COMMUNICATIONS DE MAITRE KONE MAHOUA SUR LE DROIT FONCIER RURAL ET LE DROIT FONCIER URBAIN

EN COTE D’IVOIRE

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Notre thème porte sur le Droit Foncier Rural et le Droit de Propriété.

Je commencerai d’abord par donner une définition du « Droit de Propriété »avant d’aborder la question du Droit Foncier Rural.

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L’article 544 du Code Civil Ivoirien sur les Biens et les Obligations stipule « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

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L’article 546 quant à lui nous dit ceci : « La propriété d’une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement ».

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Le Code Civil Ivoirien sur les biens et les obligations contient des dispositions applicables au droit de propriété d’une manière générale mais il ne nous dit pas ce que c’est que le droit de propriété en matière foncière, à fortiori dans le foncier rural.

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En ce qui concerne le droit foncier rural, au lendemain des indépendances, le législateur ivoirien s’est contenté de reconduire le droit colonial existant en la matière. Puis dans une loi du 20 mars 1963portant code domanial, il adopte une attitude très sévère à l’égard des droits coutumiers en décidant que « La terre appartient à celui qui la met en valeur, à l’exception de tout autre détenteur de droits coutumiers ».

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Cette situation a abouti à un défrichage acharné et anarchique des terres, ce qui a provoqué des manifestations de colère des chefs coutumiers qui ont pour conséquence, la non promulgation de cette loi alors même qu’elle avait été votée par nos parlementaires.

Plusieurs tentatives ont par la suite été faites pour doter notre foncier rural de texte mais elles se sont avérées vaines.

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C’est en 1998 qu’à été voté la loi n° 98-750 du 23 décembre 1998 relative au domaine foncier rural ; suivie des décrets d’application, savoir : le décret n° 99-593 du 13 octobre 1999, portant organisation et attribution des Comités de Gestion Foncière Rurale (CGFR), le décret n°99-594 du 13 octobre 1999 fixant les modalités d’application du Domaine Foncier Rural Coutumier de la loi.

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Cette loi tente à travers certaines dispositions de parvenir à un régime unique de propriété privée, en conciliant les pratiques locales d’appropriation avec le régime administratif d’immatriculation que prévoyait le texte ancien.

C’est donc la loi n° 98-750 du 23 Décembre 1998, portant Domaine Foncier Rural et celle n°2004-412 du 14 août 2004 qui l’a modifiée ainsi que les décrets d’application, qui seront les textes de bases de ce séminaire de formation.03/05/2013 9

QU’EST-CE-QUE LE DOMAINE FONCIER RURAL ?

LOI N° 98-750 DU 23 DECEMBRE 1998

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L’article 2 al 2 de la loi dispose :

« Le domaine foncier rural est composé :

A titre permanent : des terres propriétés de l’Etat, des terres propriétés des collectivités publiques et des particuliers, des terres sans maître ;

Et à titre transitoire : des terres du domaine coutumier (les droits coutumiers conformes aux traditions et des droits coutumiers cédés à des tiers) et des terres du domaine concédé par l’Etat à des collectivités publiques et des particulier ».

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QUI PEUT-ETRE PROPRIETAIRE D’UNE PARCELLE DU DOMAINE

FONCIER RURAL ?

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Pour avoir la accès à la propriété du Domaine Foncier Rural, l’Article 1 de la loi n° 98-750 du 23 Décembre 1998 pose 2 conditions essentielles qui sont :

Avoir la nationalité ivoirienne ; ce qui veut dire que les non-ivoiriens ne peuvent devenir propriétaires.

Cependant cette loi ne distingue pas entre les ivoiriens d’origine (ivoiriens à la naissance) et les ivoiriens d’adoption ni même ceux qui ont acquis la nationalité par le mariage.

Par ailleurs, la loi ne fixe aucun délai pour se prévaloir de cette qualité, il suffit d’en faire la preuve.

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COMMENT DEVIENT-ON PROPRIETAIRE D’UNE

PARCELLE DU FONCIER RURAL ?

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Depuis l’avènement de la loi du 23 décembre 1998, il n’est plus possible aujourd’hui de se déclarer verbalement propriétaire d’une terre rurale. Pour devenir propriétaire, d’une parcelle du domaine foncier rural, il faut procéder à l’immatriculation de cette terre au registre foncier ouvert à cet effet par l’administration (article 4 de la loi)

L’immatriculation crée un véritable état civil de la propriété, car il constitue l’acte de naissance avec toutes les mentions en marge relatant l’histoire de la parcelle.

