BAB II TINJAUAN UMUM PROYEK - modul.mercubuana.ac.id MAHASISWA/bab 2 asti... · ASRI HARTATI_41206010009_ARSITEKTUR ‘60_UNIVERSITAS MERCU BUANA ... fungsi lain yang berupa pekerjaan

ASRI HARTATI_41206010009_ARSITEKTUR ‘60_UNIVERSITAS MERCU BUANA

CENGKARENG OFFICE PARK

‘ARSITEKTUR BIOKLIMATIK’

6

BAB II

TINJAUAN UMUM PROYEK

II.1. GAMBARAN UMUM PROYEK

Judul Proyek : Cengkareng Office Park

Tema : Arsitektur Bioklimatik

Lokasi : Cengkareng, Jakarta Barat

Sifat Proyek : Fiktif

Pemilik/Pendanaan : Swasta

Sasaran : Pemilik usaha dan pekerja, terutama yang peduli dan

sadar akan pentingnya lingkungan dan kesehatan

para pekerja.

Luas Lahan : 22.600 m2

KDB : 40%

KLB : max. 4

GSB : 15 m

Jumlah Lantai : max. 24 lantai

Peruntukan : Karya bangunan umum

Fasilitas yang direncanakan : Area kantor sewa, taman dan fasilitas penunjang

II.2. TINJAUAN TEORITIS PROYEK

II.2.a. Pengenalan Kantor Sewa

Bangunan perkantoran berbeda dengan bangunan retail biasa, karena

perkantoran digunakan untuk kegiatan administrasi usaha dan profesi yang




7

menyediakan tempat untuk pengumpulan, pengorganisasian dan pertukaran

informasi. Bangunan kantor mewadahi para pekerja dalam kepemimpinan,

manajemen dan juru tulis dari badan hukum organisasi.2

Bangunan perkantoran selalu mengalami perubahan bentuk sesuai dengan

fungsi dan pertumbuhan ekonomi. Perkembangan ini pun tidak terlepas dari

perkembangan teknologi dan perubahan iklim. Seperti halnya masa

sekarang, orang lebih cenderung membangun sebuah perkantoran ataupun

bangunan lain dengan memperhatikan lingkungan untuk mengurangi

pemanasan global.

Oleh karena itu office park terencana sebagai jawaban atas kepedulian

terhadap perubahan iklim atau pemanasan global.

II.2.b. Pengertian Office Park – Kantor Sewa

Perkantoran adalah tempat atau ruangan dimana seorang atau kelompok

orang melakukan suatu proses yang diperlukan untuk melaksanakan fungsi-

fungsi lain yang berupa pekerjaan yang menghasilkan semacam ide-ide

(keputusan) menjalankan penjualan atau pembelian, mengurus keuangan

atau pekerjaan lain yang diperlukan dalam organisasi.3

Selain itu, Kantor memiliki arti4 :

Berasal dari bahasa Belanda yaitu “kantoor” yang berarti :

Kamar kerja.

Ruang terpisah untuk pimpinan perusahaan.

Gedung/ruang dimana dipusatkan atau yang merupakan

kedudukan suatu perkantoran.

Kamar kerja dokter, notaris dan sebagainya.

2 Robert, T. Packard, Encyclopedia of Architecture, Canada, Jhon Willey & Sons, Inc, 1989.

3 Hunt – Faia, Encyclopedia of American Architecture

4 Djabbar, Abdoel dan Kadin Jabar. Perkantoran.




8

Berasal dari bahasa latin yaitu “Officium” yang berarti :

Ruang/tempat usaha yang khas, seperti dokter, notaris, dsb.

Ruangan untuk usaha atau pemusatan pekerjaan tata usaha.

Gedung atau kumpulan orang-orang untuk suatu pekerjaan

organisasi atau bagian dari organisasi.

Staff atau badan yang terdiri dari satu atau lebih yang

melaksanakan kegiatan atau tugas dalam bidang usaha.

Kedudukan yang mengatur tugas yang bersifat kepercayaan yang

memiliki otoritas.

Kantor dalam arti sempit :

Tempat/ruangan-ruangan gedung/kumpulan gedung dimana

dipusatkan administrasi dari suatu organisasi atau bagian

daripadanya, sehingga kegiatan yang bersifat teknis ataupun

operasionil bisa berjalan dengan baik.

Kantor dalam arti luas :

Merupakan penjelmaan dari kegiatan, wewenang dan kekuasaan

organisasi.

