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TRIBUNALE DI UDINE
CANCELLERIA DEI FALLIMENTI
Giudice Delegato: dott. Gianmarco CALIENNO
Curatore: dott.sa Elettra GRATTON
Fall. n. 40/2016
RAPPORTO DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE
L’ESPERTO ESTIMATORE
(geom. Enrico Boscaro)
ENRICO BOSCARO STUDIO TECNICO PROFESSIONALE Viale Ledra n.108- 33100 – U D I N E (Italy) tel. 0432.050241 e-mail: [email protected] PEC: [email protected]
33100 Udine, 2 ottobre 2017
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Sommario 1. – PREMESSE ...................................................................................................................... 5 1.1. OGGETTO DELL’INCARICO ........................................................................................... 5 1.2. IDENTIFICAZIONE DELL'ESPERTO VALUTATORE ..................................................... 5 1.3. CONFERIMENTO INCARICO PROFESSIONALE .......................................................... 6 2. – SELEZIONE E AUDIT DOCUMENTALE ......................................................................... 6 2.1. ACQUISIZIONE ATTI E CONTROLLI DOCUMENTALI .................................................. 6 3. – ASSUNZIONI PRELIMINARI ........................................................................................... 7 4. – ELENCO DEI BENI PERIZIATI ........................................................................................ 8 5. - RAPPRESENTAZIONE DEI BENI .................................................................................... 8 B) UFFICIO CON AUTORIMESSA NEL "CONDOMINIO CHISYS" IN VIA BOLOGNA A TAVAGNACCO (UD) ............................................................................................................... 9 5.1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE .............................................................................. 9 5.2. INDICAZIONE DEI CONFINI ...................................................................................... 9 5.3. PROVENIENZA DEI BENI ........................................................................................ 10 5.4. UBICAZIONE TERRITORIALE ................................................................................ 10 5.5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ........................................................................ 11 5.6. DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI ..................................................................... 12 5.7. DUE DILIGENCE IMMOBILIARE .............................................................................. 14 5.8. PRINCIPALI DATI IMMOBILIARI .............................................................................. 14 C) APPARTAMENTO AL 1° PIANO, CON AUTORIMESSA, NEL "CONDOMINIO CICLAMINI 1" IN VIA MONTE FORNO A UDINE ................................................................ 16 D) APPARTAMENTO AL 2° PIANO, CON AUTORIMESSA, NEL "CONDOMINIO CICLAMINI 1" IN VIA MONTE FORNO A UDINE ................................................................ 16 E) AUTORIMESSA NEL "CONDOMINIO CICLAMINI 1" IN VIA M. FORNO A UDINE 16 5.1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE ............................................................................ 16 5.2. INDICAZIONE DEI CONFINI .................................................................................... 17 5.3. PROVENIENZA DEI BENI ........................................................................................ 17 5.4. UBICAZIONE TERRITORIALE ................................................................................ 18 5.5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ........................................................................ 18 5.6. DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI .................................................................... 19 5.7. DUE DILIGENCE IMMOBILIARE ............................................................................. 21 5.8. PRINCIPALI DATI IMMOBILIARI .............................................................................. 21 5.9. CLASSIFICAZIONE ENERGETICA ......................................................................... 23 F) VILLINO NEL "CONDOMINIO CICLAMINI 2" IN VIA MONTE FORNO A UDINE .......... 24 5.1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE .............................................................................. 24 5.2. INDICAZIONE DEI CONFINI ..................................................................................... 24 5.3. PROVENIENZA DEI BENI ........................................................................................ 25 5.4. UBICAZIONE TERRITORIALE ...................................................................................... 25
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5.5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ........................................................................ 26 5.6. DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI .................................................................... 27 5.7. DUE DILIGENCE IMMOBILIARE ............................................................................. 28 5.8. PRINCIPALI DATI IMMOBILIARI .............................................................................. 29 G) N. 2 POSTI AUTO SCOPERTI NEL "CONDOMINIO ATHENA" IN VIA GALILEO GALILEI N. 12 A UDINE ....................................................................................................... 30 5.1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE .............................................................................. 31 5.2. INDICAZIONE DEI CONFINI .................................................................................... 31 5.3. PROVENIENZA DEI BENI ........................................................................................ 32 5.4. UBICAZIONE TERRITORIALE ................................................................................ 32 5.5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ........................................................................ 32 5.6. DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI .................................................................... 34 5.7. DUE DILIGENCE ...................................................................................................... 34 5.8. PRINCIPALI DATI IMMOBILIARI .............................................................................. 35 H) TERRENO EDIFICABILE IN COLUGNA IN COMUNE DI TAVAGNACCO ................... 36 5.1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE ............................................................................ 36 5.2. INDICAZIONE DEI CONFINI .................................................................................... 37 5.3. PROVENIENZA DEI BENI ........................................................................................ 37 5.4. UBICAZIONE TERRITORIALE ................................................................................ 37 5.5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ........................................................................ 38 5.6. DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI .................................................................... 40 5.7. PRINCIPALI DATI IMMOBILIARI .............................................................................. 40 I) TERRENI EDIFICABILI IN "LOTIZZAZIONE VAT" VIA MONTE FORNO A UDINE .. 40 J) TERRENO A VERDE E PARCHEGGI IN "LOTIZZAZIONE VAT" A UDINE .............. 40 5.1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE ............................................................................ 41 5.2. INDICAZIONE DEI CONFINI .................................................................................... 42 5.3. PROVENIENZA DEI BENI ........................................................................................ 42 5.4. UBICAZIONE TERRITORIALE ................................................................................ 42 5.5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ........................................................................ 43 5.6. DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI .................................................................... 45 5.7. PRINCIPALI DATI IMMOBILIARI .............................................................................. 45 K) TERRENO A VERDE PROTEZIONE DEI BORGHI IN LAIPACCO A UDINE ............. 46 5.1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE ............................................................................ 46 5.2. INDICAZIONE DEI CONFINI .................................................................................... 46 5.3. PROVENIENZA DEI BENI ........................................................................................ 47 5.4. UBICAZIONE TERRITORIALE ................................................................................ 47 5.5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ........................................................................ 48 5.6. DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI .................................................................... 49 5.7. PRINCIPALI DATI IMMOBILIARI .............................................................................. 49 L) TERRENO AGRICOLO IN LOCALITA' RIZZI NEL COMUNE DI UDINE .................... 50
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5.1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE ............................................................................ 50 5.2. INDICAZIONE DEI CONFINI .................................................................................... 50 5.3. PROVENIENZA DEI BENI ........................................................................................ 51 5.4. UBICAZIONE TERRITORIALE ................................................................................ 51 5.5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ........................................................................ 52 5.6. DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI .................................................................... 53 5.7. PRINCIPALI DATI IMMOBILIARI .............................................................................. 53 6. - GRAVAMI IPOTECARI ED ALTRI PESI ........................................................................ 53 6.1 ISCRIZIONI ................................................................................................................ 53 6.2 TRASCRIZIONI .......................................................................................................... 58 7. – VALUTAZIONI DI STIMA ............................................................................................... 61 7.1. ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE ................................................................. 61 7.2. METODOLOGIA ESTIMATIVA .................................................................................. 62 7.3. DEFINIZIONE DEL CRITERIO DI STIMA RICHIESTO ............................................. 63 7.4. PROCEDIMENTI DI STIMA ADOTTATI .................................................................... 64 7.5. VALUTAZIONE ASSET IMMOBILIARI ..................................................................... 68 8. - FORMAZIONE DEI LOTTI DI VENDITA ......................................................................... 77 9. – ASSUNZIONI, DICHIARAZIONI E LIMITI ...................................................................... 85
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TRIBUNALE ORDINARIO DI UDINE
Cancelleria dei Fallimenti
Giudice Delegato: dott. Gianmarco CALIENNO
Curatore: dott. Elettra GRATTON
Fall. n. 40/2016
RAPPORTO DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE
dei beni immobili di compendio del fallimento della Società:
IMMOBILIARE GALILEO S.R.L.
con sede in via Vittorio Veneto n.31 a Udine (UD), C.F. 02308330303.
1. – PREMESSE
1.1. OGGETTO DELL’INCARICO
Oggetto del presente incarico sarà quello di determinare i valori di stima, così come
meglio specificati successivamente, di tutti i beni immobili di proprietà della Società
fallita ubicati nei Comuni di Udine e Tavagnacco, ad esclusione del bene denominato
"Condominio Laelia" di Colugna di Tavagnacco (UD) già oggetto di separata perizia
datata 16/09/2016 agli atti della procedura.
1.2. IDENTIFICAZIONE DELL'ESPERTO VALUTATORE
Il presente Rapporto di Valutazione Immobiliare viene redatto dal sottoscritto geom.
Enrico Boscaro di Udine, regolarmente iscritto all’Albo Professionale dei Geometri e dei
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Geometri Laureati della Provincia di Udine al n. 2428 ed a quello dei C.T.U. del
Tribunale di Udine al n. 42, in possesso della qualifica di Valutatore Esperto di I° livello
con n. 0534 del LED socio tecnico dell'Istituto di estimo e valutazioni E-Valuations di
Torino al n.11 nonché certificato per le competenze professionali quale "Valutatore
Immobiliare" n. P15002VI dall'ente RICEC - Registro Internazionale Certificazione
Competenze (ISO/IEC 17024) e con lo status REV Recognised European Valuer n.
REV-IT/CNGeGL/2021/42 del TEGoVA.
1.3. CONFERIMENTO INCARICO PROFESSIONALE
Il Curatore del fallimento, previa istanza autorizzata dal G.D., in data 23.05.2016
conferiva allo scrivente a mezzo PEC l’incarico professionale di effettuare la stima del
compendio immobiliare e mobiliare di proprietà della fallita ditta IMMOBILIARE
GALILEO S.R.L. secondo il seguente
QUESITO
"In qualità di curatore del fallimento in oggetto, visto l’art. 87 L.F., con la presente sono
ad affidarle l’incarico di perito stimatore dei beni immobili e dei beni mobili del
fallimento suddetto"
2. – SELEZIONE E AUDIT DOCUMENTALE
2.1. ACQUISIZIONE ATTI E CONTROLLI DOCUMENTALI Lo scrivente, preso atto dell’incarico in questione, iniziava le operazioni peritali in data
25 maggio 2016 mediante una prima ricognizione preliminare dei beni immobili
effettuata assieme al Curatore ed al legale rappresentante della Società Sig. Andrea
Lenisa.
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Il Curatore forniva allo scrivente anche un estratto della Sentenza dichiarativa di
fallimento e copia della nomina quale ausiliario.
Nei giorni successivi seguivano poi, da parte dello scrivente esperto, tutta una serie di
ispezioni ed accertamenti presso la Pubblica Amministrazione competente (Agenzia
delle Entrate sezioni Territorio e Pubblicità Immobiliare, Ufficio tecnico Comune di
Udine e Tavagnacco, archivio notarile, ecc.) acquisendo ogni documentazione tecnica
ritenuta utile per lo svolgimento dell'incarico assegnato.
3. – ASSUNZIONI PRELIMINARI
Si tiene subito a precisare che durante lo svolgimento dell'incarico lo scrivente, sentito
personalmente il Signor Giudice ed il Curatore, sospendeva le proprie operazioni
peritali di stima per poter prima completare l'iter amministrativo con il Comune di Udine,
relativo agli obblighi imposti dal P.R.P.C. denominato "Lottizzazione Vat" (collaudo
opere urbanizzazione primaria, completamento aree verdi e parcheggi, restituzione
fideiussione, cessione gratuita aree al Comune, assistenza rogito notarile, ecc.) in cui
sono situati buona parte dei beni immobili di compendio del fallimento.
Un tanto al fine di dare garanzia, da parte della Curatela del fallimento assieme
lottizzante Sig.ra Peresano ai prossimi acquirenti dei beni, di non incorrere in spese
sospese per Bucalossi e/o sanzioni amministrative nei confronti della Pubblica
Amministrazione.
In data 27.09.2017 con rogito notarile della dott.ssa Tania Andrioli di Udine le aree in
questione, dopo essere state collaudate, venivano cedute al Comune di Udine.
A conclusione del supplemento d'incarico sopra citato, lo scrivente esperto riprendeva
le operazioni peritali di stima dei beni come sotto riportati in relazione.
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4. – ELENCO DEI BENI PERIZIATI
B) CONDOMINIO LAELIA - già oggetto di separata perizia di stima del 16/09/2016
C) UFFICIO CON AUTORIMESSA NEL "CONDOMINIO CHISYS" IN VIA
BOLOGNA N. 20 A TAVAGNACCO (UD)
D) APPARTAMENTO AL 1° PIANO, CON AUTORIMESSA, NEL "CONDOMINIO
CICLAMINI 1" IN VIA MONTE FORNO A UDINE
E) APPARTAMENTO AL 2° PIANO, CON AUTORIMESSA, NEL "CONDOMINIO
CICLAMINI 1" IN VIA MONTE FORNO A UDINE
F) AUTORIMESSA NEL "CONDOMINIO CICLAMINI 1" IN VIA MONTE FORNO A
UDINE
G) VILLINO NEL "CONDOMINIO CICLAMINI 2" IN VIA MONTE FORNO A UDINE
H) N. 2 POSTI AUTO SCOPERTI NEL "CONDOMINIO ATHENA" IN VIA
GALILEO GALILEI N. 12 A UDINE
I) TERRENO EDIFICABILE IN COLUGNA NEL COMUNE DI TAVAGNACCO
J) N. 5 TERRENI EDIFICABILI IN "LOTIZZAZIONE VAT" IN VIA MONTE FORNO
A UDINE
K) TERRENO A VERDE E PARCHEGGI IN "LOTIZZAZIONE VAT" VIA MONTE
FORNO A UDINE - ceduto gratuitamente al Comune di Udine
L) TERRENO A VERDE PROTEZIONE DEI BORGHI IN LAIPACCO A UDINE
M) TERRENO AGRICOLO IN LOCALITA' RIZZI NEL COMUNE DI UDINE
5. - RAPPRESENTAZIONE DEI BENI
Secondo quanto disposto dall'art. 2826 del Codice Civile i beni oggetto d'esame
vengono sommariamente così identificati:
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B) UFFICIO CON AUTORIMESSA NEL "CONDOMINIO CHISYS" IN VIA
BOLOGNA A TAVAGNACCO (UD)
5.1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Agenzia delle Entrate della Provincia di Udine, Sezione Territorio - Servizi Catastali
intestati a IMMOBILIARE GALILEO SRL con sede a UDINE (UD) proprietà 1/1
Catasto Fabbricati del Comune di TAVAGNACCO (UD)
Fg. Part. Sub. Z.C. Indirizzo Categoria Classe Consis. Sup.Cat. Rendita
36 526 34 1 Via Bologna
n.22, p.S1 C/6 4 23 mq 26 mq € 57,02
36 526 39 1 Via Bologna
n.20, p.S1-1 A/10 1 3 vani 50 mq € 1.100,05
Oltre BCNC
5.2. INDICAZIONE DEI CONFINI
Il complesso condominiale cui fanno parte le unità oggetto di stima, risulta avere i
seguenti confini:
• a Nord il mapp. 3
• a Est i mapp.587 e 588
10
• a Sud mapp.771 e 766
• a Ovest mapp. 840
tutti del Foglio 36 del Comune di Tavagnacco e "salvo se altri".
(Estratto mappale Agenzia Entrate non in scala)
5.3. PROVENIENZA DEI BENI
Atto di compravendita a rogito del notaio R. Petrosso di Udine datato 29.05.2008 rep.
61938/12539 racc.
5.4. UBICAZIONE TERRITORIALE
Indirizzo: Via Bologna n. 20 frazione Colugna Comune Tavagnacco (UD)
Ubicazione: in ambito residenziale con vicinanza a servizi per la collettività, a
pochi minuti dal Comune di Udine.
Localizzazione: Tavagnacco è un comune italiano di circa 14.888. Posto a circa 137
metri sopra il livello del mare, confina con il capoluogo Udinese, con
cui costituisce un'unica area urbana senza soluzione di continuità. È
situato tra i torrenti Cormôr e Torre e si estende fino ai primi
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anfratti morenici, per una superficie complessiva di circa 15,25
chilometri quadrati. (Fonte da Wikipedia)
(Aereofotogrammetria da Google maps)
5.5. INQUADRAMENTO URBANISTICO
Secondo il vigente Piano Regolatore Generale del Comune di Tavagnacco il
compendio immobiliare esaminato risulta ricadere in una zona classificata come:
"Zona omogenea B2 – a media densità".
Indici urbanistici ed edilizi
IF max 1,00 mc/mq;
H max 9,50 (2 Piani + sottotetto abitabile o piano attico);
DS allineate all’esistente o 5m.;
De: ≥ all’altezza dell’edificio più alto con min. 10 m. Non si applica solo nel caso di
pareti entrambe cieche.
