cld.pt · Web viewESAI – Curso de Avaliação ESAI – Avaliações Imobiliárias Inscrita na CMVM sob o nº PAI XXX/2017 RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRA Processo:Avaliação

ESAI – Curso de Avaliação

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRA

Processo: Avaliação 01/2017Morada: Praça de Londres, nº xx, LisboaData da Avaliação: Abril de 2017Cliente: CLIENTE

ESAI – Avaliações ImobiliáriasInscrita na CMVM sob o nº PAI XXX/2017


Conteúdo1. Objectivo da Avaliação:........................................................................................................4

2. Identificação e Descrição do Imóvel:....................................................................................4

2.1. De Acordo com os Registos e Elementos Cadastrais:...................................................4

2.2. De Acordo com a Vistoria Efectuada:...........................................................................5

3. Enquadramento Urbano.......................................................................................................5

3.1. Características do mercado envolvente.......................................................................6

4. Diligências Efectuadas..........................................................................................................6

5. Considerações gerais............................................................................................................7

Vistoria.................................................................................................................................7

6. Conceitos de Valor Utilizados...............................................................................................8

6.1. Valor de Mercado.........................................................................................................8

7. Métodos de Avaliação Utilizados.........................................................................................8

7.1. Método Comparativo de Mercado...............................................................................8

7.2. Método do Rendimento (“Capitalização Directa”).......................................................9

8. Pressupostos da avaliação....................................................................................................9

8.1. Áreas Utilizadas............................................................................................................9

9. Contrato de arrendamento................................................................................................10

10. Declaração do Perito Avaliador......................................................................................10

11. Localização e Fotografias................................................................................................11

12. Documentação Fornecida...............................................................................................12

13. Valorização.....................................................................................................................13

13.1. Método do Rendimento.........................................................................................13

13.2. Método Comparativo.............................................................................................14

14. Prospecção.....................................................................................................................15



Resumo da avaliação

Avaliador: ESAI – AvaliaçõesPraça Eduardo Mondlane 7c1950-104 LisboaInscrita na CMVM PAI XXX/2017

Imóvel a Avaliar: Edifício sito na Praça de Londres, nº xx, freguesia de Avenidas Novas, Lisboa

Cliente: EMPRESA A

Data da Avaliação: 08 de Abril de 2017Data da anterior Avaliação:

Não consta

Data da conclusão da Avaliação:

08 de Abril de 2017

Data da conclusão do relatório de Avaliação:

08 de Abril de 2017

Data do contrato: 1 de Abril de 2017

Objectivo da Avaliação: A avaliação é efectuada por solicitação da EMPRESA e destina-se à inclusão no seu relatório Financeiro. Assim, a avaliação seguirá o disposto no SCN, nomeadamente na sua NCRF 7.

Uso da presente avaliação: A Avaliação apenas poderá ser utilizado para o fim para o qual foi elaborada, não se responsabilizando o avaliador pelo seu uso em contexto diferente. É proibida a reprodução total ou parcial desta avaliação sem a autorização expressa do AVALIADOR.

Valor de Mercado 33.028.000,00Custos de Operação 49.200,00 Renda Potencial 165.100,00Renda Actual 0

Lisboa, 8 de Abril de 2017

____________________





1. Objectivo da Avaliação:A avaliação é efectuada por solicitação da EMPRESA e destina-se à inclusão no seu relatório Financeiro. Assim, a avaliação seguirá o disposto no SCN, nomeadamente na sua NCRF 7. Esta Norma deve ser aplicada na contabilização de activos fixos tangíveis excepto quando uma outra Norma exija ou permita um tratamento contabilístico diferente, o que não é o caso.De acordo com o NCRF 7

“31 — Após o reconhecimento como um activo, um item do activo fixo tangível cujo justo valor possa ser mensurado fiavelmente deve ser escriturado por uma quantia revalorizada, que é o seu justo valor à data da revalorização menos qualquer depreciação acumulada subsequente e perdas por imparidade acumuladas subsequentes. As revalorizações devem ser feitas com suficiente regularidade para assegurar que a quantia escriturada não difira materialmente daquela que seria determinada pelo uso do justo valor à data do balanço.

32 — O justo valor de terrenos e edifícios deve ser determinado a partir de provas com base no mercado por avaliação que deverá ser realizada por avaliadores profissionalmente qualificados e independentes. O justo valor de itens de instalações e equipamentos é geralmente o seu valor de mercado determinado por avaliação.”

