Die 16 besten Steuer-Spar-Tipps für Mieter, Vermieter und ... · PDF fileDie 16 besten Steuer- Spar-Tipps für Mieter, Vermieter und Eigentümer Einfach – geldwert – finanzamtssicher

Die 16 besten Steuer- Spar-Tipps für Mieter, Vermieter und Eigentümer Einfach – geldwert – finanzamtssicher

2 Steuerspartipps | www.lexware.de

» Wie Sie Geld vom Finanzamt zurück bekommen » Welches Steuerformular für Immobilienbesitzer das

Wichtigste ist» Warum sich Vermieten steuerlich lohnt» Mietvertrag mit Angehörigen: Halten Sie sich an diese

7 Spielregeln» An der Steuer vorbei vermieten? So schnell kommt das

Finanzamt „Schwarzvermietern“ auf die Schliche» Wann Sie als Vermieter die Anlage V ausfüllen müssen» Welche Ausgaben Vermieter als Werbungskosten absetzen

können» Wie Sie als Vermieter Instandhaltungskosten absetzen können» Belege richtig zuordnen: Welche Kosten in welche

Steuerklärung gehören » Mal eben zum Baumarkt fahren: Wie Sie mit Fahrtkosten

Steuern sparen» Abschreibung: Was dazu schon in Ihren Kaufvertrag mit

rein muss» Putz- oder Bügelhilfe? Die zahlt das Finanzamt mit! » Handwerker im Haus? So sparen Sie damit Steuern » Wie Sie als Mieter weniger Steuern zahlen» Wann Sie ein Arbeitszimmer von der Steuer absetzen können » Leerstand und Nichtzahler: Beantragen Sie einen teilweisen

Grundsteuererlass

Übersicht:


Vielleicht mussten auch Sie bisher immer Steuern nachzahlen. Dann lernen Sie jetzt ein neues Wort kennen. Es heißt „Steuerrückzahlung“ und es sorgt für eine schwarze Zahl auf der rechten Seite Ihres Kontoauszugs.

Statt Rechnungen rund ums Haus nur brav zu überweisen und abzuheften, können Sie die jetzt steuermindernd beim Finanzamt einreichen.

Welche das sind und wo Sie die in Ihrer Steuererklärung am besten unter-bringen, hängt davon ab, ob Sie Eigennutzer oder Vermieter sind. Und um es gleich vorweg zu nehmen: Als Vermieter haben Sie natürlich mehr Steuer-gestaltungsmöglichkeiten als wenn Sie selbst Ihre Immobilie bewohnen!

Wie Sie Geld vom Finanzamt zurück

bekommen


Als Vermieter ist die Anlage V für Sie das wichtigste Formular in der Steuer-erklärung. Dort müssen Sie alle Ihre Mieteinnahmen eintragen. Viel wichtiger ist aber die Rückseite des Formulars: Dort können Sie alle Ihre Ausgaben und Abschreibungen als Werbungskosten absetzen.

Bei den Werbungskosten gilt der Grundsatz: Je mehr, umso besser für Ihre Steuer!

Selbst wenn Sie nicht vermieten, sondern selbst in Ihrem Haus wohnen, gibt es ein paar Möglichkeiten, Steuern zu sparen. Beispielsweise indem Sie bestimmte Handwerkerrechnungen oder Ihre Reinigungskraft als haushalts-nahe Dienstleistung von der Steuer absetzen. Dafür ist im Hauptvordruck (der Mantelbogen) unter der Zeile 71 bis 75 der richtige Platz.

Welches Steuerformular für

Immobilienbesitzer das Wichtigste ist


Monat für Monat bucht Ihnen die Bank die Kreditrate fürs Haus ab. Nicht nur den Anteil, den Sie jeden Monat tilgen, sondern leider auch noch die happi-gen Zinsen für den Kredit. Letzteres macht leider meist den „Hauptbrocken“ aus, den Sie an Ihre Bank zahlen.

Diesen Zinsanteil können Sie als Selbstnutzer nicht als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Wären Sie dagegen Vermieter, könnten Sie unter anderem den Zinsanteil vom Kredit, den Sie jeden Monat an Ihre Bank für Ihr Haus abbezahlen, von der Steuer absetzen!

Um in den Genuss dieses Steuervorteils zu kommen, sind viele Eigenheim-besitzer ganz erpicht darauf, dem Finanzamt einen Mietvertrag vorlegen zu können, um als Vermieter die Schuldzinsen als Werbungskosten absetzen zu können. Damit sie sich dazu aber nicht einen „Fremden“ ins Haus holen müssen, schließen vermeintliche Steuer-Spar-Füchse einfach einen „fingier-ten“ Mietvertrag mit einem Angehörigen z. B. mit ihren Kindern, Eltern oder Schwiegereltern ab.

Dabei entpuppt sich jedoch das Finanzamt häufig als Spielverderber – jedenfalls wenn es Ihren Angehörigen-Mietvertrag als bloßes Scheinmiet-verhältnis entlarvt! Um diesen Vorwurf zu entgehen, sollten Sie ein paar Spielregeln beachten, auf die auch Ihr Finanzamt schaut.

Warum sich vermieten

steuerlich lohnt


Vermieten Sie an Angehörige bzw. an Bekannte zum „Freundschaftspreis" bzw. um dem Finanzamt einen Mietvertrag vorlegen zu können, sollten Sie sich dabei an ein paar Spielregeln halten. Die oberste Spielregel lautet dabei: Machen Sie bei Ihrem Mietvertrag alles genau so, wie Sie es auch bei jedem x-beliebigen Fremden tun würden.

Auf welche Punkte das Finanzamt besonders schaut:

Spielregel Nr. 1: Legen Sie einen schriftlichen Mietvertrag vorSchließen Sie unbedingt einen schriftlichen Mietvertrag ab. Greifen Sie dabei zu einem Mietvertragsformular, das Sie auch bei jedem „fremden Mieter“ nehmen würden.

Spielregel Nr. 2: Achten Sie auf eine pünktliche MieteAllein das, was auf dem Papier steht, reicht noch nicht: Sie müssen den Mietvertrag auch „leben“. Das bedeutet: Beide Seiten müssen sich strikt an das halten, was im Mietvertrag steht.

Dazu gehört auch, dass Ihr Mieter immer pünktlich und vollständig seine Miete überweist. Barzahlungen machen das Finanzamt nur unnötig misstrauisch.

