Upload
trantuyen
View
217
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
7
BAB II
PEMAHAMAN APARTEMEN
UNTUK TENAGA KERJA ASING
Dalam pemahaman apartemen untuk tenaga kerja asing ini akan
dijabarkan mengenai pemahaman apartemen, pemahaman tenaga kerja asing,
pemahaman fasilitas sejenis, serta spesifikasi proyek secara umum.
2.1 Pemahaman Apartemen
Apartemen pada dasarnya memiliki fungsi yang hampir sama dengan
rumah tinggal atau rumah susun yaitu sebagai fungsi hunian. Istilah apartemen
merupakan kata serapan dari bahasa Inggris yang memberikan suatu nilai
tambahan yang sarat akan pelayanan dan kenyamanan fasilitas yang lengkap.
2.1.1 Pengertian Apartemen
Berikut ini akan dijelaskan pengertian apartemen menurut beberapa
sumber, diantaranya:
1. Apartemen adalah tempat tinggal (terdiri dari ruang duduk, ruang tidur,
kamar mandi, dapur, dan lain-lain) yang berada pada satu lantai bangunan
8
bertingkat yang besar dan mewah, dilengkapi dengan berbagai fasilitas
(kolam renang, pusat kebugaran, toko, dan lain-lain) (Moeliono. 2001)
2. Apartemen berarti suatu wadah akomodasi berupa gedung bertingkat yang
dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi di dalam bagian-bagian
yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun
vertikal dan merupakan satuan-satuan yang dapat digunakan secara
terpisah yang dilengkapi dengan bagian - bagian bersama dan tanah sama
(UU RI. No. 20 Th. 2011).
3. Apartemen didefinisikan sebagai “....several dwelling units share a
common (usually an indoor) access and are enclosed by a common
structural envelope...”, yang berarti beberapa unit hunian yang saling
berbagi akses yang sama dan dilingkupi oleh struktur kulit bangunan yang
sama (Lynch. 1984)
4. Apartemen adalah bangunan yang memuat beberapa grup hunian, berupa
rumah flat atau rumah petak bertingkat yang diwujudkan untuk mengatasi
masalah perumahan akibat kepadatan tingkat hunian dan keterbatasan
lahan di perkotaan. Secara umum sasaran konsumen pada suatu apartemen
ditujukan pada target pasar masyarakat berpenghasilan menengah ke atas
atau tenaga kerja asing sehingga memiliki harga sewa atau beli yang relatif
tinggi (Marlina. 2008)
Dari berbagai pengertian di atas dapat disimpulkan bahwa apartemen
merupakan suatu hunian vertikal yang disewakan maupun diperjualbelikan
untuk konsumen dengan kemampuan ekonomi menengah ke atas yang
biasanya berlokasi pada daerah strategis perkotaan dengan tambahan layanan
harian (kebersihan, keamanan, laundry, internet dan sebagainya) serta fasilitas
lengkap (kolam renang, coffee shop, pusat kebugaran, minimart, dan lain-lain)
sehingga memiliki harga relatif tinggi.
2.1.2 Jenis dan Klasifikasi Apartemen
Jika ditinjau secara umum, apartemen dapat digolongkan dalam
berbagai kriteria jenis dan klasifikasi tergantung pada pertimbangan
kebutuhan, yaitu (Schmert. 1981):
9
1. Menurut kemampuan ekonomi
Low cost apartments (golongan pendapatan rendah), middle apartments
(golongan pendapatan menengah), luxury apartments (untuk golongan
pendapatan tinggi).
2. Menurut status kepemilikan
Apartemen yang disewakan atau dijual, biasanya dibangun oleh badan
usaha milik swasta, diantaranya:
a. Apartemen sewa
Merupakan apartemen yang dimiliki oleh perorangan atau suatu badan
usaha bersama dengan unit-unit apartemen yang disewakan kepada
konsumen dengan harga dan jangka waktu tertentu.
b. Apartemen beli
Merupakan apartemen yang dimiliki oleh perorangan atau suatu badan
usaha bersama dengan unit-unit apartemen yang dijual kepada
konsumen dengan harga tertentu. Apartemen seperti ini dapat dimiliki
oleh konsumen secara menetap. Kepemilikannya dapat dibedakan lagi
sebagai berikut :
o Apartemen kepemilikan bersama (Cooperative)
Merupakan apartemen yang dimiliki bersama oleh penghuni yang
ada. Pembiayaan dan perawatan dan pelayanan dalam apartemen
dilakukan bersama oleh semua pihak penghuni sehingga tanggung
jawab pengembangan gedung menjadi tanggung jawab semua
penghuni.
o Apartemen kepemilikan perseorangan (Condominium)
Merupakan apartemen yang unit-unit huniannya dapat dibeli dan
dimiliki oleh penghuni. Penghuni tetap berkewajiban membayar
pelayanan apartemen yang mereka gunakan kepada pihak
pengelola.
3. Menurut struktur penghuni
Untuk penghuni satu orang (single people apartment), untuk untuk suami
istri yang belum mempunyai anak (alone parent‟s apartment), keluarga
dengan satu sampai dengan tiga orang anak (family apartment).
4. Berdasarkan sistem distribusi horizontal dan vertical
a. Sistem distribusi horizontal :
o Central coridor system (Inner corridor / double loaded coridor)
Merupakan sistem yang paling ekonomis. Hal yang kurang
menguntungkan adalah panjang koridor akan menimbulkan
masalah pencahayaan, penghawaan dan masalah psikis yaitu
perasaan menjemukan, keamanan juga kurang dapat dikontrol (lihat
gambar 2.1).
Gambar 2.1 Central coridor system
Sumber: Chiara et.al. 1990
CORIDOR
10
o Exterior coridor system (single loaded coridor)
Merupakan sistem yang kurang ekonomis bila dibandingkan
dengan central corridor system, tetapi masalah yang timbul dari
penggunaan central coridor system dapat diatasi (lihat gambar 2.2).
o Point block system
Merupakan sistem ini hampir sama dengan central coridor system,
tetapi pada sistem ini koridor ini lebih pendek dan memusat.
Bentuk massa biasanya bujur sangkar dengan core dipusat serta
unit-unit apartemen disekelilingnya yang bisa menghadap ke empat
arah untuk mendapatkan view pada apartemen (lihat gambar 2.3).
o Multicore system
Merupakan tipe apartemen yang terdiri dari beberapa core.
Biasanya tipe ini dibangun di area-area pusat kota dengan luasan
site cukup. Kelebihan dari tipe ini adalah panjang koridor lebih
pendek dan memperoleh view serta pencahayaan yang cukup
sehingga lebih manusiawi, namun cost relatif lebih mahal
dibandingkan dengan central coridor system (lihat gambar 2.4).
Gambar 2.4 Multicore system
Sumber: Chiara et.al. 1990
Gambar 2.2 Exterior coridor system
Sumber: Chiara et.al. 1990
CORIDOR
Gambar 2.3 Point block system
Sumber: Chiara et.al. 1990
CORE
CORIDOR
CORIDOR
CORIDOR CORIDOR
11
b. Sistem distribusi vertical :
Apartemen biasanya dibangun bertingkat banyak sebagai solusi untuk
memaksimalkan luas lantai sewa/jual dalam keterbatasan lahan. Untuk
menambah kenyamanan pada bangunan vertikal, dibutuhkan
aksesibilitas sebagai sarana sirkulasi seperti (Imelda. 2008):
o Walk up apartment, yaitu apartemen yang menggunakan tangga
untuk sirkulasinya dan biasanya untuk low rise apartment.
o Elevator apartment, yaitu apartemen yang menggunakan lift untuk
sirkulasi vertikal, biasanya digunakan pada middle rise dan high
rise apartment.