No presente caso, como existe um mercado activo de compra e arrendamento, não é necessário aplicar o disposto no parágrafo 33 da mesma Norma. Ainda de acordo com o NCRF 7 “Justo valor: é a quantia pela qual um activo pode ser trocado ou um passivo liquidado, entre partes conhecedoras e dispostas a isso, numa transacção em que não exista relacionamento entre elas.”Do atrás exposto, podemos concluir que o justo valor corresponde, no presente caso, ao Conceito de Valor de Mercado, tal como estabelecido nas Normas de Avaliação da DGTF:

1.1.1. “- Define-se, genericamente, o “valor de mercado” como sendo o valor pelo qual um imóvel pode ser transaccionado à data da avaliação, após exposição num mercado livre e concorrencial, em termos de condições de oferta e procura, durante um período temporal considerado razoável tendo por referência a transacção de um outro bem de natureza idêntica no mercado em que se insere, e em que todos os actores agem de forma livre e ponderada, pressupondo-se que têm acesso a toda a informação relevante, quer para a formação de valor do imóvel, quer para a tomada de decisão sobre a sua eventual transacção, e não possuem qualquer interesse particular que norteie a sua acção.”



2. Identificação e Descrição do Imóvel:

2.1. De Acordo com os Registos e Elementos Cadastrais:

Caderneta Predial Artigo Urbano ??? da freguesia de Avenidas NovasÁrea de Terreno:Área de Implantação:Área Bruta de Construção:Área Bruta Habitável:Área Bruta Dependente:Afectação:Proprietário:

Certidão Predial Não foi apresentadaLicença de Utilização Nº ZZZ emitida a xxxxx pela Câmara Municipal de

LisboaCertidão Energética Não foi apresentada

2.2. De Acordo com a Vistoria Efectuada:

O imóvel em avaliação é um edifício composto de caves destinadas a serviços e estacionamento, r/chão destinado a serviços e 11 andares destinados a serviços, integralmente ocupado por serviços do CLIENTE.Apresenta a fachada com acabamento misto, entre o rebocada e pintada e o revestimento a pedra, com as caixilharias em alumínio anodizado com vidro espelhado duplo.OS acabamentos são similares em todos os pisos superiores, que, com pequenas excepções de pormenores, incluem piso técnico sobreelevado com revestimento vinílico, tecto falso metálico com iluminação embutida e mosaico cerâmico/pedra nas instalações sanitárias. Quase todos os pisos são em open-space, com excepção dos pisos 9, 1O e 11 que se encontram divididos em gabinetes, com paredes revestidas a a folheado de madeira e armários embutidos. No piso térreo apresenta uma loja destinada a exposição e comercialização, com pavimentos em pedra natural. Ainda no piso 0 encontrámos um espaço que se encontra a ser remodelado com vista à criação de salas de formação e reuniões.Nos pisos inferiores o acabamento dos pavimentos é em betonilha afagada, sendo que nas zonas de serviços informáticos (parte do piso 0 e piso -1) possui ainda pavimento sobreelevado.


ESAI – Curso de AvaliaçãoA comunicação vertical efectua-se através de dois corpos de escadas e elevadores até ao 7º piso, passando apenas a 1 corpo a partir daí, altura em que o prédio diminui a sua área.

3. Enquadramento UrbanoO imóvel objecto de avaliação situa-se numa das principais zonas de serviços da cidade, secundária face às zonas da Avª da Liberdade e Avª da República. Encontra-se numa zona bastante central, dominada pelo número elevado de edifícios de serviços assim como comércio, sendo que na sua proximidade podemos encontrar 3 centros comerciais urbanos.Verifica-se na envolvente um acentuado movimento de recuperação dos edifícios para habitação e hotéis, que vêm substituir os edifícios de escritórios, que se têm vindo a desvalorizar face a estas utilizações.As construções têm em média 9 a 10 pisos, sendo o piso térreo normalmente ocupado igualmente com serviços ou comércio.Sendo esta uma das zonas mais centrais de Lisboa, encontramos todo o tipo de serviços nas proximidades, como escolas, bancos, hospitais, centros comerciais, universidades, etc.Existe uma excelente interface de transportes nas redondezas, o que permite a facilidade de acessos (Metro, Autocarros, Taxis).O estacionamento não é fácil apesar de ser pago. No entanto, existem parques de estacionamento, quer independentes, quer nos Centros Comerciais próximos, que servem de alternativa.Encontrando-se próximo das principais artérias da cidade, a circulação no interior da mesma, entrada ou saída podem ser feitas com grande facilidade, sendo que nas horas de ponta se pode contar com algum congestionamento.

