Bab-II Tinjauan Umum 2.1 Gambaran Umum Proyek MAHASISWA/bab 2... · dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian -bagian ... merupakan sebuah Era baru rumah susun bertingkat tinggi

SKRIPSI & TUGAS AKHIR

PERANCANGAN APARTEMEN BERSUBSIDI DENGAN PENDEKATAN SOSIAL

Fery Yulianto|41208110002 Bab II - 1

Bab-II

Tinjauan Umum

2.1 Gambaran Umum Proyek

Lokasi tapak berada di kecamatan Tebet, Kelurahan Manggarai, Jakarta Selatan

berbatasan dengan wilayah Kotamadya Jakarta timur yang dibatasi sepanjang

sungai Ciliwung. Lokasi tapak merupakan permukiman kumuh.1 Luas Tapak

sekitar 1,9 ha (19.000 m2) dan direncanakan untuk pembangunan Apartemen

Bersubsidi dengan segala macam sarana dan prasarananya, dan juga sebagai jalur

hijau (Paru-Paru Kota).

Eksisting Konsep Perencanaan

(Gambar 2.1) Lokasi tapak

2.2 Tinjauan Teoritis

Apartemen Bersubsidi adalah salah satu alternatif penurunan kawasan kumuh di

perkotaan, melalui penyediaan hunian vertikal (vertical housing) dan salah satu

solusi dalam penyediaan permukiman yang layak huni bagi masyarakat

berpenghasilan rendah (MBR). Salah satu program penataan permukiman kumuh

di bantaran sungai Ciliwung adalah dengan membangun rumah susun

disepanjang bantaran sungai Ciliwung, untuk menggantikan perumahan yang

tidak layak.

2.3 Apartemen Bersubsidi

2.3.1 Pengertian Apartemen Bersubsidi

Apartemen Bersubsidi adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun

dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang

distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun

vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki

1 UU Republik Indonesia, Permukiman dan Perumahan, UU No 15 tentang permukiman kumuh dan UU No 15 tentang kawasan siap bangun,Th 2011




dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang

dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.2

Apartemen adalah Satuan unit hunian pada rumah bertingkat (rumah

susun) golongan menengah ke atas.3

Apartemen bersubsidi sebenarnya hampir mirip dengan bangunan rusunami atau

rusunawa, (konotasi masyarakat akan berbeda dan perbedaan jumlah lantai)

karena penambahan kata sederhana setelah kata rumah susun dapat diasumsikan

kurang baik atau layak, hal ini didasari pada pendapat masyarakat awam yang

melihat bahwa kata rumah susun sendiri, sudah merupakan hunian yang sangat

sederhana dan bahkan dapat cenderung terkesan kumuh, sehingga apabila

ditambah lagi dengan kata sederhana, maka rumah susun tersebut dapat

digambarkan sebagai rumah sederhana atau rumah sangat sederhana. Pada

kenyataannya, rumah susun yang sedang digalakkan pemerintah pada saat ini

merupakan sebuah Era baru rumah susun bertingkat tinggi yang secara fisik dari

luar hampir mirip dengan apartemen yang banyak dikenal orang. Dengan

penggunaan kata apartemen bersubsidi diharapkan dapat memberikan persepsi

masyarakat pada umumnya akan berubah, dari kesan kumuh akan memberikan

kesan layak, sehat, dan terpadu.

Dilihat dari perspektif lain, hunian rumah susun ada sebagian masyarakat

beranggapan merupakan suatu hal yang masih belum membudaya, dalam

lingkungan masyarakat kita, terutama masyarakat lapisan bawah. Perubahan

perilaku tinggal ini tidak sesederhana yang dibayangkan, mengingat struktur

kebudayaan masyarakat yang masih kuat berpegang pada hal-hal bersifat sosial

kemasyarakatan, jauh dari sifat praktis dan individualis “acuh tak acuh” yang

selama ini dirasakan di sebagian masyarakat penghuni rumah susun atau

apartemen. Problema ini akan dianalisa berkaitan dengan perencanaan arsitektur

ekologis, sosial manusia, dan lingkungannya.

2.3.2 Persyaratan Pembangunan Apartemen Bersubsidi

Tahap perencanaan merupakan tahap awal pembangunan apartemen bersubsidi

sebelum memulai pembangunan fisik. Pelaku pembangunan wajib memisahkan

sarana umum yaitu bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang

wajib dituangkan dalam bentuk gambar dan uraian. Gambar dan uraian tersebut

2 http://ciptakarya.pu.go.id

3 Heiz Frick.Tri Hesti Mulyani.Arsitektur Ekologis.Konsep Arsitektur Ekologis di Iklim Tropis,Penghijauan Kota & Kota Ekologis,serta Energy

terbarukan.Penerbit Kanisius (Anggota Ikapi) Th 2006.




menjadi dasar untuk menetapkan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP),

