bab 1

BAB 1

PENDAHULUAN

1.1 LATAR BELAKANG MASALAH

Green building atau yang dikenal sebagai sustainable building merupakan

bangunan yang dikenal ramah terhadap lingkungan dan efisien terhadap sumber

daya. Dimana efisiensi ini melalui siklus hidup bangunan (building’s life cycle)

mulai dari desain, konstruksi, operasi, perawatan, renovasi, dan pembongkaran

(Fincher,2010). Penerapan Konsep Green building pada sebuah bangunan

bertujuan untuk mengurangi dampak negatif bangunan terhadap lingkungan. Hal

ini disebabkan bangunan tersebut menggunakan lahan, mengkonsumsi energi dan

air, serta merubah udara dan atmosfer dalam jumlah yang besar. Selain itu,

menurut press release yang dikeluarkan oleh GBCI (Green Building Counsil

Indonesia) pada tanggal 30 September 2010, bangunan gedung, baik dalam proses

pembangunan dan pengoperasiannya menimbulkan dampak terhadap lingkungan

alami. Dampak dari bangunan gedung rata-rata mengeluarkan 30% emisi CO2

(penyebab utama perubahan iklim), 17% air bersih, 25% kayu, 40-50% bahan

mentah lainnya dan 20-40% penggunaan energi (Juan, Gao, Wang, 2010). Adopsi

green building meningkatkan secara global karena kebutuhan untuk mengurangi

konsumsi sumber daya dan kontaminasi selama umur bangunan (Korkmaz, Riley,

Horman, 2010).

Konsep green building seharusnya diintegrasikan dengan proyek sejak awal

sehingga diperoleh hasil yang maksimal dengan biaya yang seefisien mungkin.

Green building dapat diterapkan pada bangunan baru maupun renovasi bangunan

lama. Konsep green building ini merupakan bagian dari respon global untuk

meningkatnya kesadaran manusia atas peran aktivitasnya dalam menyebabkan

perubahan iklim global. ‘Bangunan hijau’ ini mempromosikan bahwa perbaikan

perilaku (dan teknologi) terhadap bangunan dapat banyak berperan dalam

mengatasi pemanasan global. Bangunan menyumbang lebih dari 40% dari seluruh

emisi karbon, yang merupakan salah satu penyebab terjadinya pemanasan global

(Yudelson, 2007).

1

Universitas Indonesia

Penerapan value ..., Sri Puji Lestari, FT UI, 2011

2

Saat ini negara-negara seperti Amerika Serikat, Eropa Barat, Kanada, dan

Jepang memiliki konstribusi yang sangat besar dalam emisi gas rumah kaca.

Situasi tersebut akan berubah secara drastis dalam waktu dekat. Pertumbuhan

penduduk di China, India, sebagian Asia, Brazil, dan Rusia menyebabkan

pertumbuhan emisi CO2 bertambah dengan cepat. Hal inilah yang membuatnya

sangat penting bahwa seluruh dunia berpartisipasi dalam mengurangi “carbon

footprint” (dampak terhadap lingkungan yang berhubungan dengan jumlah

produksi gas rumah kaca, ukuran dalam unit karbon dioksida) peradaban kota

lebih dari 30 tahun ke depan (Yudelson, 2007). Jika kita tidak fokus pada green

building, maka kita tidak akan memiliki kesempatan untuk mencegah terjadinya

perubahan iklim global.

Konsep green building didorong menjadi trend dunia bagi pengembang

properti saat ini. Bangunan ramah lingkungan menjadi keharusan di dunia properti

saat ini. Hal ini dikarenakan bangunan ramah lingkungan mempunyai konstribusi

menahan laju pemasanan global dengan membenahi iklim mikro (Feriadi, 2008).

Poin terbesar dalam konsep ini adalah penghematan air dan energi serta

penggunaan sumberdaya terbarukan. Bangunan “hijau” dengan kinerja bagus

(high performance green building) mempunyai kinerja lingkungan, ekonomi dan

energi yang lebih baik dari pada bangunan standar (Komrkmaz, Messner, Riley,

Magent, 2010).

Di Amerika Serikat terdapat banyak perusahaan penyuplai energi listrik

dengan berbagai pilihan bahan bakar, termasuk bahan bakar terbarukan.

