Embed Size (px)
Citation preview
1
建物維持管理マニュアル
≪第２版≫
～ 施設管理者による点検と清掃で安全・快適な公共施設を ～
～目 次～
１ はじめに ・・・２
２ 建物の維持管理の目的 ・・・２
３ 建物維持管理マニュアルに沿って実施する業務について ・・・４
４ 鳥取市『建物維持管理マニュアル』の留意点（平成２６年度） ・・・５
５ 建物維持管理の実施について ・・・６
≪維持管理のための用語≫ ・・・６
６ 具体的な点検等のポイントと対応 ・・・７
点検シート ・・・別添
鳥取市
2
１ はじめに
現在、日本各地において、高度経済成長期以降に建設されてきた公共施設が、今後、一斉に
建替・改修時期を迎えつつあり、『公共施設の更新（老朽化）問題』が問題となっています。
この『建物維持管理マニュアル』は、老朽化が進む公共施設における事故等を未然に防ぎ、
安全・安心に施設を利用していただくために、施設管理を行う者が日常的・簡易的に行うこと
ができる点検ポイントを掲載しています。
また、建物や設備等が良好な条件で稼働し、管理運営にかかる経費の縮減につなげることが
できる簡易な清掃のポイントについても掲載しています。
建物（施設）を管理する皆さまに積極的にご活用いただき、少しでも「快適で安全な公共施
設の実現」と「公共施設にかかる経費の縮減」に繋がることを期待しています。
２ 建物の維持管理の目的
（１）“予防保全への転換”による施設の生涯経費（ＬＣＣ）の縮減
建物の維持管理の手法（考え方）としては、大きく次の三つに区分されます。
・事後保全 経年による劣化や故障、災害時による破損・故障に対して、緊急的に修繕を行
い、とりあえず利用可能な状態に回復させることが目的
・予防保全 定期的な清掃や点検の結果、予測される不具合に対して、事前に対処し、建物
の安全確保（事故防止）や機能維持（劣化防止）を図り、使用時の故障などを
未然に防止することが目的
・改良保全 建設当初の機能等を設備機器や内外装の改良によって、耐震性能やバリアフリ
ー性能、省エネ性能の向上（法的不適格の解消や社会的劣化の改善）を図るこ
とが目的
市民サービスを提供するために整備された建物は、その目的を達成するために、適切な維持
保全等が必要であり、中でも『予防保全』を怠ると「修繕に多くの時間や経費がかかる」、「公
共サービスの提供に支障が出る」等の弊害が生じると言われています。
今まで本市における建物の維持管理は、不具合が生じてから対処する『事後保全』の色合い
が強かったですが、これからは『予防保全』を重視していきたいと考えています。
その理由は、建物や設備機器の正常な状態を把握することで、異常の兆候を早期に発見し、
適切な処理をすることで、故障などによる住民サービスへの悪影響や業務の支障、災害や事故
の未然防止に結びつくとともに、長期的に見れば、修繕に必要な出費を 小限に留めることが
できるからです。
この取り組みを実現していく上で、このマニュアルに基づく、点検シートの情報を蓄積し、
分析していくことが重要となります。
また、蓄積した点検データを分析し、修繕優先度の判定や、修繕等に関する予算査定等にも
活用することをめざします。
コラ
建
る費
すよ
実
（維
の数
クル
りま
効率
理”
（出典
（２）
今後、
なかった
が高まり
安全・
ら施設の
適切な対
ます。（
必要に応
ととして
このマ
低限の
コラム
施設を
建物の
いても、
そして
建物は
努力を惜
施設管
ラム１ 建物
建物の企画・設
費用（ライフサ
ように氷山の一
実際には、竣
維持保全費、修
数十年間でかか
ルコストは設計
ます。建物を
率よく施設・
が特に重要で
典：「建築物のﾗｲ
施設利用者
施設の老朽
た施設におい
ります。
・安心な施設
の状況を把握
対処を行うこ
（平成２７年
応じて、技術
ています）
マニュアルに
の安全確保に
ム２ 何より
を管理すると
の状況を把握
、指定管理者
て何より、私
は、劣化し続
惜しんではい
管理者を任さ
物のライフサ
設計・建設に
サイクルコス
一角に過ぎま
竣工までにかか
修繕更新費、
かります。例
計・建設費の
保有する上で
設備を維持管
であると言わ
ｲﾌｻｲｸﾙｺｽﾄ」平成
者の安全確
朽化が進行
いても、不具
設を維持する
握し、異常が
ことがますま
年度は、異常
術職員が対応
による点検等
につなげてい