Peletakan jalur aksesibilitas vertikal pada sebuah apartemen dapat
direncanakan sebagai berikut:
o Thru flat exterior corridor
Merupakan pencapaian/hubungan unit-unit dalam suatu simplex
apartemen dengan koridor yang terletak di tepi bangunan (lihat
gambar 2.5).
o Thru duplex exterior corridor
Merupakan pencapain/hubungan unit-unit dalam suatu duplex
apartemen dengan koridor yang terletak di bagian tepi bangunan
(lihat gambar 2.6).
o Thru flat skip stop corridor
Merupakan pencapaian/hubungan unit-unit dalam suatu apartemen
dengan koridor yang terletak di bangian tepi bangunan dengan
selang beberapa lantai (lihat gambar 2.7).
Gambar 2.5 Thru flat exterior corridor
Sumber: Chiara et.al. 1990
Gambar 2.6 Thru duplex exterior corridor
Sumber: Chiara et.al. 1990
12
o Double loaded interior corridor
Merupakan pencapaian/hubungan unit-unit dalam suatu apartemen
dengan koridor yang terletak di bagian dalam bangunan serta
melayani dua sisi unit hunian dalam apartemen (lihat gambar 2.8).
o Interior corridor thru duplex
Merupakan pencapaian/hubungan unit-unit dalam suatu duplex
apartemen dengan koridor yang terletak di bagian dalam bangunan
serta melayani dua sisi unit hunian dalam apartemen (lihat gambar
2.9).
Gambar 2.8 Double loaded interior corridor
Sumber: Chiara et.al. 1990
Gambar 2.9 Interior corridor thru duplex
Sumber: Chiara et.al. 1990
Gambar 2.7 Thru flat skip stop corridor
Sumber: Chiara et.al. 1990
13
o Interior corridor split and flat combination
Merupakan pencapain/hubungan unit-unit dalam suatu apartemen
dengan koridor yang terletak di bagian dalam bangunan serta
melayani dua sisi unit hunian dalam apartemen secara split atau
berselang pada beberapa lantai (lihat gambar 2.10).
5. Berdasarkan ketinggian bangunan
a. Low Rise Apartment, yaitu apartemen yang terdiri dari 2 sampai 4
lantai dimana biasanya menggunakan tangga sebagai alat transportasi
vertical namun dalam perkembangannya menggunakan elevator demi
kepraktisan terutama bagi masyarakat perkotaan.
b. Middle Rise Apartment, yaitu apartemen yang terdiri dari 4 sampai 7
lantai, dimana alat transportasi vertikal cukup menggunakan hidrolic
elevator.
c. High Rise Apartment, yaitu apartemen dengan ketinggian bangunan
mencapai 8 lantai ke atas. Apartemen ini termasuk apartemen untuk
golongan menengah ke atas karena biasanya berlokasi di tengah kota
yang memiliki keterbatasan lahan dengan harga lahan mahal. alat
transportasi vertikal apartemen tipe ini menggunakan electric elevator.
6. Berdasarkan penyusunan letak ruang (Marlina. 2008).
a. Simplex Apartement, yaitu unit hunian apartemen yang terdiri dari
ruang-ruang hunian berada pada satu lantai (one level).
b. Duplex Apartement, yaitu tipe apartemen dimana ruang keluarga, dapur
dan ruang makan berada dilantai satu dan ruang tidur berada dilantai
lainnya dengan dihubungkan oleh tangga dalam ruangan.
c. Triplex Apartement, yaitu penyusunan ruangan seperti apartemen tipe
duplex dengan penambahan area istirahat berada dilantai ketiga, sistem
penghubung lantai perlantai dengan menggunakan tangga dalam
ruangan.
7. Berdasarkan bentuk massa bangunan
Ada 3 macam tipe apartemen berdasarkan bentuk massa bangunannya
menurut buku Apartments: Their Design and Development, yaitu:
a. Apartemen berbentuk slab
Pada apartemen berbentuk slab, antara tinggi bangunan dan
lebar/panjang bangunan hampir sebanding sehingga bangunan
Gambar 2.10 Interior corridor split and flat combination
Sumber: Chiara et.al. 1990
14
berbentuk seperti kotak yang pipih. Biasanya memiliki koridor yang
memanjang dengan unit-unit hunian berada di salah satu atau kedua
sisi koridor.
b. Apartemen berbentuk tower
Pada apartemen berbentuk tower, lebar/panjang bangunan lebih kecil
dibandingkan dengan tingginya sehingga bentuk bangunan seperti
tiang. Biasanya ketinggian bangunannya diatas 20 lantai. Sistem
sirkulasinya menggunakan sistem core karena menggunakan lift. Ada
berbagai variasi bentuk tower antara lain:
o Single tower
Apartemen dengan hanya satu massa bangunan dengan core yang
terletak di tengah sehingga ruang koridor dapat diminimalkan.
Unit-unit hunian akan terletak dekat dengan tangga dan lift.
apartemen dengan satu tower dapat dibedakan menjadi tower plan,
expanded tower plan, circular plan, cross plan, dan five wing plan.
o Multi tower
Apartemen yang memiliki lebih dari satu massa bangunan. Antara
massa bangunan dapat dihubungkan oleh suatu massa penghubung
ataupun hanya berupa pedestrian penghubung saja. Bila massa
bangunan dihubungkan oleh suatu massa penghubung, umumnya
massa penghubung (lift atau tangga) terletak di tengah dengan
massa lain mengelilinginya. Sementara untuk massa yang hanya
dihubungkan oleh pedestrian, tiap massa akan memiliki lift dan
tangga masing-masing.
c. Apartemen dengan bentuk varian (campuran antara slab dan tower)
8. Berdasarkan standart besaran ruang
Berdasarkan standart besaran unitnya, ruang – ruang pada unit apartemen
dibedakan menjadi beberapa jenis diantaranya (Tabel 2.1):
Jenis Ruang Besaran Ruang Menurut Tipe Unit (standart)
1 Kamar Tidur 2 Kamar Tidur 3 Kamar Tidur
R. Tidur Utama 10m² (9.3m²) 15m² (9.3m²) 25m² (9.3m²)
R. Tidur 1 - 10m² (6m²) 18m² (9m²)
R. Tidur 2 - - 18m² (9m²)
R. Duduk 10m² (9m²) 10-15m² (9m²) 20m² (11.25m²)
R. Makan 4m² (4.6m²) 6-8m² (4.6m²) 15m² (6.24m²)
Dapur 4m² (3m²) 5-8m² (4m²) 6m² (4.8m²)
K. Mandi Utama 5m² (3m²) 5-8m² (3m²) 6m² (3m²)
K. Mandi 1 - - 6m² (3m²)
R. Cuci - 2m² 4m²
K. M. Pembantu - ≥ 2.25m² 2.5m²
R. T. Pembantu - ≥ 4m² ≥ 4m²
R. Tamu - - 12m²
R. Keluarga/Hobby - - -
Balkon/Teras 3m² 3-5m² 9m²
Jumlah 38m² 56-73.25m² 145.5m²
Sirkulasi 20% 7.8m² 11.2-14.65m² 29.1m²
Tabel 2.1
Standart Besaran Ruang Berdasakan Tipe Unit
15
Total Kebutuhan 45.8m² 67.2-87.9m² 174m²
Jenis Tipe T. 46 T. 70-T. 96 T. 180
Sumber: Tadjipramana. 2004
9. Berdasarkan karateristik ruang
Berdasarkan karateristik ruangnya, apartemen dibedakan menjadi beberapa jenis diantaranya (Tabel 2.2):
Efisien (Studio) 1 Kamar
Tidur
2 Kamar
Tidur
3 Kamar
Tidur
4 Kamar
Tidur
5 Kamar
Tidur
Karateristik
Umum
Minimal
apartemen;
fasilitas untuk
masak, kamar
mandi; untuk
dihuni
sementara/istirahat
Apartemen
terkecil; r.
keluarga
dan r. tidur
terpisah;
fasilitas
memasak,
makan
R. kelurga
cukup;
fasilitas
masak; k.
mandi, r.
makan
terpisah; r.
