BAB III Tinjauan Lokasi

BAB III

TINJAUAN LOKASI

3.1. Tinjauan Kota Semarang

3.1.1. Kedudukan geografis dan batas administrasi

Peta Kota Semarang

Kabupaten Semarang merupakan salah

satu Kabupaten dari 29 kabupaten dan 6 kota yang

ada di Provinsi Jawa Tengah. Luas keseluruhan

wilayah Kabupaten Semarang adalah

95.020,674 Ha atau sekitar 2,92% dari luas Provinsi

Jawa Tengah.

LUAS WILAYAH ADMINISTRASI : 95.020,674 HaLETAK GEOGRAFIS : 6º, 5′ – 7º, 10′ LS

110º,0’ – 1100,35′ BTKEPENDUDUKAN : 16 Kecamatan

177 KelurahanJumlah Penduduk 1,67Jiwa

(Th. 2012)BATASAN : Utara : Laut Jawa

Selatan : Kab. Semarang Timur : Kab. Demak

Barat : kab. Kendal

Ketinggian wilayah Kabupaten Semarang

berkisar pada 500 - 2000m diatas permukaan laut

(dpl), dengan ketinggian terendah terletak di desa

Candirejo Kecamatan Pringapus dan tertinggi di

desa Batur Kecamatan Getasan. Rata-rata curah

hujan 1.979 mm dengan banyaknya hari hujan

Gambar 3.1. Peta Kota Semarang;Dok. Kelompok

adalah 104. Kondisi tersebut terutama

dipengaruhi oleh letak geografis Kabupaten

Semarang yang dikelilingi oleh pegunungan dan

sungai.

3.1.2. Tinjauan Kebijakan Pemanfaatan Tata Ruang

Kota

Berdasarkan pertimbangan atas fungsi dan

peranan sesuai dengan peraturan daerah no. 6

tahun 2011 tentenag rencana tata ruang wilayah

(rtrw) kabupaten semarang tahun 2011-2031

pada bagian kedua system pusat pelayanan

paragraph kedua tentang system perwilayahan

pasal 8 ayat 3, system perwilayahan (SWP)

sebagaimana dimaksud dalam pasal 7 huruf b

terdiri atas :

a. SWP–1 yaitu kawasan yang ditetapkan

menjadi bagian dari ibukota Kabupaten serta

kawasan sekitarnya yang termasuk dalam

jangkauan pelayanannya meliputi Kecamatan

Ungaran Barat, Ungaran Timur, Bergas, dan

Pringapus dengan pusat pengembangan di

perkotaan Ungaran;

b. SWP–2 yaitu kawasan yang menjadi wilayah

pengaruh dari Kota Ambarawa meliputi

Kecamatan Ambarawa, Tuntang, Banyubiru,

Bandungan, Jambu, Bawen dan Sumowono

dengan pusat pengembangan di perkotaan

Ambarawa; dan

c. SWP–3 yaitu kawasan yang berada di

Daerah selatan meliputi Kecamatan Suruh,

Tengaran, Getasan, Susukan, Kaliwungu,

Pabelan, Bancak dan Bringin dengan pusat

pengembangan di perkotaan Suruh dan

Tengaran.

d. SWP-4 dengan kegiatan utama agraris.

Meliputi : Kecamatan Gunungpati, Mijen dan

sebagian wilayah Kecamatan Tugubagian

Selatan dengan dengan sub pengembangan

Mijen, Cangkiran dan Kedungpane serta

sebagian wilayah kecamatan Tugu bagian

Selatan danNgaliyan.

