Departamento : URBANISMO · Departamento : URBANISMO Nº de Expediente: 07-276 AYUNTAMIENTO DE AMOREBIETA-ETXANO. EDICTO EXPEDIENTE RELATIVO A LA ORDENANZA MUNICIPAL REGULADORA PARA

Amorebieta-Etxanoko Udala Bizkaia

Departamento : URBANISMO

Nº de Expediente: 07-276

AYUNTAMIENTO DE AMOREBIETA-ETXANO.

EDICTO EXPEDIENTE RELATIVO A LA ORDENANZA MUNICIPAL REGULADORA PARA LA TRANSFORMACIÓN DE LOCALES EN PLANTA BAJA EN VIVIENDAS. Habiendo sido definitivamente aprobada por la Corporación en Sesión Plenaria Ordinaria celebrada el día 29 de Septiembre de 2.010 la Ordenanza Municipal Reguladora para la transformación de locales en planta baja en viviendas, se publica en el Boletín Oficial de Bizkaia, en cumplimiento de lo preceptuado en el artículo 70.2 de la Ley 7/85, de 2 de Abril, reguladora de las bases de Régimen Local, entrando en vigor una vez publicado su texto completo. ORDENANZA MUNICIPAL REGULADORA PARA LA TRANSFORMACIÓN

DE LOCALES EN PLANTA BAJA EN VIVIENDAS

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

La presente Ordenanza viene motivada por la necesidad de solucionar el estado generalizado de abandono y/o desuso de los locales comerciales en algunas zonas de Amorebieta-Etxano, consecuencia de la histórica tendencia a destinar las plantas baja a estos usos.

Si bien en ciertas zonas esta solución ha sido plenamente aceptada, dada su clara vocación comercial, en otras de carácter mas residencial al no existir demanda suficiente de este tipo de locales comerciales/ terciarios, su uso ha derivado en garajes, en otros usos de carácter residual como almacenes, e incluso muchas lonjas han quedado vacías durante periodos indeterminados de tiempos, provocando el claro empobrecimiento de los espacios urbanos.

Las viviendas en planta baja, aunque en nuestro territorio han tenido una aceptación desigual dependiendo de sus características y zonas de implantación, son prolíferas en otros países europeos, donde persisten incluso en los centros urbanos siempre y cuando se mantengan las características propias para una habitabilidad confortable.


Con todo lo expuesto, y atendiendo a la oferta y demanda existente del uso vivienda, y al uso residencial predominante de los referidos ámbitos, la presente Ordenanza considera y regula la transformación del uso de dichos locales en planta baja al uso vivienda.

Zonificación y ámbitos de actuación La transformación de los locales en planta baja en viviendas no se ha planteado

de forma generalizada en el territorio del municipio sino únicamente en aquellas zonas en las que se considera adecuado.

Es decir, bajo criterios de zonificación global dentro de todo el municipio - y no únicamente de interés particular para cada local - en busca de espacios urbanos de mayor calidad que aprovechen las mejores posibilidades en cada contexto territorial.

Con el fin de detectar las zonas en las que se considera propicio la transformación de los locales al uso vivienda se han analizado previamente los diferentes barrios de Amorebieta – Etxano, y atendiendo a sus características, situación en el municipio, estado actual,…se han definido las zonas y los ámbitos aptos para la transformación al uso vivienda.

Las Ordenanzas plantean mecanismos que garanticen que la transformación se plantee de forma conjunta en ámbitos de actuación homogéneos.

Exigencias técnicas

La presente ordenanza ha definido también los condicionantes técnicos que han de cumplir los locales y el diseño de las viviendas con el fin de conseguir que el resultado sea óptimo desde el punto de vista del usuario de la vivienda así como del ciudadano, y el proceso a seguir para llevar a cabo la transformación.

CAPITULO 1.- OBJETO Y AMBITO DE APLICACION

Art. 1º Objeto

El objeto de la presente ordenanza es la regulación del cambio de uso de los locales en planta baja a uso vivienda (Uso 5) exclusivamente vivienda colectiva (categoría 2 )

Art. 2º Ámbito

El ámbito de aplicación es el municipio de Amorebieta-Etxano, y específicamente las edificaciones consolidadas de las zonas y ámbitos de actuación establecidos en el Artículo 3 .- Localización y en el anexo 1 de las presentes Ordenanzas.


