LATVIJAS LAUKSAIMNIECĪBAS UNIVERSITĀTE

Zemes ierīcības un ģeodēzijas katedra

Velta Paršova

Normatīvo aktu piemērošana

nekustamā īpašuma formēšanā

3.daļa. Dzīvokļa īpašumi

Studiju līdzeklis LLU Lauku inženieru,

Ekonomikas un citu fakultāšu studentiem un maģistrantiem

JELGAVA - 2008

ISBN 978-9984-784-84-7

Normatīvo aktu piemērošana nekustamā īpašuma formēšanā. 3.daļa. Dzīvokļa īpašumi.

Studiju līdzeklis sastādīts, ievērojot LLU Mācību padomes 2007.gada 25.aprīļa sēdē apstiprinātā nolikuma Nr. 07/4 “Latvijas Lauksaimniecības universitātes mācību grāmatu un studiju materiālu izstrādāšanas nolikums” prasības.

Studiju līdzeklis paredzēts LLU Lauku inženieru, Ekonomikas un citu fakultāšu studentiem, citu augstskolu studentiem, maģistrantiem, praktizējošiem speciālistiem un tālmācības studijām, kā arī LR Valsts zemes dienesta un vietējo pašvaldību darbiniekiem, un citiem nekustamā īpašuma jomā praktizējošiem speciālistiem, kā arī nekustamā īpašuma īpašniekiem un citām personām. / sast. V.Paršova – Jelgava, 2008. - 71 lpp.

Izdevums izskatīts un ieteikts publicēšanai LLU Zemes ierīcības un ģeodēzijas katedras sēdē 2008.gada 9.aprīlī.

Pārpublicēšanas vai citēšanas gadījumā atsauce obligāta.

Recenzenti: doc.emeritus, Dr.agr. H.KanaviņšVZD Kadastra un reģistru departamenta direktora vietniece A.Sideļska

Datorsalicēja: I.Mengote

V.Paršova, 2008 Latvijas Lauksaimniecības universitāte, 2008

2

Saturs

SatursPriekšvārds1. Dzīvokļa īpašumu nodibināšana un iegūšana īpašumā

1.1.Dzīvokļa īpašumu nodibināšanas tiesiskais pamats1.2.Dzīvokļu iegūšana īpašumā

1.2.1. Dzīvojamā fonda privatizācija - valsts īpašuma konversijas sastāvdaļa1.2.2. Kooperatīvo dzīvokļu, kā arī lauksaimniecības uzņēmumu un

zvejnieku kolhozu dzīvojamo māju privatizācija1.2.3. Valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizācija

1.2.3.1. Dzīvokļa īpašumu iegūšana īpašumā valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizācijā

1.2.3.2. Dzīvokļu, mākslinieka darbnīcu un neapdzīvojamo telpu iegūšana īpašumā līdz dzīvojamās mājas privatizācijai

1.2.3.3. Privatizācijas nosacījumi, ja dzīvojamā māja ir kopīpašums1.2.4. Privatizēto dzīvokļu īpašuma tiesību nostiprināšana

2. Telpu grupu formēšana2.1.Telpu grupu formēšanas vispārīgie jautājumi2.2. Jaunu telpu grupu formēšana2.3. Telpu grupu sadalīšana un apvienošana2.4. Telpu grupu neesības fakta konstatēšana2.5.Raksturojošo datu aktualizēšana kadastrālās uzmērīšanas dokumentos,

veicot telpu grupas kadastrālo uzmērīšanu2.6.Kadastra datu aktualizēšana Kadastra informācijas sistēmā

2.6.1. Datu aktualizēšana, neveicot telpu grupas kadastrālo uzmērīšanu2.6.2. Adreses piešķiršana, maiņa vai likvidācija2.6.3. Telpu grupas lietošanas veida aktualizēšana

3. Dzīvokļa īpašumu formēšana3.1.Dzīvokļa īpašumu formēšanas vispārīgie jautājumi3.2.Dzīvokļa īpašumu formēšanas kārtība

4. Telpu grupu kadastrālā uzmērīšana4.1.Vispārīgie uzstādījumi4.2.Kadastrālās uzmērīšanas datu iegūšana apvidū4.3.Kadastrālās uzmērīšanas dokumentu izgatavošana4.4.Telpu grupas un ēkas kadastrālās uzmērīšanas datu aktualizācija

5. Dzīvokļa īpašuma īpašnieka tiesības un pienākumiIzmantotie normatīvie akti

3

Priekšvārds

Atjaunotajā Latvijas valstī īpašuma reformas rezultātā līdz ar zemes īpašumiem un būvju īpašumiem, privatizācijas rezultātā ir nodibināts arī tāds patstāvīgs nekustamā īpašuma veids kā dzīvokļa īpašums.

Kadastra informācijas sistēmas dati liecina, ka Latvijā no visu īpašumu kopskaita dzīvokļa īpašumi sastāda apmēram 33%. Savukārt zemesgrāmatās jau ir reģistrēts vairāk nekā 480 tūkst. dzīvokļa īpašumu. Dzīvokļa īpašumi ir svarīgs nekustamā īpašuma tirgus segments, tāpēc, ņemot vērā to lielo tautsaimniecisko nozīmi un lomu tirgus ekonomikas apstākļos, ir svarīgi raksturot dzīvokļa īpašumu nodibināšanas tiesiskos pamatus un dažādām institūcijām piederošo daudzdzīvokļu dzīvojamo māju privatizācijas procesu, kā arī apzināt ar dzīvokļa īpašumu formēšanu saistītās problēmas un sniegt to risināšanas tiesiskos aspektus.

Dzīvokļu privatizācijas mērķis bija, aizsargājot iedzīvotāju intereses, nodot esošo dzīvojamo fondu privātās rokās, attīstīt nekustamā īpašuma tirgu un veicināt dzīvojamo māju sakopšanu. Sakarā ar plaši izvērsto dzīvokļu privatizāciju, dzīvokļa īpašumu formēšana strauji norisinājās gan pilsētās (valsts un pašvaldību dzīvojamajās mājās), gan arī lauku apvidos, it īpaši bijušo lauksaimniecības uzņēmumu (kolhozu un sovhozu) centros uzceltajās dzīvojamajās mājās. Dzīvokļu privatizācijas procesu Latvijā nodrošināja dzīvojamo māju privatizācijas komisijas.

Dzīvokļu privatizācijas process Latvijā vēl nav beidzies, taču ir pieņemti nepieciešamie normatīvie akti un radīti nepieciešamie mehānismi, lai nodrošinātu šā procesa pabeigšanu tuvākajā nākotnē.

Jauni dzīvokļa īpašumi veidosies arī pēc privatizācijas procesa beigām, jo turpināsies fiziskām un juridiskām personām piederošo daudzdzīvokļu dzīvojamo māju sadalīšana dzīvokļa īpašumos.

Darbs “Normatīvo aktu piemērošana nekustamā īpašuma formēšanā” sastāv no trim daļām. Pirmajā daļā “Zemes īpašumi” aprakstīti īpašumi, kas sastāv no zemes vienībām vai zemes vienībām un zemes īpašniekam piederošajām būvēm, kā arī aprakstītas zemes vienību formēšanas prasības.

Otrā daļa “Būvju īpašumi” veltīta īpašumiem, kas sastāv tikai no būvēm, pie kam šīs būves ir patstāvīgi nekustamā īpašuma priekšmeti un atrodas uz svešas, citai personai piederošas zemes. Šajā daļā galvenokārt aprakstītas būvju formēšanas prasības, terminu “būve” saprotot plašākajā nozīmē kā ar zemi savienotus veidojumus, kas darināti no būvmateriāliem un būvelementiem, un kas tapuši būvdarbos. Ievērots būvju iedalījums ēkās un inženierbūvēs.

Trešā daļa “Dzīvokļa īpašumi” veltīta īpašumiem, kas ir izveidojušies, daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas pārveidojot dzīvokļa īpašumos, un kuri sastāv no

4

atsevišķā īpašuma kopā ar kopīpašumā esošo dzīvojamās mājas domājamo daļu un normatīvajos aktos noteiktajos gadījumos kopā ar zemes gabala domājamo daļu. Šajā daļā galvenokārt aprakstītas telpu grupu formēšanas prasības.

Neraugoties uz to, ka darbs sastāv no atsevišķām daļām, tas ir izveidots kā vienots studiju līdzeklis. Tāpēc atsevišķu jautājumu, kas kopumā attiecas uz visu veidu nekustamajiem īpašumiem, izklāsts ir sniegts 1.daļā “Zemes īpašumi”. Attiecībā uz dzīvokļa īpašumiem var pielietot šādas 1.daļā “Zemes īpašumi” aprakstītās tēmas:• kadastra objekta formēšanas uzdevumi un darbības;• nekustamā īpašuma objekti un nekustamā īpašuma veidi;• noteikšanas ierosināšana;• noteikšanas darba uzdevuma sagatavošana;• vietējo pašvaldību un citu valsts institūciju pienākumi un tiesības nekustamā

īpašuma formēšanā.Pastāv saikne arī starp 3.daļu “Dzīvokļa īpašumi” un 2.daļu “Būvju īpašumi”.Darbā sniegts spēkā esošo dzīvokļa īpašumu formēšanu reglamentējošo

normatīvo aktu apskats, galveno pasākumu norise, kā arī aptvertas darbu izpildes procedūras un tehniskie risinājumi. Tas dod iespējas turpināt apkopoto materiālu tālāku izpēti un analīzi no dažādiem redzes viedokļiem, it īpaši bakalaura un maģistra studijās.

Studiju līdzeklis paredzēts LLU Lauku inženieru, Ekonomikas un citu fakultāšu studentiem un maģistrantiem, kā arī praktizējošiem speciālistiem un valsts institūciju un vietējo pašvaldību speciālistiem.

Asoc. profesore, Dr. oec. V.Paršova

5

1. Dzīvokļa īpašuma nodibināšana un iegūšana īpašumā

1.1. Dzīvokļa īpašuma nodibināšanas tiesiskais pamats

Kadastru reglamentējošajos normatīvajos aktos kā viens no nekustamā īpašuma veidiem tiek izdalīts dzīvokļa īpašums.

Dzīvokļa īpašuma nodibināšanas tiesiskais pamats ir 1995.gadā pieņemtais likums “Par dzīvokļa īpašumu”. Līdz minētā likuma pieņemšanai dzīvokļa īpašuma jēdziens Latvijā nepastāvēja.

Likums “Par dzīvokļa īpašumu” nosaka:• dzīvokļa īpašuma jēdzienu un sastāvu;• dzīvokļa īpašnieka statusu, viņa tiesības, pienākumus un atbildību;• dzīvokļa īpašnieka ģimenes locekļu un citu dzīvoklī iemitināto personu statusu;• dzīvokļa īpašuma nodibināšanas, izmainīšanas un ierakstīšanas zemesgrāmatā

nosacījumus;• daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieku kopsapulces statusu;• daudzdzīvokļu mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanas nosacījumus.

Dzīvokļa īpašums rodas, sadalot daudzdzīvokļu māju dzīvokļa īpašumos uz likuma, tiesas sprieduma, līguma vai testamenta pamata. Dzīvokļa īpašuma statusu piemēro arī atsevišķai:• daudzdzīvokļu mājā esošai funkcionāli nodalītai neapdzīvojamai telpai un

mākslinieka darbnīcai, kas kā nošķirta telpa vai telpu komplekss ir iezīmēts mājas inventarizācijas plānā;

• daudzdzīvokļu mājai funkcionāli piederīgā palīgēkā vai būvē esošai neapdzīvojamai telpai vai telpu kompleksam, kas nav funkcionāli saistīts ar kādu no dzīvojamā mājā esošajiem dzīvokļiem, mākslinieku darbnīcām vai neapdzīvojamām telpām (likuma “Par dzīvokļa īpašumu” 4. un 24.pants).

Daudzdzīvokļu māja ir tāda dzīvojamā māja, kurā, saskaņā ar mājas inventarizācijas plānu (ēkas kadastrālās uzmērīšanas dokumentiem) ir vairāk nekā viens dzīvoklis, mākslinieka darbnīca vai neapdzīvojamā telpa, un mājai funkcionāli piederīgās palīgēkas un būves (likuma "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" 1.pants).

Par dzīvojamo māju uzskata būvi, kurā vismaz puse no platības tiek izmantota dzīvošanai. Ja dzīvošanai tiek izmantots mazāk par pusi no ēkas kopējās platības, tā tiek noteikta kā nedzīvojamā ēka saskaņā ar tās projektā noteikto lietošanas veidu (MK 2007.gada 20.marta noteikumi Nr. 182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu”, to 37.pielikums).

6

Gadījumos, kad ēka ir projektēta vai tiek izmantota vairākiem mērķiem, piemēram, tā ir kombinēta dzīvojamā, viesnīcas un biroju ēka, šādu ēku var sadalīt dzīvokļa īpašumos tikai pie nosacījuma, ka šai ēkai, atbilstoši Ministru kabineta 2007.gada 20.marta noteikumu Nr. 182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” 37.pielikumā sniegtajai klasifikācijai, ir noteikts kāds no nodaļā “Dzīvojamās mājas” norādītajiem galvenajiem lietošanas veidiem.

Dzīvokļa īpašums ir noteikts kā daudzdzīvokļu mājā esošais atsevišķais īpašums kopā ar attiecīgo kopīpašuma domājamo daļu (likuma “Par dzīvokļa īpašumu” 1.pants). Dzīvokļa īpašuma struktūra parādīta 1.1.attēlā.

1.1.attēls. Dzīvokļa īpašuma sastāvdaļas

Atsevišķais īpašums ir daudzdzīvokļu mājā esoša no pārējo dzīvokļu īpašnieku atsevišķajiem īpašumiem, t.i., no pārējās mājas daļas būvnieciski nošķirta (nodalīta) atsevišķa telpa vai telpu grupa (komplekss) - dzīvoklis, neapdzīvojamā telpa vai mākslinieka darbnīca.

Nekustamā īpašuma valsts kadastra likums (turpmāk – Kadastra likums) nosaka, ka telpu grupa ir konstruktīvi norobežots, no vienas vai vairākām telpām sastāvošs telpu kopums ar kopēju izeju uz koplietošanas telpu vai āru (Kadastra likuma 1.pants).

Atsevišķajam īpašumam ir piederīgas tā iekšējās starpsienas, griesti, grīdas un to apdare, logi, durvis, caurules, dūmvadi, vadu (komunikāciju) daļas un citas ar mājas ekspluatāciju funkcionāli nedalāmi saistītu elementu daļas un visi uzlabojumi, kas atrodas telpas vai telpu kompleksa robežās, kā arī ārpus dzīvokļa esošās un ar to funkcionāli saistītās palīgtelpas un palīgēkas, ko īpašnieks ieguvis likumā paredzētajā kārtībā.

Uz atsevišķo īpašumu attiecas Civillikuma 927.panta noteikumi ar ierobežojumiem, kas noteikti likumā “Par dzīvokļa īpašumu” un citos normatīvajos

7

Dzīvokļa īpašums

zemes gabala (ja tas nav citas fiziskās vai juridiskās personas īpašumā) domājamā

daļa

kopīpašumā esošās daudzdzīvokļu mājas

domājamā daļa

atsevišķais īpašums (dzīvoklis,

neapdzīvojamā telpa vai mākslinieka

darbnīca)

aktos (likuma “Par dzīvokļa īpašumu” 2.pants). Civillikuma 927.pants nosaka, ka īpašums ir pilnīgas varas tiesības pār lietu, t. i. tiesības valdīt un lietot to, iegūt no tās visus iespējamos labumus, ar to rīkoties un noteiktā kārtā atprasīt to atpakaļ no trešajām personām ar īpašuma prasību.

Kopīpašumā esošā daļa ir daudzdzīvokļu mājas daļa, kas sastāv no ārsienām, jumta, bēniņiem, kāpņu telpām, pagrabtelpām, un citiem ar mājas ekspluatāciju funkcionāli nedalāmi saistītiem elementiem, kas nepieder pie atsevišķā īpašuma.

Kopīpašumā esošajā daļā ietilpst arī zemes gabals, ja tas nav citas fiziskās vai juridiskās personas īpašumā.

Dzīvokļa īpašumā ietilpstošo kopīpašuma esošās daļas apmēru nosaka domājamajās daļās, un to lielumu izsaka daļskaitļa veidā. Ar “domājamo daļu” kopīpašumā saprotams kopīpašnieka tiesību kopums attiecībā pret visu kopīpašumu. Domājamā daļa ir virtuāls, iedomāts lielums, tas nesakrīt ar kādu reālu, konkrētu kopīpašuma daļu. Domājamās daļas apmērs ir pamats ienākumu un izdevumu sadalīšanai starp kopīpašniekiem. Ar katram kopīpašniekam piederošo domājamo daļu ir samērojama arī kopīpašuma dalīta lietošana.

Uz kopīpašumā esošo daudzdzīvokļu mājas daļu attiecināmi Civillikuma 1067. - 1072.panta noteikumi (likuma “Par dzīvokļa īpašumu” 3.pants). Minētie Civillikuma panti reglamentē īpašuma aprobežojumus, kas attiecas uz īpašumu visā tā apjomā. Civillikuma noteikumi attiecībā uz kopīpašumā esošo daudzdzīvokļu mājas daļu parādīti 1.1. tabulā.

Ja daudzdzīvokļu māja ir sadalīta dzīvokļa īpašumos, dzīvokļa īpašnieks nav tiesīgs prasīt kopīpašumā esošās daudzdzīvokļu mājas daļas dalīšanu. Saskaņā ar likuma “Par dzīvokļa īpašumu” 3.pantu, uz kopīpašumā esošo daudzdzīvokļu mājas daļu attiecināmi vienīgi CL 1067 – 1072 pantu noteikumi (tiesības prasīt dalīšanu paredzēta CL 1074.pantā).

1.1. tabulaCivillikuma noteikumi attiecībā uz kopīpašumā esošo daudzdzīvokļu mājas daļu

1067.pants

Īpašuma tiesība, kas pieder uz vienu un to pašu nedalītu lietu vairākām personām nevis reālās, bet tikai domājamās daļās tā, ka sadalīts vienīgi tiesību saturs, ir kopīpašuma tiesība.Ja lieta pieder vairākām personām tādā kārtā, ka katrai no tām ir sava noteikta reāla daļa, tad tas nav kopīpašums šā panta izpratnē; šajā gadījumā katra daļa atzīstama par patstāvīgu veselu un par katra atsevišķa dalībnieka patstāvīgu īpašuma tiesības priekšmetu.Tādām vairāku personu īpašuma tiesībām uz vienu un to pašu lietu, pēc kurām tā piederētu katrai no viņām visā tās visumā, nav likumīga spēka.

8

1068.pants

Rīkoties ar kopīpašuma priekšmetu, kā visumā, tā arī noteiktās atsevišķās dalās, drīkst tikai ar visu kopīpašnieku piekrišanu; bet ja kāds no viņiem rīkojas atsevišķi, tad šī rīcība ne vien nav spēkā, bet arī uzliek pēdējam pienākumu atlīdzināt pārējiem zaudējumus, kas viņiem ar to nodarīti.Neviens atsevišķs kopīpašnieks nevar bez visu pārējo piekrišanas ne apgrūtināt kopīpašuma priekšmetu ar lietu tiesībām, ne atsavināt to visā tā sastāvā vai pa daļām, ne arī kaut kādi to pārgrozīt. Tādēļ katram kopīpašniekam ir tiesības protestēt pret tādu viena vai visu pārējo kopīpašnieku rīcību, un šo tiesību viņam nevar atņemt ar balsu vairākumu.Izņēmums no šiem noteikumiem pielaižams tajā gadījumā, kad kāds no kopīpašniekiem izdara kopīpašuma priekšmetā tādas pārgrozības, ko prasījusi nepieciešama vajadzība, piemēram, nepieciešamu ēkas izlabojumu. Tad viņam ir tiesības prasīt no pārējiem kopīpašniekiem, lai tie samērīgi atlīdzina viņa izdoto summu līdz ar procentiem.

1069.pants

Visi kopīpašnieki, samērīgi ar katra daļu, saņem visus labumus, kādus kopējā lieta dod, un tādā pašā samērā arī nes zaudējumus, kādi tai ceļas.Kopējās lietas augļi piekrīt atsevišķiem kopīpašniekiem, samērīgi ar katra daļu tajā.

1070.pants

Kopējās lietas dalīta lietošana pielaižama tikai tad, kad šo lietu var dalīt, bet arī šajā gadījumā lietošana samērojama ar atsevišķo daļu lielumu.Katrs kopmūra īpašnieks izlieto to mūra pusi, kas vērsta uz viņa zemi, un tādā mērā, cik tas iespējams nekaitējot pašam mūrim un neizdarot tajā nekādu svarīgu pārmaiņu.

1071.pants Uz kopējo lietu gulošās nastas, apgrūtinājumi un lietas uzturēšanai vajadzīgie izdevumi jānes kopīpašniekiem samērīgi ar viņu daļām.

1072.pants

Katra kopīpašnieka domājamā daļa kopējā lietā pieder vienīgi viņam. Tādēļ viņš drīkst ar to visādi rīkoties, atbilstoši tās būtībai, ja vien šī rīcība līdz ar to neattiecas uz pārējo kopīpašnieku daļām. Uz šā pamata katram kopīpašniekam ir tiesības viņam piederošo kopējās lietas daļu arī atsavināt vai ieķīlāt.

J.Rozenfelds norāda, ka dzīvokļa īpašuma gadījumā Latvijas likumdevējam nav izdevies atbilstoši Civillikuma normām atrisināt noteikumu, ka kopīpašniekiem pieder tikai domājamās daļas, pie tam nav pieļaujams ne valdījums, ne lietojums.

9

Kaut arī Civillikuma 1067.panta izpratnē kopīpašums ir tiesības tikai uz domājamo daļu, no likuma “Par dzīvokļa īpašumu” regulējuma izriet, ka dzīvokļa īpašums ir tāds patstāvīgs īpašuma tiesību priekšmets, kurā personai uz atsevišķo īpašumu pieder ekskluzīvas tiesības, bet visas pārējās ēkas daļas un zeme ir dzīvokļa īpašnieku kopīpašums, uz kuru attiecas visas klasiskās kopīpašuma attiecības. Tā kā kopīpašuma domājamā daļa atrodas daudzdzīvokļu dzīvojamajā mājā, kas ir nedalāms kopīpašums, rīcība ar kopīpašuma domājamo daļu ir problemātiska. Normatīvo aktu regulējuma nepilnības dzīvokļa īpašumu īpašnieku praktiskajā darbībā vēl nav izpaudušās, taču īpašnieku nodomi pilnā mērā rīkoties ar savu kopīpašuma domājamo daļu (prasīt kopīpašuma dalīšanu kādā no Civillikuma 1075.pantā paredzētajiem dalīšanas veidiem, atsavināt, ieķīlāt, u.c.) var radīt situāciju, ka kopīpašuma tiesības uz nesadalītajām mājas daļām atbilstoši Civillikuma normām nav izmantojamas (Rozenfelds J., Lietu tiesības, Rīga, Zvaigzne ABC, 2002).

Dzīvokļa īpašums ir nodibināts līdz ar dzīvokļa īpašnieka īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā (likuma “Par dzīvokļa īpašumu” 24.pants).

Dzīvokļa īpašumu zemesgrāmatā reģistrē tāpat kā patstāvīgu nekustamo īpašumu, pie kam zemesgrāmatā to var ierakstīt tikai pēc tam, kad zemesgrāmatā ir ierakstīta dzīvojamā māja (Zemesgrāmatu likuma 126.pants). Dzīvokļa īpašums ir tiesiski nedalāms (likuma “Par dzīvokļa īpašumu” 5.pants).

Ir ļoti plaši novērojama prakse, kad fiziskās vai juridiskās personas uzbūvē dzīvojamās mājas, un tajās esošos dzīvokļus pārdod kā dzīvokļa īpašumus. Tas izskaidrojams ar apstākli, ka darījumus ar fiziskām vai juridiskām personām piederošajās mājās esošajiem dzīvokļiem var veikt divos veidos:• darījumu objektu noteikt kā nekustamā īpašuma domājamo daļu, vai• nekustamo īpašumu pārveidot dzīvokļa īpašumos, un darījumus veikt ar

dzīvokļa īpašumiem.Ja darījuma objekts ir noteikts kā īpašuma domājamā daļa, darījumu rezultātā

izveidojas kopīpašums, kas kopīpašniekiem rada daudzas neērtības, piemēram, atsavināšanas gadījumā – pirmpirkuma tiesības pārējiem kopīpašniekiem. Dzīvojamo māju pārveidojot dzīvokļa īpašumos, dzīvokļa īpašumu var pārdot, mainīt, dāvināt, ieķīlāt kā patstāvīgu nekustamu īpašumu, un šīs darbības nav jāsaskaņo ar pārējo dzīvokļa īpašumu īpašniekiem.

Likums “Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās” ļauj dzīvokļa īpašumos sadalīt arī dzīvojamās mājas, kas ietilpst fiziskām vai juridiskām personām piederošajos nekustamajos īpašumos, un kuru sadalīšanu dzīvokļa īpašumos ierosina šādu dzīvojamo māju īpašnieki. Visu šādi nodibināto dzīvokļa īpašumu īpašnieks ir attiecīgā fiziskā vai juridiskā persona - dzīvojamās mājas īpašnieks. Fiziskajām vai juridiskajām personām piederošo māju sadalīšanu

10

dzīvokļa īpašumos atbilstoši likuma “Par dzīvokļa īpašumu” prasībām veic Valsts zemes dienests (turpmāk – VZD) (likums “Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās” 45.pants).

1.2. Dzīvokļu iegūšana īpašumā

1.2.1. Dzīvojamā fonda privatizācija - valsts īpašuma konversijas sastāvdaļa

Padomju periodā dzīvokļi nevarēja atrasties personu īpašumā, tos varēja vienīgi īrēt no pašvaldībām vai valsts. Izņēmums bija t.s. kooperatīvie dzīvokļi, kas atradās dzīvokļu celtniecības kooperatīvajām sabiedrībām piederošajās dzīvojamajās mājās. Šo dzīvokļu “nosacīti” īpašnieki bija fiziskās personas – minēto kooperatīvo sabiedrību biedri. Lai apmierinātu iedzīvotāju pieaugošās vajadzības pēc dzīvokļiem un piesaistītu iedzīvotāju līdzekļus dzīvokļu celtniecībā, pašvaldības ierobežotos apmēros veidoja dzīvokļu celtniecības kooperatīvās sabiedrības, un valsts šo sabiedrību biedriem izsniedza bezprocentu kredītu, kas bija dzēšams 25 gadu laikā.

Tāpat padomju periodā lauksaimniecības uzņēmumi (kolhozi, kopsaimniecības, kolektīvās saimniecības, agrofirmas, padomju saimniecības, izmēģinājumu saimniecības, selekcijas stacijas, valsts uzņēmumu vai resoru palīgsaimniecības) un zvejnieku kolhozi bija izvērsuši plašu dzīvojamo māju celtniecību, lai savus darbiniekus nodrošinātu ar dzīvokļiem. Šie dzīvokļi atradās kolhozu un valsts lauksaimniecības uzņēmumu īpašumā.