3.1.3. Kedudukan Fungsi dan Peranan BWK

Bedasarkan dengan Peraturan Daerah Kota

Semarang Nomor 14 Tahun 2011 tentang

Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Semarang

Tahun 2011 – 2031, pada Bagian kedua Rencana

Pengembangan Sistem Pusat Pelayanan Paragraf

1 Rencana Pembagian Wilayah Kota (BWK) Pasal

10, Rencana Pembagian Wilayah Kota (BWK)

yang terdiri atas :

a. BWK I meliputi Kecamatan Semarang

Tengah, Kecamatan Semarang Timur dan

Kecamatan Semarang Selatan dengan luas

kurang lebih 2.223 (dua ribu dua ratus dua

puluh tiga) hektar;

b. BWK II meliputi Kecamatan Candisari dan

Kecamatan Gajahmungkur dengan luas

kurang lebih 1.320 (seribu tiga ratus dua

puluh) hektar;

c. BWK III meliputi Kecamatan Semarang Barat

dan Kecamatan Semarang Utara dengan luas

Gambar 3.2. Wilayah Pengembangan Tata Guna Lahan Kota Semarang, Dok; Kelompok

kurang lebih 3.522 (tiga ribu lima ratus dua

puluh dua) hektar;

d. BWK IV meliputi Kecamatan Genuk dengan

luas kurang lebih 2.738 (dua ribu tujuh ratus

tiga puluh delapan) hektar;

e. BWK V meliputi Kecamatan Gayamsari dan

Kecamatan Pedurungan dengan luas kurang

lebih 2.622 (dua ribu enam ratus dua puluh

dua) hektar;

f. BWK VI meliputi Kecamatan Tembalang

dengan luas kurang lebih 4.420 (empat ribu

empat ratus dua puluh) hektar;

g. BWK VII meliputi Kecamatan Banyumanik

dengan luas kurang lebih 2.509 (dua ribu

lima ratus sembilan) hektar;

h. BWK VIII meliputi Kecamatan Gunungpati

dengan luas kurang lebih 5.399 (lima ribu

tiga ratus Sembilan puluh sembilan) hektar;

i. BWK IX meliputi Kecamatan Mijen dengan

luas kurang lebih 6.213 (enam ribu dua ratus

tiga belas) hektar; dan

j. BWK X meliputi Kecamatan Ngaliyan dan

Kecamatan Tugu dengan luas kurang lebih

6.393 (enam ribu tiga ratus Sembilan puluh

tiga) hektar.

Gambar 3.3 Peta Pembagian BWK Kota SemarangSumber: RTRW Kota Semarang Tahun 2010-2030

Sedangkan pembagian wilayah yang sesuai

peruntukannya masing-masing dipaparkan dalam

Rencana pengembangan fungsi utama masing-

masing BWK sebagaimana yangmeliputi :

a. Perkantoran, perdagangan dan jasa di BWK I,

BWK II, BWK III;

b. Pendidikan kepolisian dan olah raga di BWK

II;

c. Transportasi udara dan transportasi laut di

BWK III;

d. Industri di BWK IV dan BWK X;

e. Pendidikan di BWK VI dan BWK VIII;

f. Perkantoran militer di BWK VII; dan

g. Kantor pelayanan publik di BWK IX.

WP BWK KECAMATAN SKALA FUNGSI

WP I

BWK I

Smg Tengah Kota

* Perdagangan - Jasa (Formal dan Informal)* Perkantoran* Permukiman* Sosial public spaceSmg Timur

Smg Selatan

Regional

* Perdagangan - Jasa (Formal dan Informal)* Perkantoran* Pendidikan* Kesehatan

BWK II

Gajahmungkur

Kota* Lingkungan* Permukiman* Budaya - Sejarah

Regional

* PendidikanCandisari * Olahraga

* PerkantoranPerdagangan - Jasa (Formal dan Informal)* Kesehatan

Gambar 3.4 Peta Tata Ruang Wilayah Kota Semarang

Sumber: RTRW Kota Semarang Tahun

Tabel 3.1 Data Wilayah Pengembanagan Kota Semarang

Sumber: RTRW Kota Semarang Tahun 2010-2030

BWK III

Smg BaratKota

* Rekreasi* Penanganan sistem drainase* Perikanan

Smg UtaraRegional

* Transportasi* Rekreasi

WP II

BWK IV

Genuk

Kota* Perikanan* Penanganan sistem drainase* Transportasi

Regional* Industri

* Transportasi

BWK V

GayamsariKota

* Permukiman kepadatan tinggiPedurungan * Perdagangan dan Jasa

* Penanganan sistem drainase

WP III

BWK VI

TembalangKota

* Permukiman kepadatan rendah s.d. sedang* Penanganan lingkungan daerah

Regional * Pendidikan

BWK VII

BanyumanikKota

* Transportasi* Permukiman kepadatan rendah s.d. sedang* Penanganan lingkungan daerah lindung

