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As cinco dimensões do investimento para geração As cinco dimensões do investimento para geração de renda mensal de longo prazo no Brasilde renda mensal de longo prazo no Brasil
VI Seminário da LARES Escola Politécnica - USP - Cidade Universitária - Edf. Administração
São Paulo – Brasil / 16-17 de novembro de 2006
Marcelo Vespoli TakaokaProf. Dr. João da Rocha Lima Jr.Escola Politécnica da USP
Econômica – Risco – Utilidade – Conhecimento – Tempo
ObjetivoObjetivo
Complementar a análise sobre o Complementar a análise sobre o comportamento da demanda por investimentos comportamento da demanda por investimentos de longo prazo no Brasil. São levados em de longo prazo no Brasil. São levados em consideração os fatores consideração os fatores econômicos (macro e econômicos (macro e micro), os riscos, a utilidade, o tempo (prazos e micro), os riscos, a utilidade, o tempo (prazos e intervalos). Também fazemos uma reflexão intervalos). Também fazemos uma reflexão sobre o conhecimentosobre o conhecimento que os potenciais que os potenciais investidores têm ao tomarem uma decisão investidores têm ao tomarem uma decisão sobre que tipo de ativo será adquirido. sobre que tipo de ativo será adquirido.
JustificativaJustificativa
A decisão de investimento não é baseada apenas A decisão de investimento não é baseada apenas no binômio no binômio risco-retorno.risco-retorno. É necessário É necessário compreender o comportamento do investidor.compreender o comportamento do investidor.
Há outros fatores que devem ser considerados. A Há outros fatores que devem ser considerados. A “Teoria da Utilidade Marginal” é um fator “Teoria da Utilidade Marginal” é um fator explicativo. No entanto, faltam duas outras explicativo. No entanto, faltam duas outras dimensões que são importantes para a melhor dimensões que são importantes para a melhor compreensão sobre o comportamento do compreensão sobre o comportamento do investidor.investidor.
Importância do temaImportância do tema
Com a tendência de queda nos juros de curto Com a tendência de queda nos juros de curto prazo, e com a necessidade de geração de prazo, e com a necessidade de geração de renda de longo prazo há uma necessidade renda de longo prazo há uma necessidade premente de geração de renda estável e premente de geração de renda estável e homogênea.homogênea.
Principais ConclusõesPrincipais Conclusões
O valor dos ativos imobiliários dependeO valor dos ativos imobiliários depende::
do conhecimento individual do investidor sobre do conhecimento individual do investidor sobre investimentos de longo prazoinvestimentos de longo prazo
da oportunidade de investimento em relação às ofertas da oportunidade de investimento em relação às ofertas existentes para a geração de riqueza ou rendaexistentes para a geração de riqueza ou renda
da importância da renda para o investidor (utilidade)da importância da renda para o investidor (utilidade) do tempo (prazos, intervalos)do tempo (prazos, intervalos) e do risco percebido pelo investidore do risco percebido pelo investidor
riscoeconômica
utilidade
tempo
As cinco dimensões do investimentoAs cinco dimensões do investimento
conhecimento
As cinco dimensões do investimento - UtilidadeAs cinco dimensões do investimento - Utilidade
tempo
desejosnecessidades
aspirações
sociedadeRenda / Riqueza
Segurança
Conhecimento
Prazo / intervalos
As cinco dimensões do investimento - EconômicaAs cinco dimensões do investimento - Econômica
tempo
resultadoinvestimento
rentabilidade
homogeneidade
Segurança
Finalidade
Percepção de oportunidade
Prazo / intervalos
As cinco dimensões do investimento - RiscoAs cinco dimensões do investimento - Risco
tempo
sociaiseconômicos
ambientais
sensibilidadePerda econômica ou de função
ou falta de conhecimento
Prazo / intervalos
As cinco dimensões do investimento - ConhecimentoAs cinco dimensões do investimento - Conhecimento
tempo
percepçãoeducação
informação
compreensãoTempo
Econômica
Riscos
Utilidade
Infra-estrutura comunicação
As cinco dimensões do investimento - TempoAs cinco dimensões do investimento - Tempo
tempo
prazoinício
intervalo
constânciaPayback
Riscos
oportunidades
Prognósticos
O Leilão das agênciasO Leilão das agências
Caso ICaso I
Bases do LeilãoBases do Leilão
BancoABN
Real Bradesco ItaúSantander
Banespa Unibanco
Prazo de locação (anos) 10 20 20 10 10
Garantia de locação (anos) 5 10 10 5 5
Desconto para pagto a vista 10% 5% 5% 15% 10%
Índice de correção anual IGP-M, FGV
% sobre o valor da arrematação (comissão) pago ao leiloeiro pelo
comprador 5% - 5% 5% 5%
Resultados das rentabilidades e das taxas de retornos Resultados das rentabilidades e das taxas de retornos
Data Imóvel Rentabilidade TIR
Aluguel / Lance Min.
