Como lo hemos mencionado la figura del fideicomiso inmobiliario
permite decidir a los promotores e inversionistas la forma que
resulte mas conveniente para asumir el impuesto a la renta ya sea
desde el fideicomiso o en cabeza de sus beneficiarios
EDITORIAL Y ACTUALIDADLA FIDUCIA INMOBILIARIA: UN VEHICULO PARA
INVERSIONES TRIBUTARIAMENTE ATRACTIVO.
Por Abg. Gustavo Ortega Illingworth, LLM, y,
Abg. Ana Cristina Veintimilla
La economa de nuestro pas ha ido cambiando paulatinamente; en la
actualidad estamos dolarizados y con una poblacin de edad
productiva en aumento. La satisfaccin de la necesidad de vivienda,
garantizada por la Constitucin como uno de los derechos principales
de los ciudadanos ecuatorianos, ha sido asumida en gran parte por
el sector privado ante el auge de demanda propiciado por la
estabilidad econmica proveniente de la dolarizacin y en respuesta a
la poca iniciativa del sector pblico en generar ofertas. Son estas
circunstancias del mercado las que permiten avizorar que el negocio
inmobiliario en el Ecuador seguir siendo atractivo en el futuro
para inversionistas y promotores y por ello nuevos actores
aparecern en el mercado para diversificar la oferta y competir con
precios, por lo que el sector, en beneficio del mercado, enfrenta
el reto de lograr eficiencia para que sus productos continen siendo
accesibles al mercado y no pierdan competitividad. Para alcanzar
eficiencia, la adecuada estructuracin del negocio inmobiliario pasa
a adquirir gran relevancia para constructores y promotores. En este
aspecto, el fideicomiso ha jugado y mantiene un importante rol como
vehiculo para llevar a cabo proyectos de desarrollo inmobiliario,
no solo por la versatilidad y seguridad que ofrece a las partes
involucradas en el proyecto, sino tambin por los beneficios de tipo
econmicos que en materia tributaria, a travs de este instrumento,
se pueden alcanzar y que en esta entrega buscamos desarrollar, pues
sin bien es cierto que el fideicomiso como patrimonio autnomo
diferente del de sus constituyentes, de la fiduciaria y de sus
beneficiarios, es considerado por nuestra ley, para efectos
tributarios, como una sociedad con personalidad jurdica
independiente, y por ello, sujeto pasivo de impuestos sometido a
las normas de tributacin ecuatorianas como cualquier sociedad o
persona natural residente en el Ecuador, ste ha sido dotado de un
rgimen especial que solo aplica para esta figura.
En materia de Impuesto a la Renta por ejemplo, los resultados
producidos por el fideicomiso pueden tributar de cualquiera de las
siguientes dos maneras, una, a nivel del fideicomiso, siendo ste
responsable de liquidar su impuesto, declararlo y pagarlo siguiendo
las mismas normas establecidas para las sociedades en esta materia;
o en su defecto, distribuyendo su resultado antes de impuesto a la
renta a los beneficiarios del fideicomiso para que sean stos
quienes liquiden, declaren y paguen el impuesto, estando el
fideicomiso simplemente obligado a la presentacin de una declaracin
informativa al Servicio de Rentas Internas en la que har constar la
situacin del fideicomiso sin que sta resulte en impuesto a pagar
alguno.
Lo anterior constituye sin lugar a dudas una ventaja que otras
modalidades tradicionalmente utilizadas por la industria como lo
son el consorcio o las asociaciones no contemplan, cual es, la
posibilidad de que los promotores o inversionistas decidan a su
conveniencia, desde donde desean asumir el impuesto a la renta.Si
es el caso que los beneficiarios del fideicomiso fueren personas
naturales cuyo nivel de ingresos les permite tributar impuesto a la
renta a una tarifa menor del 25%, a stos les sera ms interesante
que los resultados del negocio no sean objeto de impuesto a nivel
del fideicomiso para evitar que stos tributen a una tarifa del 25%
sino por el contrario, estn gravados con una tarifa menor. En
tratndose de beneficiarios personas jurdicas, esta posibilidad de
que el fideicomiso no pague impuestos por sus ingresos, significa
que las personas jurdicas tributarn por los rditos provenientes del
fideicomiso a la tarifa del 15% si es que decidieren acogerse al
descuento del 10% por concepto de capitalizacin de utilidades.
