i

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ................................................................................................................................... i

CHƢƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI ....................................................... 1

1. ĐẤT ĐAI ........................................................................................................................... 1

1.1. Khái niệm ................................................................................................................... 1

1.2. Đặc trƣng .................................................................................................................... 1

2. THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI .................................................................................................. 2

2.1. Khái niệm thị trƣờng đất đai ....................................................................................... 2

2.2. Yếu tố cấu thành thị trƣờng đất đai ............................................................................ 2

2.3. Các nhân tố ảnh hƣởng đến sự hình thành thị trƣờng đất đai ..................................... 3

2.4. Vai trò của thị trƣờng đất đai ...................................................................................... 4

3. CÁC KHU VỰC CỦA THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI ............................................................. 4

3.1. Thị trƣờng đất đai thế giới .......................................................................................... 4

3.2. Thị trƣờng đất đai Việt Nam ...................................................................................... 6

4. ĐẶC TRƢNG CỦA THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI ............................................................... 11

4.1. Đặc trƣng chung của thị trƣờng đất đai .................................................................... 11

4.2. Đặc điểm của thị trƣờng đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua ..................... 13

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 1 ......................................................................................... 15

CHƢƠNG II: GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ..................... 16

1. KHÁI NIỆM GIÁ ĐẤT ................................................................................................... 16

2. ĐẶC TRƢNG CỦA GIÁ ĐẤT ........................................................................................ 17

2.1. Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả ................................................................ 17

2.2. Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành ................................................... 17

2.3. Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai .................................. 17

2.3. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định ................................................ 18

2.5. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt ........................................................... 18

2.6. Giá đất không giống nhau về hiện tƣợng khấu hao .................................................. 18

2.7. Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng ............................................................................ 18

3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT ............................................................ 18

3.1. Nhân tố thông thƣờng ............................................................................................... 19

3.2. Nhân tố khu vực ....................................................................................................... 22

3.3. Nhân tố cá biệt .......................................................................................................... 23

4. PHÂN LOẠI GIÁ ĐẤT ................................................................................................... 24

4.1. Giá thị trƣờng ........................................................................................................... 24

4.2. Giá quy định của Nhà nƣớc ...................................................................................... 28

5. CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ................................................................... 32

5.1. Địa tô ........................................................................................................................ 32

5.2. Lãi xuất ngân hàng ................................................................................................... 34

5.3. Quan hệ cung cầu ..................................................................................................... 36

BÀI TẬP CHƢƠNG 2 ......................................................................................................... 41

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 2 ......................................................................................... 42

CHƢƠNG III: ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ................ 43

1. ĐỊNH GIÁ ĐẤT .............................................................................................................. 43

1.1. Khái niệm ................................................................................................................. 43

1.2. Vai trò của định giá đất............................................................................................. 44

1.3. Công tác định giá đất ở một số nƣớc trên thế giới .................................................... 45

1.4. Công tác định giá đất ở Việt Nam ............................................................................ 50

ii

2. THÔNG TIN TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT .......................................................................... 51

2.1. Giá trị của thông tin trong định giá........................................................................... 51

2.2. Phƣơng pháp xác định thông tin ............................................................................... 52

3. NHỮNG ĐẶC TRƢNG VỀ MUA BÁN ĐẤT ĐAI ........................................................ 52

3.1. Đề nghị và lựa chọn của ngƣời bán và ngƣời mua ................................................... 52

3.2. Phân tích và so sánh trong mua và bán ..................................................................... 53

3.3. Quá trình đàm phán trong mua và bán ..................................................................... 54

3.4. Mua bán trong tình huống đặc biệt ........................................................................... 55

4. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT .................................................................................... 55

4.1. Nguyên tắc thay thế .................................................................................................. 55

4.2. Nguyên tắc thu lợi .................................................................................................... 56

4.3. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất ............................................................................ 57

4.4. Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần .................................................................... 57

4.4. Nguyên tắc cạnh tranh .............................................................................................. 57

4.6. Nguyên tắc đóng góp ................................................................................................ 58

4.7. Nguyên tắc biến động ............................................................................................... 58

4.8. Nguyên tắc hòa hợp .................................................................................................. 58

4.9. Nguyên tắc ƣu tiên cho đất đai ................................................................................. 59

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 3 ......................................................................................... 59

CHƢƠNG IV: PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT ............................................................ 60

1. PHƢƠNG PHÁP THU NHẬP ......................................................................................... 60

1.1. Khái quát về phƣơng pháp thu nhập ......................................................................... 60

1.2. Trình tự và phƣơng pháp định giá theo phƣơng pháp thu nhập ............................... 62

1.3. Ứng dụng phƣơng pháp thu nhập để xác định giá đất .............................................. 65

2. PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP ....................................................................... 66

2.1. Khái quát về phƣơng pháp so sánh trực tiếp ............................................................ 66

2.2. Trình tự định giá theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp .............................................. 71

2.3. Ứng dụng phƣơng pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất ................................. 77

3. PHƢƠNG PHÁP THẶNG DƢ ........................................................................................ 79

3.1. Khái quát về phƣơng pháp thặng dƣ ......................................................................... 79

3.2. Trình tự định giá bằng phƣơng pháp thặng dƣ ......................................................... 82

3.3. Ứng dụng của định giá bằng phƣơng pháp thặng dƣ ................................................ 85

4. PHƢƠNG PHÁP CHI PHÍ ............................................................................................... 86

4.1. Khái quát phƣơng pháp chi phí ................................................................................ 86

4.2. Trình tự tiến hành phƣơng pháp chi phí ................................................................... 88

4.3. Các phƣơng pháp xác định chi phí ........................................................................... 88

4.4. Sự giảm giá tích luỹ và phƣơng pháp đo giảm giá tích luỹ ...................................... 90

4.5. Úng dụng định giá bằng phƣơng pháp chi phí ......................................................... 92

5. PHƢƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HỒI QUY ...................................................................... 92

5.1. Khái niệm cơ bản về hồi qui tuyến tính đơn giản ..................................................... 92

5.2. Phƣơng pháp phân tích hồi qui. ................................................................................ 93

5.3. Mô hình hồi qui tuyến tính dựa trên quan hệ nhân quả ............................................ 93

BÀI TẬP CHƢƠNG 4 ......................................................................................................... 95

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 4 ......................................................................................... 96

CHƢƠNG 5: ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM ................................................................... 97

1. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP ...................................................................... 97

1.1. Khung giá quy định .................................................................................................. 97

1.2. Xác định vùng đất hạng đất ...................................................................................... 99

1.3. Định giá cho từng hạng đất ..................................................................................... 104

iii

1.4. Định giá nhóm đất nông nghiệp ở Hà Nội .............................................................. 106

2. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP ............................................................ 108

2.1. Định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn ............................................................. 108

2.2. Định giá đất phi nông nghiệp ở đô thị .................................................................... 116

2.3. Xác định giá đất ở đô thị ........................................................................................ 125

2.4. Một số luật định giá áp dụng trong định giá đất đô thị ........................................... 126

3. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở KHU VỰC GIÁP RANH ................................................................ 129

3.1. Khu vực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng. ............... 129

3.2. Khu vực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực

thuộc trung ƣơng. ........................................................................................................... 129

BÀI TẬP CHƢƠNG 5 ....................................................................................................... 130

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 5 ....................................................................................... 131

TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................................. 132

i

MỞ ĐẦU

Giáo trình Định giá đất đƣợc biên soạn dùng cho sinh viên ngành Quản lý Đất đai,

nhằm trang bị cho sinh viên những kiến thức cơ bản nhất về đất đai, thị trƣờng đất đai, giá

đất, định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất trong nền kinh tế thị trƣờng theo định

hƣớng XHCN. Cung cấp cho sinh viên các phƣơng pháp định giá cơ bản đang đƣợc áp

dụng phổ biến trên thế giới và vận dụng các phƣơng pháp đó để xác định giá đất trong

hoàn cảnh thực tế ở nƣớc ta.

Giáo trình "Định giá đất" đƣợc biên soạn theo đề cƣơng chƣơng trình khung đào

tạo ngành quản lý đất đai đã đƣợc Bộ Giáo dục và Đào tạo phê duyệt.

Giáo trình do Tiến Sĩ Hồ Thị Lam Trà bộ môn Quản lý Đất đai khoa Đất và Môi

trƣờng trƣờng Đại học Nông nghiệp I Hà Nội chủ biên.

Nội dung của giáo trình gồm 5 chƣơng:

- Chƣơng 1: Đất đai và thị trƣờng đất đai;

- Chƣơng 2: Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất;

- Chƣơng 3: Định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất;

- Chƣơng 4: Phƣơng pháp định giá đất;

- Chƣơng 5: Định giá đất ở Việt Nam.

Trong đó chƣơng 1, 2 và 5 do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà biên soạn, chƣơng 3 và 4 do

do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà và Thạc sĩ Nguyễn Văn Quân biên soạn.

Những kiến thức mà sinh viên phải nắm đƣợc khi học môn học Định giá đất là đất

đai, giá đất, thị trƣờng đất đai và định giá đất. Đồng thời học sinh phải hiểu đƣợc đặc tính

đất đai liên quan đến định giá đất, các đặc điểm và khu vực của thị trƣờng đất đai. Về giá

đất học sinh phải nắm đƣợc khái niệm, đặc trƣng và phải biết phân tích các nhân tố ảnh

hƣởng đến giá đất. Khi xác định giá đất trong điều kiện Việt Nam sinh viên phải nắm đƣợc

các loại giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất, các nguyên tắc cơ bản khi xác định giá

đất và biết vận dụng quan hệ cung cầu trong dự báo thị trƣờng đất đai... Ngoài ra trƣớc khi

hiểu và nắm đƣợc phƣơng pháp xác định giá đất theo khung giá đất và xác định giá đất tại

các địa phƣơng ở Việt Nam hiện nay, sinh viên phải hiểu và biết cách vận dụng các

phƣơng pháp định giá đất phổ biến và thông dụng đƣợc áp dụng ở nhiều nƣớc trên thế giới.

Khi học môn học Định giá đất sinh viên có thể tham khảo thêm các kiến thức liên

quan đến giá đất, thị trƣờng đất đai, phƣơng pháp định giá đất ở các tài liệu sau:

1. Bộ Tài chính (2004) Thông tƣ 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004,

Hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ

về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

2. Chính phủ (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính

phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

3. Ngô Đức Cát (2000), Kinh tế tài nguyên đất, Nhà xuất bản Nông nghiệp.

4. Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh (2003), Lý luận và phƣơng

pháp định giá đất (Dịch từ tiếng Trung Quốc).

5. Đoàn Văn Trƣờng (2000), Các phƣơng pháp thẩm định giá trị Bất động sản, Nhà

xuất bản khoa học và kỹ thuật.

7. Rost R. O. and H. G. Collins (1993), Land Valuation and Compensation in

Australia Australian Institute of Valuers and Land Economists.

ii

Tuy đã hết sức cố gắng trong quá trình biên soạn, nhƣng khó tránh khỏi những

thiếu sót. Tác giả rất mong nhận đƣợc ý kiến đóng góp của bạn đọc trong quá trình sử dụng

để giáo trình tiếp tục đƣợc hoàn chỉnh ở các lần biên soạn tiếp theo.

