Upload
ngothuan
View
242
Download
6
Embed Size (px)
Citation preview
Rīgas Tehniskās universitātes
Būvniecības fakultāte
Būvju novērtēšana
Studiju darbs
Dzīvokļa vērtības noteikšana Kadastra numurs: 01000702108
Rīga, Dzelzavas iela 15 - 66
Izpildīja: Kristaps Kuzņecovs
Stud. apl. Nr. 081RBC049
III RBCB03
Paraksts:__________________
Pārbaudīja: Aigars Ūdris
Vērtējums: _________________
Paraksts: ___________________
Rīga,
2011. gada janvāris
2
Saturs
Saturs .............................................................................................................................................................. 2
Anotācija.......................................................................................................................................................... 3
1. Galvenā informācija par novērtējamo īpašumu ............................................................................................... 4
2. Vērtēšanā izmantotā dokumentācija .............................................................................................................. 5
3. Informācija par būvi un telpu grupu ............................................................................................................... 5
3.1. Tehniskie dati ......................................................................................................................................... 5
3.2. Labiekārtojums....................................................................................................................................... 5
3.3. Dzīvokļa plānojums................................................................................................................................. 6
3.4. Konstruktīvie elementi............................................................................................................................ 6
4. Esošais tehniskais stāvoklis ............................................................................................................................ 6
5. Dzīvokļa vērtību ietekmējošie faktori.............................................................................................................. 7
5.1. Tehniskie faktori..................................................................................................................................... 7
5.2. Fiziskie faktori ........................................................................................................................................ 8
5.3. Sociālie faktori........................................................................................................................................ 9
5.4. Ekonomiskie faktori ................................................................................................................................ 9
6. Dzīvokļa vērtības aprēķins ............................................................................................................................. 9
Izmantotā literatūra........................................................................................................................................ 11
Pielikums ....................................................................................................................................................... 12
3
Anotācija
Darbā tiek veikta novērtēšana vienistabas dzīvoklim Rīgā, Dzelzavas ielā 15 – 66 ar kadastra numuru
01000702108. Dzīvoklis atrodas Rīgas dzīvojamajā rajonā „Purvciems”, būvē, kuru 1966. gadā nodeva
ekspluatācijā un tautā dēvē par „hruščovku”.
Pēc tehniskās apsekošanas datiem uz 2002. gadu ēkas nolietojums bija 35%, kas raksturo apmierinošu
stāvokli. Apsekojot objektu tika konstatēts, ka ir nepieciešami uzlabojumi, lai nodrošinātu kvalitatīvus dzīves
apstākļus.
Īpašuma vērtības noteikšanai izmantota tirgus salīdzinošā metode, kur par pamata vērtību tika ņemta
kvadrātmetra vērtība. Salīdzināšanai izmantoju 3 līdzīgus objektus, kuri pašlaik atrodas pārdošanā, un LANĪDA
sniegto informāciju.
Rezultātā ēkas tirgus vērtība tika noteikta 433 LVL/m2.
4
1. Galvenā informācija par novērtējamo īpašumu
Adrese: Latvija, Rīga, Dzelzavas iela 15 – 66, pasta indekss LV – 1084
Kadastra numurs: 01000702108
Būves kadastra apzīmējums: 01000702108001
Telpu grupas kadastra apzīmējums: 0100 070 2108 001 066
Īpašumtiesības: saskaņā ar ierakstu LR VZD reģionālās nodaļas izsniegtajā zemesgrāmatā īpašuma tiesības uz
dzīvokli ir nostiprinātas uz divu personu vārdiem.
Atrašanās vieta:
M1:15000
M1:60000
5
2. Vērtēšanā izmantotā dokumentācija
Zemesgrāmatas nodalījuma izraksts;
Dzīvojamās mājas inventarizācijas lietas materiāli;
Īpašuma apsekošana uz vietas 2011. gada 22. janvārī.
3. Informācija par būvi un telpu grupu
3.1. Tehniskie dati
Saskaņā ar inventarizācijas lietu:
Būves galvenais izmantošanas veids : 1122 Triju vai vairāku dzīvokļu mājas
Būves kapitalitātes grupa: I grupa (sienas – mūra, sevišķi kapitālas, pārsegumi – dzelzsbetona)
Būves ārsienu materiāls: 04 Dzelzsbetons
Būves stāvu skaits:
Virszemes: 5
Pazemes: 1
Ekspluatācijas uzsākšanas gads: 1966 (uz 2011. gadu ēkai ir 45 gadi )
Būves fiziskais nolietojums: 35% (26.02.202)
Būves apbūves laukums: 1139,8 m2
Būvtilpums: 15360 m3 .