Sertifikat Hak Milik (SHM) sarana rumah susun atau Sertifikat Kepemilikan

Bangunan Gedung (SKBG) sarana rumah susun, dan perjanjian pengikatan jual

beli, yang dibuat sebelum pelaksanaan pembangunan rumah susun. Persyaratan

pembangunan rumah susun meliputi: 2

a. Persyaratan Administratif

Yang dimaksud dengan persyaratan administratif adalah perizinan yang

diperlukan sebagai syarat untuk melakukan pembangunan Rumah

susun. Persyaratan administratif bangunan gedung meliputi, status Hak

atas Tanah dan Izin Mendirikan Bangunan Gedung.

b. Persyaratan Teknis

Yang dimaksud dengan persyaratan teknis adalah persyaratan yang

berkaitan dengan struktur bangunan, keamanan dan keselamatan

bangunan, kesehatan lingkungan, kenyamanan, dan lain-lain yang

berhubungan dengan rancang bangun, termasuk kelengkapan prasarana

dan fasilitas lingkungan.

c. Persyaratan Ekologis

Pembangunan rumah susun harus memenuhi persyaratan ekologis yang

mencakup keserasian dan keseimbangan fungsi lingkungan3.

Penerapanya adalah bagaimana hubungan sosial manusia, yaitu

semangat menghargai nilai-nilai yang dibangun oleh manusia itu

sendiri.

2.2.3 Jenis-Jenis Apartemen Bersubsidi

a) Berdasarkan Ketinggian Bangunan

Maisonette : ketinggian bangunan dibawah 4 lt.

Low Rise Apartment : ketinggian bangunan 4 - 6 lt.

Midle Rise Apartment : ketinggian bangunan 6 - 9 lt.

High Rise Apartment : ketinggian bangunan 9 - 40 lt.

b) Berdasarkan Pencapaian Vertikal

Elevated Apartment : pencapaian melalui elevator atau lift

dengan ketinggian lebih dari 4 lantai

2 http://ciptakarya.pu.go.id 3 Heiz Frick.Tri Hesti Mulyani.Arsitektur Ekologis.Konsep Arsitektur Ekologis di Iklim Tropis,Penghijauan Kota & Kota Ekologis,serta Energy

terbarukan.Penerbit Kanisius (Anggota Ikapi) Th 2006.




Walk-Up Apartment : pencapaian melalui tangga, dengan

ketinggian tidak lebih dari 4 lantai.

c) Berdasarkan Sistem Koridor

Single Loaded Corridor

Koridor satu sisi ditepi bangunan pada sistem slat block,

mendapatkan lebih banyak sirkulasi udara dan pencahayaan alami.

Umumnya panjang karena hanya melayani satu sisi koridor.

Penggunaan material cukup banyak dan boros, karena hanya

melayani satu sisi saja.

`

(Gambar 2.2).Single Loaded Corridor-lorong melayani 1 arah

Double Loaded Corridor

Koridor jenis ini terdapat di tengah bangunan, lebih efisien dalam

melayani unitnya

(Gambar 2.3).Doble Loaded Corridor-lorong melayani 2 arah

Lorong tepi atau koridor pada dua sisi bangunan (Exterior

Corridor)

Penggunaan sistem ini sangat tidak efisien dari segi energi dan

pencahayaan, karena unit di tengah tidak mendapatkan cahaya dan

sirkulasi udara. Biasanya sistim koridor ini untuk sekolah, rumah

sakit dan perkantoran.




(Gambar 2.4).Koridor Dua Sisi Bangunan_Exteriop corridor

Koridor Pada Pusat Bangunan

Koridor terpusat sangat efisien, karena dapat melayani setiap sisi.

Lebih hemat listrik karena pencahayaan pada siang hari dapat

menggunakan pencahayaan alami.

(Gambar 2.5).Koridor Pusat Bangunan

Kesimpulan :

Perencanaan koridor yang menjadi pertimbangan pada perencanaan apartemen

bersubsidi adalah sistem double loaded corridor dan koridor pusat bangunan

sebagai alternatif.

2.3.4 Kriteria Apartemen Bersubsidi

Kriteria hunian apartemen bersubsidi dapat dikembangkan pada daerah kawasan

lingkungan perumahan yang direncanakan untuk kepadatan > 200 Jiwa / ha,

berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah atau dokumen rencana lainnya, yaitu

kawasan :

a) Pusat kegiatan kota

b) Kawasan dengan kondisi kepadatan penduduk sudah mendekati atau

melebihi 200 jiwa/ha, dan

c) Kawasan-kawasan khusus yang karena kondisinya memerlukan rumah

susun seperti kawasan-kawasan industri, pendidikan dan campuran4.

4 Ibid P.126




Adapun hal-hal yang harus dipertimbangkan dalam membangun hunian bertingkat

yaitu :

1. Bangunan rumah susun harus dilengkapi sarana lingkungan yang berfungsi

untuk penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan ekonomi, sosial dan

budaya termasuk di sarana perniagaan, sarana ibadah, sarana kegiatan,

sarana kesehatan, sarana pemerintahan dan layanan umum serta

pertamanan.