Aluguel /Invest.
(%am) (%am) (%am)
1 19/6/2002 13 1,05% 0,69% 0,57%
2 19/6/2002 14 1,16% 0,80% 0,68%
3 19/6/2002 17 1,13% 0,83% 0,70%
... ... ... ... ... ...
167 25/11/2002 32 1,10% 1,12% 0,97%
168 25/11/2002 34 1,26% 1,13% 0,99%
169 25/11/2002 35 1,10% 1,16% 1,01%
Média 1,21% 0,93% 0,79%
Média (%aa) 15,5% 11,72% 9,96%
Distribuição da rentabilidade (Aluguel / Inv.) nas 169 agênciasDistribuição da rentabilidade (Aluguel / Inv.) nas 169 agências
Gráfico da Rentabilidade ("yield" ) (aluguel proposto/investimento)
0,00%
0,20%
0,40%
0,60%
0,80%
1,00%
1,20%
1,40%
1,60%
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180
amostra
%aa
24/5/2002
13/6/2002
3/7/2002
23/7/2002
12/8/2002
1/9/2002
21/9/2002
11/10/2002
31/10/2002
20/11/2002
10/12/2002
Dat
a
Amostra Média Média - Desvio Média + Desvio data
Rentabilidade dos ativos imobiliários e taxas financeirasRentabilidade dos ativos imobiliários e taxas financeiras
Rentabilidade e Taxas
0,00%
0,20%
0,40%
0,60%
0,80%
1,00%
1,20%
1,40%
1,60%
1,80%
jun/02 jul/02 ago/02 set/02 out/02 nov/02
%am
Mês
169 Imoveis+ FIIEAB Poupança CDI
ConclusõesConclusões
Rentabilidade > Individualidade >0,8% ~ 1,1% amRentabilidade > Individualidade >0,8% ~ 1,1% am
Rentabilidade próxima à da poupançaRentabilidade próxima à da poupança
Crença na queda da taxa de jurosCrença na queda da taxa de juros
Busca de segurança para o investimentoBusca de segurança para o investimento
Percepção quanto à escassezPercepção quanto à escassez
Geração de Renda para atender necessidades, desejos e Geração de Renda para atender necessidades, desejos e aspirações do investidoraspirações do investidor
ConclusõesConclusões
Investidores do mercado imobiliário entendem que o Investidores do mercado imobiliário entendem que o investimento em imóveis tem caráter conservador e, investimento em imóveis tem caráter conservador e, portanto, estão dispostos a investir para assegurar uma portanto, estão dispostos a investir para assegurar uma renda de longo prazo e taxas de remuneração do capital renda de longo prazo e taxas de remuneração do capital mais baixas em relação às taxas oferecidas por outros mais baixas em relação às taxas oferecidas por outros ativos.ativos.
Tratar o investimento em imóveis como se fossem Tratar o investimento em imóveis como se fossem aplicações de curto prazo é um erro. Empresários, aplicações de curto prazo é um erro. Empresários, instituições financeiras e investidores que pensam de instituições financeiras e investidores que pensam de modo idêntico, são induzidos a incorrer em perdas.modo idêntico, são induzidos a incorrer em perdas.
Fundo de Investimento Imobiliário Fundo de Investimento Imobiliário Almirante BarrosoAlmirante Barroso
Caso IICaso II
O FIIEAB – Oportunidade de geração de Renda / RiquezaO FIIEAB – Oportunidade de geração de Renda / Riqueza Rentabilidade e Taxas
0,50%
0,70%
0,90%
1,10%
1,30%
1,50%
1,70%
1,90%
2,10%
meses
% a
m
Ativos Imobiliários CDI Poupança Linear (Ativos Imobiliários)
Rendimento das agências leiloadas
Rendimento do FIIEAB
ConclusõesConclusões
O fato de o fundo ter uma correlação negativa com as taxas de O fato de o fundo ter uma correlação negativa com as taxas de curto prazo (CDI) pode ser interessante para a formação de curto prazo (CDI) pode ser interessante para a formação de carteiras mais eficientes.carteiras mais eficientes.