Būves kopējā platība: 4217,5 m2 .
Būves lietderīgā platība: 3349,9 m2 .
Dzīvokļu platība: 2759,7 m2 ,
Nedzīvojamo telpu platība: 590,2 m2 .
Telpu grupu skaits būvē: 90
Dzīvokļu skaits būvē: 70
Telpu grupas nosaukums: Dzīvoklis
Telpu grupas numurs būvē: 066
Telpu skaits telpu grupā: 4
Dzīvokļa kopējā platība: 30 m2
Dzīvokļa vidējais augstums: 2,55 m
Dzīvokļa stāvs: 4
3.2. Labiekārtojums
Saskaņā ar inventarizācijas lietu dzīvoklī ir:
Centrālā apkure,
Elektroapgāde
Aukstā ūdens apgāde
Karstā ūdens apgāde
Gāzes apgāde
Kanalizācija
Savienotā sanitārtehniskā telpa
6
3.3. Dzīvokļa plānojums
Saskaņā ar inventarizācijas lietu dzīvoklī ir:
Dzīvokļa kopējā platība: 30 m2
Dzīvojamā platība: 18,9 m2
Palīgtelpu platība: 11,1 m2
Telpas
nr. Stāvs Telpas nosaukums Telpas veids
Telpas platība,
m2
Telpas augstums,
m
1 4 Gaitenis Dzīvokļa palīgtelpa 3,2 2,55
2 4 Istaba Dzīvojamā telpa 18,9 2,55
3 4 Virtuve Dzīvokļa palīgtelpa 5,7 2,55
4 4 Savienotā
sanitārtehniskā telpa Dzīvokļa palīgtelpa 2,2 2,55
Patvaļīgas būvniecības pazīmes: nav
Pielikumā ir dzīvokļa plānojums (inventarizācijas lietā).
3.4. Konstruktīvie elementi
Pēc apsekošanas iegūtā informācijas:
Pamati: lentveida dzelzsbetons
Ārsienas: ķieģeļi
Pārsegums: dzelzsbetons
Starpstāvu kāpnes: dzelzsbetons
Jumts: šīferis
4. Esošais tehniskais stāvoklis
Saskaņā ar inventarizācijas lietu uz 2002. gada 26. janvāri būvei ir noteikts 35% fiziskais nolietojums, kas
vērtējams kā nosacīti apmierinošs, jo konstrukcijas ir nepieciešams labot, bet pagaidām to stāvoklis neapdraud
ēkā dzīvojošos.
Ekspluatācijas uzsākšanas gads ir 1966 – uz apsekošanas datumu ēkai bija 36, bet pašlaik 45 gadi.
Ēka ir būvēta pēc tautā par „hruščovku” iesauktā projekta. Tā ir 1-511 sērijas modifikācija bez balkoniem.
Šī sērija ir viens no agrākajiem „hruščovku” projektiem, kur par sienu materiāliem izmantoja ķieģeļus, kā arī šai
sērija tika izbūvēti bēniņi, kas nav raksturīgs vēlākajiem projektiem.
Ēka ir uzbūvēta purvainā vietā. Dotais mikrorajons šī iemesla dēļ tautā tiek dēvēts par "Purvciemu".
Augsnes mazās nestspējas dēļ apkaimē būves ir ne augstākas par 5 stāviem. 250 m attālumā atrodas viena 7 stāvu
daudzdzīvokļu māja, kura ekspluatācijā pēc rekonstrukcijas ir nodota pirms 6 gadiem. Tuvākā 11 stāvu ēka atrodas
450 m, pa gaisa līniju, attālumā. Par tās tehnisko risinājumu ziņu nav.
Apskatīt pagrabstāvu un bēniņus nebija iespējams, jo tie ir slēgti.
Visai būvei ir sliktas siltumizolācijas spējas, jo ārsienas nav siltinātas. Par jumtu ziņu nav, bet visdrīzāk arī
jumtam nav siltumizolācijas kārtas kā visai pārējai būvei.
