Upload
coca-margareta
View
240
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii
1/26
CREDITUL IPOTECAR PENTRUINVESTITII
IMOBILIARE
8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii
2/26
Creditul
Reprezinta operatiunea prin care se iau in stapanire imediata
resurse de re!u"a# su$ %orma de capita"& in sc'im$u" unei promisiuni
de ram$ursare (iitoare) In mod norma"# returnarea acestor resurse se
%ace insotita de p"ata unei do$anzi ce remunereaza pe imprumutator)
In ceea ce pri(este natura resurse"or ar %i totusi de su$"iniat
cadru" !enera" in care poate opera creditu"# dar mediu" economic
actua" %ace ca re"atii"e de credit sa nu se poata emancipa de 'aina
monetara) Cea mai mare parte a acestei re"atii de credit pri(esc
mo$i"izarea capita"uri"or disponi$i"e si a economii"or rea"izandu*se pe
piata monetara sau %inanciara)
Ce"e doua e"emente ce stau ia $aza de%inirii creditu"ui sunt+
resurse"e creditu"ui
re"atii"e creditu"ui
Operatiunea de creditare mai presupune e,istenta si asumarea
unor riscuri de catre creditori si respecti( an!a-area unor !arantii in
%a(oarea acestuia de catre de$itori)
.arantii"e se pot structura ast%e"+
/) .arantia persona"a reprezinta an!a-amentu" "uat de o terta
persoana !arant& de a p"ati creditoru"ui datoria in cazu" in care
de$itoru" se a%"a in incapacitate de p"ata si cuprinde+
.arantia persona"a simp"a o%era !arantu"ui posi$i"itatea de ane!ocia indep"inirea o$"i!atii"or sa"e de p"ata in sensu" de a cere
e,ecutarea primordia"a a de$itoru"ui sau sa raspunda numai pentru
partea sa# in cazu" in care e,ista mai mu"ti !aranti)
2
8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii
3/26
.arantia persona"a so"idarao$"i!a !arantu"# daca este so"icitat de
creditor sa p"ateasca concomitent# sau c'iar inaintea de$itoru"ui#
daca aparent prezinta conditii pre%era$i"e de so"(a$i"itate)
0) .arantii"e rea"e se ap"ica asupra unor proprietati a"e creditoru"ui
sau a"tor terte persoane !aranti& si cuprinde+
Retinerea - asi!ura creditoru"ui dreptu" de a so"icita proprietatea
unui $un a" de$itoru"ui atat timp cat nu a %ost ac'itata inte!ra" o
datorie ce se re%era "a ace" $un) Pentru rea"izarea acestui drept
tre$uie indep"inite conditii"e+
$unu" corpora" detinut de de$itor sa ai$a o "e!atura cu creanta
creanta tre$uie sa %ie certa si e,i!i$i"a
Gajarea -este actu" prin care de$itoru" remite creditoru"ui un $un
in !arantia creditu"ui !a-u"& ceea ce de re!u"a se %ace cu deposedare)
Daca !a-area are "oc %ara deposedare# creditoru" primeste un tit"u
de recunoastere a !a-u"ui care este necesar sa %ie pu$"icat)
Creditoru" titu"ar a" !a-u"ui are# in (irtutea !a-arii# urmatoare"e
drepturi+
dreptu" de pre%erinta * de a %i p"atit inaintea a"tor creditori# in cazu"
(anzarii $unu"ui ce reprezinta !arantia
dreptu" de urmarire * in cazu" in care se sc'im$a proprietaru"
dreptu" de retinere * posi$i"itatea de a pastra o$iectu" !a-u"ui
dreptu" de (anzare * (anzarea in -ustitie a $unu"ui !a-at
Ipoteca -reprezinta actu" prin care de$itoru" acorda creditoru"ui
dreptu" asupra unui $un imo$i" a%"at in proprietatea sa# %ara
deposedare si cu pu$"icarea pentru autenti%icare)
Creditoru" titu"ar a" ipotecii i se con%era urmatoare"e drepturi:
de pre%erinta
3
8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii
4/26
de urmarire
Din punct de (edere -uridic# ipoteca poate %i+
1 "e!a"a * pre(azuta de "e!e
1 con(enita * consimtita prin contract
1 -udiciara * acordata de or!ane"e -udecatoresti
Privilegiul este dreptu" acordat de "e!e creditoru"ui de a a(ea
prioritate in a %i p"atit atunci cand dispune de o !arantie asupra
patrimoniu"ui unui de$itor) Pri(i"e!ii"e pot %i+
1 !enera"e * cand !arantia este asupra intre!u"ui patrimoniu
specia"e * cand !arantia este asupra unor parti de patrimoniu
mo$i"iar# imo$i"iar&
Creditoru" pri(i"e!iat dispune de drepturi"e+
1 de pre%erinta
1 de urmarire
Termenul de rambursare
In !enera" se poate structura ca+
1 scurt * de "a 02 de ore pana "a / an
1 mediu * peste / an pana "a 3 ani
1 "un! * peste 3 ani pana "a 34 de ani
Dobanda
Are un caracter esentia" in de%inirea acordu"ui de credit si de
re!u"a poate %i+
1 %i,a * pe toata durata ram$ursarii
1 (aria$i"a * cu modi%icari# pre(izi$i"e sta$i"ite de ce"e doua parti
Acordarea (tranzactionarea creditului)
Poate a(ea "oc consimtirea creditu"ui+
4
8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii
5/26
1 in cadru" unei tranzactii unice acordarea unui imprumut#
an!a-area unui depozit# (anzarea unei o$"i!atiuni&
1 esa"onat * "a inter(a"e presta$i"ite sau c'iar * credit desc'is *
%ara speci%icarea inter(a"e"or de acordare ca in cazu" carti"or de credit