O FIIEAB é um fundo de investimento imobiliário de longo O FIIEAB é um fundo de investimento imobiliário de longo prazo de maturação e, portanto, ideal para investidores prazo de maturação e, portanto, ideal para investidores institucionais e pessoas físicas que desejam obter renda a institucionais e pessoas físicas que desejam obter renda a longo prazo.longo prazo.
O FIIEABO FIIEABPreço de Mercado e Rentabilidade das Cotas do FIIEAB
0,0
200,0
400,0
600,0
800,0
1.000,0
1.200,0
1.400,0
abr-
03
jun-
03
ago-
03
out-
03
dez-
03
fev-
04
abr-
04
jun-
04
ago-
04
out-
04
dez-
04
fev-
05
abr-
05
jun-
05
ago-
05
out-
05
dez-
05
fev-
06
meses
Pre
ço d
e M
erca
do
(R
$)
0,0%
0,2%
0,4%
0,6%
0,8%
1,0%
1,2%
1,4%
Ren
tab
ilid
ade
(%)
Preço de Mercado (R$) Rendimento (R$)
ConclusõesConclusões
Utilidade da Renda > renda mensal significativaUtilidade da Renda > renda mensal significativa Sensação de escassez no “valuation” e na decisão de Sensação de escassez no “valuation” e na decisão de
investir investir
A rentabilidade de ativos de base imobiliária deve flutuar, A rentabilidade de ativos de base imobiliária deve flutuar, em média, entre a remuneração ofertada pela caderneta de em média, entre a remuneração ofertada pela caderneta de poupança e a taxa do CDI, de acordo com oferta, a liquidez poupança e a taxa do CDI, de acordo com oferta, a liquidez desses ativos, a sensação de escassez e a qualidade do desses ativos, a sensação de escassez e a qualidade do produto imobiliário.produto imobiliário.
Formação de Carteira de Poupança para Formação de Carteira de Poupança para Complemento de Renda Mensal no BrasilComplemento de Renda Mensal no Brasil
Caso IIICaso III
Co-autor Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr.Co-autor Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr.
PremissasPremissas
Período da análise: janeiro de 1995 a setembro de 2005Período da análise: janeiro de 1995 a setembro de 2005
Rentabilidade de 1,13% am (14,38% aa)Rentabilidade de 1,13% am (14,38% aa)
Correção anual da locaçãoCorreção anual da locação
Isenção de IR para FII (mais de 50 inv./ com <10% das cotas)Isenção de IR para FII (mais de 50 inv./ com <10% das cotas) 15% de IR para ações15% de IR para ações A alíquota inicia em 22,5% para se estabilizar em 15% a partir A alíquota inicia em 22,5% para se estabilizar em 15% a partir
do terceiro ano de aplicação, para o CDIdo terceiro ano de aplicação, para o CDI
Saldo dos diferentes Portfólios (R$ nominais)Saldo dos diferentes Portfólios (R$ nominais)
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000Jan-9
5
Jan-9
6
Jan-9
7
Jan-9
8
Jan-9
9
Jan-0
0
Jan-0
1
Jan-0
2
Jan-0
3
Jan-0
4
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5
Set-
05
Portfolio Imobiliário Portfolio Imobiliário em FII Portfolio CDI Portfolio Bovespa Caderneta de Poupança
Saldo dos diferentes Portfólios (R$ da Base)Saldo dos diferentes Portfólios (R$ da Base)
0
200
400
600
800
1000
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1400
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2000Jan-9
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6
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7
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8
Jan-9
9
Jan-0
0
Jan-0
1
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2
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3
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4
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5
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05
Portfolio Imobiliário Portfolio Imobiliário em FII Portfolio CDI Portfolio Bovespa Caderneta de Poupança
Conclusão – SecuritizaçãoConclusão – Securitização O valor da cota do ativo de base imobiliária depende:O valor da cota do ativo de base imobiliária depende:
do prazo e intervalo de pagamento da rendado prazo e intervalo de pagamento da renda da rentabilidade oferecidada rentabilidade oferecida da liquidez das cotas do ativoda liquidez das cotas do ativo das taxas da poupança e do CDIdas taxas da poupança e do CDI dos impostos cobradosdos impostos cobrados da capacidade de investimento dos poupadoresda capacidade de investimento dos poupadores da utilidade para a renda geradada utilidade para a renda gerada da percepção do investidor sobre:da percepção do investidor sobre:
sua governançasua governança seus sistemas de gestão e controlesseus sistemas de gestão e controles da percepção de segurança e solidez do ativoda percepção de segurança e solidez do ativo
e da escassez e oportunidade do investimentoe da escassez e oportunidade do investimento
econômica
utilidade
risco
tempo
conhecimento
conhecimento
