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7/23/2019 Aulas Doc Imobiliaria Slides
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DOCUMENTAÇÃO
IMOBILIÁRIA
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CRONOGRAMA DO CURSO DEDOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA
LEGISLAÇÃO
CONTRATO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
CLÁUSULAS ESPECIAIS DO CONTRATO DE COMPRA
E VENDA
CLÁUSULA PENAL E ARRAS
MATRÍCULA E O PRINCÍPIO DE QUE QUEM NÃO
REGISTRA NÃO É DONO
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• REGISTRO
RESTRIÇÕES EXISTENTES NA MATRÍCULA
IMÓVEL COM USUFRUTO
IMÓVEL HIPOTECADO
IMÓVEL PENHORADO
REGISTRO DA LOCAÇÃO NA MATRÍCULA
CONTRATO DE GAVETA
ESCRITURA PÚBLICA X INSTRUMENTO PARTICULAR
PROCURAÇÕES
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA
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INSTRUMENTO DE CESSÃO DE DIREITOS
CONTRATO DE PERMUTA
DOCUMENTOS GERAIS DE IMÓVEIS
INCORPORADOS
IMÓVEL OBJETO DE INVENTÁRIO
IMÓVEL DE PROPRIETÁRIO MENOR DE IDADE
IMÓVEL DE PESSOA JURÍDICA
ALVARÁ JUDICIAL
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CORRETOR DE IMÓVEISA lei de nº 6.530/78, regulamenta a profissão dos
Corretores de imóveis, alterada pelo decreto de nº81.871/78.
DESTAQUES:
Art 1º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, emtodo o território nacional somente será permitido:
I - ao possuidor do título de Técnico em TransaçõesImobiliárias, inscrito no Conselho Regional de Corretores deImóveis da jurisdição
Art 2º Compete ao Corretor de Imóveis exercer aintermediação na compra, venda, permuta e locação deimóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização
imobiliária.
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Art 3º As atribuições constantes do artigo anteriorpoderão, também, ser exercidas por pessoa jurídica,devidamente inscrita no Conselho Regional de
Corretores de Imóveis da Jurisdição.Parágrafo único. O atendimento ao público interessadona compra, venda, permuta ou locação de imóvel, cujatransação esteja sendo patrocinada por pessoa jurídica,
somente poderá ser feito por Corretor de Imóveis inscritono Conselho Regional da jurisdição.
Art 5º Somente poderá anunciar publicamente o
Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tivercontrato escrito de mediação ou autorização escrita paraalienação do imóvel anunciado.
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Art. 7º O Conselho Federal de Corretores de Imóveistem por finalidade orientar, supervisionar e disciplinaro exercício da profissão de Corretor de Imóveis em todoo território nacional.
Art 9º O Conselho Federal será composto por 2 (dois)representantes, efetivos e suplentes, de cada ConselhoRegional, eleitos dentre os seus membros.Parágrafo único. O mandato dos membros a que serefere este artigo será de 3 (três) anos.
DIFERENÇA ENTRE
MANDA T O E MANDADO
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Art 10 Compete ao Conselho Federal:
IX - Elaborar contrato padrão para os serviços decorretagem de imóveis, de observância obrigatóriapelos inscritos.
Art 29 As pessoas jurídicas inscritas no ConselhoRegional de Corretores de Imóveis sujeitam-se aosmesmos deveres e têm os mesmos direitos das pessoasfísicas nele inscritas.
Parágrafo único. As pessoas jurídicas a que se refereeste artigo deverão ter como sócio-gerente ou diretorum Corretor de Imóveis individualmente inscrito.
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Art 34 O pagamento da anuidade ao Conselho Regionalconstitui condição para o exercício da profissão deCorretor de Imóveis e da pessoa jurídica.
Art 38 Constitui infração disciplinar da parte do Corretorde Imóveis:
I - transgredir normas de ética profissional;
II - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lheforem confiados;
III - exercer a profissão quando impedido de fazê-lo oufacilitar, por qualquer meio, o seu exercício aos nãoinscritos ou impedidos;
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IV - anunciar publicamente proposta de transação aque não esteja autorizado através de documentoescrito;
V - fazer anúncio ou impresso relativo a atividadeprofissional sem mencionar o número de inscrição;
VII - violar o sigilo profissional;
VIII - negar aos interessados prestação de contas ourecibo de quantia ou documento que lhe tenham sidoentregues a qualquer título;
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X - praticar, no exercício da atividade profissional, atoque a lei defina como crime de contravenção;
XI - deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional;
XII - promover ou facilitar a terceiros transações ilícitas
ou que por qualquer forma prejudiquem interesses deterceiros;
Art 39 As sanções disciplinares consistem em:
I - advertência verbal;
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II - censura;
III - multa;
IV - suspensão da inscrição, até 90 (noventa) dias;
V - cancelamento da inscrição, com apreensão dacarteira profissional;
§ 5º As penas de advertência, censura e multa serão
comunicadas pelo Conselho Regional em ofícioreservado, não se fazendo constar dos assentamentosdo profissional punido, senão em caso de reincidência.
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Art 41 As denúncias somente serão recebidas quandoassinadas, declinada a qualificação do denunciante eacompanhada da indicação dos elementos
comprobatórios do alegado.
Art 42 A suspensão por falta de pagamento deanuidades, emolumentos ou multas só cessará com a
satisfação da dívida, podendo ser cancelada ainscrição, de acordo com critérios a serem fixadospelo Conselho Federal.
Art 44 O Conselho Federal será última e definitivainstância nos assuntos relacionados com a profissãoe seu exercício.
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SITE DO CRECI/BA
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CONTRATO DE CORRETAGEM
OPÇÃO COM EXCLUSIVIDADE
Pela presente opção com exclusividade
eu............................................................(nome, nacionalidade,estado civil, RG, CPF, endereço), doravante denominadosimplesmente COMITENTE, autorizo............................................. (nome, nacionalidade, estado civil,profissão, RG, CPF, endereço) ou a Imobiliária
................................... ...................................... (nome. CNPJ,endereço, etc.), doravante denominado simplesmenteCORRETOR DE IMÓVEIS/IMOBILIÁRIA a promover a venda deimóvel de minha propriedade situado em............................................................ (descrever a situaçãocom todas as características, confrontações, medidas e númerodo registro) nas seguintes condições:
1 – Pelo preço R$................................................á vista(ou a prazo) na seguinteforma................................................(descrever a forma depagamento).
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2 – O prazo desta opção seráde...................dias, a contar de hoje, pelo que
vencerá em.............de.........................de ........ 3 – Fica estipulado uma comissão de ........% dovalor total da venda, que será pago peloCOMITENTE AO CORRETOR no momento darealização do negócio.
4 – Considera-se realizado o negócio nomomento da lavratura da escritura pública ou
particular/ o sinal/ a permuta/ a entrega decheque como garantia/ nota promissória ououtro documento como garantia do negócio.
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5 – Ficará, ainda, o CORRETOR ou IMOBILIÁRIAacima mencionado(a) com direito à comissãocombinada, nos seguintes casos:
a) se o imóvel for vendido por terceiros, na vigênciadesta opção;
b) se, vendido, o vendedor vier a desistir do negócio;
c) se a venda for operada fora do prazo da opção porcomprador apresentado pelo CORRETOR ouIMOBILIÁRIA;
d) se o comprador desistir do negócio, já realizado,nos casos do item 4;
e) se a venda for efetuada por valor inferior ousuperior ao estipulado;
f) se o vendedor, por qualquer motivo, frustar onegócio.
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6 – Fica a cargo do corretor ouimobiliária.............................,somenteo trabalho de intermediação, prestandoassistência até a realização do negóciode intermediação, pelo que se obriga.
