chenar mic.doc

8/18/2019 chenar mic.doc

1/16

1

Cuprins

Mod Coala Semnat Data

CoalaLC – 14 – 2552 – 2016

Verif. Paşcan A.

Efect. Lac! M.


2/16

2

"ntrod!cere#############################..#.#....2

". Date $enerale ##############################.#.6

".1 %!mele i &ren!mele 'eneficiar!l!i i e(al!ator!l!i###########.......6

".2 )e*!ltatele e(al!arii###################..........................6

".+ S!'&o*itii i retrictii &rinci&ale##########.##.###.#####........,

"". "ntr!cti!ni &ri(ind &roce!l de e(al!are#################.#.#10"".1A&ecte $enerale###########################."".2%oti!ni de 'a*a !tili*ate in ra&ort!l de e(al!are###############"".+Proce!l de e(al!are###########################.."".4Metodele de e(al!are a '!n!rilor imo'iliaare###############.."".5)econcilierea re*!ltatelor i etimarea (alorilor finale########..

""". Decrierea o'iect!l!i ##########################.#12

"".6Caracteri*tica detaliata a o'iect!l!i#####################."".,-actorii ce infl!ientea*a a!&ra (alorii '!n!l!i imo'il##############

"V. Etimarea (alorii '!n!l!i imo'il &rin a&licarea metodelor de e(al!are ####..##..1+

4.1Metoda anali*ei (in*arilor com&ara'ile #########..#########..14

4.2 Metoda (enit!rilor#######################.##...#..1,

4.+ Metoda celt!ielilor ####################..###...##..2+

V.Valoare de reconciliere şi ta'ilirea (alorii finale############.##....#..2/

Concl!*ie###############################..#.+0

Introducere

Raportul de evaluare ete !n doc!ment analitic ntocmit şi emnat de e(al!ator conform

re*!ltatelor defş!rrii e(al!rii !n!i '!n imo'il concret c! indicarea o'li$atorie a metodicilor

!tili*ate &rec!m şi a (alorii de &ia3 a! a altei (alori determinate n &roce!l e(al!rii.


CoalaLC – 14 – 2552 – 2016

Verif. Paşcan A.

Efect. Lac! M.


3/16

+

Tipul, continutul si dimensiunea unui raport (aria*a in f!nctie de detinatar de cerintele

le$ale de ti&!l &ro&rietatii i de nat!ra i com&leitatea mii!nii de e(al!are.

n ra&ort &oate fi inticmit &rin !rmatoarele eta&ele

"dentificarea o'iect!l!i de e(al!at."dentificarea dre&t!rilor de &ro&rietate care !nt e(al!ate

– din ce &arti ete alcat!ita &ro&rietatea7

– identificarea &ro&rietar!l!i i a actelor ce do(edec &ro&rietatea7

– identificarea arcinilor7

– co&!l e(al!arii i ce ti& de (aloare tre'!ie determinate7

– (aloare de &iata7

–&ectia fi*ica a &ro&rietatii de e(al!at identificarea i anali*a am&laament!l!i i contr!ctiilor

a&recierea tarii tenice. Solicitarea de doc!mente de la &ro&rietar8client 9titl!l de &ro&rietate

a!&ra imo'il!l!i:act!l de (an*are:c!m&arare donatie !ccei!ne etc7 cadatr!7 etra de carte

f!niciara certificat de !r'anim a!tori*atie de contr!ire;

– foto$rafierea &ro&rietatii7 dic!tii c! &ro&rietarii8clientii.

– emnarea !n!i contract de &retari er(icii de e(al!are i incaarea !n!i a(an de 50< din

(al!area l!crarii de e(al!at.

Eit di(ere claificri ale ra&oartelor de e(al!are la ni(el!l !nor tate şi com&anii

comerciale a&arte. Cea mai r&=ndit ete claificarea ra&oartelor de e(al!are d!& $rad!l de

&rel!crare a material!l!i şi d!& $rad!l de e&!nere detaliat a fa&telor şi a concl!*iilor

f!ndamentale. De eem&l! "ntit!t!l de E(al!are 9SA; !tili*ea* !rmtoarea claificare> ra&ort!l oral7

> ra&ort !' form de crioare7

> ra&ort &rec!rtat7

> ra&ort com&let.

)e*!ltatele e(al!rii &ot fi &re*entate oral a! n cri. Conform Standardelor "nterna3ionale

de E(al!are ra&ort!l oral ete re*!ltat!l t(al!rii com!nicat 'eneficiar!l!i n c!(inte aceta &oate

fi de aemenea dic!r!l n intan3 a e(al!ator!l!i '!n!l!i imo'il moştenit.)a&ort!l n cri ete !n doc!ment care reflect &roce!l de nde&linire a l!crrii de e(al!are

şi re*!ltat!l o'3in!t ad! la c!noştin3a 'eneficiar!l!i. Aceta tre'!ie fie emnat de e(al!ator de

cond!ctor!l ntre&rinderii de e(al!are şi le$ali*at c! ştam&ila ntre&rinderii.Acet ra&ort

e ntocmeşte n do! eem&lare !n!l din care e tranmite 'eneficiar!l!i er(iciilor de e(al!are

iar cel de al doilea e &trea* de ctre ntre&rinderea de e(al!are tim& de cinci ani.