Pengembang yang memilih energi listrik dari sumber terbarukan akan

memperoleh poin terbesar dalam konsep green building (Yudelson, 2007). Di

banyak negara penerapan konsep green building terbukti menambah nilai jual.

Implementasi konsep green building (yang menghemat energi, air, lahan, material

serta menjaga kesehatan udara dalam ruangan dan mengelola lingkungan secara

bijak) diyakini dapat memberikan konstribusi yang nyata pada fisik dan

lingkungan perkotaan. Kecuali dampak positif pada fisik dan lingkungan

perkotaan, penerapan konsep bangunan hijau juga membumikan prinsip hemat

untuk diterapkan oleh pemilik, penghuni dan pengguna bangunan.



3

Konsep green building juga mulai diterapkan di Indonesia. Namun

demikian, di Indonesia masih membutuhkan edukasi panjang mengenai konsep

ini. Di Indonesia bahkan muncul anggapan bahwa proyek bangunan ramah

lingkungan itu mahal, sulit, dan tidak feasible secara bisnis (Bangunan, 2008).

Untuk menanggapi hal ini maka suatu proyek bangunan ramah lingkungan harus

direncanakan dengan efisien dan optimal.

Dalam manajemen konstruksi (MK) terdapat suatu disiplin ilmu teknik sipil

yang dapat digunakan untuk mengefisienkan dan mengefektifkan biaya. Ilmu

tersebut dikenal dengan nama value engineering/ rekayasa nilai. Value

engineering pertama kali muncul pada saat Perang Dunia tahun 1939-1945 (Elias,

1998). Pada masa ini, terjadi peningkatan kebutuhan yang tidak diimbangi dengan

persediaan sumber daya yang cukup, baik sumber daya alam maupun sumber daya

manusia (Elias, 1998). Di Indonesia, value engineering merupakan ilmu baru

dalam dunia MK, karena masuk mulai tahun 1980-an. Ilmu ini baru digunakan di

Indonesia pada tahun 1990-an dan baru digunakan pada proyek-proyek tertentu

saja (Ustoyo, 2007).

Value Engineering (VE) merupakan sebuah kreatif, pendekatan yang

terorganisir yang sasarannya adalah untuk mengoptimalkan biaya dan/atau kinerja

dari sebuah fasilitas atau sistem (Dell’Isola, 1974). Pendekatan yang digunakan

diarahkan ke analisis fungsi. Apabila tidak mempunyai sifat-sifat menguntungkan

untuk keperluan tersebut, biaya tersebut dikeluarkan tanpa mengurangi mutu dan

tetap menjaga lindungan lingkungan serta mengutamakan keselamatan

(Dell’Isola, 1974). VE digunakan untuk mencari suatu alternatif-alternatif atau

ide-ide yang bertujuan untuk menghasilkan biaya yang lebih baik/lebih rendah

dari harga yang telah direncanakan sebelumnya dengan batasan fungsional dan

mutu pekerjaan (Dell’Isola, 1974). Selain itu, VE juga dapat digunakan untuk

meningkatkan kinerja, kualitas, dan life cycle cost. Dalam perencanaan VE

biasanya melibatkan pemilik proyek, perencana, para ahli yang berpengalaman

dibidangnya masing-masing, dan konsultan VE (LEED Green Associate Study

Guide, 2011).

LEED Green Associate Study Guide (2011), VE dan Life-Cycle Cost

AnalysIs dapat mendukung perkembangan berkelanjutan yang seharusnya



4

digunakan selama perencanaan konseptual, desain, dan konstruksi untuk

mengevaluasi pilihan-pilihan yang berkaitan dengan pembangunan berkelanjutan.

Meskipun demikian melakukan VE dan menggunakan Life-Cycle Cost Analysis

selama perencanaan konseptual bukanlah yang biasa dilakukan. Bagaimanapun,

selama fase awal dari sebuah proyek, keputusan memiliki dampak yang sangat

besar pada biaya dan keberlanjutan dari sebuah fasilitas yang dibuat, meliputi

keputusan yang mempengaruhi operasi, perawatan, dan pembuangan. Penerapan

VE ini akan memiliki potensi yang sangat besar dalam perkembangan

berkelanjutan dan penghematan biaya proyek.

