Aula 14.2 - CPC 28 (Propriedades para Investimento) · Lista das Questões Apresentadas 26 4. Gabarito ... O CPC 28 nos fornece os seguintes exemplos de propriedades para ... (R3)

Aula 14.2 - CPC 28 (Propriedades para Investimento)

Detonando os CPCs - Pronunciamentos Contábeis Esquematizados, Resumidos eAnotados

Professor: Gilmar Possati

# Detonando os CPCs: Pronunciamentos Contábeis esquematizados, resumidos e anotados #

Aula 14.2

Prof. Gilmar Possati www.estrategiaconcursos.com.br 1 de 32

AULA 14.2: CPC 28 – Propriedade para Investimento

Sumário 1. Propriedade para Investimento 2 2. Resumo 25 3. Lista das Questões Apresentadas 26 4. Gabarito 32

01699177899


Aula 14.2


Pessoal, hoje vamos estudar mais um Pronunciamento Contábil: CPC 28 – Propriedade para Investimento Bons estudos! Gilmar Possati [email protected]

Curta a nossa página e fique ligado(a) em todas as nossas atividades. www.facebook.com.br/profgilmarpossati Inscreva-se no nosso canal no YouTube: Contabilizando e fique antenado(a) com muitas dicas, análises, questões comentadas, promoções e muito mais.

01699177899


Aula 14.2


Galera, o CPC 28 vem sendo alvo de várias exigências pelas diversas bancas! É um pronunciamento tranquilo que pode nos garantir preciosos pontos.

ASPECTOS INTRODUTÓRIOS

O CPC 28 estabelece o tratamento contábil de propriedades para investimento e respectivos requisitos de divulgação. Mas, afinal qual a definição de Propriedade para Investimento? Segundo o CPC 28, propriedade para investimento é a propriedade (terreno ou edifício – ou parte de edifício – ou ambos) mantida (pelo proprietário ou pelo arrendatário em arrendamento financeiro) para auferir aluguel ou para valorização do capital ou para ambas, e não para: a) uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas; ou b) venda no curso ordinário do negócio. Veja que propriedade para investimento é somente terreno ou edifício, ou ambos, para alugar ou simplesmente para valorizar. Logo, uma máquina ou qualquer outro ativo que não seja terreno ou edifício não pode ser considerado como uma propriedade para investimento. Veja que se a intenção da entidade é vender o terreno ou o edifício no curso normal dos negócios estamos diante de uma empresa imobiliária e, portanto, nesse caso não devemos classificar como investimento. Propriedades para investimento x propriedades ocupadas Segundo o CPC 28, as propriedades para investimento são mantidas para obter rendas ou para valorização do capital ou para ambas, e por isso classificadas no subgrupo Investimentos, dentro do Ativo Não

CPC 28 – Propriedade para Investimento

01699177899


Aula 14.2


Circulante. Por isso, uma propriedade para investimento gera fluxos de caixa altamente independentes dos outros ativos mantidos pela entidade. Isso distingue as propriedades para investimento de propriedades ocupadas pelos proprietários. A produção ou fornecimento de bens ou serviços (ou o uso de propriedades para finalidades administrativas) gera fluxos de caixa que são atribuíveis não apenas às propriedades, mas também a outros ativos usados no processo de produção ou de fornecimento. Veja como essa classificação da propriedade para investimento já foi explorada em prova!

1. (VUNESP/Assistente Contábil/CRO-SP/2015) As propriedades para investimento são mantidas pelo proprietário ou arrendatário para obtenção de rendas ou para valorização do capital ou para ambas, e por isso serão classificadas a) no ativo permanente. b) no grupo de investimentos, dentro do realizável a longo prazo. c) no subgrupo do imobilizado, dentro do ativo não circulante. d) no subgrupo investimentos, dentro do ativo não circulante. e) no subgrupo investimentos, dentro do ativo circulante.

Questão bem tranquila, não é mesmo? Conforme acabamos de estudar, as propriedades para investimento são mantidas para obter rendas ou para valorização do capital ou para ambas, e por isso classificadas no subgrupo Investimentos, dentro do Ativo Não Circulante. Gabarito: D O CPC 28 nos fornece os seguintes exemplos de propriedades para investimento:

Exemplos de propriedades para investimento Terrenos mantidos para valorização de capital a longo prazo e não para venda a curto prazo no curso ordinário dos negócios; Terrenos mantidos para futuro uso correntemente indeterminado (se a entidade não tiver determinado que usará o terreno como propriedade ocupada pelo proprietário ou para venda a curto prazo no curso ordinário do negócio, o terreno é considerado como mantido para valorização do capital); Edifício que seja propriedade da entidade (ou mantido pela entidade em arrendamento financeiro) e que seja arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais;

01699177899


Aula 14.2


Edifício que esteja desocupado, mas mantido para ser arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais; Propriedade que esteja sendo construída ou desenvolvida para futura utilização como propriedade para investimento.

O CPC destaca também itens que não são propriedades para investimento:

Exemplos de itens que não são propriedades para investimento Propriedade destinada à venda no decurso ordinário das atividades ou em vias de construção ou desenvolvimento para tal venda, como, por exemplo, propriedade adquirida exclusivamente com vista à alienação subsequente no futuro próximo ou para desenvolvimento e revenda; Propriedade em construção ou desenvolvimento por conta de terceiros; propriedade ocupada pelo proprietário, incluindo (entre outras coisas) propriedade mantida para uso futuro como propriedade ocupada pelo proprietário, propriedade mantida para desenvolvimento futuro e uso subsequente como propriedade ocupada pelo proprietário, propriedade ocupada por empregados (paguem ou não aluguéis a taxas de mercado) e propriedade ocupada pelo proprietário no aguardo de alienação; Propriedade que é arrendada a outra entidade sob arrendamento financeiro.

É claro que esses exemplos são explorados em prova. Vamos ver exemplos de questões que já exigiram isso.