Besser: Lassen Sie sich vom Mieter eine Einzugsermächtigung geben bzw. bitten Sie ihn, einen Dauerauftrag einzurichten.

Spielregel Nr. 3: Bitte keine BetriebskostenpauschaleVereinbaren Sie mit Ihrem Mieter eine Grundmiete plus Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen. Diese Mietvertragsgestaltung ist auch unter „Fremden“ so üblich!

Geht schon aus Ihrem Mietvertrag nicht klar hervor, ob Ihr Mieter eine Warm- oder Kaltmiete zahlt, erkennt ihn das Finanzamt nicht an (BFH, Urteil v. 28.07.2004, IX B 50/04, BFH/NV 2004 S. 1531).

Spielregel Nr. 4: Rechnen Sie jedes Jahr über die Betriebskosten abDamit auch wirklich alles so ist, wie bei jedem x-beliebigen fremden Mie-ter, sollten Sie regelmäßig über die angefallenen Heiz- und Betriebskosten abrechnen. Kommt unterm Strich eine Nachzahlung für Ihren Mieter heraus, sollte das Geld nachweisbar auf Ihr Konto fließen.

Spielregel Nr. 5: Unbedingt Geldrückfluss vermeiden Hüten Sie sich davor, dass die gezahlte Miete quasi hinterrücks wieder an Ihren Mieter ohne Grund zurückfließt. Zahlt Ihnen Ihre Tochter jedoch Miete

Mietvertrag mit Angehörigen:

Halten Sie sich an diese 7 Spielregeln


und überweisen Sie Ihr einen ähnlich hohen Betrag monatlich an Unterhalt, ist das noch kein unerlaubter Rückfluss.

Spielregel Nr. 6: Die Miete muss bezahlbar seinVorsicht, wenn Sie eine teure Luxuswohnung an Ihren studierenden Sohn oder Ihren Vater, der nur eine kleine Rente hat, vermieten: Das Finanzamt prüft nämlich, ob sich Ihr Mieter die Miete überhaupt finanziell leisten kann, ohne damit seinen übrigen Lebensunterhalt zu gefährden (BFH, Urteil v. 28.01.1997, BStBl 1997 II, S. 655).

Spielregel Nr. 7: Vermieten Sie ja nicht zu billigVermieten Sie zu billig, riskieren Sie einen teilweisen Werbungskostenabzug. Deswegen sollten Sie von Ihrem Mieter mindestens 66 Prozent der orts-üblichen Miete verlangen – und das unabhängig davon, ob Sie an einen Verwandten oder einen Fremden vermieten! Die 66-Prozent-Grenze gilt nicht nur bei Mietvertragsabschluss, sondern während des gesamten Mietverhältnisses!

Verlangen Sie von Ihrem Mieter beispielweise nur 60 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, erkennt Ihnen das Finanzamt auch nur 60 % Ihrer Wer-bungskosten aus Vermietung und Verpachtung an.

Beispiel:

Sie haben in Ihrer Wohnung 5.000 EUR in neue Parkettböden investiert. Weil Sie vom Mieter nur 60 % der ortsüblichen Miete verlangen, dürfen Sie auch nur 60 % Ihrer Kosten – sprich: 3.000 EUR – von der Steuer absetzen.

Damit Sie nicht irgendwann während des laufenden Mietverhältnisses unter die 66%-Grenze rutschen, sollten Sie Ihre Miete regelmäßig erhöhen. Das geht am einfachsten mit einer Staffel- oder Indexmiete im Mietvertrag. Wer das versäumt hat, dem bleibt noch das gesetzliche Mieterhöhungsrecht nach § 558 BGB.

Wem das zu kompliziert ist, kann sich mit dem Mieter einvernehmlich auf eine höhere Miete einigen. Dazu genügt schon ein einfaches Schreiben, in dem sich Ihr Mieter mit einer neuen Miethöhe, beginnend ab einem konkret festgelegten Zeitpunkt, einverstanden erklärt.

Vorsicht: „Wer nie seine Miete erhöht, macht sich verdächtig!“


Vermieten Sie „heimlich“ am Finanzamt vorbei, kann dieses „Schwarz- geschäft“ schneller auffliegen, als Ihnen vielleicht lieb ist: Beispielsweise weil Ihr Mieter z. B. Berufspendler ist und er seine Fahrtkosten von der Steuer absetzt. Auffliegen könnte die Geschichte auch dann, wenn Ihr Mieter Ihre Wohnung als Zweitwohnsitz angegeben hat und bei seiner Steuererklärung Ihre Adresse angibt. Damit landet Ihr Name ruck-zuck beim Finanzamt!

Oder Ihr Mieter ist Student und hat in seinem BAföG-Antrag oder beim Studentenwerk Ihre Adresse angegeben. Prüft das Finanzamt mal kurz „quer“, fliegt Ihr „krummes Steuer-Spar-Geschäft“ schnell auf!

Durch die zunehmenden Kontrollmitteilungen oder auch durch Neider, wie z. B. der Nachbar, Ihr ehemaliger Mitarbeiter oder ein missgünstiger Arbeitskollege, sind die Finanzbeamten mittlerweile bestens darüber informiert, wer am Finanzamt vorbei etwas hinzuverdienen will.

Ganz gleich, ob Sie eine Garage, ein Feld, eine Wohnung oder Ihre Haus-wand als Werbewand vermieten: Geben Sie Ihre Mieteinnahmen besser freiwillig beim Finanzamt an und vermerken Sie handschriftlich, falls Ihre Einnahmen unter 520 EUR im Jahr liegen. Bis zu dieser Grenze sind Ihre Mieteinnahmen nämlich steuerfrei!

Der Haken an der Sache: Wer keine Einnahmen versteuert, kann natürlich auch keine anteiligen Ausgaben – also Werbungskosten – absetzen!

