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Committente IMMOBILI srl
Codice Fiscale 556845698
Lotto
Valutatore incaricato Romano geom. Francesco Redatta il 17/11/2016
Pratica numero 595.2016 CRM numero 5611
Regione Veneto Comune
Provincia Treviso Indirizzo
Tipologia immobile Fabbricato tipico Più probabile valore cauzionale
a LAVORI ULTIMATI
Più probabile valore
ATTESO di mercato
€ 798.800,00 Valore assicurabile a LAVORI
ULTIMATI
Più probabile valore
ATTUALE di mercato
€ 416.300,00 Più probabile costo delle
opere da sostenere
Caratteristiche generali
dell’immobile
Fabbricato di 4 alloggi
Descrizione sintetica
"Giudizio" sulla
commerciabilità
Normale "Giudizio" sulla immediata
commerciabilità
Legittimità edilizia
Legittimità catastale
Note
Ufficio provinciale di Treviso Comune Casale sul
MontelloFoglio 28
Immobile in costruzione
Casale sul Montello
via Lord massimo 56
Fabbricato di 4 alloggi in costruzione, di cui due al piano terra e due al piano primo
con scoperto e garage al piano terra.
A lavori ultimati verrà presentata la dichiarazione di abitabilità
A lavori ultimati verrà riaccatastato l'immobile
Immobile valutato finito ed agibile; ipotizzata classe energetica "A1"
Non immediata
€ 678.980,00
583.800,00€
358.000,00€
UNICO
Società Credito Cooperativo Sede Legale Piazza San Marco, 33, Venezia
CERTIFICATO DI VALUTAZIONE
RIEPILOGO VALUTAZIONE
NOTE
IDENTIFICAZIONE CATASTALE - TERRENI
Foglio Particella Sub Porzioni Qualità Classe Ha Are CaReddito
dominicale
Reddito
agrarioPartita
28 1796 Semin. Arb. 3 3 38 € 2,18 € 1,13
28 1797 Semin. Arb. 3 3 37 € 2,18 € 1,13
28 1860 Semin. Arb. 3 40 € 0,26 € 0,13
Easystima srl
Sede legale Via A.Da Corona n.1/q, 31100 Treviso (TV) Sede operativa Via Belvedere n.1/a, 31032 Casale sul Sile (TV)
Tel-Fax 0422 820912 P.IVA 04445620265 REA 350541 TV www.easystima.com - [email protected]
FAC - SIM
ILE
Rapporto di Valutazione Lotto nr.UNICO
IMMOBILI srl nr. 595.2016
A. Anagrafica
1) Committente
2) Valutatore incaricato
3) Immobile (lotto)
Fabbricato di 4 alloggi in costruzione, di cui due
al piano terra e due al piano primo con scoperto e
garage al piano terra.
Società Credito Cooperativo
Sede Legale Piazza San Marco, 33, Venezia
Committente IMMOBILI srl
Codice Fiscale/P.IVA 556845698
Ubicazione - Indirizzo via Lord massimo
Ubicazione - Numero civico/barrato 56
Ubicazione - Provincia Treviso
Ubicazione - Comune Casale sul Montello
Zona rischio sismico Nessun dato
Ubicazione - Località
Valutatore incaricato Romano geom. Francesco
Lotto nr. UNICO
Descrizione sintetica
RAPPORTO DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE In applicazione agli IVS/EVS, al Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa
ed alle Linee Guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie
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Rapporto di Valutazione Lotto nr.UNICO
IMMOBILI srl nr. 595.2016
B. Premessa - Scopo della valutazione
Ispezioni ipotecarie
Il presente Rapporto di Valutazione NON prevede visure presso la Conservatoria dei Registri
Immobiliari al fine di verificare la presenza di trascrizioni od iscrizioni pregiudizievoli (ipoteche,
pignoramenti, ecc.) o a qualsivoglia altro gravame e/o diritto reale (diritto di superficie, l'enfiteusi,
usufrutto, uso, abitazione, servitù prediali, prelazione di terzi, sequestri, riservati domìni e simili)
sull’immobile qui peritato.
Tali ispezioni saranno successivamente compiute dal Notaio incaricato di redigere la relazione
notarile preliminare ventennale.
Si rinvia alla succitata relazione per ogni verifica.
La presente valutazione immobiliare è un rapporto estimativo oggettivo, basato su procedimenti
scientifici, principi e criteri estimativi univoci, che possono condurre a risultati certi, condivisibili e replicabili
secondo gli IVS (International Valuation Standard) ed EVS (European Valuation Standard).
Essa riflette le opinioni personali dei periti estimatori e quindi la presente valutazione è una stima, non un
fatto.
Il presente rapporto di valutazione mira a comunicare al lettore il più probabile valore di mercato
dell’immobile suddiviso in lotti omogenei.
Inoltre il presente rapporto espone il procedimento estimativo adottato ed indica le eventuali assunzioni
alla base della valutazione e le eventuali condizioni limitanti.
L’attività peritale è stata supportata dai due componenti la Direzione Tecnica:
Geom. Romano Francesco, iscritto all’Albo dei Geometri della Provincia di Treviso n. 1856, iscritto Geo.Val. (albo nazionale): n° 1714, Valutatore Europeo qualificato da TEGoVA al REV-IT/CNGeGL/2020/27.
Geom. Alessandro Benvegnù, iscritto all’Albo dei Geometri della Provincia di Vicenza n. 1295, iscritto Geo.Val. (albo nazionale): n° 1771, Certificato ISO 17024: CRIF Cert. Serv. - n° B01/0278, Valutatore Europeo qualificato da TEGoVA al REV-IT/CNGeGL/2020/7.
Il titolo REV, in linea con i principi di armonizzazione e di libertà di circolazione propri della Comunità Europea, è garanzia di un elevato standard di qualità e di esperienza dei valutatori dei Paesi membri, al fine di assicurare alla clientela e al mercato in generale valutazioni che rispettino a pieno le linee guida, le regole, le metodologie e le procedure definite dagli EVS – European Valuation Standards.