Recinzioni: obbligatorie le siepi, con o senza rete inserita, sul lato verso le zone “E” e le
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zone a standard per verde, sport e spettacoli all'aperto.
(Estratto dal P.R.G.C. non in scala)
5.6. DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI
La realità immobiliare in esame è rappresentata da un’unità uso ufficio, e autorimessa,
inserita al primo piano del complesso condominiale denominato “Condominio Chisys”
ubicato in via Bologna n. 20 frazione Colugna nel Comune di Tavagnacco (UD).
Caratteristiche costruttive del fabbricato
Il complesso condominiale risulta di recente edificazione, di moderno aspetto
architettonico, realizzato secondo standard edilizi e caratteristiche costruttive tipiche
per edifici residenziali realizzati con requisiti antisismici e di contenimento dei consumi
energetici (struttura portante in c.a. e laterizio, solai di piano in latero-cemento,
copertura a falde inclinate in latero-cemento, murature divisorie interne in laterizio
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forato, vano scale in calcestruzzo armato con ascensore, ecc.).
Distribuzione interna dell'unità esaminata
Razionale la distribuzione interna dell'ufficio, con ingresso, due vani ufficio, bagno,
antibagno e due terrazze.
Finiture edilizie dell'unità
Di buona qualità tra cui si rileva la pavimentazione in prefinito di legno e piastrelle
ceramiche, porte interne in legno tamburato laccato bianco, finestre con serramenti in
legno con vetrocamera e avvolgibili in PVC, portoncino d'ingresso blindato,
tinteggiatura pareti e soffitti, rivestimento bagno con piastrelle ceramiche, ecc.
Impianti tecnologici
Completi e sottotraccia con riscaldamento autonomo mediante caldaia murale e
radiatori in acciaio (senza verifica sul loro funzionamento e/o conformità se a regola
d'arte).
Pertinenze ed accessi
Al piano interrato è presente una cantina e la già citata autorimessa.
Alle unità immobiliari competono pure le quote condominiali di legge sulle parti comuni
dell'edificio (art.1117 del c.c).
Stato di conservazione e manutenzione
Lo scrivente ritiene di giudicare buono lo stato conservativo generale ma sono presenti
alcune fessurazioni murali dovute sia all'assestamento del condominio sia a delle
rimozioni di apparecchi dalle murature da parte del vecchio inquilino.
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5.7. DUE DILIGENCE IMMOBILIARE
Il processo di due diligence1 della verifica sulla regolarità della conformità edilizio ed
urbanistica tra la normativa esistente e lo stato di fatto degli immobili eseguita dallo
scrivente presso la Pubblica Amministrazione del Comune di Tavagnacco, non ha
evidenziato irregolarità di sorta o opere abusive che ne possano limitare la
commerciabilità, così come non sono stati adottati provvedimenti sanzionatori di cui
all’art. 41 della L. 47/85 e successive modificazioni ed integrazioni.
In particolare gli immobili esaminati sono muniti delle seguenti autorizzazioni
amministrative:
Permesso di Costruire n. 31 d.d. 28.04.2009 prot. n. 23398/08;
Variante n. 60 d.d. 22.09.2010 prot. n. 18667;
D.I.A. di variante d.d. 10.06.2011;
Permesso di costruire in sanatoria del 06.09.2011 n. 45 prot. 26656/11;
Richiesta di Agibilità presentata in data 06.10.2011.
In relazione all’art. 29 comma 1 bis Legge 52/1985 aggiunto dal comma 14 dell’art. 19
del D.Lgs 78/2010 convertito in Legge 122/2010, le planimetrie catastali delle unità
immobiliari esaminate presenti presso l’Agenzia delle Entrate Sezione Territorio di
Udine risultano conformi allo stato di fatto non sussistendo, comunque, difformità
rilevanti tali a dar luogo all'obbligo di presentazione di nuove planimetrie catastali
aggiornate.
5.8. PRINCIPALI DATI IMMOBILIARI
La misurazione della superficie commerciale avviene secondo lo standard specifico del
Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa conformemente alle norme UNI-EN
15733 (già UNI 10750) e al DPR 198/98, tenendo in considerazione i “Rapporti 1 Norme UNI e CNG Standard qualità specifica P15:2012
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mercantili superficiari” desunti in loco.
Le superfici e le volumetrie sono state estrapolate dalle planimetrie catastali riferite alla
Superficie Esterna Lorda2 (S.E.L.), riassunte nella tabella seguente:
(elaborati catastali non in scala)
Denominazione S. E. L. (m²) Indice mercantile S.Comm. (m²)
UFFICIO 48,50 1,00 48,50 TERRAZZE 4,00 0,25 1,00 CANTINA 6,26 0,33 2,06 AUTORIMESSA 25,00 0,50 12,50 Totale 64,06
2 Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa IV edizione 2011 cap.19 punto 4.2
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C) APPARTAMENTO AL 1° PIANO, CON AUTORIMESSA, NEL "CONDOMINIO
CICLAMINI 1" IN VIA MONTE FORNO A UDINE
D) APPARTAMENTO AL 2° PIANO, CON AUTORIMESSA, NEL "CONDOMINIO
CICLAMINI 1" IN VIA MONTE FORNO A UDINE
E) AUTORIMESSA NEL "CONDOMINIO CICLAMINI 1" IN VIA M. FORNO
A UDINE
5.1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Agenzia delle Entrate della Provincia di Udine, Sezione Territorio - Servizi Catastali
intestati a IMMOBILIARE GALILEO SRL con sede a UDINE (UD) proprietà 1/1
Catasto Fabbricati del Comune di UDINE Fg. Part. Sub. Z.C. Indirizzo Categoria Classe Consis. Sup.Cat. Rendita
16 1131 7 2 Via Monte
Forno n.5 p.
S1-1
A/2 3 4 vani 70 mq € 485,47
16 1131 22 2 Via Monte
Forno n.5 p.
S1-2
A/2 3 6 vani 111 mq € 728,20
16 1131 15 2 Via Monte
Forno n.7, p.
S1
C/6 7 20 mq 23 mq € 66,11
16 1131 17 2 Via Monte
Forno n.7, p.
S1
C/6 7 16 mq 17 mq € 52,89
17
16 1131 18 2 Via Monte
Forno n.7, p.
S1
C/6 7 17 mq 18 mq € 56,19
Oltre BCNC
5.2. INDICAZIONE DEI CONFINI
Il fabbricato condominiale Ciclamini 1, risulta avere i seguenti confini:
• a Nord mapp. 1122
• a Est mapp.1175
• a Sud mapp.1132
• a Ovest con Via Monte Forno
tutti del Foglio 16 del Comune di Udine e "salvo se altri".
(Estratto mappale Agenzia Entrate non in scala)
5.3. PROVENIENZA DEI BENI
Atto di compravendita a rogito del notaio A. Menazzi di Udine datato 18.12.2006 rep.
167698/56498 ivi registrato.
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5.4. UBICAZIONE TERRITORIALE
Indirizzo: Via Monte Forno n. 5 a Udine
Ubicazione: in ambito prettamente residenziale posto alla periferia nord-est della
città, a pochi minuti dal Parco commerciale Terminal Nord ed
all’Ospedale civile.
Localizzazione: Udine capoluogo di provincia con circa 99.473 abitanti, al centro della
pianura friulana, a pochi chilometri dal confine con la Slovenia e con
l’Austria cui è collegato da una fitta rete stradale e ferroviaria.
(Aereofotogrammetria da Google maps)
5.5. INQUADRAMENTO URBANISTICO
Secondo il vigente Piano Regolatore Generale del Comune di Udine il Condominio
Ciclamini 1 ricade in una "Zona territoriale Cx residenziale di espansione” all'interno del
P.R.P.C. di iniziativa privata denominato "Lottizzazione Vat".
Le norme di attuazione fanno riferimento all'art.28 del PRGC.
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(Estratto dal P.R.G.C. non in scala)
5.6. DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI
La realità immobiliare in esame è rappresentata due unità ad appartamento e tre
autorimesse, inserite all’interno di un recente fabbricato condominiale denominato
“Ciclamini 1” ubicato in via Monte Forno n.5 in Comune di Udine, all'interno della
Lottizzazione VAT.
Caratteristiche costruttive del fabbricato
Il complesso condominiale risulta di recente edificazione, di moderno aspetto
architettonico, realizzato secondo standard edilizi e caratteristiche costruttive tipiche
per edifici residenziali realizzati con requisiti antisismici e di contenimento dei consumi
energetici (struttura portante in c.a. e laterizio, solai di piano in latero-cemento,
copertura a falde inclinate in latero-cemento, murature divisorie interne in laterizio
forato, vano scale in calcestruzzo armato con ascensore, ecc.).
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Distribuzione interna delle unità esaminate
Razionale la distribuzione interna dei due alloggi, la prima unità, posta al primo piano
del fabbricato, si compone di soggiorno con angolo cottura, un bagno, disimpegno
notte, camera, studio e ampia terrazza, mentre la seconda unità, posta al secondo
piano del fabbricato, si compone di soggiorno con angolo cottura, doppi servizi, due
camere, tre ampie terrazze, di cui la più grande è priva di suddivisione con la terrazza
dell'unità confinante.
Finiture edilizie delle unità
Di buona qualità tra cui si rileva la pavimentazione in prefinito di legno e piastrelle
ceramiche, porte interne in legno tamburato laccato bianco, finestre con serramenti in
legno con vetrocamera e avvolgibili in PVC, portoncino d'ingresso blindato,
tinteggiatura pareti e soffitti, rivestimento bagno con piastrelle ceramiche, ecc.
Impianti tecnologici
Completi e sottotraccia con riscaldamento autonomo mediante caldaia murale e
radiatori in acciaio (senza verifica sul loro funzionamento e/o conformità a regola
d'arte).
Pertinenze ed accessi
Ad entrambi gli appartamenti competono pure le cantine al piano interrato e tre
autorimesse.
Alle cinque unità condominiali competono pure le quote condominiali di legge sulle
parti comuni dell'edificio (art.1117 del c.c).
Stato di conservazione e manutenzione
Lo scrivente ritiene di giudicare buono lo stato conservativo e manutentivo generale.
L'unità più piccola risulta occupata da terzi senza titolo registrato.
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5.7. DUE DILIGENCE IMMOBILIARE
Il processo di due diligence3 della verifica sulla regolarità della conformità edilizio ed
urbanistica tra la normativa esistente e lo stato di fatto degli immobili eseguita dallo
scrivente presso la Pubblica Amministrazione del Comune di Udine, non ha
evidenziato irregolarità di sorta o opere abusive che ne possano limitare la
commerciabilità, così come non sono stati adottati provvedimenti sanzionatori di cui
all’art. 41 della L. 47/85 e successive modificazioni ed integrazioni.
Gli immobili esaminati sono muniti delle seguenti autorizzazioni amministrative:
Concessione Edilizia dd. 07.03.2008 PG/E 0078446/2007 cod. CE/103.3.2007
Variante dd. 02.02.2010 PG/E 0112717/2009 Cod. VA/86.3.2009
D.I.A. dd. 23.01.2009 e D.I.A. dd. 17.11.2009
S.V.A./81.3.2014 PG/E 0089104/2014
S.C.I.A./75.3.2015 PG/E 0035168/2015 del 20.03.2015
Agibilità rilasciata in data 07.10.2010 e 19.05.2015
In relazione all’art. 29 comma 1 bis Legge 52/1985 aggiunto dal comma 14 dell’art. 19
del D.Lgs 78/2010 convertito in Legge 122/2010, le planimetrie catastali delle unità
immobiliari esaminate presenti presso l’Agenzia delle Entrate Sezione Territorio di
Udine risultano conformi allo stato di fatto non sussistendo, comunque, difformità
rilevanti tali a dar luogo all'obbligo di presentazione di nuove planimetrie catastali
aggiornate.
5.8. PRINCIPALI DATI IMMOBILIARI
La misurazione della superficie commerciale avviene secondo lo standard specifico del
Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa conformemente alle norme UNI-EN
15733 (già UNI 10750) e al DPR 198/98, tenendo in considerazione i “Rapporti
3 Norme UNI e CNG Standard qualità specifica P15:2012
22
mercantili superficiari” desunti in loco.
Le superfici e le volumetrie sono state estrapolate dalle planimetrie catastali riferite alla
Superficie Esterna Lorda4 (S.E.L.), riassunte nella tabella seguente:
SUB. 7 e 17
SUB. 22 e 18
4 Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa IV edizione 2011 cap.19 punto 4.2
23
SUB. 15
(elabrati catastali non in scala)
5.9. CLASSIFICAZIONE ENERGETICA
Per quanto attiene all'alloggio Fg.16 mapp.1131 sub.7 si rinviene Attestato di
Certificazione Energetica con classe C.
Denominazione S.E.L. (m²) Indice mercantile S.Comm. (m²) ABITAZIONE SUB. 7 62,68 1,00 62,68 TERRAZZE 21,00 0,25 5,25 CANTINA 6,00 0,33 1,98 POSTO AUTO SUB. 17 17,41 0,50 8,70 Totale
78,61
Denominazione S.E.L (m²) Indice mercantile S.Comm. (m²) ABITAZIONE SUB. 22 102,14 1,00 102,14 TERRAZZE 43,38 0,25 10,84 CANTINA 4,04 0,33 1,33 POSTO AUTO SUB. 18 19,00 0,50 9,50 Totale
123,81
Denominazione S.E.L. (m²) Indice mercantile S.Comm. (m²) POSTO AUTO SUB. 15 24,00 1,00 24,00 Totale
24,00
24
F) VILLINO NEL "CONDOMINIO CICLAMINI 2" IN VIA MONTE FORNO A UDINE
5.1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Agenzia delle Entrate della Provincia di Udine, Sezione Territorio - Servizi Catastali
intestati a IMMOBILIARE GALILEO SRL con sede a UDINE (UD) proprietà 1/1
Catasto Fabbricati del Comune di UDINE Fg. Part. Sub. Z.C. Indirizzo Categoria Classe Consis. Sup.Cat. Rendita
16 1132 4 2 Via Monte
Forno n. 9/2
p.S1-T-1
A/2 3 7,5 vani 168 mq € 910,26
16 1132 5 2 Via Monte
Forno n. 11
p.S1
C/6 7 28 mq 30 mq € 92,55
Oltre BCNC
5.2. INDICAZIONE DEI CONFINI
Il compendio immobiliare oggetto di stima, risulta avere i seguenti confini:
• a Nord mapp. 1131
• a Est mapp. 1175-199-779 e 200
• a Sud mapp.1185-1170 e 1146
• a Ovest con Via Monte Forno
tutti del Foglio 16 del Comune di Udine e "salvo se altri".
25
(Estratto mappale Agenzia Entrate non in scala)
5.3. PROVENIENZA DEI BENI
Atto di compravendita a rogito del notaio A. Menazzi di Udine datato 18.12.2006 rep.
167698/56498 ivi registrato.
5.4. UBICAZIONE TERRITORIALE
Indirizzo: Via Monte Forno n. 9 a Udine
Ubicazione: in ambito prettamente residenziale posto alla periferia nord-est della
città, a pochi minuti dal Parco commerciale Terminal Nord ed
all’Ospedale civile.
Localizzazione: Udine capoluogo di provincia con circa 99.473 abitanti, al centro della
pianura friulana, a pochi chilometri dal confine con la Slovenia e con
l’Austria cui è collegato da una fitta rete stradale e ferroviaria.
26
(Aereofotogrammetria da Google maps)
5.5. INQUADRAMENTO URBANISTICO
Secondo il vigente Piano Regolatore Generale del Comune di Udine il Condominio
Ciclamini 1 ricade in una "Zona territoriale Cx residenziale di espansione” all'interno del
P.R.P.C. di iniziativa privata denominato "Lottizzazione Vat".
Le norme di attuazione fanno riferimento all'art.28 del PRGC.
27
5.6. DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI
La realità immobiliare in esame è rappresentata un pregevole villino unifamiliare con
sviluppo su due livelli fuori terra ed uno interrato, con pertinente area scoperta a
giardino e autorimessa, facente parte di un recente fabbricato condominiale
denominato “Residenza ai Ciclamini 2” ubicato in via Monte Forno n.9 in Comune di
Udine, all'interno della già citata Lottizzazione VAT.
Caratteristiche costruttive del fabbricato
Il complesso condominiale risulta di recente edificazione (anno 2008) di moderno
aspetto architettonico, con originale sviluppo su di un sedime di forma "a ferro di
cavallo", con caratteristiche costruttive tipiche per edifici residenziali realizzati con
requisiti antisismici e di contenimento dei consumi energetici (struttura portante in c.a.
e laterizio, solai di piano in latero-cemento, copertura a falde inclinate in latero-
cemento, murature divisorie interne in laterizio forato, ecc.).
