Der Immobilienmarktin München

Halbjahresbericht 2018

Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München

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Immobilienmarkt 2018Halbjahresbericht

Markttrends und Preisentwicklungen

Auf dem Münchner Immobilienmarkt ist die Gesamtanzahl der Kaufverträge im ersten Halbjahr 2018 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum leicht zurückgegangen.

Bei den Wohnimmobilien wurden erneut Preissteigerungen festgestellt, was auf die unverändert hohe Nachfrage zurückzuführen ist.

Die nachfolgend aufgeführten Marktdaten zeigen die Entwicklung des Immobilienmarktes im erstenHalbjahr 2018. Dazu wurden die Vertrags- und Umsatzzahlen des Berichtszeitraumes den Ergeb-nissen des Vorjahreszeitraumes gegenübergestellt.

Langfristige Marktentwicklungen einzelner Teilmärkte werden in Grafiken mit Zeitreihen veran-schaulicht. Angezeigt werden dabei jeweils die Marktdaten im ersten Halbjahr eines Jahres.

Angaben zu aktuellen Preisentwicklungen mit Angabe von Durchschnittspreisen können vorerst nur für die Teilmärkte der Eigentumswohnungen und Reihen- und Doppelhäuser veröffentlicht werden (siehe Seite 8 bis 9).

Zur Preisentwicklung von unbebauten Wohnbaugrundstücken ist vorläufig nur für den Teilmarkt derEinfamilienhausgrundstücke (individueller Wohnungsbau) eine Aussage möglich (siehe Seite 9). Für Geschosswohnbaugrundstücke (Mehrfamilienhausbau) und Gewerbebaugrundstücke ist die Anzahl ausgewerteter Kauffälle noch zu gering, um Preisentwicklungen ableiten zu können.

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Unbebaute Grundstücke (Baulandmarkt)Individueller WohnungsbauAuf dem Markt der Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau (Ein- bis Dreifamilien-häuser, Reihen- und Doppelhäuser und kleine Eigentumswohnanlagen) hat sich im ersten Halbjahr2018 folgende Entwicklung vollzogen:

• Anzahl plus 3 %

• Geldumsatz plus 28 %

• Flächenumsatz plus 10 %

Mehrgeschossiger WohnungsbauAuf dem Markt der Baugrundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungsbau fiel der Geldumsatz bei rückläufiger Vertragsanzahl und starken Flächenumsatzrückgang deutlich unter das hohe Niveau des Vorjahreszeitraums.

• Anzahl minus 47 %

• Geldumsatz minus 65 %

• Flächenumsatz minus 52 %

Der relativ hohe Geldumsatz im ersten Halbjahr 2017 resultierte im Wesentlichen aus dem Verkauf

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Bauland Anzahl, Geld-/ Flächenumsätze 2009 bis 2018 - jeweils 1. Halbjahr

Einfamilien-, Reihen- und Doppelhausgrundstücke

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Bauland Anzahl, Geld-/ Flächenumsätze 2009 bis 2018 - jeweils 1. Halbjahr

Geschosswohnbaugrundstücke

Geldumsatz Mio € Fläche ha Anzahl

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eines großen Grundstücks nahe des Ostbahnhofs mit einem Kaufpreis von über 125 Millionen Euro.

Marktschwankungen im Segment unbebauter Grundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungs-bau werden erfahrungsgemäß auch von zyklischen, i.d.R. städtischen großflächigen Grundstücks-verkäufen und/oder durch längere Planungsphasen bis zur Rechtsverbindlichkeit von Bebauungs-plänen beeinflusst. Ein direkter Vergleich zu den Vorjahreswerten ist daher nur eingeschränkt möglich.

Gewerbliche BaugrundstückeAuf dem Markt der Baugrundstücke für Büro- und Geschäftshäuser inkl. Hotels hat sich folgende Entwicklung vollzogen:

• Anzahl minus 24 %

• Geldumsatz plus 132 %

• Flächenumsatz minus 12 %

Der relativ hohe Geldumsatz im ersten Halbjahr 2018 resultierte im Wesentlichen aus dem Verkaufeines großen Grundstücks in Freiham mit einem Kaufpreis von über 140 Millionen Euro.

In nachfolgender Grafik ist die Geldumsatzentwicklung der unbebauten Büro- und Geschäftshaus-grundstücke zum Vergleich mit den Umsätzen der Geschosswohnbaugrundstücke dargestellt.