Tiesa, padomju perioda beigu posmā, lai paātrināti risinātu dzīvokļu problēmu, kā arī ņemot vērā daudzu iedzīvotāju vēlmi iegūt dzīvokļus personīgā īpašumā, uz Latvijas PSR Ministru padomes un Latvijas Republikāniskās arodbiedrību padomes 1989.gada 24.jūlija lēmuma Nr.171 “Par valsts un sabiedriskā dzīvokļu fonda dzīvokļu un māju pārdošanu pilsoņiem personiskajā īpašumā” pamata Tautas deputātu padomju izpildkomitejām, uzņēmumiem un iestādēm tika atļauts pārdot personām personīgā īpašumā valsts un sabiedriskā dzīvojamā fonda dzīvokļus. Šo dzīvokļu pārdošanas cenu, izmantojot tehniskās inventarizācijas datus, noteica īpašas novērtēšanas komisijas, pirkuma – pārdevuma līgumu apstiprināja Valsts notariāta kantoris. Dzīvokļu cenu bija atļauts samaksāt 10 gadu ilgā periodā. Īpašuma tiesības reģistrēja vietējā pašvaldība vai tehniskās inventarizācijas biroji.

Pēc Latvijas neatkarības atjaunošanas LR Augstākā Padome ekonomiskās reformas ietvaros nolēma veikt valsts īpašuma konversiju. Viens no galvenajiem ekonomiskās reformas mērķiem bija dažādu īpašuma veidu un formu līdztiesības nodrošināšana un tirgus sistēmas izveidošana. Šā mērķa sasniegšanai valsts

11

īpašumam bija nepieciešams atrast ieinteresētu saimnieku. Valsts un pašvaldību īpašuma privatizācija bija jāveic, ņemot vērā tautas saimniecības nozaru īpatnības, kā arī fizisko un juridisko personu gatavību iegādāties valsts īpašumu. Privatizācijai bija jābūt brīvprātīgai no īpašuma pārņēmēja puses, tās norisei jābūt atklātai un publiskai.

Valsts īpašuma konversijas realizācijas ietvaros notika valsts un pašvaldību īpašuma, t.sk. dzīvojamā fonda, privatizācija. Dzīvokļu privatizācijas mērķis bija, aizsargājot iedzīvotāju intereses, nodot esošo dzīvojamo fondu privātās rokās, attīstīt nekustamā īpašuma tirgu un veicināt dzīvojamo māju kvalitātes sakārtošanu.

Sakarā ar plaši izvērsto dzīvokļu privatizāciju, dzīvokļa īpašumu formēšana strauji norisinājās gan pilsētās (valsts un pašvaldību dzīvojamajās mājās), gan arī lauku apvidos, it īpaši bijušo lauksaimniecības uzņēmumu (kolhozu un sovhozu) ciematos uzceltajās dzīvojamajās mājās.

Dzīvokļu iegūšana īpašumā privatizācijas rezultātā notika uz šādu likumu pamata (1.2.tabula).

1.2.tabulaDzīvojamā fonda privatizācijas tiesiskais pamats

Dzīvojamās mājas piederība Normatīvais aktsDzīvokļu celtniecības kooperatīvu īpašums

Likums “Par kooperatīvo dzīvokļu privatizāciju”

Lauksaimniecības uzņēmumu un zvejnieku kolhozu īpašums

Likums “Par lauksaimniecības uzņēmumu un zvejnieku kolhozu privatizāciju”

Valsts un pašvaldības īpašums Likums “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”Kopīpašums, kas pieder valstij vai

pašvaldībai un kādai citai personai

Dzīvokļu privatizācijas procesu reglamentēja 1995.gadā pieņemtais likums “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”, atsevišķas šā likuma prasības piemērojot arī attiecībā uz privatizētajiem kooperatīvajiem dzīvokļiem, kā arī par pajām privatizētajiem dzīvokļiem un dzīvojamām mājām.

Likums “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” noteica valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizācijas kārtību, un tā mērķis bija attīstīt nekustamā īpašuma tirgu un veicināt dzīvojamo māju sakopšanu, aizsargājot iedzīvotāju intereses.

Likums noteica, ka:• privatizācija veicama atklāti, informējot sabiedrību par privatizācijas objektiem

un izskaidrojot privatizācijas nosacījumus un kārtību;

12

• privatizācijas atklātumu nodrošina privatizācijas komisijas, publicējot informāciju likumā noteiktajos gadījumos un paredzētajā kārtībā;

• ikvienai fiziskajai un juridiskajai personai ir tiesības saņemt informāciju par privatizācijas objektiem, privatizācijas nosacījumiem un kārtību;

• valsts un pašvaldību daudzdzīvokļu mājās esošos dzīvokļus, mākslinieku darbnīcas, kā arī viendzīvokļa mājas to īrnieki un nomnieki privatizē brīvprātīgi.Privatizācija varēja notikt, izpērkot privatizācijas objektu un noslēdzot

pirkuma līgumu vai saņemot privatizācijas objektu īpašumā bez atlīdzības un noslēdzot vienošanos. Privatizācijas objektu varēja izpirkt šādos veidos:• privatizētājs pērk piedāvāto privatizācijas objektu;• privatizētājs pērk publiski piedāvāto privatizācijas objektu atklātā izsolē;• zemes īpašnieks pērk publiski piedāvāto privatizācijas objektu.

Privatizēt privatizācijas objektus bija tiesības privatizācijas sertifikātu īpašniekiem:• Latvijas pilsoņiem, nepilsoņiem un personām, kuras saņēmušas pastāvīgās

uzturēšanās atļauju;• juridiskajām personām, kurām ir tiesības pirkt zemi saskaņā ar spēkā esošajiem

likumiem, izņemot valsti, pašvaldības un kapitālsabiedrības, kurās valsts vai pašvaldību kapitāla daļas atsevišķi vai kopumā pārsniedza 50 procentus.

Ja dzīvojamā māja atradās uz valsts vai pašvaldības īpašumā esošas zemes, par privatizācijas objektu bija noteikts dzīvojamajā mājā esošs dzīvoklis, neapdzīvojamā telpa vai mākslinieka darbnīca kopā ar attiecīgu kopīpašumā esošu dzīvojamās mājas domājamo daļu un valsts vai pašvaldības īpašumā esošā zemes gabala domājamo daļu. Ja uz zemes domājamās daļas iegūšanu īpašumā kaut vienam no privatizētājiem pastāvēja ierobežojumi saskaņā ar likumu “Par zemes privatizāciju lauku apvidos”, “Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās”, Dzelzceļa likumu vai citiem likumiem, privatizācijas objekta īpašniekam bija tiesības iegūt valsts vai pašvaldības īpašumā esošā zemes gabala nomas tiesības uz 99 gadiem.

Ja dzīvojamā māja atradās uz fiziskās vai juridiskās personas īpašumā esošas zemes, par privatizācijas objektu bija noteikts daudzdzīvokļu mājā esošs dzīvoklis, mākslinieka darbnīca vai neapdzīvojamā telpa kopā ar attiecīgu kopīpašumā esošu mājas domājamo daļu (likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 2. - 12.pants).

Kā redzams, personas dzīvokļa īpašumus īpašumā ieguva dažādām institūcijām piederošo daudzdzīvokļu dzīvojamo māju privatizācijas rezultātā, tāpēc turpmāk sniegts šo atšķirīgo procesu raksturojums.

13

1.2.2. Kooperatīvo dzīvokļu, lauksaimniecības uzņēmumu un zvejnieku kolhozu dzīvojamo māju privatizācija

Pēc neatkarības atjaunošanas LR Augstākā Padome 1991.gadā pieņēma likumu “Par kooperatīvo dzīvokļu privatizāciju”, kas noteica esošā dzīvokļu celtniecības kooperatīvā fonda privatizācijas tiesiskos pamatus. Kā privatizācijas objekti tika noteikti dzīvokļi daudzdzīvokļu dzīvojamajās mājās, kas piederēja dzīvokļu celtniecības kooperatīviem. Kā privatizācijas subjekti tika noteikti dzīvokļu celtniecības kooperatīva biedri, kuri pilnīgi vai daļēji bija nomaksājuši paju par viņam lietošanā nodoto dzīvokli un kuri likumā noteiktajā kārtībā bija uzņemti par dzīvokļu celtniecības kooperatīva biedriem (likuma “Par kooperatīvo dzīvokļu privatizāciju” 2. un 3. pants).

LR Augstākā Padome 1991.gadā pieņēma arī likumu “Par lauksaimniecības uzņēmumu un zvejnieku kolhozu privatizāciju”, kas attiecās uz kolhozu - kooperatīvajiem un valsts lauksaimniecības uzņēmumiem, kā arī zvejnieku kolhoziem, kas bija izveidojušies kolektivizācijas rezultātā, un kas reglamentēja lauksaimniecības uzņēmumu un zvejnieku kolhozu privatizāciju nolūkā mazināt nelikumīgo kolektivizācijas metožu radītās sekas. Minēto uzņēmumu privatizācija balstījās uz esošo uzņēmumu kapitāla personificēšanu bezatlīdzības ceļā un tālāku tā izmantošanu uzņēmējsabiedrībās vai šā kapitāla nošķiršanu vienai personai (ģimenei) vai personu grupai. Likums paredzēja, ka atsevišķus dzīvokļus (apdzīvojamo platību) kopā ar saimniecības ēkām un būvēm to īrniekiem ir tiesības nošķirt par mantas inventarizācijas sarakstā uzrādīto vērtību. Rezultātā personas, noslēdzot vienošanos ar lauksaimniecības uzņēmuma vai zvejnieku kolhoza izpildinstitūciju, šos t.s. par pajām privatizētos dzīvokļus likumīgi ieguva savā īpašumā.

Ja dzīvojamā mājā esošie dzīvokļi tika privatizēti saskaņā ar likumu “Par kooperatīvo dzīvokļu privatizāciju” vai “Par lauksaimniecības uzņēmumu un zvejnieku kolhozu privatizāciju”, un lai kooperatīvie vai par pajām privatizētie dzīvokļi atbilstu likuma “Par dzīvokļa īpašumu” prasībām, privatizācijas komisijai bija jānosaka katra dzīvokļa īpašnieka kopīpašuma domājamā daļa un jānodod privatizācijai vai nomā uz 99 gadiem valsts vai pašvaldības zemes gabals, uz kura uzcelta dzīvojamā māja.

Valsts vai pašvaldības zemes gabalus, kas atradās pilsētās, kā arī privatizēto viendzīvokļa māju īpašniekiem lauku apvidos esošos valsts vai pašvaldības zemes gabalus, uz kuriem atradās šīs mājas, nodeva privatizācijai par sertifikātiem. Savukārt zemes gabalus, kas atradās lauku apvidos, nodeva īpašumā bez atlīdzības, slēdzot vienošanos par zemes nodošanu īpašumā bez atlīdzības.

14

Ja kooperatīvo dzīvokļu māja vai dzīvojamā māja ar par pajām privatizētajiem dzīvokļiem bija uzcelta uz fiziskās vai juridiskās personas zemes, zemes gabala īpašniekam un privatizēto dzīvokļu īpašniekiem bija uzlikts par pienākumu noslēgt zemes nomas līgumu.

Privatizēto dzīvokļu īpašnieku kopīpašuma domājamo daļu un zemes gabala lieluma un vērtības noteikšana, zemes gabalu pirkšana, iegūšana īpašumā bez atlīdzības vai piedāvāšana nomāt uz 99 gadiem, kā arī zemes gabala pirkuma līguma vai vienošanās par zemes gabala nodošanu īpašumā bez atlīdzības slēgšana notika, ievērojot likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” noteikumus. Minētais likums noteica, ka kooperatīvo dzīvokļu vai par pajām privatizēto dzīvokļu īpašniekiem ir jādibina mājas kopīgas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas sabiedrība vai jānoslēdz līgums par daudzdzīvokļu mājas kopīgu pārvaldīšanu un apsaimniekošanu. Tāpat likums noteica, ka dzīvokļu īpašniekiem par dzīvojamās mājas ekspluatācijai nepieciešamā zemes gabala noteikšanu, zemes gabala iemērīšanu un dzīvojamās mājas reģistrāciju zemesgrāmatā jānorēķinās latos (likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 75.pants).

Par dzīvokļu celtniecības kooperatīvu un par kolhozu un valsts lauksaimniecības uzņēmumu dzīvojamo māju ierakstīšanu zemesgrāmatā bija atbildīgi paši šo māju iedzīvotāji vai viņu izveidotās Dzīvokļu īpašnieku kooperatīvās sabiedrības, līdz ar to šādu māju privatizācijas process noris ļoti lēni.

1.2.3. Valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizācija

1.2.3.1. Dzīvokļa īpašumu iegūšana īpašumā valstsun pašvaldību dzīvojamo māju privatizācijā

1995.gadā tika pieņemts likums “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”. Šis likums noteica valsts un pašvaldību dzīvojamajās mājās esošo dzīvokļu, mākslinieka darbnīcu un neapdzīvojamo telpu privatizācijas kārtību, un paredzēja, ka privatizācija notiek, īrniekam noslēdzot pirkuma līgumu ar dzīvojamo māju privatizācijas komisiju un izpērkot privatizācijas objektu no Latvijas Hipotēku un zemes bankas. Likums arī uzlika par pienākumu Centrālajai dzīvojamo māju privatizācijas komisijai un vietējo pašvaldību dzīvojamo māju privatizācijas komisijām nodrošināt:• privatizācijas tehnisko izpildi, t.i. tiesisko un organizatoriski tehnisko darbību

kopumu, kas nepieciešams, lai privatizācijas izpildinstitūcija varētu pieņemt lēmumu par privatizāciju, un

• valsts vai pašvaldības īpašuma tiesības pirms dzīvojamās mājas privatizācijas jānostiprina zemesgrāmatā.

15

Lai dzīvojamo māju ierakstītu zemesgrāmatā, privatizācijas tehniskā izpildē dzīvojamo māju privatizācijas komisijām bija jānosaka privatizējamās dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamie zemes gabali, dabā jāuzmēra zemes gabala robežas un jāveic privatizējamās dzīvojamās mājas tehniskā inventarizācija.

Privatizācijas objektu privatizācijai nepieciešamo dokumentu (dzīvojamās mājas inventarizācijas lietas, zemes īpašuma tiesības apstiprinoši dokumenti, dzīvojamo telpu īres līgumi, telpu īres un nomas maksājumu uzskaite u.c.) sagatavošana un privatizācijas objekta novērtēšana bija jāorganizē un jāveic privatizācijas komisijām Ministru kabineta noteiktajā kārtībā.

Kārtību, kādā sagatavojami dzīvojamās mājas privatizācijai nepieciešamie dokumenti un slēdzami pirkuma līgumi, noteica uz likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” pamata pieņemtie Ministru kabineta 1999.gada 19.janvāra noteikumi Nr.20 “Dzīvojamās mājas privatizācijai nepieciešamo dokumentu sagatavošanas noteikumi”.

Šie noteikumi paredzēja, ka dzīvojamās mājas sagatavošanu privatizācijai organizē un nepieciešamos dokumentus sagatavo valsts aģentūra "Mājokļu aģentūra" vai attiecīgās pilsētas vai pagasta dzīvojamo māju privatizācijas komisija likumā “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”, un citos normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā.

Dzīvojamās mājas sagatavošana privatizācijai nozīmēja tiesisko un organizatoriski tehnisko darbību kopumu, kas jāveic, lai noteiktu dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu un reģistrētu šo māju vai māju un zemi zemesgrāmatā līdz dzīvojamās mājas privatizācijas uzsākšanai, t.i., lai privatizācijas izpildinstitūcija varētu pieņemt lēmumu par privatizāciju.

Dzīvojamo māju privatizācijas procesā bija jāveic dzīvojamās mājas sagatavošana privatizācijai, t.i.:• jānosaka privatizējamās dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamais zemes

gabals;• jāizstrādā funkcionāli nepieciešamā zemes gabala plāns un dabā jāuzmēra

zemes gabala robežas;• jāveic privatizējamās dzīvojamās mājas tehniskā inventarizācija;• valsts vai pašvaldības īpašuma tiesības pirms dzīvojamās mājas privatizācijas

jānostiprina zemesgrāmatā.Dzīvojamās mājas funkcionēšanai nepieciešamais zemes gabals ir

privatizējamais vai nomā uz 99 gadiem nododamais zemes gabals. Tā ir zeme, uz kuras uzcelta dzīvojamā māja, tās uzturēšanai, apsaimniekošanai un funkcionēšanai nepieciešamie infrastruktūras, labiekārtojuma un komunikāciju elementi, kas uzrādīti šā zemes gabala detālplānojumā. Privatizējamai dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamā zemes gabala platību un robežas bija jānosaka likumā

16

“Par valsts un pašvaldību zemes īpašuma tiesībām un to nostiprināšanu zemesgrāmatās” noteiktajā kārtībā (likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 1. un 28.pants).

Privatizējamās dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamā zemes gabala noteikšanai privatizācijas komisijai bija jāsagatavo izziņa par īpašuma piederību un īpašuma sastāvu un jāpasūta funkcionāli nepieciešamā zemes gabala plāns, pasūtījumam pievienojot apbūves kvartāla ģeodēzisko vai topogrāfisko plānu un, ja nepieciešams, pašvaldības arhitekta vai arhitektūras pārvaldes plānošanas uzdevumu. Funkcionāli nepieciešamā zemes gabala plānu izstrādāšanā bija atļauts izmantot Vides aizsardzības un reģionālās attīstības ministrijas izstrādāto metodiku "Metodika zemes gabalu noteikšanai pie privatizējamām daudzdzīvokļu mājām". Šādu plānu izstrādāšanu un zemes gabalu robežu uzmērīšanu apvidū veica VZD, attiecīgās pašvaldības dienesti vai licencētas fiziskās un juridiskās personas.

Dzīvojamās mājas tehnisko inventarizāciju veica VZD. Inventarizācijas pasūtītājam bija jānodrošina piekļūšana inventarizējamā objekta telpām. Ja inventarizācijas pasūtītājs nevarēja nodrošināt piekļūšanu inventarizējamā objekta telpām, inventarizācijas lietā tika izdarīta atzīme par telpām, kuru platība nav precizēta apsekošanas gaitā. Šādu telpu kopējā platība nedrīkstēja pārsniegt 30 % no mājas kopējās platības.

Pēc privatizācijas tehniskās izpildes, bet pirms dzīvojamās mājas privatizācijas uzsākšanas, valsts vai pašvaldības īpašuma tiesības bija jānostiprina zemesgrāmatā. Papildus likumā “Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās” minētajiem dokumentiem, bija jāiesniedz attiecīgās privatizācijas komisijas izziņa, kurā norādīts mājas stāvu skaits, tās kopējā platība, dzīvokļu īpašumu kopējā platība, atsevišķi dzīvokļu īpašumi un tajos ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas.

Privatizācijas objektam dabā bija jāatbilst inventarizācijas dokumentos norādītajiem datiem. Ja, apsekojot privatizējamā objektā esošās telpas, tika atklāta neatbilstība inventarizācijas dokumentos norādītajiem datiem, privatizācijas objektu varēja privatizēt tikai pēc tam, kad inventarizācijas dokumentos bija novērsta attiecīgā neatbilstība. Ja dzīvojamās mājas valdītājs vai īrnieks (nomnieks) privatizācijas objektu bija pārveidojis, ar šī objekta inventarizāciju saistītos izdevumus sedz persona, kas bija veikusi pārveidojumus.

Lēmumus par valsts dzīvojamās mājas privatizācijas uzsākšanu pieņēma valsts aģentūra "Mājokļu aģentūra", bet lēmumus par pašvaldības dzīvojamās mājas privatizācijas uzsākšanu - pilsētas dome vai pagasta padome. Lēmumā par dzīvojamās mājas privatizācijas uzsākšanu bija jānosaka privatizācijas uzsākšanas diena - ne agrāk kā desmit dienas pēc lēmuma pieņemšanas. Par pieņemto lēmumu privatizācijas komisija informēja VZD, kas desmit dienu laikā privatizācijas

17

komisijā iesniedza informāciju par konkrētajā privatizējamā mājā esošo Kadastra reģistrā reģistrēto dzīvokļu, mākslinieku darbnīcu un neapdzīvojamo telpu īpašniekiem, norādot apgrūtinājumus, kas reģistrēti attiecībā uz šiem īpašumiem. No dzīvojamās mājas privatizācijas uzsākšanas dienas VZD bija jāpārtrauc reģistrēt darījumus ar attiecīgajiem līdz dzīvojamās mājas privatizācijai īpašumā iegūtajiem īpašumiem - dzīvokļiem, mākslinieku darbnīcām un neapdzīvojamajām telpām.

Neizīrētos dzīvokļus, mākslinieku darbnīcas un neapdzīvojamās telpas pēc dzīvojamās mājas privatizācijas uzsākšanas dienas no jauna nedrīkstēja izīrēt vai iznomāt, bet tās bija jānodod privatizācijai izsolē.

Uzsākot dokumentu sagatavošanu dzīvojamās mājas privatizācijai, privatizācijas komisijas varēja organizēt attiecīgās mājas īrnieku, viņu ģimenes locekļu un nomnieku aptauju, lai noskaidrotu privatizētāju īpatsvaru un izvēlētos piemērotāko dzīvojamās mājas apsaimniekošanas veidu pēc privatizācijas.

Pēc lēmuma par dzīvojamās mājas privatizācijas uzsākšanu pieņemšanas, privatizācijas komisijai īrniekiem un viņu ģimenes locekļiem, kā arī personai (personām), kura dzīvokli, mākslinieka darbnīcu vai neapdzīvojamo telpu ieguvusi īpašumā līdz dzīvojamās mājas privatizācijai, bija jāpiedāvā pirkt privatizācijas objektu, nosūtot par to paziņojumu. Personai, kura bija saņēmusi dzīvokļa privatizācijas paziņojumu, bija pienākums viena mēneša laikā no privatizācijas paziņojuma saņemšanas dienas iepazīstināt ar šo paziņojumu visus ģimenes locekļus, un mēneša laikā no privatizācijas paziņojuma saņemšanas dienas iesniegt privatizācijas pieteikumu vai atteikumu privatizēt piedāvāto privatizācijas objektu.

Privatizācijas komisijas pienākumos ietilpa arī likumā "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" noteiktajos gadījumos apliecināt personu savstarpējo vienošanos par to, kura persona vai personas privatizēs piedāvāto privatizācijas objektu.

Privatizācijas komisijai ne vēlāk kā mēneša laikā no dienas, kad tika saņemts privatizētāja iesniegtais privatizācijas pieteikums, bija jāpieņem lēmums par pirkuma līguma slēgšanu ar privatizētāju vai vienošanos par objekta nodošanu īpašumā bez atlīdzības. Lēmumā par pirkuma līguma slēgšanu vai vienošanos par objekta nodošanu īpašumā bez atlīdzības bija jānorāda:• privatizācijas objekts un tā adrese;• ar attiecīgo objektu funkcionāli saistītās privatizējamās telpas un būves;• privatizācijas objektā ietilpstošā mājas kopīpašuma (arī privatizējamās zemes)

domājamā daļa;• personas, kuras privatizē attiecīgo objektu, un attiecīgās domājamās daļas;• pirkuma maksa latos un sertifikātos;• maksāšanas kārtība, ja objektu pērk uz nomaksu;

18

• apgrūtinājumi, kas reģistrēti VZD kadastra reģistrā attiecībā uz dzīvokļiem, neapdzīvojamām telpām un mākslinieku darbnīcām, kas iegūtas īpašumā līdz dzīvojamās mājas privatizācijai.

Maksājumu apmēru par privatizējamajiem objektiem reglamentēja Ministru kabineta 2003.gada 2.septembra noteikumi Nr. 487 “Kārtība, kādā veicami maksājumi par dzīvojamo māju privatizācijas objektiem”. Šie noteikumi noteica kārtību, kādā veicami maksājumi par dzīvojamo māju privatizācijas objektiem, izņemot maksājumus par dzīvokļiem, mākslinieku darbnīcām un neapdzīvojamām telpām, kas tika nodotas īpašumā līdz dzīvojamās mājas privatizācijai saskaņā ar likumu "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju", kā arī maksājumu atmaksāšanas kārtību.

Privatizācijas objekta pirkuma līgumu slēdza, pamatojoties uz pirkuma tipveida līgumu.

Ja publiski piedāvātais privatizācijas objekts tika privatizēts atklātā izsolē, privatizācijas komisijai ne vēlāk kā mēneša laikā no izsoles dienas bija jāpieņem lēmums par izsoles rezultātu apstiprināšanu.

Par nomā uz 99 gadiem nodota valsts vai pašvaldības īpašumā esoša zemes gabala lietošanu jāslēdz zemes nomas līgums, pie kam zemes nomas maksa nevar pārsniegt zemes nodokļa lielumu. Iegūtās zemes nomas tiesības var pārdot, mainīt vai citādi atsavināt, ja tiek pārdots, mainīts vai citādi atsavināts privatizētais objekts. Ja dzīvojamā māja tiek nojaukta, zemes gabala nomnieks saglabā nomas tiesības un tiesības pārdot, mainīt vai citādi atsavināt zemes nomas tiesības, ja tiek pārdots, mainīts vai citādi atsavināts privatizētais objekts.

Gadījumos, kad privatizēti objekti atrodas uz fiziskai vai juridiskai personai piederošas zemes, zemes gabala īpašniekam un privatizēto dzīvokļu īpašniekiem ir pienākums noslēgt zemes nomas līgumu. Ja zemes nomas līgumi nav noslēgti, zemes gabala īpašniekam ir tiesības prasību tiesā par zemes nomas līguma noslēgšanu vērst pret personu, kurai nodotas attiecīgās dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas tiesības.

Zemes nomas maksa privatizētā dzīvokļa un mākslinieka darbnīcas īpašniekam nedrīkst pārsniegt piecus procentus gadā no zemes kadastrālās vērtības, pārējos gadījumos zemes gabala nomas maksu nosaka, privatizētā objekta īpašniekam vienojoties ar zemes gabala īpašnieku.

Ja zemes gabala īpašnieks pārdod zemes gabalu, uz kura atrodas privatizācijas objekts, pirmpirkuma tiesības uz to ir privatizētā objekta īpašniekam (īpašniekiem) (likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 50., 53. un 54.pants).

19

1.2.3.2. Dzīvokļu, mākslinieka darbnīcu un neapdzīvojamo telpu iegūšana īpašumā līdz dzīvojamās mājas privatizācijai

Praksē izrādījās, ka iedzīvotāju vēlme iegūt savā īpašumā dzīvokļus, mākslinieku darbnīcas un neapdzīvojamas telpas pieauga ļoti strauji, bet dzīvojamo māju privatizācijas komisijas nespēja ātros tempos nodrošināt dzīvojamo māju ierakstīšanu zemesgrāmatā un privatizācijas objektu nodošanu īpašumā.

Tāpēc 1997.gadā likumā “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” tika izdarīti grozījumi, nosakot kārtību, kādā valsts vai pašvaldību mājās esošo dzīvokļu īrnieki un viņu ģimenes locekļi, kā arī mākslinieka darbnīcu vai neapdzīvojamo telpu nomnieki viņu īrētos dzīvokļus vai nomātos objektus var iegūt īpašumā līdz dzīvojamo māju privatizācijai. No likuma grozījumiem izrietēja, ka privatizācijas objektus (dzīvokļus, mākslinieku darbnīcas un neapdzīvojamās telpas) var privatizēt divos veidos:• vienā etapā, uzreiz dzīvojamo māju sagatavojot privatizācijai, to ierakstot

zemesgrāmatā un tikai pēc tam noslēdzot pirkuma līgumus starp dzīvojamo māju privatizācijas komisiju un privatizētāju (turpmāk - plānveida privatizācija), vai

• divos etapos, t.i. vispirms privatizācijas objektus nododot īpašumā līdz dzīvojamās mājas privatizācijai (turpmāk - paātrinātā privatizācija), un pēc dzīvojamās mājas plānveida privatizācijas uzsākšanas šos objektus atkārtoti privatizējot plānveida privatizācijas procesā.