Distribuzione interna dell'unità esaminata
Razionale la distribuzione interna dell'alloggio composto da ingresso, soggiorno,
cucina, servizio igienico e vano scale al piano terra; due camere, studio, doppi servizi e
ampia terrazza al primo piano, mentre al piano interrato si rilevano due vani cantina e
autorimessa.
Finiture edilizie dell'unità
Buono il livello delle finiture presenti all'interno dell'alloggio, tra cui si ricordano
pavimentazione zona giorno con piastrelle monocottura e zona notte con prefinito di
legno, serramenti finestre in legno di colore bianco con vetrocamera, portoncino
ingresso blindato, porte in legno tamburate, pareti e soffitti tinteggiati su sottostante
intonaco al civile, ecc.
28
Impianti tecnologici
Completi e sottotraccia con riscaldamento autonomo mediante caldaia murale e
radiatori in acciaio (senza verifica sul loro funzionamento e/o conformità se a regola
d'arte) con predisposizione per climatizzatore.
Pertinenze ed accessi
Completano l'appartamento una circostante area scoperta a giardino e due porticati
laterali.
L'accesso pedonale all'alloggio avviene attraverso un vialetto d'ingresso condominiale
così come quello all'autorimessa a mezzo di rampa a scivolo in uso comune.
Alle unità immobiliari competono pure le quote condominiali di legge sulle parti comuni
dell'edificio (art.1117 del c.c).
Stato di conservazione e manutenzione
Lo scrivente ritiene di giudicare ottimo lo stato conservativo e manutentivo generale
trattandosi di unità nuova tipo "primo ingresso".
5.7. DUE DILIGENCE IMMOBILIARE
Il processo di due diligence5 della verifica sulla regolarità della conformità edilizio ed
urbanistica tra la normativa esistente e lo stato di fatto degli immobili eseguita dallo
scrivente presso la Pubblica Amministrazione del Comune di Udine, non ha
evidenziato irregolarità di sorta o opere abusive che ne possano limitare la
commerciabilità, così come non sono stati adottati provvedimenti sanzionatori di cui
all’art. 41 della L. 47/85 e successive modificazioni ed integrazioni.
In particolare gli immobili esaminati sono muniti delle seguenti autorizzazioni
amministrative:
Concessione Edilizia dd. 07.03.2008 prot. n. PG/E 0078446/2007 Cod. 5 Norme UNI e CNG Standard qualità specifica P15:2012
29
CE/103.3.2007;
Variante dd. 02.02.2010 PG/E 0112717/2009 Cod. VA/86.3.2009;
D.I.A. dd. 23.01.2009 e D.I.A. dd.17.11.2009;
Agibilità rilasciata in data 07.10.2010.
In relazione all’art. 29 comma 1 bis Legge 52/1985 aggiunto dal comma 14 dell’art. 19
del D.Lgs 78/2010 convertito in Legge 122/2010, le planimetrie catastali delle unità
immobiliari esaminate presenti presso l’Agenzia delle Entrate Sezione Territorio di
Udine risultano conformi allo stato di fatto non sussistendo, comunque, difformità
rilevanti tali a dar luogo all'obbligo di presentazione di nuove planimetrie catastali
aggiornate.
5.8. PRINCIPALI DATI IMMOBILIARI
La misurazione della superficie commerciale avviene secondo lo standard specifico del
Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa conformemente alle norme UNI-EN
15733 (già UNI 10750) e al DPR 198/98, tenendo in considerazione i “Rapporti
mercantili superficiari” desunti in loco.
Le superfici e le volumetrie sono state estrapolate dalle planimetrie catastali riferite alla
Superficie Esterna Lorda6 (S.E.L.), riassunte nella tabella seguente:
6 Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa IV edizione 2011 cap.19 punto 4.2
30
(elaborati catastali non in scala)
G) N. 2 POSTI AUTO SCOPERTI NEL "CONDOMINIO ATHENA" IN VIA
GALILEO GALILEI N. 12 A UDINE
Denominazione S.E.L. (m²) Indice mercantile S.Comm. (m²) ABITAZIONE SUB. 4 135,00 1,00 135,00 TERRAZZE E PORTICO 100,00 0,25 25,00 CANTINA 32,00 0,50 16,00 AUTORIMESSA SUB. 5 29,00 0,50 8,70 AREA SCOPERTA 145,00 0,10 14,50 Totale
199,20
31
5.1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Agenzia delle Entrate della Provincia di Udine, Sezione Territorio - Servizi Catastali
intestati a IMMOBILIARE GALILEO SRL con sede a UDINE (UD) proprietà 1/1
Catasto Fabbricati del Comune di UDINE Fg. Part. Sub. Z.C. Indirizzo Categoria Classe Consis. Sup.Cat. Rendita
30 344 93 2 Via Galileo
Galilei n.12
p.T
C/6 4 13 mq 13 mq € 26,86
30 344 94 2 Via Galileo
Galilei n.12
p.T
C/6 4 13 mq 13 mq € 26,86
Oltre BCNC
5.2. INDICAZIONE DEI CONFINI
Il compendio immobiliare oggetto di stima, risulta avere i seguenti confini:
• a Nord mapp. 343-1972-1250
• a Est mapp.234-2112-936
• a Sud mapp.346 e 2034
• a Ovest mapp. 2152 e 346
tutti del Foglio 30 del Comune di Udine e "salvo se altri".
32
5.3. PROVENIENZA DEI BENI
Atto di fusione di società per incorporazione a rogito del notaio A. Menazzi di Udine
datato 18.12.2006 rep. 167698
5.4. UBICAZIONE TERRITORIALE
Indirizzo: Via Galileo Galilei n. 12 a Udine
Ubicazione: in zona semicentrale del Comune di Udine, in ambito prettamente
residenziale, in prossimità del Polo scolastico "Centro Studi".
Localizzazione: Udine capoluogo di provincia con circa 99.473 abitanti, al centro della
pianura friulana, a pochi chilometri dal confine con la Slovenia e con
l’Austria cui è collegato da una fitta rete stradale e ferroviaria.
(Aereofotogrammetria da Google maps)
5.5. INQUADRAMENTO URBANISTICO
Secondo il vigente Piano Regolatore Generale del Comune di Udine il compendio
immobiliare esaminato risulta ricadere in una zona classificata come:
33
"Zona omogenea B3 – residenziale estensiva".
La zona comprende le aree residenziali dell’espansione novecentesca e di recente
completamento già urbanizzate, caratterizzate prevalentemente da case uni-bifamiliari
e fabbricati plurifamiliari a bassa densità.
Indici urbanistici ed edilizi
IF 1,2 mc/mq;
QF 0,30%.
Area scoperta area permeabile sistemata a verde nella misura di almeno il 40% della
superficie del lotto.
Al fine del conseguimento della suddetta superficie si considera computabile anche
quella dei corpi interrati con strato soprastante di terreno di spessore superiore a 1,00
m;
H 9,50 m (esclusi i volumi tecnici in copertura) e comunque non superiore all’altezza
del fabbricato preesistente più alto dei lotti contermini a quello di intervento;
Ds - 6,00 m - 12,00 m da viabilità urbana di scorrimento - zero o pari ad allineamenti
esistenti quando consentito dall’Amministrazione Comunale, in relazione alla
situazione ambientale e alle caratteristiche del progetto - per gli ampliamenti di edifici
esistenti o per le nuove costruzioni in aderenza è consentito l'allineamento;
Dc 5,00 m o zero quando consentito dall’Amministrazione Comunale, in relazione alla
situazione ambientale preesistente e tenuto conto delle caratteristiche del progetto;
De 10,00 m tra la parete finestrata di un edificio e la parete dell’edificio antistante.
34
(Estratto dal P.R.G.C. non in scala)
5.6. DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI
La realità immobiliare ora in esame è rappresentata due posti auto scoperti inseriti
all’interno dell'area cortilizia che circonda il complesso condominiale denominato
“Residenza Athena” ubicato in via Galileo Galilei al n.12 in Comune di Udine.
Pertinenze ed accessi
Alle unità immobiliari competono le quote condominiali di legge sulle parti comuni
dell'edificio (art.1117 del c.c).
Ai posti auto si accede mediante vialetto carrabile ad uso condominiale pavimentato
con masselli autobloccanti in cls.
Stato di conservazione e manutenzione
Normale grado di conservazione e di manutenzione.
5.7. DUE DILIGENCE
Il processo di due diligence7 della verifica sulla regolarità della conformità edilizio ed
7 Norme UNI e CNG Standard qualità specifica P15:2012
35
urbanistica tra la normativa esistente e lo stato di fatto degli immobili eseguita dallo
scrivente presso la Pubblica Amministrazione del Comune di Udine, non ha
evidenziato irregolarità di sorta o opere abusive che ne possano limitare la
commerciabilità, così come non sono stati adottati provvedimenti sanzionatori di cui
all’art. 41 della L. 47/85 e successive modificazioni ed integrazioni.
In particolare i beni immobili esaminati sono muniti delle seguenti autorizzazioni
amministrative riguardanti il fabbricato condominiale cui fanno parte:
Concessione edilizia rilasciata in data 14.02.1992 n.1532/88 ED
Variante in corso d'opera di data 25.05.1994 n.1532/88 ED
Variante in corso d'opera di data 09.10.1995 n.1532/C1-88 ED
Abitabilità rilasciato in data 26.09.1996 n.1532/88 ED
In relazione all’art. 29 comma 1 bis Legge 52/1985 aggiunto dal comma 14 dell’art. 19
del D.Lgs 78/2010 convertito in Legge 122/2010, le planimetrie catastali delle unità
immobiliari esaminate presenti presso l’Agenzia delle Entrate Sezione Territorio di
Udine risultano conformi allo stato di fatto non sussistendo, comunque, difformità
rilevanti tali a dar luogo all'obbligo di presentazione di nuove planimetrie catastali
aggiornate.
5.8. PRINCIPALI DATI IMMOBILIARI
La misurazione della superficie commerciale avviene secondo lo standard specifico del
Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa conformemente alle norme UNI-EN
15733 (già UNI 10750) e al DPR 198/98, tenendo in considerazione i “Rapporti
mercantili superficiari” desunti in loco.
Le superfici e le volumetrie sono state estrapolate dalle planimetrie catastali e dai dati
progettuali forniti dalla committenza riferite alla Superficie Esterna Lorda8 (S.E.L.),
8 Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa IV edizione 2011 cap.19 punto 4.2
36
riassunte nella tabella seguente.
SUB 93 SUB 94
Denominazione S. E. L. (m²) Indice mercantile S.Comm. (m²)
POSTO AUTO SUB. 93 13,00 1,00 13,00 POSTO AUTO SUB. 94 13,00 1,00 13,00 Totale
26,00
H) TERRENO EDIFICABILE IN COLUGNA IN COMUNE DI TAVAGNACCO
5.1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Agenzia delle Entrate della Provincia di Udine
37
Sezione Territorio - Servizi Catastali
intestati a IMMOBILIARE GALILEO SRL con sede a UDINE (UD) proprietà 1/1
Catasto Terreni del Comune di TAVAGNACCO (UD)
Fg Part. Qualità Clas Sup. R.D. R.A.
27 737 semin
arbor 2 20.86 € 19,39 € 10,77
5.2. INDICAZIONE DEI CONFINI
Il compendio immobiliare oggetto di stima, risulta avere i seguenti confini:
• a Nord mapp. 642
• a Est mapp.119
• a Sud mapp.736 e 673
• a Ovest mapp. 670
tutti del Foglio 27 del Comune di Tavagnacco e "salvo se altri".
5.3. PROVENIENZA DEI BENI
Atto di compravendita a rogito del notaio F. Chiovari di Tarcento datato 18.11.2011 rep.
10192
5.4. UBICAZIONE TERRITORIALE
Indirizzo: Via C. Battisti fraz. Colugna in Comune di Tavagnacco (UD)
Ubicazione: in ambito misto residenziale, commerciale e direzionale a pochi
minuti dal Comune di Udine.
Localizzazione: Tavagnacco è un comune italiano di circa 14.888. Posto a circa 137
metri sopra il livello del mare, confina con il capoluogo Udinese, con
cui costituisce un'unica area urbana senza soluzione di continuità. È
situato tra i torrenti Cormôr e Torre e si estende fino ai primi
38
anfratti morenici, per una superficie complessiva di circa 15,25
chilometri quadrati.
(Aereofotogrammetria da Google maps)
5.5. INQUADRAMENTO URBANISTICO
Secondo il vigente Piano Regolatore Generale del Comune di Tavagnacco l'area
ricade in parte in una "Zona territoriale B3 residenziale estensiva” ed in minima parte in
una "Zona Vp* verde privato di riserva".
Pricipali indici e parametri urbanistici-edilizi
IF max 0,83 mc/mq; H max 6,50 (2 Piani oppure 1 Piano + sottotetto abitabile o piano
attico); DS allineate all’esistente o 5m.; DCP: 1-per edifici di H max alla linea di gronda
fino a m 3,00-5,00 o a confine, previa costituzione di servitù intesa quale atto notarile
pubblico, regolamente registrato e trascritto; 2 -per edifici di H > 3,00 m: ≥5,00 m; Q
max 45% SPK stanziali min 1 mq / 10 mc verde alberato min.; 40% della SF con
39
spessore del terreno minimo 60 cm Superficie permeabile min: 30% De: ≥all’altezza
dell’edificio più alto con min. 10 m. Non si applica solo nel caso di pareti entrambe
cieche.
TIPO edilizio: monofamiliari, bifamiliari e a schiera, per queste ultime è ammesso un
massimo di n.4 unità immobiliari (sono quindi esclusi i blocchi edilizi, le palazzine o
condomini) Recinzioni: obbligatorie le siepi, con o senza rete inserita, sul lato verso le
zone “E” e le zone a standard per verde, sport e spettacoli all'aperto.
Art. 35 - Bis - Zona Vp* (di verde privato di riserva)
Sono le zone ad oggi prevalentemente agricole a ridosso dei centri abitati. Il Piano
riconosce queste aree come quelle per le quali, qualora ci siano i presupposti di
variante, possano essere previste nuove edificazioni in coerenza con gli obiettivi e le
strategie di PRGC. Per la zona si applicano le prescrizioni dell’articolo 35 “verde
privato”.
(Estratto dal P.R.G.C. non in scala)
40
5.6. DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI
La realità immobiliare in esame è rappresentata da un terreno edificabile con minima
parte in zona verde, situato nel Comune di Tavagnacco (UD) nella frazione di Colugna.
Lotto regolare posizionato lungo la strada comunale denominata via Cesare Battisti su
cui prospetta, della superficie catastale di mq 2.086,00, con giacitura piana e privo di
recinzioni lungo i lati di confine.
L'area è posta a poca distanza dal “Condominio Chisys” di via Bologna, trattato alla
lettera B) e dall'immobile denominato "Condominio Laelia" lettera A).
5.7. PRINCIPALI DATI IMMOBILIARI
La superficie del terreno è stata estrapolata dalla visura catastale ed è di mq 2.086,00
dei quali circa mq 2.026,00 edificabili e i restanti mq 60,00 in zona verde inedificabile.
I) TERRENI EDIFICABILI IN "LOTIZZAZIONE VAT" VIA MONTE FORNO A
UDINE
J) TERRENO A VERDE E PARCHEGGI IN "LOTIZZAZIONE VAT" A UDINE
41
5.1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Agenzia delle Entrate della Provincia di Udine
Sezione Territorio - Servizi Catastali
intestati a IMMOBILIARE GALILEO SRL con sede a UDINE (UD) proprietà 1/1
Catasto Fabbricati del Comune di UDINE Fg. Part. Sub. Z.C. Indirizzo Categoria Classe Consis. Sup.Cat. Rendita
16 1121 2 Via Monte
Forno p.T D/1 € 400,00
Catasto Terreni del Comune di UDINE Fg Part. Qualità Clas Sup. R.D. R.A.
16 1068 semin
arbor 2 04.91 € 4,06 € 2,16
16 1069 semin
arbor
2 07.64 € 6,31 € 3,35
16 1070 semin
arbor
2 00.10 € 0,08 € 0,04
16 1083 semin
arbor
2 12.65 € 10,45 € 5,55
16 1084 semin
arbor
2 13.71 € 11,33 € 6,02
16 1141 semin
arbor
2 11.16 € 9,22 € 4,90
16 1146 semin
arbor
2 08.29 € 6,85 € 3,64
16 1170 semin
arbor
2 02.85 € 2,36 € 1,25
16 1172 semin
arbor
2 01.08 € 0,89 € 0,47
42
16 1137 semin
arbor
2 10.06 € 8,31 € 4,42
5.2. INDICAZIONE DEI CONFINI
Per l'identificazione dei confini, essendo la proprietà in oggetto rappresentata da più
lotti separati fra loro, si consiglia la visione dell'estratto di mappa allegato.
