29

Bab III Pembentukan Kadaster Tiga Dimensi (3D) untuk Kepentingan

Pendaftaran Tanah Terhadap Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun

(HMASRS)

III.1. Tahapan Pelaksanaan Penelitian

Tahapan pelaksanaan penelitian sesuai dengan metodologi penelitian yang telah

dibahas pada bab sebelumnya dapat diuraikan lebih lanjut sebagai berikut :

1. Identifikasi masalah, yaitu melakukan identifikasi kesenjangan yang ada antara

sistem Pendaftaran Tanah khususnya terhadap HMASRS yang sedang berjalan

(existing) dengan sistem yang seharusnya.

2. Studi Literatur, yaitu melakukan kajian pustaka mengenai teori-teori yang relevan

dengan tema penelitian serta melakukan kajian berdasarkan aspek yuridis normatif

dan aspek teknis sesuai dengan peraturan-peraturan dan ketentuan yang berlaku.

3. Pendekatan Konsep Model Kadaster 3 dimensi (3D), yaitu melakukan pendekatan

terhadap konsep model kadaster 3 dimensi yang berkembang berdasarkan hasil

penelitian terdahulu untuk dapat diterapkan dalam kegiatan pendaftaran tanah

terhadap HMASRS yang ditinjau dari aspek teknis dan yuridis.

4. Pemilihan Wilayah Study Kasus, yaitu menetapkan wilayah studi kasus yang

relevan dengan tema penelitian yakni obyek Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

5. Pengumpulan Data, yaitu melakukan pengumpulan data-data yang diperlukan

untuk pembentukan kadaster tiga dimensi (3D) untuk kepentingan pendaftaran

tanah terhadap HMASRS.

6. Pengolahan Data, yaitu melakukan pengolahan data yang telah dikumpulkan

untuk dapat membentuk data spasial 3 dimensi dan data atribut obyek HMASRS.

7. Pembuatan Relation/Link antara data spasial 3 dimensi yang terbentuk dengan

data atributnya, sehingga terbentuk kadaster 3 dimensi untuk kepentingan

pendaftaran tanah terhadap HMASRS.

8. Analisis Hasil Penelitian, yaitu melakukan analisis dan pembahasan secara

komprehensif terhadap hasil penelitian yang terbentuk dengan tujuan untuk dapat

menjawab pertanyaan-pertanyaan penelitian yang telah dirumuskan sebelumnya.

9. Menarik Kesimpulan, yaitu merumuskan hasil analisis dalam suatu kesimpulan

dan menyampaikan saran-saran.

30

Tahapan pelaksanaan penelitian dapat diuraikan dalam bentuk diagram sebagai

berikut :

Gambar III.1 Diagram tahapan pelaksanaan penelitian

31

III.2. Wilayah, Bahan dan Alat Penelitian

Wilayah, bahan dan alat yang digunakan dalam penelitian ini adalah sebagaimana di

bahas berikut ini.

III.2.1 Wilayah Studi Penelitian

Penelitian ini dilakukan terhadap obyek pendaftaran tanah HMASRS di Braga City

Walk, terletak Jalan Braga No. 99-110 Kelurahan Braga, Kecamatan Sumur Bandung,

Kota Bandung, dengan luas tanah seluas 7.131 m2 dan luas bangunan 44.266 m2

(terdiri dari 19 lantai dan 4 Basement), serta tiap lantai memiliki tinggi 3 m. Status

Hak Atas Tanah Braga City Walk adalah Hak Guna Bangunan No. 676/Kelurahan

Braga, yang akan berakhir haknya pada tanggal 02-12-1025, dengan Surat Ukur

tanggal 31-01-2005 No. 213/Braga/2005. Braga City Walk dibangun oleh

pengembang PT. Bangun Mitra Mandiri dengan akta pendirian perseroan tanggal 30-

9-2003 No. 25 yang dibuat oleh Lieyono, SH. Notaris di Jakarta Utara dan disyahkan

Menteri Kehakiman dan HAM RI tanggal 22-12-2003 No. C-29710

HT.01.01.TH.2003.