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Bauland- Geldumsätze 2009 bis 2018 - jeweils 1. Halbjahr Büro-/Geschäftshausgrundstücke und Geschosswohnbaugrundstücke

Geschosswohnbaugrundstücke (inkl. öff.gef. Wohnungsbau)Büro-/ Geschäftshausgrundstücke

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Bauland Anzahl, Geld-/ Flächenumsätze 2009 bis 2018 - jeweils 1. Halbjahr

Büro- und Geschäftshausgrundstücke

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Bebaute GrundstückeIndividuelle WohnbebauungAuf dem Markt der Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser sowie kleiner Eigentumswohnanlagen entwickelten sich die Marktzahlen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum wie folgt:

• Anzahl minus 11 %

• Geldumsatz minus 5%

MietwohnhäuserAuf dem Markt der mehrgeschossigen Mietwohnhäuser wurde im ersten Halbjahr 2017 folgende Entwicklung festgestellt:

• Anzahl plus/minus 0 %

• Geldumsatz plus 10 %

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Bebaute Grundstücke Anzahl und Geldumsätze 2009 bis 2018 - jeweils 1. Halbjahr

Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser

Geldumsatz Anzahl

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Bebaute Grundstücke Anzahl und Geldumsätze 2009 bis 2018 - jeweils 1. Halbjahr

Geschosswohnbau (inkl. öff. gef. Wohnungsbau)

Geldumsatz Anzahl

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GewerbeobjekteIm Marktsegment der bebauten Gewerbeimmobilien (vorwiegend Bürohäuser -, Büro- und Geschäftshäuser sowie Hotels) vollzog sich im ersten Halbjahr 2018 folgende Entwicklung:

• Anzahl minus 26 %

• Geldumsatz plus 44 %

In nachfolgender Grafik ist die Geldumsatzentwicklung der bebauten Büro- und Geschäftshaus-grundstücke zum Vergleich mit den Umsätzen der mehrgeschossigen Mietwohnhäuser (Geschoss-wohnbau) dargestellt.

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Bebaute Grundstücke Anzahl und Geldumsätze 2009 bis 2018 - jeweils 1. Halbjahr

Büro- und Geschäftshäuser

Geldumsatz Anzahl

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Bebaute Grundstücke Geldumsätze 2009 bis 2018 - jeweils 1. HalbjahrBüro- und Geschäftshäuser und Geschosswohnbau

Geschossw ohnbau (inkl. öf f .gef. Wohnungsbau)

Büro-/ Geschäf tshäuser

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Wohnungs- und Teileigentum

Auf dem Markt der Eigentumswohnungen und Teileigentumsobjekte (z.B. Büros, Läden oder Tiefgaragenstellplätze) ist die Anzahl der Verkäufe im ersten Halbjahr 2018 gegenüber dem Vor-jahreszeitraum minimal um 1 Prozent zurückgegangen.

Von rund 4.730 verkauften Eigentumswohnungen und Teileigentumsobjekten waren circa 1.420 Neubauobjekte.

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Wohnungs- und Teile igentum Geldumsätze 2009 bis 2018 - jeweils 1. Halbjahr

Wohnungs- und Teileigentum davon Neubauobjekte

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Wohnungs- und Teileigentum Anzahl 2009 bis 2018 - jeweils 1. Halbjahr

Wohnungs- und Teileigentum davon Neubauobjekte

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Die folgenden Grafiken zeigen die Preisentwicklung für neue und wiederverkaufte Eigentumswoh-nungen seit dem Jahr 2009. Die dargelegten Preise für das erste Halbjahr 2018 sind als vorläufige Preistendenzen anzusehen, da bisher noch nicht alle vorliegenden Kaufverträge ausgewertet werden konnten.

Neubauwohnungen

Wiederverkaufte WohnungenDas Preisniveau von wiederverkauften Eigentumswohnungen wird in nachfolgender Grafik für durchschnittliche und gute Wohnlagen nach Baujahresgruppen gegliedert dargestellt.

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Preise für Neubauwohnungen

Preise 2009 bis 2017 aus Jahresberichten, 2018 im 1. Halbjahr

durchschnittliche Wohnlage gute Wohnlage

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Preisentwicklung wiederverkaufter WohnungenPreise 2009 bis 2017 aus Jahresberichten, 2018 im 1. Halbjahr

Baujahr 1950-1959 Baujahr 1960-1969Baujahr 1970-1979 Baujahr 1980-1989Baujahr 1990-1999 Baujahr 2000-2012

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Weitere Preisentwicklungen und Preise

Unbebaute Wohnbaugrundstücke• Preise für individuelle Wohnbaugrundstücke (durchschnittliche und gute Wohnlagen) im

ersten Halbjahr 2018 im Mittel rund 20 % über den aktuellen Bodenrichtwerten zum 31.12.2016

Mietwohnhäuser• Preisanstieg bei Mietwohnhäusern (Gewerbeanteil bis 30 %). Durchschnittlicher Liegen-

schaftszinssatz rund 1,8 % (Spanne 1,2 bis 2,5 %), Ertragsfaktor (Vielfaches des Jahres-rohertrags) durchschnittlich rund 42-fach (Spanne 32 bis 53-fach) – 16 Auswertungen (Baujahre 1865 bis 1970, Objekte mit und ohne Denkmalschutz)

Wohnungen• Preise für Neubauwohnungen

- in durchschnittlichen Wohnlagen im Mittel rund 7.500 €/m² Wohnfläche- in guten Wohnlagen im Mittel rund 8.150 €/m² Wohnfläche