7 – Poderá o corretor ouimobiliária............................................
usar dos meios de propaganda, bemcomo utilizar os serviços de outroscorretores ou imobiliárias.
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8 – Fica eleito do foro de...................................................para dirimirqualquer dúvida referente a esta opção.
E por estarem de pleno acordo, assinam apresente opção em .........vias de igual teor, napresença de duas testemunhas:
Salvador,........de..........................de..........
................................................................ Corretor
................................................. Vendedor
............................................. Esposa
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CONTROLE DE VISITA A IMÓVEIS N.º __________
Declaro, na qualidade de possível comprador, tertomado conhecimento pela primeira vez, e ter tido
todos os esclarecimentos referente a preços e
condições de pagamento, do imóvel ___________,através da imobiliária/corretor _______________,
Creci n.º __________, do Estado da Bahia, e que
todo e qualquer contato com os proprietários dosimóveis abaixo descritos, será feito através da
Empresa/corretor acima.
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Nome do Declarante: ___________________________________________
CPF: ________________Identidade: ____________________End. Res.: ______________________________________ Telefones: ________________________Assinatura do cliente:________________________________ Testemunhas: _________________________ _____________________Salvador, ______ de _______________ de _______
____________________________________
Cliente
Corretor/nº Creci: _________________________________
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Regimes de casamento
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• Regime da separação total -> 2 blocos =
Bens do marido / Bens da mulher;
• Regime da comunhão parcial -> 3 blocos
= Bens do marido / Bens da mulher /Bens do casal;
• Regime da comunhão total -> 1 bloco =Bens do casal.
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VEDAÇÕES - IMÓVEIS
Um empresário adquiriu um Imóvel naconstância do casamento no regime dacomunhão total de bens. O imóvel se
encontra em nome da empresa. Paravendê-lo precisará da outorga daesposa?
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Art. 978 do CC: “ O empresário casadopode, sem necessidade de outorgaconjugal, qualquer que seja o regime de
bens, alienar os imóveis que integrem opatrimônio da empresa ou gravá-los deônus real.”
7/23/2019 Aulas Doc Imobiliaria Slides
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Uma pessoa casada no regime da comunhãoparcial de bens quiser locar um imóvel
adquirido na constância do casamento porprazo superior a 10 anos precisará daoutorga do cônjuge?
Art. 3º O contrato de locação pode serajustado por qualquer prazo, dependendo devênia conjugal, se igual ou superior a dezanos.
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, ocônjuge não estará obrigado a observar oprazo excedente.
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O que ocorrerá se uma pessoa casada nacomunhão total de bens quiser vender um
imóvel e o cônjuge não concordar?
Se um não quiser dois não brigam?
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Art. 1.648. Cabe ao juiz, suprir aoutorga, quando um dos cônjugesa denegue sem motivo justo, oulhe seja impossível concedê-la.
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EXISTE A POSSIBILIDADE DEMESMO SEM TER
CONFECCIONADO O
CONTRATO DE CORRETAGEM, JUDICIALMENTE OCORRETOR CONSEGUIR O
PAGAMENTO DA COMISSÃO?
7/23/2019 Aulas Doc Imobiliaria Slides
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Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul:“Elucidando os autos a aproximação realizada, embora
a ausência de autorização escrita, todavia, com o
assentimento do vendedor que tolerou a colocação de
placa por parte da intermediadora, com quem o
interessado manteve o primeiro contato, realizando
proposta, recusando, continuando, adiante as
negociações diretamente com o titular, deve atender oencargo da aproximação. Embargos infringentes
rejeitados. EMI 59721, rel. Paulo Augusto Monte.”
“Os contratos devem ser provados por quem alega suaexistência, e na dúvida interpreta-se contra a formação
do negócio jurídico” (RT 187/750).
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QUEM DEVE PAGAR A
COMISSÃO DO CORRETOR DEIMÓVEIS QUE VENDEU UMIMÓVEL NA PLANTA?
i s
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is
- CLAUSULAS ABUSIVAS NO CONTRATO
OBRIGAÇÕES DO CORRETOR:
Art. 723 do CC “O corretor é obrigado a executar a
mediação com diligência e prudência, e a prestar aocliente, espontaneamente , todas as informações sobreo andamento do negócio. Paragrafo único – Sob a penade responder por perdas e danos, o corretor prestaráao seu cliente todos os esclarecimentos acerca dasegurança ou do risco do negócio, das alterações devalores e de outros que possam influir nos resultadosda incumbência.”
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Quando a comissão de corretagem será devida?
Art. 725 do CC: “A remuneração será devida ao
corretor uma vez que tenha conseguido o resultadoprevisto no contrato de mediação, ou ainda que estenão se efetive em virtude de arrependimento daspartes.
Quando uma aproximação poderá ser consideradaproveitosa?
Superior Tribunal de Justiça: “É devida a comissão se,após a aproximação, já com a venda acertada, o negócio
não se perfaz por desistência do comprador que o
contrata. Resp. nº 19.840-RO, rel. Min. Sálvio de
Figueiredo Teixeira” .
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Art. 727 do CC “Se, por não haver prazodeterminado, o dono do negócio dispensar o
corretor, e o negócio se realizarposteriormente, como fruto da suamediação, a corretagem lhe será devida;igual solução se adotará se o negócio se
realizar após a decorrência do prazocontratual, mas por efeitos do trabalho docorretor”.
Se dois ou mais corretores participarem damesma transação a comissão poderá serrateiada?
CO T TO CO
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CONTRATO DE COMPRA EVENDA
Conceito – Art. 481 do CC: “ Pelo
contrato de compra e venda, um dos
contratantes se obriga a transferir o
domínio de certa coisa, e o outro, a
pagar-lhe certo preço em dinheiro.”
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CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM
PAGAMENTO A PRAZO
Clausula 1ª - (qualificação das partes)
Clausula 2ª - O presente contrato tem porfinalidade a comercialização do imóveldescrito a seguir, de propriedade doVENDEDOR (endereço do Imóvel, número
de matrícula no Cartório de Registro deImóveis).
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CLÁUSULA 3ª - Pelo presente instrumento
e na melhor forma de direito, oVENDEDOR afirma que possui de formalivre e desembaraçada de quaisquer ônusreal, pessoal, fiscal ou extrajudicial, ou,ainda, de restrições de qualquer natureza,pelo preço e de conformidade com ascláusulas ora estabelecidas.
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CLÁUSULA 4ª - O preço certo e ajustado davenda ora acertada é de R$, por conta do qualo VENDEDOR confessa e declara haverrecebido do COMPRADOR o valor de R$, atítulo de sinal de negócio e princípio depagamento, conforme recibo assinado pelo
VENDEDOR e que, na época do pagamento,foi entregue aos COMPRADOR e de cujorecebimento dão a mais ampla quitação.
Parágrafo único - O restante do preço, novalor de R$ , será pago pelo COMPRADOR daseguinte forma:
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CLÁUSULA 5ª - A posse do imóvel objeto destecontrato é transmitida pelo VENDEDOR ao
COMPRADOR neste ato, situação essarepresentada pela entrega das chaves do referidoimóvel.
CLÁUSULA 6ª - O VENDEDOR obriga-se aoutorgar ao COMPRADOR, ou em nome de quempor ele for indicado ou que ainda legalmente orepresente, a competente Escritura Definitiva de
Compra e Venda do imóvel descrito na Cláusula2ª, totalmente livre e desembaraçado dequaisquer ônus ou gravames de qualquernatureza, no prazo máximo de dias, contados dadata de assinatura deste contrato.