An der Steuer vorbei vermieten? So schnell kommt

das Finanzamt „Schwarzvermie-

tern“ auf die Schliche

„Schwarzvermieten“ lohnt sich nicht


Als Vermieter sind Sie verpflichtet, eine Steuererklärung abzugeben, wenn Sie beispielsweise

» ein komplettes Haus oder eine Eigentumswohnung vermieten,» Miete für eine Wohnung (möbliert oder unmöbliert) oder für ein Zimmer

(möbliert oder unmöbliert) in Ihrem selbst genutzten Haus erhalten,» ein einzelnes Zimmer innerhalb Ihrer Mietwohnung untervermieten,» eine Ferienwohnung vermieten,» eine Garage oder einen Stellplatz vermieten,» höhere Mieteinnahmen als 520 EUR im Jahr haben,» ein unbebautes Grundstück wie z. B. einen Lagerplatz, einen Parkplatz

oder einen Garten verpachten,» als Mitglied einer Grundstücks- oder Erbengemeinschaft eine Immobilie

vermieten oder verpachten,» sich an einem geschlossenen Immobilienfonds beteiligt haben,» eine Wand Ihres Hauses als Werbefläche vermietet haben,» Ihr Dach zum Installieren einer Funkantenne vermietet haben,» Sie eine zwar ein Grundstück verkauft haben, aber die Miet- oder

Pachtzinsforderungen einem anderen aufgrund eines Forderungsverkaufs überlassen haben.

Wann bin ich Vermieter und

muss die Anlage V ausfüllen?


Viele Vermieter geben bei den Werbungskosten in der Zeile 46 in der Anlage V nur die Ausgaben an, die sie auch als Betriebskosten umlegen dürfen. Das ist falsch! Sie dürfen in der Anlage V in der Zeile 46 nämlich auch alle weiteren Nebenkosten rund um Ihre Immobilie eintragen, die mit der Vermietung zusammenhängen. Sogar dann, wenn die nicht als Be-triebskosten umlegbar sind.

Zu den absetzbaren Werbungskosten gehören beispielsweise:

» Kosten für den Energiepass und den E-Check,» Feuerlöscherwartung,» Beiträge zum Haus- und Grundbesitzerverein,» Dachrinnenreinigung,» Fehlbelegungsabgabe,» Kontoführungsgebühren,» Kanalreinigung,» Räumungskosten,» die Eigentümerrechtsschutz- und Mietausfallversicherung,» Mitgliedsbeitrag für den Haus- und Grundbesitzerverein,» die Prämien für eine Bauwesen- und Rechtsschutzversicherung,» Telefonkosten,» Fachliteratur, und Software, die sich ausschließlich an Wohnungsbesit-

zer wendet, z. B. der „Vermieter-Brief, Quick Immobilie oder Ähnliches » Porto zum Versenden z.B. von Mieterhöhungen oder der Betriebs-

kostenabrechnung,» Büroutensilien wie Mietvertragsformulare, Ordner, Mappen, Papier,

Briefumschläge und» Schreibmaterial,» Kosten für einen PC, z. B. bei der Verwaltung von umfangreichem Immobi-

lienbesitz. Hier muss das Finanzamt mindestens 50 % anerkennen,» Anwalts- und Gerichtskosten bei Streitigkeiten mit Handwerkern oder

Mietern usw.,» Inseratskosten für Vermietungsanzeigen (auch die Onlinegebühren),» Maklerkosten für die Vermittlung eines Mieters,» anteilige Steuerberatungskosten,» Bewirtungsaufwendungen mit dem Mieter, Ihrem Hausmeister oder

einem Berater (allerdings nur bis zu 70 %).» Die Steuerberatungskosten, die im Zusammenhang mit Ihrer

vermieteten Immobilie entstehen.

Welche Ausgaben Vermieter als

Werbungskosten absetzen können


Sie renovieren das Bad in der Mieterwohnung: Verlegen neue Fliesen, bauen eine neue Badewanne ein und ordnen Dusche und Waschbecken neu an. Für Ihre Steuererklärung nennt sich das „größere Erhaltungsaufwendung“. Eine solche Ausgabe dürfen Sie – müssen Sie aber nicht – auf 2 bis 5 Jahre verteilen.

Wann so ein größerer Erhaltungsaufwand vorliegt, steht leider nirgendwo im Gesetz. Deswegen können Sie grundsätzlich selbst bestimmen, ob Sie

» alles auf einmal von der Steuer absetzen oder » besser die Kosten für die Erhaltung auf 2 bis 5 Jahre verteilen.

Wollen Sie die Kosten auf mehrere Jahre verteilen, müssen Sie in der Anlage V in die erste Spalte der Zeile 41 den Gesamtbetrag eintragen, den Sie verteilen möchten.

Eine Verteilung kann sich rechnen, wenn Sie beispielsweise in diesem Jahr weniger Mieteinnahmen hatten, weil z. B. Ihre Wohnung leer stand, bringen Ihnen hohe Renovierungskosten in diesem Jahr steuerlich vielleicht nicht viel.

Deswegen sollten Sie die Kosten besser häppchenweise von der Steuer absetzen. Dabei ist maximal ein Zeitraum von 5 Jahren erlaubt!

Dabei müssen Sie die Kosten zwar gleichmäßig (= linear) verteilen, können aber zwischen 2, 3, 4 oder 5 Jahre wählen.

Beispiel:

Sie haben im Jahr 2014 in Ihrem Mietshaus 12.000 EUR für Renovierungen ausgegeben. Sie haben jetzt die freie Wahl, ob Sie

» die 12.000 EUR im Zahlungsjahr 2014 voll absetzen,» die 12.000 EUR mit jeweils 6.000 EUR auf 2014 und 2015 verteilen,» die 12.000 EUR mit jeweils 4.000 EUR auf 2014, 2015 und 2016 verteilen,» die 12.000 EUR mit jeweils 3.000 EUR auf 2014, 2015, 2016 und 2017

verteilen oder» die 12.000 EUR mit jeweils 2.400 EUR auf 2014, 2015, 2016, 2017 und

2018 verteilen.

Wichtig: Haben Sie sich einmal für eine bestimmte Verteilung – also auf 2, 3, 4 oder 5 Jahre – entschieden, gibt es kein zurück!

Wie Sie als Vermieter Instand-

haltungskosten absetzen können


Sie bekommen Ihre Gasrechnung Ende des Jahres. Leider rechnet Ihr Gaslieferant nicht kalenderjährlich ab, sondern von Anfang August 2013 bis Ende Juli 2014. Die sich daraus ergebende Nachzahlung zahlen Sie aber erst im Januar 2015.

Was heißt das für Ihre Steuererklärung? Für die gilt das Zuflussprinzip. Das bedeutet: Die Nachzahlung gehört in die Steuererklärung 2015. Entscheidend ist nämlich, wann Sie gezahlt haben.

