Contrato Promessa de Compra e Venda - Stj

Superior Tribunal de Justia

AgRg no AgRg no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL N 336.129 - MG (2013/0131289-8) AGRAVANTE : GERALDO GONTIJO GUERRA E OUTROADVOGADOS : ALEXANDRE BARROS TAVARES

LEANDRO PACFICO SOUZA OLIVEIRA E OUTRO(S) LUCIO QUEIROZ DELFINO

AGRAVADO : CONSTRUTORA VALLE LTDA ADVOGADO : MARIA IDELMA MASSA

RELATRIO

O EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator):

Trata-se de agravo regimental, interposto por GERALDO GONTIJO GUERRA E OUTRO, contra deciso monocrtica (fls. 570/573, e-STJ), da lavra deste signatrio, que reconsiderou o decisum anteriormente proferido s fls. 552/564, e-STJ, para conhecer do agravo e negar seguimento ao recurso especial.

O apelo extremo, fundamentado nas alneas "a" e "c" do permissivo constitucional, visou reformar acrdo proferido pelo Tribunal de Justia do Estado de Minas Gerais, assim ementado (fl. 464, e-STJ):

APELAO CVEL. PRELIMINAR - DESERO - NO CONSTATAO - PARTE QUE LITIGA AMPARADA PELOS BENEFCIOS DA ASSISTNCIA JUDICIRIA. AO RESCISRIA. CLUSULA PENAL MORATRIA - NO INCLUSO DAS PERDAS E DANOS - FRUIO, IPTU, TAXA CONDOMINIAL E PERCENTUAL DE COMISSO - OBRIGAES ASSUMIDAS PELO COMPRADOR - MANUTENO.1 - Estando a parte apelante litigando amparada pelos benefcios da assistncia judiciria, no h razo para deixar de conhecer do recurso sob a alegao de desero, no podendo ser questionada a concesso do benefcio tardiamente e apenas em grau recursal. 2 - Tratando-se de clusula penal moratria o credor no fica limitado apenas ao recebimento do percentual fixado, mas tambm das perdas e danos que comprar ou do que tiver sido pactuado. 3 - Alm da clusula penal moratria so passveis de exigibilidade a ttulo de perdas e danos os valores do IPTU, da taxa condominial, da fruio, e , do percentual de corretagem.

Opostos embargos de declarao, restaram rejeitados (fls. 482/487, e-STJ).Nas razes do recurso especial (fls. 490/502, e-STJ), os recorrentes

apontaram violao ao art. 884 do Cdigo Civil, bem como dissdio jurisprudencial no tocante matria.

Sustentaram, em sntese, que a deciso proferida pela Corte local enriquece

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de forma ilcita a empresa recorrida, haja vista permitir a cumulao do percentual de reteno com as taxas de fruio, IPTU, condomnio e corretagem. Asseveraram que a finalidade do percentual de reteno previsto no contrato cobrir todas as eventuais despesas da recorrida, razo pela qual os demais encargos encontram-se includos no percentual. Ao final, colacionaram dissdio jurisprudencial em seu favor.

Contrarrazes s fls. 516/523, e-STJ.Em sede de juzo de admissibilidade (fls. 525, e-STJ), negou-se seguimento

ao recurso especial sob o fundamento de que a matria invocada no apelo no foi sequer conhecida pelo Tribunal a quo.

Irresignados, os insurgentes interpuseram agravo nos prprios autos - art. 544 do CPC (fls. 528/534, e-STJ), refutando o bice apontado.

Sem contraminuta (fl. 536, e-STJ).Por deciso monocrtica (fls. 544/545, e-STJ), no se conheceu do agravo

sob o fundamento da intempestividade.Em expediente avulso (fl. 3/8-av, e-STJ), os patronos dos recorrentes

suscitaram a nulidade da intimao referente deciso monocrtica proferida, uma vez que publicada em nome de causdicos diferentes, bem como asseveraram constar pedido expresso de intimao exclusiva. Pugnaram, ao final, pela devoluo do prazo recursal.

Deferiu-se o pedido (fls. 11/12-av, e-STJ), determinando-se nova intimao e a reabertura do prazo recursal.

Em seguida, os insurgentes apresentam, tempestivamente, agravo regimental (fls. 552/564, e-STJ), aduzindo a regularidade temporal do recurso, colacionando nos autos certido fornecida pela Corte local acerca da ausncia de expediente forense no termo inicial do prazo recursal.