CAPITULO 2.- DE LOS LOCALES EN PLANTA BAJA SUSCEPTIBLES DE TRANSFORMACIÓN A VIVIENDA

Art.3º Localización

El local objeto de transformación ha de estar ubicado en las Zonas y Ámbitos de

Actuación establecidas en el Anexo 1 (Zonificación y ámbitos de actuación.).

Se han establecido las siguientes Zonas: ZONA 1.- JAUREGIZAHAR ZONA 2.- ANDRANDI ZONA 3.- ZUBIKURTXE ZONA 4.- TXIKI OTAEGI ZONA 5.- ZUBIZABALA ZONA 6.- OGENBIDE ZONA 7. KARMEN ZONA 8. PARTICULAR SAN PEDRO ZONA 9. EUBA ZONA 10. URRITXE ZONA 11. LEGARREBI

Cada zona dispone de una ficha pormenorizada- Anexo 1 - en la que se establecen las directrices básicas de la Zona, normativa específica y definición de los Ámbitos de Actuación.

DE LOS AMBITOS DE ACTUACION (AA)

Art.4º Ámbito de actuación (AA)

Se denomina ámbito de actuación aquel que para su transformación en vivienda ha de ser objeto de un tratamiento conjunto mediante la redacción de un proyecto técnico conjunto (vease definición art. 6 ).

La delimitación de los ámbitos de actuación, y de sus fases de actuación en su caso, están definidas en el Anexo 1 de las presentes Ordenanzas. Dicha delimitación se ajustará a la totalidad de los locales aptos para transformarse en vivienda de acuerdo al cumplimiento de los requisitos establecidos en la presente ordenanza.

La inclusión de un local en una zona susceptible de transformación y en un ámbito de actuación no le exime del cumplimiento del resto de condiciones establecidas en las presentes ordenanzas o demás legislación aplicable.

Serán locales no aptos para el uso vivienda los que en la actualidad están ocupados por garaje con capacidad igual o mayor a 10 coches y específicamente los que no cumplan con lo establecido en las NNSS de Amorebieta Etxano y el Art. 11.- “Vivienda exterior” de las presentes ordenanzas


Art.5º Deberes y obligaciones en cada Ámbito de actuación (AA)

Deberes y obligaciones de los AA para el cambio de uso de local a vivienda:

1.-Redacción de Proyecto Técnico Conjunto del Ámbito de Actuación y Solicitud de licencia de cambio de uso de la totalidad de la AA o de alguna de sus fases completas.

2.-Obtenida la licencia de cambio de uso se ha de solicitar la licencia de las obras de acondicionamiento de la fachada y licencia de las obras de reforma interior. Estas licencias se pueden solicitar de todo el ámbito de actuación, de alguna de sus fases de actuación completas o de forma independiente de cada local/es susceptibles de convertirse en vivienda. Ambas licencias pueden solicitarse simultáneamente.

Para la licencia de acondicionamiento de fachada se presentará proyecto de obras de transformación de fachadas de la fase objeto de licencia que ha respetar el proyecto de obras de la transformación de fachadas integrado en el Proyecto técnico conjunto del AA

Para la licencia de obra de reforma interior se presentará proyecto técnico de reforma de los local/es objeto de licencia, redactado por técnico competente.

Art. 6º Proyecto Técnico Conjunto de cada Ámbito de Actuación (AA)

En cada ámbito de actuación, para la transformación al uso vivienda u otro uso compatible, es necesaria la redacción previa de un proyecto técnico conjunto del Ámbito de Actuación.

Dicho proyecto contemplará, como mínimo los siguientes aspectos:

A-Descripción de las propiedades (estado actual) de los inmuebles incluidos en el AA, con descripción pormenorizada de cada local, lindes, rasantes, alturas, fachadas, usos actuales…con documentación grafica real.

B-Definición y delimitación de los locales aptos para transformarse en vivienda de acuerdo al cumplimiento de los requisitos establecidos en la presente Ordenanza y la NNSS. Justificación pormenorizada.

C-Definición y delimitación de los locales no aptos o con otro uso existente. Justificación pormenorizada.