Si los beneficiarios fueren extranjeros no residentes en el
Ecuador, a ellos les convendr que el fideicomiso s tribute por sus
ingresos para evitar que en la distribucin se genere la retencin
del 25% por ingresos enviados al exterior a falta de tratado
tributario que la reduzca. De esta manera, los resultados del
fideicomiso una vez que ste ha declarado y pagado el impuesto a la
renta que corresponda sobre ellos, constituyen ingresos exentos
para sus beneficiarios y por consiguiente estarn libres de retencin
alguna.Por otro lado y en lo que respecta a los impuestos que
gravan las transferencias de dominio de inmuebles como lo son, la
Alcabala Municipal y el Impuesto a la Utilidad en la Venta de
Inmuebles o Plusvala, importante resulta notar que las
transferencias de dominio a favor de un fideicomiso por ley estn
exentas de ellos, pues el aporte a la fiducia no se considera
generador de riqueza sino mas bien, al decir de varios autores, se
trata de un acto de confianza o un acto neutro en el que el
ingrediente de onerosidad o gratuidad concebido como hecho
generador de los antes mencionados impuestos, no existe. Lo
anterior viabiliza que las transferencias de inmuebles a
fideicomisos inmobiliarios, al no generar costos importantes
calculados sobre la cuanta de ellas, sean registradas por stos a su
valor de mercado, lo cual, le permite al proyecto, costear su
inventario con el componente del valor real de la tierra y tributar
sobre su resultado, a diferencia de lo que ocurre en otros negocios
instrumentados bajo figuras jurdicas distintas a la del
fideicomiso, en donde la transferencia de dominio a valor de
mercado, por sus costos, resulta prohibitiva, con el consiguiente
efecto de que los resultados del negocio, calculados sobre un costo
de tierra muy inferior a la realidad, estarn sujetos a una excesiva
tributacin. Todo beneficio tiene su costo, y en el caso del
fideicomiso, ste est representado por los honorarios de la
fiduciaria, su mantenimiento anual y los derivados del hecho que la
administracin del mismo est en manos de un tercero. Sin embargo,
como dice el dicho Paris bien vale una misa, en definitiva, se
estar al anlisis de costo beneficio que en cada caso se deber
efectuar para determinar si los beneficios mencionados
anteriormente como complemento de otras consideraciones en el campo
estratgico, financiero y comercial, convierten al fideicomiso como
la alternativa ms adecuada para instrumentar un determinado negocio
inmobiliario. OPINAN NUESTROS SOCIOSFIDEICOMISO INMOBILIARIO: UNA
ESTRATEGIA SEGURA Y RENTABLE
PARA LLEVAR A CABO UN PROYECTO
Por : Ab. Marco Angelo Ottati S.
El negocio inmobiliario es una de las actividades econmicas ms
importantes a escala mundial, ya que es uno de los puntales del
crecimiento de la economa y de la generacin de empleo, pero el
emprendimiento de un proyecto inmobiliario conlleva grandes desafos
para sus actores. Frente a esta situacin hay que buscar nuevas
estrategias en las que confluyan los diversos intereses y
necesidades que se presentan en el desarrollo del negocio. El
fideicomiso inmobiliario es una de las mejores opciones a
considerar.
Aunque en el Ecuador el negocio inmobiliario ha pasado por
momentos difciles debido a la crisis financiera y a la falta de
confianza, en los ltimos aos ha tenido un repunte muy interesante.
La pregunta ms importante de responder es cul es la manera segura y
rentable de llevarlo a cabo, sea usted un promotor, un constructor,
un inversionista, un propietario de tierras o un consumidor
final.
Tradicionalmente en el Ecuador se han utilizado para el negocio
inmobiliario, contratos de asociacin y constitucin de compaas. En
la actualidad en el mundo entero, los bancos, las grandes empresas
y los gobiernos han elegido la figura del fideicomiso como nuevo
instrumento para canalizar distintas alternativas de negocios e
inversin. ste es un mecanismo mediante el cual una persona natural
o jurdica entrega bienes para constituir un patrimonio autnomo
administrado por un fiduciario con el objetivo de cumplir la
finalidad establecida en el contrato. No obstante que ste puede
tener diversos objetivos, en esta entrega nos ocuparemos nicamente
del fideicomiso inmobiliario.
El fideicomiso inmobiliario es una opcin transparente y segura
para todas las partes comprendidas en este negocio, pues a travs de
clusulas estrictas, estipuladas con anticipacin, se pueden
determinar todos los aspectos del proyecto incluyendo dnde y cmo se
deben invertir los recursos, las condiciones para la construccin,
los deberes y derechos de cada una de las partes, los contratos de
obra, auditorias, comercializacin, venta y asignacin de utilidades,
entre otros.