3.1. Características do mercado envolvente

A zona envolvente apresenta uma reduzida oferta de venda e arrendamento de imóveis semelhantes ao em avaliação.A recuperação do mercado imobiliário de Lisboa, assim como a centralidade da zona do imóvel, aumentaram a actratividade do mesmo, do ponto de vista comercial. Assim, verifica-se que a taxa de desocupação de espaços de serviços nesta zona é bastante baixa. Consequentemente, as taxas de rentabilidade exigidas pelos investidores também são mais reduzidas nesta zona, devido à menor exposição ao risco.


ESAI – Curso de AvaliaçãoA transformação de usos de serviços para habitacional/hotelaria tem sido um dos motores das transacções da zona.

4. Diligências EfectuadasPara a realização da avaliação foi efetuada uma vistoria ao imóvel e e análise do mercado local, por observação da envolvente e contacto com agentes de mercado com intervenção local.Os documentos relativos aos imóveis foram entregues pelo CLIENTE e considerados válidos, não tendo sido efectuada qualquer investigação da sua autenticidade junto das Finanças, Conservatória, Câmara Municipal ou outras entidades envolvidas.

5. Considerações geraisNa obtenção dos Valores do imóvel, tiveram-se em atenção os principais factores determinantes como sendo a localização, acessos, dimensões, estado de conservação dos edifícios considerados como relevantes para a formação de valor do imóvel objecto de avaliação e o estado do mercado imobiliário na zona.

Para a realização da presente avaliação o imóvel foi vistoriado em 3 de Abril de 2017.

VistoriaÉ o exame criterioso do imóvel a ser avaliado, verificando localização, informações sobre vizinhança, características físicas, topografia, estado de conservação, padrão construtivo e outros atributos intrínsecos e extrínsecos que possam exercer qualquer influência no preço do imóvel.De um modo geral, é observado:

1.1 - Caracterização da região, compreendendo:a) Aspectos físicos - condições topográficas, natureza predominante do solo,

condições ambientais, ocupação existente e tendências de modificação a curto e médio prazo;

b) Aspectos ligados à infra-estrutura urbana - sistema viário e de recolha de lixo, redes de abastecimento de água potável, energia eléctrica, telefone, esgotos, águas pluviais e gás canalizado;

c) Equipamento comunitário e indicação de níveis de actividades existentes - sistema de transporte colectivo, escolas, mercado de trabalho, comércio, rede bancária, segurança, saúde e lazer;

d) Aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento local: normas legais para o uso e a ocupação do solo, restrições físicas e legais condicionantes do aproveitamento.

e) Aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento local: definidos por planos directores municipais e pela legislação específica de planeamento do


ESAI – Curso de Avaliaçãosolo, confrontando as leis de planeamento e uso do solo aplicáveis com a realidade verificada no local.

1.2 - Caracterização do terreno do imóvel em avaliação, abrangendo:a) Aspectos físicos - topografia, superfície, consistência do solo, forma e

localização, confrontando as observações feitas com aquelas constantes da documentação disponível;

b) Infra-estrutura urbana;c) Equipamento comunitário disponível;d) Utilização actual, legal e económica.

1.3 - Caracterização das edificações e benfeitorias, englobando os aspectos:a) Físicos - construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos comparando

com a documentação disponível e verificando possíveis extrapolações de limites e confrontações;

b) Funcionais - arquitectónicos, adequação da edificação em relação aos usos actuais e/ou recomendáveis para a zona com vista a uma utilização económica e ambiental maximizada;

c) Condições de ocupação, tais como eventuais invasões, locações ou cessões a terceiros, ocupação pelo proprietário ou imóvel desocupado.

d) Ambientais - adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a região e preservação do meio ambiente.

1.4 – As benfeitorias não documentadas:No caso de não constarem da documentação as edificações e benfeitorias, as mesmas deverão ser quantificadas e avaliadas pelo profissional num grau de detalhe compatível com a finalidade da avaliação.