sau a "inii"or de credit
Consemnarea si transferabilitatea
Se rea"izeaza consemnarea re"atii"or de credit prin di(erse %orme
de inscrisuri *instrumente de credit
Aceste %orme de consemnare cuprind+1 o$"i!atii"e ce"or doua parti+
a creditoru"ui * de a p"ati de$itoru"ui suma an!a-ata
1 a de$itoru"ui * de a ram$ursa suma primita# precum si de a
ac'ita (enituri"e accesorii do$anda&
1 conditii"e de acordare si de ram$ursare a creditu"ui
1 !arantii"e pre(azute a se acorda
Prin trans%eru" instrumente"or de credit se rea"izeaza cesiunea de
creante si totodata in %unctie de necesitati sau optiuni creditoru" poate
trans%orma creanta in $ani)
Dintre criterii"or ce pot de"imita principa"e"e tipuri de raporturi de
credit in %unctie de interdependente"e care "e caracterizeaza si "e
di%erentiaza mentionez+1 persoana creditoru"ui
1 moda"itatea speci%ica de %ormare si uti"izare a capita"uri"or
disponi$i"e
1 persoana de$itoru"ui
1 modu" de %o"osire a" capita"u"ui imprumutat
1 o$iectu" creditu"ui si s%era de uti"izare
5
8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii
6/26
1 durate"e de constituire a capita"u"ui disponi$i" si de uti"izare de
catre imprumutati
Principa"e"e s%ere a"e creditu"ui sunt+1 creditu" comercia"
1 creditu" $ancar
1 creditu" o$"i!atar
1 creditu" ipotecar
1 creditu" de consum
Te'nici"e de inter(entie !"o$a"a si indirecta in po"itica monetarasi de credit au "a $aza urmatoare"e considerente+
1 dependenta sistemu"ui $ancar %ata de $anca centra"a
1 core"atia e,istenta intre (o"umu" de credit si ni(e"u" acti(itatii
economice
1 caracteru" e"astic a" cererii de credit %ata de ni(e"u" do$anzii
E(o"utia ratei do$anzii pe piata urmareste pe cea impusa de
autoritatea monetara si in%"uenteaza in primu" rand piata capita"uri"or
si mai a"es s%era creditu"ui# intr*o maniera simp"ista prin doua
mane(re+
scaderea ratei do$anzii * %a(orizeaza an!renarea de capita"uri
sup"imentare in economie mai a"es pe $aza creditu"ui
cresterea ratei do$anzii * reduce so"icitarea de credite pe piata
%inanciara datorita scaderii pro%ituri"or o$tinute din uti"izarea unor
ast%e" de capita"uri sup"imentare
Mecanismu" economic este insa mu"t mai comp"e, si metoda
modi%icarii ratei do$anzii are une"e e%ecte contradictorii+
1 asupra miscarii capita"uri"or indi!ene si straine * scaderea ratei
do$anzii are ca e%ect emi!rarea capita"uri"or
6
8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii
7/26
1 asupra ec'i"i$rarii $a"antei de p"ati
1 asupra (o"umu"ui capita"uri"or an!renate in in(estitii * mari"e
%irme se desprind din s%era creditu"ui
Ipoteca# din punct de (edere -uridic# are "a $aza+
Teoria titlului * ipoteca este un tit"u e,ecutoriu ce trans%era
automat posesia proprietatii in cazu" neindep"inirii unor o$"i!atii
Teoria garantiei* nu se rea"izeaza trans%eru" rea" de proprietate# ci
se !aranteaza e,ecutarea unor o$"i!atii doar pana "a concordanta
(a"orica cu acestea) O ast%e" de ipoteca permite de$itoru"ui sa
retina posesia atat timp cat o$"i!atii"e sunt respectate)
Une"e tipuri specia"e de ipoteci au %ost dez(o"tate ca raspuns "a
tipuri"e particu"are de conditii de %inantare)
Ipotecile de grup* %o"osite pentru %inantarea noi"or dez(o"tari) Se
pot dezmem$ra pe masura rea"izarii pentru a %i cedate prin scoatere
din ipoteca de !rup in (ederea (anzarii a unor proprietati imo$i"iare)
Ipotecile pe echipamente si dotari
Ipoteca !"o$a"a pe teren# constructii si ec'ipamente si dotari a%erente
ce au de(enit imo$i"e prin destinatie)
Se uti"izeaza pentru %inantarea ac'izitiei de ec'ipamente si dotari
c'iar si pentru "ocuinte * accesorii de insta"atii# accesorii si
ec'ipamente de %inisa-e# mo$i"ier# tamp"arie si pardose"i# ec'ipamente
casnice)
Ipoteca deschisaIn cadru" acestei ipoteci se pot sup"imenta sume"e %ara
constituirea uneia noi) Este %oarte uti"a pentru asi!urarea unor %onduri
de$itoru"ui ipoteci necesare intretinerii si im$unatatirii proprietatii
imo$i"iare ipotecate)
7
8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii
8/26
A(anta-oasa si pentru creditoru" ipotecar deoarece e(ita
de(a"orizarea proprietatii imo$i"iare prin de!radare sau pastreaza
nede!radata capacitatea de$itoru"ui pentru onorarea o$"i!atii"or#
nemai%o"osind "a credite pe termen scurt pentru intretinerea in $une
conditii a proprietatii imo$i"iare ipotecate)
Ipoteca pentru finantarea partiala sau totala a pretului
proprietatii care se ipotecheaza
Proprietaru" ce doreste sa (anda se constituie in creditor ipotecar
inc'eie actu" de (anzare * cumparare dar simu"tan primeste ca
!arantii ipotecare proprietatea imo$i"iara pentru un an!a-ament dep"ata u"terior)