りも安全な公
ということは
握せずに、住
者が運営して
私たちには、
続けています
いけません。
されるとは、
サイクルコス
にかかる費用は
スト：ＬＣＣ）
ません。
かる費用に比
光熱水費な
例えば、６５年
の３．７倍にな
で発生するＬ
管理する）し
われています
成 17 年度版：監
確保
し、これま
具合が生じ
るためには
が発見された
ます重要と
常が認められ
応をサポー
等を実施す
いきます。
公共施設を。
は、施設で発生
民に利用して
ていても、安全
最も大事な人
。住民の皆さ
住民の生命
3
スト（ＬＣ
は、建物の一
）全体でみる
比べて数倍の
ど）が、建物
年間の累計で
なるという試
ＬＣＣを最適
し、安全に施
す。
監修／国土交通省
で問題が
る可能性
、日頃か
た際には、
なってき
れる場合、
トするこ
ることで、
生した事故に
ていただき、
全管理上の責
人命が失われ
さまに安全に
・安全を任さ
Ｃ）とは
一生涯にかか
ると、図に示
の運営管理費
物の解体まで
でライフサイ
試算結果もあ
化（少ない経
設を利用して
省大臣官房官庁営
本
に対して責任が
結果として事
責任は問われ
れる事故を防
に利用していた
されるという
経費で最大の
ていただくた
営繕部：編集・発
本市保有の公共
が発生すると
事故が発生す
ます。
ぐ責任と義務
ただくという
ことです。
ＬＣＣ
のサービスを提
ためには“日常
発行／（財）建
共施設の老朽化
ということで
すれば、管理委
務があります
う、当然かつ最
Ｃのイメージ図
提供する・
常の維持管
建築保全ｾﾝﾀｰ）
化
です。
委託して
す。
最低限の
図
4
３ 建物維持管理マニュアルに沿って実施する業務について
建物の維持管理に関する業務は、大きく「点検」と「清掃」に分けられます。
どちらも建物の機能維持と耐久性確保に必要な業務であり、維持管理を怠ると、修繕等に多
くの経費や時間が発生するほか、思いもよらない事故に繋がる可能性もあります。
建物の異常の兆候をできるだけ早く見つけ、適切な処置をすることで、施設の使用停止や事
故・災害等の未然防止に資するとともに、修繕等にかかる経費を少なくすることができます。
点 検
各部の機能や劣化・損耗の状態をあらかじめ調査することで、不良個所の
早期発見につながり、施設利用者の安全性も向上する取り組みです。
また、施設に関する記録をまとめておくことで早期・計画的な不具合等の
解消につなげることができます。
清 掃
清潔さを保つだけでなく、各種設備等の劣化要因を取り除き、腐食などの
進行を遅らせる重要な取り組みです。
また、利用環境を衛生的に保ち、施設利用者に不快感を与えないために重
要な取り組みです。
４ 鳥取市『建物維持管理マニュアル』の留意点（平成２７年度）
『建物維持管理マニュアル』は、施設の安全な維持管理に必要な点検項目のうち、多くの施
設に共通する点検項目や部位を例示したものです。（木造建築物など、点検項目が少ない施設
もあります。）
特殊な建物や設備等で、専用に安全点検・清掃マニュアル等がある場合は、それに従ってく
ださい。（各施設所管課において、本マニュアルを参考とした独自マニュアルを作成していた
だいても構いません。）
点検等の結果は、別紙「点検シート」に記録して各施設所管課か財産経営課へ提出してくだ
さい。
コラム３ たかが点検、されど点検。
点検によって安全な施設が確保されるだけでなく、次のような副産物を得ることがあります。
○記録をつけることによって不具合等を早期に発見できた事例
・毎月の水道使用量を記録、グラフ化した結果…
→急に使用量が増大したことを発見。埋設配管が漏水していたことが原因だった。
○巡回・確認で不具合点等を早期に発見できた事例
・普段濡れていない廊下が濡れていた。天井内給水配管の破損の前兆だった。
・壁面の細かな亀裂を発見した。放置すれば雨漏りに発展するところだった。
5
５ 建物維持管理の実施について
○対象とする施設
①次の建築物のうち、床面積の合計が１００㎡を超える施設を対象とします。
市庁舎（総合支所）、防災施設、地区集会施設（地区公民館、老人憩の家など）、
広域集会施設、中央公民館、人権福祉センター、文化学習施設、生涯学習施設（図書館）、
体育館、スポーツ施設、保育園（幼稚園）、児童館、放課後児童クラブ専用施設、
保健・医療施設、高齢者支援施設、障がい者支援施設、産業振興施設、農業振興施設、