7/23/2019 Aulas Doc Imobiliaria Slides
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CLÁUSULA 7ª - A partir da data deassinatura do presente contrato, correrão por
conta exclusiva do COMPRADOR todos osimpostos, taxas ou contribuições fiscais dequalquer natureza incidentes sobre o imóvel,ainda que lançados em nome do VENDEDOR
ou de terceiros, assim como serão, desde já,de sua inteira responsabilidade as despesascom o registro deste contrato e da EscrituraDefinitiva no Cartório de Registro de Imóveis,
emolumentos notariais e outros, inclusive opagamento do Imposto de Transmissão deBens Imóveis ITBI.
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CLÁUSULA 8ª - O COMPRADOR poderáceder ou transferir os direitos que lhedecorre deste contrato, independentemente
de anuência do VENDEDOR, ficandocedentes e cessionários solidários nocumprimento das obrigações oraajustadas.
7/23/2019 Aulas Doc Imobiliaria Slides
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CLÁUSULA 9ª - Para todos os fins de
direito, os contratantes declaram aceitar opresente contrato nos expressos termosem que foi lavrado, obrigando-se a si, seusherdeiros e sucessores a bem fielmentecumpri-lo.
CLÁUSULA 10ª - Fica o Registro deImóveis autorizado, mediante solicitação,a promover o registro do presenteinstrumento, na forma legal.
7/23/2019 Aulas Doc Imobiliaria Slides
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CLÁUSULA 12ª - As partes elegem o Foro daComarca de para dirimir qualquer dúvida
sobre este instrumento.
E por estarem assim justas e contratadas aspartes assinam o presente contrato em vias
de igual teor e forma, na presença detestemunhas.
Local, data e ano.
VENDEDOR CÔNJUGE
COMPRADOR CÔNJUGE
TESTESTEMUNHAS
7/23/2019 Aulas Doc Imobiliaria Slides
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Qual a diferença entre contratode compra e venda e promessa
de compra e venda?
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CONTRATO DE PARCERIAPelo presente, o Corretor de imóveis
________________CRECI__________ possuidor docontrato de exclusividades de venda para o imóvel(Endereço)____________________________________, depropriedade de (nome do proprietário do imóvel
_____________________________ autoriza o Corretor
de imóveis ___________________(nome do corretorou empresa parceira), a promover a venda doimóvel, em parceria, pelo preço de R$
_______________ (valor p/ extenso ou aspossibilidades de preços) a ser pago da seguinte
forma: (especifique a forma de pagamento).- O presente contrato vigorará pelo prazo de ___(por extenso) dias ou meses, a contar de suaassinatura.
7/23/2019 Aulas Doc Imobiliaria Slides
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-Pelos serviços ora pactuados, o Corretor
dono da opção irá pagar uma participaçãonas comissões da seguinte maneira:
O Corretor dono da opção receberá umacomissão de _____% sobre o valor devenda, percentual este referente a ___________________.
7/23/2019 Aulas Doc Imobiliaria Slides
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A comissão somente será devida caso ocorretor parceiro comprove os clientes
visitaram o imóvel sob sua presença ousob seus cuidados.
E que a proposta destes clientes venha aser aceita pelo Corretor dono do contratode exclusividade de vendas acimadescrito.
i i b lh
7/23/2019 Aulas Doc Imobiliaria Slides
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Se o corretor parceiro vier a trabalharcom terceiros, os atos de mediação e de
divisão de comissão serão de sua inteiraresponsabilidade.
- As partes elegem o foro da (município e
cidade) para dirimir questões decorrentesdo presente contrato, com renúnciaexpressa de qualquer outro.
E, por estarem justas, cientes e deacordo com as condições do presentetermo, assinam este instrumento em 02(duas) vias para um só efeito.
7/23/2019 Aulas Doc Imobiliaria Slides
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(Cidade), ___ de ___________ de _____.
Parceiro¹:
Parceiro²:
Testemunha¹:
Testemunha²:
7/23/2019 Aulas Doc Imobiliaria Slides
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Cessão de direitos
Imóvel na planta (poupança)-> expedição do
habite-se -> financiamento (contrato degaveta) -> quitação (contrato de compra e
venda).
-Necessidade da construtora anuir – cobrança taxa de transferência;
- Se a construtora não anuir irá configurarcontrato de gaveta – só produz efeitos entre
as partes.
U i ó l d á
7/23/2019 Aulas Doc Imobiliaria Slides
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Um imóvel poderá ser pago commoeda estrangeira?
Art. 1º, da lei nº 10.192/2001: “Asestipulações de pagamento de obrigaçõespecuniárias exequíveis no território nacionaldeverão ser feitas em Real, pelo seu valornominal.
Parágrafo único. São vedadas, sob pena de
nulidade, quaisquer estipulações de:I - pagamento expressas em, ou vinculadas aouro ou moeda estrangeira.
7/23/2019 Aulas Doc Imobiliaria Slides
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A quem cabe as despesas?
Se uma casa é destruída por um
incêndio no interregno entre acelebração do contrato e do registro.Quem deve arcar com o prejuízo?
7/23/2019 Aulas Doc Imobiliaria Slides
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DIFERENÇA ENTRE POSSE EPROPRIEDADE
De quem é o poder/dever de zelar?
É Í Ó
7/23/2019 Aulas Doc Imobiliaria Slides
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É POSSÍVEL VENDA DE IMÓVEL PARADESCENDENTE?
Quais os pressupostos para isso?• Valor real do bem;• Aquiescência dos outros descendentes;•
Conveniência para o ascendente.
Art. 496 do CC: “É anulável a venda deascendente a descendente, salvo se os
outros descendentes e o cônjuge doalienante expressamente houveremconsentido.”
7/23/2019 Aulas Doc Imobiliaria Slides
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PRAZO PRESCRICIONAL = 2 ANOS
Venda. Ascendente a descendente. Ato anulável
1- A venda de ascendente a descendente, semanuência dos demais, segundo melhor doutrina, áanulável e depende da demonstração de prejuízo
pela parte interessada.
2- Prescrição aquisitiva em favor dos compradores(descendentes) reconhecida pelas instânciasordinárias, porque permaneceram na posse dosbens, de boa-fé e com justo título, por mais dequinze anos.
Embargos de divergência conhecidos e acolhidos para, reformando o acórdão embargado,restabelecer o julgamento do tribunal de origem.(Resp nº 661.858).
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DOCUMENTOS NECESSÁRIOSPARA COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL:
Relativa ao vendedor e seu Cônjuge:
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Relativa ao vendedor e seu Cônjuge:
Certidões negativas fornecidas pelos
competentes Registros de Interdições e Tutelas (deverão ser providenciadasno Município de residência do
vendedor e também no Município doimóvel apresentado);
Certidões negativas fornecidas pela
Justiça Federal, estadual e trabalhista;Alvará judicial nos casos de espólio
Q d d d f
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Quando o vendedor for pessoa jurídica:
Certidão negativa de FGTS e INSS(original)
Certidão negativa de tributos;
Cópia legível e autenticada do contrato
social e sua última alteração;Cópia legível autenticada do CNPJ.
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Documentos relativos ao imóvel:
• Certidão de Ônus Reais
Emitida junto ao registro de Imóveis do qual o
imóvel pertence. Traz a situação real do imóvel etodo o histórico anterior , garantindo que o
mesmo não possua nenhuma situação que
impeça a sua venda;
• Cópia legível do carnê do último exercício do
IPTU.
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• Certidão Negativa de ônus da Prefeitura - IPTUEsta certidão, é obtida na Secretaria Municipal
de Fazenda do Município do imóvel pretendido;
• Certidão Enfitêutica do ImóvelA certidão enfitêutica é obtida na Secretaria
Municipal de Fazenda do Município do imóvelpretendido.
Há casos em que o imóvel pretendido é foreiroao Município. A certidão enfitêutica diz se tal
situação ocorre e se é devido foro ao Município.Este tipo de gravame exige o pagamento prévio
de laudêmio.