D-Proyecto de las viviendas resultantes con justificación del cumplimiento de la normativa vigente.

E-Proyecto de obras de la transformación de fachadas.


Estado actual de la fachada completa. Documentación fotográfica.

Estado final de la fachada reformada. Definición pormenorizada de los materiales, colores,…

Se presentará alzado completo del edificio, incluyendo los pisos superiores y los locales de planta baja, donde se pueda apreciar la coherencia y adecuación de la solución arquitectónica adoptada.

F-Proyecto de urbanización si fuese necesario de acuerdo a la normativa específica de cada zona y a las directrices marcadas por el Ayuntamiento.

DE LOS LOCALES EN PLANTA BAJA SUSCEPTIBLES DE USO RESIDENCIAL

Art. 7º Compatibilidad de usos

En cada ámbito de actuación no se permiten usos diferentes a la vivienda colectiva en planta baja (Uso 5 – categoría 2) excepto en los siguientes supuestos:

- en aquellos locales en que se justifique específicamente en el Proyecto técnico conjunto del AA que no son aptos para dicho uso.

- en los Ámbitos de actuación en los que todos los propietarios soliciten al Ayuntamiento, de manera conjunta y fehaciente, su exclusión de uso residencial.

- en aquellos locales que dispongan de licencia de actividad previamente a la aprobación de las presentes ordenanzas.

En dichos locales son usos tolerados aquellos que disponga la normativa vigente en cada momento.

Art. 8º Condiciones registrales

El inmueble (local) objeto de transformación en una vivienda debe estar individualizado registralmente.

Se permite la agrupación y división de las fincas con el fin de posibilitar su adecuación a las viviendas finales.

Art. 9º Régimen de la edificación

No podrán ser objeto de transformación locales o parte de ellos pertenecientes a edificios fuera de ordenación u ordenanza.

CAPITULO 3.- ORDENANZAS PARTICULARES USO RESIDENCIAL EN PLANTA BAJA


Art.10º De lo establecido en las NNSS de Amorebieta – Etxano

Es de aplicación, además de lo establecido en las presentes ordenanzas, la

normativa de las NNSS de Amorebieta-Etxano. Se adjunta en el Anexo III una relación de los principales artículos de la normativa que hacen referencia expresa al uso residencial.

Art. 11º Vivienda exterior

Toda vivienda en planta baja ha de ser exterior y cumplirá con la siguiente condición:

-Tener dos ó más huecos a calle o plaza o espacio libre de uso público o privado.

Para el cumplimiento de esta condición es preciso que la anchura de la zona peatonal con la que colinda el local sea igual o superior 2,5 metros, que no se trate de soportales en los que la altura sea menor a la profundidad medida desde la alineación general del edificio y que la vista perpendicualr a la fachada - libre de edificaciones- sea de más de 8 metros.

Las viviendas deberán tener a uno de los espacios anteriormente citados, al menos dos habitaciones vivideras y presentar un frente de fachada de 6 metros más la anchura reservada para el acceso (de tal forma que si el acceso es por el portal son suficientes 6 metros de fachada y en caso de que el acceso se produzca desde el exterior, no computa la zona reservada para la puerta)

Cada intervención de cambio de uso ha de contemplar en cualquier caso vanos completos entre pilares existentes en el edificio y contemplar la totalidad del ámbito de actuación definido.

Art. 12º Entreplantas dentro de los locales en planta baja

En caso de existir entreplantas, éstas tendrán que cumplir con las alturas mínimas y respetar el porcentaje máximo previsto en las NNSS. Las estancias ubicadas en la entreplanta deberán cumplir igualmente todos los requisitos requeridos en las presentes ordenanzas. Las escaleras individuales en el interior de la vivienda tendrán una anchura mínima de 0,80 m.

Art. 13º Entreplantas exentas

Se autorizarán de manera independiente y excluidas de toda zona o ámbito de actuación viviendas en entreplantas, siempre y cuando su fachada esté originariamente tratada arquitectónicamente como tal en el conjunto edificatorio del que forma parte, y por tanto, no sea objeto de reforma para la reconversión del local y cumpla con la normativa vigente exigible a las viviendas.