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C. Quesiti Estimativi
1) determinare il più probabile Valore ATTUALE di libero mercato;
2) determinare il Valore Cauzionale;
3) determinare il Valore di Assicurazione / Valore di Ricostruzione a nuovo;
4) determinare il grado di commerciabilità ATTUALE dell'immobile;
La committenza e l'istituti bancario erogante il finanziamento hanno posto i seguenti quesiti
estimativi
Altro:
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D. Fasi - Accertamenti e date delle indagini
Nella tabella sottostante sono indicate le principali fasi ed accertamenti peritali espletati
dall'esperto valutatore, indispensabili per la stesura del rapporto di valutazione
22 Settembre 2016 Redazione rapporto di valutazione (prima bozza)
22 Settembre 2016 Redazione certificato di valutazione
Fase 2: indagine di mercato e eleborazione dei dati
Data Descrizione
Richiesta documentazione mancante
Ricezione documentazione mancante
Ulteriore sopralluogo presso l'immobile
Accessi agli atti depositati presso la Pubblica Amministrazione 1
20 Settembre 2016 Incarico
Fase 1: analisi documentale e attività di accertamento e verifica
21 Settembre 2016 Sopralluogo presso l'immobile
22 Settembre 2016 Verifica e studio del mercato immobiliare locale e sua segmentazione
22 Settembre 2016 Verifica dei dati attraverso l'analisi del mercato ed i database online
Fase 3: redazione del rapporto di valutazione
22 Settembre 2016 Bozza definitiva
Eventuale richiesta di revisione
Riesame rapporto di valutazione
1 L'accesso agli atti depositati presso la Pubblica Amministrazione si rende obbligatorio solo nel
caso di acclarata mancanza documentale
Firma digitale rapporto di valutazione
Invio rapporto di valutazione
Note:
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E. Analisi del Segmento di Mercato
Localizzazione
Zona Omi
Tipologia edilizia prevalente nella zona
Destinazione urbanistica dell'immobile
Tipologia edilizia del fabbricato
Tipologia edilizia unità immobiliare
Caratteristiche generali dell'immobile
Dimensione
Caratteri domanda e offerta Lato acquirente
Lato venditore
Intermediari
Forma di mercato
Filtering
Fase del mercato immobiliare
Altro
Concorrenza monopolistica
Up
Recupero
Urbana
Centrale
B1
Centrale
Casale sul Montello
Residenziale
Residenziale
Fabbricato tipico
Appartamento
Fabbricato di 4 alloggi
Media
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OGGI
OGGI
da 1 a 2 : CRESCITA da 2 a 3: RALLENTAMENTO aumento delle transazioni e dei prezzi; aumento dei prezzi e diminuzione transazioni;
da 3 a 4: STASI da 4 a 5 : DECREMENTO stasi dei prezzi e diminuzione transazioni; calo dei prezzi e diminuzione transazioni;
da 5 a 6: RECUPERO da 6 a 1: RIPRESA diminuzione dei prezzi ed aumento transazioni; stazionarietà dei prezzi e aumento transazioni;
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1) Indagini presso i professionisti locali
Inoltre è stato chiesto ai periti, geometri, ed agli agenti immobiliari il rapporto tra l’asking price ed
il prezzo reale di compravendita (sulla base della loro esperienza).
RISULTATI DELL'INDAGINE
Easystima srl può contare sull’ampio bacino di professionisti che hanno partecipato ai
convegni/seminari di IVS DATA srl durante la presentazione, lo scorso anno, della Banca Dati dei
Geometri Italiani.
Inoltre si è provveduto a contattare alcuni agenti immobiliari locali.
Le domande che sono state poste sono servite a determinare la segmentazione del mercato e la
variazione dei prezzi e delle transazioni.
I prezzi e le compravendite sono rimasti accentuati anche
durante i primi anni di crisi ( 2009-2011).
Tra il 2012 ed il 2013 la crisi immobiliare ha cominciato a gravare
sia sui prezzi che sui tempi di compravendita /aspettativa di
vendita ( calo nelle NTN del 13,8%- Nota Territoriale Agenzia del
Territorio) .
Dal 2015 c’è qualche segnale positivo di inversione di tendenza.
VIENE SEGNALATA L’IMPORTANZA DI CONOSCERE LA
CLASSE ENERGETICA DELL’UNITA’ IMMOBILIARE.
ago-16
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2) Quotazioni OMI
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F. Descrizione dell'unità immobiliare, art. 2826 C.C.
1) Scheda- Quartiere (intorno edificato)
2) Fabbricato
Tipologia immobiliare del fabbricato
Tipologia edilizia del fabbricato
2
4
0
0
Solo in caso di villetta, villino e villa
Pertinenze del fabbricato Ascensore No
Si Num.: 1
Urbana
Centrale
Di pregio
Residenziale
Indicare la posizione dell'immobile rispetto al centro
abitativo cittadino
Fonti di inquinamento
N. Unità edificio
N. Piani edificio
N. abitazioni
Valutare circa la posizione in cui si colloca l'immobile nella
zona, località, quartiereTipologia edilizia prevalente della zona in cui è ubicato
l'immobile
Intensità del traffico
Scale condominiali
Indicare i mezzi pubblici raggiungibili in 5-10 minuti a piedi
dall'immobile
N. uffici
N. Negozi
Fabbricato tipico
Tram
Autobus
Metropolitana
Treno
Inquinamento atmosferico
Inquinamento acustico
Inquinamento elettomagnetico
Altro
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Tipologia costruttiva fabbricato
Epoca - Anno di costruzione 2016
Epoca - Anno di ristrutturazione
Edificio antisismico
Tipologia struttura
Finiture del fabbricato
Rivestimenti pareti esterne
Rivestimenti pareti interne
Serramenti
Livello/qualità dell'ingresso che possiede l'edificio
Accessibilità
Stato visibile dell'immobile
3) Unità immobiliare
Epoca - Anno di ristrutturazione
Stato locativo dell'unità immobiliare
Livello di piano
Classe energetica
Stato manutentivo dell'unità immobiliare
Livello manutentivo
Livello finiture
Stato degli impianti
Massimo
Medio
Massimo
Nuova
Libero
T-1-2
N.P.
Nessuna
Nessuna
Si
Struttura in muratura portante
N.P
N.P
N.P
Medio livello
Assente
Minimo
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Qualità dell'unità immobiliare
Esposizione
Ubicazione
Funzionalità
Panorama
Scuri esterni
Sanitari
Vetri e finestre
Pavimentazione zona giorno
Pavimentazione zona notte
Serramenti interni
Serramenti esterni
Rivestimenti pareti interne - zona giorno
Rivestimenti pareti interne - zona notte
Livello complessivo finiture e impianti N.P
N.P
N.P
Medio
N.P
N.P
N.P
N.P
N.P
N.P
N.P
Medio
Medio
Medio
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4) Impianti speciali
5) Note al sopralluogo
6) Descrizione dell'immobile
L'immobile oggetto di stima è un complesso immobiliare in costruzione, costituito da 4
appartamenti, di cui due al piano terra con accesso autonomo e due al piano primo con accesso in
comune. L'immobile, sito a Casale sul Montello, in via Lord Massimo, zona centrale di nuova
espansione, ha una dimensione media ed è completato da 4 posti auto esterni di pertinenza. Per la
misurazione della superficie è stato usato il metodo SEL. Il fabbricato è in fase di costruzione e si
trova ad oggi in uno stato grezzo con le sole struttere portanti quasi ultimete. La classe energetica
sarà, come da contratto, la classe "A". Verrano installati fonti di energia rinnovabile e non sono
presenti fonti di inquinamento esterne.