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• Declaração de que o imóvel se
encontra livre e desimpedidoSe o imóvel estiver alugado, é
necessário apresentar carta do
locatário, renunciando ao exercício dodireito de preferência na aquisição doimóvel objeto da operação imobiliária.
É necessário o reconhecimento defirma, e fazer constar a data daentrega das chaves do imóvel.
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•
Certificação da existência de vagade garagemCertificar pela escritura ou outro
documento sobre a existência devaga de garagem relativa aunidade, no caso de prédio
residencial o comercial.
• Declaração do Síndico ou da
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• Declaração do Síndico ou daAdministradora de que não há dívidas com
o condomínio.
Nesta declaração, deverá constar se há ação judicial proposta contra o vendedor do
imóvel pelo condomínio. Quando nãohouver condomínio será necessária
declaração, com firma reconhecida doadministrador eleito pelos proprietários
para gerenciar a manutenção do local. Na
ausência de administrador, declaração comfirma reconhecida de três proprietáriosinformando a maneira utilizada para o
rateio das despesas comuns.
• Quais serviços são encontrados no NAJ
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Quais serviços são encontrados no NAJ • Habilitação para casamento;• 2ª via de certidão de nascimento, casamento e
óbito;• Abertura de firmas;• Autenticação de documentos;• Reconhecimento de firma por autenticidade;• Escrituras;• Substabelecimento;• Procurações;• Emissão de certidões cíveis e criminais;• Emissão de certidões de execuções penais;• Interdições comerciais;• Protesto de Títulos com emissão de Certidão
Positiva e Negativa.
• Endereço
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Endereço Av. J.J. Seabra, 111, Shopping Baixados Sapateiros, 2º Piso, Salvador –
BahiaCEP: 40.026-900
Telefones: Tel: (71) 3421-6100Fax: (71) 3421-6113
Horário de Funcionamento Segundas às sextas-feiras, das 8h30às 17h
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• IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENSIMÓVEIS - ITBI
O ITBI é o Imposto de Transmissão de BensImóveis, pago pelo comprador, na compra de
imóveis regularizados;
O ITBI só deve ser pago após o resultado da análisedas certidões do Cartório.
O valor do ITBI corresponde a 3% do valor de
mercado do imóvel , do valor da transação ou dovalor venal, conforme o caso. O maior será adotado
como base de cálculo do imposto pela SecretariaMunicipal de Fazenda.
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Esta guia deverá ser paga, antes da
marcação da escritura, sendo cópia legívelpara conferência do valor recolhido. Se ovalor arbitrado for muito superior ao valorda venda, o comprador poderá recorrer do
mesmo, junto à Secretaria Municipal daFazenda.
• O ITBI será solicitada na Prefeitura local,
onde está situado o imóvel objeto dacompra.
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IMPOSTOS MUNICIPAIS: IPTU, ITIV (A alíquotaaplicada é de 3%).
Lembre que como o ITIV é imposto municipal, aalíquota de Lauro de Freitas por exemplo pode serdiferente. Atentar para a localidade que você exercesua profissão.
IMPOSTO ESTADUAL: ITCMD (no caso de doaçõesserá 2%).
Nas ações Causa mortis terá que ser feito umcálculo para apurar o valor a ser pago com base nograu de parentesco.
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GRAU DE PARENTESCO Imóveis de R$
3.282,75 até R$
65.654,97
De R$65.654,97
até R$
656.549,70
Acima deR$
656.549,7
0
LINHA RETA, CÔNJUGES,
ENTRE IRMÃOS
4% 6% 8%
ENTRE TIOS E SOBRINHOS,ENTRE AVÓS, NETOS EENTRE PRIMOS IRMÃOS
8% 8% 8%
ALÉM DO 5º GRAU E NÃO
PARENTES
8% 8% 8%
l
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Que tipo de transaçõessofrem a incidência do ITIV?
-A compra e venda;
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A compra e venda;
-A dação em pagamento;
-A permuta;-O uso, o usufruto e a enfiteuse;
-A cessão de direitos decorrentes de compromissos de
compra e venda;-A cessão de direito do arrematante ou adjudicatário,
depois de assinado o auto de arrematação ou
adjudicação;-A aquisição por usucapião;
-A incorporação de bens imóveis;
• Ficam isentas do imposto:
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Ficam isentas do imposto:
As transmissões, por sucessão, de prédio de
residência a cônjuge e filhos do servidorpúblico estadual, falecido, quando esta seja aúnica propriedade do espólio, desde quecomprovem não possuírem, individualmente,
em sua totalidade outro imóvel;
As transmissões hereditárias de prédio deresidência que constitua o único bem do
espólio, até o limite de R$ 79.420,00, desdeque à sucessão concorram apenas o cônjugeou filhos do "de cujus" e que fique comprovadonão possuírem outro imóvel;
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As transmissões, por sucessão, de propriedadeou domínio útil de bem imóvel, direitos reaissobre imóveis, direitos, títulos e créditos devalor inferior ao inicial constante da tabela dealíquotas (R$ 3.282,75);
As transmissões por doação de propriedade debens imóveis entre empresas públicasestaduais, bem como as transmissões pordoação, de propriedade dos referidos imóveis oude suas parcelas para os primeiros adquirentes,
pessoas físicas beneficiárias de programasestaduais de moradia para população de baixarenda.
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A tabela de alíquotas foiconfeccionada com base no valor
venal do imóvel.
O que é o valor venal?
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O VALOR QUE FOI GASTO NA
CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL
+
VALOR ESTIMADO DO TERRENO
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ESCRITURAS
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O que é escritura?
Quais são os tipos de escrituras?
Em qual cartório deverá serconfeccionada a escritura de um
imóvel?
Da necessidade/desnecessidadede confeccionar escritura pública
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Art. 108 do CC, não dispondo a lei emcontrário, a escritura pública é
essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição,transferência, modificação ou
renúncia de direitos reais sobre imóveisde valor superior a trinta saláriosmínimos.
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ESCRITURA DE PROMESSA DE COMPRA EVENDA:
Título provisório usado para transaçõesfinanciadas pelo proprietário.
ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA EVENDA: Título definitivo que substitui a ESCRITURA
DE PROMESSA DE COMPRA E VENDAquando do pagamento do saldo total
financiado.
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ESCRITURA DE COMPRA E VENDA: Título definitivo para venda à vista.
ESCRITURA DE PERMUTA: Título definitivo quando se trata de troca
de imóveis , com ou sem pagamento dediferença em moeda corrente.
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ESCRITURA DE ADITAMENTO:Complementar ou acrescentar atos que
tenham sido omitidos ou esquecidos. Estaprecisa que tanto o comprador como ovendedor assine. Por ser complementar
precisa apresentar a escritura anterior.Ex: metragem do imóvel;
ESCRITURA DECLARATÓRIA: Corrigir deforma unilateral qualquer erro dedeclaração. Ex: estado civil.
ESCRITURA DE DOAÇÃO SIMPLES:
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Realizar doação sem qualquercontrapartida;
ESCRITURA DE DOAÇÃO COMUSUFRUTO:
Doação simples, acrescida do encargo deusufruto;
ESCRITURA DE COM CLAUSULASRESTRITIVAS:
Contem clausulas como por exemplo, a deinalienabilidade, incomunicabilidade e
impenhorabilidade.
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ESCRITURA PÚBLICA COM
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA:Ex: Imóvel com saldo devedor. Devedormantem a posse direta, mas não a
propriedade;
ESCRITURA DE EMANCIPAÇÃO:
O individuo de menor se torna demaior.
ARRAS OU SINAL
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ARRAS OU SINALO que são arras?
