskuskauppakamarin järjestämillä

seminaareilla ja kursseilla

Herkeämätön yhteydenpito arviointeja päätyönään

tekeviin kollegoihin koko Suomessa

TYÖKOKEMUS Helsinki 1993 – 1997, Kuopio 1997 -

1993 - 1995 Huoneistokeskus Oy, Kaupallisteollinen

osasto

1995 - 1997 Huoneistomarkkinointi Oy, arviointi

1997 - 2003 Catella Property Oy, arviointi

2003 - Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy, toimitusjohtaja

TYÖTEHTÄVIÄ Yli 1000 laajaa erillistä arviokirjaa,

vuokratasolausuntoa ja portfolioarviota pääosin Itä- ja

Keski-Suomessa sekä pääkaupunkiseudulla

Osallistuminen useisiin laajoihin koko maan kattaviin

portfolioarvioihin (useita satoja kiinteistöjä)

Kiinteistöjen haltuunottoprojektit (n. 150 kpl) koko

Suomen alueella ja osallistuminen useisiin laajoihin

kiinteistöjen kehittämishankkeisiin

Vaativat myynti- ja vuokrauskohteet, markkinaselvitykset,

analyysit, tutkimukset, lehtiartikkelit

YHTEYSTIEDOT Toimitusjohtaja Jorma Muhojoki


Neulaniementie 6, 70210 KUOPIO

044 3636 191 [email protected]

www.tota.fi

ESIMERKKEJÄ ARVIOINTIKOHTEISTA Liike Teollisuus

Kauppakeskukset Teollisuuskompleksit

Marketit Konepajat

Liikehuoneistot Painotalot

Liikenneasemat Teollisuusrakennukset

Hotellit Pienteollisuusrakennukset

Kylpylät Kaivosalueet

Hiihtokeskukset Saneerauskohteet

Lomakylät

Toimisto Maa-alueet

Toimistorakennukset Rakennusoikeus

Toimistohuoneistot Tontit

Raakamaa

Taimitarhat

Erityiskohteet Asuin

Luolastot Asuinkerrostalot

Turkistarhat Hoivakodit

Suojelukohteet Uusiokäyttö

Erityisarvokohteet Sairaalat

(kuten Puijon torni)

Yksityinen

Metsä-, pelto-, ranta-arvoja

sekä rakennusten arvonmääritykset

Muu vaativa kohde

TOIMEKSIANTAJAT Pörssiyhtiöt, teollisuusyritykset, pienyritykset, asianajajat,

pankit, vakuutuslaitokset, kunnat, kuntainliitot, valtio,

säätiöt, yksityishenkilöt, ulkomaiset tahot

YHTEISTYÖKUMPPANIT Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy on Suomen

Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n yhteisöjäsen.

In English

Jorma Muhojoki

Chief Executive, M.Sc. (Tech)

Authorized Real Estate Valuer (AKA)

Authorized Real Estate Agent (LKV)

These two titles are under supervision of Finland Central

Chamber of Commerce

Documents

ARVIOKIRJA - Investors House€¦ · uksia) ja annettu selvitys kiinteistössä suoritetuista merkittävistä kunno s-sapito - ja muuto stöistä. YHTIÖ Nimi Asunto Oy Tampereen