0 0
Impianti speciali
Climatizzazione a split
Climatizzazione su canalizzazione
Illuminazione Termocamino
Impianto d'allarmeImpianto d'allarme perimetrale
Videosorveglianza Piscina
Solare termico FotovoltaicoImpianto geotermico
Domotica
Impianto TV satellitare
Altro (indicare)
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7) Composizione unità immobiliare
L'unità immobiliare, NEL SUO STATO ATTUALE, è composta da:
Numero piani interni: 2
Tipologia di misurazione: SEL
812
Altre pertinenze esclusive comunicanti a servizio
dell'u.i.Giardino
230 0,15 34,5
Altre pertinenze esclusive non comunicanti a
servizio dell'u.i.Posti auto
Locali o accessori autonomiGarage
64 0,50 32
Locali o vani accessori diretti (SNR)Taverna e sottotetto
0 0,50 0
Pertinenze esclusive di ornamentoTerrazze, balconi, portici, patii, verande e logge
74 0,25 18,5
Locali o accessori direttiAngolo cottura, bagni e w.c., corr., disimp., rip., vano scale,
mansarde
0 1,00 0
Locali o vani accessori indiretti comunicantiMag., soff., cantine, lav., legnaie, c.t.
0 0,40 0
Locali o vani accessori indiretti non comunicantiMag., soff., cantine, lav., legnaie, c.t.
0 0,30 0
Misura il perimetro dell'immobile, mura comprese, compreso le mura confinanti con altri immobili
conteggiate al 50%. Ogni piano va conteggiato a se. Si conteggiano le superfici che hanno un
altezza minima di 1,50 cm, per la soffitta vale l'altezza media considerata l'altezza massima quella
del vertice del tetto e la minima quella del muro perimetrale.
Descrizione MQ. Indici
mercantili
Superficie
commerciale
Locali o vani principaliIngresso, soggiorno, pranzo, cucina, studio e camere da letto
389 1,00 389
Altri locali 0 0,00 0
55 0,10 5,5
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8) Numero e descrizione vani unità immobiliare
Cosi suddivisi
4
0
0
0
>7
VANI PRINCIPALI ACCESSORI DIRETTIACCESSORI INDIRETTI
COMUNICANTI
ACCESSORI INDIRETTI
NON COMUNICANTI
4 0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
ACC. DIRETTI SUP.
NON RESIDENZIALI
0
0
4
4
>7
0
0 0
0 0 NON COMUNICANTI
0 0
0 0 0
0
0
PERTINENZE ESCL. DI
ORNAMENTO
0
0
LOCALI ACCESSORI
AUTONOMI
ALTRE PERTINENZE
ESCL. COMUNICANTI
6 4 2
0 0
0 0
0 0 0
0
0
0
Ingresso Angolo cottura Magazzino Magazzino
Soggiorno
Pranzo
Cucina
Studio
Camera da letto
Disimpegno
Bagni e w.c.
Mansarda abitabile
Corridoi
Ripostigli
Vano scale
Mansarda e soppalchi
Soffitta
Cantine
Lavanderie
Legnaie
Centrale termica
Soffitta
Cantine
Lavanderie
Legnaie
Centrale termica
Taverna
Sottotetto
Terrazze
Balconi
Portici
Patii
Verande
Logge
Garage Giardino
Posti auto
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G. Audit documentale e Due Diligence
1) Legittimità Edilizia - Urbanistica
Verifica degli atti di provenienza per riscontro eventuali
limitazioni, servitò, vincoli e/o gravami
Confini Il mappale sopra il quale si trova
l'immobile, confina per due lati con
la strada, con il mappale n. 1920 e
1858.
Note
Vincoli urbanistici
Vincoli ambientali
Vincoli paesaggistici
Situazione urbanistica (indicare)
Anno di costruzione Nuova - 2016
Nessuna -
Titoli autorizzativi Permesso di costruire n. 999999 del
17/06/2016
Anno di ristrutturazione
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2) Dichiarazione di rispondenza Urbanistico/Edilizia
€
SI PRECISA CHE LE INDICAZIONI QUI FORNITE RELATIVE ALLA CONFORMITA'
DELL'IMMOBILE, AD EVENTUALI ABUSI EDILIZI PRESENTI ED ALLA LORO SANABILITA' (IVI
COMPRESI I COSTI EVIDENZIATI) DERIVANO ESCLUSIVAMENTE DALLA VERIFICA COMPIUTA
SULLA DOCUMENTAZIONE FORNITA DALLA COMMITTENZA E/O DALL'ISTITUTO BANCARIO
E DURANTE IL SOPRALLUOGO, SALVI I CASI ESPRESSAMENTE INDICATI NELL'INCARICO; DI
CONSEGUENZA SI RINVIA AD ULTERIORI APPROFONDIMENTI, DA COMPIERE DA TERZI
SOGGETTI RISPETTO AD EASYSTIMA srl, PRESSO I COMPETENTI UFFICI COMUNALI ED ENTI
TERRITORIALE COMPETENTI
Il sottoscritto perito in qualità di esperto valutatore incaricato, in
funzione alla documentazione visionata presso la pubblica
amministrazioneNo
ed in base a quanto rilevato in lo, con la presente DICHIARA
la REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e la conformità
della stessa ai titoli abilitativi edilizi citatiSi
Nel caso di accertata irregolarità, specificare se le difformità edilizie ed
urbanistiche sono sanabili
ed i costi per la pratica in sanatoria e l’oblazione sono quantificati in €. :
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H. Identificazione Catastale
Immobile così censito presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di:
del Territorio.