2. (FBC/Exame de Suficiência CFC/Bacharel/2016.2) De acordo com a NBC TG 28 (R3) – PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO, NÃO é exemplo de propriedade para investimento: a) propriedade arrendada a outra entidade sob arrendamento financeiro. b) terreno mantido para futuro uso correntemente indeterminado. c) terreno mantido para valorização de capital a longo prazo. d) propriedade que esteja sendo construída ou desenvolvida para futura utilização como propriedade para investimento.

De todas as opções, apenas a opção “A” descreve um ativo que não deve ser classificado como propriedade para investimento, conforme vimos no quadro anterior. O arrendamento mercantil em essência se trata de uma venda a prazo. Logo, não se enquadra no conceito de propriedade para investimento. Gabarito: A

01699177899


Aula 14.2


3. (FBC/Exame de Suficiência CFC/Técnico/2013.1) Marque a opção que apresenta o exemplo de propriedade para investimento, segundo a NBC TG 28 - Propriedade para Investimento. a) Propriedade ocupada pelo proprietário no aguardo de alienação. b) Propriedade que é arrendada a outra entidade sob arrendamento financeiro. c) Terrenos destinados à venda no decurso ordinário das atividades ou em vias de construção ou desenvolvimento para tal venda. d) Terrenos mantidos para valorização de capital a longo prazo, e não para venda a curto prazo, no curso ordinário dos negócios.

Vamos analisar as opções. a. Errada. Se a propriedade está ocupada, ou seja, está em uso e aguardando ser alienada (vendida) não se enquadra no conceito de propriedade para investimento. b. Errada. Trata-se de um exemplo disposto no CPC 28 de item que não é propriedade para investimento. Perceba que o arrendamento mercantil em essência se trata de uma venda a prazo. Logo, não se enquadra no conceito de propriedade para investimento. c. Errada. Pessoal, se o terreno é destinado à venda, não se enquadra no conceito de propriedade para investimento. d. Certo. Esse é o primeiro exemplo descrito no CPC 28.

Gabarito: D 4. (ESAF/Auditor Fiscal da Receita Federal do Brasil/2012) A empresa Venus S.A., fabricante de peças para automóveis, adquiriu um terreno para aproveitar a valorização que o mercado aquecido está permitindo. A Venus também aluga o prédio lateral de sua fábrica para a Holding do Grupo ocupar com as suas atividades administrativas. Dessa forma, esses eventos devem ser contabilizados, respectivamente, como a) propriedades para investimento e arrendamento mercantil. b) imobilizado e imobilizado. c) propriedade para investimento e propriedade para investimento. d) investimento e propriedade para investimento. e) propriedade para investimento e imobilizado.

01699177899


Aula 14.2


O terreno adquirido para valorização se enquadra no conceito de propriedade para investimento. Já o aluguel do prédio da fábrica para ocupação (uso) com atividades administrativas da holding não se enquadra no conceito de propriedade para investimento e, portanto, esse prédio deve ser classificado no ativo imobilizado. Gabarito: E

5. (FCC/Analista Judiciário/Contadoria/TRF1/2011) Denomina-se propriedade para investimento a) o bem destinado à venda no decurso ordinário das atividades, ou em vias de construção ou desenvolvimento para tal venda. b) a propriedade adquirida exclusivamente com vista à alienação subsequente, no futuro próximo, ou para desenvolvimento e revenda. c) o bem em construção ou desenvolvimento por conta de terceiros. d) a propriedade que é arrendada a outra entidade sob arrendamento financeiro. e) o bem mantido para valorização de capital a longo prazo e não para venda a curto prazo no curso ordinário dos negócios.

Vamos analisar as opções. a. Errada. Trata-se do conceito de estoque e não de propriedade para investimento. b. Errada. Mais uma opção que se refere a estoques. c. Errada. Também se refere a estoques. d. Errada. O arrendamento mercantil financeiro em essência se trata de uma venda a prazo. Logo, não se enquadra no conceito de propriedade para investimento. e. Certo. Trata-se do correto conceito previsto no CPC 28. Gabarito: E Pessoal, uma dúvida bem recorrente nos fóruns de dúvidas dos nossos cursos é quanto aos imóveis para aluguel.

01699177899


Aula 14.2


Os imóveis para aluguel podem ser classificados tanto no imobilizado como em investimentos, a depender da finalidade desse aluguel. Será classificado no imobilizado (aplicação do CPC 27) quando o aluguel estiver relacionado às atividades fins da empresa (veja exemplo de questão exigida nesse sentido abaixo). Caso o aluguel não esteja relacionado com as atividades da empresa classificamos como investimentos (propriedade para investimento, aplicação do CPC 28).

Veja como o assunto já foi explorado!

6. (FCC/ISS-Recife/2014) Uma entidade adquiriu 10 apartamentos, em um prédio ao lado de sua fábrica, por R$ 500.000,00 cada. Esses apartamentos são alugados para funcionários da entidade que são originalmente, de fora do estado. No balanço Patrimonial dessa entidade , os apartamentos devem ser evidenciados no subgrupo. a) Ativo circulante b) ativo realizável a longo prazo c) investimentos

01699177899


Aula 14.2


d) Imobilizado; e) Patrimônio líquido

Nesse caso, como o aluguel é para funcionários que trabalham na empresa, devem ser classificados como ativo imobilizado. Veja que os funcionários são de fora do Estado e, portanto, trata-se de uma política da empresa necessária para o desenrolar das suas atividades, ou seja, os apartamentos são bens corpóreos destinados à manutenção das atividades da companhia ou exercidos com essa finalidade. Logo, devem ser classificados no imobilizado e não em investimentos. Gabarito: D Pessoal, sobre esse assunto gravamos um vídeo no âmbito do Projeto 200 Dicas Receita Federal. Confira o vídeo por meio do seguinte link: https://www.youtube.com/watch?v=3xiFK8K7auI&list=PL2s4IzJ_fRqPUD_NPzyRbM02m1YAugano&index=7 Ou entre no nosso canal do Youtube “Contabilizando” que você vai encontrar na playlist de dicas para a Receita Federal.

