Bytové spoluvlastnictví

Pavel Petr2.12.2013

Bytové spoluvlastnictví

Pavel Petr2.12.2013

Literatura• DVOŘÁK, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha : ASPI, 2007. 392 s.• ELIÁŠ, K. Některé otázky spojené s vlastnictvím bytů. Právník, 2013, č. 1., s. 37-49.• FIALA, J. a kol. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 5. vydání. Praha : C.H.Beck, 2010. 557 s.• FIALA, J. Nad zákonem o vlastnictví bytů aneb „spoluvlastnictví je vynálezem ďábla“. Časopis pro právní vědu a praxi, 1994, č. 4,

s. 9-17.• JENI EN, G. β Wohnungseigentumgesetz. Kommentar. Wien : LexisNexis, 2006. 3. bearbeitete Auf. 522 s.• KABELKOVÁ, E.; SCHÖDELBAUREOVÁ, P. Bytové spoluvlastnictiví v novém občanském zákoníku. Praha : C.H.Beck, 2013,

s. 340.• M. Králík; M. Novotný In SPÁČIL, J. et al. Občanský zákoník III. Věcná práva §967-1474. Praha : C.H.Beck, 2013, s. 673-

851.• KOLEKTIV AUTORŮ. Guidelines on condominium ownership of housing for countries in transition. New York, United Nations,

2003, 84 p.• LEYSER, J. The Ownership of Flats – A Comparative Study. International and Comparative Law Quarterly. 1958, Vol. 7., pp. 31-53.• LUBY, Š. Vlastníctvo bytov. Bratislava : Vydavateľstvo Slovenskej akadémie vied, 1971. 518 s.• PETR, P. Kondominium aneb splněné přání profesora Cepla. Právník, 2014, č. 1., s. 37-51. • PETR, P. Společenství vlastníků jednotek v novém kabátě? Právní fórum, 2010, č. 6, s. 279-283.• PETR, P. Stará (ne)známá superficiální zásada. Právní rozhledy, 2012, č. 10. , s. 313-318.• SCHÖDELBAUEROVÁ, P.; ČÁP, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. Praha : Wolters Kluwer, 2009. 155 s• ZUKLÍNOVÁ, M. Několik úvah o osobním vlastnictví bytů. Právník, 1979, č. 5, s. 479-493.• ZUKLÍNOVÁ, M. O vlastnictví bytů. Právník, 1994, s. 211-225.• Tučně označené jsou psány dle nové právní úpravy

PRAMENY PRÁVA

• Zákon 89/2012 Sb., občanský zákoník (§§ 1158-1222; + § 3063!)• Zákon č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví bytů• Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník• Zákon 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu NP• Zákon č. 172/1991 Sb., o přechodu vl. některých věcí…• Zákon č. 42/1992 Sb., transformační zákon• Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vl. a jiných věc. práv• Zákon č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů• Nařízení vlády č. 371/2004 Sb., ve znění n.v. č. 151/2006 Sb., kterým se

vydávají vzorové stanovy SVJ• Návrh nového občanského zákoníku (§§1150-1213)

HISTORIE

• Starověký Řím – platí zásada SUPERFICIES SOLO CEDIT ((GAIUS uč. 2, 73) dále jen s.s.c.) povrch ustupuje půdě – tzn. stavba je součástí pozemku (pozor současnost §120/2 OZ; pozor budoucnost § 506 NOZ)

• Věci - pouze pozemky (res immobiles); možnost práva stavby (superficies) věcné právo sui generis

• Byty (ovšem nikoliv jako samostatné věci) existovaly v podobě tzv. insulae, skládající se i jen z jedné místnosti, nacházející se až v sedmipatrových domech (údajně jich bylo až 23000).

HISTORIE

• 18. – 19. stol. na křižovatce mezi uznáním a neuznáním bytu coby věci v právním smyslu.

• Velkým odpůrcem např. Savigny (vlastnictví bytů je nesmysl) ovlivnilo německou právní doktrínu

• Renesance vlastnictví bytů se objevuje ve 30tých letech 20.stol – vzrůstající potřeba bytů, přesidlování obyvatel do měst

HISTORIE

• Problematika reálného dělení budov vs. zásada s.s.c.• Známé případy tzv. Stockwerkeigentum, Geschosseigentum, Gelasseigentum, event.

Etageneigentum – vlastnictví jednotlivých pater, bytů, ale i kostelních lavic či divadelních loží – u nás zejména v prostoru židovských ghett (SVOBODA, E. O reálném dělení domů v obvodu bývalého pražského ghetta. Praha : Lidové družstvo tiskařské, 1909.) Důvody pro přijetí v zásadě xenofobní (udržet etnikum za zdmi ghetta).