Espécies:
Confirmatórias (iniciais) ou penitenciais (sanção civil).
Art. 418 do CC: “Se a parte que deu as arras não
executar o contrato, poderá a outra tê-lo pordesfeito, retendo-as; se a inexecução for de quemrecebeu as arras, poderá quem as deu haver ocontrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o
equivalente, com atualização monetária segundoíndices oficiais regularmente estabelecidos, juros ehonorários de advogado.”
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Desta forma, se o arrependido for
aquele que efetuou o pagamento dasarras, ele as perderá em favor daqueleque as recebeu;
Se o arrependido for aquele que recebeu
as arras, ele as devolverá àquele que as
pagou, em dobro.
MODELO PARA PREVISÃO DE ARRASCONFIRMATÓRIAS NO CONTRATO
7/23/2019 Aulas Doc Imobiliaria Slides
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CONFIRMATÓRIAS NO CONTRATO:
O valor do presente negócio jurídico é de R$.....(...), equivalente nesta data.../.../.... a ........., osquais serão pagos de acordo com as seguintescondições:
1- Neste ato será pago a título de arras aquantia de R$.....(...);2- O saldo de R$ .... (...), será pago em ... (...)parcelas mensais e sucessivas de R$ ... (...),
com vencimento da 1ª no dia ......e as demaisem igual dia dos meses subsequentes.
MATRÍCULA
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MATRÍCULA
O que é a matrícula de um imóvel?
O que é preciso para realizar a matrícula?
- Descrição do imóvel;
- Localização do imóvel;- Nome do proprietário.
Prazo de 30 dias para processamento =PRENOTAÇÃO.
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A matrícula é como um retrato do imóvelnos livros do Cartório. Nela serão feitos os
atos de registro e averbação, mostrando oreal estado do imóvel.
O registro é o ato que declara quem é overdadeiro proprietário do imóvel, ou se apropriedade deste bem está sendotransmitida de uma pessoa para outra. Toda vez que se leva uma escritura decompra e venda ou hipoteca de um imóvelao Cartório ela é registrada na matrícula.
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A averbação é o ato que anota todas as
alterações ou acréscimos referentes aoimóvel ou às pessoas que constam doregistro ou da matrícula do imóvel. São
atos de averbação, por exemplo, oHabite-se, que é expedido pelaPrefeitura Municipal, as mudanças denome, as modificações de estado civildecorrentes de casamento ou divórcio eoutros atos.
TITULOS ADMITIDOSPARA REGISTRO
TÍTULOS ADMITIDOSPARA AVERBAÇÃO
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- HIPOTECAS;
- CONTRATOS DE LOCAÇÃO (Umcontrato de locação somente será admitidopara registro se contiver a cláusula devigência da locação no caso de alienação dobem) ;
- PENHORAS, ARRESTOS ESEQUESTRO;
- USUFRUTO, USO E HABITAÇÃO;
- COMPROMISSO DE COMPRA EVENDA;
- INCORPORAÇÕES;
- LOTEAMENTOS URBANOS E RURAIS;
- COMPRA E VENDA;
- PERMUTA;
- DAÇÃO EM PAGAMENTO E DOAÇÃO.
- CONVENÇÕES ANTENUPICIAIS;
- CANCELAMENTO DE ÔNUS;
- EXTINÇÃO DE DIREITOS REAIS;
- MUDANÇA DE DENOMINAÇÃO DERUA;
- EDIFICAÇÃO, RECONSTRUÇÃO EDEMOLIÇÃO;
- CONTRATO DE LOCAÇÃO (O contratode locação será averbado em duas hipóteses:Para que o inquilino tenha direito depreferência de compra; para averbar aexistência de fiança)
Artigo 33 da Lei 8 245/91: “O locatário
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Artigo 33 da Lei 8.245/91: “O locatáriopreterido no seu direito de preferênciapoderá reclamar do alienante as perdas edanos ou, depositando o preço e demaisdespesas do ato de transferência, haver parasi o imóvel locado, se o requerer no prazo deseis meses a contar do registro do ato no
Cartório de imóveis, desde que o contrato delocação esteja averbado pelo menos trintadias antes da alienação junto à matrícula doimóvel.
Parágrafo único - A averbação far-se-á àvista de qualquer das vias do contrato delocação, desde que subscrito também porduas testemunhas.”.
Restrições existentes na matrícula
7/23/2019 Aulas Doc Imobiliaria Slides
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IMÓVEL COM USUFRUTO:
Os direitos do usufrutuário:
• Direito de posse, ele irá exercer a posse sem a
possibilidade de adquirir o imóvel através de usucapião;
• Direito de uso, pode usar como se fosse proprietário.
Desta forma, pode o usufrutuário locar o imóvel e ficar
recebendo a renda deste, tornando-se um possuidor
indireto.
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QUAL A DIFERENÇA ENTRE
USUFRUTO E LOCAÇÃO?
Um locatário somente poderá sublocarum imóvel alugado se no contrato tiverclausula autorizando a sublocação,
entretanto no usufruto essa“sublocação” é possível.
O usufruto poderá ser extinto, nos
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p ,seguintes casos:
• Renuncia ou morte do usufrutuário;
• Cancelamento no registro;
• Término do tempo de duração;• Abandono da coisa pelo usufrutuário
pode gerar a extinção do usufruto se o
nu-proprietário propor açãosolicitando a sua extinção.
HIPOTECA
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A hipoteca poderá ser extinta:
• Com a satisfação da dívida;
•
Perecimento da coisa;• Renúncia do credor;
• Arrematação.
CONTRATO DE GAVETA
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- O QUE É?
- PROBLEMAS QUE PODEM SURGIR:
A morte do proprietário original - seguro;
A má fé de quem vendeu – outras vendas.
Mudança para lugar incerto do proprietário – impossibilidade de assinar o contrato;
Penhora do bem em razão de processo judicial.
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É permitido transferir atitularidade de imóvel
adquirido através do SFH?
d
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Art. 1º O mutuário do
Sistema Financeiro daHabitação (SFH) pode
transferir a terceiros osdireitos e obrigações
decorrentes do respectivo
contrato, observado odisposto nesta lei.
P á f ú i A f li ã
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Parágrafo único. A formalização
de venda, promessa de venda,cessão ou promessa de cessãorelativas a imóvel financiado
através do SFH dar-se-á em atoconcomitante à transferência dofinanciamento respectivo, com a
interveniência obrigatória dainstituição financiadora.
ESCRITURA PÚBLICA X INSTRUMENTO
7/23/2019 Aulas Doc Imobiliaria Slides
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ESCRITURA PÚBLICA X INSTRUMENTOPARTICULAR
• Tabelião de notas;• Princípios – FÉ – PÚBLICA E AUTENTICIDADE;
• Como deverão ser confeccionadas as escrituraspúblicas:- Data e local de sua realização: “SAIBAM, quantos esta escritura pública, que aos 20 (vinte)
dias do mês de setembro do ano de 2011 (doismil e onze) neste serviço notarial, compareceram partes entre si justas e contratadas a saber: ”
- Reconhecimento da identidade e capacidade das partes;
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Reconhecimento da identidade e capacidade das partes;- Qualificação (nome, nacionalidade, estado civil,
domicilio, regime de bens, etc.);
- Recolhimento dos tributos necessários;- Declaração de ter sido lida em voz alta pelo tabelião ousimplesmente ter sido lida pelas partes;
- Assinatura das partes e do tabelião ou do seusubstituto legal.
Obs¹: Não será necessário a presença de testemunhas nalavratura de escritura pública – exceção;
Obs²: No contrato particular de promessa de compra evenda a presença de duas testemunhas será obrigatória.
