AS L C · 2017. 9. 1. · SI por lámina (UF) 4.240 848 12.623 Rescates Registran No Registra Original Serie A B C Saldo Insoluto (UF ... SI por lámina (UF) 5.000 1.000 5.000 Rescate

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INFORME DE CLASIFICACION - SEPTIEMBRE 2017

Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate. www.feller-rate.com

Ago. 2016 Ago. 2017

Serie A y B B/CW Neg C

Serie C (Sub) C C * Detalle de clasificaciones en Anexo

Estructura

Títulos Bonos de securitización

Emisor Fintesa Securitizadora S.A.

Fecha escritura de emisión 4 de Julio de 2002

Monto de emisión Original Residual

Serie A (UF) 275.000 148.391

Serie B (UF) 74.000 32.222

Serie C (UF) 70.000 172.570

Total (UF) 419.000 353.183

Plazo (años) 22,75 7,75

Pagos Trimestrales

Tasa de interés bonos 6,2%

Original Residual

Contratos de leasing (Nº) 381 166

Valor par (UF) 317.921 128.798

Tasa de interés activos 9,9%

Otros Activos* (UF) 40.641

Originador y Adm Primario BBVA Leasing Inmobiliario S.A.

Administrador Maestro Fintesa Securitizadora S.A. / ACFIN

Representante Tenedores Banco de Chile

*Caja operacional y no operacional al 30-06-2017

Indicadores Relevantes

Dic.15 Dic.16 Jun.17

Morosidad dinámica*

1 cuota morosa 13,0% 14,8% 16,3%

2 cuotas morosas 6,2% 7,1% 6,6%

3 cuotas morosas 2,3% 5,9% 5,4%

4 o más cuotas morosas 6,2% 1,2% 3,0%

Total morosos 27,7% 29,0% 31,3%

Incumplimiento potencial**

Mora mayor a 180 días 2,4% 0,5% 1,0%

Incumplimientos reales 17,8% 18,4% 18,4%

Total incumplimiento potencial 20,2% 18,9% 19,4%

Prepagos totales acumulados*** 37,2% 38,5% 39,3%

* Porcentaje respecto al nº de operaciones vigentes ** Porcentaje respecto al nº de operaciones iniciales de la cartera *** Porcentaje respecto al valor par inicial de la cartera

Relación de Activos (1) / Pasivos Senior

80%

85%

90%

95%

100%

105%

110%

dic.10 dic.11 dic.12 dic.13 Dic.14 Dic.15 Dic.16 Jun.17

(1) Incluye caja operacional , caja no operacional y viviendas en stock

FACTORES SUBYACENTES A LA CLASIFICACION

Analista: Andrea Huerta P. [email protected]

(562)2 757-0434

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INFORME DE CLASIFICACION – Septiembre 2017

INFORME DE CLASIFICACION Serie A y B C

Serie C (Sub) C


Morosidad controlada

Elevado nivel de incumplimientos

Pérdida de valor de las viviendas en niveles controlados, pero lenta gestión de recuperación

Elevados niveles históricos de prepago en relación a comparables

DESEMPEÑO DEL COLATERAL

Elevados niveles de prepago acumulados. En tanto, la morosidad se observa estable y acotada.

Resumen de cartera

Origen Actual

Número de operaciones vigentes 381 166

Saldo insoluto (UF) 317.921 128.798

Precio Pactado (UF) 923 845

Garantía promedio 992 910

Tasa de interés 10,3% 9,9%

Plazo residual promedio (meses ) 226 52

Saldo Insoluto/Garantía 93,1% 51,8%

Evolución Morosidad de la Cartera

Medida sobre nº operaciones vigentes

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

sep-02 oct-04 nov-06 dic-08 ene-11 feb-13 mar-15 abr-17

1 c.morosa 2 c.morosas

3 c. morosas 4 o + c.morosas

Total Morosos

Incumplimiento Potencial

Medido sobre nº operaciones iniciales

0%

5%

10%

15%

20%

25%


6 o + c. morosas Inc. Reales Inc. Potencial

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Serie C (Sub) C


Utilización de fondos no operacionales para prepago de bono senior, según lo regulado por el contrato de emisión

—

ADMINISTRACIÓN El comportamiento de los activos y los reportes sobre su monitoreo no reflejan fricciones operativas relevantes.

BBVA Leasing opera con los estándares del banco relacionado y está aprovechando la estructura de su matriz

Esta labor es ejercida por la securitizadora, bajo la asesoría de ACFIN

Prepagos voluntarios

0%

5%

10%

15%

20%

25%


6 o + c. morosas Inc. Reales Inc. Potencial

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Serie C (Sub) C


Para mayor detalle respecto a la metodología, proyecciones de flujo y sensibilizaciones vea Anexos.

PROYECCION FLUJO La cobertura proyectada de los cupones posteriores se sustenta en la liquidación anticipada de la cartera

Situación de Activos de Respaldo

Al 30 de Junio de 2017

Caja operacional ; 38.679

Caja no operacional; 1.962

Casas en stock; 8.976

Características de los bonos

Actual

Serie A B C

Saldo Insoluto (UF) 148.391 32.222 172.570

Tasa Emisión (%) 6,2% 6,2% 6,2%

Plazo (años) 7,75 7,75 7,75

Pagos Trimestrales Vencimiento

Número de títulos 35 38 14

SI por lámina (UF) 4.240 848 12.623

Rescates Registran No Registra

Original

Serie A B C

Saldo Insoluto (UF) 275.000 74.000 70.000

Tasa emisión (%) 6,2% 6,2% 6,2%

Plazo (años) 22,75 22,75 22,75

Pagos Trimestrales Vencimiento

Número de títulos 55 74 14

SI por lámina (UF) 5.000 1.000 5.000

Rescate anticipado Contemplan No Cont.