Hà nội ngày 15 tháng 12 năm 2005

TS. Hồ Thị Lam Trà

1

CHƢƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI

Chƣơng I đƣợc tác giả Hồ Thị Lam Trà biên soạn nhằm cung cấp cho sinh viên những hiểu

biết liên quan đến lĩnh vực định giá đất, trƣớc khi nghiên cứu các vấn đề về giá đất, nguyên tắc và

phƣơng pháp xác định giá đất. Nội dung của chƣơng 1 gồm:

- Đất đai (khái niệm và đặc trƣng);

- Thị trƣờng đất đai (khái niệm, yếu tố cấu thành, các nhân tố ảnh hƣởng và vai trò) ;

- Các khu vực của thị trƣờng đất đai (thế giới và Việt Nam);

- Đặc trƣng của thị trƣờng đất đai.

Yêu cầu sinh viên phải hiểu và nắm đƣợc các nội dung liên quan đến định giá đất, để có kiến

thức vận dụng trong các chƣơng tiếp theo.

1. ĐẤT ĐAI

1.1. Khái niệm

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và

mặt nƣớc trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất

còn bao gồm cả tài nguyên dƣới đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và dƣới đất không do lao

động và con ngƣời làm ra, tức là bao gồm nƣớc mặt đất và nƣớc ngầm, thổ nhƣỡng, thực vật và

động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi

chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nƣớc, đầm lầy và bãi đá... Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện

khối lƣợng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một ngƣời có thể chiếm đối với đất. Nó có thể

bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng nhƣ những quyền theo tập quán không thành văn.

Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một

nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trƣờng

sống, là địa bàn phân bố khu dân cƣ, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.

Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, và chuyển tiếp qua các thế hệ, đồng thời cũng

đƣợc coi là một dạng tài sản trong phƣơng thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. Đất đai là tài

sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản nhƣ: đáp ứng đƣợc nhu cầu nào đó của con ngƣời

tức là có giá trị sử dụng; con ngƣời có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tƣợng trao đổi mua

bán (tức là có tham gia vào giao lƣu dân sự)... nhƣng chúng ta cần phải thấy rằng đất đai loại hàng

hoá không đồng nhất, đa dạng, là loại tài sản mà giá thị trƣờng không những chỉ phản ánh bản thân

giá trị của đất mà còn phản ánh vị trí và các tài sản tạo lập gắn với đất đai.

Đồng thời đất đai còn đƣợc coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm

ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa

mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên

cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một

cách hợp lí thì giá trị của đất (đã đƣợc khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu

hƣớng tăng lên. Khác với các tài sản thông thƣờng khác trong quá trình sử dụng thì đất đai không

phải khấu hao, giá trị của đất không những không bị mất đi, mà ngày càng có xu hƣớng tăng lên.

1.2. Đặc trƣng

1. Có vị trí cố định. Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định đã quy

định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất. Các

nhân tố cá biệt nhƣ nham thạch, thổ nhƣỡng, thực bì... của đất đai có thể biến đổi, nhƣng đất đai

đƣợc hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó là cố định, không thể di dời. Tính cố định

của vị trí đất đai, yêu cầu con ngƣời sử dụng đất tại chỗ. Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về

vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng.

2. Có hạn về diện tích. Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến.

2

Hoạt động của loài ngƣời có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhƣng không

thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con ngƣời. Tính hữu hạn về diện tích đất đai, yêu

cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả. Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào các mục

đích khác nhau ngày càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc đô thị

hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá và xây dựng nhà ở để đáp ứng với dân số ngày càng tăng. Cũng

cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn không có nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trƣờng là

cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào đó trên thị trƣờng đất đai phụ thuộc vào rất

nhiều yếu tố, đặc biệt nó đƣợc quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nƣớc

với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai.

3. Tính năng lâu bền. Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong điều kiện sử dụng

và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, đất nông nghiệp

có thể quay vòng sử dụng. Tính lâu bền của đất đai, đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng

và bảo vệ hợp lý đất đai.

4. Chất lƣợng khác nhau. Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhƣỡng, thực bì,

nƣớc...) và điều kiện khí hậu tƣơng ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lƣợng mƣa...) tồn tại tính khác nhau

lớn về tự nhiên. Tính khác nhau này trong đất sử dụng cho nông nghiệp, có thể làm cho sản lƣợng

và phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị, có thể làm cho lực chịu tải của nền

đất khác nhau. Tính khác nhau của chất lƣợng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu quả

sử dụng cao nhất. Nhƣ vậỵ trong quá trình khai thác và sử dụng đất nếu con ngƣời biết cách sử

dụng hợp lý, thì chất lƣợng của đất đƣợc nâng lên không ngừng.

2. THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI

2.1. Khái niệm thị trƣờng đất đai

Một thị trƣờng là tập hợp những ngƣời mua và ngƣời bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến

khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác: thị trƣờng là nơi trao đổi hàng hoá

đƣợc sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa ngƣời với ngƣời, liên kết với nhau thông qua

trao đổi hàng hoá. Thị trƣờng hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tƣợng kinh tế đƣợc phản ánh

thông qua trao đổi và lƣu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa ngƣời

với ngƣời để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trƣờng hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không

gian trao đổi hàng hoá.

Thị trƣờng đất đai về ý nghĩa chung là thị trƣờng giao dịch đất đai. Thị trƣờng đất đai có thể

đƣợc hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trƣờng đất đai là tổng hòa các mối

quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian

nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trƣờng đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến

giao dịch đất đai. Thị trƣờng đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trƣờng,

kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hƣớng phát triển kinh tế thị trƣờng định hƣớng XHCN nhƣ ở

nƣớc ta. Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại

diện chủ sở hữu", do đó không tồn tại thị trƣờng chuyển quyền sở hữu đất đai ở nƣớc ta, chủ thể lƣu

thông trên thị trƣờng đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.

2.2. Yếu tố cấu thành thị trƣờng đất đai

Một thị trƣờng đƣợc cấu thành bởi 3 yếu tố sau đây:

- Chủ thể thị trƣờng: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có quyền

quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có quyền nhân danh mình tham

gia các quan hệ pháp luật. Trong nền kinh tế thị trƣờng theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa, chủ thể

thị trƣờng bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác.

- Khách thể thị trƣờng: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình đƣợc trao đổi thông qua thị

trƣờng, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tƣơng lai.

- Giới trung gian thị trƣờng: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết giữa các

chủ thể thị trƣờng. Giới trung gian thị trƣờng bao gồm hệ thống môi giới liên hệ giữa những ngƣời

sản xuất, giữa những ngƣời tiêu dùng, giữa những ngƣời sản xuất và tiêu dùng, giữa những ngƣời

3

sản xuất cùng loại, giữa những ngƣời tiêu dùng cùng loại và ngƣời tiêu dùng khác loại. Trong nền

kinh tế thị trƣờng, thông tin thị trƣờng, ngƣời trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, văn phòng tƣ

vấn đều là giới trung gian thị trƣờng.

Đối với thị trƣờng đất đai về ý nghĩa chung là thị trƣờng giao dịch về đất đai, đất đai lƣu

thông trên thị trƣờng chủ yếu là đất đai đã đƣợc khai thác sử dụng. Ở nƣớc ta không tồn tại thị

trƣờng chuyển quyền sở hữu đất đai do vậy trong các yếu tố cấu thành nên thị trƣờng đất đai có

điểm khác biệt quan trọng đó là: chủ thể thị trƣờng. Lƣu thông trên thị trƣờng đất đai ở Việt Nam

mang ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất, nhƣ vậy trong giao dịch của thị trƣờng đất đai chủ thể thị

trƣờng bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác đã có

quyền sử dụng đất, tức là đã đƣợc nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nƣớc. Đồng thời Nhà nƣớc cũng

là một trong những chủ thể của thị trƣờng đất đai khi thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu giao

quyền sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất.

Cũng nhƣ nhiều thị trƣờng khác, ngày nay thị trƣờng đất đai không chỉ mang tính khu vực

mà còn mang tính quốc gia và tính quốc tế. Các giao dịch diễn ra trên thị trƣờng đất đai khu vực

thƣờng quan tâm giải quyết những vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên mua và bên bán nhƣ

vị trí, hình thể, qui mô, kích thƣớc thửa đất; hình thức và phƣơng thức thanh toán... nhƣng các giao

dịch diễn ra trong thị trƣờng đất đai quốc gia hay quốc tế thƣờng chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu

tƣ tìm kiếm lợi nhuận tối đa của các bên mua và bên bán. Vì vậy, khách thể giao dịch chủ yếu trong

thị trƣờng này là các loại đất công nghiệp, thƣơng mại - dịch vụ và tập trung tại các đô thị, vùng ven

đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất và các đặc khu kinh tế của các nhà đầu tƣ, các doanh nghiệp

trong nƣớc và nƣớc ngoài có quyền sử dụng các loại đất đó. Giới trung gian trong thị trƣờng đất đai

rất phong phú. Hiện nay trên thế giới hầu hết các trung tâm môi giới đất đai thuộc về tƣ nhân, ở Mỹ

90% cơ sở môi giới về đất đai nằm trong tay tƣ nhân.

2.3. Các nhân tố ảnh hƣởng đến sự hình thành thị trƣờng đất đai

Hiện nay các hoạt động kinh tế, xã hội chịu tác động của cơ chế thị trƣờng. Đất đai cũng trở

thành đối tƣợng trao đổi, mua bán, chuyển đổi, chuyển nhƣợng và thị trƣờng đất đai thực sự đã hình

thành. Thị trƣờng đất đai có những nét khác biệt các thị trƣờng hàng hoá thông thƣờng khác. Chúng

ta có thể thấy thông qua những nhân tố ảnh hƣởng đến quá trình hình thành và phát triển thị trƣờng

đất đai nhƣ sau:

a) Trình độ phát triển sản xuất hàng hoá

Trình độ phát triển sản xuất hàng hoá gắn liền với trình độ phát triển của lực lƣợng sản xuất

và cùng với nó là trình độ phân công lao động xã hội. Đất đai từ chỗ là sản phẩm của tự nhiên, con

ngƣời khai phá, cải tạo và sử dụng để sản xuất ra sản phẩm và các yêu cầu khác phục vụ cho cuộc

sống của mình nhƣ xây dựng nhà ở, các công trình kiến trúc... Sản xuất ngày càng phát triển, những

nhu cầu của con ngƣời ngày càng tăng và đất đai ngày càng khan hiếm. Vì vậy đất đai trở thành đối

tƣợng của sự mua bán, trao đổi và cũng đƣợc thƣơng mại hoá. Nhƣ vậy sự xuất hiện và phát triển

nền sản xuất hàng hoá đã làm thay đổi cơ bản các quan hệ về ruộng đất, thị trƣờng đất đai ra đời và

phát triển.

b) Chế độ sở hữu ruộng đất

Chế độ sở hữu ruộng đất đã trải qua quá trình hình thành và phát triển trong lịch sử, từ sở

hữu cộng đồng về ruộng đất của thị tộc, làng xã đến sở hữu tƣ nhân trong xã hội phong kiến và sở

hữu ruộng đất theo quan hệ sở hữu tƣ bản chủ nghĩa. Đó là một quá trình lịch sử lâu dài. Chỉ đến

khi có sở hữu tƣ nhân tƣ bản chủ nghĩa mới tạo tiền đề cho việc tích tụ và tập trung ruộng đất.