Paātrināto privatizāciju veica gadījumos, kad valsts aģentūra “Mājokļu aģentūra” vai pašvaldība nebija uzsākusi dzīvojamās mājas plānveida privatizāciju, bet valsts vai pašvaldību viendzīvokļa vai daudzdzīvokļu mājā esošo dzīvokļu īrnieki un viņu ģimenes locekļi vēlējās iegūt īpašumā viņu īrēto dzīvokli, vai arī mākslinieku darbnīcu un neapdzīvojamo telpu nomnieki vēlējās iegūt īpašumā viņu nomātos objektus.

Paātrināto privatizāciju attiecināja arī uz valsts vai pašvaldības pārziņā esošajiem neprivatizētajiem dzīvokļiem daudzdzīvokļu mājās, kurās dzīvokļi bija privatizēti saskaņā ar likumu “Par lauksaimniecības uzņēmumu un zvejnieku kolhozu privatizāciju” vai likumu “Par kooperatīvo dzīvokļu privatizāciju”, bet to nevarēja veikt dzīvojamajās mājās, kas atrodas brīvo ekonomisko zonu un speciālo ekonomisko zonu teritorijā.

Pēc dzīvojamās mājas privatizācijas uzsākšanas dzīvokļi, mākslinieku darbnīcas un neapdzīvojamās telpas, kas bija nodotas īpašumā paātrinātajā privatizācijā, bija atkārtoti jāprivatizē likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” noteiktajā kārtībā.

20

Valsts viendzīvokļa vai daudzdzīvokļu mājās esošo privatizācijas objektu - izīrētu dzīvokļu, iznomātu mākslinieka darbnīcu un neapdzīvojamo telpu paātrināto privatizāciju nodrošināja valsts aģentūra “Mājokļu aģentūra”, bet pašvaldības mājās esošo privatizācijas objektu - pašvaldības dzīvojamo māju privatizācijas komisija.

Izīrēto dzīvokļu privatizācijas procedūra bija nedaudz atšķirīga no iznomāto mākslinieka darbnīcu un neapdzīvojamo telpu privatizācijas procedūras.

Lai paātrinātajā privatizācijā iegūtu īpašuma tiesības uz privatizācijas objektu, dzīvokļa īrniekiem un viņa ģimenes locekļiem bija jāiesniedz iesniegums attiecīgajai privatizāciju realizējošajai institūcijai.

Ja īrnieki dzīvokli nevēlējās iegūt īpašumā, ar īrnieka un viņa ģimenes locekļu piekrišanu īrēto dzīvokli varēja privatizēt citas fiziskas un juridiskas personas, kurām bija tiesības privatizācijas objektu iegūt īpašumā. Šajā gadījumā dzīvokļa īrniekam un viņa ģimenes locekļiem bija jānoslēdz notariāla vai privatizācijas komisijas apliecināta vienošanās ar personu, kura vēlas iegūt īpašumā īrnieka īrēto dzīvokli.

Kopējais dzīvoklis bija privatizējams kā viens vesels objekts. Lai kopējā dzīvokļa īrnieki iegūtu īpašumā savu īrēto kopējo dzīvokli, viņiem bija jānoslēdz notariāla vai privatizācijas komisijas apliecināta vienošanās par to, kurš vai kuri no viņiem privatizēs dzīvokli. Ja dzīvokļa īrnieki vēlējās privatizēt dzīvokli kā kopīpašumu, minētajā vienošanās aktā bija jāparedz turpmākā dzīvojamo telpu lietošanas kārtība.

Privatizācijas komisija mēneša laikā no iesnieguma saņemšanas dienas pieņēma lēmumu par dzīvokļa nodošanu īpašumā līdz dzīvojamās mājas privatizācijai, ja privatizētāji - dzīvokļa īrnieks un viņa ģimenes locekļi bija noslēguši notariālu vai privatizācijas komisijas apliecinātu vienošanos par to, kurš vai kuri no viņiem privatizēs īrēto dzīvokli. Divu nedēļu laikā pēc lēmuma pieņemšanas privatizācijas komisija nosūtīja īrniekam paziņojumu, kurā bija norādīt lēmumā noteiktā maksa par dzīvokļa nodošanu īpašumā līdz dzīvojamās mājas privatizācijai, kā arī kārtība, kādā izdarāma norādītā samaksa.

Lai iegūtu īpašuma tiesības uz privatizācijas objektu paātrinātajā privatizācijā, mākslinieku darbnīcu vai neapdzīvojamo telpu nomniekiem bija jāiesniedz attiecīgajai privatizāciju realizējošajai institūcijai pieteikums par privatizācijas objekta novērtēšanu un nomas līgums. Privatizācijas komisija mēneša laikā no pieteikuma saņemšanas dienas novērtēja privatizācijas objektu, noteica tā pirkuma maksu un pieņemto lēmumu paziņoja nomniekam.

Pēc paziņojuma saņemšanas nomniekam mēneša laikā bija jāiesniedz privatizācijas komisijai vai nu apstiprinājums neapdzīvojamās telpas vai mākslinieka darbnīcas privatizācijai par noteikto pirkuma maksu, vai privatizācijas

21

atteikums. Atteikuma gadījumā nomniekam saglabājās tiesības privatizēt savu nomāto neapdzīvojamo telpu vai mākslinieka darbnīcu t.s. plānveida privatizācijā. Mēneša laikā no nomnieka apstiprinājuma saņemšanas dienas privatizācijas komisija pieņēma lēmumu par neapdzīvojamās telpas vai mākslinieka darbnīcas nodošanu īpašumā paātrinātajā privatizācijā un par to paziņoja nomniekam (likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 73.1 - 73.5 pants).

Maksājumu apmēru par paātrināti privatizējamajiem objektiem reglamentēja Ministru kabineta 1997.gada 2.septembra noteikumi Nr.312 “Kārtība un apmēri, kādos veicami maksājumi par dzīvokļa, mākslinieka darbnīcas un neapdzīvojamās telpas nodošanu īpašumā līdz dzīvojamās mājas privatizācijai”.

Maksu par dzīvokļa un mākslinieka darbnīcas nodošanu īpašumā paātrinātajā privatizācijā veidoja:• pirkuma maksa sertifikātos, kas tika noteikta divu sertifikātu apmērā par vienu

dzīvokļa vai mākslinieka darbnīcas kopējās platības kvadrātmetru, un• maksa par dzīvojamās mājas sagatavošanu privatizācijai, kas tika noteikta 20

latu apmērā par katru dzīvokli vai mākslinieka darbnīcu.Maksa par neapdzīvojamās telpas nodošanu īpašumā paātrinātajā privatizācijā

sastāvēja no:• maksas par neapdzīvojamās telpas novērtēšanu, kas tika noteikta 300 latu

apmērā;• neapdzīvojamās telpas pirkuma maksas;• maksas par dzīvojamās mājas sagatavošanu privatizācijai, kas tika noteikta 220

latu apmērā par katru neapdzīvojamo telpu;• maksas par Latvijas Hipotēku un zemes bankas pakalpojumiem naudas kontu

apkalpošanā atbilstoši normatīvajos aktos apstiprinātajam tarifam.Privatizācijas komisija pēc lēmuma pieņemšanas par dzīvokļa, mākslinieka

darbnīcas vai neapdzīvojamās telpas nodošanu īpašumā paātrinātajā privatizācijā privatizētājam nosūtīja paziņojumu, kurā bija norādīta pirkuma maksa sertifikātos un latos iemaksājamā summa par dzīvojamās mājas sagatavošanu privatizācijai, kā arī kontu numuri maksājumu veikšanai latos un sertifikātos.

Maksājumi par dzīvokļa vai neapdzīvojamās telpas vai mākslinieka darbnīcas nodošanu īpašumā līdz dzīvojamās mājas privatizācijai privatizētājam bija jāizdara Latvijas Hipotēku un zemes bankā mēneša laikā no paziņojuma saņemšanas dienas.

Pirkuma maksu par neapdzīvojamās telpas nodošanu īpašumā paātrinātajā privatizācijā varēja samaksāt uzreiz vai pirkt neapdzīvojamo telpu uz nomaksu, vienojoties ar privatizācijas komisiju par maksājumu termiņiem un kārtību. Šajā gadījumā privatizācijas komisija slēdza līgumu ar pircēju par neapdzīvojamās telpas ieķīlāšanu par labu valstij vai attiecīgajai pašvaldībai un noteica ierobežojumus rīcībai ar neapdzīvojamās telpas īpašumu līdz pilnīgai dzīvojamās

22

mājas privatizācijai. Līgumu slēdza pēc tam, kad privatizācijas komisija bija saņēmusi no Latvijas Hipotēku un zemes bankas apstiprinājumu par pirmās iemaksas veikšanu, kas nomniekam bija jāiemaksā ne mazāk kā 30 procentu apmērā no pirkuma maksas proporcionāli latu un sertifikātu daļai.

Dzīvokli vai mākslinieka darbnīcu varēja arī nodot īpašumā personai, kurai privatizācijas brīdī bija īres (nomas) vai komunālo pakalpojumu maksājumu parāds. Šādā gadījumā privatizācijas komisija slēdza līgumu ar pircēju par dzīvokļa vai mākslinieka darbnīcas ieķīlāšanu par labu valstij vai attiecīgajai pašvaldībai, un noteica ierobežojumus rīcībai ar dzīvokļa vai mākslinieka darbnīcas īpašumu līdz pilnīgai dzīvojamās mājas privatizācijai. Līgumu slēdz pēc tam, kad privatizācijas komisija bija saņēmusi no Latvijas Hipotēku un zemes bankas apstiprinājumu par pirkuma maksas un maksas par dzīvojamās mājas sagatavošanu privatizācijai veikšanu (likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 73.6pants un MK 1997.gada 2.septembra noteikumu Nr.312 “Kārtība un apmēri, kādos veicami maksājumi par dzīvokļa, mākslinieka darbnīcas un neapdzīvojamās telpas nodošanu īpašumā līdz dzīvojamās mājas privatizācijai” 2.- 9.punkts).

Likums VZD uzlika par pienākumu divu nedēļu laikā no dokumentu iesniegšanas dienas izsniegt:• dzīvokļa īrniekam - apliecību par īpašuma tiesībām uz dzīvokli līdz dzīvojamās

mājas privatizācijai, pamatojoties uz privatizācijas komisijas pieņemto lēmumu un dokumentiem, kas apliecināja, ka ir izdarīta samaksa par dzīvokļa nodošanu īpašumā;

• neapdzīvojamās telpas vai mākslinieka darbnīcas nomniekam - apliecību par īpašuma tiesībām uz neapdzīvojamo telpu vai mākslinieka darbnīcu līdz dzīvojamās mājas privatizācijai, pamatojoties uz privatizācijas komisijas pieņemto lēmumu; dokumentu, kas apliecina nomnieka izdarīto samaksu vai pirmo iemaksu par neapdzīvojamās telpas vai mākslinieka darbnīcas nodošanu īpašumā, un ķīlas līgumu, ja tāds noslēgts par labu valstij vai pašvaldībai.

Persona, kura ieguvusi dzīvokli, mākslinieka darbnīcu vai neapdzīvojamo telpu īpašumā līdz dzīvojamās mājas privatizācijai vai darījuma noslēgšanas vai mantošanas rezultātā, bija atzīstama par īpašnieku no brīža, kad dzīvoklis, mākslinieka darbnīca, neapdzīvojamā telpa un to īpašnieki tika reģistrēti VZD Kadastra reģistrā.

Likums reglamentēja arī turpmāko rīcību ar īpašumā nodoto paātrināti privatizēto dzīvokli, mākslinieka darbnīcu vai neapdzīvojamo telpu:• privatizētā objekta īpašniekam un attiecīgajai valsts institūcijai vai pašvaldībai

ne vēlāk kā mēneša laikā no brīža, kad tika izsniegta apliecība par īpašuma tiesībām uz dzīvokli, mākslinieka darbnīcu vai neapdzīvojamo telpu līdz

23

dzīvojamās mājas privatizācijai, bija jānoslēdz savstarpējs līgums par dzīvojamās mājas uzturēšanu un apsaimniekošanu;

• ja privatizētais objekts tika iegūts darījuma noslēgšanas vai mantošanas rezultātā, ieguvējam minēto īpašumu bija tiesības reģistrēt VZD Kadastra reģistrā tikai pēc tam, kad bija noslēgts līgums ar attiecīgo valsts institūciju vai pašvaldību par piedalīšanos dzīvojamās mājas uzturēšanā un apsaimniekošanā (šis līgums bija jānoslēdz mēneša laikā no darījuma noslēgšanas vai mantojuma iegūšanas dienas);

• maksu par dzīvojamās mājas uzturēšanu un apsaimniekošanu, kas bija jānosaka, ievērojot Ministru kabineta noteikumus par dzīvokļa īres maksas aprēķināšanas kārtību, un tā nedrīkstēja pārsniegt īres maksas apmērus attiecīgajā mājā;

• īpašnieka tiesības, pienākumus un atbildību, kā arī dzīvokļa īpašnieka ģimenes locekļu un citu dzīvoklī iemitināto personu statusu noteica likums "Par dzīvokļa īpašumu";

• pēc dzīvojamās mājas pilnās privatizācijas uzsākšanas dzīvokļa, mākslinieka darbnīcas vai neapdzīvojamās telpas īpašniekam jānoslēdz pirkuma līgums paziņojumā par pirkuma līguma slēgšanu norādītajā termiņā;

• ja persona, kura dzīvokli, mākslinieka darbnīcu vai neapdzīvojamo telpu ieguvusi īpašumā paātrinātajā privatizācijā, nav noslēgusi pirkuma līgumu paziņojumā par pirkuma līguma slēgšanu norādītajā termiņā, jebkādi darījumi ar dzīvokli, mākslinieka darbnīcu vai neapdzīvojamo telpu, kas nodota īpašumā līdz dzīvojamās mājas privatizācijai, ir aizliegti (likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 73.7 un 73.9pants).

Visus strīdus, kas saistīti ar dzīvokļu, neapdzīvojamo telpu, mākslinieku darbnīcu, viendzīvokļa un daudzdzīvokļu māju privatizācijas tehnisko izpildi, izskatīja attiecīgās pilsētas dome vai pagasta padome.

Valsts dzīvojamās mājas valdītāja vai pašvaldības pienākums bija pārvaldīt un apsaimniekot privatizējamo dzīvojamo māju, līdz privatizēto objektu īpašnieki izveido kopīpašuma apsaimniekošanas sabiedrību (dzīvokļu īpašnieku sabiedrību) vai noslēdz kopīgu līgumu par dzīvojamās mājas apsaimniekošanu, pārņemot dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu savā ziņā.

1.2.3.3. Privatizācijas nosacījumi, ja dzīvojamā māja ir kopīpašums

Realizējot denacionalizācijas, privatizācijas un citus likumus attiecībā uz dzīvojamajām mājām, atsevišķos gadījumos izveidojās stāvoklis, kad dzīvojamā māja kā kopīpašums piederēja valstij vai pašvaldībai un kādai citai fiziskai vai juridiskai personai. Šādās mājās fiziskā vai juridiskā persona nevarēja realizēt savas likumīgās tiesības, bet pašvaldība vai valsts institūcija nevarēja tai piederošos

24

dzīvokļa īpašumus noteiktajā kārtībā nodot privatizācijai. Tāpēc likums “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” noteica kārtību kopīpašuma attiecību izbeigšanai minētajās mājās. Tas nozīmēja, ka bija jāveic kopīpašuma sadale un jānosaka valsts vai pašvaldības īpašuma tiesības uz atsevišķiem dzīvokļiem, mākslinieku darbnīcām vai neapdzīvojamām telpām, lai valsts vai pašvaldība sev piederošo kopīpašuma daļu varētu privatizēt kā dzīvokļa īpašumus.

Kopīpašuma izbeigšanai daudzdzīvokļu dzīvojamās mājās, kas bija valsts vai pašvaldības un kādas citas personas kopīpašumā, valsts akciju sabiedrībai "Valsts nekustamie īpašumi", kā arī valsts un pašvaldību institūcijām, kuru valdījumā atradās minētās daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, bija jāizstrādā un jāpiedāvā kopīpašniekiem projekti kopīpašuma sadalei dzīvokļa īpašumos vai reālās daļās. Izstrādāto kopīpašuma sadales projektu vajadzēja nosūtīt kopīpašniekiem izskatīšanai, un sludinājumu par kopīpašuma sadales projektu publicēt laikrakstā "Latvijas Vēstnesis". Ja kopīpašnieki piedāvātajam kopīpašuma sadales projektam piekrita, divu mēnešu laikā pēc tam, kad tika noslēgts līgums par kopīpašuma sadali dzīvokļa īpašumos vai reālās daļās, valsts vai pašvaldība tai piederošos dzīvokļa īpašumus, mākslinieku darbnīcas vai neapdzīvojamās telpas varēja nodot privatizācijai.

Ja kopīpašnieki piedāvātajam kopīpašuma sadales projektam nepiekrita vai divu mēnešu laikā no dienas, kad sludinājums publicēts laikrakstā "Latvijas Vēstnesis", nesniedza atbildi, valsts akciju sabiedrībai "Valsts nekustamie īpašumi" vai citai valsts vai pašvaldības institūcijai, kura tika piedāvājusi kopīpašuma sadales projektu, bija tiesības valstij vai pašvaldībai piederošo kopīpašuma domājamo daļu pārdot izsolē, pamatojoties uz Ministru kabineta rīkojumu vai attiecīgās pašvaldības domes (padomes) lēmumu un saskaņā ar Valsts un pašvaldību mantas atsavināšanas likumu. Laikrakstā "Latvijas Vēstnesis" bija jāpublicē paziņojums par izsoli un termiņu, līdz kuram personas, kurām ir pirmpirkuma tiesības, var pieteikties uz attiecīgo izsoli, kā arī jānosūta piedāvājums realizēt pirmpirkuma tiesības šādām personām:• kopīpašniekiem - uz pārdodamo domājamo daļu par sākotnējo izsoles cenu,

veicot maksājumu pilnā apmērā latos;• dzīvokļu īrnieku grupai, kuras dalībnieku īrēto telpu kopējā platība ir ne mazāka

kā valstij vai pašvaldībai piederošā mājas platība atbilstoši domājamās daļas apmēram, ja šī dzīvokļu īrnieku grupa ir vienojusies par valsts vai pašvaldības īpašumā esošās domājamās daļas pirkumu un ir noslēgusi pilnvarojuma līgumu, kurā dzīvokļu īrnieku grupas vārdā pilnvaro noteiktu personu realizēt attiecīgās īrnieku grupas pirmpirkuma tiesības.

Ja personas, kurām bija pirmpirkuma tiesības, nokavēja izsoles paziņojumā noteiktais pieteikšanās termiņu, tās zaudēja izpirkuma tiesības uz pārdodamo

25

domājamo daļu. Ja uz izsoli pieteicās viens vai vairāki kopīpašnieki un viena vai vairākas dzīvokļu īrnieku grupas vai viens vai vairāki kopīpašnieki vai dzīvokļu īrnieku grupas, bija jārīko izsole starp personām, kurām ir pirmpirkuma tiesības. Starpība starp nosolīto un sākotnējo izsoles cenu bija apmaksājama latos.

Ja valsts vai pašvaldības un kādas citas personas kopīpašumā atradās viendzīvokļa māja, valstij vai pašvaldībai piederošo kopīpašuma daļu drīkstēja privatizēt tās kopīpašnieks (likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 9.pants un tā pārejas noteikumu 20.punkts).

1.2.4. Privatizēto dzīvokļu īpašuma tiesību nostiprināšana

Dzīvokļa īpašnieks ir fiziskā vai juridiskā persona, kas likumīgi ieguvusi dzīvokļa īpašumu, un reģistrējusi šo īpašumu zemesgrāmatā (likuma “Par dzīvokļa īpašumu” 6.pants).

Dzīvokļa īpašuma tiesību nostiprināšana Latvijā faktiski sākās līdz ar kooperatīvo dzīvokļu privatizācijas uzsākšanu, t.i., pirms zemesgrāmatu spēka atjaunošanas 1993.gadā. LR Ministru Padome ar 1992.gada 3.aprīļa lēmumu Nr.115 “Par kooperatīvo dzīvokļu privatizācijas dokumentiem” noteica, ka valsts tehniskās inventarizācijas dienestiem līdz nekustamā īpašuma reģistra izveidošanai privatizēto kooperatīvo dzīvokļu īpašniekiem jāizsniedz īpašuma tiesību uz dzīvokli reģistrācijas pagaidu apliecības. 1993.gadā valsts tehniskās inventarizācijas dienestu funkcijas šajā jomā pārņēma jaunizveidotais VZD.

Par pajām privatizēto dzīvokļu īpašuma tiesību nostiprināšanu normatīvie akti paredzēja veikt vispārējā kārtībā, t.i., vispirms dzīvokļu īpašums jāreģistrē Kadastra informācijas sistēmā, un pēc tam īpašuma tiesības jānostiprina zemesgrāmatā.

Masveidīgs valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizācijas process Latvijā sākās 1996.gadā, pie kam ļoti strauji notika paātrinātā privatizācija. Dzīvokļu īpašnieki vēlējās realizēt pilnīgas varas tiesības pār īpašumu - pārdot, mainīt, dāvināt, ieķīlāt kā patstāvīgu nekustamu īpašumu.

Likums “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” noteica, ka:• dzīvoklis, mākslinieka darbnīca, neapdzīvojamā telpa un to īpašnieki līdz

dzīvojamās mājas privatizācijai tiek reģistrēti Kadastra reģistrā;• Kadastra reģistrā reģistrējamas arī ķīlas tiesības, kas nodibinātas uz dzīvokļa

īpašumu, un citi dzīvokļa īpašuma apgrūtinājumi;• reģistrācija Kadastra reģistrā pēc juridiskām sekām pielīdzināma reģistrācijai

zemesgrāmatā;• VZD īpašniekam izsniedz apliecību par īpašuma tiesībām uz dzīvokli līdz

dzīvojamās mājas privatizācijai (likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 73.8 pants).

26

Izpildot likuma prasības, VZD izveidoja Kadastra reģistru - manuālo īpašumu reģistrācijas sistēmu; noteica īpašnieka maiņas reģistrācijas kārtību, kā arī izstrādāja instrukciju par dzīvokļu īpašumu līdz dzīvojamās mājas privatizācijai reģistrāciju VZD Kadastra reģistrā. Līdz ar to tika noteikta:• pieteikumu reģistrācijas žurnāla forma;• dzīvokļa, mākslinieka darbnīcas un neapdzīvojamās telpas kadastra apzīmējuma

izveidošanas un piešķiršanas kārtība;• dzīvokļu, mākslinieka darbnīcu un neapdzīvojamo telpu manuālā reģistrācijas

sistēma;• “Apliecības par īpašuma tiesībām uz dzīvokli līdz dzīvojamās mājas

privatizācijai” forma, kā arī tās izsniegšanas un atjaunošanas kārtība;• īpašnieka maiņas reģistrācijas kārtība Kadastra reģistrā, ja dzīvoklis iegūts

darījuma rezultātā;• “Dzīvokļa īpašuma lietas” izveidošanas kārtība un tajā uzglabājamie

dokumenti.Kadastra numurs paātrināti privatizētajam dzīvoklim, mākslinieku darbnīcai

un neapdzīvojamajai telpai sastāvēja no vienpadsmit cipariem, piemēram, 96483900056. To veidoja, izmantojot Kadastra kartē iezīmētās kadastra grupas, un ciparu kodā bez atstarpēm secīgi virknējot sekojošus pierakstus:• tās administratīvi teritoriālā iedalījuma vienības (pagasts, pilsēta vai pilsētas

lauku teritorija), kurā atrodas minētais objekts, četrciparu kodu;• trīsciparu kodu, ko iegūst, kadastra grupas kodam pieskaitot ciparu 300;• objekta četrciparu kārtas numuru kadastra grupā (numerācijas intervāls

0001...9999).Manuālā reģistrācijas sistēma sastāvēja no “Dzīvokļa īpašuma kartītēm”.

Katram īpašumam iekārtoja atsevišķu kartīti, tajā ierakstīja ziņas par īpašnieku; īpašuma tiesības apliecinošiem dokumentiem; apgrūtinājumiem; hipotekārajiem parādiem; par parāda dzēšanu; darījuma cenu un citu informāciju. “Dzīvokļa īpašuma kartiņā” reģistrēja arī īpašnieku maiņu, ja īpašumu ieguva darījuma rezultātā. Pēc īpašnieka maiņas reģistrācijas VZD nodaļa uz VZD nodaļas veidlapas izsniedza “Izziņu par īpašuma tiesībām uz dzīvokli līdz dzīvojamās mājas privatizācijai”, un, apliecinot darījuma reģistrāciju Kadastra reģistrā, darījuma dokumenta oriģinālā un lietā glabātajā kopijā izdarīja atzīmi spiedoga veidā.

Divu nedēļu laikā no reģistrācijas brīža īpašniekam izsniedza apstiprinātu apliecību par īpašuma tiesībām uz dzīvokli līdz dzīvojamās mājas privatizācijai, un tā bija spēkā līdz pirmā darījuma veikšanai ar dzīvokļa īpašumu. Ja īpašnieks apliecību nozaudēja, vai tā gāja bojā, īpašnieks informēja VZD nodaļu, kas par īpašnieka līdzekļiem oficiālajā preses izdevumā “Latvijas Vēstnesis” ievietoja

27

sludinājumu, ka minētā apliecība uzskatāma par spēku zaudējušu, un triju mēnešu laikā VZD nodaļā tika uzaicinātas pieteikties personas, kam ir zināma apliecības atrašanās vieta. Ja norādītajā termiņā neviens nepieteicās, nozaudētās apliecības vietā izsniedza apliecības dublikātu, par ko liecināja sarkanas krāsas spiedogs ar uzrakstu “Dublikāts” apliecības labajā augšējā stūrī.

Kadastra reģistrs kā manuāla reģistrācijas sistēma pastāvēja ļoti neilgu laiku, un jau 1996.gada beigās VZD izstrādāja programmatūru, kā arī radīja apstākļus datorizētas reģistrācijas uzsākšanai Kadastra reģistrā. Datorizēta reģistrācijas sistēma paredzēja visu manuālās reģistrācijas laikā uzkrāto datu, kā arī jauno datu par ikvienu dzīvokļa īpašumu ievadīšanu Kadastra reģistrā.

Izveidotā reģistrācijas kārtība tika nedaudz mainīta, pamatojoties uz 1997.gadā pieņemtajiem grozījumiem likumā “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” un Ministru Kabineta 1997.gada 2.septembra noteikumiem Nr.312 “Kārtība un apmēri, kādos veicami maksājumi par dzīvokļa, mākslinieka darbnīcas un neapdzīvojamās telpas nodošanu īpašumā līdz dzīvojamās mājas privatizācijai”. Minētie normatīvie akti noteica, ka līdz dzīvojamās mājas privatizācijai īpašumā var iegūt ne tikai dzīvokļus, bet arī mākslinieku darbnīcas un neapdzīvojamās telpas, kā arī paredzēja iespēju minētos objektus iegādāties, izmantojot atliktos maksājumus, pamatojoties uz kuriem vienlaicīgi ar reģistrāciju Kadastra reģistrā bija nostiprināmas ķīlas tiesības valsts vai pašvaldības labā nenomaksātās summas apmērā.