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Mais l’article 4 ajoute une mention spéciale concernant les terres du domaine coutumier.

Pour ces terres du domaine coutumier, c’est-à-dire les terres sur lesquelles s’exercent les droits coutumiers conformes aux traditions et celles sur lesquelles s’exercent des droits coutumiers cédés à des tiers, il faut :

en premier lieu il faut obtenir, un certificat foncier rural

en second lieu il faut requérir l’immatriculation des terres dans un délai de 3 ans à compter de la date d’obtention du Certificat Foncier.

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Cet acte de l’administration (Certificat Foncier), à pour rôle essentiel de constater qu’une personne ou un groupe de personne, se disant détenteur de droit coutumier sur une terre rurale, occupe celle - ci de façon permanente et sans conflit. La démarche pour obtenir le certificat foncier s’effectue en différentes étapes.

a) – Procédure d’Obtention du Certificat Foncier :

1) Une demande d’enquête est adressée au Sous-préfet de la

localité où se trouve la parcelle en question ;

2) le Sous-préfet désigne un commissaire enquêteur qui

s’entoure d’une équipe pour réaliser l’enquête ;

Ces différentes étapes sont décrites par les articles 7 et 8 de la loi numéro 26 de la loi du 23 Décembre relative au domaine foncier rural.

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3) le rapport d’enquête rédigé et présenté publiquement, est approuvé après un délai de trois mois servant à enregistrer les éventuelles oppositions par le comité villageois de gestion foncière. Ce comité délivre alors un « Constat d’existence continue et paisible de droits coutumiers ».

4) Sur cette base, le ministère de l’agriculture (via le préfet du département qui le signe), délivre le Certificat Foncier qui est publié au journal officiel de la république de Côte d’Ivoire par le Préfet.

L’étape du Certificat Foncier, montre en réalité que le « propriétaire » n’est pas un usurpateur et qu’il a l’accord de la communauté villageoise où il vit.

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REMARQUES : Aux termes des articles 16 – 18 – 19 – 20 et 22 de la loi ; Le Certificat Foncier confère à son titulaire des droits, savoir :

- Le groupement informel ou la personne qui en est titulaire, a la capacité d’ester en justice et de faire tous les actes de gestion relatifs au bien, objet du Certificat Foncier, notamment : louer la terre, céder le certificat foncier, le morceler au profit des membres du groupement ou des tiers.

- En cas de décès de son titulaire (personne physique), le Certificat Foncier tombe dans la succession du titulaire du Certificat.

Mais pour rendre définitif le titre de propriété, le détenteur du Certificat Foncier doit faire inscrire sa terre sur un registre dit « registre foncier », c'est-à-dire l’immatriculer.

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b) – Procédure d’immatriculation :

Le détenteur du Certificat Foncier formule une demande d’immatriculation à la Direction départementale du ministère de l’agriculture.L’immatriculation est effectuée dans un délai de trois mois à compter de la réception de la requête (article 26 de la loi).L’immatriculation doit intervenir dans le délai de 3 ans à compter de la signature du Certificat par le Préfet.

Cette immatriculation rend selon l’article 12 de la loi sur le foncier rural, incontestable le titre de propriété.

Lorsqu’une personne acquiert la propriété d’une terre du domaine foncier rural, elle peut vendre sa parcelle, la transmettre à ses héritiers, la léguer par testament ou en faire don à quelqu’un.

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Cependant si l’immatriculation n’intervient pas dans les trois ans après l’obtention du Certificat Foncier, ce document n’a plus aucune valeur juridique, il est donc périmé. Le détenteur ne peut de ce fait s’en prévaloir pour réclamer une quelconque propriété sur la terre qui revient alors de plein droit à l’Etat de Côte d’Ivoire.

NB : En cas de Cession ou de morcellement du Certificat Foncier, le délai de 3 ans court à compter de la signature du Certificat initial.

Lorsque le Certificat Foncier est collectif ou appartient à plusieurs héritiers (cas d’indivision), l’immatriculation est faite, après morcellement, au nom des divers membres du groupement ou de l’indivision (article 28 de la loi)..

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QUELLE EST LA SITUATION DES CONCESSIONNAIRES

PROVISOIRES DU DOMAINE FONCIER RURAL ?

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Il s’agit là des terres du domaine foncier rural qui avaient été concédé à titre provisoire, antérieurement à la date de publication de la loi du 23 décembre 1998.

La loi leur fait obligation de requérir l’immatriculation.