Ipoteca de acoperire
Este o ipoteca secundara de !r)II& ce se suprapune peste o
ipoteca principa"a e,istenta) De o$icei# de$itoru" ipotecar a(anseaza o
suma apro,imati( e!a"a cu di%erenta dintre so"du" de$itor a" creditu"ui
ipotecar initia" si suma con(enita pentru aran-amentu" %inanciar deacoperire nou"ui creditor ipotecar)
In ma-oritatea cazuri"or# imprumutatu" ram$urseaza creditoru"ui
ipotecar de acoperire care p"ateste detinatoru"ui ipotecii initia"e)
Operatiuni de finantare a proprietatilor imobiliare
Domenii"e de studiu a" operatiuni"or de %inantare a proprietati"or
imo$i"iare i" reprezinta ce" a" tranzactii"or pri(ind asi!urarea %onduri"or
necesare rea"izarii si uti"izarii unor ast%e" de proprietati)
5inantarea imp"ica %o"osirea unei !ame "ar!i de metode si
instrumente pentru asi!urarea resurse"or necesare proiecte"or de
in(estitii a proprietati"or imo$i"iare si apare ca indispensa$i"a
8
8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii
9/26
ma-oritatii ce"or care intentioneaza sa ac'izitioneze o ast%e" de
proprietate)
Aceasta situatie apare deoarece# indi%erent daca este (or$a de o
persoana %izica sau -uridica# pentru asi!urarea sumei necesare p"atii
proprietatii# in ce"e mai mu"te cazuri (a tre$ui sa imprumute o parte
sau toate %onduri"e ce urmeaza a %i imp"icate)
De su$"iniat este %aptu" ca disponi$i"itatea si conditii"e %inantarii
-oaca un ro" ma-or in decizii"e care a%ecteaza dez(o"tarea#
tranzactionarea si uti"izarea proprietati"or imo$i"iare) Desi principii"e
%inantarii imp"icate in cadru" proiecte"or de in(estitii pentru proprietatiimo$i"iare sunt ace"easi ca pentru orice a"te tipuri de decizii si
pro!rame de %inantare# caracteristici"e principa"e"e a"e acestor tipuri
de proprietati in specia"# durata "or "un!a de e,p"oatare# "oca"izarea
strict %i,a# "ipsa de "ic'iditate imediata si re"ati( comercia"izarea
"imitata * au dus "a dez(o"tarea a numeroase practici si po"itici
specia"e)
Caracteristici principale ale finantarii proprietatilor imobiliare
Conditii"e !enera"e de pe piete"e de capita" au un impact
deose$it asupra disponi$i"itatii si conditii"or de o$tinere a credite"or in
domeniu" %inantarii proprietati"or imo$i"iare# in sensu" ca acestea sunt
in competitie cu a"te tipuri de oportunitati de in(estitii pentru %onduri"ede %inantare)
Caracteru" de in(estitii %i,e# precum si termenu" "un! a" %inantarii
proprietati"or imo$i"iare sunt speci%ice p"asamentu"ui de resurse in
asemenea proiecte# cu repercusiuni directe asupra conditii"or de
rea"izare)
Durata de timp re"ati( "un!a# de rea"izare a o$iecti(e"or de
in(estitii in proprietati imo$i"iare ce necesita de ce"e mai mu"te ori si
9
8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii
10/26
asi!urarea unor %inantari co"atera"e# in marea "or ma-oritate pe
termen scurt# pentru e,ecutia proiecte"or de constructii# e,tinderi#
modemizari sau reparatii)
Asi!urarea# in mod curent# a !arantarii credite"or contractate
pentru %inantarea proiecte"or de in(estitii in proprietati imo$i"iare#
ceea ce a condus "a uti"izarea unor te'nici speci%ice comp"e,e care
di%era mu"t de "a tara "a tara si care# de re!u"a# sunt ipoteci sau
instrumente simi"are)
Imp"icarea unor riscuri specia"e !enerate de natura %inantarii pe
termen "un! a proprietati"or imo$i"iare ce apar in ce"e mai mu"tecazuri datorita modi%icari"or sau sc'im$ari"or anticipate in conditii"e de
contractare a a%aceri"or# pro!rame"or !u(emamenta"e# %orte"or
economice in%"ationiste sau de%"ationiste# conditii"or economice "oca"e#
pre%erinte"or consumatori"or si a in%"uentei sc'im$ari"or pietei in
!enera" inc"uzand (ariatii"e ratei do$anzii si ce"e a"e (a"orii
proprietati"or) Mai tre$uie amintiti si a"ti %actori "oca"i si insusi
caracteru" speci%ic de proprietate imo$i"iara+
%inantarea proiecte"or de in(estitii in proprietati imo$i"iare se
rea"izeaza de ce"e mai mu"te ori si cu a-utoru" capita"uri"or
imprumutate# a"aturi de capita"uri"e proprietari"or
uti"izarea proprietati"or imo$i"iare nu necesita in toate cazuri"e
%inantarea o$tinerii dreptu"ui de proprietate deoarece se poate
uti"iza si inc'eierea in (ederea e,p"oatarii
Surse ale finantarii proprietatilor imobiliare
Pri(ite intr*un cadru mai "ar!# %inantarea proprietati"or imo$i"iare
poate a(ea ce" putin trei cate!orii mari de surse+
economii"e persoane"or %izice si -uridice
10
8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii
11/26
$u!etu" centra" si $u!ete"e "oca"e * prin c'e"tuie"i de capita"
imprumuturi"e credite"e& care# de re!u"a# pot %i+
1 credit o$"i!atar
1 credit ipotecar
Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare.