Für die monatlichen Abschläge und Erstattungen gilt: Auch für die gilt das Zuflussprinzip. Sprich: Sie müssen alle Zahlungen steuerlich demjenigen Jahr zuordnen, indem sie diese tatsächlich gezahlt haben. Das bedeutet: Die Abschlagszahlung im Dezember 2013 gehört noch in die Steuererklärung für 2013. Die Abschlagszahlung für Januar 2014 gehört dagegen bereits in die Steuererklärung für 2014. Dasselbe gilt für eine Nachzahlung oder Erstattung, die Sie nach der Schlussabrechnung zahlen müssen beziehungsweise zurückbekommen: Die gehört steuerlich in das Jahr, in dem Sie die Nachzahlung geleistet bzw. die Rückerstattung erhalten haben.

Aber Achtung: Was im Steuerrecht gilt, gilt nicht im Mietrecht. Wenn Sie die Betriebskosten für Ihren Mieter berechnen, müssen Sie die Rechnungen genau der betreffenden Abrechnungsperiode zuordnen.

Belege richtig zuordnen: Welche Kosten in welche

Steuerklärung gehören

Betriebskosten: Worin sich das Miet- und Steuerrecht unterscheiden


Sie fahren zum Baumarkt, um einen neuen Türdrücker für Ihr Mietshaus zu kaufen. Oder Sie müssen in Ihre Mietwohnung fahren, um einen Schaden zu begutachten oder einem neuen Mieter die Wohnung zu zeigen.

Alle Fahrtkosten, die Ihnen im Zusammenhang mit Ihrer Immobilie entstehen, dürfen Sie von der Steuer absetzen. Sogar die Fahrt zur Wohnungseigentümer- versammlung lässt sich absetzen – vorausgesetzt, Sie haben Ihre Eigentums-wohnung vermietet!

Sie können 0,30 EUR pro gefahrenen Kilometer als Werbungskosten geltend machen. Führen Sie deswegen am besten ein Fahrtenbuch, aus dem sich Ihre einzelnen Fahrten klipp und klar ergeben. Grundsätzlich „schluckt“ das Finanzamt 4 Fahrten im Jahr immer.

Liegt Ihre Immobilie weiter weg und benötigen Sie deshalb sogar einen An- und Abreisetag sowie eine Übernachtung, gilt:

» Bei eintägiger Dienstreise mit einer Abwesenheit über 8 Stunden sowie bei mehrtätigen Reisen für Anreise- und Abreisetag (unabhängig von der tatsächlichen Abwesenheit) können Sie zusätzlich nochmals 12 EUR pro Tag ansetzen.

» Bei einer ganztägigen Abwesenheit sogar 24 EUR

Die Kosten für die Hotelübernachtung können Sie ebenfalls von der Steuer absetzen. Pauschalen für Übernachtungskosten gibt's nicht. Allerdings müssen Sie natürlich die Rechnung dafür vorlegen können.

Beispiel:

Sie fahren am Freitag von Stuttgart nach Hamburg, um einem Mieter die Wohnung zu zeigen. Freitagabends fahren Sie los, sonntags kommen Sie im Laufe des Tages wieder zurück.

Sie können nun in Ihrer Steuererklärung zusätzlich zur Kilometerpauschale (0,30 EUR pro gefahrenen Kilometer), eine Verpflegungspauschale für den An- und Abreisetag von je 12 EUR ansetzen. Weil Sie den ganzen Samstag weg waren, auch noch 24 EUR. Für die beiden Übernachtungen können Sie noch die Hotelrechnung beifügen.

Mal eben zum Baumarkt fahren: Wie Sie mit Fahrt-

kosten Steuern sparen


Am besten geben Sie die Fahrtkosten auf einem extra Blatt an. Sollte Ihnen die Aufschlüsselung zu mühsam sein, können Sie in der Anlage V in der Zeile 49 unter „Sonstiges“ auch einfach nur eine Fahrtkostenpauschale eintragen.

Je nach der Größe der Immobilie und je nach Finanzamt werden Ihnen pauschal zwischen 100 und 200 EUR als Fahrtkosten anerkannt.

Greifen Sie bei den Fahrtkosten zum Extra-Blatt“


Abschreibungen sparen Steuern. Als Bemessungsgrundlage für die AfA – also dafür, wie viel Sie in den nächsten Jahren abschreiben dürfen – müssen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für das Gebäude herhalten. Weil der Grund und Boden keinerlei Abnutzung unterliegt, bringt Ihnen der darauf entfallende Betrag steuerlich gar nichts!

Deswegen sollten Sie bereits im Notarvertrag den Wert für das Gebäude hoch und für den für den Grund und Boden eher niedriger ansetzen.

Runzelt das Finanzamt bei Ihrer Kaufpreisaufteilung die Stirn, können Sie auf ein Urteil des Bundesfinanzhofs hinweisen. Der hat nämlich entschieden, dass das Finanzamt dem Aufteilungsmaßstab der Bürger in den Notarverträ-gen grundsätzlich folgen muss (BFH, Urteil v. 27.07.2004, IX R 54/02, BFH/NV 2004 S. 1645).

Abschreibung: Was dazu schon in

Ihren Kaufvertrag mit rein muss


Gönnen Sie sich jede Woche eine Putzhilfe, um Ihr Haus oder Ihre Wohnung auf Vordermann zu bringen, können Sie die Kosten dafür als haushaltsnahes Beschäftigungsverhältnis absetzen.

Mit einer haushaltsnahen Dienstleistung haben Sie es auch zu tun, wenn Sie beispielsweise Geld

» für eine Haushaltshilfe,» eine Bügelkraft,» eine Gartenhilfe oder » für eine Kinderbetreuung ausgeben.

Lassen Sie also den Gärtner jedes Jahr zweimal kommen, um die Hecken und Bäume auf Ihrem Grundstück zu schneiden, sind auch diese Kosten absetzbar: Ganz gleich, ob Sie den Gärtner gleich angestellt haben (haushaltsnahes Beschäftigungsverhältnis) oder es sich um eine Firma (haushaltsnahe Dienstleistung) handelt.