Braga City Walk merupakan Rumah Susun yang dibangun dengan penggunaan

campuran (untuk hunian dan non hunian), dan telah menempuh proses panjang

perijinan dengan memperoleh berbagai perijinan antara lain sebagai berikut :

a. Persetujuan Pemanfaatan Ruang No.644.1/1136-BAPPEDA tanggal 20-04-2004;

b. Ijin Pematangan Tanah dari Dinas Bina Marga No. 593/02-DBM/2004 tanggal 1-

6-2004;

c. Ijin Peruntukan Penggunaan Tanah No.503.640/1084/VI/DTK/2004 tanggal 4-6-

2004;

d. Ijin Mendirikan Bangunan No.503.648.1/SI-1470-Disbang/2004 tanggal 9-6-

2004;

e. Rekomendasi AMDAL dari BPLH Kota Bandung No. 640/Kep.716-Huk/2004

tanggal 28-9-2004;

f. Ijin Layak Huni dari Dinas Bangunan Kota Bandung No.640/837-Disbang tanggal

6-7-2006.

32

Gambar III.2 Braga City Walk Sumber : www.Bragacitywalk.com, 2008.

III.2.2 Bahan Penelitian

Dalam pembentukan Kadaster tiga dimensi (3D) untuk kepentingan Pendaftaran

Tanah terhadap HMASRS, Data yang digunakan terdiri dari Data Fisik dan Data

Yuridis atas obyek HMASRS, meliputi :

1. Data fisik terdiri dari:

a. Data Obyek Tanah, yaitu berupa peta pendaftaran tanah digital dari Kantor

Pertanahan Kota Bandung, Skala 1 : 500, dengan sistem Proyeksi TM-3º.

b. Data Obyek Bangunan, yaitu berupa peta digital Denah tiap lantai bangunan

Braga City Walk yang diperoleh dari data Kantor Pertanahan Kota Bandung,

dengan skala 1 : 500.

2. Data Yuridis, yaitu berupa data-data tekstual yang diperoleh dari Kantor

Pertanahan Kota Bandung yang berhubungan dengan obyek penelitian dalam

bentuk hardcopy.

Selain data-data sekunder di atas, dilakukan pula peninjauan langsung kelapangan

guna memperoleh data primer untuk melengkapi data yang ada khususnya

menyangkut penggunaan dan pemanfaatan obyek Satuan Rumah Susun.

Data-data fisik berupa data obyek tanah dan data obyek bangunan dapat dilihat antara

lain pada gambar III.3 sampai dengan gambar III.10, berikut ini :

33

Gambar III.3 Peta Pendaftaran Tanah obyek penelitian Sumber : Kantor Pertanahan Kota Bandung, 2008

Gambar III.4 Denah lantai dasar (Ground floor) Sumber : Kantor Pertanahan Kota Bandung, 2008

Gambar III.5 Denah Lantai Basement 1 Sumber : Kantor Pertanahan Kota Bandung, 2008

34

Gambar III.6 Denah Lantai 1 Sumber : Kantor Pertanahan Kota Bandung, 2008

Gambar III.7 Lantai 5 pada Tower B Sumber : Kantor Pertanahan Kota Bandung, 2008

Gambar III.8 Denah lantai 6 pada Tower B Sumber : Kantor Pertanahan Kota Bandung, 2008

35

Gambar III.9 Denah lantai 18 pada Tower A Sumber : Kantor Pertanahan Kota Bandung, 2008

Gambar III.10 Denah lantai 19 pada Tower B Sumber : Kantor Pertanahan Kota Bandung, 2008

Data fisik obyek penelitian baik itu obyek tanah maupun obyek bangunan berupa

denah tiap-tiap lantai bangunan secara lengkap dapat dilihat dalam format peta digital

yang termasuk didalam Compact Disk (CD) yang merupakan bagian dari tesis ini.

