NBBLs framtidsprosjekt 2030 14. januar 2009 Håndverkeren, Oslo

Boliger for ungdom: Hva kan og bør kommunene

gjøre?

Berit Nordahl

Norsk Institutt for by og regionforskning (NIBR)

Avdeling for boligforskning og miljørettet planforskning

1. Bakteppe:

En ekstremt markedsbasert boligpolitikk

• Deregulert boligmarked, kredittmarked og utleiesektor

• Få kommunale utleieboliger og begrenset privat utleiemarked

• Svært få kommunale tomteselskaper – private skaffet byggegrunn

• Private foreslår utbyggingsprosjekter, kommunen har plikt til å behandle dem

• Byfornyelse skjer i hovedsak i privat regi

Våre boligpolitiske utfordringer

• Regional ubalanse mellom boligmarkedene

• ..med høye boligpriser i områder med vekst og utbyggingspress

• Kvalitetsutfordringer i nybyggingen

• Boligmarked med selvforsterkende mekanismer – høye topper og dype daler

• Betydelig potensial for at vanskeligstilte faller utenfor boligpolitiske ordninger

… rammer unge ekstra hardt:

• Vanskeliggjør mobilitet

• Ungdom søker til byene – der er prisene høyest

• Mange eksempler på at ungdomsbolig-konsepter innvilges lavere kvalitetskrav

• Mange unge kjøper i oppadgående marked – hvor mange har beregnet inntektsfrafall og rentestigning?

Boligpolitikkens bein – kommunenes handlingsrom er begrenset• Selveierpolitikk

– skattepolitikk – Avgiftspolitikk

• Lovreguleringer– selveie og sameie, leiesektoren

• Selektive virkemidler for lavinntektsgrupper – Tilskudd til etablering av kommunalt disponerte boliger – Tilskudd til kjøp av boliger– Statlig og kommunal støtte til boutgifter

• Planlegging og regulering (utbyggingskontroll) – Legge til rette for nybygging – Implementere kvalitetsstandarder ivaretas

EiendomsskattBoplikt

Bruk av

BoligtilskuddetBruk av startlån

Kommunal Bostøtte

Leienivået ikommunale

boliger

Kommunale målsettinger

Avklare arealbrukKapasitet i

saksbehandling av innsendte

PlanerTomtepolitikk

Boligpolitikk for unge – 3 grep:

1: Risiko-reduksjonOrdninger for å få unge inn på eiemarkedet må ledsages av tiltak for å redusere risiko for den enkelte

2: Utvid alternativene til eiemarkedet

Større utleiemarked og flere studentboliger

3: Ungdom tenker alternativt - ungdomsvennlig utbyggingspolitikkStyring gjennom reguleringsbestemmelser og arealpolitikk – utbyggingspolitikk for bredde og mangfold

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

91 1 92 1 93 1 94 1 95 1 96 1 97 1 98 1 99 1 00 1 01 1 02 1 03 1 04 1 05 1 06 1 07 1

Oslo/Bærum

Rest Akershus

Andre storbyer

Resten

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

40000

45000

1980 1985 1990 1995 2000 2005

0

50

100

150

200

250

Fullførte boliger

Reell boligpris

BoligprisBolige

Ungdom kjøper når markedet går opp!

”Kjøp og få med gevinsten i pris-stigningen”.

Utflating: Innelåsning, tap

Boligmarkedets turbulens og risikoreduksjon:

Prisveksten har lagt kraftig presspå kommunene mhtå få tilstrekkelignybygging.

Hindre spekulasjon, hindre risikofylte prosjekter og risikofylte handlinger

Befolkningsendring, boligbygging og boligpriser i Stavanger 2000-2007

0

500

1000

1500

2000

2500

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

År

An

tall

0

50

100

150

200

250

Pri

sin

dek

s Befolkningsendring

Fullførte boliger

Boligpris

Befolkningsendring, boligbygging og boligpriser i Oslo 2000-2007

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

År

An

tall

0

50

100

150

200

250

Pri

sin

de

ks

Befolkningsendring

Fullførte boliger

Boligpris

Press på kommunene for å bygge nok

To eksempel -kommuner – nybygging for å holde ”trøkket”

Hva skjer med prisene i disse områdene dersom nybyggingen stopper opp lenge?Risikoavlastning for ønskede prosjekter

Eksperter frykter boligmangel Tidenes befolkningsvekst kombinert med stopp i boligbyggingen i Oslo kan presse boligprisene kraftig til værs. Oslo-folk som ønsker å etablere seg kan bli tvunget ut av byen.

Aftenposten 12 jan 2009:

Rekordstor befolkningsvekst Samtidig har boligbyggingen stoppet kraftig opp.

Fortsetter befolkningsveksten, samtidig som etterspørselen tar seg opp, vil ikke boligbyggerne ha kapasitet til å bygge nok boliger, fastslår Audun Lågøyr, direktør i byggenæringens landsforening. Boligekspertene frykter scenariet fordi plutselig skyhøye priser nok en gang vil gå ut over de svakeste på boligmarkedet, unge som ønsker å etablere seg.

Startlån viktig virkemiddelfor å få flere unge inn på eiemarkedet

Eksempel:Startlån i Oslo og StavangerBeløp de siste 4 år

Oppadgående marked:flere unge inn!

Stagnert marked: innelåsing og tap?