• Důvodem nejasné ustanovení § 361 ABGB: „Náleží-li věc, dosud nerozdělená současně několika osobám; vzniká společné vlastnictví. Hledí-li se k celku, pokládají se spoluvlastníci za osobu jedinou; pokud však jsou jim přiděleny určité třebas neoddělené části, má každá spoluvlastník úplné vlastnictví části jemu náležející.“

• Pro názorové spory vyřešeno normativně, zákazem patrového vlastnictví zákona č. 50/1879 ř.z., o dělení budov podle materiálních podílů, který prohlásil v § 1, patrové vlastnictví za nepřípustné,

HISTORIE

• V českých zemích existence zásady s.s.c. aktuální až do účinnosti tzv. středního kodexu, kdy byla z občanského práva vypuštěna; překážka pro hospodářský život země; kolektivizace zemědělství

• V současnosti opětovné zavedení zásady viz §506 NOZ (problémy řeší přechodná ustanovení)

• Vlastnictví bytů zavedeno až zákonem č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví bytů (touto formou převedeno/vystaveno cca 32 tis. bytů) – monistická koncepce!!

• Zákon o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb.• De lege ferenda zařazeno do lex generalis!

NOZ – superficies solo cedit

• § 506 Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené

na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.

• § 3054 Stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku,

na němž je zřízena, přestává být dnem nabytí účinnosti tohoto zákona samostatnou věcí a stává se součástí pozemku, měla-li v den nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k stavbě i vlastnické právo k pozemku táž osoba.

Pb. Právo stavby (Baurecht) – věcné právo § 1240 NOZ

TEORETICKÉ KONCEPCE VLASTNICTVÍ BYTŮ

PRIVATIZACE BYTOVÉHO FONDU

• Před rokem 1989 výhradním vlastníkem bytů stát, družstva, organizace, resp. cca 32 tis. bytů v „osobním“ vlastnictví

• Zákon o přechodu některých věcí z majetku ČSR do vlastnictví obcí (privatizace stricto sensu)

• Transformační zákon – družstva• Zákon o vlastnictví bytů (privatizace lato sensu) tzv. bytové

vlastnictví• Bytové vlastnictví pouze jedna z forem - prodej domů právnickým

(fyzickým) osobám

STATISTICKÉ ÚDAJE

• Počty bytů (jednotek) dle ZOVB

• Z toho je cca 650000 bytů neobydlených

Nárůst ovlivněn:

a) výstavba b)privatizace c) vestavby

Jednotky

v ČR celkem Bytů Ateliérů Garáží Dílen

Jiných

jednotek CELKEM

k 31.12.2007 1 348 397 1 365 66 995 3 611 41 881 1 462 249

k 1.1.2011 1 441498 1 441 69 317 3 763 43 552 1 559 571

BYT PŘEDMĚT A VĚC V PRÁVNÍM SMYSLU

• Předpoklady pro uznání bytu jako věci v právním smyslu lze spatřovat v dikci § 118 odst. 2 OZ

• Předmětem občanskoprávních vztahů mohou být též byty nebo nebytové prostory.• To ovšem automaticky neznamená, že byt může být věcí v právním smyslu! předmět ≠

věc • Byt je pouze reálně neoddělitelnou části věci nikoliv součást (viz § 120 OZ)• Nesprávné je rozhodnutí KS v Brně Ca 254/1993, které připouští, že byt je samostatnou

věcí v právním smyslu všeobecně viz 118/2!• Byt je předmětem občanskoprávních vztahů, ale věcí je jen ve smyslu zvláštního zákona

(72/1994 Sb., resp. 52/1966 Sb.) – předpokladem je zde ustanovení § 125/1 OZ• Je-li byt v domě, který není rozdělen dle ZOVB, není věcí v právním smyslu!