Perlu disampaikan pula bahwa untuk data yuridis obyek HMASRS Braga City Walk

pada saat pengumpulan data di Kantor Pertanahan Kota Bandung baru pada tahap

proses pemisahan dan belum pada tahap peralihan hak kepada para penghuni sehingga

pada data subyek hak masih atas nama pengembang dalam hal ini PT. Bangun Mitra

Mandiri.

36

III.2.3 Alat Penelitian

Alat yang digunakan dalam penelitian ini adalah Komputer Notebook, Printer,

Scanner dan Perangkat lunak. Spesifikasi dan fungsi masing-masing alat penelitian

dimaksud dapat diuraikan sebagai berikut :

a. Komputer Notebook yang digunakan dengan spesifikasi : processor Intel Celeron

M 1,6 GHz, RAM 512 MB, Harddisk 60 GB. Komputer ini digunakan sebagai

alat untuk memasukan data, menyimpan data dan mengelola data serta

menyajikan hasil;

b. Printer yang digunakan adalah HP Deskjet 3920, digunakan untuk mencetak hasil

pengelolaan data dan naskah hasil penelitian;

c. Scanner yang digunakan adalah Cannon Lide 20, yang digunakan untuk

melakukan scan atau memindahkan data manual menjadi digital.

d. Perangkat Lunak yang digunakan sebagai berikut :

1. Microsoft Windows XP Profesional, digunakan sebagai Sistem Operasi.

2. Microsoft Office Word 2003, digunakan untuk penulisan laporan hasil

penelitian;

3. Microsoft Office Access 2003, digunakan untuk membentuk data atribut

dalam penelitian ini;

4. Microsoft Office Visio 2003, digunakan untuk membuat diagram-diagram

yang diperlukan dalam penelitian;

5. Microsoft Office PowerPoint 2003, digunakan untuk melakukan presentasi

hasil penelitian;

6. Autodesk Map 2004, digunakan untuk membentuk data spasial dalam

penelitian ini.

III.3. Pendekatan Konsep Model Kadaster 3D di tinjau dari Aspek Legal

dan Aspek Teknis

Berdasarkan hasil kajian awal secara teoritis pembentukan kadaster tiga dimensi (3D)

dalam penelitian ini menggunakan pendekatan konsep model kadaster 3D dengan

model hybrid alternatif registration of physical object, dengan beberapa pertimbangan

baik ditinjau secara legal maupun secara teknis sebagai berikut :

37

1. Secara Legal, berdasarkan Undang-undang Rumah Susun bahwa dalam pemberian

Hak terhadap Satuan Rumah Susun (SRS) dengan adanya sertipikat HMASRS

dapat dilakukan setelah pemberian hak atas tanahnya diberikan dan bangunan

secara keseluruhannya telah terbangun, sehingga HMASRS dengan bangunan

secara keseluruhannya (obyek 3D) tidak bisa dipisahkan dengan Hak Atas

Tanahnya (Obyek 2D).

2. Secara Teknis, kegiatan pendaftaran tanah yang berlangsung saat ini mengacu

pada persil 2D, akan lebih mudah apabila pembentukan data spatial 3D dapat

dimulai dan diintegrasikan pada data spasial 2D yang telah ada, sehingga situasi

3D dapat menjadi bagian dari data geografis pada kadaster 2D.

Atas hal tersebut diatas maka sistem campuran (model hybrid) dengan alternatif

registration of physical object menjadi pilihan dalam pembentukan kadaster 3 dimensi

untuk kepentingan pendaftaran tanah terhadap HMASRS pada penelitian ini, dimana

selain hak atas tanah (obyek 2D) yang didaftarkan dalam sistem kadaster tetapi juga

bangunan (obyek 3D) dimasukan dalam kegiatan pendaftaran tanah.