7
Apmierinošā stāvoklī atrodas dzīvokļa elektroapgāde, aukstā ūdens apgāde (ir uzstādīti ūdens skaitītāji),
karstā ūdens apgāde (ir uzstādīti ūdens skaitītāji), gāzes apgāde (ir uzstādīti skaitītāji). Par kanalizācijas stāvokli
iegūt informāciju neizdevās, jo nav iespējams apsekot stāvvadus. Dabiskā ventilācija ir ierīkota gan virtuvē, gan
vannas istabā, bet tai ir nepieciešama tīrīšana.
Dzīvoklī ir uzstādīti koka logi, kas nenodrošina pietiekamu siltumnoturību un rada caurvēju. Ja logi tiek
nomainīti, tad nepieciešams ierīkot logus ar ventilācijas kanāliem, jo ventilācijas sistēma dzīvoklim nav paredzēta
pie kvalitatīviem, gaisu necaurlaidīgiem logiem. Neventelējamu logu uzstādīšanas gadījumā telpā būs mitrs gaiss,
kas veicinās sienas sēnītes rašanos.
Pirms gada dzīvoklim gaitenī un dzīvojamajā istabā tika veikts neliels kosmētiskais remonts:
līdzinātas sienas;
izlīmētas tapetes;
dzīvojamajā istabā uz griestiem uzklātas putapolisterola dekoratīvās plāksnes, bet gaitenim izveidoti
piekārti griesti no PVC paneļiem;
ieklāts lamināta grīdas segums.
Pēc vizuālās apskates dzīvoklim ir nepieciešams veikt papildus kosmētisko remontu:
vannas istabā nomainīt vannu;
virtuvē uzlīmēt tapetes;
nomainīt durvis vannas istabā un virtuvē;
nomainīt ārdurvis;
nomainīt radiatorus;
nomainīt logus.
Secinājums:
Ir nepieciešams ieguldīt līdzekļus būves siltumizolācijas spēju palielināšanai.
Dzīvokļa stāvoklis ir apmierinošs un tas ir ekspluatējams.
5. Dzīvokļa vērtību ietekmējošie faktori
5.1. Tehniskie faktori
Sienas: nenodrošina normatīviem atbilstošu siltumpretestību. (Pielikumā termogrammas)
Pārseguma plātnes: Ir novērojama blakus esošo pārseguma plātņu dažāda izliece, kuras ietekmē griesti
nav līdzeni. Šādā gadījumā nepieciešams veikt griestu izlīdzināšanu ar apmetumu vai veidot piekaramos griestus.
Pieliekamais: atrodas virtuvē un tajā ir izbūvēta šahta, kas ved uz ārpusi. Aukstais gaiss cirkulē caur šo
šahtu un noplūst ventilācijas kanālos. Šī iemesla dēļ virtuvē ir zemāka gaisa temperatūra kā citās telpās.
Logi: nenodrošina pietiekamu siltumpretestību un gaisa necaurlaidību. (Pielikumā termogrammas)
Izgaismojums: Tā kā māja ir orientēta DA virzienā un dzīvoklis ir vērsts pret ZA, tad tajā netiek nodrošināta
pietiekoša insolācija. Tieši saules stari dzīvoklī nokļūst tikai pāris mēnešus gadā ne vairāk kā 2 stundas no paša rīta.
Šādi apstākļi ir labi piemēroti darbam mājās.
Uz vannas istabu ir izveidots logs, tomēr nepietiekamās saules gaismas dēļ viņa funkcionalitāte ir
nepamatota. Arī gaitenis ir nepietiekami apgaismots diennakts gaišajā laikā, tāpēc nepieciešams lietot mākslīgo
apgaismojumu.
8
5.2. Fiziskie faktori
Grunts: Būve ir uzbūvēta purva vietā. Dotais mikrorajons šī iemesla dēļ tautā tiek dēvēts par "Purvciemu".
Vizuāli grunts nosēšanās nav novērota.
Ainava: Māju pagalmos un ielu malās ir veikti apstādījumi - iestādīti koki, dzīvžogi un zālājs. 1,7 km
attālumā atrodas Biķernieku mežs. No loga paveras skats uz iekšpagalmu, bet tajā pašā laikā tuvākās mājas ir
pieklājīgā attālumā, lai nevarētu redzēt dzīvoklī notiekošo.
