13

BAB II

HASIL PENELITIAN DAN ANALISIS

A. Tinjauan Pustaka

1. Konsep Hukum Tanah di Indonesia

Konsep hukum tanah di Indonesia memberikan gambaran umum

mengenai bagaimana gambaran mengenai keberadaan tanah dimata hukum.

Menurut Purnamasari18 dengan konsep ini akan mempermudah dalam

melihat posisi negara, warga negara dan lembaga-lembaga lain termasuk

lembaga adat dalam kaitannya dengan masalah pertanahan. Dalam konsep

hukum tanah di Indonesia, dinyatakan bahwa pada dasarnya seluruh tanah

yang ada di Indonesia merupakan karunia dari Tuhan Yang Maha Esa

kepada seluruh Bangsa Indonesia.Oleh karena itu, seluruh tanah di

Indonesia adalah milik Bangsa Indonesia.Dengan demikian, dalam

hukum tanah dikenalistilah Hak Bangsa Indonesia (Pasal 1 UU Nomor

5 Tahun 1960-UUPA).

Negara sebagai organisasi kekuasaan yang ada di Indonesia

berwenang mengatur pemilikan, peruntukan, peralihandan pendaftaran atas

hak bangsa Indonesia.Hak Negara untuk mengatur inilah yang disebut

sebagai Hak Menguasai Negara (Pasal 2 juncto Pasal 8 UUPA).Apabila tidak

ada pengaturan dari Negara, peruntukan dan pemilikan tanah menjadi

kacau.Setiap orang cenderung mempunyai keinginan untuk memiliki tanah

yang lebih besar dan lebih luas.Kekacauan dari usaha memiliki tanah

18 Purnamasari, Panduan Lengkap HUkum Praktis Populer: Kiat- Kiat Cerdas, Mudah dan Bijak Mengatasi Masalah Hukum Pertanahan, Mizan Pustaka, Bandung, 2010, hlm4-7

14

ataupun lahan berlebih inilah yang menimbulkan berbagai peperangan antara

kerajaan–kerajaan pada zaman Majapahit dulu. Tanpa adanya hak dari

negara untuk mengatur peruntukan dan pemilikan tanah, setiaporang pasti

akan berlomba-lomba untuk memiliki lebih banyak tanah yang ada.

Hukum agraria adalah hukum yang mengatur hak-hak penguasaan

atas bumi, air, ruang angkasa dan kekayaan alam yang terkandung di

dalamnya sebagaimana ditetapkan dalam ketetapan MPR RI No.

IX/MPR/2001 tanggal 9 November 2001 tentang Pembaharuan Agraria dan

Pengelolaan Sumber Daya Alam dinyatakan, bahwa:

sumber daya agraria/sumber daya alam meliputi bumi, air,

serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya sebagai

Rahmat Tuhan Yang Maha Esa kepada bangsa Indonesia

merupakan kekayaan nasional yang wajib di syukuri, oleh

karena itu harus di kelola dan di manfaatkan secara optimal

bagi generasi sekarang dan generasi mendatang dalam

rangka mewujudkan masyarakat adil dan makmur.

Adapun yang disebut dengan hukum tanah oleh Boedi Harsono

dalam bukunya adalah19:

ketentuan-ketentuan hukum yang mengatur hak-hak

penguasaan atas tanah yang disusun menjadi satu kesatuan

sistem. Ketentuan hukum mengenai penguasaan tanah itu

ada yang sebagai lembaga hukum dan ada pula sebagai

hubungan konkrit.

Sementara itu menurut pendapat Sri Harini dalaam bukunya

berpendapat bahwa20:

19 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta, 2003, hlm.26. 20 Sri Harini, Hukum Agraria, Fakultas Hukum Universitas Kristen Satya Wacana, Salatiga, 2016, hlm 9

15

Hukum Agraria adalah hukum yang mengatur sumber –

sumber daya alam atau BARA( Bumi,Air,Ruang Angkasa/

udara dan Kekayaan alam yang terkadung di dalamnya).

Pengertian Hukum Agraria berbeda dengan Hukum Tanah.

Adapun Hukum Tanah adalah kaidah-kaidah hukum yang

mengatur permukaan bumi saja. Sehingga Hukum Tanah

merupakan bagian dari Hukum Agraria yang melahirkan

hak-hak atas tanah.

Pernyataan demikian dijumpai juga dalam konsideran “menimbang”

Pasal1 dan Pasal 2 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan

Dasar Pokok-Pokok Agraria atau Undang-undang Pokok Agraria

(UUPA). Tanah dalam pengertian hukum adalah permukaan bumi,

sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 4 UUPA. Adapun hukum tanah adalah

bidang hukum yang mengatur hak- hak penguasan atas tanah yang terdiri

atas hak bangsa, hak menguasai dari negara, hak pengelolaan, hak ulayat,

wakaf dan hak-hak atas tanah serta hak tanggungan.

2. Subjek Hukum Hak Atas Tanah

Subjek hukum adalah pemegang hak dan kewajiban menurut hukum.

Pada kehidupan sehari-hari, subjek hukum dalam sistem hukum Indonesia,

yang sudah barang tentu bertitik tolak dari sistem hukum Belanda, adalah

individu (orang), dan badan hukum (perusahaan, organisasi, atau institusi).

Dalam dunia hukum, subjek hukum dapat diartikan sebagai pembawa hak,

yakni manusia (naturlijk person) dan badan hukum (recht persoon). Menurut

hukum, tiap-tiap manusia sudah menjadi subjek hukum secara kodrati atau

alami. Manusia dianggap sebagai subjek hukum mulai ia dilahirkan sampai

dengan meninggal dunia. Bahkan bayi yang masih berada dalam kandungan

16

juga bisa dianggap sebagai subjek hukum, bila terdapat urusan atau

kepentingan yang menghendakinya.

Namun ada beberapa golongan yang menurut hukum dipandang

sebagai subjek hukum yang tidak cakap hukum. Maka dalam melakukan

perbuatan- perbuatan hukum, mereka harus diwakili atau dibantu orang lain.

Golongan tersebut seperti anak dibawah umur, belum dewasa, atau belum

menikah; atau orang yang berada dalam pengampuan, yaitu orang yang sakit

ingatan, pemabuk dan pemboros.

Badan hukum (recht person) adalah suatu badan yang terdiri dari

kumpulan orang yang diberi status person menurut hukum. Sehingga,

mereka mempunyai hak dan kewajiban. Badan hukum dapat menjalankan

perbuatan hukum sebagai pembawa hak manusia, seperti melakukan

perjanjian.

Hukum publik adalah badan hukum yang didirikan menurut hukum

publik oleh pemerintah. Tujuan pendiriannya untuk kepentingan publik atau

orang banyak dan negara umumnya. Artinya, badan hukum negara yang

dibentuk oleh yang berkuasa berdasarkan perundang-undangan yang

berlaku, dan dijalankan secara fungsional oleh eksekutif (pemerintah) atau

badan pengurus yang diberikan tugas untuk itu. Yang termasuk badan hukum

publik adalah Negara Kesatuan Republik Indonesia, Pemerintah provinsi,

pemerintah kabupaten/kota, Bank Indonesia, dan perusahaan negara.

17

Badan hukum privat adalah badan hukum yang didirikan berdasarkan

hukum sipil atau perdata oleh masyarakat, yang menyangkut kepentingan

banyak orang di dalam badan hukum itu. Badan hukum privat merupakan

badan hukum swasta, yang didirikan oleh sekelompok orang, untuk

mendapatkan keuntungan atau laba dibidang industri, perdagangan, jasa, dan

pembiayaan menurut hukum yang berlaku secara sah. Misalnya perseroan

terbatas, koperasi dan yayasan.

Menurut pasal 9 jo. Pasal 21 ayat (1) UUPA, hanya warga negara

Indonesia saja yang dapat mempunyai hak milik atas tanah. Hak milik kepada

warga negara asing dilarang (pasal 26 ayat (2)). Orang-warga negara asing

dapat mempunyai tanah dengan hak pakai yang luasnya terbatas. Demikian

juga pada dasarnya badan- badan hukum tidak dapat mempunyai hak milik

(pasal 21 ayat (2)). Adapun pertimbangan melarang badan-badan hukum

untuk mempunyai hak milik atas tanah, ialah karena badan-badan hukum

tidak perlu mempunyai hak milik, tetapi cukup hak-hak lainnya, asal ada

jaminan-jaminan yang cukup bagi keperluan-keperluannya yang khusus (hak

guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai menurut pasal 28, 35, dan 41

UUPA).

Apabila subjek hukum dikaitkan dengan hak atas tanah, UUPA telah

tegas mengatur. Pihak yang bisa menjadi subjek hak atas tanah adalah orang,

yaitu WNI dan WNA yang berkedudukan di Indonesia. Dan badan hukum

yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia,

serta badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

18

WNI yang menjadi subjek hak tas tanah bisa perorangan

ataupun bersama-sama. Tidak semua subjek hukum tersebut bisa menjadi

subjek hak atas tanah. Ada beberapa pembatasan-pembatasan, misalnya

warga negara asing hanya bisa menjadi subjek hak pakai dan hak sewa atas

bangunan. Badan hukum pada dasarnya tidak bisa menjadi subjek hak milik

atas tanah kecuali yang ditentukan pemerintah. Tidak ada pembedaan laki-

laki dan perempuan sebagai subjek hak atas tanah. Artinya laki-laki maupun

perempuan bisa menjadi subjek hak atas tanah.