Scopul lucrarii conta n etimarea (alorii !n!i a&artament n co&!l de (in*are

&ecific!l!i e(al!rii a&artamentelor7 anali*a it!a3iei &ie3ii imo'iliare la moment!l act!alinitiereanoatra in &roce!l de acti(itate a e(al!ator!l!i.


CoalaLC – 14 – 2552 – 2016

Verif. Paşcan A.

Efect. Lac! M.


4/16

4

Structura lucrarii: L!crarea de c!r c!&rinde V com&artimente " Date $enerale de&re

'!n!l imo'il e(al!at7 "" Decrierea o'iect!l!i e(al!arii7 """ Piata imo'iliara in e$ment!l

re*idetial7 "V Determinarea (alorii '!n!l!i imo'il &rin a&licarea metodelor de e(al!are met.

Cot!l!i Venit!rilor i met. Anali*ei (in*arilor com&ara'ile7 V )econcilierea (alorii finale.

I Date generale

1.1 Numele si prenumele beneficiarului si evaluatorului

Tabelul nr. 1.1 )eci*itele &artilor &roce!l!i de e(al!are

Indicatori Caracteristici

Numele si prenumele beneficiarului Lac! ElenaNumele si preumele evaluatrorului Lac! Mar$areta


CoalaLC – 14 – 2552 – 2016

Verif. Paşcan A.

Efect. Lac! M.


5/16

5

Adresa bunului imobil M!n. Ciina! com. ?acioi tr.

Coro'cean! +1

1. Re!ultatele evaluarii

Tabelul nr. 1.2 Valorile o'tin!te

Nr. Indicatori Caracteristici

1 Scopul evalu"rii Etimarea (alorii de &ia3 &entr!tran*ac3ia de (n*are:c!m&rare

Caracteristica succinta a obiectului

evaluarii

Caa indi(id!ala c! 1 ni(el i demiol &ereti din 'loc!ri de calcar

# Dreptul evaluat Pro&rietate &ri(ata$ Scopul evalu"rii Etimarea (alorii de &ia3 &entr!

tran*ac3ia de (n*are:c!m&rare% Data intocmirii contractului 11.01.2016& Data inspectarii obectului 1/.01.2016' Data evalu"rii 1/.01.2016

( )a!a de evaluare Valoarea de &iata* Ratele de sc+imb:

Delor

uro

Lei MD20.65

22.50

1- aloarea de piata estimate petru

vin!are uro/lei

11 0etoda c+etuielilor uro/lei

1 0etoda anali!ei comparative a

vin!arilor uro/lei

1.# Supo!iţii și restricţii principale

Conform Regulamentului provizoriu cu privire la evaluarea bunurilor

immobile, condiţii limitative reprezintă constrîngerile impuse asupra evaluării

bunului imobil de către evaluator sau beneciar. Subpoziţii și restricţiile

raportului de evaluare sunt stabilite cu scop de a proteja interesele

beneciarului și a evaluatorului care sunt

Pre*enţa ra&ort!l!i ete (ala'il tim& de @0 de *ile de la data e(al!rii și ete (ala'il n!mai

inte$ral și n co&!rile indicate n el7


CoalaLC – 14 – 2552 – 2016

Verif. Paşcan A.

Efect. Lac! M.


6/16

6

E(al!ator!l n! &oart r&!ndere &entr! detinarea !ridic a dre&t!rilor a!&ra &ror&iet ţii

e(al!ate a! &entr! ceti!ni ce ţin de eaminarea dre&t!rilor de &ro&rietate.

Dre&t!l &ro&rietţii e(al!ate e conider a!totenic. Pro&rietatea e(al!at e conider li'er de

orice &retenţii a! retricţii n afar de cele indicate n ra&ort7

E(al!ator!l &re!&!ne lita oricror factori ac!nși care infl!enţea* e(al!area și tarea

&ro&rietţii. E(al!ator!l n! &oart r&!nderea &entr! eitenţa !nor aemenea factori ac!nși

nici neceitatea nlt!rrii lor7 Datele o'ţin!te de e(al!ator și care e c!&rinde n ra&ort e conider (eridice.