Art. 14º Accesos

El acceso a la vivienda en planta baja se realizará desde el portal del edificio

residencial al que pertenezca. En caso de no ser posible, se procurará la agrupación de las entradas, preferentemente por medio de un vestíbulo común que minimice las entradas directas a las viviendas desde la calle. Dicho vestíbulo no puede quedar abierto al exterior.

En caso de que la vivienda o local disponga de fachada a espacio público y a espacio privado de acceso público el acceso se ubicará preferentemente en la fachada del espacio privado.

La anchura mínima del acceso es de 0,90 metros y la apertura de la puerta se realizará de forma que no invada el espacio público. En caso de existir escalones o rampas para alcanzar la cota de la vivienda se colocarán de manera visible en suelo de propiedad privada, dejando libre el espacio de uso público.

La puerta de acceso ha de estar integrada en el conjunto de la fachada (alineaciones, materiales, ...). El acceso dispondrá además de un sistema de llamada colocado a la izquierda de la puerta, a una altura de 0,90-1,20 metros.

Art. 15º Fachadas

El diseño de la fachada se realizará de forma conjunta en el correspondiente Proyecto técnico conjunto de cada ámbito de actuación.

El diseño de las fachadas de planta baja ha de respetar las directrices básicas establecidas en el Anexo 2. No obstante, si se garantiza un resultado homogéneo del conjunto arquitectónico, podrán adoptarse soluciones de continuidad con la fachada superior existente.

En el Anexo 2 se establecen dos modelos de fachada Tipo A y Tipo B donde se reflejan gráficamente las directrices básicas y diferentes soluciones mediante celosías, cierres opacos y zonas de vidrio (traslucido o no traslucido) que permiten homogeneizar la fachada:

TIPO A:- Diseño del conjunto de la fachada respetando alineación de la fachada existente

TIPO B. – Diseño del conjunto de la fachada con retranqueo con respecto a la alineación actual tras elemento lineal de jardinera

El diseño de la fachada se realizará en cualquier caso cuidando especialmente la disposición de los huecos que deberán estar alineados en su conjunto (los huecos han de quedar ordenados de forma que no respondan únicamente a las necesidades de la distribución interior sino que busquen la armonía del diseño de fachada.)


La carpintería exterior ha de quedar integrada con los acabados de fachada,

colocando preferentemente carpintería de tonalidad oscura, madera o acero inoxidable.

En cualquier caso es preceptivo la existencia de privacidad en las viviendas (las cuales no pueden verse desde el exterior), la correcta iluminación solar del interior y la adecuada ventilación (se puede conseguir mediante vidrios serigrafiados, polivinilos, diseño de celosías....)

Se garantizará la seguridad de los acristalamientos situados por debajo de 1.00m. de altura.

Los huecos de iluminación que resulten fácilmente accesibles desde el exterior deberán protegerse contra el intrusismo mediante rejas fijas o celosías.

Ninguna instalación de refrigeración, acondicionamiento de aire o extractor

perjudicará la estética de la fachada, y no podrán tener salida a fachada a menos de 2,30metros sobre el nivel de acera.

Los armarios y registros quedarán ocultos de la vía pública, no obstante, si fuera preciso instalarlos en fachada con vista desde el espacio exterior urbano, deberán quedar totalmente empotrados en la pared, pero preferiblemente en plano distinto del de fachada. Dichos elementos, así como los cuadros de contadores, deberán situarse preferentemente en el portal o local debidamente ventilado destinado al efecto.

El buzón ha de estar preferentemente en el portal, y si no fuese posible, incorporado en la fachada de tal forma que no sobresalga.

Prohibiciones:

Se prohíbe expresamente cierres con acabado de bloque y cerámica. El ladrillo caravista sólo podrá usarse cuando dicho material sea el mayoritario en la fachada existente del edificio.

Se prohíbe expresamente la colocación de persianas enrollables.

Se prohíbe la carpintería de aluminio en su color o anodizado.

Se prohíbe expresamente la colocación de conductos de ventilación vistos en fachada.

Se prohíbe expresamente la colocación de toldos exteriores

Las jardineras no sobresaldrán de la alineación exterior del edificio existente.

El Ayuntamiento podrá denegar o condicionar cualquier actuación que resulte antiestética, inconveniente o lesiva para la imagen de la ciudad.


