Công ty cổ ph n Tập đoàn đầu tư địa ốc Nova · Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư ... định vị thế là 1 đơn vị phát triển hàng đầu thị

Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc Nova

Mã giao dịch: NVL Reuters: NVL.HM Bloomberg: NVL VN

Giá thị trường không hấp dẫn so với kết quả định giá

Ngành Bất động sản

Báo cáo cập nhật

Tháng 4, 2017

Novaland – nhà phát triển bất động sản lớn Hồ Chí Minh. Công ty khẳng

định vị thế là 1 đơn vị phát triển hàng đầu thị trường Hồ Chí Minh với gần 30 dự

án đã được đưa ra thị trường. Số lượng căn hộ giao dịch của Novaland chiếm

khoảng 30% toàn giao dịch khu vực Hồ Chí Minh, một thị trường sôi động, nhiều

cạnh tranh và tiềm năng phát triển lớn. Vượt lên so với các đối thủ khác, thương

hiệu Novaland cùng với Vingroup được xem là 2 nhà phát triển bất động sản lớn

nhất thị trường Hồ Chí Minh tính đến hiện tại.

Danh mục dự án quy mô lớn ở các khu vực trọng điểm. Công ty đã tích lũy

quỹ đất khá lớn với 12 dự án với diện tích đất đến 500ha, tương đương với

khoảng 5 triệu m2 sàn. Các dự án được phát triển với quy mô đa dạng hướng

đến các khu vực phát triển nhất của Thành phố là khu vực lõi trung tâm, quận 2,

quận 7 và Nhà Bè. Các dự án trên sẽ đảm bảo cung cấp sản phẩm cho kế

hoạch kinh doanh của công ty đến 2020.

Doanh thu năm 2017 và 2018 được đảm bảo từ danh mục các dự án đang

triển khai. Hoạt động bán hàng của năm 2015 và 2016 sẽ sớm phản ánh vào

doanh thu và lợi nhuận của Tập đoàn trong năm 2017 và 2018. Với tổng số gần

15,000 căn hộ và nhà phố, lợi nhuận sau thuế mà NVL dự kiến lần lượt là 3,144

và 5,082 tỷ đồng. Theo ước tính của BVSC cho năm 2017, doanh thu ước đạt

17,985 tỷ với biên lợi nhuận gộp dự báo tăng từ 23% (2016) lên 30.8% khi các

dự án có biên lợi nhuận cao ghi nhận như Lakeview, The Tresor, RiverGate…

ghi nhận. Theo đó, lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ năm 2017 là

2,864 tỷ đồng, tương ứng với EPS pha loãng là 4,616 đồng/cp.

Kết quả kinh doanh tăng trưởng tích cực, nhưng định giá không hấp dẫn

so với giá thị trường. Chúng tôi định giá đối với cổ phiếu NVL theo phương

pháp NAV và định giá so sánh PE. Kết quả trung bình với tỷ trọng 50% - 50%

theo hai phương pháp chỉ ra giá hợp lý đối với cổ phiếu NVL là 64,577 đồng/cp,

thấp hơn giá thị trường hiện tại 8.6%.

Nhận định

Chúng tôi giữ quan điểm trung lập đối với cổ phiếu Novaland mặc dù chúng tôi

đánh giá rất cao vị thế và tìềm năng của công ty trong ngành. Công ty đã xây

dựng một thương hiệu có uy tín và là một trong những đơn vị phát triển bất

động sản lớn ở thị trường Hồ Chí Minh. Với kết quả bán hàng ấn tượng trong

2015-2016, doanh thu và lợi nhuận công ty kỳ vọng sẽ có sự tăng trưởng mạnh

trong 2017 và 2018. Bên cạnh đó, công ty cũng tích lũy quỹ đất lớn với quy mô

lên đến 4.8 triệu m2 sàn cho kế hoạch kinh doanh 2017 – 2022.