2. Bangunan rumah susun juga harus dilengkapi dengan alat transportasi

bangunan, pintu dan tangga darurat kebakaran, alat dan sistem alarm

kebakaran, alat pemadam kebakaran, penangkal petir dan jaringan air

bersih, saluran pembuangan air hujan, saluran pembuangan air limbah,

tempat pewadahan sampah, tempar jemuran, kelengkapan pemeliharaan

bangunan, jaringan listik, generator listrik, gas, tempat untuk kemungkinan

pemasangan jaringan telepon dan alat komunikasi lainnya yang memenuhi

persyaratan teknis, mengacu kepada Standar Nasional atau peraturan

bangunan gedung yang sudah ada.

2.3.5 Regulasi Apartemen Bersubsidi

Ketentuan teknis Apartemen bersubsidi sudah ada dalam Peraturan Menteri

Pekerjaan Umum Nomor 05/PRT/M/2007. Peraturan tersebut memuat hal ihwal

teknis tata bangunan, keadaan bangunan, persyaratan kesehatan gedung dan

kenyamanan bangunan. Bagian struktur menjadi prinsip yang baku komponen

bahannya, tidak bisa dikurangi apalagi diganti. Konstruksi bangunan harus kokoh

dan memperhitungkan faktor gempa.

1. Peruntukan dan Intensitas Bangunan

Bangunan Rusuna bertingkat tinggi yang dibangun harus memenuhi

persyaratan kepadatan (Koefisien Dasar bangunanatau KDB) dan

ketinggian (Jumlah Lantai bangunan atau KLB) bangunan gedung

berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) daerah yang

bersangkutan, rencana tata bangunan yang ditetapkan serta peraturan

bangunan setempat.




Bangunan Rusuna bertingkat tinggi harus memenuhi ketentuan Garis

Sempadan Bangunan (GSB) dan jarak bebas antar bangunan gedung

dengan ketentuan sebagai berikut :

Bangunan rusuna bertingkat tinggi dibangun berbatasan dengan jalan,

maka tidak boleh melanggar garis sempadan jalan yang ditetapkan.

Jarak bebas Bangunan rusuna bertingkat tinggi terhadap bangunan

gedung lainnya minimum 4.00 m pada lantai dasar dan setiap

penambahan lantai atau tingkat bangunan ditambah 0,5 m dari jarak

bebas lantai dibawahnya sampai mencapai jarak bebas terjauh 12,5 m

Jarak bebas antar dua Bangunan rusuna bertingkat tinggi dalam suatu

tapak diatur sebagai berikut :

o Dalam hal kedua-duanya memiliki bidang bukaan yang saling

berhadapan, maka jarak antar dinding atau bidang tersebut minimal

2 × Jarak bebas yang ditetapkan.

o Dalam hal salah satu dinding yang berhadapan merupakan dinding

tembok tertutup dan yang lain merupakan bidang terbuka dan atau

berlubang maka jarak antar dinding tersebut minimal 1× Jarak

bebas yang ditetapkan.

o Dalam hal kedua-duanya memiliki bidang tertutup yang saling

berhadapan maka jarak dinding terluar minimal 0,5 × Jarak bebas

yang ditetapkan.

(Gambar 2.6).Jarak Bebas Bangunan




Sesuai tata ruang yang sudah ditetapkan oleh pemerintah daerah, misalnya

jika dalam tata ruang diterangkan sebagai hunian, maka layak dibangun

untuk hunian.

Status tanah tidak bermasalah, kepemilikan jelas yang diperkuat dengan

surat, apakah milik sendiri atau sewa. Kalau tanah itu tersedia atas hasil

kerja sama, maka harus ada dokumen yang menerangkan tentang kerja

sama tersebut.

Proses perancangan mengacu kepada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum

Nomor 5 Tahun 2007 mengenai pedoman teknis pembangunan rumah

susun sederhana bertingkat tinggi.

Lokasi harus terhubung atau berdekatan dengan fasilitas transportasi

massal dan jalan bebas hambatan, seperti stasiun, terminal, halte atau

shelter bus dan jalan tol.

2. Sarana Lingkungan Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial

Regulasi pemerintah tentang rumah susun mengatur sejumlah hal tentang fasum

(fasilitas umum) dan fasos (fasilitas sosial) diantaranya ;

Lantai dasar apartemen bersubsidi ditentukan sebagai ruang untuk fasos,

fasum dan ruang komersial.

Luas sirkulasi, utilitas dan ruang-ruang bersama maksimum 30 % dari total

luas lantai bangunan.

Pada setiap tiga lantai harus tersedia ruang bersama yang dapat berfungsi

sebagai fasilitas sosialisasi antar penghuni.

Setiap bangunan apartemen bersubsidi (rusunawa) diwajibkan menyediakan

area parkir dengan rasio 1(satu) lot parkir kendaraan untuk setiap 5 (lima)

unit hunian yang dibangun.