Atos retratados em escritura pública:
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- Contrato de compra e venda de imóvel;- Doação de bens;- Procurações;- Testamentos;
- Hipotecas;- Quitações;- Separações e divórcios consensuais;- Reconhecimento de filhos;
- Emancipações;- Inventário e partilhas.
INSTRUMENTOS PARTICULARES COM FORÇA DEESCRITURA PÚBLICA:
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ESCRITURA PÚBLICA:
SFI – Sistema financeiro Imobiliário - CAIXA
Lei 9.636, de 15 de maio de 1998. i. O art. 34,parágrafo primeiro, estabelece que “os contratos
celebrados pela Caixa Econômica Federal, medianteinstrumento particular, terão força de escritura
pública”.
SFH – Sistema Financeiro de Habitação. Lei 5.049,de 1966, previu o instrumento particular com força
de escritura pública.
7/23/2019 Aulas Doc Imobiliaria Slides
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PROCURAÇÕES(Mandato)
- O que é?
- Por instrumento particular ou por instrumento público?
- Denominações – Mandante e mandatário;
Mandante – > outorga -> Mandatário
- Quem pode ser o mandante?
-Quais os poderes conferidos com a procuração?
Art. 661 do CC: “O mandato em termos gerais só confere
poderes para administrar Parágrafo 1º Para alienar
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poderes para administrar . Parágrafo 1 Para alienar,
hipotecar, transigir ou praticar outros quaisquer atos que
exorbitem a administração ordinária, depende a procuração de
poderes especiais e expressos .”
-O mandato poderá ser gratuito ou oneroso;
-O mandatário poderá indenizar o mandante em razão deprejuízos causados por culpa sua ou daquele a quemsubstabelecer. Art. 667 do CC: “Parágrafo 2º Havendopoderes de substabelecer, só serão imputáveis ao mandatárioos danos causados pelo substabelecido, se tiver agido com
culpa na escolha deste ou nas instruções dadas a ele;Parágrafo 3º Se a proibição de substabelecer constar naprocuração, os atos praticados pelo substabelecido nãoobrigam o mandante, salvo ratificação expressa, queretroagirá à data do ato.”
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MODELO DE PROCURAÇÃO COM PODERESESPECIAIS:
“O outorgante acima qualificado, por meio deste
instrumento público de procuração, nomeia e constitui
seu bastante procurador o outorgado acima qualificado,
para proceder todos os atos necessários à defesa dosseus direitos e interesses, podendo ainda hipotecar,
transigir ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem
da administração ordinária, receber e dar quitação,
substabelecer, o presente mandato, para o fiel
cumprimento da finalidade deste mandato abaixo
delimitada.”
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TRABALHO:
“O outorgante acima qualificado, por meio
deste instrumento de procuração, nomeia e
constitui seu bastante procurador o
outorgado acima qualificado, para proceder
os seguintes
atos..............................................., para o
fiel cumprimento da finalidade destemandato acima delimitado.”
SUBSTABELECIMENTO
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SUBSTABELECIMENTO -O que é?
PRESTAÇÃO DE CONTAS
EXTINÇÃO DO MANDATO:
- Revogação ou renúncia;-Morte ou interdição de uma das partes;
-Mudança de estado que inabilite o mandante aconferir poderes , ou o mandatário para os exercer. Ex:
Casamento;- Pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio.
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CLAUSULA DE IRREVOGABILIDADE.Art. 683 do CC: “Quando o mandato contiver cláusula deirrevogabilidade e o mandante o revogar, pagará perdas
e danos.”
Modelo:“O presente mandato se encontra amparado pelo artigo
683 do CC, devendo o mandante arcar com perdas e
danos caso realize a revogação deste...”
DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA CONFECCIONAR UMAPROCURAÇÃO PÚBLICA
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(outorgante)
Pessoa física:
RG, Carteira de Identidade Profissional ou Passaporte;CPF;
Certidão de casamento, caso a pessoa já tenha casado,
mesmo que já esteja separada ou divorciada;
Pessoa Jurídica:Contrato ou Estatuto Social da empresa com as alterações
promovidas ou sua consolidação na junta comercial;
Itens 1 e 2 de pessoa física para os sócios ou representanteslegais;
Certidão simplificada da Junta Comercial atualizada até 30dias.
ANTÔNIO DOS SANTOS, brasileiro, casado, médico, CPF nº002.543.789-34, cédula de identidade nº M-000000 expedida
SSP/MG lh MARISA DOS SANTOS
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por SSP/MG, e sua mulher MARISA DOS SANTOS,brasileira, casada, médica, portadora do CPF nº 00000000,
cédula de identidade de nº M-0000000 expedida porSSP/MG, residentes e domiciliados à SQS 10, bloco x, apto.900, Brasília/DF, CEP 00000 , a seguir denominadossimplesmente PROMITENTE VENDEDORES, e de outro lado
JONAS DOS REIS, brasileiro, casado, escritor, CPF nº
000000000, cédula de identidade nº M-0000000 expedidapor SSP/MG, e sua mulher ROSA DOS REIS, brasileira,casada, pedagoga, portadora do CPF nº 00000000, cédula deidentidade de nº M-00000000 expedida por SSP/MG,residentes e domiciliados à SQS 801, bloco A, apto. 500,
Brasília/DF, CEP 000000, a seguir denominadossimplesmente PROMITENTES COMPRADORES, mediantecláusulas reciprocamente estipuladas, aceitas e a seguir
articuladas:
OBSERVAÇÕES:
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OBSERVAÇÕES:
O promitente vendedor deverá ser o primeiro a serqualificado;
Na hipótese de serem casados, dependem, o promissáriovendedor e/ou o promissário comprador, da autorização
do(s) cônjuge(s) para a realização do contrato, a menosque a união tenha se dado sob o regime de separaçãoabsoluta de bens;
Devem ser preenchidos todos os campos citadosabaixo, obedecendo-se a mesma seqüência:
PROMISSÁRIO VENDEDOR E PROMISSÁRIO COMPRADOR:
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PROMISSÁRIO VENDEDOR E PROMISSÁRIO COMPRADOR:01 - nome civil por extenso do(a) VENDEDOR(A)
02 - nacionalidade
03 - estado civil04 - profissão
05 - CPF06 - documento de identidade, número e órgão expedidor.
07 - se casado(a), nome civil do cônjuge08 - nacionalidade
09 - estado civil10 - profissão
11 - CPF
12- documento de identidade, número e órgão expedidor13- endereço residencial (nº, complemento, bairro, CEP,Cidade e Estado)
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Cláusula primeira:É objeto da presente Promessa de Compra e Venda oimóvel constituído pelo apartamento 000, do bloco D,da S.Q.S. 300, matrícula de nº 000000, constante do
Cartório do 6º Ofício de Registro de Imóveis de
Brasília/DF, livre e desembaraçado de quaisquerônus ou gravame.
Deverá explicar detalhadamente todas ascaracterísticas do imóvel.
Cláusula Segunda:Pela compra e venda prometida, os PROMITENTES
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COMPRADORES pagarão aos PROMITENTES VENDEDORES a importância total de R$100.000,00 (cem
mil reais) da seguinte forma e condições:1. R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) em moeda corrente,pagos neste ato valendo o presente contrato como recibo.2. R$ 30.000,00 (trinta mil reais), que deverão ser pagos
até o dia 30 (trinta) do mês de outubro de 2020. Este valor
será fixo e não estará sujeito a juros compensatórios.3. R$ 30.000,00 (trinta), que deverão ser pagos, em 03
(três) prestações mensais, sucessivas, vencendo a primeirano dia 30 (trinta) de novembro de 2020, acrescidos de
juros de 1%, ao mês, e correção monetária pelo índice de0,5% da TR (taxa referencial), sendo facultado aos
COMPRADORES proceder amortizações dentro desteprazo.