Khuyến nghị NEUTRAL

Giá kỳ vọng (VND) 64,577

Giá thị trường (11/4/2017) 70,700

Lợi nhuận kỳ vọng -8.6%

THÔNG TIN CỔ PHẦN

Sàn giao dịch HSX

Khoảng giá 52 tuần 57,800-75,500

Vốn hóa 41,668 Tỷ VNĐ

SL cổ phiếu lưu hành 589,369,234

KLGD bình quân 10 ngày 503,236

% sở hữu nước ngoài 11.7%

Room nước ngoài 49%

Giá trị cổ tức/cổ phần 2,000

Tỷ lệ cổ tức/thị giá 2.8%

Beta Na

BIẾN ĐỘNG GIÁ

YTD 1T 3T 6T

NVL 19,8% -2,8% 19,2% Na

VN-Index 8,8% 3,0% 7,1% 6,5%

Chuyên viên phân tích

Nguyễn Chí Hồng Ngọc

(84 8) 3914 6888 ext 252

[email protected]

-

2,000,000

4,000,000

6,000,000

8,000,000

-

20,000

40,000

60,000

80,000

12/28/2016 03/16/2017

VNĐ/CP Cổ phiếu

2

Tuy nhiên, sau giai đoạn thuận lợi từ 2014 – 2016, hoạt động kinh doanh bất

động sản từ năm 2017 dự báo nhiều thử thách, cạnh tranh hơn khi mà nguồn

cung ở phân khúc khá, cao cấp từ dự án mới lẫn dự án sắp bàn giao là rất lớn.

Nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng cho nhà đầu tư cũng sẽ bị kiểm soát chặt hơn

khi thông tư 06 có hiệu lực, theo đó, đòi hỏi các công ty bất động sản như

Novaland phải huy động thông qua kênh trái phiếu doanh nghiệp, phát hành cổ

phiếu. Đây là những kênh đòi hỏi chi phí vốn cao hơn so với vốn tín dụng. Ngoài

ra, BVSC cũng lưu ý nhà đầu tư về áp lực pha loãng của cổ phiếu NVL khi các

trái phiếu, cổ phiếu ưu đãi chuyển đổi với mức pha loãng tối đa thêm 10% ~

59.6 triệu cp.

Về kết quả định giá theo NAV và PE, giá hợp lý đối với cổ phiếu NVL là 64,577

đồng/cp, thấp hơn 8.6% so với giá thị trường. Trong đó, kết quả định giá theo

NAV có tính đến các dự án mà công ty công bố nhưng chưa hợp nhất vào báo

cáo tài chính. Chính vì thế, việc giá thị trường tăng nhanh so với định giá là điểm

mà BVSC cho rằng cổ phiếu Novaland chưa hấp dẫn nếu xét trên phân tích cơ

bản. Như vậy, sau khi cân nhcắ trên kết quả định giá cũng như thông tin phân

tích trên, chúng tôi đánh giá NEUTRAL đối với cổ phiếu Novaland.

Báo cáo cập nhật NVL

3

Cập nhật kết quả kinh doanh 2016

Năm 2016 tăng trưởng vượt trội với giao dịch bán hàng tăng trưởng 20% nhưng hạch toán

ghi nhận chỉ tăng nhẹ 10%.

Năm 2016 là năm ghi nhận thành công vượt bật đối với hoạt động kinh doanh của Novaland với

8,000 sản phẩm, tăng 20% so với năm 2015, tương đương tổng giá trị hợp đồng là 20,000 tỷ đồng.

Về kết quả kinh doanh, doanh thu năm 2016 tăng trưởng nhẹ 10% so với 2015 khi nguồn thu chủ

yếu đến từ dự án kinh doanh trong 2013 – 2014 như Tropic Garden, Lexington, Sunrise City…nên

chưa phản ánh kết quả kinh doanh vượt trội của Công ty trong năm 2015 và 2016.

Nguồn: NVL

Biên lợi nhuận gộp bất động sản vẫn duy trì ở mức 23.1%. Đáng lưu ý khi doanh thu tài chính đạt

2,525 tỷ, tăng 2,200 tỷ so với cùng kỳ, trong đó thu từ chuyển nhượng cổ phần dự án Saigon Melinh

và định giá lại khoản vốn góp tại CTCP Quốc tế TK21, Nhà Rồng, Mega là 2,054 tỷ; thu từ lãi cho

vay 146 tỷ và còn lại là lãi tiền gửi, thu khác. Về chi phí tài chính, công ty ghi nhận chi phí tương đối

lớn với 1,143 tỷ, tăng 703 tỷ so với 2015. Trong đó, chi phí lãi vay tăng từ 351 lên 863 tỷ, do các

khoản vay để mua cổ phần gia tăng và không được vốn hóa. Kết quả, thu nhập tài chính ròng đạt

1,382 tỷ so với (105) tỷ năm 2015. Các chi phí bán hàng ổn định khi chiếm khoảng 2% doanh thu

bất động sản, trong khi, chi phí quản lý tăng mạnh tới 80% từ 359 lên 647 tỷ, việc gia tăng này 1

phần lớn từ mở rộng hệ thống sàn giao dịch, và sự gia tăng đội ngũ nhân sự từ kinh doanh đến văn

phòng. Sau cùng, lợi nhuận sau thuế thuộc cổ động công ty mẹ đạt 1,661 tỷ, tương ứng EPS là

2,787 đồng/cp.