Trong thời kỳ đầu của tích tụ tƣ bản diễn ra việc tƣớc đoạt ruộng đất của nông dân và những trang

trại nhỏ bé biến ruộng đất thành đồng cỏ chăn thả và thành các điền trang lớn sản xuất theo kiểu tƣ

bản chủ nghĩa, hình thành các trang trại lớn đẩy hàng triệu nông dân không có ruộng đất phải đi làm

thuê. Đó là điều kiện cho sự hình thành quan hệ ruộng đất tƣ bản chủ nghĩa và thị trƣờng đất đai ra

đời.

4

c) Cầu về đất đai

Xét trên tổng quĩ đất đai thì cung của đất đai là một đƣờng thẳng đứng. Sự biến động về

cung của các loại đất đai theo mục đích sử dụng đất cũng đƣợc quy định chặt chẽ theo các tiêu

chuẩn kinh tế - kỹ thuật nhất định tuỳ thuộc vào mỗi quốc gia. Cầu của đất đai là nhu cầu phát sinh

do sự tăng lên của nhu cầu con ngƣời đối với sản phẩm từ đất đai và các nhu cầu khác của các

ngành sản xuất, của nhu cầu xây dựng nhà ở. Áp lực của cầu luôn tăng lên, trong mọi trƣờng hợp và

đối với mọi loại đất, do đó xét trên tổng thể thì giá đất đai do cầu quyết định.

Tóm lại: Thị trƣờng đất đai là một thị trƣờng đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị

trƣờng đất đai gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá, với cơ chế thị

trƣờng. Tuy nhiên, thị trƣờng đất đai hình thành chậm và chịu tác động của nhiều nhân tố. Trong

điều kiện nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trƣờng, đất đai cũng tham gia vào quá trình vận hành

đó và thị trƣờng đất đai cũng chịu sự tác động nhƣ các thị trƣờng khác. Quá trình hình thành và phát

triển của thị trƣờng đất đai chính là quá trình phát triển các quan hệ đất đai hình thành trong lịch sử,

chỉ đến một giai đoạn lịch sử nhất định đất đai mới thực sự tham gia vào thị trƣờng và khi đó thị

trƣờng đất đai mới ra đời.

2.4. Vai trò của thị trƣờng đất đai

Thị trƣờng đất đai có liên quan đến lƣợng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân của mỗi

nƣớc, do đó thị trƣờng đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể là:

- Hoạt động của thị trƣờng đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong

những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quí và ngày càng trở nên khan

hiếm) và các bất động sản trên đất.

- Thị trƣờng đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trƣởng kinh tế khi đầu tƣ vào

bất động sản nhƣ đất đai, nhà xƣởng... tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành,

các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tƣ, sử dụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý.

- Tác động trực tiếp của thị trƣờng đất đai tới phát triển thị trƣờng tài chính. Việc chuyển bất

động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế.

- Phát triển thị trƣờng đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá

cả đất đai một cách khách quan và đƣợc phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất. Đây là điều kiện rất

quan trọng để đảm bảo sự cạnh tranh bình đẳng trong nền kinh tế. Điều này càng có ý nghĩa trong

điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.

- Sự tăng trƣởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động sản nói chung và

về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trƣờng đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có

nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận đƣợc.

- Đối với các nƣớc chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trƣờng

thì thị trƣờng đất đai còn đảm bảo sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong kinh doanh và

hạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm, gắn thị trƣờng đất đai với các chủ trƣơng chính sách lớn

của Nhà nƣớc nhƣ cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê... các doanh nghiệp nhà nƣớc.

3. CÁC KHU VỰC CỦA THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI

Thị trƣờng đất đai không chỉ mang tính khu vực mà còn mang tính quốc gia và quốc tế. Việc

phân biệt thị trƣờng khu vực, thị trƣờng quốc gia hay quốc tế chủ yếu để giúp ngƣời định giá nhận

dạng thị trƣờng đất đai trong quá trình phân tích, đánh giá. Trên thực tế, không có một thị trƣờng

nào tồn tại một cách độc lập, chúng luôn đan xen, tác động lẫn nhau thành một thị trƣờng thống

nhất.

3.1. Thị trƣờng đất đai thế giới

Trên thế giới tại các nƣớc tƣ bản phát triển chế độ sở hữu tƣ nhân về ruộng đất đã đƣợc xác

lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trƣờng đất đai cũng mang tính độc quyền

cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thƣờng

áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị

trƣờng đất đai. Tại đây có các trang trại với qui mô lớn hàng ngàn hecta. Ở những nƣớc đang phát

triển, trong giai đoạn tăng trƣởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tƣ nƣớc ngoài thƣờng có các cơn

5

sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh

hƣởng đến tăng trƣởng kinh tế hoặc thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các

hình thức can thiệp vào thị trƣờng đất đai.

Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sản

tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90. Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất

tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại

nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà đất giảm đến 40% làm các

ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà

đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lƣợng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các

năm 1991 và nửa đầu năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và

trì trệ trong thị trƣờng này nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm

giúp ngƣời mua giảm đƣợc tiền thuế tƣơng đƣơng 10% giá mua một chỗ ở mới.

Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nƣớc đi trƣớc, đã và đang thi hành các

chính sách nhằm điều chỉnh thị trƣờng theo hƣớng giảm bớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai, nhƣ là

một quy luật tất yếu của sở hữu tƣ nhân về đất đai trong nền kinh tế thị trƣờng. Để đảm bảo cho

nông dân có ruộng, Chính phủ nhiều nƣớc đã đề ra chính sách hạn điền, nhiều nƣớc vẫn còn hạn

chế quyền chuyển nhƣợng đất đai.

Ở Anbani, đất nông nghiệp đã đƣợc coi là thuộc sở hữu của các gia đình nông dân theo pháp

lệnh đất đai từ năm 1991, nhƣng cho tới năm 1995 việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp, và trên

thực tế cho tới nay vẫn chƣa có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp. Những ngƣời đã nhận

quyền sử dụng đất nông nghiệp nhƣng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì đƣơng

nhiên bị tƣớc quyền sử dụng mảnh đất đó.

Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không đƣợc bán trong vòng 10 năm và một số các

mảnh đất khác bị quy định không đƣợc bán vĩnh viễn, và trong một số trƣờng hợp cụ thể, Nhà nƣớc

có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình.

Ở Bungari, các doanh nghiệp không đƣợc quyền chuyển nhƣợng những mảnh đất nhận đƣợc

từ tƣ nhân hoá doanh nghiệp Nhà nƣớc.

Ở nhiều nƣớc thuộc Liên xô trƣớc đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn

thuần là hƣởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nƣớc trong SNG hiện nay đã sửa đổi luật pháp để

cho phép ngƣời nông dân đƣợc quyền chuyển nhƣợng đất với một số điều kiện cụ thể.

Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hƣớng dân chủ và công bằng, chính

sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô tích tụ đất của các nƣớc đang phát triển rất

đáng đƣợc phân tích tham khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trƣờng đất đai ở Việt Nam.

Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của Chủ nghĩa Tƣ bản đã bị giới hạn bởi

khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả năng phân chia lại

thị trƣờng bằng chiến tranh, trong khi đó trình độ tích tụ tƣ bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở

rộng thị trƣờng, mở rộng lĩnh vực đầu tƣ đã thúc ép mở cửa thị trƣờng đất đai và tạo nên xu hƣớng

gia tăng giá đất với tốc độ tăng của thị trƣờng hàng hoá.

Xu hƣớng cho thuê đất đai để phát triển đƣợc coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sử

dụng đất. Ngay trong thời kỳ Chủ nghĩa Xã hội giáo điều, nhiều nƣớc XHCN cũ ngăn cản việc mua

bán đất thì ở Nam Tƣ và Ba Lan luật pháp vẫn cho phép tƣ nhân thuê ruộng. Ở một số nƣớc nhƣ Ba

Lan, Nam Tƣ, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh tƣ nhân, cá thể có thể thuê ruộng hay một số

khu đất để kinh doanh. Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các

nƣớc này phát triển năng động hơn và đƣợc coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Một đặc điểm rất quan trọng của thị trƣờng nhà đất trên thế giới là thị trƣờng này đã vƣợt ra

ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trƣờng đầu tƣ hấp dẫn của tƣ bản nƣớc ngoài. Những

nƣớc có dự trữ ngoại tệ lớn nhƣ Nhật Bản, Đài Loan là những nƣớc đi đầu trong lĩnh vực kinh

doanh bất động sản ở nƣớc ngoài.

6

3.2. Thị trƣờng đất đai Việt Nam

a) Quá trình phát triển của thị trƣờng đất đai Việt Nam

Ở nƣớc ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nƣớc trong mấy thập kỉ qua có

nhiều biến động lớn, đã ảnh hƣởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trƣờng đất đai - một

loại thị trƣờng đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt đƣợc đƣa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia

quá trình hình thành và phát triển thị trƣờng đất đai ở nƣớc ta thành 2 giai đoạn sau đây:

Giai đoạn trước 1992 Trƣớc năm 1945, thị trƣờng đất đai hầu nhƣ không tồn tại. Thời kỳ này giá đất đƣợc thể hiện

bằng tiền, nhƣng cũng có khi đƣợc quy đổi bằng giá trị tài sản thông qua việc gán nợ của nông dân

đối với các tầng lớp địa chủ bóc lột.

Từ 1945 đến trƣớc 1980

Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai (Nhà

nƣớc, tập thể, cá nhân) trong đó sở hữu Nhà nƣớc và tập thể là cơ bản và đƣợc ƣu tiên. Luật pháp

không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhƣng những loại đất đƣợc phép mua bán bị

hạn chế theo quá trình "công hữu hoá đất đai". Thị trƣờng đất đai hầu nhƣ không đƣợc pháp luật

thừa nhận trên thực tế. Tuy trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhƣng với phạm vi và

qui mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhƣợng nhà thuộc sở hữu tƣ nhân gắn với khuôn viên đất để ở và

sang nhƣợng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nƣớc theo phƣơng thức hoả hồng (chuyển quyền cho thuê).

Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật.