Sewa memiliki arti5 :

Perjanjian hak milik dari bangunan, tanah dan lain-lain selama jangka

waktu tertentu dengan pembayaran pada waktu tertentu .

Park atau taman memiliki arti6 :

Taman merupakan sebuah areal yang berisikan komponen material

keras dan lunak yang saling mendukung satu sama lainnya yang

sengaja direncanakan dan dibuat oleh manusia dalam kegunaanya

sebagai tempat penyegar dalam dan luar ruangan.

5 Djabbar, Abdoel dan Kadin Jabar. Perkantoran.

6 http://id.wikipedia.org/wiki/Taman

http://id.wikipedia.org/wiki/Taman




9

Taman berasal dari kata Gard yang berarti menjaga dan Eden yang

berarti kesenangan, jadi bisa diartikan bahwa taman adalah sebuah

tempat yang digunakan untuk kesenangan yang dijaga

keberadaannya.

Arti Keseluruhan

Jadi arti keseluruhan mengenai Kantor Sewa, adalah

“Ruang untuk mengadakan kegiatan bisnis, profesi yang dialihkan hak

miliknya selama jangka waktu tertentu disertai dengan pembayaran

pada waktu tertentu.”

Dari definisi perkata diatas Office Park dapat diartikan sebagai

“Ruang kegiatan bisnis atau profesi yang berada dalam suatu area

taman yang direncanakan, dirancang, dibangun dan dikelola dengan

terpadu dan terkoordinasi.”

II.2.c. Karakteristik Office Park

Office Park tidak hanya sekedar kantor yang memiliki taman, akan tetapi juga

memanfaatkan potensi alam seperti pemanfaatan taman tersebut, angin,

cahaya, dan view secara optimal.

Tidak semua bangunan perkantoran yang memiliki taman dapat disebut

dengan „Office Park‟ dimana kriteria utamanya adalah menyediakan luas

taman yang proporsional, biasanya berkisar 50%-70% dari luas tapak7.

Bangunan kantor yang terdapat didalamnya cenderung merupakan bangunan

rendah, walaupun tidak menutup kemungkinan bagi bangunan tinggi8.

7 Handrian Tjahja, Suasana Puncak Di Dalam Lingkungan Perkantoran, Majalah Konstruksi edisi September

1989.

8 Berita Buana, Trend Desain Perkotaan, 21 Desember 1991 / VII : 1-5

http://en.wiktionary.org/wiki/Gard

http://en.wiktionary.org/wiki/Eden




10

Selain itu, Ir. Soewarso, Five Pillars Office Park menyatakan, menurut hasil

wawancara oleh Helly Nawawi, bahwa office park memiliki karakteristik

sebagai berikut :

Lahan terbangun maksimum 50% dari seluruh luas lahan. Pengolahan

ruang terbuka ditekankan pada unsur-unsur alam (taman dan air).

Pengolahan lanskap bertujuan untuk menciptakan suasana alami dalam

lingkungan perkantoran baik di dalam maupun di luar bangunan, hal ini

dimaksudkan untuk mengurangi kesan terlalu formal dan kaku yang

terdapat pada kantor lain umumnya.

Memasukkan semaksimal mungkin unsur-unsur alam ke dalam suasana

kerja (pencahayaan dan penghawaan).

Mempertahankan kondisi alami pada lokasi tapak existing semaksimal

mungkin.

Pada tugas akhir ini penulis mencoba memunculkan citra Office Park pada

bangunan tinggi, hal ini sebagai bentuk adaptasi bangunan office park

terhadap kondisi lahan di area perkotaan. Dengan tetap memperhatikan

proporsi taman pada Office Park bangunan rendah, proporsi taman pada

bangunan tinggi merupakan kelipatan dari proporsi taman bangunan rendah.

II.2.d. Tujuan Office Park

Wadah kegiatan administratif dengan jalan menyewakan ruang kantor.

Fasilitas lapangan kerja bagi penduduk sekitar tapak.

Menambah kualitas ruang terbuka hijau kota.

Meningkatkan produktivitas kerja dan kegairahan kerja.

II.2.e. Persyaratan Kantor Sewa

Fleksibilitas, yaitu sifat yang mudah menerima perubahan-perubahan

tanpa mengubah keseluruhan elemen pembentuk ruang. Fleksibilitas

dapat berupa:

- Fleksibiltas fungsi

Sifat ruang yang dapat menampung segala kegiatan yang berbeda

- Fleksibilitas kapasitas




11

Sifat ruang yang dapat mengikuti perubahan besaran kantor sewa

yang dapat ditentukan dengan sistem dinding partisi

- Fleksibilitas alat-alat utilitas

Efisien : berdaya guna

Dipertimbangankan berdasarkan letak posisi core

Sesuai dengan fungsi dan karakter bangunan komersial

Memenuhi persyaratan perlengkapan ruang

II.2.f. Klasifikasi Kantor8

a. Berdasarkan modul ruang sewa

Small Spaces, merupakan modul ruang sewa yang mempunyai

kriteria sebagai berikut:

- Berkapasitas 1 – 3 orang.