-

2,000

4,000

6,000

8,000

2013 2014 2015 2016

Kết quả kinh doanh 2013 - 2016 (tỷ VND)

Doanh thu Lợi nhuận gộp LNST

140 250

1,050

3,337

6,686

8,000

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Số lượng căn hộ giao dịch (căn)


4

Doanh thu kế hoạch tăng 157% và 38% trong 2 năm 2017

và 2018

Hoạt động bán hàng của năm 2015 và 2016 sẽ sớm phản ánh vào doanh thu và lợi nhuận của Tập

đoàn trong năm 2017 và 2018. Với tổng số gần 15,000 căn hộ và nhà phố, doanh thu kế hoạch dự

kiến tăng lần lượt là 157% cho 2017 và 38% cho năm 2018. Lợi nhuận sau thuế mà NVL dự kiến

lần lượt là 3,144 và 5,082 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo ước tính riêng của BVSC cho năm 2017, doanh

thu ước đạt 17,985 tỷ với biên lợi nhuận gộp dự báo tăng từ 23% (2016) lên 30.8% khi các dự án có

biên lợi nhuận cao ghi nhận như Lakeview, The Tresor, Rivergate…ghi nhận. Theo đó, lợi nhuận

sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ năm 2017 là 2,864 tỷ đồng, tương ứng với EPS pha loãng1

là

4,616 đồng/cp.

Khoản mục 2016A 2017F 2018P

Doanh thu (tỷ đồng) 7,359 17,985 24,129

% growth 144% 34%

LNST (tỷ đồng) 1,661 2,864 5,082

% growth 72% 77%

EPS 2,787 4,616

7,588

Một số giả định & ước tính:

Doanh thu và lợi nhuận gộp năm 2017 ghi nhận theo dự án

32%

14%

16%

12%

5%

5%

8%

4% 2%2%

Lakeview The Tresor

RiverGate Dự án khác còn lại

Golden Maison The Botanica

Lucky Palace Gardengate

Lucky Dragon Golf Park

15.0%

6.6%

5.2%

4.6%

1.1%1.0%

0.9%0.9%

0.8% 0.3%

0.2%

Lakeview The Tresor

RiverGate Dự án khác còn lại

Golden Maison The Botanica

Lucky Palace Gardengate

Lucky Dragon Golf Park

Orchard Garden


5

Khoản mục (triệu VND) 2016A 2017F Giả định

Doanh thu 7,359 17,985

- Doanh thu từ kinh doanh bất động sản: 17,100 tỷ,

tăng 157% yoy. Các dự án lớn ghi nhận là

Lakeview, The Tresor, RiverGate, Golden Maison,

Lucky Palace, GardenGate, Orchard Garden. Các

dự án này bán hàng trên 50%.

- Doanh thu dịch vụ: tăng 20%.

Giá vốn hàng bán 5,755 12,620

LN GỘP 1,604 5,365

- Biên lợi nhuận gộp bất động sản tăng từ 23.1%

lên 30.8%

- Biên gộp mảng dịch vụ: 10%

Doanh thu tài chính 2,525 670

- BVSC chưa thông tin về kế hoạch chuyển

nhượng, bán dự án trong năm 2017. Do đó, doanh

thu tài chính chủ yếu từ lãi tiền gửi, lãi cho vay, thu

nhập khác.

Chi phí tài chính 1,143 1,189 - Tổng dư nợ 2017 dự kiến 16,800 tỷ đồng. với chi

phí lãi vay không vốn hóa 909 tỷ đồng.

Chi phí bán hàng 163 342 - Chiếm 2% doanh thu bất động sản

SG&A 647 712

- Chi phí SG&A tăng mạnh 80% trong 2016, dự

kiến 2017 công ty kiểm soát lại chi phí với giả định

tăng 10%.

