CREDITO HIPOTECARIO COFICASA Fórmulas para el cálculo …CREDITO HIPOTECARIO COFICASA Fórmulas para el cálculo de intereses y pagos que realiza el cliente Consideraciones del producto:

CREDITO HIPOTECARIO COFICASA Fórmulas para el cálculo de intereses y pagos que realiza el cliente

Consideraciones del producto:

Son créditos que tienen como destino la compra, construcción y remodelación de vivienda.

El plazo máximo es de 25 años (300 cuotas). La moneda en que se otorgan son Dólares Americanos. El aporte del cliente para la adquisición de una vi vienda es del 20%. No financiamos terrenos. El valor de la vivienda no deberá de exceder los US$. 120,000.00 (Ciento veinte

mil y 00/100 Dólares de los Estados Unidos de Norte américa). CRÉDITO SUSPENDIDO TEMPORALMENTE DESDE EL 19

DE NOVIEMBRE DE 2008. Cálculo del monto afecto a la tasa de interés (C. )

La deuda que estará afecta a la tasa de interés esel Monto de crédito (C).

Fórmulas para el cálculo de intereses

Cálculo de la tasa de interés (i) Tasa efectiva anual esta expresada en un año de 360 días. TEA Para el cálculo de la tasa de interés aplicable alperiodo de liquidación de intereses se considera la tasa activa pactada.

Para el cálculo de la tasa de interés se utiliza lasiguiente fórmula:

i ((1 TEA) n / 360

1)

i = tasa de intereses generados en el periodo TEA = Tasa efectiva anual

n = Días transcurridos en el periodo de liquidación de intereses.

Cálculo de los intereses generados (I). El interés es a rebatir, es decir, aplicado sobre los saldos de capital en un período Una vez que se tiene i para calcular los Intereses (I) se aplica la siguiente fórmula:

I Sk * i

I = Intereses generados en el periodo

Sk = Saldo de capital en el periodo calculado.

i = tasa de interés generados en el periodo

Procedimiento para calcular los intereses (I) 1. Necesitamos la siguiente información:

a. El punto de partida es: 1) la fecha de desembolso del monto de crédito, y 2) el monto del crédito (C) (en caso de estar liquidando intereses para el

primer periodo C=Sk, para el resto de periodos se necesita conocer (Sk) Saldo de capital en el periodo calculado.

b. Luego es necesario considerar la fecha en que se esta realizando la

liquidación de interés (fecha en que se hace efectivo el pago de la cuota correspondiente).

c. Y el otro dato necesario es la TEA pactada. 2. Por diferencia entre la fecha de desembolso del monto del crédito y la fecha en

que se esta realizando la liquidación de intereses, obtenemos el valor (n) días transcurridos en el período de liquidación de inter eses para el primer periodo.

3. Para el cálculo del valor (n) días transcurridos enlos siguientes periodos, lo encontramos por diferencia entre la fecha de la última liquidación de intereses

realizada y la fecha en que se esta realizando la liquidación de intereses. 4. Con los valores de (n), se procede a calcular la tasa de interés correspondiente (i)

aplicando la fórmula: i ((1 TEA)

n / 360

1) 5. De inmediato de procede al cálculo de liquidación de intereses generados para el

período, mediante la aplicación de la siguiente fór mula: I Sk * i

Fórmulas para el cálculo del monto de comisiones ygastos

Cálculo de la tasa de Seguro de desgrávamen generado en el período (d) Para el cálculo de la prima de Seguro de desgravamen se utiliza la siguiente fórmula:

d ((1 TSDA) n / 360

1)

d = Tasa de prima de seguro desgrávamen generados ne el periodo

TSDA = Tasa prima de Seguro desgravamen anual

n = Días transcurridos en el periodo de liquidación de seguro

Cálculo del pago correspondiente a prima de segurode desgrávamen (D). Una vez que se tiene tasa de seguro de desgrávamen (d) para calcular el pago correspondiente a seguro por desgrávamen (D) se debe aplicar la siguiente fórmula:

D Sk * d

D = Pago correspondiente a prima de seguro de desgrávamen


d = Tasa de prima de seguro desgrávamen generados ne el período

Procedimiento para calcular los pagos de prima de seguro de desgrávamen (D)

1. Necesitamos la siguiente información:

a. El punto de partida es: 1) la fecha de desembolso del monto de crédito, y 2) el monto del crédito (C) (en caso de estar liquidando la prima de seguro para el primer periodo C=Sk, para el resto de periodos se necesita

conocer (Sk) Saldo de capital en el periodo calculado. b. Luego es necesario considerar la fecha en que se esta realizando la

liquidación del pago de la prima de seguros (fecha en que se hace efectivo el pago de la cuota correspondiente).

c. Y el otro dato necesario es la Tasa de Seguro desgrávamen anual (TSDA) pactada.

2. Por diferencia entre la fecha de desembolso del monto del crédito y la fecha en

que se está realizando la liquidación de pago de la prima, obtenemos el valor (n) días transcurridos en el período de liquidación de prima para el primer periodo.