BYT DEFINICE

• Absence definice• Původně normoval § 62 zákona o

hospodaření s byty č. 41/1961 Sb., bytem se rozumí, místnost nebo soubor místností, který je rozhodnutím stavebního úřadu určen k bydlení (…)

BYT• Místnost nebo soubor místností, který je určen k trvalému bydlení dle rozhodnutí stavebního úřadu (srov.

vyhlášku MMR č. 137/1998 sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu)• Rozhodující je tedy právní nikoliv faktický stav, vůle stran např. nájemní smlouvy, tak v současnosti nemá relevanci• conditio sine qua non pro uznání bytu- problematické• NS 26 Cdo 400/2000; obdobně 26 Cdo 3824/2008• Pochopitelné u ZOVB (viz § 2 písm. b) ZOVB), jde-li však o závazkové vztahy – prvek právní nejistoty; nerespektuje

autonomii vůle subjektů• NOZ: byt není nemovitou věcí ba dokonce ani samostatnou věcí v právním smyslu, tou je jen jednotka dle NOZu• § 2236 NOZ definuje byt pro účely závazkového práva jako soubor místností (ev. jednu místnost), která je

součástí domu (nikoliv prostory mimo dům), tvoří obytný prostor a je určen (nikoliv již rozhodnutím stavebního úřadu) a užíván k bydlení, absence „určení“ (tj. kolaudačního rozhodnutí) nemůže být na újmu nájemci; dosud takto uzavřené smlouvy jsou absolutně neplatné; nově nikoliv – to ovšem neznamená, že by pronajímateli, který takový (neurčený) objekt přenechá k nájmu, nehrozily sankce podle veřejného práva (zejm. stavební zákon) – ratio tkví v respektu k autonomii vůle stran a ochraně osoby nájemce, která užívá obytný prostor (hausbót, karavan, rodinný dům)

• Bytovou potřebou je zapotřebí rozumět vhodnost (zdravotní, technickou) k bydlení

JE BYT NEMOVITOSTÍ?

• Sporná otázka• §3/2 ZOVB říká, že právní vztahy k jednotkám se řídí ustanoveními OZ a

dalších zákonů o nemovitostech – písemná forma smluv, vznik zástavního práva, zápisy vlastnických práv do KN aj.

• Nejde však o stavbu spojenou se zemí pevným základem, proto nemůže být nemovitostí

• Přesto se objevují názory (Eliáš, Zuklínová), že byt je věcí nemovitou a to cestou fikce

• NOZ výslovně upravuje, že jednotka (skládající se mimo jiné z bytu) je nemovitou věcí (umožňuje právě širší pojetí věcí)

Podoby spoluvlastnictví

• A) ideální• B) reálné• C) přidatné • Reálné spoluvlastnictví tkví ve vlastnictví reálné části jinak společné

věci• Vlastnické právo (právo) vzniká k určité části jinak nedílné věci,

ostatní (zbytek) zůstává ve spoluvlastnictví; pojmovým znakem je právě pluralita subjektů a předmětů

Vlastnictví domu

• Výhradní vlastník• Podílový spoluvlastníci• SJM• Součást práva stavby

(nesamostatná věc)• Vlastnictví pozemku, jehož

součástí je dům (nesamostatná věc)

18

Bytové spoluvlastnictví

1/3 společných částí domu, resp. pozemku + určitý byt (Byt1)

Bytové spoluvlastnictví

• Sachenrecht v Lichtenštejnsku• Gesetz über das Wohnungeigentum und das Dauerwohnretch v Německu• Loi fixant le statut de la copropriété des immeubles batis ve Francii• Bundesgesetz über das Eigentum an Wohnungen und sonstigen

Rämlichkeiten v Rakousku,• Ustawa o vłasności lokali v Polsku

• Nebo součást obecného kodexu – Belgie, Švýcarsko, Itálie, Nizozemí, Quebec aj.• Systematicky správně zařazeno do obecného kodexu, jakož i označeno jako

bytové spoluvlastnictví (SLEDUJE hlavní sociální a hospodářský účel úpravy, jímž je především zajištění práva užívat a požívat prostorově vyčleněnou část domu, a to práva odvozeného od vlastnictví jednotky)

Bytové spoluvlastnictví

• Nový název – dosud bytové vlastnictví (název inspirován belgickým, italským, quebeckým, resp. francouzským právem, jež také vychází ze spoluvlastnického pojetí)

• Někdy označováno termínem condominium (kondominium) – pozor neztotožňovat se společenstvím vlastníků jednotek!

• Spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek• Pojmově může vzniknout pouze za plurality bytů (nebytů), tj. min 2 • Dvě základní otázky:

1. Co je to nemovitá věc?

2. Co je to jednotka?

Exkurz: nemovitá věc

• Obecně – širší pojetí věci - § 489: „vše, co je rozdílné od osoby a slouží potřebě lidí, je věcí v právním smyslu (res iuris)

• Pojmově se vztahuje na hmotné i nehmotné věci (práva)• Nemovitými věcmi jsou - § 498: „ pozemky, podzemní stavby se

samostatným určením (metro), věcná práva (sic!), práva, která označí zákon (dále např. jednotka dle NOZu, právo stavby aj.).