Đánh giá về kế hoạch kinh doanh 2018: BVSC cho rằng công ty có khả năng đạt được kế hoạch

doanh thu là 24,129 tỷ đồng nếu các dự án trọng điểm như Habour City, Kingston Residence, The

Sun Avenue, SunriseCity View, Sunrise Riverside bàn giao cho khách hàng. Doanh thu các dự án

này kỳ vọng đóng góp trong 2018 là 15,100 tỷ đồng, khoảng 62% kế hoạch năm, và phần còn lại

đóng góp từ dự án bàn giao trong 2017 như Lakeview, The Tresor, Golden Maison…

Dự án Năm 2018

Doanh thu Lợi nhuận gộp

The Sun Avenue 2,153 566

Sunrise City View 1,547 401

Sunrise Riverside 1,900 661

Kingston Residence 1,691 401

Harbo City 8,010 2,909

Dự án khác 8,861 2,737

Tổng 24,162 7,675


6

Về lợi nhuận xây dựng cho 2018, chúng tôi đánh giá mục tiêu công ty đưa ra là khá cao nếu xét trên

doanh thu. Biên lợi nhuận ròng kế hoạch 2018 là 21% so với con số 16% của năm 2017 mà chúng

tôi ước tính hoặc mức 18% công ty xây dựng cho 2017. Trong khi đó, biên lợi nhuận gộp mảng bất

động sản căn cứ trên dự án sẽ ghi nhận vào năm 2018 là 31.2%, chỉ tăng nhẹ so với 30.8% năm

2017. Do đó, chúng tôi lưu ý nhà đầu tư về kế hoạch mà công ty xây dựng cho năm 2018. Hiện tại,

chúng tôi chưa ước tính kết quả kinh doanh 2018 vì theo dõi tiến độ mở bán dự án trọng điểm là

Habour City, cũng như tiến độ xây dựng các dự án sẽ bàn giao trong 2018 như Sun Avenue,

Sunrise Riverside...

Bên cạnh kết quả hoạt động kinh doanh tích cực, cũng có

một số điểm nhấn cần lưu ý.

Nhu cầu vốn cho dự án vẫn rất lớn. Theo danh mục dự án sắp triển khai mà Công ty công bố,

tổng chi phí đất ước tính gần 20,000 tỷ đồng, chiếm gần 55% tổng tài sản hiện tại. Tuy nhiên, báo

cáo tài chính kiểm toán 2016 không thể hiện chi tiết khoản mục hàng tồn kho nên chúng tôi chưa có

thông tin về số tiền thực tế mà công ty đã giải ngân. Mặc dù vây, chúng tôi cho rằng nhu cầu vốn để

gia tỷ lệ sở hữu đối với các dự án này để đạt được tỷ lệ sở hữu mục tiêu là còn rất lớn. Do đó, công

ty nhiều khả năng tiếp tục huy động vốn thông qua phát hành cổ phần hoặc sử dụng nguồn vốn vay

(ngân hàng, phát hành trái phiếu). Đây là điểm mà nhà đầu tư cần lưu ý.

STT Dự án Sở hữu mục tiêu Vị trí Diện tích (m2)

1 Project A 99.9% Quận 1 2,750

2 Project B 99.9% Quận 10 5,722

3 Project C 99.9% Quận 2 1,782,900

4 Project D 99.9% Quận 12 91,121

5 Project E 99.9% Quận 4 13,814

6 Project F 99.9% Quận 2 50,000

7 Project G 99.9% Quận 3 3,214

8 Project H 99.9% Quận 2 97,055

9 Project I 99.9% Quận 2 830,308

10 Project K 99.9% Quận 1 14,022

11 Project L 99.9% Tân Bình 5,047

Áp lực pha loãng từ trái phiếu chuyển đổi. Theo báo cáo tài chính 31.12.2016, công ty có 2 khoản

vay trái phiếu chuyển đổi với giá trị (1) 60 triệu USD, tương đương số lượng cổ phiếu chuyển đổi là

33,457,190, có thể chuyển đổi ngay sau khi niêm yết (2) 30 triệu USD, tương đương cổ phiếu chuyển

đổi là 15,723,352, thời điểm có thể chuyển đổi từ tháng 10.2017. Tổng số lượng cổ phiếu chuyển đổi

tối đa là 49,18 triệu cổ phần với giá trung bình 40,000 – 42,000 đồng/cp. Ngoài ra, trong cơ cấu vốn

hiện tại còn 6,8 triệu cổ phần ưu đãi mà EVN đang nắm giữ có thể chuyển đổi thành 20.4 triệu cổ

phần. Như vậy, với tổng số cổ phần dự kiến, cổ phiếu Novaland sẽ pha loãng thêm khoảng 10%.