Bestellen Sie sich für Ihre private Party einen Koch und einen Barkeeper nach Hause, die vor Ort das Essen oder die Drinks vorbereiten, servieren und später sogar den Tisch abräumen und vielleicht sogar das Geschirr spülen, gilt auch das als haushaltsnahe Dienstleistung.

Dagegen werden Ihnen die Kosten für einen Caterer nur dann anerkannt, wenn der in Ihrem Haushalt den Herd, Grill oder Flammkuchenofen anwirft und auch mit ihm kocht, grillt oder backt. Liefert er dagegen das Essen schon fix und fertig, ist die Rechnung nicht absetzbar.

Je höher die Arbeitskosten auf Ihrer Rechnung sind und je geringer die Materialkosten, umso größer ist Ihr Steuer-Spar-Effekt! Achten Sie deswe-gen darauf, dass diese beiden Rechnungsposten in Ihrer Rechnung getrennt voneinander aufgeführt werden.

Zahlen Sie außerdem die Rechnung bzw. den Lohn des Dienstleisters nicht Bar und bewahren Sie die Rechnung und den Einzahlungsbeleg gut auf. Will das Finanzamt den Beleg sehen, müssen Sie ihn vorlegen können!

Ihre Steuerermäßigung für haushaltnahe Dienstleistungen bekommen Sie nur, wenn Sie im Mantelbogen Ihrer Steuererklärung auf der Seite 3 Zeile 73 den entsprechenden Eintrag machen.

Das Gute an den haushaltsnahen Beschäftigungs- und Dienstleistungs-verhältnissen: Die Steuerermäßigung wirkt sich nicht bei den steuerpflichti-

Putz- oder Bügel-hilfe? Die zahlt das

Finanzamt mit!

Je höher die Arbeitskosten, desto höher Ihr Steuer- Spar-Effekt

Geben Sie unbedingt die Kosten an!


gen Einkünften aus, sondern bei Ihrer Nachzahlung! Für haushaltsnahe, sozialversicherungspflichtige Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen können Sie 20 % der Kosten, insgesamt aber höchs-tens 4.000 EUR im Jahr von der Steuer absetzen. Der Höchstbetrag liegt bei Aufwendungen von 20.000 EUR im Jahr.

Arbeitet Ihre Haushaltshilfe als Minijobber, werden Ihnen leider nur 510 EUR im Jahr steuerlich anerkannt. Denken Sie dran, dass Sie mindestens 8,50 EUR die Stunde Mindestlohn zahlen müssen!

Bei Handwerkerleistungen sind es 20 % der Aufwendungen, jedoch ins-gesamt höchstens 1.200 EUR im Jahr. Hier ist der Höchstbetrag schon bei Ausgaben von 6.000 EUR im Jahr erreicht.

Wichtig: Sie können beide Steuerermäßigungen (haushaltnahe Dienstleis-tungen und haushaltnahe Handwerkerleistungen) sogar nebeneinander beanspruchen!

Warum es sich rechnen kann, Ihre Haushaltshilfe als Minijob-ber anzumelden


Sie haben den Maler, den Elektriker oder den Fliesenleger im Haus? Eine Handwerkerrechnung etwa für Renovierungs-, Erhaltungs- oder Moderni-sierungsmaßnahmen in oder am bestehenden Gebäuden bzw. dem Garten sollten Sie zu Ihrer Steuererklärung heften, denn dafür bekommen Sie vom Finanzamt etwas geschenkt: 20 % des Rechnungsbetrags als Ihr persönliches „Steuerbonbon!“

In den Genuss dieses Steuervorteils kommen Sie unabhängig davon, ob Sie Eigentümer oder Mieter sind: Wenn Sie solche Handwerkerleistungen in Auf-trag geben, erhalten Sie bis zu 1.200 EUR als direkten Zuschuss vom Staat.

Der richtige Platz dafür ist im Mantelbogen Ihrer Steuererklärung auf der Seite 3, Zeile 75.

Zu den absetzbaren handwerklichen Tätigkeiten zählen beispielsweise diese Arbeiten (nicht Materialkosten!) rund um Ihre selbst genutzte Immobilie:» Abflussreinigung» Arbeiten am Dach, an der Fassade (Dämmung!) oder an der Garage» Arbeiten an Innen- und Außenwänden» Badmodernisierung» Dachrinnenreinigung» Streichen und Lackieren von Türen, Fenstern (innen und außen),

von Wandschränken, Heizkörpern und - rohren» Fassadenarbeiten wie z.B. der neue Hausanstrich » Fliesen verlegen » Gartengestaltungsmaßnahmen (Gartenpflegearbeiten wie

Heckenschneiden und Rasen mähen zählen dagegen zu den haushaltsnahen Dienstleistungen)

» Gebühren für den Schornsteinfeger (nur Kehrgebühren, Wartungs- und Reparaturkosten),

» Hausanschlüsse (z.B. Verlegen von Kabeln für Strom, Telefon oder Fernsehen),

» Anschluss eines neuen Fernsehers,» Montage einer Satellitenschüssel.» Kontrolle für die Blitzschutzanlage» Modernisierung oder Austausch der Einbauküche (nur die Arbeits-,

nicht die Anschaffungskosten!)» Reparatur oder der Austausch von Bodenbelägen, z.B. Parkett

statt Teppich, Fliesen statt Parkett (keine Materialkosten)» Pflasterarbeiten auf dem Grundstück» Reparatur oder Austausch von Fenstern und Türen» Reparatur und Wartung von Haushaltsgegenständen wie z.B.

Waschmaschine, Geschirrspüler, Herd, Fernseher, PC, usw.

Handwerker im Haus? So sparen

Sie damit Steuern

In diesen Handwerkerarbeiten steckt Steuer-Spar-Potenzial


» Reparatur, Wartung oder Austausch von Heizungsanlagen, Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen

» Ihre neue Terrassenüberdachung oder der Carport » Wärmedämmmaßnahmen» Wartung des Feuerlöschers

Fürs Finanzamt spielen nur die Arbeitskosten und ggf. die Maschinen- und Fahrtkosten eine Rolle. Die Materialkosten oder auch gelieferte Waren zählen nicht mit. Je höher also die Arbeitskosten, umso höher auch Ihre Steuerersparnis!