Analisis VE dalam penelitian ini dilakukan dengan membandingkan antara

bangunan konvensional dengan bangunan green building. Setelah melakukan

analisis diharapkan dapat mengetahui bahwa penerapan VE pada bangunan green

building akan memberikan evalusi yang tepat mengenai pilihan-pilihan berkaitan

dengan green building.

1.2 PERUMUSAN PERMASALAHAN

Perumusahan masalah merupakan inti dari suatu penelitian. Dari uraian latar

belakang maka dihasilkan rumusan masalah yang akan diketahui penyelesaiannya

pada penelitian ini.

1.2.1 Deskripsi Permasalahan

Menurut Lacouture, Sefair, Florez, Medaglia, (2009), bangunan memiliki

dampak yang terus meningkat dan signifikan terhadap lingkungan. Dalam skala

global, bangunan berkonstribusi terhadap masalah lingkungan melalui penipisan

sumberdaya, konsumsi energi dan air, dan menciptakan sampah. Selain itu,

operasional dari bangunan juga memberikan dampak negatif terhadap lingkungan

misalnya konstribusi terhadap pemanasan global dan penipisan lapisan ozon. Oleh

karena itu hendaknya manusia mulai mempertimbangkan untuk membuat

bangunan yang ramah lingkungan atau yang juga dikenal dengan Green Building.

Green building muncul sebagai filosofi baru yang mendorong penggunaan

material ramah lingkungan, implementasi teknik untuk menghemat sumberdaya

dan mengurangi sampah dan meningkatkan kualitas lingkungan indoor. Namun



5

demikian, masih banyak orang yang menganggap bangunan ramah lingkungan

lebih mahal jika dibandingan dengan bangunan konvensional. Berdasarkan

deskripsi masalah ini, akan dilakukan identifikasi mengenai komponen-komponen

biaya proyek yang dapat dioptimalkan dengan menggunakan metode VE.

1.2.2 Signifikansi Masalah

Bangunan memiliki dampak negatif yang sangat besar terhadap lingkungan

misalnya penipisan ozon, pemanasan global, menghasilkan sampah, penipisan air,

konsumsi energi dan lain-lain. Untuk merespon kondisi ini, muncullah konsep

green building. Tetapi banyak pihak yang menganggap bahwa bangunan

berkonsep green building lebih mahal jika dibandingkan dengan bangunan

konvensional menyebabkan banyaknya owner yang masih enggan menerapkan

konsep ini pada bangunan mereka. Oleh karena itu, akan dilakukan studi VE

untuk mengetahui komponen biaya apa yang dapat dioptimalkan dari komponen

biaya green building sehingga diperoleh bangunan yang lebih ramah lingkungan

dengan biaya yang optimal.

1.2.3 Rumusan Masalah

Maka rumusan masalah yang harus dijawab pada penelitian ini adalah

1. Apa saja komponen-komponen biaya pada berpontensi dihemat/

diefisiensikan dengan menggunakan metode value engineering pada proyek

berkonsep green building sehingga diperoleh biaya yang paling efisien.

2. Sejauh mana efisiensi ini bisa diterapkan pada proyek gedung berkonsep

green building.

1.3 TUJUAN PENELITIAN

Tujuan penelitian ini adalah:

1. Mengetahui komponen-komponen yang berpotensi dihemat/ diefisiensikan

dengan menggunakan metode value engineering pada proyek bangunan

yang menerapkan konsep green building sehingga diperoleh biaya yang

paling efisien.



6

2. Mengetahui sejauh mana efisiensi ini bisa diterapkan pada proyek gedung

berkonsep green building.

1.4 BATASAN PENELITIAN

Mengingat luasnya cakupan VE dan untuk tujuan penelitian ini, maka

masalah yang ditinjau dalam penelitian ini adalah bagaimana membuat bangunan

menjadi lebih ramah lingkungan dengan biaya yang seefisien mungkin. Dimana

peninjauan biaya dilakukan menggunaka Life Cycle Cost (LCC). Peninjauan pada

bangunan green building ini dilakukan karena masih jarang ditemui bangunan

berkonsep green building. Padahal jika dilihat kondisi lingkungan saat, penerapan

konsep green building akan mengurangi dampak negatif terhadap lingkungan

akibat pembangunan gedung.