7

Hoạt động bán hàng của Tập đoàn sẽ nhiều thử thách ở phân khúc căn hộ, nhưng kỳ vọng

vào các dự án nhà phố, biệt thự. Theo kế hoạch từ 2016 – 2020, Tập đoàn tiếp tục phát triển sản

phẩm căn hộ khá và cao cấp có vị trí trung tâm, các dự án nhà phố biệt thự và bất động sản nghỉ

dưỡng. Như đánh giá, thị trường 2017 tổng thể sẽ rất cạnh tranh mà đặc biệt phân khúc khá và cao

cấp. Quan sát danh mục dự án sắp triển khai của Tập đoàn, các dự án căn hộ sẽ được phát triển

các quận quận 3, 4, 5 và 11 với tổng số căn dự kiến là 4,400 căn và riêng quận 2 với gần 9,000

căn. Mặc dù vị trí các dự án khá tốt, chúng tôi cho rằng hoạt động bán hàng của Novaland sẽ nhiều

thử thách hơn trong 2017.

Tổng quan thị trường 2017

Điểm nhấn thị trường năm 2017 đến từ các dự án bình dân của các nhà phát triển bất động

sản lớn. Với thương hiệu Vincity vừa công bố, Vingroup chính thức gia nhập vào phân khúc tầm

trung và bình dân từ năm 2017. Với uy tín của Vingroup, dự án Vincity đã tạo sự quan tâm rất lớn

đối với khách hàng, đặc biệt, là thị trường Hồ Chí Minh khi mà nhu cầu an cư là rất lớn. Tập đoàn

đang chuẩn bị triển khai dự án ở quạn 9, Hồ Chí Minh (quy mô 3.5 triệu m2 sàn) và Đại Mỗ, Hà Nội

(quy mô 7.5 triệu m2 sàn). Bên cạnh Vingroup, những đơn vị như Nam Long, Viglacera, Himlam,

Mường Thanh đều có kế hoạch mở bán dự án bình dân trong năm 2017.

Phân khúc khá và cao cấp chịu nhiều áp lực từ các dự án mới cũng như dự án chuẩn bị bàn

giao. Nguồn cung sơ cấp hoàn toàn không có dấu hiệu giảm khi các chủ đầu tư lớn như Novaland

(kế họach bán 8,000 sản phẩm), Cảng Sài Gòn hơn 3,000 căn, Phú Mỹ Hưng (Midtown Residence,

2,100 căn), Đất Xanh (kế hoạch bán 7,000 sản phẩm), Nam Long, Hưng Thịnh…vẫn tích cực đưa

dự án ra thị trường. Bên cạnh nguồn cung sơ cấp, nguồn cung thứ cấp khá dồi dào từ Vinhomes

Central Park, các dự án của Novaland ở quận 4, Tân Bình, Phú Nhuận hoặc dọc tuyến đường

Nguyễn Hữu Thọ như Dragon Hill, Park Residence…sẽ được bàn giao trong năm 2017. BVSC ước

tính căn hộ thứ cấp có nhu cầu bán lại trong 2017 cho phân khúc trung và cao cấp ở HCM khoảng

18,000 căn, bằng 75% số căn hộ giao dịch của năm 2016. Theo đó, áp lực từ nguồn cung thứ cấp

cho thị trường năm 2017 là yếu tố cần lưu ý.

(Nguồn: CBRE, BVSC tổng hợp)

-

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

Bình dân Trung cấp Cao cấp Cung sơ cấp 2017

Căn hộ giao dịch 2016 Cung thứ cấp 2017 Cung sơ cấp 2017


8

Nhà liền kề và biệt thự tiếp tục nhận được sự quan tâm của thị trường. Chúng tôi đặc biệt

quan tâm đến sự chuyển dịch dòng tiền nhà đầu tư sang phân khúc nhà phố trong năm 2016. Ghi

nhận một năm thành công đối với phân khúc nhà phố, biệt thự, các sản phẩm này được đầu tư với

thiết kế đẹp, tiện ích đi kèm đầy đủ và đặc biệt là nguồn cung hạn chế nên thu hút dòng vốn thị

trường. Một số dự án nổi bật kể đến như Lakeview, Palm Residence, Lavila, Fuji residence, Venica,

Senturia Vườn Lài…Bước sang 2017, chúng tôi cho rằng nhu cầu sở hữu nhà phố vẫn rất lớn. Một

số dự án có thể mở bán trong 2017 là dự án quy mô lớn của Vingroup quận 9, Merita của Khang

Điền, dự án của Tiến Phước ở Nam Rạch Chiếc…tuy nhiên, nguồn cung theo đánh giá của chúng

tôi là vẫn chưa đáp ứng được so với nhu cầu. Cụ thể, Merita của Khang Điền với quy mô 131 căn

có giá từ 3.6 – 5.6 tỷ/căn bán hết vào ngày mở bán. Do đó, các dự án nhà phố mở bán trong 2017

sẽ tiếp tục có 1 năm thành công.