Sie können bei Ihrer Steuererklärung 20 % vom jeweiligen Rechnungsbe-trag plus der anteiligen Umsatzsteuer nach § 35 a Einkommensteuergesetz steuerlich geltend machen. Maximal aber nur 20 % von 6.000 EUR. Das entspricht einer maximalen Steuerersparnis von 1.200 EUR pro Haushalt und Jahr.

Beispiel:

Sie lassen sich vom Maler den Hausflur und das Wohnzimmer renovieren. Tapeten und Farbe kosten 1.000 EUR. Dazu kommen noch mal 4.000 EUR an Arbeitskosten.

Fürs Finanzamt können Sie von der Rechnung über 5.000 EUR nur die 4.000 EUR für die Arbeitskosten ansetzen.

Die Materialkosten zählen nicht mit. 20 % von 4.000 EUR wären also eine Steuerersparnis von 800 EUR.

Lassen Sie sich jetzt noch für 3.000 EUR das Bad neu fliesen, könnten Sie davon eigentlich noch einmal 600 EUR als haushaltsnahe Handwer-kerleistung absetzen. Da Ihnen das Finanzamt aber nur maximal 1.200 EUR pro Jahr und Haushalt zugesteht, können Sie von den Kosten für das geflieste Bad nur noch 400 EUR geltend machen; statt der tatsächlichen Kosten von 600 EUR.

Materialkosten sparen keine Steuern


Wichtig: Die 1.200 EUR werden direkt von Ihrer Nachzahlung abgezogen! Es ist nicht etwa so, dass der Rechnungsbetrag nur von Ihren Einkünften abgezogen wird, sondern die 1 200 EUR sind ein echter Steuererlass, der erst dann in die Waagschale geworfen wird, wenn Ihre Nachzahlung bzw. Ihre Steuerrückzahlung bereits berechnet wurden!

Die 6.000-EUR-Grenze für den maximal steuerlich anerkannten Rechnungs-betrag gilt für das gesamte Kalenderjahr. Also leider nicht pro Handwerker oder Baumaßnahme!

Auf der anderen Seite ist es so: Haben Sie mehrere Rechnungen, z. B. für die Reparatur der Spülmaschine, vom Fliesenleger fürs neue Bad und noch eine vom Dachdecker für die Dachsanierung nach dem letzten Sturm, dürfen Sie diese Rechnungen alle zusammen einreichen.

Steuerlich gesehen bringen Ihnen Handwerkerrechnung über 6.000 EUR im Jahr eigentlich gar nichts, da Sie ohnehin nur 20 % absetzen dürfen und so jeder Betrag, der die 6.000-EUR-Grenze überschreitet, steuertechnisch ver-pufft: Es bleibt dennoch bei der Maximalförderung von 1.200 EUR im Jahr!

Wenn es darum geht, welche Rechnung zu welcher Steuererklärung gehört, kommt es auf den Zeitpunkt an, an dem Sie die Rechnung bezahlt haben und nicht darauf, wann die Arbeiten durchgeführt wurden oder wann Sie die Rechnung erhalten haben.

Wichtig: Überweisen Sie die Rechnung bitte immer, denn Barzahlungen erkennt das Finanzamt nicht an!

Gratuliere: Sie müssen 1.200 EUR weniger Steuern nachzahlen!

Bitte ja nicht Bar zahlen!


Nicht nur Hausbesitzer können von haushaltsnahen Beschäftigungs-verhältnissen oder Dienstleistungen steuerlich profitieren, sondern auch Mieter. Das Steuer-Spar-Potenzial steckt in der Betriebskostenabrechnung und betrifft Rechnungen für Tätigkeiten, die zu den haushaltsnahen Dienst-leistungen zählen (§ 35 a Einkommensteuergesetz). Das sind grob gesagt Tätigkeiten im oder rund ums Haus, die oft von einem Mitglied des Haus-halts erbracht werden.

Beispielsweise wenn der Hausmeister den Hof fegt oder die Reinigungs-kraft das Treppenhaus putzt. Sind die beiden angestellt, zählt das als haushaltnahes Beschäftigungsverhältnis. Kommt jedes Jahr zweimal eine Glasreinigungsfirma vorbei, um z.B. die Fenster im Hausflur zu reinigen, gilt das als Haushaltsnahe Dienstleistung. Absetzbar sind zudem haus-haltsnahe Handwerkerarbeiten wie z. B. die Schornsteinfegergebühr oder Heizungswartungskosten.

Als Mieter können Sie bei Ihrer Steuererklärung ebenfalls die 20 % vom jeweiligen Rechnungsbetrags des Dienstleisters bzw. Handwerkers (nur Arbeits-, Maschinen- und Fahrtkosten, keine Materialkosten) plus der anteiligen Umsatzsteuer beim Finanzamt geltend machen. Maximal jedoch nur 20 % von 6.000 EUR. Das entspricht einer maximalen Steuerersparnis von 1.200 EUR pro Haushalt und Jahr.

Haushaltsnahe Dienst- bzw. Handwerkerleistungen können sich hinter diesen Betriebskostenarten verstecken:

» Gartenpflege (Gartenpflegearbeiten , z. B. Rasenmähen, Heckenschneiden),

» Hausreinigung,» Straßenreinigung » Hauswartarbeiten,» Schnee- und Eisbeseitigung auf dem Grundstück.» Schornsteinfeger,» Fahrstuhlwartung (samt Schmiermittel, aber nicht die

Kosten für Ersatzteile),» Wartungskosten für Warmwasserbereiter und Etagenheizungen,» Kontrolle von Blitzschutzanlagen,» Sonstige Wartungsarbeiten an haustechnischen Einrichtungen

(sogar die Kosten für Schmiermittel!),» Zentralheizung: Wartung, Überwachung, Pflege,

Immissionsmessung, Tankreinigung

Wie Sie als Mieter weniger Steuern

zahlen


Mieter können vom Vermieter eine entsprechende Bescheinigung fürs Finanzamt verlangen. In der müssen die in den einzelnen Betriebskosten- positionen enthaltenen Anteile für haushaltsnahe Dienstleistungen ausgewie-sen sein. Das ist eine Nebenpflicht aus den §§ 241 Abs. 2, 242 BGB i. V. m. dem Mietvertrag (AG Lichtenberg, Urteil v. 23.5.2011, 105 C 394/10, GE 2012, S. 1325).

