onspect Drept Civil - Drepturi reale.By Lidia Cenusa and Ioana Roxana in ..noi,astia de la drept Edit Doc Sectiunea VII . Constituirea dreptului de Pr private asupra terenurilor agricole foste proprietate a CAP Constitirea dr de Pr sau atribuirea in Pr , apare ca un mod de nastere in patrimonial anumitor peroane ( expresi si limitative prevazute de lege) a dreptului real de proprietate. Acest mod de nastere a dreptului real de Pr este unul ope legis , orice alte pers ( altele decit cele prevazute de lege ) si orice alte situatii neputand conduce la constituirea dreptului de proprietate. Ca obiect al aceste constituiri pot servi doar terenurile expres prevazute de lege. 1. Titularii dreptului de constituire Conform L 18/1991: - membrii cooperatori active care au intrat cu pamant in cooperative sau au adus teren in suprafata mai mica de 5000 mp. - persoanele fizice care nu au avut calitatea de cooperatori dar au lucrat in orice mod in cooperativa sau asociatie cooperatista , ca angajati , in ambele cazuri, in ultimii ani daca implinec conditiile speciale impuse de lege - persoane care au fost deportate si nu au posedat terenuri - persoane care si-au pierdut total sau partial capacitatea de munca , mostenitorii celor care au decedat in urma participarii la revolutia din decembrie 1989 - in localitatile cu excedent de suprafata agricola si cu deeficit de forta de munca in agricultura se poate constitui familiilor care solicita aceasta in scris si se obliga sa lucreze suprafata primita, un drept de Pr ( care nu poate fi mai mare de 10 ha ) - in localitatile cu excedent de suprafata agricola si cu deeficit de forta de munca in agricultura se poate constitui familiilor fara pamant sau cu suprafata mica , insa din alte localitati , care solicita aceasta in scris si se obliga sa lucreze suprafata primita , un drept de Pr asupra unei suprafete de teren, cu conditia sa isi stabileasca domiciliu in localitatea respectiva si sa renunte la proprietatea avuta in localitatea de unde vin , numai in ce priveste terenurile agricole extravilane.

Suprafata in aceste cazuri se va stabili in dependenta de suprafata terenurilor , numarul solicitantilor si de suprafata atribuita celor care au adus pamant in cooperativa agricola de productie. Domeniul de aplicare. Intindere. Exercitarea dreptului de constituire. Constituirea vizeaza exclusiv terenurile agricole foste proprietate CAP. Pentru persoanele prevazute la art 19 alin (1): Dreptul de constituire are un caracter ssubsidiar dreptului de reconstituire astfel ca doar in situatia in care terenurile agricole ( din categoria mai sus amintita) nu au facut obiectul dreptului de reconstituire , ele pot forma obiectul dreptului de constituire. Art 18(2) L18/1991 toate terenurile CAP care nu sunt atribuite conform art 1417, precum si terenurile extravilane proprietatea Statului aflate in folosinta cooperativei raman de asemenea la dispozitia comisiei , urmind a fi atribuite altor persoane indreptatite. Deci in functie de criteriile legale statuate , suprafata de teren ce poate alcatui obiectul dreptului de constituire poate fi mai mare ssau mai mica , legea ne impunind o limita maxima si nici minima. Persoane care si-au pierdut total sau partial capacitatea de munca , mostenitorii celor care au decedat in urma participarii la revolutia din decembrie 1989, pot beneficia de terenuri in suprafata de 10 000 mp in echivalent arabil. In ceea ce priveste cazurile prevazute de art 21 suprafata nu poate depasi 10 ha. Constituirea se face la cere , iar atribuirea prorpiu-zisa se face prin ordin al prefectului , la propunerea comisiei locale de aplicare a L 18/1991. Comisiile locale isi desfasoara activitatea sub ordinul unei comisii judetene de aplicare a legii conduse de prefecti. Sectiune VIII . Constituirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor intravilane proprietatea statului sau unitatilor administrativ teritoriale. 2. Cazul prevazut de art 36 alin 2 L18/1991 Terenurile intravilane proprietatea statului ce au fost atribuite potrivit legii, in folosinta vesnica sau in folosinta pe durata existentei constructiei, in vederea construirii de locuinte proprietate personala sau cu ocazia cumpararii de la St a unei asemenea locuinte , trec la cererea proprietarilor actuali ai locuintelor , in

proprietatea acestora integral sau, dupa caz proportional cu cota detinuta din constructie. a)acele persoane care au primit in folosinta vesnica sau in folosinta pe durata existentei constructiei asemenea terenuri in vederea construirii de locuinte proprietate personala conf L 59/1974 au primit o suprafata de 100 mp . Atfer nu li se poate atribui o suprafata mai mare decit aceasta deoarece nu poate fi justificata atribuire in proprietate. b) acele persoane care au primit in folosinta vesnica sau in folosinta pe durata existentei constructiei asemenea terenuri cu ocazia cumparari unor asemenea locuinte de la stat. Se face distinctie intre terenul localitatilor cooperativizate si cele necooperativizate > in Cazul celei cooperativizate pe linga cei 100mp sau 250mp ( in mediu urban sau rural), acesta va mai primi din partea statului un teren pina la cel aferent constructiei dar nu mai mare de 1000 mp din terenul proprietate cooperatista. In cazul celor din zonele necooperativizate acestia nu primesc decit terenul inscris in decizia de atribuire. 3. Cazul prevazut de art 36 alin 3 L18/1991 Este reglementata situatia juridica a terenurilor aferente constructiilor care au fost trecute in proprietatea statului ca urmare a instrainarii constructiei de catre proprietarul acestuia. Domeniul de aplicare.L58/1974 (abrogata) a prevazut ca in caz de instrainare a constructiilor terenul aferent acestora trecea in proprietatea statului cu plata unei despagubiri catre fostul proprietar, dobinditorul constructiei primind din partea statului un d de folosinta asupra terenului (100mp-urban si 250mp-rural). Astfel in caz de vinzare a constructiei , care trebuia facut obligatoriu ad validitatem, chiar daca se instraina constructia se proceda la dezmembrarea terenului in doua loturi.Terenul aferent fiind cel pe care se gaseste constructia propriu-zisa , anexele gospodaresti precum si curtea folosita pentru exploatarea normala a constructiei.Iar determinarea acestuia teren aferent era efectuata de organul administrativ abilitat sa elibereze autorizatia de instrainare.Celalalt lot atunci cind se punea problema dezmembrarii, datorita intinderilor mari a suprafetelor se inscria pe numele vechiului proprietar. Toate aceste prevederi legale sunt valabile numai inn cazul instrainarii unor constructii de catre persoanele fizice care nu aveau calitatea de membrii cooperatori.Daca acestia erau membri cooperatori toate terenurile deveneau proprietatea cooperative acestia putind avea in proprietate numai 250mp.Astfel

daca un membru cooperator proceda la dezmembrarea terenului in doua loturi, respectiv un lot de 250mp, pe care se afla constructia ce revenea in proprietatea statului in privinta terenului si in proprietatea cumparatorului in privinta constructiei, iar cealalta suprafata de teren trecea in proprietatea cooperativei. Astfel apar doua cazuri cel care a dobindit imobilul constructie de la o persoana care nu a fost membru cooperator si cel care a dobindit de la o persoana care a fost membru cooperator: a) Cel care a dobindit imobiluln constructie de la o persoana care nu a fost membru cooperator. Acesta dobindeste un drept de proprietate asupra intregului teren aferent constructiei cumparate asa cum este inregistrata in registrul de publicitate imobiliara. b) Cel care a dobindit imobilul de la o persoana care a fsot membru cooperator.

In aceasta situatie creata statul devenea proprietar asupra a 250mp ( cit putea avea in proprietate cumparatorul constructiei) iar cumparatorul devinte proprietar asupra constructiei si are un drept de folosinta asupra a cei 250mp pe durata existentei constructiei, iar restului suprafetei, pe care in cea mai mare parte erau situate constructii si anexe gospodaresti ramane in proprietatea cooperatista, ca lot atribuit in folosinta vinzatorului constructiei si nu cumparatorului acestuia, chiar daca si acesta la rindul sau era membru cooperator. Insa potrivit L18/1991 art 23 sunt si raman i proprietatea privata a detinatorului constructiei , terenurile aferente casei de locuit si anexelor gospodaresti, precum si curtea si gradina din jurul acestor determinate.Potrivit art8(1) terenul aferent carei nu poate depasi suprafata de 6000mp. 1000mp fiind suprafata maxima a terenului aferent casei si anexelor gospodaresti iar restul suprafetei pena la 6000mp constituie lot ajutator atribuit in folosinta. 4. Cazul prevazut de art 43 L 18/1991 Art43- terenurile agricole din zona montana defavorizata ade factorii naturali, cum ar fi clima, altitudinea izolarea pot fi atribuite in proprietate numai la cererea unor familii tinere de tarani ce provin din zone agricole montane, care au priceperea necesara efectuarii lucrarilor agricole si se obliga in scris sa isi creeze gospodarii si sa exploateze terenul in scopul pentru care l-a primit. Terenurile provin din rezerva terenurilor agricole aflata la dispozitia primariilor locale , iar atribuirea nu se face de comisia de aplicare a L18/1991 ci prin ordinul prefectului , la propunerea primariilor locale.

Sectiunea IX . Solutionarea litigiilor ivite ca urmare a aplicarii L 18/1991 modificata prin L169/1997, modificata prin L 247/2005. 5. Aspecte procedurale. Competenta instantelor. Regula de principiu consacrata in L18/1991 Inst J-resti nu se pot substitui organelor care potrivit legii au competenta de a emite actele de reconstituire si constituire a dreptului de proprietate asupra terenurilor,respectiv comisiile si organele administratiei abilitate in acest sens. Aceste acte emise de comisiile si organmele administratiei abilitate in acest sens sunt supuse controlului judiciar astfel ca competenta de solutionare a plingerilor impotriva actelor emise de comisia de aplicare a legii apartinea judecatoriei in raza careia se afla terenul. Au fost supuse instantei de contencios administrativ:L 29/1990 abrog prin L554/2004 modificarea propriei hotariri de catre comisia judeteana refuzul comisiei de a examina si solutiona cererea de reconstituir refuzul eliberarii titlului de proprietate

refuzul punerii in posesiune a terenului asupra caruia s-a dispus reconstituirea deczia prefectului emisa la propunerea primariilor( art 35 L18/1991nemodific) decizia prefectului emisa la propunerea primariilor art 37(2) L18/1991 nemod propunerea sau refuzul primariei de a face propunerea de reconstituire