penyimpanan
Untuk
keluarga
Umumnya
untuk
keluarga
besar;
generasi
berbeda
dalam 1
unit
Untuk
keluarga
besar;
beberapa
generasi
dalam 1
unit
Kebutuhan
Ruang
R. tidur; r. makan
dan r. duduk
menyatu; k.
mandi;
dapur/pantry;
tempat
penyimpanan
r. tidur; r.
makan dan
r. duduk
menyatu; k.
mandi;
dapur
R. tidur
utama; r.
tidur; r.
makan; r.
duduk; k.
mandi; teras
minim;
dapur
R. tidur
utama; 2
r. tidur
anak; r.
makan; r.
duduk; k.
mandi;
teras/
balkon;
dapur
R. tidur
utama; 3 r.
tidur kecil;
r.keluarga;
r. makan;
r. duduk;
k. mandi;
teras/
balkon;
dapur
1-2 R. tidur
utama; 3-4
r. tidur
kecil;
r.keluarga;
r. makan;
r. duduk;
k. mandi;
teras/
balkon;
dapur
Fasilitas
Toilet
1 K. mandi;
tempat ganti
baju
1 K. mandi
(3 fixtures )
1 K. mandi
(4 fixtures )
1.5 – 2 K.
mandi
2 K. mandi 2.5 – 3 K.
mandi
Luas Min. 13.5 m²–27
m²
36 m²–
54 m²
54 m²–
72 m²
72 m²–99
m²
99 m²– 135
m²
Min. 135
m²
Jenis
Penghuni
Single,
pasangan muda;
orang
tua; penghuni
sementara
Pasangan
muda;
orang tua;
keluarga +
1
anak
Keluarga +
(1-2
anak/orang
tua/
sanak
saudara)
Keluarga +
(2-4
anak/orang
tua/
sanak
saudara)
Keluarga +
(3-6
anak/orang
tua/
sanak
saudara)
Keluarga +
(>6
anak/orang
tua/
sanak
saudara)
Pertimbangan
Perencanaan
Memperkecil
jumlah anak
dalam tiap
unit;
occupancy
mudah/ cepat
berubah;
minim fasilitas
komunitas
Jumlah
anak
sedikit; tipe
unit
fliksibel
dengan
berbagai
variasi;
occupansy
relati f
stabil
Ada fasilitas
sekolah
anak; area
rekreasi;
occupancy
umumnya
stabil
Kebutuhan
berbagai
tingkatan/
jenjang
pendidikan/
sekolah;
fasilitas
rekreasi.
Kebutuhan
berbagai
tingkatan/
jenjang
pendidikan/
sekolah;
fasilitas
rekreasi.
Kebutuhan
berbagai
tingkatan/
jenjang
pendidikan/
sekolah;
fasilitas
rekreasi;
fasilitas
untuk
orangtua.
Kebutuhan
1 parkir/unit 1
parkir/unit
1.25 – 1.5
parkir/ unit
1.5 – 2
parkir/ unit
2 parkir/
unit
2 – 3
parkir/
unit
Sumber: Tadjipramana. 2004
Tabel 2.2
Karateristik Ruang Berdasakan Tipe Unit
16
10. Berdasarkan tipe unit
Berdasarkan jumlah penghuninya, apartemen memiliki kebutuhan
kapasitas yang berbeda-beda. Sebagai respon terhadap variasi kebutuhan
penghuni ini, apartemen dirancang dengan berbagai tipe berdasarkan
jumlah kamar dalam setiap unit apartemennya yang dapat dilihat pada
tabel 2.3 sebagai berikut:
Tipe efisien (studio): 18m² - 45m²
o Terdapat ruang besar yang menunjang
aktifitas hidup penghuni, seperti ruang
keluarga, ruang tamu, ruang makan, dan
lain - lain
o Terdapat ruang kecil untuk menunjang
aktifitas khusus seperti dapur, kamar
mandi, dan lain - lain.
Tipe 1 ruang tidur: 27m² - 54m²
o Living room sekaligus dining room o Kamar mandi
o Dapur kecil (pantry) o Teras outdoor
o 1 ruang tidur
Tipe 2 ruang tidur: 45m² - 90m²
o Living room o Full kitchen
o Dinning room o Kamar mandi
o 2 ruang tidur o Teras outdoor
Tipe 3 ruang tidur: 54m² - 180m²
o Living room o Full kitchen
o Dinning room o 1 - 2 kamar mandi
o 3 ruang tidur o Teras outdoor
Tipe 4 ruang tidur: 100m² - 135m²
o Living room o Full kitchen
o Dinning room o 2 kamar mandi
o 4 ruang tidur o Teras outdoor
Penthouse: < 300m²
o Unit hunian mewah - super mewah ini
berada di lantai paling atas sebuah highrise
apartment. Luasnya lebih besar daripada
unit-unit dibawahnya. Terkadang satu lantai
hanya satu - dua unit saja. Penthouse juga
sangat private karena memiliki lift khusus
untuk penghuninya.
o Penthouse umumnya terdiri dari dua -
empat kamar tidur atau dirancang khusus
sesuai keinginan pemiliknya. Penthouse
dapat berupa unit satu lantai maupun dua
lantai dengan tangga penghubung yang
memiliki view ke beberapa arah dan ruang
terbuka (open space) di atasnya.
Sumber: Marlina. 2008 (edit)
2.1.3 Fungsi dan Tujuan Apartemen
Dalam pengadaannya sebuah Apartemen tentu memiliki beberapa
fungsi dan tujuan, diantaranya (Wayan Ekasari. 2005):
1. Fungsi apartemen dibedakan menjadi dua yaitu:
a. Fungsi ke dalam
Secara hakiki fungsi apartemen adalah sebagai tempat tinggal, tempat
berlindung, tempat beristirahat, berekreasi serta tempat mengadakan
Tabel 2.3
Tipe Unit Apartemen Berdasakan Jumlah Kamar
17
komunikasi dan interaksi diantara anggota keluarga. Dalam makna
yang lebih luas, apartemen harus dapat membuka jalan aspirasi dan
keinginan manusia secara penuh menuju perbaikan taraf hidup dan
kesejahteraan manusia. Dalam hubungannya dengan manusia sendiri,
apartemen dapat dianggap sebagai sarana pengaman, memberikan
ketenangan, dan pembentukan pribadi.
b. Fungsi ke luar
Fungsi apartemen dalam skala yang lebih luas juga merupakan
hubungan antara satu dengan yang lainnya yang membentuk pusat
kegiatan atau budaya untuk tujuan hidup. Disini terlihat bahwa
apartemen berfungsi sebagai kebutuhan sosial dan sebagai unsur
identitas diri terhadap lingkungannya.
2. Tujuan
a. Tujuan sosial
Apartemen didirikan oleh pemerintah dengan tujuan sosial, seperti
untuk menangani masalah pemukiman penduduk terutama masyarakat
golongan ekonomi menengah ke bawah yang lebih dikenal dengan
rumah susun.
b. Tujuan pendidikan dan pelengkap
Apartemen didirikan oleh lembaga-lembaga pendidikan seperti
universitas atau unit pemerintahan yang diperuntukkan bagi mahasiswa
atau karyawan sebagai sarana hunian yang aksesnya dekat dengan
tempat kuliah atau tempat kerja yang sering disebut asrama.
c. Tujuan komersial
Apartemen didirikan oleh investor/pengembang (real estate) untuk
disewakan maupun diperjualbelikan demi mendapatkan keuntungan,
biasanya dibangun di daerah bisnis atau strategis perkotaan.
2.1.4 Status Kepemilikan
Status hukum kepemilikan apartemen yang sering kita dengar
adalah Strata Title. Sebenarnya istilah Strata Title tidak dikenal dalam hukum
di Indonesia. Namun adalah lembaga rumah susun yang merupakan istilah
18
resmi yang diperkenalkan Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang
Rumah Susun yang kemudian mengalami perubahan Undang-undang Nomor
20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Sebagian orang menyebut apartemen,
tetapi sebenarnya pengertian apartemen lebih sesuai untuk rumah susun yang
disewakan sedangkan untuk rumah susun yang dapat dimiliki lebih tepat
disebut kondominium, namun istilah apartemen lebih populer.