Em nova deciso monocrtica, reconsiderou-se o decisum proferido s fls. 544/545, e-STJ, no tocante tempestividade do reclamo nos prprios autos, e conheceu-se do agravo para negar seguimento ao recurso especial, sob o fundamento da incidncia da Smula 83 desta Corte.

Da o presente agravo regimental (fls. 576/581, e-STJ), interposto tempestivamente, por meio do qual os agravantes alegam que o contrato no claro quanto espcie de clusula penal (compensatria ou moratria), fato reconhecido no julgamento da apelao (fl. 471, e-STJ). Asseveram que, por se tratar de ao de resciso contratual decorrente de inadimplemento total, a Corte local no poderia



simplesmente concluir que a clusula em exame era moratria. Aduzem que a previso contratual que fixou a multa de 10% sobre o valor efetivamente pago tem a finalidade de fazer frente ao prejuzo causado com o desgaste da unidade imobiliria, despesas com administrao, corretagem, propaganda e outras congneres suportadas pela empresa vendedora, razo pela qual se trata de clusula penal compensatria.

Sem impugnao. o relatrio.



AgRg no AgRg no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL N 336.129 - MG (2013/0131289-8)

EMENTA

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC) - AO DE RESCISO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - DECISO MONOCRTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR SEGUIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

INSURGNCIA DO RU.1. Na omisso ou ambiguidade a respeito da clusula penal

estipulada entre as partes (compensatria ou moratria), admite-se a investigao de sua natureza jurdica por meio da confrontao de seu valor com o da obrigao principal. Doutrina e precedentes.

2. A instituio de clusula penal moratria no compensa o inadimplemento, pois se traduz em punio ao devedor que, a despeito de sua incidncia, se v obrigado ao pagamento de indenizao relativa aos prejuzos dele decorrentes. Precedentes.

3. Tribunal de origem que examinando minuciosamente o contrato de promessa de compra e venda, atravs do sopesamento do montante devido em decorrncia do inadimplemento e o quantum previsto na clusula penal (10% do valor efetivamente pago), concluiu que o valor estipulado no possui natureza compensatria.

Em razo da impossibilidade de se adentrar no exame dos elementos fticos e probatrios dos autos e de se reexaminar as clusulas contratuais, aplicvel o bice das smulas 5 e 7/STJ. Precedentes.

Em virtude de a Corte a quo ter aplicado o entendimento deste Superior Tribunal de Justia no sentido da possibilidade de proceder investigao da natureza jurdica da clusula penal por meio da confrontao de seu valor com o da obrigao principal, bem como da reiterada jurisprudncia desta Casa permitindo a cumulao da clusula penal moratria com a indenizao pela inadimplncia da obrigao principal, aplicvel, na espcie a Smula 83/STJ.

4. Agravo regimental desprovido.

VOTO

O EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator):

O agravo regimental no merece acolhida. 1. Inicialmente, cumpre fazer um breve retrospecto da demanda, a fim de



delimitar melhor a controvrsia instaurada. Trata-se de ao de resciso de contrato de promessa de compra e venda

de imvel cumulada com reparao das perdas e danos, reintegrao de posse e cominao de pena, ajuizada por CONSTRUTORA VALLE LTDA em face de GERALDO GONTIJO GUERRA E BELINDA MARIA LACERDA GUERRA, sob o fundamento de que desde 07.02.2005 os rus encontram-se inadimplentes.

A sentena proferida pelo magistrado singular (fl. 417, e-STJ), julgou parcialmente procedente o pedido para decretar a resoluo do contrato de promessa de compra e venda do imvel, condenando os rus ao pagamento da multa prevista em clusula penal (10% do valor pago); do valor referente s despesas de corretagem (5% sobre o valor do imvel); das despesas relativas ao IPTU e s taxas condominiais no perodo de 07.10.2004 28.04.2008; e do valor mensal de 0,5% sobre o preo do imvel, a ttulo de fruio, no mesmo perodo; tudo acrescido de juros de mora de 1% ao ms e correo monetria a partir da citao para ao principal. Determinou, ainda, que autora restitusse aos rus os valores efetivamente pagos, possibilitando-se, contudo, a reteno do montante devido por estes.