- Luas area minimal 8 m2 dan maksimal 40 m2.

Medium Space, merupakan modul ruang sewa yang mempunyai

kriteria sebagai berikut:

- Kapasitas memadai untuk grup kerja ( 4 -12 orang )

- Luas area minimal 40 m2 dan maksimal 150 m2.

Large Space, merupakan modul ruang yang memiliki kriteria sebagai

berikut:

- Kapasitas memadai untuk banyak grup kerja.

- Luas area di atas 150 m2

b. Berdasarkan kperuntukannya

Kantor sewa fungsi tunggal

Merupakan kantor sewa yang didalamnya hanya memiliki satu fungsi

(fungsi tunggal). Pada kantor sewa semacam ini sifat dan karakter

lingkup kegiatan yang diwadahi relatif sama.

Kantor sewa fungsi majemuk

Merupakan kantor sewa yang didalamnya memiliki beberapa fungsi

(fungsi majemuk) sehingga lebih variatif.

8 Marlina, Endy, 2008, Panduan Perancangan Bangunan Komersial, Andy, Yogyakarta




12

c. Berdasarkan jumlah penyewa

Penyewa bangunan Tunggal

Adalah bangunan kantor sewa yang hanya disewakan kepada satu

penyewa dan dalam jangka waktu tertentu. Hal ini berarti seluruh

bangunan kantor sewa tersebut disewa oleh satu penyewa saja.

Penyewa Lantai Tunggal

Adalah kantor sewa yang setiap lantai hanya ditempati oleh satu

penyewa saja.

Penyewa Lantai Majemuk

Adalah kantor sewa yang setiap lantainya digunakan untuk lebih dari

satu penyewa/unit kantor. Pada kategori kantor sewa ini, dalam satu

lantai bangunan dapat disewa sekaligus oleh beberapa penyewa

sehingga modul ruang sewa merupakan aspek penting pada

perancangan bangunan.

d. Berdasarkan pengelolanya

Tenant Owned Building

- Adalah kantor sewa yang dibangun oleh pemilik sekaligus

berperan sebagai penyewa sebagian besar bangunan

Speculative Office Building

- Adalah kantor sewa yang dibangun dengan tujuan memenuhi

kebutuhan pasar (market demand) serta secara spekulatif

diharapkan mampu menyerap penyewa berdasarkan studi

kelayakan.

Investment Type of Office Building

Adalah kantor sewa yang dipasarkan dengan ciri-ciri spesifik, antara

lain:

- Penyewa adalah perusahaan khusus, biasanya satu bangunan

disewa oleh satu penyewa saja.

- Seringkali bangunan diadakan pada site yang nilainya relatif tinggi.

Tailor made building,

Adalah kantor sewa yang dibangun untuk digunakan sendiri, misalnya

bangunan pemerintah atau suatu departemen.




13

e. Berdasarkan tipikal Jalur Pencapaian

Tipe Koridor Terbuka

Pada rancangan dengan konfigurasi ini, ruang-ruang disetiap lantai

dicapai melalui koridor yang menghubungkan antar ruang.

Tipe menara

Rancangan sebuah kantor sewa dikatakan mempunyai konfigurasi

tipe menara apabila bangunan dirancang dengan bentuk bangunan

tinggi dengan luasan lantainya relatif kecil sehingga perbandingan

antara lebar dan tinggi bangunan sangat kecil.

II.2.g. Perhitungan Sewa Ruang Kantor9

Ada beberapa istilah dalam perhitungan sewa ruang kantor seperti,

Service floor area, meliputi area-area yang tidak termasuk disewakan,

tetapi merupakan layanan untuk penyewa seperti,elevator, tangga, dll.

Rentable floor area, merupakan area yang disewakan dengan harga

tertentu.

Gross area system, adalah sewa sistem dengan memperhitungkan

semua bagian bangunan berikut bangunan penunjangnya.

Net area system, adalah sewa dengan memperhitungkan luas ruang

yang benar-benar hanya digunakan oleh penyewa.