観光施設、保養施設、小・中学校、公営住宅等施設、公園施設、環境関連施設
②①に掲載している施設を点検の対象から外す場合は、所管課の判断としますが、その理由
等を財産経営課に報告してください。（清掃は全ての施設で実施してください）
※今後、中長期保全計画（仮称）を策定する予定としており、施設修繕（計画的な予防保
全）の対象としていくため、本点検シートの提出をお願いすることがあります。
③既に地元譲渡等が決定している施設は対象外としても構いません。
④施設白書の分類上、その他施設・未活用施設は、対象外とします。
○点検の仕方
①法令点検については、専門業者に委託していると思いますので、本マニュアルでは、施設
担当者に実施していただきたい項目を記載します。
②目視などによって、常識的な変化を、施設内を巡回しながら確認してください。
③建築基準法第１２条に基づく定期点検や他の基準（特殊建築物定期調査等）に沿った点検
を実施している施設については、現行の点検シートを整理するとともに、実施している点
検名称を報告してください。
○清掃の仕方
①清掃は、専門業者に清掃委託している施設もありますが、担当者による“空調設備のフィ
ルター清掃”や、“台風前にルーフドレインの落ち葉処理”などを行うことで、建物や設備
の不具合を未然に防ぐことにつながります。
②本マニュアルに掲載している清掃は、全施設を対象とします。
③清掃は、簡単にできる予防保全の第一歩です。適切な清掃を怠ったことが主な原因となっ
て施設に重大な不具合が生じた場合、修繕の優先度等が低くなる可能性があります。
○実施時期
①定期点検は、基本的に５月から６月に実施してください。また、点検の実施は部位や築後
の経過年数によって異なります。（後述）
②清掃は、建築１年目から実施することとし、イベント等の開催前後や気象状況、清掃業務
の委託スケジュールなどを鑑みて必要な時期に実施してください。
6
○その他
①“地元団体等に管理委託している施設”や“指定管理者制度を導入している施設”につい
ても対象となります。（地元団体等、市職員のどちらかが実施しても構いません。）
②屋根部等、高所の作業には十分に注意し、必要に応じてヘルメット等の安全具を使用して
ください。また、隠蔽部分など、点検等が難しい場合や点検者に危険が及ぶ可能性がある
場合は実施しないでください。
③点検結果のほか、定期点検、修繕記録、光熱水費の記録などを所管課でまとめておくこと
で、思わぬ発見に繋がり、施設の安全性確保や光熱水費等の縮減に繋がります。
≪維持管理のための用語≫
○修繕
劣化や損耗を当初の機能状態に回復させること。「修理」「補修」 ○躯体(構造体)
建物の柱や梁のほか、壁や床など建物の骨組みを形成する部分のこと。 ○屋上表面材
雨水の進入を防ぐために設置されるシート状又は膜状の層のこと。 ○パラペット
屋上の外周に立ち上がっている壁のこと。 ○ルーフドレイン
屋上の排水口のこと。 ○シーリング
一般的には、建物の部材と部材の接合部（ジョイント）やひび割れなどが予測される場所
に充填される材料で、水密性や気密性を確保するためのもの。 ○タラップ
仕上材や目地材、躯体の調整などに多く用いられる、非常時やメンテナンス時の昇降用に
壁に取り付けられた鋼製はしごのこと。 ○グレーチング
格子状の鋼製桝蓋・側溝蓋のこと。 ○モルタル
セメントと砂を適量ずつ混ぜて、水で練り上げたもの。 ○コマパッキン
蛇口の中に組み込まれている止水弁のこと。
コマパッキンにキズが入ると蛇口をしっかり閉めても
水が止まらなくなります。
コマパッキンは、コマやケレップと呼ばれることがあります。 ○トラップ
排水管の臭いや虫などが室内に入り込まないようにする機能や器具のこと。
グレーチング
６ 具体
●表中
してい
●№欄の
日常点
気付い
●『悪
●点検実
建物外部
（１）屋上
屋上や
内部環境
無く、防
防水層
電気設備
また、
一生の
化を防
なお、
場合や危
してくだ
≪不具合は
№
１ 屋上表
くれ、
※床面
（壁
【５年
体的な点検等
“点検のポイ
います。
の◎は「清
点検項目は
いた職員が
いところ（
実施者だけ
部
上・屋根
や屋根は、
境を守る役
防水層等に
層に不具合
備の故障な
、建物の耐
うちに数度
ぐことは、建
、高所での
危険を感じ
ださい。
は、点検シ
表面材（シー
、破れ等は
面だけでなく
壁）部も点検