• Dále zůstávají nemovitými věcmi stavby spojené se zemí pevným základem, kde nedošlo k superficies solo cedit

• Stavba (i dosud nezřízená), která se opírá o věcně právní titul (typicky věcné břemeno) samostatná nemovitá věc

Není jednotka jako jednotka

• Věc v právním smyslu zásadně res corporales (de lege lata)• NOZ věc v právním smyslu pojata šířeji – res corporales i res

incorporales – viz § 489 NOZ• (1) Hmotná věc je ovladatelná část vnějšího světa, která má

povahu samostatného předmětu.• (2) Nehmotné věci jsou práva, jejichž povaha to připouští, a jiné

věci bez hmotné podstaty.

Není jednotka jako jednotka

• Jednotkou rozumí ZOVB v § 2 písm. h) byt (nebyt), vč. rozestavěného, jako vymezenou část domu (podle ZOVB)

• Pb. Garáž – garážové stání, garáž jako nebyt, garáž jako stavba viz MS Praha 33 Ca 162/98

• Kvalitativně odlišné pojetí jednotky dle NOZ• Objevovaly se názory označit např. výrazem (byt, patro aj.),

převážilo pojetí, že si praxe sama poradí

Není jednotka jako jednotka• § 2 písm h) ZOVB• Jednotkou se rozumí byt nebo

nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle tohoto zákona.

• Podíl ke společným částem není možné převést bez současného převodu jednotky (a naopak)

• Bude nadále evidováno v KN! Srov. § 3 písm. e) NKatZ

• NOZ § 1159 if.: „Jednotka je věc nemovitá.“

• § 1159 NOZ• Jednotka zahrnuje byt jako

prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné.

• Jednotka je věc nemovitá. (mutatis mutandis i nebyt, resp. soubor bytů (ev. nebytů) viz § 1150/2)

• Nezapomínat na s.s.c.!• Bude nově evidováno v KN, srov. §

3 písm. d) NKatZ

Společné části (vždy) – minimální standard• Za pravdu dostal Š. Luby, že zákon nemůže dost dobře normovat, co je a co není společnou částí domu

(rozdílné u bytovky a třicetipatrového mrakodrapu)• Rámcové vymezení (po vzoru Polska, Německa, Švýcarska)• Společné je to, co má sloužit všem vlastníkům (§ 1160)• Pozemek na němž je dům zřízen (nesamostatná věc; součást pozemku) NEBO věcné právo, které zakládá

právo mít na cizím pozemku dům (kog. norma)• Stavební části podstatné pro zachování domu, jeho tvaru a vzhledu (zejm. konstrukce); balkony, lodžie,

okna, fasáda apod. Naopak např. kryty civilní obrany jsou nebytovými prostory• Zařízení sloužící k užívání bytu (antény, vrata, předokenní žaluzie)• Jakkoliv mohou být relativními společnými částmi – užívá jen některý spoluvlastník tzv. subcondominium • Případné je upozornit, že nejde, jako dříve o společné části domu! Bude sem nepochybně patřit i

vedlejší stavba či pozemek (kotelna, hřiště aj.).• Předpokládá se přijetí prováděcího předpisu, který dispozitivně upraví (za využití vyvratitelné právní

domněnky, co je společné)

Podíl na společných částech

• Od tohoto kritéria se odvíjí velikost hlasu při hlasování na SVJ (srov. § 1206)• Určí se podle povahy, rozměrů a umístění bytu nebo jako stejné• Není-li určeno (smlouvo o výstavbě, prohlášením vlastníka), platí že* odpovídají

poměru podlahové plochy bytu vůči podlahové ploše všech bytů v domě• Opodstatnění před rokem 1989; dnes jsou bytové komplexy variabilní, odlišné,

cenově jinak diverzifikovány (co štok, to půl milionu nahoru)

*) nevyvratitelná právní domněnka

Vznik bytového spoluvlastnictví• Základním předpokladem je existence alespoň dvou bytů, resp. nebytů, resp. jednoho bytu a jednoho

nebytu v budově• Pro bytové vlastnictví je typická pluralita subjektů a předmětů• Při vzniku jednotky rozdělením věci prohlášením – předkupní právo nájemce (fyzické osoby) při

prvním převodu (jiná úprava pro nebyt) předkupní právo zanikne po 6ti měsících od účinnosti nabídky

