Baja California: algunas consideraciones sobre los costos del desarrollo inmobiliario costero orientado al mercado estadounidense

Joaquin BohigasRed Calidad de Vida

Septiembre 2007

I. Introducción

Hace poco mas de diez años se desencadenó una intensa actividad inmobiliaria a lo largo de la costa de Baja California, dirigida principalmente al mercado estadounidense. Según un estudio de la Secretaría de Turismo del estado, en el 2000 había ya 22,756 lotes en el litoral que va de Tijuana a Rosarito, en donde al menos pueden asentarse de 100 a 125 mil habitantes. No tenemos cifras más recientes a la mano, pero todo indica que hoy en día hay muchos mas lotes a la venta, que el corredor se ha extendido hacia el sur del estado y que ha aumentado vertiginosamente el número de edificios pegados a la costa, la mayor parte de ellos puestos a la venta en forma de condominios. Esta explosión inmobiliaria ha sido posible gracias a que hasta hace poco las tasas de interés en los EE.UU. se mantenían a niveles bajos, a que la banca estadounidense ya ofrece crédito para comprar propiedades en el extranjero y a que un creciente número de ciudadanos norteamericanos (los “baby boomers”) está jubilándose. El mercado de bienes raíces de Baja California es particularmente atractivo para estas personas por una serie de motivos: encuentran mejores propiedades a menores precios, las autoridades y la legislación mexicana ofrecen condiciones cada vez mas favorables a los compradores extranjeros (condiciones que no encuentran en su país, como acceso reservado a playas) y la cercanía fronteriza les da un fácil acceso a los servicios a los que tienen derecho (por ejemplo, médicos) y a los bienes con los que están familiarizados (autos, comestibles, ropa). Cabe apuntar que este tipo de compradores aporta poco a la economía bajacaliforniana, como ya ocurre con los que viajan en casas móviles a lo largo de la península. Estos cada vez mas viejos “semi residentes” extranjeros tienen un efecto negativo sobre la industria hotelera, prescindiendo de los servicios que esta proporciona. Un cuarto en una casa playera o en un condominio es una habitación hotelera menos, una mesa de restaurante sin ocupar, un bar con varios clientes menos, un mercado que no se visita, una artesanía que no se compra. Las autoridades gubernamentales han dado en clasificar como turistas a estos “semi residentes” extranjeros, adjetivo que no puede ser menos apropiado.

En este trabajo se presenta la poca información pública que hay sobre proyectos inmobiliarios a lo largo del litoral comprendido entre La Misión y Punta Banda (aunque se dice que hay muchos mas hacia el sur del municipio). Se discuten y analizan algunos de sus posibles efectos en el Municipio de Ensenada, considerando tres etapas: desarrollo y construcción (Sección II), venta (Sección III) y habitación (Sección IV).

En la Tabla 1 se presentan los más importantes proyectos inmobiliarios costeros sobre el litoral que va de La Salina al Ciprés (de los que tenemos noticia). Todos fueron concebidos y diseñados para atraer a compradores estadounidenses. La información se extrajo de diversas fuentes, pues no existe un servicio de información abierto y transparente por parte de las autoridades municipales. Parece que la administración municipal y estatal ha decidido ocultar la información que tienen sobre este tema. En

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esta tabla se distinguen 4 zonas de desarrollo: La Misión (rojo), Bajamar (verde), Salsipuedes (azul) y Ensenada (gris). La zona que podría sufrir el mayor impacto es Bajamar, donde Baja View Grand proyecta construir un pueblo de al menos 10,000 habitantes. No sobra decir que la zona de Bajamar, y de hecho casi toda la costa que va del sur de Tijuana hasta Salsipuedes, es en buena medida un enclave ocupado por ciudadanos estadounidenses.

Tabla 1 Edif. Dep. Lotes Marina Hab. Hotel Inver.Puerto Salina 7 150 ¿250? 240 800 50Punta Piedra     270   540   ¿30?Costa Bajamar 2 28     56 5Bay View Grand 81 4682 350   9364   ¿2,000?Sta. Bárbara at Bajamar 4 104     208   ¿100?Océano Diamante         ¿250? 10Playa Saldamando     425   850   100Ventana al Mar 4 596 76   1192 1 420Salsipuedes         150Pacifica Bay/Costa Ladera 4 506     1012 1 129Entremar 1 58     106   ¿50?Flor del Mar 1 60     120   50Porto Hussong 3 246   284 492 1 216Pacifica at Ensenada Bay 6 300     600   230Playa Blanca 1 208 42   416 1 50El Sahuaro del Mar     X        Costa Baja Condo Hotel           1  Alta Vista   14     28    

Tabla 1. Nuevos desarrollos entre La Salina y El Ciprés. Las catidades entre paréntesis son estimados a partir de cfras para otros desarrollos. Edif.: edificios (de 4 a 26 pisos). Dep.: departamentos-condominios-penthouse en edificios. Lotes: para construcciones residenciales. Marina: se da el número de posiciones o “slips” para botes. Hab: habitantes a máxima ocupación, suponiendo 2 por departamento o casa. Hotel: número de hoteles planeados. Inver.: inversión en millones de dólares.