Dar mai intii trebuie atacat refuzul primariei de a propune si apoi refuzul prefectului de a emite decizia de atribuire.Pe baza hotaririi instantei comisia locala va emite adeverintele provizorii de reimproprietarire , trecind si la punerea in posesie a celor improprietariti. Dupa incheierea lucrarilor de individualizare a terenurilor, comsia judeteana va emite si titlurile de proprietate. 6. Aspecte de drept material. Controlul judecatoresc al actelor juridice nascute din aplicarea L18/1991 In reglementarea L18/1991 nemodificata controlul judecatoresc se limita latrei aspecte:dreptul de a obtine titlu, intinderea suprafetei de teren si exactitatea

reducerii aceste suprafete . Prin reglementarea legii modificata controlul este mult mai profund, abordind intreaga problematica rezultata in urma analizei activitaii comisiilor de aplicare in cazul supus atentiei. In situatia in care plangerea este considerata intemeiata , solutia instantei poate fi de modificare, de inlocuire sau desfiintare a hotarariisi in consecinta a titlului care s-ar fi emis in baza ei. Art63 L18/1991- in toate cazurile in care legea prevede nulitatea unor operatiuni sau acte juridice , litigiul se judeca potrivit dreptului comunsi nu conform prvederii speciale. Spre solutionarea intantelor de drept comun vin atit litigile referitoare la valabilitatea titlului cit si cele referitoare la nulitatea actelor emise in cadrul procesului de constituire , reconstiture a dreptului de proprietateasupra terenurilor. Nulitatea poate fi invocata de primar, de prefect , Autoritatea Nationala pentru reconstituirea proprietatilor si de alte persoane care justifica un interes legitim, iar solutionarea cererilor de instantele de drept comun. Daca pe terenurile ce au facut obiectul unor acte j constatate nule s-au edificat constructii de orice fel se aplica art 494 C Cv. Sectiunea X . Regimul Juridic al circulatiei terenurilor 7. Regimul instituit de L54/1998 ( abrogata) Aceasta reprezinta cadrul general in care era reglementat regimul juridic al circulatiei terenurilorn prin care se abrigau prevederile art 66-73 L18/1991 republicata. Se consacra principiul liberei circulatii a terenurilor terenurile aflate in circuit civil , pot fi instrainate si dobindite liber atit prin acte cit si prin fapte juridice. Exceptii: Dreptul de preemtiune recunoscut de lege in favoarea anumitor categorii limitativ enumerate la art5 Interdictia de instrainare, sub orice forma, a terenurilor cu privire la care exista litigii la instantele judecatoresti , pe tot timpul solutionarii acestor litigii. Instrainarea si dobandirea terenurilor prin acte j intre vii se facea sub fosma autentica-ad validitateam, doar in acest mod transmitandu-se dreptul de proprietate sau nuda proprietate. Textul facea referire numai la transmiterea inter visos ; per a contrario instrainarea si dobindirea prin acte mortis causa se putea face numei in conditiil art 858 C Cv.

8. Regimul instituit de L 247/2005-Titlu X Aceasta abroga L54/1998si prevede in art 1 ca terenurile proprietate privata indiferent de destinatia si titularul lor sunt si raman in circuit civil , ele putand fi instrainate si dobandite in mod liber prin oricare din modurile prevazute de lege insa cu respectarea cadrului fixat de prezenta lege, atit prin acte juridice cit si prin fapte juridice. Domeniul de aplicare. Art2(1)-obiect al instrainarii si dobandirii prin acte j intre vii il constituie terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinatia si intinderea lor. Art2 (2)- contituirea unui drept real se poate face asupra unui teren cu sau fara constructie ca si in cazul instrainarii indiferent de destinatia si intinderea lui.adezmembramintele dreptului de properietate pot si constituite pe un teren proprietate privata cu orice destinatie si fara restrictii in cep priveste intinderea sa. Unica ingradire a circulatiei terenurilor in contextul legislativ actual este doar aceea ce se impune ad validitatem ca actul sa fie incheiat in forma autentica. Forma autentica-ad validitatem Art2 (1)- prin exceptie de la regula consensualismului consacrat in C Cv, pot fi instrainate si dobindite prin acte juridice intre vii numai daca u fost incheiate in forma autentica, sanctiunea incalcarii aceste i norme fiind nulitatea aboluta. Notiunea de instrainarea vizeaza numai transmiterea dreptului de proprietate nu si constituirea dezmembramintelor acestui drept. Art2 (2) in cazul in care prin acte juridice intre vii se constituie un drept real assupra unui teren cu sau fara constructii se plica prevederile aliniatului 1. Actul sub semnatura privata prin care partile isi dau acordul la constituirea unui drept real nu mai are fosrta juridica de a aduce nasterea dreptului , ci are doar forta juridica de antecontract. Se impune a se face precizarea ca prin constituirea unui drept real , dezmembramint al dreptului de proprietate asupra unui teren nu se realizeaza o instrainare in sensul de circulatie juridica , astfel ca antecontractul care vizeaza constituirea unui astfel de drept nu se infatiseaza ca o modalitate de circulatie juridica a unui astfel de bun ci doar ca o modalitate de constituire a unui drept real asupra unui asemenea imobil.Iar actul sub semnatura privata care promite incheierea sub forma ceruta de lege a actului de constituire a unui drept real este

susceptubil de executare directa dar atipica prin pronuntarea unei hotariri judecatoresti conf art5 (2) L247/2005. Dreptul de proprietate si alte drepturi reale se vor inscrie in cartea funciara pe baza actului prin care sau constituit ori sau transmis in mod valabil. OU 41/2004 9. Modalitati de realizare a circulatiei juridice a terenurilor Circulatia juridica are doua sensuri : Larg- constituirea si transferul drepturilor subirctive , drepturi reale sau de creantacu privire la un bun oarecare Restrins-modul in care se efentuiaza transferul dreptului de proprietate imobiliara, precum si modul in care se constituie aceste drepturi reale principale sau accesorii. Cu referire la sensul restrins vom analiza modalitatile de realizare a instrainarii terenurilor agricole proprietate privata care sunt in circuit civil, si care sunt alienabile, sesizabile si care se pot dobindi prin prescriptie achizitiva dupa implinirea termenelor prevazute de lege. 10. I. Antecontractul de vanzare-cumparare a unui impobil teren.

Art 1295 vinderea este perfecta intre parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator in privinta vinzatorului , indata ce partile sau invoit asupra lucrului si asupra pretului , desi lucrul inca nu se va fi predat di pretul nu se va fi numarat. Deci prin vointa lor comuna partile , prin consemntamintul lor , pot conveni la efectele translative de proprietate ale acordului lor sa nu se produca la acel moment ( cel al darii consemtamantului ) ci la momente ulterioare. Astfel transferul proprietatii de la vinzator la cumparator poate fi amanat fie pina la indeplinirea unei conditii ( vanzare-cumparare afectata de conditie suspensiva), fie pina la implinirea unui termen (vanzarea cumpararea afectata de un temen suspensiv). Cu alte cuvinte libertatea de a contracta implica, a fortiori, libertatea de a procontracta, incit valabilitatea antecontractului si a obligatiei de a contracta pe viitor , asumata prin antecontract nu pot si puse sub semnul intrebarii. Printr-un antecontract partile se obliga a contracta pe viitor astfel incit sa poata opera tranferul proprietatii, fiecare avand atit calitatea de promitent cat si de beneficiar.nerespectarea obligatiilor asumate atrage sanctiunea raspunderii contractuale pentru neexecutare.[antecontractul este convetia prin care cele doua

parti deopotriva promitent si beneficiar, se obliga reciproc de a efectua toate operatiunile necesare pentru ca transferul proprietatii de la vanzator la cumparator sa opereze. L 58/1974 si L 59/1974 sanctionau cu nulitate absoluta acele acte juridice intre vii prin care se instrainau terenuri .Acestea insa nu interziceau semnarea unui antecontract prin care partile isi asumau doar o obligatie de a face , adica de a incheea in viitor , in forma ceruta de lege , contractul care sa duca la transferul dreptului de proprietate asupra terenului obiect al atencontractului. Astfel sustinem teza ca antecontractele incheiate in perioada cit erau in vigoare aceste legi sunt acte juridice valide, putind fi executate in caz de refuz dupa abrogarea legilor prin pronuntarea unor hotariri care sa tina loc de act autentic de instrainare. A) Regimul juridic al antecontractului reglementat de Titlul X L247/2005

Cele analizate mai sus isi pastreaza valabilitate apotrivit principiului tempus regit actum pina la dat aintrarii in vigoare a L247/2005 care elimina lacuna legislativa de pina la data edictarii ei. Art 5 L247/2005 in situatia in care dupa incheerea unui antecontract cu privire la un teren cu sau fara constructii, una din parti refuza ulterior sa inchee contractul , partea care si-a indeplinit obligatia poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care poate tine loc de contract. B) Natura Juridica. Efecte.

Potrivit C Cv, contractul de vanzare-cumparare se poate face prin simplu acord de vointa al partilor contractante, principiu ce sta la baza incheierii unui astfel de contract fiind cel al consensualismului. Potrivit art 2 L54/1998 privind circulatia juridica terenurilor, imobilele terenuri situate in intravilan sau extravilan pot fi instrainate si dobindite prin acte juridice intre vii , incheiate in forma autentica. Prin art 2 L 247/2005 c/e abroga L54/1998 a fost reluata prevederea potrivit careia terenurile, ad validitatem pot fi intrainate prin acte intre vii numai daca sunt incheiate in forma autentica sub sanctiunea nulitatii absolute. Antecontractul nu are valoarea unei simple oferte ci este un raport obligational pentru ambele parti care daca vor respecta regulile privind forma in care trebuie exprimat consemntamantul, vor da nastere unui drept real. In ce priveste natura juridica a obligatiei asumate prin antecontract este o obligatie de a face dare daca nu este executata de buna-voie , poate fi executata direct dar

atipic prin pronuntarea unei hotariri care sa tina loc de act autentic de vanzarecumparare. In acest mod se realizeaza scopul obligatiei asumate initial si anume repararea in natura a principiului suferit de creditor, ceea ce inseamna chiar incheierea actului. In ipoteza refuzului incheerii actului in forma ceruta de lege partea care si-a respectat obligatia asumata prin contract are posibilitatea de a actiona in justitie pe celalalt contractant, implicit obtine o implicare directa , in sensul ca sentinta ce se pronunta in baza probaturiului administrat , suplineste consimtamantul celeilalte parti care a refuzat sa-l dea de buna voie. Obligatia de a face asumata prin antecontract nu este una intuituu personae pentru ca nu ia nastere in considerarea calitatilor persoane debitorului, acestea nefiind determinante pentru incheerea antecontractlui. Obligatia intuituu personae nu sunt obligatii care pot fi executate in natura numai de catre debitor iar nu si de catre creditor ori o terta peroana , executarea silita a acestor obligatii nefiind posibila decit prin echivalent banesc nu si in natura . Totodata obligatiile intuituu peronae sunt netransmisibile , astfel ca actul juridic care contine o asemenea obligatie inceteaza prin moartea persoanei in considerarea careia a fost incheiat. Antecontractul de instrainare a unui teren este guvernat de regulile consensualismnului. C) Caractere juridice.

a) Este un act juridic sinalagmatic deoarece acesta naste atit sdrepturi cit si obligatii pentru ambele parti , chiar mai mult aceste obligatii sunt interdependente una gasindu-si cauza in alta . Astfel antecontractul este supus regulilor care guveneaza formarea, modificare si stingerea raporturilor juridice ce decurg din contractele bilaterale in general. De asemenea antecontractul se supune si regulilor care guverneaza institutia rezolutiunii ca sanctiune care duce la desfiintarea antecontractului in cazul in care una din parti nu isi respecta obligatia asumata prin conventia incheiata. b) Este o conventie nenumita.-nu are o denumire ssi o reglementare expresa in legea civila .Fiind un act nenumit ii sunt aplicabile regulile generale in materia actelor juridice civile. c) Esteb un act juridic comutativ-intinderea prestatiilor la care se obliga partile sunt cunoscute de la bun inceput . Principala obligatie lla care se angajeaza partile este incheerea in viitor a unui veritabil contract translativ de proprietate d) Este un act juridic consensual se formeaza se modifica si se stinge prin simplul acord de vointa al partilor.

e) Este un act juridic cu executare uno ictu-deorece presupune o singura prestatie din partea debitorului f) Act juridic cu titlu oneros fiecare parte urmareste realizarea unui interes , a unui folos material , patrimonial , nici una nerealizand vre-o libertate.