Determinação do valor que deve ser pago pelo objeto
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Determinação do valor que deve ser pago pelo objetodo contrato e a forma de pagamento, se à vista ou a
prazo, e neste caso, a quantidade de parcelas,especificando a data do pagamento.
Cláusula Terceira:A presente promessa de compra e venda é pactuada
com expressa renúncia de arrependimento, obrigandoas partes, seus herdeiros e sucessores, e responderão
os PROMITENTES VENDEDORES pela evicção de
direitos.
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Cláusula especial, na qual o(s) promitentes
compradores(s) se despoja(m) de seu direito dearrependimento, ou seja, de desistir da possibilidade
de concluir o contrato a que havia(m) se obrigado.
Também determina ao(s) promitentes vendedor(es) aresponsabilidade pela evicção, ou seja, a perda queeste(s) possa(m) vir a sofrer pelo fato de ser(em)
desapossado(s) do bem que se encontrava em suaposse mas que a um terceiro pertencia.
Cláusula Quarta:Os PROMITENTES COMPRADORES ficam
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Os PROMITENTES COMPRADORES ficamautorizados a ocupar o imóvel a partir desta data,
mas somente serão imitidos na posse definitiva doimóvel a partir da data do pagamento integral daCompra e Venda, oportunidade em que os
PROMITENTES VENDEDORES outorgarão acompetente escritura e darão quitação total pela
compra e venda ora pactuada.
Determina o momento em que o(s) comprador(es)pode(m) ocupar o imóvel, elucidando que só
adquire(m) a sua propriedade após a quitaçãointegral da compra e a consequente outorga daescritura pelos vendedores.
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Cláusula Quinta
Serão suportadas pelos PROMITENTESCOMPRADORES, a partir desta data, as despesas decondomínio, luz, impostos, seguros etc.,
relativamente ao imóvel objeto desta Promessa deCompra e Venda, bem como as despesas futuras com
a escritura e registro.
Cláusula destinada a estabelecer asresponsabilidades assumidas pelo(s) comprador(es)
quando firmam o contrato.
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Cláusula Sexta
O atraso nos pagamentos da parcelas restantesimplicará na multa moratória de 10% (dez por cento),mais juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês
incidentes sobre o débito devidamente corrigido.
Trata-se da estipulação de multa e juros de moraimpostos ao comprador na hipótese de inadimplência(descumprimento do contrato ou de qualquer de suas
condições).
Cláusula Sétima: N hi ót d i ó l ã i t l t it d
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Na hipótese do imóvel não ser integralmente quitadodentro do prazo previsto, e depois de considerada
uma tolerância de 30 (trinta) dias, poderão osPROMITENTES VENDEDORES dar por rescindido o
presente contrato, proceder a venda do imóvel aterceiros e, depois de deduzir o valor da multa e
consectários da rescisão, restituir o saldo que houverpara os PROMITENTES COMPRADORES.
Cláusula que estabelece a possibilidade do contratose desfazer pela não quitação integral do preço
avençado no prazo previsto, e as condições a que ocomprador se sujeita na ocorrência desta hipótese.
Cláusula Oitava:
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O não cumprimento de quaisquer das cláusulaspactuadas que ensejar o desfazimento do presente
negócio implica na multa igual a 20% (vinte porcento) sobre o valor total da transação, a ser pagopela parte infratora à parte inocente, devidamente
corrigidos a partir da assinatura deste instrumento,
sem prejuízo das perdas e danos a apurar-se emprocedimento próprio.
Cláusula que estabelece a forma de apuração de
débito e crédito dos contratantes na hipótese derescisão do negócio.
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Cláusula Nona
As benfeitorias eventualmente realizadas pelosPROMITENTES COMPRADORES até a efetivaquitação do imóvel serão incorporadas ao imóvel, nãogerando qualquer direito de indenização ou retenção
na hipótese de rescisão do presente contrato.
Os melhoramentos promovidos no imóvel, ainda quecom a intenção de conservá-lo ou melhorá-lo, não
poderão ser reclamados pelo comprador se sobrevier
a rescisão do contrato.
Cláusula Décima Para dirimir eventuais dúvidas sobre a interpretação dascláusulas pactuadas, nomeiam os contratantes o foro da
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comarca de XXXXXX.
Trata-se de cláusula em que se determina o foro em quedeverão ser propostas as ações destinadas a dar solução
às eventuais controvérsias do contrato.
E por estarem justos e contratados, mandaram lavrar o
presente contrato em duas vias de igual teor e forma, queassinam na presença de duas testemunhas, para que
produza seus jurídicos e legais efeitos.
É o desfecho do contrato, a conclusão que ratifica avontade das partes em contrair as obrigações
estabelecidas, define o número de vias do contrato eestabelece a exigência das testemunhas para que o
instrumento se perfaça.
XXXXXXXXXXXXX ____ de______________ de _______ .
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(Local, data e ano).
PROMITENTES VENDEDORES:
PROMITENTES COMPRADORES:
TESTEMUNHAS:
(Nome, RG e assinatura das Testemunhas)
MODELO DE CONTRATO DE PERMUTA
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PERMUTANTE (A): (Nome do Permutante (A)),(Nacionalidade), (Estado Civil), (Profissão), Carteira de
Identidade nº (xxx), C.P.F. nº (xxx), residente e domiciliado naRua (xxx), nº (xxx), bairro (xxx), Cep (xxx), Cidade (xxx), no
Estado (xxx);
PERMUTANTE (B): (Nome do Permutante (B)),(Nacionalidade), (Estado Civil), (Profissão), Carteira de
Identidade nº (xxx), C.P.F. nº (xxx), residente e domiciliado naRua (xxx), nº (xxx), bairro (xxx), Cep (xxx), Cidade (xxx), no
Estado (xxx).
As partes acima identificadas têm, entre si, justo eacertado o presente Contrato de Permuta de Bens
Imóveis(1), que se regerá pelas cláusulas seguintes e pelas condições descritas no presente.
Cláusula 1ª. O presente contrato tem como OBJETO, o bemimóvel (xxx) (Descrevê-lo), pertencente ao PERMUTANTE (A),situado na Cidade de (xxx), no Estado (xxx), cujo valor atinge
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a quantia de R$ (xxx) (Valor Expresso), livre de qualquer ônusou litígio; e o bem imóvel (xxx) (Descrevê-lo), de propriedade
do PERMUTANTE (B), situado na Cidade de (xxx), no Estado(xxx), cujo valor atinge a quantia de R$ (xxx) (Valor Expresso),
livre de qualquer ônus ou impedimento(2).
Cláusula 2ª. O PERMUTANTE (A) transfere aoPERMUTANTE (B), a partir da assinatura deste contrato, aposse e os direitos sobre o bem imóvel descrito na cláusula
anterior, passando o último a se responsabilizar pelostributos que atinjam o bem.
Cláusula 3ª. O PERMUTANTE (B) transfere aoPERMUTANTE (A), a partir da assinatura deste instrumento,a posse e os direitos sobre o bem imóvel descrito na cláusula1ª, passando o último a se responsabilizar pelos tributos que
atinjam o bem
Cláusula 4ª. As partes respondem por quaisquer vícioscontidos nos bens que porventura possam existir
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contidos nos bens que porventura possam existir,entregando-os desta forma, com todas as garantias.
Cláusula 5ª. Caso qualquer dos imóveis, objeto dopresente contrato, esteja ocupado, o PERMUTANTE
deverá desocupá-lo imediatamente após a assinatura dopresente, devendo também responder pela evicção do
mesmo.
Cláusula 7ª. A parte que infringir qualquer dascláusulas do presente contrato deverá se responsabilizar
pela multa de R$ (xxx) (Valor Expresso).