.Los últimos 3 proyectos apuntados en la Tabla 1 son los que probablemente tendrán menor impacto: El Sahuaro del Mar es un desarrollo residencial en el monte que está frente al Hotel Las Rosas, Costa Baja Condo Hotel está en el centro de la ciudad de Ensenada y Alta Vista es un edificio de 7 pisos que se quiere construir en el cerro Chapultepec. Ya no se discutirán. Tampoco se seguirán discutiendo los proyectos Océano Diamante y Salsipuedes, dado que la información que se tiene sobre ellos es mínima.

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II. Construcción.

Para poder analizar el impacto económico y laboral de estos proyectos durante su fase de desarrollo y construcción, es necesario empezar con la forma en que se distribuyen los costos en condiciones normales.

- Ingeniería: 35 a 40%. Diseño y construcción de la obra. Incluye ganancias y gastos indirectos (impuestos, seguro, permisos, etc.)

- Materiales: 35 a 40% - Mano de obra: 20 a 25 %

Sólo una parte de la inversión se realiza localmente:

- Hasta donde se sabe, casi todos estos proyectos fueron diseñados por firmas extranjeras, y la mayor parte de las más importantes obras de estos proyectos (vialidades, agua, luz, marinas, condominios) serán construidas por compañías foráneas (Tijuana, Monterrey, Sinaloa), ya que las firmas locales no tienen suficiente capital, por lo que se abocan al mercado de residencias particulares. Suponemos que el 20% del gasto asociado a ingeniería (7.5% del total) irá a dar a la economía local.

- Se espera que los materiales básicos (cemento, tabique, varilla, etc.) sean de origen local. Hay que recordar que la principal empresa de cemento, CEMEX, remite sus utilidades fuera (y es posible que haya otros casos). Otros materiales y partes (tubería, loza, puertas, ventanas) probablemente serán adquiridos en otro lugar. Suponemos (generosamente) que el 50% del gasto en materiales (18.8% del total) irá a dar a la economía local.

- Es bien sabido que la mayor parte de la mano de obra de la industria de la construcción proviene de fuera. Por otra parte, una fracción del salario se gasta en Ensenada. Suponemos que el 75% del gasto en mano de obra (16.9% del total) irá a dar a la economía local.

Bajo estas hipótesis, esperamos que alrededor del 43.2% de la inversión pase a la economía de Ensenada.

Resumiendo, el Municipio de Ensenada recibirá cerca de 43.20 dólares por cada 100 dólares invertidos en proyectos inmobiliarios costeros: 7.50 dólares a la industria local de la construcción, 18.80 dólares a los proveedores de material y 16.90 dólares por la vía de salarios a obreros de la construcción.

Otro factor que hay que tomar en consideración es el tiempo necesario para concluir el proyecto, ya que este determina el flujo de capital (la inversión anual) y el número de empleos generados. Se mencionan tiempos de construcción que van de 2 a 20 años, dependiendo de la magnitud y tipo (residencias o condominios) de proyecto.

La Tabla 2 resume la posible derrama económica regional (en millones de dólares) de los proyectos mencionados, utilizando los porcentajes apuntados al fondo de la tabla. Los resultados para Punta Piedra, Bay View Grand, Santa Bárbara at Bajamar y Entremar se basan en inversiones estimadas en este trabajo. En los renglones se apunta el nombre del proyecto, la suma total de las inversiones programadas, la misma cantidad excluyendo el proyecto Bay View Grand y los porcentajes aplicados. También se anota el tiempo que suponemos tomará terminar cada uno de estos desarrollos. No se incluye el flujo anual total ya que los proyectos tienen distinta duración y no hay razón alguna para

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suponer que se realizarán simultáneamente. Por ejemplo, Playa Blanca y Entremar ya están en construcción, Bay View Grand promete empezar en 2009. Como se puede ver, en el mejor de los casos (operación simultánea de todos los proyectos), podrían llegar a ingresar hasta 146.9 millones de dólares anuales al municipio durante no mas de 2 o 3 años. No cabe duda que este es el escenario más optimista.

Tabla 2 Derrama Económica      Inver. Ing. Mater. M.obra Ensenada Años FlujoPuerto Salina 50 3.8 9.4 8.5 21.6 5 4.3Punta Piedra 30 2.3 5.6 5.1 13.0 5 2.6Costa Bajamar 5 0.4 0.9 0.8 2.2 2 1.1Bay View Grand 2000 150.0 376.0 338.0 864.0 20 43.2Sta. Bárbara at Bajamar 100 7.5 18.8 16.9 43.2 5 8.6Playa Saldamando 100 7.5 18.8 16.9 43.2 5 8.6Ventana al Mar 420 31.5 79.0 71.0 181.4 10 18.1Pacifica Bay 129 9.7 24.3 21.8 55.7 5 11.1Entremar 50 3.8 9.4 8.5 21.6 3 7.2Flor del Mar 50 3.8 9.4 8.5 21.6 3 7.2Porto Hussong 216 16.2 40.6 36.5 93.3 7 13.3Pacifica at Ensenada Bay 230 17.3 43.2 38.9 99.4 7 14.2Playa Blanca 50 3.8 9.4 8.5 21.6 3 7.2Total 3430 257.3 644.8 579.7 1481.76Total-BayView 1430 107.3 268.8 241.7 617.76    Porcentaje 100 7.5 18.8 16.9 43.2