1.5 MANFAAT DAN KONSTRIBUSI

Berdasarkan tujuan penelitian, diharapkan agar hasil penelitian ini dapat

memberikan manfaat dan konstribusi, antara lain:

1. Membantu mengidentifikasi komponen-komponen biaya yang dapat

dioptimalkan pada proyek gedung berkonsep green building yang diketahui

lebih ramah terhadap lingkungan sehingga dapat memperkecil terjadinya

pencemaran.

2. Memberikan masukan pada perusahaan konstruksi untuk dapat

mengendalikan biaya pada pelaksanaan proyek yang ramah lingkungan

sehingga termotifasi untuk lebih mengenalkan bangunan yang ramah

lingkungan kepada owner.

1.6 KEASLIAN PENELITIAN

Penelitian serupa mengenai value engineering telah dilakukan sebelumnya

oleh beberapa peneliti di Indonesia antara lain:

1. Togar P.T Sagala, dalam skripsinya untuk mencapai gelar Sarjana S-1

Taknik Sipil pada Universitas Indonesia tahun 1999, dengan judul

“Tinjauan Penerapan Metoda Value Engineering Pada Pemilihan Jenis



7

Pondasi “. Penelitian dalam skripsi ini dimaksudkan untuk menggunakan

metode VE dalam menentukan jenis pondasi dengan menggunakan tabel

perbandingan alternatif yang telah diberi bobot berdasarkan kriteria-kriteria

yang telah ditentukan sebelumnya dan meletakkan alternatif pilihan sesuai

dengan urutan rangking.

2. Zakki Waston Nusantara, dalam skripsinya untuk mencapai gelar sarjana

S-1 Teknik Sipil Universitas Indonesia tahun 2000, dengan judul “ Optimasi

Biaya Struktur Pelat Lantai Dengan Metode Value Engineering (Studi

Kasus: Proyek Asrama Mahasiswa)”. Dalam skripsi ini dijelaskan bahwa

optimasi biaya berdasarkan studi kasus pada proyek Asrama Mahasiswa UI

adalah dengan menggunakan metode value engineering dengan tujuan

untuk memberikan rekomendasi jenis struktur pelat lantai mana yang

memberikan nilai terbaik antara cast in situ (pelat beton bertulang) dengan

Hollow Core Slab (HCS) untuk digunakan pada proyek ini.

3. Harry S. Tambunan dalam tesisnya untuk mencapai gelar Master pada

Universitas Indonesia tahun 2002, dengan judul “Pengaruh Penerapan

Metode Value Engineering oleh Pihak Kontraktor terhadap Kinerja Biaya

Proyek Konstruksi Bangunan Industri di Wilayah Jabodetabek”. Dimana

dari penelitian ini diketahui bahwa pengetahuan/keahlian tim value

engineering merupakan salah satu kunci keberhasilan penerapan VE.

4. Reza Mahendra dalam skripsinya untuk meraih gelar sarjana pada

Universitas Indonesia tahun 2003, yang berjudul “Identifikasi komponen

biaya proyek bangunan gedung yang berpotensi untuk dihemat sesuai

hukum Pareto dengan metode value engineering. (Studi kasus: proyek

bangunan gedung Bank BNI)” Dari penelitian ini diperoleh kesimpulan

bahwa faktor dan langkah-langkah value engineering sebagai cost control

adalah analisis pareto, pemilihan aktifitas kajian, pembuatan model biaya

yang salah satu bentuknya adalah initial cost model, pembuatan diagram

FAST dari aktifitas yang dipilih untuk dikaji; dan pencarian alternatif ide-

ide yang kreatif terhadap aktifitas. Komponen biaya proyek konstruksi

bangunan gedung Bank BNI yang dapat dihemat antara lain pekerjaan

struktur dan pekerjaan elektrikal. Dari pengaturan komponen-komponen



8

biaya tersebut, proyek konstruksi bangunan gedung Bank BNI, tidak

sepenuhnya sesuai dengan hukum pareto, dimana biaya kumulatif dari 20%

aktifitas termahal tidak menunjukkan 80% biaya total proyek, melainkan

hanya berkisar 43% - 59% saja.

