S Finanzgruppe

Partnerschaft ist unser Fundament

Coworking kompaktÜberblick und Trends

Editorial

Mehr Flexbilität, mehr Netzwerken, auch mehr Rendite?

Coworking-Anbieter versprechen die schöne neue Arbeitswelt: Menschen unterschiedlicher Unternehmen arbeiten Schulter an Schulter und können sich so wechselseitig inspirieren.

Für Unter nehmen entsteht ein weiterer Vorteil, denn der Coworking-Anbieter transformiert einen langfristigen Mietvertrag in viele kurzfristige. Coworking-Anbieter betreiben also eine Art Flächen-Banking und erhalten dafür eine Flexibilitätsprämie zusätzlich zu der Managementprämie, die sie sich für das Zusammenbringen unterschiedlicher Menschen verdienen.

All das klingt nach einer klassischen Win-win-win-Situation für Nutzer, Mieter und Coworking-Anbieter. Doch lässt sich dies wirklich so einfach sagen? Natürlich nicht. Häufig fehlen uns Daten, um eine angemessene Analyse dieser neuen Assetklasse vorzunehmen. Es wäre zudem fahrlässig, nicht mit neuen Wettbewerbern zu rechnen, und letztlich wissen wir nicht, wie Banken in einer Marktabkühlung ihre Risikovorsorge betreiben werden. Es lohnt daher, sich mit dieser Assetklasse intensiv zu beschäftigen. Ich freue mich sehr, dass unsere IREBS-Studierenden die Gelegenheit hatten, mit der Berlin Hyp und 21st Real Estate einen eigenen Analyseschritt zu wagen.

Ich wünsche viel Erkenntnis beim Lesen,

Tobias Just

Coworking in Berlin: noch viel Potenzial vorhanden 

Berlin gilt als europäische Start-up-Metropole. Wen wundert es da, dass Berlin der Big Player des Coworkings in Deutschland ist. Nirgendwo in Deutschland ist der Umsatz von Coworking-Büro-flächen so groß wie in Berlin. Im Verhältnis zum Büro-Gesamt-umsatz ist der Coworking-Umsatz jedoch noch relativ gering, die Steige rungs raten sprechen jedoch für sich. Eine neue Assetklasse, die die Transformation von klassischer Büroimmobilie in eine Managementimmobilie vollzieht, entsteht.

Managementimmobilien stellen jedoch besondere Anforde-rungen an die Risikoabwägung bei den Finanzierern. So muss beispielsweise die bestehende Fristendivergenz zwischen lang-fristigem Mietvertrag und kurzfristigem Coworking Berück-sichtigung finden. Hier heißt es, mit Augenmaß zu agieren.

Die Nutzer von Coworking-Arbeitsplätzen schätzen die Flexibilität bei den Arbeitszeiten, die gute Service-Infrastruktur und die Interaktion mit branchenfremden Experten. Aber vor allem zählt beim Coworking die Lage. Es soll zentral gelegen sein, eine gute Anbindung an den ÖPNV haben und eine möglichst große Auswahl an Gastronomie und Nahversorgung im nächsten Umfeld bieten. Insofern verwundert es nicht, dass die zentralen Berliner Bezirke und hier insbesondere Mitte die bedeutendsten Teilmärkte sind.

Ich bin jedoch davon überzeugt, dass eine Stadt wie Berlin mit Ihren vielen Zentren noch mehr Potenzial für Coworking bietet. Coworking kann überall dort erfolgreich sein, wo Menschen in kreativer Umgebung arbeiten wollen, dabei aber auch Nähe zum eigenen sozialen Umfeld suchen.