Tabla 2. Probable derrama económica en Ensenada de los proyectos inmobiliarios planeados entre La Salina y El Ciprés. Inver.: inversión total del proyecto. Ing.: derrama en firmas locales de ingeniería. Mater.: derrama en compra de materiales. M.obra: derrama en salarios para obreros de la construcción. Ensenada: derrama al Municipio de Ensenada. Años: tiempo estimado para concluir la obra. Flujo: flujo de ingresos a Ensenada durante el tiempo que dura la obra, en millones de dólares al año.

Según datos del INEGI, el producto interno bruto (PIB) del estado de Baja California en 2004 fue poco más que 244 mil millones de pesos. Considerando la tasa de crecimiento de la economía bajacaliforniana (aproximadamente 5%) y el hecho de que el municipio de Ensenada aporta cerca del 15% del PIB estatal, tenemos que el PIB municipal en 2007 será de unos 42 mil millones de pesos, o 3,850 millones de dólares. Es decir, en el mejor de los casos la construcción de estos proyectos inmobiliarios puede generar hasta el 3.8% del PIB municipal durante no mas de 2 o 3 años (146.9 millones de dólares anuales). En el escenario más realista, alrededor del 1% durante 20 años.

La cantidad de dinero que va a salarios incluye una fracción de los gastos de las firmas locales de ingeniería y los proveedores de material. Suponemos que el 25% del dinero para compra de materiales y gastos indirectos de la constructora es para salarios. Sumando los salarios de los obreros de la construcción, encontramos que el 23.5% de la inversión se destina a sueldos (23.50 dólares por cada 100 dólares invertidos)

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Para estimar los empleos generados por estas inversiones conviene evaluar la derrama en salarios en unidades de salario mínimo anualizado (SMA). En la actualidad (2007) el SMA es de alrededor de $50 x 365 días = $18,250, equivalente a 1,660 dólares a una tasa de cambio de $11/dólares. Según datos del INEGI, el ingreso medio en el estado es de alrededor de 4 SMA. Suponemos que el salario anual típico de un trabajador involucrado en estos proyectos es de 5 SMA (8,295 dólares al año).

Por lo tanto, el número de empleos generados por el proyecto es la inversión destinada a salarios (23.5% de la inversión total) en unidades de 5 SMA, dividida entre el número años que dura el proyecto. Finalmente, hay que hacer notar que una parte importante de estos empleos es de trabajadores foráneos del ramo de la construcción. Suponemos que la mitad de los empleos son ocupados por ensenadenses.

Tabla 3 Derrama en salarios y empleos  Ing. Mat. M.obra Total SMA Empl. Ens.Puerto Salina 0.9 2.4 8.5 11.8 7078 283 142Punta Piedra 0.6 1.4 5.1 7.1 4247 170 85Costa Bajamar 0.1 0.2 0.8 1.2 708 71 35Bay View Grand 37.5 94.0 338.0 470.0 283133 2831 1416Sta. Bárbara at Bajamar 1.9 4.7 16.9 23.5 14157 566 283Playa Saldamando 1.9 4.7 16.9 23.5 14157 566 283Ventana al Mar 7.9 19.8 71.0 98.7 59458 1189 595Pacifica Bay 2.4 6.1 21.8 30.3 18262 730 365Entremar 0.9 2.4 8.5 11.8 7078 472 236Flor del Mar 0.9 2.4 8.5 11.8 7078 472 236Porto Hussong 4.1 10.2 36.5 50.8 30578 874 437Pacifica at Ensenada Bay 4.3 10.8 38.9 54.1 32560 930 465Playa Blanca 0.9 2.4 8.5 11.8 7078 472 236

Tabla 3. Derrama en salarios y empleos generados por estos proyectos. Ing.: millones de dólares que se van en salarios derivados de gastos indirectos de la firma local de ingeniería. Mat.: millones de dólares que se van en salarios que pagan los proveedores locales de materiales. M.obra: millones de dólares que se van en salarios a obreros de la construcción. Total: suma de las tres columnas anteriores. SMA: número de salarios mínimos anualizados que pueden pagarse con la cantidad anterior. Empl.: empleos anuales que se generan suponiendo que el salario medio es 5 SMA. Esta cantidad considera la duración del proyecto. Ens.: empleos anuales para personas con residencia en Ensenada.

La Tabla 3 resume la derrama en salarios y empleos generados por estos proyectos. Los resultados para Punta Piedra, Bay View Grand, Santa Bárbara at Bajamar y Entremar se basan en inversiones estimadas en este trabajo. En el mejor de los casos (operación simultánea de todos los proyectos), la construcción de estos inmuebles podría generar 9627 empleos anuales, la mitad de ellos (4814) para los habitantes del municipio. Sin lugar a dudas este es el mejor escenario posible.

