Bisnis Properti Mutiara Jingga

8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga

1/43

BAB I

PEDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Di tahun 2012 ini, bisnis properti merupakan hal paling menguntungkan di

Indonesi. Alasannya, menurut data BPS tahun 2011, masih ada sekitar 14 juta

keluarga, atau 23% dari 61 juta keluarga di Indonesia, yang belum memiliki rumah.

Hal ini membuat prospek properti di Indonesia sangat luar biasa.

Di sisi lain, pemerintah juga terlihat semakin sulit menyediakan rumah bagi

keluarga berpenghasilan menengah ke bawah. Demand rumah mencapai 900 ribu unit

per tahun, sementara suplai hanya 80 ribu per tahun. Di Indonesia semua segmen

pasar properti sangat terbuka sebagai investasi atau bisnis bagi investor dan

pengembang termasuk pasar untuk kelas paling bawah.

Pertumbuhan sektor properti terbesar di Indonesia barat adalah Jabodetabek.

Dan kawasan timur Indonesia pun mulai menggeliat memperlihatkan perkembangan

signifikan. Menurut Ketua DPP Real Estat Indonesia provinsi dengan bisnis properti

paling berkembang di timur Indonesia adalah Jawa Timur.

Jawa Timur memiliki pertumbuhan tertinggi karena beberapa faktor.

Pertama, kesepahaman antara pemerintah provinsi dan pemerintah kota, sehingga

stabilitas terjamin. Kedua, Jawa Timur memiliki regulasi yang memudahkan

pembangunan real estat. Jawa Timur adalah satu-satunya provinsi yang punya tim

Percepatan Pembangunan Rumah Sederhana Tapak yang diketuai langsung oleh

Wakil Gubernur.

Di samping sektor industri dan perdagangan, sektor pendidikan juga

memiliki daya tarik tersendiri bagi para pendatang. Jawa Timur punya sekolah-

sekolah favorit seperti Universitas Airlangga (Surabaya), Universitas Brawijaya

(Malang), dan lain-lain, yang menjadi magnet bagi mahasiswa dari luar Jawa Timur.

Berdasar data tersebutsebagai kota kawasan pendidikan, Malang adalah salah

satu contoh target proyek besar bisnis property terutama perumahan dan pertokoan.

Oleh karena itu diambil salah satu sampel/contoh sebagai oyek kajian, yaitu

perumahan yang sedang masa pembangunan, Perumahan Mutiara Jingga di daerah

Tunggulwulung yang sekarang kawasan tersebut sedang dalam kondisi dijadikan

daerah proyek besar pembangunan perumahan oleh banyak pengembang.


2/43

1.2 Rumusan Masalah

1. Bagaimana karakteristik perumahan kelas menengah ke bawah di daerah

Malang dan sekitarnya?

2. Bagaimana konsep desain urban perumahan dan tata lingkungan yang diterapkan

dan kaitannya dengan aspek bisnis properti?

3. Masalah apa yang mungkin terjadi pada perumahan tersebut berkaitan desain

arsitektural, fisik kawasan, sosial budaya, dan regulasi dalam lingkup perancangan

suatu lingkungan hunian perumahan?

1.3 Batasan Dan Lingkup Pembahasan

Pembahasan meliputi pengamatan Perumahan Mutiara Jingga Residence di

daearh Tunggulwulung, Malang. Beserta kajian obyek komparasinya yaitu

perumahan sejenis di kawasan Malang dan sekiotarnya.

Pembahasan meliputi tahapan pengenalan karakter perumahan menengah ke

bawah, potensi dan kekurangan obyek kajian dalam penerapan desain arsitektur

dan tata urbannya yang diwujudkan melalui perancangan sebuah resort di kawasan

studi. Serta bagaimana kaitannya dalam aspek bisnis property.

1.4 Tujuan

1. Mengidentifikasi dan menganalisis karakteristik perumahan kelas menengah ke

bawah di daerah Malang dan sekitarnya

2. Memahami konsep desain urban perumahan dan tata lingkungan yang diterapkan

dan kaitannya dengan aspek bisnis properti

3. Menemukan masalah yang tengah terjadi pada perumahan tersebut berkaitan

desain arsitektural, fisik kawasan, sosial budaya, dan regulasi dalam lingkup

perancangan suatu lingkungan hunian perumahan, serta menemukan solusi

pemecahan masalahnya.

1.5 Metode Pengamatan

1.5.1 Metode Pengumpulan Data

a. Data Primer ( Observasi lapangan, Wawancara dan Studi Obyek

Komparasi )

Metode pengumpulan data primer merupakan pengamatan secara

langsung melihat obyek kajian. Data Primer ini didapatkan melalui proses


3/43

wawancara kepada narasumber yang ada-kantor pemasaran perumahan

Mutiara Jingga, dalam hal ini penyusun mendapatkan informasi dari

beberapa pengelola dan masyarakat yang ada yang tahu bagaimana kondisi

sehari-hari lingkungan perumahan tersebut. Kemudian juga pengambilan

gambar/foto hasil pengamatan langsung untuk dokumentasi.