RECONHECIMENTO

Segundo o CPC 28, a propriedade para investimento deve ser reconhecida como ativo quando, e apenas quando: a) for provável que os benefícios econômicos futuros associados à propriedade para investimento fluirão para a entidade; e b) o custo da propriedade para investimento possa ser mensurado confiavelmente. Observe que esses são os mesmos requisitos exigidos para qualquer ativo. A norma apenas reforça o critério geral. O CPC 28 destaca que a entidade não reconhece no valor contábil da propriedade para investimento os custos de serviços diários da propriedade. Pelo contrário, esses custos são reconhecidos na demonstração do resultado quando incorridos. Os custos de serviços diários são basicamente os custos da mão-de-obra e dos bens consumíveis, e

01699177899


Aula 14.2


podem incluir o custo de pequenas peças. A finalidade dessas despesas é muitas vezes descrita como sendo para "reparo e manutenção” da propriedade.

MENSURAÇÃO NO RECONHECIMENTO

Segundo o CPC 28, a propriedade para investimento deve ser inicialmente mensurada pelo seu custo. Os custos de transação devem ser incluídos na mensuração inicial. O CPC 28 destaca que o custo de uma propriedade para investimento comprada compreende o seu preço de compra e qualquer dispêndio diretamente atribuível. Os dispêndios diretamente atribuíveis incluem, por exemplo, as remunerações profissionais de serviços legais, impostos de transferência de propriedade e outros custos de transação. Além disso, o pronunciamento informa que o custo de uma propriedade para investimento não é aumentado por: a) custos de início de atividades (start-up) (a não ser que sejam necessários para trazer a propriedade à condição necessária para que seja capaz de funcionar da forma pretendida pela administração); b) perdas operacionais incorridas antes de a propriedade para investimento ter atingido o nível de ocupação previsto; ou c) quantidades anormais de material, mão-de-obra ou outros recursos consumidos incorridos na construção ou desenvolvimento da propriedade. O CPC 28 destaca, ainda, que se o pagamento de uma propriedade para investimento for a prazo, o seu custo é o equivalente ao valor à vista. A diferença entre esta quantia e os pagamentos totais é reconhecida como despesa financeira durante o período do crédito.

7. (CESPE/Técnico do Ministério Público da União/Apoio Especializado/Controle Interno/2010) Julgue o item que se segue acerca de evidência e contabilização de operações típicas de entidades comerciais.

01699177899


Aula 14.2


A propriedade para investimento deve ser mensurada, inicialmente, pelo valor médio de mercado, que é seu valor justo na ocasião.

Segundo o CPC 28, a propriedade para investimento deve ser inicialmente mensurada pelo seu custo. Os custos de transação devem ser incluídos na mensuração inicial. Gabarito: Errado

MENSURAÇÃO APÓS RECONHECIMENTO

Política Contábil

Segundo o CPC 28, a entidade deve escolher como sua política contábil ou o método do valor justo ou o método do custo e deve aplicar essa política a todas as suas propriedades para investimento. O CPC 28 destaca que quando um interesse em propriedade mantido por arrendatário em arrendamento operacional for classificado como propriedade para investimento, o método do valor justo deve ser aplicado. Logo, nesse caso a entidade não possui escolha. Método do Valor Justo

Segundo o CPC 28, após o reconhecimento inicial, a entidade que escolhe o método do valor justo deve mensurar todas as suas propriedades para investimento pelo valor justo, exceto quando o valor justo da propriedade para investimento não é mensurável com confiabilidade em base contínua. Ademais, o CPC 28 informa que o ganho ou a perda proveniente de alteração no valor justo de propriedade para investimento deve ser reconhecido no resultado do período em que ocorra. O CPC 28 destaca que ao determinar o valor justo da propriedade para investimento, a entidade não conta duplamente ativos ou passivos que estejam reconhecidos como ativos ou passivos separados. A norma nos fornece os seguintes exemplos para ilustrar essa situação:

01699177899


Aula 14.2


(a) equipamento, tal como elevador ou ar-condicionado, é muitas vezes uma parte integrante de edifício e está geralmente incluído no valor justo da propriedade para investimento, não sendo reconhecido separadamente como ativo imobilizado; (b) se o escritório for arrendado mobiliado, o valor justo do escritório inclui geralmente o valor justo da mobília, porque o lucro das rendas se relaciona com o escritório mobiliado. Quando a mobília for incluída no valor justo da propriedade para investimento, a entidade não reconhece a mobília como ativo separado; (c) o valor justo da propriedade para investimento exclui o lucro do arrendamento operacional acrescido ou pago antecipadamente, porque a entidade o reconhece como passivo ou ativo separado; (d) o valor justo da propriedade para investimento mantida em arrendamento reflete os fluxos de caixa esperados (incluindo a receita contingente que se espera que se torne pagável). Em conformidade, se a avaliação obtida para a propriedade for líquida de todos os pagamentos que se espera que sejam feitos, será necessário voltar a adicionar qualquer passivo de arrendamento reconhecido para atingir o valor contábil da propriedade para investimento, utilizando o método do valor justo. Incapacidade de determinar confiavelmente o valor justo Pessoal, a regra é que a entidade possa mensurar com confiabilidade o valor justo da propriedade para investimento. No entanto, existem casos excepcionais1 em que há clara evidência de que o valor justo da propriedade para investimento não é mensurável com confiabilidade em base contínua2. Assim, o CPC 28 estabelece duas opções: a) Se a entidade concluir que o valor justo de propriedade para investimento em construção não é mensurável com confiabilidade, mas for esperado que o valor justo da propriedade seja mensurável com confiabilidade quando a construção for concluída, a propriedade para

1 Quando a entidade adquire pela primeira vez uma propriedade para investimento (ou quando a propriedade

existente se torne pela primeira vez propriedade para investimento na sequência da conclusão da construção

ou do desenvolvimento, ou após a alteração de uso). 2 Isso ocorre, segundo o CPC 28, quando, e apenas quando, o mercado de propriedades comparáveis está inativo

(por exemplo, há poucas transações recentes, preços cotados não são atuais ou preços de transação observadas

indicam que o vendedor foi forçado a vender) e quando não estão disponíveis mensurações alternativas

confiáveis de valor justo (por exemplo, com base em projeções de fluxos de caixa descontados).