Giá thị trường chưa hấp dẫn so với định giá

Chúng tôi định giá đối với cổ phiếu NVL theo phương pháp NAV và định giá so sánh PE. Kết quả

trung bình với tỷ trọng 50% - 50% theo hai phương pháp chỉ ra giá hợp lý đối với cổ phiếu NVL là

64,577 đồng/cp, thấp hơn giá thị trường hiện tại 8.2%.

Định giá NAV

BVSC định giá lại các dự án của Novaland bao gồm dự án đang triển khai và chuẩn bị triển khai.

Đối với các dự án trong danh mục sắp triển khai, do thông tin mà chúng tôi có được về tổng mức

đầu tư, chi phí đất, chi phí thực tế giải ngân…rất hạn chế, BVSC tham khảo kết quả định giá của

Savills với từng dự án. Trên cơ sở thận trọng, BVSC chiết khấu 20% giá trị NPV đối với danh mục

dự án chuẩn bị triển khai của Công ty. Các dự án đang triển khai thì chúng ước tính giá trị còn lại

đối với từng dự án theo tiến độ kinh doanh tính đến 31.12.2016. Suất chiết khấu bình quân WACC

là 10.79%.

ĐỊNH GIÁ (DVT: triệu đồng) GIÁ TRỊ

Giá trị tăng thêm từ định giá dự án (*) 29,276,541

+ Tổng tài sản 36,292,495

- Nợ vay ròng 26,349,803

Giá trị thị trường của vốn chủ sở hữu 39,219,233

Số lượng cổ phần 620,530,000

Giá cổ phần 63,733

(*) chi tiết phụ lục đính kèm.

Định giá theo phương pháp so sánh PE

BVSC sử dụng PE các doanh nghiệp bất động sản có hoạt động kinh doanh chủ yếu thị trường Hồ

Chí Minh để xác định PE hợp lý cho năm 2017 đối với NVL. Mức PE trung bình theo trọng số là

14.2x.


9

Thống kê Giá cổ phiếu Vốn điều lệ (tỷ đồng) PE2017

DXG 18,350 2,530 7.7

KDH 23,100 2,340 9.0

PDR 14,000 2,018 11.7

NLG 25,100 1,421 6.5

HDG 30,000 760 9.3

Capital Land 47,000 67,795 14.2

Gamuda Berha 24,500 12,323 17.3

- PE trung bình trọng số 14.2

- Kết quả theo PE 65,420

Nhận định

Chúng tôi giữ quan điểm trung lập đối với cổ phiếu Novaland mặc dù chúng tôi đánh giá rất cao vị

thế và tiềm năng của công ty trong ngành. Công ty đã xây dựng một thương hiệu có uy tín và là một

trong những đơn vị phát triển bất động sản lớn ở thị trường Hồ Chí Minh. Với kết quả bán hàng ấn

tượng trong 2015-2016, doanh thu và lợi nhuận công ty kỳ vọng sẽ có sự tăng trưởng mạnh trong

2017 và 2018. Bên cạnh đó, công ty cũng tích lũy quỹ đất lớn với quy mô lên đến 4.8 triệu m2 sàn

cho kế hoạch kinh doanh 2017 – 2022.

Tuy nhiên, sau giai đoạn thuận lợi từ 2014 – 2016, hoạt động kinh doanh bất động sản dự báo

nhiều thứ thách, cạnh tranh hơn khi mà nguồn cung ở phân khúc khá, cao cấp từ dự án mới lẫn dự

án sắp bàn giao là rất lớn từ năm 2017. Nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng cho nhà đầu tư cũng sẽ

bị kiểm soát chặt hơn khi thông tư 06 có hiệu lực, theo đó, đòi hỏi các công ty bất động sản như

Novaland phải huy động thông qua kênh trái phiếu doanh nghiệp, phát hành cổ phiếu. Đây là những

kênh đòi hỏi chi phí vốn cao hơn so với vốn tín dụng. Ngoài ra, BVSC cũng lưu ý nhà đầu tư về áp

lực pha loãng của cổ phiếu NVL khi các trái phiếu, cổ phiếu ưu đãi chuyển đổi với mức pha loãng

thêm 10% ~ 59.6 triệu cp.