Botodat e(al!ator!l n! &oate $arante*e (eridicitatea a'ol!t ai informaţiei de aceea &entr!

toate datele e indic !r de informaţie7

%ici e(al!ator!l nici client!l n! &oate foloi ra&ort!l atfel dect conform &re(ederilor

contract!l!i Pretri:er(icii de e(al!are7

"nformaţia re*!ltat e(al!rii ete trict confidenţial și &oate oferi n!mai n ca*!ri &re(*!te de le$ilaţie n (i$oare n )e&!'lica Moldo(a7 Prerea e(al!ator!l!i relati( la (aloarea &ro&rietţii ete (ala'il n!mai la data e(al!rii.

E(al!ator!l n!:și a!m nici o re&ona'ilitate &ri(ind cim'area factorilor economici !ridici

ociali le$ilati(e și altor factori care &ot inter(ene d!& data e(al!rii infl!enţnd it!aţie

economic din ţar și re&ecti( (aloarea o'iect!l!i e(al!rii7 E(al!ator!l n!:și a!m nici o re&ona'ilitate &entr! eitenţa (re!n!i contaminant și nici

n! a olicitat o e&erti* a! o cercetare știinţific necear &entr! a fi deco&erit.

Dac !lterior e (a ta'ili c eit o contaminare &e &ro&rietatea anali*at aceta ar &!tea dimin!a

(aloarea ra&ortat7

)a&ort!l de e(al!are conţine o&inii &rofeionale a e(al!ator!l!i relati(e la (aloarea

imo'il!l!i și n! &re*int $aranţie c '!n!l imo'iliar (a fi comerciali*at la (aloarea indicat n

ra&ort.

II. Instructiuni privind procesul de evaluare

.1 Aspecte generale

Tabelul nr. 1.2 "nformatii de 'a*a

Nr. Indicatori Caracteristici

1 )eneficiarul Lac! Elena Andrei

valuatorul Lac! Mar$areta Leonid ?!ra imo'iliara

Lara %r. Licentei # Data evaluarii 1/.01.2016$ Scopul evalu"rii Etimarea (alorii de &iaţ (n*are:


CoalaLC – 14 – 2552 – 2016

Verif. Paşcan A.

Efect. Lac! M.


7/16

,

c!m&rare% Acte normative 1. Le$ea c! &ri(ire la acti(itatea de

e(al!are nr @/@ – V din 14 a&rilie

20027

2.Le$ea c! &ri(ire la cadatr! '!n!rilor

imo'ile %r. 154+ din 25.02.1@@/

+. )e$!lament!l Pro(i*ori! &rin(ind

e(al!area '!n!rilor imo'iliare nr.@/5

din 4 a!$!t 200+7

4. Standardele "nterna3ionale de E(al!are

ed.V""":a an!l!i 20117

5.Le$ea %r.1+0/ din 25.0,.1@@,&ri(ind

&re3!l normati( şi mod!l de (n*are:c!m&rare a &mnt!l!i7

6. )e$!lament!l Pro(i*ori! &ri(ind

(in*area c!m&ararea teren!rilor

aferente7

,. Cod!l Ci(il al ). Moldo(a7

/. "CV)7

@. %orme de etimare a !*!rii fi*ice7& Documente de ba!a Paa&ort!l tenic doar!l cadatral

etra!l din re$itr!l '!n!rilor imo'ile ect.

. Notiuni de ba!a utili!ate in raportul de evaluare

!rezentul raport are ca scop aprecierea valorii de piaţă în scop de vinzare"

cumparare a obiectului evaluării ce deneste si incadreaza urmatoarele

noţiuni

valoarea de piaţă : !ma etimat &entr! care !n o'iect al e(al!rii &oate fi cim'at la data

e(al!rii ntre !n c!m&rtor otrt c!m&ere şi !n (n*tor otrt a (nd d!& !n maretin$

adec(at ntr:o tran*ac3ie li'er n care fiecare &arte (a ac3iona com&etent c! &r!den3a necear şi

necontrn7

valoarea de reconstituire : !ma celt!ielilor totale neceare &entr! crearea !nei co&ii eacte

a cldirii a! a contr!c3iei e(al!ate calc!lat n 'a*a &re3!rilor de &ia3 eitente la data e(al!rii


CoalaLC – 14 – 2552 – 2016

Verif. Paşcan A.

Efect. Lac! M.


8/16

/

c! a&licarea materialelor şi tenolo$iilor identice celor !tili*ate &entr! contr!irea o'iect!l!i

e(al!rii şi 3innd cont de !*!ra l!i7

element de comparaţie : caracteritica '!n!l!i imo'il a! condi3ia de efect!are a tran*ac3iei

imo'iliare care contri'!ie la cim'area (alorii o'iect!l!i e(al!rii7

unitate de comparaţie : indice (aloric &ecific !tili*at n metoda anali*ei com&arati(e a

(n*rilor7

ajustare : !ma care e ad!n a! e etra$e din &re3!l de (n*are a '!n!l!i imo'il

com&ara'il &entr! a 3ine cont de diferen3ele ntre '!n!l imo'il com&ara'il şi '!n!l imo'il e(al!at.