Otra razn por la cual la figura del fideicomiso resulta
atractiva, es porque ste crea una excepcin al concepto de
patrimonio universal como garanta de obligaciones. En efecto, ste
permite la creacin de un patrimonio separado y distinto al de las
partes involucradas tanto as que la quiebra de cualquiera de las
partes no significa la quiebra del fideicomiso y los acreedores del
fallido no tienen accin alguna contra el fideicomiso. Dicho de otro
modo, cualquier contingencia o circunstancia ajena al negocio que
pudiere afectar el patrimonio de cualquiera de los participantes
del emprendimiento inmobiliario, no tiene incidencia alguna en la
integridad patrimonial del fideicomiso. Todo lo invertido en el
fideicomiso es de propiedad exclusiva del mismo, que es
inembargable por Ley ni puede ser sujeto a ninguna medida
precautelatoria o preventiva. As, esta peculiaridad brinda
tranquilidad a todos los actores dentro de un proyecto
inmobiliario.
Este patrimonio autnomo que goza de personalidad jurdica propia,
es representado y administrado por un fiduciario, que debe ser una
Administradora de Fondos y Fideicomisos legalmente establecida en
el pas y acta como un tercero imparcial encargado de la operacin
controlando la gestin del negocio y la distribucin de las
ganancias. Esta otra peculiaridad otorga transparencia e
independencia entre promotores, inversionistas y beneficiarios,
teniendo como fin principal que los aportes por ellos invertidos
sean canalizados nica y exclusivamente hacia la ejecucin exitosa
del proyecto, evitando de esa forma el desvo de los recursos para
fines distintos a los ofrecidos.
Los proyectos inmobiliarios administrados por fideicomisos, se
vuelven as atractivos para las instituciones del sistema
financiero, en virtud de que bajo esta figura minimizan los riesgos
del proyecto, reduciendo el riego crediticio. Esto permite
conseguir no slo recursos a una mejor tasa de financiacin, sino que
aumenta considerablemente la capacidad de endeudamiento del
proyecto.
Otra de las ventajas importantes de constituir un fideicomiso
para realizar proyectos inmobiliarios es el uso de la
titularizacin, que consiste en emitir ttulos valores respaldados
por los bienes o derechos transferidos al fideicomiso para ser
colocados y negociados en la bolsa de valores en oferta pblica,
incrementando su liquidez y disminuyendo la dependencia a las
fuentes tradicionales de crdito. En un medio como el nuestro, donde
las disponibilidades de crdito son limitadas y donde adems de los
particulares dispuestos a invertir, ciertas instituciones del
sector pblico estn obligadas a participar en el mercado burstil, la
figura de la titularizacin en el fideicomiso inmobiliario se vuelve
muy atractiva. Por ejemplo, el Instituto Ecuatoriano de Seguridad
Social, en lo que va del ao hasta el mes de julio, ha invertido
treinta y siete millones de dlares en compra de ttulos de proyectos
inmobiliarios.
En el caso del fideicomiso inmobiliario se encuentran sujetos a
titularizacin todos los activos existentes en el proyecto y todos
los derechos sobre los ingresos que se esperan que existan en el
futuro, en consecuencia gran parte de sus necesidades financieras
podran ser captadas del mercado burstil, hoy constreido a papeles
de renta fija emitidos por instituciones financieras pblicas o
privadas y el Estado, y vido de nuevos instrumentos de
inversin.
Concluimos diciendo que el fideicomiso inmobiliario constituye
una herramienta creativa y eficaz para estructurar proyectos de
desarrollo inmobiliario dentro de un especial marco de proteccin y
seguridad jurdica para promotores, inversionistas y compradores,
que los interesados deben analizar.
NUEVAS LEYES Actualcese os porcentajes de retencin en la fuente
de la Impuesto a la Renta vigentes Entrese de la Obligacin a cargo
de los diputados y otros dignatarios que desempean funciones
publicas de emitir comprobante de venta
Conozca los derechos de los contribuyentes reconocidos por el
Servicio de Rentas Internas
AL INTERIOR DE LA FIRMAIncorporcionesOrtega Moreira & Ortega
Trujillo, presenta las siguientes incorporaciones a su equipo de
profesionales:
Ab. Pedro Ceballos Patio.
Ab. Xavier Larrea Nowak
Ab. Marco Angelo Ottati Salcedo.