Untuk dapat dikategorikan sebagai rumah susun, suatu bangunan harus
memiliki 4 unsur:
a. Adanya bagian bersama, yaitu bagian yang tidak terpisahkan secara
struktural pada suatu kompleks bangunan yang dimiliki secara bersama,
contohnya: fondasi, kolom, balok, dinding, atap, koridor, pintu dan tangga
darurat, serta tempat parkir dalam gedung.
b. Adanya benda bersama, yaitu benda yang strukturnya terpisah dari
bangunan namun digunakan untuk kepentingan bersama, contohnya:
jaringan air, listrik, telepon, gas, taman, lift, eskalator, tempat sampah, alat
pemadam kebakaran, generator listrik, dan arena bermain.
c. Adanya tanah bersama yang digunakan dan dimiliki secara bersama.
d. Adanya unit dari satu bangunan yang dapat dimiliki secara pribadi, dalam
Bukti bahwa seseorang memiliki Satuan Rumah Susun (sarusun) adalah
berupa Sertifikat Hak Milik atas (sarusun). Sertifikat Hak Milik atas Satuan
Rumah Susun mewakili hak perseorangan atas unit sarusun yang dimilikinya
dan hak pemilikan bersama atas bagian, benda dan tanah bersama.
Istilah sertifikat hak milik atas sarusun dapat dipergunakan bagi rumah susun
yang didirikan diatas tanah dengan hak apapun, baik Hak Pakai, Hak Guna
Bangunan (HGB), Hak Milik, maupun Hak Pengelolaan. Apabila apartemen
dibangun di atas tanah dengan status bukan Hak Milik, berarti suatu ketika
kelak akan diperlukan dana untuk memperpanjang hak atas tanah, biaya ini
akan ditanggung bersama oleh seluruh pemilik apartemen (Sutendi,2010).
2.1.5 Fasilitas Apartemen
Dalam sebuah apartemen dibutuhkan fasilitas - fasilitas yang akan
menunjang kelancaran operasional di dalamnya, diantaranya (Schmert. 1981):
19
1. Fasilitas standar
Ruang tidur utama, ruang tidur tambahan, dapur (kitchen), ruang makan
(dinning room), ruang tamu (guest room), ruang keluarga (living room),
ruang kerja (dens), ruang baca, tempat parkir (parking area), ruang cuci
dan pengeringan, jalur pedestrian (pedestrian ways).
2. Fasilitas tambahan
Coffe shop, sauna tubs, kolam renang (swimming pool), fasilitas kebugaran
(gym) dan sebagainya.
2.1.6 Struktur Bangunan Apartemen
Pada bagian awal telah disampaikan bahwa apartemen adalah
kumpulan hunian yang disusun secara vertikal. Struktur dan komponen bahan
bangunan yang digunakan pada pembangunan apartemen harus sesuai untuk
bangunan berlantai banyak. Beberapa sistem struktur yang sering digunakan
pada pembangunan apartemen adalah sebagai berikut (Juawana. 2005):
1. Sistem struktur ‘flate-plate cast in place reinforced concrete’ dengan
peletakan kolom secara acak. Struktur ini menggunakan plat-plat beton
pabrikasi yang dicetak di pabrik dan dipasang langsung di tempat dalam
bentuk siap pasang. Ukuran plat bervariasi dan ukuran kolom tersebut
menyesuaikan dengan dimensi plat tersebut. Jarak antar kolom disesuaikan
dengan modul ruang dalam apartemen tersebut. Jarak antar kolom yang
ekonomis adalah 12ft - 18ft (dari as ke as). Sistem struktur ini digunakan
karena mempunyai kelebihan sebagai berikut:
a. Elemen servis horizontal (ducting) yang diperlukan apartemen dapat
diletakan di dalam lempengan beton sehingga dapat meniadakan
penggunaan plafond gantung. Lempengan beton tersebut juga dapat
berfungsi sebagai lantai atasnya sehingga dapat mengurangi jarak antar
lantai.
b. Memungkinkan peletkan kolom secara acak sesuai dengan layout lantai
tipikal apartemen.
c. Memungkinkan adanya bukaan-bukaan pada elemen servis vertikal.
20
2. Sistem „steel frame structure‟ yang lebih kuat dan lebih mudah dalam
pemasangannya dibandingkan dengan beton. Sistem struktur ini cenderung
mempunyai pola grid yang teratur, dengan jarak kolom yang ekonomis
16ft - 24ft, dan memiliki penahan angin (wind bracing) yang dapat
digunakan sebagai elemen struktur pada bangunan apartemen dengan
ketinggian 10-12 lantai.
2.1.7 Pemilihan Lokasi Apartemen
Sesuai karakter utama konsumen apartemen yang mengutamakan
aspek efisiensi, maka pemilihan lokasi merupakan aspek penting pada
perancanagn apartemen. Apartemen direncanakan berada berdekatan dengan
daerah perkantoran atau komersial sehingga meminimalkan biaya dan waktu
tempuh. Secara umum beberapa pertimbangan dalam pemilhan lokasi
apartemen (Ditjen Cipta Karya, DPU. 1980):
1. Waktu tempuh paling lama 30 menit untuk mencapai tempat kerja dan
pusat-pusat pelayanan di perkotaan.
2. Sudah terdapat jaringan infrastruktur yang lengkap. Kelengkapan jaringan
infrastruktur dapat meminimalkan biaya pengadaan jaringan baru pada
pengembangan apartemen.
3. Aksesibiltas baik, meliputi ketersediaan sarana dan prasarana transportasi
dengan kulitas baik.
4. Memberikan kesempatan untuk dapat membina individu dan keluarga serta
terjamin dari segala bahaya. Misalnya dengan pemilihan lokasi di area-area
yang tidak rawan bencana dan memungkinkan terjdinya iteraksi antar
penghuni dengan berbagai fasilitas layanan pengembangan sumber daya
(fasilitas pendidikan, fasilitas sosial, fasilitas komersial, dsb)
2.1.8 Sistem Pengelolaan Apartemen
Pengelolaan apartemen meliputi pemasaran, sistem sewa, persyaratan
sewa, besar harga sewa, perawatan gedung dan pelayanan kepada penghuni
serta kegiatan administrasi. Apartemen dikelola dengan sistem sewa kontrak
yaitu penghuni membayar uang sewa secara periodik sesuai persetujuan, dan
21
bila masa kontrak berakhir dapat diadakan perjanjian baru (Heru Susanto. 1995).
Pengelolaan sebuah apartemen yang terutama yang dikhususkan bagi golongan
ekonomi menengah ke atas dalam hal ini pekerja asing dilakukan dengan
menggunakan sistem organisasi linear sesuai dengan tugas tiap bagian.
Pengorganisasian tugasnya dapat dilihat dari struktur organisasi apartemen
pada gambar 2.11 berikut:
GENERAL
MANAGER
HEAD
HOUSEKEEPERACCOUNTS
FRONT OF HOUSE
MANAGERMARKETING
CORPORATE SALES
EXECUTIF
HOUSEKEEPER STAFF FRONT STAFF STAFF
2.2 Pemahaman Tenaga Kerja Asing
Tenaga kerja asing (TKA) pada dasarnya sama seperti warga negara
Indonesia yang menetap dan berdomisili di wilayah negara Indonesia dengan
kewajiban dan hak yang diatur undang-undang. Hal yang membedakan adalah
asal negara tenaga kerja tersebut diluar dari negara Indonesia serta
berkewarganegaraan lain sehingga dianggap tenaga kerja asing.
2.1.2 Pengertian Tenaga Kerja Asing
Pada umumnya tenaga kerja asing yang menetap cukup lama di
Indonesia mempunyai kepentingan profesi maupun berbisnis sehingga terkait
dengan ketenagakerjaan asing. Berikut ini dijelaskan pengertian tenaga kerja
asing menurut beberapa sumber:
1. Tenaga kerja asing adalah warga negara asing pemegang visa dengan
maksud bekerja di wilayah Indonesia (UU RI. No. 13 Th. 2003).