Uz minēto normatīvo aktu pamata VZD 1997.gadā izdarīja nepieciešamās izmaiņas Kadastra reģistra programmatūrā, un apstiprināja:• “Apliecības par īpašuma tiesībām uz mākslinieka darbnīcu līdz dzīvojamās

mājas privatizācijai” formu;• “Apliecības par īpašuma tiesībām uz neapdzīvojamo telpu līdz dzīvojamās

mājas privatizācijai” formu.2002./2003.gadā VZD veica esošā paātrināti privatizēto dzīvokļu reģistra –

Kadastra reģistra un Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmas programmatūru sasaisti, kas nodrošināja:• dzīvokļa īpašumu plānveida privatizācijas datu reģistrāciju Kadastra reģistrā;• Kadastra reģistra datu integrāciju Nekustamā īpašuma valsts kadastra

informācijas sistēmā;• automatizētu kadastrālās vērtības noteikšanu paātrināti privatizētajiem

dzīvokļiem, mākslinieku darbnīcām un neapdzīvojamajām telpām.Abu reģistru sasaistei ir ļoti būtiska nozīme, jo ir nepieciešams katrā reģistrā

identificēt vienus un tos pašus privatizācijas objektus, un uzlabot dzīvokļa īpašumu datu kvalitāti Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā.

28

VZD Kadastra reģistra datu analīze liecina, ka līdz 2004.gadam paātrinātā dzīvokļu privatizācija visā Latvijas teritorijā, izņemot Rīgu, faktiski ir beigusies. Līdz ar to pakāpeniski tiks pilnīgi pārtraukta Kadastra reģistra darbība, un turpmāk visa informācija par dzīvokļa īpašumiem tiek uzturēta tikai Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā.

VZD turpmāk ir jānodrošina Kadastra informācijas sistēmas datu bāzes un “Dzīvokļa īpašuma lietu” uzglabāšana. Šiem dokumentiem ir milzīga vēsturiska nozīme, jo tie apliecina paātrināti privatizēto dzīvokļu, mākslinieku darbnīcu un neapdzīvojamo telpu tiesisko iegūšanu.

Attiecībā uz kooperatīvo dzīvokļu īpašuma tiesību nostiprināšanu Augstākā Padome 1992.gada 22.janvārī pieņēma lēmumu “Par Latvijas Republikas 1991.gada 4.decembra likuma “Par kooperatīvo dzīvokļu privatizāciju” izpildi”, kas noteica, ka īpašuma tiesības uz privatizēto kooperatīvo dzīvokli reģistrējamas tādā pašā kārtībā, kāda paredzēta gadījumos, kad tiek reģistrētas personiskā īpašuma tiesības uz dzīvojamo māju. Savukārt Ministru padomes 1992.gada 3.aprīļa lēmums Nr.115 “Par kooperatīvo dzīvokļu privatizācijas dokumentiem” noteica, ka līdz nekustamā īpašuma reģistra izveidošanai valsts tehniskās inventarizācijas dienesti izsniedz privatizēto kooperatīvo dzīvokļu īpašniekiem īpašuma tiesību uz dzīvokli reģistrācijas pagaidu apliecības, kuras pēc nekustamā īpašuma reģistra izveidošanas jāapmaina pret reģistrācijas apliecībām.

Uz minēto normatīvo dokumentu pamata Latvijas valsts tehniskās inventarizācijas centrs noteica, ka:• īpašuma tiesību reģistrācijai uz kooperatīvajiem dzīvokļiem iekārtojamas

atsevišķas reģistrācijas grāmatas;• katram kooperatīvajam dzīvoklim iekārtojama atsevišķa inventarizācijas lieta,

saglabājot kopējo ēkas inventarizācijas lietu;• īpašuma tiesību uz dzīvokli reģistrācijas pagaidu apliecībā un īpašuma tiesību

reģistrācijas grāmatā reģistrējama dzīvoklī veiktā nelikumīgā celtniecība;• reģistrācijas pagaidu apliecībā uzrādītā īpašuma ideālā daļa aprēķināma,

attiecinot dzīvokļa kopējo platību pret ēkas kopējo platību.Atšķirībā no kooperatīvajiem dzīvokļiem, kuru reģistrāciju Augstākās

Padomes noteiktajā kārtībā realizēja Latvijas Valsts tehniskās inventarizācijas centrs, un pārņēma VZD, par pajām privatizēto dzīvokļu reģistrāciju normatīvie akti nereglamentēja. Līdz ar to valsts mērogā nav veikta šo dzīvokļu uzskaite, un nav pilnīgas informācijas par to skaitu.

Paralēli dzīvokļu paātrinātajai privatizācijai, sākot ar 1997.gadu, tempus uzņēma arī dzīvokļu plānveida privatizācija. Tas nozīmēja, ka paātrināti privatizētie dzīvokļi atkārtoti tika privatizēti plānveida privatizācijas procesā.

29

Pirms īpašnieks īpašuma tiesības nostiprina zemesgrāmatā, VZD tos reģistrē datorizētajā Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā (turpmāk - Kadastra informācijas sistēma), katram dzīvokļa īpašumam piešķirot kadastra numuru - visā Latvijas teritorijā viennozīmīgu, neatkārtojamu un nemainīgu ciparu kombināciju. Dzīvokļa īpašuma kadastra numurs sastāv no vienpadsmit cipariem, piemēram, 01009000023. To veido, bez atstarpēm secīgi pierakstot kadastrālās teritorijas četrciparu kodu un dzīvokļa īpašuma septiņu ciparu kārtas numuru kadastrālajā teritorijā (numerācijas intervāls 9000001...9999999).

Dzīvokļa īpašumā ietilpstošajai telpu grupai tiek piešķirts kadastra apzīmējums (identifikators) - viennozīmīga, neatkārtojama un nemainīga ciparu kombinācija. Telpu grupas kadastra apzīmējums sastāv no septiņpadsmit cipariem, piemēram, 01000010001233034. To veido, bez atstarpēm secīgi pierakstot būves kadastra apzīmējumu (četrpadsmit cipari) un telpu grupas kārtas numuru būvē (numerācijas intervāls 001...999).

Likums “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” noteica, ka privatizētais objekts reģistrējams un īpašuma tiesības nostiprināmas zemesgrāmatā Zemesgrāmatu likumā un likuma “Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās” noteiktajā kārtībā. Nostiprinot īpašuma tiesības uz dzīvokļiem, neapdzīvojamām telpām un mākslinieku darbnīcām, vienlaikus norādāma kopīpašuma domājamā daļa.

Īpašuma tiesības nostiprināmas uz noslēgtā pirkuma līguma pamata. Pirkuma līgumā ierakstītie īpašuma apgrūtinājumi, parādi un tiesību nodrošinājumi ierakstāmi zemesgrāmatā atzīmju veidā. Gadījumā, kad noslēgta vienošanās par privatizētā objekta nodošanu īpašumā bez atlīdzības, īpašuma tiesības nostiprināmas uz attiecīgas vienošanās pamata.

Shematiski dažādā veidā īpašumā iegūto dzīvokļa īpašumu reģistrācijas un īpašuma tiesības nostiprināšanas process parādīts 1.2. attēlā.

30

1.2. attēls. Dzīvokļa īpašumu reģistrācijas un īpašuma tiesības nostiprināšanas procesa shematisks attēlojums.

2. Telpu grupu formēšana

2.1. Telpu grupu formēšanas vispārīgie jautājumi

Būvju iedalījums divās lielās grupās - ēkās un inženierbūvēs sīkāk aprakstīts studiju līdzeklī “Normatīvo aktu piemērošana nekustamā īpašuma formēšanā. 2.daļa. Būvju īpašumi”.

Ēkas ir atsevišķas, ilglaicīgi lietojamas apjumtas būves, kurās var iekļūt cilvēki un kuras ir noderīgas vai paredzētas cilvēku vai dzīvnieku patvērumam, vai priekšmetu glabāšanai. Ēkas sīkāk iedala divās lielās grupās - dzīvojamās mājās un nedzīvojamās ēkās. Par inženierbūvēm savukārt uzskatāmas visas būves, kas netiek klasificētas kā ēkas, piemēram, sliežu ceļi, ceļi, tilti, šosejas, lidostu skrejceļi, dambji, u.c.. Atsevišķas inženierbūves klasificējamas kā inženierbūves ar ēku

31

Kooperatīvie dzīvokļi

Par pajām privatizētie dzīvokļi (lauksaimniecības uzņēmumu un

zvejnieku kolhozu dzīvojamajās mājās)

Paātrināti privatizētie valsts

un pašvaldību dzīvokļi

Plānveida privatizācijā privatizētie valsts un pašvaldību dzīvokļi

Valsts zemes dienesta Kadastra reģistrs

Reģistrācijas grāmatas

Fiziskām vai juridiskām personām piederošie dzīvokļi

Nekustamā īpašuma

valsts kadastra reģistrs

Valsts vienotā datorizētā

zemesgrāmata

pazīmēm (2.1.attēls). (MK 2007.gada 20.marta noteikumi Nr.182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu”, to 37.pielikums).

2.1.attēls. Būvju iedalījuma shematisks attēlojums.

No iepriekšminētā būvju iedalījuma izriet, ka telpu grupas konstruktīvi var atrasties tikai ēkās vai inženierbūvēs ar ēku pazīmēm (turpmāk – ēka). Aplūkojot ēkas sastāvu, redzams, ka ēku veido telpu grupas un pārējā ēkas daļa, kas sastāv no ārsienām, telpu grupas atdalošām sienām, jumta, bēniņiem, kāpņu telpām, pagrabtelpām, kā arī logiem, durvīm, komunikācijām, iekārtām un citiem ar mājas ekspluatāciju funkcionāli nedalāmi saistītiem elementiem, kas nepieder pie telpu grupas (2.2.attēls).

2.2.attēls. Ēku veidojošo elementu shematisks attēlojums

32

Būves

Ēkas Inženierbūves

Dzīvojamās mājas

Nedzīvojamās ēkas

Ēkas daļa, kas sastāv noārsienām, telpu grupas atdalošām sienām, jumta, bēniņiem, kāpņu telpām, pagrabtelpām, logiem, durvīm, komunikācijām, iekārtām un citiem ar mājas ekspluatāciju funkcionāli nedalāmi saistītiem elementiem, kas nepieder pie telpu grupām

Telpu grup

a

Telpu grup

a

Telpu grup

a

Telpu grup

a

Telpu grupa ir konstruktīvi norobežots, no vienas vai vairākām telpām sastāvošs telpu kopums ar kopēju izeju uz koplietošanas telpu vai āru. Telpu grupas ārējo kontūru nosaka ēkas kadastrālās uzmērīšanas procesā (Kadastra likuma 1.un 26.pants). Katrā ēkā ietilpst viena vai vairākas telpu grupas. Telpu grupa savukārt sastāv no atsevišķām telpām, pie kam telpu grupā var ietilpt viena vai vairākas telpas.

Kadastra likums nosaka, ka telpu grupu var noteikt par nekustamā īpašuma objektu (Kadastra likuma 16.pants). Faktiski par nekustamā īpašuma objektu var noteikt tikai tās telpu grupas, kas atrodas dzīvokļa īpašumos sadalītajās dzīvojamajās mājās. Ja ēka nav sadalīta dzīvokļa īpašumos, nebūtu pareizi šādās ēkās esošas telpu grupas uzskatīt par nekustamā īpašuma objektiem, jo, atbilstoši Kadastra likuma ģenerālajām normām, viens nekustamā īpašuma objekts - būve nevar sastāvēt no cita veida nekustamā īpašuma objektiem - telpu grupām (MK 2006.gada 1.augusta noteikumu Nr.636 “Kadastra objekta reģistrācijas un kadastra datu aktualizācijas noteikumi” 39.punkts)..

Ja telpu grupa sastāv no vairākām telpām, atsevišķu telpu nevar noteikt par nekustamā īpašuma objektu (Kadastra likuma 16.pants).

Vispārīgā gadījumā normatīvie akti neparedz atsevišķas telpu grupas iegūšanu īpašumā. Ja personai ir nodoms iegūt īpašumā telpu grupu, to ir iespējams iegūt tikai kā mājas sastāvdaļu domājamās daļas apmērā, t.i. patstāvīgs īpašuma priekšmets šajā gadījumā ir domājamā daļa no visas mājas, un konkrētā telpu grupa ir tikai personas lietošanā.

Jāatzīmē, ka normatīvie akti kā izņēmumu tomēr paredzēja iespēju iegūt īpašumā tikai atsevišķu telpu grupu. Tas bija paredzēts dzīvojamo māju paātrinātās privatizācijas procesā līdz dzīvojamās mājas privatizācijai nododot īpašumā atsevišķu dzīvokli, mākslinieku darbnīcu vai neapdzīvojamo telpu bez mājas kopīpašuma domājamās daļas. Tas nozīmēja, ka pār šo VZD kadastra reģistrā reģistrēto īpašumu personai piederēja pilnas varas tiesības. Taču šāda situāciju normatīvie akti paredz saglabāt tikai līdz pilnīgai dzīvojamo māju privatizācijas pabeigšanai. Faktiski paātrinātā dzīvojamo māju privatizācija visā Latvijā, izņemot Rīgu, ir beigusies. Līdz ar to telpu grupa kā patstāvīgs īpašuma priekšmets vairs nepastāv.

Kadastrā katrai telpu grupai piešķir visā valsts teritorijā viennozīmīgu, neatkārtojamu un nemainīgu ciparu kombināciju (identifikatoru) - kadastra apzīmējumu. Telpu grupas kadastra apzīmējums sastāv no 17 zīmēm, to veido, būves kadastra apzīmējums (14 zīmes) un telpu grupas kārtas numurs būvē (3 zīmes). Telpu grupai piešķirto kadastra apzīmējumu lieto valsts informācijas sistēmās un dokumentos visu veidu norādēs uz attiecīgo telpu grupu (Kadastra likuma 64.pants).

33

Telpu grupu formēšana ir nepieciešama, lai Kadastra informācijas sistēmā:• reģistrētu jaunu telpu grupu;• dzēstu ierakstu par reģistrētu telpu grupu, vai• aktualizētu kadastra datus par reģistrētas telpu grupas ārējo kontūru vai tās

konstruktīvo elementu savstarpējo novietojumu (Kadastra likuma 64.pants).Normatīvie akti nosaka, ka ierosinātājam attiecībā uz telpu grupu formēšanu

var būt dažādi nodomi (2.1.tabula).

2.1.tabulaTelpu grupu formēšanas ierosināšanas veidi

Nr. Formēšanas ierosināšanas veidi1. Formēt jaunu telpu grupu2. Sadalīt telpu grupu3. Apvienot telpu grupas4. Apvidū un kadastrālās uzmērīšanas dokumentos konstatēt telpu grupas

neesības faktu5. Veicot kadastrālo uzmērīšanu, kadastrālās uzmērīšanas dokumentos

aktualizēt raksturojošos datus par telpu grupu6. Neveicot kadastrālo uzmērīšanu, Kadastra informācijas sistēmā aktualizēt

kadastra datus par telpu grupu

Telpu grupas formēšanu var ierosināt, ja telpu grupa ir ierakstīta zemesgrāmatā, taču šī prasība nav attiecināma uz:• Kadastra informācijas sistēmā nereģistrētā ēkā esošām telpu grupām, un• Kadastra informācijas sistēmā reģistrētā ēkā pārbūves rezultātā jaunizveidotām

telpu grupām (Kadastra likuma 11. un 20.pants).Telpu grupas formēšanu ir tiesības ierosināt:

• kadastra subjektam vai kopīpašuma tiesību gadījumā - kādam no kopīpašniekiem;

• vietējai pašvaldībai, ja tā nav kadastra subjekts - lai administrētu nekustamā īpašuma nodokli;

• personai, kurai ar tiesas nolēmumu ir atzītas īpašuma tiesības;• personai, kurai zvērināts notārs izsniedzis apliecinājumu par tiesībām mantot

(Kadastra likuma 24.pants).Telpu grupu formēšanas tehniskās darbības ir jārisina, vienlaicīgi ļoti rūpīgi

apsverot tiesisko jautājumu risināšanas iespējas, kas galvenokārt saistītas ar izmaiņu reģistrāciju zemesgrāmatā, iespējamo domājamo daļu grozīšanu, u.c.

Telpu grupu raksturojošos datus iegūst:34

• apvidū, veicot telpu grupas kadastrālo uzmērīšanu;• no dokumentiem, kas sastādīti būvniecību reglamentējošajos normatīvajos aktos

noteiktajā kārtībā (MK 2007.gada 20.marta noteikumu Nr.182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” 250.punkts).

2.2. Jaunu telpu grupu formēšana

Jaunas telpu grupas var rasties:• esošas telpu grupas sadalīšanas rezultātā, no reģistrētas telpu grupas atdalot

jaunu (jaunas) telpu grupas;• Kadastra informācijas sistēmā nereģistrētā ēkā;• Kadastra informācijas sistēmā reģistrētas ēkas pārbūves, rekonstrukcijas vai

renovācijas rezultātā izbūvējot jaunas telpu grupas (Kadastra likuma 20.pants).Ja ir uzcelta jauna ēka, šo ēku ir nepieciešams reģistrēt Kadastra informācijas

sistēmā. Vienlaikus ar ēkas reģistrēšanu ir jāreģistrē arī šajā ēkā esošās telpu grupas (MK 2006.gada 1.augusta noteikumu Nr.636 “Kadastra objekta reģistrācijas un kadastra datu aktualizācijas noteikumi” 38.punkts).

Pēdējā laikā ir novērojama aktīva agrāk uzbūvēto ēku pārbūve, rekonstrukcija vai renovācija, kas tiek veikta normatīvo aktu noteiktajā kārtībā. Šādu konstruktīvu izmaiņu rezultātā bieži vien tiek apvienotas esošās telpu grupas, pārplānots un izmainīts konstruktīvo elementu savstarpējais izvietojums, vai esošajai telpu grupai tiek pievienota daļa no gaiteņiem, kāpņu telpām vai citām koplietošanas telpām, piemēram, bērnu ratiņu telpas u.c..

Taču ļoti bieži agrāk uzbūvēto ēku pārbūve, rekonstrukcija vai renovācija tiek veikta tādā veidā, ka Kadastra informācijas sistēmā reģistrētajā ēkā jaunas telpu grupas tiek izbūvētas bēniņos vai pagrabtelpās, vai palielinot ēkas būvapjomu. Pārbūves, rekonstrukcijas vai renovācijas gadījumos obligāts priekšnoteikums ir:• vietējās pašvaldības būvniecību pārraugošās institūcijas izsniegta pārbūves

atļauja;• noteiktā kārtībā apstiprināts projekts;• pārbūvēto telpu grupu nodošana ekspluatācijā.

Bieži vien telpu grupu kadastrālajā uzmērīšanā konstatē arī patvaļīgi uzbūvētas telpu grupas. Šādu telpu grupu legalizācijai, ja tāda vispār iespējama no juridiskā viedokļa, ir nepieciešams izstrādāt renovācijas vai rekonstrukcijas projektu.

2.3. Telpu grupu sadalīšana un apvienošana

35

Ar telpu grupas sadalīšanu saprotama zemesgrāmatā ierakstītas telpu grupas sadalīšana, izveidojot vairākas patstāvīgi izmantojamas telpu grupas. Telpu grupu var sadalīt tikai veicot pārbūvi, kuras rezultātā izveidojas vairākas atsevišķas telpu grupas, neveidojas koplietojamas telpas, un katrai telpu grupai ir viena kopēja izeja uz ielu vai pagalmu tieši vai caur kopējo kāpņu telpu, gaiteni, vestibilu, u.c..

Ar telpu grupu apvienošanu saprotama vairāku blakus esošu zemesgrāmatā ierakstītu savstarpēji izolētu telpu grupu apvienošana, izveidojot vienu patstāvīgi izmantojamu telpu grupu. Blakus esošas telpu grupas var apvienot, ja telpu grupas atrodas vienā ēkā un telpu grupu norobežojošās plaknes (sienas vai pārsegumi) savstarpēji robežojas horizontālā vai vertikālā plaknē. Telpu grupai nevar pievienot atsevišķu telpu, kas atrodas citā, blakus esošā telpu grupā (MK 2007.gada 20.marta noteikumu Nr.182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” 4.punkts).

Telpu grupu sadalīšanai un apvienošanai ir jāatbilst vietējās pašvaldības apstiprinātajiem būvnoteikumiem, tāpēc ir nepieciešams vietējās pašvaldības būvvaldes slēdziens par šādas sadalīšanas vai apvienošanas iespējām vai nosacījumiem, kādā šīs darbības veicamas. Telpu grupas sadala vai apvieno, pamatojoties uz būvprojektu un veiktajām konstruktīvajām izmaiņām. Pārbūves gadījumos obligāts priekšnoteikums ir:• vietējās pašvaldības būvniecību pārraugošās institūcijas izsniegta pārbūves

atļauja;• noteiktā kārtībā apstiprināts projekts;• pārbūvēto telpu grupu nodošana ekspluatācijā.

2.4. Telpu grupas neesības fakta konstatēšana

Kadastrālās uzmērīšanas veicējs atsevišķos gadījumos sastopas ar faktu, ka iepriekšējā kadastrālajā uzmērīšanā konstatētā, Kadastra informācijas sistēmā reģistrētā telpu grupa ēkā neeksistē (gājusi bojā vai likvidēta būvniecības procesā), kā rezultātā ir samazinājusies ēkas kopējā platība. Tāpēc ir nepieciešams apvidū un kadastrālās uzmērīšanas dokumentos konstatēt faktu par telpu grupas neesību. Šādos gadījumos ir nepieciešams kadastrālās uzmērīšanas veicēja sastādīts un parakstīts Akts par telpu grupas neesību.

Aktu par telpu grupas neesību sastāda, piemērojot Ministru kabineta 2007.gada 20.marta noteikumu Nr. 182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” 34.pielikumā sniegto paraugu. Aktu paraksta arī kadastrālās uzmērīšanas ierosinātājs, apliecinot, ka piekrīt kadastrālās uzmērīšanas veicēja konstatējumam par telpu grupas neesību, un to apstiprina VZD reģionālās nodaļas pilnvarota persona.

36

Aktu par telpu grupas neesību sastāda divos eksemplāros, vienu ievieto Telpu grupas lietā, bet otru izsniedz ierosinātājam. Ja ierosinātājs aktu nav parakstījis, tā abus eksemplārus ievieto Telpu grupas lietā (MK 2007.gada 20.marta noteikumu Nr. 182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” 391. un 392.punkts, to 31.pielikums).

Ierakstu par telpu grupu Kadastra informācijas sistēmā dzēš, ja:• kadastrālajā uzmērīšanā ir konstatēta telpu grupas neesība un kadastrālās

uzmērīšanas veicējs ir sastādījis Aktu par būves neesību;• minēto aktu ir parakstījis arī kadastrālās uzmērīšanas ierosinātājs (Kadastra

likuma 21.pants).Zemesgrāmatā ierakstu par telpu grupu dzēš, ja papildus kadastrālās

uzmērīšanas veicēja sastādītajam un parakstītajam Aktam par telpu grupas neesību, ko ir parakstījis arī kadastrālās uzmērīšanas ierosinātājs, arī vietējās pašvaldības būvniecību pārraugošā institūcija ir izsniegusi dokumentu, kas apstiprina telpu grupas neesības faktu.

2.5. Raksturojošo datu aktualizēšana kadastrālās uzmērīšanas dokumentos, veicot telpu grupas kadastrālo uzmērīšanu

Kadastrālās uzmērīšanas dokumentos telpu grupu raksturojošos datus aktualizē, veicot telpu grupas kadastrālo uzmērīšanu.

Kadastrālajā uzmērīšanā uzmēra telpu grupas ārējo kontūru, sagatavo kadastrālās uzmērīšanas dokumentus, aprēķina telpu grupu raksturojošos datus un tās piesaista Latvijas ģeodēzisko koordinātu sistēmā LKS-92 (Kadastra likuma 26.pants).

Apvidū, veicot telpu grupas kadastrālo uzmērīšanu, iegūst šādus telpu grupu raksturojošos datus:• nosaukums;• lietošanas veids;• ēkas stāvs, kurā atrodas telpu grupa;• telpu skaits telpu grupā;• kopējā platība;• konstatētās patvaļīgas būvniecības pazīmes;• telpu grupas vidējais augstums;• telpu grupas labiekārtojums, ko norāda atbilstoši Ministru kabineta 2007.gada

20.marta noteikumu Nr.182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” 23.pielikumam;

• kadastrālās uzmērīšanas datums;

37

• konstatētais telpu grupas neesības fakts;• telpu nosaukumi;• katras telpas veids;• katras telpas platība;• katras telpas augstums• Telpu grupas plānu (MK 2006.gada 1.augusta noteikumi Nr.636 “Kadastra

objekta reģistrācijas un kadastra datu aktualizācijas noteikumi”, to 1.pielikums).Telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas datus aktualizē, ja:

• veicot konstruktīvas izmaiņas, ir:- mainījies telpu vai telpu grupu norobežojošo konstrukciju savstarpējais izvietojums;- iebūvēti elementi (piemēram, stacionārās krāsnis, kamīni, pavardi, sildmūri, kolonnas), kas ietekmē telpu grupas kopējo platību;- apvienotas vai sadalītas telpas vai telpu grupas;• mainīts telpu grupas lietošanas veids;• nepieciešams konstatēt patvaļīgas būvniecības pazīmes vai to neesību;• ierosinātājs vēlas pārliecināties par telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas datu

atbilstību faktiskajam stāvoklim ((MK 2007.gada 20.marta noteikumu Nr. 182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” 323. un 324.punkts).

2.6. Kadastra datu aktualizēšana Kadastra informācijas sistēmā

2.6.1. Datu aktualizēšana, neveicot telpu grupu kadastrālo uzmērīšanu

Normatīvie akti nosaka, ka raksturojošos datus par telpu grupu var aktualizēt, arī neveicot kadastrālo uzmērīšanu. Kadastra informācijas sistēmā kadastra datus aktualizē, ja valsts institūcija vai vietējā pašvaldība par telpu grupu ir iesniegusi ziņas dokumentu veidā vai elektroniskā veidā, tai skaitā no valsts informācijas sistēmām (Kadastra likuma 57.pants). Ierosinot kadastra datu aktualizāciju Kadastra informācijas sistēmā, ierosinātājam VZD jāiesniedz vietējās pašvaldības lēmums par:• adreses piešķiršanu, likvidāciju vai maiņu, ja telpu grupas adrese nav reģistrēta

Valsts adrešu reģistrā (MK 2007.gada 20.marta noteikumu Nr. 182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” 7.punkts);

• telpu grupas lietošanas veida maiņu.

38

2.6.2. Adreses piešķiršana, maiņa vai likvidācija

Adresācijas sistēmu valstī, Valsts adrešu reģistra uzturēšanas kārtību, kā arī adrešu informācijas aprites kārtību nosaka Ministru kabineta 2002.gada 27.augusta noteikumi nr. 384 “Adresācijas noteikumi”.

Adrese ir hierarhiski sakārtotu adreses elementu (nosaukumu un numuru) kopa, kas nodrošina adresācijas objekta atrašanās vietas noteikšanu valstī un ko re-ģistrē Valsts adrešu reģistrā. Valsts adrešu reģistrā norādītā adrese ir jāizmanto do-kumentos, oficiālajā informācijā un visās valsts informācijas sistēmās un reģistros.