Må brukes med varsomhet i turbulente markeder

Når markedet stiger til himmels: Tiltak for å forhindre de høyeste toppene

Mer sammensatt kredittvurdering, mer aktiv bruk av frarådningsplikten, forsiktig med startlån

Bedre forbrukerinformasjon Forhindre spekulasjon i ”kjøp på prospekt”

Når markedet flater ut:Tiltak for å forhindre de dypeste dalene

Gjeldsordning mot tvangssalg, styrking av sameier og borettslag der andelshavere har betalingsvansker

Forhindre stopp i boligtransaksjonerForhindre stopp i nybyggingen i pressområder –

støtte ønskede nybyggingsprosjekter

Elementer i en politikk for å redusere risiko (1. grep)

Utvid alternativene til eiemarkedet: Større utleiemarked og flere studentboliger (2. grep)

Få virkemidler i dag:

Boligtilskudd: Bruk av boligtilskuddet for å bygge boliger øremerket for ungdomUngbo: bolig med tilbehør (øremerket ut fra alder og vanskeligheter med samfunnsdeltakelse). Et viktig, men smalt tilbud Utleieboliger for unge - øremerket sektor i et smalt og trangt eiemarked.

Eksempel:Oslos leiemarked erbegrenset tilbud, Marginalt i forhold til unge

EksempelStavanger har også litenUtleiesektor, som er lite tilgjengelig for unge

Elementer i en politikk for å øke utleietilbudet (grep 2)

• Samskipnadene og kommunene har felles interesse:– jo flere studentboliger jo mindre press på det generelle

utleiemarkedet og på kommunens egne utleieboliger

• Utleieboliger øremerket for ungdom: viser seg vanskelig å realisere – forvaltningen kompliserer og fordyrer –

• Kommuner søker etter nye modeller: Nye modeller for forvaltning av utleieboliger forungdom:

Boligbyggelagene forventes å være interessert i å delta i dette! Boligbyggelagene har vært tilbakeholdne.

Nye modeller for kombinasjon av leie og eie

Ungdomsvennlig utbyggingspolitikk (3. grep) Utbyggingspolitikk: - hvordan kommunene bruker autoriteten som plan- og

bygningsloven gir dem- hvordan de arbeider med tomteforsyning.

Kommunene har ambisiøse målsettinger, men svært få virkemidler:Tilstrekkelig nybygging Nybygging gjennom fortetting Kvalitetskrav til byggene Kvalitetskrav i uteområdene og forbindelse til

omkringliggende områder Service og tjenester i nye områder ”Sosiale kvaliteter” – variert befolkningssammensetning,

aktive og attraktive nærmiljø

Hvordan bruke reguleringsautoriteten og en aktiv tomte-politikk så ambisiøse målsettinger realiseres?

Det pågår et nitidig planarbeid og organisasjonsutviklingsarbeid i mange kommuner som vil kunne ha betydning for en ”ungdomsvennig utbyggingspolitikk”.

Kommunene søker etter optimale overordende planer – både mht innhold og form

Kommunene søker etter forutsigbare reguleringsprosesser

Samordning av kommunen – god organisering av prosessenSamordning med regionale myndigheterDialoger fagadministrasjon - politikerne

Kommunene søker også sin rolle i tomteforsyningen – vi ser et mangfold i

perspektiver og tilnærming

1. Full kontroll: Planmyndighetene tar opp konkurransen

med utbyggere og kjøper grunn: fasiliteter og avhender til byggefirma.

2. Full tilbaketrekking: Planmyndighetene trekker seg tilbake, formulerer sine forutsetninger og lar markedet ordne opp

3. Aktiv tilrettelegger; Planmyndighetene kombinerer det å sette forutsetninger med kontakt og oppfølging med utbyggere

Framtidens ”urbane” utbyggingspolitikk har kommunen som kompetent tilrettelegger og forutsigbar men kravstor forhandlingspart til private utbyggere

Utbyggingspolitikk for ungdom handler også om å være aktiv tilrettelegger for alternative livsstiler og boformer:

Utradisjonelle boformer - ny giv i

pendlerkommunene:– Kan stedsutvikling, lokal kultur, optimal service etc

bidra til å snu flyttestrømmer?– ”e-fringe” gjør alternative boformer og fjernarbeid

pendling mer attraktivt?”Spredt bosettingsprosjektet” gir inntakt til å studere om stedsutvikling ”nytter”

Framtidens ”rurale” utbyggingspolitikk gir rom for utradisjonelle boformer og alternative livsstiler

Utbyggingspolitikk som gir rom for nye initiativ?

Kan en ungdomsvennligutbyggingspolitikk, som åpner for større mangfold i livsstiler, påvirke flyttemønstrene?

Oppsummering – 3 grep i framtidens boligpolitikk for ungdom 1: Større bevissthet om risiko og aktiv risikoreduksjon gagner

ungdom! ta av topper og daler i boligmarkedet!

Oppgangstider: Restriktiv kredittvurdering, redusere spekulasjon, kreve kvalitet Stagnasjon: Risikoavlastning i nye prosjekter, få bankvesenet til å fungere! Startlån – nyttig redskap som må brukes med forsiktighet, særlig ved stagnasjon

2: Utvid alternativene til eiemarkedet - større utleiesektor gagner ungdom!Allianse mellom kommune og samskipnad: flere studentboliger gagner også ikke-studerendeKommunene må utvikle gode modeller for forvaltning av utleieboliger for ungdom og kombinasjoner av leie og kjøp

3: Ungdomsvennlig utbyggingspolitikk – jo klarere kommunene samarbeider med private og profesjonelle utbyggere og jo bedre de er på egen rolle som myndighet, jo mer ungdomsvennlig vil utbyggingspolitikk får vi!I byene: Strategisk tomtepolitikk og aktiv tilretteleggende - gir god forhandlingsposisjon vis-à-vis markedsaktørene.I pendlerkommuner: bruk planautoriteten til en utbyggingspolitikk for varierte livsstiler og boformer