III.4. Pembentukan Data Spasial 3 dimensi

Hal yang penting dalam kadaster 3 dimensi adalah pembentukan data spasial 3

dimensi agar dapat mengakomodasi aspek keruangan dalam sistem kadaster. Data

spasial yang dibentuk dalam penelitian ini dirancang untuk dapat menampilkan

bentuk ruang 3D dari obyek HMASRS. Obyek 3D HMASRS merupakan suatu obyek

yang mempunyai ketebalan dan berada dalam suatu ruang (space) serta memiliki sifat

padat (solid) yang mempunyai isi/pejal.

Penggambaran obyek 3D dalam perangkat lunak Autodesk Map 2004 pada dasarnya

dapat dilakukan dengan tiga model, yaitu : Model wireframe, surface dan solid.

Model wireframe (rangka kawat) adalah obyek 3D yang terdiri atas garis lurus dan

garis lengkung dan merepresentasikan tepi-tepi obyek, tanpa permukaan tertutup.

Oleh karena itu setiap obyek yang membentuk model wireframe harus digambar

secara sendiri-sendiri dengan orientasi yang berbeda-beda, maka model 3D jenis ini

umumnya akan mengkonsumsi waktu yang sangat lama dibandingkan dengan jenis

lain. Model surface merupakan obyek 3D yang lebih modern dibandingkan dengan

model wireframe, karena model ini tidak hanya terdiri dari garis-garis tepi, tapi juga

38

permukaan tertutup. Model solid adalah jenis yang termudah digunakan dalam model

3D. Dengan model solid dalam AutoCad, dapat dibuat obyek 3D dari bentuk-bentuk

dasar 3D, seperti kotak, kerucut, silinder, bola dan lainnya. Selain itu bentuk-bentuk

dasar tersebut dapat dikombinasikan untuk membuat obyek solid 3D yang lebih

kompleks dengan menggabungkan atau mengurangkan bentuk-bentuk tadi, atau

mendapatkan volume yang beririsan di antara bentuk-bentuk tersebut. Selain bentuk

dasar tersebut model solid juga dapat dibentuk dengan melakukan ekstrusi atas

bangun 2D mengikuti jalur tertentu (Soma dalam Siahaan, 2006).

Dari ketiga model di atas, data spasial 3D yang sesuai untuk kepentingan

pembentukan kadaster 3D dalam penelitian ini adalah model solid, karena obyek

HMASRS merupakan obyek 3D yang menempati ruang dan memiliki isi. Selain itu

data spasial 3D yang terbentuk harus dapat menampilkan obyek SRS dan bagian

bersama dalam satu kesatuan bangunan keseluruhan. Dan data spasial 3D yang

terbentuk harus dapat dilakukan penambahan dan pengurangan untuk dapat

melakukan pemisahan sehingga obyek SRS dan bagian bersama dapat dipisahkan

sesuai kebutuhan. Pada model wireframe dan surface, model 3D yang terbentuk tidak

dapat dilakukan operasi penambahan dan pengurangan dengan obyek lain. Sedangkan

pada model solid, obyek 3D yang terbentuk merupakan obyek pejal dan berisi yang

memiliki volume sehingga dapat dilakukan operasi penambahan dan pengurangan

pada obyek tersebut. Selain itu hasil yang terbentuk dengan model solid dapat

ditampilkan baik secara solid maupun secara wireframe, sehingga tampilan akan lebih

bervariasi sesuai dengan kebutuhan.

Data yang digunakan untuk pembentukan data spasial 3 Dimensi adalah data obyek

tanah berupa peta pendaftaran tanah dan data obyek bangunan berupa denah tiap

lantai bangunan, dengan bantuan software Autodesk map 2004, melalui tahapan

sebagai berikut :

1. Data denah bangunan tiap lantai yang sebelumnya berupa data spasial 2D

dibentuk menjadi data spasial 3D dengan cara memberikan data ketinggian tiap

lantai dalam hal ini setinggi 3 m, dengan bantuan perintah extrude (salah satu cara

untuk membentuk model 3D solid) pada Autodesk Map 2004. Hasilnya akan

terbentuk data spasial 3D dengan model solid pada tiap lantai bangunan.