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Cláusula 8ª. O presente contrato passa a vigorar
entre as partes a partir da assinatura do mesmo.
Cláusula 9ª. Além da legislação pertinente àpermuta, aplicam-se, complementarmente, as
normas relativas à compra e venda, sendo o presenteinstrumento irretratável e irrevogável.
Cláusula 10. Os herdeiros ou sucessores das partescontratantes se obrigam desde já ao inteiro teor destecontrato.
Cláusula 11. Para dirimir quaisquer controvérsias
oriundas do CONTRATO, as partes elegem o foro da
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p gcomarca de (xxx);
Por estarem assim justos e contratados, firmam opresente instrumento, em duas vias de igual teor,
juntamente com 2 (duas) testemunhas.
(Local, data e ano).
(Nome e assinatura do Permutante (A))
(Nome e assinatura do Permutante (B))
(Nome, RG e assinatura da Testemunha 1)
(Nome, RG e assinatura da Testemunha 2)
DOCUMENTOS GERAIS DE IMÓVEIS INCORPORADOS
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O que é incorporação?
O que é habite-se?
Qual a diferença entre construtor e incorporador?
Permuta por área construída (contrato de compra evenda?).
DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA A INCORPORAÇÃO:
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DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA A INCORPORAÇÃO:
Art. 32 da lei nº 4.591/64
1. Requerimento do proprietário, dirigido ao Oficial de Registrode Imóveis da Comarca da situação do Imóvel, com firmareconhecida, solicitando o registro da INCORPORAÇÃO
constando o número da matrícula ou transcrição onde seráfeito o registro solicitado (art. 222 da Lei nº.
6.015/73).
Se o proprietário for pessoa jurídica, o requerimento deverá
ser assinado pelo(s) representante(s) legal(ais), devendo ser juntado o Contrato ou Estatuto Social e todas as eventuais
alterações, devidamente registrados
no Oficial de Registro Civil das Pessoas Jurídicas ou na JuntaComercial competente, provando a regularidade de situação e
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representação da empresa. Tratando-se de empresa constituídapor outras pessoas jurídicas, tais certidões deverão referir-se aos
representantes legais destas últimas.Anexar declaração, sob pena da lei, que a alteração contratual
sob nº...., é a última efetivada.
Se o Requerente, pessoa física ou jurídica, for representado por
procuração, deverá, ser juntado o competente instrumento demandato, com poderes especiais.
Em se tratando de instrumento particular, verificar se aqueleque outorgou tem poderes bastantes para tanto, mediante
análisena documentação social da empresa, bem como se as firmas dos
signatários estão devidamente reconhecidas, estandodispensada estas verificações nos instrumentos públicos.
Em se tratando de pessoa jurídica, deverão, ainda sert d
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apresentadas:CND do INSS (Certidão Negativa de Débitos para com o
Instituto Nacional do Seguro Social)CND relativas a Tributos Federais e à Dívida Ativa da
União, expedida pelo Ministério da Fazenda.
2. Título de propriedade de terreno, ou de promessa,irrevogável e irretratável, de compra e venda ou cessãode direitos ou de permuta, do qual conste cláusula de
imissão na posse do imóvel, não haja estipulaçõesimpeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua
consentimento para demolição e construção,devidamente registrada.
3 C tidõ ti ( l ti t i ó l
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3. Certidões negativas (relativamente ao imóvel, aosalienantes do terreno e ao incorporador, inclusive de
seus cônjuges) de:
Impostos Municipais – relativas ao imóvel urbanoProtesto de Títulos – pelo período de 05 (cinco) anos.
Ações Cíveis – pelo período de 10 (dez) anos, processosem andamentos.Ações Criminais – pelo período de 10 (dez) anos.
Deverão também referir- se aos representantes legaisda incorporadora.
Ônus Reais (certidão da matrícula ou transcrição doimóvel).
T d tidõ d ã t íd C d
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Todas as certidões deverão ser extraídas na Comarca dasituação do imóvel e, se distintas, naquelas ondedomiciliadas as pessoas representantes legais da
empresa;
Sempre que das certidões do distribuidor constar ações
cíveis e criminais, devem ser exigidas certidõescomplementares, esclarecedoras de seu desfecho ou
estado atual.
Mesmo tendo sido aceitos os esclarecimentos, far-se-á, junto à matrícula a publicação do ônus.
Tal certidão será desnecessária, quando se tratar deação que pela sua natureza desde logo aferida da
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ação que, pela sua natureza, desde logo aferida dacertidão do distribuidor, não tenha qualquer
repercussão econômica, ou, de outra parte, relação como imóvel objeto da
incorporarão.
Todas as certidões, para fins do registro pretendido,tem prazo de validade de 6 (seis) meses, à exceçãodaquelas em que o prazo constam nas referidas
certidões.
4. Histórico dos títulos de propriedade do imóvel,abrangendo os últimos vinte (20) anos, acompanhado
de certidão dos respectivos registros.
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5. Projeto de Construção devidamente aprovado pelas
autoridades competentes.
6.Cálculo das áreas das edificações, discriminando, alémda global, a das partes comuns e indicando, para cada
tipo de unidade, a respectiva metragem de áreaconstruída .
7.Certidão Negativa de Débito para com a PrevidênciaSocial, quando o titular de direitos sobre o terreno for
responsável pela arrecadação das respectivascontribuições.
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8. Memorial descritivo das especificações da obra
projetada, segundo o modelo da Associação Brasileira deNormas Técnicas – ABNT.
9. Avaliação do custo global da obra, atualizada à datado arquivamento, discriminando-se, também, o custo deconstrução de cada unidade, devidamente autenticada
pelo profissional responsável pela obra.
10. Discriminação das frações ideais de terreno com asunidades autônomas que a elas corresponderão.
11. Minuta da futura convenção de condomínio que regerá a
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edificação.12. Declaração em que se defina a parcela do preço.
13. Certidão do instrumento público de mandato, quandonão for proprietário o incorporador.
14. Declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo
de carência.15. Atestado de idoneidade financeira, fornecido porestabelecimento de crédito que opere no País há mais de 5
(cinco) anos.
16. Declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobreo número de veículos que a garagem comporta e os locaisdestinados à guarda dos mesmos.
17. Apresentar Contrato-Padrão.
18 Certidão da inscrição no CREA (Conselho
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18. Certidão da inscrição no CREA (ConselhoRegional de Engenharia e Arquitetura) ou no
Sindicato dos Corretores de Imóveis (CRECI), quandoo incorporador for corretor ou construtor.
19. Anuência do cônjuge, se a incorporação se fizer
em terreno de sua propriedade ou de que sejacompromissário comprador, seja qual for o regime debens do casal.
Obs: Todos os documentos deverão ser datados,assinados e com firma reconhecida, apresentados em
02 (duas) vias. Todas as cópias deverão serautenticadas. As plantas deverão vir sempre no
ORIGINAL.
O registro da incorporação será válido pelo prazo de
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g180 (cento e oitenta) dias.
O oficial tem o prazo de 15 (quinze) dias paraapresentar, por escrito, todas as exigências.
Satisfeitas estas, deverá o Oficial efetuar o registrodentro de uma quinzena .
O exame do requerimento e cálculo dosemolumentos, bem como a pré-notação desejada, sóserão procedidas mediante os atendimentos dos itens
elencados.
O QUE É ALVARÁ JUDICIAL?
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O QUE É ALVARÁ JUDICIAL?
VENDA DE IMÓVEL OBJETO DE INVENTÁRIO
Através de alvará ou através de Cessão de direitoshereditários.
VENDA DE IMÓVEL DO PROPRIETÁRIO MENORDE IDADE
Através de alvará judicial