D)

Conditii de fond si de forma

Antecontractul ca orice conventie trebuie sa indeplineasca conditiile sine qua non stabilite de art 948 C Cv la care se adauga conditiile de forma. De fond: Partile trebuie sa aiba capacitatea de a contracta

Sa-si exprime conesmtaminte valabile la incheerea antecontractului, adica consemtaminte neafectate de vicii juridice( art 953 C Cv) Obiectul fata de contractul propriu- zis pe care-l precede , antecntractul are un obiect distinct. In acest caz obiectul trebuie privit ca posibilitatea pe care o are oricare din partile contractante de a cere contractantului sau sa faca ceva , mai exact sa se prezinte la fata intitutiei competente ( birourile de notari publici) pentru a incheia actul translativ de proprietate in conditiile si in forma ceruta de lege Cauza-face parte din conditiile sine qua non de validitate a unui antecontract. In privinta formei daca ar fi impuse anumite restricti cu privire la forma antecontractului aceasta institutie ar disparea , legea necerand o forma anumita pentru acesta. In ceea ce priveste forma scrisa ad probationem si aceasta conditie a disparut odata cu abrogarea D 144/1958 E) Antecontract contract. Asemanari si deosebiri

Asemanari: - sunt acte juridice generatoare de efecte juridice - se supun conditiilor de fond conf art 948 CCv cu referire la elementele sine qua non pe care trebuie sa le indeplineasca pentru a fi legal si valabil incheiate - se pot incheia in scris sau verbal

Deosebiri: Antecontratul Contractul Naste obligatia de a face respectiv de a incheea pe vitor pontractul propriu-zis , translativ de proprietate. Naste obligatia de a da , respectiv de a transfera dreptul de proprietate de la vanzator la cumparator. Este valabil incheiat prin simplul acord de vointa al partilor solo consensuintrucit prin incheerea lui nu se urmareste sa se produca efectele unui contract propriu-zis( si in special transferul proprietatii) ci se urmareste sa se prefigureze continutul viitorului contract si sa se garanteze incheerea ulterioara in forma ceruta de lege.

Antecontractul are ca si contractul un caracter obligatoriu dar spre deosebire de contract are un caracter provizoriu.

F) Conditi pentru adimisibilitatea actiunii judecatoresti in favoare unui antecontract. Conditiile principale prevazute la art 948 C Cv: Capacitatea de a contracta Consemtamant valabil al partilor Obiectul determinat sau determinabil

-

Cauza licita si morala

Situatii a parte creaza antecontractele incheiate cu nerespectarea dispozitiilor referitoare la capacitatea de folosinta. Investita cu o asemenea actiune instanta trebuie sa verifice daca nu exista vre-o situatie de incapacitate a promitentului cumparator de a dobindi dreptul de proprietate asupra imobilului obiect al antecontractului, si aceasta pentru ca o serie de norme de drept instituie o serie de incapacitati de a cumpara. Un alt punct urmarit de intanta este capacitatea de a vinde. Astfel se impune ca bunul obiect al antecontractului sa se afle in circuit civil, In caz contrar obligatia de a face este imposibil de executat, si astfel antecontractul este nul absolut pentru motive de fond concomitente incheerii lui obiect licit. O alta situatie se poate ivi atunci cind promitentul-vanzator nu este proprietar al bunului obiect al antecontractului. Un astfel de antecontract este considerat vlabil deoarece prin antecontract nu se transmite un drept de proprietate ci se poate promite instrainarea unui bun ce nu apartine promitentului vanzator, acesta obligandu-se a procura bunul pana in momentul perfectarii autentice a contractului . In cazul in care se inchee un antecontract de catre un singur coindivizor asupra intregului bun acesta are obligatia ca pina la data perfectarii autentice a contractului translativ de proprietate sa faca partajul si de a cere si de a iesi din indiviziune. Iar in cazul in care unul din soti inchee un antecontract fara acordul celuilalt sot si nu exista ulterior o confirmare expresa sau tacita actul este anulabil in intregime. G) Existenta unui inscris doveditor.

Conf.art 1172 CCv actul care nu poate fi autentic din cauza necompetentei functionarului sau din lipsa de forme este valabil ca scriptura sub semnatura privata daca s-a iscalit de partile contractante . Aceasta forma este ceruta ad probationem nu si ad validitatem. Nu este admisa proba cu martori si nici inceputul de dovada scrisa. Daca totusi inscrisul este retinut abuziv de o alta persoana este admisibila proba cu martori pentru a dovedi retinerea si existenta lui. Deoarece nu exista nici o norma juridica care sa reglementeze modul cum trebuie sa arate inscrisul probator ; suficienta pentru dovedirea RJ este si o chitanta eliberata de promitentul cumparator prin care arata ca a platit si se obliga de a cumpara bunul; de unde pot rezulta clar obligatiile asumate de parti precum si obiectul si pretul .\

In cazul in care inscrisul doveditor este distrus, pierdut sau retinut de partea adversa sau de un tert este admisibila proba cu martori ( art 1198 CCv) nu pentru a dovedi continutul actului ci in primul rind existenta lui si apoi disparitia , pierderea sau detinerea lui de catre partea adversa sau de un tert. Daca se dovedeste aceasta proba existentei lui si cauza fortei majore conf art 1198 a fost facuta. H) Refuzul uneia din parti de a autentifica actul de instrainare.

In ipoteza in care una din partile semnatare a antecontractului refuza ulterior sa inchee contractul , nerespentandu-si astfel obligatia asumata prin antecontract, partea care si-a respectat obligatia poate sesiza instanta competenta care sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract.Pentru a se dovedi insa ca partea adrversa a refuzat incheerea actului in forma autentica cealalta parte trebuie sa probeze acest refuz. Ca posibilitate ar exista notificarea partii care refuza de a se prezenta la notarul Pu la o anumita data si ora, iar in caz de neprezentare notarul va dresa un proces verbal care atesta lipsa acelei parti . Cel care si-a respectat obligatia trebuind sa puna in intirziere pe cealalta parte a antecontractlui , pentru a se realiza astfel cerinta legii, respectiv existenta refuzului. I) Partea care actionaza sa-si fi indeplinit obligatiile asumate prin contract.

De regula partea care actionaza in justitie este promitentul-cumparator care trebuie sa isi fi respectat obligatia de plata a pretului deoarece altfel promitentulvanzator poate paraliza actiunea promitentului cumparator sau ar putea cere rezolutiunea antecontractului pe cale reconventionala. Insa reclamant poate fi si promitentul-vanzator el trbuind sa isi fi indeplinit propriile obligatii inclusiv si cea de predare a bunului.Conf art 1020 si 1021 conditia rezolutorie este tacita insa ea nu duce la desfiintarea de drept a contractului respectiv aceasta putand fi dispusa doar de catre instanta dupa o analiza judecatoreasca si doar ea poate dispune rezolutiunea contractului. J) Exercitarea dreptului de preemtiune sau obtinerea autorizatiei prealabile.

Conf L 18/1991 Antecontractul se poate incheia numai deupa exercitarea dreptului de preemtiune iar daca nici unul din titularii dreptului de preemtiune nu si-a exercitat acest drept , atunci vanzatorul poate dispune liber de terenul sau putand incheea orice antecontract de vanzare-cumparare.Nerespectarea acestui drept actul de vanzare cumparare poate fi anulat de catre oricare din titularii dreptului de preemtiune iar ca efect imobilul reintra in proprietatea vazatorului. Art 5 L 15/1990 instrainarea bunurilor imobile apartinand regiilor autonome se face cu aprobarea ministerului de resort nerespectarea acestei conditii atragand nulitatea absoluta a actului respectiv.

Art 16 D-lege 61/1990- in cazul locuintelor proprietate de stat cumparate pe baza de credit , pina la rambursarea totala a acestuia locuinta nu poate fi instrainata decit cu autorizatia prealabila a CEC-ului . Iar art 15 L 85/1992 pina la rambursarea intergrala a pretului , locuinta dobindita in conditiile acestei legi nu poate fi instrainata fara autorizarea prealabila a unitatii vanzatoare. Sanctiunea in ambele cazuri fiind nulitatea relativa. I) Efectele hotararii judecatoressti de admitere a actiunii in executarea unui antecontract. Hotararea judec de admitere a unei asemenea actiuni este o hot constitutiva de drepturi , intructi suplineste consimtamantul uneia din partile antecontractului si are ca efect transformarea obligatiei de a face in obligatia de a da. Hot j respectiva este un act autentic care inlocuieste actul autentic notarial. K) Momentul transmiterii dreptului de proprietate de la instrainator la dobanditor . Prima forma de publicitate imobiliara, cea prin inscriptiuni si transcriptiunitransmiterea D Pr se transmite in momentul ramanerii definitive a Hot J. pentru parti si fata de succesorii lor in drepturi, iar erga omnes in momentul inregistrarii in registrele anumite. In privinta sistemului de publicitate imobiliara prin carti funciare transferul dreptului are loc in momentul intabularii. ( D-lege 115/1938 , D 241/1947) Potrivit D 115/1938 drepturile reale cu privire la imobile pot fi constituite, modificate sau stinse numai prin inscrieri in cartea funciara. In cazul dobindirii dreptului real prin hot judecatoreasca pina la inscrierea in cartea funciara era vb de un drept neopozabil erga omnes deci mai mult decit un drept de dreanta si mai putin decit un drept real. L) Prescriptia dreptului la actiune si prescriptia executarii silite a hotararii.

Prescriptia dreptului la actiune este strans legata de natura juridica a acesteia , respectiv de calificarea acesteia ca actiune reala sau personala. Instanta suprema a decis ca actiunea in executare a unui antecontract este o actiune reala , imprescriptibila. Prin intermediul unei asemenea actiuni se urmareste cu evidenta realizarea unui drept si tocmai de aceea hotararea pronuntata are un caracter constitutiv (translativ de drepturi) si nu declarativ. Desi antecontractul are in vedere perfectarea in viitor a unui contract privitor la dreptul real de proprietate , deci in pararenta un drept de creanta , prin actiunea respectiva , obligatia de a face , de a perfecta un contract se transforma in obligatia de a da , respectiv de a transfera proprietatea lucrului vandut. Intrucat o asemenea obligatie este reala si actiunea adiacenta este tot reala si ca atare imprescriptibila.

