Déficit habitacional y política de vivienda en America Latina CONSEJO Y CONGRESO...contexto de bajos ingresos e informalidad (BID-DIA, 2012): –20% de los hogares tendría que gastar

Déficit habitacional y política de vivienda en

America Latina

Andrés G. Blanco Desarrollo Urbano y Vivienda

Banco Inter-Americano de Desarrollo

[email protected]

Agosto 2014

mailto:[email protected]

CONTENIDO

1. Caracterización del déficit habitacional en America Latina

2. La política de vivienda: lo bueno y lo malo

3. Ejemplos de innovaciones en política de vivienda

CONTENIDO




DE

FIC

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AL

37% en 2009 • 58 millones

45% en 1995 • 46 millones

Fuente: BID-DIA (2012)

Rural: 60% en 2009

• 17 millones

Urbano: 32% en 2009

• 41 millones

DE

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URBANO: 32% (41 millones) • Q.1: 52% (13 millones)

• Q.2: 39% (10 millones)

• Q.3: 32% (8 millones)

• Q.4: 24% (6 millones)

• Q.5: 16% (4 millones)

DE

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DE

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Menor a 30%

DE

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Imágenes: BID-DIA (2012)


Entre 30% y 50%

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Mayor a 50%

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CUALITATIVO

31%

CUANTITATIVO

6%

INFRAESTRUCTURA

21%

ELECTRICIDAD: 4%

AGUA POTABLE: 9%

SANEAMIENTO: 15%

CONDICION UNIDAD

12%

PAREDES: 2%

TECHO: 3%

PISOS: 6%

HACINAMIENTO: 6%

TENENCIA

11%

FALTANTES

4%

INSALVABLES

2%

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CONTENIDO




CONTENIDO


2. La política de vivienda: lo bueno y lo no tan bueno


CUALITATIVO

31%

CUANTITATIVO

6%

INFRAESTRUCTURA

21%

CONDICION UNIDAD

12%

TENENCIA

11%

FALTANTES

4%

INSALVABLES

2%

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STOCK EXISTENTE:

MEJORAR 49 MILLONES DE VIVIENDAS

NUEVO STOCK

CONSTRUIR 9 MILLONES

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SE NECESITARIAN:

• US$ 310 BILLONES (7.8% DEL PIB DE LA REGION)

• US$ 25.5 BILLONES SOLO PARA ELIMINAR EL DEFICIT

CUANTITATIVO PARA LOS POBRES

• ADEMAS DE 3.2 MILLONES DE VIVIENDAS ANUALES POR

NUEVA DEMANDA


CUALITATIVO

31%

CUANTITATIVO

6%

INFRAESTRUCTURA

21%

CONDICION UNIDAD

12%

TENENCIA

11%

FALTANTES

4%

INSALVABLES

2%

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DES-

MARGINALIZACION

Imágenes: BID-OMJ (2014)

DESMARGINALIZACION:

LO BUENO

• Aumenta la calidad de vida

– Mejoras en agua (Galiani et al., 2005):

• Disminuyeron hasta un 8% la mortalidad infantil por

disminución de enfermedades infecciosas y parasitarias

Imágenes: BID-ICES (2013)

DESMARGINALIZACION:

LO BUENO

• Mejora la integración con el resto de la ciudad

– La pavimentación de vías locales (Gonzalez-Navarro y

Quintana-Domeque, 2010):

• Dobló el número de mejoras internas a las viviendas,

• aumentó el número de bienes durables por hogar en 12%,

• e incrementó el precio de las viviendas en 16%

Imágenes: BID-Magalhaes et al (2012)

DESMARGINALIZACION:

LO BUENO

• Además:

– Conserva las redes sociales de los habitantes (Gilbert,

1998)

– Puede disminuir riesgos ambientales (IDB, 2013)

Imágenes: BID-OMJ (2014) BID-Magalhaes et al (2012)

DESMARGINALIZACION:

LO NO TAN BUENO

• Puede ser de 3 a 7 veces más costosas que una

urbanización planeada (BID-DIA, 2012; Aristizabal y

Gomez, 2002

• Puede crear incentivos para una mayor informalidad

dado que incrementan los beneficios esperados de la

urbanización informal (Abramo, 2003).