5.3. PROVENIENZA DEI BENI
Atto di fusione di società per incorporazione a rogito del notaio A. Menazzi di Udine
datato 18.12.2006 rep. 167698/56498 ivi registrato.
5.4. UBICAZIONE TERRITORIALE
Indirizzo: Via Monte Forno a Udine
Ubicazione: in ambito prettamente residenziale posto alla periferia nord-est della
città, a pochi minuti dal Parco commerciale Terminal Nord ed
all’Ospedale civile.
Localizzazione: Udine capoluogo di provincia con circa 99.473 abitanti, al centro della
pianura friulana, a pochi chilometri dal confine con la Slovenia e con
l’Austria cui è collegato da una fitta rete stradale e ferroviaria.
43
(Aereofotogrammetria da Google maps)
5.5. INQUADRAMENTO URBANISTICO
Secondo il vigente Piano Regolatore Generale del Comune di Udine le aree ricadono
in una "Zona Residenziale di espansione Cx” sottoposta a Piano Attuativo adottato,
approvato, a cui si rimanda per le disposizioni normative di carattere urbanistico ed
edilizio (vedere art. 28).
ART. 28 - ZONA AX, BX, CX CON PIANO ATTUATIVO ADOTTATO, APPROVATO
La zona comprende parti del territorio parzialmente urbanizzato o da urbanizzare, già
sottoposte a strumenti urbanistici attuativi adottati o approvati (PdR, PRPC, PAC,
lottizzazioni convenzionate, …...).
I Piani Attuativi già approvati dal Consiglio Comunale alla data di adozione del nuovo
PRGC continuano a trovare applicazione fino alla data di scadenza della loro efficacia
e fanno riferimento alle Norme di Attuazione del PRGC in vigore alla data di adozione
degli stessi.
44
I Piani Attuativi adottati alla data di adozione del nuovo PRGC completano il
procedimento della loro formazione nel rispetto delle prescrizioni dello strumento
generale vigente alla data di adozione. L’applicazione di tali Piani continua fino alla
data di scadenza della loro efficacia con riferimento alle Norme di Attuazione del
PRGC in vigore alla data di adozione degli stessi.
Per il periodo di validità dei Piani Attuativi non sono consentite varianti che incidano sul
dimensionamento globale degli insediamenti e diminuiscano la dotazione di aree per
servizi pubblici o di uso pubblico.
Al termine del periodo di efficacia restano in vigore, per il rilascio dei titoli edilizi
abilitativi, tutte le Norme Tecniche di Attuazione specificate dal Piano Attuativo.
Principali indici e parametri urbanistici-edilizi
Gli indici di fabbricabilità territoriale (IT) e le altezze massime (H) sono riportati nelle
Schede Norma redatte specificatamente per ognuno degli ambiti soggetti a
pianificazione attuativa ed allegati alla presente relazione.
(Estratto dal P.R.G.C. non in scala)
45
5.6. DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI
Trattasi ora di alcuni lotti di terreno edificabile, al cui interno si trovano anche un'area
verde e due zone a parcheggio e raccolta rifiuti oltre una cabina di distribuzione
energia elettrica (che sono state cedute gratuitamente al Comune di Udine in data
27.09.2017 secondo obblighi della convenzione urbanistica), inseriti nella recente
"Lottizzazione Vat" situata alla periferia nord della città di Udine, lungo la pubblica via
Monte Forno, laterale di viale Vat, in prossimità della frazione di Paderno.
Aree edificabili di forma regolare, adatti per la costruzione di singoli villini o piccole
palazzine condominiali, in una zona pregevole fortemente edificata a fini residenziali,
con vicinanza a servizi commerciali e per il terziario.
Ogni singolo lotto risulta munito della predisposizione agli allacciamenti utenze, con
accessi carrai sui marciapiedi, lungo strade interne già urbanizzate.
5.7. PRINCIPALI DATI IMMOBILIARI
Le superfici dei terreni desumono dalle visure catastali e dai dati di progetto.
PRPC IDENTIFICAZIONE I.F. max SUPERF. mq
23/b Area edificabile Fg 16 pc 1141 1,38 mc/mq 1.116,00
21 Area edificabile Fg 16 pc 1084 1,52 mc/mq 1.371,00
20 Area edificabile Fg 16 pc 1083 1,52 mc/mq 1.265,00
16/a Area edificabile Fg 16 pc 1137 1,49 mc/mq 1.006,00
4/c Area edificabile Fg 16 pc 1146-1170-1172 1,37 mc/mq 1.222,00
CEDUTA
COMUNE
UDINE
Aree a parcheggio Fg 16 pc 1068-1069-1070-
1121
1.296,00
46
K) TERRENO A VERDE PROTEZIONE DEI BORGHI IN LAIPACCO A UDINE
5.1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Agenzia delle Entrate della Provincia di Udine
Sezione Territorio - Servizi Catastali
intestati a IMMOBILIARE GALILEO SRL con sede a UDINE (UD) proprietà 1/1
Catasto Terreni del Comune di UDINE Fg Part. Qualità Clas Sup. R.D. R.A.
53 135 orto 2 08.40 € 12,58 € 8,46
5.2. INDICAZIONE DEI CONFINI
Il compendio immobiliare oggetto di stima, risulta avere i seguenti confini:
• a Nord mapp. 24 e 325
• a Est mapp.38
• a Sud mapp.119
• a Ovest mapp. 134-521 e 287
tutti del Foglio 53 del Comune di Udine e "salvo se altri".
47
(Estratto mappale Agenzia Entrate non in scala)
5.3. PROVENIENZA DEI BENI
Atto di compravendita a rogito del notaio A. Menazzi di Udine datato 22.12.2006 rep.
167744
5.4. UBICAZIONE TERRITORIALE
Indirizzo: Via Lonzano fraz. Laipacco Comune di Udine
Ubicazione: in ambito sia residenziale che agricolo posto alla periferia est della
città di Udine, a poca distanza dalla linea ferroviaria
Localizzazione: Udine capoluogo di provincia con circa 99.473 abitanti, al centro della
pianura friulana, a pochi chilometri dal confine con la Slovenia e con
l’Austria cui è collegato da una fitta rete stradale e ferroviaria
48
(Aereofotogrammetria da Google maps)
5.5. INQUADRAMENTO URBANISTICO
Secondo il vigente Piano Regolatore Generale del Comune di Udine l'area ricade in
una "Zona territoriale VB verde di protezione dei borghi di matrice rurale”.
Principali indici e parametri urbanistici-edilizi
La zona comprende le aree utilizzate a giardini e orti che costituiscono le pertinenze
funzionali dirette dei nuclei storici di matrice rurale di cui all’art. 21.
Per depositi per attrezzi, pergolati e tettoie con struttura in legno:
SC 30,00 mq; H 3,00 m; Dc 5,00 m o a confine; De 10,00 m tra la parete finestrata di
un edificio e la parete dell’edificio antistante. Per autorimesse: SC 20,00 mq H 3,00 m.
La localizzazione delle autorimesse dovrà avvenire in continuità con i fabbricati
esistenti, in analogia a quanto indicato per gli ampliamenti una tantum negli allegati
grafici al “quaderno”, con materiali e tecniche coerenti alla tipologia dell'edificio stesso.
Per le serre: si rimanda all’art. 13 delle presenti norme, con le seguenti precisazioni:
QF 0,10 fino a un massimo di 250 mq di superficie coperta.
49
(Estratto dal P.R.G.C. non in scala)
5.6. DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI
La realità immobiliare in esame è rappresentata da un lotto di terreno posto alla
periferia est dell'abitato di Udine, in frazione Laipacco.
L'area risulta di forma regolare, con giacitura piana, della superficie catastale di 840,00
mq, di scarso pregio sia urbanistico che, di conseguenza, commerciale.
L'accesso al lotto, a partire dalla via Lonzano, avviene attraverso servitù di transito
apparente posta su fondi limitrofi.
Un tempo sul lotto di terreno in esame veniva approvato dal Comune di Udine un
progetto di realizzazione di un edificio residenziale, concessione poi decaduta sia nel
mancato rispetto dei termini delle prescrizioni e sia per mutamento della destinazione
urbanistica del Piano Regolatore Generale che ha così, nei fatti, eliminato quasi del
tutto la possibilità edificatoria del lotto.
5.7. PRINCIPALI DATI IMMOBILIARI
La superficie del terreno è stata estrapolata dalla visura catastale e risulta essere di
840,00 mq complessivi.
50
L) TERRENO AGRICOLO IN LOCALITA' RIZZI NEL COMUNE DI UDINE
5.1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Agenzia delle Entrate della Provincia di Udine
Sezione Territorio - Servizi Catastali
intestati a IMMOBILIARE GALILEO SRL con sede a UDINE (UD) proprietà 1/1
Catasto Terreni del Comune di UDINE Fg Part. Qualità Clas Sup. R.D. R.A.
12 246 seminativo 3 56.70 € 38,07 € 23,43
5.2. INDICAZIONE DEI CONFINI
Il compendio immobiliare oggetto di stima, risulta avere i seguenti confini:
• a Nord il mapp. 421
• a Est i mapp.603-243
• a Sud mapp.2063
• a Ovest mapp. 245
tutti del Foglio 12 del Comune di Udine e "salvo se altri".
51
5.3. PROVENIENZA DEI BENI
Atto di fusione di società per incorporazione a rogito del notaio A. Menazzi. di Udine
datato 18.12.2006 rep. 167698.
5.4. UBICAZIONE TERRITORIALE
Indirizzo: Via Luino e via Colugna Comune di Udine
Ubicazione: in ambito prettamente residenziale posto alla periferia nord-ovest
della città, a pochi minuti dal Polo scientifico Rizzi dell’Università di
Udine e dell'ospedale civile, quasi a confine con il Comune di
Tavagnacco
Localizzazione: Udine capoluogo di provincia con circa 99.473 abitanti, al centro della
pianura friulana, a pochi chilometri dal confine con la Slovenia e con
l’Austria cui è collegato da una fitta rete stradale e ferroviaria
(Aereofotogrammetria da Google maps)
52
5.5. INQUADRAMENTO URBANISTICO
Secondo il vigente Piano Regolatore Generale del Comune di Udine l'area ricade in
una "Zona agricola E6 corrispondente a estese aree destinate all'attività agricola dotate
di condizioni ambientali idonee allo sviluppo della stessa”.
Principali indici e parametri urbanistici-edilizi: In zona E6 il PRGC si attua:
a) mediante intervento diretto, per la realizzazione di edifici residenziali agricoli;
strutture produttive aziendali; serre; allevamenti aziendali;
b) mediante Piano Attuativo, per la realizzazione di allevamenti intensivi; edifici
destinati al maneggio e strutture per l’addestramento, l’allevamento e l’ospitalità di
animali di attività agrituristiche; edifici a carattere industriale e di servizio, di cui al
seguente art. 17.
Nelle zone E5-E6 è ammessa la realizzazione di strutture destinate all’assistenza,
ricovero e recupero di animali da parte di enti pubblici o associazioni ed enti per la
tutela degli animali iscritti nell’elenco di cui all’art. 6 della L.R. 20/12: l’intervento,
attuabile in modo diretto previa approvazione di un progetto generale unitario, deve
rispettare i parametri edilizi del seguente art. 15, nel limite massimo di 2.500 mq di
superficie coperta.
53
5.6. DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI
La realità immobiliare in esame è rappresentata da un lotto di terreno agricolo posto
alla periferia nord dell'abitato di Udine, quasi a confine con il Comune di Tavagnacco.
Terreno di giacitura piana, privo di recinzioni e di sovracostruzioni di sorta, con
accesso mediante servitù di transito con mezzi agricoli su fondi limitrofi.
Lotto di terreno di forma allungata, posto all'interno di un ambito agricolo ma a poca
distanza da aree già urbanizzate e edificate.
Essendo un terreno agricolo esiste diritto di prelazione a favore dei fondi limitrofi
agricoli.
5.7. PRINCIPALI DATI IMMOBILIARI
La superficie del terreno è stata estrapolata dalla visura catastale e risulta essere di mq
5.670,00.
6. - GRAVAMI IPOTECARI ED ALTRI PESI
Dalle visure ed ispezioni eseguite presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di
Udine è emerso che la sostanza immobiliare, come sopra indicata, risulta essere
colpita dai seguenti gravami:
(aggiornamento alla data del 31.08.2017)
6.1 ISCRIZIONI
27.12.2006 Reg. part. n. 8771 Reg. gen. n. 42065
A favore: BANCA DI UDINE CREDITO COOPERATIVO - SOCIETA'
COOPERATIVA con sede a Udine, cf 00252520309
Contro: ATHENA S.R.L. - SOCIETA' IMMOBILIARE FRIULANA
Titolo: ipoteca volontaria per concessione a garanzia di apertura di mutuo
54
fondiario atto del notaio A. Menazzi di Udine del 13.12.2006 rep.
167660/56466 della durata di 1 anno e 7 mesi per iscrivere la somma
complessiva di € 825.000,00 di cui € 550.000,00 di capitale
Beni: Comune di Udine Fg.16 mapp.1085 – 1086
(N.d.R. oggi mappale 1141 con residuo ipoteca)
31.05.2007 Reg. part. n. 4180 Reg. gen. n. 18776
A favore: BANCA DI UDINE CREDITO COOPERATIVO - SOCIETA'
COOPERATIVA con sede a Udine, cf 00252520309
Contro: IMMOBILIARE GALILEO S.R.L.
Titolo: ipoteca volontaria per concessione a garanzia di apertura di mutuo
fondiario atto del notaio A. Menazzi di Udine del 21.05.2007 rep.
168378/57071 della durata di 10 anni iscrivere la somma complessiva di
€ 3.000.000,00 di cui € 2.000.000,00 di capitale
Beni: Comune di Udine Fg.16 mapp.1059 – 1060 – 1061 – 1062
(N.d.R. oggi mapp.li 1131 e 1132)
04.10.2007 Reg. part. n. 7136 Reg. gen. n. 32734
A favore: BANCA DI UDINE CREDITO COOPERATIVO - SOCIETA'
COOPERATIVA con sede a Udine, cf 00252520309
Contro: IMMOBILIARE GALILEO S.R.L.
Titolo: ipoteca volontaria per concessione a garanzia di apertura di credito con
atto del notaio A. Menazzi di Udine del 19.09.2007 rep. 168897/57470
della durata di 1 anno e 7 mesi per iscrivere la somma complessiva di €
55
900.000,00 di cui € 600.000,00 di capitale
Beni: Comune di Udine Fg.16 mapp.1079 – 1084
20.06.2008 Reg. part. n. 2991 Reg. gen. n. 17577
A favore: IMMOBILIARE GALILEO S.R.L.
Contro: BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DEL FRIULI CENTRALE
SOCIETA' COOOPERATIVA con sede a Martignacco, cf 00249930306
Titolo: ipoteca volontaria per concessione a garanzia di apertura di credito con
atto del notaio R. Petrosso di Udine del 13.06.2008 rep. 61989/12576
della durata di 1 anno e 8 mesi per iscrivere la somma complessiva di €
1.050.000,00 di cui € 700.000,00 di capitale
Beni: Comune di Udine Fg.35 mapp.1011 Fg.16 mapp. 1083 e 1075
(Rettifica) 27.06.2008 Reg. part. n. 3107 Reg. gen. n. 18570
A favore: BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DEL FRIULI CENTRALE
SOCIETA' COOOPERATIVA con sede a Martignacco, cf 00249930306
Contro: IMMOBILIARE GALILEO S.R.L.
Titolo: ipoteca volontaria per concessione a garanzia di apertura di credito con
atto del notaio R. Petrosso di Udine del 13.06.2008 rep. 61989/12576
della durata di 1 anno e 8 mesi per iscrivere la somma complessiva di €
1.050.000,00 di cui € 700.000,00 di capitale
Beni: Comune di Udine Fg.35 mapp.1011 Fg.16 mapp. 1083 e 1075
56
20.07.2009 Reg. part. n. 3450 Reg. gen. n. 21162
A favore: BANCA DI UDINE CREDITO COOPERATIVO - SOCIETA'
COOPERATIVA con sede a Udine, cf 00252520309
Contro: IMMOBILIARE GALILEO S.R.L.
Titolo: ipoteca volontaria per concessione a garanzia di apertura di mutuo
fondiario atto del notaio A. Menazzi di Udine del 13.07.2009 rep.