3. Para el cálculo del valor (n) días transcurridos enlos siguientes periodos, lo

encontramos por diferencia entre la fecha de la última liquidación de prima realizada y la fecha en que se esta realizando la liquidación de prima.

4. Con los valores de (n), se procede a calcular la tasa de la prima de seguro de desgravamen correspondiente (d) aplicando la fórmul a:

d ((1 TSDA)n / 360

1) 5. De inmediato de procede al cálculo de liquidación de pagos correspondientes a

prima de seguros (D) para el período, mediante la aplicación de la siguiente fórmula:

D Sk * d

Cálculo de la Prima de Seguro contra Todo Riesgo generado en el período

(SEGtr.) Para el cálculo por periodo de la prima del Segurocontra todo Riesgo, tomamos como base el valor del inmueble mediante la aplicación d e la siguiente fórmula:

SEGtr Vinm*Tassegtr

SEG tr= Prima de Seguro contra todo riesgo por periodo Vinm = Valor Total del Inmueble

Tas segtr = Tasa de interés por periodo del seguro contra todoriesgo

Fórmula para determinar la Cuota total a pagar Generalmente los créditos suelen contratarse bajo el sistema de cuotas periódicas

y constantes (método de amortización francés). El cliente puedes escoger entre las

formas de pago: cuotas periódicas cada 30 días, o f echa fija (ejemplo: los 28 de cada mes).

Cálculo cuotas fijas periódicas (pago cada 30 días) Para obtener el cálculo de la cuota se realizan las siguientes operaciones previas.

Se calcula una tasa agregada efectiva mensual (TAEM) que incorpora la tasa de seguro desgravamen (d) y la tasa de interés (i).

TAEM ((1 TEA)1 / 12

1) ((1 TSDA)1 / 12

1)

Se determina la cuota utilizando la tasa agregada efectiva mensual (TAEM) aplicando la siguiente fórmula:

TAEM

CuotaC SEGt

N

1(1TAEM)

C = Monto de crédito.

N = Número de cuotas pactadas.

TAEM = Tasa agregada efectiva mensual.

SEGtr = Prima de Seguro contra todo riesgo por periodo.

Se determina la cuota total a pagar, la cuota calculada más el pago correspondiente al impuesto a las transacciones financieras, truncado a 2

decimales. (0.05%).1

Cuota total a pagar Cuota * (1 Tasa de impuesto)

Cálculo cuotas fijas periódicas (fecha fija ejemplo: los 28 de cada mes) Los intereses y seguros se calculan en base a los días exactos de cada mes,

como no todos los meses tienen el mismo número de días (28, 29, 30, 31), para

encontrar una cuota constante donde la suma de todas las amortizaciones de como

resultado el importe del monto del crédito otorgado, se sigue el siguiente

procedimiento

Procedimiento para calcular la cuota

1. Se calcula el plazo del crédito en días,

p Fecha de última cuota fecha de desembolso de crédito

2.Se calcula la tasa agregada anual

TAEA 1 (((1 TEA)1 / 12

1) ((1 TSDA)1 / 12

1))12 1

Donde: TAEA 1 TEAM 12

1

TEA = Tasa efectiva anual

TSDA = Tasa seguro desgrávamenanual

TAEA = Tasa agregada efectiva anual

TAEA = Tasa agregada efectiva anual.

3. Se calcula el valor futuro del crédito (V)

1 Las entradas o salidas de dinero al Sistema Financiero Peruano, están gravados por Ley con el

Impuesto a las Transacciones Financieras (ITF). El importe para los años 2006 y 2007 fue de 0.08%, para el año 2008 fue de 0.07%, para el año 2009 fue de 0.06% y a partir del año 2010 es de 0.05%.

V C * (1 TAEA) p / 360

Donde V = Valor futuro del crédito C = Monto del crédito TAEA = Tasa agregada efectiva anual p = plazo del crédito en días.

4. Calculo de los factores de crédito El número de factores que existen es igual al número de cuotas pactadas(N). La fórmula para obtener cada uno de los factores es la siguiente: Ft (1 TAEA)

At / 360

Donde F = Factor correspondiente a la cuota respectiva TAEA = Tasa agregada efectiva Anual A = Días que faltan para el último día de cancelación total del crédito. t = expresa el período en que se esta haciendo la estimación

5. Sumatoria de los factores de crédito

Una vez que se ha obtenido cada uno de los N factores de crédito se procede a realizar la operación de Sumatoria

N

∑F F1 F2 F3 ... FN 1

6. Cálculo de la cuota Para calcular la cuota referencial del crédito con fechas fijas de pago se aplica la siguiente fórmula . Este cálculo es referencial, para garantizar la totalidad de la extinción de la deuda, el Sistema a l encontrar pequeñísimas diferencias entre lo amortizado y el monto de crédito, reprocesa por medio de iteraciones

distribuyendo estas diferencias entre todas las cuotas.2

Cuota NV

∑F

1

Donde: V = Valor futuro del crédito F = Factor de crédito N = Número de cuotas pactadas

Proceso de amortización de capital . El proceso de la devolución gradual del préstamo mediante pagos periódicos se

conoce como amortización. Del total de la cuota se paga se realiza un proceso previo de descomposición en

porciones: impuestos, comisiones o gastos, intereses y capital, proceso que se conoce

2 Algunas entidades, no realizan el reproceso y cobran todas las cuotas iguales menos la última que es

donde hacen el reajuste. CMAC Sullana, distribuye uniformemente para garantizar que todas las cuotas son iguales, incluida la última.

como: programa de amortización, servicio de la deud a, cronograma de pagos.