A!tarea &oate fi e&rimat n mrimi a'ol!te a! relati(e7

bun imobil comparabil : '!n imo'il care ete imilar '!n!l!i imo'il e(al!at şi care a fot

recent (nd!t a! ete e&! (n*rii7

vîrsta efectivă : (rta cldirii a! contr!c3iei care reflect tarea ei real. Vrta

efecti( &oate fi mai mic dect (rta act!al datorit e&loatrii corecte a '!n!l!i imo'il a!

&oate fi mai mare dect (rta act!al n ca*!l e&loatrii incorecte7

vîrsta actuală (cronologică) : n!mr!l de ani trec!3i de la terminarea contr!c3iei o'iect!l!i

e(al!rii &n la data e(al!rii7

durata de viaţă fizică : &erioada de tim& n care ete e&loatat contr!c3ia şi &e &arc!r!l

creia tarea elementelor contr!cti(e &ortante core&!nde criteriilor ta'ilite. D!rata de

(ia3 fi*ic de&inde de $rad!l de d!ra'ilitate a contr!c3iei7

durata de viaţă fizică rămasă : &erioada de tim& etimat de la data e(al!rii &n lae&irarea d!ratei de (ia3 fi*ic7

viaţă economică : &erioada de tim& n care '!n!l imo'il $enerea* (enit!ri7

deprecierea acumulată : o &ierdere de (aloare fa3 de (aloarea de recontit!ire a!

de nloc!ire a contr!c3iilor ce &oate a&are din ca!*e fi*ice f!nc3ionale a! economice7

reconciliere : &roce!l de determinare a (alorii finale a '!n!l!i imo'il e(al!at7

capitalizare : &roce!l de tranformare a (enit!l!i an!al $enerat de '!n!l imo'il n (aloarea

l!i la data e(al!rii7îmbunătăţiri : cldiri contr!c3ii re3ele edilitare eitente la ni(el de &arcel şi altele ce

contri'!ie la &orirea (alorii teren!l!i trm!tarea crora ete im&oi'ila fr ca!*area de

&re!dicii detina3iei lor7

bun imobil complex : '!n imo'il format din mai m!lte '!n!ri imo'ile 9teren şi contr!c3ii;

care formea* !n tot ntre$ şi e caracteri*ea* &rin foloin3 com!n atri'!it de nat!ra !nificrii7

condiţii limitative : contrn$eri im&!e a!&ra e(al!rii '!n!l!i imo'il de ctre e(al!ator

'eneficiar!l er(iciilor de e(al!are şi 8 a! de actele normati(e7cea mai bună şi eficientă utilizare : !tili*area cea mai &ro'a'il a !n!i '!n imo'il care ete

&oi'il din &!nct de (edere fi*ic &ermi din &!nct de (edere le$al eficient din &!nct de (edere


CoalaLC – 14 – 2552 – 2016

Verif. Paşcan A.

Efect. Lac! M.


9/16

@

economic şi !tificat n mod core&!n*tor din care re*!lt cea mai mare (aloare a '!n!l!i

imo'il !&! e(al!rii7

rata de capitalizare : rat a renta'ilit3ii !tili*at &entr! determinarea (alorii !n!i '!n imo'il

&rin ca&itali*area (enit!l!i an!al $enerat de el7

rata de actualizare : rat a renta'ilit3ii !tili*at &entr! calc!larea (alorii &re*ente a

(enit!rilor ce (or fi $enerate n (iitor de o'iect!l e(al!rii7

valoarea prezentă : (aloarea act!ali*at a !nei !me ce !rmea* a fi o'3in!t n (iitor7

rata de absorbţie : etimare a (n*rilor an!ale a !n!i an!mit ti& de '!n!ri imo'ile

e&rimat n &rocente fa3 de n!mr!l total de '!n!ri imo'ile de acelaşi ti& &ro&!e &re (n*are.

.# rocesul de evaluare

Proce!l de e(al!are re&re*int o conec!ti(itate de &roced!ri care nt !tili*ate de ctre

e(al!ator &entr! a etima (aloarea '!n!l!i imo'il.

Eit mai m!lte ti&!ri şi ni(el!ri ale (alorii care &ot fi f!rni*ate. Standardele "nterna3ionale de

E(al!are tre'!ie e a&lice la !n &ectr! lar$ de mii!ni de e(al!are. F e(al!are tre'!ie fie

adec(at &entr! co&!l ei deemnat fiind im&ortant ca şi 'eneficiar!l e(al!rii n3elea$ce tre'!ie

i e f!rni*e*e şi orice limitri n !tili*area e(al!rii.