171552/59550 della durata di 10 anni iscrivere la somma complessiva di
€ 750.000,00 di cui € 500.000,00 di capitale
Beni: Comune di Udine Fg.16 mapp.1059 – 1060 – 1061 – 1062
(N.d.R. oggi mapp.li 1131 e 1132)
16.12.2011 Reg. part. n. 5483 Reg. gen. n. 33013
A favore: CASSA CENTRALE BANCA - CREDITO COOPERATIVO DEL NORD
EST SOCIETA' PER AZIONI con sede a Trento, cf 00232480228
Contro: IMMOBILIARE GALILEO S.R.L.
Titolo: ipoteca volontaria per concessione a garanzia di apertura di credito con
atto del notaio F. Chiovari di Udine del 18.11.2011 rep. 10193/3777 della
durata di 3 anni per iscrivere la somma complessiva di € 1.275.000,00 di
cui € 850.000,00 di capitale
Beni: Comune di Tavagnacco Fg.27 mapp.672 (oggi mapp.736-737)
08.05.2014 Reg. part. n. 1247 Reg. gen. n. 9848
A favore: BANCA POPOLARE FRIULADRIA - S.P.A. con sede a Pordenone, cf
01369030935
57
Contro: IMMOBILIARE GALILEO S.R.L.
Titolo: ipoteca volontaria per concessione a garanzia di mutuo con atto del
notaio F. Chiovari di Udine del 29.04.2014 rep. 12678/5470 della durata
di 10 anni per iscrivere la somma complessiva di € 150.000,00 di cui €
100.000,00 di capitale
Beni: Comune di Tavagnacco Fg.36 mapp.526 sub.34 e 39
ANNOTAZIONE 21.12.2016 Reg. part. n. 4131 Reg. gen. n. 31954
A favore: LUNA ROSSA S.R.L. di Udine
Contro: IMMOBILIARE GALILEO S.R.L.
Titolo: annotazione ad iscrizione per cessione di ipoteca con atto del notaio T.
Andrioli di Palmanova del 29.11.2016 rep. 83081/30580 formalità di
riferimento iscrizione reg. part. 1247 del 08.05.2014
Beni: Comune di Tavagnacco Fg.36 mapp.526 sub.34 e 39
16.03.2015 Reg. part. n. 677 Reg. gen. n. 4968
A favore: BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DEL FRIULI CENTRALE
SOCIETA' COOPERATIVA con sede a Martignacco, cf 00249930306
Contro: IMMOBILIARE GALILEO S.R.L.
Titolo: ipoteca volontaria per apertura credito derivante con atto del notaio F.
Chiovari di Udine del 25.02.2015 rep. 13425/5972 per iscrivere la
somma complessiva di € 100.000,00
Beni: Comune di Udine Fg.16 mapp.1172 – 1146 e 1170
58
03.05.2016 Reg. part. n. 1579 Reg. gen. n. 10131
A favore: CASSA EDILE DI MUTUALITA' ED ASSISTENZA con sede a Udine, cf
80010410308
Contro: IMMOBILIARE GALILEO S.R.L.
Titolo: ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo con atto del Tribunale
di Udine del 26.10.2015 rep. 436/2015 per iscrivere la somma
complessiva di € 6.000,00
Beni: Comune di Tavagnacco Fg.36 mapp.526 sub.39 e 34
Comune di Tavagnacco Fg.27 mapp.737
oltre beni di compendio del fallimento ma oggetto di separata perizia
6.2 TRASCRIZIONI
09.01.2007 Reg. part. n. 473 Reg. gen. n. 709
A favore: IMMOBILIARE GALILEO S.R.L.
Contro: ATHENA S.R.L. - SOCIETA' IMMOBILIARE FRIULANA
Titolo: atto tra vivi per fusione di società per incorporazione del notaio A.
Menazzi di Udine del 18.12.2006 rep. n. 167698/56498
Beni: tutti quelli posseduti dalla società Athena e situati nel Comune di Udine
17.11.2008 Reg. part. n. 21824 Reg. gen. n. 33032
17.11.2008 Reg. part. n. 21825 Reg. gen. n. 33033
17.11.2008 Reg. part. n. 21826 Reg. gen. n. 33034
A favore: ENEL- DISTRIBUZIONE SPA di Roma cf 05779711000
Contro: IMMOBILIARE GALILEO S.R.L.
59
Titolo: atto tra vivi per costituzione di diritti reali a titolo oneroso del notaio A.
Catena di Udine del 12.11.2008 rep. n. 124681/32359 diritto di servitù di
elettrodotto inamovibile
Beni: Comune di Udine Fg.16 mapp.1121 (fondo dominante)
25.10.2013 Reg. part. n. 16826 Reg. gen. n. 22813
A favore: IMMOBILIARE GALILEO S.R.L.
Contro: NOVEDIL COSTRUZIONI S.R.L.
Titolo: atto tra vivi per costituzione di diritti reali a titolo oneroso del notaio G.
Rubini di Udine del 23.10.2013 rep. n. 334780/12887 diritto di servitù di
transito e servizi
Beni: Comune di Udine Fg.16 mapp.1171 (fondo servente) e mapp.1170 e
1146 e 1172 (fondi dominanti)
25.10.2013 Reg. part. n. 16827 Reg. gen. n. 22814
A favore: NOVEDIL COSTRUZIONI S.R.L.
Contro: IMMOBILIARE GALILEO S.R.L.
Titolo: atto tra vivi per costituzione di diritti reali a titolo oneroso del notaio G.
Rubini di Udine del 23.10.2013 rep. n. 334780/12887 diritto di servitù di
transito e servizi
Beni: Comune di Udine Fg.16 mapp.1170 (fondo servente) e mapp.1171 e
1173 (fondi dominanti)
60
24.08.2015 Reg. part. n. 13869 Reg. gen. n. 19398
A favore: MICOLI SRL con sede a San Vito di Fagagna, cf 02495940302
Contro: IMMOBILIARE GALILEO S.R.L.
Titolo: atto esecutivo o cautelare per verbale di pignoramento immobili
dell’Ufficiale giudiziario del Tribunale di Udine del 27.07.2015 rep. 3862
Beni: Comune di Udine Fg.16 mapp.1131 sub.7 – 15 – 17 – 18 - 22
Fg.16 mapp.1132 sub.4 – 5
Fg.16 mapp.1172 – 1121 – 1170 – 1141 – 1146 – 1137 – 1068 - 1069 –
1070 – 1083 – 1084 Fg.53 mapp.135 Fg.12 mapp.246
Fg.30 mapp.344 sub.93 e 94
09.09.2015 Reg. part. n. 14736 Reg. gen. n. 20595
A favore: IMMOBILIARE GALILEO S.R.L. e Gattolin Stefano
Contro: Gattolin Stefano e IMMOBILIARE GALILEO S.R.L.
Titolo: atto tra vivi per costituzione di diritti reali a titolo gratuito del notaio F.
Chiovari di Udine del 09.09.2015 rep. n. 13885/6333 per servitù
reciproca in deroga alle distanze legali
Beni: Comune di Tavagnacco Fg.27 mapp.737-736
12.08.2016 Reg. part. n. 14456 Reg. gen. n. 20484
A favore: MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO IMMOBILIARE GALILEO
S.R.L.
Contro: IMMOBILIARE GALILEO S.R.L.
Titolo: atto giudiziario - sentenza dichiarativa di fallimento del Tribunale di
61
Udine del 05.05.2016 rep. 45/2016
Beni: tutti i beni posseduti dalla società fallita siti nei Comuni di Udine e
Tavagnacco
7. – VALUTAZIONI DI STIMA
7.1. ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE
Nell’analisi economico-estimativa del mercato immobiliare, lo scrivente ritiene che il
compendio in oggetto possa collocarsi in un segmento del mercato immobiliare di tipo
residenziale e/o direzionale di livello medio-alto (per dimensioni, localizzazioni,
destinazioni edilizio-urbanistiche, tipologia edilizia e immobiliare, livello delle finiture,
ecc.) ed adatto anche, oltre che a privati, anche a soggetti investitori o imprese
costruttrici.
Purtroppo però l'attuale perdurante periodo di crisi economico-sociale che sta
attraversando l'intero nostro Paese oramai da diverso tempo, sta pesantemente
condizionando anche il mercato immobiliare, ponendo i beni in una tipica "fase ciclica
di recessione immobiliare" dove i prezzi ed i valori degli immobili sono in continuo
ribasso anche con un allungamento dei tempi di esposizione e ricollocamento sul
mercato stesso.
A conferma di ciò anche la lettura critica dell’ultimo Rapporto Immobiliare 2016
pubblicato dall’Agenzia delle Entrate mediante l'Osservatorio del Mercato Immobiliare
(OMI) in collaborazione con l'ABI per immobili a destinazione residenziale, evidenzia
una dinamica del mercato in costante tendenza negativa a partire dall’anno 2008, sia
come numero di transazioni normalizzate (NTN) sia come intensità del mercato
immobiliare (IMI) su tutto il territorio nazionale ed in particolare su quello del Nord-Est
62
Italia, anche se nell'anno in corso si sta manifestando una lieve ripresa del mercato
immobiliare che sta portando ad un'inversione di tendenza sul numero delle
compravendite e dei prezzi trattati (Nota trimestrale OMI, Osservatorio Scenari
Immobiliari, Tecnocasa, centro studi CRIF).
Medesima attenzione da parte dello scrivente esperto è stata posta poi, sulla corretta
individuazione del segmento di mercato9 in cui i singoli cespiti ricadono, al fine di
individuare i principali parametri estimativi che sono fondamentali in un processo di
valutazione immobiliare.
L’attuale forma di mercato individuata dallo scrivente è assimilabile al tipo
"concorrenza monopolistica", anche se in un settore particolare come quella delle
vendite giudiziarie.
7.2. METODOLOGIA ESTIMATIVA
Prima di determinare il vero e proprio valore di stima dei beni immobili in esame, lo
scrivente ritiene utile ricordare alcuni concetti generali della dottrina estimativa italiana
tradizionale e di quella secondo i più recenti concetti desunti dagli standard
internazionali di valutazione immobiliare (I.V.S. e C.V.I.) in merito alla determinazione
del valore di mercato, precisando come sussistano due distinti procedimenti aventi
come comune fondamento logico la comparazione, uno di tipo diretto o sintetico
comparativo (monoparametrico e/o pluriparametrico) l’altro indiretto o analitico (basato
sull'analisi dei costi e/o sui potenziali redditi).
Per il reperimento ed utilizzazione dei dati elementari relativi ad ogni giudizio di stima è
necessario apprendere dal mercato, nell’ambito del quale si va ad operare, tutti i dati
storici che da esso si possono rilevare (compravendite, aste giudiziarie, preliminari,
9 Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa 2011 cap.2
63
perizie di stima, annunci offerte di vendita, conoscenze dirette, ecc.).
7.3. DEFINIZIONE DEL CRITERIO DI STIMA RICHIESTO
Scopo principale del presente rapporto di valutazione sarà, quindi, quello di
determinare il valore di mercato10 dei beni da porre in vendita come prezzo base d'asta
in una procedura giudiziaria, così come anche previsto dall'art.568 del c.p.c modificato
con la Legge 132/2015 (Misure urgenti in materia fallimentare, civile e processuale
civile e di organizzazione e funzionamento dell'amministrazione giudiziaria).
Il criterio di valore di mercato di partenza si riferisce concettualmente al prezzo di
mercato come punto d’incontro della domanda e dell’offerta, con una definizione
analoga a quella fornita dalla Banca d’Italia nella circolare n. 285/2013 parte I Titolo IV
cap.3 (ex circolare 263/2006 oggi abrogata) in conformità della Mortgage Credit
Directive 2014/17/UE.
A giudizio dello scrivente Esperto tale valore viene poi condizionato dal particolare
ambito giudiziario della procedura fallimentare, tanto da poter essere assimilabile al
criterio, così come definito dagli International Valuation Standards ripresi in Italia dal
Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa, del valore di vendita forzata11
(forced value) secondo lo stato d'uso in cui attualmente si trovano i beni.
L'espressione si riferisce, non essendo un obiettivo distinto di misurazione dal valore di
mercato ma solo una descrizione della situazione in cui ha luogo il trasferimento, alla
somma monetaria che si potrà ragionevolmente ottenere dalla vendita di un bene con
valutazioni molto più prudenziali rispetto al valore di mercato, a causa della sottrazione
di una quota dovuta ad alcuni elementi come specificati dal legislatore nell'art. 568
10 Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa 2011 cap. 4 punto 2.2 11 European Valuation Standards 2016 EVS 2 punto 5.10.7 e Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa 2011 cap.4 punto 2.12
64
c.p.c. e qui di seguito riassunti:
q un intervallo di tempo troppo breve per soddisfare i canoni temporali di
marketing;
q agli adeguamenti e le correzioni della stima per l'assenza di garanzie postume
per eventuali vizi del bene venduto;
q per eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica;
q per lo stato d'uso e di manutenzione;
q per lo stato di possesso;
q per i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento
giudiziario ed altri aspetti difformi dal libero mercato.
Per tali motivi lo scrivente esperto valutatore immobiliare ha ritenuto di potersi
avvalere, tra le altre cose, alle analisi sullo scostamento tra i valori di mercato e quelli
in ambito giudiziario indicate dall’Istituto di Vendite Giudiziarie COVEG S.r.l. di Udine
nella "Relazione annuale sull'attività svolta dall'I.V.G. nel Distretto della Corte di
Appello di Trieste" dove, nella circoscrizione del Tribunale di Udine per l'anno 2015, ha
rilevato una percentuale media di ricavo dalle vendite al pubblico incanto del 56,89%
sul valore iniziale delle stime degli esperti.
Altri riferimenti estimativi si possono riferire agli studi recentemente effettuati dalla
società Italfondiario RE, pubblicato da Nomisma, sullo scostamento fra i valori di stima
determinati in ambito giudiziario e i prezzi di aggiudicazione al pubblico incanto degli
ultimi anni sia su scala nazionale che regionale.
7.4. PROCEDIMENTI DI STIMA ADOTTATI
Nel caso in questione i procedimenti estimativi che saranno adottati dallo scrivente
Esperto saranno di due tipi, trattandosi di una massa plurima di beni immobili dalle
65
diverse caratteristiche immobiliari e morfologiche e tipologiche nonché al numero delle
informazioni desumibili dal mercato di riferimento, ovvero aderenti alle specificità degli
stessi:
a) per gli appartamenti il c.d. “metodo del confronto di mercato”12 conosciuto
anche come “Market Comparison Approach” secondo gli I.V.S., ossia il
procedimento di stima più diffuso al mondo del valore di mercato attraverso il
confronto tra l’immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto
simili, trattati sul mercato locale e di prezzo noto (comparables).
Il principio su cui si basa il procedimento consiste nella rilevazione dei prezzi di
mercato e delle caratteristiche degli immobili ricadenti nello stesso segmento di
mercato dell’immobile da valutare che, mediante opportuni aggiustamenti
(adjustment) costituiti dai prezzi marginali delle caratteristiche prese a
confronto, permettono di valutare il bene nella considerazione per la quale “il
mercato fisserà il prezzo per un immobile allo stesso modo in cui ha già
determinato il prezzo di immobili simili”.
b) Per i terreni il metodo del c.d. valore di trasformazione13, criterio che trova
pratica applicazione nella valutazione delle aree edificabili e negli immobili
suscettivi di interventi di recupero edilizio, poiché la potenzialità di dette
superfici risulta naturalmente connessa all'edificazione, al di sopra delle stesse,
di volumetrie più o meno consistenti.
In altre parole il valore di trasformazione è il più probabile valore che il bene da
stimare riuscirebbe a realizzare nell'ipotesi che fosse trasformato e si calcola
12 C.V.I. di Tecnoborsa 2011 cap.8 e Norma UNI 11612:2015 art.4.1 e E.V.S. 2016 EVIP 5 13 Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa 2011 cap.4, 2.19
66
attraverso la differenza, attualizzata, tra il previsto valore di mercato finale
dell'immobile trasformato e i costi che intervengono nella trasformazione, ben
inteso che la trasformazione sia tecnicamente possibile, economicamente
conveniente, finanziariamente sostenibile e legalmente ammissibile (Highest
and Best Use secondo gli I.V.S.).
I valori finali non potranno prescindere quindi da una serie di fattori incidenti
quali:
Ø la stima dei flussi di cassa in entrata e in uscita (costi e ricavi) è stata distribuita
in un ipotetico lasso di tempo, ritenuto sufficientemente congruo ad eseguire
completamente le opere edilizie progettate sui singoli lotti e stimato in 3 anni;
Ø nella simulazione dei costi incidenti nella realizzazione del prodotto edilizio finito
si è tenuto conto anche dell'utile spettante ad un promotore, ovvero il profitto
complessivo - al lordo delle imposte - che il soggetto investitore ritrae
dall'impiego di tutti i capitali nell'operazione immobiliare (in tale voce devono
intendersi compresi sia gli interessi attivi sul capitale proprio investito e sia la
remunerazione del rischio d'impresa).