01699177899


Aula 14.2


investimento em construção deve ser mensurada ao custo até que seu valor justo se torne confiavelmente mensurável ou a construção seja concluída (o que ocorrer primeiro). b) Se a entidade concluir que o valor justo de propriedade para investimento (outra que não uma propriedade para investimento em construção) não é confiavelmente mensurável, a entidade deve mensurar essa propriedade para investimento usando o método do custo do CPC 27 – Ativo Imobilizado. O valor residual da propriedade para investimento deve ser assumido como sendo zero. A entidade deve aplicar CPC 27 até a alienação da propriedade para investimento. Ainda nesse ponto, o CPC 28 traz três alertas: Uma vez que a entidade se torne capaz de mensurar confiavelmente o valor justo de um investimento para propriedade em construção que tenha sido previamente avaliada ao custo, deve mensurar essa propriedade pelo valor justo. Assim que a construção estiver completada, presume-se que o valor justo possa ser mensurado confiavelmente. Se esse não for o caso, a propriedade será contabilizada pelo método do custo de acordo com o CPC 27 – Ativo Imobilizado. A presunção de que o valor justo de investimento para propriedade em construção possa ser mensurado confiavelmente pode ser refutada somente no reconhecimento inicial. A entidade que tenha mensurado um item de investimento para propriedade em construção ao valor justo não pode concluir que o valor justo do investimento para propriedade quando completado não possa ser mensurado confiavelmente. Nos casos excepcionais em que a entidade seja compelida a mensurar uma propriedade para investimento usando o método do custo de acordo com o CPC 27, ela mensura todas as suas outras propriedades para investimento pelo valor justo, inclusive as propriedades para investimento em construção. Nesses casos, embora a entidade possa usar o método do custo para uma propriedade para investimento, a entidade deve continuar a contabilizar cada uma das propriedades restantes usando o método do valor justo.

01699177899


Aula 14.2


Método do Custo Segundo o CPC 28, após o reconhecimento inicial, a entidade que escolher o método do custo deve obedecer os requisitos do CPC 27 para esse método, exceto para as propriedades que satisfaçam os critérios de classificação como mantidas para venda (ou que estejam incluídas em grupo para alienação que esteja classificado como mantido para venda) de acordo com o CPC 31 – Ativo Não Circulante Mantido para Venda e Operação Descontinuada. As propriedades para investimento que satisfaçam os critérios de classificação como mantidas para venda (ou que estejam incluídas em um grupo para alienação que esteja classificado como mantido para venda) devem ser mensuradas de acordo com esse Pronunciamento.

8. (FBC/Exame de Suficiência CFC/Bacharel/2014.2) De acordo com a NBC TG 28 (R1) Propriedade para Investimento, julgue os itens abaixo como Verdadeiros (V) ou Falsos (F) e, em seguida, assinale a opção CORRETA. I. No reconhecimento inicial, a propriedade para investimento deve ser mensurada pelo seu custo, que inclui os custos de transação. II. As propriedades para investimento avaliadas pelo método do custo e não classificadas como mantidas para a venda estão sujeitas a cálculo e registro contábil de Depreciação Acumulada, de acordo com os requisitos da NBC TG 27 (R1) Ativo Imobilizado. III. Se a entidade tiver previamente mensurado a propriedade para investimento pelo valor justo, ela poderá passar a mensurar tal propriedade pelo método do custo, caso os preços do mercado se tornem menos prontamente disponíveis. A sequência CORRETA é: a) V, V, F. b) F, V, F. c) F, F, V. d) V, F, V.

Vamos analisar as assertivas.

01699177899


Aula 14.2


I – Verdadeiro. Segundo o CPC 28, a propriedade para investimento deve ser inicialmente mensurada pelo seu custo. Os custos de transação devem ser incluídos na mensuração inicial. O CPC 28 destaca que o custo de uma propriedade para investimento comprada compreende o seu preço de compra e qualquer dispêndio diretamente atribuível. Os dispêndios diretamente atribuíveis incluem, por exemplo, as remunerações profissionais de serviços legais, impostos de transferência de propriedade e outros custos de transação. II – Verdadeiro. Segundo o CPC 28, após o reconhecimento inicial, a entidade que escolher o método do custo deve obedecer os requisitos do CPC 27 para esse método (incluindo o cálculo e registro contábil de Depreciação Acumulada, conforme estudaremos na sequência do curso), exceto para as propriedades que satisfaçam os critérios de classificação como mantidas para venda, as quais devem obedecer os requisitos do CPC 31. III – Falso. Segundo o CPC 28, após o reconhecimento inicial, a entidade que escolhe o método do valor justo deve mensurar todas as suas propriedades para investimento pelo valor justo, exceto quando o valor justo da propriedade para investimento não é mensurável com confiabilidade em base contínua. Gabarito: A

TRANSFERÊNCIA

Pessoal, uma propriedade que hoje é classificada como propriedade para investimento pode deixar de ter as características necessárias para esse enquadramento. Ou, ainda, uma propriedade que seja “normal” (ocupada pelo proprietário) pode vir a ser classificada como propriedade para investimento. Assim, surge o que o CPC 28 denomina de “transferência”. Nos termos do CPC 28, as transferências para ou de propriedades para investimento devem ser feitas quando, e apenas quando, houver alteração de uso, evidenciada pelo seguinte: a) início de ocupação pelo proprietário, para transferência de propriedade para investimento para propriedade ocupada pelo proprietário;