Attiecībā uz telpu grupām kā adresācijas objekts ir noteikta telpu grupa, kas paredzēta noteiktam izmantošanas veidam (dzīvošanai, komercdarbībai, kā arī saimnieciskai, administratīvai vai publiskai darbībai, vai mākslinieku darbnīcas ierīkošanai) un ir konstruktīvi norobežota ēkas daļa, kurā ir viena vai vairākas funkcionāli saistītas telpas ar atsevišķu izeju uz ielu vai pagalmu vai caur koplietošanas telpām. Īpaši jāuzsver, ka adreses piešķiršana nekustamajam īpašumam nav paredzēta. Tas nozīmē, ka adresi piešķir telpu grupai, bet ne dzīvokļa īpašumam.

Numurus telpu grupām, pamatojoties uz būvprojektu vai īpašnieka (valdītāja) sniegto informāciju, piešķir, sākot no ēkas kreisās malējās kāpņu telpas augošā secībā no zemākā stāva uz augstāko stāvu. Vienā ēkā telpu grupas numuri nedrīkst atkārtoties. Lai izvairītos no iepriekš piešķirtu numuru atkārtošanās, telpu grupas numuru atļauts papildināt ar latviešu alfabēta lielo burtu (bez diakritiskām zīmēm). Telpu grupu numerācijas kārtību nedzīvojamās ēkās nosaka tās īpašnieks (valdītājs) vai īpašnieki (valdītāji), savstarpēji vienojoties.

Ja ēku veido viena telpu grupa, telpu grupai numuru nepiešķir. Telpu grupas numuru piešķir arī jebkādas konstrukcijas garāžas boksam, kas atrodas garāžu ēkā.

Telpu grupai, kas veidota, apvienojot vairākas telpu grupas, saglabā numuru, kas piešķirts vienai no apvienotajām telpu grupām, nemainot pārējo ēkas telpu grupu numerāciju. Ja telpu grupu atdala no citas telpu grupas, atdalītajai telpu grupai numuru piešķir iepriekš minētajā kārtībā, nemainot pārējo ēkas telpu grupu numerāciju.

Adreses piešķir vietējā pašvaldība, pieņemot attiecīgu lēmumu. Lēmumam par adreses piešķiršanu jāpievieno adreses vietas situācijas plāns, kā arī lēmumā jānorāda:• konkrētajai telpu grupai piešķirtais numurs;• veiktās darbības – numura piešķiršana, maiņa vai likvidācija.

Divu nedēļu laikā pēc lēmuma pieņemšanas vietējai pašvaldībai lēmuma kopija vai izraksts jāiesniedz VZD reģistrēšanai Valsts adrešu reģistrā.

39

2.6.3. Telpu grupas lietošanas veida aktualizēšana

Telpu grupu lietošanas veidu klasifikācija Valsts statistikas likuma noteiktajā kārtībā vēl nav apstiprināta, tāpēc telpu grupas lietošanas veidu projekta dokumentācijā, aktā par telpu grupas pieņemšanu ekspluatācijā vai vienkāršotās rekonstrukcijas apliecinājuma kartē nosaka un maina atbilstoši Ministru kabineta 2007.gada 20.marta noteikumu Nr.182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” 26.pielikumā sniegtajai telpu grupu lietošanas veidu klasifikācijai (skat. 4.1.tabulu). Telpu grupas lietošanas veidu pirmreizēji norāda atbilstoši ierosinātāja uzrādītajai projekta dokumentācijai vai aktam par telpu grupas nodošanu ekspluatācijā, izgatavojot telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas dokumentus (MK 2007.gada 20.marta noteikumu Nr. 182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” 312. un 430.punkts).

Ja telpu grupas lietošanas veids tiek mainīts, attiecīgi tiek aktualizēti arī telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas dati. Vienkāršotās rekonstrukcijas gadījumā, ja apliecinājuma kartē ir norādīts, ka telpu grupai ir mainīts lietošanas veids, telpu grupas lietošanas veidu norāda vai maina atbilstoši vienkāršotās rekonstrukcijas apliecinājuma kartei (MK 2007.gada 20.marta noteikumu Nr. 182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” 313.un 324.punkts).

Normatīvie akti nosaka, ka, ja līdz 2005.gada 14.septembrim bez pārbūves ir veikta būves daļas (telpu grupas) lietošanas veida maiņa, ierosinātājam ir pienākums līdz 2008.gada 31.decembrim par to informēt būvniecību pārraugošo vietējās pašvaldības institūciju. Sākot ar 2009.gadu, būvniecību pārraugošā vietējās pašvaldības institūcijai reizi gadā, bet ne vēlāk kā līdz 1.martam, apkopotais saraksts ar minēto informāciju ir jānosūta VZD. VZD mēneša laikā pēc sarakstu saņemšanas informācija par lietošanas veida maiņu ir jāaktualizē kadastrālās uzmērīšanas dokumentos un Kadastra informācijas sistēmā (MK 2007.gada 20.marta noteikumu Nr. 182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” 429.punkts).

3. Dzīvokļa īpašuma formēšana

3.1. Dzīvokļa īpašuma formēšanas vispārīgie jautājumi

Pirmie normatīvie akti, kas noteica kārtību, kādā formējami un zemesgrāmatās ierakstāmi dzīvokļa īpašumi, bija:• likums ”Par dzīvokļa īpašumu” (pieņemts 1995.gadā);

40

• likums “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” (pieņemts 1995.gadā);

• likums “Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās” (pieņemts 1997.gadā).Likums ”Par dzīvokļa īpašumu” noteica, ka (3.1.attēls):

• dzīvokļa īpašums daudzdzīvokļu mājā ir katra īpašnieka atsevišķais īpašums kopā ar attiecīgo kopīpašuma domājamo daļu;

• dzīvokļa īpašums rodas, sadalot daudzdzīvokļu māju dzīvokļa īpašumos uz likuma, tiesas sprieduma, līguma vai testamenta pamata;

• dzīvokļa īpašums ir nodibināts līdz ar dzīvokļa īpašnieka īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā (likuma ”Par dzīvokļa īpašumu” 1. un 24.pants).

3.1.attēls. Daudzdzīvokļu māju veidojošie elementi.

Minētie likumi noteica, ka valsts un pašvaldības, dzīvokļu celtniecības kooperatīvu un lauksaimniecības uzņēmumu un zvejnieku kolhozu īpašumā esošās dzīvojamās mājas dzīvokļa īpašumos sadala vietējo pašvaldību dzīvojamo māju privatizācijas komisijas vai Centrālā dzīvojamo māju privatizācijas komisija (likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 3.pants). Savukārt fiziskajām un juridiskajām personām piederošās dzīvojamās mājas dzīvokļa īpašumos sadala VZD (likuma “Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās” 45.pants).

41

Daudzdzīvokļu dzīvojamā māja

Telpu grupas,ko veido telpas, iekšējās starpsienas, griesti, grīdas,

to apdare, logi, durvis, caurules, dūmvadi, vadu

(komunikāciju) daļas un citu ar mājas ekspluatāciju

funkcionāli nedalāmi saistītu elementu daļas, kā arī visi uzlabojumi, kas atrodas

telpu grupas robežās

Pārējā ēkas daļa,kas sastāv no ārsienām, telpu

grupas atdalošām sienām, jumta, bēniņiem, kāpņu telpām, pagrabtelpām, logiem, durvīm, komunikācijām, iekārtām un citiem ar mājas ekspluatāciju

funkcionāli nedalāmi saistītiem elementiem, kas nepieder pie

telpu grupas

Ir svarīgi atzīmēt, ka dzīvokļa īpašumos var sadalīt tikai tādu ēku, kurai atbilstoši Ministru kabineta 2007.gada 20.marta noteikumu Nr. 182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” 37.pielikumam ir noteikts kāds no sekcijā “Ēkas” nodaļā “Dzīvojamās mājas” norādītajiem galvenajiem lietošanas veidiem - dzīvojamo māju palīgēkas, viena dzīvokļa mājas, divu vai vairāku dzīvokļu mājas, vai dažādu sociālo grupu kopdzīvojamās mājas.

Ļoti būtiska ir dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas aprēķināšana. Normatīvie akti nosaka, ka dzīvokļa īpašumā ietilpstošo kopīpašuma domājamo daļu aprēķina kā atsevišķā īpašuma (telpu grupas) kopējās platības attiecību pret visu mājā esošo atsevišķo īpašumu (telpu grupu) kopējo platību. Šiem aprēķiniem izmanto telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas rezultātā iegūto telpu grupas kopējo platību, kas ir uzrādīta gan Ēkas kadastrālās uzmērīšanas, gan Telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas lietā eksplikācijā kā attiecīgs ieraksts. Piemēram, ja telpu grupas kopējā platība ir 43.87 m2, bet visu mājā esošo atsevišķo īpašumu (telpu grupu) kopējā platība ir 1446.75 m2, konkrētajā dzīvokļa īpašumā ietilpst 4387/144675 mājas un zemes kopīpašuma domājamās daļas (likuma ”Par dzīvokļa īpašumu” 24.pants).

Te gan jāatzīmē, ka telpu grupas kopējās platības jēdziens likuma ”Par dzīvokļa īpašumu” un uz Kadastra likuma pamata pieņemto Ministru kabineta 2007.gada 20.marta noteikumu Nr.182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” izpratnē atšķiras. Likums ”Par dzīvokļa īpašumu” telpu grupas kopējo platību nosaka kā platību teritorijai telpu grupas robežās, t.i. kā telpu un iekšējo starpsienu aizņemto platību summu. Savukārt Ministru kabineta 2007.gada 20.marta noteikumi Nr.182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” telpu grupas kopējo platību nosaka tikai kā telpu grupā ietilpstošo telpu aizņemto platību summu. Jāpiezīmē, ka šāda prakse telpu platību aprēķināšanā pastāv ne tikai būvju kadastrālajā uzmērīšanā, bet arī arhitektūrā, celtniecībā, kā arī vēsturiskajā tehniskajā inventarizācijā.

Šo atšķirīgo izpratni ir svarīgi ievērot, izlemjot jautājumus par katrā dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas grozīšanu. Te acīmredzot, jāvadās pēc apstākļa, vai pārbūves rezultātā ir izmainītas telpu grupas sākotnējās robežas. Ja telpu grupas sākotnējās robežas nav izmainītas, bet ir izmainījusies Telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas lietā uzrādītā telpu grupas kopējā platība (uz telpu aizņemto platību rēķina), katrā dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas nav jāgroza.

Likums ”Par dzīvokļa īpašumu” nosaka, ka, mainoties atsevišķā īpašuma kopējai platībai, attiecīgi normatīvajos aktos noteiktā kārtībā grozāmas arī katrā dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas. Lēmumu par kopīpašuma domājamo daļu grozīšanu pieņem dzīvokļu īpašnieku sabiedrības

42

rīcības institūcija vai dzīvokļu īpašnieku kopsapulce, pamatojoties uz VZD atzinumu. Katra dzīvokļa īpašuma sastāvā izdarītie grozījumi ierakstāmi zemesgrāmatā (likuma ”Par dzīvokļa īpašumu” 27.pants). VZD šajā gadījumā atbilstoši likuma ”Par dzīvokļa īpašumu” 24.panta prasībām aprēķina ieteicamo katrā dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamo daļu apjomu.

Bieži ir novērojami gadījumi, kad uz mājas īpašniekam piederošās zemes atrodas divas vai pat vairākas daudzdzīvokļu mājas. Šādos gadījumos dzīvokļa īpašumā ietilpstošā dzīvojamās mājas kopīpašuma domājamā daļa tiek aprēķināta kā atsevišķā īpašuma (telpu grupas) kopējās platības attiecība pret visu tajā mājā esošo atsevišķo īpašumu (telpu grupu) kopējo platību, kurā atrodas konkrētā telpu grupa, bet zemes gabala domājamā daļa tiek aprēķināta kā atsevišķā īpašuma (telpu grupas) kopējās platības attiecība pret visās uz zemes gabala esošajās mājās esošo atsevišķo īpašumu (telpu grupu) kopējo platību. Piemēram, ja telpu grupas kopējā platība ir 43.87 m2, visu konkrētajā mājā esošo atsevišķo īpašumu (telpu grupu) kopējā platība ir 1446.75 m2, bet visās uz zemes gabala esošajās mājās esošo atsevišķo īpašumu (telpu grupu) kopējā platība ir 3890.21 m2, konkrētajā dzīvokļa īpašumā ietilpst 4387/144675 dzīvojamās mājas kopīpašuma domājamās daļas un 4387/389021 zemes kopīpašuma domājamās daļas.

Likums ”Par dzīvokļa īpašumu” nosaka arī gadījumus, kad zemes gabala domājamās daļas aprēķināšanai piemērojama cita metodika. Tā, piemēram, ja daudzdzīvokļu māja atrodas uz mājas īpašniekam un citām personām piederošās zemes, sadalot dzīvokļa īpašumos šādu daudzdzīvokļu māju, katrā dzīvokļa īpašumā ieskaitāma mājas īpašniekam piederošā zemes gabala domājamā daļa, kas ir proporcionāla attiecīgā dzīvokļa platībai.

Tāpat, sadalot dzīvokļa īpašumos daudzdzīvokļu māju, kas kopā ar citām patstāvīgajām ēkām (daudzdzīvokļu māju, viendzīvokļa māju vai nedzīvojamo ēku) atrodas uz ēku īpašniekam piederošā zemes gabala un ir kopā ar tām reģistrēta vienā zemesgrāmatas nodalījumā, katrā dzīvokļa īpašumā ieskaitāma mājas īpašniekam piederošā zemes gabala domājamā daļa, kas ir proporcionāla attiecīgā dzīvokļa platībai. Katrā šādā dzīvokļa īpašumā ietilpstošā mājas kopīpašuma domājamā daļa aprēķināma, ievērojot, ka dzīvokļa īpašumā ietilpstošā kopīpašuma domājamā daļa ir aprēķināma kā atsevišķā īpašuma kopējās platības attiecība pret visu mājā esošo atsevišķo īpašumu kopējo platību. Pārējām patstāvīgajām ēkām (daudzdzīvokļu mājai, viendzīvokļa mājai vai nedzīvojamai ēkai), kas kopā ar daudzdzīvokļu māju reģistrētas vienā zemesgrāmatas nodalījumā, ēkai piesaistāmā zemes gabala domājamās daļas platība ir nosakāma proporcionāli attiecīgās Ēkas inventarizācijas (kadastrālās uzmērīšanas) lietā norādītajai lietderīgajai platībai. Veicot zemes gabala piesaisti minētajām ēkām, nav piemērojams Civillikuma

43

968.panta noteikums, ka uz zemes uzcelta un cieši ar to savienota ēka atzīstama par tās daļu (likuma ”Par dzīvokļa īpašumu” 24.pants).

Līdz Kadastra likuma pieņemšanai normatīvie akti paredzēja tikai daudzdzī-vokļu mājas sadalīšanu dzīvokļa īpašumos, bet nebija paredzēta pretēja darbība - dzīvokļa īpašumu anulēšana un atgriešanās pie t.s. “mātes īpašuma” (zemes īpašu-ma vai būvju īpašuma). Bieži vien visi mājā esošie dzīvokļa īpašumi nonāca vienas personas īpašumā, un dzīvokļa īpašuma statuss īpašniekam neļāva pilnā mērā reali-zēt viņa nodomus un tiesības. Kadastra likums nosaka, ka vienā dzīvojamā mājā esošos dzīvokļa īpašumus var apvienot vienā cita veida nekustamajā īpašumā (ze-mes īpašumā vai būvju īpašumā). Kadastra informācijas sistēmā visus ierakstus par dzīvojamā mājā esošajiem dzīvokļa īpašumiem dzēš pēc informācijas saņemšanas no valsts vienotās datorizētās zemesgrāmatas (Kadastra likuma 36.pants).

3.2. Dzīvokļa īpašumu formēšanas kārtība

Dzīvokļa īpašumu formēšanā, ciktāl to nereglamentē likums ”Par dzīvokļa īpašumu”, piemērojamas Civillikuma normas. Ar dzīvokļa īpašumu formēšanu saistītos jautājumus kopš 2006.gada 1.janvāra reglamentē arī Kadastra likums un tam pakārtoto Ministru kabineta noteikumu normas.

Dzīvokļa īpašuma sastāvā pēc īpašnieka izvēles saskaņā ar normatīvajiem aktiem VZD iekļauj vienā dzīvojamā mājā esošās telpu grupas, kas savstarpēji robežojas horizontālā vai vertikālā plaknē, kopā ar kopīpašumā esošo domājamo daļu, t.i. dzīvokļa īpašums veidojams kā atsevišķais īpašuma objekts kopā ar kopīpašuma objekta domājamo daļu (Kadastra likuma 34.pants).

Ir sastopami gadījumi, kad vispirms zemesgrāmatā kā patstāvīgs nekustamais īpašums (būvju īpašums) ir ierakstīta daudzdzīvokļu māja un kas ir sadalīta dzīvokļa īpašumos. Ja pēc tam zemes reformas procesā normatīvajos aktos noteiktajos gadījumos zeme, uz kuras atrodas šī māja, tiek piešķirta šajā mājā esošo dzīvokļa īpašumu īpašniekiem, zeme jāiekļauj dzīvokļa īpašuma sastāvā kā zemes kopīpašuma domājamā daļa. To nav atļauts izveidot kā dzīvokļa īpašumu īpašnieku kopīpašumā esošu atsevišķu zemes īpašumu (Kadastra likuma 34.pants).

Būtiska ir arī norma, kas nosaka, ka pie dzīvokļa īpašumiem piederošo kopīpašumā esošo daudzdzīvokļu mājas un zemes daļu nav atļauts sadalīt reālās daļās. Šāds nodoms dzīvokļu īpašniekiem rodas gadījumos, kad daudzdzīvokļu māja atrodas uz samērā liela zemes gabala, un dzīvokļu īpašniekiem mājas uzturēšanai tik liels zemes gabals nav nepieciešams (MK 2007.gada 20.marta noteikumu Nr. 182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” 4.punkts).

44

Dzīvokļa īpašumu veido, tā sastāvu groza, kā arī ierakstu par nekustamo īpašumu VZD dzēš uz īpašnieka, tiesiskā valdītāja vai lietotāja iesnieguma pamata, to reģistrējot Kadastra informācijas sistēmā atbilstoši Ministru kabineta 2006.gada 1.augusta noteikumiem Nr.636 “Kadastra objekta reģistrācijas un kadastra datu aktualizācijas noteikumi”. Dzīvokļa īpašuma reģistrāciju Kadastra informācijas sistēmā var ierosināt:• nekustamā īpašuma īpašnieks, kurš sadala daudzdzīvokļu māju dzīvokļa

īpašumos;• dzīvokļa īpašuma īpašnieks, kurš dzīvokļa īpašumu sadala vairākos dzīvokļa

īpašumos (MK 2006.gada 1.augusta noteikumu Nr.636 “Kadastra objekta reģistrācijas un kadastra datu aktualizācijas noteikumi” 77.punkts).

Jāatzīmē, ka Kadastra informācijas sistēmā reģistrētas dzīvokļa īpašumos sadalītas dzīvojamās mājas pārbūves, rekonstrukcijas vai renovācijas rezultātā bieži vien tiek izbūvētas jaunas telpu grupas. Šādos gadījumos jaunu dzīvokļa īpašuma reģistrāciju Kadastra informācijas sistēmā un kopīpašuma domājamo daļu grozīšanu var ierosināt visi šajā mājā esošo dzīvokļa īpašumu īpašnieki vai viņu pilnvarotas personas.

Ja dzīvokļa īpašums ir darījuma priekšmets, tas formējams atbilstoši Kadastra likuma prasībām.

Ar dzīvokļa īpašuma formēšanu saprot darbības, kuras veic, lai:• reģistrētu jaunu dzīvokļa īpašumu, vai• grozītu reģistrēta dzīvokļa īpašuma sastāvu. (Kadastra likuma 10.pants).

Dzīvokļa īpašumu formē:• izveidojot jaunu dzīvokļa īpašumu;• sadalot reģistrētu dzīvokļa īpašumu vairākos dzīvokļa īpašumos;• apvienojot reģistrētus dzīvokļa īpašumus vienā dzīvokļa īpašumā;• grozot reģistrēta dzīvokļa īpašuma sastāvu, no tā atdalot vai tam pievienojot

telpu grupu (telpu grupas) (Kadastra likuma 33.pants).Jaunu dzīvokļa īpašumu izveido, ja ir kadastrāli uzmērīta un kadastra

informācijas sistēmā reģistrēta telpu grupa - dzīvokļa īpašuma atsevišķais objekts, kā arī ir sagatavota Telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas lieta. VZD sadala daudzdzīvokļu māju dzīvokļa īpašumos, aprēķina to kopīpašuma domājamās daļas un jaunus dzīvokļa īpašumus reģistrē Kadastra informācijas sistēmā (Kadastra likuma 74. un 75.pants).

45

Reģistrējot dzīvokļa īpašumu kadastra informācijas sistēmā:• dzīvokļa īpašumam piešķir kadastra numuru (dzīvokļa īpašuma kadastra numurs

sastāv no 11 zīmēm, to veido kadastrālās teritorijas kods (4 zīmes) un dzīvokļa īpašuma kārtas numurs kadastrālajā teritorijā (7 zīmes numerācijas intervālā 9000001...9999999));

• norāda dzīvokļa īpašuma īpašnieku vai tiesisko valdītāju (par jaunā dzīvokļa īpašuma kadastra subjektu ieraksta tiesisko valdītāju, kurš ieguvis īpašuma tiesības, un tam piederošo dzīvokļa īpašuma domājamo daļu);

• piesaista dzīvokļa īpašuma atsevišķo objektu - telpu grupu;• piesaista dzīvokļa īpašuma kopīpašuma objektus un ar konkrēto dzīvokļa

īpašumu funkcionāli saistītās būves;• aprēķina dzīvokļa īpašuma kopīpašuma domājamo daļu;• ieraksta dokumentos norādītās ziņas;• sagatavo apliecinājumu par dzīvokļa īpašuma reģistrāciju Kadastra informācijas

sistēmā;• izveido dzīvokļa īpašuma kadastra lietu (MK 2006.gada 1.augusta noteikumu

Nr.636 “Kadastra objekta reģistrācijas un kadastra datu aktualizācijas noteikumi” 77., 79. un 82. punkts).

Ja ir paredzēts izveidot dzīvokļa īpašumu, kas uz kopīpašuma tiesības pamata pieder vairākiem īpašniekiem, kopīpašuma formēšanas procesa neatņemama sastāvdaļa ir īpašnieku notariāli apliecināta savstarpēja vienošanās, kurā ir skaitliski norādīts katram īpašniekam piederošās domājamās daļas apmērs. Domājamo daļu apmēra noteikšanai īpašnieki var izmantot zemesgrāmatā reģistrētos datus vai kadastrālās uzmērīšanas datus (MK 2007.gada 20.marta noteikumu Nr.182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” 10.punkts).

Ja ierosinātājam ir nodoms izveidot jaunu dzīvokļa īpašumu, sadalot vienu zemesgrāmatā ierakstītu dzīvokļa īpašumu vairākos dzīvokļa īpašumos, iesniegumā ir jānorāda sadalāmā dzīvokļa īpašuma kadastra numurs, šajā dzīvokļa īpašumā ietilpstošās telpu grupas kadastra apzīmējumus, zemesgrāmatas nodalījuma numurs un jaunajā dzīvokļa īpašumā iekļaujamās telpu grupas kadastra apzīmējums (MK 2006.gada 1.augusta noteikumu Nr.636 “Kadastra objekta reģistrācijas un kadastra datu aktualizācijas noteikumi” 80.punkts).

Ja dzīvokļa īpašums ir nonācis vairāku personu kopīpašumā (mantojot vai citā veidā), kopīpašnieki, savstarpēji vienojoties vai uz tiesas nolēmuma pamata, var veikt šā īpašuma dalīšanu, t.i.:• atdot visu īpašumu vienam kopīpašniekam, ar pienākumu samaksāt pārējiem

viņu daļas naudā, vai

46

• īpašumu pārdot un ieņemto naudu izdalīt kopīpašnieku starpā, vai• izšķirt jautājumu ar lozi, it īpaši, kad jāizšķir, kuram no kopīpašniekiem paturēt

īpašumu un kurš no viņiem apmierināms ar naudu (Civillikuma 1075.pants).Taču nav atļauta šāda kopīpašumā esoša dzīvokļa īpašuma dalīšana reālās

daļās, jo dzīvokļa īpašums ir tiesiski nedalāms, un to nav iespējams sadalīt reālās daļās tādā veidā, lai katram kopīpašniekam piederētu atsevišķa telpa kā patstāvīgs īpašuma priekšmets (likuma “Par dzīvokļa īpašumu” 5.pants).

Ja ierosinātājam ir nodoms izveidot jaunu dzīvokļa īpašumu, apvienojot reģistrētus dzīvokļa īpašumus vienā dzīvokļa īpašumā, iesniegumā ir jānorāda apvienojamo dzīvokļa īpašumu kadastra numuri, šajos dzīvokļa īpašumos ietilpstošo telpu grupu kadastra apzīmējumi, zemesgrāmatas nodalījuma numuri un jaunajā dzīvokļa īpašumā iekļaujamo telpu grupas kadastra apzīmējumi (MK 2006.gada 1.augusta noteikumu Nr.636 “Kadastra objekta reģistrācijas un kadastra datu aktualizācijas noteikumi” 80.punkts).

Ja apvienoto dzīvokļa īpašumu formē kā kopīpašumu, ir nepieciešama īpašnieku notariāli apliecināta savstarpēja vienošanās, kurā ir skaitliski norādīts katra īpašnieka domājamās daļas apmērs. Domājamo daļu apmēra noteikšanai īpašnieki var izmantot zemesgrāmatā reģistrētos datus vai kadastrālās uzmērīšanas datus (MK 2007.gada 20.marta noteikumu Nr.182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” 10.punkts).

Dzīvokļa īpašumu var arī formēt, normatīvo aktu noteiktā kārtībā grozot reģistrēta dzīvokļa īpašuma sastāvu, t.i. no tā atdalot vai tam pievienojot telpu grupu (telpu grupas) vai atsevišķu telpu vai telpas. Veidojot jaunu dzīvokļa īpašumu vai dzēšot ierakstu par dzīvokļa īpašumu, vienlaikus groza tā reģistrētā dzīvokļa īpašuma sastāvu, kuram pievieno vai no kura atdala dzīvokļa īpašumu, telpu grupu vai atsevišķu telpu, kā arī to raksturojošos datus un aktualizē datus Kadastra informācijas sistēmā (MK 2007.gada 20.marta noteikumu Nr.182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” 37.punkts).

Datus par dzīvokļa īpašumu Kadastra informācijas sistēmā aktualizē, ja:• darījuma rezultātā ir mainījies īpašnieks vai īpašniekam piederošā domājamā

daļa;• ir mainījies dzīvokļa īpašuma sastāvs;• notikušas izmaiņas īpašnieka personas datos;• dzīvokļa īpašums nodots lietošanā;• dzīvokļa īpašums vai tā daļa ir iznomāta;• dzīvokļa īpašums ierakstīts zemesgrāmatā, t.i., tam piešķirts nodalījuma numurs

(MK 2006.gada 1.augusta noteikumu Nr.636 “Kadastra objekta reģistrācijas un kadastra datu aktualizācijas noteikumi” 103. un 104.punkts).