39

Gambar III.11. Data denah bangunan (2D)

Gambar III.12. Hasil ekstrusi denah bangunan (3D solid)

2. Data spasial 3D dengan model solid pada tiap lantai bangunan dapat dilakukan

modifikasi atau explorasi dengan melakukan pemotongan (Substact, intersect,

fillet), penggabungan (Union) dan lainnya, sehingga dari denah bagunan dapat

dipisahkan antara obyek SRS dan bagian bersama pada tiap lantai bangunan.

40

Gambar III.13. Bagian SRS secara terpisah

Gambar III.14. Bagian Bersama secara terpisah

3. Untuk memberikan identitas setiap SRS kemudian diberikan Nomor Hak yang

akan di pakai sebagai id atau key untuk kepentingan pembentukan kadaster 3D

yang akan di hubungkan dengan data atribut masing-masing SRS.

41

Gambar III.15. Bagian SRS yang telah di berikan No. Hak sebagai id/key

4. Data spasial 3D yang terbentuk tiap lantai kamudian digabungkan sesuai dengan

ketinggian masing-masing dalam satu file sehingga terbentuk bentuk bangunan

yang utuh dengan visualisasi 3D.

Gambar III.16 Visualisasi 3D bangunan secara utuh

5. Data spasial 3D bangunan yang terbentuk kemudian dilakukan overlay atau

integrasi kedalam peta pendaftaran tanah yang telah ada (memiliki sistem

koordinat TM 3°), sehingga bangunan dengan visualisasi 3D memiliki sistem

koordinat yang sama, sedangkan untuk ketinggian (koordinat z) mengacu pada

koordinat local (z relatif) dengan mereferensi pada lantai dasar (Ground Floor)

yang relatif datar dengan bidang tanah (z = 0).

42

III.5. Pembentukan Data Atribut

Dalam suatu sistem Kadaster selain dibentuk data spasial yang merupakan data fisik

suatu obyek dibentuk pula data atribut yang merupakan data yang menerangkan

obyek kadaster secara tekstual, dalam pendaftaran tanah lazimnya disebut sebagai

data yuridis.

Berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1989

tentang Bentuk dan Tata Cara Pembuatan Buku Tanah serta Penerbitan Sertipikat Hak

Milik Atas Satuan Rumah Susun, data yuridis yang dicatat pada halaman kedua dalam

Buku Tanah atau sertipikat HMASRS antara lain :

a. Nomor Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun;

b. Lokasi dan alamat rumah susun yang bersangkutan;

c. Nomor Hak Atas Tanah Bersama dan berakhir haknya serta Nomor dan tanggal

Surat Ukur;

d. Nomor dan tanggal ijin layak huni;

e. Akta Pemisahan serta tanggal dan nomor pengesahannya;

f. Nilai Perbandingan Proporsional;

g. Nomor dan tanggal gambar denah;

h. Nama Pemilik/pemegang hak milik atas satuan rumah susun;

i. Tanggal pembukuan hak dan tanda tangan Kepala Kantor;

j. Tanggal penerbitan sertipikat dan tanda tangan Kepala Kantor;

k. Nomor penyimpanan warkah;

l. Catatan-catatan lain yang dianggap perlu.

Untuk kepentingan penelitian ini tidak seluruh data yuridis pada halaman kedua buku

tanah atau sertipikat HMASRS seperti diatas dimasukan dalam data atribut karena

seperti hak atas tanah, ijin layak huni dan akta pemisahan memiliki nomor yang sama

pada setiap HMASRS. Selain itu pada data atribut ditambahkan hal-hal lain yang

dianggap perlu yaitu luas tiap SRS dan penggunaannya serta akta peralihan hak

apabila telah dialihkan pada pihak lain.