年目～】
等のポイン
イント”内
（例：清掃
掃項目」、※
、施設・設備
対応してく
不具合）は
ではく、職
直射日光、
割です。コ
よって防水
があると、
どにつなが
久性能より
の全面的な
建物維持管
作業となり
る場合は、
ートで報告
点
ート防水層
ないか。
く、写真のよ
検しましょう
めく
ントと対応
の【 】は
は築後１年
※は「日常点
備の適正な利
ださい。
はないか』『危
職員全体の日
風雨、温度
ンクリート
性を確保し
漏水を引き
ります。
防水材の耐
改修が必要
管理の基本と
ますので、
実施せず、
してくださ
検のポイン
等）の膨れ
ように立ち上
う。
れ、破れ
膨
7
は、点検等を
年目から実施
点検項目」に
利用に関する
危険はないか
日頃の気配り
度変化といっ
等の構造体
しています。
き起こし、建
耐久性能が短
要になります
なります。
屋上に上が
その旨を点
さい≫
ント
れ、め
上がり
膨れ
を実施する築
施【１年目～
に該当します
る項目です。
か』が点検
りが大切です
った外部環境
体には防水性
建物躯体の劣
短いため、建
すが、防水層
がることが困
点検シートに
築または改修
～】）
す。
。利用者の安
の基本です
す。
境から
性能が
劣化や
建物の
層の劣
困難な
に記載
修後の経過年
安全等のため
す。
対応
年数を記載
め、適宜、
応
２ 手摺壁
び割れ
※コン
先ず
えで
さい
【５年
３ 屋上に
ラップ
いか。
※支柱
の腐
【５年
４
◎
排水
枯葉等
※落葉
す。
※堆積
れな
※普通
中か
【１年
５
◎
屋上表
ていな
【１年
壁（パラペ
れ、浮き、腐
ンクリート片
ずは立入禁止
で、必ず上部
い。
年目～】
に設置され
プ（はしご）
。
柱の根本部分
腐食に注意し
年目～】
口（ルーフ
等が堆積し
葉期は特に頻
。
積物等が見受
なかったり、
通の屋根の場
から雨水が溢
年目～】
表面の防水層
ないか。
年目～】
ット）や笠
腐食はない
片等が地面に
止・通行禁止
部外壁等の状
ている金属
）に腐食や
分や、手摺と
しましょう。
ドレイン）
ていないか
頻繁に見廻る
受けられない
流れが悪い
場合で、降雨
溢れる場合。
層目地に雑
木（天端）
か。
に落ちていた
止の措置をし
状況を確認し
製の手摺や
、がたつき
と壁との取付
に土砂、ゴ
。
る必要があり
いのに雨水が
い場合。
雨時に雨どい
雑草などが生
8
にひ
たら、
したう
して下
やタ
はな
付部分
ゴミ、
りま
が流
いの途
※竪
等
可
※雨
ミ
が
が
合
生え
竪樋の中が草の
で閉塞してい
能性もありま
どいに土砂、
、枯葉等の堆
ある場合や竪
閉塞してい
があります。
安全
を行
危険
くだ
危険
よう
って
の根
いる
ます。
、ゴ
堆積物
竪樋
る場
。
堆積
除い
防水
れば
す。
理が
は、
異物
直ち
※雑
因
全が確認でき
行ってくださ
険な場合は、近
ださい。
険個所の近く
う、立入禁止等
て下さい
積物があれば
いてください
水工事は保障
ば、無償で修
ただし、適
がなされてい
有償となり
物の除去が大
ちに除去して
雑草が防水層
因となります
きたら、片付け
さい。
近づかないで
にいけない
等の措置をと
ば、直ちに取り
い。
障期間内であ
修繕が可能で
適切な維持管
いない場合
ますので、
大切です。
てください。
層を痛める原
す。
け
で
と
り
あ
で
管
原
（２）外壁
外壁は
役割があ
≪不具合は
№
６ 壁面
生し
【５
７ 外壁
ある
裂、
※コ
て
措
況
※軒
あ
り
【５
８ サッ
び割
【５
９ 窓台
【５
壁等
は、風や雨
あります。
は、点検シ
面にズレやク
していないか
年目～】
壁のタイル、
るいは吹き付
浮き、剥離
コンクリート
ていたら、先
措置をしたう
況を確認して
軒裏部分の剥
あるため、気
ます。
年目～】
ッシの目地、
割れなどはな
年目～】
台下のモルタ
年目～】
を防ぎ、火
ートで報告
点
クラック（ひ
か。
モルタル、石
付けなどの塗料
離等はないか
片やタイル等
先ずは立入禁止
えで、必ず
て下さい。
剥離は見落と
気を付けて点検
窓枠のシー
ないか。
タルに亀裂、
災、騒音な
してくださ
点検のポイン
ひび割れ）が
石等の仕上げ
料仕上げに、
等が地面に落
止・通行禁止
上部外壁等の
しやすい部位
検する必要が
ーリング材に