Dzīvokļa īpašuma domājamo daļu Kadastra informācijas sistēmā aktualizē, ja:47

• tā ir mainījusies darījuma rezultātā, vai• mainoties kopīpašumā esošo objektu platībai, VZD ir pārrēķinājis visu

daudzdzīvokļu mājā reģistrēto dzīvokļa īpašumu kopīpašuma domājamās daļas tādā veidā, lai kopīpašuma domājamo daļu summa veidotu vienu veselu (MK 2006.gada 1.augusta noteikumu Nr.636 “Kadastra objekta reģistrācijas un kadastra datu aktualizācijas noteikumi” 104. un 108.punkts).

4. Telpu grupu kadastrālā uzmērīšana

4.1. Vispārīgie uzstādījumi

Laika periodā no būvju tehniskās inventarizācijas pirmsākumiem Latvijā 1945.gadā līdz 2005.gada beigām precīzus datus par Latvijas teritorijā esošajām ēkām un apbūves zemes gabaliem ieguva, veicot būvju tehnisko inventarizāciju. Telpu grupu tehniskā inventarizācija, ko veica atbilstoši VZD apstiprinātajām tehniskās inventarizācijas instrukcijām un citiem normatīvajiem aktiem, kā atsevišķs būvju tehniskās inventarizācijas darbu veids tika izdalīta 1999.gadā.

Kopš 2006.gada 1.janvāra, kad stājās spēkā Kadastra likums, telpu grupu kadastrālā uzmērīšana tika definēta kā viena no telpu grupu noteikšanas darbībām, t.i., likums noteica, ka turpmāk telpu grupu tehniskās inventarizācijas vietā jāveic telpu grupu kadastrālā uzmērīšana (Kadastra likuma 18.pants). Visus ar telpu grupu kadastrālo uzmērīšanu saistītos jautājumus reglamentē Kadastra likums un tam pakārtoto Ministru kabineta 2007.gada 20.marta noteikumu Nr.182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” normas.

Telpu grupas tehniskās inventarizācijas lieta pēc statusa ir pielīdzināma Telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas lietai. Šo dokumentu arhīva eksemplāri tiek glabāti VZD arhīvā (Kadastra likuma pārejas noteikumu 9.punkts; MK 2007.gada 20.marta noteikumu Nr. 182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” 428.punkts).

Telpu grupu kadastrālās uzmērīšanas dokumenti, kas sagatavoti un izsniegti līdz Ministru kabineta 2007.gada 20.marta noteikumu Nr.182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” spēkā stāšanās dienai (2007.gada 1.maijam), ir spēkā. Pēc 2007.gada 1.maija kadastrālās uzmērīšanas dokumenti ir jānoformē atbilstoši minēto noteikumu prasībām. Taču, ja telpu grupu kadastrālās uzmērīšanas lietas ir izgatavotas pirms 1999.gada 15.decembra un neatbilst kadastra dokumenta nosacījumiem, tās ir neaktuālas. Kadastra dokuments ir no Kadastra informācijas sistēmas sagatavots un noformēts dokuments, kas satur kadastra datus. Šādos gadījumos jāveic telpu grupu kadastrālā uzmērīšana (MK

48

2007.gada 20.marta noteikumu Nr. 182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” 432. un 433.punkts).

Ja telpu grupu kadastrālās uzmērīšanas lieta ir izgatavota pirms 1999.gada 15.decembra, un telpu grupas atrodas ēkā, kurai būvju kadastrālā uzmērīšana (būvju tehniskā inventarizācija) veikta pēc 1999.gada 15.decembra, telpu grupu kadastrālās uzmērīšanas lietu pēc ierosinātāja iesnieguma sagatavo, izmantojot aktuālo ēkas kadastrālās uzmērīšanas lietu, ja ierosinātājs rakstiski apliecina, ka telpu grupā nav mainīts:• logu vai durvju ailu izvietojums vai to izmēri;• telpu grupu iekšējo sienu izvietojums;• telpu sadalījums telpu grupā (MK 2007.gada 20.marta noteikumu Nr. 182

“Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” 247.punkts).Kā patstāvīgu darbību telpu grupu kadastrālo uzmērīšanu var veikt tikai pēc

tam, kad ēkai ir veikta tās pirmreizējā kadastrālā uzmērīšana (ēkas kadastrālajā uzmērīšanā veic telpu uzmērīšanu). Ja ēkā pārbūves, rekonstrukcijas vai renovācijas rezultātā izbūvē jaunas telpu grupas, jāveic jaunizbūvēto telpu uzmērīšana un jāaktualizē ēkas dati, jaunizbūvētās telpas apvienojot telpu grupās un tās nosakot kā nekustamā īpašuma objektus.

Kā atsevišķu telpu uzmēra konstruktīvi ar sienām norobežotu ēkas daļu, kurai ir izeja uz citu telpu vai āru. Telpu grupas kā nekustamā īpašuma objektus nosaka ēkas kadastrālās uzmērīšanas dokumentu izgatavošanas procesā. Izmantojot ēkas iekšējā uzmērīšanā iegūtos rezultātus un sastādīto Telpu izvietojuma skici, sastāda Stāva plānu (plānus). Stāva plānā telpas apvieno telpu grupās, veidojot konstruktīvi norobežotus telpu kopumus, kas sastāv no vienas vai vairākām telpām ar kopēju izeju uz koplietošanas telpu vai āru. Veidojot telpu grupas, jāraugās, lai tās būtu pilnīgi izolētas, t.i., konstruktīvi norobežota telpu grupa ar durvju ailu vai durvju ailām nebūtu savienota ar citu telpu grupu. Koplietošanā esošās telpas telpu grupās neapvieno.

Telpu grupām, koplietošanā esošajām telpām un telpu grupā ietilpstošajām telpām iešķir kārtas numurus, tos pierakstot Stāva plānā.

Telpu uzmērīšanas metodika, kā arī prasības telpu apvienošanai telpu grupās sīkāk aprakstītas šā studiju līdzekļa 2.daļā “Būvju īpašumi”.

Telpu grupu kadastrālā uzmērīšana ir viena no telpu grupu formēšanas darbībām, ko veic, lai Kadastra informācijas sistēmā reģistrētu vai aktualizētu kadastra datus par telpu grupu vai ēku, un kurā uzmēra telpu grupas ārējo kontūru, sagatavo kadastrālās uzmērīšanas dokumentus, aprēķina telpu grupu raksturojošos datus un telpu grupu piesaista Latvijas ģeodēzisko koordinātu sistēmā LKS-92. Kadastra likums telpu grupu kadastrālo uzmērīšanu definē kā telpu grupu raksturojošo datu iegūšanu apvidū (Kadastra likuma 1. un 26.pants).

49

Telpu grupu kadastrālo uzmērīšanu veic tām telpu grupām, kas atrodas zemesgrāmatā ierakstītās ēkās, taču šī prasība neattiecas uz telpu grupām, kas atrodas:• jaunbūvēs (iesākta būvniecība līdz nodošanai ekspluatācijā);• Kadastra informācijas sistēmā nereģistrētās ēkās;• privatizācijas procesā īpašumā vai valdījumā iegūtās ēkās (Kadastra likuma

11. un 20.pants, un tā pārejas noteikumu 10.punkts).Telpu grupas kadastrālo uzmērīšanu veic būvniecību reglamentējošajos

normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā uzbūvētai, pārplānotai vai pārbūvētai telpu grupai, ja ir izbūvēti ēkas konstruktīvie elementi (ārsienas, sienas, pārsegumi, kas atdala telpu grupu no citām būvē esošām telpu grupām), vai ja telpu grupa ir pārbūvēta tā, ka izveidojas vairākas atsevišķas telpu grupas un neveidojas koplietošanas telpas. To veic:

• pēc ēkas kadastrālās uzmērīšanas vai vienlaikus ar ēkas kadastrālo uzmērīšanu;• ja ēkā konstruktīvo izmaiņu rezultātā ir likvidētas telpu grupas vai izveidotas

jaunas telpu grupas;• aktualizējot datus par telpu grupu dzīvokļa īpašumā (MK 2007.gada 20.marta

noteikumu Nr. 182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” 309.punkts).

Lai ierosinātu telpu grupas kadastrālo uzmērīšanu, ierosinātājs VZD:• uzrāda vienu no likumā “Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās”

noteiktā dokumenta, kas apliecina būves tiesisku iegūšanu, oriģinālu vai tā atvasinājumu;

• uzrāda normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā apstiprinātu būvprojektu, rekonstrukcijas vai renovācijas projektu un izsniegtu būvatļauju;

• uzrāda aktu par telpu grupas pieņemšanu ekspluatācijā, ja tā ir pieņemta ekspluatācijā;

• iesniedz pašvaldības lēmumu par adreses piešķiršanu, anulēšanu vai maiņu, ja telpu grupa ir adresācijas objekts un ja adrese nav reģistrēta Valsts adrešu reģistrā (MK 2007.gada 20.marta noteikumu Nr. 182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” 7.punkts);

• uzrāda dokumentus par dzīvokļa īpašuma likumīgu iegūšanu vai dzīvokļa īpašuma reģistrēšanu šo īpašumu zemesgrāmatā (likuma “Par dzīvokļa īpašumu” 6.pants);

• uzrāda dokumentus par kooperatīvā dzīvokļa, par pajām privatizētā dzīvokļa, kā arī dzīvokļa, mākslinieku darbnīcas vai neapdzīvojamās telpas iegūšanu īpašumā līdz dzīvojamās mājas privatizācijai (likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 73.7 un 75.pants).

50

Telpu grupu kadastrālo uzmērīšanu kā maksas pakalpojumu veic VZD, samaksu nosakot atbilstoši Ministru kabineta 2006.gada 29.augusta noteikumiem Nr.727 “Samaksas kārtība par Valsts zemes dienesta sniegtajiem maksas pakalpojumiem” (Kadastra likuma 30. un 99.pants).

Veicot telpu grupu kadastrālo uzmērīšanu, ir jāievēro kadastrālās uzmērīšanas un raksturojošo datu grozīšanas kārtība, kā arī jānodrošina raksturojošu datu iegūšana, to precizitāte, pieļaujamās nesaistes, kā arī atbilstošais kadastrālās uzmērīšanas dokumentu saturs un to saskaņošanas kārtība.

Telpu grupu kadastrālajā uzmērīšanā izmanto:• ierosinātāja iesniegtos dokumentus;• datus no Kadastra informācijas sistēmas;• VZD arhīva dokumentus (likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju

privatizāciju” 255.pants).Telpu grupu raksturojošos datus iegūst, apvidū veicot telpu grupas kadastrālo

uzmērīšanu, vai no dokumentiem, kas sastādīti būvniecību reglamentējošo normatīvo aktu noteiktajā kārtībā (MK 2007.gada 20.marta noteikumu Nr. 182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” 250.punkts).

Ministru kabineta 2007.gada 20.marta noteikumi Nr. 182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” reglamentē ļoti svarīgu normu - telpu grupu kadastrālās uzmērīšanas termiņus. Pie nosacījuma, ka kadastrālās uzmērīšanas darbs noteiktā kārtībā netiek pārtraukts, telpu grupu kadastrālā uzmērīšana, skaitot no pasūtījuma pieņemšanas datuma, ir jāveic 30 dienās (MK 2007.gada 20.marta noteikumu Nr. 182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” 249.punkts).

Minētie noteikumi paredz nosacījumus, kad kadastrālās uzmērīšanas veicējs (turpmāk – uzmērītājs) telpu grupu kadastrālās uzmērīšanas darbu var pārtraukt. To ir atļauts, ja ierosinātājs uzmērītājam nenodrošina:• iekļūšanu telpu grupā;• netraucētu kadastrālās uzmērīšanas darbu veikšanu.

Ja ierosinātājs iepriekšminētos nosacījumus neizpilda, uzmērītājs atbilstoši Ministru kabineta 2007.gada 20.marta noteikumu Nr. 182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” 35.pielikumā sniegtajam paraugam sastāda Darba pārtraukšanas aktu, kurā norāda konkrēto darbu pārtraukšanas iemeslu (4.1.att.). Aktu paraksta uzmērītājs un ierosinātājs. Vienu akta eksemplāru izsniedz ierosinātājam, otru ievieto Būves kadastrālās uzmērīšanas lietā. Būves kadastrālo uzmērīšanu pārtrauc tikai pēc Darba pārtraukšanas akta sastādīšanas.

51

4.1.attēls. Darba pārtraukšanas akta forma.52

Ja ierosinātājs atsakās parakstīt Darbu pārtraukšanas aktu, uzmērītājs sastādīto Darbu pārtraukšanas aktu nosūta ierosinātājam ierakstītā vēstulē uz ierosinātāja iesniegumā norādīto adresi (MK 2007.gada 20.marta noteikumu Nr. 182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” 393.;394.; 395. un 396.punkts).

Kaut arī nav apstiprināta Akta par telpu grupas neesību forma, un normatīvie akti neparedz telpu grupu neesības fakta konstatēšanu, praksē tomēr uzmērītājs atsevišķos gadījumos apsekošanas laikā konstatē, ka dabā neeksistē (gājusi bojā vai likvidēta būvniecības procesā) Kadastra informācijas sistēmā reģistrēta telpu grupa, kā rezultātā ir samazinājusies ēkas kopējā platība. Šādā gadījumā, piemērojot Ministru kabineta 2007.gada 20.marta noteikumu Nr. 182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” 34.pielikumā sniegto paraugu, sastāda Aktu par telpu grupas neesību, ko iekļauj Telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas lietā (MK 2007.gada 20.marta noteikumi Nr. 182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu”, to 34.pielikums).

VZD ir jākontrolē un jānodrošina telpu grupu kadastrālās uzmērīšanas rezultātu atbilstība kadastrālās uzmērīšanas prasībām un faktiskajai situācijai, kādā telpu grupa atradās kadastrālās uzmērīšanas dienā. Šo procesu atbilstoši VZD darbu kvalitātes kontroles procedūrām izlases kārtībā triju mēnešu laikā pēc telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas nodrošina VZD kontroles veicēji. Ierosinātājam ir pienākums nodrošināt kontroles veicēju iekļūšanu visās telpu grupā esošajās telpās (MK 2007.gada 20.marta noteikumu Nr. 182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” 252.punkts).

Telpu grupas īpašniekam, tiesiskajam valdītājam vai lietotājam ir tiesības ierosināt telpu grupu kadastrālās uzmērīšanas rezultātu pārbaudi, lai pārliecinātos par rezultātu atbilstību kadastrālās uzmērīšanas prasībām. Ja pārbaudē konstatē neatbilstības un kļūdas, VZD tās novērš par saviem līdzekļiem. Ja pārbaudē datu neatbilstību nekonstatē, pārbaudes izdevumi ir jāsedz pārbaudes ierosinātājam (MK 2007.gada 20.marta noteikumu Nr. 182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” 253.punkts).

Ja telpu grupas īpašnieks, tiesiskais valdītājs vai lietotājs, valsts institūcija vai vietējā pašvaldība, kuras administratīvajā teritorijā atrodas telpu grupa, konstatē kadastra datu neatbilstību iesniegtajiem kadastrālās uzmērīšanas dokumentiem, tiem ir tiesības pieprasīt (arī elektroniskā veidā) kadastra datu labošanu vai nepilnīgu datu papildināšanu. Ja kadastra datu neatbilstību iesniegtajiem dokumentiem konstatē VZD, tas labo kļūdainos kadastra datus un sedz ar to saistītos izdevumus. Arī gadījumos, kad kadastrālo uzmērīšanu ir ierosinājusi valsts institūcija vai vietējā pašvaldība, telpu grupas īpašniekam, tiesiskajam valdītājam

53

vai lietotājam ir tiesības pieprasīt kļūdaino kadastra datu labošanu. Uzmērītājam atkārtoti ir jāveic kadastrālā uzmērīšana un VZD jāsedz ar kadastrālās uzmērīšanas kļūdu labošanu saistītie izdevumi (Kadastra likuma 92., 93., 94. un 96.pants).

Ja iepriekšminētajos gadījumos kadastra datu labošanas dēļ mainās telpu grupas sastāvs un kadastrālā vērtība, VZD ir pienākums par to paziņot (arī elektroniskā veidā) īpašniekam, tiesiskajam valdītājam vai lietotājam un vietējai pašvaldībai, kuras administratīvajā teritorijā atrodas nekustamais īpašums (Kadastra likuma 95.pants).

Veicot telpu grupas kadastrālo uzmērīšanu, uzmērītājam ir tiesības:• iekļūt telpu grupā, kā arī veikt citus kadastrālajā uzmērīšanā nepieciešamos

pasākumus (ja vietējā pašvaldība nav kadastra subjekts, un tā ierosina kadastrālo uzmērīšanu, lai administrētu nekustamā īpašuma nodokli, šādā gadījumā jāinformē telpu grupas īpašnieku, tiesisko valdītāju vai lietotāju);

• pieaicināt tiesībaizsardzības vai kārtību sargājošo institūciju pārstāvjus, ja tiek traucēta būves kadastrālā uzmērīšana (Kadastra likuma 31.pants).

Būvju lietu uzmērītājs sakārto atbilstoši Ministru kabineta 2007.gada 20.marta noteikumu Nr.182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” un dokumentu noformēšanu regulējošo normatīvo aktu prasībām – dokumentus iešuj vākos, lapas numurē, sastāda lietā esošo dokumentu satura rādītāju. Apliecinājuma lapā papildus norāda lietas sagatavotāja amatu, vārdu, uzvārdu, parakstu un lietas iekārtošanas datumu.

Telpu grupu kadastrālajā uzmērīšanā iegūtos datus var izmantot:• valsts pārvaldes institūciju, vietējo pašvaldību un būvju īpašnieku, tiesisko

valdītāju vai lietotāju nodrošināšanai ar aktuālu informāciju par telpu grupām;• rekonstruētas vai renovētas telpu grupas pieņemšanai ekspluatācijā;• dzīvokļa īpašumā ietilpstošas telpu grupas ierakstīšanai vai aktualizācijai

zemesgrāmatā;• telpu grupas kadastrālās vērtības noteikšanai;• būvprojektu izstrādei;• patvaļīgas būvniecības pazīmju konstatēšanai;• pašvaldību būvniecību pārraugošo institūciju (būvvalžu) informēšanai;• valsts drošības interešu aizsardzībai;• valsts statistiskās informācijas sagatavošanai;• teritorijas apbūves plānošanai;• telpu grupu uzskaitei;• nomas vai īres līgumu slēgšanai;• ēku apsaimniekošanai (MK 2007.gada 20.marta noteikumu Nr. 182 “Noteikumi

par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” 251.punkts).

54

4.2. Kadastrālās uzmērīšanas datu iegūšana apvidū(šajā apakšnodaļā iekavās slīpā tekstā norādīti attiecīgie

Ministru kabineta 2007.gada 20.marta noteikumu Nr. 182“Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” punktu numuri)

Apvidū iegūstot telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas datus, tiek veiktas šādas kadastrālās uzmērīšanas darbības (4.2.att.):• telpu grupas apsekošana;• telpu uzmērīšana;• Telpu izvietojuma skices sastādīšana;• patvaļīgas būvniecības pazīmes konstatēšana un dzēšana (310).

4.2.attēls. Telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas datu iegūšanā veicamās kadastrālās uzmērīšanas darbības

Telpu grupas apsekošanā:• konstatē telpu grupas konstruktīvo elementu atbilstību akceptētajam

būvprojektam, būvatļaujai vai vienkāršotas rekonstrukcijas vai vienkāršotas renovācijas dokumentācijai;

• precizē, un, ja nepieciešams, koriģē telpu grupas labiekārtojumu raksturojošos rādītājus (268).

Telpu grupas konstruktīvo elementu atbilstību akceptētajam būvprojektam, būvatļaujai vai vienkāršotas rekonstrukcijas vai vienkāršotas renovācijas dokumentācijai konstatē vizuāli vai veicot kontrolmērījumus. Ja vizuālajā apskatē konstatē iespējamu nesakritību, vai šādu nesakritību uzrāda kontrolmērījumi, uzmērītājam ir jāveic telpu uzmērīšana.

55

Telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas darbības

Telpu gru-pas apse-košana

Telpu uz-mērīšana

Telpu iz-vieto-juma skices sa-stādīšana

Patvaļīgas būvniecības pazīmes vai tās neesības konstatēšana

Ja ēka nav sadalīta dzīvokļa īpašumos, vienlaikus ar telpu grupas kadastrālo uzmērīšanu veic pārējo šajā ēkā esošo telpu grupu un koplietošanas telpu apsekošanu. Ja apsekošanā konstatētas konstruktīvas izmaiņas, veic pārējo šajā ēkā esošo telpu grupu un koplietošanas telpu kadastrālo uzmērīšanu (311).

Telpu grupas apsekošanā precizē, un, ja nepieciešams, koriģē šādus telpu grupas labiekārtojumu raksturojošos rādītājus:• aukstā vai karstā ūdens apgāde;• centrālā apkure, vietējā centralizētā apkure vai vietējā krāsns apkure;• elektroapgāde;• gāzes apgāde;• kanalizācija vai speciālā kanalizācija;• savietotā sanitārtehniskā telpa;• tehnoloģiskie cauruļvadi;• tualetes telpa;• vannas (dušas) telpa.

Veicot telpu uzmērīšanu, kā telpu uzmēra konstruktīvi ar sienām norobežotu ēkas daļu, kurai ir izeja uz citu telpu vai āru. Atkarībā no konstruktīvā risinājuma telpas iedala iekštelpās un ārtelpās. Ārtelpām – balkoniem, lodžijām, lieveņiem un terasēm – par norobežojumu nosaka sienas un (vai) norobežojošo konstrukciju iekšējās virsmas (269.).

Telpu uzmērīšanā uzmēra:• telpu sienu iekšējo malu garumus starp būvniecības procesā pabeigtu sienu

virsmām pa telpas perimetru un izvirzījumu un (vai) nišu izmērus pa izvirzījumu vai nišu perimetru horizontālā virzienā 1,6 m augstumā no grīdas līmeņa;

• attālumus, pēc kuriem attēlo logu un durvju ailu atrašanās vietu telpu sienās;• telpu augstumus ēkām ar pārsegumiem – no grīdas līdz griestiem;• atšķirīgos telpu augstumus (sākot no 15 cm) un attālumus, pēc kuriem var

attēlot šo telpas augstuma izmaiņu vietu;• sienu un starpsienu biezumus logu un durvju ailu atrašanās vietās;• stacionāro krāšņu, kamīnu, sildmūru un pavardu kontūras grīdas līmenī;• kolonnu malu garumus horizontālā virzienā un perpendikulāros attālumus no

kolonnas malas līdz tuvākajai sienai, kā arī attālumus starp vienā rindā esošām kolonnām 1,6 m augstumā no grīdas līmeņa.

Kadastrālajā uzmērīšanā pieļaujamās mērījumu nesaistes nedrīkst pārsniegt:• +/– 0,02 m mērījumiem līdz astoņiem metriem;• +/– 0,25 % mērījumiem, kas lielāki par astoņiem metriem (254.).

56

Telpu uzmērīšanā iegūtos mērījumu rezultātus (grafisko un teksta informāciju) attēlo un ieraksta Telpu grupas skicē, kuras datus izmanto Telpu grupas plāna sastādīšanai un ēkas Stāva plānu aktualizēšanai (314. un 315.).

Telpu izvietojuma skices sastādīšanai izmanto:• ēkas projekta sastāvā esošo plānu kopijas;• iepriekšējā uzmērīšanā sastādīto Stāvu plānu vai Telpu grupas plānu kopijas

(271.).Telpu izvietojuma skici sastāda uz vienas vai vairākām A4 vai A3 formāta

lapām (272.).Patvaļīgas būvniecības pazīmes telpu grupai konstatē, ja:

• telpu grupa ir uzbūvēta vai tiek būvēta, rekonstruēta vai renovēta bez akceptēta būvprojekta un būvatļaujas vai vienkāršotas rekonstrukcijas vai vienkāršotas renovācijas dokumentācijas;

• veicot pārbūvi, ir pieļautas atkāpes no saskaņotā būvprojekta, vienkāršotas rekonstrukcijas vai vienkāršotas renovācijas dokumentācijas, vai arī bez būvniecību uzraugošās institūcijas saskaņojuma (atļaujas) ir mainīts:

- logu vai durvju ailu izvietojums vai to izmēri;- telpu grupas iekšējo sienu izvietojums;- telpu sadalījums pa telpu grupām (397.).

Lai konstatētu patvaļīgas būvniecības pazīmes, jāsalīdzina telpu grupas uzmērīšanā iegūtos datus ar iepriekšējā kadastrālajā uzmērīšanā (tehniskajā inventarizācijā) iegūtajiem datiem vai būvniecību pārraugošās pašvaldības institūcijas apstiprināto būvprojektu, vai citu, būvniecību regulējošos normatīvajos aktos noteiktajā kartībā izsniegtu dokumentu. Ja dati nesakrīt, jākonstatē patvaļīgas būvniecības pazīmes fakts, un jāizdara attiecīga atzīme Telpu izvietojuma skicē, norādot, kāda veida un kurā telpā ir konstatētas patvaļīgas būvniecības pazīmes.

Ja patvaļīgas būvniecības pazīmes ir konstatētas iepriekšējā kadastrālajā uzmērīšanā (tehniskajā inventarizācijā), un uzmērītājam ir iesniegts attiecīgs būvprojekts vai būvniecību pārraugošo pašvaldības institūciju saskaņojumi, telpu grupas apsekošanā pārliecinās par telpu grupas uzmērīšanā iegūto datu atbilstību minētajiem dokumentiem, un konstatē patvaļīgas būvniecības pazīmes neesību.

4.3. Kadastrālās uzmērīšanas dokumentu izgatavošana(šajā apakšnodaļā iekavās slīpā tekstā norādīti attiecīgie

Ministru kabineta 2007.gada 20.marta noteikumu Nr. 182“Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” punktu numuri)

Telpu grupu kadastrālās uzmērīšanas dokumentu izgatavošanas procesā veic šādas darbības (4.3.attēls):

57

• Telpu grupas plāna sastādīšana;• telpu grupu piesaistīšana Latvijas ģeodēzisko koordinātu sistēmā LKS-92;• patvaļīgas būvniecības pazīmes atzīmēšana un dzēšana;• Telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas lietas izgatavošana (310).

4.3.attēls. Telpu grupu kadastrālās uzmērīšanas dokumentu izgatavošanas procesā veicamās darbības

Telpu grupas plānu sastāda, izmantojot Telpu izvietojuma skices informāciju un telpu uzmērīšanā iegūtos mērījumu rezultātus (grafisko un teksta informāciju) (4.4.attēls) (316.).

4.4.att. Telpu grupas plāna sastādīšanā izmantojamie dati

58

Telpu grupas

plāna sa-stādī-šana

Telpu grupu piesaistīšana Latvijas ģeo-

dēzisko koordinātu

sistēmā LKS-92

Patvaļīgas būvniecī-bas pazī-mes atzī-

mēšana un dzēšana

Telpu grupas

kadastrālās uzmērīšanas

lietas izgatavošana

Telpu grupas kadastrālās uzmērīšanasdokumentu izgatavošana

Telpu lie-tošanas

veidu no-rādī-šana

Digitālā veidā sastādītā ēkas Stāva plāna informācija

Telpu apsekošanā un uzmērīšanā iegūtie dati

Telpu grupas plāns

Telpu izvietojuma skices grafiskie un teksta dati

4.5.attēls. Telpu grupas plāna paraugs

59

Telpu grupas plāna paraugs parādīts 4.5.attēlā. Telpu grupas plānu izdrukā uz lapas, kuras formāts nav mazāks kā A4. Stāva plānu izdrukā mērogā 1:50, 1:100 vai 1:200, nodrošinot pietiekamu grafiskās informācijas izšķiršanas spēju (317.).