Art. 16º Construcción

Toda vivienda en planta baja deberá poseer adecuación a los principios de

buena construcción, a la normativa constructiva vigente y aplicable y a lo establecido en las presentes ordenanzas.

El local que se transforme en vivienda ha de adaptarse constructivamente con el objeto de cumplir con los requisitos establecidos para el uso vivienda teniendo en cuenta los usos colindantes existentes y los susceptibles de implantar.

Art. 17º Fachada principal Se considera fachada principal toda aquella fachada visible desde un espacio

público. Amorebieta-Etxano a 18 de Octubre de 2.010. EL ALCALDE, Fdo.: David Latxaga Ugartemendia,

II. ERANSKINA: AMOREBIETA-ETXANOKO ETXABEETAKO ETXEBIZITZEN GAINEKO ORDENANTZA ANEXO II: ORDENANZA VIVIENDAS EN PLANTA BAJA AMOREBIETA-ETXANO

FATXADEN TRATAMENDUARI BURUZKO OINARRIZKO GIDALERRO GRAFIKOAK DIRECTRICES GRÁFICAS BÁSICAS DEL TRATAMIENTO DE FAC HADAS 1/5

FATXADAREN BAO ARTEKO BATASUN TRATAMENDUA

Baoak espaloitik duen garaiera: >3,00 m.

TRATAMIENTO UNITARIO DE LA FACHADA ENTRE VANOS

Altura del hueco desde la acera <3.00m.

























O4-INF-14 2010eko apirilaren Abril 2010

BEHEKO SOLAIRUETAKO LOKALAK ETXEBIZITZA BIHURTZEA ARAUTZEN DUEN UDAL ORDENANTZA

ORDENANZA MUNICIPAL REGULADORA PARA

TRANSFORMACION DE LOCALES EN PLANTA BAJA EN VIVIENDA

ERANSKINAK ANEXOS

I ERANSKINA.- ZONAKATZE PLANOA ETA JARDUKETA EREMUAK GUNE BAKOITZAREN FITXA XEHATUAK: JARDUKETA

EREMUEN DEFINIZIOA ANEXO I .- PLANO DE ZONIFICACIÓN Y ÁMBITOS DE ACTUACIÓN

FICHAS PORMENORIZADAS DE CADA ZONA: DEFINICIÓN DE LOS ÁMBITOS DE ACTUACIÓN

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ERANSKINAK ANEXOS

II. ERANSKINA.- FATXADEN TRATAMENDUARI BURUZKO OINARRIZKO GIDALERRO GRAFIKOAK.

ANEXO II.- DIRECTRICES GRÁFICAS BÁSICAS DEL TRATAMIENTO DE LAS FACHADAS.





ERANSKINAK ANEXOS

III. ERANSKINA.- ARAU SUBSIDIARIOEN ARAUDIAN BIZITEGI ERABILERARI BURUZ DAUDEN ARTIKULU NAGUSIEN ZERRENDA

ANEXO III.- RELACIÓN DE LOS PRINCIPALES ARTÍCULOS DE LA NORMATIVA DE LAS NNSS REFERENTES AL USO RESIDENCIAL

6.3.34 ART BIZITEGI ERABILERAKO KATEGORIA ART. 6.3.34 CATEGORIAS USO RESIDENCIAL

6.3.37 ART KANPORA EMATEN DUTEN ETXEBIZITZAK ART. 6.3.37 VIVIENDAS EXTERIORES

6.3.38 ART BARRURA EMATEN DUTEN ETXEBIZITZAK ART. 6.3.38 VIVIENDAS INTERIORES

6.3.39 ART GELA BIZIGARRIAK ART. 6.3.39 PIEZAS HABITABLES

6.3.41 ART GUTXIENEKO ETXEBIZITZA ART. 6.3.41 VIVIENDA MINIMA 6.3.42 ART APARTAMENTUAK ART. 6.3.42 APARTAMENTOS 6.3.43 ART BANAKETA ART. 6.3.43 DISTRIBUCION

6.3.44 ART ALTUERAK ART. 6.3.44 ALTURAS

6.3.47 ART ESEKITOKIAK ART. 6.3.47 TENDEDEROS

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