Catasto dei Terreni
Comune di Casale sul Montello
Sezione:
Foglio: 28
Treviso
Note:
Foglio Particella Sub Porzioni Qualità Classe Ha Are CaReddito
dominicale
Reddito
agrarioPartita
28 1796 Semin. Arb. 3 3 38 € 2,18 € 1,13
28 1797 Semin. Arb. 3 3 37 € 2,18 € 1,13
28 1860 Semin. Arb. 3 40 € 0,26 € 0,13
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1) Dichiarazione di rispondenza Catastale
SiVisura telematica
Nel caso di accertata irregolarità, i costi per la variazione della
pratica catastale, compresi i diritti catastali e le eventuali sanzioni
sono quantificati in €. :
Note:
Il sottoscritto perito in qualità di esperto valutatore incaricato, in
funzione alla documentazione visionata presso l’Agenzia delle
Entrate - Ufficio provinciale del Territorio
ed in base a quanto rilevato in loco, con la presente
DICHIARA
la REGOLARITÀ catastale rispetto allo stato attuale dell’immobile Si
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I. Analisi estimativa
Utilizzo della valutazione
L’utilizzo della valutazione è un postulato estimativo fondamentale che stabilisce che il valore di
stima dipende, o se si vuole è in funzione, dello scopo per il quale è richiesta la valutazione, avendo
ogni valutazione un proprio movente o ragione pratica che la promuove, in relazione al complesso
dei rapporti che intercorrono tra i soggetti, i fatti e il bene, il servizio o il diritto oggetto di
valutazione.
Il presente rapporto di valutazione è finalizzato alla determinazione dei seguenti valori :
1. Il “più probabile valore in libero mercato”
2. il “valore di assicurazione”
3. il “valore cauzionale” .
Il più probabile valore di mercato secondo gli standard internazionali (IVS 2007 – IVS 1, nota 3.1)
ed il Codice di Tecnoborsa (IV edizione, capitolo 4, 2.2) viene definito come segue:
“Il valore di mercato è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere
compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i
soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di
marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza
alcuna costrizione.”
Secondo le Linee guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie
– (edizione 05/2011 – R.1.2) il valore di mercato viene così definito:
“L’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione
svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo
un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con
cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione.”
Il valore di assicurazione secondo gli EVS (European Valuation Standard, settima edizione 2012)
viene definito come segue:
"l’ importo dichiarato nel contratto di assicurazione relativo all’immobile per il quale l’assicuratore è
responsabile nel caso in cui l’assicurato subisca un danno o una perdita pecuniaria causati da un
rischio specifico nel contratto di assicurazione e verificatosi per l’immobile. Il valutatore che riceve
istruzioni di determinare il valore assicurabile deve determinare l’importo che garantisce una
copertura assicurativa adeguata all’immobile in esame."
Secondo le Linee guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie
– e Tecnoborsa, Codice delle Valutazioni, III Edizione, capitolo 5, nota 2.10.1:
“Il valore assicurabile è talvolta definito con stima del costo di riproduzione di un nuovo bene
identico a quello esistente, come definito nella polizza assicurativa, meno il costo di riproduzione
di eventuali elementi o parti del bene, considerati identici e nuovi, specificatamente esclusi dalla
polizza.”
Nel caso specifico l’Istituto Bancario erogante il credito/finanziamento non ha posto a conoscenza
il Valutatore su particolari rischi, particolari elementi, esclusi dalla copertura assicurativa.
Il valore cauzionale come indicato nella nota esplicativa sul valore cauzionale (mortgage lending
value, MLV) dell’European Mortgage Federation può essere utilizzato dal settore dei servizi
finanziari nell’ambito dell’attività di finanziamento garantito da proprietà immobiliari.
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1) Assunzioni limitative
2) Condizioni limitative
Il MLV fornisce un limite al valore sostenibile a lungo termine, che guida le scelte decisionali interne
alle banche in merito alla concessione dei crediti (a titolo esemplificativo: loan to value, struttura di
finanziamento, durata dei prestiti) o nel settore del risk-management);
Assunzioni limitative Nessuna nota
Condizioni limitative Nessuna nota
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L. Valore di Mercato
1) Verifica del migliore e più conveniente uso (HBU)
2) Scelta del criterio di valutazione
L’attuale valore di mercato dell’immobile
rappresenta il massimo valore tra il valore di
mercato nell’uso attuale ed i possibili valori di
trasformazione degli usi prospettati
NO
Il massimo valore di Mercato si otterrà ad
immobile finito ed agibile
Il corretto criterio di valutazione, in caso di immobili a destinazione residenziale è il Metodo del
confronto comparativo al mercato.
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M. Metodo del confronto - Approccio comparativo al mercato
1) Dati immobiliari puntuali
2) Tabella dei dati
Subject A B C
mq. 17,00
Locali o vani accessori indiretti
comunicantiMag., soff., cantine, lav., legnaie, c.t.
Locali o vani accessori diretti
(SNR)Taverna e sottotetto
Pertinenze esclusive di
ornamentoTerrazze, balconi, portici, patii, verande e
logge
mq. 74,00 mq. 9,00 mq. 5,50 mq. 9,00
Locali o vani accessori indiretti
non comunicantiMag., soff., cantine, lav., legnaie, c.t.
122.484,00€
mq. 60,00
Locali o accessori direttiAngolo cottura, bagni e w.c., corr., disimp.,
rip., vano scale, mansarde
Tipo Zona
Locali o vani principaliIngresso, soggiorno, pranzo, cucina, studio e
camere da letto
mq. 389,00 mq. 63,00 mq. 65,00
Urbana Extraurbana Urbana
Centrale Residenziale Semicentrale Semicentrale
Prezzo
11 9 19
138.000,00€ 118.000,00€ 118.000,00€
Prezzi e caratteristica
Differenza mesi
0,20% 0,20% 0,20%
141.036,00€ 120.124,00€ 122.484,00€
Urbana
141.036,00€ 120.124,00€
gennaio-16 marzo-16 maggio-15
17/11/2016
Data
Comparabili
Riferim.