Para construir una tabla de amortización se sigue e l siguiente procedimiento: 1) Como punto de inicio, tomamos el importe del pago total a realizar, (Cuota

total a pagar) 2) Se resta la cuota correspondiente al pago del ITF, Prima de Seguro de

desgrávamen (Dt), y los Intereses correspondientes (It). 3) El resultado es la cantidad destinada a amortizar. (amortización t)

4) La deuda pendiente (Skt) se obtiene al restar el capital vivo a principios de cada período menos la cuota de amortización de ese mismo período.

Amortización del período El orden de prioridad en que se aplican los pagos (prelación de pagos)

es: impuestos, prima de seguro de desgrávamen, intereses, y amortización de capital.

La amortización se halla por simple diferencia cuot a total a pagar menos

impuesto ITF, menos prima de seguro e interés calculados sobre el saldo deudor en cada periodo, construyéndose así la tabla de amortización.

Amortización 1 Cuota total a pagar ITF D1 I1

Amortización 2 Cuota total a pagar ITF D2 I 2

Amortización 3 Cuota total a pagar ITF D3 I3

.....

.....

Amortización N Cuota total a pagar ITF DN I N

Siendo:

Amortización t = Amortización del capital correspondiente al peri odo t ITF = Impuesto correspondiente.

Dt = Prima de seguros correspondiente al período t

It = Intereses generados correspondientes al periodo t.

Deuda amortizada. El comportamiento de la deuda a través del tiempo va disminuyendo cada

vez que se realiza una amortización, hasta extingui rse en el periodo N (periodo

de la última cuota pactada). El saldo de capital al inicio es igual al Monto del crédito, al final del plazo pactado el saldo capital es “0”.

Cada amortización reduce en igual monto el saldo d el préstamo lo que se

conoce como el nuevo saldo de capital.

Sk0 Monto de credito(C)

Sk1 Sk0 Amortización 1


.........................

.........................

Sk N Sk N 1 Amortización N 0

Siendo

Skt = Saldo de capital

Procedimiento de cálculo del monto de intereses encaso de incumplimiento.

En caso de incumplimiento del pago de las cuotas en las fechas establecidas, se aplica

una penalidad de incumplimiento que consiste en aplicar al capital de la cuota vencida la tasa de interés moratorio, más la aplicación delcobro de intereses compensatorios por

los días de vencimiento.

Cálculo de la tasa moratoria (im) Tasa Moratoria anual esta expresada en un año de 360 días. (TMA) Para el cálculo de la tasa moratoria se considera al tasa anunciada en los tarifarios. Se utiliza la siguiente fórmula:

im ((1 TMA)n / 360

1)

im = tasa moratoria generada

TMA = Tasa Moratoria anual

n = Número de días de atraso.

Cálculo de los Intereses moratorio generado (Im). El interés se aplica sobre el Capital de la cuota vencida, una vez que se tiene (im), se aplica la siguiente fórmula:

Im k cuota * im

Im = Interés moratorio Generado.

K cuota = Capital de la cuota vencida.


Cálculo del interés compensatorio por los días deencimientov Tasa Efectiva anual esta expresada en un año de 360 días. (TEA) Para el cálculo de la tasa compensatoria en el periodo moratorio se considera la tasa efectiva anual pactada para el crédito. Se utilizala siguiente fórmula:

ic ((1 TEA)n / 360

1)

ic = tasa interés compensatoria por días de atraso generada

TEA = Tasa Efectiva anual (interes compensatório)


Cálculo del Interés compensatorio por los días deencimientov. (Ic) El interés compensatorio por los días de vencimiento se aplica sobre el Capital de la cuota vencida, una vez que se tiene (ic), se aplica la siguiente fórmula:

Ic k cuota * ic

Ic = Interés compensatorio por días de vencimiento.


ic = tasa compensatoria generada

Procedimiento de liquidación del monto a cancelar c on días de atraso. El total a cancelar será la cuota total en la fechapactada en el cronograma más el

interés compensatorio generado en los días de vencimiento más los intereses moratorios generados por los días de atraso. A este total se debe aplicar el

impuesto a las transacciones financieras (ITF) correspondiente.

Total a cancelar (cuota Ic Im) * (1 Tasa de impuesto ITF )

Ejercicio numérico que acompaña el desarrollo de las fórmulas .

Nota: Los cálculos realizados corresponden a condiciones más usuales del

producto, se considera que no existe periodo de gracia, y el cliente realiza el pago

de sus cuotas en las fechas establecidas en el cronograma de pagos.