Regional * PendidikanWP IV

BWK VIII

GunungpatiKota

* Agrobisnis dan Wisata* Penanganan lingkungan daerah lindung

Regional* Industri sumber daya lokal* Pendidikan

BWK IX

Mijen Kota * Permukiman kepadatan rendah s.d. sedang* Agrobisnis dan Wisata

* Penanganan lingkungan daerah lindung

Regional* Industri sumber daya lokal* Pendidikan

WP VBWK

XNgaliyan

Kota* Permukiman kepadatan rendah s.d. sedang

* Penanganan lingkungan daerah lindung

Regional

* Industri

Tugu * Transportasi

* Pendidikan

Kawasan perumahan dan

permukiman, adalah kawasan yang

pemanfaatannya untuk perumahan dan

permukiman, serta berfungsi sebagai tempat

tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi

dengan prasarana dan sarana lingkungan.

Kawasan ini terdiri dari kawasan perumahan

yang dibangun oleh penduduk sendiri, dibangun

oleh perusahaan pembangunan perumahan,

maupun dibangun oleh pemerintah.

Arahan pembangunan dan pemanfaatan

kawasan perumahan dan permukiman

ditetapkan sebagai berikut :

a. Pembangunan perumahan dilakukan dalam

rangka memenuhi kebutuhan tempat

tinggal yang layak bagi masyarakat

dan/atau untuk pemukiman kembali

(resettlement) sebagai akibat dari

pembangunan prasarana dan sarana kota.

b. Pembangunan perumahan dilakukan

dengan dengan pengembangan perumahan

yang sudah ada maupun pembangunan

perumahan baru;

c. Pembangunan perumahan baru dilakukan

secara intensif (vertikal dan horisontal)

dengan pemanfaatan lahan secara optimal

pada kawasan-kawasan di luar kawasan

lindung dengan fungsi kegiatan perumahan

permukiman;

d. Pembangunan perumahan baru dilakukan

di masing-masing BWK dengan ketentuan

sebagai berikut :

Pengembangan perumahan dengan

bangunan vertikal (rumah susun atau

apartemen) dilakukan di kawasan pusat

kota (BWK I, BWK II, dan BWK III)

Pengembangan perumahan dengan

kedatan sedang sampai dengan tinggi di

BWK IV, V, VI, VII, dan X.

Perumahan pada BWK VIII, dan IX

direncanakan dengan kepadatan rendah

sampai sedang.

e. Pada pembangunan perumahan, pelaksana

pembangunan perumahan/pengembang

wajib menyediakan prasarana lingkungan,

utilitas umum, dan fasilitas sosial dengan

proporsi 40% (empat puluh persen) dari

keseluruhan luas lahan perumahan, dan

selanjutnya diserahkan kepada Pemerintah

Daerah.

f. Pembangunan perumahan secara intensif

vertikal dilakukan dengan pembangunan

rumah susun baik pada kawasan

perumahan baru maupun kawasan padat

hunian yang dilakukan secara terpadu

dengan lingkungan sekitarnya;

g. Pengembangan lokasi perumahan lama dan

perkampungan kota ditekankan pada

peningkatan kualitas lingkungan, dan

pembenahan prasarana dan sarana

perumahan;

h. Pembangunan perumahan lama/

perkampungan dilakukan secara terpadu

baik fisik maupun sosial ekonomi masyarakat

melalui program pembenahan lingkungan,

peremajaan kawasan maupun perbaikan

kampung.