Subject A B C
261.2016 S 328.2016 S 65.2016 S
Prezzo
Saggio mensile di
rivalutazione/svalutazione
Prezzo attualizzato
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5 4 4 3
Ottimo Buono Buono Normale
7 4 3 2
A D E F
Medio
Livello di piano
Luminosità Medio Medio
Medio Medio Medio Medio
Medio
Panorama Medio Medio Medio Medio
Medio
Servizi igienici (bagni e w.c.) 8 1 1
Impianti pannelli solari Presente Assente Assente
Assente
Esposizione Medio
Impianto fotovoltaico Presente Assente
Medio
Numero di affacci
Inquinamento atmosferico
Assente
Funzionalità Medio Medio
Ubicazione
Inquinamento acustico
Inquinamento elettromagnetico
Ascensore
1
Assente
Altre pertinenze esclusive
comunicanti a servizio dell'u.i.Giardino
mq. 230,00 mq. 142,00
mq. 64,00 mq. 20,00 mq. 29,00 mq. 21,00
Medio Medio
Locali accessori autonomiGarage
Stato di manutenzione
Classe energetica
Medio
Ascensore
Altri localiIndicare
Altre pertinenze esclusive non
comunicanti a servizio dell'u.i.Posti auto
mq. 55,00
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1.870,00€ 1.490,00€ 1.520,00€
Impianto di climatizzazione
Livello complessivo finiture e
impiantiMedio Massimo Medio
Prezzo medio a Mq
Impianto elettrico
Medio
Impianto domotica
Impianto geotermico
Impianto antifurto
Impianto termo sanitario
Impianto idraulico
Il prezzo marginale unitario scelto per la comparazione è il minore dei prezzi medi
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3) Prezzi e rapporti mercantili
Funzionalità
Numero di affacci
Ubicazione
Luminosità
Panorama
Stato di manutenzione 30.000,00€
Classe energetica 15.000,00€
Esposizione
Ascensore A B C
Livello di piano 1,00% 1.410,00€ 1.200,00€ 1.220,00€
Altri locali 0,10 149,00€
Altre pertinenze esclusive comunicanti (giardino)
Caratteristica Prezzo unitario
30,00€
Altre pertinenze esclusive non comunicanti 0,15 223,50€
Locali o vani accessori diretti SNR 0,50 745,00€
Perrinenze esclusive di ornamento 0,25 372,50€
Locali accessori autonomi 0,50 745,00€
Locali o vani accessori indiretti comunicanti 0,40 596,00€
Locali o vani accessori indiretti non
comunicanti0,30 447,00€
RAPPORTO
MERCANTILI
PREZZO MARGINALE
UNITARIO
Locali o vani principali 1,00 1.490,00€
Locali o vani accessori diretti 0,50 745,00€
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Livello complessivo di
finiture e impianti25.000,00€ 0 35 25.000,00€
Impianto domotica -€
Impianto di
climatizzazione-€
Impianto idraulico -€
Impianto antifurto -€
Impianto termo
sanitario-€
Impianto elettrico -€
Impianto fotovoltaico 8.500,00€ 0 35 8.500,00€
Impianto geotermico -€
Servizi igienici 4.000,00€ 0 35 4.000,00€
Impianti pannelli
solari6.000,00€ 0 35 6.000,00€
Costo deprezzato
Ascensore -€
Impianti Costo Anni (t) Durata (n)
Inquinamento acustico
Inquinamento elettromagnetico
Inquinamento atmosferico
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4) Tabella di valutazione
Numero di affacci -€ -€ -€
Ubicazione -€ -€ -€
Luminosità -€ -€ -€
Classe energetica (n) 45.000,00€ 60.000,00€ 75.000,00€
Inquinamento atmosferico -€ -€ -€
Panorama -€ -€ -€
Funzionalità -€ -€ -€
Esposizione -€ -€ -€
Livello di piano -€ -€ -€
Stato di manutenzione STM (n) 30.000,00€ 30.000,00€ 60.000,00€
Altre pertinenze esclusive non comunicanti 12.292,50€ 12.292,50€ 12.292,50€
Altri locali -€ -€ -€
Locali accessori autonomi 32.780,00€ 26.075,00€ 32.035,00€
Altre pertinenze esclusive comunicanti (giardino) 6.900,00€ 6.900,00€ 2.640,00€
A B C
Prezzo attualizzato 141.036,00€ 120.124,00€ 122.484,00€
Locali o vani accessori indiretti non comunicanti -€ -€ 7.599,00-€
24.212,50€
Locali o vani principali 485.740,00€ 482.760,00€ 490.210,00€
Locali o vani accessori diretti -€ -€ -€
Locali o vani accessori indiretti comunicanti -€ -€ -€
Locali o vani accessori diretti (SNR) -€ -€ -€
Pertinenze esclusive di ornamento 24.212,50€ 25.516,25€
N. 28 di 48
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Divergenza % assoluta 6,12%
Inquinamento acustico -€ -€ -€
Valore di stima
798.800,00€
Valore unitario al mq. 1.780,00€
Più probabile valore di mercato a lavori
ultimati
Livello complessivo finiture ed impianti -€ -€ -€
Prezzi corretti (€uro) 792.461,00€ 778.167,75€ 825.775,00€
-€ Impianto di climatizzazione -€ -€
Impianto idraulico -€ -€ -€
Impianto antifurto -€ -€ -€
Impianto termo-sanitario -€ -€ -€
Impianto elettrico -€ -€ -€
Impianto fotovoltaico 8.500,00€ 8.500,00€ 8.500,00€
Impianto geotermico -€ -€ -€
Servizi igienici (bagni e w.c.)
Impianti pannelli solari 6.000,00€ 6.000,00€ 6.000,00€
Inquinamento elettromagnetico -€ -€ -€
Ascensore -€ -€ -€
Peso 33,33% 33,33% 33,33%
Grado di similarità 1 1 1
Grado di affidabilità 1 1 1
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SOMMANO € 794.600,00
Ripartizione del Valore Finale
Appartamento P. T (ovest) - garage
Appartamento P. T (Est) - garage
Appartamento P. 1 (Ovest) - garage
Appartamento P. T (Est) - garage
€ 184.100,00
€ 185.600,00
€ 219.800,00
€ 205.100,00
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N. COSTO DELLE OPERE DA REALIZZARE, Cost Approach - Metodo dei costi
#RIF! #RIF!
1) Identificazione dei lavori e del metodo (CME o sintetico)
a) Computo metrico estimativo
Non necessaria.