Sarana lingkungan harus disediakan untuk memenuhi kebutuhan penghuni

seperti perbelanjaan, kesehatan, peribadatan dan pendidikan. Dapat dilihat

pada tabel berikut :




No Jenis Sarana Fungsi Lokasi Jumlah penduduk yang dilayani

Radius layanan

1 Perbelanjaan

a.Warung/ Kios

b.Pertokoan

c.Pusat

Perbelanjaan

Kebutuhan

sembako

-Menyebar

-Pusat lingkungan

-250 jiwa

-2500 jiwa

-30.000 jiwa/ 600 SRS

-Maks 300 m

2 Pendidikan

a.Prasekolah

b.Sekolah dasar

c.SLTP

d.SLTA

Kebutuhan dasar -Pusat lingkungan -1000 jiwa

-1600 jiwa

-4800 jiwa

-4800 jiwa

-Maks 300 m

3 Kesehatan

a.Posyandu

b.Balai pengobatan

c.Puskesmas

Kebutuhan

sehari-hari dan

darurat

-Pusat lingkungan -Maks 200 m

4 Peribadatan

a.Mushola

b.Masjid

Kebutuhan

sehari-hari

-Menyebar

-Pusat lingkungan

-satu blok rusuna

-Lingkungan Rusuna

-Maks 300 m

5 Pemerintahan

a.Kantor RT/RW

b.Kantor kelurahan

c.Kantor kecamatan

-Pelayanan

keluarga

-Pelayanan

lingkungan

-Menyebar

-Pusat lingkungan

-satu blok rusuna

-Lingkungan Rusuna

-Maks 300 m

Kesimpulan :

Berdasar pada daftar analisa tersebut, berkaitan dengan kondisi lokasi tapak maka

fasilitas umum dan fasilitas sosial yang ada sudah memenuhi kriteria.

3. Sarana Darurat

Beberapa pertimbangan dalam perencanaan standar keamanan pembangunan pada

apartemen bersubsidi (rusunawa), dan bangunan-bangunan tinggi pada umumnya.

Mengingat besarnya populasi penghuni berdampak kepada masalah kebakaran,

kenyamanan dan keadaan darurat lainnya, adalah sebagai berikut :

Lebar koridor berkisar antara 1,20-1,60 m sehingga memenuhi syarat untuk

sirkulasi penghuni.

Jarak unit terjauh terhadap tangga darurat, tidak kurang dari 40 m. Akan

lebih baik jika jaraknya 25 m,dan minimal 2 tangga darurat 5.

5 . PERMEN PU Nomor 60/PRT/1992.Persyaratan Teknis Pembangun`an Rusuna.




Tangga darurat yang berfungsi sebagai sistem pencapaian vertikal

didasarkan pada kebutuhan penghubung plat lantai, dan harus terlindung

pada konstruksi struktur yang dapat menahan kebakaran selama 2 jam.

Sistim bukaan pintu tangga darurat adalah bukaan ke dalam (satu arah) hal

ini untuk mengantisipasi dalam keadaan panik, orang yang berlari ke area

tangga darurat tidak kesulitan. Akses keluar dari tangga darurat harus

menuju ketempat yang aman di halaman terbuka.

Lebar tangga darurat yang disyaratkan minimal 1200 mm, lebar bordes

minimal 1200 mm, lebar injakan anak tangga minimal 225 mm. Tinggi

railing tangga pengaman minimal 1190 mm dan bentuk railing dengan

lubang memanjang jarak sisinya tidak lebih dari 100 mm.

Peralatan pemadam kebakaran harus disediakan pada gedung. Gedung perlu

mempunyai alat peringatan terhadap kebakaran berupa sensor panas atau

sensor asap yang dihubungkan kedalam outomatic alarm yang dihubungkan

kedalam pusat pengendali gedung. Dengan begitu petugas dapat mendeteksi

sumber panas.

Untuk pendeteksian dini gedung harus dilengkapi dengan sprinkler, alat ini

secara otomatis akan menyemburkan air, apabila terdapat temperatur suhu

panas tinggi.

Gedung perlu mempunyai cadangan air untuk pemadaman selama ± 30-60

menit,(waktu yang diperkirakan sebelum petugas pemadam datang).

Bagian luar gedung harus dilengkapi alat penyambung pipa hydran, yang

disebut sambungan siam. Ini untuk menghubungkan peralatan mobil

pemadam kebakaran dengan instalasi pipa hydran.

2.3.6 Syarat Kepemilikan Apartemen Bersubsidi (Rusunawa)

Beberapa alternatif sistim kepemilikan pada bangunan rumah susun sewa, adalah

sebagai berikut :

a) Sistim Sewa

Adalah hak mempergunakan suatu perumahan untuk sementara waktu

dengan membayar harga sewa, dimana penyelenggara dan pengelola

dilakukan oleh suatu badan swasta atau pemerintah.




Sewa Biasa, yaitu penghuni membayar uang sewa kepada pemilik

bangunan sesuai perjanjian, tanpa terikat oleh batas waktu.

Sistim Sewa Beli, yaitu penghuni membayar uang sewa yang berfungsi

sebagai angsuran pembelian dan apabila angsuran telah mencakup dari

harga nominal yang telah disepakati, maka bangunan menjadi milik

penghuni. Tetapi lahan tanah tetap menjadi milik pengelola atau

pengusaha bangunan tersebut.