浮きはない
9
などから守る
さい≫
ント
が発
げ材、
、亀
落ち
止の
の状
位で
があ
にひ
いか。
る機能のほかかに「建物の
引続
さい
下部
る場
す。
らず
置を
下部
る場
す。
らず
置を
の壁」として
対応
続き状況を観
い。
部を利用者が
場合には緊急
通行者の有
ず、先ずは通
をとって下さ
部を利用者が
場合には緊急
通行者の有
ず、先ずは通
をとって下さ
ての大きな
応
観察してくだ
が通行してい
急性を要しま
有無にかかわ
通行禁止の措
さい。
が通行してい
急性を要しま
有無にかかわ
通行禁止の措
さい。
だ
い
わ
措
い
わ
措
10 鉄製
腐食
※普
ー
の
【５
11 鉄骨
か。
※鉄
か
【５
12
◎
バル
【５
13
◎
バル
か。
【５
（３）敷地
塀や門
並みの景
≪不具合は
№
14
敷地内
ングブ
傾斜、
※一年
り、
疑わ
※つま
を基
【５年
製の屋外階段
食、変形、ぐ
普段使用して
ー手摺等は腐
ので注意して
年目～】
骨等の鉄部に
鉄部に穴が開
か。
年目～】
ルコニー等の
年目～】
ルコニー等に
年目～】
地・塀・門
門扉は、敷
景観にも大
は、点検シ
内のアスファ
ブロックなど
、損傷はない
年を通じて常
、湿っている
われます。
まずいたり、
基準に点検し
年目～】
段やバルコニ
ぐらつきはな
ていない屋外
腐食している場
て下さい。
に錆びが発生
開くなど、著
の雨水排水は
に雑草等が生
扉等
地の境界を
きな影響を
ートで報告
点
ァルト舗装、
どに大きなひ
いか。
常に水溜まり
る地盤では、
転んだりす
してください
ニー手摺等に
ないか。
階段やバルコ
場合がありま
生していない
しい腐食はな
は正常か
生えていない
取り巻く部
及ぼします
してくださ
点検のポイン
インターロ
ひび割れ、陥
りになってい
漏水の可能
する恐れがな
い。
10
に、
コニ
ます
い
ない
屋上
実施
い 屋上
実施
部位であるほ
す。
さい≫
ント
ッキ
陥没、
いた
能性が
ないか
の項目に準
してください
の項目に準
してください
ほか、人の安
使用
とっ
※腐
は
な
必
課
引続
さい
著し
管課
じて
い。
じて
い。
安全にも関わ
引続
さい
※漏
は
課
用・立入禁止
って下さい。
腐食の度合い
は、点検その
な場合があり
必要な措置の
課へ連絡して
続き状況を観
い。
しい腐食があ
課へ連絡して
わる部位でも
対応
続き状況を観
い。
漏水の可能性
は調査が必要
課へ連絡して
止等の措置を
いによって
のものが危険
ますので、
ののち、所管
てください。
観察してくだ
ある場合は所
てください。
もあり、街
応
観察してくだ
性がある場合
要なので、所管
てください。
を
険
管
だ
所
だ
合
管
15 塀（ﾌ
（鋼製
等）
※鋼製
注意
【５年
16 側溝や
等）
【１年
17 桝類
たり
【１年
建物内部
（１）内装
廊下や
≪不具合は
№
18 天井
いは
※天
漏
ら
【５
19 天井
ない
認し
【５
ﾌﾞﾛｯｸ、ｺﾝｸ
製）、小規模
などに亀裂
製フェンスは
意しましょう
年目～】
や桝類（マ
などに排水
年目～】
に亀裂が無
していない
年目～】
部
装（床・壁
や階段は、
は、点検シ
井や壁に段々
は新たな雨漏
天井の場合、
漏りとは限ら
らう必要性が
年目～】
井ボードが湿
いか、天井パ
してください
年目～】
ﾘｰﾄ）、壁、
模建物（物置
、変形、傾
は支柱の根本
う。
ンホールや
不良や損傷
いか。ふた
か
・天井・階
日常の通路
ートで報告
点
々大きくなっ
漏りのしみは
雨漏り個所
ないため、
あります。
湿気を含んで
パネルにたわ
い。
門、フェン
置やプロパ
傾きはないか
本部分の腐食
やグレーチン
傷はないか。
がずれたり
階段・手摺）
路としての機
告してくださ
検のポイン
っている、あ
はないか。
の直上からの
専門家に見て
で落下しそう
わみが無いか
11
ンス
ン庫
か。
食に
ング
外れ
機能と非常時
い≫
ント
ある
の雨
ても
うで
か確
時の避難路と
引続
さい
必要
措置
側溝
内の
てく
ずれ
い。
直せ
の措
としての機能
経過を
※可能
ら天
くだ
経過を
要に応
を講
続き状況を観
い。
要に応じて立
置を講じてく
溝や桝の周り
の落葉や土砂
ください。
れや外れを直
せない場合は
措置をしてく
能があります