Pengertian Warga Negara Indonesia yang dimaksudkan dalam

Undang-Undang Pokok Agraria pasal 26 Ayat (2) juga dengan tegas

menyatakan bahwa: Setiap jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian

dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk

langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing,

kepada seorang warga negara yang di samping kewarganegaraan

Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan

hukum, kecuali yang ditetapkan pemerintah termaksud dalam pasal 21 ayat

(2), adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada negara, dengan

ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap

berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak

dapat dituntut kembali.

19

3. Pengaturan Tanah Dalam UUPA

Politik hukum yang mengantarkan lahirnya UUPA berkisar pada

dua tataran dasar, yaitu :

1) Hendak mewujudkan sistem hukum agraria yang seragam (unifikasi)

di seluruh wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia. Ini

merupakan konsekuensi logis sebagai negara merdeka, yang sedang

mengarah pada pembaharuan hukum dan sistem hukum.

2) Dimaksudkan untuk mewujudkan suatu bangunan masyarakat,

khususnya masyarakat kalangan bawah pada kondisi yang

lebihbermartabat. Undang-undang ini memberikan kemungkinan

perolehan akses terhadap sumber daya ekonomi, khususnya tanah.

Sehingga, distorsi pemilikan dan penguasaan tanah dapat

dieliminasi. Harapannya, tercipta suatu masyarakat yang berkeadilan

dan bermartabat.21

Lahirnya UUPA tidak dapat dilepas-pisahkan dari hukum adat.

Hukum adat dipakai sebagai dasar hukum agraria nasional karena sesuai

dengan kepribadian bangsa Indonesia, karena hukum adat adalah hukum asli

bangsa Indonesia. Dengan demikian, hukum agraria yang berlaku atas

bumi, air dan ruang angkasa ialah hukum adat, sebagaimana yang di

sebutkan dalam Pasal 5 UUPA.

21 I Gede AB Wiranata, Reorientasi Terhadap Tanah Sebagai Objek Investasi, Penerbit Unila, Bandar Lampung, 2007, hlm.88

20

Hukum adat yang dipakai sebagai hukum agraria yang baru adalah

hukum adat yang sudah di “saneer”22. Maka dalam hal ini, ditentukannya

hukum adat menjadi dasar hukum agraria yang baru disertai syarat-syarat :23

a. Tidak boleh bertentangan dengan kepentingan nasional dan

negara, yang berdasarkan atas persatuan bangsa.;

b. Tidak boleh bertentangan dengan sosialisme Indonesia;

c. Tidak boleh bertentangan dengan peraturan-peraturan yang

tercantum dalam UUPA;

d. Tidak boleh bertentangan dengan peraturan perundangan lainnya.

Ketentuan tentang hukum adat sebagai dasar hukum agraria

nasional yang tertuang dalam UUPA juga berlaku mengenai tanah

4. Asas-asas Dalam Hukum Agraria Nasional

Hukum agraria nasional sebagai dasar hukum tanah di Indonesia

sudah tentu dalam pembentukkannya memilikki asas-asas dijadikan sebagai

dasar hukum tersebut. Banyak asas-asas yang terdapat dalam hukum agraria

nasional tetapi pada tulisan ini hanya beberapa asas-asas yang akan diuraikan

karena pada hakikatnya berkaitan secara langsung ataupun tidak langsung

dengan penguasaan hak atas tanah oleh warga negara asing di Indonesia.

22 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Opcit, hlm. 140. 23 Ibid

21

1) Asas Ketuhanan

Asas ini dapat ditemukan dalam pasal 1 dan 2 UUPA sebagai dasar

juridisnya. Dimana seluruh bumi,air, dan ruang angkasa berserta

segala isinya yang terkandung dalamnya merupakan karunia Tuhan

Yang Maha Esa, merupakan kekuasaan nasional secara kolektif yang

dipergunakan bagi sebesar-besarnya kemakmuran rakyat Indonesia.24

2) Asas Nasionalitas

Asas ini terdapat dalam pasal 9 ayat 1 dan pasal 21 UUPA sebagai

juridisnya. Menyatakan bahwa hanya warga negara Indonesia saja

yang dapat memiliki hubungan sepenuhnya debgab BARA. Hal ini

penting untuk menjaga persatuan bangsa dan negara khususnya

dalam hubungan antara hukum agraria dengan HANKAM.

‘Hubungan hukum sepenuhnya’ yang dimaksud oleh pasal 9 ayat 1

ini dalam wujud pemilikan HM,HGU,HGB, sehingga warga negara

asing tidak boleh memiliki tiga hak tersebut tetapi selebihnya

diperbolehkan.

3) Asas Pemihasan Horisontal

Asas ini tidak terkandung secara eksplisit maupun emplisit dalam

pasal-pasal UUPA maupun peraturan pelaksanaanya. Asas ini

menjadi asas dalam UUPA karena prinsip pembentukan hukum

agraria nasional didasarkan pada hukum adat dan karena di dalam

hukum adat dikenal asas pemisahan hosrisontal makan asas ini secara

24 Sri Harini, Op.cit. hlm 13

22

mutatis mutandis merupakan asas bagi hukum agraria nasional.

Maksud asas ini adlah bahwa kepemilikan bidang tanah bisa berbeda

dengan kepemilikkan hal-hal yang di atas tanah.25

4) Asas Tanah Mengandung Fungsi Sosial

Setiap hak atas tanah pada seseorang tidak dibenarkan untuk

dipergunakan atau tidak dipergunakan semata-mata demi

kepentingan pribadi. Apalagi, sampai merugikan masyarakat.

Penggunaan tanah harus sesuai dengan keadaan, sifat, dan haknya.

Sehingga, hal itu bermanfaat bagi kesejahteraan dan kebahagiaan

pemiliknya maupun bagi masyarakat dan negara. Rumusan

tersebut tertuang dalam Pasal 6 UUPA, yaitu semua hak atas

tanah mempunyai fungsi sosial. Selanjutnya, penjelasan UUPA

menegaskan fungsi sosial tidak hanya untuk hak milik, namun

melingkupi semua hak-hak atas tanah.

5. Hak Penguasaan Atas Tanah

a) Penguasaan

Sistem pertanahan atau agraria di Indonesia tentu memiiki beberapa

aspek di dialamnya salah satu aspek tepenting yaitu aspek penguasaan.

Aspek penguasaan tanah ini dapat menjadi ukuran sosial dari masyarakat.

Secara konseptual, agraria terdiri atas dua aspek utama yang berbeda,

yaitu aspek “penguasaan dan pemilikan” dan aspek “penggunaan dan

pemanfaatan”. Aspek “penguasaan dan pemilikan” jelas berbeda dengan

25 Ibid

23

aspek “penggunaan dan pemanfaatan”, karena aspek “penguasaan dan

pemilikan” berkenaan dengan bagaimana relasi hukum manusia dengan

tanah, sedangkan yang kedua yaitu aspek “penggunaan” dan “pemanfaatan”

membicarakan bagaimana tanah (dan sumber daya agraria lain) dugunakan

dan dimanfaatkan. Pada hakikatnya ketika subjek hukum atas tanah memiliki

aspek penguasaan dan pemilikkan sudah pasti mereka dapat

menggunakannya dan memafaatkannya untuk kepentingan peribadi. Hak

penguasaan merupakan hal yang paling pokok yang terdapat dalam sistem

agraria di satu negara maupun satu kelompok masyarakat.

Arti kata penguasaan dapat dipakai dalam arti fisik dan dalam arti

yuridis. Selain itu, pengertian penguasaan dapat beraspek privat dan

beraspek publik. Penguasaan dalam arti yuridis adalah penguasaan yang

dilandasi hak, yang dilindungi oleh hukum dan pada umumnya memberi

kewenangan kepada pemegang hak untuk menguasai secara fisik tanah yang

dihaki, misalnya pemilik tanah mempergunakan atau mengambil manfaat

dari tanah yang dihaki, tidak diserahkan kepada pihak lain. Bisa juga

penguasaan yuridis ada pada pemilik tanah tetapi penguasaan secara fisik

ada pada pihak lain, misalnya seseorang yang memiliki tanah tidak

mempergunakan tanahnya sendiri akan tetapi disewakan kepada pihak

lain.

Penguasaan atas tanah berisikan serangkaian wewenang, kewajiban

dan/atau larangan bagi pemegang haknya untuk berbuat sesuatu mengenai

tanah yang dihaki. Sesuatu yang boleh, wajib atau dilarang untuk diperbuat,

yang merupakan isi hak penguasaan itulah yang menjadi kriterium atau tolok

24

ukur pembeda di antara hak-hak penguasaan atas tanah yang diatur dalam

Hukum Tanah. Hak atas tanah bersumber pada hak menguasai dari negara

atas tanah dapat diberikan kepada perseorangan baik WNI maupun WNA,

sekelompok orang secara bersama-sama, dan badan hukum baik badan

hukum privat maupun badan hukum publik.26

Adapun istilah penguasaan tanah dalam hukum tanah Indonesia

diambil dengan cara konstitusional dari bunyi rumusan Pasal 33 ayat (3)

UUD 1945 dan penjelasannya. “Di kuasai Negara” yang kemudian

dikembangkan dan di jabarkan lebih lanjut dalam Pasal 2 UUPA: “bumi,

air, dan ruang angkasa serta kekayaan yang ada didalamnya di kuasai

Negara”.