Proce!l de e(al!are ete contit!it din !rmtoarele eta&e

1. Definirea misiunii de evaluare ete efect!at de e(al!ator n com!n c! 'eneficiar!l

er(iciilor de e(al!are şi are dre&t co& ta'ilirea condi3iilor şi criteriilor de defş!rare a l!crrilor

de e(al!are. Sfera mii!nii de e(al!are &oate fi ta'ilitla nce&!t!l a! &e &arc!r!l der!lrii

mii!nii de e(al!are dar nainte de finali*area e(al!rii şi a ra&ort!l!i de e(al!are.

C=nd e ta'ileşte fera mii!nii de e(al!are &entr! an!mite clae de acti(e a! a&lica3ii &ot

eita (aria3ii de la acet tandard a! &oate fi necearl!area n coniderare a! incl!derea !nor

a&ecte !&limentare. Acetea !nt &re*entate n Standardele aferente acti(elor a! n Standardele de

a&lica3ii ale e(al!rii adec(ate.

Definirea mii!nii de e(al!are cont din !rmtoarele elemente

a; identificarea o'iect!l!i e(al!rii7

'; identificarea dre&t!rilor &atrimoniale a!&ra o'iect!l!i e(al!rii7

c; identificarea co&!l!i e(al!rii7

d; defini3ia ti&!l!i (alorii etimate7

e; identificarea domeni!l!i de a&licare a re*!ltatelor e(al!rii7

f; identificarea condi3iilor limitati(e ce ta! la 'a*a e(al!rii.


CoalaLC – 14 – 2552 – 2016

Verif. Paşcan A.

Efect. Lac! M.


10/16

10

. Colectarea 2i anali!a datelor 2i informa3iilor : care incor&orea*a centrali*area şi anali*a

datelor şi informa3iilor rele(ante. Acete date şi informa3ii tre'!ie con3in elementele neceare

&entr! a&licarea metodelor de e(al!are 9metoda cot!rilor anali*a celei mai '!ne !tili*ri metoda

com&ara3iei directe;. Deaemenea e ta'ileşte conformitatea c! tandardele i&ote*ele &ecifice

condi3iile limitati(e şi !rele de informare.

#. Aplicarea metodelor de evaluare " ale$erea metodelor de e(al!are a imo'il!l!i Ale$erea

metodelor de e(al!are tine cont de informatiile de &iata di&oni'ile de ti&!l de acti(e de e(al!at i

de co&!l e(al!arii &rec!m i de cea mai '!na !tili*are a &ro&rietatii.

Cele trei a'ordari ale (alorii !nt inde&endente !na de cealalta ciar daca fiecare dintre ele e

'a*ea*a &e aceleai &rinci&ii economice. Boate a'ordari !nt detinate etimarii !nei indicatii a

(alorii de &iata dar concl!*ia a!&ra (alorii finale de&inde de l!area in coniderare a t!t!ror

informatiilor i &roceelor a&licate dar i &entr! reconcilierea indicatiilor de (aloare re*!ltate din

diferitele a'ordari intr:o etimare finala a (alorii.

$. Reconcilierea re!ultatelor si valorilor : identific ad!n şi anali*ea* date $enerale şi

&ecifice determin cea mai '!n !tili*are a &ro&riet3ii &rin intermedi!l a&licarii metodelor de

e(al!are com&ara3ia direct cot!l şi (enit!l n concordan3 c! co&!l e(al!rii şi datele

di&oni'ile.

%. laborarea unui raport de evaluare imobiliar" : &roce!l de e(al!are a &ro&riet3ii

imo'iliare e finali*ea* &rin ntocmirea !n!i ra&ort de e(al!are. Aceta ete !n doc!ment cri n

care !nt c!&rine intr!c3i!nile &entr! &roce!l de e(al!are 'a*a de e(al!are : ti&!l de (aloare

co&!l e(al!rii şi re*!ltatele anali*ei care a cond! la o&inia &ri(ind (aloarea. )a&ort!l e(al!ri

imo'iliare e&lic &roceele analitice care a! fot &arc!re n c!r!l e(al!rii şi &re*int

informa3iile emnificati(e care a! fot foloite n anali*.

Bi&!l dimeni!nea şi con3in!t!l !n!i ra&ort de e(al!are (aria* n f!nc3ie de ti&!l

&ro&riet3ii cerin3ele le$ale şi de nat!ra com&leitatea &roce!l!i de e(al!are imo'iliar.

)ee(al!area acti(elor fie cor&orale &entr! intit!3iile de tat i e (a efect!a c! co&!l

determinrii (alorii !te a acetora la data 'ilan3!l!i 3in=nd!:e eama de infla3ie !tilitatea

'!n!l!i tarea acet!ia şi de &re3!l &ie3ei.

.$ 0etodele de evaluare a bunurilor imobiliaare"n &roce!l de e(al!are !nt rec!noc!te + a'ordari ale e(al!arii

Metoda cot!l!i


CoalaLC – 14 – 2552 – 2016

Verif. Paşcan A.