対応
を観察してく
能であれば天
天井内の状況
ださい。
を点検すると
応じて立入禁
じてください
観察してくだ
立入禁止等の
ください。
りや側溝内、桝
砂等は取除い
直してくださ
は、立入禁止等
ください。
す。
応
ください。
天井点検口か
況を確認して
とともに、必
禁止等の措置
い。
だ
の
桝
い
さ
等
か
て
必
置
12
20 亀裂、はがれ、破損などはないか。
【５年目～】
経過を観察してください。
21 壁と天井・床の間に隙間はないか。
【５年目～】
経過を観察してください。
22
※
壁や天井への物の取付状況（落下防止な
ど）等はどうか。
【１年目～】
落下防止の措置を講じてくだ
さい。（掲示物の場合で改善で
きない場合は、掲示物を取り
除いてください）
必要に応じて立入禁止等の措
置を講じてください。
23
※
階段や廊下、防火戸の前に荷物はないか。
※通路や扉の前後に荷物があると、避難時
の妨げとなります。
【１年目～】
荷物を移動し、緊急時の避難
路を確保してください。
（２）窓・扉（建具）
窓や扉を称してサッシ（建具）と呼びます。外部に面するサッシには、金属製のものが多く
使用されていますが、大気中の埃や塩分などによる汚染で腐食していることもあります。
≪不具合は、点検シートで報告してください≫
№ 点検のポイント 対応
24 閉めた状態で隙間や反りがないか。
【５年目～】
経過を観察してください。
25 窓や扉開閉はスムーズか。異音やがたつ
きはないか。
【５年目～】
落下等の危険性が感じられ
た場合、開閉禁止等の措置を
とって下さい。
26 戸車や鍵などにぐらつきがないか。
【５年目～】
ビスの緩みがあれば締め直
してください。
27 腐食や錆が発生していないか。
【５年目～】
経過を観察してください。
13
28 排煙窓の開閉はスムーズか。
※緊急時に備えて、開閉の仕方や場所を把
握してください。
【５年目～】
緊急時に開閉できるように
しておいてください。
設 備
（１）電気設備
スイッチやコンセントは、電気機器と電源とを接続する配線器具です。
照明設備には、白熱灯、蛍光灯などがあり、部屋の用途によって使い分けられています。
照明器具には、「カサ」と呼ばれる反射材が設置されており、カサに汚れが付くと暗く感じ
ることがありますので、気が付いたら清掃をしてください。
また、コンセント周辺の埃除去（清掃）や、たこ足配線の解消などは、全職員が普段から気
を付けてください。
≪不具合は、点検シートで報告してください≫
№ 点検のポイント 対応
29
※
分電盤に施錠がされているか。
【１年目～】
施錠をしてください。
（安全上）
30
※
電化製品の使用時に異臭・発煙等がない
か。
【１年目～】
直ちに使用を中止し、代替
の製品で対応してくださ
い。
31
※
受変電設備等のフェンスがある場合、入
口に施錠はしてあるか。
※フェンスに腐食や破損がないかも確認し
てください。
【１年目～】
施錠してください。
（２）非常用照明器具
非常用照明は、火災や地震などの非常時に停電になっても点灯する照明器具です。
停電時はバッテリーに切り替わり、一定時間以上点灯する重要な設備です
≪不具合は、点検シートで報告してください≫
№
32 非常
※器
認
※誘
く
い
【１
（３）機械
①空調設
空調設
保つ役割
も関わ
保守点
検報告書
要とな
≪不具合は
№
33
◎
空調
ルタ
して
※風
いか
屋外
※特
【１
常照明・誘導
器具から出て
認をしてくだ
誘導灯は点検
ださい。（
いがあります
年目～】
械設備
設備
設備は、室
割があるほ
ります。
点検を委託
書を確認す
ります。
は、点検シ
調・換気設備
ター含む）等
てないか。
風切音、バタ
か。
外フードに損
特に網が破損
年目～】
点
導灯は点灯す
ている紐を引
ださい。
検用の紐やボ
（機種によっ
す）
内の空気環
か、室内に
している場
ることも重
ートで報告
点
備の吹出口、
等に埃や異物
ツキ音等の
損傷等はない
損していなか確
点検のポイン
するか。
っ張り、点灯
タンで確認
て点検方法に
環境（温度、
新鮮な空気
場合もあると
重要です。保
してくださ
点検のポイン
吸込口（フ
物が著しく付
異音がしてい
か。
確認する。
14
ント
灯確
して
に違
湿度、粉塵
気を取り入れ
思いますが
保守点検を委
さい≫
ント
フィ
付着