Reglementare.
Creditu" ipotecar este re!"ementat prin Le!ea nr) /647/666
pri(ind creditu" ipotecar pentru in(estitii imo$i"iare si prin Norme"e
metodo"o!ice nr) 870444 emise si ap"icarea acestei "e!i de catre Banca
Nationa"a a Romaniei si Comisia Nationa"a +
Acest tip de credit reprezinta %orma principa"a de %inantare a
proprietati"or imo$i"iare a"aturi de surse"e proprii a"e in(estitori"or)
Pentru credite"e ipotecare conditii"e !enera"e de acordare ce tre$uie
introduse in con(entii"e ce se intocmesc cu aceasta ocazie sunt
urmatoare"e+
1 conditii"e de remunerare si scadente"e de ram$ursare
1 proprietati"e ce ser(esc ca !arantie a ram$ursarii creditu"ui
1 pena"itati"e in caz de+
ram$ursare intarziata
ram$ursare partia"a
ram$ursare anticipata
ram$ursare comp"eta in a(ans
circumstante"e in care# prin nerespectarea conditii"or de imprumut#
de$itoru" poate pierde dreptu" de proprietate
11
8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii
12/26
Subiectele raporturilor de credit:
Institutii"e care acorda credite ipotecare si persoane"e care pot
$ene%icia de credite ipotecare# ast%e"+* creditorii * sunt precizati in Art) 9 din "e!e si anume+
Banci"e# A!entia Nationa"a pentru Locuinte# Casa de Economii si
Consemnatiuni si a"te Institutii %inanciare a$i"itate prin "e!e:
* de$itorii * sunt precizati in Art) ; din "e!e si anume+
persoane"e %izice care au cetatenia romana sau persoane -uridice
romane care au ca o$iect de acti(itate construirea# conso"idarea sau
e,tinderea imo$i"e"or cu destinatie "ocati(a# industria"a sau
comercia"a# precum si persoane"e -uridice romane doresc sa
construiasca "ocuinte de ser(iciu sau de inter(entie pentru sa"ariatii
"or)
Perioada minima de acordare+ * este precizata in Art) 0 din
"e!e# si anume+
* 3 ani * pentru persoane -uridice:
* /4 ani * pentru persoane %izice:
Tipuri de !arantii+ * ipoteci sau pri(i"e!ii# ast%e" cum sunt de%inite
"a Art) /);8; din Codu" ci(i"# asupra imo$i"u"ui * teren sau constructii *
pentru care se acorda creditu"# asa cum este pre(azut in a"ineatu" / a"
art) 8 din "e!e)
aloarea actualizata a banilor
Do$anda reprezinta %orma de remunerare a $ani"or economisiti
sau pretu" p"atit pentru uti"izarea %onduri"or $anesti imprumutate)
!redit cu rambursare constanta si dobanda la sold
12
8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii
13/26
In cazu" acestui mod de ram$ursare a creditu"ui se p"ateste periodic#
asa cum se sta$i"este prin contract o suma care di%era de "a o
perioada "a a"ta# %iind mai mare "a inceput si din ce in ce mai mica
spre s%arsitu" ram$ursarii)
Moda"itatea de ram$ursare a acestui tip de credit rea"izeaza o
%aci"itate pentru de$itor in sensu" ca acesta (a a(ea de p"atit e%ecti( in
%iecare perioada o suma mai mica cu do$anda care i se acorda "a un
depozit co"atera" pe care acesta si*/ constituie simu"tan contractarii)
!redit rambursabil la scadenta prin incasarea sumelor dintr-un
contract de asigurare
Aceasta moda"itate de ram$ursare a credite"or este %oarte
a(anta-oasa atat pentru de$itor# cat si pentru creditor# deoarece se
preiau de catre asi!urator o mare parte din riscuri"e !enera"e de
accidente ci(i"e) Totodata prime"e de asi!urare pe care "e p"ateste
de$itoru" se capita"izeaza "a asi!urator# iar "a scadenta sunt uti"izate
"a ram$ursarea di%erentei de credit restant %ata de creditor)
Ca"cu"u" do$anzii si ram$ursarea creditu"ui se %ace cu
ram$ursare "iniara si do$anda ca"cu"ata "a so"du" creditu"ui sau cu
ram$ursare inte!ra"a "a s%arsitu" perioadei de acordare)
In acest caz se (a deduce din o$"i!atii"e de ram$ursare periodica
sume"e care se p"atesc pentru asi!urare si se capita"izeaza pana "as%arsitu" perioadei de acordare aceasta suma urmand sa %ie acoperita
cu cea acumu"ata din prime"e de asi!urare# daca nu s*a intamp"at
e(enimentu" asi!urat iar perioada de acordare a creditu"ui coincide cu
cea de asi!urare)
Pentru situatia in care se produce e(enimentu" asi!urat# atunci
despa!u$iri"e ce urmeaza a %i incasate de "a asi!urator (or %o"osi# pe
13