Ekoloģija: Gar būvi iet Dzelzavas iela, kas ir 3 joslu ceļš un viens no galvenajiem pārvadiem no Rīgas centra
uz citiem mikrorajoniem, tāpēc vislielākais piesārņojums ēkas tuvējā apkaimē rodas tieši no izplūdes gāzēm.
Infrastruktūra:
o Ceļi: Tieši piekļūt ēkai un dzīvoklim var ar vieglo un sabiedrisko transportu no Dzelzavas ielas, kura šajā
posmā ir vienvirziena. Šī iemesla dēļ, braucot ar vieglo automašīnu no „Pļavnieku” puses, nepieciešams
veikt papildus ceļa posmu viena km garumā. Pagalmā ir vieta 14 vieglajām automašīnām. Gājēju trotuāri ir
asfaltēti, bet dažviet nepieciešams to remonts.
o Sabiedriskais transports: Būves tuvumā ir 2 sabiedriskā transporta pieturvietas: „Stārķu iela” (240 m) un
„Gustava Zemgala gatve” (40 m), kas nodrošina nokļūšanu no centra un „Juglas”. Šīs pieturas apkalpo:
Trolejbusi: no centra 23 un 18 (G. Zemgala gatve), 17 un 13 (Stārķu iela);
no „Juglas” 16 (Stārķu iela);
Autobusi: no centra 5 (G. Zemgala gatve).
Lai nokļūtu uz centru ir nepieciešams doties uz pieturu – „Stārķu iela/VEF”, kura atrodas 450 m
attālumā. Šo pieturu apkalpo gan vairāki autobusi, gan trolejbusi, gan mikroautobusi.
o Skolas:
280 m attālumā atrodas Rīgas 60. vidusskola (krievu plūsma).
900 m attālumā atrodas Rīgas 64. vidusskolā (latviešu plūsma).
o Bērnu dārzi:
150 m attālumā atrodas Rīgas 182. pirmsskolas izglītības iestāde
100 m attālumā atrodas privātskola – bērnudārzs (Dzelzavas iela 9)
o Veikali:
600 m attālumā atrodas Tirdzniecības centrs „Domina”;
450 m – tirdzniecības centrs RIMI „Minsk”
1000 m – „Purvciema” tirgus
350 m – būvmateriālu veikals „Krūza”
40 m – zvejas piederumu veikals „Ēsma”
o Izklaides objekti:
65 m attālumā atrodas kafejnīca, kur spēlē dzīvo mūziku;
210 m – Rīgas 60. vidusskolas sporta laukums;
250 m – ātrās ēdināšanas restorāns „Hesburger”;
o Pasts: atrodas 350 m attālumā.
9
o DUS: „Statoil” atrodas 40 m attālumā, „Neste” atrodas 219 m attālumā, bet „Dinaz” 300 m attālumā.
o Rotaļu laukumi: Pagalmā ir izveidota smilšu kaste, bet pilnvērtīgi rotaļu laukumi ir privātā bērnudārza
teritorijā.
5.3. Sociālie faktori
Rajona apbūve ar daudzdzīvokļu ēkām sākās 1964. gadā, kad izstrādāja rajona izbūves detālplānojumu.
No 2003. gada līdz 2008. gadam ir vērojams iedzīvotāju skaita pieaugums, sasniedzot 12297 iedz./km2.
Rajonā vairākums iedzīvotāju runā krievu valodā, bet pēdējā laikā arvien vairāk latviešu tautības jauno
ģimeņu sāk apdzīvot mājas. Tas izskaidrojams ar dzīvokļu relatīvo lētumu.
Vietējo iedzīvotāju uztverē šis rajons kvalificējas kā drošs. Tas varētu būt izskaidrojams ar apgaismotajiem
pagalmiem, plašajām ietvēm un Dzelzavas ielu, kuru pat vēlās vakara stundās šķērso vairākas automašīnas.
5.4. Ekonomiskie faktori
Iedzīvotāju dzīves līmenis: atbilst vidējam rādītājam Rīgas teritorijā
Kredītu pieejamība: Kopš 2010. gada augusta bankas pamazām ir atsākušas izsniegt kredītus dzīvokļu
iegādei, bet sakarā ar krīzi kredītu pieejamība ir samazinājusies, un ir pieaugušas prasības to iegūšanai.