Sistim Sewa Kontrak, yaitu penghuni membayar uang sewa secara

periodik (ada batas waktu) sesuai nominal yang telah disepakati dan

dapat diperpanjang masa sewanya.

b) Sistim Kooperatif

Penghuni menjadi anggota koperasi atau suatu badan tertentu dan

menempati rumah susun tersebut. Contoh lembaga atau instansi

menyediakan rumah susun untuk karyawan.

c) Sistem Kondominium

Kepemilikan bersama bangunan apartemen dimana semua penghuni

mempunyai surat hipotik dan surat kepemilikan bersama fasilitas utama

yang ada pada bangunan tersebut.

Kesimpulan :

Sistim sewa kontrak akan dipilih pada perencanaan pembangunan Apartemen

bersubsidi yang ada di Manggarai.

2.3.7 Sistem Kepemilikan Unit Sewa Apartemen Bersubsidi

Perencanaan hunian ini disewakan kepada penduduk sekitar kawasan Manggarai

yang memenuhi syarat yang telah ditetapkan oleh Pemerintah Daerah Ibukota

Jakarta. Lama sewa selama 3 tahun, perpanjangan waktu satu periode sewa,

setelah itu diharapkan penyewa sudah dapat memiliki rumah sendiri, sehingga

memberi kesempatan kepada anggota masyarakat lain untuk mendapatkan tempat

tinggal sementara, yang layak huni sampai mereka dapat memperoleh rumah

tinggal sendiri, demikian seterusnya.

Persyaratan yang harus dibutuhkan agar mendapatkan fasilitas hunian apartemen

bersubsidi adalah6 :

1. Gaji antara 3,5 juta – 4,5 juta per bulan.

6 . Dinas Perumahan DKI Jakarta Pola Induk Pembangunan Rumah Susun.hal 30




2. Memiliki surat keterangan belum memiliki rumah dari kelurahan.

3. Memiliki NPWP pribadi.

4. Membayar sewa secara kredit

5. Mempunyai penghasilan tetap

6. Sudah berkeluarga

7. Memiliki KTP DKI

2.3.8 Pertimbangan memilih Apartemen Bersubsidi

Manfaat yang bisa diambil, berkaitan dengan memilih apartemen bersubsidi

adalah :

Memperkecil alih fungsi lahan untuk perumahan.

Mengatasi problem lahan yang semakin terbatas, sehingga harga rumah

menjadi sangat mahal dan lokasinya mengarah ke pinggiran kota.

Efesien, Hemat dalam perawatan, juga hemat dalam kehidupan sehari-hari

karena tidak banyak memerlukan biaya transportasi dan bahan bakar

(akibat lokasi yang jauh dan macet), serta hemat waktu dan energi.

Prokduktifitas Meningkat, Karena hemat waktu dan energi maka secara

otomatis produktifitas meningkat.

Penghematan Biaya Subsidi, Bagi pemerintah permukiman di tengah kota

akan menghemat biaya subsidi BBM. Penghematan ini bisa digunakan

untuk membangun fasilitas lain yang juga sangat penting, seperti infra

struktur dan lain-lain.

Tidak Kumuh dan Fasilitas Lengkap, Apartemen bersubsidi (Rusunawa)

tetap memperhatikan kaidah-kaidah pembangunan yang berkualitas dan

pengelolaan yang profesional, serta peduli lingkungan.

Lokasi, Apartemen bersubsidi lahannya terletak pada kawasan yang

strategis.

2.3.9 Sistim Tata Ruang

Perencanaan rumah susun diperlukan standar ruang untuk memenuhi kebutuhan

ruang bagi penghuni rumah susun tersebut, sehingga para penghuni dapat

berinteraksi sosial. Persyaratan yang dibutuhkan harus sesuai dengan syarat dan




standar kenyamanan baik dari segi ekonomi, sosial, kesehatan, budaya dan

keamanan. Data yang diperlukan dalam penataan ruang adalah :

a. Penghuni atau Pemakai bangunan, yaitu berkaitan dengan usia, yang bisa

mengadopsi semua kalangan yaitu keluarga muda, maupun keluarga tua.

b. Standar Ruang, standar ruang yang digunakan berdasarkan standar

arsitektur di bidang perumahan

c. Alternatif Penggunaan Ruang

Ruang Duduk dapat, berfungsi sebagai ruang bersama dan dapat

menampung kegiatan lainnya tanpa harus ada ruang khusus sehingga dapat

menghemat ruang.

Ruang Makan, dapat dijadikan menjadi ruang duduk.

Ruang Tidur, ruang ini bisa dengan dinding penyekat, maupun tanpa

penyekat sehingga dapat memberikan kesan lebih luas.

Kamar Mandi, perletakan terpisah pada area servis dan sirkulasi udara

harus baik.

Dapur, perletakan dekat dengan ruang makan, sehingga akses mudah

dicapai.

Berdasarkan Sistim Penyusunan Lantai

Simplex : Unit hunian terdapat dalam satu lantai.

Duplex : Unit hunian terdapat 2 lantai.

Triplex : Unit hunian terdapat 3 lantai.

Berdasarkan Besaran Unitnya

Unit 1 dengan type studio sampai dengan 5 kamar.

Berdasarkan Bentuk Masa.