8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii
14/26
$aza unei cesiuni de creanta# "a ram$ursarea datorii"or de$itoru"ui
%ata de creditoru" care a acordat imprumutu")
14
8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii
15/26
!reditul cu rambursare fle"ibila
Reprezinta orice com$inatie a moda"itati"or de ram$ursare a
credite"or prezentate# in %unctie de con(entii"e dintre creditor si
de$itor) Ast%e"# este posi$i" ca in !ra%icu" de ram$ursare a unui credit
cu anuitati sa %ie inc"us de "a un anumit moment dat un mod de
ram$ursare inte!ra"a "a s%arsitu" perioadei de acordare sau modu" de
ram$ursare cu do$anda ca"cu"ata "a so"d) In aceste cazuri tre$uie
acordata o atentie deose$ita reca"cu"arii do$anzii pentru perioada cat
s*au %acut ram$ursari in sume constante anuitati deoarece pentruaceste perioade tre$uie reca"cu"ata si do$anda datorata)
Importanta creditului ipotecar si deciziile de finantare
Toate tipuri"e de decizii pri(ind proprietati"e imo$i"iare atin! si
aspecte %inanciare importante care pot in%"uenta decisi( 'otarari"e care
se iau in acest domeniu)Decizii"e pri(ind proprietati"e imo$i"iare se pot re%eri "a o serie
"ar!a de actiuni# dintre care pot %i amintite+
1 construirea
1 cumpararea
1 (anzarea
1 inc'irierea
1 im$unatatirea * modemizarea
1 repararea
Administrarea %inantarii proprietati"or imo$i"iare este un domeniu
(ast in care decizii"e de in(estire pot incepe cu ac'izitia de actiuni sau
o$"i!atiuni mo$i"izandu*se ast%e" capita"uri"e necesare si se pot inc'eiacu proprietatea comp"eta# inc'irierea sau ipotecarea) O conditie
15
8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii
16/26
initia"a o$"i!atorie pentru inceperea ana"izei de %inantare este
sta$i"irea responsa$i"itati"or pri(ind uti"izarea proprietati"or imo$i"iare
care sa asi!ure ni(e"u" de (enituri su%icient sustinerii acesteia)
Sta$i"irea aran-amentu"ui %inanciar (a a(ea in (edere montarea
structura"a a parteneriatu"ui * cu an!a-ament !enera" sau "imitat *
respecti( cea a in(estitori"or care pot %i+
In(estitori interni * care sunt an!renati si in uti"izarea proprietati"or
imo$i"iare %iind interesati de aspecte"e ne%inanciare# indeose$i
%iindca %ructi%ica in mod direct %o"osirea acestora si mai putin de
ce"e %inanciare)
In(estitorii e,terni * in specia" prin p"asamente directe in actiuni si
o$"i!atiuni (or "ua in consideratie riscuri"e si oportunitati"e# in
primu" rand de ordin %inanciar si in a" doi"ea rand pe ce"e
ne%inanciare)
Importanta creditului ipotecar
Creditu" ipotecar reprezinta %orma principa"a de %inantare a
tranzactii"or cu proprietati imo$i"iare in care parti"e imp"icate *
de$itoru" si creditoru" * (or "ua decizii"e ce"e mai %a(ora$i"e "or) Aceste
'otarari sunt in%"uentate de urmatoare"e aspecte+
1 o$iecti(e"e ce spera sa "e rea"izeze
1 re"atia anticipata intre $ene%icii"e si costuri"e a%erente proiectu"ui
1 !radu" de risc imp"icat
1 a"ternati(e"e (ia$i"e pri(ind rea"izarea si uti"izarea
Decizia creditoru"ui de a a(ansa %onduri (a %i a%ectata de
urmatoare"e e"emente de ana"iza
/) so"iditatea proiectu"ui care urmeaza a se %inanta e,primata prin+
16
8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii
17/26
perspecti(e"e de (enituri !enerate de proiect in %a(oarea de$itoru"ui
renta$i"itatea in(estitiei si conditii"e din care decur! riscuri"e in
specia"+
a" ratei do$anzii
a" puterii de cumparare
0) e(o"utia pietei careia se adreseaza proiectui de in(estitie in
proprietati imo$i"iare
8) pro%itu" posi$i" de o$tinut din in(estitii a"ternati(e
2) !radu" de certitudine si %a(ora$i"itatea perspecti(e"or !enera"e si
"oca"e pentru proiectu" de in(estitii
3) raportu" de interese a" momentu"ui pentru "ic'iditate sau pentru
(enituri din capita"uri imo$i"izate)
Decizia de$itoru"ui de a %o"osi creditu" ipotecar se (a %undamenta
ce" putin pe urmatoare"e considerente+
1 estimari"e pro%ituri"or o$tinute pe $aza resurse"or
1 costu" resurse"or imprumutate comparati( cu (enituri"e aduse de
resurse"e proprii
1 riscuri"e imp"icate de imprumut si de in(estitia capita"uri"or in