Data data yang diperoleh dari proses tersebut berupa data mengenai

pelaku dan aktivitas , tata ruang dan lingkungan serta fasilitas secara

kualitas, kuantitas.

Dalam hal pembanding, diambil obyek komparasi yang merupakan

perumahan sejenis di kawasan Malang untuk disurvey secara langsung.

b. Data Sekunder ( Dokumentasi dari Literatur)

Mengumpulkan data melalui foto, gambar, dokumen, yang terkait

dengan masalah yang akan dikaji dalam. Dokumentasi ini bertujuan untuk

mendapatkan kefalidan dari sumber yang telah ada dan memberikan

gambaran yang lebih jelas mengenai koneksi atau kesinambungan ruang

ruang yang fleksibel, serta mengenai ruang yang fleksibel itu sendiri.

Data yang didapat dari proses ini antara lain isu masalah yang terjadi di

lingkungan perumahan tersebut, kesinambungan info dari data primer

dengan info yang beredar di masyarakat.

Dokumentasi ini juga bertujuan untuk mencari obyek komparasi yang

berbeda dari obyek komparasi lapangan namun masih sejenis masalahnya.

Pengumpulan data data dokumentasi dilakukan dengan mengambil

sumber dari buku buku literatur , internet dan majalah, serta brosur

property yang disebarkan dalam pameran properti. Data yang diambil

merupakan data yang memiliki sumber yang jelas dan benar

benar tidak

mengadaada.

1.5.2 Metode Pengolahan Data

Data yang terkumpul selanjutnya dibedakan, dipilih yang berkaitan

dengan aspek bisnis property dan arsitektural, meliputi kelebihan dan

kekurangan obyek kajian, aspek harga, menejemen property, marketing,

urban desainnya, serta kesesuaian dengan peraturan pemerintah setempat.


4/43

Selanjutnya dianalisis dan digunakan untuk acuan dan masukan dalam

memperoleh solusi pemecahan masalah yang muncul dalam perancangan

property tersebut. Dari kondisi tapak dan lingkungan obyek kajian, building

and site use,hubungan urban planning pemerintah dengan obyek kajian,dsb.


5/43

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA DAN DESKRIPSI PROYEK

2.1 Sifat Dasar

2.1.1. Definisi Bisnis

Menurut Boone dan Kurtz (2000), bisnis (business) terdiri dari semua aktivitas yang

bertujuan mencari laba dan perusahaan yang menghasilkan barang serta jasa yang

dibutuhkan oleh sebuah sistem ekonomi. Sementara itu pengertian laba (profit) yaitu imbalan

bagi para pelaku bisnis yang mengambil resiko dalam memadukan manusia, teknologi, dan

informasi untuk menciptakan serta memasarkan barang yang diinginkan dan jasa yang

memuaskan. Bisnis dalam pengertian ekonomi adalah istilah umum yang menggambarkan

semua aktifitas dan institusi yang memproduksi barang serta jasa dalam kehidupan sehari-

hari.

Dari beberapa pendapat di atas dapat disimpulkan bahwa bisnis adalah kegiatan yang

dilakukan oleh individu dan sekelompok orang (organisasi) yang menciptakan nilai (create

value) melalui penciptaan barang dan jasa (create of good and service) untuk memenuhi

kebutuhan masyarakat dan memperoleh keuntungan melalui transaksi.

2.1.2. Definisi Istilah Properti

Properti is something that is owned, yaitu sesuatu yang dapat dimiliki atau apa saja yang

dapat dijadikan objek kepemilikan. Sementara itu pengertian dari Real Property is the

interest, benefit and rights inherent in the ownership of real estate yang berarti kepentingan,

keuntungan dan hak-hak yang menyangkut kepemilikan tanah dan bangunan beserta

perbaikan yang menyatu terhadapnya (Rafitas, 2005) . Properti terdiri dari :

a ) Aset berwujud (Tangible Property) yang terdiri dari:

1. Real Property yang terdiri dari tanah, bangunan dan prasarana, serta pengembangan

lainnya.

2. Personal Property yang terdiri dari mesin dan peralatan, kendaraan, peralatan kantor,

fixtures danfurnitures serta building equipment

b ) Aset tak berwujud (Intangible Property) yang terdiri dari goodwill,personal guarantee,

francises, trade mark, patent, dan copy right.

c ) Surat-surat berharga (Marketable Securities) yang terdiri dari saham, tabungan dan

promissary notes.


6/43

Dalam perkembangannya, real properti yang dibangun dan dikembangkan di muka bumi

sesuai dengan pemilik dan pelaksana pembangunannya/pengembang terbagi atas:

1) Properti Primer (Primary), yaitu properti yang dibangun dan dimiliki oleh badan institusi

yang tergabung dalam Asosiasi Real Estate Indonesia (REI) sebagai developeranggota REI

yang terdiri dari beberapa grup besar properti, konsorsium, dan/atau joint venture.