• Otros efectos como mejoras en ingresos o formalización

de las relaciones laborales no han podido verificarse tan

claramente

CUALITATIVO

31%

CUANTITATIVO

6%

INFRAESTRUCTURA

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CONDICION UNIDAD

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11%

FALTANTES

4%

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2%

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DES-

MARGINALIZACION DESARROLLO

PROGRESIVO


DESARROLLO PROGRESIVO:

LO BUENO

• Mejora la calidad de vida

– Las familias que instalaron pisos de cemento (Cataneo et

al., 2009):

• Tienen 78% menos infecciones parasitarias, 49% menos

diarreas, y 81% menos anemias

• Presentaron 59% mas satisfacción con la vivienda, 52%

menos depresión y 45% menos estrés

• Mejoraron en 26% el desarrollo cognitivo de hijos de 2 años



LO BUENO

• Puede aumentar ingresos (Gilbert, 1999):

– Hasta 2/3 de propietarios informales reciben ingresos por

actividades comerciales y/o de alquiler en viviendas

autoconstruidas


LO NO TAN BUENO

• La autoconstrucción gasta hasta 30% mas en materiales

innecesarios (BID-OMJ, 2014)

• Los materiales no siempre son de buena calidad ni

eficientes desde el punto de vista energético (BID-OMJ,

2014)

• El proceso toma entre 15 y 18 años en promedio (BID-

OMJ, 2014)

• La asistencia técnica es costosa y las familias no

siempre están dispuestas a pagarla (BID-OMJ, 2014)

CUALITATIVO

31%

CUANTITATIVO

6%

INFRAESTRUCTURA

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CONDICION UNIDAD

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TENENCIA

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FALTANTES

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PROGRESIVO

TITULACION


TITULACION:

LO BUENO

• Incentiva mayor inversión en el hogar (Galiani y

Schargrodsky, 2010):

– Aumenta las áreas construidas en 12%,

– Incrementa la calidad de la vivienda en 37%

– Mejora los logros nutricionales y educacionales de los

hijos


TITULACION:

LO NO TAN BUENO

• Lo importante no es el titulo en si, sino la seguridad de

tenencia (Gilbert, 2001)

• Los títulos no aumentan el acceso a créditos bancarios

(Calderon, 2002)

• Los titulos no aumentan la probabilidad de obtener

servicios (Ward, 2003)

• Los titulos no aumentan la dinamica inmobiliaria por las

condiciones de estigma asociadas a los barrios

marginales (Gilbert, 2001)

CUALITATIVO

31%

CUANTITATIVO

6%

INFRAESTRUCTURA

21%

CONDICION UNIDAD

12%

TENENCIA

11%

FALTANTES

4%

INSALVABLES

2%

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PROGRESIVO

TITULACION SUBSIDIOS A LA

DEMANDA (ABC)


LOS SUBSIDIOS A LA DEMANDA:

LO BUENO

• Permite acceso a vivienda formal en propiedad en un

contexto de bajos ingresos e informalidad (BID-DIA, 2012): – 20% de los hogares tendría que gastar mas del 30% del ingreso

para una vivienda de US$15,000 con 10% de cuota inicial y una

tasa de interés del 6%

– Si se usa la tasa de interés vigente, el porcentaje aumenta a 24%.

Si se tiene en cuenta el acceso real a crédito hipotecario, el

porcentaje es 45%



LO BUENO

• Aumenta la penetración hipotecaria (BID-DIA, 2014):

– El mercado hipotecario representa el 5.5% del PIB en

America Latina. En Chile, es cerca del 20% del PIB.

En México, es mas de 10% del PIB.

– En México, se otorgaron 900 mil créditos, la

formación de hogares fue de 600 mil

• Aumenta la construcción de vivienda (Sabatini et al.,

2013):

– En Chile, 80% de viviendas han sido adquiridas con

apoyo publico.


LO NO TAN BUENO

• Si no se acompaña de incentivos a buena localización e

inversión en equipamientos, puede perpetuar

segregación (MINVU, 2012):

• Solo un 8% del stock para el quintil mas bajo se ubicó

dentro del Área Metropolitana de Santiago de Chile entre

2006 y 2011


LO NO TAN BUENO

20 KM

Ejemplo: Bajos de Mena, Santiago

Imágenes: MINVU(2012)


LO NO TAN BUENO

20 KM

Ejemplo: Bajos de Mena, Santiago

Imágenes: MINVU(2012), ORREGO (2014)


LO NO TAN BUENO

• Si no se acompaña de incentivos a buena localización e

inversión en equipamientos, puede quedar vacante

(Salazar et. al, 2013):

• En Mexico, el 25% de las viviendas construidas por

INFONAVIT están vacías.


LO NO TAN BUENO

Relación entre Densidad y Vivienda No Habitada en las Delegaciones y

Municipios del Área Metropolitana de Ciudad de México

DENSIDAD VIVIENDA VACANTE

Imágenes: BID-Blanco (2014)


LO NO TAN BUENO

Imágenes: Odette Maciel (2013)


LO NO TAN BUENO

• Si no se acompaña de incentivos al mantenimiento,

puede deteriorarse y generar nuevo déficit cualitativo

(Ruprah y Marcano, 2007):

• En Chile, el 12% de los hogares en condiciones

habitacionales inadecuadas había sido previamente

beneficiario de vivienda

CONTENIDO


2. La política de vivienda: lo bueno y lo no tan bueno


CUALITATIVO

31%

CUANTITATIVO

6%

INFRAESTRUCTURA

21%

CONDICION UNIDAD

12%

TENENCIA

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FALTANTES

4%

INSALVABLES

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DEMANDA (ABC)