proprietati imo$i"iare
1 prote-area unei pozitii o$tinute prin imprumuturi si in(estitii
anterioare pentru domeniu" proprietati"or imo$i"iare)Un u"tim# dar %oarte important e"ement care (a re!"a cota de
economii a%ectata proiecte"or de in(estitii in proprietati imo$i"iare# i"
reprezinta interesu" pu$"ic) Acesta isi mani%esta in%"uenta inc"usi( prin
intermediu" creditu"ui ipotecar ca mod de mo$i"izare a resurse"or de
capita" pro(enite din economii)
17
8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii
18/26
Politica conditiilor de finantare
Su$ aspectu" conditii"or de %inantare po"itica de asi!urare a
credite"or pentru proiecte"e de in(estitii in proprietati imo$i"iare se
mani%esta prin doua practici+
Conditii"e "i$era"e prin care se %aci"iteaza cu un optimism e,a!erat
optiuni"e tuturor parti"or participante "a initierea proiectu"ui *
in(estitori# proprietari# uti"izatori
Aceasta practica !enereaza un risc ma-or in ceea ce pri(este
re%uzuri"e de rascumparare a ipoteci"or
Conditii"e conser(atoare * prin care se pre(ine e%ectuarea de
operatiuni riscante# dar au un mare deza(anta- deoarece pot "imita
dez(o"tari"e in perioade"e de a(ant economic si pre"un!i perioade"e
de recesiune)
Politica concurentei
Se re%era "a con%runtarea dintre proprietati"e imo$i"iare e,istentesi %inantarea uneia noi# e(entua" prin credit ipotecar# aducandu*se
ast%e" noi competitori pe piata) Mani%estarea acestei po"itici se
rea"izeaza prin doua practici# respecti(+
1 prote-area proprietati"or imo$i"iare (ec'i * prin $"ocarea prin
neparticiparea %inantarii proiecte"or de in(estitii noi# cu riscu" de a
pierde o $una piata pentru in(estirea %onduri"or
1 promo(area proiecte"or noi de in(estitii in proprietati imo$i"iare * cu
riscuri"e proprii unei in(estitii noi# dar in specia" cu ce" a"
de(a"orizarii ce"or (ec'i constituite de-a# in ma-oritatea cazuri"or#
ca ipoteci "a credite an!a-ate pentru rea"izarea "or)
18
8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii
19/26
Politica guvernamentala
In domeniu" creditu"ui ipotecar ca suport a" %inantarii proiecte"or
de in(estitii in proprietati imo$i"iare# po"itica !u(emamenta"a se
mani%esta prin %aci"itati sau constran!eri)
In %unctie de e(o"utia !enera"a a economiei# spre recesiune sau
prosperitate# statu" (a) incura-a# sau (a o$structiona imp"icarea
creditu"ui ipotecar in %inantarea proiecte"or de in(estitii in proprietati
imo$i"iare printr*o serie de masuri asupra+
1 ratei do$anzii
1 !arantii"e ipotecare
1 concesiuni"e de terenuri
1 ta,e"e si impozite"e pe proprietati si pe capita"uri"e rein(estite
Politicile creditului ipotecar
5ie e" $anc'er sau consu"tant %manciar a" unei asociatii de
creditare# de economii sau a unei %irme de asi!urari ori in(estitori
particu"ari# creditoru" sustine puncte de (edere ce sunt deseori in
contradictie cu ce"e a"e ce"or"a"ti participanti "a aran-amentu" %inanciar
pri(ind proprietatea imo$i"iara) In(estitorii# "a randu" "or# se pot a%"a in
di(er!enta pentru pozitii"e di%erite ce "e sustin in "e!atura cu modu" de%inantare a" proprietatii imo$i"iare# in %unctie de interese"e proprii
%iecaruia)
Pro$"eme"e de !estiune speci%ice %inantarii ipotecare se pot de%ini
in !enera" ca %iind ce"e de atra!ere a economii"or# in (o"umu" cerut# "a
costuri care sa permita incadrarea in parametrii %inanciari proiectati si
in conditii"e de risc minim contro"at)
19
8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii
20/26
Decizii"e si pro!rame"e an!a-ate pentru rea"izarea unui proiect
de in(estitii in proprietati imo$i"iare sunt in%"uentate in !enera" de
modi%icari anticipate care# de re!u"a# se re%era "a+
/) conditii de a%acere * ce"e mai importante %iind ni(e"uri"e
preturi"or
0) situatia de pe piete"e de capita" * in specia" in ceea ce pri(este
ni(e"e"e ratei do$anzii
8) acti(itatea de pe piata proprietati"or imo$i"iare * dar in specia"
(a"oarea de tranzactionare a acestora
2) po"itici"e !u(emamenta"e inc"usi( ce"e a"e administratii"or
"oca"e
#iscurile de creditare
De o deose$ita in !estionarea cu succes a %inantarii