01699177899


Aula 14.2


b) início de desenvolvimento com objetivo de venda, para transferência de propriedade para investimento para estoque; c) fim de ocupação pelo proprietário, para transferência de propriedade ocupada pelo proprietário para propriedade para investimento; d) começo de arrendamento operacional para outra entidade, para transferência de estoques para propriedade para investimento. Essas transferências acabam impactando os aspectos de reconhecimento e mensuração daquelas propriedades que estão avaliadas pelo método do valor justo. Quando a entidade usar o método do custo, as transferências entre propriedades para investimento, propriedades ocupadas pelo proprietário e estoque não alteram o valor contábil da propriedade transferida e não alteram o custo dessa propriedade para finalidades de mensuração ou divulgação. Assim, vamos estudar as regras estabelecidas pelo CPC 28 para as propriedades avaliadas ao valor justo que sofrem transferência: a) Para a transferência de propriedade para investimento escriturada pelo valor justo para propriedade ocupada pelo proprietário ou para estoque, o custo considerado da propriedade para subsequente contabilização de acordo com o CPC 27 ou o CPC 16 deve ser o seu valor justo à data da alteração de uso. b) Se o imóvel ocupado pelo proprietário se tornar propriedade para investimento que seja escriturada pelo valor justo, a entidade deve aplicar o CPC 27 até a data da alteração de uso. A entidade deve tratar qualquer diferença nessa data entre o valor contábil do imóvel de acordo com o CPC 27 e o seu valor justo conforme o item a seguir (“c”). c) Até a data em que o imóvel ocupado pelo proprietário se torne propriedade para investimento escriturada pelo valor justo, a entidade deprecia a propriedade e reconhece quaisquer perdas por redução no valor recuperável (impairment) que tenham ocorrido. A entidade trata qualquer diferença nessa data entre o valor contábil da propriedade de acordo com o CPC 27 e o seu valor justo da seguinte forma: (a) qualquer diminuição resultante no valor contábil da propriedade é reconhecida no resultado (despesa). Porém, até o ponto em que a

01699177899


Aula 14.2


quantia esteja incluída em reavaliação anteriormente procedida nessa propriedade, a diminuição é debitada contra esse excedente de reavaliação Observação: Como a Lei das SAs não permite reavaliação essa ressalva do CPC 28 não tem aplicabilidade prática. (b) qualquer aumento resultante no valor contábil é tratado como se segue:

(i) até o ponto em que o aumento reverta perda anterior por impairment dessa propriedade, o aumento é reconhecido no resultado (receita). A quantia reconhecida no resultado não pode exceder a quantia necessária para repor o valor contábil para o valor contábil que teria sido determinado (líquido de depreciação) caso nenhuma perda por impairment tivesse sido reconhecida; (ii) qualquer parte remanescente do aumento é creditada diretamente no patrimônio líquido, em ajustes de avaliação patrimonial, como parte dos outros resultados abrangentes. Na alienação subsequente da propriedade para investimento, eventual excedente de reavaliação incluído no patrimônio líquido deve ser transferido para lucros ou prejuízos acumulados, e a transferência do saldo remanescente excedente de avaliação também se faz diretamente para lucros ou prejuízos acumulados, e não por via da demonstração do resultado.

Vamos ver um exemplo com números para facilitar nosso entendimento: Valor Contábil 1.000,00 Perda por impairment reconhecida 100,00 Valor Justo 1.200,00 Nesse caso, temos uma diferença de 200 “pila” entre o valor contábil e o valor justo. Assim, até o limite da perda devemos reconhecer uma receita, ou seja, 100,00. O restante (100,00) deve ser reconhecido no PL, na conta ajuste de avaliação patrimonial. d) Para uma transferência de estoque para propriedade para investimento que seja escriturada pelo valor justo, qualquer diferença entre o valor

01699177899


Aula 14.2


justo da propriedade nessa data e o seu valor contábil anterior deve ser reconhecida no resultado (receita ou despesa). e) O tratamento de transferência de estoque para propriedade para investimento que é escriturada pelo valor justo é consistente com o tratamento de venda de estoque. f) Quando a entidade concluir a construção ou o desenvolvimento de propriedade para investimento de construção própria que será escriturada pelo valor justo, qualquer diferença entre o valor justo da propriedade nessa data e o seu valor contábil anterior deve ser reconhecida no resultado (receita ou despesa). Vamos ver como esses detalhes já foram exigidos em prova.

9. (FGV/Técnico/ALBA/2014) Uma empresa tinha em 31/12/2013 três terrenos: • O terreno A, destinado à venda, estava contabilizado a R$200.000,00 no Ativo Circulante. • O terreno B, destinado ao uso, estava contabilizado a R$100.000,00 no Ativo Imobilizado. • O terreno C, destinado ao uso, estava contabilizado a R$400.000,00 no Ativo Imobilizado. Em janeiro de 2014, esta empresa realizou uma reestruturação, transferindo os três terrenos para a conta Propriedades para Investimento, com o objetivo de valorizar o capital. Aplicando o valor justo, a empresa constatou que os valores dos terrenos A, B e C eram, respectivamente, R$ 250.000,00, R$ 200.000,00 e R$ 300.000,00. A contrapartida do reconhecimento do valor justo dos terrenos A, B e C deve ser reconhecida, respectivamente, em a) resultado, resultado e resultado. b) ajustes de avaliação patrimonial, resultado e resultado. c) resultado, ajustes de avaliação patrimonial e ajustes de avaliação patrimonial.

01699177899


Aula 14.2


d) ajustes de avaliação patrimonial, ajustes de avaliação patrimonial e ajustes de avaliação patrimonial. e) resultado, ajustes de avaliação patrimonial e resultado.

O que dizer da FGV, né pessoal! Simplesmente magnífica! Trata-se da banca que atualmente mais explora os detalhes dos CPCs. Para quem se prepara em alto nível é excelente. Para quem “brinca de estudar” é uma M... Olha que questão interessante. Ela trata justamente desses requisitos previstos pelo CPC 28 quando ocorre transferência e há diferença entre o valor contábil e o valor justo. A questão nos fornece informações sobre três terrenos: Terreno Destinação Valor Contábil Valor Justo Diferença

A Venda (estoque)