6. Conceitos de Valor Utilizados

6.1. Valor de Mercado

Define-se, genericamente, o “Valor de Mercado” como sendo o valor pelo qual um imóvel poderá ser transaccionado á data da avaliação, após exposição num mercado livre e concorrencial, em termos de condições de oferta e procura, durante um período temporal considerado razoável tendo por referência a transacção de um outro bem de natureza idêntica no mercado em que se insere, e em que todos os actores agem de forma livre e ponderada, pressupondo-se que têm acesso a toda a informação relevante, quer para a formação de valor do imóvel, quer para a tomada de decisão sobre a sua eventual transacção, e não possuem qualquer interesse particular que coaja a sua acção.

7. Métodos de Avaliação UtilizadosPara a estimativa do Valor de Mercado do imóvel tal como se encontra foram utilizados o Método Comparativo de Mercado e o Método do Rendimento.



7.1. Método Comparativo de Mercado

O método de comparação consiste em relacionar o valor de um imóvel, com os dados relativos à transacção de propriedades com características semelhantes ou comparáveis.O uso deste método, no presente estudo de avaliação serviu como parâmetro referencial por utilizar os dados directamente recolhidos do mercado, proporcionando um carácter objectivo e indicador dos valores de avaliação. O método de comparação efectua uma estratificação dos dados recolhidos do mercado, proporcionando um carácter objectivo e indicador dos valores de avaliação. O método de comparação efectua uma estratificação dos dados recolhidos, segundo critérios de homogeneidade, de modo a permitir a comparação e determinar quais as características mais relevantes.Pressupõe:

a) Recorrer a uma base de dados fiável / Estatística e homogeneizaçãob) A existência de um mercado activo com transacções semelhantes

(preferencial)A homogeneização da amostragem é necessária na medida em que só é possível comparar matematicamente grandezas comparáveis. Assim os preços de venda dos elementos que integram a amostra obtida foram homogeneizados quanto às suas variáveis fundamentais.

7.2. Método do Rendimento (“Capitalização Directa”)

Através desta formulação do método do rendimento, que representa uma forma de análise de investimento, aplicável a imóveis com capacidade de gerar receitas à data de avaliação, o valor estimado do imóvel é obtido através da capitalização da sua renda líquida, com valorestrazidos para a actualidade, calculados com base em cenários viáveis.

A estimativa da Renda Potencial tomou em consideração os valores dos arrendamentos praticados na zona para imóveis similares, através da comparação dos valores de arrendamento de imóveis semelhantes e comparáveis, obtidos através do conhecimento do mercado local ou de prospecção efectuada, após um processo de homogeneização. A homogeneização visa corrigir as diferenças (tipos de materiais, orientação, enquadramento, …) dos imóveis comparados face ao imóvel em avaliação.

8. Pressupostos da avaliaçãoDe acordo com o solicitado pelo Cliente a avaliação foi efectuada tendo em conta o estado e uso actual do imóvel. Foi prestada devida atenção ao estado aparente de conservação e manutenção do imóvel. No entanto, não foi efectuada qualquer peritagem técnica, nem inspeccionadas as estruturas em ferro ou outras partes da estrutura que se encontrem cobertas, não expostas ou inacessíveis. Não se pode, assim, afirmar que o imóvel é estruturalmente sólido ou que não tem defeitos. Assumiu-se o Pressuposto de que o imóvel reúne todas as condições físicas e de salubridade para a sua normal utilização.


ESAI – Curso de AvaliaçãoA avaliação foi efectuada no pressuposto de não existirem sobre o imóvel quaisquer ónus e encargos.Para efeitos de cálculo foi utilizado o valor de transacção de propriedades similares, obtido a partir da prospecção realizada, tendo sido ajustada às características do imóvel em avaliação. Na estimativa das áreas do imóvel consideraram-se como correctas as áreas que constam dos elementos fornecidos pelo cliente.As taxas de capitalização utilizadas reflectem o comportamento do mercado de escritórios em Portugal, quando analisada a rentabilidade de projectos de investimento de médio/longo prazo. Pela análise das taxas de capitalização médias do mercado imobiliário de escritórios em Portugal (ver, por exemplo, os estudos recentes da CB Richard Ellis, Colliers Internacional, da Cushman & Wakefield e do IPD relativos a 2016/2017, e pela análise empírica entre o valor de arrendamentos e de comercialização, concluímos que o valor de 6,0% reflecte o valor do rendimento esperado por um investidor no mercado de espaços destinados a serviços, para imóveis devolutos, na zona.

8.1. Áreas Utilizadas

A área utilizada na presente avaliação é a Área Bruta Locável que pode ser definida como “a área total do imóvel medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e pelos eixos das paredes separadoras, incluindo a quota-parte das áreas comuns, os sanitários e copas para uso exclusivo do utilizador. São excluídas caixas de escadas e de elevadores, couretes e zonas técnicas.