b) Tipologie edilizie
Codice Descrizione Costo in Euro Incidenza
1 Scavi e fondazioni 11.000,00 2%
2Opere di costruzione al
grezzo165.000,00
31%
OPERE REALIZZATE 176.000,00 33%
3Vespai, sottofondi e
pavimenti41.000,00
8%
4 Opere in pietra 5.000,00 1%
5 Rivestimenti e zoccolini 15.000,00 3%
6Intonaco, pitture e cappotto
termoisolante esterno45.000,00
8%
7 Canne fumarie e fognature 12.000,00 2%
8 Coibentazione 9.000,00 2%
9Impermeabilizzazioni e
copertura10.000,00
2%
10 Serramenti in legno 42.000,00 8%
11Portoni basculanti ed
ingressi6.000,00
1%
12
Impianto di
riscaldamento/condizioname
nto
33.000,00
6%
13Impianto idrosanitario e
sollevamento acque15.000,00
3%
14Impianto elettrico e
fotovoltaico45.000,00
8%
15 Oneri e spese tecniche 60.000,00 11%
16 Varie/imprevisti, recinzioni 20.000,00 4%
OPERE DA REALIZZARE 358.000,00 67%
Costo Totale 534.000,00 100%
TABELLA DEI COSTI PARAMETRICI
534.000,00 Costo dell'opera al m2
3901.369,00 Euro
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2) Valore ATTUALE
3) Diagramma di Gantt (sintetico)
Imprevisti -€
Più probabile valore ATTUALE di mercato 436.600,00€
Più probabile valore di mercato a lavori ultimati 794.600,00€
Lavori da realizzare 358.000,00€
TABELLA TEMPI REALIZZAZIONE: MESI 12
INIZIO FINE
3 Vespai, sottofondi e pavimenti 0 2
4 Opere in pietra 8 9
5 Rivestimenti e zoccolini 5 7
6 Intonaco, pitture e cappotto termoisolante esterno 5 7
7 Canne fumarie e fognature 2 5
8 Coibentazione 0 2
9 Impermeabilizzazioni e copertura 0 3
10 Serramenti in legno 5 7
11 Portoni basculanti ed ingressi 6 7
12 Impianto di riscaldamento/condizionamento 6 11
13 Impianto idrosanitario e sollevamento acque 6 11
14 Impianto elettrico e fotovoltaico 6 11
16 Recinzioni 11 12
Vespai, sottofondi e pavimenti
Intonaco, pitture e cappotto
Canne fumarie e fognature
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0 2 4 6 8 10 12 14
Vespai, sottofondi e pavimenti
Opere in pietra
Rivestimenti e zoccolini
Intonaco, pitture e cappottotermoisolante esterno
Canne fumarie e fognature
Coibentazione
Impermeabilizzazioni e copertura
Serramenti in legno
Portoni basculanti ed ingressi
Impianto diriscaldamento/condizionamento
Impianto idrosanitario esollevamento acque
Impianto elettrico e fotovoltaico
Recinzioni
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O. Saggio di capitalizzazione
min max min max min max
€ 1.300,00 € 1.450,00 € 4,00 € 5,40 3,69% 4,47%
P. Analisi dei flussi di cassa scontati - DCFA
Le tecniche incentrate sui flussi di cassa rappresentano lo strumento più complesso, completo
e rigoroso (e diffuso a livello internazionale) utilizzabile ai fini della valutazione degli
investimenti immobiliari (ed anche per la misurazione del valore degli immobili).
I modelli di Discount Cash Flow Analisys (DCF) ovvero di attualizzazione dei flussi di cassa,
possono essere impiegati dal Promotore e dall’ investitore/finanziatore per calcolare:
1. il Valore attuale netto (VAN) o Net Present Value (NPV)
2. il Saggio di rendimento interno (SRI) o Internal Rate of Return (IRR)
il Valore attuale netto (VAN) è ottenuto come differenza tra i ricavi ed i costi previsti per la
durata degli anni del progetto e riferiti all’attualità attraverso un opportuno saggio di sconto r.
Con questo criterio il progetto sarà realizzato se il valore attuale netto (VAN) dà un risultato
positivo.
In caso di progetti alternativi si sceglierà quello con il VAN più elevato.
Il Saggio di rendimento interno (SRI) o Internal Rate of Return (IRR) ovvero il tasso di
attualizzazione che, applicato al flusso dei rientri meno i costi, azzera il valore attuale netto. In
generale, un progetto andrebbe perseguito quando il TIR risulta essere maggiore del costo
opportunità (tasso) del capitale per quel progetto di investimento.
Saggio di capitalizzazione medio ordinario
Valore di Mercato (€/mq) Valori di Locazione (€/mqmese) saggio di capitalizzazione
€ 1.375,00 € 4,70 4,08%
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mesi % costi K Totali % ricavi Ricavi Flusso Netto
Flusso Netto
Attual.
-6 170.000,00€ -€ 170.000,00-€ 173.497,61-€
0 176.000,00€ 10% 79.880,00€ 96.120,00-€ 96.120,00-€
6 179.000,00€ 10% 79.880,00€ 99.120,00-€ 97.121,80-€
12 179.000,00€ 50% 399.400,00€ 220.400,00€ 211.603,30€
18 30% 239.640,00€ 239.640,00€ 225.437,19€
24 -€ -€ -€
30 -€ -€ -€
36 -€ -€ -€
42 -€ -€ -€
€ 0,00 100% -€
Totale 534.000,00€ 80% 798.800,00€ 94.800,00€ 70.301,08€
4,08%
VALORE 94.800,00€
Margine operaz VAN 70.300,00€
T.I.R. 8,81%
70.300,00€
170.000,00€
176.000,00€
416.300,00€ Valore ATTUALE
ANALISI DEI FLUSSI DI CASSA SCONTATI - DCFA
tasso di attualizzazione
Costi già sostenuti
Lavori già realizzati
Valore Attuale Netto
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Q) Costo dell'opera a nuovo
Strutture Finiture Impianti
50,00% 35,00% 15,00%
50,00% 35,00% 15,00%
COSTO dell'OPERA (a nuovo)
Percentuale d'incidenza
528.900,00€
Altre pertinenze esclusive non
comunicanti a servizio dell'u.i.55,00 0,15 180,00 9.900,00€
1180 €./mq
Altre pertinenze esclusive
comunicanti a servizio dell'u.i.230,00 0,00 0,00 -€
Altri locali 0,00
Locali o vani accessori indiretti
non comunicanti0,00 0,30 350,00 -€
0,10 120,00 -€
Locali o vani accessori diretti
(SNR)0,00 0,50 590,00 -€
Locali accessori autonomi 64,00 0,50 590,00 37.760,00€
Pertinenze esclusive di
ornamento74,00 0,25 300,00 22.200,00€
Locali o vani accessori diretti 0,00 0,50 590,00 -€
Locali o vani accessori indiretti
comunicanti0,00 0,40 470,00 -€
Tipologia edilizia DEI A7
Tipologia Superficie Rapp.
Mercantile
Costo
ragguagliato
Costo
Costo unitario
Locali o vani principali 389,00 1,00 1180,00 459.020,00€
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Costo deprezzato IMPIANTI 79.300,00€
Deprezzamento % 0,00%
COMPLETAMENTO % 100,00%
Categorie di lavoro: FINITURE
C=costo di costruzione a nuovo 185.100,00€
T=Vetustà media (anni) 0,00
N=vita economica (anni)
Categorie di lavoro: IMPIANTI
Costo deprezzato STRUTTURE 264.400,00€
Costo deprezzato FINITURE 185.100,00€
Deprezzamento % 0,00%
COMPLETAMENTO % 100,00%
T=Vetustà media (anni) 0,00
N=vita economica (anni) 35
C=costo di costruzione a nuovo
T=Vetustà media (anni)
N=vita economica (anni)
Deprezzamento %
COMPLETAMENTO %
264.400,00€
0,00
100
0,00%
100,00%
50
C=costo di costruzione a nuovo 79.300,00€
Categorie di lavoro: STRUTTURE
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
0 20 40 60 80 100
STRUTTURE
ANNI
de
pre
zza
me
nto
(%
)
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
0 10 20 30 40 50
FINITURE
ANNI
de
pre
zza
me
nto
(%
)
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
0 5 10 15 20 25 30 35
IMPIANTI
ANNI
de
pre
zza
me
nto
(%
)
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VALORE ASSICURABILE 583.800,00€
Note:
Puntellamento ed altri interventi 15.000,00€
Costo deprezzato 528.800,00€
Progettazione, DL, spese ed oneri vai 20.000,00€
COSTO DI RICOSTRUZIONE ALLO STATO ATTUALE 528.800,00€
Sgombero delle macerie 20.000,00€
N. 38 di 48
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R. Valore cauzionale
Ai fini del rapporto di valutazione si deve considerare che gli IVS 2007 al capitolo “Valutazioni ai
fini della concessione del credito” (IVA2, nota 2.5) stabiliscono che il Valore Cauzionale (MLV
Mortgage Lending Value) è “il valore di un immobile determinato mediante una stima prudenziale
della commerciabilità futura dell’immobile, tenendo conto degli aspetti di sostenibilità a lungo
termine dell’immobile, delle ordinarie condizioni del mercato locale, dell’uso corrente dell’immobile
stesso e dei suoi appropriati usi alternativi. Gli elementi speculativi non devono essere presi in
considerazione per la stima del valore cauzionale. Il valore cauzionale deve essere stabilito in maniera
trasparente e chiara ”.
Analogamente sia la legislazione europea (Direttiva 98/32/CE del Parlamento Europeo e del
Consiglio Europeo in data 22/06/1998) che gli EVS (EVS2 punto 7) che, infine, il Codice delle
Valutazioni Immobiliari forniscono simili definizioni.
In merito al valore cauzionale si evidenzia che:
• è un concetto di valore a rischio ai fini dei prestiti per le proprietà immobiliari;
• si basa sugli aspetti sostenibili e limita la valutazione del valore dell’immobile alle caratteristiche
economiche permanenti dello stesso e al reddito che qualsiasi locatario potrebbe trarne mediante
una corretta gestione;
• la definizione del valore cauzionale introduce, tra l’altro, una nozione che può essere descritta
come attenuazione delle tendenze del mercato, dei canoni e dei tassi di capitalizzazione;
• la sostenibilità del valore cauzionale può richiedere di apportare aggiustamenti all’effettivo
reddito dell’immobile, al tasso di sconto o di capitalizzazione ed ai costi di gestione e
amministrazione dell’immobile;
• per evitare dubbi sull’applicazione del valore cauzionale va osservato che il valore cauzionale non
può essere calcolato con una semplice decurtazione percentuale del valore di mercato;
• le assunzioni utilizzate per la stima del valore cauzionale devono derivare dalla conoscenza
approfondita dell’andamento storico del mercato immobiliare e da un esame critico delle
condizioni attuali e delle tendenze soprattutto sotto il profilo del rischio;
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Incremento/decremento percentuale -5,00%
Incremento/decremento percentuale 0,00%
Determinazione -€
Determinazione 39.940,00-€
Grado di riconvertibilità
Si ritiene che nel medio-periodo l’immobile possa
essere facilmente riconvertibile
Stato di manutenzione
Si ritiene che nel medio-periodo lo stato di
manutenzione dell’immobile possa influire sul
valore di mercato
39.940,00-€
Ubicazione
Si ritiene che nel medio-periodo l’ubicazione
dell’immobile possa influire sul valore di mercato
Incremento/decremento percentuale -5,00%
Valore attuale di Mercato 798.800,00€
Valore di mercato
Si è applicato L'HBU?
Incremento dipeso dall'HBU -€
Determinazione -€
I dati comparabili utilizzati si ritengono nella media
dei valori riscontrati nel mercato locale
Incremento/decremento percentuale 0,00%
Determinazione
Determinazione -€
No
Si
Si
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Redditualità previsionale
Situazione economica del mercato locale
Si ritiene che nel medio-periodo la situazione
economica del mercato locale sarà:
Incremento/decremento percentuale -5,00%
Determinazione 39.940,00-€
Si ritiene che nel medio-periodo la redditività
dell’immobile non influirà sul valore di mercato
(rimanendo stabile)
Si
Uguale
Note:
VALORE CAUZIONALE 678.980,00€
Incremento/decremento percentuale 0,00%
Determinazione -€
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S. Giudizio sulla commerciabilità
1) Grado di commerciabilità
Si ritiene che la commerciabilità dell'immobile sia attualmente Normale
2) Motivi sulla commerciabilità immediata
T. Geolocalizzazione
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U. Dichiarazione di rispondenza
Il sottoscritto perito in qualità di valutatore incaricato, in applicazione agli IVS/EVS , in conformità
al Codice delle Valutazioni Immobiliari ed alle Linee Guida ABI per la valutazione degli immobili in
garanzia delle esposizioni creditizie, con la presente
DICHIARA
• Di non aver agito in modo ingannevole e fraudolento.
• Di non aver agito in conflitto di interesse.
• Di non aver utilizzato ne fatto affidamento su conclusioni non fondate.
• Di aver svolto l’incarico con indipendenza, obiettività ed imparzialità.
• Di sapere che la presente valutazione può essere sottoposta a riesame.
• I fatti qui riportati sono corretti al meglio delle conoscenze dello stesso perito.
• Le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente alle assunzioni e dalle condizioni riportate.
• Non ha alcun interesse verso il bene in questione.
• Ha agito in accordo agli standard etici e professionali.
• E' in possesso dei requisiti formativi previsti.
• Possiede l’esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato e collocato
l’immobile.
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V. Bibliografia
• IVSC : International Valuation Standards. Ottava edizione anno 2007 GEOVAL Associazione
Geometri Valutatori Esperti, Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati.
• Stima dei Beni Produttivi, Graziano Castello, edizioni Grafill, 2013
• Stima dei Beni Residenziali, Graziano Castello, edizioni Grafill, 2013
• EVS : European Valuation Standards. Settima edizione anno 2012 .