O acrdo proferido pelo Colegiado estadual consignou que o contrato no claro quanto espcie de clusula penal fixada (compensatria ou moratria), recorrendo ao montante da multa a fim de apurar o seu alcance. Aduziu que a multa de 10% sobre o valor efetivamente pago no poderia ser considerada clusula penal compensatria, haja vista no ter por finalidade estabelecer previamente perdas e danos. Ressaltou a previso contratual expressa acerca da obrigao do promissrio-comprador pelas despesas de corretagem, IPTU, taxas condominiais e percentual a ttulo de fruio do imvel, motivo pelo qual concluiu pela possibilidade de cumulao da multa prevista na clusula penal com tais despesas.

2. Segundo Caio Mrio da Silva Pereira:"a distino prtica, se uma clusula penal compensatria ou moratria, s vezes oferece dificuldade. claro que o ttulo, perpetuando a vontade das partes, o seu melhor intrprete e a ele o juiz dever recorrer como fonte esclarecedora precpua, pois que a matria de hermenutica da vontade. Na sua omisso ou ambiguidade, mister suprir os seus termos, e vem ento o perquirir se as partes quiseram ajustar uma pena compensatria ou moratria. Em qualquer dos casos, sempre haver um descumprimento, que a conditio legis da incidncia da pena. Mas, se a falta do devedor, punida com a multa, for simplesmente o retardamento na execuo ou no inadimplemento de uma clusula especial ou determinada obrigao ela moratria; se for a falta integral da execuo, compensatria." (Pereira, Caio Mrio da Silva.



Instituies de Direito Civil, vol. II, Teoria Geral das Obrigaes, 21 edio, Rio de Janeiro, 2007, p. 174-175)

Carlos Roberto Gonalves, endossando o entendimento do civilista, acrescenta:

"quando o contrato no se mostra muito claro, costuma-se atentar para o montante da multa, a fim de apurar a disposio. Se de valor elevado, prximo obrigao principal, entende-se que foi estipulada para compensar eventual inadimplemento da obrigao. Se, entretanto, seu valor reduzido, presume-se que moratria, porque os contratantes certamente no iriam fixar um montante modesto para substituir perdas e danos decorrentes da inexecuo total da avena. Tal critrio, contudo, somente pode ser aplicado em caso de dvida, por falta de clareza e prescrio do contrato." (Gonalves, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro - Teoria Geral das Obrigaes, 8 edio, So Paulo, 2011, p. 417-418)

Esta Corte j se pronunciou sobre o tema no julgamento do Resp 734520/MG, rel. Ministro HLIO QUAGLIA BARBOSA, QUARTA TURMA, DJ 15/10/2007 p. 279, acolhendo a investigao da natureza jurdica da clusula penal por meio da confrontao de seu valor com o da obrigao principal.

Confira-se o seguinte trecho do acrdo acima mencionado:

"Num primeiro momento, na falta de critrios mais precisos para se definir quando compensatria ou moratria a clusula penal, recomenda a doutrina "que se confronte o seu valor com o da obrigao principal, e, se ressaltar sua patente inferioridade, moratria" (Caio Mrio da Silva Pereira); in casu, como registrado no acrdo guerreado, a clusula penal foi fixada em 10% do valor do contrato, o que, luz do critrio acima traado, exterioriza e denota sua natureza moratria ". (grifou-se)

Nesse contexto, verifica-se que a Corte local aplicou corretamente o entendimento deste Superior Tribunal de Justia, examinando minuciosamente o contrato de promessa de compra e venda, atravs do sopesamento do montante devido em decorrncia do inadimplemento e o quantum previsto na clusula penal (10% do valor efetivamente pago), para concluir que o valor estipulado no possui natureza compensatria.

Nas razes do agravo regimental, os insurgentes limitaram-se a reiterar que o contrato estabeleceu clusula penal compensatria, aduzindo que a ao ajuizada pela CONSTRUTORA VALLE LTDA decorreu de inadimplemento total do contrato.

Sem razo, contudo. Isso porque a resoluo do contrato no se deu por inadimplemento total, mas sim parcial. Basta uma simples leitura da documentao



colacionada na sua contestao (fl. 123, e-STJ), por meio da qual alegou o pagamento de R$ 230.981,26 (duzentos e trinta mil novecentos e oitenta e um reais e vinte e seis centavos), para se notar a contradio dos seus argumentos.