El cliente David Dioses, tiene un crédito hipotecario vigente por la compra

de un inmueble cuyo valor total fue de US$ 60,000, al 30 de abril de 2010

tiene un saldo por pagar de US $ 36,000 y le quedan por pagar 180 cuotas.

Procedimiento para calcular los intereses (I)

Pagos cada 30

días. Datos: La fecha de corte del crédito es 30/04/2010, el día 30/05/2010 se cumplen 30 días, para lo cual se liquidaran intereses correspondientes, ya

sabemos que el monto del crédito vigente (C) es de 36,000.00 Dólares Americanos. De acuerdo al contrato y los tarifarios se pactó un a Tasa Efectiva Anual

(TEA) expresada en año de 360 días de en 12.50%3. Suponemos que

cancela puntualmente el número de días transcurridos en el período de liquidación de intereses (n) es 30 días.

Calculo de la tasa de interés i ((1 TEA)

n / 360

1)

i ((1 0.1250)30 / 360

1)

i 0.009863581 Como estamos considerando que el cliente realiza el pago de sus cuotas en las fechas establecidas en el cronograma (cada 30 días) la tasa de interés correspondiente para cada periodo será la isma i= 0.009863581.

Liquidación de intereses generados en el período.

La liquidación del interés correspondiente al primer periodo En este único caso el monto del saldo del crédito vigente (C) es igual al

saldo de capital (Sk0), semejante al caso de inicio de periodo de amortización para un crédito nuevo, dado que como se indicó anteriormente, este producto no se está otorgando esde el 19 de noviembre de 2008. Se trabaja con una fecha de inicio de corte (Saldo de

Capital adeudado= Sk0). Aplicamos la fórmula:

3 Tarifa Vigente desde el 17 de Octubre de 2005

I1 Sk0 * i

355.09 36,000.00 * 0.009863581 La liquidación de interés para el primer periodo es de 355.09 Dólares Americanos.

Liquidación de intereses correspondientes al segund o periodo.

En esta caso se necesita conocer el Saldo capital (Sk1) (la forma cómo se determinó la explicaremos más adelante) por ahora, lo tomamos como

datos Sk1 =35,930.86 I 2 Sk1 * i 354.41 35,930.86 * 0.009863581

La liquidación de interés para el segundo periodo es de 354.41 Dólares Americanos.

Y así podríamos seguir calculando para los demás periodos

Pagos en fecha fija los 28 de cada mes. Ahora hagamos el mismo ejercicio, pero considerando que los pagos se realizan en fechas fijas previamente establecidas, en nuestro ejemplo los 28

de cada mes.

Datos: La fecha de corte del crédito es 30/04/2010, el primer pago se realiza el día

28/05/2010 días transcurridos desde la fecha de corte hasta la fecha de

liquidación (n) es de 28 días. Ya sabemos que el mo nto vigente del crédito (C) es de 36,000.00 Dólares Americanos. De acuerdo al contrato y los

tarifarios la Tasa Efectiva Anual (TEA) expresada en año de 360 días es de 12.50%.

Calculo de la tasa de interés primer periodo

i1 ((1 TEA)n / 360

1)

i1 ((1 0.125)28 / 360

1) i1 0.009202992

Cálculo de la tasa de interés segundo periodo Considerando que el cliente se ha comprometido los 28 de cada mes, y

estamos asumiendo que cumple con los compromisos pactados, el día

28/06/2010 realiza su segundo pago, los días trascurridos (n) es la diferencia

entre el día de la liquidación de intereses 28/06/2 010 y la fecha en que se

realizó la última liquidación de intereses 28/05/20 10, n = 31 días.

i2 ((1 TEA) n / 360

1)

i2 ((1 0.1250) 31 / 360

-1)

i2 0.010194037

Cálculo de la tasa de interés tercer periodo. El cliente regresa para cancelar su tercera cuota el día 28/07/2010, entre la fecha que realizó la ultima liquidación de interés que fue el 28/06/2010 y la

fecha de que se realiza la nueva liquidación han transcurrido 30 días. n = 30.

i3 ((1 TEA)

n / 360

1)

i3 ((1 0.1250)30 / 360

i3 0.009863581

Y así podemos seguir calculando la tasa para el resto de periodos. Liquidación de intereses generados en el período.

La liquidación del interés correspondiente al primer periodo En este caso el monto vigente del crédito a la fecha de corte (C) es igual al

saldo de capital (Sk0). Aplicamos la fórmula:

I1 Sk0 * i1 331.31 36,000.00 * 0.009202992

La liquidación de interés para el primer periodo es de 331.31 Dólares Americanos.

Liquidación de intereses correspondientes al segundo periodo.

En esta caso se necesita conocer el Saldo capital (Sk1) (la forma cómo se determinó la explicaremos más adelante) por ahora, lo tomamos como datos

Sk1 =35,901.85

I 2 Sk1 * i2 365 .98 35,901 .85 * 0.010194037

Liquidación de intereses correspondientes al tercer periodo.

