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不動産モデルの評価
TSUBASA YOZAWA
購入国
フィリピン(マニラ、セブ)
タイ(バンコク)
マレーシア(ジョホールバル)
ユナイテッドアラブエミレーツ(ドバイ)
マニラ、セブ
WESTIN Residence22B 2千万円
WESTIN Residence23B 2千万円
WESTIN Residence26E 2千4百万円
SIXSENSES 2千万円
TIMES SQUARE WEST 1千6百万円
GRAND HYATT Residence 1億6千万円
SHERATON RESIDENCE 2億1千万円
計7件 4億7千万円
ジョホールバル
ASTAKA 1億2千万円
UMCITY 7千万円
SOUTHER MARINA RESIDENCE 7千万円
計3件 2億6千万円
バンコク
The Ritz-Carlton Residences
計1件 2億5千万円
ドバイ(EMAAR)
DUBAI HILLS SIDRA(EMAAR× MERAAS)1億6千万円
DUBAI HILLS PARKWAY VISTAS(EMAAR× MERAAS) 4億5千万円
52/42 7千万円
ACT1 3906 5千万円
ACT1 901 1億1千万円
ADDRESS OPERA RESIDENCE 2億1千万円
HARBOUR VIEWS 7千万円
VIDA RESIDENCE 7千万円
Burj Khalifa Residence 2億5千万円
計14億4千万円
ドバイ(DAMAC)
AYKON TOWER 1億円
AKOYA OXYGEN SELFIE 4千万円
計2件 1億4千万円
ドバイ(その他)
BELLEVUE TOWER(DUBAI PROPERTY) 7千万円
THE HEART OF EUROPE(THOE) 4千万円
The Address Residences Jumeirah Resort + Spa(Hamptons International) 1億3千万円
STUDIO ONE(SELECT GROUP) 5千万円
計4件 2億9千万円
国別投資残高
フィリピン4億7千万円
マレーシア2億6千万円
タイ2億5千万円
ドバイ18億7千万円
計28億5千万円
国別投資残高
タイ フィリピン マレーシア ドバイ
後進国不動産の変数
年間家賃収入
本来はその物件の過去の実績を見るべき
それができない場合は現在の類似物件賃料を用いる
ただし本来は完成時点の賃料相場と当該個別物件の賃料相場を見る必要がある。
年間経費
共益費、修繕積立金など
還元利回り
そのエリアにある同水準の物件の平均利回りを用いる
税率
国によって異なる
売却予想価格
経年劣化で不動産価格は年何%減少すると考えるか、インフレ、経済成長、不動産市場の成長により物件は年何%成長すると考えるか
物件の成長率が経年劣化の減価率を超えれば転売価格は上がるし、逆になれば取得価額よりも転売価格は下がる
割引き率
将来の売却想定額やキャッシュフローを現在価値に割り戻す時に、どれぐらいの割引率を適用するか
概算
フィリピン4億7千万円 還元利回り6%想定 年間2820万円
マレーシア2億6千万円 還元利回り5%想定 年間1300万円
タイ2億5千万円 還元利回り5%想定 年間1250万円
ドバイ18億7千万円(自宅除くと14億2千万円) 還元利回り8%想定 年間1億1360万円
合計 年間想定家賃収入 1億6730万円
5年間賃貸運用してから全て売却した場合、1億6730万円×5年=8億3650万円
自宅を残した24億円について、
売却価額が、0.9倍だった場合、21億6千万現金回収(ロス2億4千万円)
売却価額が、1.1倍だった場合、26億4千万現金回収(ゲイン2億4千万円)
売却価額が、1.3倍だった場合、31億2千万現金回収(ゲイン7億2千万円)
売却価額が、1.5倍だった場合、36億現金回収(ゲイン12億円)
これらのゲインと上の家賃収入5年分を足したものが、5年後に得られる投資リターン
不確実性
経済成長、インフレから賃料相場がどこまで成長するか
賃料を原資産として転売価格がどれだけ加熱するか?
最終的に通貨を円やドルに戻す場合は、為替差損(ただし私は戻さない)
通常は値頃感のある物件を買うのが王道であるが、ホテルブランドのレジデンスかその国の最高級マンションにのみ投じているため、これがどういう結果になるのか不透明
各国に先進国の富裕層がどれだけ進出するか?