Hak-hak atas permukaan bumi yang disebut tanah yang dapat

diberikan dan dipunyai oleh orang-orang dan badan hukum atas hak

menguasai tanah dari Negara itu diartikan pula sebagai: “kewenangan untuk

mempergunakan tanah yang bersangkutan” (Pasal 4 ayat (1) dan ayat (2)

UUPA). Boedi Harsono membedakan pengertian penguasaan atau

menguasai ini kedalam arti fisik dan dalam arti yuridis. Penguasaan yuridis

baik yang beraspek perdata maupun publik dilandasi hak yang di lindungi

hukum27.

b) Jenis-jenis hak penguasaan atas tanah

26 Sri Harini, Op.cit. hlm 17 27 Boedi Harsono, Op.cit. hlm. 22.

25

Hak-hak penguasaan atas tanah dalam hukum tanah adalah hak-

hak yang masing-masing berisikan kewenangan, tugas/kewajiban dan/atau

larangan bagi pemegang haknya untuk berbuat sesuatu dengan bidang tanah

yang dihaki, apa yang boleh, wajib ataupun di larang untuk di perbuat

itulah yang membedakan hak penguasaan atas tanah satu dengan lainnya.

Berdasarkan konsepsi yang bersumber utama pada hukum adat dan

dilengkapi lembaga- lembaga hukum dari sumber lain sebagaimana

dikemukakan di atas hak-hak penguasaan atas tanah dalam hukum tanah

nasional tetap disusun dalam tata susunan berjenjang sebagai berikut:

a) Hak bangsa, sebagaimana yang disebut dalam Pasal 1 UUPA

merupakan hak penguasaan atas tanah yang tertinggi dan meliputi

semua tanah dalam wilayah Negara yang merupakan tanah

bersama. Hak bangsa ini dalam penjelasan umum angka II UUPA

dinyatakan sebagai hak ulayat yang diangkat pada tingkatan yang

paling atas, yaitu ada tingkat nasional yang meliputi semua tanah di

seluruh wilayah negara. Pernyataan bahwa tanah yang dikuasai oleh

bangsa Indonesia adalah tanah bersama menunjukkan adanya

hubungan hukum yang bersifat perdata, tetapi bukan merupakan hak

kepemilikan melainkan hak kepunyaan yang memungkinkan

penguasaan bagian-bagian tanah bersama tersebut dengan hak milik

secara individual. Selain bersifat perdata hak bangsa mengandung

tugas kewenangan untuk mengatur dan mengelola tanah bersama

tersebut bagi sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat.

26

b) Hak menguasai dari negara, yang di sebut dalam Pasal 33 ayat (3)

UUD1945 tersebut merupakan hak penguasaan atas tanah sebagai

penugasan pelaksanaan hak bangsa yang termasuk bidang hukum

publik dan meliputi semua tanah yang berada di Indonesia.

Sepanjang mengenai tata cara pengambilan tanah yang diperlukan

berlaku asas bahwa memperoleh tanah kepunyaan siapapun untuk

keperluan apapun dan oleh siapapun harus dilakukan melalui

musyawarah dengan pihak yang empunya tanah untuk mencapai

kesepakatan, baik mengenai penyerahan tanahnya maupun

imbalan yang di terima.

c) Hak ulayat, masyarakat-masyarakat hukum adat merupakan

hak penguasaan atas tanah bersama masyarakat hukum adat tertentu.

Pasal 3 UUPA mengandung pernyataan pengakuan mengenai

keberadaan hak ulayat dalam hukum tanah nasional sepanjang

menurut kenyataanya masih ada. Dikaitkan dengan pengaturan hak-

hak penguasaan atas tanah, ketentuan-ketentuan yang mengaturnya

sebagai hubungan hukum konkrit, yaitu mengatur hal-hal mengenai28

B. Hasil Penelitian

1. Gambaran cara-cara penguasaan tanah dan hunian oleh warga negara

asing di Indonesia

a) Nominee

Hak Milik sebagai hak terkuat dan terpenuh seperti telah dibahas

sebelumnya dilarang dimiliki oleh WNA. Namun, bagi WNA yang ingin

28 Boedi Harsono, 2000, Hukum Agraria Indonesia, Himpunan Peraturan-peraturan Hukum Tanah, Djambatan, Jakarta, hlm. 17

27

“memiliki” rumah atau bangunan dapat melakukan perbuatan hukum yang

kemudian disebut dengan Nominee/Trustee Arrangement. Konsep

Nominee/Trustee Arrangement mekanismenya diatur bahwa pemilik rumah

dan bangunan gedung adalah seorang WNI dengan biaya yang bersumber

pada WNA tersebut. Kepemilikan yang dimaksud adalah sebuah kepemilikan

yang tidak langsung yang tercipa dari hubungan hukum antara WNI dan

WNA yang diikatkan dalam suatu perjanjian yang disebut dengan

Nominee/Trustee Arrangement, perjanjian tersebut berisikan tentang

pernyataan hubungan hukum WNI dan WNA yang menyatakan bahwa

kepemilikan hak atas tanah tersebut pada dasarnya adalah milik dari WNA

dan WNI yang bersangkutan dapat memerintahkan berbagai tindakan hukum

terhadap hak yang “dimiliki” oleh WNA yang dipercaya yang

mengelolanya (trustee). Semisal, memerintahkan tindakan hukum berupa

penjaminan atas benda tersebut, terdiri atas Perjanjian Induk yang terdiri dari

Perjanjian Pemilikan Tanah (Land Agreement) dan surat kuasa, Perjanjian

Opsi, Perjanjian Sewa-Menyewa (Lease Agreement), Kuasa Menjual (Power

of Sell), Hibah Wasat dan Surat Pernyataan Waris.29

Perjanjian yang demikian dimungkinkan karena pada dasarnya tidak

memindahkan hak kepemilikan secara langsung.Namun, memindahkan tanah

kelembagaan hak atas tanah (HM dan HGB). Beberapa aspek yang

menunjukkan pemindahan hak kepemilikan secara langsung dari perjanjian-

perjanjian tersebut adalah sebagai berikut:30

29 Sumardjono, Alternatif Kebijakan Pengaturan Hak Atas Tanah Beserta Bangunan bagi Wagra Negara Asing dan Badan hukum Asing,Kompas, Jakarta,2007,hlm 41 30 Ibid., hm 42

28

1) Perjanjian Pemilikan Tanah

Dalam PPT pihak WNI mengakui bahwa tanah HM yang terdaftar

atas namanya bukanlah miliknya, tetapi milik WNA yang telah

menyediakan dana untuk pembelian tanah HM beserta bangunan.

Selanjutnya pihak WNI memberi kuasa yang tidak dapat ditarik

kembali kepada pihak WNA untuk melakukan segala tindankan

hukum terhadap tanah HM dan bangunan.

2) Perjanjian Opsi

Pihak WNI memberikan opsi untuk membeli tanah HM dan

bangunan kepada pihak WNA karena dana untuk pembelian

tanah HM dan bangunan disediakan oleh WNA.

3) Perjanjian sewa menyewa

Pada prinsipnya dalam perjanjian ini diatur tentang jangka waktu sewa

berikut opsi untuk perpanjangannya beserta hak dan kewajiban pihak

yang menyewakan (WNI) dan penyewa (WNA).

4) Kuasa untuk menjual, berisikan pemberian kuasa dengan hak

substitusi dari pihak WNI (pemberi kuasa) kepada WNA

(penerima kuasa) untuk perpanjangannya beserta hak dan

kewajiban pihak yang memberi hak sewa (WNI) dan pihak peyewa

(WNA).

5) Hak Hibah

Pihak WNI mengibahakan tanah berserta bangunan yang atas

namanya kepada WNA.

6) Surat pernyataan wasiat

29

Istri pihak WNI dan anaknya menyatakan bahwa walaupun tanah HM

dan bangunan terdaftar atas nama suaminya, tetapi suaminya

bukanlah pemilik sebenarnnya atas tanah HM dan bangunan tersebut.

Meskipun demikian, selain bentuk perjanjian-perjanjian tersebut di atas

masih terdapat perjanjian-perjanjian lain yang juga bermaksud memindahkan

HM secara tidak langsung kepada WNA dalam bentuk sebagai beriku:31

1) Akta pengakuan utang.

2) Pernyataan pihak WNI bahwa telah mendapatkan pinjaman uang dari

WNA untuk membuka usaha.

3) Pernyataan dari pihak WNI bahwa HM adalah milik pihak WNA.

4) Kuasa menjual, pihak WNI member kuasa dengan hak substitusi

kepada pihak WNA untuk menjual, melepaskan atau memindahkan

tanah HM yang terdaftar atas nama WNI;

5) Kuasa Roya, pihak WNI memberi kuasa dengan hak substitusi

kepada pihak WNA untuk secara khusus kepada WNA untuk

menjual, melepaskan atau memindahkan tanah HM yang terdaftar atas

nama WNI

6) Sewa-menyewa tanah, WNI sebagai pihak yang menyewakan

tanah memberikan hak sewa kepada WNA sebagai penyewa selama

jangka waktu tertentu, misalnya 25 tahun , dapat diperpanjang dan

tidak dapat dibatalkan sebelum berakhirnya jangka waktu sewa

7) Perpanjangan sewa-menyewa. Pada saat bersamaan dengan

pembuatan perjanjian–menyewa tanah (angka 6), dibuat sekaligus

31 Ibid., hlm 44

30

perpanjangan sewa menyewa selama 25 tahun dengan ketentuan sama

pada angka 6

8) Perpanjangan sewa menyewa. Sekali lagi pada saat yang sama dengan

pembuatan perjanjian sewa-menyewa tanah (angka 6 dan 7),

dibuatperpanjangan sewa menyewa lagi untuk waktu 25 tahun dengan

ketentuan yang sama pada angka 6 dan 7; dan

9) Kuasa, pihak WNI memberi kuasa dengan hak substitusi kepada

pihak WNA (penerima kuasa) untuk mewakili dan bertindak untuk

atas nama WNI dalam mengurus segala urusan, memperhatikan

segala kepentingannya dan mewakili hak-hak pemberi kuasa untuk

menyewakan dan mengurus izinmendirikan bangunan (IMB),

menandatangani surat pemberitahuan pajak dan surat-surat lain yang

diperlukan menghadap pejabat yang berwenang serta

menandatangani semua dokumen yang diperlukan.

b) Akta pengakuan hutang

WNI yang disuruh membeli tanah Hak Milik tersebut membuat Akta

Pengakuan Utang, yang menunjukkan bahwa si WNI telah terikat kepada

WNA karena hubungan utang piutang. Keterikatan tersebut tidak akan

berakhir bila utang WNI kepada WNA tersebut ditak dilunasinya. Agar tanah

itu berada dalam kewenangan WNA sebagai kreditur, WNI tersebut

menjaminkan tanah Hak Milik tersebut kepada WNA sehingga dengan jaminan

tersebut sewaktu-waktu diperlukan dapat dieksekusi. Namun kedua bentuk

hubungan hukum itu bukan merupakan tujuan yang sebenarnya, karena maksud

dari WNA adalah untuk menguasai dan memanfaatkan tanah. Warga negara

31

asing dan badan hukum pada dasarnya tidak dapat menjadi subjek hak milik.