5. I Wayan Soasti Mantra Yasa dalam skripsi berjudul untuk memperoleh

gelar sarjana pada Universitas Indonesia tahun 2006, dengan judul

“Penghematan biaya pada pekerjaan struktur proyek konstruksi bangunan

bertingkat tinggi dengan metode value engineering. (Studi Kasus: Proyek

Pembangunan Gedung Telekomunikasi Telkomsel)”. Dari penelitian ini

diperoleh kesimpulan bahwa kostruksi beton proyek gedung

Telekomunikasi Telkomsel merupakan item pada pekerjaan struktur yang

berpotensi dilakukan penghematan karena memiliki bobot 74,82% dari total

pekerjaan struktur. Biaya yang berpotensi dihemat adalah sekurang-

kurangnya 18,52% dari desain awal pekerjaan konstruksi beton.

Penghematan biaya tersebut masih berpotensi bertambah karena masih

terdapat biaya-biaya di luar usulan pengganti material, seperti meredesain

struktur karena pengurangan muatan-muatan tetap dari pelat yang diusulkan

sebagai pengganti pelat konvensional. Dan secara keseluruhan

bertambahnya penghematan karena kondisi ekspos dari pelat HCS kepada

pekerjaan finishing dan ME.

6. Tanzil Maharsi dalam skripsinya untuk meraih gelar sarjana S-1 Teknik

Sipil Universitas Indonesia tahun 2008, dengan judul “Studi Value

Engineering Pekerjaan Arsitektur Pada Proyek Rusunami Pulogebang

Dengan Pendekatan Pasar”. Skripsi ini bertujuan untuk melakukan studi

VE pada proyek rusunami dengan menggunakan pendekatan pasar sehingga

diperoleh optimasi anggaran biaya proyek untuk pekerjaan arsitektur

(seperti pekerjaan pinti, jendela, dll).

7. Vincentius Untoro Kurniawan, dalam tesisnya untuk mencapai gelar Master

pada Universitas Inonesia tahun 2009, dengan judul ”Penerapan Value

Engineering dalam Penyelanggaraan Infrastruktur Bidang Ke-PU-an di

Lingkungan Departemen Pekerjaan Umum dalam Usaha Meningkatkan

Efektifitas Penggunaan Anggaran”. Penelitian ini dilakukan dengan



9

menggumpulkan data, baik data primer maupun data sekunder dengan

metode pengumpulan data kuesioner, wawancara, pengamatan di lapangan,

dan studi literatur dengan respondennya adalah pengguna jasa (Kepala

Satker, Kepala Balai, PPK) yang melakukan kegiatan fisik di lingkungan

Departemen PU yang tersebar diseluruh Indonesia, yang diambil secara

sampling. Hasil penelitian ini adalah penerapan VE di Lingkungan

Departemen PU masih mengalami beberapa kendala, antara lain

ketersediaan regulasi penerapan VE, jumlah personil yang berkompeten

tentang teknik dan manajemen VE, serta tingkat pendidikan dan komposisi

personil satuan kerja ditinjau dari sebaran disiplin ilmu di bidang jasa

konstruksi, yaitu memenuhi bidang arsitektur, sipil, mekanikal elektrikal,

dan tata lingkungan.

8. Diaz Aszwita, dalam skripsinya untuk mencapai gelar Sarjana S- 1 Teknik

Sipil Universitas Indonesia tahun 2009, dengan judul ´Penerapan Value

Engineering Pada Tahap Desain Arsitektur”. Dalam skripsi ini dilakukan

penelitian besar penghematan yang terjadi, bila VE diterapkan pada awal

desain arsitektur. Penelitian ini merupakan gabungan antara pendekatan

kualitatif dan kuantitatif dengan studi kasus proyek Gedung Sekretariat

Negara, Jakarta. Hasil penelitian menunjukkan bahwa VE pada pekerjaan

eksterior, dinding, lantai dan platfon menghasilkan penghematan sebesar

19,11% dari total biaya konstruksi.