In ceea ce priveste prescriptia dreptului de a cere executarea silita a hotararii j trebuie sa vedem daca hotararea este este sau nu susceptibila de executare silita. Deci pornind de la faptul ca o parte a hotararii este susceptibila de executare silita si alta de nesusceptibila de executare silita , o parte a hot este imprescriptibila si alta parte este prescriptibila.Astfel chiar daca ulterior ramanerii definitive a hot J care sa tina loc de act autentic, partile nu au platit pretul si nu au predat imobilul una alteia, dreptul de a cere executare silita a acestora se prescrie in 3 ani, dar dreptul de proprietate continua sa existe.Dupa trecerea termenului de prescriptie extinctiva , dobanditorul actualul titular al dreptului de proprietate se poate adresa justitiei cu actiunea in revendicare dovedind dreptul sau real asupra imobilului cu hotararea anterioara ca act de instrainare obtinand astfel titlul executoriu in virtutea caruia va obtine bunul si va plati pretul. 11. II. Vanzarea cumpararea terenurilor

Art 2 (1) Titlu X L247/2005- terenurile indiferent de destinatia si intinderea lor pot fi instrainate prin acte juridice intrevii numai daca un asemenea act se nchee in forma autentica. Notiunea de instrainare vizeaza doar instrainarea dreptului de proprietate , iar nu si contituirea dezmembramintelor acestui drept , astfel incat aceste dezmembraminte se vor putea constitui fie ca urmare a instrainarii constructiilor , fie prin acte juridice distincte incheiate in forma inscrisurilor sub semnatura privata. Astfel incheierea contractului de vanzare cumparare se face in forma autentica pentru insazi valabilitatea sa si sa produca efecte in primul rand pentru care a fost incheiat intre parti si apoi sa devina opozabil fata de terti prin inscrierea in registrele de publicitate imobiliara. A) Momentul transferului dreptului de proprietate de la instrainator la dobanditor. Chiar prin incheerea contractului de vanzare cumparare in forma autentica acesta difera de forma de publicitate imobiliara in care este inscris imobilul respectiv. a)Momentul transferului dreptului de proprietate de la instrainator la dobanditor in sistemul de publicitate imobiliara prin transcriptiuni si inscriptiuni. Acest sistem prezent in Moldova , Oltenia, Dobrogea, momentul trecerii proprietatii de la instrainator la dobanditor este cel al incheierii contractului de vanzare-cumparare, deci fara a fi necesara transcrierea acestui contract in registrul de publicitate imobiliara.

Potrivit L7 /1996 la data finalizarii lucrarilor cadastrale si a registrelor de publicitate imobiliara pentru intreg teritoriul administrativ al unui judet isi inceteaza aplicabilitatea prevederilor vechilor legislatii privind registrele de transcriptiuni si inscriptiuni si cele privind cartile funciare. b)Momentul transferului dreptului de proprietate de la instrainator la dobanditor in sistemul de publicitate imobiliara prin carti funciare. Acest sistem este conceput pe ideea ca actul de instrainare nu produce efectul translativ de proprietate , nici chiar ntre parti decit dupa ce a fost inscris in cartea funciara. Asadar inscrierea in cartea funciara a unui contract de instrainare a unui teren produce un dublu efect : in primul rand numai prin acesta se stramuta proprietatea de la instrainator la dobanditor nu si prin contractul autentic incheiat de acestia , iar operatiunea devine opozabila fata de terti. D-lege 115/1938 pereved eciteva cazuri in care se pot dobandi drepturi reale fara inscrierea lor in cartea funciara: prin mostenire, accesiune , vanzare silita si expropriere. Insa titularii unor asemenea drepturi nu vor putea dispune de ele daca nu si le vor inscrie. Forta probanta- conforma aceluias decret daca un drept real a fost inscris in cartea funciara in folosul unei persoane se prezuma ca exista si daca un drept a fost radiat din cartea funciara el nu exista in patrimoniul persoanei ce l-a avut pina atunci.Aceasta prezumtie este insa una relativa si poate fi combatuta prin actiunea in rectificare a cartii funciare, care este imprescriptibila , sub rezerva ca actiunea de fond , care serveste ca suport pentru actiunea in rectificare , sa nu fi prescris. In ceea ce priveste inscrierea efectiva prevede ca inscrisul original trebuie sa cuprinda , printre altele si datele celui al carui drept se stramuta , este restrins, grevat ori stins, si faptul ca acesta consimte in mod expres la intabulare. In fine conform art 72 L 7/1996 la data finalizarii lucrarilor cadastrale si a registrelor de publicitate imobiliara , pe intreg teritoriu adm a unui judet isi inceteaza aplicabilitatea pentru judetul respectiv vechile reglementari : C Cv di de procedura Cv cu pr la registrele de transcriptiuni si inscriptiuni, D 115/1938 , D 242/1947 si L LX/1881. Deci se impune de lege ferenda introducerea efectului constitutiv de drepturi al inscrierii in cartea funciara , pentru a se avea in primul rand o evidenta la zi a operatiunilor juridice in legatura cu circulatia juridica a imobilelor , a circuitului civil in general, dandu-se eficienta reala principiului stabilitatii dinamicii circuitului civil . B) Schimbul de terenuri

Printre modalitatile in care se realizeaza circulatia juridica a terenurilor se include si schimbul unor astfel de imobile. Art 1405 C Cv- scrimbul este definit ca fiind acel contract prin care partile isi dau un lucru pentru altul. Art 1406-contractul de schimb este un contract consensual , sinalagmatic, translativ de proprietate cu titlu oneros si comutativ . Ad validitatem pentru a se stramuta proprietatea intre copermutanti in ce priveste terenurile, este obligatoriu ca actul de schimb sa fie incheiat in forma autentica. In cazul in care obiect al schimbului de terenuri il constituie un teren din domeniul privat al unitatii administrativ teritoriale , potrivit art 76 L69/1991( abrogata prin L215/2001) este necesar ca inainte de incheerea actului de schimb sa se efectueze o expertiza de evaluare a imobilului ce trebuie insusita de Consiliul unitatii adm-teritoriale respective ce are terenul in proprietate. Fiind o forma de instrainare schimbul este supus potrivit art 2 (1) T X L247/2005 privind circulatia juridica a terenurilor formei autentice ad validitatem sub sanctiunea nulitatii absolute. 12. Cazuri de inalienabilitate a terenurilor Potrivit art 1310 C Cv pot fi vandute toate lucrurile ce se afla in comert deci numai acele lucruri pot forma obiectul unui contract.Aceste prohibitii pot fi absolute cand anumite bunuri prin natura lor sau printr-o declaratie a legii sunt de uz public sau inalienabile sau relative , cind bunurile desi sunt declarate inalienabile , pot fi vandute numai de anumite persoane sau numai in anumite conditii. A) Inalienabilitatea temporara.

Sunt situatii care prin prevederile legale exprese au fost declarate inalienabile temporar anumite imobile cum este situatia terenurilor agricole asupra carora s-a constituit dreptul de proprietate potrivit art 19(1), art 21 si art43 din L18/1991. In toate aceste cazuri de constituire a unui drept de proprietate asupra unui teren agricol potrivit art 32 L18/1991 , beneficiarilor dreptului de proprietate le este interzisa instrainarea terenurilor prin acte intre vii, nu si prin acte mortis causa , timp de 10 ani , socotiti de la inceputul anului urmator celui in care sa facut inscrierea. Nerespectarea acestei dispozitii legale imperative este sanctionata de lege cu nulitate absoluta a actului de instrainare , nulitate ce poate fi invocata potrivit art 32(2) de catre primarie, procuror sau orice pers interesata.

Un alt caz de inalienabilitate: art 15 L 54/1998( abrogata prin L247/2005 T X)- a interzis instrainarea sub orice forma a terenurilor cu privire la titlul carora exista litigi la instantele judecatoresti, pe tot timpul solutionarii acestora. Interdictia se refera numai la cazul in care valabilitatea titlului de proprietate este contestata, nu si atunci cand exista altfel de litigii , cum ar fi cele care fac obiectul actiunilor in revendicare , in granituire sau posesorii.Aceasta dispozitie legala nu retroactiveaza si prin urmare cad sub incidenta ei numai actele juridice incheiate dupa intrarea in vigoare a legii.Iar sanctiunea nerespectarii este nulitatea absoluta. Art 4 L247/2005 cu exceptia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privata si legalitatea dreptului de proprietate , conform legii fondului funciar , existenta unui litigiu cu privire la un teren cu sau fara constructii nu impiedica instrainarea acestuia si nici constituirea unor drepturi reale sau de creanta , dupa caz. Astfel dupa epuizarea gradelor de jurisdictie prevazute de lege daca titlul paratului nu a fost desfiintat , el este liber sa instraineze terenul respectiv fara nici un fel de restrictii. Sanctiunea nerespectarii lui este nulitatea absoluta. Art 32 L18/1991 terenurile care au facut obiectul constituirii dreptului de proprietate conf art 19 (1), art 21 si art 43 L 18/1991 nu pot fi instrainate prin acte intre vii, nu si pentru acte portis cauza( pentru care nu este valabila aceasta prevedere) timp de 10 ani socotiti incepand din anul urmator celui in care s-a facut inscrierea proprietatii. Dezmembrarea dreptului de proprietate nu contituie o instrainare in sensul legii, astfel incat acele acte juridice cu un asemenea obiect nu cad sub incidenta inalienabilitatii. De asemenea posesia exercitata de terti asupra acestor terenuri in intervalul de 10 ani va putea fi luata in considerare pentru invocarea uzucapiunii de 30 ani prevazuta de C Cv . Sanctiunea este anulabilitate absoluta si poate fi invocata de primar,prefectura, procuror sau alta persoana interesata. B) Inalienabilitatea permanenta

In situatia reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenurilor forestiere in favoare fostelor forme asociative de proprietate: composeorate, obsti de mosneni in devalmasie, obsti razasesti nedivizate, paduri graniceresti si alte forme asociative asimilate acestora , precum si mostenitorilor acestora ( art 26 L 1/2000), membrii acestor forme asociative nu pot instraina propriile cote-parti intre ei sau unor persoane din afara asociatiei si nu pot transmite drepturile prin testament sau donatie ci numai prin mostenire legala. Potrivit art 28 T VI L247/2005 terenurile acestor forme asociative nu pot fi instrainate in nici un mod in intregime sau in parte.