En esta caso se necesita conocer el Saldo capital (Sk2) (la forma cómo se determinó la explicaremos más adelante) por ahora, lo tomamos como datos

Sk2 =35,840.12 I 3 Sk2 * i3

353.51 35,840.12 * 0.00986358

Y así podríamos seguir calculando para los demás periodos

Procedimiento para calcular pago de Prima Seguro de desgrávamen .

Pago cada 30 días Desde la fecha de corte del crédito 30/04/2010, ya sabemos que el monto del

saldo vigente del crédito (C) fue de 36,000.00 Dólares Americanos. De

acuerdo al contrato con la empresa aseguradora se pacta el cobro de prima de

seguro de desgravamen que tiene una prima anual de 0.60% (expresada en

año de 360 días) cómo el cliente viene a cancelar puntualmente el número de

días transcurridos en el período de liquidación de prima de seguro de

desgravamen (n) es 30 días.

Cálculo de la tasa de Seguro de desgrávamen (d)

d ((1 TSDA)n / 360

1)

d ((1 0.0060)30 / 360

1)

d 0.00049863

d = tasa de prima de seguro desgravamen generada en el

periodo



Como hemos supuesto que el cliente realiza el pago de sus cuotas en las fechas pactadas en el cronograma (cada 30 días) la tasa de prima

correspondiente para cada periodo será la misma d=0.00049863.

Liquidación del pago de Prima de seguro de desgrávamen (D).

Liquidación de la prima correspondiente al primer periodo. En este caso el monto del crédito vigente (C) es igual al saldo de capital

(Sk0), aplicamos la fórmula:

D1 Sk0 * d D1 36,000.00 * 0.00049863 D1 17.95

D = Pago correspondiente a prima de seguro de desgravamen


D = Tasa prima seguro desgravamen generados en el período

Liquidación de la prima correspondiente al segundo periodo.

En este caso se necesita conocer el Saldo de capital (Sk1) (la forma cómo se

determinó la explicaremos más adelante) por ahora, lo tomamos como datos

Sk1= 35,930.86 D2 Sk1 * d D2 35,930.86 * 0.00049863 D2 17.92

Y así podríamos seguir calculando para los demás periodos.

Pagos en fecha fija: ejemplo los 28 de cada mes Ahora hacemos el mismo ejercicio, pero considerando que los pagos se realizan en fechas previamente establecidas, en nuestro ejemplo los 28 de cada mes. Datos: Desde la fecha de corte del crédito 30/04/2010, el primer pago se realiza el

día 28/05/2010 los días transcurridos desde el desembolso hasta la fecha de

liquidación son n= 28 días, ya sabemos que el saldo vigente del crédito (C) es

de 36,000.00 Dólares Americanos. De acuerdo al c ontrato se pacta una prima

de Seguro de desgravamen de 0.60% anual.

Cálculo de la tasa de Seguro de desgrávamen (d) primer periodo

d1 ((1 TSDA)

n / 360

1)

d1 ((1 0.0060) 28 / 360

1)

d1 0.00046538

d = tasa de prima de seguro desgravamen generados en el

periodo



Cálculo de la tasa de Seguro de desgrávamen (d) Segundo periodo Considerando que el cliente se ha comprometido a realizar los pagos los 28

de cada mes, y asumimos que cumple con los compromisos pactados, el día

28/06/2010 realiza su segundo pago, los días transcurridos (n) es la

diferencia entre el día de la liquidación de la pri ma 28/06/2010 y la fecha en

que se realizó la última liquidación de intereses 2 8/05/2010 n = 31 días.

d 2 ((1 TSDA)

n / 360

1)

d 2 ((1 0.0060)31 / 360

1)

d 2 0.00051526

Cálculo de la tasa de Seguro de desgrávamen (d) tercer periodo El cliente regresa para cancelar su tercera cuota el día 28/07/2010, entre la

fecha que realizó la última liquidación de interés que fue el 28/06/2010 y la fecha de que se realiza la nueva liquidación han tr anscurrido 30 días, n=30.

d 3 ((1 TSDA) n / 360

1)

d 3 ((1 0.0060)30 / 360

1)

d 3 0.00049863

Y así podemos seguir calculando la tasa para el resto de periodos.

Liquidación del pago de Prima de seguro de desgrávamen (D).

Liquidación de la prima correspondiente al primer p eriodo. En este caso el monto del saldo de crédito vigente a la fecha de corte (C) es

igual al saldo de capital (Sk0), aplicamos la fórmula:

D1 Sk0 * d1 D1 36,000.00 * 0.00046538 D1 16.75

D = Pago correspondiente a prima de seguro de desgravamen


d = Tasa de prima de seguro desgravamen generados en el

período. Liquidación de la prima correspondiente al segundo periodo.

En este caso se necesita conocer el Saldo de capital (Sk1) (la forma cómo se determinó la explicaremos más adelante) por ahora, lo tomamos como datos

Sk1= 35,901.85 D2 Sk1 * d 2 D2 35,901.85 * 0.00051526 D2

18.50

Liquidación de la prima correspondiente al tercer p eriodo.