2) Properti Sekunder (Secondary), yaitu properti yang dibangun dan dimiliki oleh individual

seperti kontraktor, investor, owner, dan user sendiri.

Bangunan dalam bisnis properti berdasarkan penggunaannya dibagi atas:

1. Bangunan Komersial yang terdiri dari bangunan perkantoran, ruko, pertokoan, serta hotel

dan motel.

2. Bangunan Perumahan yang terdiri dari rumah tinggal dan kondominium/apartemen.

3. Bangunan Industri yang terdiri dari industri berat, industri ringan dan gudang, gudang dan

kantor, pergudangan, dan industrial parks.

4. Bangunan Fasilitas Umum yang terdiri dari rumah sakit, perguruan tinggi, gedung-gedung

pemerintah, dan SPBU/pompa bensin

5. Bangunan Hiburan yang terdiri dari bioskop, lapangan golf, museum, sarana olahraga,

convention center, dll.

2.1.3. Definisi Bisnis Properti

Pengertian mengenai bisnis properti sebagaimana diungkapkan Wurtzebach dalam Saputra

(1999), Bisnis properti adalah sebuah usaha yang berkaitan dengan semua hal yang berwujud

kebendaan, terdapat hak atas kepemilikan, dan mempunyai masa waktu dari pemakaian.

2.1.4. Teori Kredit

Kredit berasal dari bahasa latin yaitu credere yang artinya mempercayai, karena memang

pada dasarnya kredit diberikan atas dasar kepercayaan orang/pihak lain yang memberikannya

terhadap kecakapan dan kejujuran pihak peminjam. Dalam Undang-Undang Nomor 10 Tahun

1998 tentang Perbankan, kredit merupakan penyediaan uang atau tagihan yang dapat

dipersamakan dengan itu, berdasarkan tujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara bank

dengan pihak lain, yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah

jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga. Dalam ensiklopedi umum, kredit dijelaskan

sebagai sistem keuangan untuk memudahkan pemindahan modal dari pemilik kepada

pemakai dengan harapan memperoleh keuntungan.


7/43

2.1.5. Definisi Kredit Properti

Maraknya industri properti saat ini tidak terlepas dari dukungan pembiayaan industri

perbankan dalam bentuk kredit properti. Industri properti sendiri, secara teoritis mempunyai

hubungan yang erat dengan sektor perbankan melalui kredit dan Non Perform Loan (NPL)

properti. Besar kecilnya NPL berpengaruh terhadap pembiayan industri properti pada periode

berikutnya karena NPL memiliki lag waktu (Direktorat Penelitian dan Pengaturan Perbankan

Bank Indonesia, 2007).

Berdasarkan definisi Bank Indonesia, kredit properti merupakan semua pembiayaan dari

perbankan untuk bidang usaha yang kegiatannya berkaitan dengan pengadaan tanah,

bangunan dan fasilitasnya untuk dijual atau disewakan. Kredit properti ini diberikan dalam

bentuk kredit investasi, kredit modal kerja maupun kredit konsumsi. Kredit investasi dan

kredit modal kerja diberikan kepada pengembang untuk proses pembangunan proyek

properti, sementara kredit konsumsi diberikan kepada masyarakat sebagai konsumen dari

produk-produk properti.

Dilihat dari komposisinya, kredit properti terdiri dari 3 jenis kredit, yaitu kredit konstruksi,

kredit real estate serta Kredit Pemilikan Rumah dan Apartemen (KPRA). Ketiga jenis kredit

tersebut berbeda peruntukan dan segmen pasarnya. Kredit konstruksi umumnya diberikan

kepada para usahawan atau kontraktor untuk membangun perkantoran, mall, ruko dan pusat

bisnis lainnya. Kredit real estate diberikan kepada para pengembang untuk membangun

kompleks perumahan kelas atas. Sedangkan KPRA diberikan kepada perorangan yang akan

membeli atau memperbaiki rumah atau apartemen.

2.2 Definisi dan Tujuan Investasi

2.2.1. Definisi Istilah Investasi

Menurut para ahli, Jack Clark Francis (Francis,Jack C., Investment:Analysis and

Management,5th edition, McGraw-Hill Inc.,Singapore,1991,hal.1) Investasi adalah

penanaman modal yang diharapkan dapat menghasilkan tambahan dana.

Investasi dapat dibedakan menjadi dua jenis, yaitu:

1.Investasi aktiva wujud fisik, seperti emas, batu mulia, dan sebagainya.

2.Investasi dalam bentik surat berharga

2.2.2. Tujuan Investasi

Dalam hal ini, berkaitan dengan investasi property perumahan sederhana investasi

bertujuan untuk mendapatkan keuntungan sekaligus bekerjasama dengan pemerintah untuk


8/43

menyediakan fasilitas hunian berupa perumahan untuk kalangan masyarakat menengah ke

bawah.

2.3 Keuntungan dan Kerugian Properti

Berinvestasi dan berbisnis perumahan atau ruko memiliki keuntungn dan kerugian yang

hamper sama seperti investasi lain pada umumnya. Mengenai perumahan sederhana dan

ruko dapat dikatakan sebagai berikut

1. Keuntungan:

Permintaan tinggi karena meningkatnya jumlah kebutuhan tempat tinggal di

kalangan masyarakat.

Harga property selalu cenderung naik tiap waktunya

Nilai pertumbuhan asset property biasanya diatas angka inflasi

Surat kepemilikan property dapat dijadikan jaminan untuk peminjaman dana

dari bank atau pihak lain

Untuk ruko produk ini dapat menjadi penggerak ekonomi di area tersebut

Dalam jangka waktu tertentu biaya sewa property ruko dapat menjadi

passive income

Resiko untuk berinvestasi lebih kecil

Keuntungan ekonomi oleh investor besar

Dapat menggunakan pinjaman dari pihak lain untuk berinvestasi

Cash flow relative rutin

2. Kerugian:

Terkadang memerlukan waktu relative lama untuk terjual seluruhnya

Menejemen dan pemeliharaan perlu mengeluarkan danadan disiplin

memelihara lingkungan property

Perlu modal awal cukup besar

Adanya pajak bagi perusahaan property

Campur tangan pemerintah sangat signifikan

2.4 Keutamaan Tema Properti

Pada kasus ini proyek property ini berkaitan dengan perumahan sederhana

(untuk masyarakat menengah bawah) berkonsep minimalis memiliki keutamaan sebagai

produk property yang mudah terjual karena sangat dibutuhkan kalangan masyarakat


9/43

terutama dengan desain yang sedang marak di pasaran dapat meningkatkan daya jual

property.

2.5 Lokasi

2.6 Site Use and Condition

Perumahan Mutiara Jingga Residence ini memiliki luas kawasan total 3,2 Ha

Kawasan ini awalnya berupa area persawahan yang kemudian perlahan-lahan

dibangun Mutiara Jingga Residence. Pada kawasan tersebut sudah terdapat banyak

perumahan menengah yang juga sedang dibangun.

Tata guna lahan tapak ini berdasar RTRW Kota Malang 2010-2030 memang

difungsikan sebagai daerah pemukiman Dan saat ini direncanakan dan dalam proses

pelaksanaan lokasi ini akan didirikan unit-unit rumah hunian dengan rumah took di bagian

Gambar 2.1 Peta menuju lokasi yang

tercantum pada brosur promosi

Gambar 2.2 Peta menuju lokasi berdasar

peta garis kota Malang

Pada brosur dipromosikan hanya

5 menit dari Jalan Soekarno Hatta.

Namun pada kenyataannya lokasi ini

relatif cukup jauh dari keramaian dan

merupakan area persawahan yang

beberapa diantaranya juga sedang

dibangun perumahan.

Dengan kendaraan bermotor

bisa diperkirakan antara 15-30 menit

karena kepadatan kendaraan di

sepanjang Jalan Candi Panggung.

FAKTA:Lokasi Perumahan Mutiara

Jingga Residence ini berada di Jl.

Akordion Kelurahan Tunggulwulung,

Kecamatan Lowokwaru bagian utara.

yang lokasinya berada 3km dari jalan

Sukarno Hatta.


10/43


11/43

Kondisi Sosial

Tanggapan masyarakat terhadap pembangunan cukup posistif, dengan memikirkan

kemajuan fasilitas pelengkap kebutuhan.

Kondisi masyarakat sekitar dapat dikatakan baik akrab satu sama lain. Dengan

perumahan ini diharapkan penghuni perumahan baru ini juga dapat memajukan kawasan

yang relatif tenang dan aman ini.

2.7 Building Use and Condition

Dibawah ini merupakan table dari bangunan yang akan dan sudah dibangun di dalam

tapak Mutiara Jingga Residence.

Type Luas Jumlah

unit

Sudah

Terjual

Kondisi

Rumah Indent 1 Lantai(Tengah) 38/72 26 14 Tahap Finishing 50%,

proses pembangunan 10%

Gambar2.5 Suasana di sekitar ta ak

Gambar2.6 Pintu masuk Perumahan Mutiara Jingga Residence


12/43

48/98 11 11 Tahap finishing 20%

Tahap pembangunan 20%

58/112 14 11 Finishing 50%

Rumah Indent 1 Lantai (Pojok) 60/162 15 8 Tahap finishing 50%

Ruko Indent 2 Lantai((tengah) 106/54

96/48

9

5

9

550% dalam tahap

finishingRuko Indent 2 Lantai(pojok) 102/51 2 1

Ruko Indent 2 Lantai(pojok hook) 120/60 2 2

JUMLAH 84 61

Musholla 63 1 - Dalam proses

pembangunan

Ruko

Ukuran : 4m x 12m

4,5m x 12m

4,2m x 12m

5m x 12 m

Harga : 300 juta - 350 juta

Listrik : 1300 volt

(tidak termasuk telepon, air, shm)