Wollen Sie die haushaltsnahen Dienstleistungen in Ihrer Steuererklärung für 2014 reinpacken, haben Sie aber die Betriebskostenabrechnung für 2014 noch nicht, können Sie auch die Abrechnung für 2013 einreichen, die Sie ja schließlich 2014 bezahlt haben.

Bitten Sie den Vermieter um eine Bescheinigung


Sie arbeiten beruflich von zuhause aus? Dann können Sie die Kosten für Ihr häusliches Arbeitszimmer möglicherweise als Werbungskosten beim Finanzamt geltend machen.

Wieviel Sie absetzen können, richtet sich einerseits danach, ob es sich um ein häusliches oder ein außerhäusliches Arbeitszimmer handelt und andererseits, ob das Arbeitszimmer der Mittelpunkt Ihrer gesamten beruflichen oder betrieblichen Tätigkeit ist.

Am einfachsten ist die Sache mit dem Absetzen, wenn Sie ein Arbeitszim-mer außerhalb Ihres eigenen Zuhauses angemietet haben: Dann können Sie alle (also nicht nur bis zur 1.250-EUR-Grenze pro Jahr) damit im Zusam-menhang stehenden Kosten wie z.B. die Miete und die Betriebskosten als Werbungskosten geltend machen. Ihr Arbeitszimmer ist „außerhäuslich“, wenn es seiner Lage nach nicht in Ihre häusliche Sphäre eingebunden ist, insbesondere keine bauliche Einheit mit Ihrer Privatwohnung bildet.

Befindet sich Ihr Arbeitszimmer jedoch in einem Raum, der zu Ihrer privat genutzten Wohnung oder zu Ihrem Wohnhaus einschließlich der Zubehör-räume wie Abstell-,Keller- und Speicherräume gehört, ist es für das Finanzamt lediglich ein häusliches Arbeitszimmer (BFH, Urteil v. 23.9.1999, VI R 74/98, BStBl 2000 II S. 7; BFH, Urteil v. 11.11.2014, VIII R 3/12, n.n.v.).

Um die Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer berechnen zu können, müssen Sie den Flächenanteil an der Gesamtwohnfläche berechnen. Dazu brauchen Sie nur die Grundfläche Ihrer Wohnung und des Arbeitszimmers. Sie können dann in Ihrer Steuererklärung von den Gesamtkosten Ihrer

Wann Sie ein Arbeitszimmer von der Steuer

absetzen können

Art des Arbeitszimmers

Mittelpunkt Ihrer beruflichen Tätigkeit

Höhe der Absetzbarkeit

Häusliches Arbeitszimmer

Ja Uneingeschränkt

Häusliches Arbeitszimmer

Nein Maximal bis 1.250 EUR

Außerhäusliches Arbeitszimmer

Spielt keine Rolle Uneingeschränkt in Höhe der tatsächlichen Kosten


Wohnung den entsprechenden Prozentsatz des Arbeitszimmers an der Gesamtfläche als Werbungskosten absetzen.

So berechnen Sie den Arbeitszimmeranteil:

Fläche des Arbeitszimmers x 100Gesamtwohnfläche der Wohnung (inkl. Arbeitszimmer)

Ihr Einfamilienhaus hat eine Grundfläche von insgesamt 150 m² inklusive Arbeitszimmer. Das Arbeitszimmer selbst hat eine Grundfläche von 20 m². Der Anteil des Arbeitszimmers an der Gesamtwohnfläche beträgt:

20 m² : 150 m² x 100 = 13,33 %

Das bedeutet: Von der Miete, den Renovierungs-, Strom-, Heizungs-, Reinigungs-, Versicherungs- und Finanzierungskosten (z.B. die Schuldzinsen, die Sie als Eigentümer an die Bank zahlen!), die Sie für Ihre Wohnung zahlen, könnten Sie 13,33 % als Werbungskosten beim Arbeitszimmer absetzen.

Um diese Kosten für Ihr häusliches Arbeitszimmer abziehen zu können, muss eine private Nutzung des Zimmers als Wohnraum so gut wie ausge-schlossen sein. Um das sicherzustellen, muss Ihr häusliches Arbeitszimmer alle nachfolgenden Voraussetzungen erfüllen:

» Sie müssen das Arbeitszimmer fast ausschließlich beruflich nutzen.» Ihr Arbeitszimmer muss wie ein Arbeitsraum eingerichtet sein

(Schreibtisch, Bücherschrank, nicht mehr als 10 % private Gegenstände als kein Bügelbrett, Gäste- oder Kinderbett o.ä.).

» Ihr Arbeitszimmer muss von den übrigen Wohnräumen abgetrennt sein (also kein Schreibtisch im Wohnzimmer).

» Es bleibt trotz des Arbeitszimmers noch genug Platz zum Wohnen.

Erfüllt Ihr Arbeitszimmer auch nur eine dieser Bedingungen nicht, müssen Sie damit rechnen, dass das Finanzamt Ihren Werbungskostenabzug fürs Arbeitszimmer ablehnt.

Ohnehin gilt: So lange Ihnen noch bei Ihrem Arbeitgeber ein anderer Arbeits-platz zur Verfügung steht, dürfen Sie grundsätzlich keine Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer absetzen. Einen anderen Arbeitsplatz haben Sie schon dann, wenn Sie irgendwo einen Büroarbeitsplatz haben, an dem Sie Schreibarbeiten erledigen, Fachliteratur lesen, Telefonate führen und andere

PRAXIS – TIPP

Die 4 Punkte-Checkliste für Ihr Arbeitszimmer

Centgenau: So viel können Sie fürs Arbeitszimmer absetzen


büromäßige Arbeiten erledigen könnten. Ganz gleich, ob es um Sie herum zu laut ist, zu viel Publikumsverkehr herrscht oder es sich um kein abge-schlossenes Büro handelt.

Bessere Karten haben Sie, wenn Sie Ihre gesamte berufliche und betriebliche Tätigkeit ausschließlich von zu Hause aus erledigen. Dann bildet Ihr Arbeitszimmer den Mittelpunkt Ihrer gesamten beruflichen und betrieblichen Tätigkeit und Sie dürfen die Kosten unbegrenzt (also nicht nur bis maximal 1.250 EUR im Jahr) von der Steuer absetzen.

Das gilt beispielsweise für Heimarbeitnehmer, die nur Zuhause arbeiten oder Freiberufler und Gewerbetreibende, die ihre Tätigkeit so gut wie ausschließlich von Zuhause aus erledigen, wie zum Beispiel Steuerberater, Schriftsteller, Künstler, Redakteure.