proprietati"or imo$i"iare o are e(a"uarea riscuri"or creditarii
ipotecare si e%icacitatea pro!rame"or de suportare a acestora)In ana"iza de risc a credite"or ipotecare se (or a(ea in (edere ce"
putin aspecte"e "e!ate de urmatoare"e e"emente+
de$itoru"
proprietatea
piata
"e!i"e si re!"ementari"e-uridice
administrarea %inantarii
"erar'izarea acestora este di%ici" de rea"izat deoarece %iecare in
%e"u" sau este de ma,ima importanta pentru decizia %inanciara de
creditare si pentru e(a"uarea riscuri"or de in(estire)
20
8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii
21/26
#iscul de majorare a costului proprietatii imobiliare
Acesta se mani%esta prin aparitia necesitatii de re%inantare a
creditu"ui ipotecar cu depasirea u"terioara a $ene%iciu"ui o$tinut de
catre ser(iciu" datoriei)
In acest caz# se (a ana"iza %oarte atent pentru ca p"ani%icarea
acordarii transe"or de credit sa %ie %oarte $ine amortizata cu pro!ramu"
de rea"izare a proprietati"or imo$i"iare) Totodata se (a urmari ca
esa"onarea ram$ursarii sa %ie %oarte $ine adaptata ne(oi"or si
capacitatii %inanciare a imprumutatu"ui)
Riscu" modi%icarii ratei do$anzii si a puterii de cumparare
A%ecteaza in e!a"a masura atat creditoru" cat si de$itoru"# dar %iecare
incearca sa preia daca este posi$i" o cota cat mai mica din acest risc)
#iscul nerealizarii veniturilor ce sustin rambursarea
Acestei (enituri pot a(ea ce" putin doua surse putand %i+
(enituri !enerate de insasi proprietatea imo$i"iara rea"izata din
credit
a"te (enituri a"e de$itoru"ui
Desi "a prima (edere pare a %i risc a" de$itoru"ui# totusi creditoru"
suporta si e" un risc ma-or prin posi$i"itatea imprumutatu"ui de a intra
in incapacitate de p"ata si trecerea "a e,ecutarea si"ita a !arantii"or)
#iscul diminuarii valorii garantiilor
Aceasta diminuare se poate re%eri "a+
(a"oarea proprietatii rea"izate din
credit
(a"oarea tuturor ce"or"a"te !arantii
21
8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii
22/26
E%ecte"e suportarii acestui risc apar doar in cazu" in care
de$itoru" se a%"a in incapacitate de p"ata si se a-un!e in situatia
e,ecutarii si"ite a !aranti"or) Daca (a"oarea acestora s*a diminuat
simtitor poate aparea situatia in care nu se pot
acoperi+
creditu" do$anda
pena"izari"e
c'e"tuie"i"e de e,ecutare si"ita
#iscuri cu caracter general
Aceste riscuri se re%era "a %orta ma-ora in !enera" * ca"amitati
natura"e# con%"icte armate * dar si accidente incendiu# inundatii#
e,p"ozii&) In %unctie de cauze"e intamp"arii "or# e(enimente"e pot %i
urmare a unor actiuni sau inactiuni a"e persoane"or %izice produse cu
premeditare sau accidenta"# ori numai a unor accidente natura"e)
Ipoteci"e sau pri(i"e!ii"e constituite pentru !arantarea
imprumuturi"or ipotecare dureaza pana "a ram$ursarea inte!ra"a a
creditu"ui pentru !arantarea caruia au %ost in%iintate# ne%iind ap"ica$i"e
dispozitii"e art) /;
8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii
23/26
a$so"uta)
Le!ea nr) /647/666 si Norme"e nr) 870444 sta$i"esc c"auze"e
o$"i!atorii intr*un contract de credit ipotecar# in scopu" protectiei
imprumutati"or# si conditii"e in care se inc'eie aceste contracte) Ast%e"#
pentru o$tinerea unui credit so"icitantii tre$uie sa depuna o cerere
insotita de o serie de documente# atestand destinatia creditu"ui si
$onitatea %inanciara) Inspectorii de credite ai institutiei %inanciare (or
intocmi un re%erat cuprinzand date"e de identi%icare a"e so"icitantu"ui#
in%ormatii re%eritoare "a creditu" so"icitat suma# scadenta# destinatia#
!arantii"e in%ormatii despre $onitatea so"icitantu"ui etc) Pe $azare%eratu"ui apro$at# cu ce" putin /4 zi"e inainte de semnarea
contractu"ui# imprumutatoru" (a pune "a dispozitie
imprumutatu"ui o o%erta scrisa# cuprinzand toate conditii"e
contractu"ui# precum si termenu" de (a"a$i"itate a acestuia) Contractu"
de credit ipotecar (a cuprinde conditii"e de scadenta# do$anda#
(a"oarea !arantii"or# c"auze pri(ind neonorarea "a scadenta a creditu"ui
si a do$anzii) Contractu" nu (a putea %i modi%icat decat prin