Gambar2.7 Suasana pertokoan thematic pada brosur

Tabel 1.Buildin condition


13/43

2.8 Marketing dan Harga Pemasaran

Mutiara Jingga Residence ini masih satu pengembang dengan developer Villa

Puncak Tidar) yaitu Developer PT. Panorama Argotirta dengan kantor pemasaran

beralamat di Villa Puncak Tidar 36 Sukun Malang

. Mereka pun menggunakan cara pemasaran yang umum yaitu dengan dengan

membuka layanan kantor pemasaran di lokasi memberikan info melalui internet,

brosur, membuka pameran properti di beberapa tempat seperti mall (di Malang ini

Gambar2.8 Kondisi unit bangunan mulai dari dalam proses hingga selesai pembangunan

Gambar2.9 Kondisi unit ruko mulai dari dalam proses hingga selesai pembangunan


14/43

biasanya di MOG dan MATOS). Selain itu dengan menawarkan kredit dengan

alasan mempermudah pembeli yang sebenarnya untuk mengambil keuntungan lebih.

Dalam brosur itu pun ditawarkan banyak hal yang diharapkan dapat menarik

perhatian. Yaitu memasang harga terendah (mulai dari 290 jutaan) yang sudah

seperti kita ketahui itu sebenarnya belum termasuk perlengkapan dan fasilitas lain

yang dibutuhkan butuhkan, oleh karena itu syarat dan ketentuan berlaku.

Terkadang juga menawarkan free design yang berarti desain berbeda sesuai

selera konsumen.

Dibawah ini merupakan table daftar harga jual dan kredit tiap unit yang

disediakan.

Target pemasaran utama dari Mutiara jingga Residence ini adalah untuk

masyarakat menengah bawah, mahasiswa yang kuliah di universitas-universitas

sekitar.

2.9 Pelaku dan Peran Bisnis Properti

Dalam setiap bisnis selalu ada pelaku bisnis yang terdiri atas pembeli, penjual dengan

atau tanpa perantara. Dalam hal ini secara hirarki, pelaku bisnis ini antara lain:

Penjual/PengembangDeveloper PT. Panorama Argotirta

PembeliMasyarakat dari Malang dan berbagai daerah

Perantara

Tanpa perantara, langsung ke kantor pemasaran

Tabel 2.Da tar Har a


15/43

Pihak Investor Perumahan

Pihak Kreditor

Pihak Manajemen Perusahaan

Mutiara Jingga ini sendiri memiliki struktur organisasi kepengurusan sendiri yaituoraganisasi campuran (fungsional dan tim kerja/proyek).Terdiri:

General Manager- wakil pihak pemilik(pemegang saham/developer)

Human Resources Department - bagian yang mengurusi masalah

kepegawaian, administrasi,surat menyurat antar instansi, dan penyedia

kebutuhan kantor.

Marketing Management

o Bagian Promosimengurusi publikasi/promosi penjualan properti dalam

bentuk pameran, brosur, spanduk,dsb

o Bagian Penjualanmenangani masalah jual-beli properti dengan klien.

o Bagian menejemen properti menangani masalah penyewaan

gedung/fasilitas/utilitas, maintenance

Management Information System - bertugas mengumpulkan informasi yang

dibutuhkan perusahaan berkaitan pengembangan bisnis,dsb.

Production Management - Sebagai perencana dan perancang/pendesain

properti(scheduling, masterplan, dan engineering)

Construction Management bertanggungjawab atas pekerjaan konstruksi

pembangunan properti dari pra hingga pasca konstruksi.

2.10 Visi Misi Mutiara Jingga Residence

Gaya Minimalis adalah jawaban dari

gaya masa kini. Cluster baru yang kami

hadirkan akan melengkapi kehidupan

anda dengan keluarga. Hunian asri yang

berada di tengah kota, dekat dengan

sarana pendidikan dan pusat

perbelanjaan akan menyempurnakan

keutuhan hidup anda.

Hunian eksklusif, nyaman, keamanan 24 jam,

dekat dengan Tempat Ibadah, Sarana Pendidikan,

Pusat Perbelanjaan dan Sarana Olah Raga.


16/43

16

BAB III

ANALISA PROYEK BISNIS PROPERTI

3.1 Analisa Desain Urban

3.1.1 Urban Planning

Berdasarkan RTRW Kota Malang 2010-2030, pada kawasan ini akan di

bangun Jalan Tembus dari Dinoyo,meliputi rute jalan belakang UMM - Jalan Saxophone

- Tunggul Wulung.

Hal ini memungkinkan perkembangan kawasan ini akan berjalan dengan baik,

dapat dilihat dengan berkembangnya banyak perumahan di sekitar Mutiara Jingga

Residence misalnya saja perumahan baru terdekat yaitu Patraland Place, Maharaja

Residence, Permata Land, Arumba Residence,dsb.

Dengan adanya proyek perumahan dan ruko disini diharapkan kebutuhan

warga sekitar lebih mudah terpenuhi, sehingga mereka tak perlu berjjalan jauh ke daerah

Jalan Soekarno-Hatta.