Nhu cầu về hình thành một thị trƣờng đất đai trở nên bức xúc trong những năm 80, khi đất

nƣớc bắt tay vào công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế nhiều thành phần. Trong thời kỳ này, dân cƣ

có cơ hội về kinh doanh, việc làm và thu nhập, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, nhất là sau

khi có Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài, nhu cầu về đất đai, đất xây dựng cơ sở hạ tầng, đất công nghiệp,

thƣơng mại dịch vụ và xây dựng nhà ở tăng nhanh. Nhà nƣớc bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, nới lỏng

nhiều loại thủ tục, đặc biệt là thủ tục hộ khẩu, trƣớc hết ở thành thị, các giao dịch có yếu tố đất đai,

nhà ở trở nên sôi động, chủ yếu đƣợc thông qua các hình thức chuyển nhƣợng nhà ở (đối với dân

cƣ), nhà xƣởng (đối với các doanh nghiệp) cùng với quyền sử dụng đất. Quá trình đô thị hoá diễn ra

nhanh, tăng nhanh đầu tƣ, đặc biệt là đầu tƣ nƣớc ngoài, nhu cầu về đất đai, nhất là đất công nghiệp,

thƣơng mại và xây dựng nhà ở tăng nhanh. Tại các đô thị lớn nhƣ thủ đô Hà Nội, thành phố Hồ Chí

Minh, do tốc độ đô thị hoá cao, tỷ lệ dân số cơ học tăng nhanh, cùng với việc Nhà nƣớc bỏ chế độ

bao cấp về nhà ở, thay vào đó là chủ trƣơng "Nhà nƣớc và nhân dân cùng làm", các giao dịch về đất

đai và bất động sản bắt đầu sôi động, đặc biệt là giao dịch về nhà ở, ngoài những giao dịch trong

dân cƣ, các doanh nghiệp Nhà nƣớc cũng là nhân tố tích cực trong quá trình này.

Hiến pháp nƣớc Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 quy định đất đai thuộc sở

hữu toàn dân, do Nhà nƣớc thống nhất quản lý. Nhà nƣớc giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng

ổn định lâu dài. Sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (1986) nền kinh tế nƣớc ta bắt đầu chuyển

đổi từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng XHCN, Luật

Đất đai 1988 quy định ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao cho một số quyền sử dụng đất nhất

định phù hợp với cơ chế quản lý Nhà nƣớc về đất đai thời kỳ đó, có một số chế định quan trọng

nhƣ: quy định về những đối tƣợng đƣợc Nhà nƣớc giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, sử dụng có

thời hạn và sử dụng tạm thời, các nguyên tắc sử dụng đất, quy định nghiêm cấm việc mua, bán, lấn,

chiếm đất đai, chế độ quản lý đất, phân loại đất và quy định cụ thể có hệ thống về quyền và nghĩa

vụ của ngƣời sử dụng đất.

Trong điều kiện hệ thống pháp lý chƣa đầy đủ, đặc biệt là về đất đai, kinh tế thị trƣờng càng

mở rộng, nhu cầu về đất đai càng bức xúc, những vƣớng mắc cũ trong lĩnh vực đất đai giải quyết

chƣa xong thì nảy sinh thêm những khó khăn và rắc rối mới. Giá đất tăng cao, "hàng hoá quyền sử

dụng đất" không đƣợc đánh giá đúng và nhất quán, việc giao, cho thuê đất không đƣợc điều chỉnh

thống nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện trì trệ, các vấn đề chuyển dịch,

thừa kế về đất đai chƣa rõ, chƣa có qui định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhƣợng

đất đai của các doanh nghiệp kể cả doanh nghiệp nhà nƣớc. Cùng với yếu tố Nhà nƣớc giao đất cho

các doanh nghiệp quốc doanh để góp vốn liên doanh với nƣớc ngoài, hệ thống tín dụng nhân dân bị

7

đổ bể, đất đai, nhà cửa đƣợc phát mại để trả nợ. Tỷ giá đồng tiền Việt Nam so với đồng đô la Mỹ

giữ ở mức cao so với tỷ giá thực, đồng thời các nƣớc XHCN ở Đông Âu tan vỡ, ngƣời lao động

Việt Nam trở về nƣớc cùng với những khoản thu nhập có đƣợc, đã làm cho thị trƣờng bất động sản

bùng nổ, chủ yếu là cơn sốt đất đai, với mức giá nhảy vọt đã để lại những hậu quả phức tạp, có

nhiều mặt tiêu cực mà cho đến nay vẫn chƣa giải quyết đƣợc nhƣ giao dịch phi chính qui, quĩ đất bị

lạm dụng và lãng phí, nguồn thu của ngân sách bị thất thoát, tạo bất bình đẳng về cơ hội làm ăn và

tha hoá một bộ phận đội ngũ cán bộ. Trong lĩnh vực bất động sản, kiện tụng của dân liên quan đến

nhà, đất chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các vụ kiện tụng (trên 60%).

Giai đoạn từ 1992 đến nay Đầu những năm 1990, các quan hệ giao dịch nhà ở phát triển, mặc dù Nhà nƣớc đã có những

chính sách giảm dần chế độ phân phối nhà, nhƣng không ít các cơ quan vẫn xây dựng các khu nhà

tập thể dƣới dạng nhà cấp 4 để phân cho các đối tƣợng (kèm theo diện tích đất), việc cho thuê nhà

hƣởng hoả hồng của Nhà nƣớc diễn ra phổ biến, hiện tƣợng tranh chấp và tiêu cực về nhà ở xuất

hiện. Trƣớc tình hình đó, pháp lệnh nhà ở năm 1991 đƣợc ban hành là cơ sở pháp lý để điều chỉnh

các mối quan hệ giao dịch về quyền sở hữu nhà ở, mua, bán cho thuê nhà ở, thuế kinh doanh nhà ở.

Việc sửa đổi Hiến pháp năm 1992 là chủ trƣơng đúng đắn, sáng tạo của Đảng và Nhà nƣớc, trên cơ

sở đó, Luật Đất đai năm 1993 đƣợc Quốc hội thông qua ngày 17/7/1993 thay thế Luật Đất đai 1988.

Trong hoạt động của thị trƣờng đất đai trong đó có quyền sử dụng đất chuyển sang một giai

đoạn mới đánh dấu sự đổi mới của chính sách pháp luật đất đai, Luật Đất đai 1993 đã cụ thể hoá

Điều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của ngƣời sử dụng đất (khoản 3- điều 3), theo đó các quyền

năng của ngƣời sử dụng đất đƣợc xác định, hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất có quyền

chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, xuất phát từ 5 quyền

này, đất đai đƣợc xác định là loại tài sản có giá thông qua giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng

đất. Trên cơ sở quy định của Luật Đất đai 1993, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã cụ thể hoá việc

chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ Điều 690 đến Điều

744 và các hình thức hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử

dụng đất. Giai đoạn này, thị trƣờng nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất khu vực đô thị phát triển

mạnh thông qua các hình thức chuyển nhƣợng theo các "kênh ngầm", trƣớc tình hình đó, Chính phủ

ban hành các Nghị định 61/1994/NĐ-CP về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định 60/1994/NĐ-

CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, đây là văn bản hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai có

tính điều hành cao, trong đó quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ

chức trong nƣớc đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất.

Sau 5 năm thi hành Luật Đất đai 1993, sự phát triển của hoạt động giao dịch chuyển nhƣợng

quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất đòi hỏi phải có những chính sách mới điều

chỉnh các quan hệ pháp luật về đất đai, cùng với việc cần thiết phải có các quy định bổ sung, sửa

đổi để khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1993. Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật

Đất đai 1993 đƣợc Quốc hội khoá X thông qua, một số nội dung quan trọng đƣợc bổ sung là quyền

của tổ chức và cá nhân đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất cũng đƣợc thực hiện các quyền sử dụng đất,

theo đó các Nghị định hƣớng dẫn triển khai, thực hiện Luật Đất đai sửa đổi bổ sung nhƣ Nghị định

17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999, Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/2/2000, Nghị định

19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 và Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 quy định chi tiết

Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật Thuế sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Thuế

chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền thuế sử dụng đất, có thể đánh giá Nghị định 17/1999/NĐ-CP là

văn bản quan trọng nhất trong thời kỳ này vì nó đáp ứng đƣợc những nhu cầu bức xúc trong công

tác quản lý sử dụng đất đai lúc bấy giờ, Nghị định số 17 quy định các thủ tục chuyển đổi, chuyển

nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền

sử dụng đất đã tạo lập đƣợc khung pháp lý cơ bản cho thị trƣờng quyền sử dụng đất vận hành.

Đáp ứng sự phát triển theo quy luật tự nhiên về nhà - đất trong tình hình mới, đồng thời để

tăng cƣờng tính đồng bộ giữa chính sách pháp Luật Đất đai đối với các đạo luật khác, Quốc hội

khoá X thông qua Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai lần 2 ngày 29/6/2001. Ngoài

việc bổ sung các chế định về phân cấp thẩm quyền nhiều hơn cho chính quyền địa phƣơng các cấp,

8

Luật bổ sung thêm quyền bảo lãnh cho các chủ thể sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động

tại Việt Nam, quy định các điều kiện mua nhà kèm theo quyền sử dụng đất, một số Nghị định mới

liên quan đến lĩnh vực đất đai đƣợc ban hành nhƣ Nghị định 79/2001/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một

số điều của Nghị định số 17, Nghị định 81/2001/NĐ-CP về việc ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc

ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. Tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai 1998, Luật Đất đai 2003 tại điều 5

quy định về sở hữu đất đai: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu… Nhà

nƣớc thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai

nhƣ sau: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử

dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tƣ của ngƣời sử dụng đất mang lại.

Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho

thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với ngƣời đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và

nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất."

Chính phủ đã ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Về thi

hành Luật Đất đai 2003, quy định những việc cụ thể liên quan đến công tác quản lý Nhà nƣớc về đất

đai. Tuy nhiên cho đến nay ở nƣớc ta chƣa có những văn bản quy định về thị trƣờng quyền sử dụng

đất nói riêng và thị trƣờng bất động sản nói chung, nhƣng tổng hợp hệ thống các văn bản pháp luật,

chính sách pháp Luật Đất đai hiện hành đã tạo ra đƣợc một khung thể chế nhất định, tạo điều kiện

cho các thị trƣờng này hoạt động đó là:

- Thị trƣờng quyền sử dụng đất đƣợc công nhận;

- Nhà nƣớc quản lý, quyết định hàng hoá quyền sử dụng đất cho thị trƣờng hoạt động thông

qua việc giao đất, cho thuê đất và Nhà nƣớc tham gia các hình thức giao dịch có yếu tố thị trƣờng

nhƣ giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất;

- Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tƣ, xây dựng nhà ở để bán, cho thuê; đầu tƣ xây dựng

cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính Phủ phê duyệt để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có

sử dụng đất.

b) Các khu vực của thị trƣờng đất đai Việt Nam

Theo qui định của pháp luật nƣớc ta, chỉ khi có quyền sử dụng các loại đất mới tham gia vào

giao dịch trên thị trƣờng đất đai. Nhƣ vậy các chủ sử dụng đất trƣớc tiên phải có đƣợc quyền sử

dụng đất, muốn vậy họ phải đƣợc Nhà nƣớc giao đất hoặc cho thuê đất (thị trƣờng sơ cấp); bƣớc

tiếp theo họ phải đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tham gia vào các giao dịch dân

sự, thông qua việc thực hiện các quyền về sử dụng đất (thị trƣờng thứ cấp). Việc phân định thị

trƣờng sơ cấp, thị trƣờng thứ cấp về đất đai chỉ là một trong những cách tiếp cận nhằm thể hiện

những quan hệ ban đầu (Nhà nƣớc - ngƣời sử dụng), và những quan hệ tiếp theo (ngƣời sử dụng -

ngƣời sử dụng).