2. Tenaga kerja asing atau ekspatriat adalah orang yang melepaskan
kewarganegaraannya. pengertian lainnya adalah orang yang meninggalkan
Gambar 2.11
Struktur Organisasi Pengelola Apartemen St Thomas Mews, Oxford
Sumber: http/// www.StThomasMews.Apartment.co.br (edit), 2014
22
negeri asalnya atau warga negara asing yang menetap di suatu negara
(Moeliono. 2001).
3. Tenaga kerja asing atau ekspatriat adalah seseorang yang tinggal
sementara maupun menetap di luar negara di mana dia dilahirkan dan
dibesarkan, atau dengan kata lain, orang yang berkewarganegaraan asing
yang tinggal di Indonesia, biasanya oleh karena suatu tugas negara atau
profesional (http://id.wikipedia.org/wiki/ekspatriat.2014).
Dari berbagai pengertian di atas dapat disimpulkan bahwa tenaga kerja
asing adalah warga negara asing yang tinggal di wilayah Indonesia untuk
sementara waktu demi kepentingan profesi maupun bisnis dengan kewajiban
dan hak yang diatur undang-undang.
2.1.3 Karakteristik Tenaga Kerja Asing
Secara umum tenaga kerja asing yang tergolong kelas ekonomi atas
mempunyai ciri-ciri sosial budaya sebagai berikut (Cousins. 1979):
1. Hubungan antara manusia terutama berdasarkan pada kepentingan pribadi,
sikap individualisme tinggi sehingga hubungan antara manusia atau
tetangga menjadi renggang karena kesibukan sehari-hari.
2. Perubahan-perubahan yang terjadi dalam masyarakat berlangsung dengan
cepat, terutama akibat pengaruh media massa, media elektronik dan
teknologi.
3. Menghendaki yang bersifat praktis dan sangat menghargai privasi.
4. Seringkali merasa bosan, tegang akibat kesibukan pekerjaan maupun bisnis
yang dialami sehari-hari.
2.1.4 Tuntutan Apartemen Untuk Tenaga Kerja Asing
Perbedaan karakter penghuni yaitu sasaran konsumen yang berasal dari
golongan menengah ke atas yang pada umumnya mempunyai karakter khusus
sehingga menuntut hal-hal sebagai berikut (Sepuluh alasan tinggal di apartemen,
(http.//www.angelfire.com..iireg.property.htm) diakses Oktober 2014):
1. Dekat, yaitu faktor jarak untuk tenaga kerja asing yang ingin cepat dan
dekat kemana-mana merupakan pilihan utama tenaga kerja asing
23
membeli apartemen, karena pendirian apartemen biasanya didirikan di
pusat - pusat bisnis dan keramaian.
2. Aman, yaitu keamanan apartemen biasanya dijaga 24 jam non-stop,
sehingga penghuninya merasa lebih aman.
3. Fasilitas, yaitu apartemen biasanya di lengkapi fasilitas kenyamanan
tinggal lebih baik, seperti tersedianya fasilitas olahraga, swimming pool,
jogging track, hiburan.
4. Praktis, yaitu penghuni tidak perlu repot memikirkan perawatan taman,
rumput, sampah, tukang cuci, semuanya sudah di sediakan oleh
manajemen di apartemen.
5. Privasi, yaitu rasa privasi tanpa gangguan dari tetangga merupakan hal
yang menarik tinggal di apartemen. Sehingga bisa lebih menikmati
kenyamanan yang sudah ada di apartemennya.
6. Hemat, yaitu jarak yang dekat, serta adanya fasilitas bersama membuat
tinggal di apartemen menjadi relatif lebih murah.
7. Kualitas hidup, yaitu tinggal di apartemen selayaknya penghuni akan
merasakan kualitas hidup yang cukup baik layaknya di hotel.
8. Pergaulan, yaitu banyaknya para eksekutif muda maupun tenaga kerja
asing yang telah memilih tinggal di apartemen, membuat faktor
pergaulan menjadi bermakna.
9. Gaya hidup dimana tinggal di apartemen dianggap sebagai gaya hidup
moderen.
10. Keindahan, yaitu apartemen dengan lingkungan yang indah terasa asri.
2.1.5 Kriteria Apartemen Untuk Tenaga Kerja Asing
Jenis apartemen bagi tenaga kerja asing dapat dilihat dari beberapa
kriteria yaitu (House or Apartment, Home Living, (http///Expat Home
Living.Expat.Com.My.htm), diakses 20 Oktober 2014):
1. Berdasarkan tujuan pembangunan tergolong bersifat komersil karena
didirikan oleh swasta sebagai proyek investasi yang berorientasi pada
keuntungan.
24
2. Berdasarkan sistem kepemilikan merupakan apartemen sewa karena
penghuni hanya menetap sementara.
3. Berdasarkan sistem pelayanan.
a. Apartemen sewa (non-service) yaitu apartemen yang disewakan (baik
fully furnished maupun non-furnished) tanpa layanan harian (daily
service).
b. Apartemen service, yaitu apartemen yang disewakan berikut layanan
harian layaknya hotel.
4. Berdasarkan kemampuan ekonomi penghuni tergolong apartemen mewah,
karena penghuni merupakan orang asing golongan ekonomi menengah ke
atas (high class).
2.3 Pemahaman Fasilitas Sejenis
Berikut akan dijelaskan pemahaman terhadap beberapa fasilitas sejenis
yang berhubungan dengan apartemen untuk tenaga kerja asing.
2.3.1 Denpasar Residence, Jakarta
Denpasar Residence merupakan kompleks mega block di Jakarta
Selatan yang dikembangkan PT. Arah Sejahtera Abadi yang terletak di area
segitiga emas Jakarta (Thamrin - Sudirman - Kuningan), (lihat Gambar 2.12)
Berikut ini profil Denpasar Residence - Kuningan City :
o Luas area : ± 2,9 ha
o Project size :
Gambar 2.12 Denpasar Residence - Kuningan City
Sumber: http://www.kuningancity.com/residence
25
Denpasar Residence Apartement 9000 m²
Mall 85000 m²
Office 65000 m²
Convention Hall 3000 m²
o Fasilitas
Lifestyle and Entertainment Centre
Balinese Tematic Garden
Water Feature
Kolam Renang
Jakuzzi/Sauna
Fitnes centre
Sport Centre
Picnic area
Ruang serba guna
ATM, Mini Market, Laundry, Car Wash
o Keunggulan
Lokasi berada di sentral bisnis Jakarta, dikelilingi hotel, perkantoran, dan kedutaan besar.
Merupakan pengembangan kawasan yang akan menjadi pusat
international shoping belt.
Dikembangkan oleh Agung Podomoro Group.
Menggunakan konsep mixed use development yang mampu menarik investasi lebih besar.
Denpasar Residence Apartement terdiri dari 40 lantai dengan 2 tower
(Kintamani dan Ubud Tower) dengan jumlah unit mencapai 468 unit.
Gambar 2.13 Master plan Denpasar Residence
Sumber: http://www.kuningancity.com/residence
Keterangan :
A. Kintamani Tower E. Poll and Children Play
B. Ubud Tower F. Barbeque Area and Jogging Track
C. Gourmet Tower G. Tennis Cout and Basket Ball Half Court
D. Office Tower H. Parking Area
E. Multi function Hall
26
Berikut ini akan diperlihatkan floor plan Ubud Tower dan Kintamani Tower
yang merupakan fasilitas utama serta fungsi utama dari Denpasar residence
(Gambar 2.14 dan Gambar 2.15):
2.3.2 Rasuna Said Apartment, Jakarta
Rasuna Said Apartement dibangun pada tahun 1980-an di kawasan
Kuningan, Jakarta Selatan. Apartemen ini banyak dihuni oleh kaum ekspatriat
karena kawasan Kuningan dikelilingi oleh banyak gedung-gedung perkantoran
Gambar 2.14 Floor plan Ubud Tower
Sumber: http://www.kuningancity.com/residence
Gambar 2.15 Floor plan Kintamani Tower
Sumber: http://www.kuningancity.com/residence
27
yang sebagian besar berskala Internasional serta kantor-kantor kedutaan dari
berbagai negara. Rasuna Said Apartement kemudian menjadi salah satu
pelopor perkembangan pembangunan apartemen di Jakarta. (Gambar 2.16)
Berikut ini profil Rasuna Said Apartment, Jakarta:
o Lokasi : Jl. HR Rasuna Said, Kuningan, Jakarta Selatan
o Bentuk Gedung : Tower Plan
o Jumlah Tower : 7 Tower
o Jumlah Kamar per tower : 250 – 300 Kamar
Gambar 2.16
Rasuna Said Apartment, Jakarta
Sumber: http://www.efratadenny.com/apartmen taman rasuna, Oktober 2014
Gambar 2.17
Denah Rasuna Said Apartment, Jakarta
Sumber: http://www. inforumah.net, diakses Oktober 2014
28
o Tipe-Tipe Kamar:
Tipe 1 Bedroom
Tipe 2 Bedroom
Tipe 3 Bedroom
o Tipe Kepemilikan:
Penuh (Beli)
Sementara (Sewa)
o Fasilitas:
Lobby dengan pengamanan elektronik, internet lounge, tv kabel, dan lainnya.
Swimming pool
Lapangan tenis
Lapangan basket
Fitnes center
Jogging track
Food Center
Mini Market
MMC Hospital
Cinema Epicentrum IXX
Praktek dokter gigi
ATM
Shuttle Bus
Rasuna Said Apartment merupakan contoh apartemen yang berlokasi di pusat
kota Jakarta sebagai respons terhadap tuntutan konsumen atas efisiensi dan
aksesbilitas.
2.3.3 Cosmopolis Apartment, Surabaya
Cosmopolis Apartement merupakan apartemen yang berlokasi di Jalan
Arief Rahman Hakim no. 147, Surabaya (Gambar 2.18)
Gambar 2.18
Cosmopolis Apartment, Surabaya
Sumber: http://www.metro-cosmo.com/metrocosmo/cosmo_profil.php, diakses November 2014
29
Apartemen ini dibangun oleh PT. Kreatifitas Putra Mandiri dengan
jumlah lantai sebanyak 6 lantai dan dilengkapi fasilitas penunjang seperti
taman, kolam renang, gym, dan tempat parkir (Gambar 2.19). Berdasarkan
kategori jenis dan besar bangunan (Akmal, 2008) Apartemen Cosmopolis
termasuk kategori Walked-Up Apartemen. Kategori Walked-Up berarti
bangunan apartemen terdiri dari 3-6 lantai, terkadang memiliki lift dan
biasanya untuk golongan menengah ke atas.
Apartemen ini terdiri dari 3 tower yang dibangun di atas lahan seluas
24.000 m² dengan luas bangunan 17.000 m². dimana bangunan yang terdiri 5
lantai ditambah sebuah basement ini sengaja dibangun menyerupai resort dari
pada apartemen pada umumnya. Begitu keluar dari ruangan, para penghuni
apartemen bisa langsung menikmati pemandangan alam seperti pepohonan dan
kolam renang yang sengaja dibuat sebagai view di apartemen ini..
Fasilitas Cosmopolis Apartment secara umum dibagi menjadi beberapa bagian:
1. Unit Hunian
Ada 4 tipe hunian yang ditawarkan yakni;
a. Tipe Studio: luas 29,27 m² (semi gross), jumlah 42 unit.
fasilitas hunian: kamar tidur (tanpa sekat), kamar mandi, kitchen set.
b. Tipe One bedroom : luas 42,27 m²(semi gross), jumlah 50 unit.
fasilitas hunian: kamar tidur, kamar mandi/wc, ruang tamu, kitchen set.
Gambar 2.19
Master Plan Cosmopolis Apartment, Surabaya
Sumber: http://www.metro-cosmo.com/metrocosmo/cosmo_profil.php,
diakses November 2014
30
c. Tipe Two bedroom: luas 65,75 m² (semi gross), jumlah 77 unit.
fasilitas hunian: 2 kamar tidur, ruang tamu, ruang makan, kitchen set,
kamar mandi/wc
Gambar 2.20
Tipe studio dan one bedroom cosmopolis apartment
Sumber: http://www.metro-cosmo.com/metrocosmo/cosmo_buy_rent.php,
diakses November 2014
Gambar 2.21
Tipe two bedrooms cosmopolis apartment
Sumber: http://www.metro-cosmo.com/metrocosmo/cosmo_buy_rent.php,
diakses November 2014
31
d. Tipe Three bedroom: luas 97,80 m² (semi gross)
fasilitas hunian: 3 kamar tidur, ruang tamu, ruang makan, kitchen set,
kamar mandi/wc
2. Fasilitas publik dan penunjang: lantai 1
Pada apartemen ini terdapat beberapa fasilitas yang disediakan untuk
menunjang kebutuhan para penghuni sehingga faktor kenyamanan benar-
benar terpenuhi. Fasilitas yang dimiliki adalah lobby, fitness canter, food
court, laundry, cosmo shop, dan swimming pool. Fasilitas yang dimiliki
apartemen dapat dimanfaatkan oleh umum, kecuali untuk swimming poll
hanya dapat digunakan oleh pemilik hunian saja.
a. Shop
Shop berada di lantai 1 yang difungsikan sebagai area bisnis, dapat
diakses oleh semua tamu di cosmopolis ini dan tidak adanya
pembatasan pengunjung.
b. Cafe
Cafe tidak hanya diperuntukkan untuk pengguna apartemen melainkan
juga dapat dimanfaatkan untuk umum. Lokasi food court berada di
dekat area kolam renang.
Gambar 2.22
Tipe three bedrooms cosmopolis apartment
Sumber: http://www.metro-cosmo.com/metrocosmo/cosmo_buy_rent.php,
diakses November 2014
32
c. Fitness centre
Fasilitas ini juga dapat difungsikan untuk umum, mayoritas pengguna
fitness ini adalah penghuni apartemen (Gambar 2.23).
d. Laundry
Fasilitas ini hanya dapat digunakan untuk penghuni apartemen,
sistemnya adalah mengambil dan mengantar laundry (Gambar 2.24)
e. Swimming poll
Fasilitas ini hanya dapat digunakan oleh penghuni aparteman dan
dengan sisitem outdoor dapat menikmati view yang ada (Gambar 2.25).
3. Fasilitas Pengelola: berada di basement berupa kantor pengelola.
4. Fasilitas Utilitas: berada di basement, yang terdiri dari ruang kontrol
utama, ruang pompa, ruang pengolahan air kotor,dan ruang transformer
(listrik).
Gambar 2.25
Swimming pool Cosmopolis apartment
Sumber: analisa penulis, 2015
Gambar 2.24
Laundry Cosmopolis apartment
Sumber: analisa penulis, 2015
Gambar 2.23
Fitness centre Cosmopolis apartment
Sumber: analisa penulis, 2015
33
5. Fasilitas Parkir: terdapat pada basement dan diluar bangunan.
Sistem Utilitas Apartemen
Berikut ini akan dijelaskan mengenai beberapa system utilitas yang terdapat
pada Cosmopolis Apartment diantaranya:
1. Penghawaan
Pada apartemen ini pada koridor menggunakan penghawaan alami
sedangkan untuk hunian diberlakukan bebas untuk menggunakan
penghawaan alami maupun menggunakan penghawaan buatan seperti AC
(air conditioning) (Gambar 2.26).
Pada koridor diberi saluran hisap untuk menarik udara panas di koridor
untuk dilepaskan ke luar bangunan.