3.2. Potensi

3.2.1. Kebijakan Tata Ruang Wilayah

Berdasarkan rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) Kota Semarang dibagi menjadi 10 BWK ( Bgaian Wilayah

Kota) pengembangan pada tahun 2000-2010 , yaitu :

NO BWK KECAMATAN POTENSI

1 I

Semarang Tengah,Semarang Timur,Semarang Selatan

Wilayah sentral/pusat Kota Semarang Memiliki konektivitas tinggi terhadap wilayah lain Kondisi tanah baik untuk daerah terbangun Terdapat kawasan Kota Lama sebagai kawasan

bangunan konservasi

2 IIGajah Mungkur,Candi Sari

Lokasi strategis dalam menghubungkam pusat kota dengan daerah pinggiran kota

Pusat pendidikan tinggi skala regional Kawasan khusus militer skala regional Kawasan olahraga rekreasi skala regional

3 III Semarang Barat

Pusat kegiatan transportasi (bandara A. Yani,pelabuhan Tanjung Emas,stasiun kereta apa Tawang dan poncol)

Kawasan rekreasi skala regional ( PRPP,museum Ronggowarsito,Pantai Marina)

4 IV Genuk

Lereng landai,sesuai untuk kegiatan pemukiman dan perkotaan lain

Pengembangan daerah industri Dekat dengan pelabihan lautdan terminal induk Terdapat lahan tambak,potensi pengembangan

perikanan darat

5 VGayamsari ,Pedurungan

Kelerengan relatif landai Cocok untuk dikembangkan

pemukiman,pendidikan,kesehatan,perdagangan dan jasa

Aksebilitas yang tinggi Dilalui jalur transportasi regional Berpotensi didirikan terminal

6 VI Tembalang

Pudat kegiatan pendidikan skala regional Pengembangan kegiatan pemukiman Topografi berbukit (potensi view) Dilewati jalan arteri primer dan arteri sekunder

7 VII Banyumanik

Pintu gerbang Kota Semarang dari arah Semarang Dilalui jalan arteri primer dan arteri sekunder yang

merupakan jalur utama kota Semarang Dekat pusat pendidikan kecamatan Tembalang Sub terminal Banyumanik menyebabkan potensi kutub

pertumbuhan BWK VII bagian selatan Adanya kawasan rekreasi panorama kota Topografi berbukit dan iklim sangat potensial sebagai

pengembangan pengembangan kawasan pemukiman8 VIII Gunung Pati Sebagai wilayah penyangga kaitannya dengan

perlindungan lingkungan. Wilayah desa-kota dengan kegiatan utana

pertanian ,berpotensi sebagai kawasan untuk suplay air tanah

Sumber daya pertanian an mendorong pertumbuhan ekonomi perkotaan

Potensi untuk mengembamngkan pariwisata dan pariwisata argo

9 IX mijen

Potensi sebagai wilayah tangkapan dan simpul distribusi hasil pertanian

Sebagai wilayah cadangan pengembangan Kota Semarang

Sesuai untuk kegiatan pertanian Pengembangan agro bisnis dan agro industri Potensi sebagai kawasan isian untuk suplai kebutuhan

air tanah Potensi untuk pengembangan pariwisata agro

10 X Ngalian,Tugu

Pintu gerbang Kota Semarang dari arah barat Potensi perkembangan wilayah industri Berperan dalam menghubungkan kota Semarang

dengan Boja sebagai hiterland

3.3. Pemilihan Lokasi dan Tapak Apartemen di Semarang

Sesuai karakter utama konsumen apartemen yang mengutamakan aspek efisiensi, pemilihan tapak/lokasi merupakan aspek

penting pada perencangan sebuah aprtemen. Apartemen direncanakan berada ditempat-tempat yang berdekatan dengan

zona-zona perkantoran atau zona komersial dalam suatu wilayah sehingga meminimalkan waktu dan biaya tempuh. Secara

umum terdapat beberapa hal yang perlu dipertimbangkan dalam pemilihan lokasi sebuah apartemen (Ditjen Cipta Karya,

DPU.1980:11) yaitu :

1. Waktu tempuh paling lama 30 menit untuk mencapai tampat kerja dan pusat-pusat pelayanan di perkotaan.

2. Sudah terdapat jaringan infrastruktur yang lengkap. Kelengkapan jaringan infrastruktur dapat mrminimalkan

biaya pengadaan jaringan baru pada pengambangan sebuah apartemen.