9. Contrato de arrendamentoO Avaliador não foi informado de qualquer contrato de arrendamento. Uma vez que o imóvel se encontrava ocupado à data da avaliação presumiu-se que seria ocupado pelo proprietário.

10. Declaração do Perito Avaliador

??????, Perito Avaliador actuando em nome de ESAI - Consultoria e Avaliação Imobiliária, Lda., empresa registada na CMVM sob o nº PAI/???/2017, declara para os devidos efeitos que:

1. A presente avaliação foi efectuada de acordo com as exigências da Lei 153/2015;

2. possui apólice de seguro obrigatório de responsabilidade civil efectuada na Companhia GENERALI, válido até 01-02-2018

3. O Perito Avaliador não pertence aos órgãos sociais da CLIENTE ou dos seus associados;

4. O Perito Avaliador não tem uma relação de trabalho subordinado com qualquer das entidades referidas no número anterior;


ESAI – Curso de Avaliação5. A ESAI - Consultoria e Avaliação Imobiliária, Lda. não se encontra em relação

de domínio ou de grupo com as empresas referidas no ponto 3;6. O capital social da ESAI - Consultoria e Avaliação Imobiliária, Lda não é

pertencente, directa ou indirectamente, em percentagem superior a 20%, a pessoa singular que se encontre numa das situações referidas no ponto 3.

7. O Avaliador ou a ESAI - Consultoria e Avaliação Imobiliária, Lda não possuem quaisquer participação no CLIENTE.

8. O Avaliador e a ESAI - Consultoria e Avaliação Imobiliária, Lda não possuem qualquer incompatibilidade que possa afectar a sua isenção e imparcialidade e que impeçam a realização deste trabalho.

Lisboa, 08 de Abril de 2017

O AvaliadorPAI/ZZZ/23017



11. Localização e Fotografias



12. Documentação Fornecida


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13. Valorização

13.1. Método do Rendimento



13.2. Método Comparativo

Área ÁreaDesignação Ocupação Bruta Nº Estacionam Locavel V/m2 Valor

PotencialR/Tx

Piso -3 Estacionamento (50 LE) 2.067,00 50,00 1.933,83 30.000,00 1.500.000,00 Piso -2 Estacionamento (24 LE) 361,00 24,00 494,17 30.000,00 720.000,00 Piso -2 Áreas Técnicas / Circulações 1.706,00 1.572,83 1.400,00 2.201.962,00 Piso -1 Áreas Sociais / Armazéns 2.067,00 1.933,83 1.400,00 2.707.362,00 Piso 0 Serviços 1.454,00 1.320,83 2.400,00 3.169.992,00 Piso 0 Acesso Garagem 254,00 Piso 0 Terraço Técnico 253,00 Piso 1 Serviços 1.183,00 1.049,83 2.400,00 2.519.592,00 Piso 1 Terraço Técnico 423,00 Piso 2 Serviços 1.183,00 1.049,83 2.400,00 2.519.592,00 Piso 3 Serviços 1.183,00 1.049,83 2.400,00 2.519.592,00 Piso 4 Serviços 1.183,00 1.049,83 2.400,00 2.519.592,00 Piso 5 Serviços 1.183,00 1.049,83 2.400,00 2.519.592,00 Piso 6 Serviços 1.065,00 931,83 2.400,00 2.236.392,00 Piso 6 Terraço Técnico 118,00 Piso 7 Serviços 878,00 744,83 2.400,00 1.787.592,00 Piso 7 Terraço Técnico 305,00 Piso 8 Serviços 886,00 752,83 2.400,00 1.806.792,00 Piso 9 Serviços 791,00 657,83 2.400,00 1.578.792,00 Piso 9 Terraço Técnico 123,00 Piso 10 Serviços 687,00 633,46 2.400,00 1.520.304,00 Piso 10 Terraço Técnico 26,00 Piso 11 Serviços 377,00 323,46 2.400,00 776.304,00

Cobertura (12) Áreas Técnicas 174,00 Cobertura (12) Terraço Técnico 156,00

Total 20.086,00 74,00 16.548,88 33.028.020,80


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14. Prospecção


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cld.pt · Web viewESAI – Curso de Avaliação ESAI – Avaliações Imobiliárias Inscrita na CMVM sob o nº PAI XXX/2017 RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRA Processo:Avaliação