acordu" scris a" parti"or)
Art) // din Le!ea nr) /647/666 interzice e,pres conditionarea
acordarii unui credit ipotecar de o$"i!atia $ene%iciaru"ui creditu"ui de a
cumpara sau de a su$scrie (a"ori mo$i"iare a"e imprumutatoru"ui#
indi%erent su$ ce %orma# cu e,ceptia ac'izitionarii de tit"uri de
participare a"e %onduri"or ipotecare)
Derularea creditului ipotecar)
Potri(it art) /4 din Le!ea nr)/647/666# suma creditu"ui acordat
(a %i pusa "a dispozitie $ene%iciaru"ui esa"onat sau inte!ra"# p"ata
%acandu*se direct catre (anzator# in cazu" cumpararii unui imo$i"#
23
8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii
24/26
respecti( catre constructor# in ce"e"a"te cazuri) In cazu" in care
"ucrari"e pentru care s*a acordat creditu" ipotecar (or %i e%ectuate in
re!ie proprie de catre $ene%iciarii acestuia# sume"e de $ani se (or
transmite acestora con%orm unui p"an de %inantare sta$i"it prin
contract)
In cazu" in care prin contractu" de credit ipotecar s*a sta$i"it ca
rata do$anzii sa %ie (aria$i"a# se (or ap"ica# potri(it art) /2 din "e!e#
urmatoare"e re!u"i+
a) (ariatia ratei do$anzii tre$uie sa %ie "e!ata de %"uctuatii"e unui
indice de re%erinta# a"es dintr*o serie de indici de re%erinta a caror"ista si modu" de ca"cu" (or %i sta$i"ite prin 'otarare a .u(ernu"ui#
dupa a(izarea de catre Banca Nationa"a a Romaniei:
$) contractu" poate sa pre(ada ca (ariatia ratei do$anzii este
"imitata# in sens crescator si descrescator# "a un anumit ni(e" %ata de
rata initia"a a do$anzii)
Contractu" poate sa pre(ada# de asemenea# ca rata do$anzii nu
(ariaza decat atunci cand modi%icarea in sens crescator sau
descrescator inre!istreaza# %ata de rata initia"a a do$anzii# o di%erenta
minima"a determinata:
c) modi%icarea ratei do$anzii tre$uie comunicata imprumutatu"ui ce"
mai tarziu "a data ap"icarii noii rate)
De asemenea# Le!ea nr) /647/666 instituie o$"i!ati(itatea
inc'eierii de catre imprumutat a unui contract de asi!urare pri(ind
$unuri"e ipotecate# (a"a$i" pe toata durata creditu"ui ipotecar# in care
imprumutatoru" (a %i!ura ca $ene%iciar a"
po"itei de asi!urare) Prime"e de asi!urare (or %i ac'itate de catre
imprumutat# odata cu ram$ursarea rate"or pri(ind creditu" ipotecar
primit)
24
8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii
25/26
In cazu" in care imprumutatu" este o persoana -uridica# e" (a
tre$ui sa inc'eie# pe "an!a contractu" de asi!urare amintit# un
contract de asi!urare pentru riscu" ne%ina"izarii constructii"or pentru
care s*a acordat creditu" ipotecar# $ene%iciaru" %iind imprumutatoru")
Contracte"e de asi!urare se (or inc'eia cu o societate de
asi!urari#
imprumutatoru" nea(and dreptu" sa impuna imprumutatu"ui un anumit
asi!urator)
$"ecutarea creantelor institutiilor care acorda credite ipotecare
Le!ea nr) /647/666 instituie o procedura specia"a de e,ecutare
a creante"or institutii"or care acorda credite ipotecare) Ast%e"# potri(it
art) /6# in cazu" intarzierii "a p"ata# imprumutatoru" (a trimite
$ene%iciaru"ui imprumutu"ui o noti%icare prin scrisoare recomandata#
pre(enindu*" asupra consecinte"or inca"carii c"auze"or
contractu"ui) In cazu" in care# in termen de 84 de zi"e de "a primirea
noti%icarii $ene%iciaru" creditu"ui nu e,ecuta o$"i!atii"e# contractu" de
credit ipotecar se considera rezi"iat de p"in drept# iar intrea!a suma a
rate"or de credit cu do$anzi"e a%erente de(ine e,i!i$i"a)
Contractu" de credit ipotecar constituie# "a %e" ca orice contract
de credit $ancar# tit"u e,ecutoriu# urmand sa %ie in(estit cu %ormu"a
e,ecutorie de catre instanta "ocu"ui unde este situat imo$i"u")
Potri(it art) 08 din Le!ea nr) /647/666# e,ecutarea creante"or
ipotecare sau pri(i"e!iate con%orm art) /;8; C)ci() se (a %ace de catre
e,ecutorii proprii ai institutii"or %inanciare autorizate sau de catre
e,ecutorii -udecatoresti# dupa caz)
25
8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii
26/26
BB!O"RA#$
/) O% &'RC' Operea=iuni >i Contracte Bancare# ed)Lumin Le,# /66;
0) O% &'RC' Teoria >i practica dreptu"ui Comercia"Rom?n# ed) Lumina Le,# /66