3. Aksesibilitas baik, meliputi ketersediaan sarana dan prasarana transportasi dengan kualitas baik.

A. Alternative tapak 1

Lahan kosong samping kiri Bank BCA Jl. Pemuda

Jenis kegiatan berupa perkantoran, jasa dan fasilitas perbelanjaan. Pencapaian lokasi terjangkau.

Gambar 3.6 Alternatif 1 tapak apartemen.Sumber. Google Earth (2011)

Memiliki daya tarik kawasan sebagai pusat kota dan CBD KotaSemarang. Tata guna lahan diperuntukkan sebagai kawasan campuran antara perdagangan dan jasa.

- Ukuran site 66 x 40 meter- Tata guna lahan : perdagangan dan jasa- KDB : 60%- Ketingian bangunan : 2 – 8 lantai- GSB : 12meter (jl. Pemuda), 7meter (jl. Depok)- ketinggian maksimum 45meter

Batas-batas tapak sebagai berikut:

Utara :Jalan Pemuda, pertokoan, perkantoran

Timur : Bank BCA

Selatan : Jalan Depok, Permukiman

Barat : Perkantoran

Kondisi Eksisting : Lahan Kosong

Kondisi Tapak : Datar

Potensi Sekitar :

- Dekat dengan kawasan perkotaan, perkantoran/tempat kerja dan tempat-tempat pelayanan umum lainnya

seperti pertokoan, bank, mall paragon, dll, sehingga waktu tempuh yang diperlukan tidak banyak memekan

waktu.

- Aksesibilitas sangat terjangkau karena terletak di jalan dua arah dan juga sebagai alur transportasi umum

busway.

- 10 menit ke arah utara sudah memasuki wilayah pusat kota / Simpang Lima. Potensi Simpang Lima sendiri

merupakan kebutuhan yang sangat mencukupi bagi penghuni Kota Semarang

- Sebagai titik daerah yang menghubungkan Potensi di Semarang Bawah dan Semarang Atas. Lokasi yang

Setrategis untuk menuju ke wilayah Perkantoran.

B. Alternative tapak 2

Lahan kosong jalan Gajah Mada, ( BWK I )

Jenis kegiatan berupa perkantoran, jasa dan fasilitas perbelanjaan. Pencapaian lokasi terjangkau. Memiliki daya tarik kawasan sebagai pusat kota Tata guna lahan diperuntukkan sebagai kawasan campuran antara perdagangan dan jasa.

- Ukuran site 72 x 23 meter- Tata guna lahan : perdagangan dan jasa- KDB : 60%- Ketingian bangunan : 2 – 8 lantai- GSB : 6meter (jl. Gajah Mada- ketinggian maksimum 45meter


Utara :Ruko, pertokoan

Timur : jalan gajah mada, restaurant Shabu

Selatan : Ruko Pertokosn

Barat : Rumah Warga, apartemen mutiara garden



Potensi Sekitar :

- Dekat dengan kawasan perkotaan, perkantoran/tempat kerja dan tempat-tempat pelayanan umum lainnya

seperti pertokoan, bank, mall paragon, dll, sehingga waktu tempuh yang diperlukan tidak banyak memekan

waktu.

- Dekat dengan fasilitas pelayanan umu, 500 meter keselatan adalah kawasan simpang lima.

- Aksesibilitas sangat terjangkau karena terletak di jalan dua arah, dan jalur transportasi umum angkutan.

- Sebagai titik daerah yang menghubungkan Potensi di Semarang Bawah dan Semarang Atas. Lokasi yang

Setrategis untuk menuju ke wilayah Perkantoran.

C. Alternative tapak 3

Lahan kosong jalan sisimangaraja, Candi Sari ( BWK II )


- Ukuran site, 70 x 66 meter =7066, 57 x 33 meter = 1881, luasan total = 8947 m2 - Tata guna lahan : perdagangan dan jasa- KDB : 60%- Ketingian bangunan : - ketinggian boleh lebih dari 45meter


o Utara : Apartemen Parama Graha

o Selatan : Lahan Kosong

o Timur : Rumah

o Barat : Rumah



Potensi Sekitar :

- area sekitar adalah wilayah pelayanan umum, perkantoran.