Gero Bergmann

Gero Bergmann Mitglied des Vorstands der Berlin Hyp AG Prof. Dr. Tobias Just IREBS Immobilienakademie

8

7

6

5

4

3

2

1

0

Berlin: der Big Player des Coworkings in Deutschland

Berliner Coworking-Markt – Facts & Figures

Quelle: JLL (Hrsg.) (2018a): Flexible Office Space – Coworking & Co. in den Big 7

StandorteAnzahl

davon 11

geplante131

ArbeitsplätzeAnzahl

davon 18.500

in Hybrid-Centern

24.700

Gesamtfläche  in qm

unter 1 % des

Gesamtmarkts 213.000

TakeUp von Coworking-Büroflächen in Berlin nach Jahr in Tsd. qm (linke Skala) und Prozent (rechte Skala)

1.000

900

800

700

600

500

400

300

200

100

0

10

9

8

7

6

5

4

3

2

1

02018201720162015

848 845

1.010875

A-Städte* in Deutschlandkumuliert in Tsd. qm (linke Skala) und Prozent (rechte Skala)

Coworking-Umsatz Büro-Gesamtumsatz Coworking-Umsatzanteil

4.000

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0

2018201720162015

Quelle: bulwiengesa AG

* Berlin, Düsseldorf, Frankfurt /Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart

3,3633.363

54,7

3.5743.915 3.616

98,8 253,3 252,6

25,6 37,777,4 84,8

Wer gibt den Ton an?

Wie definiert sich Coworking?

Größte Betreiber nach Fläche Top-5-Betreiber in Berlin in Tsd. qm

Flexibilität hinsichtlich Anmietung und Kündigung

Nutzung durch Selbstständige, Freiberufler, Gründer und einzelne Bereiche von Großunternehmen

Offene Arbeits- und Kommunikationsbereiche

Möglichkeit zu Kommunikation und Wissensaustausch

Infrastruktur wird geboten

Bei den Coworking Spaces unterscheidet man drei Formate:

Coworking Space i.e. Sinn = Büroarbeitsplatz in Working Space (Großraumbüro)

Business Center = Büroarbeitsplatz in separaten Büros (Zellenbüro)

Hybridmodell = Büroarbeitsplatz in separaten Büros oder in Working Space

WeWork

Regus /Spaces

rent24

Design Offices

The Office Group

0 10 20 30 40 50 60 70

eröffnet geplant Quelle: JLL Research, Mai 2019

47 22

21

20

15 14

17 21

IREBS-Studierenden-Umfrage: Wie wollt Ihr zukünftig arbeiten?

Großes Verlangen nach Service-Infrastruktur, Austausch mit Branchen fremden am Arbeitsplatz abhängig von der Branche

„ Wie wichtig ist Ihnen Service-Infrastruktur?“ in Prozent

„ Wie wichtig ist Ihnen die Interaktion mit branchen-fremden Experten an Ihrem Arbeitsplatz?“ in Prozent

sehr unwichtig unwichtig neutral wichtig sehr wichtig

0,0

50

40

30

20

10

0

40,927,3

sehr unwichtig unwichtig neutral wichtig sehr wichtig

0,0

50

40

30

20

10

07,6 13,6

39,4 39,4

9,122,7

„ Ich bevorzuge flexible Arbeitszeiten anstelle eines klassischen Nine-to-Five-Jobs.“ in Prozent

„ Ich bevorzuge einen festen Sitzplatz.“ in Prozent

trifft eher nicht zu trifft zu

Quelle Diagramme Innenseiten falls nicht anders ausgewiesen: IREBS 2018, 66 Personen, 19 bis 30 Jahre, 35 weiblich, 31 männlich

80

60

40

20

0

76

24

trifft eher nicht zu neutral trifft eher zu trifft zu

50

40

30

20

10

09

5

4739

Flexibilität bei den Arbeitszeiten, aber nicht beim Arbeits-/Sitzplatz

Urbanität und Zentralität als wichtigste Kriterien für die Ansiedlung von Coworking Spaces

Kreative Gestaltung der Arbeitsumgebung und Verpflegungs möglichkeiten in der Nähe besonders wichtig

„ Wie wichtig ist Ihnen eine kreative Gestaltung der Arbeitsumgebung?“ in Prozent

„ Wie wichtig sind Ihnen Verpflegungs möglich-keiten in der näheren Umgebung?“ in Prozent

sehr unwichtig unwichtig neutral wichtig sehr wichtig

0,0

50

40

30

20

10

0

28,8

45,5

sehr unwichtig unwichtig neutral wichtig sehr wichtig

0,0

50

40

30

20

10

0

4,522,7

33,3 39,4

10,6 15,2

Was sind Standortkriterien von Coworking?