13. Renta viagera agricola Renta viagera agricola reprezinta o suma de bani pe care rentierul agricol care instraineaza sau arendeaza terenurile aflate in proprietatea sa o primeste pentru asi asigura o surza viagera de venituri garantate de stat. Conf art 1 T XI L247/2005 prin aceasta institutie juridica se urmareste concentrarea suprafetelor agricole in exploatatii eficiente care sa duca la moderrnizarea agriculuturii si sa o faca compatibila cu agricultura din tarile membre UE. Aceasta lege a constituit izvorul dobandirii dreptului de a primi renta viagera agricola derogator de la dreptul comun. Art 3 : cuantumul rentei viagere agricole reprezinta echivalentul in lei a 100 euro /an pentru fiecare hectar de teren agricol instrainat , si echivalentul in lei a 50 euro/ an pentru fiecare teren arendat. In ceea ce priveste termenele de prescriptie a dreptului de actiune prin care se reclama ratele de renta neplatite se aplica termenul general de prescriptie de 3 ani, calculandu-se succesiv pentru fiecare rata de renta. Caracterele juridice. Art7: renta viagera agricola este personala netransmisibila si inceteaza la data decesului rentierului agricol.In cazul in care renta a fost obtinuta ca urmare a arendarii terenurilor , renta viagera agricola inceteaza in termen de 30 de zile de la data incetarii contractului de arenda , daca in acest interval rentierul agricol nu face dovada incheerii unui nou contract de arenda.[are un caracter strict personal si este incisibila neputand fi transmisa. Are un caracter esentalmente oneros. Are un caracter aliatoriu deoarece exista sanse de cistig- pierdere pentru ambele parti , aceste sanse depinzand de un eveniment viitor si incert. In ce priveste natura juridica a obligatie fata de rentierul agricol , apreciem ca daca indeplineste cerintele legii , suntem in prezenta unei obligatii de a da , respectiv de a plati rentierului agricol suma de bani stabilita in conformitate de art 3 din lege. Domeniul de aplicare Titularul dreptului de proprietate a unui teren agricol are doua modalitati prin care poate dobandi statutul de rentier, respectiv fie ca instraineaza terenul proprietatea sa in formele permise de lege fie ca il arendeaza . Instrainarea are in vedere doar actele intra vii , iar ca o conditie sine qu non pentru a deveni rentier , domeniul de

palicare al acestei legi vizeaza doar care dupa 1990 nu au facut obiectul unei instrainari prin acte intre vii. In ce priveste suprafata terenului agricol aceasta nu poate depasi 10 ha pentru a putea accede la titlu de rentier agricol , iar suprafata minima este de 1 ha, desi legea permite si plata unei arende viagere pe o suprafata mai mica de 1 ha . Titurarii Conditii: Sa fie persoana fizica sa aiba vista minima de 62 ani

sa fie titularul unui drept de proprietate a unei suprafete de teren agricol pina la 10 ha , fiind exclus ca cel ce are in proprietate un teren mai mare sa dobandeasca statutul de rentier agricol. Sa instraineze prin acte intre vii , sau sa arendeze un asemenea teren , indiferent cine este beneficiarul dobandirii sau arendas Terenurile instrainate sau arendate sa nu fi facut obiectul unei instrainari prin acte intre vii dupa 1990 Aceste conditii sunt cumutative si numai daca sunt indeplinite in totalitate se dobandeste calitatea de rentier agricol. Proprietarii casatoriti care indeplinesc conditiile de mai sus pot dobindi calitatea de rentieri agricoli datorita bunurilor lor comune daca cel putin unul a indeplinit varsta de 62 de ani. Potrivit art 13 din lege rentierul agricol din cele maxim 10 ha de teren detinute poate ramane proprietar pe o suprafata de maxim 0,5 ha pentru folosinta personala. Carnetul de rentier agricol se elibereaza de Oficiul National de Renta Viagera Agricola care se constituie ca o directie a Agentiei Domeniilor Statului . Sectiune XI Reconstituirea dreptului de proprietate privata asupra imobilelor constructii si terenuri. 14. Reconstituirea dreptului de proprietate privata asupra imobilelor cu destinatie de locuinta in conditiile L112/1995

Ca o caracteristica generala a acestei legi remarcam ca ea se infatiseaza doar partial ca lege de reparatie , intrucit vizeaza doar restituirea imobilelor cu destinatie de locuinta trecute in proprietatea statului sau a altor peroane juridice. Titularii a) b) Fostii proprietari care nu locuiesc in imobilul preluat de stat Fostii proprietari care au si calitatea de chiriasi in imobilul preluat de stat

c) Mostenitorii fostului proprietar , fie legali fie testamentari care au formulat cerere in conditiile art 14 L112/1995 d) Rudele pana la gradul II ale fortului proprietar care au calitatead e chiriasi in imobilul preluat de stat, cu conditia ca fostul proprietar sa renunte la dreptul sau in favoarea rudelor sale. e) Fostii proprietari care au primit despagubiri pentru apartamentele trecute la stat , cu conditia de a restitui actualizata suma primita drept despagubire. Pot beneficia de acest drept doar cetatenii romani atit cu domiciliu in tara cit si cu domiciliu in afara tarii deoarece legea nu face mentiune cu privire la domiciliul acestora. Domeniul de aplicare al L 112/1995 Fac obiectul dreptului de reconstituire imobilele cu destinatia de locuinta trecute in proprietatea statului sau a altor pers juridice cu titplu si care la 22 dec se afla in aceeasi posesie. In acest sens art 25 din lege dispune ca , prin legi speciale , se va reglementa situatia juridica a imobilelor cu alta destinatie decat cea de locuinta , intrate in proprietatea statului inainte de 22 dec 1989 , indiferent de destinatia lor , inclusiv cele deomolate pentru cauza de utilitate publica. L112/1995 defineste apartament ca fiind locuinta compusa din una sau mai multe camere , cu dependinte,garaje si anexe gospodaresti aferente , inclusiv camere de serviciu , poduri , pivnite, magazii care la data trecerii in proprietatea statului constituiau o singura unitate locativa de sine statatoare. Art 5 prevede ca vor fi evacuati chiriasii celorlalte apartamente , dintr-o asemenea unitate locativa , dar numai dupa o acordare efectiva a unor locuinte corespunzatoare de catre autoritatile Pu sau chiar de catre proprietarul intrituit la reconstituire.

In cazul in care apartamentul este situat intr-o cladire cu mai multe apartamente apartinand unor proprietari diferiti , proprietatea aferenta asupra terenului se va dobandi pe cote-parti , proportional cu suprafata constituita. Conceptia L112/1995 privind imobilele preluate fara titlu: si fara titlu valabil Art 1 (1) fostii proprietaari persoane fizice-ai imobileleor cu destinatie de locuinte , trecute ca atare in proprietatea statului sau a altor persoane juridice, dupa 6 martie 1945 , cu titlu , si care se aflau in posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 dec 1989, beneficiaza de masurile reparatorii prevazute de prezenta lege. Prin titlu in acceptiunea legii respective se intelege trecerea acelor imobile cu destinatie de locuinta in proprietatea statului , in baza unor prevederi legale in vigoare la data respectiva. Asadar, in conceptia legii , reprezinta titlu actele normative edictate de organele vremii , indiferent de factura lor : legi, decrete, hotarari ale diverselor organe ale puterii de stat , acte in baza carora s-a procedat la trecerea imobilelor in proprietatea statului sau a altor pers j. Nu trebuie confundata din punct de vedere juridic , sintagma fara titlu cand avem de a face cu preluarea in fapt , cu sintagma fara titlu valaabil cand trecerea sa facut in baza unui act normativ , insa aplicarea lui s-a facut in mod abuziv. Distinctia este necesara pentru a stabili actiunea care ii este la indemana fostului proprietar , deposedat de bunul sau. In cazul in care a avut loc doar o trecerefara titlu numai in fapt a imobilelor , prin preluarea fara existenta unui act normativ practic prin evacuarea fortata a proprietarului , apreciem ca acesta are la indemana o actiune in revendicare de drept comun , avand ca fundament juridic art 480 C Cv , respectiv actiunea proprietarului neposesor impotriva posesorului neproprietar. In cazul trecerii in proprietatea statului fara titlu valabil fostul proprietar va trebui sa formuleze o actiune prin care mai intii sa desfiinteze titlul statului , invocand inaplicabilitatea actelor normative in ceea ce-l priveste, precum si caracterul abuziv al masurilor luate , su numai dupa aceea redobandind titlul de proprietate asupra imobilului sa-si exercite prerogativele conferite de dreptul de proprietate. In ceea ce priveste natura juridica a actiunii prin intermediul careia fostul proprietar tinde sa-si readuca in patrimoniu imobilul trecut abuziv in proprietatea statului , aceasta este o actiune in realizare, pentru ca ea nu rezida doar in constatarea gresitei aplicari a actului de trecere in proprietatea statului , ci

si in reanstrainarea reptului pe numele fostului proprietar in registrele de publicitate imobiliara. Actiunea in realizare- o actiune in adjudecare , in condamnare , prin care reclamantul solicita instantei sa-l oblige pe parat la respectarea dreptului, iar daca acest lucru nu este posibil , la despagubiri pentru prejudiciul cauzat . Este necesar de precizat ca preluarea imobilelor ;fara titlu valabil vizeaxa exclusiv acele imobile pentru care desi exista act normativ te trecere care sa reprezinte temeiul juridic al constituirii dreptului de proprietate a statului , acesta a fost aplicat chiar cu incalcarea prevederilor sale. Dupa L 112/1995 a intrat in vigoare HG 20 /1996 modificata prin HG 11/1997 pentru aplicarea acesteia, contine primele reglementari relative la posibilitatea instantelor de a realiza controlul judecatoresc al titlului in baza caruia unele imobile au fost preluate de catre stat . Prin actele normative date in aplicarea acestei legi , dupa cum am analizat, s-a creat pentru instantele de judecata posibilitatea de a stabili daca imobilele au trecut in proprietatea statului cu titlu, daca acest titlu este valabil sau nu, sau daca au fst preluate fara titlu, doar in fapt. Exercitarea dreptului de reconstituire potrivit L112/1995. Persoanele indreptatite in sensul acestei legi vor depune o cerere care cuprinde datele de indentificare a solicitantului , si se va depune la comisiile locale special infiintate in acest senns in termen de 6 luni de la data intrarii in vigoare a legii. Aceste termen este un termen de decadere nefiind susceptubil de suspendare, intrerupere sau repunere in termen.. Comisiile constituite in acest sens vor stabili daca cererile formulate de catre fostii proprietari sau de mostenitorii acestora , precum si de rudele pina la gradul a doilea al fostului proprietar in viata sunt intemeiate, urmand sa decida in functie de fiecare caz in parte , fie restituirea in natura , fie in situatia in care nu mai este posibila aceasta , sa stabileasca despagubiri. Hotararile comisiei trebuie comunicate titularilor indreptatiti la reconstituire , chiriasilor din apartamentele solicitatea, daca este cazul , comunei , orasului, municipiului precum si persoanei juridice ce detine fondul locativ respectiv, acesta din urma avand un statut juridic independent de cel al proprietarului spatiului, in termen de 5 zile de la emitere. Conf art 18 in termen de 30 de zile de la comunicare , aceste categorii de persoane au posibilitatea sa atace hotararea comisiei judetene , instanta competenta fiind judecatoria in a carei raza teritoriala se afla imobilul pentru care s-a facut cererea de reconstituire, intrucit prin lege nu se prevede o competenta speciala de solutionare a unor astfel de plingeri . Hotararea judecatoriei pronuntata in prima instanta este supusa cailor prevazute de C de P Cv.