- Dekat dengan fasilitas pelayanan umum, 15 menit menuju pusat kawasan simpang lima.

- Aksesibilitas sangat terjangkau karena terletak di jalan dua arah,

3.4. Persyaratan Lokasi Apartemen

3.4.1 Kriteria Penentuan Lokasi

Untuk menentukan lokasi Apartemen, maka perlu diperhatikan sifat atau karakteristik kegiatan-kegiatan yang

ada pada bangunan tersebut yang bersifat komersial dengan kegiatan utama bisnis/perdagangan, perkantoran dan jasa

serta hunian. Pengguna yang terdiri dari lapisan masyarakat menengah keatas yang akan menuntut kecepatan serta

ketepatan waktu. Untuk menetukan lokasi perlu diperhatikan persyaratan-persyaratan sebagai berikut:

-Dari segi peruntukan lahan / Tata Guna Lahan

Sebagai bangunan yang bersifat komersial,maka gedung apartemen harus terletak pada peruntukan lahan untuk

perdagangan,jasa,dan perkantoran.

-Dari segi aksesibilitas

Lokasi harus mempertimbangkan kemudahan pencapaian titik baik dari dalam maupun dari luar kota dengan

mempertimbangkan skala pelayanan bangunan tidak hanya digunakan untuk skala lokal,akan tetapi juga digunakan

dalam skala regional dan nasional.

-Kondisi topografi dan space yang tersedia

Bangunan Apartemen memerlukan lahan yang relatif luas serta nyaman yang memungkinkan untuk keluar masuknya

pengunjung.

- dari segi lingkungan

Sosial kemasyarakatan yang ada di sekitar lingkungan harus sudah dinilai baik, karena untuk memenuhi faktor kenyamanan,

salah satunya tindak kriminalitas.

-Kenyamanan dan daya tarik lokasi

Karena bangunan ini memiliki sklala pelayanan hingga tingkat nasional, maka diperlukan tempat yang nyaman dan

menarik sehingga menjadi daya tarik tersendiri oleh konsumen/pengguna apartemen.

3.4.2 SKORING TAPAK

Kriteria nilai terhadapAlternatif tapak

A B C

Peruntukan guna lahan untuk bangunan sesuai 4 4 4

Jarak tempuh lokasi menuju pusat kota, kegiatan dan pelayanan umum

dan perkantoran.

4 4 3

Ketersediaan jalan penghubung dengan kawasan sekitarnya/ aksesibilitas. 3 3 3

Keadaan topografi lapangan datar 3 3 4

Daya dukung tanah untuk bangunan sesuai 2 3 4

Drainase alam baik 3 3 4

Kemudahan memperoleh air bersih, listrik/utilitas kota. 4 4 4

Luas lahan 3 3 4

Jalur transportasi umum 4 4 3

Keadaan lingkungan sekitar 3 3 4

JUMLAH 35 34 37

Tabel 3. Skoring Tapak

Keterangan

1 = buruk 2 = cukup 3 = baik 4 = sangat baik

3.5. Tapak Terpilih

Berdasarkan analisa dan pembobotan alternatif tapak, maka tapak yangterpilih adalah :Lahan kosong jalan sisimangaraja, Candi Sari ( BWK II )


- Ukuran site, 70 x 66 meter =7066, 57 x 33 meter = 1881, luasan total = 8947 m2 - Tata guna lahan : perdagangan dan jasa- KDB : 60%- Ketingian bangunan : - ketinggian boleh lebih dari 45meter


o Utara : Apartemen Parama Graha

o Selatan : Lahan Kosong

o Timur : Rumah

o Barat : Rumah



Potensi Sekitar :

- area sekitar adalah wilayah pelayanan umum, perkantoran.

- Dekat dengan fasilitas pelayanan umum, 15 menit menuju pusat kawasan simpang lima.

- Aksesibilitas sangat terjangkau karena terletak di jalan dua arah,

Documents

BAB III Tinjauan Lokasi