Oleh karena itu, peralihan hak milik kepada warga negara asing dan badan

hukum adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada negara.

2. Pengaturan penguasaan tanah untuk warga negara asing di Indonesia

Di Indonesia terkena imbas positif dalam era globalisasi, karena para

investor asing yang ingin menanamkan investasinya di Indonesia semakin

bertambah banyak. Namun, tidak semua warga negara asing yang mempunyai

uang dapat memiliki hak atas tanah di Indonesia, sebab ada ketentuan yang

membatasi pemilikan tanah dan bangunan bagi warga negara asing dan badan

hukum asing dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan

Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) dan berbagai peraturan pelaksananya.32

Terkait dengan hal tersebut, Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja

menyatakan:

Atas dasar hak menguasai dari negara itu, ditentukan

adanya macam-macam hak atas tanah, yang dapat

diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik

secara pribadi maupun bersama-sama dengan orang-orang

lain, serta badan-badan hukum (Pasal 4 ayat (1) Undang-

Undang Pokok Agraria). Hak-hak atas tanah yang

diberikan tersebut memberikan wewenang kepada yang

bersangkutan untuk mempergunakannya (Pasal 4 ayat (2)

Undang-Undang Pokok Agraria), semuanya dengan

32 Listyowati Sumanto,Pembatasan Pemilikan Hak Atas Tanah Oleh Orang Asing dan Badan Hukum Asing (Studi Perbandingan Indonesia-Turki), Jurnal Hukum Prioris Vol.3 No.3, Tahun 2013

32

memperhatikan akan fungsi hak atas tanah yang berfungsi

sosial (Pasal 6 Undang-Undang Pokok Agraria).33.

a) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-

Pokok Agraria (UUPA)

Wewenang dalam menguasai tanah di Negara Republik Indonesia ini

diberikan oleh negara secara langsung untuk diberdayagunakan untuk

kemakmuran rakyat negara Indonesia. Pasal 2 Ayat 2 menyebutkan Hak

menguasai dari Negara termaksud dalam ayat (1) pasal ini memberi

wewenang untuk :

a. mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan,

persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut;

b. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara

orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa;

c. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara

orang-orang dan perbuatanperbuatan hukum yang mengenai bumi, air

dan ruang angkasa.

Hak atas negara sangat mutlak tersirat dalam UUPA hal ini dapat kita

lihat pada Pasal 4 ayat (1) UUPA menegaskan bahwa

“atas dasar hak menguasai dari negara sebagai yang dimaksud dalam

Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi yang

disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang,

33 Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Hak-Hak atas Tanah, Kencana Prenada Media Group, Jakarta,2007, hlm. 24-25.

33

baik sendiri maupun bersama- sama dengan orang-orang lain serta badan-

badan hukum.”

Menurut Pasal 4 ayat (1) UUPA tersebut, atas dasar hak menguasai

tanah oleh negara, negara berwenang untuk menentukan macam-macam hak

atas tanah yang selanjutnya diatur dalam Pasal 16 ayat (1) UUPA.

Macam-macam hak atas tanah diatur dalam Pasal 16 ayat (1) UUPA, yang

menyatakan bahwa: Hak-hak atas tanah sebagai yang dimaksud dalam Pasal 4

ayat (1) ialah:

1) hak milik,

2) hak guna usaha,

3) hak guna bangunan,

4) hak pakai,

5) hak sewa,

6) hak membuka tanah,

7) hak memungut hasil hutan,

8) hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut

diatas yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak

yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam Pasal 53.

Hak-hak atas tanah tersebut dapat diberikan kepada setiap warga

negara serta badan-badan hukum, namun warga negara yang mendiami

Indonesia bukan hanya Warga Negara Indonesia (selanjutnya disebut WNI),

tetapi ada juga Warga Negara Asing (selanjutnya disebut WNA). Sesuai

ketentuan di dalam Pasal 20 sampai dengan Pasal 45 UUPA yang

34

menguraikan secara terperinci macam-macam hak atas tanah yang telah

disebutkan di dalam Pasal 16 ayat (1) UUPA, menyatakan bahwa orang asing

atau WNA hanya dapat diberikan hak atas tanah berupa Hak Pakai dan Hak

Sewa

Pada Pasal 20 Undang-Undang Pokok Agraria dinyatakan bahwa hak

milik adalah hak turun-temurun yang terkuat dan terpenuh yang dimiliki

seseorang atas sebidang tanah. Sementara itu sifat terkuat dan terpenuh

tersebut tidak berarti bahwa hak milik merupakan hak mutlak, tidak terbatas,

serta tidak dapat diganggu gugat. Subjek dari hak milik yang terdapat dalam

Pasal 20 Undang-Undang Pokok Agraria merupakan Warga Negara Indonesia.

Hak milik sebagai hak atas tanah yang mempunyai kekuatan paling mutlak

hanya dapat dikuasai oeh WNI. Jelas dalam hal ini pemerintah ingin

melindungi hak-hak Warga Negaa Indonesia dalam hak penguasaan tanah di

Indonesia sesuai dengan amanat Undang-Undang Dasar Tahun 1945 Negara

Republik Indonesia. Dapat terlihat dari tujuan pasal ini Warga Negara Asing

tidak dapat mengusai sepenuhnya tanah dan bangunan di Indonesia dengan

alasan apapun.

Pasal 20

(1) Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang

dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam

pasal 6.

(2) Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain

Pasal 21

(1) Hanya warganegara Indonesia dapat mempunyai hak milik.

35

(2) Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat

mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya.

Selanjutnya di dalam Pasal 21 ayat (3) dan (4) UUPA menyatakan

bahwa:

(3) Orang asing yang sesudah berlakunya Undang-undang ini

memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau

percampuran harta karena perkawinan, demikian pula warganegara

Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya undang-undang

ini kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu dalam jangka

waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya

kewarganegaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik

itu tidak dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya

jatuh pada negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang

membebaninya tetap berlangsung.

(4) Selama seseorang di samping kewarganegaraan Indonesianya

mempunyai kewarganegaraan asing maka ia tidak dapat mempunyai tanah

dengan hak milik dan baginya berlaku ketentuan dalam ayat 3 pasal ini.

Ketentuan tersebut di atas mengatur status hak atas tanah bagi WNA yang

memperoleh hak milik karena warisan wajib melepaskan hak tersebut dalam

jangka waktu 1 (satu) tahun sejak diperolehnya hak tersebut. Begitu pula hak

milik yang diperoleh WNA karena percampuran harta (tanpa adanya

perjanjian perkawinan) akibat perkawinan campuran. Selain itu, bagi WNI

yang mempunyai hak milik kemudian kehilangan kewarganegaraannya,

36

wajib pula melepaskan hak tersebut dalam jangka waktu 1 (satu) tahun sejak

ia kehilangan kewarganegaraannya.

Terjadinya hak milik atas tanah merupakan rangkaian pemberian hak

atas tanah yang diatur di dalam UUPA, yang di dalam pasal 22 UUPA

disebutkan:

(1) Terjadinya hak milik menurut hukum adat diatur dengan Peraturan

Pemerintah.

(2) Selain menurut cara sebagai yang dimaksud dalam ayat (1) pasal

ini hak milik terjadi karena :

a. penetapan Pemerintah, menurut cara dan syarat-syarat yang

ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah;

b. ketentuan Undang-undang

Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain, sesuai

dengan pasal 20 ayat (2) UUPA. Dalam pasal 23 UUPA diatur mengenai:

(1). Hak milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan

pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-

ketentuan yang dimaksud dalam pasal 19.

(2) Pendaftaran termaksud dalam ayat (1) merupakan alat pembuktian

yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan

pembebanan hak tersebut.

Batasan mengenai hak milik dapat dipindahkan haknya kepada pihak

lain (dialihkan) dengan cara jual-beli, hibah, tukar menukar, pemberian

37

dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk

memindahkan hak milik tersebut diatur dalam pasal 26 UUPA:

(1) Jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat,

pemberian menurut adat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan

untuk memindahkan hak milik serta pengawasannya diatur dengan Peraturan

Pemerintah.

(2) Setiap jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat

dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak

langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang

warganegara yang disamping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai

kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum, kecuali yang

ditetapkan oleh Pemerintah termaksud dalam pasal 21 ayat (2), adalah batal

karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan ketentuan, bahwa

hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua

pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.

Hak guna usaha dalam Undang-Undang Pokok Agraria terdapat dalam

Pasal 28 menyatakan bahwa Hak guna-usaha adalah hak untuk mengusahakan

tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana

tersebut dalam pasal 29, guna perusahaan pertanian, perikanan atau

peternakan. Hak guna usaha hanya dapat digunakan dalam tanah seluas paling

sedikit 5 heaktare dengan jangka waktu paling lama 25 tahun. Subjek dalam

hak guna usaha yaitu hanya warga negara Indonesia yang dapat memiliki hak

guna usaha.

38

Hak guna bangunan menurut Undang-Undang Pokok Agraria Pasal 35

menyatakan Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan

mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri,

dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun

yang hanya dapat digunakan oleh warga negara Indonesia. Dalam pengertian

tersebut, maka pemegang HGB adalah sekaligus pemegang hak atas tanah dan

bangunannya. Dengan perkataan lain, hak atas tanah dan bangunan berada di

satu tangan atau tidak terpisah. Apabila di atas HGB itu akan dibebani dengan

hak lain, maka satu-satunya kemungkinan yang terbuka adalah

pembebanannya dengan hak sewa-menyewa adalah bangunannya dan

bukan (hak atas) tanahnya.

Konstruksi yuridis HGB tidak memungkinkan bahwa seseorang

mempunyai bangunannya saja tanpa menjadi pemegang hak atas tanahnya.

Dalam kepemilikan hak atas tanah dengan status HGB asas pemisahan

horizontal tidak berlaku. Melalui pemilikan bangunan yang berada di atas

HGB maka akan sulit untuk mengadakan pengawasan terhadap pemindahan

hak atas tanah agar tidak terjadi pelanggaran terhadap ketentuan UUPA,

misalnya yang berkaitan dengan persyaratan subjek hak atas tanah. Memang

dalam regulasi (UUPA) tidak dinyatakan dengan tegas yakni mengenai

dilarangnya perbuatan hukum yang langsung atau tidak langsung bermaksud

untuk memindahkan hak atas tanah, namun tidak berarti bahwa apabila tidak

secara tegas dilarang maka hal tersebut diperbolehkan. Karena itu pemaksaan

berlakunya kepemilikan bangunan dengan perjanjian sewa menyewa sama

saja dengan pemindahan HGB secara terselubung bagi warga negara asing.

39

Ketentuan Pasal 26 ayat (2) UUPA untuk hak milik mutatis mutandis berlaku

untuk HGB.34

Pasal 41 Undang-Undang Pokok Agraria menyatakan Hak pakai

adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang

dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi

wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya

oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan

pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian

pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan

ketentuan-ketentuan Undang-undang ini. Menurut subjeknya hak pakai

merpakan salah satu hak tanah yang dapat dikuasai oleh warga negara asing

tanpa batas waktu yang ditentukan.

Dalam Pasal 42 UUPA dinyatakan bahwa warga negara asing yang

dapat mempunyai hak pakai ialah warga negara asing yang berkedudukan di

Indonesia. Penafsiran berkedudukan tidak dijumpai dalam UUPA namun dari

segi hukum tata negara, pengertian berkedudukan adalah sama dengan

bertempat tinggal. Orang asing yang diperbolehkan tinggal di Indonesia

dibagi menjadi dua golongan. Pertama, mereka yang mendapatkan “izin

masuk” (admission) dengan memperolah hak untuk tinggal di Indonesia untuk

jangka waktu tertentu. Kedua, mereka yang dipebolehkan untuk tinggal di

Indonesia dan dipandang sebagai penduduk dengan dasar menetap

(gevestigd). Penafsiran apapun yang dipergunakan, apabila terjadi bahwa

34 Sumardjono, Maria S.W., Kebijakan Pertanahan antara Regulasi dan Implementasi, Buku Kompas,Jakarta,2005,hlm 164-166

40

terhadap warga negara asing yang bersangkutan izin masuknya dicabut atau

tidak diperpanjang lagi, sebagai konsekuensinya hak pakai akan hapus karena

syarat sebagai subjek hak tidak dipenuhi lagi, tentunya dengan memberikan

kewajiban kepada warga negara asing

Selain hak pakai warga negara asing juga dapat menguasai tanah

dengan hak sewa. Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa

atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk

keperluan bangunan dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang

sebagai sewa. Dari macam-macam hak yang disebutkan di atas, Warga Negara

Asing hanya berhak menguasai tanah yang dibelinya dengan hak guna usaha,

hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa, sesuai dengan pasal 30, 36, 42 dan

pasal 45 UUPA

b) Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna

Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah

Ketentuan lebih lanjut tentang hak guna usaha (HGU), hak guna

bangunan (HGB) maupun hak pakai diatur dalam Peraturan Pemerintah No.

40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai

Atas Tanah (PP No.40 Tahun 1996).

1) Hak Guna Usaha

HGU merupakan hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai

langsung oleh negara untuk aktivitas usaha di bidang pertanian, perkebunan,

perikanan dan atau peternakan. Menurut Pasal 2 PP No. 40 Tahun 1996, selain

WNI, yang dapat mempunyai HGU adalah badan hukum yang didirikan

41

menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. PP No. 40 Tahun

1996 juga menentukan, bahwa luas minimum tanah yang dapat diberikan

dengan HGU adalah 5 hektar, dan luas maksimum tanah yang dapat diberikan

adalah dua puluh lima hektar. Batas waktu pemilikan HGU adalah paling lma

35 (tigapuluh lima) tahun dan dapat diperpanjang oleh pemegang hak untuk

jangka waktu paling lama 25 (duapuluh lima) tahun. Apabila jangka waktu

HGU dan perpanjangannya berakhir, maka pemegang hak dapat diberikan

pembaharuan HGU di atas tanah yang sama. permohonan perpanjangan jangk

waktu maupun pembaharuan HGU harus diajukan selambat-lambatnya 2 (dua)

tahun sebelum berakhirnya masa waktu HGU tersebut.

HGB dapat diberikan kepada badan hukum yang didirikan menurut

hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. HGB adalah hak untuk

mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan

miliknya sendiri, baik statusnya, tanah negara, tanah hak pengelolaan, maupun

tanah hak milik. HGB atas tanah negara atau atas tanah hak pengelolaan, harus

didaftar pada Kantor Pertanahan, dan sejak pendaftaran itu diakui terjadinnya

HGB. Sebagai tanda bukti hak pemegang HGB harus diberikan sertifikat hak

atas tanah. Terhadap HGB atas tanah hak milik, harus dilakkan dengan akta

yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.

2) Hak Guna Bangunan

HGB atas tanah negara dan tanah hak pengelolaan, diberikan untuk

jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun yang dapat diperpanjang

untuk paling lama 25 (dua puluh lima) tahun. Setelah jangka waktu HGB dan

42

perpanjangannya berakhir, bekas pemegang hak dapat memohon pembaharuan

HGB di atas objek tanah yang sama. permohonan perpanjangan atau

pembaharuan HGB harus diajukan paling lambat 2 (dua) tahun sebelum HGB

atau perpanjangannya berakhir. Perpanjangan atau pembaharuan HGB harus

dicatat dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan.

Bagi pemegang HGB di atas tanah hak milik, Pasal 29 PP No. 40

Tahun 1996 menentukan, jangka waktu maksimum yang diberikan adalah 30

(tiga puluh) tahun. Berdasarkan atas kesepakatan antara pemegang HGB

dengan pemegang hak milik, maka HGB atas tanah hak milik dapat

diperbaharui dengan pemberian HGB baru dengan akta yang dibuat oleh

PPAT dan hak tersebut wajib didaftarkan.

3) Hak Pakai

Berbeda dengan HGU dan HGB, baik UUPA (Pasal 42 maupun PP

No. 40 Tahun 1996 secara tegas menyebutkan bahwa Hak Pakai dapat dimiliki

oleh warga negara asing. Warga negara asing dimaksud adalah warga negara

asing yang kehadirannya di Indonesia memberikan manfaat bagi

pembangunan nasional. Undang-undang mendefinisikan Hak Pakai sebagai

hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang langsung

dikuasai oleh egara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan

kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya atau dalam

perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa

atau perjanjian pengolahan tanah segala sesuatu asal tidak bertentangan

dengan jiwa dan ketentuan UUPA (Pasal 42 ayat 1 UUPA).

43

Pada dasarnya hak pakai dapat diberikan oleh pemerintah maupun oleh

pemegang hak milik atas tanah (orang pribadi atau badan-badan hukum yang

mempunyai tanah hak milik). Artinya tanah yang dapat diberikan dengan hak

pakai adalah tanah negara, tanah hak pengelolaan dan tanah hak milik (Pasal

41 PP No. 40 Tahun 1996). Hak Pakai atas tanah negara diberikan dengan

keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk dan bila

hak pakai berasal dari hak pengelolaan maka pemberiannya didasarkan atas

usul pemegang hak pengelolaan. Terhadap hak pakai atas tanah hak milik,

terjadi dengan pemberian tanah oleh pemegang hak milik dengan akta yang

dibuat oleh PPAT. Semua bentuk hak pakai tersebut, oleh PP No. 40 Tahun

1996 diwajibkan untuk didaftarkan dalam buku tanah pada kantor pertanahan

(Pasal 43 dan 44 PP No. 40 Tahun 1996).

Jangka waktu yang diberikan kepada pemilik hak pakai atas tanah

negara atau hak pengelolaan, paling lama 25 (dua puluh lima) tahun dan dapat

diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun atau

diberikan jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan

untuk keperluan tertentu (Pasal 45 PP No. 40 Tahun 1996). Maksud

diberikannya waktu yang tidak ditentukan tersebut adalah guna menjamin

dipenuhinya keperluan tanah untuk keperluan tertentu secara berkelanjutan,

misalnya untuk keperluan kantor lembaga pemerintah, untuk kantor

perwakilan negara asing dan perwakilannya serta untuk keperluan

pelaksanaan fungsi badan keagamaan dan sosial. Hak pakai dengan jangka

waktu tertentu ini juga tidak dapat dialihkan kepada pihak lain. Bila sudah

44

tidak diperlukan lagi maka hak tersebut dapat dilepaskan oleh pemegang

haknya sehingga kembali menjadi hak negara.

Apabila masih diperlukan, sesudah jangka waktu hak pakai dan

perpanjangannya habis, mengajukan pembaharuan hak pakai atas tanah

yang sama. Permohonan perpanjangan jangka waktu maupun pembaharuan

hak pakai harus diajukan selambat-lambatnya 2 (dua) tahun sebelum

jangka waktu hak pakai tersebut berakhir. Khusus untuk hak pakai atas

tanah hak milik, paling lama jangka waktunya adalah 25 (duapuluh lima)

tahun dan tidak dapat diperpanjang. Namun atas kesepakatan pemegang hak

pakai dengan pemegang hak milik maka hak pakai tersebut dapat diperbaharui

dengan aktu yang dibuat oleh PPAT yang selanjutnya hak tersebut wajib

utntuk didaftarkan.

c) Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1996 Tentang Pemilikan Rumah

Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan Di

Indonesia,

PP Nomor 41 Tahun 1996 Tentang Pemilkan Rumah Tempat Tinggal

Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia merupakan

peraturan pelaksana dari Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang

Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). PP Nomor 41 Tahun 1996 ini

secara langsung menyebutkna bahwa orang asing yang berkedudukan di

Indonesia hanya dapat memiiki rumah dengan menggunakan hak pakai. Pasal

2 PP Nomor 41 Tahun 1996 mengungkapkan:

Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh orang

asing sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 adalah :

45

1. Rumah yang berdiri sendiri yang dibangun di atas bidang tanah :

a. Hak Pakai atas tanah Negara;

b. Yang dikuasai berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas

tanah.

2 Satuan Rumah Susun yang dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai

atas tanah Negara

Mencari tempat tinggal yang berdiri diatas tanah dengan hak pakai

cukup menyulitkan bagi warga negara asing yang ingin memiliki tempat

tinggal di Indonesia. Butuh waktu dan proses yang tidak mudah untuk

menemukan tempat tinggal sesuai dengan Pasal 2 PP Nomor 41 Tahun 1996.

Warga negara asing yang telah menemukan tempat tinggl yang berdiri di atas

tanah dengan hak pakai harus mengurus perjanjian yang merupakan perjanjian

tertulis pada Pejabat Pembuat Akte Tanah. Ketentuan tersebut sesuai dengan

Pasal 3 PP Nomor 41 Tahun 1996 yang menyebutkan:

(1) Perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 angka 1 dibuat

secara tertulis antara orang asing yang bersangkutan dengan pemegang

hak atas tanah.

(2) Perjanjian tertulis sebagaimana dimaksud dalam dalam ayat (1)

harus dibuat dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Jangka waktu yang diterima oleh orang asing dalam perjanjian hak atas

tanah diatur dalam Pasal 5 PP Nomor 41 Tahun 1996 yang isinya:

“(1) Perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 angka 1 dibuat

untuk jangka waktu yang disepakati, tetapi tidak lebih lama dari dua

puluh lima tahun.

46

(2) Jangka waktu sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) dapat

diperbaharui untuk jangka waktu yang tidak lebih lama dari dua puluh

lima tahun, atas dasar kesepakatan yang dituangkan dalam perjanjian

yang baru, sepanjang orang asing tersebut masih berkedudukan di

Indonesia.”

Pemberian jangka waktu penguasaan hak pakai oleh orang asing di Indonesia

menurut PP Nomor 41 Tahun 1996 adalah 25 tahun dengan kesempatan

pembahruan jangka waktu 25 tahun lagi.

d) Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan

Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang

Berkedudukan di Indonesia.

PP Nomor 103 Tahun 2015 Tentang Pemilikan Rumah Tempat

Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia

merupakan peraturan pelaksana dari UUPA dan sebagai pengganti PP Nomor

41 Tahun 1996 Tentang Pemilkan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh

Orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia. Diberlakukannya PP Nomor

103 Tahun 2015 sebagai bentuk perubahan dari PP Nomor 41 Tahun 1996,

telah mampu memberikan dampak positif untuk perkembangan ekonomi

bangsa Indonesia di bidang investasi, karena dalam PP Nomor 103 Tahun

2015 tersebut memungkinkan bagi WNA untuk dapat memiliki hunian di

Indonesia. Namun, apabila dianalisis lebih mendalam, selain kelebihan, juga

terdapat kelemahan dalam pemberlakuan suatu peraturan pemerintah,

khususnya PP Nomor 103 Tahun 2015.Hal ini berkaitan dengan adanya

ketentuan yang mengatur tentang pemberian jangka waktu hunian bagi WNA,

mengingat perubahan yang paling signifikan dari peraturan yang lama dengan

47

peraturan terbaru ini terdapat pada pemberian jangka waktu hunian bagi WNA

tersebut.

Sebagai tindak lanjut ketentuan UUPA tentang jangka waktu hunian

yang dapat dimiliki oleh WNA, maka diterbitkan PP Nomor 103 Tahun 2015,

dimana dalam peraturan tersebut memuat ketentuan pada Pasal 1 yang

menjelaskan mengenai WNA yang berkedudukan di Indonesia dapat memiliki

sebuah rumah untuk tempat tinggal atau hunian dengan hak atas tanah

tertentu, dimana WNA tersebut merupakan pihak yang telah memenuhi syarat

dan ketentuan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku, sehingga

oleh negara diperkenankan untuk memiliki sebuah rumah tempat tinggal yang

berdiri sendiri (selanjutnya disebut hunian) atau satuan rumah susun yang

dibangun di atas tanah Hak Pakai.35 Berdasarkan PP Nomor 103 Tahun 2015

Pasal 2 Ayat 1, menyatakan bahwa salah satu hak penguasaan atas tanah yang

dapat dijadikan suatu obyek hunian bagi WNA hanyalah hak pakai atau hak

pakai di atas hak milik.

Selanjutnya di dalam Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2015

yang menggantikan Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1996 terdapat

pengaturan mengenai WNI yang melaksanakan perkawinan campuran yakni

tercantum dalam Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2015

tersebut. Secara lengkap Pasal 3 PP Nomor 103 Tahun 2015 menyatakan

bahwa:

35 Maria Sumardjono, Pengaturan Hak Atas Tanah Beserta Bangunan, (Jakarta: Buku Kompas, 2007), hlm. 7.

48

(1) Warga Negara Indonesia yang melaksanakan perkawinan dengan

orang asing dapat memiliki hak atas tanah yang sama dengan Warga

Negara Indonesia lainnya.

(2) hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), bukan

merupakan harta bersama yang dibuktikan dengan perjanjian

pemisahan harta antara suami dan istri, yang dibuat dengan akta

notaris.

Pemberlakuan PP Nomor 103 Tahun 2015, sesungguhnya tidak terlalu

mendapat perhatian yang mendalam dari masyarakat. PP Nomor 103 Tahun

2015 tersebut kemudian menjadi perhatian,karena yang menjadi titik

perubahan adalah jangka waktu hak pakai sebagaimana yang temuat di dalam

Pasal 7, yang isinya:

(1) Rumah Tinggal yang diberikan di atas tanah Hak Pakai

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 huruf a angka 1, diberikan untuk

jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun;

(2) Hak Pakai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat diperpanjang

untuk jangka waktu 20 (dua puluh) tahun;

(3) Dalam hal jangka waktu perpanjangan sebagaimana dimaksud pada

ayat (2) berakhir, Hak Pakai dapat diperbaharui untuk jangka waktu 30

(tiga puluh) tahun.

sehingga dari ketentuan sebagaimana tersebut diatas, maka memungkinkan

bagi WNA untuk memiliki Hunian diatas Hak Pakai bagi WNA, untuk jangka

waktu 80 (delapan puluh) tahun dengan tambahan proses perpanjangan dan

pembaharuan atas Hak Pakai yang dimaksud.

49

e) Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala Badan

Pertanahan Nasional Nomor 29 Tahun 2016 Tentang Tata Cara

Pemberian, Pelepasan Atau Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah

Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan

Di Indonesia

Menurut peraturan menteri agraria ini orang asing dapat menguasai

hak pakai terdapat pada Pasal 3

(1) Orang Asing pemegang izin tinggal di Indonesia sesuai dengan

ketentuan peraturan perundang-undangan, dapat memiliki rumah untuk tempat

tinggal atau hunian dengan Hak Pakai

(2) Dalam hal Orang Asing meninggal dunia, maka rumah tempat

tinggal atau hunian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat diwariskan.