9. Leonard Hasudungan dalam skipsinya untuk meraih gela sarjana S-1 Teknik

Sipil Universitas Indonesia tahun 2009, dengan judul “Identifikasi Kegiatan

Pekerjaan Arsitektur Proyek Konstruksi Bangunan Gedung Bertingkat Yang

Berpotensi Untuk Dihemat Dengan Metode Value Engineering: (Studi

Kasus: Proyek Gedung Gramedia Majalah Kebun Jeruk Dan Proyek

Gedung Telkomsel Buaran)”. Dalam skripsi ini rencana kerja VE dapat

digunakan sebagai cost control bagi pemilik proyek maupun bagi kontraktor

walaupun studi VE dilakukan pada tahap pelaksanaan. Indikasi kegiatan

proyek yang dapat dihemat pada pekerjaan arsitektur adalah pekerjaan

dinding , pekerjaan kusen pintu dan jendela, serta pekerjaan lantai. Dari

peraturan komponen biaya proyek pada pekerjaan arsitektur, biaya



10

kumulatif dari 20% aktifitas termahal menunjukkan 56%-60%. Alternatif

pengganti pekerjaan dinding adalah pekerjaan dinding bata+plesteran dan

aci adukan 1:4 dengan tetap mempertahankan fungsi dasar. Pekerjaan ini

dapat digunakan pada proyek Gedung Gramedia Kebun Jeruk maupun pada

proyek Gedung Telkomsel Buaran. Alternatif pengganti pekerjaan lantai

adalah lantai keramik dengan tetap mempertahankan fungsi dasar dapat

digunakan pada proyek Gedung Gramedia Kebun Jeruk maupun proyek

Gedung Telkomsel Buaran. Persentase penghematan akibat perubahan

desain pekerjaan arsitektur pada proyek Gedung Gramedia Kebun Jeruk

adalah 5,58% dan penghematan pada proyek Gedung Telkomsel Buaran

14,51% dari total biaya pekerjaan arsitektur.

10. Herry Priyatno dalam tesisnya untuk mencapai gelar master pada

Universitas Indonesia tahun 2010, dengan judul “Pengoptimalan Penerapan

Value Engineering pada Tahap Desain Bangunan Gedung di Indonesia”

Dari penelitian ini diketahuai bahwa penerapan VE pada tahap desain

bangunan gedung di Indonesia masih belum optimal diman VE belum

dipahami dengan benar dan diterapkan sesuai dengan standar internasional.

Sebagian stakeholder di Indonesia hanya memahami 2 manfaat dari

penerapan VE pada tahap desain bangunan gedung di Indonesia, yaitu

‘meningkatkan efisiensi’ dan ‘nilai proyek yang lebih baik’, dan hanya

memahami 1 faktor kunci sukses penerapan VE yaitu “perencanaan yang

matang dan terstruktur”.

11. Ari Ahmad Affandi dalam skripsinya untuk meraih gelar sarjana S1 pada

Universitas Indonesia tahun 2010, dengan judul “Optimasi Pemanfaatan

Jalan Margonda Raya Depok Dengan Metode Value Engineering”. Dari

penelitian ini, diperoleh kesimpilan berkaitan dengan upaya untuk

mengoptimasi pemanfaatan Jalan Margonda Raya guna mengurangi

kemacetan yang terjadi. Selain itu, dari penelitian ini diketahui bahwa

pendakatan value engineering untuk mengatasi masalah yang ada

menghasilkan dua skenario utama untuk mengatasi permasalahan kejenuhan

yang terjadi yaitu dengan penambahan kapasitas jalan melalui perubahan

geometri jalan dan pengurangan volume lalu lintas dengan menggunakan



11

kendaraan umum berupa busway. Berdasarkan analisa lebih lanjut dengan

VE direkomendasikan bahwa skenario perubahan geometri jalan merupakan

alternatif yang lebih baik.

1.7 KESIMPULAN

Dalam pelaksanaan sebuah proyek, masalah yang berkaitan dengan biaya

sering kali ditemui, apalagi untuk proyek berkonsep green building yang memang

memerlukan biaya yang lebih besar daripada pekerjaan proyek konvensional.

Oleh karena itu diperlukan perencanaan yang baik agar dalam pelaksanaan

pekerjaan proyek, peningkatan biaya selama pelaksanaan pekerjaan dapat

diminimalisir. Salah satu caranya ialah dengan mengidentifikasi komponen-

komponen yang dapat menyebabkan pembengkakan biaya proyek sehingga dapat

dihasilkan penghematan anggaran proyek.

Documents

bab 1