Urbanität*

Zentralität**

Gastronomie

Verkehrsanbindung

Grünflächen

Scoring***

Quelle: IREBS 2018, 21st Real Estate GmbH

* Urbanität beschreibt die Lebendigkeit und Multikulturalität des Standorts. ** Zentralität erfasst die Arbeitsplatznähe und wirtschaftlichen Aktivitäten neben der infrastrukturellen Anbindung.*** Scoring relativ zu Berlin bezüglich Standortkriterien (Auswahl) bestehender Coworking Spaces

0schwach

ausgeprägt

100stark

ausgeprägt

Coworking in Berlin

Coworking dort, wo Berlin am lebendigsten ist

Standorte im wesentlichen Teil innerhalb des Berliner S-Bahn-Rings

Quelle: IREBS 2018 Coworking Spaces potenzielle Coworking Spaces gemäß Scoring

Charlottenburg

Wilmersdorf

Friedenau

Tempelhof Baumschulenweg

Plänterwald

Kreuzberg

Tiergarten

Neukölln

Moabit

Prenzlauer Berg

Wedding Gesund-brunnen

Lichtenberg

Rummelsburg

Friedrichs- hain

Mitte

Mitte 1A

Kreuzberg/Tempelhof

Charlottenburg 1A

Areal Potsdamer/Leipziger Platz

0 10 20 30 5040 7060 80

Quelle: JLL Research, Mai 2019

73

45

42

33

32

Bedeutendste Teilmärkte flexibler Workspaces nach Fläche in Tsd. qm

Chancen und Risiken

HerausgeberBerlin Hyp AGKommunikation & Marketing

Budapester Straße 1 10787 BerlinT +49 30 2599 9123

Konzeption/RedaktionKommunikation & Marketing Jutta Kreuzinger

Berlin Hyp Research (Betreuung IREBS-Studenten)Carla Seidel, Heiko Imiela

DisclaimerDie in dieser Studie verwendeten Infor ma tionen basieren auf öffentlich zugänglichen (ggf. nur gegen Honorar erhältlichen) Quellen. Obwohl wir von der Richtigkeit der verwendeten Daten ausgehen, weisen wir darauf hin, dass wir diese im Einzelfall nicht nachgeprüft haben und dafür keine Gewähr übernehmen, ausgenommen bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Es liegt in der Verantwortung des Lesers, die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen zu prüfen.Die weitere Verwendung, Vervielfältigung oder Veröffent lichung der in der Studie verwendeten Informationen bedarf der vorherigen schrift lichen Zustimmung der Berlin Hyp AG.

Veröffentlichung Mai 2019

Die Studie finden Sie zum Download unter www.berlinhyp.de.

Gedruckt auf Arctic Volume White

Gestaltung www.endash.de

BildnachweisTitel: fotolia, Vasyl; Editorial: Hoffotografen, Thomas Plettenberg

Pro Die großen Anbieter expandieren weiter.

Coworking gewinnt an Bedeutung: Der Mietflächenumsatz steigt rapide.

Via Coworking können Büroflächen meist in sehr guten Lagen angemietet werden.

Contra Coworking-Nutzer sind häufig kleine Start-up-Unternehmen ohne Track Record

Fristendivergenz: kurze Nutzerzeiten versus langfristige Anmietung durch den Betreiber

Offene Fragen Wie sieht es mit der Drittverwendbarkeit von Coworking aus?

Wie stark sind Coworking-Flächen ausgelastet?

Was passiert bei einem wirtschaftlichen Abschwung mit der Nachfrage?

Wird sich Coworking noch behaupten, wenn die Leerstandsraten für Büroimmobilien wieder steigen?

Wird der Markt für Coworking-Flächen künftig transparenter?

ImpressumIn Kooperation mitInternational Real Estate Business SchoolUniversität RegensburgJanine Deboy, Pascal Schiff, Mortiz Ramsperger

21st Real Estate GmbH