200.000,00 250.000,00 aumento

B Uso 100.000,00 200.000,00 aumento C Uso 400.000,00 300.000,00 diminuição

Assim, o tratamento a ser dado a cada um desses terrenos é o seguinte: Terreno A por se tratar de um terreno destinado à venda, ou seja, enquadrado como uma transferência de estoque para propriedade de investimento, devemos aplicar a seguinte regra acima estudada: d) Para uma transferência de estoque para propriedade para investimento que seja escriturada pelo valor justo, qualquer diferença entre o valor

justo da propriedade nessa data e o seu valor contábil anterior deve ser reconhecida no resultado (receita ou despesa). Logo, a diferença será reconhecida no resultado. Nesse caso, seria uma receita, pois o valor justo está maior que o valor contábil. Terrenos B e C por se tratarem de terrenos destinados ao uso, ou seja, enquadrados como uma transferência de um imóvel ocupado pelo proprietário para propriedade para investimento, devemos aplicar a seguinte regra acima estudada:

01699177899


Aula 14.2


(a) qualquer diminuição resultante no valor contábil da propriedade é reconhecida no resultado (despesa). Porém, até o ponto em que a quantia esteja incluída em reavaliação anteriormente procedida nessa propriedade, a diminuição é debitada contra esse excedente de reavaliação Observação: Como a Lei das SAs não permite reavaliação essa ressalva do CPC 28 não tem aplicabilidade prática. (b) qualquer aumento resultante no valor contábil é tratado como se segue:

(i) até o ponto em que o aumento reverta perda anterior por impairment dessa propriedade, o aumento é reconhecido no resultado (receita). A quantia reconhecida no resultado não pode exceder a quantia necessária para repor o valor contábil para o valor contábil que teria sido determinado (líquido de depreciação) caso nenhuma perda por impairment tivesse sido reconhecida; (ii) qualquer parte remanescente do aumento é creditada

diretamente no patrimônio líquido, em ajustes de avaliação

patrimonial, como parte dos outros resultados abrangentes. Observe que para o terreno B tivemos um aumento. Logo, como não há informações quanto a perdas anteriormente reconhecidas, esse aumento deve ser creditado diretamente no PL, em ajustes de avaliação patrimonial, aplicação do item (ii) acima. Já para o terreno C tivemos uma diminuição e, portanto, devemos reconhecer a diferença no resultado como uma despesa. Resumindo, temos: Terreno A Resultado Terreno B AAP Terreno C Resultado Gabarito: E Galera, para facilitar nosso estudo vamos ver um esqueminha rápido para resolver questões sobre esse assunto?

01699177899


Aula 14.2


Contabilização das diferenças entre o valor contábil e o valor justo nos processos de transferências de imóveis para propriedade para

investimento

VC = Valor Contábil VJ = Valor Justo

Imóvel ocupado pelo proprietário

(destinado ao uso)

Aumento (VC < VJ)

Diminuição (VC > VJ)

Estoque (imóvel destinado à venda)

Até o ponto em que o

aumento reverta perda

anterior por impairment

RESULTADO (Receita)

Parte remanescente do

aumento

AJUSTE DE AVALIAÇÃO

PATRIMONIAL (PL)

RESULTADO (Despesa)

Aumento (VC < VJ)

Diminuição (VC > VJ)

RESULTADO (Receita)

RESULTADO (Despesa)

01699177899


Aula 14.2


ALIENAÇÃO

Segundo o CPC 28, a propriedade para investimento deve ser baixada (eliminada do balanço patrimonial) na alienação ou quando a propriedade para investimento for permanentemente retirada de uso e nenhum benefício econômico for esperado da sua alienação. O CPC 28 informa que a alienação de propriedade para investimento pode ser alcançada pela venda ou pela celebração de arrendamento financeiro. O CPC 28 destaca que os ganhos ou perdas provenientes da retirada ou alienação de propriedades para investimento devem ser determinados como a diferença entre os valores líquidos da alienação e o valor contábil do ativo e devem ser reconhecidos no resultado no período da retirada ou da alienação. No que se refere ao montante a ser recebido com a alienação de uma propriedade para investimento, o CPC 28 estabelece que esse montante é inicialmente reconhecido pelo valor justo. Em particular, se o pagamento de uma propriedade para investimento for diferido, a contraprestação recebida é reconhecida inicialmente pelo equivalente ao preço à vista. A diferença entre a quantia nominal da contraprestação e o equivalente ao preço a dinheiro é reconhecida como receita de juros usando o método do juro efetivo.

DIVULGAÇÃO

Nos termos do CPC 28, a entidade deve divulgar: a) se aplica o método do valor justo ou o método do custo; b) caso aplique o método do valor justo, se, e em que circunstâncias os interesses em propriedade mantidos em arrendamentos operacionais são classificados e contabilizados como propriedade para investimento; c) quando a classificação for difícil, os critérios que usa para distinguir propriedades para investimento de propriedades ocupadas pelo proprietário e de propriedades mantidas para venda no curso ordinário dos negócios;

01699177899


Aula 14.2


d) a extensão até a qual o valor justo da propriedade para investimento (tal como mensurado ou divulgado nas demonstrações contábeis) se baseia em avaliação de avaliador independente que possua qualificação profissional reconhecida e relevante e que tenha experiência recente no local e na categoria da propriedade para investimento que está sendo avaliada. Se não tiver havido tal avaliação, esse fato deve ser divulgado; e) as quantias reconhecidas no resultado para: (i) lucros de rendas de propriedade para investimento; (ii) gastos operacionais diretos (incluindo reparos e manutenção) provenientes de propriedades para investimento que tenham gerado rendas durante o período; (iii) gastos operacionais diretos (incluindo reparos e manutenção) provenientes de propriedades para investimento que não tenham gerado rendas durante o período; e (iv) a alteração cumulativa no valor justo reconhecido nos resultados com a venda de propriedade para investimento de um conjunto de ativos em que se usa o método do custo para um conjunto em que se usa o método do valor justo. f) a existência e quantias de restrições sobre a capacidade de realização de propriedades para investimento ou a remessa de lucros e recebimentos de alienação; g) obrigações contratuais para comprar, construir ou desenvolver propriedades para investimento ou para reparos, manutenção ou aumentos. Além das divulgações exigidas anteriormente, o CPC 28 informa que a entidade que aplique o método do valor justo deve divulgar a conciliação entre os valores contábeis da propriedade para investimento no início e no fim do período. Já a entidade que aplique o método do custo, deve divulgar: a) os métodos de depreciação usados; b) as vidas úteis ou as taxas de depreciação usadas; c) o valor contábil bruto e a depreciação acumulada (agregada com as perdas por impairment acumuladas) no início e no fim do período;