En la Tabla 4 se presentan estas cifras de empleo al lado de las que aparentemente manejan el los desarrolladores (bajo la columna Des.). Se puede ver que en la mayor parte de los casos los

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desarrolladores anticipan una mayor generación de empleos locales. Las cifras que presentan Flor del Mar, Playa Blanca y Playa Saldamando han sido infladas desmesuradamente (particularmente las dos últimas). Los estimados para los otros desarrollos son similares, e incluso hay dos casos en los que la cifra de empleos aparentemente dada por los inversionistas está notablemente por debajo del estimado que aquí se presenta (Porto Hussong y Pacifica at Ensenada Bay).

Tabla 4. Cifras de empleo. Empl.: total de empleos según este trabajo. Ense.: total de empleos según este trabajo. Des.: numero de empleos generados según desarrolladores.

Un importante marco de referencia es el contexto laboral del Municipio de Ensenada. Según datos del INEGI, la población económicamente activa (PEA) del Municipio de Ensenada en el 2000 era de 129,583 personas, 14.1% del total en Baja California. En el primer trimestre de 2006 la PEA en Baja California era de 1,323,978 personas, lo que da un total de 187,224 para Ensenada (si sigue siendo el 14.1% del total). Es decir, en el mejor de los casos los empleos generados por la construcción de estos desarrollos inmobiliarios puede generar hasta el 2.5% de los empleos municipales durante no mas de 2 o 3 años (4814 empleos). En el caso mas realista, no mas del 1 de cada 100 durante 20 años.

III. Venta.

La ganancia que estos proyectos pueden dejar a los inversionistas se puede calcular del precio anunciado por los agentes de bienes raíces, que están anotados en la Tabla 5.

Tabla 5 Lotes Deptos. Casas Venta Venta-InvPuerto Salina 283 35.4

Tabla 4 Empl. Ens. Des.Puerto Salina 283 142 200Punta Piedra 170 85  Costa Bajamar 71 35 50Bay View Grand 2831 1416Sta. Bárbara at Bajamar 566 283Playa Saldamando 566 283 5400Ventana al Mar 1189 595 800Pacifica Bay 730 365 500Entremar 472 236Flor del Mar 472 236 900Porto Hussong 874 437 200Pacifica at Ensenada Bay 930 465 50Playa Blanca 472 236 2000

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Punta PiedraCosta Bajamar 229 a X 6.4 a X 1.4 a XBay View Grand   280 a X 1310 a XSta. Bárbara at Bajamar

Playa Saldamando428 a

957109.1 a

244.0 9.1 a 144Ventana al Mar

Pacifica Bay300 a 1500 151.8 a 759 22.8 a 630

Entremar 291 a 659 16.9 a 38.2-33.1 a -

11.8Flor del MarPorto Hussong 700 a X 172.2 a X -43.8 a XPacifica at Ensenada Bay

Playa Blanca175

a1175 47556.4 a 264.4 6.4 a 214.4

Tabla 5. Precios unitarios de lotes y departamentos y estimación de utilidades. Lotes: precio del lote en dólares/m2. Para Puerto Salina se tomó la oferta de un particular. Deptos. y casas: precio unitario en miles de dólares. Dan valores mínimos y máximos, y con frecuencia sólo el primero. La X es cuando el valor máximo es desconocido. Venta: los millones de dólares que se obtienen al vender todas las unidades habitacionales y lotes (ver Tabla 1). El valor inferior (superior) se calculó suponiendo que todas las unidades se vendieron al precio mínimo (máximo). Se supuso que los lotes de Salsipuedes tienen una superficie de 500 m2. En Saldamando los lotes son de 600 m2. Venta–Inv.: ganancia en millones de dólares. La inversión (Inv.) se tomó de la Tabla 1. Los resultados para Punta Piedra, Bay View Grand, Santa Bárbara at Bajamar y Entremar se basan en inversiones estimadas en este trabajo.

Los resultados no son claros. Para tener una mejor idea de la ganancia potencial es necesario tener a la mano el precio de venta de cada una de las unidades del desarrollo. Aun así resaltan varias cosas:

(a) en la mayoría de los casos los desarrolladores no pierden, incluso cuando todas las unidades se venden al menor precio, (b) es evidente que se sobreestimó (en este trabajo) la inversión en Entremar y (c) las ganancias de Playa Blanca parecen excesivas, y es posible que la inversión sea mayor.