Efect. Lac! M.


11/16

11

Metoda anali*ei com&arati(e a (in*arilor

Metoda (enit!l!i.

C! ece&tia ca*!rilor cand eita retrictii a! cand eita alte contran$eri &entr! an!mite

omii!ni ete re*ona'il ca e(al!ator!l a ia in coniderare fiecare a'ordare. -iecare a'ordare e

'a*ea*a &e &rinci&i!l !'tit!tiei conform car!ia at!nci cand !nt di&oni'ile mai m!lte '!n!ri

a! er(icii imilare cel c! &ret!l cel mai ca*!t (a a(ea cea mai mare cerere i cea mai ra&andita

ditri'!tie.

C! alte c!(inte &ret!l !nei &ro&rietati ta'ilit &e o &iata data ete limitat de &ret!rile &latite in mod

frec(ent &entr! &ro&rietati com&etiti(e &e acelai e$ment de &iata de alternati(ele financiare

&entr! in(etirea 'anilor in altce(a i de cot!l de contr!ire a !nei noi &ro&rietati a! de ada&tare

a !nei &ro&rietati (eci &entr! o !tili*are imilara c! cea a &ro&rietatii e(al!ate.

0etoda anali!ei comparative a vin!arilor : a'ordarea &leaca de la &remia ca &ret!rile

&entr! &ro&rietati !nt determinate de catre &iata. F indicatie a!&ra (alorii de &iata &oate deci fi

calc!lata dintr:o t!diere a &ret!rilor de &e &iata ale &ro&rietatilor com&etiti(e &e e$ment!l

re&ecti( de &iata. Proceele com&arati(e a&licate !nt f!ndamentale &entr! &roce!l de e(al!are.

At!nci cand eita informatii di&oni'ile a'ordarea &rin com&aratia directa ete cea mai directa i

itematica a'ordare &entr! etimarea (alorii.

Cand n! eita informatii !ficiente a&lica'ilitatea a'ordarii &rin com&aratia direcata &oate fi

limitata. Cercetarea in!ficienta de catre e(al!ator n! ete o c!*a &entr! omii!nea acetei

a'ordari at!nci cand eita informatii di&oni'ile a! cand acetea &ot fi &roc!rate in mod

re*ona'il.

D!&a ce a! fot colectate i (erificate informatiile &ri(ind (an*arile (or fi electate i anali*ate

!n!l a! mai m!lte criterii de com&aratie.

Criteriile de com&aratie !tili*ea*a do!a com&onente &entr! a $enera !n factor 9de e. &ret &e

!nitatea de ma!ra a! rata re*!ltata &rin ra&ortarea &ret!l!i de (an*are a &ro&rietatii la (enit!l a!

net adica m!lti&licator!l (enit!l!i net a! al an!l!i de c!m&arare; care reflecta &reci diferentele

dintre &ro&rietati. Criteriile de com&aratie &e care c!m&aratorii i (an*atorii de &e o an!mita &iatale !tili*ea*a in deci*iile de c!m&arare i de (an*are a! o rele(anta &eciala i &ot a(ea o $re!tate

mare.

Elementele de com&aratie !nt caracteriticile &ecifice ale &ro&rietatii i tran*actiilor care

cond!c la (ariatia &ret!l!i &latit &entr! &ro&rietatea imo'iliara. Acetea !nt conideratii eentiale

in a'ordarea &rin com&aratia directa.

Pentr! a reali*a o com&aratie directa intre o &ro&rietate com&ara'ila (and!ta i &ro&rietatea

e(al!ata e(al!ator!l ar tre'!i a ia in coniderare &oi'ile corectii 'a*ate &e diferente dintreelementele de com&aratie. Corectiile &ot fl!ct!a in f!nctie de diferentele intre fiecare element


CoalaLC – 14 – 2552 – 2016

Verif. Paşcan A.

Efect. Lac! M.


12/16

12

com&arart. E(al!atorii a&lica metode cantitati(e i8a! calitati(e &entr! anali*area diferentelor i

etimarea corectiilor.

0etoda veniturilor : a'ordarea &rin ca&itali*area (enit!l!i 9a! a'ordarea &rin (enit; &oate

fi a&licata atat in e(al!arile (alorii de &iata cat i &entr! alte ti&!ri de e(al!ari. Bot!i &entr!

a&licatiile (alorii de &iata ete neceara c!le$erea i anali*area informatiilor rele(ante de &iata.

Acet a&ect difera in mod clar de colectarea !nor informatii !'iecti(e &entr! !n an!mit

&ro&rietar a! &entr! reflectarea &!nct!l!i de (edere al !n!i in(etitor a! analit &artic!lar.

