7/29/2019 Crise Immobiliere Et Crise Financiere

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CRISE IMMOBILIERE ET CRISE FINANCIERE

Jean-Franois GOUX

Professeur dconomie et de finance

Universit Lyon 2

La crise que nous sommes en train de subir sapparente plus la crise japonaise des

annes 90 qu la crise de 1929. Elle trouve donc ses origines dans une crise immobilire qui

a dgnr en crise financire. Elle risque fortement datteindre lconomie relle et de

conduire la dflation, si le prcdent japonais est la bonne rfrence.

1. Les racines de la crise

La raison profonde de la crise actuelle est un partage des fruits de la croissance

dfavorable aux revenus du travail, et au contraire en faveur de ceux de la proprit et de

lentreprise, aggrav par les prlvements rentiers (rente foncire, immobilire, ptrolire,

etc.). Face linsuffisance des dbouchs laquelle conduisait une telle situation, des

politiques non keynsiennes de stimulation de lconomie ont t mise en place, en jouant

principalement sur deux moteurs :

- injection massive de crdits

- effet de richesse (effet positif du patrimoine sur les dpenses et loctroi de crdits)

2. Les mcanismes de la crise

Le point de dpart est donc linjection massive de crdits qui a permis tout dabord des

achats de titres en quantit considrable et ensuite des achats de biens immobiliers

(logements, mais aussi bureaux et locaux commerciaux). Cela a conduit un phnomne quil

faut bien qualifier dinflation financire et immobilire et que lon dsigne habituellement par

le terme bulle, mais cest la mme chose. On a en effet tous les ingrdients de linflation :

impulsion montaire, hausse entretenue et cumulatives des prix sans lien avec les

fondamentaux conomiques.

Une situation de surliquidit mondiale sen est suivie, comme en tmoignent des taux

de croissance de la masse montaire de lordre de 8 10 % par an. Des taux dintrt trs bas

nont fait quamplifier le processus. Les plus values considrables obtenues sur le march

financier vers le milieu des annes 90 aux Etats-Unis ont progressivement quitt ce march,

conduisant son retournement aprs 2000, pour se fixer sur le march immobilier, dsormais

doublement aliment, par le crdit et les plus values financires. On retrouve l, le mcanisme

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classique de transmission des impulsions montaires du modle montariste, qui avait dj

fonctionn ainsi au Japon, et qui sest rpt aux Etats-Unis.

Dun point de vue plus thorique, le mcanisme luvre sur le march immobilier

est celui de la rente (foncire et/ou immobilire). Lorsquun bien est peu ou pas reproductible

(le sol ou une localisation) le prix est dtermin par la demande marginale, cest--dire celle

portant sur la moins bonne qualit offerte. Les terrains ou les immeubles de meilleure qualit

bnficient dune rente par diffrence, dautant plus forte que la demande est importante et

loffre peu lastique. Cette rente se capitalise en prix. Elle peut devenir considrable pour

certaines localisations. Aux Etats-Unis, les prix dans limmobilier ont ainsi augment, en

termes rels (cest--dire corrig de linflation), de + 32 % cumuls de 2002 2006, soit un

taux de croissance de plus de 7 % par an.

Dans une telle situation, la richesse ainsi cre est en partie virtuelle et ne correspond

aucun supplment de production (sauf la partie btiment pour les constructions neuves).

Quelle est alors sa contrepartie ? Il ny en a pas, do linflation (du prix des biens et services)

invitable pour les montaristes. Ce nest pas exactement ce qui sest pass.

3. La panne

Leffet dentranement du secteur de la construction sur le reste de lconomie a,

pendant quelque temps, masqu la crise qui sannonait. Laveuglement au dsastre , selon

les termes des conomistes post-keynsiens, a galement contribu masquer lampleur du

phnomne.

La cause apparente de la crise, cest videmment la dcouverte par les investisseurs de

montages financiers extrmement risqus, ou plutt de montages dont le risque tait

impossible valuer. Les subprime loans, les Alt A loans, taux variable, titriss avec des

prime loans, dans des vhicules comme les MBS (mortgage backed securities) et les CDO

(collaterized debt obligations), vont dabord tre vendus perte ds le dbut de lanne 2007,

puis vont devenir invendables partir daot de la mme anne. La contagion gagne ensuite

tout le compartiment des produits titriss et progressivement le secteur tout entier des banques

dinvestissement.

En ralit, la crise vient dabord du march immobilier o les prix atteignaient des

sommets que tous les experts considraient comme extravagants. Le march tournait en rond.

Personne ne savait o investir les plus values ainsi accumules ? Le march financier ne

voulait pas repartir la hausse et les marchs de matires premires savrrent vite limits. Il

ny avait pas dautre alternative que limplosion. La sortie sur le march des biens et services

(latterrissage en douceur recherch par les banques centrales) est une illusion popularise par

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les montaristes qui ne fonctionne pas et qui na pas fonctionn, ni dans le cas japonais, ni

dans le cas amricains. Les prix des logements ont alors chut de 15 % en 2007, et 2008

devrait se terminer sur une dgringolade de lordre de 30 %. Dbut septembre 2008, le

gouvernement des Etats-Unis est contraint de mettre sous tutelle les deux gants du

refinancement immobilier Fannie Mae et Freddie Mac. Preuve que la crise du secteur est

norme. On estime la perte de richesse, sur le seul march immobilier, environ six mois de

PIB aux Etats-Unis.

La crise bancaire, comme souvent, a une sur jumelle ; ici, la crise immobilire. Il ne

faudra pas loublier lorsquon en aura termin avec la premire.