En vista de lo anterior, y con los pocos rangos confiables que se calcularon, suponemos que las ganancias van del 50% al 100% (ventas de 15 a 20 por cada 10 invertidos). Bajo esta suposición, las potenciales ganancias de estos proyectos pueden ser:

- Puerto Salina: 25 a 50 millones de dólares- Punta Piedra: 15 a 30 millones de dólares- Costa Bajamar: 2.5 a 5 millones de dólares- Bay View Grand: 1000 a 2000 millones de dólares- Santa Bárbara at Bajamar: 50 a 100 millones de dólares

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- Playa Saldamando: 50 a 100 millones de dólares- Ventana al Mar: 210 a 420 millones de dólares- Pacifica Bay/Costa Ladera: 65 a 130 millones de dólares- Entremar: quizá 15 millones de dólares, por las razones expuestas en (b)- Flor del Mar: quizá 15 millones de dólares, por las mismas razones- Porto Hussong: 108 a 216 millones de dólares- Pacifica at Ensenada Bay: 115 a 230 millones de dólares- Playa Blanca: al menos 50 millones dólares, por las razones expuestas en (c)

¿Que fracción de estas fortunas podemos esperar que sirva para realizar inversiones productivas en el Municipio de Ensenada? No hay ciencia capaz de vaticinar las intenciones humanas, pero si es posible pensar en condiciones más o menos favorables. Una de las mejores condiciones es cuando el principal inversionista reside en la localidad. A continuación se presenta la lista de grupos y/o personas que están invirtiendo en cada uno de estos desarrollos (es posible que algunos sean administradores o constructores) junto con la ciudad/estado/país de residencia (en negritas) y la dirección de su página.

- Puerto Salina: Grumar. ¿BCS? http://www.puertosalina.com/ - Punta Piedra: Amaya Curiel. Tijuana http://www.puntapiedra.com/ - Costa Bajamar: ¿?- Bay View Grand: Bay View Grand (Elías Sacal). Cd. de México

http://www.bvginfo.com/lapunta.html - Santa Bárbara at Bajamar: La Misión Realty (Hermosillo y Asociados, Grupo Wong de

Mexicali, Casas Exe). Hermosillo, Mexicali, ¿Tijuana? http://www.lamisionrealty.com/ y http://www.santabarbaraatbajamar.com

- Playa Saldamando: The Ultimate Design Group. Construcción y administración a cargo de The Beck Group (está involucrado en un condominio en Rosarito). Atlanta, Georgia, EE.UU. http://www.saldamando.com/

- Ventana al Mar: ¿?- Pacifica Bay/Costa Ladera: Baja 1000 Development Group I, LLC. (constructor Urban

Condominiums). Sammamish, WA, EE.UU. http://www.urbancondominiums.com/ - Entremar: Grupo Habitat (ver Arbolada Lomas). Cd. de México

http://www.entremar.com.mx/ - Porto Hussong: Walter y John Hussong, Meridian Development Group . Ensenada y Reno,

Nevada, EE.UU. http://www.portohussong.com - Pacifica at Ensenada Bay: Pacifica Development Group, LLC. ¿EE.UU.?

http://www.pacifica-ensenada.com/ - Playa Blanca: ¿?

Como se puede ver, uno de los desarrollos (Punta Piedra) parece tener financiamiento de origen 100% bajacaliforniano, y dos mas (Santa Bárbara at Bajamar y Porto Hussong) tienen inversionistas estatales, aunque falta por ver la cantidad de capital que aportan. Los principales inversionistas son de la Cd. de México (Baja View Grand) y los EE.UU. (Playa Saldamando, Pacifica Bay/Costa Ladera, Porto Hussong y Pacifica at Ensenada Bay). En consecuencia, el grueso de las ganancias que resulten de estos proyectos será para compañías e inversionistas ubicadas fuera del estado. La menor parte (¿50 a 100 millones de dólares?) queda en Baja California. Bastante menos en Ensenada.

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Es cierto que estas compañías pueden reinvertir una parte de estas ganancias en el estado y el municipio si consideran que así les conviene. Estas nuevas inversiones seguramente serían para construir más desarrollos residenciales para extranjeros en las costas del estado. Eventualmente las compañías y sus ganancias emigrarán hacia otras regiones.

IV. Habitación.

No es fácil pronosticar los efectos que estos asentamientos tendrán sobre nuestra comunidad una vez que estén enteramente ocupados. Las predicciones a largo plazo son muy complicadas porque involucran varias disciplinas y temas (economía, ecología, sociología, política), porque las estimaciones a largo plazo son imprecisas y porque entran en juego juicios de valor (el terreno de las ideologías). Pero es indispensable hacer el esfuerzo si deseamos construir una política ilustrada de desarrollo sustentable, para mejorar las condiciones de vida de la ciudadanía sin comprometer el patrimonio de las futuras generaciones. Con la finalidad de sistematizar la discusión, dividimos esta sección en los siguientes temas: mercado inmobiliario y cultura, economía y empleo, competencia por recursos, ecología costera y soberanía. IV.1 Mercado inmobiliario e integración cultural.