Thị trƣờng sơ cấp về đất đai

Thị trƣờng sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nƣớc với tƣ cách là đại diện

chủ sở hữu toàn dân về đất đai tiến hành việc giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia

đình và cá nhân trong xã hội (gọi tắt là các chủ sử dụng đất) (hình 1.1).

Về phía Nhà nƣớc: Nhà nƣớc thực hiện chức năng giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và

chấm dứt quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất; xác lập quyền sử dụng đất và quyền thuê đất

cho các chủ sử dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD).Về phía

ngƣời sử dụng đất. Ngƣời sử dụng đất tham gia thị trƣờng này gồm: các hộ gia đình và cá nhân

đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân

đƣợc giao đất làm nhà ở; tổ chức kinh tế đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; tổ chức kinh

tế đầu tƣ, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhƣợng hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế đƣợc Nhà

nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Thủ tƣớng

Chính phủ quyết định. Căn cứ vào Luật Đất đai 2003 Chính phủ đã ban hành hai Nghị định (Nghị

định 198/2004/NĐ-CP về tiền sử dụng đất và Nghị định 197/2004/NĐ-CP về bồi thƣờng hỗ trợ và

tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất). Hai Nghị định này đã có những quy định khá thông thoáng

đối với thị trƣờng đất đai hiện tại.

9

Hình 1.1. Thị trường sơ cấp về đất đai

Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất và Thông tƣ hƣớng dẫn của Bộ Tài

chính (117/2004/TT-BTC) đã mở rộng đối tƣợng đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Theo đó, ngoài đối tƣợng đƣợc Nhà nƣớc giao đất xây dựng nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng để

chuyển nhƣợng hoặc cho thuê (Luật Đất đai hiện hành), quy định mới còn cho phép thực hiện giao

đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất dùng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, đất sử dụng vào sản

xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, xây dựng công trình công cộng có

mục đích kinh doanh; Cho phép nhà đầu tƣ tự lựa chọn hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc

thuê đất; tự nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị

quyền sử dụng đất...

Chính phủ không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ở mà đất

đó đã sử dụng trƣớc ngày 15/10/1993 hoặc đối với hộ gia đình cá nhân đã đƣợc cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất nhƣng đất đó đƣợc sử dụng ổn định trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà

còn nợ tiền sử dụng đất.

Chính phủ cũng áp dụng cơ chế thu tiền sử dụng đất có thời hạn đối với đất dùng làm mặt

bằng sản xuất kinh doanh, đất dùng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm

muối. Quy định này tạo điều kiện cho các doanh nghiệp lựa chọn hình thức sử dụng đất.

Bên cạnh đó, sẽ thực hiện thu tiền sử dụng đất bằng việc đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có

sử dụng đất. Thực hiện theo phƣơng án này sẽ hạn chế thất thoát nguồn tài chính thu từ đất đai cho

ngân sách nhà nƣớc; góp phần thực hiện sự bình đẳng về nghĩa vụ tài chính giữa các thành phần

kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất, xoá bỏ bao cấp qua đất đai.

Các cơ quan chức năng cũng sẽ đơn giản thủ tục hành chính thu tiền sử dụng đất, lệ phí

trƣớc bạ bằng cách thực hiện cơ chế một cửa khi ngƣời dân đƣợc giao đất, cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, chỉ phải tiếp xúc với cơ quan Tài nguyên và Môi

trƣờng.

Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ về bồi thƣờng hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà

nƣớc thu hồi đất và thông tƣ 116/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính hƣớng dẫn việc bồi thƣờng, hỗ

trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất lần này ''đổi mới'' ở chỗ ''thu hẹp phạm vi bồi thƣờng, hỗ

trợ và tái định cƣ''. Điều đó có nghĩa là Nhà nƣớc thu hẹp phạm vi thu hồi đất tạo điều kiện cho

quan hệ tự chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, (thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử

dụng đất). Đó cũng chính là việc tạo điều kiện cho thị trƣờng bất động sản phát triển.

NHÀ NƢỚC

Giao đất

không

thu tiền

Giao đất

có thu

tiền

Cho

thuê

đất

Thu

hồi

đất

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT

10

Cụ thể, Nhà nƣớc chỉ thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,

lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, trong các trƣờng hợp đầu tƣ xây dựng khu

công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế phát triển và các dự án đầu tƣ lớn.

Đối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đƣợc xét duyệt

thì nhà đầu tƣ đƣợc tự do nhận chuyển nhƣợng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền

sử dụng của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất.

Thông tƣ hƣớng dẫn: Nhà nƣớc là ngƣời tổ chức thực hiện bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ,

giải phóng mặt bằng; tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đầu tƣ vào Việt Nam thì không phải chi trả tiền

bồi thƣờng, hỗ trợ và tái đinh cƣ; trong trƣờng hợp ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử

dụng đất, cho thuê đất mà phải chi trả tiền bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ thì đƣợc trừ vào tiền sử

dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.

Việc bồi thƣờng đất ở sát với thực tế sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân; việc xác định đất

ở để bồi thƣờng đối với trƣờng hợp có vƣờn, ao theo hƣớng tôn trọng thực tế đã giải quyết đƣợc

những vƣớng mắc cơ bản lâu nay của nhân dân,

Đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cƣ (thửa đất nông nghiệp nằm trong khu dân

cƣ và đất vƣờn ao liền kề với đất ở trong khu dân cƣ, ngoài việc đƣợc bồi thƣờng theo giá đất nông

nghiệp còn đƣợc hỗ trợ bằng tiền bằng từ 20%-50% mức bồi thƣờng đất ở liền kề. Quy định này

phù hợp với thực tế sử dụng đất đảm bảo hợp lý lợi ích của ngƣời dân khi Nhà nƣớc thu hồi đất.

Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình cá nhân không kể thời gian đã

sử dụng dài hay ngắn, hao mòn ít hay nhiều đều đƣợc bồi thƣờng bằng giá xây dựng mới của nhà và

công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tƣơng đƣơng.

Các UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng lập và thực hiện các dự án tái định cƣ

trƣớc khi thu hồi đất để bồi thƣờng bằng nhà ở, đất ở cho ngƣời có đất bị thu hồi, khu tái đinh cƣ

đƣợc quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn. Những quy định đổi mới này đảm

bảo sẵn sàng nơi tái định cƣ cho ngƣời bị Nhà nƣớc thu hồi đất.

Thời gian tới, Chính phủ sẽ bỏ khâu thẩm định toàn bộ phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái

định cƣ. Nghị định này quy định chỉ thẩm định việc áp dụng chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, áp giá

đất giá tài sản để tính bồi thƣờng, bố trí tái định cƣ của những dự án thu hồi đất có liên quan từ hai

quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên hoặc dự án mà phƣơng án bồi thƣờng hỗ trợ tái

định cƣ do UBND cấp tỉnh phê duyệt.

Tiếp đó, Chính phủ đẩy mạnh hơn nữa việc thực hiện nhà đầu tƣ tự thoả thuận bồi thƣờng

hỗ trợ tái định cƣ thay cho việc Nhà nƣớc phải đứng ra tổ chức bồi thƣờng hỗ trợ tái định cƣ bằng

cách: trƣờng hợp ngƣời đƣợc giao đất, đƣợc thuê đất hoặc tổ chức phát triển quỹ đất thoả thuận

đƣợc với ngƣời bị thu hồi đất về mức bồi thƣờng, hỗ trợ theo quy định của pháp luật thì thực hiện

theo sự thoả thuận đó; khi thu hồi đất Nhà nƣớc không tổ chức thực hiện bồi thƣờng, hỗ trợ. Nhà

nƣớc sẽ giao cho UBND các tỉnh, thành quyết định tổ chức thực hiện bồi thƣờng và tái định cƣ hoặc

phân cấp cho UBND cấp dƣới trực tiếp tổ chức thực hiện bồi thƣờng hỗ trợ tái định cƣ.

Thị trƣờng thứ cấp về đất đai

Đây là thị trƣờng thực hiện quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất đƣợc pháp luật qui

định nhƣ chuyển nhƣợng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trị

quyền sử dụng đất (hình 1.2). Thị trƣờng này, về mặt pháp lý đã đƣợc công nhận, tuy nhiên qui mô

của thị trƣờng này phụ thuộc rất nhiều vào thị trƣờng sơ cấp, tức là khả năng cung về đất cho các

chủ sử dụng đất một cách hợp pháp (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT

(đã nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nƣớc)

11

Hình 1.2. Thị trường thứ cấp về đất đai

Luật Đất đai (1993) đƣợc ban hành với quy định về giao đất ổn định lâu dài cho ngƣời sử

dụng gắn với các quyền sử dụng đất đƣợc mở rộng gần với quyền sở hữu. Ngoài quyền sử dụng đất

theo mục đích quy định khi đƣợc giao, ngƣời sử dụng đất đƣợc quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng,

cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất. Do nhu cầu nhà ở, đất ở

của dân cƣ và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị, mà quan hệ chuyển

nhƣợng, mua bán đất đai trong dân cƣ đã xuất hiện từ những năm trƣớc khi có Luật Đất đai (1993).

Trong thời gian này quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chƣa đƣợc luật pháp quy

định và việc chuyển nhƣợng, mua bán đất đai bị cấm. Do vậy các quan hệ chuyển nhƣợng, mua bán

đất đai của dân cƣ ở thời kỳ này diễn ra tự phát và hoàn toàn là những quan hệ chuyển nhƣợng, mua

bán ngầm. Sau khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực, Nhà nƣớc đã ban hành các văn bản pháp quy để

cụ thể hoá các quy định của Luật, trong đó việc thừa nhận đất đai có giá và quy định khung giá đất

có một ý nghĩa quan trọng. Nhờ vậy các quan hệ chuyển nhƣợng, mua bán quyền sử dụng đất

(thƣờng đƣợc nói tắt là chuyển nhƣợng, mua bán đất đai) ngày càng phổ biến, sôi động và trở thành

một lĩnh vực hoạt động kinh doanh; thị trƣờng đất đai hình thành ngày càng rõ nét. Luật Đất đai

1998 đã bổ sung thêm quyền góp vốn bằng đất đối với chủ sử dụng đất. Nhƣ vậy đối với ngƣời sử

dụng đất đƣợc thực hiện 6 quyền: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp

vốn bằng quyền sử dụng đất trong thời hạn đƣợc giao đất

4. ĐẶC TRƢNG CỦA THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI

4.1. Đặc trƣng chung của thị trƣờng đất đai

a) Thị trƣờng đất đai là thị trƣờng không hoàn hảo

Thị trƣờng đất đai là thị trƣờng không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trƣờng

trong thuyết kinh tế. Một thị trƣờng hoàn hảo là thị trƣờng khi ổn định, ngƣời mua và bán nắm đƣợc

thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá trị thị trƣờng, giá cả thị trƣờng, và giá trị

trao đổi là giống nhau. Khi không thoả mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá cả có thể khác

nhau đó là thị trƣờng không hoàn hảo.