2. Pencahayaan
Menggunakan sistem pencahayaan buatan dan alami. Sistem pencahayaan
buatan ini didukung oleh pasokan listrik yang diperoleh dari PLN setempat
namun untuk mengatasi terjadinya pemadaman, pihak pengelola juga
menyiapkan sebuah genset (Gambar 2.27).
GENSET
GARDU
UTAMA TIAP
LANTAI
PLN
RUANG
TRANSFER TRAVOLT UNIT
HUNIAN
Gambar 2.27
Sistem air bersih cosmopolis apartment
Sumber: analisa penulis, 2015
Gambar 2.26
Penghawaan alami (jendela kaca koridor) dan exaust fan
Sumber: analisa penulis, 2015
34
3. Air Bersih dan Air Kotor
a. Air bersih diperoleh dari PDAM yang kemudian ditampung pada
penampungan apartemen dan dialirkan ke setiap hunian. Sistem
pengaliran air bersihnya dapat dilihat pada gambar berikut (Gambar
2.28).
b. Sedangkan untuk pembuangan air kotor setiap dua unit hunian diberi
shaft untuk pembuangan dan sistem pembuangannya langsung dari
setiap hunian ke penampung utama (riser). Setelah itu baru diolah pada
ruang pengolahan limbah yang selanjutnya dipakai lagi untuk
keperluan menyiram dan lain sebagainya (Gambar 2.29 dan 2.30).
4. Sirkulsai
Pola sirkulasi yang terdapat pada bangunan objek dibedakan menjadi 2
bagian, yakni pola sirkulasi horizontal berupa koridor yang menghubungi
antar ruang secara horizontal dan pola sirkulasi vertikal yang memakai alat
bantu berupa lift dan tangga (Gambar 2.31).
TANDON
ATAS PDAM POMPA
TANDON
BAWAH HUNIAN POMPA
PENGOLAH LIMBAH HUNIAN RISER SHAFT
Gambar 2.28 Sistem air bersih cosmopolis apartment
Sumber: analisa penulis, 2015
Gambar 2.29
Sistem air kotor cosmopolis apartment
Sumber: analisa penulis, 2015
Gambar 2.30
Ruang pompa air bersih dan pengolahan air kotor
Sumber: analisa penulis, 2015
35
Namun pada bangunan tangga hanya dipakai pada saat dalam keadaan
darurat seperti pada saat terjadi kebakaran. Berikut adalah gambar pola
sirkulasi pengunjung dari luar ke dalam bangunan (Gambar 2.32).:
5. Sistem Keamanan
Sistem keamanan pada aparteman menggunakan card dan sidik jari sistem
untuk mengakses ke hunian. Penghuni yang tinggal di lantai 5 tidak dapat
mengakses ke lantai lain selain lantai tempat tinggalnya. Sistem ini dapat
menjaga keamanan dan privasi pada setiap hunian yang ada.
HUNIAN MAIN ENTRANCE LOBBY PARKIRAN
OUT
Gambar 2.32 Pola sirkulasi cosmopolis apartment
Sumber: analisa penulis, 2015
Gambar 2.33
Ruang kontrol cosmopolis apartment
Sumber: analisa penulis, 2015
Gambar 2.31
Sirkulasi lift, koridor dan tangga darurat
Sumber: analisa penulis, 2015
36
Keamanan semakin terjaga dengan adanya ruang kontrol yang dapat
mengetahui semua kegiatan dengan menggunakan CCTV dan juga dapat
mengetahui adanya gangguan pada utilitas yang ada di dalam apartemen.
6. Sistem Kebakaran
Pengamanan kebakaran menggunakan pemadaman aktif (sprinkler) dan
pemadaman manual seperti hydrant box (Gambar 2.34).
Sistem menggunaan smoke detector dan heat detector. Jika dalam 15 menit
alarm berbunyi terus menerus maka semua detector yang ada di dalam
gedung ikut berbunyi secara bersamaan sebagai pemberitahuan adanya
kebakaran. Hydrant box terhubung ke ruangan kontrol sehingga dapat
dilakukan pengontrolan pada saat terjadi kebakaran dan dari ruangan ini
dapat diketahui lokasi hydrant terdekat dengan sumber api
2.3.4 Kuta Town House, Bali
Kuta Town House merupakan salah satu apartemen yang terletak di
jantung kawasan Kuta, tepatnya di Jalan Poppies Lane 1, Kuta Bali.
Apartemen ini dekat dengan berbagai spot di Kuta seperti pusat perbelanjaan
Kuta Square, pantai Kuta, serta tempat hiburan malam yang berada di Jalan
Legian. Kuta Town House didesain dengan perpaduan gaya Asia dan Eropa
yang menawarkan akomodasi mewah dengan harga terjangkau (gambar 2.35).
Gambar 2.34
Hydrant dan tangga darurat cosmopolis apartment
Sumber: analisa penulis, 2015
37
Kuta Town House memiliki 15 unit studio dan 48 unit apartemen.
Semua kamar memiliki pemandangan kolam renang yang berada di tengah
bangunan (gambar 2.36). Semua kamar dan suite dilengkapi dengan perabotan
bergaya modern termasuk TV cable dan safe box elektronik pribadi di dalam
kamar. Semua unit studio dapat mengakomodasi 2 orang dewasa, sedangkan
standart apartment bisa mengakomodasi hingga 3 orang dewasa atau 2 orang
dewasa dengan 2 anak kecil. Tipe apartemen lainnya maksimal bisa diisi
dengan 4 orang dewasa atau 3 orang dewasa dengan 1 anak atau 2 orang
dewasa dengan 2 anak kecil dengan menggunakan ekstra bed yang tersedia
tanpa tambahan biaya. Tipe studio dan standard tidak bisa mengakomodasi
ekstra bed.
Fasilitas yang terdapat pada setiap unit studio dan apartment antara lain
pendingin udara, telepon IDD, TV saluran Australia dan saluran olahraga
internasional, DVD player yang bisa anda sewa di resepsionis, layanan kamar
Gambar 2.35
Kuta Town House Apartment, Bali
umber: http://jbatours.com/kuta-town-house-luxury-apartment, 2014
Gambar 2.36
View kearah kolam renang
Sumber: http://jbatours.com/kuta-town-house-luxury-apartment, 2014
38
dari bar dan restaurant, mini bar, fasilitas pembuat kopi dan teh, binatu dan
cleaning service, penyimpanan elektronik, lemari es luas dan peralatan
memasak di semua apartment kecuali di unit studio. Kuta Town House juga
menyediakan ranjang bayi dan stroller.
Unit Studio merupakan kamar luas dengan balkon pribadi yang
menghadap ke dua kolam renang besar di tengah bangunan. Unit studio
dilengkapi dengan TV LCD sebesar 32 inchi dengan saluran lokal dan
Australia, lemari es besar, kamar tidur dengan 2 single bed atau 1 king bed,
serta kamar mandi modern. Unit studio terletak di lantai 2 hingga lantai 4
bangunan hotel yang dapat diakses dengan lift (gambar 2.37).
Standard Apartment merupakan apartment dengan satu kamar tidur.
Standard apartment memiliki dapur dengan lemari es besar dan peralatan
memasak lengkap, ruang santai dengan dipan yang bisa anda tarik, serta kamar
tidur luas dengan king size bed. Semua unit apartemen standard menawarkan
pemandangan kolam renang internal yang indah dari balkon pribadi yang luas.
Selain itu unit ini juga dilengkapi dengan TV layar datar dengan saluran lokal
dan Australia (gambar 2.38).
Gambar 2.37
Studio unit
Sumber: http://jbatours.com/kuta-town-house-luxury-apartment, 2014
39
Superior Apartment memiliki 2 kamar tidur dan 2 kamar mandi. Kamar
tidur utama dilengkapi dengan king size bed, sedangkan kamar tidur kedua
dilengkapi dengan 2 single bed. Unit apartment ini memiliki dapur luas
lengkap dengan peralatan memasak, ruang santai, balkon pribadi yang besar,
serta TV layar datar dengan saluran Australia dan lokal. Unit apartemen
superior terletak di lantai 1 hingga lantai 4 bangunan hotel (gambar 2.39).