• Jednotlivý byt (nebytový prostor) a společné části domu, resp. pozemek • Vznik bytového vlastnictví:

a) Výstavba – vytvořením nové věci (na základě smlouvy o výstavbě a faktické činnosti – stavby domu ve fázi, kdy je navenek uzavřen obvodovými stěnami a střechou a byt je uzavřen obvodovými stěnami; typicky nástavby, půdní vestavby (zřídkakdy celá stavba)

b) Zápis do KN na základě prohlášení vlastníka (osoby oprávněné z věcného práva)

c) Rozhodnutí soudu (oddělení ze spoluvlastnictví, zrušení a vypořádání, resp. zúžení nebo vypořádání SJM – lze ovšem i zápisem, ujednají-li si to)

SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK

• Bohuslav 1256, 1922 (jmění společníků je rozdílné od jmění právnické osoby, jejímiž jsou členy) 1256/1922

• Nejde o tzv. kondominium!!!• Právnická osoba sui generis• (Wohnungseigentümergemeinschaft, owners association, wspolnota mieskaniova)• Významná novela ZOVB 103/2000 Sb., resp. nález ÚS PL. ÚS 51/2000 ze dne

13.3.2001• Netradičně založena na nuceném členství – vzniká a zaniká se vznikem/zánikem

vlastnictví jednotky• Speciální právní subjektivita – tzn. smí jen to, co mu zákonodárce dovolí – na rozdíl

od všeobecné právní subjektivity (způsobilosti k právům a povinnostem) fyzické osoby

• Nesmí podnikat• Ani být členem či společníkem jiného podnikatele

SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK

• Vznik společenství dosud komplikovaný• Nerespektován klasický dvoufázový princip vzniku právnické osoby (založení a vznik)• Dosud vzniká společenství ex lege v domech, kde je alespoň 5 jednotek z nichž alespoň tři

mají rozdílné vlastníky, přičemž vzniká okamžikem, kdy je doručena listina s doložkou (o právní moci) proveden vkladu /příklad v domě, kde je pět jednotek jsou dva vlastníci, jeden z nich má čtyři byt a druhý jeden. Následně ten, co má čtyři sepíše kupní smlouvu s třetí osobou na jeden ze svých bytů (např. 10.1.); dne 15.1 doručí na KN, ten provede vklad 30.1., listina s právní moci je doručena např. 5.2. (může být vyzvednuta osobně na KN už 3.2.)

• Nová právní úprava narovnává standardní způsob založení a vzniku• Podmínky stejné (alespoň 5 jednotek a 3 různí vlastnící (tres faciunt collegium)) jinak jeho

činnost vykonává správce; nově lze založit i je-li méně než 5 jednotek, pokud všichni vlastníci souhlasí

• Založení – schválení stanov, ev. prohlášení o rozdělení práva k domu, ujednání ve smlouvě o výstavbě

• Vznik – zápisem do veřejného rejstříku fyzických a právnických osob (rejstřík společenství vlastníků jednotek (srov. §1 písm. 1 návrhu zákona sněmovní tisk 986/0)

SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK

• Statutární orgán výbor společenství nebo předseda (určí-li stanovy)• Statutární orgán – ten kdo jedná jménem PO (pozor na úpravu jednání jménem

PO x sověstká doktrína (Bratus, Venediktov aj.) x nynáí zastoupení (Organschaftliche Vertretung)

• Nejvyšší orgán Shromáždění vlastníků• Další orgány (kontrolní komise aj.).• Vnitřním předpisem jsou stanovy (dle nařízení vlády nebo vlastní)• Členem voleného orgánu může být – na rozdíl od nynější právní úpravy – i

osoba, která není vlastníkem jednotky• Zapisuje se do vedeného soudy rejstříku SVJ

Přechodná ustanovení

• Zejména se jedná o § 3063• Vznik vlastnictví k dalším jednotkám v domě, ve kterém jsou jednotky

vymezeny dle ZOVB se i nadále řídí ZOVB (tj. zrušeným předpisem), aby nevznikly v jednom domě jednotky podle nové a staré právní úpravy

• Neznamená to snad, že se práva a povinnosti budou řídit dle staré právní úprava, ale zjistí se, co je předmětem jeho vlastnictví, zda byt a podíl na společných částech domu (resp. pozemku) tj. dvě až tři věci, ev. zda mu náleží jednotka podle NOZ (jedna věc)

• Na práva a povinnosti obou se ve smyslu § 3028/2 použije nové právní úpravy

• Ustanovení § 3080 (derogační klauzule) ruší zákon č. 72/1994 Sb. (bod č.60)