• Codice delle valutazioni immobiliari. Italian property valuation standard. Roma, IV edizione,
Tecnoborsa.
• Linee guida ABI – Dic. 2015 - Associazione Bancaria Italiana: Codice per le valutazione degli
immobili in garanzia delle esposizioni creditizie
• Simonotti. M : Manuale delle stime immobiliari.
• Manuale di estimo immobiliare. Stime con applicazione degli IVS. A cura di Geo.Val Associazione
Geometri Valutatori esperti – Editore Utet Scienze tecniche
• La valutazione immobiliare: le basi della valutazione e i metodi di stima – Corso Geo.Val.Esperti ,
Associazione Geometri Valutatori Esperti
• LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE Le basi della valutazione e i metodi di stima,(Corso
Geoval)2010 e 2011.
• - Estimo, Manlio Baccichetto - Domenico Tantulli, 1° Edizione Gennaio 2005.
• - Prontuario di Estimo, Manlio Baccichetto - Domenico Tantulli, 1° Edizione Gennaio 2005.
• - ESTIMO per lezioni (appunti), Tiziano Venturelli.
• - Compendio di Economia ed Estimo, Dino Franchi – Gian Carlo Ragagnin, Prima Edizione
Febbraio 2004.
• - FONDAMENTI DI ESTIMO TEORIA E PRATICA DELLE STIME, D. Franchi – G.C. Ragagnin 1993.
• - L’ESTIMO in esercizi, Paolo Rebasti – Teresio Nardi.
• - ESTIMO rurale, civile e catastale, Igino Micheli.
• - Corso di ESTIMO e STATISTICA, prof. Maurizio Bertoldo.
• PRINCIPI METODOLOGICI PER LA COSTRUZIONE DI INDICI DEI PREZZI NEL MERCATO
IMMOBILIARE, Vincenzo Del Giudice – Maurizio D’ Amato, Settembre 2008.
• VALUTAZIONE VALORIZZAZIONE E SVILUPPO IMMOBILIARE, Oliviero Tronconi - Liala Baiardi,
Giugno 2010.
• La misurazione delle superfici immobiliari, Giampiero Bambagioni, Ottobre 2008.
• - Linee Guida per la Gestione Sistematica della Manutenzione degli Edifici, 2009.
• - Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, ABI,
Maggio 2011.
• - La stima degli immobili urbani “approfondimenti su casi di stima”, Dr.Ing. Antonio Iovine – Dr.
Ing. Massimo Curatolo.
• - Uno standard italiano per la misurazione delle superfici, Nomisma , Dicembre 2007.
• - STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE, Tecnoborsa, Giampiero
Bambagioni.
• MODELLI PER IL MASS APPRAISAL, Paolo Rosasco, Settembre 2010.
• Contibuti e riflessioni economiche, estimative, finanziarie per le professioni immobiliari,
Leopoldo Sdino.
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• Manuale della banca dati dell’ osservatorio del mercato Immobiliare e Appendici(Allegati),
Agenzia del Territorio, Area Osservatorio Del Mercato Immobiliare, Versione 1.3 anno 2008.
• Manuale operativo delle stime immobiliari, Agenzia del Territorio, Franco Angeli, 2011.
• Gli investimenti immobiliari nei fondi pensione e nelle casse di previdenza, Claudio Cacciamani,
Novembre 2008.
• PREZZI TIPOLOGIE EDILIZIE, Collegio degli Ingegneri ed Architetti di Milano,Tipografia del
Genio Civile DEI srl, 2010 e 2012.
• DUE DILIGENCE IMMOBILIARE, Analisi e controllo tecnico per la valutazione degli immobili,
Tipografia del Genio Civile DEI, Vincenzo Acunto 2012.
• UNI 11558 , Valutatore immobiliare. Requisiti di conoscenza, abilità e competenza, 2014
• UNI U98000240 :“Stima del valore di mercato degli immobili” , 2015
• UNI U870017 “Valore del credito ipotecario immobiliare”, draft 2014
• UNI EN ISO 9000:2005, GESTIONE PER LA QUALITA’ E TECNICHE DI SU, 13/12/2005.
• UNI EN ISO 9001:2008, CEN Comitè Europèen de normalisation, Novembre 2008.
• UNI EN ISO 9004:2009, UNI Ente Nazionale Italiano di Unificazione, Novembre 2009.
• Organizzare e gestire progetti “Competenze per il project management”, Enzo Baglieri -Alfredo
Coffetti -Claudio Ondoli - Nicola Pecchiari - Massimo Pilati.
• Standard professionali di valutazione, RICS, Marzo 2012
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Z. SOMMARIO
A. Anagrafica
1) Committente
2) Valutatore incaricato
3) Immobile (lotto)
B. Premessa – scopo della valutazione
C. Quesiti Estimativi
D. Fasi – Accertamenti e date delle indagini
E. Analisi del Segmento di Mercato
1) indagini presso i professionisti locali
2) Quotazioni OMI
F. Descrizione dell’unità immobiliare, art. 2826 C.C.
1) Quartiere ( intorno edificato)
2) Fabbricato
3) Unità immobiliare
4) Impianti speciali
5) Note al sopralluogo
6) Descrizione dell’immobile
7) Composizione unità immobiliare
8) Numero e descrizione vani unità immobiliare
G. Audit documentale e Due Diligence
1) Legittimità Edilizia – Urbanistica
2) Dichiarazione di rispondenza Urbanistico / Edilizia
H. Identificazione Catastale
1) Dichiarazione di rispondenza Catastale
I. Analisi Estimativa
1) Assunzioni limitative
2) Condizioni limitative
L. Valore di Mercato
1) Verifica del migliore e più conveniente uso (HBU)
2) Scelta del criterio di valutazione
M. Metodo del confronto – Approccio comparativo al mercato
1) Dati immobiliari puntuali
2) Tabella dei dati
3) Prezzi e rapporti mercantili
4) Tabella di valutazione
N. COSTO DELLE OPERE DA REALIZZARE, Cost Approach - Metodo dei costi
1) Identificazione dei lavori e del metodo (CME o sintetico)
a) Computo metrico estimativo
b) Tipologie edilizie
2) Valore Attuale
3) Diagramma di Gantt (sintetico)
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O. Saggio di Capitalizzazione
P. Analisi dei flussi di cassa scontati - DCFA
Q. Costo dell’opera a nuovo
R. Valore cauzionale
S. Giudizio sulla commerciabilità
1) Grado di commerciabilità
2) Motivi sulla commerciabilità immediata
T. Geolocalizzazione
U. Dichiarazione di rispondenza
V. Bibliografia
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