En este caso se necesita conocer el Saldo de capital (Sk2) (la forma cómo se determinó la explicaremos más adelante) por ahora, lo tomamos como datos

Sk1= 35,840.12 D3 Sk1 * d 3 D3 35,840.12 * 0.00049863

D3 17.87

Y así podríamos seguir calculando para los demás periodos.

Cálculo de Prima de Seguro Contra Todo Riesgo generado en el período

(SEGtr.) Para el cálculo de la Prima de Seguro contra todo riesgo en cada periodo,

tomamos como base el valor del inmueble US$ 60,000 mediante la aplicación de la siguiente fórmula:

SEGtr Vinm *Tassegtr

SEGtr 60,000 * 0.00032

SEGtr 19.20 = Prima de Seguro contra todo riesgo por periodo

VINM = Valor Total del inmueble hipotecado

Tas segtr = Tasa de interés por periodo del seguro contra todoriesgo

Procedimiento para determinar la Cuota total a pagar

Cuotas fijas periódicas (pago cada 30 días)

Cálculo de tasa agregada efectiva mensual (TAEM).

TAEM ((1 TEA)1 / 12

1) ((1 TSDA)1 / 12

1)

TAEM ((1 0.1250)1 / 12

1) ((1 0.0060)1 / 12

1)

TAEM 0.010362211

Cálculo de Cuota.

Cuota C TAEM SEG tr

(1 TAEM ) N

1

Cuota 36,000.00

0.010362211

19.20

1 (1 0.010362211 ) 180

Cuota 461.38

C = Monto de crédito.

N = Número de cuotas pactadas.

TAEM = Tasa agregada efectiva mensual

SEGtr = Prima de Seguro contra todo riesgo por periodo

Cuota total a pagar (incluye ITF)

Cuota total a pagar Cuota * (1 ITF )

Cuota total a pagar 461.38 * (1 0.0005) Cuota total a pagar 461.61

Cálculo cuotas fijas periódicas (fecha fija ejemplo: los 28 de cada mes)

Cálculo del plazo del crédito en número de días

SEG tr

Sabemos que la fecha de corte del crédito es el 30/04/2010, luego los 28 de cada mes se realizan pagos, y el crédito restante es de 180 cuotas, por lo tanto el último pago se realizará el 28 de abril del 2025.

p Fecha de ultima cuota fecha de corte de crédito

p 28 / 04 / 2025 30 / 04 / 2010

p 5,477 días

Cálculo de la tasa agregada

TAEA 1 TEAM 12 1

TAEA 1 0.0103622112 1

TAEA 0.131683892

Donde: TAEA = Tasa agregada efectiva anual TAEM = Tasa agregada efectiva mensual

Cálculo del valor futuro del crédito (V)

V C * (1 TAEA ) p / 360

V 36,000.00 * (1 0.131683892 ) 5, 477 / 360

V 236,412.66

Donde V = Valor futuro del crédito C = Monto del crédito TAEA = Tasa agregada efectiva anual P = plazo del crédito en días.

Cálculo de los factores

Ft (1 TAEA) At

/ 360

F (1 0.131683892 ) 5449 / 360

6.5041 1

F (1 0.131683892 ) 5418 / 360

6.4352 2

F (1 0.131683892 ) 5388 / 360

6.3692 3

.

.

.

F (1 0.131683892 ) 31 / 360

1.0107 179

F (1 0.131683892 ) 00 / 360

1.0000 180

Donde

F = Factor correspondiente a la cuota respectiva TAEA = Tasa agregada efectiva Anual A = días que restan hasta la fecha de cancelación t = expresa el período en que se esta haciendo la estimación

Sumatoria de los factores

N

∑F F1 F2 F3 ... FN 1 N

∑F 6.5041 6.4352 6.3692 ... 1 1 N

∑F 529.8180 1

Calculo de la cuota

Cuota

V SEG tr

N

∑ F

1

Cuota

236 ,412 .66 19 .20

529 .8180

Donde: Cuota 465 .41

V = Valor futuro del crédito

F = Factor de crédito

N = Número de cuotas pactadas

SEGtr = Prima de Seguro Contra Todo Riesgo por Periodo

Cuota total a pagar (incluye ITF)

Cuota total a pagar Cuota * (1 ITF )

Cuota total a pagar 465.41 * (1 0.0005)

Cuota total a pagar 465.64

Procedimiento de amortización de capital . Para construir una tabla de amortización se sigue e l siguiente

procedimiento: 1) Como punto de inicio, tomamos el importe del pago total a realizar,

(Cuota total a pagar) 2) Se resta la cuota correspondiente al pago del ITF, Prima de Seguro de

desgravamen (Dt), los Intereses correspondientes (It) y la Prima de

Seguro contra Todo Riesgo (SEGtr).

3) El resultado es la cantidad destinada a amortizar. (amortización t)

4) La deuda pendiente (Skt) se obtiene al restar el capital vivo a principios de cada período menos la cuota de amortización de e se mismo período.