01699177899


Aula 14.2


d) a conciliação do valor contábil da propriedade para investimento no início e no fim do período. e) o valor justo das propriedades para investimento. Nos casos excepcionais, quando a entidade não puder mensurar o valor justo da propriedade para investimento com confiabilidade, ela deve divulgar: (i) descrição da propriedade para investimento; (ii) explanação da razão pela qual o valor justo não pode ser determinado com confiabilidade; e (iii) se possível, o intervalo de estimativas dentro do qual seja altamente provável que o valor justo venha a recair. Pessoal, não encontrei exigências sobre esses detalhes sobre divulgação previstos no CPC 28. Uma leitura atenta creio que seja suficiente para enfrentar alguma exigência.

01699177899


Aula 14.2


As propriedades para investimento são mantidas para obter rendas ou para valorização do capital ou para

ambas, e por isso classificadas no subgrupo Investimentos, dentro do Ativo Não Circulante.

Exemplos de propriedades para investimento

Terrenos mantidos para valorização de capital a longo prazo e não para venda a curto prazo no curso

ordinário dos negócios;

Terrenos mantidos para futuro uso correntemente indeterminado (se a entidade não tiver determinado que

usará o terreno como propriedade ocupada pelo proprietário ou para venda a curto prazo no curso ordinário

do negócio, o terreno é considerado como mantido para valorização do capital);

Edifício que seja propriedade da entidade (ou mantido pela entidade em arrendamento financeiro) e que

seja arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais;

Edifício que esteja desocupado, mas mantido para ser arrendado sob um ou mais arrendamentos

operacionais;

Propriedade que esteja sendo construída ou desenvolvida para futura utilização como propriedade para

investimento.

Exemplos de itens que não são propriedades para investimento

Propriedade destinada à venda no decurso ordinário das atividades ou em vias de construção ou

desenvolvimento para tal venda, como, por exemplo, propriedade adquirida exclusivamente com vista à

alienação subsequente no futuro próximo ou para desenvolvimento e revenda;

Propriedade em construção ou desenvolvimento por conta de terceiros;

Propriedade ocupada pelo proprietário, incluindo (entre outras coisas) propriedade mantida para uso

futuro como propriedade ocupada pelo proprietário, propriedade mantida para desenvolvimento futuro e

uso subsequente como propriedade ocupada pelo proprietário, propriedade ocupada por empregados

(paguem ou não aluguéis a taxas de mercado) e propriedade ocupada pelo proprietário no aguardo de

alienação;

Propriedade que é arrendada a outra entidade sob arrendamento financeiro.

Imóveis para aluguel

Os imóveis para aluguel podem ser classificados tanto no imobilizado como em investimentos, a depender da

finalidade desse aluguel. Será classificado no imobilizado (aplicação do CPC 27) quando o aluguel estiver

relacionado às atividades fins da empresa (veja exemplo de questão exigida nesse sentido abaixo). Caso o

aluguel não esteja relacionado com as atividades da empresa classificamos como investimentos (propriedade

para investimento, aplicação do CPC 28).

Resumo da Aula

Pro

pri

edad

es p

ara

Inve

stim

ento

(C

PC

28

)

01699177899


Aula 14.2


RECONHECIMENTO

A propriedade para investimento deve ser reconhecida como ativo quando, e apenas quando:

a) for provável que os benefícios econômicos futuros associados à propriedade para investimento fluirão para

a entidade; e

b) o custo da propriedade para investimento possa ser mensurado confiavelmente.

O CPC 28 destaca que a entidade não reconhece no valor contábil da propriedade para investimento os custos

de serviços diários da propriedade.

MENSURAÇÃO NO RECONHECIMENTO

Segundo o CPC 28, a propriedade para investimento deve ser inicialmente mensurada pelo seu custo. Os custos

de transação devem ser incluídos na mensuração inicial.

O CPC 28 destaca que o custo de uma propriedade para investimento comprada compreende o seu preço de

compra e qualquer dispêndio diretamente atribuível.

MENSURAÇÃO APÓS RECONHECIMENTO

Política Contábil

Segundo o CPC 28, a entidade deve escolher como sua política contábil ou o método do valor justo ou o

método do custo e deve aplicar essa política a todas as suas propriedades para investimento.

Método do Valor Justo

Segundo o CPC 28, após o reconhecimento inicial, a entidade que escolhe o método do valor justo deve

mensurar todas as suas propriedades para investimento pelo valor justo, exceto quando o valor justo da

propriedade para investimento não é mensurável com confiabilidade em base contínua.

Ademais, o CPC 28 informa que o ganho ou a perda proveniente de alteração no valor justo de propriedade

para investimento deve ser reconhecido no resultado do período em que ocorra.

Método do Custo

Segundo o CPC 28, após o reconhecimento inicial, a entidade que escolher o método do custo deve obedecer os

requisitos do CPC 27 para esse método, exceto para as propriedades que satisfaçam os critérios de classificação

como mantidas para venda.

Pro

pri

edad

es p

ara

Inve

stim

ento

(C

PC

28

)

01699177899


Aula 14.2


TRANSFERÊNCIA

ALIENAÇÃO

A alienação de propriedade para investimento pode ser alcançada pela venda ou pela celebração de

arrendamento financeiro.

Os ganhos/perdas (diferença entre os valores líquidos da alienação e o valor contábil do ativo) devem ser

reconhecidos no resultado.

Montante a ser recebido com a alienação reconhecido pelo valor justo.