La venta de estos terrenos, condominios y casas - con precio mínimo de 150,000 dólares y en promedio cercano al medio millón - tiene un efecto inflacionario en el mercado inmobiliario y, en consecuencia, afecta el nivel y la calidad de vida de los ensenadenses. Los potenciales compradores estadounidenses, que ni por mucho son los menos favorecidos en ese país, tienen ingresos, ahorros y condiciones crediticias muy por encima de la media bajacaliforniana. El diferencial entre el costo de la tierra, la construcción y los servicios en México y EE.UU., permite que los desarrolladores vendan propiedades de mediano tamaño a precios muy elevados para mexicanos, pero muy atractivos para estos estadounidenses. En consecuencia, el ensenadense promedio tendrá que conformarse con residencias cada vez más pequeñas (45 m2 es el último mínimo aprobado por el cabildo de Ensenada), de menor calidad, con servicios más deficientes y con peor ubicación.

Como ya se observa en el municipio de Rosarito, alrededor de estos ricos desarrollos inmobiliarios han ido creciendo numerosas colonias pobres, de donde salen la servidumbre que le da servicio y mantenimiento a las casas y condominios construidos en el litoral. Para nuestra vergüenza, así se han desarrollado siempre nuestras ciudades: pocos y pequeños enclaves ricos inmersos en extensas colonias habitadas por los desheredados de la tierra. En este caso el contraste se acentúa por la barrera cultural, histórica e idiomática. Se crean, dentro de nuestro país, enclaves extranjeros a los que de facto se les da el uso exclusivo de grandes extensiones del litoral, impidiendo el paso a todos los mexicanos, incluyendo a los que construyeron, mantienen y vigilan sus lujosas propiedades. Estos desarrollos inmobiliarios extienden la línea fronteriza hasta lo que aun es nuestra costa y, lejos de facilitar la fusión de dos culturas, promueven el racismo y la xenofobia.

IV.2 Economía y empleo.

Partimos de la base de que estos desarrollos no utilizan la infraestructura turística clásica, como aparentemente creen las autoridades gubernamentales: son residencias veraniegas, de fin de semana o permanentes si se trata de jubilados. En cualquiera de los tres casos los empleos directos que generan

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son mínimos y de muy bajo nivel, sobre todo si se trata de condominios: una sirvienta que limpie el lugar un par de días a la semana, un par de vigilantes y una persona para mantenimiento general (jardinería, albañilería, etc.). En cuanto a su consumo en el estado, es muy probable que este se reduzca a una fracción de sus comestibles, gasolina, casetas, si acaso una visita a un bar y a un restauran. En todo caso, consumirá mucho menos que un turista hospedado en un hotel, que da trabajo a un número mucho mayor de personas. De hecho, la principal víctima de este tipo de desarrollos es el sector turístico.

Como se mencionó al inicio, un cuarto en una casa playera o en un condominio es una habitación hotelera sin ocupar. Mas aun, un condominio construido es un paisaje perdido: al turista le atrae lo bello, no la fealdad. España es de los países donde los condominios tienen más años de haber sido construidos, y sus efectos han sido bien estudiados. En palabras de Simón Barceló, uno de los zares españoles del sector, el turismo residencial “tiene un efecto perverso sobre la hostelería”, ocasionando que los ingresos turísticos en España disminuyan varios puntos porcentuales año tras año, a pesar de que el país de origen de los dueños de condominios está muy lejos. La proximidad a la frontera estadounidense tendrá aun peores consecuencias para el sector turístico bajacaliforniano. Es posible que sus efectos negativos ya se hayan sentido en Rosarito, el municipio con más desarrollos construidos. Como se puede ver de la Figura 1, la ocupación hotelera se ha mantenido aproximadamente constante en el todo el estado de 2001 en adelante, pero no ha dejado de descender en Rosarito.

Figura 1. Ocupación hotelera en el estado de Baja California, 1998-2006. Secretaría de Turismo del estado. Turistas nacionales en verde, extranjeros en rojo y la suma en negro.

El efecto negativo que estos desarrollos tienen en el turismo, debe ser motivo de preocupación para el gobierno estatal. Según sus propios datos, el turismo contribuye con el 10% de la economía bajacaliforniana, genera cerca del 30% de la recaudación fiscal y 1 de cada 10 trabajadores está empleado en el sector. La importancia relativa del turismo es incluso mayor en el Municipio de

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Ensenada, razón por la que debemos ser especialmente cuidadosos con estos desarrollos residenciales para extranjeros, que generan mucho menos capital, empleo e impuestos que el turismo. En este sentido, los desarrollos residenciales para extranjeros, lejos de beneficiar a las generaciones futuras, las empobrecerán.

IV.3 Competencia por recursos.

La Secretaría de Turismo reportó que en el 2000 había cerca de 23,000 lotes residenciales en el litoral comprendido entre Tijuana y Rosarito. Para entonces se habían vendido casi 7,600 propiedades, el 20% a extranjeros. En los últimos 7 años se ha multiplicado el número de desarrollos y es fácil imaginar que, de continuar esta tendencia, muy pronto habrá más de un cuarto de millón de habitantes sobre el litoral costero que va de Tijuana a Ensenada. Muchos de ellos serán estadounidenses con altos niveles de consumo, reclamando servicios de mucha mejor calidad que los que recibe el mexicano promedio. Ante esta nueva situación demográfica, ¿cómo se van a distribuir los recursos financieros, sociales y naturales con los que cuenta el estado?

IV.3.1 El agua.