Cuotas fijas periódicas (pago cada 30 días)

Amortización

Amortización 1 Cuota total a pagar ITF D1 I1 SEGtr1

Amortización 2 Cuota total a pagar ITF D2 I 2 SEGtr2

Amortización 3 Cuota total a pagar ITF D3 I3 SEGtr3

.....

.....

Amortización N Cuota total a pagar ITF DN I N SEGtrN

Amortización 1 461.61 0.23 17.95 355.09 19.20 69.14

Amortización 2 461.61 0.23 17.92 354.4119.20 69.85

Amortización 3 461.61 0.23 17.88 353.72 19.20 70.58

.....

.....

Amortización 180 461.61 0.23 0.22 4.32 19.20 437.64

Siendo:

Amortización t = Cantidad destinada a amortizar periodo t ITF = Impuesto correspondiente.

Dt = Prima de seguros Desgravamen período t

It = Intereses generados periodo t. SEGtr = Prima de Seguro contra Todo Riesgo.

Deuda amortizada

Sk0 Monto Vigente de Crédito (C)



.........................

.........................

SkN SkN 1 Amortización N 0

Sk0 36,000.00

Sk1 36,000.00 69.14 35,930.86

Sk 2 35,930.86 69.85 35,861.01

Sk3 35,861.01 70.58 35,790.43

.........................

.........................

Sk180 437.64 437.64 0

Siendo


Cuotas fijas periódicas (pago fecha fija ejemplo 28 de cada mes)

Amortización

Amortizaci ón 1 Cuota total a pagar ITF D1 I 1 SEGtr 1 Amortizaci ón 2 Cuota total a pagar ITF D2 I 2 SEGtr 2 Amortizaci ón 3 Cuota total a pagar ITF D3 I 3 SEGtr 3 .....

..... Amortizaci ón N Cuota total a pagar ITF DN I N SEGtr N

Amortización 1 465.64 0.23 16.75 331.3119.20 98.15

Amortización 2 465.64 0.23 18.50 365.98 19.20 61.73

Amortización 3 465.64 0.23 17.87 353.5119.20 74.83

.....

.....

Amortización 180 465.64 0.23 0.23 4.50 19.20 441.48

Siendo:

Amortización t = Cantidad destinada a amortizar periodo t ITF = Impuesto correspondiente.

Dt = Prima de seguros Desgravamen período t

It = Intereses generados periodo t. SEGtr = Prima de Seguro contra Todo Riesgo.

Deuda amortizada

Sk 0 Monto de credito (C )

Sk 1 Sk 0 Amortizaci ón 1

Sk 2 Sk 1 Amortizaci ón 2

.......... .......... .....

.......... .......... .....

Sk N Sk N 1 Amortizaci ón N 0

Sk 0 36,000 .00

Sk 1 36,000 .00 98.15 35,901 .85

Sk 2 35,901 .85 61.73 35,840 .12

Sk 3 35,840 .12 74.83 35,765 .29

.......... .......... .....

.......... .......... .....

Sk

180 441 .48 441 .48 0

Siendo


Cronograma con pagos fijos cada 30 días

Deuda amortizació

Interes del Pago x Pago x Total a

Periodo Fecha cuota n seguro seguro todo ITF

amortizada periodo pagar

del periodo desgravamen riesgo

36,000.00

1 30/05/2010 461.38 35,930.86 69.14 355.09 17.95 19.20 0.23 461.61

2 29/06/2010 461.38 35,861.01 69.85 354.41 17.92 19.20 0.23 461.61

3 29/07/2010 461.38 35,790.43 70.58 353.72 17.88 19.20 0.23 461.61

4 28/08/2010 461.38 35,719.12 71.31 353.02 17.85 19.20 0.23 461.61

5 27/09/2010 461.38 35,647.07 72.05 352.32 17.81 19.20 0.23 461.61

6 27/10/2010 461.38 35,574.27 72.80 351.61 17.77 19.20 0.23 461.61

7 26/11/2010 461.38 35,500.72 73.55 350.89 17.74 19.20 0.23 461.61

8 26/12/2010 461.38 35,426.41 74.31 350.16 17.70 19.20 0.23 461.61

9 25/01/2011 461.38 35,351.33 75.08 349.43 17.66 19.20 0.23 461.61

10 24/02/2011 461.38 35,275.47 75.86 348.69 17.63 19.20 0.23 461.61

11 26/03/2011 461.38 35,198.82 76.65 347.94 17.59 19.20 0.23 461.61

12 25/04/2011 461.38 35,121.38 77.44 347.19 17.55 19.20 0.23 461.61

13 25/05/2011 461.38 35,043.14 78.24 346.42 17.51 19.20 0.23 461.61

. . . . . . . . . .

. . . . . . . . . .

. . . . . . . . . .

. . . . . . . . . .