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INFORME DE CLASIFICACION


La metodología de Feller Rate considera un ajuste a la cartera de activos, de modo de reflejar sus pérdidas potenciales ante una eventual crisis económica. La magnitud de la crisis es mayor mientras más alta sea la clasificación de riesgo. Así, los supuestos correspondientes a un escenario AAA son más exigentes que para uno AA. A su vez, los asociados a un escenario AA son más exigentes que para un escenario A.

Para el seguimiento de los patrimonios separados, se contempla ajustes a la cartera y estimación de incumplimientos residuales, conforme a lo estimado para otorgar la clasificación inicial y los incumplimientos reales registrados a la fecha de corte. No obstante, si el desempeño histórico del portafolio no se ajusta a las proyecciones iniciales, los índices se modifican conforme al comportamiento registrado. La estimación de pérdidas depende del perfil promedio de las garantías asociadas a la cartera vigente.

Para cada revisión de los bonos de securitización, se proyectan los flujos de caja, considerando la información actualizada disponible y los cambios en las características de la cartera: saldos insolutos, relaciones deuda-garantía, comportamiento de morosidad y prepagos de los activos de respaldo; saldo en las cuentas de reservas; y saldo de los títulos de deuda.

La metodología requiere para bonos de securitización que los flujos proyectados de ingresos de los activos, netos de pérdidas y gastos, sean capaces de soportar en cada periodo, los egresos generados por el pago de los bonos. Esto debe cumplirse no sólo para los flujos estimados en condiciones normales, sino también para los esperados en condiciones de crisis, incluyendo situaciones de prepagos voluntarios.

Para las proyecciones de los flujos de caja de los activos se siguieron las etapas que a continuación se indican:

Se proyectaron los flujos esperados de arriendos y pagos de precio a partir de la fecha de corte. Para los flujos de pagos de precio se estimaron rentabilidades del fondo en AFV por categoría de riesgo, por lo que se supuso sobreplazos conforme a lo señalado en la ley de leasing habitacional;

Se calculó la cantidad de operaciones fallidas sobre la base de los supuestos. Luego, se aplicaron al flujo de caja estimado a partir del mes 13, en forma lineal y durante 36 meses.

Se estimaron las recuperaciones producto de la liquidación de las garantías asociadas a los activos fallidos a partir del mes 20.

Con el producto de los prepagos se realizaron sorteos de bonos o reinversión en activos, según lo establecido en el contrato de emisión.

Se obtuvo una proyección depurada de ingresos antes de gastos.

Se estimaron los diversos componentes de gastos para cada período: auditoría externa, representante de los tenedores de bonos, custodia de títulos, administración de activos y del patrimonio separado, clasificación de riesgo, y otros.

Se obtuvo un flujo de ingresos de la cartera de activos, neto de gastos.

Los flujos de ingresos ajustados a estos supuestos son los que Feller Rate ha considerado para las proyecciones de flujo de caja.

Sobre la base de sus tablas de desarrollo, se proyectaron los flujos de servicio de los bonos. Para verificar si la estructura de activos soporta el servicio de éstos, se compararon los flujos netos de cartera fallida y gastos de los activos y los flujos de los bonos y:

Se tomó en cuenta el saldo en la cuenta ingresos operacionales y en la cuenta de fondos acumulados de pagos extraordinarios a la fecha de corte.

Se obtuvieron, mes a mes, los excedentes o déficit del período;

Se proyectó el comportamiento del excedente acumulado o fondo de reserva sobre la base de: la reserva del período anterior, los excedentes del período y rescates permitidos, en conformidad con los resguardos establecidos en el contrato de emisión.

En general, para alcanzar una determinada clasificación, la estructura de activos y pasivos debe implicar que siempre se pueda cumplir con los resguardos del contrato de emisión. Esto es, en el caso específico de la emisión en análisis, que siempre la reserva debe ser no negativa.

Los flujos de caja resultantes se sensibilizaron ante distintas situaciones de prepagos voluntarios, caídas de contratos por morosidad, plazos y valores de recuperación de las viviendas y costos de reemplazo de prestadores de servicios ajustados a los de mercado, así como baja rentabilidad de las cuentas de ahorro metódico en AFV. Los procedimientos de sustitución de activos, rescate y sorteo de bonos contemplados en el contrato de emisión, aseguran aceptablemente el pago de los cupones restantes de las series senior en las condiciones pactadas, en los escenarios acordes con la clasificación asignada.

La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma.

La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Las clasificaciones de Feller Rate son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que ésta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados.

31.Ago. 2011 31.Ago.2012 30.Ago.2013 29.Ago.2014 31.Ago.2015 31.Ago.2016 31.Ago 2017

Serie A y B BBB BBB BBB BBB CW Negativo BB CW Negativo B CW Negativo C

Serie C C C C C C C C

Consideraciones metodológicas y de flujo de caja

Documents

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