15. Reconstituirea judecatoreasca a dreptului de proprietate asupra imobilelor constructii. Posibilitatea redobandirii de catre fostii proprietari ai dreptului de proprietate privata asupra imobilelor preluate de stat fara titlu, fara titlu valabil si prin vicierea consimtamantului , prin prisma prevederilor L 213/1998. Art 6 bunurile preluate de catre stat fara titlu valabil , inclusiv cele obtinute prin vicierea consemtamantului , pot fi revendicate de fostii proprietari sau succesorii acestora , daca nu fac obiectul unor legi speciale de reparatie intantele judecatoresti fiind competente sa stabileasca valabilitatea titlului. Nu fac obiectul masurilor reparatorii , reglementate prin L 112/1995, nici imobilele trecute fara titlu nici cele trecute fara titlu valabil. Despre valabilitatea titlului . Prin titlu, in acceptiunea art 6 intelegem orice act sau fapt juridic prin care statul a dobandit dreptul de proprietate asupra unor bunuri mobile sau imobile, atit prin unul din modurile de dobandire a dreptului de proprietatede drept comun reglementate de C Cv cat si prin modurile specifice perioadei 6 martie1945- 22 decembrie 1989( nationalizarea, exproprierea, confiscarea). Legea impune o tripla conditie pentru ca titlu sa fie valabil , respectiv ca acesta sa fie obtinut cu respectarea Constit perioadei respective , a tratatelor internationale la care Ro este parte si a legilor in vigoare de la data preluarii bunurilor de catre stat. In legatura cu acest aspect trebuie sa precizam ca legea intrituieste instantele de judecata sa cerceteze doar daca legile de preluare de catre stat, in perioada analizata au fost respectate, in sensul aplicarii lor corecte , si nu ratiunea pentru care astfel de legi au fost edictate , aspect care intra deja in sfera politicului , fiind strain controlului judecatoresc. Despre vicierea consimtamantului Art 6 L213/1998 reglementeaza modalitatea redobandirii dreptului de proprietate asupra acelor bunuri care au trecut in proprietatea statului prin vicierea consimtamantului. Astfel desi se vorbeste de vicierea consemtamantului , avem de a face cu o actiune imprescriptibilasi nu una supusa prescriptiei generale de 3 ani. In ceea ce priveste vicierea consimtamantului , aceasta este specifica situatiilor de preluare de catre stat pri impunearea unui act translativ de proprietate impotriva vointeii instrainatorului care, constrans fiind , a achiasat la cele impuse prin textele diferitor legi.Cea mai frecventa situatie este cea impusa de decretul 223/1974, care impunea obligatia de instrainare a imobilelor pentru cei care urmau sa-si stabileasca domiciliul in strainatate , sitatia fiind similara pentru cei

care ramaneau in strainatate fara acceptul autoritatilor timpului. O situatie similara este cea a imobilelor donate statuluui sau altor persoane juridice , in baza unor acte normative speciale adoptate in perioada analizata. Ca atare prin edictarea art 6(2) a L213/1998s-a creat pentru prima data posibilitatea ca instantele de judecata sa controleze legalitatea actelor de trecere in proprietatea statului a bunurilor, in situatiile mai sus prezentate , si in general, in situatiile in care bunurile au fost trecute la stat prin vicierea consemtamantului celor de la care au fost preluate. Despre actiunea in nevalabilitate a titlului si vicierea consimtamantului. Curtea Const s-a pronuntat in sensul ca instantele judecatoresti au competenta in solutionarea actiunilor in revendicare privind imobilele preluate fara titlu inclusiv prin violenta, recunoscandu-li-se astfel posibilitatea de a stabili valabilitatea titlului de trecere a unor bunuri in proprietatea statului. Curtea Const releva ca printre motivele care pot sta la baza solutionarii actiunilor in revedicare privind imobilele preluate prin vicierea consimtamantului se afla violenta. Aci fiind vb de violenta ( constrangere) psihica metus existenta la momentul la care se naste actul prin care dreptul de proprietate asupra imobilului se transfera de la proprietarul particular la stat. Aceasta constringere psihica consta in amenintarea cu un rau , de natura sa provoace o temere si care determina proprietarul la incheerea actului de transfer al proprietatii. In situatiile create de diverse acte normatve, amenintarea echivaleaza cu neacordarea unor drepturi nerecunoscute de insasi Declaratia Universala a Drepturilor Omului sau de alte pacte sau conventii internationale, la care Ro era parte , drepturi care pentru cel in cauza erau definitorii din punct de vedere social , economic, familial. Constrangerea psihica se infatiseaza nu ca un simplu viciu de consimtamant , ci in astfel de situatii este distructiva de vointa , in sensul ca aduce victima-cel de la care a fost preluat imobilul- la o stare pur pasiva, situatie in care consimtamantul sau relativ la actul pe care il semneaza este inexistent. 16. Reconstituirea dreptului de proprietate asupra imobilelor preluate in mod abuziv de catre stat sau alte persoane juridice prin prisma L10/2001 modif prin L247/2005 Prin legea 10/2001 se incearca a se repara abuzurile savarsite nu dora fata de fortii proprietari de locuinte ci fata de toti acei care intr-o forma sau alta au fost , au fost privati de dreptul lor de proprietate , asupra unor imobile , fie ele tarenuri, fie constructii , fie locuinte, fie cu alta destinatie.

Aceasta noua conceptie legislativa , este in parte si rod al jurisprudentei Curtii Europene a Dreptirolor Omului , sesizata in ultima perioada cu o serie de cauze vizand incalcarea dreptului de proprietate precum si a recomandarilor organismelor europene referitoare la modificarea legislatiei in materie. Potrivit prevederilor art 1 (1) daca restituirea in natura nu este posibila se vor stabili masuri reparatorii prin echivalent . Prin L247/2005a fost introdus art 7 (3) in L10/2001 unde ste reglementata situatia cand exista concursul intre fostul proprietar caruia i s-au preluat terenuri situate in intravilansi persoana careia i s-a atribuit teren din cel preluat de la fostul proprietar si, ulterior atribuirii , si acestuia din urma terenul i-a fost preluat prin masuri abuzive de catre stat. Intr-o astfel de ipoteza , textul de lege acorda intaietate la reconstituire in natura a terenului catre fostul proprietar caruia i s-a preluat prima data terenul , urmand ca cel ce a fost improprietaril ulterior sa beneficieze de masuri reparatorii in echivalent. In ce privesc masurile reparatorii prin echivalent, art 21 L10/2001 modificata de L247/2005 constand in compensarea cu alte bunuri sau servicii se acorda ca si masuri reparatorii constand in despagubiri acordate in conditiile legii speciale, se acorda prin decizia sau dispozitia motivata a entitatii investite cu solutionarea modificarii. L10/2001 nu se refera doar la actele de nationalizare , ci alaturi de acestea , sanctioneaza, considerandu-le abuzive , si actele de expropriere , precum si orice alte acte de natura legale, adm sau judecatoreasca , acte care din pricina caracterului si a efectelor lor au fost de natura sa desfiinteze dreptul de proprietate privata . Potrivit art 8 L10/2001 mod L247/2005 nu intra sub incidenta prezentei legi terenurile situate in extravilanul localitatilor la data preluarii abuzive sau la data notificarii , precum si cele ale calor regim juridic este reglementat de L18/1991 republicata si L1/2000 solicitate potrivit legislatiei fondului funciar. L10/2001 reprezinta legea cadru in materia reconstituirii bunurilor preluate abuziv de statul roman , fiind deci o lege generala. Categoria imobilelor preluate in mod abuziv supuse restituirii. Art 6 (1) L10/2001 prin imobile in sensul prezentei legi se intaleg terenurile cu sau fara constructii , cu oricare din destinatiile avute la data preluarii in mod abuziv , precum si bunurile mobile devenite imobile prin incorporarea in aceste constructii.

Trebuie precizat ca imobilele preluate in baza D 712/1966 in ce priveste terenurile neconstruite , fac si obiectul de reglementare al L10/2001cu toate ca statutul lor juridic a fost reglementat partial de L18/1991 , cu precizarea a urmeaza a fi supuse restituirii acele terenuri afectate de lucrari de investitii ce nu au putut fi restituite in baza L18/1991 precum ca aceasta nu permitea , cu singura conditie ca investitia sa nu fi fost materializata intr-un supraedificiu. Art10 L10/2001 modif L247/2005 statuiaza ca in ipoteza in care au fost preluate abuzil imobilele constructii si apoi au fost demolate , total sau partial , restituirea in natura se dispune pentru terenul ramas liber si pentru constructiile ramase nedemolate. Desigur in ipoteza in care constructiile au fost demolate iar apoi au fost edificate alte imobile, reparatia se va face echivalent , fiind imposibila restituirea in natura..Astfel daca imobilul a fost pastrat in forma in care a fost preluat , si nu a fost supus operatiunilor de instrainare cu respectarea legislatiei in vigoare , va fi restituit in natura fara ca sa existe posibilitatea pentru beneficiarul restituirii sa poata pretinde despagubiri Art 10(4) in situatia in care constructiile de pe terenurile preluate de catre stat abuziv au fost distruse ca urmare a unor calamitati naturale , restituirea se va face doar partial in natura pentru terenul ramas liber. In situatia in care dupa demolarea constructiilor preluate abuziv de catre stat sau edificat noi constructii autorizate, potrivit legii , obiect al restituirii in natura il va constitui doar partea din teren ramasa lbera , pentru cealalta ocupata de constructii noi masurile reparatorii vor fi stabilite in echivalent. In ipoteza in care dupa preluarea in natura a unor terenuri sau edificat constructii autorizate, care insa nemaifiind necesare unitatii detinatoare , poate conveni cu titularulindrituit la reconstituire , respectiv fostul proprietar , se preia constructia edificata in schimbul unei plati a unei despagubiri la valoarea de piata, , stabilita potrivit standardelor internationale de evaluare.In aceasta situatie persoana indreptatita la restituire va primi in natura terenul care i-a fost preluat abuziv , iar in urma conventiei realizate cu unitatea detinatoare care a edificat constructia va deveni proprietar asupra constructiei dupa achitarea valorii la pretul de piata. In ce priveste evaluarea terenusilor si constructiilor care nu pot si restituite in natura , in noua conceptie a legii , aceasta se ca stabili la valoarea de piata de la data solutionarii notificarii. In ipoteza in care dupa exproprietea constructiile au fot demolate , total sau partial, insa lucrarile pentru care sau luat masura demolarii nu au fost executate, fostul proprietar este indreptatit la reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenului ramas liber in natura , precum si asupra constructiilor ramase nedemolate. Desigur pentru constructiile demolate in aceasta ipoteza se va face in