Sind Sie nicht nur zu Hause, sondern auch außerhalb tätig, prüft das Finanzamt ganz genau, wo sich der eigentliche Mittelpunkt Ihrer beruflichen Tätigkeit befindet.

Der Mittelpunkt ist immer dort, wo Sie Handlungen vornehmen und Leis-tungen erbringen, die für den konkreten Beruf wesentlich und prägend sind. Ein Richter erbringt seine Hauptleistung beispielsweise im Gericht bzw. seinem Dienstzimmer und nicht in seinem häuslichen Arbeitszimmer (BFH, Urteil v. 8.12.2011, Az.: VI R 13/11). Ein Hochschullehrer an der Hochschule, an der er Vorlesungen hält und Forschung betreibt (BGH, Urteil v. 27.10.2011, Az.: VI R 71/10). Deswegen sind für das zusätzliche häusliche Arbeitszimmer maximal 1.250 EUR drin.

Wichtig: Bei den 1.250 EUR handelt es sich nicht um eine Pauschale, sondern einen Höchstbetrag. Das bedeutet: Liegen Ihre tatsächlichen Arbeitszimmerkosten pro Jahr darunter, sind auch nur diese Kosten abziehbar!

Fürs Finanzamt sollte das Arbeitszimmer der Mittelpunkt Ihres Arbeitslebens sein.


Steht Ihre Immobilie unverschuldet leer oder wohnt dort ein Mieter, der die Miete nicht zahlen kann, können Sie für die Wohnung einen teilweisen Grundsteuererlass bei Ihrer Gemeinde beantragen.

Mit so einem Antrag können Sie sich bis zur Hälfte der geleisteten Grund-steuerzahlungen rückwirkend für das abgelaufene Jahr erstatten lassen.

Wichtig: Diesen Antrag müssen Sie jedes Jahr neu stellen und zwar mindes-tens bis zum 31.03. des Folgejahres.

Gute Chancen haben Sie, wenn Ihre Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung für mehrere Monate auf 50 Prozent oder weniger der ortsübli-chen Miete gesunken sind. Außerdem dürfen Sie den Einnahmeausfall nicht selbst verschuldet haben.

Das wäre beispielsweise der Fall, wenn Sie sich nach dem Auszug des letz-ten Mieters nicht rechtzeitig um einen neuen Mieter bemüht hätten.

Bei zahlungsunfähigen Mietern prüft die Gemeinde, ob Sie zuvor vergeblich alle rechtlichen Mittel ausgeschöpft haben, um den Mieter zur Zahlung zu bewegen.

Sie sollten auch dann einen Antrag stellen, wenn Ihr Haus wegen eines Brand- oder Sturmschadens unbewohnbar war. Sogar ein strukturell bedingter Rückgang nach Wohnungen müssen die Städte und Gemeinden als Begründung akzeptieren. Das ist der Fall, wenn am Ort Ihrer Mietwoh-nung viele Wohnungen und Häuser leer stehen, weil einfach nicht mehr genügend potenzielle Mieter da sind.

Für den Antrag auf Grundsteuererlass müssen Sie keinen besonderen amtlichen Vordruck ausfüllen. Es reicht ein „ganz normaler Brief" an das Steueramt Ihrer Stadt oder Gemeinde beziehungsweise an das Finanzamt.

Leerstand und Nichtzahler:

Beantragen Sie einen teilweisen

Grundsteuererlass


Ihr Schreiben könnte ungefähr so aussehen:

An dasBürgermeisteramt

Antrag auf Grundsteuererlass nach § 33 Abs. 1 GrStG für meine Miet-wohnung in der .......... Str. Nr. ..... Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit beantrage ich nach § 33 Abs. 1 GrStG, mir die Grundsteuer 20............... für meine vermietete Eigentumswohnung im Gebäude in der ............... Str. Nr. ..... in .............................. teilweise zu erlassen. Der normale Rohertrag hat sich ohne mein Verschulden um mehr als 50 % gemindert.

Begründung:

Der bisherige Mieter hat die Wohnung zum 1.4.20............ gekündigt. Trotz aller Bemühungen konnte ich erst zum 1.12.20.......... einen neuen Mieter finden.

Bereits Anfang Januar 20................ hatte ich Online, sowie in der örtlichen Presse inseriert. Bis Ende Oktober hatte ich insgesamt 6 Vermietungs- anzeigen geschaltet. Als Nachweis übersende ich Ihnen anbei die Kopien meiner Inserate.

Nachdem sich kein geeigneter Mieter gemeldet hatte, übergab ich die Sache dem ortsansässigen Maklerbüro .............................. . Diesem gelang es schließlich, meine Wohnung zum 1.12.20......... neu zu vermieten.

Die Wohnung konnte ich bisher für 600 EUR monatlich vermieten. Von mei-nem neuen Mieter erhalte ich - siehe beigefügte Kopie des Mietvertrags - nur noch 500 EUR.

Durch den 8-monatigen Leerstand und die reduzierte Miete ab 1.12.20............. hatte ich 20............. nur 2.300 EUR Mieteinnahmen gegen-über 7.200 EUR bei ganzjähriger Vermietung zum alten Mietzins.

Der normale Rohertrag meiner Wohnung hat sich 20...... um 4.900 EUR oder 68,05 % gemindert. Daran trifft mich kein Verschulden. Damit sind die Vor-aussetzungen des § 33 Abs. 1 GrStG erfüllt.

Bitte überweisen Sie die Grundsteuererstattung auf mein Konto, von dem Sie auch die Grundsteuer abbuchen.

Sofern Sie noch weitere Unterlagen benötigen, bitte ich um Nachricht.

Mit freundlichen Grüßen ......................................... (Vermieter/in)


Haufe-Lexware GmbH & Co. KGSmall Business & Consumer – M. ReinertMunzinger Straße 979111 FreiburgE-Mail: [email protected]: www.lexware.de

verantwortlich für den redaktionellen Inhalt: Rechtsanwältin Heidi Schnurr

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Die 16 besten Steuer-Spar-Tipps für Mieter, Vermieter und ... · PDF fileDie 16 besten Steuer- Spar-Tipps für Mieter, Vermieter und Eigentümer Einfach – geldwert – finanzamtssicher