Về kết quả định giá theo NAV và PE, giá hợp lý đối với cổ phiếu NVL là 64,577 đồng/cp, thấp hơn

8.6% so với giá thị trường. Trong đó, kết quả định giá theo NAV có tính đến các dự án mà công ty

công bố nhưng chưa hợp nhất vào báo cáo tài chính. Chính vì thế, việc giá thị trường tăng nhanh so

với định giá là điểm mà BVSC cho rằng cổ phiếu Novaland chưa hấp dẫn nếu xét trên phân tích cơ

bản. Như vậy, sau khi cân nhắc trên khía cạnh định giá cũng như thông tin phân tích trên, chúng tôi

đánh giá NEUTRAL đối với cổ phiếu Novaland.


10

Phụ lục kết quả định giá các dự án

STT Dự án Sở hữu Diện tích (m2) Định giá (triệu đồng)

Đang triển khai

1 RiverGate 99.7% 7,069 524,199

2 Saigon Royal 99.9% 6,669 800,717

3 The Tresor 99.9% 6,202 870,960

4 Lakeview 98.96% 301,060 1,876,896

5 The Sun Avenue 99.9% 38,385 995,300

6 Lucky Dragon 100% 9,024 88,849

7 Golf Park 69.9% 25,398 19,666

8 Wilton Tower 99.9% 7,169 248,588

9 Lucky Palace 99.9% 3,876 64,821

10 Sunrise City View 99.9% 15,152 527,069

11 Sunrise Riverside 99.9% 39,305 1,228,472

12 Gardengate 94% 4,887 114,852

13 Golden Maison 74% 15,129 174,822

14 Kingston Residence 99.9% 4,580 228,132

15 Orchard Garden 100% 4,303 (1,845)

16 Orchard Parkview 74% 9,184 139,024

17 Newton Residence 99.9% 2,807 54,064

18 Botanica Primier 100% 17,237 270,247

19 The Botanica 100% 9,028 123,807

20 Richstar 100% 29,826 188,285

21 Harbo City 85% 500,475 1,254,367

Dự án chưa triển khai

1 Palm Marina - GD1 78.4% 1,580,000 890,820

2 Waterbay 98.9% 302,240 2,763,956

3 Project A 99.9% 2,750 334,915

4 Project B 99.9% 5,722 427,073

5 Project C 99.9% 1,782,900 8,121,121

6 Project D 99.9% 91,121 328,172

7 Project E 99.9% 13,814 786,713

8 Project F 99.9% 50,000 1,622,876

9 Project G 99.9% 3,211 418,082

10 Project I 99.9% 830,308 6,271,223

11 Project K 99.9% 14,002 2,153,345

12 Project L 99.9% 5,047 649,600


11

CHỈ SỐ TÀI CHÍNH

Kết quả kinh doanh

Đơn vị (tỷ VND) 2013 2014 2015 2016

Doanh thu 1,600 2,802 6,673 7,359

Giá vốn (1,280) (2,326) (5,334) (5,776)

Lợi nhuận gộp 321 475 1,340 1,583

Doanh thu tài chính 22 60 335 2,523

Chi phí tài chính (218) (188) (440) (1,115)