A'ordarea (enit!l!i ete 'a*ata &e aceleai &rinci&ii care e a&lica i in alte a'ordari ale e(al!arii.

"n &artic!lar e &riina &e &rinci&i!l antici&arii foloind &rocee care conidera (aloarea &re*enta

a 'eneficiilor (iitoare antici&ate.

Ca i alte a'ordari a'ordarea &rin ca&itali*area (enit!l!i &oate fi !tili*ata c! credi'ilitate

n!mai at!nci cand !nt di&oni'ile informatii com&ara'ile rele(ante. Cand atfel de informatii n!!nt di&oni'ile a'ordarea &oate fi !tili*ata &entr! o anali*a $enerala dar n! &entr! co&!l !nei

com&aratii directe de &iata.

A'ordarea &rin ca&itali*area (enit!l!i ete im&ortanta in &ecial &entr! &ro&rietatile care !nt

c!m&arate i (and!te &e 'a*a ca&acitatii i caracteriticilor lor de a $enera cati$!ri i in it!atii in

care eita e(idente de &iata &entr! !tinerea di(erelor elemente incor&orate in anali*a. Preci*ia

matematica a &roced!rilor !tili*ate in a'ordare ar tre'!i a n! fie $reit inteleaa ca fiind o

indicatie a ac!ratetei re*!ltatelor. Pentr! a'ordarea &rin ca&itali*area (enit!l!i cercetarea de &iataete im&ortanta din mai m!lte moti(e. Pe lan$a oferirea de informatii care (or fi &rel!crate

cercetarea de &iata f!rni*ea*a totodata i informatii calitati(e &entr! a determina com&ara'ilitatea

i &entr! a conferi $re!tate a&lica'ilitatii re*!ltatelor anali*ei. Atfel a'ordarea n! ete ecl!i(

cantitati(a a! matematica ci are i etimari calitati(e.

0etoda costurilor : a'ordarea &rin cot ete re&re*entata &rintr:o a&licatie ditincta care

ete foloit in circ!mtante &ecifice. A'ordarea ta'ilete (aloarea &rin etimarea cot!rilor de

aci*itionare a teren!l!i i contr!ire a !nei noi &ro&rietati c! aceeai !tilitate a! &entr! ada&tarea

!nei &ro&rietati (eci &entr! aceeai !tili*are fara celt!ieli &entr! intar*iere. Stim!lent!l etimat

al antre&renor!l!i a! &rofit!l 8 &ierderea &romotor!l!i imo'iliar e ada!$a de o'icei la cot!l de

contr!ire iar cot!l teren!l!i e ada!$a la cot!l total de contr!ctie.

A'ordarea &rin cot ta'ilete limita !&erioara &ana la care &iata ar &lati in mod normal &entr!

o &ro&rietate an!mita cand aceata ar fi no!a.

Pentr! o &ro&rietate (ece &entr! etimarea !n!i &ret care a&roimea*a (aloarea de &iata e

cad !nele alocari care reflecta diferitele forme de de&reciere c!m!lata 9deteriorare fi*ica

f!nctionala a! tenica demodare7 i economica a! de&reciere eterna;.


CoalaLC – 14 – 2552 – 2016

Verif. Paşcan A.

Efect. Lac! M.


13/16

1+

Ale$erea metodelor de e(al!are a imo'il!l!i Ale$erea metodelor de e(al!are tine cont de

informatiile de &iata di&oni'ile de ti&!l de acti(e de e(al!at i de co&!l e(al!arii &rec!m i de

cea mai '!na !tili*are a &ro&rietatii.

Cele trei a'ordari ale (alorii !nt inde&endente !na de cealalta ciar daca fiecare dintre ele e

'a*ea*a &e aceleai &rinci&ii economice.

.% Reconcilierea re!ultatelor evalu"rii

La eta&a reconcilierii (alorilor e(al!ator!l determin (aloarea de &ia3 a '!n!l!i imo'il &rin

metoda mediei &onderate atri'!ind &onderea (aloric de 40 < re*!ltat!l!i o'3in!t &rin metoda

celt!ielilor şi &onderea (aloric de 60 < re*!ltat!l!i o'3in!t &rin metoda anali*ei com&arati(e a

(=n*rilor. Valoarea de &ia3 e etimea* d!& form!la

V b.i.= VPc * 0,4+ VP acv * 0,6

!nde

V '.i – (aloarea de &ia3 a '!n!l!i imo'il7

VPc – (aloarea etimat a o'iect!l!i e(al!rii &rin metoda celt!ielilor7

VPac( – (aloarea etimat a o'iect!l!i e(al!rii &rin metoda anali*ei com&arati(e a (=n*rilor.