3.1.2 Struktur Ruang Makro

Pada hal ini struktur ruang makro memperlihatkan hubungan lokasi perumahan

obyek kajian dengan beberapa obyek sejenis di kawasan tersebut. Pada gambar

dibawah ini terlihat beberapa perumahan menengah sejenis di sekitar Mutiara

Jingga Residence.

Gambar 3.1 Perumahan sekitar kawasan


17/43

17

3.1.3 Struktur Ruang Mikro

Rumah tipe 38 dan 48 diletakkan berdampingan dan letaknya di tengah

perumahan dengan lebar jalan yang lebih sempit

Rumah tipe 58/112 berada pada bagian hook jalan dan memiliki jalan yang

lebih lebar. Ruko diletakkan di bagian depan perumahan agar akses dari luar

perumahan lebih mudah

Perumahan yang masih dalam proses pembangunan ini rencananya akan

dibangun secara radial-linear dengan taman(Ruang Terbuka Hijau) di bagian

tengah kawasan MJ dan bagian depan tiap unit rumah.

Dengan pola ruang berbentuk linier penataan rumah dapat efisien dan

menghasilkan jumlah unit yang banyak.

Gambar 3.3 Pola sirkulasi

Gambar 3.2 Penataan rumah tipikal


18/43

18

3.1.4 Sarana dan Prasarana Utilitas

Berdasarkan peraturan tersebut dapat diketahui bahwa Mutiara Jingga Residence

memiliki :

a. Sarana

sarana perniagaan/perbelanjaan;

sarana peribadatan;

sarana pertamanan dan ruang terbuka hijau; dan

sarana parkir.

(minus sarana pelayanan umum dan pemerintahan, sarana pendidikan,

sarana kesehatan, sarana rekreasi dan olah raga, dan sarana pemakaman)

Untuk sarana pendidikan disini Mutiara Jingga Residence tak menyediakan

fasilitas tersebut dikarenakan lokasi Mutiara Jingga Residence sendiri dekat dengan

beberapa Universitas(ITN,UM,dsb) juga beberapa Sekolah Dasar dan SMK/SMP.

Lokasi Perumahan ini juga cukup mudah untuk mencapai sarana pemakaman

yaitu Taman Makam Tunggulwulung

b.Gambar 3.4 Posisi MJR terhadap

sarana penunjang di kawasan


19/43

19

c. Utilitas

jaringan air bersih;

jaringan listrik;

jaringan telepon;

jaringan transportasi

sarana penerangan jasa umum

(minus jaringan gas, pemadam kebakaran)

d. Prasarana

jaringan jalan;

jaringan saluran pembuangan air hujan (drainase); dan

tempat pembuangan sampah.

(minus jaringan saluran pembuangan air limbah)

Pada jalur distribusi listrik Mutiara Jingga Residence ini gardu listrik utama

berada di luar area perumahan yang kemudian disalurkan melalui udara-kabel dan

tiang listrik (jarak antar tiangnya adalah 1 buah setiap 4 rumah ).

Untuk jalur distribusi air, air bersih berasal dari saluran kota yaitu air PDAM.

Ilustrasi dapat dilihat seperti gambar berikut ini.


20/43

20

Berikut ini adalah jalur sirkulasi MJR. Perumahan ini menggunakan One GateSystem untuk menjaga keamanan kawasannya.

Lebar jalan utama 6m dan jalan dalam perumahan 4m.

Untuk saluran drainasenya terdapat saluran di sepanjang depan rumah.

Gambar 3.5 Potongan jalan


21/43

21

3.1.5 Analisa Tata Bangunan dan Lingkungan

Perumahan menghadap ke barat daya dan timur laut dengan view persawahan dan

pegunungan


22/43

22

3.2 Analisa SWOT

3.2.1 Kekuatan(Strength)

Manajemen berpengalaman bidangnya

Reputasi perusahaan telah diakui di kawasan Malang (Villa Puncak Tidar,dll)

Responsif kondisi pasar,siap dan adaptasi menghadapi perubahan dari keuntungan

produk yang ditawarkan

3.2.2 Kelemahan(Weakness)

Lokasi relative jauh karena kemacetan lalu lintas di jalur menuju lokasi

Konsep dan desain proyek yang sama sedangkan karakter dan selera konsumen

berbeda tiap orangnya

Mencari cara pemasaran yang tepat sedikit sulit

3.2.3 Peluang(Opportunity)

Jumlah penduduk semakin besar meningkatkan kebutuhan akan hunian

(Permintaan perumahan di Indonesia Melebihi 700 ribu unit pertahun)

Gambar 3.5 Orientasi dan view


23/43

23

Adanya rencana pengembangan jalan tembus Dinoyo-Tunggulwulung

mempermudah pengembangan kawasan

Kawasan yang tergolong masih sepi dan jarang pertokoan memungkinkan

Mutiara Jingga dan pertokoannya menjadi tempat jujugan para warga sekitar

Insentif dan keringanan pajak dari pemerintah setempat

3.2.4 Ancaman(Threat)

Isu sosial dan penolakan warga lokal karena pembangunan menyebabkan polusi

lingkungan dan kebisingan

Golongan ekonomi yang menjadi pelanggan toko ini adalah menengah kebawah

Tingkat suku bunga menghambat pembelian secara kredit dan meningkatkan

biaya bunga modal

Cara pembayaran pelanggan yang menggunakan sitem kredit, dan beresiko kredit

macet.