(3) Dalam hal ahli waris sebagaimana dimaksud pada ayat (2)

merupakan Orang Asing, maka ahli waris harus mempunyai izin tinggal di

Indonesia sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

Jenis rumah tempat tinggal atau hunian

Pasal 4 (1) Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh

Orang Asing sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 ayat (1) merupakan:

a. Rumah Tunggal, di atas tanah:

1. Hak Pakai;

2. Hak Pakai atas Hak Milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian

pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik dengan akta Pejabat Pembuat

Akta Tanah; atau

3. Hak Pakai yang berasal dari perubahan Hak Milik atau Hak Guna

Bangunan.

b. Sarusun yang:

50

1. dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai;

2. berasal dari perubahan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun

Jumlah waktu yang diberikan terdapat pada pasal 7 yang berbuunyi

(1) Rumah tempat tinggal di atas Hak Pakai yang berasal dari Hak

Milik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) diberikan dengan jangka

waktu 30 (tiga puluh) tahun.

(2) Hak Pakai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat

diperpanjang untuk jangka waktu 20 (dua puluh) tahun.

(3) Dalam hal jangka waktu perpanjangan sebagaimana dimaksud

pada ayat (2) berakhir, Hak Pakai dapat diperbaharui untuk jangka waktu 30

(tiga puluh) tahun.

C. Analisis

1. Pengaturan Penguasaan Tanah Untuk Warga Negara Asing di Indonesia

a. Pemaknaan arti kata warga negara asing di Indonesia

Pengertian warga negara asing di sini dapat dilihat dari Pasal 1

Undang-Undang Nomor 24 Tahun 2013 tentang perubahan atas Undang-

Undang Nomor 23 Tahun 2006 tentang administrasi kependudukan, bahwa

warga negara asing adalah orang bukan Warga Negara Indonesia. Begitu pula

pengertian warga negara asing yang terdapat dalam Undang-Undang Nomor 6

Tahun 2011 tentang keimigrasian, warga negara asing adalah orang yang

bukan Warga Negara Indonesia. Adrian Sutadi mengatakan bahwa warga

negara asing berkedudukan di Indonesia adalah orang asing yang

melaksanakan kegiatan ekonomi di Indonesia dan pada waktu melakukan

kegiatannya di Indonesia yang dilakukan secara berkala atau sewaktu-waktu,

51

ia membutuhkan untuk mempunyai rumah tempat tinggal atau hunian di

Indonesia.36

Definisi atau makna dari kalimat warga negara asing pada pasal 1 ayat

2 Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1996 mengemukakan bahwa warga

negara asing yang berkedudukan di Indonesia merupakan warga negara asing

yang kehadirannya di Indonesia memberikan manfaat bagi pembangunan

nasional. Warga negara asing dalam Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun

1996 diharuskan memiliki manfaat yang dapat dirasakan atau dampak

langsung terhadap pembangunan nasional Negara Indonesia. Sedangkan bila

kita lihat dalam ketentuan yang terdapat dalam Undang-Undang Pokok

Agraria Pasal 42, disebutkan bahwa selain Warga Negara Indonesia, badan

hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di

Indonesia, badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia, juga

terdapat warga negara asing yang berkedudukan di Indonesia yang dapat

mempunyai hak atas tanah dengan hak pakai di Indonesia.

Berbeda dengan Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2015 tentang

Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing yang

Berkedudukan di Indonesia memberikan pengertian yang lebih luas, yaitu

orang yang bukan Warga Negara Indonesia yang keberadaannya memberikan

manfaat, melakukan usaha, bekerja, atau berinvestasi di Indonesia. Pengertian

warga negara asing yang terdapat dalam Peraturan Pemerintah Nomor 103

Tahun 2015 tersebut memberikan pesan bahwa warga negara asing yang

36 Adrian Sutadi,Tinjauan Hukum Pertanahan, Pradnya Paramita, Jakarta, 2009, hlm, 268

52

berkedudukan di Indonesia harus memiliki pekerjaan, serta dapat memberikan

manfaat di Indonesia, hal ini tentunya supaya dapat mencegah warga negara

asing tersebut justru menjadi beban untuk Indonesia kalau ia tidak memiliki

penghasilan selama berada di Indonesia.

Hal serupa juga ditemukan pada arti kata orang asing yang terdapat

dalam Permen Agraria/ Kepala Pertanahan nomor 29 tahun 2016 pasal 1 ayat

2 berbunyi: Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia yang selanjutnya

disebut Orang Asing adalah orang yang bukan Warga Negara Indonesia yang

keberadaanya memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja, atau

berinvestasi di Indonesia.

Pengertian berkedudukan di Indonesia tidak harus diartikan sama

dengan tempat kediaman atau domisili, akan tetapi warga negara asing

tersebut melaksanakan kegiatan ekonomi di Indonesia dan pada waktu

kegiatan tersebut dilakukan secara berkala atau sewaktu-waktu. Di bidang

ekonomi, orang dapat memiliki kepentingan yang harus dipelihara tanpa harus

menunggunya secara fisik apalagi untuk waktu yang cukup panjang dan secara

terus-menerus. Dengan kemajuan di bidang teknologi transportasi dan

komunikasi memungkinkan orang memelihara kepentingan yang dimilikinya

di negara lain tanpa harus menunggui sendiri. Kadang kala, mereka cukup

hadir secara berkala. Dalam keadaan seperti itu, yang mereka perlukan adalah

53

fasilitas tempat tinggal atau hunian bila secara berkala tetapi teratur harus

datang untuk mengurus atau memelihara kepentingannya.37

b. Warga Negara Asing memiliki hunian atau tempat tinggal di Indonesia

Secara umum, semua hunian berdiri di atas tanah dan melekat dengan

tanahnya, yang menurut ketentuan dalam hukum agraria yang berlaku,

penguasaan atas tanah telah dibedakan dalam beberapa hak, tergantung dari

subjek penguasaannya. Penguasaan tanah oleh WNA yang berkedudukan di

Indonesia diatur dalam Pasal 42 dan 45 UUPA, yang selanjutnya diatur dalam

Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, yang mana, dijelaskan bahwa

bagi WNA yang berkedudukan di Indonesia hanya dapat diberikan Hak

Pakai.38

Berdasarkan PP Nomor 103 Tahun 2015, menyatakan bahwa warga

negara asing dapat memiliki tempat tingggal di Indonesia dengan berdasar hak

pakai di atas Hak Milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian Hak

Pakai di atas Hak Milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang

dimaksud adalah warga negara asing dapat memiliki tempat tinggal rumah

tunggal/rumah susun di Indonesia dengan ketentuan rumah yang dapat

dimiliki ialah rumah yang dibangun degan hak pakai dari hak milik atas

tanahnya.

PP Nomor 41 Tahun 1996 menjelaskan lebih rinci dan jelas dengan

menyebutkan bahwa rumah atau hunian yang dapat dimiliki oleh warga negara

37 Urip Santoso,Hukum Perumahan, Kencana, Surabaya, 2014, halaman 355 38 Maria Sumardjono, Pengaturan Hak Atas Tanah Beserta Bangunan, (Jakarta: Buku Kompas, 2007), hlm. 7

54

asing dengan hak pakai merupakan bangunan rumah yang berdiri diatas hak

pakai atas tanah tanah negara,dan bagunan rumah yang berdiri dengan

perjanjian dengan si pemegang hak milik atas tanah (WNI).

Permen Agraria No 29 Tahun 2016 menyebutkan warga negara asing

dapat memiliki rumah tempat tinggal dengan Hak Pakai atas Hak Milik yang

dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik

dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah; atau . Hak Pakai yang berasal dari

perubahan Hak Milik atau Hak Guna Bangunan. Dan Sarusun dengan

dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai.

2. Pembaharuaan dan perluasaan pengaturan

Pemberian jangka waktu hunian bagi WNA merupakan suatu hal yang

sangat penting. Urgensi tersebut mengacu pada seberapa lama WNA dapat

memiliki hunian di atas hak pakai di Indonesia, hal tersebut berkaitan juga

dengan perjanjian yang akan dibuat oleh WNA dengan pemegang hak milik

atas tanah yang akan digunakan sebagai hunian bagi WNA (mengingat hak

pakai di atas tanah hak milik), yang kemudian perjanjian tersebut harus dibuat

dengan akta yang dibuat oleh PPAT dan wajib dicatat dalam buku tanah serta

sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan, sehingga, apabila pemberian

jangka waktu tersebut telah jelas dan berjalan sesuai dengan prosedur yang

seharusnya, maka dengan demikian hal tersebut sudah seharusnya dapat

memberikan kepastian hukum bagi WNA yang memiliki hunian di Indonesia.

Pemberlakuan PP Nomor 103 Tahun 2015 sebagai penganti PP Nomor

41 Tahun 1996 memungkinkan banyak perubahan yang didasarkan sebagai

55

penyempurnaan dari pengaturan hak atas tanah dan hunian bagi warga negara

asing. Dalam peraturan ini jangka waktu hak pakai juga alah satu ketentuan

yang dirubah,hal tersebut yang temuat di dalam Pasal 7, yang isinya:

“(1) Rumah Tinggal yang diberikan di atas tanah Hak Pakai

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 huruf a angka 1, diberikan untuk

jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun;

(2) Hak Pakai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat diperpanjang

untuk jangka waktu 20 (dua puluh) tahun;

(3) Dalam hal jangka waktu perpanjangan sebagaimana dimaksud pada

ayat (2) berakhir, Hak Pakai dapat diperbaharui untuk jangka waktu 30

(tiga puluh) tahun.”

Sehingga dari ketentuan sebagaimana tersebut diatas, maka

memungkinkan bagi WNA untuk memiliki Hunian diatas Hak Pakai bagi

WNA, untuk jangka waktu 80 (delapan puluh) tahun dengan tambahan proses

perpanjangan dan pembaharuan atas Hak Pakai yang dimaksud. Pemberian

jangka waktu hak pakai selama 80 (delapan puluh) tahun tersebut oleh

Pemerintah tentu didasari oleh pertimbangan faktor ekonomi, karena

berlakunya PP Nomor 103 Tahun 2015 ini sangat mendukung dan

mengembangkan prospek industri di bidang properti di Indonesia.