Com efeito, em razo da impossibilidade de se adentrar no exame dos elementos fticos e probatrios dos autos, de se reexaminar as clusulas contratuais, do entendimento deste Superior Tribunal de Justia no sentido da possibilidade de se investigar a natureza jurdica da clusula penal por meio da confrontao de seu valor com o da obrigao principal, bem como da reiterada jurisprudncia desta Corte permitindo a cumulao da clusula penal moratria com a indenizao pelo inadimplemento da obrigao principal, sequer refutadas nas razes do agravo regimental, adequada se revela a deciso monocrtica proferida por este signatrio s fls. 570/573, e-STJ.

Dessa forma, considerando-se a vedao de interpretao de clusula contratual nesta instncia especial ante os bices das Smulas 5 e 7/STJ, verifica-se que a deciso proferida pela Corte local est em consonncia com o entendimento deste Superior Tribunal de Justia (smula 83/STJ).

A propsito:AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CLUSULA PENAL. NATUREZA JURDICA. MORATRIA OU COMPENSATRIA. SMULA 05/STJ. FUNDAMENTO INATACADO. SMULA 283/STF. 1. Se o devedor em mora adimpliu a obrigao em sua totalidade e o credor assim assentiu, no pode ele exigir, de forma cumulada, a clusula penal compensatria, podendo fazer uso, apenas, de eventual ao de indenizao por perdas e danos. 2. A aferio da real natureza jurdica da clusula penal (se compensatria ou moratria) encontra bice na Smula 05 do STJ, visto que importaria em reexame de clusulas contratuais, o que vedado na via especial. (grifou-se)3. " inadmissvel o recurso extraordinrio, quando a deciso recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso no abrange todos eles" (Smula 283 do STF). 4. Agravo regimental no provido.(AgRg no Ag 433570/MG, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA - DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/10/2009, DJe 20/10/2009)

DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL EM CONSTRUO. INADIMPLEMENTO PARCIAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMVEL. MORA. CLUSULA PENAL. PERDAS E DANOS. CUMULAO. POSSIBILIDADE. 1.- A obrigao de indenizar corolrio natural daquele que pratica ato lesivo ao interesse ou direito de outrem. Se a clusula penal compensatria funciona como pre-fixao das perdas e



danos, o mesmo no ocorre com a clusula penal moratria, que no compensa nem substitui o inadimplemento, apenas pune a mora. 2.- Assim, a cominao contratual de uma multa para o caso de mora no interfere na responsabilidade civil decorrente do retardo no cumprimento da obrigao que j deflui naturalmente do prprio sistema. (grifou-se)3.- O promitente comprador, em caso de atraso na entrega do imvel adquirido pode pleitear, por isso, alm da multa moratria expressamente estabelecida no contrato, tambm o cumprimento, mesmo que tardio da obrigao e ainda a indenizao correspondente aos lucros cessantes pela no fruio do imvel durante o perodo da mora da promitente vendedora. 4.- Recurso Especial a que se nega provimento.(REsp 1355554/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/12/2012, DJe 04/02/2013) RECURSO ESPECIAL. AO RESCISRIA. OBRIGAO. DESCUMPRIMENTO. CLUSULA PENAL MORATRIA. CUMULAO COM LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE. VIOLAO A LITERAL DISPOSIO DE LEI. INEXISTNCIA. DISSDIO JURISPRUDENCIAL. AUSNCIA DE SIMILITUDE FTICA. 1. A instituio de clusula penal moratria no compensa o inadimplemento, pois se traduz em punio ao devedor que, a despeito de sua incidncia, se v obrigado ao pagamento de indenizao relativa aos prejuzos dele decorrentes. Precedente. (grifou-se)2. O reconhecimento de violao a literal disposio de lei somente se d quando dela se extrai interpretao desarrazoada, o que no o caso dos autos. 3. Dissdio jurisprudencial no configurado em face da ausncia de similitude ftica entre os arestos confrontados. 4. Recurso especial no conhecido.(REsp 968091/DF, Rel. Ministro FERNANDO GONALVES, QUARTA TURMA, julgado em 19/03/2009, DJe 30/03/2009)

3. Ante o exposto, nego provimento ao agravo regimental. como voto.


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