Cenu līmenis:
o Apsaimniekošanas izmaksas: paaugstinātas, jo ir jāatdod kredīts par ISM ierīkošanu.
o Apkures izmaksas: pēdējā gada laikā cenu kāpums nav novērots.
Uzkrājuma līmenis: iedzīvotāji to neveido, vai arī tas ir zems
6. Dzīvokļa vērtības aprēķins
Izmantojot Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācijas aprakstu par tirgus situāciju, var secināt, ka
2010. gada novembrī situācija dzīvokļu tirgū salīdzinājumā ar iepriekšējiem 2 mēnešiem nav mainījusies un
tuvākajā laikā arī netiek paredzēti uzlabojumi. Potenciālie pircēji galvenokārt interesējas par tipveida dzīvokļiem
labā stāvoklī, lai tajos uzreiz būtu iespējams dzīvot, neveicot remontdarbus. Vērtējot iegādi, svarīgākais faktors
tomēr ir cena, tādēļ pircēji vēlas saņemt atlaidi. Darījumi visbiežāk notiek tad, ja pārdevēji piekāpjas un piekrīt
cenu samazināt.
Labā tehniskā stāvoklī esošu sērijveida dzīvokļu cenas tādos mikrorajonos kā Purvciems, Pļavnieki,
Zolitūde, Imanta un Ziepniekkalns vienistabas dzīvokļiem novembrī bija 22 000 – 29 000 eiro.
Dzīvokļa tirgus vērtība tiek noteikta atbilstoši Starptautiskajiem vērtēšanas standartiem pēc salīdzināmo
darījumu metodes ņēmumu kapitalizācijas metodes. Salīdzināmo darījumu metodes pamatā ir pieņēmums, ka
saprātīgs pircējs par nekustamo īpašumu nemaksās vairāk kā par kvalitātes un lietderības ziņā analogu īpašumu.
Lietojot salīdzināmo darījumu metodi, nekustāmā īpašuma vērtība tiek noteikta ar standartizētiem rādītājiem
(cena par kvadrātmetru, ienākumu apjomi) un vērtējamam īpašumam līdzīgu nekustamo īpašumu cenām aktīvā
tirgū. Dotajā tabulā tiek salīdzināti trīs vienistabas dzīvokļi apkārt esošajās „hruščovkas” tipa mājās:
10
Dzīvoklis Nr. 1 Dzīvoklis Nr. 2 Dzīvoklis Nr. 3 Adrese Dzelzavas iela 15 Dzelzavas iela 19 Raunas iela 22
Stāvs/Stāvi 4/5 1/5 4/5
Platība, m2 31 30 30 Tirgošanas cena, LVL 15462 18062 18273
Tirgošanas cena kvadrātmetrā, LVL/m2 499 602 609
Tirgošanas laiks 2011. gada janvāris 2011. gada janvāris 2011. gada janvāris
No šīs tabulas var secināt, ka pārdevēju prasītā vidējā cena par m2 ir 570 LVL, bet pēc LANĪDA sniegtās
informācijas par novembra mēnesi, reālā tirgus cena ir bijusi 408 LVL/m2. Ierēķinot 3% prognozēto vērtības
pieaugumu var secināt, ka pašreiz tirgus vērtība svārstās ap 430 LVL/m2.
Pamatojoties uz pieejamo informāciju dzīvokļa – Latvija, Rīga, Dzelzavas iela 15 – 66, pasta indekss LV-
1084, kadastra numurs - 01000702108, tirgus vērtība 2011. gada 22. janvārī tiek noteikta 13000 LVL.
11
Izmantotā literatūra
1. A.Ūdra lekciju kurss „Būvju novērtēšana”;
2. http://www.kadastrs.lv;
3. http://latvijas-karte.zl.lv/;
4. http://www.abc.lv/?article=hruscovkas;
5. http://www.apkaimes.lv/ ;
6. http://www.lanida.lv/lv/information/reviews/archive/?year=2010;
7. http://www.ss.lv.
12
Pielikums
13
Fasāde uz Dzelzavas ielas pusi Fasāde uz pagalma pusi
Ieejas durvis kāpņu telpā Plaisas blakus esošajai ēkai
Istabas loga termogramma Virtuves loga termogramma
14
Ieejas durvis Skats no ieejot dzīvoklī Sanmezgls
Dzīvojamā istaba
Virtuve Pieliekamais ar ventilāciju Gāzes plīts