L'entità percentuale di utile del promotore sui costi è stata desunta dallo
scrivente con indagini di mercato in relazione ai fattori che influiscono sul grado
di rischio complessivo dell'operazione immobiliare che, nei casi di specie
trattandosi di terreni edificabili a fini residenziali, possono variare in un range
compreso tra un 10% e il 30% circa;
Ø stante la recente abrogazione delle tariffe professionali per tutte le categorie
tecniche che consente oggi al cliente di pattuire di volta in volta il proprio
compenso professionale, lo scrivente ha cercato di stimare l'entità del monte
67
parcelle necessario per realizzare il complesso edilizio (progetti, direzione
lavori, indagini geologiche, stesura impianti tecnologici, contabilità di cantiere,
collaudi, accatastamenti, ecc.) comprendente anche i rimborsi spese oltre gli
oneri, in una percentuale variabile tra il 5% ed il 15% a seconda della figura
professionale presa in considerazione;
Ø i costi parametrici della ristrutturazione/costruzione ex novo, sono stati
estrapolati dalle principali fonti specializzate di più frequente ausilio per gli
esperti estimatori, quali il "Prezziario delle Tipologie Edilizie" redatto
annualmente dal Collegio degli ingegneri e architetti di Milano edito dalla DEI
tipografia del Genio Civile e dal "Prezziario Regionale dei Lavori Pubblici" della
Regione F.V.G., adattandoli però agli usi e costumi delle imprese edili locali. In
generale, il costo di un'opera può essere scomposto attraverso una geografia
"ad albero" che costituisce nel suo insieme il costo complessivo dell'opera, con
una variabilità nei costi unitari dovuti a fattori di natura endogena quanto
esogena, tutti concorrenti alla formazione del prezzo compresi gli imprevisti di
cantiere;
Ø gli oneri finanziari indicati dallo scrivente si riferiscono al costo del denaro che
serve a finanziare operazione di costruzione del complesso immobiliare preso
in esame, ovvero quella percentuale di indebitamento del promotore nel
momento in cui si rivolge al sistema bancario. A tale riguardo va osservato che
l'effettiva quantificazione della quota capitale presa a prestito è correlata alle
caratteristiche del soggetto promotore, quali le sue capacità economiche, la sua
propensione al rischio, la sua affidabilità come debitore e le garanzie in grado di
offrire come contropartita agli istituti di credito. Nei casi di specie si è ritenuto
68
che un imprenditore ordinario possa ottenere un finanziamento bancario ad un
tasso medio del 4% circa con un LTV del 50%;
Ø il dato finale come più probabile valore futuro di vendita degli immobili post-
trasformazione si è basato sia sulle rilevazioni statistiche fornite dall'Agenzia
delle Entrate nelle pubblicazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare
(O.M.I.) e sia nel Borsino Regionale degli Agenti Immobiliari F.I.A.I.P., da cui lo
scrivente ha ritenuto di applicare, in considerazione della proiezione futura a
quattro anni e delle caratteristiche posizionali dei lotti e del tipo di costruzioni
realizzabili, un valore prossimo alle massime quotazioni di mercato.
7.5. VALUTAZIONE ASSET IMMOBILIARI
In conclusione i risultati estimativi degli asset immobiliari, basati sui due procedimenti
sopra indicati e sulla scorta del criterio richiesto dal quesito peritale, vengono ora
riassunti in forma tabellare:
69
B) UFFICIO CON AUTORIMESSA NEL "CONDOMINIO CHISYS"
PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO ......................... arr.ti € 85.000,00
VALORE BASE D'ASTA ............................................................. € 72.000,00
1. TABELLA DEI DATI Ufficio Via Bologna FG. 36 MAP. 526 sub. 39 e 34Prezzo e caratteristica U.M. Subject
Unità A Unità BPrezzo totale euro 95.000,00 101.000,00 ?Data mesi 8 6 0Superficie principale mq 83,80 97,50 48,50Soffitta mq 0,00 0,00 0,00Cantina mq 4,40 14,50 6,26Terrazze/portico mq 4,94 0,00 4,00Autorimessa mq 16,00 17,75 25,00Area scoperta mq 0,00 88,00 0,00Livello di piano n 2 0 1Servizio igienico n 1 1 1Stato di manutenzione n 2 2 3
2. ANALISI DEL SEGMENTO DI MERCATOInformazione Ind. Merc.p(DAT)/PRZ(annuale) 0,04p(SOF)/p(SUP) 0,50p(CAN)/p(SUP) 0,33p(TER)/p(SUP) 0,25p(BOX)/p(SUP) 0,50p(ARE)/p(SUP) 0,10p(LIV)/PRZ 0,02Costo impianto a nuovo 8.000,00vetustà media 5vita media 25Costo manutenzione 30.000,00
3. ANALISI DEI PREZZI MARGINALIPrezzo marginale
Unità A Unità Bp(DAT) (euro/mese) 316,67 336,67p(SUP) (euro/mq) 1.005,43 841,95p(SOF) (euro/mq) 502,71 502,71p(CAN) (euro/mq) 331,79 331,79p(TER) (euro/mq) 251,36 251,36p(BOX) (euro/mq) 502,71 502,71p(ARE) (euro/mq) 100,54 100,54p(LIV) (euro/n) 1.862,75 2.020,00Impianto (euro/n) 6.400,00 6.400,00STM (euro/n) 30.000,00 30.000,00
4. TABELLA DI VALUTAZIONEPrezzo e caratteristica U.M. Subject
Unità A Unità BPrezzo totale euro 95.000,00 101.000,00Data mesi -‐2.533,33 -‐2.020,00Superficie principale mq -‐29.720,74 -‐49.266,04Soffitta mq 0,00 0,00Cantina mq 617,13 -‐2.733,96Terrazze mq -‐236,28 1.005,43Autorimessa mq 4.524,43 3.644,68Area scoperta mq 0,00 -‐8.847,78Livello di piano n -‐1.862,75 2.020,00Servizio igienico n 0,00 0,00Stato di manutenzione n 30.000,00 30.000,00VALORI CORRETTI euro 95.788,47 74.802,33
5. SINTESI DI STIMA85.295,40
Comparabili
Comparabili
Comparabili
Valore atteso dei prezzi corretti (euro)
70
C) APPARTAMENTO AL 1° PIANO NEL "CONDOMINIO CICLAMINI 1"
PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO ......................... arr.ti € 90.000,00
VALORE BASE D'ASTA ............................................................. € 77.000,00
1. TABELLA DEI DATI Abitazione Via Monte Forno Fg. 16 map. 1131 sub.7 e 17Prezzo e caratteristica U.M. Subject
Unità A Unità BPrezzo totale euro 250.000,00 285.000,00 ?Data mesi 3 6 0Superficie principale mq 137,00 148,00 62,68Soffitta mq 47,00 0,00 0,00Cantina mq 4,00 33,69 6,00Terrazze/portico mq 26,00 75,50 21,00Autorimessa mq 30,00 17,35 17,41Area scoperta mq 160,00 240,16 0,00Livello di piano n 2 0 1Servizio igienico n 2 3 1Stato di manutenzione n 3 3 3
2. ANALISI DEL SEGMENTO DI MERCATOInformazione Ind. Merc.p(DAT)/PRZ(annuale) 0,04p(SOF)/p(SUP) 0,25p(CAN)/p(SUP) 0,33p(TER)/p(SUP) 0,25p(BOX)/p(SUP) 0,50p(ARE)/p(SUP) 0,10p(LIV)/PRZ 0,02Costo impianto a nuovo 8.000,00vetustà media 1vita media 25Costo manutenzione 30.000,00
3. ANALISI DEI PREZZI MARGINALIPrezzo marginale
Unità A Unità Bp(DAT) (euro/mese) 833,33 950,00p(SUP) (euro/mq) 1.332,84 1.352,74p(SOF) (euro/mq) 338,18 338,18p(CAN) (euro/mq) 446,40 446,40p(TER) (euro/mq) 338,18 338,18p(BOX) (euro/mq) 676,37 676,37p(ARE) (euro/mq) 135,27 135,27p(LIV) (euro/n) 4.901,96 5.700,00Impianto (euro/n) 7.680,00 7.680,00STM (euro/n) 30.000,00 30.000,00
4. TABELLA DI VALUTAZIONEPrezzo e caratteristica U.M. Subject
Unità A Unità BPrezzo totale euro 250.000,00 285.000,00Data mesi -‐2.500,00 -‐5.700,00Superficie principale mq -‐100.535,54 -‐113.717,55Soffitta mq -‐15.894,68 0,00Cantina mq 892,81 -‐12.360,92Terrazze mq -‐1.690,92 -‐18.431,07Autorimessa mq -‐8.515,49 40,58Area scoperta mq -‐21.643,82 -‐32.487,37Livello di piano n -‐4.901,96 5.700,00Servizio igienico n -‐7.680,00 -‐15.360,00Stato di manutenzione n 0,00 0,00VALORI CORRETTI euro 87.530,39 92.683,68
5. SINTESI DI STIMA90.107,03
Comparabili
Comparabili
Comparabili
Valore atteso dei prezzi corretti (euro)
71
D) APPARTAMENTO AL 2° PIANO, NEL "CONDOMINIO CICLAMINI 1"
1. TABELLA DEI DATI Abitazione Via Monte forno Fg.16 map.1131 sub. 22 e 18Prezzo e caratteristica U.M. Subject
Unità A Unità BPrezzo totale euro 250.000,00 285.000,00 ?Data mesi 3 6 0Superficie principale mq 137,00 148,00 102,14Soffitta mq 47,00 0,00 0,00Cantina mq 4,00 33,69 4,04Terrazze/portico mq 26,00 75,50 43,38Autorimessa mq 30,00 17,35 19,00Area scoperta mq 160,00 240,16 0,00Livello di piano n 2 0 2Servizio igienico n 2 3 2Stato di manutenzione n 3 3 2
2. ANALISI DEL SEGMENTO DI MERCATOInformazione Ind. Merc.p(DAT)/PRZ(annuale) 0,04p(SOF)/p(SUP) 0,25p(CAN)/p(SUP) 0,33p(TER)/p(SUP) 0,25p(BOX)/p(SUP) 0,50p(ARE)/p(SUP) 0,10p(LIV)/PRZ 0,02Costo impianto a nuovo 8.000,00vetustà media 1vita media 25Costo manutenzione 30.000,00
3. ANALISI DEI PREZZI MARGINALI Rif. Nota L.G. ABI N. 1.3.2.3Prezzo marginale
Unità A Unità Bp(DAT) (euro/mese) 833,33 950,00p(SUP) (euro/mq) 1.332,84 1.352,74p(SOF) (euro/mq) 338,18 338,18p(CAN) (euro/mq) 446,40 446,40p(TER) (euro/mq) 338,18 338,18p(BOX) (euro/mq) 676,37 676,37p(ARE) (euro/mq) 135,27 135,27p(LIV) (euro/n) 5.000,00 5.700,00Impianto (euro/n) 7.680,00 7.680,00STM (euro/n) 30.000,00 30.000,00
4. TABELLA DI VALUTAZIONE Rif. Nota L.G. ABI N. 1.3.2.4Prezzo e caratteristica U.M. Subject
Unità A Unità BPrezzo totale euro 250.000,00 285.000,00Data mesi -‐2.500,00 -‐5.700,00Superficie principale mq -‐47.156,47 -‐61.123,85Soffitta mq -‐15.894,68 0,00Cantina mq 17,86 -‐13.235,87Terrazze mq 5.877,65 -‐10.862,49Autorimessa mq -‐7.440,06 1.116,01Area scoperta mq -‐21.643,82 -‐32.487,37Livello di piano n 0,00 11.400,00Servizio igienico n 0,00 -‐7.680,00Stato di manutenzione n -‐30.000,00 -‐30.000,00VALORI CORRETTI euro 131.260,47 136.426,43
5. SINTESI DI STIMA133.843,45
Comparabili
Comparabili
Comparabili
Valore atteso dei prezzi corretti (euro)
PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO ......................... arr.ti € 134.000,00
VALORE BASE D'ASTA ............................................................. € 114.000,00
72
E) AUTORIMESSA NEL "CONDOMINIO CICLAMINI 1"
Riferimento Borsino FIAIP 2017
PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO ......................... arr.ti € 15.000,00
VALORE BASE D'ASTA ............................................................. € 13.000,00
F) VILLINO NEL "CONDOMINIO CICLAMINI 2"
PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO ......................... arr.ti € 265.000,00
VALORE BASE D'ASTA ............................................................. € 225.000,00
1.#TABELLA#DEI#DATI Abitazione*Via*Monte*Forno Fg.*16*map.*1132*sub.*4*e*5Prezzo&e&caratteristica U.M. Subject
Unità*A Unità*BPrezzo*totale euro 305.000,00 285.000,00 ?Data mesi 18 6 0Superficie*principale mq 130,00 148,00 135,00Soffitta mq 0,00 0,00 0,00Cantina mq 20,00 33,69 32,00Terrazze/portico mq 45,00 75,50 100,00Autorimessa mq 17,00 17,35 29,00Area*scoperta mq 160,00 240,16 145,00Livello*di*piano n 0 0 0Servizio*igienico n 2 3 3Stato*di*manutenzione n 3 3 2
2.#ANALISI#DEL#SEGMENTO#DI#MERCATOInformazione Ind.&Merc.p(DAT)/PRZ(annuale) 0,04p(SOF)/p(SUP) 0,50p(CAN)/p(SUP) 0,50p(TER)/p(SUP) 0,25p(BOX)/p(SUP) 0,50p(ARE)/p(SUP) 0,10p(LIV)/PRZ 0,02Costo*impianto*a*nuovo 8.000,00vetustà*media 5vita*media 25Costo*manutenzione 30.000,00
3.#ANALISI#DEI#PREZZI#MARGINALIPrezzo&marginale
Unità*A Unità*Bp(DAT)*(euro/mese) 1.016,67 950,00p(SUP)*(euro/mq) 1.735,42 1.316,94p(SOF)*(euro/mq) 658,47 658,47p(CAN)*(euro/mq) 658,47 658,47p(TER)*(euro/mq) 329,23 329,23p(BOX)*(euro/mq) 658,47 658,47p(ARE)*(euro/mq) 131,69 131,69p(LIV)*(euro/n) 6.100,00 5.700,00Impianto*(euro/n) 6.400,00 6.400,00STM*(euro/n) 30.000,00 30.000,00
4.#TABELLA#DI#VALUTAZIONEPrezzo&e&caratteristica U.M. Subject
Unità*A Unità*BPrezzo*totale euro 305.000,00 285.000,00Data mesi Z18.300,00 Z5.700,00Superficie*principale mq 6.584,69 Z22.560,46Soffitta mq 0,00 0,00Cantina mq 7.901,63 Z1.112,81Terrazze mq 18.107,91 8.066,25Autorimessa mq 7.901,63 7.671,17Area*scoperta mq Z1.975,41 Z12.531,99Livello*di*piano n 0,00 0,00Servizio*igienico n 6.400,00 0,00Stato*di*manutenzione n Z30.000,00 Z30.000,00VALORI*CORRETTI euro 301.620,45 228.832,16
5.#SINTESI#DI#STIMA265.226,31
Comparabili
Comparabili
Comparabili
Valore&atteso&dei&prezzi&corretti&(euro)
73
G) N. 2 POSTI AUTO SCOPERTI NEL "CONDOMINIO ATHENA"
Riferimento Borsino FIAIP 2017
PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO cadauno ........................arr.ti € 10.000,00
VALORE BASE D'ASTA cadauno ............................................................ € 7.000,00
H) TERRENO EDIFICABILE IN COLUGNA NEL COMUNE DI TAVAGNACCO
PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO ......................... arr.ti € 210.000,00
VALORE BASE D'ASTA ............................................................. € 168.000,00
Residenziale*mapp.737 ottimo 1.300******************* 2.000*********************
Tabella prezzi di vendita immobili ultimati
Tipologia Stato*conservativoValore*Mercato
Min Max
- STIMA VALORE DI TRASFORMAZIONEIl#valore#di#trasformazione#di#un#immobile#suscettibile#di#una#trasformazione#si#calcola#attraverso#la#differenza#attualizzata#tra#il#previsto#valore#di#mercato#dell'immobile#trasformato#e#il#costo#di#trasformazione#attualizzato#(EVS:IVS:CVI)#Il#valore#di#trasformazione#è#un#criterio#di#stima#fondato#sul#valore#di#mercato#e#sul#costo.#
Valore*unitario*del*costruito* 2.000,00€/mq.****************
Superficie*residenziale*mapp.737 560 2.000€/mq.************** * 1.120.000,00€**************
Tabella#di#calcolo#del#valore#futuro#dell'immobile#ultimato
Denominazione Sup.*mq €/mq Valore*Mercato
Tabella*
Valore*unitario*al*mq.*del*terreno 737 2.086,00**************** 210.540€******* 101€/mq.************************
3% 3,0anni*********** 210.540,19€******************
Restano 230.062,95€******************
b)*Totale*costo*di*trasformazione 889.937,05€******************
Valore*di*stima*scontato*all'inizio*lavori*(%)*x*(anni)
Profitto*imprenditore*o*utile*lordo P 30% 684.567********* 205.370,09€******************
Oneri*urbanizzazione/costo*costruzione Ou 1% 585.200******* 2.926,00€********************** =(Kc+Kse)*x*n%
=(∑K + ∑O)*x n%=*∑*(oneri**+*costi)*+P
Oneri*finanziari Of 4% 655.424******* 26.216,96€********************
Spese*tecniche*e*professionali Stp* 12% 585.200******* 70.224,00€********************