Consideremos el recurso natural más escaso en nuestro estado: el agua. Según cifras de la FAO, el estadounidense promedio consume 215 m3 de agua al año en uso residencial. Por su parte, el bajacaliforniano consume 92 m3 anuales de acuerdo a datos de la Comisión Estatal del Agua. Según la información recopilada en la Tabla 1, los desarrollos inmobiliarios que estamos considerando añadirán aproximadamente 16,000 residentes estadounidenses al municipio, consumiendo 3.5 millones de metros cúbicos anuales. Por su parte, la población mexicana que atienda sus necesidades quizá consuma 1 millón de metros cúbicos adicionales. Hay que añadir los campos de golf que hoy se consideran complemento indispensable para una saludable jubilación: cada campo consume cerca de 1 millón de metros cúbicos anuales. Ya existen dos campos de golf entre La Salina y La Bufadora. Suponiendo que se construyen otros dos para atender a los 16,000 jubilados, tenemos que estos desarrollos pueden añadir cerca de 6.5 millones de metros cúbicos anuales a la demanda de agua en Ensenada.

En el municipio de Ensenada toda el agua proviene de acuíferos y de la presa Emilio M. Zamora, cuya capacidad útil es de 2.6 millones de metros cúbicos. La Tabla 6 muestra el estado de los acuíferos más cercanos a la ciudad en el 2002 (Comisión Estatal del Agua). Para que el manejo sea sustentable, la extracción debe estar por debajo de la reserva. Como se puede ver, en Ensenada la extracción de agua ya excedía las reservas de los acuíferos (y la presa) en el año 2002.

Dos factores adicionales complican aun más el futuro del agua en el Municipio. En primer lugar, tal parece que por causas naturales se inician un par de décadas en las que la precipitación pluvial estará por debajo del promedio (la parte seca del llamado ciclo del Pacífico Norte). El segundo factor es el efecto que el calentamiento global pueda tener en la región. La Figura 2, tomada del reporte Stern del gobierno británico, es un mapa que muestra lo que la mayor parte de 23 modelos climáticos predicen: menos lluvia en las zonas más rojas y más lluvia en las zonas más azules. Como se puede ver, la mayor parte de los modelos vaticinan menos lluvia en todo México. Esto puede ser catastrófico en una región de por sí seca como la nuestra, si no se toman a tiempo medidas adecuadas.

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Tabla 6. Acuífero Reserva Extracción CondiciónValle de las Palmas 10.5 7.9 EquilibrioLa Misión 6.4 6.1 EquilibrioGuadalupe 30.6 19.9 EquilibrioOjos Negros 19.0 33.9 Sobre-explotadoEnsenada 3.0 3.6 Sobre-explotadoManeadero 20.8 25.8 Sobre-explotado/salinoSanto Tomas 7.1 7.0 EquilibrioTotal 97.4 104.2

Tabla 6. Principales acuíferos cercanos a la ciudad de Ensenada. Las cifras bajo Reserva y Extracción son millones de metros cúbicos de agua (Comisión Estatal del Agua).

Figura 2. En rojo (azul), regiones en donde la mayor parte de los modelos (de un total de 23) predicen menos (mas) lluvias (en The Economics of Climate Change. Nicholas Stern).

En el caso que nos ocupa, podemos concluir sin asomo de duda que en las condiciones actuales es imposible que el municipio de Ensenada pueda garantizar el abasto de agua a los desarrollos residenciales que están por construirse, sin afectar a algún otro sector de la población o de la economía.

Tenemos la urgente necesidad de revisar a fondo las políticas municipales (de existir) sobre el manejo del agua, considerando un paquete de posibles medidas complementarias: disminución del

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desperdicio (pérdidas en las líneas, campos de golf), mayor eficiencia (reciclaje, mejores prácticas institucionales y personales), mayor cuidado con los acuíferos (extracción de arena de lechos), plantas de producción (desaladoras, condensadoras), revaloración de tarifas, reorientación del uso (el 60% del agua en Ensenada tiene uso agrícola) y evaluación de políticas demográficas. Siendo del interés de toda la ciudadanía, es fundamental que estas decisiones las tomen comités representativos guiados por expertos. Sería lamentable que el futuro del agua quede en las ignorantes e interesadas manos de comités excluyentes y operadores políticos al servicio del dinero.

IV.3.2 Algunos problemas asociados al desarrollo inmobiliario costero.

Hasta este punto no se ha hecho referencia al hecho de que estos desarrollos se construirán sobre o muy cerca del litoral marítimo y a lo largo de la principal ruta de acceso a la ciudad. Esta ubicación le confiere las siguientes características únicas a estos desarrollos.