Bentuk Masa Slab : masa bangunan memusat dengan bentuk sirkulasi

berupa koridor, biasanya menggunakan lebih dari satu sistem sirkulasi.

Bentuk Masa Tower : masa bangunan memusat dengan bentuk sirkulasi

berupa ruang perantara (hall/ lobby).

Bentuk Masa Variant : penggabungan slab dan Tower




2.3.10 Fasilitas Apartemen Bersubsidi

Dapat dikatagorikan menjadi 2 yaitu :

1. Fasilitas yang menjadikan kesatuan dengan apartemen itu sendiri.

Keberadaan sengaja dibuat bersamaan dengan apartemen, jadi ada

keterikatan. Fungsi utama fasilitas adalah untuk mengakomodasi kegiatan

dari penghuni apartemen. Kebutuhan minimal selalu di wajibkan untuk

kemudahan penghuni. Fasilitas itu adalah :

Kolam renang

Tempat Bermain anak

Tempat Fitnes

Jogging Track

Sarana Kesehatan

Mini Market

Lapangan Badminton atau Tenis

2. Fasilitas yang terpisah dari apartemen adalah bersifat external, seperti :

Shopping mall

Intermoda : Bis, Stasiun kereta Api dan lain-lain.

Sarana Pendidikan (Sekolah)

Perkantoran, dan

Akses Jalan Tol.

2.3.11 Penghunian dan Pengelolaan

Kegiatan pengelolaan rumah susun meliputi kegiatan-kegiatan operasional yang

berupa pemeliharaan, perbaikan, pembangunan prasarana lingkungan (Fasum dan

Fasos), bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama 7.

Pengelolaan rumah susun dan lingkungan dilaksanakan oleh suatu badan

pengelola yang ditunjuk atau dibentuk oleh para penghuni melalui perhimpunan

PPRS (Perhimpunan Penghuni Rumah Susun). PPRS merupakan perhimpunan

yang anggotanya adalah kepala keluarga penghuni satuan rumah susun yang

bersangkutan.8

Badan pengelola yang ditunjuk tersebut mempunyai tugas antara

lain:

7 Dinas Perumahan DKI Jakarta Pola Induk Pembangunan Rumah Susun.hal 31

8 PerMendalamnegeri No.3/1992 Pedoman Penyusunan peraturandaerahtentangrumahsusun




Melaksanakan pemeriksaan, pemeliharaan, kebersihan dan perbaikan

rumah susun dan lingkungan pada bagian bersama, benda bersama dan

tanah bersama.

Mengawasi ketertiban dan keamanan penghuni serta penggunaan bagian

bersama, benda bersama dan tanah bersama sesuai dengan peruntukannya.

Secara berkala memberikan laporan kepada Perhimpunan Penghuni,

disertai permasalahan dan usulan pemecahannya.

Apartemen menurut unit hunian, berdasarkan jumlah kamar tidur, jenis unit

apartemen dapat dibedakan menjadi beberapa bagian yaitu :

Keluarga dengan 1-3 anggota keluarga, Unit 1 kamar tidur diperuntukan

bagi bujangan atau pasangan muda.


bagi keluarga dengan 2-3 orang anak.


bagi keluarga dengan 4-5 orang anak.

Unit khusus (Penthouse) unit ini memiliki lebih dari tiga kamar tidur dan

ruang untuk pembantu. Unit ini merupakan unit ekslusif.

Karakteristik dan aktifitas penghuni secara umum adalah sebagai berikut :

Bujangan Pasangan Muda

Hidup berkelompok, berinteraksi dengan teman

sebaya ;

Dinamis;

Aktif diluar rumah pada siang hari

Aktifitas dalam rumah hanya pagi dan malam

hari;

Cenderung hidup berpindah-pindah.

Jika keduamya bekerja maka karakteristik sama

dengan pasangan muda. Bila salah satu bekerja,

maka terdapat beberapa perubahan;

Pagi hari ibu menyiapkan sarapan dan belanja

kebutuhan rumah tangga.

Siang hari ibu mengerjakan pekerjaan rumah

tangga, atau membantu untuk menambah

penghasilan suami.

Hubungan sosial dengan teman sebaya masih

dianggap penting.

Sore dan malam hari waktu senggang

digunakan untuk jalan-jalan, olah raga dan

sosialisasi terhadap tetangga;

Pasangan Dengan Anak Kecil Pasangan Dengan Anak

Remaja

Pasangan Dengan Anak

Dewasa




-Kegiatan ayah & ibu umumnya

sama dengan pasangan muda,

hanya mereka lebih senang/

sering berkumpul/ bersosialisai

dengan tetangga;

-Sebagian besar perhatian

tercurah pada sikecil;

Jumlah anak kecil biasanya

berkisar 1-3 orang;

-Anak 1 <12 th biasanya

bersekolah, setelah itu pulang &

belajar. Waktu luang digunakan

untuk main bersama teman, jajan/

membantu ibu.