178 12/12/2024 461.38 870.80 428.71 12.82 0.65 19.20 0.23 461.61

179 11/01/2025 461.38 437.64 433.15 8.59 0.43 19.20 0.23 461.61

180 10/02/2025 461.38 0.00 437.64 4.32 0.22 19.20 0.23 461.61

Cronograma de pagos con fechas fijas de pago

Todos los 28

Nº Fecha Deuda amortización Interes del Pago x Pago x

Total a

seguro seguro todo cuota ITF

cuota pago amortizada del periodo periodo pagar

desgravamen riesgo

1 28/05/2010 35,901.85 98.15 331.31 16.75 19.20 465.41 0.23 465.64

2 28/06/2010 35,840.12 61.73 365.98 18.50 19.20 465.41 0.23 465.64

3 28/07/2010 35,765.29 74.83 353.51 17.87 19.20 465.41 0.23 465.64

4 28/08/2010 35,702.10 63.19 364.59 18.43 19.20 465.41 0.23 465.64

5 28/09/2010 35,638.23 63.87 363.95 18.40 19.20 465.41 0.23 465.64

6 28/10/2010 35,561.31 76.92 351.52 17.77 19.20 465.41 0.23 465.64

7 28/11/2010 35,495.93 65.38 362.51 18.32 19.20 465.41 0.23 465.64

8 28/12/2010 35,417.53 78.40 350.12 17.70 19.20 465.41 0.23 465.64

9 28/01/2011 35,350.62 66.92 361.05 18.25 19.20 465.41 0.23 465.64

10 28/02/2011 35,282.98 67.63 360.37 18.21 19.20 465.41 0.23 465.64

11 28/03/2011 35,177.90 105.08 324.71 16.42 19.20 465.41 0.23 465.64

12 28/04/2011 35,108.42 69.48 358.60 18.13 19.20 465.41 0.23 465.64

13 28/05/2011 35,026.01 82.41 346.29 17.51 19.20 465.41 0.23 465.64

. . . . . . . . . .

. . . . . . . . . .

. . . . . . . . . .

. . . . . . . . . .

178 28/02/2025 879.20 432.17 13.37 0.68 19.20 465.41 0.23 465.64

179 28/03/2025 441.48 437.71 8.09 0.41 19.20 465.41 0.23 465.64

180 28/04/2025 0.00 441.48 4.50 0.23 19.20 465.41 0.23 465.64

Ejemplo: liquidación de pago con días de atraso.

El cliente que tiene que realizar un pago de una cuota de crédito por 461.38 Dólares Americanos el día 27/10/2010, ha tenido un contratiempo y viene a realizar el pago el

09/11/2010, paga con un retraso de 13 días.

Cálculo de la tasa moratorio (im) La tasa anunciada en los tarifarios. Al momento de realizar el ejemplo es de

100.00%4, aplicamos la fórmula:

im ((1 TMA) n / 360

1)

im ((1 1.00)13 / 360

1) 0.0253462


TMA = Tasa Moratoria anual


Cálculo de los Intereses moratorio generado (Im). El interés se aplica sobre el Capital de la cuota vencida (78.80), una vez que se tiene (im), se aplica la siguiente fórmula:

Im k cuota * im

Im 78.80 * 0.0253462 1.85

Im = Interés moratorio Generado.

K Cuota = Capital de la cuota vencida.

Im = tasa moratoria generada

Cálculo del interés compensatorio por los días deencimientov Para el cálculo de la tasa compensatoria en el periodo moratorio. Se utiliza la siguiente fórmula:

ic ((1 TEA) n / 360

1)

ic ((1 0.1250)13 / 360

1) 0.00426233

ic = tasa interés compensatoria por días de atraso generada

TEA = Tasa Efectiva anual (interes compensatório)


Cálculo del Interés compensatorio por los días deencimientov. (Ic) El interés compensatorio por los días de vencimiento se aplica sobre el Capital de la cuota vencida, una vez que se tiene (ic), se aplica la siguiente fórmula:

4 Tasa Moratoria de acuerdo a Tarifario Vigente al 01 de Octubre de 2010

Ic k cuota * ic

Ic 72.80 * 0.00426233 0.31

Ic = Interés compensatorio por días de vencimiento.


ic = tasa compensatoria generada

Procedimiento de liquidación del monto a cancelar c on días de atraso. El total a cancelar será la cuota total en la fechapactada en el cronograma más el

interés compensatorio generado en los días de vencimiento más los intereses

moratorios generados por los días de atraso. A este total se debe aplicar el

impuesto a las transacciones financieras (ITF) correspondiente. Para la

liquidación se utiliza la siguiente fórmula:

Total a cancelar (cuota Ic Im) * (1 Tasa de impuesto ITF )

Total a cancelar (461.38 0.31 1.85) * (1 0.0005) 463.76

“La empresa tiene la obligación de difundir información de conformidad con la Ley Nº

28587 y el Reglamento de Transparencia de Información y Disposiciones Aplicables a la Contratación con usuarios del sistema Financiero, aprobado mediante Resolución SBS Nº

1765 – 2005.

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CREDITO HIPOTECARIO COFICASA Fórmulas para el cálculo …CREDITO HIPOTECARIO COFICASA Fórmulas para el cálculo de intereses y pagos que realiza el cliente Consideraciones del producto: