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CON L’ENTRATA IN VIGORE DEL REGOLAMENTO ATTUATIVO DIVENTA DEFINITIVAMENTE OPERATIVA A PARTIRE DAL 2 MARZO 2016 LA DISCIPLINA IN MATERIA DI PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO

Nella Gazzetta Ufficiale, del 16 febbraio 2016 n. 38, è stato pubblicato il Regolamento del

Ministro dello sviluppo economico, decreto 22 dicembre 2015, n.226, recante norme in materia di

disciplina del prestito vitalizio ipotecario (1). Tale Regolamento è stato adottato così come

prescritto dall’art. 11-quaterdecies, comma 12 quinquies (2), del Decreto-legge, 30 settembre 2005,

n. 203, convertito, con modificazioni, dalla Legge, 2 dicembre 2005, n. 248, come modificato

dall’art. 1, comma 1, della Legge, 2 aprile 2015, n. 44.

Con l’entrata in vigore del predetto regolamento diventa definitivamente operativa la

disciplina in tema di prestito vitalizio ipotecario di cui alla Legge, 2 aprile 2015, n. 44, la quale

aveva assegnato proprio a tale regolamento il compito di delineare la disciplina di attuazione della

normazione di rango primario (3).

Come sottolineato da questo Ufficio studi (4) al momento dell’entrata in vigore della legge

appena citata: «Sembra infatti che la nuova disciplina sul prestito vitalizio non possa trovare

applicazione in pendenza dell’emanazione del regolamento del MISE, considerata la rilevanza ed

essenzialità dei punti che saranno oggetto del decreto ministeriale. La disciplina del nuovo istituto

presenta un contenuto imperativo non sufficientemente delineato dal legislatore primario,

attribuendosi infatti al regolamento ministeriale un ruolo non secondario nel completamento del

precetto normativo. Si sarebbe in presenza, in altri termini, di quella “legislazione integrata”, in cui

la legge affida a fonti diverse il compito di completare l’innovazione da essa prodotta, rinviando ad

una normativa in assenza della quale la legge è, oltre che inapplicabile, incompleta, quanto meno

nel senso che gli istituti in essa disciplinati mancano di elementi essenziali per la definizione di

alcune delle loro caratteristiche più rilevanti».

I singoli articoli del Regolamento del Ministro dello sviluppo economico, n. 226-2015, di

attuazione della Legge, 2 aprile 2015, n. 44, e gli aspetti di maggiore interesse.

Art. 1 Definizioni

1. Ai fini del presente regolamento si intende per:

a) “legge”: il decreto-legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito, con modificazioni, dalla

legge 2 dicembre 2005, n. 248, come modificato dall’articolo 1, comma 1, della legge 2 aprile 2015,

n. 44;

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b) “finanziamento”: il prestito vitalizio ipotecario di cui al comma 12 dell’articolo 11-

quaterdecies della legge;

c) “immobile”: l’immobile residenziale e le relative pertinenze oggetto di iscrizione ipotecaria

a garanzia del prestito vitalizio ipotecario, ai sensi del comma 12-quater dell’articolo 11-

quaterdecies della legge;

d) “soggetto finanziato”: la persona fisica o le persone fisiche sottoscrittrici del contratto di

prestito vitalizio ipotecario;

e) “soggetto richiedente”: la persona fisica o le persone fisiche che chiedono di sottoscrivere

il contratto di prestito vitalizio ipotecario;

f) “finanziatore”: il soggetto, di cui al comma 12 dell’articolo 11-quaterdecies della legge,

erogante il prestito vitalizio ipotecario;

g) “cap”: l’eventuale soglia massima del tasso variabile che non può essere superata.

L’art. 1 del regolamento contiene le definizioni degli elementi enunciati nella normativa

primaria.

Per ciò che attiene alle parti contraenti - fra gli aspetti maggiormente significativi del

Regolamento del Ministro dello sviluppo economico - bisogna considerare quelli relativi ai requisiti

soggettivi delle parti contraenti, vale a dire il soggetto finanziatore, da un lato, ed il soggetto

finanziato, dall’altro.

In particolare la lett. f) dell’art. 1 del Regolamento in commento chiarisce che per soggetto

“finanziatore” si intende: «il soggetto, di cui al comma 12 dell’art. 11-quaterdecies della Legge,

erogante il prestito vitalizio ipotecario», quindi, le Banche nonché gli intermediari finanziari, di cui

all’articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1º settembre 1993, n. 385, e successive

modificazioni (5).

O ancora la lett. d) del medesimo articolo prevede che per “soggetto finanziato” si intende

«la persona o le persone fisiche sottoscrittrici del contratto di prestito vitalizio».

Per quanto riguarda il bene oggetto di iscrizione ipotecaria a garanzia del prestito vitalizio,

l’art. 1, sotto la lettera c), precisa che per “immobile” si intende: l’immobile residenziale e le

relative pertinenze oggetto di iscrizione ipotecaria a garanzia del prestito vitalizio ipotecario di cui

al comma 12, quater dell’art. 11-quaterdecies della Legge.

Ora, il riferimento agli immobili residenziali sembra lasciare intendere che oggetto

dell’iscrizione ipotecaria a garanzia del prestito vitalizio ipotecario possano essere soltanto gli

immobili aventi la destinazione urbanistica di civile abitazione (6). Anche se l’utilizzo del termine

“residenziale” lascia aperto il dubbio se, oltre alla destinazione urbanistica di civile abitazione, la

norma richieda che si tratti anche di immobile destinato a residenza principale o a dimora abituale

del soggetto finanziato, oppure se oggetto di iscrizione ipotecaria a garanzia del prestito vitalizio

possa essere anche un diverso immobile, ad esempio la casa di villeggiatura, sempre di proprietà

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del soggetto finanziato. In altri termini, resta da stabilire se il termine “residenziale” debba essere

inteso nella sua accezione di civile abitazione (7), oppure se debba farsi rinvio al concetto

codicistico di residenza principale oppure di dimora abituale (8).

Ancora, il riferimento agli immobili “residenziali” porta a chiedersi se oggetto di iscrizione

ipotecaria possano essere soltanto gli immobili ultimati, oppure anche gli immobili in corso di

costruzione (9). Mentre, sembra più difficile immaginare che si possa chiedere un prestito vitalizio

ipotecario soltanto in base al solo permesso di costruire, con ipoteca accesa sul terreno, dove, in

caso di morte del soggetto finanziato prima dell’ultimazione dell’immobile, la vendita finirebbe per

avere ad oggetto il medesimo terreno.

Art. 2 Regole per l’offerta al pubblico dei prestiti vitalizi ipotecari, trasparenza e certezza

dell’importo oggetto del finanziamento, dei termini di pagamento, degli interessi e di ogni altra

spesa dovuta

1. Nel contratto di finanziamento sono presenti, secondo la scelta effettuata dal soggetto

finanziato ai sensi dell’articolo11-quaterdecies, comma 12-bis, della legge, anche in allegato al

contratto stesso due prospetti esemplificativi, chiamati “Simulazione del piano di

ammortamento”, che illustrano il possibile andamento del debito nel tempo, evidenziando anno

per anno separatamente il capitale e gli interessi, uno applicando il tasso contrattuale al

momento della stipula del prestito vitalizio ipotecario, e l’altro simulando al terzo anno dalla

stipula del contratto di prestito ipotecario vitalizio uno scenario di rialzo dei tassi di interesse non

inferiore a 300 punti base rispetto al tasso vigente al momento della stipula del contratto o, se ha

un valore inferiore a questa ipotesi, all’eventuale cap previsto dal contratto. I prospetti devono

avere una durata minima pari alla differenza tra l’età del soggetto finanziato più giovane e 85

anni e comunque non inferiore a 15 anni, ed includere tutti gli oneri dovuti al finanziatore al

momento della stipula.

2. Il prospetto può essere unico quando il finanziamento e’ stipulato ad un tasso fisso e si fa

riferimento al tasso fisso previsto contrattualmente.

3. E’ fatto assoluto divieto al finanziatore di esigere il pagamento delle spese sostenute per

le attività svolte dal finanziatore nell’ipotesi in cui il soggetto richiedente decide di non

sottoscrivere il finanziamento.

4. La documentazione precontrattuale che il finanziatore consegna al soggetto richiedente è

la medesima prevista per i mutui ipotecari dalle “Disposizioni di trasparenza delle operazioni e dei

servizi bancari e finanziari. Correttezza delle relazioni tra intermediari e clienti” della Banca

d’Italia del 29 luglio 2009, pubblicate nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana n. 217 del

18 settembre 2009, e successive modificazioni, in quanto applicabili. E’ fatto, altresì, obbligo al

finanziatore di consegnare gratuitamente al soggetto richiedente, almeno 15 giorni prima

dell’eventuale stipula del contratto, un prospetto informativo contenente in modo chiaro le

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seguenti informazioni minime:

a) l’importo finanziato con la corrispondente indicazione della percentuale del valore di

perizia dell’immobile dato in garanzia;

b) l’indicazione della somma che sarà erogata al soggetto finanziato al netto delle imposte e

di tutti i costi legati al finanziamento, compresi quelli di istruttoria, notarili, della perizia

estimativa e della polizza assicurativa.

5. Deve sempre essere garantito il diritto per il soggetto finanziato di acquistare

liberamente la obbligatoria polizza assicurativa sull’immobile anche da un soggetto diverso dal

finanziatore.

6. E’ fatto obbligo al finanziatore di inviare con periodicità annuale al soggetto finanziato un

resoconto riportante dettagliatamente gli importi costituenti il capitale finanziato e quelli

costituenti il capitale da restituire a scadenza, ai sensi delle “Disposizioni di trasparenza delle

operazioni e dei servizi bancari e finanziari. Correttezza delle relazioni tra intermediari e clienti”

della Banca d’Italia del 29 luglio 2009, pubblicate nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana

n. 217 del 18 settembre 2009, e successive modificazioni, in quanto applicabili.

7. Nel caso in cui il soggetto finanziato, al momento della stipula del finanziamento, risulta

coniugato, ovvero convivente more uxorio da almeno un quinquennio documentato attraverso la

presentazione di un certificato di residenza storico, e nell’immobile posto a garanzia risiedano

entrambi i coniugi o conviventi more uxorio, il contratto deve essere sottoscritto da entrambi

anche se l’immobile è di proprietà di uno solo di essi, purché’ i requisiti di età previsti dall’articolo

11-quaterdecies, comma 12, della legge siano posseduti da entrambi i sottoscrittori.

L’art. 2 del Regolamento - rubricato “Regole per l’offerta al pubblico dei prestiti vitalizi

ipotecari, trasparenza e certezza dell’importo oggetto del finanziamento, dei termini di

pagamento, degli interessi e di ogni altra spesa dovuta” - vuole realizzare il giusto equilibrio tra le

esigenze di trasparenza, consapevolezza e di tutela del consumatore, da un lato, e la necessità di

creare un prodotto “appetibile” nel mondo finanziario (10), dall’altro. A tal fine, l’art. 2 fissa le

regole che il finanziatore deve rispettare nell’offerta al pubblico del prestito vitalizio, tra cui, tra

l’altro, la trasparenza e la certezza dell’importo oggetto del finanziamento, dei termini di

pagamento degli interessi e di ogni altra spesa dovuta al finanziatore.

Entrando nel dettaglio, nel primo comma di tale articolo, si prevede che al contratto di

finanziamento devono essere allegati due prospetti esemplificativi, chiamati “Simulazione del

piano di ammortamento”, nei quali devono essere illustrati tanto il possibile andamento del debito

tempo, quanto gli oneri dovuti al soggetto finanziatore all’atto della stipula del contratto di

prestito vitalizio ipotecario. Tali prospetti devono avere una durata minima pari alla differenza tra

l’età del soggetto finanziato più giovane e 85 anni (età media di vita degli italiani, secondo gli indici

Istat), e comunque una durata non inferiore a 15 anni.

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Tale scelta - come si legge nella Relazione illustrativa allo schema di Regolamento del

Ministro dello Sviluppo economico - è diretta ad «assicurare una maggiore comprensione e

consapevolezza da parte del soggetto finanziato in merito alla caratteristiche del finanziamento, e,

quindi, la piena conoscenza dell’evoluzione della propria situazione debitoria e la consequenziale

adozione di una decisione consapevole».

Sul punto, poi, l’amministrazione non ha accolto l’invito del Consiglio di Stato - espresso nel

parere del 16 ottobre 2015, n. 2791 - di evidenziare nelle “regole di offerta al pubblico dei prestiti

vitalizi ipotecari” “anche gli effetti dell’eventuale anticipata estinzione nei confronti degli eredi “, in

modo da rendere il soggetto finanziato e i suoi eventuali aventi causa edotti nella maniera più

ampia possibile delle conseguenze tecnico-giuridiche connesse con la fattispecie de qua. Secondo

l’Amministrazione: «1) in primo luogo, non sembrerebbe logico inserire nel prospetto – che è un

documento economico che indica l’andamento del debito nel tempo – un’informazione

strettamente giuridica relativa alle conseguenze tecnico giuridiche dell’esercizio dell’estinzione

anticipata. Tale informazione appare attinente più a profili “normativi” che “economici” del

finanziamento; 2) in secondo luogo, i casi di estinzione anticipata sono ontologicamente

incompatibili con la figura dell’erede, in quanto si riferiscono ad ipotesi in cui il soggetto finanziato

è ancora in vita e non c’è, pertanto, un’apertura di successione».

Nei successivi commi dell’art. 2 l’Amministrazione ha poi avuto cura di:

- prevedere i casi in cui il prospetto di cui al comma 1 può essere unico (comma 2);

- vietare al finanziatore di esigere il pagamento delle spese precontrattuali laddove il

soggetto finanziato decida di non sottoscrivere più il contratto di prestito vitalizio ipotecario

(comma 3);

- disciplinare la documentazione precontrattuale e le informazioni minime che

obbligatoriamente il finanziatore deve fornire al soggetto finanziato, prevedendo, altresì, che il

regime di normativo di riferimento, in quanto applicabile, è quello previsto in materia di mutui

ipotecari (comma 4);

- ammettere che il soggetto finanziato possa acquistare la obbligatoria polizza assicurativa

sull’immobile anche da un soggetto diverso da quello finanziatore (comma 5);

- prescrivere che il soggetto finanziatore ha l’obbligo di consegnare annualmente al soggetto

finanziato un resoconto della proprio situazione debitoria (comma 6);

- prevedere la sottoscrizione del contratto da parte di entrambi in caso di coniugi o

conviventi-more uxorio da almeno un quinquennio (comma 7).

Rispetto alla disciplina appena prescritta, sarebbe da chiarire se la polizza assicurativa

sull’immobile, che la norma prescrive come obbligatoria al comma 5 dell’art. 2, costituisca un

requisito di validità oppure di efficacia del contratto di prestito di vitalizio. In altri termini,

bisognerebbe stabilire se la sua mancanza determini l’invalidità oppure l’inefficacia del contratto

di prestito vitalizio.

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- la cointestazione del contratto di finanziamento: i profili problematici -

L’art. 2, al comma 7, disciplina l’ipotesi in cui, al momento della stipula del finanziamento, il

soggetto finanziato risulti coniugato oppure convivente more uxorio da almeno un quinquennio

documentato attraverso la presentazione di un certificato di residenza storico. Si prevede che, in

tal caso, il contratto debba essere sottoscritto da entrambi i soggetti, anche se l’immobile è di

proprietà di uno soltanto di essi, sempre che i requisiti di età previsti dall’art. 11-quaterdecies,

comma 12, della Legge siano posseduti da entrambi sottoscrittori. In buona sostanza, ai fini della

cointestazione del finanziamento (11), è necessario che i requisiti soggettivi siano posseduti da

entrambi i soggetti sottoscrittori, dovendo entrambi essere persone fisiche con una età superiore

a sessanta anni compiuti. Se si tratta poi di soggetti conviventi more uxorio, è necessario che tale

convivenza abbia una durata pari ad almeno un quinquennio documentato attraverso la

presentazione di un certificato di residenza storico. Mentre, per quanto riguarda la titolarità del

bene oggetto garanzia, la norma non richiede che entrambi i soggetti siano titolari del bene,

ammettendosi l’erogazione del finanziamento anche se il bene è di esclusiva proprietà di uno

soltanto di essi.

La predetta disposizione riconosce, quindi, la possibilità che il prestito vitalizio ipotecario

venga cointestato a più soggetti. Si tratta di una prescrizione particolarmente significativa per le

sue ricadute applicative, specie se interpretata in combinato disposto con quanto prescritto nel

successivo art. 3, comma 1, lett. a) del Regolamento (che, a tali fini, appare preferibile richiamare

fin da subito, rinviando più avanti per la trattazione degli altri aspetti dell’art. 3 del Regolamento).

L’art. 3, comma 1, lett. a) del Regolamento prevede, infatti, che, quando il finanziamento è

cointestato, la durata del prestito vitalizio è ancorata alla vita del più longevo dei due, nel senso

che il finanziatore potrà richiedere il rimborso integrale del finanziamento soltanto alla morte del

soggetto finanziato più longevo. In tal modo, dovrebbe considerarsi risolto anche ogni problema

relativo alla coesistenza della disciplina del prestito vitalizio ipotecario con il diritto di abitazione a

favore del coniuge superstite (art. 540, comma 2, c.c.) per il caso di finanziamento cointestato a

due coniugi, ai sensi dell’art. 2, comma 7, del Regolamento.

Resta a questo punto da chiedersi se, alla luce del quadro regolamentare fin qui descritto, la

cointestazione alla quale fa riferimento il Regolamento sia da considerarsi limitata alle sole ipotesi

di persone fisiche coniugate o conviventi-more uxorio, in virtù di una interpretazione restrittiva

degli artt. 1, lett. d), 2, comma 7, e 3, comma 1, lett. a) del Regolamento.

Tuttavia resta da stabilire se, in base a tali regole, siano ammessi al prestito vitalizio

ipotecario:

- i coniugi-nudi proprietari del bene oggetto di garanzia;

- i coniugi che abbiano donato a terzi (solitamente ai figli) la nuda proprietà del bene

immobile, riservandosi l’usufrutto, laddove questi ultimi si rendano disponibili a prestare il loro

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consenso alla sottoscrizione di un contratto di prestito vitalizio ipotecario, e ad intervenire in atto

quali terzi datori di ipoteca quanto alla nuda proprietà;

- i coniugi separati senza addebito, parificati, a fini successori (artt. 548 e 585 c.c.), ai coniugi

non separati;

- i coniugi separati con addebito.

Minori dubbi sussistono riguardo alla opportunità di considerare fuori del perimetro

applicativo della norma i coniugi divorziati, in quanto l’intero meccanismo di funzionamento e di

durata del prestito cointestato, per come previsto nell’art. 2, comma 7, del presente Regolamento,

sembrerebbe essere concepito e giustificarsi rispetto ad una unione affettiva stabile fra coniugi

manente matrimonio.

Un ulteriore e diverso dubbio riguarda, poi, le conseguenze patologiche per il caso in cui, pur

rientrandosi nella ipotesi prevista dall’art. 2, comma 7, del presente Regolamento, l’atto venga

sottoscritto da uno soltanto dei coniugi (o conviventi more uxorio).

Art. 3 Casi e formalità che comportano una riduzione significativa del valore di mercato

dell’immobile

1. Il rimborso integrale del finanziamento in un’unica soluzione può essere richiesto dal

finanziatore nei seguenti casi:

a) al momento della morte del soggetto finanziato; se il finanziamento è cointestato, tale

condizione si avvera al momento della morte del soggetto finanziato più longevo;

b) se vengono trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento

sull’immobile dato in garanzia, in particolare:

1) nel caso in cui la proprietà dell’immobile, o una sua quota, è venduta o trasferita a

qualsiasi titolo, fatto salvo il caso di trasferimento mortis causa della proprietà, anche pro quota,

in cui si applica la lettera a);

2) salvo quanto previsto diversamente nel contratto, nel caso in cui è concesso un

godimento d’usufrutto, d’uso, di abitazione o un diritto di superficie in relazione all’immobile;

3) nel caso di concessione di servitù non presenti al momento della stipula del

finanziamento; c) qualora siano imputabili al soggetto finanziato, o a terzi datori d’ipoteca, atti

compiuti con dolo o colpa grave che riducano significativamente il valore dell’immobile;

d) qualora siano costituiti diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare

sull’immobile;

e) qualora siano apportate modifiche all’immobile rispetto al suo stato originale come

documentato in sede di perizia e dalla documentazione catastale, senza accordo con il

finanziatore, anche se con la necessaria autorizzazione o notificazione alle autorità competenti,

ovvero modifiche che comunque limitino la libera circolazione dell’immobile;

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f) qualora l’incuria o la mancanza di adeguata manutenzione abbia determinato la revoca

dell’abitabilità dell’immobile;

g) qualora altri soggetti, dopo la stipula del finanziamento, prendano la residenza

nell’immobile, ad eccezione dei familiari del soggetto finanziato; a questi fini come familiari si

intendono i figli, nonché’ il coniuge o convivente more uxorio e il personale regolarmente

contrattualizzato che convive con il soggetto finanziato per prestare a lui o alla sua famiglia i suoi

servizi;

h) nel caso in cui l’immobile oggetto di garanzia subisca procedimenti conservativi o,

esecutivi di importo pari o superiore al venti per cento del valore dell’immobile concesso in

garanzia o ipoteche giudiziali.

2. Tutte le spese necessarie alla dimostrazione dell’avveramento di una delle condizioni di

cui al comma 1 sono ad esclusivo carico del finanziatore.

L’art. 3 disciplina i casi e le formalità che comportano una riduzione significativa del valore

dell’immobile tale da giustificare la richiesta di rimborso integrale del finanziamento. In

particolare, tale articolo ha individuato i casi che comportano il rimborso integrale del

finanziamento a causa di una riduzione significativa del valore di mercato dell’immobile.

A tale riguardo, si è previsto che il finanziatore possa chiedere il rimborso integrale del

finanziamento in un’unica soluzione in caso di morte del soggetto finanziato; e se il finanziamento

è cointestato, tale condizione si avvera al momento della morte del soggetto finanziato più

longevo.

Ulteriori cause di rimborso integrale del finanziamento sono poi rappresentate:

- dal trasferimento, in tutto o in parte della proprietà del bene, salvo si tratti di trasferimenti

a causa di morte, per i quali si applica la regola poc’anzi descritta;

- dalla costituzione di un diritto reale (d’usufrutto, d’uso, di abitazione, di superficie)

sull’immobile, salvo le parti non abbiano diversamente stabilito nel contratto;

- dalla costituzione di un diritto reale di servitù non presente al momento della stipula del

contratto;

- dalla costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare

sull’immobile

- dal compimento da parte del soggetto finanziato, oppure da parte di terzi datori di ipoteca,

di atti compiuti con dolo o colpa grave che riducano significativamente il valore dell’immobile.

Rispetto a tali cause di rimborso integrale del finanziamento, resta da stabilire se la deroga

pattizia prevista dal legislatore con riferimento alle ipotesi di costituzione di un diritto reale

d’usufrutto, d’uso, di abitazione, e di superficie sia circoscritta soltanto a tali ipotesi oppure possa

considerarsi estensibile anche ai casi di costituzione di un diritto reale di servitù non presente al

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momento della stipula del contratto; ed a quello di costituzione di diritti reali di garanzia in favore

di terzi che vadano a gravare sull’immobile.

Ancora, sempre scorrendo le cause di rimborso integrale del finanziamento previste nell’art.

3 del Regolamento in commento, va detto che in esso si è stabilito che il finanziatore possa

chiedere il rimborso integrale del finanziamento quando siano state apportate modifiche

all’immobile rispetto al suo stato originale, per come documentato in perizia e dalla

documentazione catastale, senza l’accordo del soggetto finanziatore. Rispetto alla previsione

originale, l’Amministrazione ha sul punto recepito l’invito del Consiglio di Stato - espresso nel

parere del 16 ottobre 2015, n. 2791 - di eliminare l’aggettivo “previo” dal testo della disposizione,

di modo da consentire al soggetto finanziato ed al finanziatore di raggiungere un accordo anche in

un momento successivo alla realizzazione dei lavori, al fine di evitare il rimborso integrale del

finanziamento.

Si è anche annoverata fra le cause di rimborso integrale del finanziamento quella relativa alla

incuria o alla mancanza di adeguata manutenzione che ne abbiano determinato la revoca

dell’abitabilità dell’immobile dato in garanzia.

Di poi, fra gli atti che riducono significativamente il valore dell’immobile, dando luogo ad una

legittima causa di rimborso integrale del finanziamento, è stato ricompreso il caso in cui altri

soggetti, dopo la stipula del contratto di finanziamento, prendano la residenza nell’immobile, fatta

eccezione per i familiari del soggetto finanziato, intendendosi per tali: i figli, il coniuge o il

convivente more uxorio, nonché il personale regolarmente contrattualizzato che convive con il

soggetto finanziato per prestare a lui o alla sua famiglia i suoi servizi. Sul punto, l’Amministrazione

non ha ritenuto di accogliere l’invito espresso dal Consiglio di Stato - espresso nel parere del 16

ottobre 2015, n. 2791 - di ampliare la platea di tali soggetti, estendendola ai “parenti in linea

retta” di cui all’art. 75 c.c. A fondamento di tale scelta, l’Amministrazione ha addotto che

«partendo dal presupposto che non esiste un preciso concetto giuridico che valga a determinare in

via generale la famiglia e i suoi componenti a questi specifici fini, nel caso specifico con la

limitazione proposta nello schema del presente decreto ministeriale si è voluto cercare un

bilanciamento tra le esigenze del soggetto finanziato e della sua famiglia nucleare (piuttosto che

parentale) e quelle del soggetto finanziatore. Inoltre una delimitazione del nucleo famigliare che

escluda i parenti è contemplata anche nelle specifiche disposizioni del codice civile quali, ad

esempio quelle che regolano il diritto d’uso e d’abitazione (cfr. in tal senso l’art. 1021 e seguenti

c.c.)».

In ultimo, fra le cause di rimborso si è contemplato il caso in cui l’immobile oggetto di

garanzia sia assoggettato a procedimenti conservativi o esecutivi di importo pari o comunque

superiore al venti per cento del valore dell’immobile concesso in garanzia. In questo,

l’Amministrazione ha recepito l’invito del Consiglio di Stato - parere del 16 ottobre 2015, n. 2791 -

il quale aveva posto attenzione sulla necessità di prevedere un criterio di dettaglio per impedire

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che anche procedimenti conservativi o esecutivi di non rilevante entità possano essere causa di

richiesta di rimborso integrale del finanziamento. A tale riguardo, l’Amministrazione ha optato a

favore di «una percentuale non particolarmente elevata, in quanto se questa fosse troppo elevata

rischierebbe di ridurre le capacità degli istituti di credito di poter ottenere il rimborso della vendita

dell’immobile dato in garanzia».

Si segnala, infine, che il secondo comma dell’art. 3 del Regolamento pone a carico del

soggetto finanziatore il costo di tutte le specie necessarie alla dimostrazione del verificarsi di una

delle ipotesi fin qui descritte di rimborso integrale del finanziamento.

Ultima notazione riguarda l’art. 3, comma 1, lett. c, del presente Regolamento, il quale fa

testuale riferimento, fra le cause di rimborso integrale del finanziamento, agli atti compiuti dai

terzi datori di ipoteca con dolo o colpa grave, che riducano significativamente il valore

dell’immobile.

Da tale disposizione sembra risolversi positivamente il dubbio relativo alla possibilità che

oggetto di garanzia sia il bene di un terzo datore di ipoteca (12).

Se così, dovrebbe allora considerarsi ammissibile, ad esempio, la ipotesi di finanziamento in

cui due genitori intendono dare in garanzia un loro bene per fare avere un prestito vitalizio al figlio

sposato; oppure quella di due soggetti comproprietari, dove uno dei due intende farsi erogare la

somma a titolo di prestito vitalizio ipotecario per acquistare l’altra metà mancante. In tal caso, al

fine di permettere l’iscrizione del vincolo sull’intera proprietà, l’altro comproprietario dovrà

anch’esso intervenire come terzo datore d’ipoteca sia pure pro quota (13).

Cristina Lomonaco e Antonio Musto

__________________________

1) Per un primo commento della Legge di riforma della disciplina del prestito vitalizio ipotecario, 2 aprile 2015, n. 44, si rinvia alle considerazioni già svolte nella segnalazione: C. LOMONACO, A. MUSTO e M. LEO, Segnalazioni Novità Normative, La riforma del prestito vitalizio ipotecario (Legge, 2 APRILE 2015, n. 44), Note a prima lettura, in CNN notizie, 23 aprile 2015. Per un ulteriori approfondimenti, A. BULGARELLI, La disciplina del prestito vitalizio ipotecario, in ilcaso.it e in dirittoegiustizia.it; N. COTTONE, La casa diventa un bancomat: il prestito vitalizio ipotecario è legge. Ecco come funziona, in ilsole24ore.com, del 19 marzo 2015; D. ACQUARO, Prestito vitalizio ipotecario, con la nuova normativa più tutele e maggiore accessibilità, in casa24.ilsole24ore.com, del 25 marzo 2015. In dottrina, si sono interessati in passato al tema: C. CACCAVALE, Il prestito vitalizio ipotecario, in Tratt. del contratto, V. ROPPO (diretto da), Interferenze, Milano, 2006, 525; D. FARACE, Prestito vitalizio ipotecario, in Enc. giur., Treccani Aggiornamento, 2006, 1 ss.; M. MAZZEO, Il prestito vitalizio ipotecario nella Finanziaria 2006, in Obbl. e contr., 2006, 367; ID., Prestito vitalizio ipotecario: prospettive e rischi, in La responsabilità civile, 2006, 286 ss.; F. CHESSA, Il prestito vitalizio ipotecario, in Imm. e propr., 2006, 305 ss.

2) Si ricorda che la norma contenuta nel comma quinquies rinviava per la attuazione della disciplina in materia di prestito vitalizio ipotecario ad un provvedimento del Ministro dello sviluppo economico, assegnando ad esso il duplice compito: - di stabilire le regole per l’offerta dei prestiti vitalizi ipotecari; - di individuare i casi e le formalità che comportino una riduzione significativa del valore di mercato dell’immobile, tale da giustificare la richiesta di rimborso integrale del finanziamento. Mentre, il successivo comma sexies disponeva che «I finanziamenti stipulati prima della data di entrata in vigore della presente disposizione continuano a essere

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regolati dalle disposizioni vigenti a tale data». Sul punto si rinvia a C. LOMONACO, A. MUSTO e M. LEO, Segnalazioni Novità Normative, La riforma del prestito vitalizio ipotecario (Legge, 2 APRILE 2015, n. 44), Note a prima lettura, in CNN notizie, 23 aprile 2015.

3) Sul punto cfr. Consiglio di stato, Parere n.2791/2015 del 16 ottobre 2015., nonché relazione illustrativa del regolamento.

4) C. LOMONACO, A. MUSTO e M. LEO, Segnalazioni Novità Normative, cit.

5) Sul punto, cfr. le osservazioni di G.C. PLATANIA e G.O. MANNELLA, Il prestito vitalizio ipotecario, in Quaderni del notariato, Milano, 2015, 71 s.

6) In questi termini, G.O. MANNELLA, La vendita dell’immobile da parte del finanziatore, in G.C. PLATANIA e G.O.

MANNELLA, Il prestito vitalizio ipotecario, in Quaderni del notariato, Milano, 2015, 124. L’Autore richiama a tale riguardo la definizione di edificio residenziale contenuta nella Circolare del Ministero dei Lavori pubblici, 23 luglio 1960, n. 1820, secondo cui «Per fabbricato o edificio residenziale si intende quel fabbricato urbano o rurale, destinato per la maggior parte (cioè il più della cubatura) ad uso di abitazione».