Noformējot Telpu grupas plānu, tā rakstlaukumā ietver:• telpu grupas kadastra apzīmējumu;• mērogu;• telpu grupā ietilpstošo telpu augstumu;• uzmērīšanas datumu;• uzmērītāja vārdu, uzvārdu un parakstu.

Veicot telpu grupas kadastrālo uzmērīšanu, telpu grupas lietošanas veidus norāda atbilstoši ierosinātāja uzrādītajai projekta dokumentācijai vai aktam par telpu grupas nodošanu ekspluatācijā. Vienkāršotās rekonstrukcijas gadījumā, ja apliecinājuma kartē ir norādīts, ka telpu grupai ir mainīts lietošanas veids, telpu grupas lietošanas veidu norāda vai maina atbilstoši vienkāršotās rekonstrukcijas apliecinājuma kartei (312. un 313.).

Telpu grupu lietošanas veidu klasifikācija Valsts statistikas likuma noteiktajā kārtībā vēl nav apstiprināta, tāpēc telpu grupas lietošanas veidu projekta dokumentācijā, aktā par telpu grupas nodošanu ekspluatācijā vai vienkāršotās rekonstrukcijas apliecinājuma kartē nosaka un maina atbilstoši Ministru kabineta 2006.gada 20.marta noteikumiem Nr.182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” (4.1.tabula).

4.1.tabulaTelpu grupu lietošanas veidi

Nr. Kods Nosaukums1. 1101 Dzīvojamo māju palīgēkas telpu grupa2. 1110 Viena dzīvokļa mājas dzīvojamo telpu grupa3. 1121 Divu dzīvokļu mājas dzīvojamo telpu grupa4. 1122 Triju un vairāku dzīvokļu mājas dzīvojamo telpu grupa5. 1130 Dažādu sociālo grupu kopdzīvojamās mājas dzīvojamo telpu grupa6. 1201 Nedzīvojamo ēku palīgēkas telpu grupa7. 1211 Viesnīcas telpu grupa8. 1212 Citas īslaicīgas apmešanās telpu grupa9. 1220 Biroja telpu grupa10. 1230 Vairumtirdzniecības un mazumtirdzniecības telpu grupa11. 1241 Sakaru, stacijas, termināla telpu grupa12. 1242 Garāžas telpu grupa

60

13. 1251 Rūpnieciskās ražošanas telpu grupa14. 1252 Rezervuāra, bunkura, silosa, noliktavas telpu grupa15. 1261 Plašizklaides pasākumu telpu grupa16. 1262 Muzeja vai bibliotēkas telpu grupa17. 1263 Izglītības iestāžu telpu grupa18. 1264 Ārstniecības vai veselības aprūpes iestāžu telpu grupa19. 1265 Sporta telpu grupa20. 1271 Lauku saimniecību nedzīvojamās ēkas telpu grupa21. 1272 Kulta telpu grupa22. 1273 Vēsturiska vai aizsargājama pieminekļa telpu grupa23. 1274 Cita iepriekš neklasificēta telpu grupa24. 1900 Koplietošanas telpu grupa

Telpu grupas piesaista Latvijas ģeodēzisko koordinātu sistēmā LKS-92, Telpu grupas plānā attēlojot būves punktu, kā arī pierakstot tā numuru un līdz centimetram noapaļotas koordinātas. Būves punkts ir ēkas apbūves laukuma kontūras iekšpusē brīvi izvēlēts punkts, kuram nosaka koordinātas. Būves punkta koordinātu noteikšanai izmanto kartogrāfiskos materiālus šādā hierarhiskā secībā - kadastra karte, topogrāfiskā karte vai ortofoto karte (388. un 389.).

Patvaļīgas būvniecības pazīmes atzīmē Telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas lietā ar spiedoga atzīmi sarkanā krāsā (4.6.attēls). Ja telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas lietā ir norādīta patvaļīgas būvniecības pazīme, arī attiecīgās ēkas kadastrālās uzmērīšanas lietā jānorāda konkrētās telpu grupas, kurām ir konstatēta patvaļīgas būvniecības pazīme (398., 399. un 400.).

Pēc attiecīgo saskaņojumu saņemšanas no būvniecību pārraugošās pašvaldības institūcijas VZD arhīva lietā un ierosinātāja telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas lietā ar spiedoga atzīmi (4.6.attēls) patvaļīgas būvniecības pazīmi anulē (401.).

61

4.6.attēls. Spiedoga atzīmes paraugs patvaļīgas būvniecības pazīmes atzīmēšanai un anulēšanai

62

Pirms Telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas lietas izgatavošanas telpu grupas kadastrālajā uzmērīšanā iegūtos datus ir nepieciešams reģistrēt vai aktualizēt Kadastra informācijas sistēmā, jo Telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas lietu uz A4 formāta lapām sagatavo no Kadastra informācijas sistēmas kā kadastra dokumentu (320.).

Telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas lietā iekļauj:• informāciju par telpu grupu;• informāciju par būvi, kurā atrodas uzmērītā telpu grupa;• Telpu grupas plānu;• Aktu par telpu grupas neesību (ja tāds ir sastādīts).

Par telpu grupu Telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas lietā norāda telpu grupas labiekārtojumu un šādu telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas rezultātā iegūto informāciju:• telpu grupas kadastra apzīmējums;• telpu grupas nosaukums;• telpu grupas lietošanas veida kods un apraksts;• ēkas stāvs (stāvi), kurā atrodas telpu grupa;• telpu skaits telpu grupā;• telpu grupas kopējā platība;• telpu grupas vidējais augstums;• patvaļīgas būvniecības pazīme;• telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas datums;• telpas kārtas numurs telpu grupā;• telpas piesaistes stāvs;• telpas nosaukums;• telpas veids;• telpas platība;• telpas augstums.

Telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas lietā par būvi, kurā atrodas uzmērītā telpu grupa, iekļauj šādu informāciju:• būves nosaukums;• būves galvenais lietošanas veids un tā kods;• būves tips un tā kods;• būves ārsienu materiāls un tā kods;• būves virszemes un pazemes stāvu skaits;• apjoma rādītāji, apjoms un mērvienība;

63

• telpu grupu skaits;• pirmreizējais ekspluatācijā pieņemšanas gads;• būves kadastrālās uzmērīšanas datums;• būves fiziskais stāvoklis.

Uz Telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas lietas vāka uzraksta (norāda):• VZD teritoriālās struktūrvienības nosaukumu;• uzrakstu “Telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas lieta”;• telpu grupas kadastra apzīmējumu;• telpu grupas nosaukumu;• telpu grupas lietošanas veidu un tā kodu;• telpu grupas adresi, ja vietējā pašvaldība tādu ir piešķīrusi;• atzīmi par patvaļīgās būvniecības pazīmi, ja tāda ir atzīmēta;• telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas datumu;• VZD teritoriālās struktūrvienības zīmoga nospiedumu un teritoriālās

struktūrvienības pilnvarotās personas parakstu.Telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas lietu izgatavo divos eksemplāros. Pēc

ierosinātāja pieprasījuma var sagatavot arī vairākus Telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas lietas eksemplārus. Telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas lietas vienu eksemplāru izsniedz ierosinātājam, otru glabā VZD arhīvā. Tās ievieto Būvju lietā, kuru savukārt ievieto Nekustamā īpašuma lietā, ko iekārto katram nekustamajam īpašumam, kura sastāvā ir ēkas. Ja telpu grupa ietilpst dzīvokļa īpašuma sastāvā, telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas lietu ievieto attiecīgajam dzīvokļa īpašumam iekārtotajā Nekustamā īpašuma lietā.

Ierosinātājam izsniedzamo lietas eksemplāru caurauklo un uz pēdējās lappuses diegu galus nostiprina ar papīra uzlīmi, uz kuras norāda lapu skaitu dokumentā, kadastrālās uzmērīšanas lietas izgatavotāja amatu, vārdu, uzvārdu, parakstu un lietas iekārtošanas datumu (320., 321. un 322.).

4.4. Telpu grupas un ēkas kadastrālās uzmērīšanas datu aktualizācija

Atbilstoši telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas datiem aktualizē:• telpu grupu raksturojošos datus;• ēku raksturojošos datus.

Telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas datus aktualizē, ja:• veicot konstruktīvas izmaiņas, ir:- mainījies telpu vai telpu grupu norobežojošo konstrukciju savstarpējais izvietojums;

64

- iebūvēti elementi (piemēram, stacionārās krāsnis, kamīni, pavardi, sildmūri, kolonnas), kas ietekmē telpu grupas kopējo platību;- apvienotas vai sadalītas telpas vai telpu grupas;• mainīts telpu grupas lietošanas veids;• nepieciešams konstatēt patvaļīgas būvniecības pazīmes vai to neesību;• ierosinātājs vēlas pārliecināties par telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas datu

atbilstību faktiskajam stāvoklim (323. un 324.).Telpu grupas datus aktualizēšanai veic atkārtotu telpu grupas apsekošanu un

telpu uzmērīšanu, sastāda Telpu izvietojuma skici, kā arī izgatavo jaunus kadastrālās uzmērīšanas dokumentus. Vienlaicīgi ar telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas datu aktualizēšanu, aktualizē arī attiecīgos ēkas kadastrālās uzmērīšanas datus, tādā veidā nodrošinot, ka informācija Telpu grupas plānā atbilst informācijai par attiecīgo telpu grupu ēkas Stāva plānā.

Telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas lietu papildina ar jauniem dokumentiem, ar spiedoga atzīmi anulējot iepriekš sastādītos telpu grupas attiecīgos kadastrālās uzmērīšanas dokumentus (318. un 325.).

5. Dzīvokļa īpašuma īpašnieka tiesības un pienākumi

Dzīvokļa īpašuma īpašniekam attiecībā uz dzīvokļa īpašuma formēšanu ir šādas tiesības:1. Attiecībā uz dzīvokļa īpašumā ietilpstošo atsevišķo īpašumu izmantot

Civillikuma 927.panta noteikumus (īpašums ir pilnīgas varas tiesības pār lietu, t. i. tiesības valdīt un lietot to, iegūt no tās visus iespējamos labumus, ar to rīkoties un noteiktā kārtā atprasīt to atpakaļ no katras trešās personas ar īpašuma prasību) ar ierobežojumiem, kas noteikti likumā “Par dzīvokļa īpašumu” un citos normatīvajos aktos (likuma ”Par dzīvokļa īpašumu” 2.pants).

2. Atsavināt vai dāvināt savu dzīvokļa īpašumu, kā arī ieķīlāt to bez citu tās pašas mājas dzīvokļu īpašnieku piekrišanas. Ja dzīvokļa īpašnieks atsavina dzīvokļa īpašumu, pārējiem šīs mājas dzīvokļu īpašniekiem ir pirmpirkuma un izpirkuma tiesības tajos gadījumos, kad viņi savu gribu iegādāties dzīvokļa īpašumu attiecīgajā daudzdzīvokļu mājā ir iepriekš izteikuši sabiedrības statūtos vai savstarpējā līgumā noteiktajā kārtībā. Pirmpirkuma tiesības realizējamas sabiedrības statūtos vai savstarpējā līgumā noteiktajā kārtībā (Kadastra likuma 9.pants).

3. Ja dzīvokļa īpašums ir nonācis vairāku personu kopīpašumā (mantojot vai citā veidā), katrs kopīpašnieks var savu domājamo daļu atsavināt kādam no pārējiem kopīpašniekiem vai - ar viņu piekrišanu - citai personai (likuma “Par dzīvokļa īpašumu” 9.pants).

65

4. Ja dzīvokļa īpašums ir nonācis vairāku personu kopīpašumā (mantojot vai citā veidā), katrs kopīpašnieks var:4.1. jebkurā laikā prasīt kopīpašuma dalīšanu, izņemot kopīpašuma dalīšanu

reālās daļās (likuma “Par dzīvokļa īpašumu” 5.pants);4.2. savu domājamo daļu atsavināt kādam no pārējiem kopīpašniekiem vai - ar

viņu piekrišanu - citai personai (likuma “Par dzīvokļa īpašumu” 9.pants).5. Rīkoties ar dzīvokļa īpašumu atbilstoši Civillikuma 715. - 719. un 721. -

723.panta noteikumiem, ja dzīvokļa īpašums mantošanas rezultātā ir nonācis vairāku personu (līdzmantinieku) kopīpašumā (likuma “Par dzīvokļa īpašumu” 5.pants). Civillikuma noteikumi šai aspektā parādīti 5.1. tabulā.

5.1. tabulaCivillikuma noteikumi attiecībā uz dzīvokļa īpašumu, kas mantošanas rezultātā ir

nonācis vairāku personu (līdzmantinieku) īpašumā

715.pants Ja mantojums piekritis vairākām personām kopīgi, tad viņas var vai nu valdīt to nedalīti vai prasīt tā dalīšanu.

716.pants

Kamēr līdzmantinieki valda mantojumu nedalīti, viņi saņem mantojuma augļus un pārējos ienākumus samērā ar katra daļu un tādā pašā samērā nes uz to gulošās nastas, kā arī varbūtējos zaudējumus, ciktāl pēdējie nav cēlušies aiz viena līdzmantinieka vainas (723. p.). Ja mantojuma atstājējs nav noteicis nedalītā mantojuma pārvaldīšanas un lietošanas kārtību, tad to nosaka līdzmantinieku vairākums pēc mantojuma daļu lieluma.

717.pants

Par parādiem, kas guļ uz mantojumu, atbild visi līdzmantinieki samērā ar savām daļām. Pat arī tad, ja mantojuma atstājējs uzliek parādus samaksāt tikai vienam no viņiem vai ja viņi paši savā starpā citādi vienojas par šo samaksu, tāda rīcība saista vienīgi pašus mantiniekus un neatņem mantojuma atstājēja kreditoram tiesību piedzīt parādu no katra līdzmantinieka samērā ar viņa mantojuma daļu.

718.pants

Mantojuma atstājēja parādnieki atbild katram līdzmantiniekam tāpat samērā ar viņa mantojuma daļu; bet ja parādnieks samaksājis parādu tam mantiniekam, kam mantojuma atstājējs šo prasījumu tieši novēlējis, tad viņš ar to ir atsvabināts no jebkādām līdzmantinieku prasībām.

719.pants

Rīcībai ar mantojumu vajadzīga visu līdzmantinieku piekrišana un nepietiek tikai ar balsu vairākumu. Tādēļ nevienam mantiniekam nav tiesības vienam pašam pārdot vai ieķīlāt savu līdzmantinieku daļas, vai apgrūtināt mantojumu ar parādiem pāri par savas daļas vērtību,

66

vai vispār ar neizdalīto masu rīkoties, sašaurinot pārējo līdzdalībnieku tiesības. Tāda rīcība nav spēkā, bet tomēr tas, kas labā ticībā ieguvis atsavinātu kustamu lietu, nezaudē tiesību uz to.

721.pants

Viena līdzmantinieka izdevumi mantojumam, ciktāl tie bijuši nepieciešami tā uzturēšanai vai nesuši tam patiesu labumu, jānes visiem līdzmantiniekiem, samērā ar katra daļu. Ja kāds no viņiem nokavē atlīdzināt šos izdevumus par savu daļu, tam jāmaksā likumiskie nokavējuma procenti.

722.pants Ja kāds līdzmantinieks samaksā mantojuma atstājēja parādus vai izpilda tā piešķirtos legātus, tad viņš par to var prasīt no saviem līdzmantiniekiem atlīdzību samērā ar to daļām.

723.pants Mantiniekam, kura rokās atrodas mantojums vai tā sastāvdaļas, jārūpējas par tiem tāpat kā par savu mantu. Bet ja viņš kaut ko no mantojuma izlieto savām vajadzībām, tad viņam par to jānorēķinās ar līdzmantiniekiem.

6. Pārliecināties par kadastra dokumentā iekļauto datu atbilstību aktuālajiem kadastra datiem (Kadastra likuma 5.pants).

7. Reizi kalendāra gadā pieprasīt un bez maksas saņemt aktuālos kadastra datus par savu dzīvokļa īpašumu (Kadastra likuma 85.pants).

Dzīvokļa īpašuma īpašniekam attiecībā uz dzīvokļa īpašuma formēšanu ir šādi pienākumi:1. Ierosināt telpu grupas un dzīvokļa īpašuma formēšanu un reģistrāciju Kadastra

informācijas sistēmā (Kadastra likuma 24. un 39.pants).2. Triju mēnešu laikā ierosināt telpu grupas vai dzīvokļa īpašuma kadastra datu

aktualizāciju Kadastra informācijas sistēmā, ja mainīts dzīvokļa īpašuma sastāvs vai telpu grupu raksturojošie dati (Kadastra likuma 13.pants).

3. Pieprasot kadastra informāciju, apliecināt, ka nav mainīts dzīvokļa īpašuma sastāvs vai telpu grupu raksturojošie dati (Kadastra likuma 13.pants).

4. Slēgt zemes nomas līgumu vai pilnvarot dzīvojamās mājas pārvaldītāju un apsaimniekotāju slēgt zemes nomas līgumu ar tā zemes gabala īpašnieku — fizisko vai juridisko personu, uz kura atrodas privatizētais dzīvokļa īpašums (likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 50.pants).

5. Ministru kabineta noteiktajā kārtībā un normatīvajos aktos noteiktajā apmērā maksāt par:5.1.telpu grupas un dzīvokļa īpašuma veidošanu;5.2.telpu grupas un dzīvokļa īpašuma kadastra datu reģistrāciju un aktualizāciju;5.3. kadastra informācijas sagatavošanu un izsniegšanu par savu dzīvokļa

īpašumu (Kadastra likuma 99.pants).67

Izmantotie normatīvie akti

1. Civillikums, kodifikācijas nodaļas 1937.gada izdevums. – Rīga: Valsts tipogrāfija, 1937. – 387 lpp.;

2. likums “Par lauksaimniecības uzņēmumu un zvejnieku kolhozu privatizāciju”, ZIŅOTĀJS 31, 15.08.1991.;

3. likums “Par kooperatīvo dzīvokļu privatizāciju”, ZIŅOTĀJS, 24.12.1991., nr. 51;

4. Zemesgrāmatu likums, Latvijas Vēstnesis, 11, 08.04.1993.;5. likums “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”, Ziņotājs,

24.08.1995, nr. 16;6. likums ”Par dzīvokļa īpašumu”, Vēstnesis 157, 12.10.1995.;7. likums “Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās”, Vēstnesis 52,

20.02.1997.;8. Valsts un pašvaldību mantas atsavināšanas likums, Latvijas Vēstnesis, 168

(2743), 19.11.2002.;9. Nekustamā īpašuma valsts kadastra likums, LR likums, Vēstnesis, 22.12.2005,

nr. 205;10. Latvijas PSR MP un Latvijas Republikāniskās arodbiedrību padomes 1989.gada

24.jūlija lēmums Nr.171 “Par valsts un sabiedriskā dzīvokļu fonda dzīvokļu un māju pārdošanu pilsoņiem personiskajā īpašumā” (nav publicēts);

11. LR Augstākās Padomes 1992.gada 22.janvāra lēmums “Par Latvijas Republikas 1991.gada 4.decembra likuma “Par kooperatīvo dzīvokļu privatizāciju” izpildi”, (nav publicēts);

12. LR MP 1992.gada 3.aprīļa lēmums Nr.115 “Par kooperatīvo dzīvokļu privatizācijas dokumentiem”, (nav publicēts);

13. Ministru kabineta 1997.gada 2.septembra noteikumi Nr.312 “Kārtība un apmēri, kādos veicami maksājumi par dzīvokļa, mākslinieka darbnīcas un neapdzīvojamās telpas nodošanu īpašumā līdz dzīvojamās mājas privatizācijai”, Vēstnesis , 05.09.1997, nr. 218;

14. Ministru kabineta 1999.gada 19.janvāra noteikumi Nr.20 “Dzīvojamās mājas privatizācijai nepieciešamo dokumentu sagatavošanas noteikumi”, ZIŅOTĀJS , 11.02.1999, nr. 3;

15. Ministru kabineta 2002.gada 27.augusta noteikumi Nr. 384 “Adresācijas noteikumi”, Vēstnesis 121 29.08.2002;

16. Ministru kabineta 2003.gada 2.septembra noteikumi Nr. 487 “Kārtība, kādā veicami maksājumi par dzīvojamo māju privatizācijas objektiem”, Vēstnesis , 05.09. 2003, nr. 121;

68

17. Ministru kabineta 2006.gada 29.augusta noteikumi Nr.727 “Samaksas kārtība par Valsts zemes dienesta sniegtajiem maksas pakalpojumiem”, “Latvijas Vēstnesis”, 12.09.2006., 145 (3513);

18. Ministru kabineta 2007.gada 20.marta noteikumi Nr. 182 “Noteikumi par nekustamā īpašuma objekta noteikšanu” Vēstnesis, 23.03.2007, nr. 50.

69

1.pielikums.

Par dzīvokļa īpašumu

I nodaļaDzīvokļa īpašuma jēdziens un sastāvs

1.pants. (1) Dzīvokļa īpašums daudzdzīvokļu mājā, kurā dzīvokļi pieder vairākiem īpašniekiem, ir katra īpašnieka atsevišķais īpašums kopā ar attiecīgo kopīpašuma domājamo daļu.(2) Attiecībā uz dzīvokļa īpašumu, ciktāl to nereglamentē šis likums, piemērojamas Civillikuma normas.

2.pants. (1) Atsevišķais īpašums ir daudzdzīvokļu mājā esoša no pārējās mājas daļas nošķirta telpa vai telpu kom-plekss, kas kā dzīvoklis, neapdzīvojamā telpa vai mākslinieka darbnīca ir iezīmēts mājas inventarizācijas plānā un kam ir piederīgas tā sienas, iekšējās starpsienas, griesti, grīdas, to apdare, logi, durvis, caurules, dūmvadi, vadu (ko-munikāciju) daļas un citu ar mājas ekspluatāciju funkcionāli nedalāmi saistītu elementu daļas, visi uzlabojumi, kas atrodas telpas vai telpu kompleksa robežās, kā arī ārpus dzīvokļa esošās un ar to funkcionāli saistītās palīgtelpas un palīgēkas, ko īpašnieks ieguvis likumā paredzētajā kārtībā.(2) Atsevišķajam īpašumam būvnieciski jābūt nodalītam no pārējo dzīvokļu īpašnieku atsevišķā īpašuma.(3) Uz atsevišķo īpašumu attiecas Civillikuma 927.panta noteikumi ar ierobežojumiem, kas noteikti šajā un citos li-kumos.

3.pants. (1) Pie dzīvokļa īpašumiem piederošā kopīpašumā esošā daļa ir daudzdzīvokļu mājas daļa, kas sastāv no ār-sienām, dzīvokli, neapdzīvojamo telpu vai mākslinieka darbnīcu atdalošām sienām, jumta, bēniņiem, kāpņu telpām, pagrabtelpām, kā arī logiem, durvīm, komunikācijām, iekārtām un citiem ar mājas ekspluatāciju funkcionāli nedalā-mi saistītiem elementiem, kas nepieder pie dzīvokļa, neapdzīvojamās telpas vai mākslinieka darbnīcas, kā arī zemes gabals, ja tas nav citas fiziskās vai juridiskās personas īpašumā.(2) Uz kopīpašumā esošo daudzdzīvokļu mājas daļu attiecināmi Civillikuma 1067. - 1072.panta noteikumi.

4.pants. Dzīvokļa īpašuma statuss piemērojams arī atsevišķai fiziskajai vai juridiskajai personai piederošai:1) daudzdzīvokļu mājā esošai funkcionāli nodalītai neapdzīvojamai telpai un mākslinieka darbnīcai, kas kā nošķirta telpa vai telpu komplekss ir iezīmēts mājas inventarizācijas plānā;2) daudzdzīvokļu mājai funkcionāli piederīgā palīgēkā vai būvē esošai neapdzīvojamai telpai vai telpu kompleksam, kas kā neapdzīvojamā telpa iezīmēts mājas inventarizācijas plānā un nav funkcionāli saistīts ar kādu no dzīvojamā mājā esošajiem dzīvokļiem, mākslinieku darbnīcām vai neapdzīvojamām telpām.(2001.gada 15.novembra likuma redakcijā, kas stājas spēkā no 18.12.2001.)

5.pants. (1) Dzīvokļa īpašums ir tiesiski nedalāms.(2) Vairākām personām (līdzmantiniekiem) mantojot dzīvokļa īpašumu, piemērojami Civillikuma 715. - 719. un 721. - 723.panta noteikumi.(3) Ja dzīvokļa īpašums ir nonācis vairāku personu kopīpašumā (mantojot vai citā veidā), katrs kopīpašnieks var jeb-kurā laikā prasīt kopīpašuma dalīšanu. Strīdus izskata tiesa atbilstoši Civillikuma 1075.pantam, nepiespriežot kopī-pašuma dalīšanu reālās daļās.

II nodaļaDzīvokļa īpašnieks, viņa tiesības, pienākumi un atbildība

6.pants. Dzīvokļa īpašnieks ir fiziskā vai juridiskā persona, kas likumīgi ieguvusi dzīvokļa īpašumu daudzdzīvokļu mājā, kurā dzīvokļi pieder vairākiem īpašniekiem, un reģistrējusi šo īpašumu zemesgrāmatā.

7.pants. Dzīvokļa īpašnieks var savu īpašumu valdīt, iegūt no tā labumu, izmantot to pēc sava ieskata mantas pavai-rošanai un vispār to lietot visādā veidā, ciktāl īpašnieku neierobežo likumi un ciktāl tas nerada traucējumus citiem dzīvokļu īpašniekiem.

70

8.pants. (1) Visu dzīvokļu īpašnieku pienākums ir piedalīties daudzdzīvokļu mājas kopīpašumā esošās daļas pārval-dīšanā un apsaimniekošanā.(2) Šim nolūkam dzīvokļu īpašnieki izveido dzīvokļu īpašnieku sabiedrību vai slēdz savstarpēju līgumu Civillikumā noteiktajā kārtībā.

9.pants. (1) Dzīvokļa īpašnieks ir tiesīgs atsavināt vai dāvināt savu dzīvokļa īpašumu, ievērojot likumos noteikto kārtību, kā arī ieķīlāt to bez citu tās pašas mājas dzīvokļu īpašnieku piekrišanas.(2) Kādam dzīvokļa īpašniekam atsavinot dzīvokļa īpašumu, pārējiem šīs mājas dzīvokļu īpašniekiem ir pirmpirku-ma un izpirkuma tiesības gadījumos, kad viņi savu gribu iegādāties dzīvokļa īpašumu attiecīgajā daudzdzīvokļu mājā ir iepriekš izteikuši sabiedrības statūtos vai savstarpējā līgumā noteiktajā kārtībā. Pirmpirkuma tiesības realizējamas sabiedrības statūtos vai savstarpējā līgumā noteiktajā kārtībā.(3) Ja dzīvokļa īpašums ir nonācis vairāku personu kopīpašumā (mantojot vai citā veidā), katrs kopīpašnieks var savu domājamo daļu atsavināt kādam no pārējiem kopīpašniekiem vai - ar viņu piekrišanu - citai personai.

10.pants. Dzīvokļa īpašnieks ir tiesīgs dzīvokļa īpašumu nodot lietošanā citai personai, noslēdzot attiecīgu līgumu.