echivalent, si bineinteles impunandu-se obligatia persoanei indreptatite la reconstituire sa achite diferenta intre valoarea despagubirii primite , cand sa realizat maura exproprierii, si valoarea constructiilor demolate actualizata cu coeficientul de actualizare stabilit conform legislatiei in vigoare. In ipoteza in care au fost demolate integral iar terenul a fost partial construit , obiect al dreptului de reconstituire in natura il va constitui doar partea de teren ramasa libera , iar pentru partea de teren ocupata de constuctii nou edificate reparatia se va face in echivalent. Art 16 -Imobilele enumerate la anexa2 a legii respectiv cele ocupate de unitati din invatamant din sistemul de stat , unitati sanitare din sistemul public, de institutii, publice de institutii culturale, de partide politice si de misiuni diplomatice acreditate in RO , vor fi restituite in natura catre fostii proprietari sau mostenitorii acestora cu oblgativitatea sa mentina afectiunea respectivului imobil pina la 3 ani in cazul intitutiilor publice si celor culturale si pina la 5 ani in cazul institutiilor de invataman din sistemul de stat si a unitatilor sanitare din sistemul public. Proprietarilor indreptatiti la reconstituirea imobilelor ocupate de sediile partidelor politice si ale misiunilor diplomatice nu li se impune obligatia dea a mentine afectiunea un interval de timt, astfel ca acestea vor putea fi eliberate dupa emiterea deciziei sau dispozitiei de restituire. Ca exceptie daca proprietarul pune la dispozitie un alt imobil corespunzator in care sa se desfasoare activitatea de pina atunci de catre institutiile vizate , acestea sunt obligate ca in termen de 90 de zile sa elibereze imobilul. Fostii proprietari care au obtinut decizii de acordare de masuri reparatorii in echivalent pentru imobilele prevazute la la art 16 (1) pot ataca in justitie aceste titluri nevalorificate la sectia civila a Tribunalului in a carui raza se afla sediul unitatii detinatoare in termen de 12 luni de la data intratii in vigoare a L247/2005. Tot prin exceptie se mai statueaza ca hotararea pronuntata de sectia civila a tribunalului poate fi atacata numai cu recurs la Curtea de Apel, excluzandu-se astfel calea de atac a apelului care ramane insa in ipoteza care cel indreptatit la recunstuire este nemultumit. Conform legii restituirea utilajelor si instalatiilor este conditionata de existenta lor la data intrarii in vigoare a legii , masurile reparatorii neaplicandu-se in cazul in care utilajele si instalatiile au fost inlocuite . casate sau distruse. Categoria persoanelor indreptatite la masuri reparatorii. Titulari ai dreptului de reconstituire ,in acceptiunea acestei legi , sunt atat pesoanele fizice cat si persoanele juridice, proprietari ai imobilelor ce constituie domeniul de aplicare al legii , la dat preluarii in mod abuziv a acestora.

Art 3 L10/2001: Persoane fizice proprietari ai imobilelor la data preluarii in mod abuziv a acestora; Pers f asociati ai persoanelor j care detinea imobile si alte active in proprietate la data preluarii acestora in mod abuziv; Pers j proprietari ai imobilelor preluate in mod abuziv de stat, de organizatii cooperatiste sau de orice pers j dupa data de 6 martie 19545.

a)Persoane fizice titulare ale masurilor reparatorii. In cadrul legii noi situeaza o singura conditie necesara a fi indeplinita pentru a intra sub incidenta legii, respectiv ca solicitantul pers f sa faca dovada faptului ca la data preluarii abuzive a imobilului era titularul dreptului de proprietate. Avand in vedere natura juridica speciala a aspectului ce trebuie dovedit , consideram ca se impune a se face diferenta intra imobilul solicitat a fi restituit se afla intr-o zona de publicitate imobiliara prin carti funciare sau intr-o zona de publicitate imobiliara prin inscriptiuni si transcriptiuni. In sistemul de publicitate imobiliara prin carti funciare , singurul mijloc de proba admisibil este extrasul de carte funciara care sa releve titularul dreptului de proprietate la momantul preluarii, in timp ce in sistemul de publicitate imobiliara prin inscriptiuni si transcriptiuni , singura proba admisibila este actul juridic prin care solicitantul a dobandit dreptul de proprietate( contract de vanzare-cumparare, donatie, intretinere, schimb, testament etc)si in general orice act juridic care sa faca dovada existentei dreptului de proprietate in patrimoniul solicitantului la data preluarii abuzive a imobilului, corelativ cu inscrierea dreptului in registrele de publicitate. Persoanele fizice,asociati ai persoanei juridice care detinea imobilele sau alte active in proprietate la data preluarii acestora in mod abuziv. O conditie sine qua non in aceasta situatie este existenta persoanei juridice ca proprietara a imobilului preluat in mod abuziv. In cazul in care restituirea imobilului se cere de catre mai multe persoane care au avut calitatea de asociati , dreptul de proprietate asupra imobilului restituit va fi afectat de modalitatea coproprietatii. b)Persoane juridice titulare ale masurilor reparatorii

Includerea pers j in categorie titularilor cu dreptl la restituire este o noutate absoluta inclusa de legea 10/2001 Art3 (c)sunt indreptatite la masuri reparatorii in natura sau dupe caz prin echivalent.si persoanele juridice proprietari ai imobilelor preluate in mod abuziv de catre stat , de organizatiiile cooperatiste sau de orice alte pers j , dupa data de 6 martie 1945. Astfel de acest drept de reconstiuire beneficiaza orice subiect colectiv de drept care s-a caracterizat printr-o organizare de sine statatoare si un patrimoniu propriu , afectat realizarii unuianumit scop , in acord cu legea si care era titular de drpeturi subiective si obligatii civile. Conditia pe care trebuie sa o indeplineasca este de continuare a activitatii ca pers j pana la data intrarii in vigoare a prezentei legi sau de imprejurarea ca activitatea lor sa fi fost interzisa sau intrerupta in perioada 6 martie 1945 -22 dec 1989 daca prin hot judecatoreasca se constata ca sunt aceeasi pers juridica cu cea desfiintata sau interzisa. Deci pot beneficia de prevederile legii doar pers j care fac dovada fie a continuitatii personalitatii lor juridice , fie a faptului ca personalitatea lor juridica a incetat printr-o masura abuziva a statului , cu singura conditie insa ca , in noua societate democratica creata dupa 22 dec 1989 sa-si fi reluat activitatea , iar printr-o hot j sa se constate ca exista identitate intre pers j interzisa sau desfiintata si pers j acum infiintata. Statutul juridic al succesorilor fostilor proprietari ai imobilelor abuziv preluate, ca titulari ai dreptului de reconstituire. Art4 (2) L10/2001 mod L247/2005 de prevederile prezentei legi beneficiaza si mostenitorii legali sau testamentari ai pers f indreptatite Art4 (3) suscesibilii care dupa data de 6 mart 1945 nu au acceptat mostenirea sunt supusi de drept, in termenul de acceptare a succesiunii pentru bunurile care fac obiectul prezentei legi; cererea de restituire are valoarea de acceptare a succesiunii pentru bunurile a caror restituire se solicita in temeiul prezentei legi. Art 4(4) de cotele mostenitorilor legali sau testamentari care nu au urmat procedura prezavuta la capitolul III profita ceilalti mostenitori , indiferent din ce clasa , daca nu au formult notificarea. Prima conditie care trebuie indeplinita este ca mostenitorii din clase diferite sa fi formulat cererea de reconstituire prevazut de lege de la intrarea in vigoare, fiind exclus ca sa acceada la reconstituire un mostenitor, indiferent din ce clasa , daca nu au formult notificarea.

Suntem intr-o situatie , prin vointa legiuitorului, de exceptie cand, prin omisiunea unei clase de mostenitori , reconstituirea se poate face in favoarea unei clase inferioare care ar fi fort inlaturata de la mostenire daca mostenitorii din clasa superioara ar fi urmat procedura legii. Acest text de lege face referire si le mostenitorii testamentari ai persoanei indreptatite la reconstituire care nu au urmat procedura legii statuandu-se ca in lipsa lor , cotele acestora profita ceilalti mostenitori. Intr-o astfel de ipoteza pot profita de cota mostenitorilor testamentari doar mostenitorii nerezervatari pentru ca mostenitorii rezervatari , adica descendentii , ascendentii rpivilegiati si sotul supravetuitor al difunctului , nu pot fi inlaturati de la mostenire prin testament. Incapacitati Avand in vedere ca in art 4 L 10/2001 la data intrarii in vigoare a prezentei legi se abroga orice alte dispozitii contrare. chiar daca prin alte legi se dispune ca titulari ai dreptului de proprietate nu pot deveni persoane f sau J straine sau apatrizi L 10/2001 dispune inainte re revuzuirea constitutiei ca orice pers indiferent de cetatenia sau domiciliul ei poate depune cerere de reconstituire cu conditia sa sa faca dovada faptului ca era titularul dreptului de proprietate asupra imobilului sau este mostenitor al fostului proprietar. In ce priveste per j titulare a dreptuli de reconstituire L 10 nu prevede nici o dispozitie cu privire la sediu, nationalitatea acestora L 54/1998 art 3 (3) pers j straine nu pot dobandi terenuri in Ro prin acte j intre vii sau pe cauza de moarte art 4 in cazul terenurilor ce fac obiectul investitiilor pers f sau j straine sunt si raman aplicabile dispozitiiile legislatiei in vigoare privind regimul j al investitiilor straine. OU 184/2002cetatenii straini si apatrizii care au calitatea de pers indreptatite potrivit L10/2001 la restituirea in natura a unor terenuri situate in intravilanul localitatilor , pot opta pentru dobandirea unui drept de folosinta special care confera titularului drepturile si obligatiile conferite de lege proprietarului cu exceptia dreptului de dispozitie Se impune o precizare ca teremnul prevazut de L10/2001 pentru formularea notoficarilor la reconstituirea dreptului de proprietate a expirat cu mult inaintea intrarii in vigoare a Const astfel ca regimul j al dobandirii d de proprietate asupra terenurilor in Ro de catre cetatenii straini si apatrizi , reglem de Cons revizuita nu este aplicabil intrucit acesta nu poate retroactiva. In ceea ce priveste natura juridica a d de folosinta special apreciem ca acesta este un nou dezmembramant al dreptului de proprietate . Altfel spus din continutul j al dreptului de proprietate reconstituit in conditiile L10/2001 asupra terenurilor