Trong thị trƣờng hoàn hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể đƣợc trao đổi mua bán,

nhƣng trong thị trƣờng đất đai từng lô/thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt vị trí. Đồng thời số lƣợng

ngƣời tham gia thị trƣờng đất đai không nhiều và chỉ nắm đƣợc ít thông tin (chƣa đầy đủ). Ngoài ra,

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Chuyển

nhƣợng

đất

Chuyển

đổi

đất

Cho thuê

cho thuê

lại đất

Thế

chấp

đất

Thừa

kế

đất

Góp vốn

bằng

đất

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT

(đã nhận quyền sử dụng đất từ các chủ sử dụng đất)

12

thị trƣờng đất đai có tính xác định và phân hoá cao theo nhƣ kiểu, loại đất. Cung về đất đai là tƣơng

đối cố định, trong khi đó cầu về đất đai hoàn toàn không ổn định. Mức độ hoàn hảo của thị trƣờng

đất đai thấp hơn thị trƣờng hàng hoá tiêu dùng và các thị trƣờng tƣ liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sự

can thiệp nhiều hơn của nhà nƣớc, đặc biệt trong công tác qui hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát

triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân cƣ, khu kinh tế tập trung...).

b) Thị trƣờng đất đai là thị trƣờng cung độc quyền

Đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo đƣợc của đất

làm cho cung của đất không đổi. Đồng thời những nhu cầu về đất đai ngày càng tăng làm cho thị

trƣờng đất đai trở thành thị trƣờng cung độc quyền, yếu tố đầu cơ trong thị trƣờng đất đai luôn tồn

tại khi có cơ hội. Trong điều kiện một thị trƣờng thông thoáng, thì đầu cơ có phần tích cực trong

việc phá vỡ sự cân bằng tĩnh và kích thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân

bằng mới, đồng thời cũng phát sinh những tác động tiêu cực nhƣ tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá.

Kinh nghiệm nhiều nƣớc cho thấy việc đầu cơ vào đất đai hoặc bất động sản có thể làm vỡ thế cân

bằng phát triển, "tạo ra tam giác nợ" gồm các bên ngân hàng, dân cƣ và các nhà đầu tƣ kinh doanh,

gây nhiều hậu quả về mặt kinh tế và xã hội.

Hàng hoá đất đai có liên quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào

rất quan trọng của các ngành sản xuất kinh doanh. Việc khai thông thị trƣờng đất đai sẽ tạo điều

kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh doanh đất đai mà cả với các tổ chức sử dụng hàng hoá đất

đai vào kinh doanh trong các lĩnh vực sản xuất, dịch vụ.... một cách hiệu quả.

Tất cả các tổ chức sản xuất kinh doanh và tuyệt đại bộ phận hộ dân cƣ đều có nhu cầu tham

gia vào thị trƣờng đất đai với tƣ cách ngƣời mua, ngƣời bán, ngƣời cho thuê hoặc thuê, ngƣời giao

hoặc nhận thừa kế, ngƣời thế chấp, hoặc nhận thế chấp, ngƣời phát mại... đất đai hàng hoá. Do cơ

cấu cung - cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía Nhà nƣớc áp dụng đối với các đối tƣợng

khác nhau nên thị trƣờng đất đai dễ bị phân khúc, nếu thiếu sự phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra những

biệt lập làm giảm tính hiệu quả của thị trƣờng này.

Ở nƣớc ta quyền sở hữu đất đai thuộc về Nhà nƣớc (sở hữu toàn dân về đất đai), vì vậy,

không có thị trƣờng quyền sở hữu đất đai mà chỉ có thị trƣờng quyền sử dụng đất. Các hoạt động

giao dịch trên thị trƣờng bất động sản nói chung và thị trƣờng đất đai là các giao dịch về quyền sử

dụng đất và quyền sở hữu nhà. Đồng thời Nhà nƣớc thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai:

quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế

hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho

thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. hay nói cách khác Nhà nƣớc độc

quyền trong việc giao quyền sử dụng đất và hạn mức sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân... điều

tiết khả năng cung cho thị trƣờng đất đai.

Trong thị trƣờng hàng hoá thông thƣờng khác, hàng hoá và các nguồn lực sản xuất phải

đƣợc tự do lƣu thông tới những nơi thu đƣợc những khoản lời lớn nhất hay có giá cao nhất, ngƣời

mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất. Nhƣng đối với thị trƣờng đất đai, do đất đai có vị trí cố

định và không thể tái tạo đƣợc, nên dù có những ảnh hƣởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực

hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tƣ làm giá đất tăng giảm quá mức, nhƣng ngƣời ta không thể

chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn. Nói cách khác thị trƣờng đất đai mang tính độc quyền

rất cao.

Tại Điều 5, Luật Đất đai 2003 quy định: Nhà nƣớc thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai

nhƣ sau: quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng

đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao

đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất...

Do đó Nhà nƣớc không chỉ tham gia hoạt động kinh doanh thị trƣờng bất động sản với tƣ

cách là đại diện chủ sở hữu đất đai mà còn với tƣ cách là đại diện cho toàn bộ lợi ích của toàn dân

trong việc điều tiết kế hoạch đối với thị trƣờng bất động sản nói chung và thị trƣờng quyền sử dụng

đất nói riêng. Nhà nƣớc có quyền quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét

duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất. Tại Điều 24 Luật Đất đai 2003 quy định về kỳ

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: kỳ quy hoạch sử dụng đất của cả nƣớc, tỉnh, thành phố trực thuộc

13

trung ƣơng, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phƣờng, thị trấn là mƣời năm; kỳ kế

hoạch sử dụng đất của cả nƣớc, tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng, huyện, quận, thị xã, thành

phố thuộc tỉnh, xã, phƣờng, thị trấn là năm năm.

Nhƣ vậy căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc cấp có thẩm

quyền phê duyệt sẽ xác định đƣợc khả năng cung về đất cho thị trƣờng đất đai trong khoảng thời

gian xác định. Tính kế hoạch trong thị trƣờng đất đai đã đƣợc thể hiện. Tuy nhiên ở nƣớc ta hiện

nay trong quá trình đổi mới kinh tế, thực hiện trong cơ chế thị trƣờng có sự quản lý của nhà nƣớc,

sự phát triển kinh tế, xã hội đang làm tăng lên những nhu cầu về đất đai, thị trƣờng đất đai đã có lúc

rất sôi động, có thời kỳ tạo nên những cơn sốt đất.

c) Thị trƣờng đất đai là thị trƣờng cạnh tranh không hoàn toàn

Do quyền sở hữu đất đai là duy nhất đó là Nhà nƣớc, tính cạnh tranh của thị trƣờng đất đai

mang đặc thù riêng, đó là ngƣời sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) cạnh tranh quyền sử dụng đất

đƣợc Nhà nƣớc giao khi họ thực hiện việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Các công ty khai thác

đất đai có tính độc lập tƣơng đối cạnh tranh trong việc thuê hoặc bán hàng hoá tƣ bản đất đai của

các công ty đó trên thị trƣờng đất đai. Các tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền hoặc đƣợc

Nhà nƣớc cho thuê đất thì cạnh tranh trong việc cho thuê lại hoặc chuyển nhƣợng đất đai sau quá

trình đầu tƣ và tôn tạo.

Tính cạnh tranh của thị trƣờng đất đai khác với các thị trƣờng cạnh tranh ở nhiều khía cạnh,

bao gồm:

- Hàng hoá và dịch vụ trong thị trƣờng cạnh tranh là giống nhau và có thể thay thế cho nhau.

trong thị trƣờng đất đai, mỗi thửa đất có một vị trí độc nhất vô nhị.

- Trong thị trƣờng cạnh tranh, số lƣợng ngƣời mua và ngƣời bán rất lớn và không có một ai

trong số họ có thể tác động làm thay đổi đến giá thị trƣờng. Trong thị trƣờng đất đai, có thể có

trƣờng hợp ngƣời mua rất ƣng với mảnh đất cần mua và ngƣời bán rất muốn bán mảnh đất cần bán,

trong các trƣờng hợp nhƣ vậy, bên mua và bên bán sẵn sàng chấp nhận giá bán cao hoặc thấp hơn

giá thị trƣờng miễn sao họ đạt đƣợc ý nguyện của mình.

- Một thị trƣờng cạnh tranh phải không có những trở ngại hoặc những sự kích động do con

ngƣời gây ra, còn thị trƣờng đất đai chịu ảnh hƣởng bởi một loạt những quy định của chính quyền

địa phƣơng và Nhà nƣớc nhƣ qui hoạch sử dụng đất, qui hoạch và các luật về xây dựng, lãi suất,

thuế, các quyền của ngƣời sử dụng đất...

- Trong thị trƣờng cạnh tranh, ngƣời mua và ngƣời bán đều có kiến thức và đƣợc thông báo

đầy đủ về các điều kiện thị trƣờng, còn ngƣời mua và ngƣời bán trong thị trƣờng đất đai thƣờng chỉ

nhận đƣợc một lƣợng thông tin rất nghèo nàn và độ tin cậy kém. Nhiều ngƣời trong số những ngƣời

mua hoặc bán không thƣờng xuyên và không quen thuộc các thủ tục mua bán trên thị trƣờng.

Mặc dù thị trƣờng đất đai là thị trƣờng cạnh tranh không hoàn toàn, nhƣng ảnh hƣởng của

cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá đất. Các thửa đất có thể không giống nhau

nhƣng chúng là những đối tƣợng thay thế gần nhƣ nhau.

d) Thị trƣờng đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trƣởng kinh tế

Thị trƣờng đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trƣởng kinh tế, dễ bị "nóng" khi nền kinh tế có

mức tăng trƣởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm. Mặt khác thị trƣờng đất đai

cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội. Đồng thời các yếu tố nhƣ biến động chính trị,

môi trƣờng xã hội, phong tục, tập quán, ƣớc lệ cộng đồng... đều có tác động đến hành vi mua bán

trên thị trƣờng. Việc tổ chức thị trƣờng không tốt có thể là yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu

nghèo, phá vỡ nếp văn hoá cộng đồng, phân hoá xã hội và tạo những bất bình trong xã hội. do vậy

khi không đƣợc tổ chức và thông tin đầy đủ, trong điều kiện vĩ mô không ổn định thì thị trƣờng này

sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điều kiện những nƣớc chƣa trải qua kinh tế

thị trƣờng và trình độ dân trí thấp.

4.2. Đặc điểm của thị trƣờng đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua

Thị trƣờng đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chƣa hoàn toàn thoát khỏi tính

chất của một thị trƣờng ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau:

14

a) Thị trƣờng đất đai mang nặng tính tự phát

Tính tự phát của thị trƣờng đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung -

cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhƣợng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý

và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nƣớc. Nguyên nhân chủ yếu

dẫn tới tình trạng đó là trong một thời gian dài chúng ta chƣa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai

trò của thị trƣờng đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung và phát triển nền kinh tế thị

trƣờng định hƣớng Xã hội Chủ nghĩa nói riêng. Do chƣa nhận thức đầy đủ nên chúng ta chƣa chính

thức thừa nhận thị trƣờng đất đai, từ đó chƣa có chủ trƣơng, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù

hợp để định hƣớng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị

trƣờng, đồng thời vừa vận động theo định hƣớng của Nhà nƣớc. Trong khi đó nhu cầu chuyển

nhƣợng, mua bán đất đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hƣớng ngày càng gia tăng.

Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhƣợng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận

động trong một thị trƣờng không chính thức.

b) Thị trƣờng đất đai những năm qua biến động bất thƣờng

Thị trƣờng đất đai ở Việt Nam còn là một thị trƣờng biến động bất thƣờng với những cơn

sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời sống xã hội. Trong gần 10 năm

qua, trên thị trƣờng đất đai đã diễn ra hai cơn sốt đất vào các năm 1993 – 1995 và 2000 – 2002.

Trong thời gian sốt đất giá đất tăng nhanh, đặc biệt là ở các đô thị lớn nhƣ Hà Nội và TP.Hồ Chí

Minh, có thời kỳ giá đất tăng đột biến, đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời

sống của dân cƣ.

Ở Hà Nội, cơn sốt đất vừa qua diễn ra trong khoảng 2 năm, từ tháng 4-2000 đến 4-2002.

Trong thời gian trên giá đất tại Hà Nội tăng từ 3 đến 5 lần so với trƣớc khi sốt đất. Đặc biệt là trong

khoảng thời gian từ tháng 4/2001 đến 4/2002 giá nhà đất của thành phố tăng đột biến và tăng cao

liên tục, việc mua bán nhà đất diễn ra sôi sục, ngƣời mua trong nhiều trƣờng hợp không cần mặc cả,

không quan tâm tới tính hợp lệ của giấy tờ nhà đất. Giá đất ở Hà Nội vào tháng 3/2002 lên cao hơn

so với mức giá thuộc khung giá đất của thành phố tới 11,25 lần. Ở các địa phƣơng khác, giá nhà đất

không biến động lớn bằng Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh nhƣng cũng có những biến động bất thƣờng

và tác động tiêu cực đến các hoạt động kinh tế và đời sống của dân cƣ.

Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử

dụng đất của dân cƣ tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ

đất đai gây nên. Phần lớn ngƣời đi mua đất không phải để xây dựng nhà ở hay để làm mặt bằng sản

xuất kinh doanh mà là để bán kiếm lời khi giá đất lên cao hoặc để giữ tiền do tâm lý sợ tiền mất giá.

Mặt khác, những thông tin ảo do các môi giới và một số ngƣời đầu cơ đất tung ta nhằm đẩy giá đất

lên cao để thu lợi cũng tác động lớn đến giá đất.

c) Hoạt động của thị trƣờng đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nƣớc

Việc chuyển nhƣợng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cƣ chủ yếu đƣợc thực hiện theo

phƣơng thức trao tay. Các bên mua bán phần nhiều không làm thủ tục pháp lý và không thực hiện

nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, thuế trƣớc bạ) với Nhà nƣớc. Ở các

đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tƣ nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các “văn phòng

nhà đất”, “trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp

thuế cho Nhà nƣớc. Ở Hà Nội có hàng trăm “văn phòng”, “trung tâm” loại này; ở thành phố Hồ Chí

Minh có hơn 1300 doanh nghiệp kinh doanh nhà đất và nhiều “văn phòng”, “trung tâm” kinh doanh

nhà đất bất hợp pháp. Theo ƣớc tính có tới 70 – 80% lƣợng giao dịch trên thị trƣờng nhà đất diễn ra

dƣới dạng các quan hệ ngầm với phƣơng thức mua bán trao tay.

Nguyên nhân chủ yếu và có ảnh hƣởng quyết định của tình trạng này là sự buông lỏng quản

lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản, nói chung và thị trƣờng đất đai nói riêng, cụ thể là:

- Do chƣa chú ý đúng mức tới thị trƣờng bất động sản và chƣa thừa nhận thị trƣờng đất đai

nên Nhà nƣớc chƣa có khung pháp lý rõ ràng cho thị trƣờng bất động sản nói chung, thị trƣờng đất

đai nói riêng hoạt động và do đó các cơ quan Nhà nƣớc hầu nhƣ không quản lý đƣợc các tổ chức và

cá nhân tham gia vào thị trƣờng đất đai và bất động sản.

15

- Công tác quy hoạch sử dụng đất đai chƣa đƣợc coi trọng và chƣa đƣợc tổ chức thực hiện

tốt, nhất là đối với đất ở cho dân cƣ tại các đô thị. Trong khi đó dân cƣ đô thị tăng nhanh, đồng thời

thu nhập và sức mua của dân cƣ đƣợc nâng cao làm cho cầu về đất ở vƣợt quá cung. Điều này làm

cho kinh doanh đất đai có lợi nhuận cao và do đó khuyến khích các hoạt động đầu cơ đất đai. Hiện

tƣợng đầu cơ đất đai diễn ra rất phổ biến và đa dạng trong các cơ quan quản lý Nhà nƣớc lại hầu

nhƣ chƣa quan tâm và chƣa có các biện pháp cần thiết, kịp thời để kiểm soát và ngăn ngừa các hiện

tƣợng đầu cơ.

- Thông tin về thị trƣờng bất động sản nói chung, thị trƣờng đất đai nói riêng chƣa đƣợc chú

ý nên những ngƣời có nhu cầu sử dụng đất rất khó tiếp cận đƣợc với những thông tin cần thiết và

chính xác. Đây là điều kiện cho các thông tin sai lệch nhằm mục đích trục lợi của những ngƣời môi

giới và đầu cơ đất phát huy tác dụng tiêu cực.

- Việc quản lý thị trƣờng tiền tệ, tín dụng còn có những bất cập, trong đó đáng chú ý là một

số ngân hàng và tổ chức tín dụng chƣa quản lý và giám sát chặt chẽ việc sử dụng các khoản tiền vay

của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nên một số doanh nghiệp đã sử dụng tiền vay đầu tƣ

để đầu cơ đất kiếm lời.

Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng đất đai còn bị buông

lỏng, có nhiều bất cập và chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu về tạo lập và quản lý một hệ thống thị trƣờng

đồng bộ trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trƣờng có sự quản lý của Nhà nƣớc. Đây cũng

là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thƣờng và không kiểm

soát đƣợc của thị trƣờng đất đai ở Việt Nam những năm qua. Việc xây dựng một thị trƣờng đất đai

có tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu của Nhà nƣớc đã trở thành một yêu cầu bức thiết

của thực tiễn.

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 1

1. Phân tích những đặc trƣng của đất đai ảnh hƣởng đến việc xác định giá đất.

2. Phân tích các yếu tố cấu thành thị trƣờng đất đai.

3. Việc phân các khu vực của thị trƣờng đất đai có ý nghĩa gì trong quá trình định giá đất ở

Việt Nam.

4. Phân tích các đặc trƣng của thị trƣờng đất đai.

16

CHƢƠNG II: GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Chƣơng II đƣợc tác giả Hồ Thị Lam Trà biên soạn nhằm cung cấp cho sinh viên những hiểu

biết về giá đất bao gồm:

- Khái niệm;

- Đặc trƣng;

- Các nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất ;

- Phân loại giá đất ;

- Cơ sở khoa học xác định.

Yêu cầu sinh viên phải nắm đƣợc các vấn đề liên quan đến giá đất và biết vận dụng quan hệ

cung cầu trong dự báo thị trƣờng đất đai.

1. KHÁI NIỆM GIÁ ĐẤT

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói,

giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình

mua bán, có nghĩa là tƣ bản hóa địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó

có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có

thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tƣơng ứng, nhƣ giá cả quyền sở hữu, giá cả

quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...

Hầu hết những nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc hiểu là biểu hiện mặt giá trị của

quyền sở hữu đất đai. Xét về phƣơng diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là

mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nƣớc ta đất đai

thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá

trị hiện hành của địa tô nhiều năm đƣợc chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai

trong kinh tế. Cho nên hàm ý về giá cả đất đai ở nƣớc ta không giống các quốc gia thông thƣờng có

chế độ tƣ hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà

không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tƣơng đối dài, nói chung

đều trên dƣới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhƣợng, chuyển đổi, cho thuê,

thừa kế, thế chấp, góp vốn tƣơng tự nhƣ quyền sở hữu.

Đất đai đƣợc coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nƣớc. Chính vì

vậy, Nhà nƣớc ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả

hơn nguồn tài sản này. Điều 4 Luật đất đai 2003 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây

gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nƣớc quy định hoặc đƣợc hình thành

trong giao dịch về quyền sử dụng đất.

Nếu nhƣ trƣớc đây Nhà nƣớc chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai,

thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau. Giá

đất đƣợc hình thành trong các trƣờng hợp sau đây (Điều 55 Luật đất đai 2003):

1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định giá theo quy định tại

khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;

2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

3. Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngƣời có liên quan khi thực hiện

các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng

đất.

Thời gian qua giá đất trên thị trƣờng biến động mạnh, việc xác định giá đất quy định thƣờng

thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai và chậm đƣợc sửa đổi, bổ sung. Giá đất do Nhà nƣớc xác

định không phản ánh đúng và thƣờng thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai. Vì vậy, giá đất do Nhà

nƣớc ban hành không có tính khả thi và không áp dụng đƣợc trên thực tế. Do vậy Luật đất đai 2003

17

quy định: giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định đƣợc công bố

công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm đƣợc sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế

thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê

đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị

quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trƣớc bạ, bồi thƣờng khi Nhà nƣớc

thu hồi đất; tính tiền bồi thƣờng đối với ngƣời có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt

hại cho Nhà nƣớc.

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá

đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các

tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do ngƣời sử dụng đất thoả thuận với những

ngƣời có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng

đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất... nó biểu hiện bằng tiền do ngƣời chuyển nhƣợng (bán) và

ngƣời nhận chuyển nhƣợng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất

thị trƣờng. Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của ngƣời bán

quyền sử dụng đất trong một thị trƣờng có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật

cung cầu, quy luật cạnh tranh... Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất

đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục

sự áp đặt về giá đất của Nhà nƣớc và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị

trƣờng.