-Anak 12-15 th, Waktu luang

digunakan untuk main bersama

teman sebaya & olah raga;

-Usia orang tua biasanya

setengah baya;

-Frekuensi bersosialisasi agak

berkurang, lebih suka berada

didalam rumah;

-Sesekali keluar untuk

jajan,berbelanja & santai;

-Anak-anak usia 16-20 th,

umumnya sekolah sambil bekerja;

-ada juga yg tdk sekolah &

membantu orang tua untuk

bekerja;

-Waktu luang diisi dg santai, olah

raga atau berkumpul dengan

teman/ kerabat;

-Usia orang tua biasanya

setengah baya/ tua;

-Frekuensi bersosialisasi lebih

berkurang;

-Mereka lebih suka berada

didalam rumah, dg sesekali

keluar rumah untuk bersosialisasi;

- Anak-anak usia 20-25 th,

sebagian kuliah sambil bekerja;

-Waktu luang diisi dengan olah

raga/ berkumpul dg teman;

-Jika sudah menikah, biasanya

tinggal dg orang tua, bila

memungkinkan. Jika tidak

biasanya mengontrak di

lingkungan sekitar;

Kesimpulan :

Dari analisa tersebut dapat diambil kesimpulan bahwa pasangan yang menjadi

target dalam perencanaan hunian apartemen bersubsidi adalah pasangan keluarga

produktif (pasangan muda sampai dengan pasangan dengan anak remaja), karena

diharapkan pasangan tersebut tidak akan selamanya tinggal di apartemen. Mereka

membutuhkan rumah yang nyaman, mandiri dalam usaha dan suatu saat

diharapkan mereka bisa menciptakan lapangan kerja yang dibutuhkan oleh banyak

orang.

Perencanaan hubungan sosial penghuni merupakan target perencanaan yang akan

dirancang dalam apartemen bersubsidi, hubungan sosial antar penghuni sangat

ditekankan mengingat istilah “saudara terdekat adalah tetangga”. Dimana

pertolongan pertama apabila dalam kesulitan atau masalah akan membutuhkan

tetangga.




2.4 Hubungan Sosial (Sosiologi)

Sosiologi adalah studi empiris dari struktur sosial kemasyarakatan. Struktur sosial

termasuk di dalamnya kelompok, pola sosial, organisasi, instruksi sosial,

keseluruhan masyarakat, dan perkotaan. Lebih jelasnya ilmu sosiologi adalah

yang mengkaji atau menganalisis segi-segi kehidupan manusia bermasyarakat

dalam kawasan kota atau perkotaan9.

Empat disiplin ilmu yang saling berhubungan10

:

(Gambar 2.8) Hubungan ilmu sosial,antropologi,psikologi social

Hubungan manusia dengan lingkugan sekitarnya merupakan suatu jalinan

transactional interdependency atau terjadi saling ketergantungan satu sama lain,

artinya manusia mempengaruhi lingkungannya, untuk selanjutnya lingkungan

akan mempengaruhi manusia, demikian pula terjadi sebaliknya. Hubungan

transactional interdependency ini oleh Emery dan Trist (1960) digambarkan

sebagai suatu matrik sebagai berikut :11

(Gambar 2.9) Hubungan Transactional Interdependency

Antara Manusia dengan Lingkungan.

Dari matrik diatas khususnya L1.2 dan L2.1 merupakan saling mempengaruhi

antara manusia dengan lingkungan. Saling pengaruh itu disebut “transactional

interdependency”, ini berarti :

Sosiologi - Mempelajari struktur sosial - Bentuk tingkah laku manusia dalam

lingkungan. Antropologi - Ilmu yang mempelajari jenis-jenis dan

sifat manusia, keadaan fisik manusia yang mendalami struktur sosial dan bentuk kebudayaan pada masyarakat.

Psikologi - Ilmu tentang tata laku dan pengalaman

manusia. Psikologi sosial - Pengetahuan tentang reaksi individual

pada individual lainnya yang selanjutnya diperluas pada lingkungan.

Keterangan :

1.L1.1 : Manusia dengan manusia ada interaksi atau berlangsung proses-proses pada manusia sendiri. 2. L2.2 : Lingkungan dan lingkungan, artinya di dalam lingkungan sendiri berlangsung proses-proses ekologi (dengan sendirinya ada desa, kota, dan sebagainya). 3. L1.2 : Proses manusia mempengaruhi lingkungan (lingkungan binaan ), misalnya: rumah, lingkungan permukiman, dsb. 4. L2.1 : Pengaruh lingkungan terhadap manusia, misalnya ada iklim, kelembaban yang mempengaruhi manusia, sehingga manusia akan bereaksi.

9 Antariksaartikecle.blogspot.com/2009_02_01_Archive.html 10 Poedio Boedojo,et al,Arsitektur, manusia, dan Pengamatannya, Penerbit Djambatan,1986,hal 3 11 Prof.Dr.John Nimpuno,Psikologi lingkungan, Materi kuliah S2 Arsitektur,Program Pasca Sarjana,ITB,1991




a. Manusia mempengaruhi atau mengubah lingkungan.

b. Lingkungan (architectural determination) akan mempengaruhi perilaku.

Keduanya adalah sama penting untuk diperhatikan.