Costi*sistemazioni*esterne*e*imprevisti Kse 10% 532.000******* 53.200,00€******************** =**Kc*x*n%*
=*(Kc+Kse)*x*n%
=(Kc*+*Kse*+Spt)*x*n%
Costi*costruzione*immobile Kc 560mq.*********** 532.000,00€******************
a)*Totale*ricavi*ipotizzati*dalla*vendita 1.120.000,00€***************
A*dedurre*costi*per:
Denominazione Acronimo Calcolo Valore*di*stima Formula*di*calcolo
74
I) TERRENI EDIFICABILI IN "LOTIZZAZIONE VAT" IN VIA MONTE FORNO
PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO ......................... arr.ti € 177.000,00
VALORE BASE D'ASTA ............................................................. € 150.000,00
PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO ......................... arr.ti € 240.000,00
VALORE BASE D'ASTA ............................................................. € 204.000,00
Residenziale*mapp.1141 ottimo 1.950******************* 2.300*********************
Tabella prezzi di vendita immobili ultimati
Tipologia Stato*conservativoValore*Mercato
Min Max
- STIMA VALORE DI TRASFORMAZIONEIl#valore#di#trasformazione#di#un#immobile#suscettibile#di#una#trasformazione#si#calcola#attraverso#la#differenza#attualizzata#tra#il#previsto#valore#di#mercato#dell'immobile#trasformato#e#il#costo#di#trasformazione#attualizzato#(EVS:IVS:CVI)#Il#valore#di#trasformazione#è#un#criterio#di#stima#fondato#sul#valore#di#mercato#e#sul#costo.#
Valore*unitario*del*costruito* 2.050,00€/mq.****************
Superficie*residenziale*mapp.1141 513 2.050€/mq.************** * 1.051.650,00€**************
Tabella#di#calcolo#del#valore#futuro#dell'immobile#ultimato
Denominazione Sup.*mq €/mq Valore*Mercato
Tabella*
Valore*unitario*al*mq.*del*terreno mapp.1141 1.116,00**************** 177.077€******* 159€/mq.************************
3% 3,0anni*********** 177.076,63€******************
Restano 193.496,42€******************
b)*Totale*costo*di*trasformazione 858.153,58€******************
Valore*di*stima*scontato*all'inizio*lavori*(%)*x*(anni)
Profitto*imprenditore*o*utile*lordo P 30% 660.118********* 198.035,44€******************
Oneri*urbanizzazione/costo*costruzione Ou 1% 564.300******* 2.821,50€********************** =(Kc+Kse)*x*n%
=(∑K + ∑O)*x n%=*∑*(oneri**+*costi)*+P
Oneri*finanziari Of 4% 632.016******* 25.280,64€********************
Spese*tecniche*e*professionali Stp* 12% 564.300******* 67.716,00€********************
Costi*sistemazioni*esterne*e*imprevisti Kse 10% 513.000******* 51.300,00€******************** =**Kc*x*n%*
=*(Kc+Kse)*x*n%
=(Kc*+*Kse*+Spt)*x*n%
Costi*costruzione*immobile Kc 513mq.*********** 513.000,00€******************
a)*Totale*ricavi*ipotizzati*dalla*vendita 1.051.650,00€***************
A*dedurre*costi*per:
Denominazione Acronimo Calcolo Valore*di*stima Formula*di*calcolo
Tabella prezzi di vendita immobili ultimati
Tipologia Stato*conservativoValore*Mercato
Min Max
- STIMA VALORE DI TRASFORMAZIONEIl#valore#di#trasformazione#di#un#immobile#suscettibile#di#una#trasformazione#si#calcola#attraverso#la#differenza#attualizzata#tra#il#previsto#valore#di#mercato#dell'immobile#trasformato#e#il#costo#di#trasformazione#attualizzato#(EVS:IVS:CVI)#Il#valore#di#trasformazione#è#un#criterio#di#stima#fondato#sul#valore#di#mercato#e#sul#costo.#
Residenziale*mapp.1084 ottimo 1.950******************* 2.300*********************
Valore*unitario*del*costruito* 2.050,00€/mq.****************
Tabella#di#calcolo#del#valore#futuro#dell'immobile#ultimato
Denominazione Sup.*mq €/mq Valore*Mercato
Superficie*residenziale*mapp.1084 695 2.050€/mq.************** * 1.424.750,00€**************
a)*Totale*ricavi*ipotizzati*dalla*vendita 1.424.750,00€***************A*dedurre*costi*per:
Denominazione Acronimo Calcolo Valore*di*stima Formula*di*calcolo
Spese*tecniche*e*professionali Stp* 12% 764.500******* 91.740,00€********************Costi*sistemazioni*esterne*e*imprevisti Kse 10% 695.000******* 69.500,00€******************** =**Kc*x*n%*
=*(Kc+Kse)*x*n%
=(Kc*+*Kse*+Spt)*x*n%
Costi*costruzione*immobile Kc 695mq.*********** 695.000,00€******************
Profitto*imprenditore*o*utile*lordo P 30% 894.312********* 268.293,63€******************Oneri*urbanizzazione/costo*costruzione Ou 1% 764.500******* 3.822,50€********************** =(Kc+Kse)*x*n%
=(∑K + ∑O)*x n%=*∑*(oneri**+*costi)*+P
Oneri*finanziari Of 4% 856.240******* 34.249,60€********************
Valore*unitario*al*mq.*del*terreno mapp.1084 1.371,00**************** 239.899€******* 175€/mq.************************
3% 3,0anni*********** 239.899,14€******************Restano 262.144,27€******************b)*Totale*costo*di*trasformazione 1.162.605,73€***************
Valore*di*stima*scontato*all'inizio*lavori*(%)*x*(anni)
Tabella*
75
PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO ......................... arr.ti € 221.000,00
VALORE BASE D'ASTA ............................................................. € 188.000,00
PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO ......................... arr.ti € 172.000,00
VALORE BASE D'ASTA ............................................................. € 146.000,00
Residenziale*mapp.1083 ottimo 1.950******************* 2.300*********************
Tabella prezzi di vendita immobili ultimati
Tipologia Stato*conservativoValore*Mercato
Min Max
- STIMA VALORE DI TRASFORMAZIONEIl#valore#di#trasformazione#di#un#immobile#suscettibile#di#una#trasformazione#si#calcola#attraverso#la#differenza#attualizzata#tra#il#previsto#valore#di#mercato#dell'immobile#trasformato#e#il#costo#di#trasformazione#attualizzato#(EVS:IVS:CVI)#Il#valore#di#trasformazione#è#un#criterio#di#stima#fondato#sul#valore#di#mercato#e#sul#costo.#
Valore*unitario*del*costruito* 2.050,00€/mq.****************
Superficie*residenziale*mapp.1083 640 2.050€/mq.************** * 1.312.000,00€**************
Tabella#di#calcolo#del#valore#futuro#dell'immobile#ultimato
Denominazione Sup.*mq €/mq Valore*Mercato
Tabella*
Valore*unitario*al*mq.*del*terreno mapp.1083 1.265,00**************** 220.914€******* 175€/mq.************************
3% 3,0anni*********** 220.914,32€******************
Restano 241.399,04€******************
b)*Totale*costo*di*trasformazione 1.070.600,96€***************
Valore*di*stima*scontato*all'inizio*lavori*(%)*x*(anni)
Profitto*imprenditore*o*utile*lordo P 30% 823.539********* 247.061,76€******************
Oneri*urbanizzazione/costo*costruzione Ou 1% 704.000******* 3.520,00€********************** =(Kc+Kse)*x*n%
=(∑K + ∑O)*x n%=*∑*(oneri**+*costi)*+P
Oneri*finanziari Of 4% 788.480******* 31.539,20€********************
Spese*tecniche*e*professionali Stp* 12% 704.000******* 84.480,00€********************
Costi*sistemazioni*esterne*e*imprevisti Kse 10% 640.000******* 64.000,00€******************** =**Kc*x*n%*
=*(Kc+Kse)*x*n%
=(Kc*+*Kse*+Spt)*x*n%
Costi*costruzione*immobile Kc 640mq.*********** 640.000,00€******************
a)*Totale*ricavi*ipotizzati*dalla*vendita 1.312.000,00€***************
A*dedurre*costi*per:
Denominazione Acronimo Calcolo Valore*di*stima Formula*di*calcolo
Residenziale*mapp.1137 ottimo 1.950******************* 2.300*********************
Tabella prezzi di vendita immobili ultimati
Tipologia Stato*conservativoValore*Mercato
Min Max
- STIMA VALORE DI TRASFORMAZIONEIl#valore#di#trasformazione#di#un#immobile#suscettibile#di#una#trasformazione#si#calcola#attraverso#la#differenza#attualizzata#tra#il#previsto#valore#di#mercato#dell'immobile#trasformato#e#il#costo#di#trasformazione#attualizzato#(EVS:IVS:CVI)#Il#valore#di#trasformazione#è#un#criterio#di#stima#fondato#sul#valore#di#mercato#e#sul#costo.#
Valore*unitario*del*costruito* 2.050,00€/mq.****************
Superficie*residenziale*mapp.1137 500 2.050€/mq.************** * 1.025.000,00€**************
Tabella#di#calcolo#del#valore#futuro#dell'immobile#ultimato
Denominazione Sup.*mq €/mq Valore*Mercato
Tabella*
Valore*unitario*al*mq.*del*terreno mapp.1137 1.265,00**************** 172.589€******* 136€/mq.************************
3% 3,0anni*********** 172.589,31€******************
Restano 188.593,00€******************
b)*Totale*costo*di*trasformazione 836.407,00€******************
Valore*di*stima*scontato*all'inizio*lavori*(%)*x*(anni)
Profitto*imprenditore*o*utile*lordo P 30% 643.390********* 193.017,00€******************
Oneri*urbanizzazione/costo*costruzione Ou 1% 550.000******* 2.750,00€********************** =(Kc+Kse)*x*n%
=(∑K + ∑O)*x n%=*∑*(oneri**+*costi)*+P
Oneri*finanziari Of 4% 616.000******* 24.640,00€********************
Spese*tecniche*e*professionali Stp* 12% 550.000******* 66.000,00€********************
Costi*sistemazioni*esterne*e*imprevisti Kse 10% 500.000******* 50.000,00€******************** =**Kc*x*n%*
=*(Kc+Kse)*x*n%
=(Kc*+*Kse*+Spt)*x*n%
Costi*costruzione*immobile Kc 500mq.*********** 500.000,00€******************
a)*Totale*ricavi*ipotizzati*dalla*vendita 1.025.000,00€***************
A*dedurre*costi*per:
Denominazione Acronimo Calcolo Valore*di*stima Formula*di*calcolo
76
PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO ......................... arr.ti € 193.000,00
VALORE BASE D'ASTA ............................................................. € 164.000,00
K) TERRENO A VERDE PROTEZIONE DEI BORGHI IN LAIPACCO
PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO ......................... arr.ti € 16.800,00
VALORE BASE D'ASTA ............................................................. € 12.000,00
Residenziale*mapp.11461117011172 ottimo 1.950******************* 2.300*********************
Tabella prezzi di vendita immobili ultimati
Tipologia Stato*conservativoValore*Mercato
Min Max
- STIMA VALORE DI TRASFORMAZIONEIl#valore#di#trasformazione#di#un#immobile#suscettibile#di#una#trasformazione#si#calcola#attraverso#la#differenza#attualizzata#tra#il#previsto#valore#di#mercato#dell'immobile#trasformato#e#il#costo#di#trasformazione#attualizzato#(EVS:IVS:CVI)#Il#valore#di#trasformazione#è#un#criterio#di#stima#fondato#sul#valore#di#mercato#e#sul#costo.#
Valore*unitario*del*costruito* 2.050,00€/mq.****************
Superficie*residenziale*mapp.1146…… 558 2.050€/mq.************** * 1.143.900,00€**************
Tabella#di#calcolo#del#valore#futuro#dell'immobile#ultimato
Denominazione Sup.*mq €/mq Valore*Mercato
Tabella*
Valore*unitario*al*mq.*del*terrenomapp.1146D1170D
1172 1.222,00**************** 192.610€******* 158€/mq.************************
3% 3,0anni*********** 192.609,67€******************Restano 210.469,79€******************b)*Totale*costo*di*trasformazione 933.430,21€******************
Valore*di*stima*scontato*all'inizio*lavori*(%)*x*(anni)
Profitto*imprenditore*o*utile*lordo P 30% 718.023********* 215.406,97€******************Oneri*urbanizzazione/costo*costruzione Ou 1% 613.800******* 3.069,00€********************** =(Kc+Kse)*x*n%
=(∑K + ∑O)*x n%=*∑*(oneri**+*costi)*+P
Oneri*finanziari Of 4% 687.456******* 27.498,24€********************Spese*tecniche*e*professionali Stp* 12% 613.800******* 73.656,00€********************Costi*sistemazioni*esterne*e*imprevisti Kse 10% 558.000******* 55.800,00€******************** =**Kc*x*n%*
=*(Kc+Kse)*x*n%=(Kc*+*Kse*+Spt)*x*n%
Costi*costruzione*immobile Kc 558mq.*********** 558.000,00€******************
a)*Totale*ricavi*ipotizzati*dalla*vendita 1.143.900,00€***************A*dedurre*costi*per:
Denominazione Acronimo Calcolo Valore*di*stima Formula*di*calcolo
- STIMA VALORE DEI TERRENI Metodo di stimaIl metodo di stima utilizzato è quello del confronto di mercato basato sulla rilevazione dei prezzi di mercato per terreni simili per giacitura, forma, dimensione ecc. L’immobile da valutare è confrontato con le compravendite di terreni simili concluse sul libero mercato.
Note
53 135 mq. 840 VB €/mq.((((((((((((20,00 ((((((((((((((((((((((16.800,00(
Comune di UDINE
FG. Mapp. Sup. Mq. Dest. Urban. Valore unitario Valore di stima
((((((((((((((((((((((((((((((((((/(((((((((((((((((((((((((((((((((((((/(((
((((((((((((((((((((((((((((((((((/(((
VALORE DI MERCATO dei terreni (arrot.) € 16.800,00
77
L) TERRENO AGRICOLO NEL COMUNE DI UDINE
PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO ......................... arr.ti € 22.680,00
VALORE BASE D'ASTA ............................................................. € 17.000,00
******
8. - FORMAZIONE DEI LOTTI DI VENDITA
Lo scrivente propone quindi la vendita all’asta dei beni immobili sopra indicati di
compendio del fallimento “a corpo”, cioè nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente
si trovano, con accessioni e pertinenze, con gli oneri e servitù attive e passive di
qualsiasi specie anche se non apparenti, il tutto in base ai rispettivi atti di provenienza
così come registrati e trascritti oltre ai patti contenuti nei rispettivi regolamenti di
condominio e nel rispetto dell'art. 1117 del c.c., vendita non soggetta alle norme
concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità o difformità dalla cosa venduta
anche se occulti e comunque non evidenziati in perizia, il tutto secondo i seguenti lotti
proposti in vendita:
LOTTO N. 2
Unità immobiliare uso ufficio di due vani, con cantina e autorimessa, inserita al primo
piano del complesso condominiale denominato “Condominio Chisys” ubicato in via
Bologna n. 20 frazione Colugna nel Comune di Tavagnacco (UD), così distinta:
Agenzia delle Entrate della Provincia di Udine, Sezione Territorio - Servizi Catastali
- STIMA VALORE DEI TERRENI Metodo di stimaIl metodo di stima utilizzato è quello del confronto di mercato basato sulla rilevazione dei prezzi di mercato per terreni simili per giacitura, forma, dimensione ecc. L’immobile da valutare è confrontato con le compravendite di terreni simili concluse sul libero mercato.