Semi gross system, adalah sewa dengan memperhitungkan semua

ruang yang digunakan oleh penyewa di tambah dengan beberapa ruang

fasilitas.

9 Marlina, Endy, 2008, Panduan Perancangan Bangunan Komersial, Andy, Yogyakarta




14

II.3. STUDI BANDING

II.3.a. Talavera Office Park

Nama proyek : Talavera Office Park

Alamat proyek : Jl TB Simatupang Kav.26 Jakarta Selatan

Fungsi gedung : Perkantoran

Luas lahan : 12.000 m2

Jumlah lantai : 27 lantai

Perencana : PT. Airmas Asri

Sesuai dengan ciri utama office park, Talavera Office Park memiliki taman

lebih dari 50% dari luas lahan yang ada. Selain berada pada lahan, taman

tersebut juga berada pada bangunan maupun atap.

Selain memiliki taman yang luasnya lebih dari 50%, Talavera Office Park juga

menggunakan pencahayaan alami dengan penggunaan kaca low-e yang

mampu mereduksi panas tetapi tetap memasukkan cahaya.

Taman sebagai

inner court

SITE PLAN




15

Pada atap lantai 2 dimanfaatkan area kolam berenang dan area hijau sebagai

cara untuk mereduksi panas yang diterima atap sehingga suhu ruangan tidak

menerima panas yang berlebihan.

Talavera Office Park memiliki fasilitas penunjang seperti restauran, kolam

berenang dan gym.

II.3.b. BSD Office Park

Nama proyek : BSD Office Park

Alamat proyek : BSD city, Tangerang

Fungsi gedung : Perkantoran




Office park tidak hanya berupa bangunan tinggi,tetapi juga bisa bangunan

rendah seperti BSD Office Park. BSD Office Park juga memiliki taman lebih

dari 50% dari luas lahan yang terlihat pada gambar berikut.




16

BSD Office Park mencoba menghadirkan Orchard Road Singapura yang

memiliki pedestrian dan taman yang luas. Lantai dasar pada BSD Office Park

digunakan sebagai area ritel untuk café, restoran, toko, bank dan showroom

mobil.

II.3.c. Kalbe Farma Office Building Complex

Nama proyek : BSD Office Park

Alamat proyek : Pulomas, Jakarta

Fungsi gedung : Perkantoran Kalbe Farma




Walaupun tidak ada label office park, Kalbe farma office building kompleks

dapat disebut office park karena memiliki taman seluas 50% lebih dari luas

lahan yang ada, yang berada diatas lahan dan dalam bangunan. Kalbe farma

office building kompleks juga dirancang dengan pemanfaatan sumber alam

dan ramah lingkungan.

Selain berada

di bawah,

taman pada

BSD Office

Park juga

diletakkan di

atap sebagai

pereduksi

panas.

Taman juga

terlihat pada

interior

bangunan.

Pencahayaan

alami juga

terlihat pada

BSD Office

Park dengan

penggunaan

kaca low-e.




17

Keterangan :

e. Bio-tech

f. Ruang produksi 6 lantai (existing)

g. Start up office

h. Gardu PLN

a. Kantor 16 lantai

b. Parking building/roof garden

c. Auditorium

d. Research

BLOK PLAN

A C D

G F E

B H

Area taman juga

berfungsi sebagai

jalur angin sehingga

sirkulasi udara terjaga

dengna baik.

Area lahan yang

dijadikan taman

mencakup 50% dari

luas lahan.

Selain pada lahan,

area hijau juga

terdapat pada dalam

bangunan.




18

II.3.d. Kesimpulan Studi Banding

Dari studi banding di atas dapat disimpulkan bahwa office park memiliki ciri

utama yaitu terdapat taman seluas lebih dari 50% dari luas lahan yang dapat

ditempatkan pada lahan maupun dalam bangunan. Selain itu office park lebih

mengarah pada penggunaan desain ramah lingkungan dan pemanfaatan

potensi lingkungan dan sumber daya alam.

Ada beberapa area taman pada studi banding di atas yang tidak dapat

diakses dan terkesan hanya sebagai pemberi view saja, penulis merasa hal

ini sangat kurang kurang efisien karena alangkah lebih baik jika taman

tersebut dapat diakses sehingga dapat memberikan manfaat lebih.

Documents

BAB II TINJAUAN UMUM PROYEK - modul.mercubuana.ac.id MAHASISWA/bab 2 asti... · ASRI HARTATI_41206010009_ARSITEKTUR ‘60_UNIVERSITAS MERCU BUANA ... fungsi lain yang berupa pekerjaan