Berdasarkan suatu teori yang menganggap bahwa lingkungan merupakan stimulus

atau rangsang terhadap proses kejiwaan manusia yang menghasilkan pola perilaku

tertentu, maka hubungan antara manusia dengan lingkungannya adalah seperti berikut

dibawah ini.12

(Gambar 2.10) Lingkungan Merupakan Stimulus Terhadap Proses Kejiwaan Manusia

Perilaku adalah ungkapan kebutuhan internal di dalam diri manusia atau inner

organismic demands, yang berada di lingkungan sosial dan fisik tertentu yang

merupakan unsur eksternal.

Perilaku dibalik sikap, tanggapan dan tindakan manusia sangat ditentukan oleh

persepsi dan kepribadiannya, sedangkan persepsi dan kepribadian ini dilatar

belakangi oleh pengalamannya.

Terdapat lima unsur yang saling mempengaruhi dalam proses hubungan antar

manusia dan lingkungannya, Altman (1980) menjelaskan secara skematik, seperti

pada bagan berikut ini.13

11 Poedio Boedojo, et al, Arsitektur, Manusia, dan Pengamatannya, Penerbit Djambatan, 1986, hal. 3 12 Prof.Dr. John Nimpuno, Psikologi Lingkungan, Materi kuliah S2 Arsitektur Program Pasca Sarjana Institut Teknolog Bandung, 1991. 13 Irwin Altman,Martin Chemers,Culture And Environment,Brooks/Cole Publising Company,California, 1980,p.10.




(Diagram 2.11)

Lima unsur saling mempengaruhi dalam proses hubungan antara manusia dan lingkungannya

Lima diagram tersebut saling terkait satu dengan yang lain, serta dapat bertindak

sebagai faktor penyebab atau dapat pula merupakan sebuah akibat, misalnya

privacy dan teritorialitas adalah merupakan suatu akibat dari gabungan pengaruh

persepsi, kognisi, latar belakang budaya dan unsur-unsur lingkungannya, yang

dalam hal ini merupakan suatu output perilaku yang lalu. Sebaliknya dapat juga

terjadi bahwa privacy dan teritorialitas dapat mempengaruhi kondisi budaya dan

lingkungan.

Perubahan di satu bagian sistem akan berpengaruh pada seluruh suprasistem. Bila

lingkungan fisik berubah, maka pengaruhnya akan terasa dimana-mana, atau jika

terdapat perubahan pada budaya, maka akan terasa akibatnya pada suprasistem.

Secara garis besar bahwa dengan perubahan pola penataan lingkungan, ruang,

komponen bahan bangunan dan ukuran, akan mengakibatkan berubahnya pola

perilaku, termasuk di dalamnya privacy dan teritorialitas seseorang.

Perilaku manusia pada dasarnya dapat disesuaikan secara bertahap dan dinamis

terhadap lingkungan fisik maupun sosial sekitarnya. Hal ini sering disebut sebagai

adaptasi. Manusia dilengkapi dengan daya adaptasi, namun karena masih harus

menghadapi masalah rutinitas sehari-hari yang merupakan prioritas utama, maka

pengaruh tersebut akan sangat berpengaruh serta dapat menimbulkan suatu

dampak kejiwaan.




Perilaku dapat pula dijabarkan sebagai proses interaksi antara kepribadian dan

lingkungan. Lingkungan mengandung rangsang (stimulus), kemudian akan

ditanggapi oleh manusia dalam bentuk “respon”. Respon inilah yang disebut

perilaku. Secara skematis dapat dijelaskan melalui diagram sebagai berikut.14

(Diagram 2.12)

Lingkungan Mengandung Stimulus Akan Ditanggapi Manusia Dalam Bentuk Respon/ Perilaku

Perception, cognition, motivation dan attitude adalah faktor-faktor yang saling

terkait, sehingga muncul perilaku. Perilaku adalah aktif, ada energi atau gerakan

yang berasal dari motivasi tersebut.

Lingkungan yang sama dapat menimbulkan perilaku manusia yang berbeda-beda,

hal ini disebabkan oleh faktor-faktor (perception, cognition, motivation, dan

attitude) yang ada pada manusia, tetapi masing-masing akan berbeda. Sebab ada

pengetahuan (cognition) dari perihal yang dipengaruhi oleh budaya, pengalaman,

dan sebagainya. Jadi kompleksitas rangsangan masa lalu yang dalam bentuk

kognisi dari tidak tahu menjadi tahu, akan mempengaruhi persepsi, sikap dan

perilaku seseorang.

Kesimpulan :

Dari beberapa pendapat, khususnya dalam psikologi sosial, bahwa manusia

berhubungan timbal balik dengan lingkungannya. Ini berarti manusia

mempengaruhi lingkungan, dan sebaliknya lingkungan mempengaruhi manusia.

14 Poedio Boedojo, op cit, hal.6.

Keterangan :

Perception : Cerapan, persepsi

Cognition : Pengetahuan kognisi

Motivation : Dorongan terarah, motivasi

Attitude : Sikap

Documents

Bab-II Tinjauan Umum 2.1 Gambaran Umum Proyek MAHASISWA/bab 2... · dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian -bagian ... merupakan sebuah Era baru rumah susun bertingkat tinggi