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MEJOR USO DEL STOCK EXISTENTE:

INCENTIVAR EL USO DE VIVIENDA VACANTE DE

BUENA CALIDAD MEDIANTE EL ALQUILER

USO DEL STOCK VACIO MEDIANTE EL

ALQUILER

• Hay una gran incidencia de vivienda vacante en la

región (Blanco et al., 2014)… • México—20%

• Ciudad de México: 11% • Guadalajara: 19%

• Argentina—18%

• CABA: 24% • GBA: 11,5%

• El Salvador—18%

• A modo de comparación, el porcentaje en Estados Unidos ha sido

~10% entre el 2006 y 2011


ALQUILER En general esto se relaciona parcialmente con un marco regulatorio que incrementa

los costos de transacción en el mercado (Blanco et al., 2014)…

Para los arrendadores la principal barrera es el largo proceso de reposesión. Para los inquilinos son los excesivos requerimientos.

Garantías requeridas al

inquilino (formal) :

1. Fiador con propiedad (en

algunos casos en la misma

ciudad)

2. Prueba de ingresos (que

tiene ser regular)

3. Depósitos de renta

(equivalente a 1 o 2 meses

de renta)

Proceso de reposesión:

Colombia:

Mas de un año (3 a 5 antes de

2003)

Perú:

6 meses a 4 años—dependiendo

de la causa

Argentina:

6 meses a 1 año—proceso es

incierto y costoso


ALQUILER

En general, el alquiler es la fuente prioritaria de vivienda para los jóvenes y otros

grupos poblacionales (Blanco et. al., 2014)…



ALQUILER

En general, todos los grupos de ingreso alquilan en America Latina (Blanco et. al.,

2014)…



ALQUILER

En general, el alquiler presenta mejor calidad que la propiedad informal y similar a la

propiedad formal (Blanco et. al., 2014)…



ALQUILER





ALQUILER





ALQUILER

En general, el alquiler presenta mejores localizaciones (Blanco et. al., 2014)…



ALQUILER

Intervenciones en aplicación o discusión en America Latina (Blanco et. al., 2014):

1.Subsidios directos focalizados: Chao Suegra en Chile

2.Incentivos a la oferta formal de pequeña escala:

3.Incentivos a la oferta en asentamientos de origen informal:

4.Programas de renta con opción de compra (leasing): PAR en Brasil

5.Suplementos de renta pagados al propietario-arrendador: Renta Social en Sao Paulo

6.Concesión de propiedades publicas para vivienda social de alquiler:

7.Mejorar los procesos de reposesión: Procesos de arbitramiento en Chile

8.Seguros de arrendamiento: Fondo de Garantías de Alquiler en Uruguay

CUALITATIVO

31%

CUANTITATIVO

6%

INFRAESTRUCTURA

21%

CONDICION UNIDAD

12%

TENENCIA

11%

FALTANTES

4%

INSALVABLES

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DEMANDA (ABC)

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NUEVO STOCK

PROYECTOS DE

DESARROLLO URBANO

INTEGRAL POR APP’S

Concepto GENERAL que se asocia a:

• Habilitación de grandes superficies de suelo para desarrollos

urbanos

• Asociaciones Publico-Privadas para lograr un desarrollo

territorial equilibrado asegurando la provisión de

infraestructura y servicios sociales

• Mezcla de usos del suelo entre comerciales y residenciales de

diversos estratos

• Generalmente se hace uso de herramientas urbanísticas como

el reajuste de tierras y el reparto de cargas y beneficios

PROYECTOS DE DESARROLLO INTEGRAL


Imágenes: Pinilla (2014)









Plan Parcial La Felicidad, Bogota:


Imágenes:Hurtado (2013)

Plan Parcial La Felicidad, Bogota (2006):












Aplica también a:

• Conversión de usos industriales a residenciales (SIMESA, Medellín)

• Rehabilitación de zonas centrales (FENICIA, Bogotá)

• Construcción de vivienda para leasing (Desarrollos Integrales de

Comunidades, FMSD)

• Procesos de certificación y apoyo inter-sectorial (Desarrollos

Urbanos Certificados, México)


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INFRAESTRUCTURA

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CONDICION UNIDAD

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TENENCIA

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FALTANTES

4%

INSALVABLES

2%

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NUEVO STOCK

PROYECTOS DE

DESARROLLO URBANO

INTEGRAL POR APP’S

Andres G Blanco

[email protected]

Twitter: @AndresGBlancoB

Blog: http://blogs.iadb.org/urbeyorbe/2014/03/13/comprar-

o-no-comprar-vivienda-he-ahi-el-dilema/

Mayor información:

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