11.pants. (1) Dzīvokļa īpašniekam ir tiesības iemitināt savā dzīvoklī ģimenes locekļus un citas personas.(2) Dzīvokļa kopīpašniekam, iemitinot tā lietošanā esošajā dzīvokļa īpašuma daļā ģimenes locekļus un citas perso-nas, kā arī nododot to lietošanā uz līguma pamata, pārējo kopīpašnieku piekrišana nav nepieciešama, ja visi kopīpaš-nieki nav vienojušies par citu kārtību.

12.pants. Dzīvokļa īpašnieks sedz nepieciešamos izdevumus, kas saistīti ar dzīvojamās mājas, tās komunikāciju un iekārtu uzturēšanu, ekspluatāciju un remontu, kā arī ar zemes gabala uzturēšanu, proporcionāli sava dzīvokļa īpašu-ma lielumam, tāpat arī norēķinās par saņemtajiem komunālajiem pakalpojumiem neatkarīgi no tā, vai dzīvokļa īpaš-nieks ir mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanai un apsaimniekošanai izveidotās dzīvokļu īpašnieku sabiedrības dalībnieks un vai viņš ir vai nav noslēdzis attiecīgu līgumu. Ja dzīvokļa īpašnieks ir valsts vai pašvaldība, tā slēdz rakstveida līgumu ar daudzdzīvokļu mājas pārvaldītāju par kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanas un apsaimnieko-šanas izdevumu segšanu proporcionāli sava dzīvokļa īpašuma lielumam.(Ar grozījumiem, kas izdarīti ar 15.10.98. likumu, kas stājas spēkā no 17.11.98.)

13.pants. (1) Dzīvokļa īpašnieka pienākums ir saudzīgi izturēties pret kopīpašumā esošo daudzdzīvokļu mājas daļu, kā arī ievērot telpu lietošanas noteikumus, sanitārās un ugunsdrošības normas.(2) Dzīvokļa īpašnieka pienākums ir arī raudzīties, lai to ievērotu personas, kas dzīvo kopā ar viņu.

14.pants. (1) Dzīvokļa īpašnieks nedrīkst bojāt viņa dzīvoklī esošās komunikāciju daļas un citu ar mājas ekspluatāci-ju funkcionāli nedalāmi saistītu elementu daļas.(2) Dzīvokļa īpašnieks nedrīkst dzīvokļu īpašnieku sabiedrības amatpersonām vai attiecīgiem speciālistiem liegt ap-sekot viņa dzīvoklī esošās komunikāciju daļas un izpildīt darbības, kas nodrošina komunikāciju normālu funkcionē-šanu.(3) Dzīvokļa īpašnieks bez citu dzīvokļu īpašnieku piekrišanas ir tiesīgs būvniecību reglamentējošajos normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā pārplānot un pārbūvēt savu dzīvokli un tajā esošās komunikāciju daļas, ciktāl tas neskar citu dzīvokļu īpašnieku intereses. Ja tiek pārplānotas un pārbūvētas dzīvokļa vai komunikāciju daļas, kas funkcionāli ne-dalāmi saistītas ar visas mājas ekspluatāciju, nepieciešama pārējo dzīvokļu īpašnieku vai dzīvokļu īpašnieku sabied-rības piekrišana, kas noformējama sabiedrības statūtos vai savstarpējā līgumā noteiktajā kārtībā, un to dzīvokļu īpaš-nieku piekrišana, kuri nav dzīvokļu īpašnieku sabiedrības dalībnieki.

15.pants. Dzīvokļa īpašnieks par zaudējumu nodarīšanu citiem dzīvokļu īpašniekiem vai dzīvokļu īpašnieku sabied-rībai, ja tāda ir nodibināta, un nekustamā īpašuma bojāšanu atbild civiltiesiskajā, sabiedrības statūtos vai savstarpējā līgumā noteiktajā kārtībā.

16.pants. (1) Dzīvokļa īpašumu var atsavināt tiesas ceļā par labu valstij vai pašvaldībai, kuras īpašumā attiecīgā dzī-vojamā māja bija līdz privatizācijai, vienlaikus izliekot dzīvokļa īpašnieku, viņa ģimenes locekļus un citas personas, kas dzīvo kopā ar viņu, ja dzīvokļa īpašnieks sistemātiski:1) bojā ēku, arī komunikācijas vai citus mājas elementus;2) izmanto dzīvokli tādā veidā, kas rada traucējumus citiem dzīvokļu īpašniekiem;

71

3) pārkāpj telpu lietošanas noteikumus, sanitārās un ugunsdrošības normas, tādējādi padarot citiem tās pašas mājas dzīvokļu īpašniekiem neiespējamu dzīvošanu vienā mājā.(2) Šādu sankciju pret dzīvokļa īpašnieku var piemērot arī tad, ja šā panta pirmajā daļā minētos pārkāpumus izdara personas, kas dzīvo kopā ar viņu, bet dzīvokļa īpašnieks neveic pasākumus, lai tos novērstu.(3) Prasību par dzīvokļa īpašuma atsavināšanu var celt ikviens dzīvokļa īpašnieks vai dzīvokļu īpašnieku izveidotā sabiedrība, ja pārkāpējs jau iepriekš ir rakstveidā brīdināts un gada laikā no brīdinājuma saņemšanas dienas pieļāvis jaunu pārkāpumu.(4) Uz dzīvokļa īpašumu var vērst piedziņu sakarā ar maksājumiem par komunālajiem pakalpojumiem, mājas uzturē-šanu, ekspluatāciju un remonta izdevumiem, ja dzīvokļa īpašniekam nav citas mantas.(Ar grozījumiem, kas izdarīti ar 15.10.98. likumu, kas stājas spēkā no 17.11.98.)

17.pants. (1) Par labu valstij vai pašvaldībai atsavinātais dzīvoklis realizējams izsolē par naudu saskaņā ar likumu "Par valsts un pašvaldību mantas atsavināšanas kārtību".(2) Dzīvokļa bijušajam īpašniekam pēc viņa izlikšanas no dzīvokļa un dzīvokļa pārdošanas izmaksājama dzīvokļa īpašuma realizācijas vērtība, no kuras atskaitīti tiesas izdevumi, realizācijas izdevumi un, ja pieteikti prasījumi, - arī tie zaudējumi, kurus dzīvokļa īpašnieks ir radījis citiem tās pašas mājas dzīvokļu īpašniekiem, dzīvokļu īpašnieku sa-biedrībai vai citām personām sakarā ar dzīvokļa izmantošanu.(Ar grozījumiem, kas izdarīti ar 15.10.98. likumu, kas stājas spēkā no 17.11.98.)

III nodaļaDzīvokļa īpašnieka ģimenes locekļu un citu

dzīvoklī iemitināto personu statuss18.pants. (1) Par dzīvokļa īpašnieka ģimenes locekļiem šā likuma izpratnē atzīstams laulātais, abu laulāto bērni, ka-mēr viņi dzīvo nedalītā saimniecībā, kā arī personas, kuras dzīvokļa īpašnieks iemitinājis viņam piederošajā dzīvoklī un kuras viņam vai viņa laulātajam jāuztur uz likuma, līguma vai testamenta pamata.(2) Laulātais un uz svainības attiecību pamata dzīvoklī iemitinātās personas pēc laulības šķiršanas vai laulības atzīša-nas par spēkā neesošu zaudē dzīvokļa īpašnieka ģimenes locekļa statusu. Šīm personām saglabājas dzīvokļa lietoša-nas tiesības, ja ir attiecīga vienošanās ar dzīvokļa īpašnieku.

19.pants. (1) Dzīvokļa īpašnieka ģimenes locekļiem un citām personām, kuras dzīvokļa īpašnieks iemitinājis viņam piederošajā dzīvoklī, ir tiesības tāpat kā īpašniekam lietot dzīvojamās un citas telpas, ja, viņus iemitinot, nav bijusi citāda vienošanās.(2) Ģimenes locekļiem ir tiesības bez dzīvokļa īpašnieka piekrišanas iemitināt dzīvoklī savus nepilngadīgos bērnus, bet citu personu iemitināšanai nepieciešama dzīvokļa īpašnieka piekrišana.(3) Ģimenes locekļiem, kuru uzturēšana ir dzīvokļa īpašnieka vai viņa laulātā pienākums, dzīvokļa lietošanas tiesības saglabājas neatkarīgi no viņu prombūtnes ilguma.(4) Ģimenes locekļiem, kuri iesaukti obligātajā valsts dienestā, uz šo laiku saglabājas dzīvokļa lietošanas tiesības.

20.pants. (1) Dzīvokļa īpašnieka ģimenes locekļiem un citām dzīvoklī iemitinātajām personām ir tādi paši pienāku-mi kā dzīvokļa īpašniekam saskaņā ar šā likuma 13.panta pirmo daļu un 14.panta pirmo daļu.(2) Jautājumus par dzīvokļa lietošanas kārtību un par līdzdalību izdevumu segšanā dzīvokļa īpašnieks un viņa ģime-nes locekļi vai citas dzīvoklī iemitinātās personas kārto vienošanās ceļā. Strīdus šajos jautājumos izšķir tiesa.

21.pants. Dzīvokļa īpašnieks nedrīkst ģimenes locekli vai citu dzīvoklī iemitināto personu izlikt patvarīgi, turklāt ģi-menes locekļus, kuru uzturēšana ir dzīvokļa īpašnieka pienākums, var izlikt, tikai ierādot citu viņu veselības stāvok-lim atbilstošu dzīvojamo platību.

22.pants. (1) Dzīvokļa īpašnieks var prasīt ģimenes locekļu dzīvokļa lietošanas tiesību izbeigšanu, ja viņi:1) nepilda šajā likumā noteiktos pienākumus;2) necienīgi izturas pret dzīvokļa īpašnieku:a) rupji apvaino viņu vārdos vai darbos,b) tīši nodara viņam mantisku zaudējumu,c) apdraud viņa dzīvību,d) atstāj viņu bezpalīdzības stāvoklī, ja bija iespējams palīdzēt;3) ir ilgstošā prombūtnē un nav vienojušies ar dzīvokļa īpašnieku par dzīvokļa lietošanas tiesību saglabāšanu.

72

(2) Laulības šķiršana vai laulības atzīšana par neesošu dod tiesības dzīvokļa īpašniekam prasīt bijušā laulātā un uz svainības attiecību pamata iemitināto personu dzīvokļa lietošanas tiesību izbeigšanu, ja vien dzīvoklis nav bijis laulā-to kopīga manta (Civillikuma 89.panta otrā daļa).

23.pants. (1) Dzīvokļa īpašnieks var prasīt citu iemitināto personu (11.pants) dzīvokļa lietošanas tiesību izbeigšanu, ja šīs personas:1) nepilda šajā likumā noteiktos pienākumus;2) nepilda vienošanos, kas noslēgta ar dzīvokļa īpašnieku;3) necienīgi izturas pret dzīvokļa īpašnieku.(2) Ja dzīvokļa īpašnieks ir nodevis dzīvokļa īpašumu lietošanā un noslēdzis par to attiecīgu līgumu (10.pants), dzī-vokļa lietošanas tiesības izbeidzot, piemērojami attiecīgā līguma un likuma noteikumi.

IV nodaļaDzīvokļa īpašuma nodibināšana, izmainīšana un

ierakstīšana zemesgrāmatā24.pants. (1) Dzīvokļa īpašums rodas, sadalot daudzdzīvokļu māju ar atsevišķu būves kadastra apzīmējumu dzīvokļa īpašumos (atsevišķais īpašums kopā ar kopīpašuma domājamo daļu) uz likuma, tiesas sprieduma, līguma vai testa-menta pamata.(2) Dzīvokļa īpašumā ietilpstošā kopīpašuma domājamā daļa ir atsevišķā īpašuma kopējās platības attiecība pret visu mājā esošo atsevišķo īpašumu kopējo platību.(3) Sadalot dzīvokļa īpašumos daudzdzīvokļu māju, kas atrodas uz mājas īpašniekam piederošās zemes, katrā dzī-vokļa īpašumā ieskaitāma zemes gabala domājamā daļa tādā pašā apmērā kā mājas kopīpašuma domājamā daļa.(4) Sadalot dzīvokļa īpašumos daudzdzīvokļu māju, kas atrodas uz mājas īpašniekam un citām personām piederošās zemes, katrā dzīvokļa īpašumā ieskaitāma mājas īpašniekam piederošā zemes gabala domājamā daļa, kas ir propor-cionāla attiecīgā dzīvokļa platībai.(5) Sadalot dzīvokļa īpašumos daudzdzīvokļu māju, kas kopā ar citām patstāvīgajām ēkām (daudzdzīvokļu māju, viendzīvokļa māju vai nedzīvojamo ēku) atrodas uz ēku īpašniekam piederošā zemes gabala un ir kopā ar tām reģis-trēta vienā zemesgrāmatas nodalījumā, katrā dzīvokļa īpašumā ieskaitāma mājas īpašniekam piederošā zemes gabala domājamā daļa, kas ir proporcionāla attiecīgā dzīvokļa platībai. Katrā šādā dzīvokļa īpašumā ietilpstošā mājas kopī-pašuma domājamā daļa aprēķināma atbilstoši šā panta otrās daļas nosacījumiem. Pārējām patstāvīgajām ēkām (daudzdzīvokļu mājai, viendzīvokļa mājai vai nedzīvojamai ēkai), kas kopā ar daudzdzīvokļu māju reģistrētas vienā zemesgrāmatas nodalījumā, ēkai piesaistāmā zemes gabala domājamās daļas platība ir proporcionāla attiecīgās ēkas inventarizācijas lietā norādītajai lietderīgajai platībai. Veicot zemes gabala piesaisti minētajām ēkām, nav piemēro-jams Civillikuma 968.panta noteikums.(6) Dzīvokļa īpašums ir nodibināts līdz ar dzīvokļa īpašnieka īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā.(Ar grozījumiem, kas izdarīti ar 15.11.2001. likumu, kas stājas spēkā no 18.12.2001.)

25.pants. (1) Pašvaldību bilancē esošās zemesgrāmatās neierakstītās dzīvojamās mājas, kurās ir tikai dzīvokļi vai dzīvokļi un mākslinieku darbnīcas, izņemot šā panta otrajā daļā minētās dzīvojamās mājas, atzīstamas par attiecīgās pašvaldības īpašumu. Pašvaldības bilancē esoša dzīvojamā māja, kurā ir izvietoti uzņēmumi vai iestādes, atzīstama par pašvaldības īpašumu, ja Ministru kabinets ar atsevišķu rīkojumu līdz 1997.gada 31.martam nav pārņēmis to valsts īpašumā. Valsts uzņēmumu un iestāžu bilancē esošās dzīvojamās mājas atzīstamas par valsts īpašumu, ja tās ar Ministru kabineta rīkojumu netiek nodotas pašvaldības īpašumā. Atbilstoši minētajam dzīvojamās mājas ierakstāmas zemesgrāmatās kā valsts vai pašvaldības īpašums.(2) Dzīvojamās mājas, kuras pēc 1940.gada 21.jūlija tika nacionalizētas vai citādi nelikumīgi atsavinātas un attiecībā uz kurām ir saņemti bijušo īpašnieku vai viņu mantinieku iesniegtie pieteikumi par to atdošanu, nav ierakstāmas ze-mesgrāmatā līdz šo pieteikumu izlemšanai.(3) Dzīvojamo māju var ierakstīt zemesgrāmatā, pamatojoties uz mājas īpašnieka nostiprinājuma lūgumu, kā arī uz dzīvokļa īpašnieka lūgumu šā panta ceturtajā daļā noteiktajos gadījumos.(4) Uz dzīvokļa īpašnieka lūguma pamata dzīvojamo māju var ierakstīt zemesgrāmatā, ja tā privatizēta likumā "Par kooperatīvo dzīvokļu privatizāciju" vai likumā "Par lauksaimniecības uzņēmumu un zvejnieku kolhozu privatizāciju" noteiktajā kārtībā. Šajā gadījumā papildus dokumentiem, kuri norādīti likumā "Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās", iesniedzama attiecīgās pašvaldības dzīvojamo māju privatizācijas komisijas izziņa. Tajā norādāms mājas stāvu skaits, tās kopējā platība, dzīvokļu kopējā platība un dzīvokļa īpašumu skaits.(Ar grozījumiem, kas izdarīti ar 16.01.97. likumu un 15.10.98. likumu, kas stājas spēkā no 17.11.98.)

73

26.pants. (1) Dzīvokļa īpašumi ierakstāmi zemesgrāmatā un ar tiem saistītās tiesības nostiprināmas kārtībā, kāda no-teikta Zemesgrāmatu likumā un likumā "Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās", ievērojot šādus papil-du nosacījumus:1) zemesgrāmatas nodalījuma pirmajā daļā kā nekustamais īpašums norādāma daudzdzīvokļu māja ar atzīmi, ka tā sastāv no dzīvokļa īpašumiem. Šajā daļā atsevišķi norādāms arī katra dzīvokļa īpašuma numurs, dzīvokļa kopējā pla-tība, kā arī dzīvokļa īpašumā ietilpstošā kopīpašuma domājamā daļa;2) zemesgrāmatu nodalījuma otrā daļa iekārtojama katram dzīvokļa īpašumam, un tajā norādāms īpašniekam piede-rošā dzīvokļa numurs;3) ja dzīvokļa īpašums tiek apgrūtināts ar lietu tiesībām, tiek nodibinātas ķīlas tiesības vai arī tiek nodrošināta šādu tiesību nodibināšana, šim dzīvokļa īpašumam iekārtojama attiecīgi atsevišķa zemesgrāmatas nodalījuma trešā vai ce-turtā daļa, izdarot par to atzīmi otrajā daļā, piešķirot iekārtotajai daļai apzīmējumu (literu), kas atbilst dzīvokļa nu-muram, un norādot īpašnieka vārdu un uzvārdu (juridiskajām personām - nosaukumu).(2) Nekustamā īpašuma lieta iekārtojama atsevišķi katram dzīvokļa īpašumam.(Ar grozījumiem, kas izdarīti ar 15.10.98. likumu, kas stājas spēkā no 17.11.98.)

27.pants. (1) Mainoties atsevišķā īpašuma kopējai platībai, attiecīgi grozāmas arī katrā dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas.(2) Lēmumu par kopīpašuma domājamo daļu grozīšanu pieņem attiecīgi dzīvokļu īpašnieku sabiedrības rīcības insti-tūcija vai dzīvokļu īpašnieku kopsapulce, pamatojoties uz nekustamā īpašuma vērtēšanas dienesta atzinumu.(3) Katra dzīvokļa īpašuma sastāvā izdarītie grozījumi ierakstāmi zemesgrāmatā.

IV1 nodaļaDaudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieku kopsapulce

(1998.gada 15.oktobra likuma redakcijā, kas stājas spēkā no 17.11.98.)27.1 pants. (1) Par daudzdzīvokļu mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu lemj tikai daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieku kopsapulce (turpmāk - dzīvokļu īpašnieku kopsapulce).(2) Dzīvokļu īpašnieku pirmo kopsapulci sasauc viens dzīvokļa īpašnieks vai vairāki dzīvokļu īpašnieki. Šī kopsapul-ce nosaka kārtību, kādā sasaucamas turpmākās kopsapulces un noformējami to lēmumi.(3) Uz dzīvokļu īpašnieku kopsapulci uzaicināmi visi daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieki.(4) Dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē katram dzīvokļa īpašniekam ir tik balsu, cik dzīvokļu ir viņa īpašumā. Ja vienam dzīvokļu īpašniekam pieder vairāk nekā puse no dzīvojamā mājā esošajiem dzīvokļiem, kopsapulcē viņam ir ne vai-rāk kā piecdesmit procenti balsu no visām klātesošo dalībnieku balsīm.(5) Dzīvokļu īpašnieku kopsapulces lēmums ir saistošs visiem dzīvokļu īpašniekiem, ja "par" balsojusi vairāk nekā puse no dzīvokļu īpašnieku skaita.

27.2 pants. (1) Dzīvokļu īpašnieku kopsapulce lemj par daudzdzīvokļu mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas formu dzīvokļu īpašnieku sabiedrības vai Civillikumā noteiktajā kārtībā savstarpēji noslēgta lī-guma veidā.(2) Dzīvokļu īpašnieku kopsapulce var:1) noteikt maksu par kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu;2) apstiprināt dzīvokļu īpašnieku un apsaimniekošanas uzņēmējsabiedrības līgumu;3) lemt par apkures sezonas uzsākšanu un beigšanu;4) lemt par līdzekļu uzkrāšanu un izlietošanu kapitālajam remontam;5) izlemt citus jautājumus, kas saistīti ar kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu.

V nodaļaDaudzdzīvokļu mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšana

28.pants. (1) Daudzdzīvokļu mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanai un apsaimniekošanai izveidotā dzīvokļu īpašnieku sabiedrība ir fizisko un juridisko personu sabiedrība ar mainīgu dalībnieku sastāvu un kapitālu.(2) Dzīvokļu īpašnieku sabiedrības dibināšanas, tās darbības, reorganizācijas un izbeigšanas kārtību nosaka šis li-kums un citi uzņēmējdarbību reglamentējoši likumi, ciktāl tie nav pretrunā ar šo likumu, kā arī sabiedrības statūti.(3) Dzīvokļu īpašnieku sabiedrība ir juridiskā persona un reģistrējama Uzņēmumu reģistrā.(Ar grozījumiem, kas izdarīti ar 07.04.2004. likumu)

74

29.pants. (1) Vienas daudzdzīvokļu mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu drīkst nodot tikai vienai dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai.(2) Viena dzīvokļu īpašnieku sabiedrība var pārvaldīt un apsaimniekot kopīpašumā esošās daļas vairākās daudzdzī-vokļu mājās.(Ar grozījumiem, kas izdarīti ar 15.10.98. likumu, kas stājas spēkā no 17.11.98.)

30.pants. (1) Dzīvokļu īpašnieku sabiedrības statūtus pieņem sabiedrības dibināšanas sapulcē, ja par to nobalsojušas divas trešdaļas no sabiedrības dibinātājiem.(2) Dzīvokļu īpašnieku sabiedrības paraugstatūtus apstiprina Ministru kabinets.

31.pants. (1) Dzīvokļu īpašnieku sabiedrību var dibināt ne mazāk kā pieci dzīvokļu īpašnieki, ja šāds lēmums pie-ņemts dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē saskaņā ar šā likuma 27.2 panta pirmo daļu.(2) Par dzīvokļu īpašnieku sabiedrības dibinātājiem un dalībniekiem var būt tikai tās fiziskās un juridiskās personas, kas ir dzīvokļu īpašnieki mājā, kuru pārvalda un apsaimnieko attiecīgā dzīvokļu īpašnieku sabiedrība.(3) Dzīvokļa īpašnieku sabiedrības dalībniekus uzņem statūtos noteiktajā kārtībā.(4) Nav tiesību atteikt uzņemt par sabiedrības dalībnieku tās daudzdzīvokļu mājas dzīvokļa īpašnieku, kuru pārvalda un apsaimnieko attiecīgā dzīvokļu īpašnieku sabiedrība.(5) Ja dzīvokļu īpašnieku sabiedrība ieguvusi īpašumā dzīvokli daudzdzīvokļu mājā, kura ir šīs sabiedrības pārvaldī-šanā, tā nekļūst par sabiedrības dalībnieku.(Ar grozījumiem, kas izdarīti ar 15.10.98. likumu, kas stājas spēkā no 17.11.98.)

32.pants. (1) Dzīvokļu īpašnieku sabiedrības augstākā pārvaldes institūcija ir sabiedrības dalībnieku kopsapulce vai - sabiedrības statūtos noteiktajos gadījumos - pilnvaroto sapulce. Sabiedrības dalībnieku kopsapulce (pilnvaroto sapul-ce) izveido rīcības institūciju vai ieceļ pārvaldnieku.(2) Dzīvokļu īpašnieku sabiedrības kontroles un revīzijas institūcija ir revīzijas komisija vai revidents, kuru ievēlē sa-biedrības statūtos noteiktajā kārtībā.

33.pants. (1) Dzīvokļu īpašnieku sabiedrības dalībnieku kopsapulcē katram dalībniekam ir tik balsu, cik dzīvokļu ir viņa īpašumā. Ja sabiedrības dalībniekam pieder vairāk nekā puse no mājā esošajiem dzīvokļa īpašumiem, sabiedrī-bas dalībnieku kopsapulcē viņam ir ne vairāk kā 50 procenti balsu no kopsapulcē klātesošo dalībnieku skaita.(2) Dzīvokļa kopīpašnieku balsstiesības un balsošanas kārtību nosaka dzīvokļu īpašnieku sabiedrības statūti.

34.pants. (1) Dzīvokļu īpašnieku sabiedrības līdzekļi veidojas no sabiedrības dalībnieku regulārajiem un vienreizē-jiem maksājumiem, kuru apmērus un maksāšanas kārtību nosaka sabiedrības statūtos noteiktajā kārtībā.(2) Sabiedrībai ir tiesības prasīt no dzīvokļu īpašniekiem, arī no tiem, kas nav sabiedrības dalībnieki, mājas un zemes gabala uzturēšanai nepieciešamo izdevumu attiecīgās daļas samaksu.(3) Mājas un zemes gabala uzlabošanai izlietotos līdzekļus (derīgos izdevumus) dzīvokļu īpašnieki, kuri nav sabied-rības dalībnieki, sedz uz savstarpējas vienošanās pamata.(4) Dzīvokļa īpašnieks, kurš nav piedalījies derīgo izdevumu segšanā, nav tiesīgs attiecīgos uzlabojumus izmantot, ja statūtos nav noteikts citādi.(Ar grozījumiem, kas izdarīti ar 15.10.98. likumu, kas stājas spēkā no 17.11.98.)

VI nodaļaNobeiguma noteikumi

35.pants. Līdz dzīvokļa ierakstīšanai zemesgrāmatā uz dzīvokļa ieguvēju attiecas visas šā likuma normas, kas nosa-ka dzīvokļa īpašnieka tiesības, pienākumus un atbildību, kā arī dzīvokļa īpašnieka ģimenes locekļu un citu dzīvoklī iemitināto personu statusu.(1997.gada 16.janvāra likuma redakcijā, kas stājas spēkā no 19.02.97.)

36.pants. Līdz dzīvokļu īpašnieku sabiedrības izveidošanai vai savstarpēja līguma noslēgšanai jautājumus, kas saistī-ti ar daudzdzīvokļu mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, izlemj dzīvokļu īpašnieki, savstarpēji vienojoties.

37.pants. Šā likuma III nodaļas noteikumi piemērojami arī attiecībā uz dzīvojamām mājām, kas ir viena īpašnieka īpašumā.

75

Pārejas noteikumi1. Ministru kabinetam apstiprināt dzīvokļu īpašnieku sabiedrības paraugstatūtus un telpu lietošanas noteikumus, kā arī izstrādāt likumprojektu par grozījumiem Zemesgrāmatu likumā.

2. Ar šā likuma spēkā stāšanos spēku zaudē likums "Par grozījumiem un papildinājumiem Latvijas civilkodeksā un Latvijas dzīvokļu kodeksā" (Latvijas Republikas Augstākās Padomes un Valdības Ziņotājs, 1992, 20./21.nr.) un Augstākās padomes lēmums "Par Latvijas Republikas likuma "Par grozījumiem un papildinājumiem Latvijas civil-kodeksā un Latvijas dzīvokļu kodeksā" spēkā stāšanās kārtību" (Latvijas Republikas Augstākās Padomes un Valdī-bas Ziņotājs, 1992, 20./21.nr.). Likums Saeimā pieņemts 1995.gada 28.septembrī. Valsts prezidents G.UlmanisRīgā 1995.gada 12.oktobrī

76