Deluxe apartment memiliki 2 kamar tidur dan 2 kamar mandi. Kamar
tidur utama dengan king size bed, dan twin bed di kamar lainnya. Deluxe room
dilengkapi dengan dapur yang berisi lemari es besar dan peralatan memasak
lengkap, ruang santai, dan balkon pribadi dengan pemandangan kolam renang
internal dan beberapa menghadap kolam renang eksternal. Unit apartment
Gambar 2.38 Standart 1 bedroom
umber: http://jbatours.com/kuta-town-house-luxury-apartment, 2014
Gambar 2.39 Superior 2 bedrooms
umber: http://jbatours.com/kuta-town-house-luxury-apartment, 2014
40
yang terdapat di lantai 1 hingga lantai 4 ini dilengkapi pula dengan TV
bersaluran Australia dan local (gambar 2.40).
Executive apartment merupakan unit apartment dengan king bed size
di master bedroom dan dua single bed di kamar tidur lainnya. Masing-masing
kamar memiliki kamar mandi pribadi, untuk kamar master tersedia Spa bath
besar. Executive apartment memiliki lemari es besar dan peralatan memasak
lengkap, ruang santai, dan dilengkapi dengan balkon pribadi yang menghadap
ke kolam renang. TV layar datar dengan saluran lokal dan Australia tersedia
untuk menambah kenyamanan menginap anda (gambar 2.41).
Fasilitas Kuta Town House yang bisa anda nikmati antara lain restaurant,
Sport Bar, Bar & Cafe, keamanan 24 jam, taxi, dua kolam renang dengan
keliling 25m, dua lift, gym, pijat dalam apartment anda, dan wifi. Restaurant
Kuta Town House buka mulai jam makan pagi, makan siang dan makan
Gambar 2.40 Deluxe 2 bedrooms
umber: http://jbatours.com/kuta-town-house-luxury-apartment, 2014
Gambar 2.41 Executif apartment
umber: http://jbatours.com/kuta-town-house-luxury-apartment, 2014
41
malam. Restaurant dan sport bar menspesialisasikan makanan Indonesia,
Eropa dan Australia, dengan pilihan tempat makan di tepi kolam renang, ruang
makan dan sebagainya.
2.4 Spesifikasi Umum Apartemen untuk Tenaga Kerja Asing
Dari pemahaman teoritis dan pemahaman fasilitas sejenis sebelumnya
maka dapat disimpulkan spesifikasi umum apartemen untuk tenaga kerja asing
yaitu sebagai berikut:
2.5.1 Pengertian Judul
Apartemen untuk tenaga kerja asing merupakan apartemen yang
tergolong hunian mewah dengan standarisasi pelayanan dan kenyamanan yang
lengkap. Apartemen ini diperuntukkan bagi tenaga kerja asing yang tergolong
berpenghasilan tinggi dengan fasilitas keamanan, kenyamanan dan privasi
tinggi yang terletak di kawasan strategis dengan akses pencapaian mudah.
2.5.2 Fungsi
Sebagai hunian tempat tinggal, tempat beristirahat, tempat berbisnis,
tempat berekreasi serta sarana bagi tenaga kerja asing mengadakan
komunikasi dan interaksi diantara individu, anggota keluarga atau antara
anggota keluarga satu dengan lainnya dalam lingkup apartemen tersebut.
2.5.3 Tujuan dan Sasaran
Tujuan dari pengadaan apartemen ini antara lain:
o Bertujuan untuk mengakomodasi kebutuhan hunian bagi para pekerja asing
yang bekerja dan menetap dengan fasilitas kenyamanan dan keamanan
yang lengkap.
o Bertujuan untuk mendapatkan keuntungan melalui penyediaan fasilitas
hunian bagi tenaga kerja asing yang bekerja atau berbisnis yang disewakan
secara komersial.
42
o Ikut berperan dalam usaha pelestarian lingkungan sekitar dengan
menciptakan hunian vertikal yang meminimalisir penggunaan lahan
berlebih atau ruang terbuka hijau dalam perencanaannya.
Sasaran dari pengadaan apartemen ini antara lain:
o Tenaga kerja asing yang menetap lama untuk kepentingan profesi maupun
bisnis.
o Masyarakat sekitarnya sebagai sumber mata pencarian dan sebagai salah
satu upaya peningkatan pendapatan daerah.
2.5.4 Klasifikasi Kegiatan
Kegiatan dalam apartemen ini dikelompokkan menjadi beberapa
diantaranya:
1. Kelompok kegiatan utama, merupakan kegiatan utama yang dilakukan
dalam apartemen antara lain: beristirahat - tidur, makan - minum,
bersantai, menerima tamu, bekerja, belajar, masak, MCK.
2. Kelompok kegiatan penunjang, merupakan kelompok kegiatan yang
memberikan pelayanan pada pelaku kegiatan utama (TKA) untuk
memenuhi kebutuhan dan tuntutan hidup penghuni dalam hal rekreasi olah
raga, rekreasi hiburan, belanja kebutuhan sehari-hari, makan dan minum,
melakukan perawatan kesehatan ataupun berkumpul dengan sesama
penghuni
3. Kelompok kegiatan pengelola, merupakan kegiatan yang difokuskan dalam
pengelolaan apartemen baik administrasi, pengelolaan gedung dan lain-
lain.
4. Kelompok kegiatan servis, merupakan kegiatan yang menunjang semua
fasilitas dan utilitas dalam apartemen.
2.5.5 Klasifikasi Fasilitas
Untuk mendukung kegiatan tersebut, fasilitas-fasilitas yang disediakan
adalah sebagai berikut:
1. Fasilitas utama, merupakan fasilitas yang mewadahi kegiatan utama
dimana berupa unit-unit hunian apartemen terdiri atas kamar tidur, kamar
43
mandi (bathroom), dapur (kitchen), ruang keluarga (living room), ruang
makan (dinning room), ruang tamu (guest room).
2. Fasilitas penunjang, merupakan fasilitas untuk menunjang dari kegiatan
utama, yaitu terdiri dari fasilitas untuk olahraga dan rekreasi (swimming
pool, lapangan tenis, lapangan basket, jogging trek, fitness center), coffee
shop, minimarket, apotek dan klinik, serta arena bermain anak.
3. Fasilitas pengelola, merupakan fasilitas yang mewadahi kegiatan pengelola
operasional apartemen secara keseluruhan yang terdiri dari ruang general
manager (GM), ruang manager, ruang sekretaris, ruang staff, ruang rapat,
dan lain-lain.
4. Fasilitas servis, merupakan fasilitas penunjang operasional fisik bangunan
seperti ruang mechanical electrical (ME), gudang peralatan dan
sebagainya.
2.5.6 Lingkup Pelayanan
Apartemen ini memberikan pelayanan kepada tenaga kerja asing
berupa hunian yang dilengkapi fasilitas lengkap dan kenyamanan tinggi yang
diwadahi dalam fungsi utama yaitu unit-unit apartemen dan fungsi penunjang
yaitu fasilitas olahraga dan hiburan di dalam lingkup apartemen sendiri.
2.5.7 Sistem Pengelolaan
Sistem pengelolaan dan pembiayaan dari apartemen ini dilakukan oleh
pihak swasta/investor asing sebagai owner dengan tetap mengacu pada Perda
khususnya yang berkaitan dengan bangunan komersial.
2.5.8 Persyaratan Lokasi
Lokasi apartemen harus memenuhi beberapa kriteria sebagai berikut:
1. Pemilihan lokasi terletak pada kawasan yang memiliki lingkungan kerja
dimana terdapat potensi penyerapan tenaga asing profesional maupun
bisnis di lokasi tersebut.
2. Lokasi tersebut tersedia jaringan infrastruktur pendukung yang lengkap,
seperti: air bersih, listrik, dan saluran telepon