いな
空調
※内
可
※網
虫
因
塵濃度等）を
れる設備です
が、委託業務
委託していな
器の例
部に異物があ
能性がありま
が破れてい
等が侵入す
となります。
吸込
吹出
不具
課に
を整え、清浄
す。使い方次
務の内容を確
ない場合、日
ある
ます。
ると
る原
。
目詰
たら
う。
※可
確
必
行
対応
具合がある場
に連絡してく
浄で快適な室
次第で省エネ
確認するとと
日常の清掃・
対応
詰まりしてい
ら、適宜清掃
可能であれば
確認してくだ
必ず電源を切
行ってくださ
応
場合は所管
ください。
室内環境を
ネルギーに
ともに、点
・点検が必
応
いると思っ
掃しましょ
ば、機械内を
ださい。
切ってから
さい。
を
15
34
※
室外機の周辺に荷物がないか。
※特に、室外機の前や後ろに荷物がある場
合。
※室外機の上に荷物が置いてないか。
【１年目～】
※エアコンが正常に
動かなくなること
があります。
荷物を移動しましょう。
目隠しフェンスも形状に
よっては撤去が必要です。
35
※
空調・換気設備の吹出口、吸込口の前に
空気の流れを遮るもの（家具等）が置か
れていないか。
※吸込口に異物（紙等）が張り付いていな
いか。
【１年目～】
移動しましょう。
36
※
室内機・室外機や換気扇等からの異音や
振動はないか。
【１年目～】
管理事業者に連絡をして
ください。
≪空調設備の清掃≫
１ コンセントを抜く。（もしくはブレーカーを落とす）
２ フィルターを外す前に掃除機をかける。
（フィルターを外す前にフィルターの周りやエアコンのパネル部分に付いたホコリを掃除機で
吸うことで、フィルターを外した時にホコリが降ってくるのを防ぎます。）
３ フィルターをゆっくり外す。
４ フィルターの外側から掃除機をかける。
（内側から吸うと、ホコリが逆にフィルターの目に詰まります。）
５ フィルターを水洗いして日陰干しする
（掃除機とは逆に裏側から水をかけます。）
※水洗いをしてはいけないフィルターもあるので注意が必要です。
取扱説明書がある場合は、説明書に沿って実施してください。
６ フィルターが乾いたら元にもどしていく。
※特殊な空調設備で清掃ができない場合は、その旨をご報告ください。
②給排水
ア）受水
給水設
受水槽
≪不具合は
№
37 受水
プ含
コケ
※水
※水
等
※オ
出
か
【５
38 水槽
れて
※基
【５
39
※
施錠
※水
る
※フ
い
※フ
て
【１
水衛生設備
水槽・高架
設備は、安
槽や高架水槽
は、点検シ
水槽、高架水
含む）に損傷
ケの発生、沈
水槽が著しく
水槽に接続さ
等の異常はな
オーバーフロ
出ていないか
か。
年目～】
槽周辺および
ていないか。
基礎や架台が
年目～】
錠されている
水槽のマンホ
るか。
フェンスがあ
いるか。
フェンスに腐
てください。
年目～】
水槽（給水
全な水を確
槽は、災害
ートで報告
点
水槽（基礎、
傷、変形、水
沈下はないか
傾いていな
れている配
ないか。
ー管（あふ
か。また防虫網
び下部の地面
が常に濡れて
るか。
ール（蓋）
ある場合、入
腐食や破損が
オー
水設備）
確保し、必要
害時の給水支
してくださ
点検のポイン
架台、タラ
水漏れ、腐食
か。
いか。
管に著しいズ
れ管）から水
網の破損はな
面（床面）が
いる場合
は施錠されて
口は施錠され
ないかも確認
ーバーフロー
16
要な個所に供
支援にも役立
さい≫
ント
ラッ
食、
ズレ
水が
ない
が濡
※写
は複
ルト
組み
すの
やパ
よっ
があ
てい
れて
認し
ー管
供給するため
立ちます。
真のような水
数のパネル
で縫い合わせ
立てられてい
で、ボルトの
ッキンの劣化
て漏水する
ります。
めの設備です
※水
注
槽
ま
異
水槽
をボ
せて
いま
の緩み
化に
こと
水の
漏水
絡し
施錠
す。
対応
水が出ている
注水状態にあ
槽内に水が入
まらなければ
異常が考えら
の流れが分か
水の場合は、
してください
錠してくださ
応
る場合、常時
あります。水
入る音が止
ば、水槽内の
られます。
かるほどの
所管課へ連
い。
さい。
時
水
の
連
イ）トイ
≪不具合は
№
40 便器
ない
※使
流
【５
41 トイ
ムー
※水
合
【５
42
便器
※便
※水
い
【５
43
※
排水
※臭
の
し
く
に
た
ト
【１
イレ（給排
は、点検シ
器・洗浄管・