Tujuan Pemerintah dalam mengejar pertumbuhan ekonomi sepatutnya

harus didukung karena hal tersebut semata-mata demi kesejahteraan rakyat

Indonesia. Namun disisi lain, semangat pemerintah dalam meningkatkan

56

pertumbuhan ekonomi jangan sampai melanggar tatanan serta bangunan

hukum yang telah terbangun, bahkan mengesampingkan kepentingan rakyat

Indonesia untuk bisa memiliki properti di bidang pertanahan dalam situasi

yang sangat berat ditengah persaingan dengan WNA.

Sebagaimana yang telah diuraikan pada sub-bab pembahasan

sebelumnya, bahwa sebenarnya, jangka waktu Hak Pakai di atas tanah hak

milik telah lama diatur dalam Pasal 49 PP Nomor 40 Tahun 1996 yang isinya:

“(1) Hak Pakai atas tanah Hak Milik diberikan untuk jangka waktu

paling lama 25 (dua puluh lima) tahun dan tidak dapat diperpanjang;

(2) Atas kesepakatan antar pemegang Hak Pakai dengan pemegang

Hak Milik, Hak Pakai atas tanah Hak Milik dapat diperbaharui dengan

pemberian Hak Pakai baru dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat

Akta Tanah dan hak tersebut wajib didaftarkan.”

Hak pakai bagi WNA hanya terbatas sampai jangka waktu 25 (dua

puluh lima) tahun, dan apabila telah berakhir, maka WNA tersebut harus

melakukan proses pembaharuan saja, dengan demikian, menunjukkan bahwa

pemberian hak pakai bagi WNA sangat ketat karena melalui proses pengkajian

secara administrasi untuk menilai apakah WNA memenuhi ketentuan

perundang-undangan untuk menerima Hak Pakai di Indonesia.

Berdasarkan 2 (dua) ketentuan peraturan perundang-undangan yang

telah Penulis uraikan diatas, apabila ditinjau dari segi penerapannya, maka

terdapat perbaikan substansi antar peraturan perundang-undangan mengenai

57

pemberian jangka waktu hak pakai di atas tanah hak milik yang diatur dalam

Pasal 7 PP Nomor 103 Tahun 2015 dengan Pasal 49 PP Nomor 40 Tahun

1996. Sebagai bentuk perbandingan dari segi substansi hukum, perluasan

pemberian jangka waktu hunian bagi WNA yang diatur pada Pasal 7 PP

Nomor 103 Tahun 2015 terlihat lebih jelas,bilamana dibandingkan dengan

peraturan yang pernah diberlakukan sebelumnyadan saat ini sudah dicabut,

yaitu PP Nomor 41 Tahun 1996, (sebagaimana diubah menjadi PP Nomor 103

Tahun 2015), ternyata lebih konsisten atau seirama dengan PP Nomor 40

Tahun 1996, konsistensi tersebut dapat dilihat dalam Pasal 5 PP Nomor 41

Tahun 1996 yang isinya:

“(1) Perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 angka 1 dibuat

untuk jangka waktu yang disepakati, tetapi tidak lebih lama dari dua puluh

lima tahun.

(2) Jangka waktu sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) dapat

diperbaharui untuk jangka waktu yang tidak lebih lama dari dua puluh lima

tahun, atas dasar kesepakatan yang dituangkan dalam perjanjian yang baru,

sepanjang orang asing tersebut masih berkedudukan di Indonesia.”

Dalam ketentuan diatas, dapat dilihat adanya kesesuaian pemberian

jangka waktu hak pakai bagi WNA antara PP nomor 40 tahun 1996 dengan PP

Nomor 41 Tahun 1996, yang mana, keduanya sama-sama mengatur bahwa

pemberian jangka waktu hak pakai bagi WNA adalah selama 25 (dua puluh

lima) tahun, dengan demikian pula memperlihatkan adanya konsistensi hukum

yang baik dan keseimbangan antar peraturan perundang-undangan yang satu

58

dengan yang lainnya, karena dengan peraturan hukum yang konsisten maka

akan melahirkan suatu keharmonisan hukum, hal tersebut berlaku juga

sebaliknya.

Melihat perkembangan pengaturan tentang Hak Pakai dengan

ditempatkannya Hak Pakai sebagai alas hak dari suatu hunian bagi WNA

mencerminkan bahwa Hak Pakai dipandang sangat bermanfaat untuk

meningkatkan kesejahteraan masyarakat, terutama bagi masyarakat kecil serta

pihak yang memberikan Hak Pakai bagi WNA berdasarkan perjanjian akan

menarik minat pemodal asing untuk menanamkan modalnya di Indonesia yang

akan bermanfaat bagi pembangunan di Indonesia. Berkaitan dengan hak asing

yang dapat menguasai hak pakai ini, menurut Tampil Anshari Siregar perlu

diingat bahwa hak pakai atas tanah yang diberikan kepada WNA harus benar-

benar memiliki status kedudukan yang sah (termasuk dokumen yang

diperlukan) di Indonesia dan/atau badan hukum asing yang mempunyai

perwakilan di Indonesia dalam pengertian bahwa aktivitas WNA dan badan

hukum asing dimaksud harus benar-benar memberi manfaat bagi

pembangunan nasional Indonesia.39 Oleh karena itu, diperlukan adanya

pengaturan yang harmonis serta dukungan dari aparat penegak hukum dalam

menegakkan peraturan hukum, sehingga tujuan dari dibentuknya PP Nomor

103 Tahun 2015 dapat diwujudkan dengan optimal.

Dalam ketentuan Pasal 4 huruf a ayat (2) PP Nomor 103 Tahun 2015

ini, memberikan hak kepada WNA untuk melakukan perpanjangan atas hak

39 Tampil Anshari Siregar, Pendalaman Lanjutan Undang-Undang Pokok Agraria, Cetakan Pertama, Pustaka Bangsa Press,Medan, 2005, hlm. 263.

59

pakai yang diberikan kepadanya untuk jangka waktu 20 (dua puluh) tahun dan

dapat diperbaharui kembali untuk jangka waktu maksimal 30 (tiga puluh)

tahun, sehingga total jangka waktu yang diberikan kepada WNA untuk

menguasai hunian atas hak pakai adalah 80 (delapan puluh) tahun. Total

jangka waktu tersebut, lebih lama dibandingkan dengan total jangka waktu

yang diatur dalam PP Nomor 40 Tahun 1996. Pemberian jangka waktu

sebagaimana tersebut di atas, tentu telah ditetapkan dengan berbagai

pertimbangan, sehingga di kemudian hari tidak menimbulkan dampak negatif

dalam pelaksanaannya.Namun, apabila dilakukan analisis secara lebih

mendalam, terdapat kelonggaran secara administrasi, terkait dengan ketentuan

dapat dilakukannya perpanjangan atas hak pakai bagi WNA.

Dalam hal ini, perpanjangan hak, hanya memberikan tambahan jangka

waktu kepada pemegang hunian atas hak pakai tanpa diikuti dengan

pembaruan syarat-syarat, padahal dimungkinkan setelah melebihi jangka

waktu 30 (tiga puluh) tahun sejak dikuasainya hunian berdasarkan hak pakai

telah terdapat perubahan, diantaranya,

a. segi subjek, misalnya pemegang hak pakai meninggal dunia

sehingga terjadi waris;

b. segi administrasi, berkaitan dengan ijin WNA untuk tinggal di

Indonesia;

c. ketentuan hukum maupun persyaratan yang ditentukan oleh undang-

undang, misalnya terdapat perubahan bukti maupun syarat karena

diberlakukannya Peraturan Pemerintah baru maupun peraturan yang sejajar

60

lainnya,yang bila hal tersebut disertakan dalam permohonan maupun dalam

perjanjian dengan pemegang hak milik, dikhawatirkan akan menimbulkan

permasalahan hukum maupun kerugian baik bagi pemegang hak milik

maupun bagi negara dikemudian hari, mengingat waktu perpanjangan yang

diberikan cukuplah lama, yaitu 20 (dua puluh) tahun. Sedangkan dalam hal

pembaruan hak, pemegang hunian atas hak pakai, mengajukan permohonan

baru kepada pejabat yang berwenang untuk itu, dengan menyertakan bukti-

bukti baru, sehingga baik secara hukum maupun secara administrasi dapat

diperoleh kebaruan dari bukti-bukti yang ada, sebagai syarat untuk

mengajukan atau pendaftaran hak.

Meskipun pemberlakukan PP Nomor 103 Tahun 2015 yang merupakan

pembaharuan dari PP Nomor 40 Tahun 1996 merupakan peraturan yang lebih

khusus yang mengatur Hunian di atas Hak Pakai bagi WNA, yang didalamnya

memuat ketentuan mengenai pemberian jangka waktu hak pakai atas suatu

huniannya dan masih sama, sehingga apabila terjadi suatu kasus hukum yang

menggunakan peraturan perundan-gundangan maka dapat diselesaikan dengan

menerapkan asas lex specialis derogat legi generali.

Secara yuridis pengaturan penguasaan hak atas tanah oleh warga

negara asing di Indonesia sudah cukup lengkap dari UUPA hingga

pengautran pelaksananya.Pengaturan pengaturan tersebut terutama PP

Nomor 103 Tahun 2015 sangat memberikan perluasaan ataupun kelonggaran

untuk warga negara asing dalam memiliki hak atas tanah dan bangunan

tempat tinggal .