Note
12 246 mq. 5.670 E6 €/mq.((((((((((((((4,00 ((((((((((((((((((((((22.680,00(
Comune di UDINE
FG. Mapp. Sup. Mq. Dest. Urban. Valore unitario Valore di stima
((((((((((((((((((((((((((((((((((.(((((((((((((((((((((((((((((((((((((.(((
((((((((((((((((((((((((((((((((((.(((
VALORE DI MERCATO dei terreni (arrot.) € 22.680,00
78
intestati a IMMOBILIARE GALILEO SRL con sede a UDINE (UD) proprietà 1/1
Catasto Fabbricati del Comune di TAVAGNACCO (UD) Fg. Part. Sub. Z.C. Indirizzo Categoria Classe Consis. Sup.Cat. Rendita
36 526 34 1 Via Bologna
n.22, p.S1 C/6 4 23 mq 26 mq € 57,02
36 526 39 1 Via Bologna
n.20, p.S1-1 A/10 1 3 vani 50 mq € 1.100,05
Oltre B.C.N.C.
Prezzo base d'asta .................................................................... € 72.000,00
(diconsi euro settantaduemila/00).
LOTTO N. 3
Unità immobiliare ad appartamento bicamere, con cantina e autorimessa, inserita
all’interno di un recente fabbricato condominiale denominato “Ciclamini 1” ubicato in via
Monte Forno n.5 in Comune di Udine, all'interno della Lottizzazione VAT, così distinta:
Agenzia delle Entrate della Provincia di Udine, Sezione Territorio - Servizi Catastali
intestati a IMMOBILIARE GALILEO SRL con sede a UDINE (UD) proprietà 1/1
Catasto Fabbricati del Comune di UDINE Fg. Part. Sub. Z.C. Indirizzo Categoria Classe Consis. Sup.Cat. Rendita
16 1131 7 2 Via Monte
Forno n.5 p.
S1-1
A/2 3 4 vani 70 mq € 485,47
16 1131 17 2 Via Monte
Forno n.7, p.
S1
C/6 7 16 mq 17 mq € 52,89
Oltre B.C.N.C.
Prezzo base d'asta .................................................................... € 77.000,00
(diconsi euro settantasettemila/00).
79
LOTTO N. 4
Unità immobiliare ad appartamento bicamere e biservizi, con cantina e autorimessa,
inserita al secondo piano di un recente fabbricato condominiale denominato “Ciclamini
1” ubicato in via Monte Forno n.5 in Comune di Udine, all'interno della Lottizzazione
VAT, così distinta:
Agenzia delle Entrate della Provincia di Udine, Sezione Territorio - Servizi Catastali
intestati a IMMOBILIARE GALILEO SRL con sede a UDINE (UD) proprietà 1/1
Catasto Fabbricati del Comune di UDINE Fg. Part. Sub. Z.C. Indirizzo Categoria Classe Consis. Sup.Cat. Rendita
16 1131 22 2 Via Monte
Forno n.5 p.
S1-2
A/2 3 6 vani 111 mq € 728,20
16 1131 18 2 Via Monte
Forno n.7, p.
S1
C/6 7 17 mq 18 mq € 56,19
Oltre B.C.N.C.
Prezzo base d'asta .................................................................... € 114.000,00
(diconsi euro centoquattordicimila/00).
LOTTO N. 5
Unità immobiliare ad autorimessa, inserita al piano scantinato di un recente fabbricato
condominiale denominato “Ciclamini 1” ubicato in via Monte Forno n.5 in Comune di
Udine, all'interno della Lottizzazione VAT, così distinto:
Agenzia delle Entrate della Provincia di Udine, Sezione Territorio - Servizi Catastali
intestati a IMMOBILIARE GALILEO SRL con sede a UDINE (UD) proprietà 1/1
Catasto Fabbricati del Comune di UDINE Fg. Part. Sub. Z.C. Indirizzo Categoria Classe Consis. Sup.Cat. Rendita
80
16 1131 15 2 Via Monte
Forno n.7, p.
S1
C/6 7 20 mq 23 mq € 66,11
Prezzo base d'asta .................................................................... € 13.000,00
(diconsi euro tredicimila/00).
LOTTO N. 6
Villino unifamiliare con sviluppo su due livelli fuori terra ed uno interrato, con pertinente
area scoperta a giardino e autorimessa, facente parte del complesso condominiale
denominato “Residenza ai Ciclamini 2” ubicato in via Monte Forno n.9 in Comune di
Udine, all'interno della Lottizzazione VAT, così distinti:
Agenzia delle Entrate della Provincia di Udine, Sezione Territorio - Servizi Catastali
intestati a IMMOBILIARE GALILEO SRL con sede a UDINE (UD) proprietà 1/1
Catasto Fabbricati del Comune di UDINE Fg. Part. Sub. Z.C. Indirizzo Categoria Classe Consis. Sup.Cat. Rendita
16 1132 4 2 Via Monte
Forno n. 9/2
p.S1-T-1
A/2 3 7,5 vani 168 mq € 910,26
16 1132 5 2 Via Monte
Forno n. 11
p.S1
C/6 7 28 mq 30 mq € 92,55
Prezzo base d'asta .................................................................... € 225.000,00
(diconsi euro duecentoventicinquemila/00).
LOTTO N. 7
Posto auto scoperto inserito all’interno dell'area cortilizia che circonda il complesso
81
condominiale denominato “Residenza Athena” ubicato in via Galileo Galilei al n.12 in
Comune di Udine, così distinto:
Agenzia delle Entrate della Provincia di Udine, Sezione Territorio - Servizi Catastali
intestati a IMMOBILIARE GALILEO SRL con sede a UDINE (UD) proprietà 1/1
Catasto Fabbricati del Comune di UDINE Fg. Part. Sub. Z.C. Indirizzo Categoria Classe Consis. Sup.Cat. Rendita
30 344 93 2 Via Galileo
Galilei n.12
p.T
C/6 4 13 mq 13 mq € 26,86
Prezzo base d'asta .................................................................... € 7.000,00
(diconsi euro settemila/00).
LOTTO N. 8
Posto auto scoperto inserito all’interno dell'area cortilizia che circonda il complesso
condominiale denominato “Residenza Athena” ubicato in via Galileo Galilei al n.12 in
Comune di Udine, così distinto:
Agenzia delle Entrate della Provincia di Udine, Sezione Territorio - Servizi Catastali
intestati a IMMOBILIARE GALILEO SRL con sede a UDINE (UD) proprietà 1/1
Catasto Fabbricati del Comune di UDINE Fg. Part. Sub. Z.C. Indirizzo Categoria Classe Consis. Sup.Cat. Rendita
30 344 94 2 Via Galileo
Galilei n.12
p.T
C/6 4 13 mq 13 mq € 26,86
Prezzo base d'asta .................................................................... € 7.000,00
(diconsi euro settemila/00).
82
LOTTO N. 9
Lotto di terreno edificabile, con minima parte in zona verde, situato nel Comune di
Tavagnacco (UD) nella frazione di Colugna, lungo la via C. Battisti, così distinto:
Agenzia delle Entrate della Provincia di Udine, Sezione Territorio - Servizi Catastali
intestati a IMMOBILIARE GALILEO SRL con sede a UDINE (UD) proprietà 1/1
Catasto Terreni del Comune di TAVAGNACCO (UD) Fg Part. Qualità Clas Sup. R.D. R.A.
27 737 semin
arbor 2 20.86 € 19,39 € 10,77
Prezzo base d'asta .................................................................... € 168.000,00
(diconsi euro centosessantaottomila/00).
LOTTO N. 10
Lotto di terreno edificabile a fini residenziali inserito nella "Lottizzazione VAT" (ex
n.23/b), lungo la via Monte Forno, della superficie catastale di 1.116,00 mq, così
distinto:
Agenzia delle Entrate della Provincia di Udine, Sezione Territorio - Servizi Catastali
intestati a IMMOBILIARE GALILEO SRL con sede a UDINE (UD) proprietà 1/1
Catasto Terreni del Comune di UDINE (UD) Fg Part. Qualità Clas Sup. R.D. R.A.
16 1141 semin
arbor
2 11.16 € 9,22 € 4,90
Prezzo base d'asta .................................................................... € 150.000,00
(diconsi euro centocinquantamila/00).
83
LOTTO N. 11
Lotto di terreno edificabile a fini residenziali inserito nella "Lottizzazione VAT" (ex
n.231), lungo la via Monte Forno, della superficie catastale di 1.371,00 mq, così
distinto:
Agenzia delle Entrate della Provincia di Udine, Sezione Territorio - Servizi Catastali
intestati a IMMOBILIARE GALILEO SRL con sede a UDINE (UD) proprietà 1/1
Catasto Terreni del Comune di UDINE (UD) Fg Part. Qualità Clas Sup. R.D. R.A.
16 1084 semin
arbor
2 13.71 € 11,33 € 6,02
Prezzo base d'asta .................................................................... € 204.000,00
(diconsi euro duecentoquattromila/00).
LOTTO N. 12
Lotto di terreno edificabile a fini residenziali inserito nella "Lottizzazione VAT" (ex n.20),
lungo la via Monte Forno, della superficie catastale di 1.265,00 mq, così distinto:
Agenzia delle Entrate della Provincia di Udine, Sezione Territorio - Servizi Catastali
intestati a IMMOBILIARE GALILEO SRL con sede a UDINE (UD) proprietà 1/1
Catasto Terreni del Comune di UDINE (UD) Fg Part. Qualità Clas Sup. R.D. R.A.
16 1083 semin
arbor
2 12.65 € 10,45 € 5,55
Prezzo base d'asta .................................................................... € 188.000,00
(diconsi euro centoottantaottomila/00).
84
LOTTO N. 13
Lotto di terreno edificabile a fini residenziali inserito nella "Lottizzazione VAT" (ex
n.16/a), lungo la via Monte Forno, della superficie catastale di 1.006,00 mq, così
distinto:
Agenzia delle Entrate della Provincia di Udine, Sezione Territorio - Servizi Catastali
intestati a IMMOBILIARE GALILEO SRL con sede a UDINE (UD) proprietà 1/1
Catasto Terreni del Comune di UDINE (UD) Fg Part. Qualità Clas Sup. R.D. R.A.
16 1137 semin
arbor
2 10.06 € 8,31 € 4,42
Prezzo base d'asta .................................................................... € 146.000,00
(diconsi euro centoquarantaseimila/00).
LOTTO N. 14
Lotto di terreno edificabile a fini residenziali inserito nella "Lottizzazione VAT" (ex
n.4/c), lungo la via Monte Forno, della superficie catastale di 1.222,00 mq, così distinto:
Agenzia delle Entrate della Provincia di Udine, Sezione Territorio - Servizi Catastali
intestati a IMMOBILIARE GALILEO SRL con sede a UDINE (UD) proprietà 1/1
Catasto Terreni del Comune di UDINE (UD) Fg Part. Qualità Clas Sup. R.D. R.A.
16 1146 semin
arbor
2 08.29 € 6,85 € 3,64
16 1170 semin
arbor
2 02.85 € 2,36 € 1,25
16 1172 semin
arbor
2 01.08 € 0,89 € 0,47
Prezzo base d'asta .................................................................... € 164.000,00
(diconsi euro centosessantaquattromila/00).
85
LOTTO N. 15
Lotto di terreno in zona Verde della superficie catastale di 840,00 mq, posto alla
periferia est dell'abitato di Udine, in frazione Laipacco, così distinto:
Agenzia delle Entrate della Provincia di Udine, Sezione Territorio - Servizi Catastali
intestati a IMMOBILIARE GALILEO SRL con sede a UDINE (UD) proprietà 1/1
Catasto Terreni del Comune di UDINE (UD) Fg Part. Qualità Clas Sup. R.D. R.A.
53 135 orto 2 08.40 € 12,58 € 8,46
Prezzo base d'asta .................................................................... € 12.000,00
(diconsi euro dodicimila/00).
LOTTO N. 16
Lotto di terreno agricolo della superficie catastale di 5.670,00 mq, posto alla periferia
nord dell'abitato di Udine, così distinto:
Agenzia delle Entrate della Provincia di Udine, Sezione Territorio - Servizi Catastali
intestati a IMMOBILIARE GALILEO SRL con sede a UDINE (UD) proprietà 1/1
Catasto Terreni del Comune di UDINE (UD) Fg Part. Qualità Clas Sup. R.D. R.A.
12 246 seminativo 3 56.70 € 38,07 € 23,43
Prezzo base d'asta .................................................................... € 17.000,00
(diconsi euro diciasettemila/00).
9. – ASSUNZIONI, DICHIARAZIONI E LIMITI
Si precisa che il presente rapporto di valutazione è stato redatto con i seguenti limiti:
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a) la versione dei fatti presentata nel Rapporto è corretta al meglio delle
conoscenze del valutatore;
b) il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e deontologici
professionali della norma UNI 11558:2014 ed è in possesso dei requisiti
formativi previsti per lo svolgimento della professione;
c) il valutatore possiede l’esperienza e la competenza riguardo il mercato locale
ove sono ubicati gli immobile da valutare ed ha personalmente ispezionato gli
immobili in oggetto;
d) non sono state eseguite verifiche strutturali né impiantistiche sulla conformità a
regola d'arte né fatte analisi nei terreni o nei manufatti per rilevare la presenza
di eventuali sostanze nocive, tutti i controlli effettuati sono stati di tipo visivo e
non intrusivo;
e) non sono stati effettuati rilievi plano-altimetrici dei beni rispetto alle superfici e/o
volumetrie assentite e/o all'inserimento in mappa degli stessi ma solo controlli a
campione basati sulla documentazione catastale in atti e dati forniti dalla
procedura giudiziale;
f) le fonti di informazione consultate sono state l'Agenzia delle Entrate, il Codice
delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa, gli International Valuation
Standards, le norme UNI ed altre generiche tratte da siti internet;
g) l’esperto non è legato da particolari interessi in relazione ai beni esaminati né
con la parte richiedente la valutazione;
h) il presente Rapporto di valutazione immobiliare costituisce un'attività presuntiva
dei valori degli immobili richiesta dall'Amministrazione Giudiziaria ed alcuna
responsabilità potrà essere opposta al valutatore in relazione all'esito di tali
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valutazioni nonché per le decisioni che eventualmente verranno prese dagli
organi giudiziari preposti sulla base del presente elaborato.;
******
Ritenendo di aver compiutamente espletato l’incarico ricevuto dal Curatore del
fallimento di concerto con il Signor Giudice Delegato, ringraziando per la fiducia
accordata, si deposita presso la Cancelleria dei Fallimenti la presente relazione
estimativa costituita da n. 87 pagine oltre allegati, nel rispetto anche alle disposizioni
della deliberazione n.46/2008 del garante per la protezione dei dati personali.
Si rimane comunque a disposizione degli organi giudiziali per qualsiasi ulteriore
chiarimento si rendesse necessario.
******
Documentazione allegata:
- 1) Tabella riepilogativa stima beni immobili;
- 2) Documentazione fotografica;
- 3) Visure catastali, estratti di mappa catastale, planimetrie catastali;
- 4) Visure ipotecarie Agenzia Entrate;
- 5) Copia atti autorizzativi Comune Udine;
- 6) Estratto norme convenzione lottizzazione Vat.
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Udine, 2 ottobre 2017
L’ESPERTO ESTIMATORE
(geom. Enrico Boscaro)
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TRIBUNALE DI UDINE Verbale di asseverazione perizia
L’anno 2017 il giorno del mese di , in Udine avanti al
sottoscritto Giudice Delegato è personalmente comparso il tecnico sig. Boscaro geom.
Enrico il quale chiede di asseverare mediante giuramento l’unito Rapporto di
Valutazione Immobiliare nel fallimento n. 40/2016 della società:
IMMOBILIARE GALILEO S.R.L.
con sede in via General Baldissera n. 33 a Udine, c.f. 01973050303.
Il Giudice Delegato ammonito il perito ai sensi di legge ed invitato a prestare
giuramento, lo stesso ripete la formula di rito:
“Giuro di avere bene e fedelmente adempiuto alle funzioni affidatemi al solo scopo di
far conoscere la verità.”
Sulle sue generalità il perito dichiara: “Sono il geom. Enrico Boscaro nato a Udine il
30.08.1956 ed ivi residente, cod. fisc. BSCNRC56M30L483S, identificato con carta
d’identità n. AU 5884214 rilasciata dal Comune di Udine in data 13.06.2014.”
Si dà atto che la suddetta perizia si compone di n. …… pagine dattiloscritte portante la
data del 20 settembre 2017, oltre allegati, ed inizia con le parole Tribunale di Udine e
termina con firma autografa.
L. C. S.