いか。
使用中のみ漏
流しながら確
年目～】
イレ、手洗い
ーズか。
水が流れると
合も異常です
年目～】
器等の衛生器
便座のひび割
水栓や器具の
い。
年目～】
水口から異臭
臭気が上がっ
の臭気を防ぐ
してしまって
の器具（同
に、トラップ
たら、水が無
トラップの構
年目～】
水設備）
ートで報告
点
・排水管等か
漏れる場合が
確認しましょ
い、流し等か
きにボコボ
す
器具にひび割
割れにも要注
のがたつきも確
臭等はないか
てくる場合
ぐ封水トラッ
ている可能性
同じ系統）の水
プから水の流
無くなってい
構造
してくださ
点検のポイン
からの水漏れ
あるので、水
う。
からの排水は
コと音がする
割れがないか
意です。
確認してくだ
か。
は、排水管か
プ内の水が蒸
があります。
水を流した
れる音が聞こ
ます。）
17
さい≫
ント
れが
水を
はス
る場
か。
ださ
※壁
物は
ださ
から
蒸発
。（近
とき
こえ
台所
器等
には
てい
左の
多く
右の
や手
れま
に取付けてあ
必ず確認して
い。
排水口の例
（土間排水口
所流し、洗面器
、水まわりの
トラップが付
ます。
トラップの例
タイプは流
見られます。
タイプは洗面
洗器に多くみ
す。
ある
てく
例
口）
器、便
の器具
付い
例
しに
。
面器
みら
一度
まし
対応
度水を溜めて
しょう。
応
て様子をみ
18
ウ）吐水口（蛇口）周辺（給排水設備）
屋外の蛇口は、冬に凍結による破損のおそれがありますので、冷え込みが予想される場合に
はタオル等を巻き、ビニール等で濡れないようにして保温してください。
蛇口の水が止まらない場合、可能であればパッキンの交換を行ってください。
（交換方法の例は後述。その他の方法もインターネット等で簡単に検索できます）
≪不具合は、点検シートで報告してください≫
№ 点検のポイント 対応
44 吐水口（蛇口）等から水漏れがないか。
※ハンドル部から水が漏れることがありま
す。
※ロータンク式の便器の場合、目視できる
範囲外での漏水の可能性もあるので、音
も聞いてみましょう。
【５年目～】
※可能であれば、≪水道パ
ッキンの交換方法≫を
参考に交換してくださ
い。
※根本的な改善には、部品
交換が必要となります
が、応急手当ができる場
合があります。
その他
いざという時に対処できるよう、確認の意味も含めて点検しましょう。
№ 点検のポイント 対応
45 消火器は所定の位置にあるか。 所定の位置に設置する。
46 避難経路等の表示に問題はないか。
点検や日々の業務の中で異常を発見したが、どう対応すればいいかわからないときは、まずは所
管課へ連絡してください。
その際、写真等の資料があると状態を把握しやすいです。
この部分の水が止まら
ない場合があります。
19
○参考
≪水道パッキンの交換方法≫ ※作業の前に、まず止水栓を閉めてください
止水栓の主な種類
※止水栓は水量の調整もできます。
止水栓で止まらない場合は元バルブを閉める必要があります。
止水栓やバルブを閉めると、開いたときに赤水が出ることがあります。その時は水がきれいになるま
で流したままにしてください。
バルブ操作の注意点
・バルブを開けるときはゆっくり開けてください。
※急激に開けると配管が破裂することがあります。
・バルブは形状により、使用方法が異なります。
ゲート弁 ジスク弁 ボール弁
※ゲート弁とボール弁は全開か全閉で使用してください。
※ゲート弁とジスク弁を全開で使用するときは、全開にした後、ハンドルを半回転から 1 回転
閉めてください。
※ジスク弁は流量調整が可能です。
◎使用方法を間違えると、いざというときに閉まらなくなることがあります。
コラム
コ
き
なく
が止
ム４ 故障の
コマパッキンの
きつく締めるこ
くなります。ひ
止まったらそれ
の原因は使い
の不良（傷）
ことにより、
ひどい場合は
れ以上閉めな
い方？
の主な原因
ゴムパッキ
は締めすぎに
ないようにす
20
は、締めすぎ
ンの変形を招
よりゴムが破
ることでパッ
ぎによるもの
招き経年劣化
破れる場合が
ッキンが長持
のです。
化（硬化）が進
があります。蛇
持ちします。
進むにつれ水
蛇口を閉めて
水が止まら
ていき、水
21
鳥取市“建物維持管理マニュアル”（第２版）
平成２７年４月
鳥取市ファシリティマネジメント
推進プロジェクトチーム
（事務局：鳥取市財産経営課）