Lokasi yang sedikit jauh dari jalan raya membuat kurang minatnya calon pembeli

yang mengakibatkan penurunan harga jual.

SO Strategies :

Mengsinergikan keunggulan dari mitra bisnis dengan pengetahuan manajemen dan

reputasi perusahaan untuk meningkatkan produktivitas

Melalui reputasi, pengalaman, dan konsep unik yang dimiliki, perusahaan dapat

berekspansi ke beberapa daerah

WO Strategies :

Tingkatkan portfolio dan variasi produk dengan mengenalkan free desain

Meningkatkan program training and development agar SDM-nya semakin kreatif

dan inovatif menciptakan produk yang sesuai dengan selera konsumen dan tren pasar

ST Strategies :

Menggandeng kompetitor agar mengurangi pesaing dan memperoleh pengetahuan

baru dari competitor


24/43

24

Mulai membawa perusahaan untuk go public agar memperoleh dana untuk

mengembangkan bisnis dan meningkatkan kepercayaan publik

WT Strategies :

Menetapkan harga yang terjangkau dengan tetap mempertahankan kualitas

Mencari cara pemasaran yang efisien dan efektif

Desain baru yang inovatif dan mengikuti tren pasar

3.3 Kajian Komparasi


25/43

25


26/43

26

Kesimpulan:

Memiliki kesamaan jenis lokasi yang cukup jauh dari jalan raya dan pusat aktifitas kota.

Rata-rata memiliki kendala pencapaian masalah kemacetan jalan.

Pencapaian dari jalan besar harus menggunakan kendaraan/angkutan umum

Keterkaitan dan kesesuaian lokasi dengan Standar Pemerintah (SNI 03-1733-2004)

Kriteria Keamanan, lokasi tersebut merupakan kawasan pemukiman,bukan merupakan

kawasan lindung (catchment area), hutan produksi, daerah buangan limbah pabrik,

daerah bebas bangunan pada area Bandara, daerah dibawah jaringan listrik tegangan

tinggi.

Kriteria Kesehatan, lokasi tersebut bukan daerah yang mempunyai pencemaran udara di

atas ambang batas, pencemaran air permukaan dan air tanah dalam;

Kriteria Kenyamanan, kemudahan pencapaian (aksesibilitas), kemudahan

berkomunikasi (internal/eksternal, langsung atau tidak langsung), kemudahan berkegiatan

(prasarana dan sarana lingkungan tersedia) = dinilai masih kurang

Kriteria Keindahan/ Keserasian/ Keteraturan (kompatibilitas), masih dalam proses

pengembangan daerah hijau.

Kriteria Fleksibilitas, dicapai dengan mempertimbangkan kemungkinan pertumbuhan

fisik/pemekaran lingkungan perumahan dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan danketerpaduan prasarana. Karena disekitar masih banyak lahan kosong kemungkinan ada

pengembangan-sesuai kebutuhan.

Kriteria Keterjangkauan Jarak, sangat disayangkan lokasi harus dicapai dengan

kendaraan bermotor dari jalan besar dan pusat kegiatan kota..


27/43

27


28/43

28

KESIMPULAN

View persawahan dan pegunungan yang sama dikarenakan kesamaan jenis lokasi yaitu

daerah pedesaan.

Beberapa bagian di sebagian besar perumahan rata-rata view yang ditawarkan justru kurang

terlihat akibat pemadatan unit rumah di kawasan tersebut.

Peluang

Di kawasan ini pegunungan dan area terbuka masih cukup menonjol meskipun sudah

terbangun rumah-rumah.

Area yang masih luas di belakang lokasi untuk pengembangan masih dapat diolah untuk

penyediaan ruang terbuka untuk peningkatan kualitas visual dalam kawasan hunian ini


29/43

29


30/43

30

Kesimpulan

Desain minimalis yang sama dengan Mutiara Jingga Residence.

Kesamaan ide desain dan model rumah yang hampir sama menjadi kekurangan dari

perumahan-perumahan tersebut dimana mereka kurang memiliki ciri khas/keunikan

desain tiap perumahan.

Kekurangan Mutiara Jingga yaitu kurang memiliki ciri yang khas dari segi desainnya

yang minimalis.


31/43

31

KESIMPULAN

Setiap perumahan memiliki keunggulan fasilitas tersendiri. Dan yang terlihat selalu ada antara

lain masjid/mushola, pos keamanan, ruko.

Untuk kelemahan MJ sendiri jika dibandingkan dengan beberapa perumahan yaitu kurangnya

fasilitas ruang terbuka dan fasilitas rekreasi yang sebenarnya cukup penting untuk kualitas

sebuah kawasan hunian.