intravilane , se desmembreaza cele doua atribute , posesia si folosinta care impreuna creaza continutul j al dreptului de propr , numit de legiuitor drept de folosinta speial. Categorii de persoane excluse de la masuri reparatorii Art 5 L 10/2001 Nu sunt indreptatite la restituirea in natura sau masuri reparatorii in echivalent persoanele care au primit despagubiri potrivit acordurilor internationale incheiate de Ro privind reglementarea problemelor financiare in suspensie , enumerate in anexa care face parte integranta din prezenta lege De asemenea nu beneficiaza de masuri reparatorii prevazute de lege fostii proprietari si mostenitorii acestora pentru terenurile al caror regim j este reglementat de L18/1991 republicata si prin L 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole si a celor forestiere solicitate potrivit prevederilor L18/1991 si ale L 169 /1997 precum si fostii proprietari , culte religioase sau comunitatile minoritatilor nationale , ai imobilelor preluate de stat sau de alte pers j al caror regim j va fi reglementat prin alte acte N soeciale. 17. Exercitarea dreptului de restituire .Chestiuni introductive In ce priveste calea de urmat pentru realizarea procedurii necontencioase de restituire se impune mai intii a se stabili carei pers j trebuie sa i se adreseze cel indrituit la restituire , identificarea bunului ce urmeaza a face obiectul restituirii , probarea cererii de restituire si legitimarea calitatii de persoana indreptatita a solicitantilor, toate acestea urmand a fi cuprinse in notificarea reglementata de prevederile art 21 din lege. Persoana notificata. In situatia in care persoana indreptatita urmareste restituirea in natura a imobilului art 20 (1) stabileste o prima categorie de pers j care trebuie sa fie notificate in conditiile legii , respectiv acele pers j detinatoare a imobilului la data intrarii in vigoare a legii. Un caz a parte este acela in care imobilul apartine mai multor pers j , situatie in care pers indreptatita trebuie sa procedeze la notificare catre una din pers j detinatoare a imobilului solicitat a fi restituit.Astfel ca procedura de restituire sa se efectuieze de la titularul dreptului de proprietate asupra imobilului , ci chiar de la pers j care , cu privire la imobilele respective , au numai detentia precara , adica o stare de drept potrivit careia aceste persoane j stapanesc aceste bunuri ca urmare a transmiterii de catre proprietar a dreptului de folosinta. In situatia imobilelor cu destinatia de locuinta referitor la care , prin chiar notificarea formulata persoana indreptatita solicita restituirea prin echivalent in despagubiri banesti , potrivit art 36 (2) , notificarea va fi adresata in termenul si in

conditiile impuse de art 21, catre prefectura in a carei raza se afla imobilul preluat abuziv. In cazul in care obiectul restituirii il formeaza imobile preluate de stat si care ulterior au trecut in patrimoniul unei societati comerciale privatizate cu respectarea dispozitiilor legale, potrivit art 27 (2) notificarea se face institutiilor publice implicate in procesul de privatizare precum Autoritatea pentru Privatizare si Administrarea participatiilor Statului actualul AVAS-Autoritatea pentru Verificarea Activelor Statului, ministerul de resort sau autoritatea administratiei publice locale . Persoanele care aveau calitatea de asociati ai pers j nationalizate prin L 119/1948 sau prin alte acte normative (art 32(3) ) trebuie sa se adreseze catre institutia publica implicata in privatizarea societatii comerciale care a preluat patrimoniul fostei pers j In situatia in care obiect al notificarii il reprezinta imobilele preluate abuziv si demolate total sau partial, si cu privire la care se doreste restituirea in echivalent ( modificata prin L247/2005) notificarea formulata de pers indreptatita se solutioneaza protrivit art 10 sau 11 prin dispozitia motivata a primarului unitatii adm-teritoriale in a carei raza se afla imobilul , respectiv a primarului general a Municip Bucuresti. Notificarea Legiuitorul a pus la dispozitia persoanei indreptatite institutia notificarii persoanei juridice detinatoare a imobilului sau, dupa caz , titularului dreptului de proprietate asupra imobilului respectiv, aceasta aparand ca mijloc juridic energic care nu lasa acestor persoane juridice obligate la restituire posibilitatea aprecierii restituirii , ci , din contra, le impune obligativitatea ca in termenele prevazute de lege sa ia decizia de restituire. Ca atare prin intermediul notificarii , acestor pers j li se impune de catre legiuitor obligatia de a decide asupra restituirii , singura obtiune la indemana acestora fiind de a decide, acolo unde nu mai este posibil ca restituirea sa se faca in natura , posibilitatea realizarii ei prin echivalent. Cuprinsul notificarii : art 21 (2)-va cuprinde denumirea si adresa persoanei notificate , elementele de identificare a persoanei indreptatite, elementele de identificare a imobilului solicitat precum si valoarea estimata a acestuia. Persoana indreptatita poate sa ataseze de la inceput actele doveditoare a dreptului de proprietate , insa, in ipoteza in care nu le avea la indemana , in forma initiala a legii, pentru a nu pierde dreptul sau, avea posibilitatea ca mai intii sa notifice restituirea in natura a imobilului , iar apoi in termen de 24 de luni care curge de la data intrarii in vigoare a legii , avea obligatia de a depune aceste acte. Acesta este insa obligat sa dovedeasca ca a fost titularul dreptului de proprietate asupra imobilului a carui restituire o solicita atasand actele necesare pana la solutionarea notificarii.

Prin actele doveditoare a proprietatii se intalege orice inscris constatator al unui act j , jurisdictional sau administrativ , cu efect constitutiv , declarativ sau translativ de proprietate si care genereaza o prezumtie relativa de proprietate in favoarea persoanei care il invoca. Notificarea va fi comunicata persoanei j detinatoare a imobilului supus restituirii sau persoanei j proprietara a unui asemenea imobil, prin intermediul executorului judecatoresc de pe langa judecatoria in a carui circumscriptie teritoriala se afla imobilul a carui restituire se solicita a fi restituit sau in a carei circumscriptie isi are sediul persoana j careia i se adreseaza notificare. In ipoteza in care actele doveditoare a dreptului de proprietate la care face referire art 22 L 10/2001 mod l247/2005 nu sunt concludente , instituie o prezumtie de proprietate bazata pe datele inserate in actul de preluare de catre stat. Asa fiind , apreciem ca este inadmisibil ca existenta dreptului de proprietate asupra unui imobil sa fie prezumata prin simpla referire la datele din actul de preluare abuziva, ca atare excludem dovedirea prin acest mod a dreptului pretins in acest mod . fiind apsolut necesar ca existenta dreptului sa fie dovedita cu acte in conditiile legislatiei de la data preluarii. Art 22( 2) prevederile alin 1 la care am facut referire mai sus sunt aplicabile si ca, in absenta unor probe contrare persoana individualizata in actul N de preluare abuziva este presupusa ca detine imobilul sub nume de proprietar. Dupa ce in alin (1) prezuma dreptul de proprietate , in aceeasi nota revolutionara in alin 2 al art 22 fostul proprietar este presupus ca a avut aceasta calitate daca in actul normativ de preluare este inserat numele sau. Termenele. In ce priveste termenul in care persoana indrituita la restituire poate formula notificarea, acesta este stabilit de legiuitor la 12 luni si curge de la data intrarii in vigoare a legii.Natura juridica a acestui termen fiind de decadere care nu este susceptibil nici de intrerupere nici de suspendare , situatie in care daca persoana indreptatita nu-si exercita dreptul conferit de lege , pierde insusi dreptul. Pentru ipoteza in care persoana indreptatita nu ataseaza de la inceput la notificare actele doveditoare a dreptului de proprietate asupra imobilului avut anterior preluarii lui abuzive de catre stat, legiuitorul a stabilit un termen de 24 de luni de la data intrarii in vigoare a legii pentru depunderea acestor acte , tocmai in depunerea acestor acte , tocmai in considerarea dreptului de obtiune de care vb anterior.

Potrivit art 22(1) modif prin L247/2005 , nu mai exista un termen in care trebuie depuse actele doveditoare a dreptului de proprietate si a calitatii persoanelor , acestea putand fi depuse pina la data solutionarii notificarii. Decizia de restituire. Art 23 (1) L 10/2001 pers j obigata la restituire trebuie sa se pronunte asupra notificarii in termen de 60 zile , termen care curge fie de la data inregistrarii notificarii la pers j , fie de la data depunerii actelor doveditoare a dreptului de proprietate in conditiile art 22. Organul de conducere a pers j obligata la restituire are doua posibilitati: Prima si care constituie regula impusa de lege este acea de a decide restituirea in natura a imobilului in toate cazurile in care nu exista impedimente legale care sa justifice o alta modalitate de restituire. Daca decizia sau dispozitia motivanta a fost data in sensul aprobarii restituirii in natura a imobilului potrivit art 25 alin 4 face dovada proprietii persoanei ndreptite asupra acestuia, are fora probant a unui nscris autentic i constituie titlu executoriu pentru punerea n posesie, dup ndeplinirea formalitilor de publicitate imobiliar. Titularul caruia i s-a aprobat cererea de restituire in natura are obligatia sa isi inscrie noul sau titlu in registrele de publicitate imobiliara , dupa care poate sa ceara executarea in termen de 3 ani , adica sa ceara sa i se predea imobilul. A doua de a decide restituirea prin echivalent a imobilului , in conditiile la care restituirea in natura nu este posibila. Art. 26. - (1) Dac restituirea n natur nu este posibil, deintorul imobilului sau, dup caz, entitatea nvestit potrivit prezentei legi cu soluionarea notificrii este obligat ca, prin decizie sau, dup caz, prin dispoziie motivat, n termenul prevzut la art. 25 alin. (1)( 60 de zile), s acorde persoanei ndreptite n compensare alte bunuri sau servicii ori s propun acordarea de despgubiri n condiiile legii speciale privind regimul de stabilire i plat a despgubirilor aferente imobilelor preluate n mod abuziv, n situaiile n care msura compensrii nu este posibil sau aceasta nu este acceptat de persoana ndreptit. Art 26 (3) Decizia sau, dup caz, dispoziia motivat de respingere a notificrii sau a cererii de restituire n natur poate fi atacat de persoana care se pretinde ndreptit la secia civil a tribunalului n a crui circumscripie se afl sediul unitii deintoare sau, dup caz, al entitii nvestite cu soluionarea notificrii, n termen de 30 de zile de la comunicare. Dreptul de preemtiune reglementat de L 10/2001 modificata si completata de L247/2005

Dreptul de preemtiune se infatiseaza ca o limitare a atributului dispozitiei din continutul j al dreptulu de proprietate al titularului dreptului de proprietate asupra unei constructii cu teren aferent. In ce priveste natura juridica a acestui drept , in literatura s-a exprimat opinia ca avandu-si sorginte in lege , are o batura legala , fiind expres si imperativ prevazut de norma juridica , manifestandu-se ca un drept civil subiectiv , real , absolut , incesibil si temporar. a) Domeniul de aplicare . Titulari.

Un prim caz- art 17 corelat cu art 16 L10/2001 modificata L247/2005 institutiile de invatamant , institutiile sanitare, institutiile publice , institutiile culturale, partidele politice legal inregistrate au drept de preemtiune asupra imobilelor in care isi desfasoara activitatea in cazul in care proprietarul intentioneaza sa vanda aceste imobile. Un al duilea caz- Art. 19. - (1) n situaia imobilelor-construcii care fac obiectul notificrilor formulate potrivit procedurilor prevzute la cap. III i crora le-au fost adugate, pe orizontal i/sau vertical, n raport cu forma iniial, noi corpuri a cror arie desfurat nsumeaz peste 100% din aria desfurat iniial i dac prile nu convin altfel, fotilor proprietari li se acord sau, dup caz, propun msuri reparatorii prin echivalent. Msurile reparatorii prin echivalent vor consta n compensare cu alte bunuri sau servicii oferite n echivalent de ctre entitatea nvestit potrivit prezentei legi cu soluionarea notificrii, cu acordul persoanei ndreptite, sau despgubiri acordate n condiiile legii speciale privind