1) La zona costera no es el mejor lugar para construir debido a su inestabilidad geológica. El estado carece de normas constructivas y sistemas de vigilancia adecuadas a este tipo de construcciones. Diversas fuerzas y procesos actúan continuamente, en ocasiones con gran intensidad, haciendo del litoral uno de los ambientes más dinámicos en el mundo: oleaje, mareas, viento, tormentas, lluvia y escurrimientos, se vinculan para modificar constantemente las condiciones costeras. Después de varias décadas de intensa urbanización de la zona costera, nuestros vecinos del estado de California constataron los peligros y las consecuencias de este tipo de desarrollo. Durante los ciclos del “Niño” de 1978 a 1998, los daños por tormentas ocasionaron pérdidas millonarias en unos cuantos días. Con el objeto de combatir los procesos erosivos que ponen en riesgo las edificaciones costeras, un alto porcentaje del litoral californiano cuenta con alguna obra de protección. La construcción y mantenimiento de estas obras es costoso y acarrea otros problemas. Las edificaciones cercanas a la zona de amortiguamiento costero afectan a largo plazo el frente de playa, reduciendo de manera considerable el uso recreativo de las playas, afectando negativa y significativamente a las economías locales. La zona costera de Baja California está sometida a estos procesos erosivos, y sabemos que ciertas áreas son atravesadas por fallas geológicas. Por lo tanto, la franja costera debe ser considerada como zona de riesgo para cualquier tipo de edificación, pero particularmente para edificios de gran altura. Esta fragilidad no debe ser subestimada, pues tiene tiene un gran potencial para generar amenazas a todos los elementos del desarrollo sustentable.

2) El litoral costero está más expuesto a desastres. Más aun, las edificaciones costeras son particularmente vulnerables en esta época, ya que el nivel del mar puede aumentar considerablemente en las próximas décadas debido al calentamiento global. Esto último puede incluso forzar el abandono de las mismas.

3) Disposición de aguas residuales. La disposición de aguas residuales es muy problemática, ya que las descargas se encuentran por debajo del manto freático y encarecen las obras de alcantarillado. Es obvio que el problema aumenta con la densidad de habitantes, siendo especialmente difícil de tratar en un condominio u hotel.

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4) Cualquier problema con la descarga o el tratamiento de aguas residuales, puede dar lugar a la contaminación de las aguas costeras, comprometiendo la salud de la población y, desde luego, las especies marinas.

5) El aumento en el tráfico que acarrearán estos desarrollos inmobiliarios es otro problema a considerar, ya que muchos de ellos se ubican a lo largo de la carretera Tijuana-Ensenada, vía principal de acceso a la ciudad y al resto de la península de Baja California. Un aumento de tráfico en esa área ocasionará demoras y rezagos, con consecuencias económicas negativas para la industria del turismo y del transporte, así como para la ciudadanía en general. No sobra decir que el problema de tráfico se agravará aun más de tener éxito los proyectos de expansión de los puertos de Ensenada y El Sauzal.

En suma, las edificaciones sobre el litoral marítimo son inherentemente más caras y peligrosas, por lo que acarrean un mayor gasto público tanto en condiciones normales como bajo circunstancias excepcionales, como tormentas o descargas accidentales en el mar. Es indispensable tener normas constructivas y operativas pensadas específicamente para este tipo de desarrollos, así como ajustar la carga impositiva, como el impuesto sobre la renta, para que las personas que habiten en estos lugares cubran los costos adicionales que requiere preservarlos.

IV.5 Las playas y la soberanía nacional.

El Artículo 7 de la Ley General de Bienes Nacionales establece que las playas marítimas y la franja terrestre que está 20 metros mas allá del punto en el que el mar alcanza su nivel más alto o pleamar (la zona federal marítimo terrestre), son bienes de uso común del dominio público de la Federación, por lo tanto no sujetos a acción de posesión definitiva o provisional. Pero, como en todo, hay circunstancias bajo las que particulares e instituciones públicas pueden aprovechar y explotar estos bienes hasta por 50 años (renovables). Por otra parte, el Artículo 27 Constitucional establece que “En una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y cincuenta en las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir dominio directo sobre tierras y aguas”. ¿Cómo es que, a pesar de tan categórica certidumbre jurídica, existen dilatadas extensiones del litoral bajacaliforniano a las que sólo tienen acceso los extranjeros? Es paradójico que el ciudadano estadounidense que posee una propiedad en Baja California, goce de privilegios que no tiene en su país, a saber, acceso y uso exclusivo a las playas. En EE.UU. se entiende muy bien que la propiedad privada tiene un límite. Tal parece que nuestros gobernantes y grandes magnates no entienden que esto también debería ser cierto en México.

Que se entienda bien: no renunciamos a la propiedad y el control colectivo de cada metro de nuestras costas. Las playas son de todos y es derecho de todo ser humano transitar por todas ellas. Es hora de recuperar el libre tránsito en todas nuestras playas. Es hora de defender nuestra soberanía.

La finalidad del desarrollo económico es mejorar nuestra calidad de vida y procurar un futuro feliz para las próximas generaciones, minimizando el impacto que nuestras actividades tienen en el resto de la naturaleza. Es por ello que debemos esforzarnos para que nuestras playas y costas estén abiertas a las familias, a los deportistas, a los estudiosos, a los enamorados, a los poetas. Deben ser espacio de convivencia humana y de coexistencia con la naturaleza, no de conflicto y devastación.

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