7) In questi termini, in dottrina, G.C. PLATANIA e G.O. MANNELLA, Il prestito vitalizio ipotecario, in Quaderni del notariato, Milano, 2015, 125: «Nel silenzio della norma riteniamo che: non debba necessariamente trattarsi dell’immobile destinato dal richiedente a propria abitazione principale o a dimora abituale: quindi l’immobile al momento della stipula del prestito potrebbe anche essere locato a terzi; a rilevare al momento della stipula del contratto sia la destinazione urbanistica di civile abitazione desumibile dalla categoria catastale del bene da offrire in garanzia dovendo il bene essere formalmente classificato in catasto nella categoria A, ovvero la categoria degli immobili abitativi, ad esclusione della categoria A/10 riferita agli uffici». Così, la FONDAZIONE

NAZIONALE COMMERCIALISTI, in Il prestito vitalizio ipotecario: inquadramento civilistico e tributario, Documento 30 giugno 2015, 4, secondo la quale: «Nel silenzio della norma, si presume che l’immobile ipotecato possa essere anche quello non abito ad abitazione principale, salvo che le banche lo richiedano». Ancora, cfr. A. ARSENI, Prestito vitalizio ipotecario: le novità introdotte dalla legge n. 44/2015, in expartecreditoris.it, che discorre di «immobile residenziale (non necessariamente abitato)».

8) All’indomani della entrata in vigore della nuova disciplina (Legge, 2 aprile 2015, n. 44), attenta dottrina (A. BULGARELLI, La disciplina del prestito vitalizio ipotecario, in ilcaso.it, 3; e in dirittoegiustizia.it) evidenziava, al riguardo, che il legislatore non aveva espressamente «precisato che debba necessariamente essere quello abitato dal mutuatario, anche se la funzione dell’istituto parrebbe richiederlo». Sotto la vecchia norma, D. FARACE, Prestito vitalizio ipotecario, in Enc. giur. Treccani Aggiornamento, 2006, 2: «è appena il caso di notare che il mutuatario può non essere proprietario dell’immobile residenziale da ipotecare, pertanto sicura è l’applicazione dell’art. 2822 c.c.».

9) Favorevoli a tale estensione, G.C. PLATANIA e G.O. MANNELLA, Il prestito vitalizio ipotecario, in Quaderni del notariato, Milano, 2015, 124, secondo i quali può «trattarsi anche di un immobile in corso di costruzione in quanto a rilevare in tal caso sarebbe la destinazione residenziale desumibile dal titolo abilitativo edilizio, fermo restando ovviamente che l’immobile a condizione ultimata ed accatastamento definitivo rispetti l’originaria destinazione ad uso civile abitazione». Si rinvia ivi per le conseguenze giuridiche nell’ipotesi di successiva modifica della destinazione del bene, ad esempio da civile abitazione ad uso commerciale.

10) Cfr. Relazione illustrativa al Regolamento.

11) Il problema è stato affrontato attentamente, prima dell’adozione del Regolamento in commento, da G.C.

PLATANIA e G.O. MANNELLA, Il prestito vitalizio ipotecario, in Quaderni del notariato, Milano, 2015, 92 s.

12) Riassumono il dibattito sull’argomento, ed i relativi problemi connessi, prima dell’intervento del Regolamento in commento, esprimendosi per la soluzione positiva, ritenendo possibile una scissione fra soggetto finanziato e datore di ipoteca: G.O. MANNELLA, La vendita dell’immobile da parte del finanziatore, in G.C. PLATANIA e G.O. MANNELLA, Il prestito vitalizio ipotecario, in Quaderni del notariato, Milano, 2015, 127.

13) Sul punto, cfr., FONDAZIONE NAZIONALE COMMERCIALISTI, Il prestito vitalizio ipotecario: inquadramento civilistico e tributario, Documento 30 giugno 2015, 4, nt. 10.

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Ministero dello Sviluppo Economico DECRETO 22 dicembre 2015, n. 226 Regolamento recante norme in materia di disciplina del prestito vitalizio ipotecario, ai sensi dell'articolo 11-quaterdecies, comma 12-quinquies, del decreto-legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248, come modificato dall'articolo 1, comma 1, della legge 2 aprile 2015, n. 44. (16G00024) (GU Serie Generale n.38 del 16-2-2016)

Testo in vigore dal 2 marzo 2016

Per visualizzare l’intero testo del decreto consultare il sito della Gazzetta Ufficiale al seguente

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