Sehingga data yuridis yang dimasukan dalam data atribut adalah :

Nomor Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun

43

Pemegang Hak

Luas

Pertelaan/nilai perbandingan proporsonal

Penggunaan/pemanfaatan Ruang

No. Gambar Denah

Akta peralihan

Alamat/Posisi lantai

Pembentukan data atribut dalam penelitian ini menggunakan Software Microsoft

Access 2003 sebagai alat bantunya. MS Access adalah program yang digunakan untuk

merancang, membuat dan mengelola database. Program ini merupakan salah satu

program database yang banyak digunakan untuk mengolah database saat ini, karena

mudah dipakai, fleksibel dan mudah diintegrasikan dengan aplikasi lain. (Rizky, AR.,

2006).

Pemilihan perangkat lunak dengan MS Access 2003 dalam penelitian ini dilakukan

dengan pertimbangan karena jumlah data yang dikelola dalam satu bangunan Rumah

Susun tidak terlalu banyak selain itu karena MS Access dapat dihubungkan dengan

perangkat lunak untuk mengelola data spasial dalam penelitian ini yaitu Autodesk

Map 2004, sehingga dapat mempermudah dalam membentuk sistem informasi yang

menjadi kadaster 3D pada penelitian ini.

Hasil Pembentukan data atribut pada penelitian ini sebagian dapat dilihat pada Tabel

berikut :

Tabel III.1 Hasil Pembentukan Data Atribut

44

Seperti telah disampaikan sebelumnya bahwa untuk data yuridis obyek HMASRS

Braga City Walk pada saat pengumpulan data di Kantor Pertanahan Kota Bandung

baru pada tahap proses pemisahan dan belum pada tahap peralihan hak kepada para

penghuni sehingga pada data subyek hak masih atas nama pengembang dalam hal ini

PT. Bangun Mitra Mandiri.

III.6. Pembuatan Relation/link antara Data Spasial dan Data Atribut dalam

Upaya Menyajikan Informasi yang Lengkap dan Terpadu

Kadaster dapat diartikan sebagai suatu Sistem Informasi Pertanahan yang

mutakhir/terkini yang berisi suatu gambaran geometrik berupa data spasial (peta)

yang dihubungkan dengan catatan-catatan tertentu yang berkaitan dengan obyek pada

peta berupa data atribut/tekstual. Sehingga ada 2 elemen dasar dalam kegiatan

kadaster yaitu kegiatan survey pengukuran yang menghasilkan peta dan kegiatan

registrasi atau pencatatan yang menghasilkan catatan-catatan atau register.

Dalam upaya menyediakan informasi yang lengkap dan terpadu dalam suatu system

informasi pertanahan, maka data spasial yang terbentuk harus dapat dihubungkan

dengan data atributnya. Dalam Autodesk Map 2004 terdapat fasilitas yang

memungkinkan adanya conection/link antara obyek di peta dengan database eksternal

yaitu dengan fasilitas Open Database Connectivity (ODBC). Dengan fasilitas ini

database eksternal dapat dibaca sebagai data source obyek pada peta yang

dihubungkan dengan file Link Templete.

Untuk dapat dilakukan koneksi antara obyek di peta dengan data atributnya maka

diperlukan id atau kata kunci (key) yang unik sebagai penghubung, untuk kegiatan

pendaftaran tanah terhadap bidang tanah telah diberikan Nomor Induk Bidang (NIB)

sebagai id, namun untuk obyek HMASRS belum diatur, sehingga dalam penelitian ini

Nomor Hak dari obyek HMASRS dapat dipakai sebagai id atau kata kunci (Primary

Key).

Hasil setelah dilakukan koneksi antara data spasial dengan data atributnya dapat

dilihat dalam Compact Disk (CD) yang merupakan bagian dari tesis ini, yang

gambarannya dapat dilihat pada gambar berikut ini.

45

Gambar III.17. Data spasial 3D terhubung dengan data atribut