Doppelhaushälften• Preisniveau von Neubau-Doppelhaushälften in durchschnittlichen und guten Wohnlagen

- im Mittel rund 1.100.000 € - rund 8.450 €/m² WF (ca. 130 m² WF, Grundstücksfläche rd. 250 m²)

• Preisniveau von Doppelhaushälften im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen - im Mittel rund 970.000 € - rund 7.200 €/m² WF (ca. 135 m² WF, Grundstücksfläche rd. 340 m², Bj. 1925-2010)

Reihenhäuser• Preisniveau von Neubau-Reiheneckhäusern in durchschnittlichen und guten Wohnlagen

- im Mittel rund 1.050.000 € - rund 8.750 €/m² WF (ca. 120 m² WF, Grundstücksfläche rd. 250 m²)

• Preisniveau von Reiheneckhäusern im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen - im Mittel rund 910.000 €- rund 7.600 €/m² WF (ca. 120 m² WF, Grundstücksfläche rd. 300 m², Bj. 1926-2013)

• Preisniveau von Neubau-Reihenmittelhäusern in durchschnittlichen und guten Wohnlagen - im Mittel rund 1.025.000 €- rund 8.200 €/m² WF (ca. 125 m² WF, Grundstücksfläche rd. 145 m²)

• Preisniveau von Reihenmittelhäusern im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen- im Mittel rund 800.000 €- rund 7.000 €/m² WF (ca. 115 m² WF, Grundstücksfläche rd. 220 m², Bj. 1950-2011)

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Der Münchner Gutachterausschuss

Der Gutachterausschuss führt als Basis seiner Tätigkeit eine Kaufpreissammlung. Daten und Auswertungen der Kaufpreissammlung dienen der Markttransparenz und werden vom Gutachter-ausschuss jährlich im Immobilienmarktbericht veröffentlicht. Für Fachleute enthält der Jahres-bericht umfangreiche statistische Untersuchungen (z.B. Liegenschaftszinssätze, Umrechnungs-faktoren für Baulandwerte, Erbbauzinssätze, Marktanpassungsfaktoren für Sachwertobjekte usw.) und für alle wesentlichen Immobilienmarktsegmente die Entwicklung der letzten Jahre. Nur der Gutachterausschusses verfügt über eine vollständige Sammlung aller Daten des Münchner Immo-bilienmarktes. Die Veröffentlichungen mit objektiven Auswertungen haben daher eine große Be-deutung für alle Marktteilnehmer und Sachverständige.

Dem Münchner Gutachterausschuss gehören als ehrenamtliche Mitglieder neben den über-wiegend freiberuflichen Sachverständigen für Immobilienbewertung auch Vertreter des Finanz-amtes, der Vermessungsbehörde und der Planungsbehörde sowie Projektentwickler, Bauträger und Makler an; die zuletzt genannte Gruppe aus der Immobilienwirtschaft insbesondere auch wegen ihrer direkten Teilnahme am aktuellen Marktgeschehen.

Mehr Informationen über den Münchener Gutachterausschuss gibt es im Internet (www.gutachterausschuss-muenchen.de).

Geschäftstelle / Ansprechpartner

Geschäftsstelle Implerstr. 9, 81371 München

E-Mail: gutachterausschuss@muenchen.de

Öffentliche Verkehrsmittel U3 / U6, Buslinie 62, 132Haltestelle Poccistraße oder Implerstraße

Bodenrichtwertauskunft Bodenrichtwerte im Internet:www.bodenrichtwerte-muenchen.de

Tel. (089) 233-39633, Fax (089) 233-39634Sprechzeiten (Zimmer 504, 505, 506)Montag und Mittwoch von 8.30 Uhr bis 12.00 Uhroder nach Vereinbarung

Bestellung Immobilienmarktberichte/

Bodenrichtwertkarte Tel. (089) 233-39602, Fax (089) 233-39603

Antragstellung von Gutachten Zimmer 551, 551a Tel. (089) 233-39629, (089) 233-39861

Internet Gutachterausschuss:www.gutachterausschuss-muenchen.de

Bodenrichtwerte online:www.bodenrichtwerte-muenchen.dewww.boris-bayern.de

Immobilienmarktberichte online:www.bodenrichtwerte-muenchen.dewww.boris-bayern.de

Marktanalysen, Quartalsberichte (kostenfrei):www.gutachterausschuss-muenchen.de

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ImpressumHerausgeberGeschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerteim Bereich der Landeshauptstadt MünchenImplerstraße 981371 München

August 2018

Irrtum vorbehaltenNachdruck nur mit Genehmigung, auszugsweise nur mit Quellenangabe und bei Übersendung eines Belegexemplares an den Gutachterausschussfür Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München

Für den Inhalt verantwortlichAlbert Fittkau

Redaktionelle BearbeitungAlbert Fittkau Ltd. Verwaltungsdirektor, JuristDirk Siebel Dipl.-Ing. (FH), ArchitektXaver Simmel Dipl.-Ing. (FH)

TitelbildStefan Müller-Naumann

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