Lợi nhuận sau thuế 7 94 415 1,665

Bảng cân đối kế toán

Đơn vị (tỷ VND) 2013 2014 2015 2016

Tiền & khoản tương đương tiền 249 2,779 3,860 3,337

Các khoản phải thu ngắn hạn 221 621 421 333

Hàng tồn kho 5,837 8,151 7,159 15,790

Tài sản cố định hữu hình 15 34 60 120

Các khoản đầu tư tài chính dài hạn 63 21 1,582 375

Tổng tài sản 8,828 16,094 26,570 36,527

Nợ ngắn hạn 4,924 9,906 13,355 15,011

Nợ dài hạn 2,465 2,825 7,121 11,469

Vốn chủ sở hữu 879 3,362 6,095 10,047

Tổng nguồn vốn 8,828 16,094 26,570 36,527

Chỉ số tài chính

Chỉ tiêu 2013 2014 2015 2016

Chỉ tiêu tăng trưởng

Tăng trưởng doanh thu (%) Na 75.1% 138.2% 10.3%

Tăng trưởng lợi nhuận sau thuế (%) Na 1184.8% 343.4% 300.8%

Chỉ tiêu sinh lời

Lợi nhuận gộp biên (%) 20.0% 17.0% 20.1% 21.5%

Lợi nhuận thuần biên (%) 0.5% 3.3% 6.2% 22.6%

ROA (%) 0.1% 0.8% 1.9% 5.3%

ROE (%) 0.8% 4.4% 8.8% 20.6%

Chỉ tiêu cơ cấu vốn

Tổng nợ/Tổng tài sản (%) 84% 79% 77% 72%

Tổng nợ/Tổng vốn chủ sở hữu (%) 841% 379% 336% 264%

Chỉ tiêu trên mỗi cổ phần

EPS (đồng/cổ phần) 61 407 1,128 2,793

Giá trị sổ sách (đồng/cổ phần) 7,321 14,619 16,550 16,852


12

TUYÊN BỐ TRÁCH NHIỆM

Tôi, chuyên viên Nguyễn Chí Hồng Ngọc xin khẳng định hoàn toàn trung thực và không có động cơ cá nhân khi thực hiện báo cáo

này. Tất cả những thông tin nêu trong báo cáo này được thu thập từ những nguồn tin cậy và đã được tôi xem xét cẩn thận. Tuy nhiên,

tôi không đảm bảo tính đầy đủ cũng như chính xác tuyệt đối của những thông tin nêu trên. Các quan điểm, nhận định trong báo cáo

này chỉ là quan điểm riêng của cá nhân tôi mà không hàm ý chào bán, lôi kéo nhà đầu tư mua, bán hay nắm giữ chứng khoán. Báo

cáo chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và nhà đầu tư chỉ nên sử dụng báo cáo phân tích này như một nguồn tham khảo. Cá nhân

tôi cũng như Công ty Cổ phần Chứng khoán Bảo Việt sẽ không chịu bất kỳ trách nhiệm nào trước nhà đầu tư cũng như đối tượng

được nhắc đến trong báo cáo này về những tổn thất có thể xảy ra khi đầu tư hoặc những thông tin sai lệch về doanh nghiệp.

Báo cáo này là một phần tài sản của Công ty Cổ phần Chứng khoán Bảo Việt, tất cả những hành vi sao chép, trích dẫn một phần hay

toàn bộ báo cáo này phải được sự đồng ý của Công ty Cổ phần Chứng khoán Bảo Việt.

LIÊN HỆ

Phòng Phân tích và Tư vấn đầu tư - Công ty Cổ phần Chứng khoán Bảo Việt

Bộ phận Phân tích Ngành & Doanh nghiệp Bộ phận Vĩ mô & Thị trường

Lưu Văn Lương

Phó Giám đốc khối

[email protected]

Lê Đăng Phương


[email protected]

Nguyễn Xuân Bình


[email protected]

Nguyễn Thu Hà

Ngân hàng, Bảo hiểm

[email protected]

Nguyễn Thị Hải Yến

Hàng hóa tiêu dùng

[email protected]

Bạch Ngọc Thắng

Kinh tế trưởng

[email protected]

Chế Thị Mai Trang

Thép, Phân bón, Điện

[email protected]

Nguyễn Chí Hồng Ngọc

Bất động sản

[email protected]

Trần Hải Yến

Chuyên viên vĩ mô

[email protected]

Phan Thùy Trang

Cao su tự nhiên, Mía đường, Dầu khí

[email protected]

Trương Sỹ Phú

Ô tô & Phụ tùng, Dệt may

[email protected]

Trần Đức Anh

Chiến lược thị trường

[email protected]

Nguyễn Tiến Dũng

Công nghệ thông tin

[email protected]

Hà Thị Thu Hằng

Dược, Ngân hàng

[email protected]

Trần Xuân Bách

Phân tích kỹ thuật

[email protected]

Thái Anh Hào

Hạ tầng, Nước

[email protected]

mailto:[email protected]





Công ty Cổ phần Chứng khoán Bảo Việt

Trụ sở chính: Chi nhánh:

8 Lê Thái Tổ, Hoàn Kiếm, Hà Nội Tầng 8, 233 Đồng Khởi, Quận 1, Tp. HCM

Tel: (84 4) 3 928 8080 Tel: (84 8) 3 914 6888

Documents

Công ty cổ ph n Tập đoàn đầu tư địa ốc Nova · Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư ... định vị thế là 1 đơn vị phát triển hàng đầu thị