Pro

pri

edad

es p

ara

Inve

stim

ento

(C

PC

28

)

01699177899


Aula 14.2


1. (VUNESP/Assistente Contábil/CRO-SP/2015) As propriedades para investimento são mantidas pelo proprietário ou arrendatário para obtenção de rendas ou para valorização do capital ou para ambas, e por isso serão classificadas a) no ativo permanente. b) no grupo de investimentos, dentro do realizável a longo prazo. c) no subgrupo do imobilizado, dentro do ativo não circulante. d) no subgrupo investimentos, dentro do ativo não circulante. e) no subgrupo investimentos, dentro do ativo circulante. 2. (FBC/Exame de Suficiência CFC/Bacharel/2016.2) De acordo com a NBC TG 28 (R3) – PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO, NÃO é exemplo de propriedade para investimento: a) propriedade arrendada a outra entidade sob arrendamento financeiro. b) terreno mantido para futuro uso correntemente indeterminado. c) terreno mantido para valorização de capital a longo prazo. d) propriedade que esteja sendo construída ou desenvolvida para futura utilização como propriedade para investimento.

3. (FBC/Exame de Suficiência CFC/Técnico/2013.1) Marque a opção que apresenta o exemplo de propriedade para investimento, segundo a NBC TG 28 - Propriedade para Investimento. a) Propriedade ocupada pelo proprietário no aguardo de alienação. b) Propriedade que é arrendada a outra entidade sob arrendamento financeiro. c) Terrenos destinados à venda no decurso ordinário das atividades ou em vias de construção ou desenvolvimento para tal venda. d) Terrenos mantidos para valorização de capital a longo prazo, e não para venda a curto prazo, no curso ordinário dos negócios. 4. (ESAF/Auditor Fiscal da Receita Federal do Brasil/2012) A empresa Venus S.A., fabricante de peças para automóveis, adquiriu um terreno para aproveitar a valorização que o mercado aquecido está permitindo. A Venus também aluga o prédio lateral de sua fábrica para a Holding do Grupo ocupar com as suas atividades administrativas. Dessa forma, esses eventos devem ser contabilizados, respectivamente, como a) propriedades para investimento e arrendamento mercantil. b) imobilizado e imobilizado. c) propriedade para investimento e propriedade para investimento.

Lista das questões apresentadas na aula

01699177899


Aula 14.2


d) investimento e propriedade para investimento. e) propriedade para investimento e imobilizado. 5. (FCC/Analista Judiciário/Contadoria/TRF1/2011) Denomina-se propriedade para investimento a) o bem destinado à venda no decurso ordinário das atividades, ou em vias de construção ou desenvolvimento para tal venda. b) a propriedade adquirida exclusivamente com vista à alienação subsequente, no futuro próximo, ou para desenvolvimento e revenda. c) o bem em construção ou desenvolvimento por conta de terceiros. d) a propriedade que é arrendada a outra entidade sob arrendamento financeiro. e) o bem mantido para valorização de capital a longo prazo e não para venda a curto prazo no curso ordinário dos negócios. 6. (FCC/ISS-Recife/2014) Uma entidade adquiriu 10 apartamentos, em um prédio ao lado de sua fábrica, por R$ 500.000,00 cada. Esses apartamentos são alugados para funcionários da entidade que são originalmente, de fora do estado. No balanço Patrimonial dessa entidade , os apartamentos devem ser evidenciados no subgrupo. a) Ativo circulante b) ativo realizável a longo prazo c) investimentos d) Imobilizado; e) Patrimônio líquido 7. (CESPE/Técnico do Ministério Público da União/Apoio Especializado/Controle Interno/2010) Julgue o item que se segue acerca de evidência e contabilização de operações típicas de entidades comerciais. A propriedade para investimento deve ser mensurada, inicialmente, pelo valor médio de mercado, que é seu valor justo na ocasião. 8. (FBC/Exame de Suficiência CFC/Bacharel/2014.2) De acordo com a NBC TG 28 (R1) Propriedade para Investimento, julgue os itens abaixo como Verdadeiros (V) ou Falsos (F) e, em seguida, assinale a opção CORRETA. I. No reconhecimento inicial, a propriedade para investimento deve ser mensurada pelo seu custo, que inclui os custos de transação.

01699177899


Aula 14.2


II. As propriedades para investimento avaliadas pelo método do custo e não classificadas como mantidas para a venda estão sujeitas a cálculo e registro contábil de Depreciação Acumulada, de acordo com os requisitos da NBC TG 27 (R1) Ativo Imobilizado. III. Se a entidade tiver previamente mensurado a propriedade para investimento pelo valor justo, ela poderá passar a mensurar tal propriedade pelo método do custo, caso os preços do mercado se tornem menos prontamente disponíveis. A sequência CORRETA é: a) V, V, F. b) F, V, F. c) F, F, V. d) V, F, V. 9. (FGV/Técnico/ALBA/2014) Uma empresa tinha em 31/12/2013 três terrenos: • O terreno A, destinado à venda, estava contabilizado a R$200.000,00 no Ativo Circulante. • O terreno B, destinado ao uso, estava contabilizado a R$100.000,00 no Ativo Imobilizado. • O terreno C, destinado ao uso, estava contabilizado a R$400.000,00 no Ativo Imobilizado. Em janeiro de 2014, esta empresa realizou uma reestruturação, transferindo os três terrenos para a conta Propriedades para Investimento, com o objetivo de valorizar o capital. Aplicando o valor justo, a empresa constatou que os valores dos terrenos A, B e C eram, respectivamente, R$ 250.000,00, R$ 200.000,00 e R$ 300.000,00. A contrapartida do reconhecimento do valor justo dos terrenos A, B e C deve ser reconhecida, respectivamente, em a) resultado, resultado e resultado. b) ajustes de avaliação patrimonial, resultado e resultado. c) resultado, ajustes de avaliação patrimonial e ajustes de avaliação patrimonial. d) ajustes de avaliação patrimonial, ajustes de avaliação patrimonial e ajustes de avaliação patrimonial. e) resultado, ajustes de avaliação patrimonial e resultado.

01699177899


Aula 14.2


01699177899


Aula 14.2


1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. D A D E E D E A E

01699177899

Documents

Aula 14.2 - CPC 28 (Propriedades para Investimento) · Lista das Questões Apresentadas 26 4. Gabarito ... O CPC 28 nos fornece os seguintes exemplos de propriedades para ... (R3)