Pentr! localit3ile r!rale c! &ia3a imo'iliar la' de*(oltat la reconcilierea re*!ltatelor

e(al!rii re*!ltat!l o'3in!t &rin metoda anali*ei com&arati(e a (=n*rilor e conider (aloarea

medie a caelor de loc!it &re*entat de ctre a!torit3ile adminitra3iei &!'lice locale. Pentr!

localit3ile n care a!torit3ile adminitra3iei &!'lice locale n! a! &re*entat informa3ia de &ia3

de&re caele indi(id!ale de loc!it e !tili*ea* (aloarea medie &e raion.

Core&!n*ator rectificarii re*!ltatele l!crrilor de e(al!are e &re*int n ra&ort!l de

e(al!are c! indicarea (alorii fiecr!i '!n imo'il ce contit!ie o'iect al e(al!rii.

Gn conformitate c! art. 11 al Le$ii c! &ri(ire la acti(itatea de e(al!are ra&ort!l de e(al!are e

ntocmeşte n do! eem&lare dintre care !n!l e tranmite 'eneficiar!l!i e(al!rii iar al doilea e

&trea* n ari(a Ffici!l!i Cadatral Beritorial tim& de 5 ani.

La ra&ort!l de e(al!are e aneea* co&iile de &e actele care acord dre&t!l de &retare a er(iciilor

de e(al!are şi co&iile de &e actele n 'a*a crora a! fot determinate caracteriticile tenice ale

o'iect!l!i e(al!rii.


CoalaLC – 14 – 2552 – 2016

Verif. Paşcan A.

Efect. Lac! M.


14/16

14

III. Descrierea obiectului

#.1 Caracteri!tica detaliata a obiectului

F'iect!l e(al!arii ete o caa indi(id!ala c! 1 eta i demiol am&laata in M!n. Ciina!

com. ?acioi tr. Coro'cean! +1 c! n!mar!l cadatral 5511211051.

Material!l de eec!tie a &eretiilor ete calcar!l an!l contr!ctiei 2010. Caa n! ete data ine&l!atare fiind nefiniata. Li&ete tenc!iala eterioara iar interior ete tenc!it c! mortar i

(o&ea.

S!&rafata totala a '!n!l!i imo'il ete de @@5 m2. ?!n!l imo'il ete dotat c! a&ed!ct

canali*are electricitate linii de telefon BV !nt intalate te(ele de incal*iire a!tonoma o'a.

Li&ec intalatiile de $a*ificare. Perimetr!l lot!l!i ete in$radit c! $ard i &oarta. ?!n!l are o am&laare fa(ora'ila fiind locali*at intr!:o re$i!ne min!nata a localitatii aflind!:

e la o ditanta de 200 de metri de tatie i 400 metri de central com!nei a(ind eire la dr!m

afaltat i o &o*itionare foarte '!na in &ati!."n *ona am&laari !nt locali*ate


CoalaLC – 14 – 2552 – 2016

Verif. Paşcan A.

Efect. Lac! M.


15/16

15

Ma$a*ine Henel : 20 m7 S!&ermaret : 400 m7 Cacad:+,0 m7enel : 460 m7 ma$a*in!l de

electrocanice : +/0 m7 #coli Lice!l Beoretic Iri$ore Vier! : 400 m7 #coala %r.101 : +00 m7 Cafenea ?ar'ara : 400 m7 Point : 500m7 Irdiniţe %r.122 : +00 m7 Central medical : +00m7

S&ati!l am&laarii ete !n!l c!rat i linitit c! (ecini c!mecade intenitatea circ!lariitran&ort!l!i ete medi!.

Figura nr. 3.1 Vederea de ! a o'iectului

#. 4actorii ce influientea!a asupra valorii bunului imobil

Tabelul nr. 3.2 Coieficientii de micorarea a! cretere a (alorii

Nr. 4actorul Coieficientul

1 Nivelul veniturilor populatiei 100

Aria totala a bunului imobil5m6 100

# Distanta pina la centre

comerciale

100

$ re!enta telefonului 100

% Tipul cladirii 5planificare

individuala6

120

& Tipul incal!irii 5autonoma 7

soba6

140

' Inaltimea incaperii 5,'m6 100( 0arimea bucatariei 51%m6 1.00* Tipul nodului sanitar

5coombinat6

0@5

1- 8a!ificarea constructiei

5lipseste60./0

11 Starea fi!ica5 buna6 1.00


CoalaLC – 14 – 2552 – 2016

Verif. Paşcan A.

Efect. Lac! M.


16/16

11#

irsta cladirii 5&ani6

Amplasarea in partea centrala

100

100

$. 0etoda anali!ei comparative a vin!ilor la estimarea valorii de piata aobietului

Confor re$!laent!l!i &roiori! &riind eal!area '!n!rilor io'ile nr. @/@ din 1/.04.2002 e ale$ +:5

o'iete iilare

CoalaLC – 14 – 2552 – 2016

Verif. Paşcan A.

Ef t L M

Documents

chenar mic.doc