L’immatriculation demandée par le Concessionnaire est faite au nom de l’Etat et les terres ainsi nouvellement immatriculées au nom de l’Etat sont louées ou vendues à l’ancien Concessionnaire.

En cas de location au profit de l’ancien Concessionnaire, celui-ci ne peut céder son contrat au profit d’une autre personne, ou même sous-louer la terre au profit d’un tiers.

La concession provisoire ne peut non plus être transférée.

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QUELLE EST LA SITUATION DES PERSONNNES PHYSIQUES OU MORALES NE REMPLISSANT PAS LES CONDITIONS PREVUES PAR LA LOI NOUVELLE, MAIS

QUI ONT ACQUI LA PROPRIETE SUR DES TERRES DU DOMAINE FONCIER RURAL,

ANTERIEUREMENT A LA DATE DE PUBLICATION DE LA LOI DU 23

DECEMBRE 1998 ?

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Ces personnes conservent leur droit de propriété sur ces terres (article 26 nouveau loi n° 2004-422 du 14 août 2004)

Les personnes morales qui se retrouvent dans cette situation peuvent céder librement les droit qu’elles ont acquis antérieurement à la présente loi, mais à condition que le cessionnaire remplisse toutes les conditions prévues par la loi du 23 décembre 1998. Dans le cas contraire, les 2 parties vont déclarer à l’autorité administrative, le retour de la terre à l’Etat qui peut faire une promesse de bail au profit du cessionnaire.

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Les personnes physiques quant à elles, peuvent transmettre ces terres à leurs héritiers.

Désormais toute personne physique étrangère qui, par un titre de propriété prouve qu’elle est propriétaire d’une terre rurale peut la léguer à ses héritiers qui en deviennent pleinement propriétaires.

Remarques : Pour se prévaloir des dispositions de l’’Article 26 alinéa 1, il faut que le non-ivoirien soit d’abord détenteur d’un titre de propriété sur une parcelle de terrain, conformément aux dispositions en vigueur à la date de publication des textes.

Ensuite, il faut que son nom figure sur une liste établie par Décret pris en Conseil des Ministres. Or cette liste n’est pas établie ex nihilo ; ce qui veut dire que l’Administration Publique devra consulter le livre foncier pour répertorier les personnes non-ivoiriennes qui sont détentrices de titres de propriété.

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OBLIGATION DE MISE EN VALEUR

Selon l’article 20 de la loi, la mise en valeur des terres du domaine foncier rural constitue une obligation pour tous propriétaires de celles-ci (article 18 de la loi).

Le législateur à travers cet article, énonce les conditions rattachées à la mise en valeur du domaine foncier rural.

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Cette dernière résulte selon les textes de la réalisation soit d’une opération de développement notamment :

Les culturesL’élevage des animaux domestiques ou sauvagesLe maintien, l’enrichissement ou la constitution de forêts,

l’aquaculture ;Les infrastructures et aménagements à vocation agricole ;Les jardins botaniques et zoologiques ;Les établissements, de stockage, de transformation et de

commercialisation des produits agricoles etc. Soit toute autre opération réalisée en préservant

l’environnement et conformément à la législation et à la réglementation en vigueur.

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LA PROPRIETE FONCIERE URBAINE

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LA PROPRIETE FONCIERE URBAINE

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I

COMMENT DEVENIR PROPRIETAIRE D’UNE PARCELLE DU DOMAINE

URBAIN?

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Pour ce prétendre propriétaire d’un bien il faut que le bien soit immatriculé au livre foncier au nom de la personne qui prétend avoir le droit de propriété ; d’où la nécessité d’enclencher la procédure d’immatriculation

L’IMMATRICULATION

1) Quel est le but du régime foncier de l’immatriculation

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2) Qui peut requérir l’immatriculation des immeubles?

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3) Comment la procédure d’immatriculation se dévolue- t’elle?

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II

QUELLES SONT LES DOCUMENTS QUI MATERIALISENT LE DROIT DE

PROPRIETE ?

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La lettre d’attribution

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La concession provisoire

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L’arreté de concession definitive

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A ce jour la notion de mis en valeur a évolué à tel enseigne que le concessionnaire provisoire d’une parcelle n’a plus besoin de faire la mise en valeur de la parcelle.

Il lui appartient tout simplement de publier son arrêté au livre foncier et de payer tout les droits inherent a la création du certificat de propriété foncier c’est-à-dire 15% de la valeur vénale de la parcelle.

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Le certificat de propriété foncière

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MERCI DE VOTRE ATTENTION