32/43

32


33/43

33

Kesimpulan:

Dari tinjauan lokasi juga, harga unit rumah di perumahan relatif sama.

Ada selisih kecil beberapa,yang lebih murah di daerah yang lebih jauh dari jalan besar.

Harga jual di daerah yang masuk area kota pun dapat lebih tinggi.


34/43

34


35/43

35


36/43

36

Umumnya pedestrian hanya dianggap sebagai pelengkap dan bukan sebagai standar kebutuhan

utama. Padahal pada kenyataan pedestrian sangat dibutuhkan juga termasuk syarat bagi

perumahan.


37/43

37

Kesimpulan:

Umumnya semua jenis perumahan memiliki masalah dengan area parkir yang kurang

memadai,meskipun memang umumnya masyarakat kelas bawah jarang memiliki kendaraan roda

empat, namun dirasa perlu disediakan juga untuk tamu/saudara warga.


38/43

38

Kesimpulan:

Bisa dikatakan tak ada masalah dengan utilitas karena telah disediakan. Hanya saja terkadangada harga khusus untuk mengurus kelengkapan utilitas.


39/43

39


40/43


41/43

41

Asssesibilitas 1 5 7 4 2 6 3

Fasilitas 3 1 6 7 2 5 4

Harga 3 6 5 7 1 2 4

Marketing 2 1 7 3 6 4 5

Pedestrian 3 1 2 4 6 5 7

Parkir 2 1 4 3 5 6 7

Utilitas 1 2 4 3 5 7 6

Tata Massa 5 3 1 2 6 4 7

Seperti pada umumnya perumahan menengah ke bawah, Perumahan Mutiara Jingga juga minim

fasilitas standar sebuah perumahan seperti pedestrian, parkir, ruang terbuka hijau dan sarana

peribadatan

Tabel 4 Kesim ulan Kom arasi


42/43

41

BAB IV

PENUTUP

4.1 Kesimpulan

Kesimpulan umum bisnis property:

Bisnis Property

Berdasarkan hasil pengamatan dan membandingkan beberapa perumahan di kawasan

Malang, dapat disimpulakan bahwa bisnis property merupakan suatu ide yang sangat

menjanjikan di masa depan. Dan dalam penyelenggaraannya sangat penting melakukan

survei tentang pangsa pasar dan mendalami minat para konsumen dalam pasar tertentu,

melakukan usaha yang banyak untuk pengembangan bisnis, menentukan keseimbangan

biaya antara modal dan pengeluaran, mampu menaksir prospek keuntungan bisnis dan

rentang waktu pengembalian modal secepatnya, serta menentukan lokasi strategis untuk

pelaksanaan bisnis.

Ide Desain

Dalam membuka bisnis property sangat diperlukan adanya ide desain. Hal ini

ditentukan berdasarkan analisa aksesibilitas, sirkulasi, view ke dalam tapak dan luar tapak,

keistimewaan lahan utama, keistimewaan lahan lingkungan sekitar, posisi bangunan terhadap

lingkungan, dan pertimbangan investasi di dalam besaran ruang keterkaitan dengan program

pemerintah dan regulasinya. Ide Harga

Ide untuk rekomendasi harga pemasaran perumahan sederhana, terutama untuk

kalangan menengah ke bawah, harga sangat perlu diperhatikan. Hal ini ditentukan melalui

kondisi existing lahan dan letaknya terhadap kondisi lingkungan sekitar. Rata-rata cara

mendapatkan laba yang banyak dari usaha bisnis properti yaitu dengan membeli tanah di

daerah yang kurang strategis kemudian mengolahnya dengan tepat dapat membuat harga jual

kembalinya lebih tinggi.

Kesimpulan berkaitan obyek kajian

Berkaitan dengan obyek kajian, saat ini unit rumah pada perumahan Mutiara Jingga

Residence sudah 80% terjual.


43/43

Harga jualnya pun berada di posisi tarif rata-rata perumahan sejenis pada umumnya.

Dan bisnis ini memiliki nilai investasi tinggi dibuktikan dengan semakin banyaknya

perumahan sejenis namun tetap diminati oleh pembeli.

Permasalahannya, perumahan ini memiliki kekurangan yang sama dengan

kekurangan umumnya perumahan di Indonesia, yaitu kurangnya sarana dan prasarana standar

kelayakan kawasan hunian. Terutama jika dilihat dari peraturan pemerintah, rata-rata

masalah terbesar yang muncul berkaitan dengan minimnya ruang terbuka hijau di satu area

tersebut.

4.2 Saran

Sebaiknya para pengusaha property lebih diperhatikan untuk penyediaan Ruang

Terbuka Hijau

Selain itu perlu juga memperhatikan kelayakan dan kelengkapan fasilitas perumahan

dan penunjang lainnya seperti lahan parkir dan pedestrian.

Perhatikan kesesuaian tatanan pola bangunan berkaitan lingkungan dan view

Documents

Bisnis Properti Mutiara Jingga