2. ĐẶC TRƢNG CỦA GIÁ ĐẤT

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế-xã hội của nƣớc ta, cơ chế quản lý kinh tế thị trƣờng

đang từng bƣớc đƣợc hình thành. Luật đất đai hiện hành quy định ngƣời sử dụng đất đƣợc hƣởng

các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử

dụng đất để sản xuất kinh doanh. Vì vậy đặc trƣng của giá đất nói chung khác với đặc trƣng của giá

các loại hàng hoá thông thƣờng khác. Sự khác nhau này có thể thấy ở một số đặc trƣng sau:

2.1. Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả

Nguồn gốc giá cả là giá trị bản thân hàng hóa đất đai không có tính di động, cái có thể

chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là thu lợi và quyền lợi của đất đó. Cho nên giá cả đất

đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất. Yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và

hiệu quả hơn so với giá cả hàng hoá thông thƣờng vì thị trƣờng đất đai không hoàn thiện. Giá đất

không hoàn toàn bị các yếu tố kinh tế (yếu tố vật chất) chi phối mà có nơi, có lúc, có trƣờng hợp

còn bị yếu tố tâm lý (yếu tố tinh thần) chi phối. Ngƣời mua đất có thể chấp nhận giá cao hơn khi họ

cho rằng mảnh đất đó là thích hợp với họ để định cƣ trên đó. Ngoài ra giá đất bị chi phối bởi các

mục đích và hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng đất đó, sự chi phối này thƣờng là phụ thuộc vào

quy hoạch sử dụng đất

2.2. Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành

Các hàng hóa thông thƣờng có một thị trƣờng tƣơng đối hoàn chỉnh, có thể tiêu chuẩn hóa,

dễ so sánh, giá cả cuả các hàng hoá hình thành dễ dàng trong thời gian ngắn; trong khi đó đất đai có

tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trƣờng hoàn chỉnh, thời gian hình thành giá cả dài, giá cả

đƣợc hình thành dƣới sự ảnh hƣởng lâu dài từ quá khứ đến tƣơng lai, và cơ bản khó so sánh với

nhau, khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trƣờng, tiến hành phân

tích cụ thể. Nhƣ vậy giá đất đƣợc hình thành là một quá trình lâu dài, đồng thời nó biến động và phụ

thuộc vào nhiều yếu tố khách quan nhƣ môi trƣờng, quy hoạch sử dụng đất, xây dựng cơ sở hạ

tầng... đặc biệt là trong lĩnh vực tạo nhu yếu phẩm để duy trì cuộc sống cho con ngƣời cũng nhƣ

góp phần tạo ra môi trƣờng sinh thái, ngƣời sử dụng đất phải có trách nhiệm đối với xã hội khi sử

dụng đất làm tƣ liệu sản xuất trong nông nghiệp, lâm nghiệp...

2.3. Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai

Đối với hàng hoá thông thƣờng do lao động làm ra thì giá cả cao hay thấp do giá thành sản

xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con ngƣời, cho nên không có giá cả,

18

cũng không có giá thành sản xuất, mà giá cả đất đai phản ánh là giá trị tài nguyên và tài sản trên đó.

Nhƣ vậy giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi của đất hoặc

hiệu quả vốn đầu tƣ. Tuy nhiên, khi khai phá đất đai thì có giá thành của sản phẩm, nhƣng những

chi phí đó chỉ đủ điều kiện để trở thành một bộ phận của giá đất khi có hiệu quả thực tế. Định giá

đất sẽ phải thông qua chỉ tiêu tổng hợp là khả năng sinh lợi và vốn đầu tƣ... điều này rất phức tạp.

Do đó không thể tính đúng, tính đủ, tính hết đƣợc giá trị vốn của đất (hiểu theo nghĩa rộng).

Trong thực tế khi khai phá đất đai là có giá thành, nên trong giá cả đất đai cần đƣợc thể hiện.

Nhƣng phần giá cả khai phá đó chủ yếu là đầu tƣ vào đất đai và thu lợi đầu tƣ tƣơng ứng, thực chất

là phụ gia của giá đất.

2.3. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định

Trong thị trƣờng thông thƣờng, giá cả hàng hóa chịu ảnh hƣởng của bản thân đôi bên cung

cầu. Nhƣng trong thị trƣờng đất đai thì cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con ngƣời

có thể sử dụng đƣợc là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung cấp kinh tế cũng rất nhỏ, nhƣng

do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo sự phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt

chủ yếu ảnh hƣởng đến giá đất. Về tổng quan và lâu dài giá đất thƣờng bị cán cân quan hệ cung cầu

tác động với xu thế cung có hạn nhƣng cầu luôn luôn tăng do sức ép của gia tăng dân số. Do vậy giá

đất chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu của xã hội vì khả năng cung của đất đai ít thay đổi và có giới

hạn.

2.5. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt

Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trƣờng có tính khu vực, giá cả thị trƣờng

của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trƣng khu vực rõ ràng. Ngoài ra, trong cùng

một thành phố, tính cá biệt và vị trí của thửa đất ảnh hƣởng rất khác nhau đến giá của thửa đất. Do

vậy đối với giá đất thì rất khó tiêu chuẩn hóa, vì mảnh đất khác nhau, loại đất khác nhau có giá cả

rất khác nhau. Nhƣ vậy giá đất chứa dựng yếu tố địa phƣơng, yếu tố vùng, tính khu vực và tính cá

biệt của giá đất là lớn hơn rất nhiều so với giá hàng hoá thông thƣờng vì nó phụ thuộc vào sự phát

triển của nền kinh tế và sự gia tăng dân số. Ngoài ra vị trí có tính cá biệt, từ đó rất khó tiêu chuẩn

hoá và nhất thể hoá trong việc định giá đất.

2.6. Giá đất không giống nhau về hiện tƣợng khấu hao

Hàng hóa thông thƣờng có hiện tƣợng khấu hao, có nghĩa là thời gian sử dụng càng lâu thì

giá trị càng giảm, nhƣng sử dụng đất không những không có hiện tƣợng khấu hao, mà còn có hiện

tƣợng tăng giá trị, nên giá cả thƣờng tăng lên tự nhiên theo sự phát triển kinh tế, xã hội. Nhƣng do

trong thị trƣờng đất đai nƣớc ta đối với những mảnh đất có thời hạn sử dụng thì quyền sử dụng đất,

thời hạn sử dụng ngày càng giảm và giá cả quyền sử dụng đất ban đầu ngày càng tiêu hao, do đó

quyền sử dụng đất cũng sẽ hạ xuống.

2.7. Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng

Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng

hóa thông thƣờng. Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính khan hiếm

của đất đai (diện tích đất tự nhiên của mỗi quốc gia và của cả thế giới là có hạn) nên tính co dãn

trong cung cấp nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng

nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng lộ rõ cụ thể tăng lên, thứ đến, do

cấu tạo hữu cơ của tƣ bản toàn xã hội đƣợc nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội

giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên.

3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT

Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việc phân tích các nhân tố ảnh hƣởng

tới giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng. Có thể theo mối quan hệ giữa các nhân tố đó với

đất và phạm vi ảnh hƣởng để phân thành nhân tố thông thƣờng, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt.

19

3.1. Nhân tố thông thƣờng

Nhân tố thông thƣờng là nói về những nhân tố ảnh hƣởng chung có tính phổ biến, cộng đồng

đến giá đất phát sinh ảnh hƣởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông

thƣờng, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất.

a) Nhân tố hành chính

Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nƣớc đến giá cả đất. Nhà nƣớc xuất

phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc

thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế việc sử dụng một loại đất nào đó... Từ đó đạt đƣợc mục đích

nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Sự can thiệp này có ảnh hƣởng rất lớn đến giá đất.

Nhân tố hành chính ảnh hƣởng đến giá đất có: Chế độ đất; chế độ nhà ở; quy hoạch đô thị;

chính sách giá đất; chính sách thuế; chế độ quản lý giao thông và sự biến đổi về hành chính...

Chế độ về đất: Chế độ đất bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất... Chế độ về đất

khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất. Ở nƣớc ta trong một thời

gian dài thực hiện chế độ sử dụng đất, nghiêm cấm việc mua bán cho thuê, phƣơng thức lƣu chuyển

đất chỉ có cấp phát, do đó thực ra không tồn tại giá đất. Theo đà cải cách chế độ sử dụng đất, đất trở

thành hàng hóa đặc biệt bắt đầu hội nhập vào lĩnh vực lƣu thông, từ đó xuất hiện giá cả đất để thực

hiện đền bù kinh tế trong nhƣợng độ quyền sử dụng đất. Đồng thời cùng với việc hoàn thiện một

bƣớc chế độ sử dụng đất phải trả tiền, dƣới tác động của kinh tế thị trƣờng, sự tăng giảm của giá đất

càng phù hợp với quy luật thị trƣờng.

Chế độ nhà ở: Từ giải phóng đến nay chế độ nhà ở truyền thống ở nƣớc ta là chế độ phúc

lợi tiền thuê thấp. Vốn đầu tƣ vào tài sản nhà đất không thể thông qua họat động kinh doanh của

bản thân nó để thu hồi, chỉ có thể dựa vào tài chính Nhà nƣớc cấp phát để duy trì. Cho nên trong

tình trạng này, trong tiền thuê nhà không bao hàm tiền thuê đất, giá đất. Mục tiêu của cải cách chế

độ nhà ở là hủy bỏ việc bù đắp đó, từ đó mà xúc tiến quay vòng đầu tƣ lành mạnh vào tài sản nhà

đất, thúc đẩy việc thực hiện giá đất hợp lý

Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệ dung tích và

mật độ kiến trúc đều có ảnh hƣởng rất lớn đến giá đất. Cùng một mảnh đất dùng cho kinh doanh,

dùng cho nhà ở và công nghiệp, giá đất khác biệt nhau rất lớn. Nhìn chung mà nói, đất dùng cho

kinh doanh có hiệu quả lớn nhất, thứ đến là dùng cho nhà ở, đất dùng cho công nghiệp có hiệu quả

thấp hơn. Việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn

chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ƣu của hiệu quả sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa

trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất. Suất dung tích là tỷ lệ

giữa tổng diện tích xây dựng với tổng diện tích đất sử dụng trong khu đất xây dựng, nếu suất dung

tích lớn, thì trên một đơn vị diện tích đất sử dụng có diện tích xây dựng lớn, có thể thu đƣợc lợi cao,

vì vậy mà giá cho đơn vị diện tích đất cũng cao; ngƣợc lại thì giá đất lại thấp. Ở những khu vực hạn

chế suất dung tích, sự cao thấp của tỷ lệ dung tích trực tiếp ảnh hƣởng giá đất cao thấp trong khu

vực bị hạn chế đó.

Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hƣởng lớn đến xu thế của giá cả đất.

Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủ nới lỏng quản lý đối với giá đất, thúc đẩy

giá đất tăng lên; chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá

của đất, từ đó làm cho mức giá đất hạ xuống hoặc ngƣng trệ lại. Đồng thời, chính sách quản lý giá

đất cũng ảnh hƣởng đến tâm lý đầu tƣ của nhà đầu tƣ vào nhà đất, từ đó mà ảnh hƣởng đến đất cao

thấp.

Chính sách thuế: Mức thuế phải gánh chịu cao hay thấp, bất kể xí nghiệp hay cá nhân, nó

đều có quan hệ ảnh hƣởng rất lớn. Thuế tăng thì tích lũy của xí nghiệp, dân cƣ giảm, nên giá cả đất

giảm, từ đó giảm đầu tƣ xã hội, mức tăng trƣởng kinh tế hạ thấp. Lúc này các xí nghiệp không đủ

sức hoặc không muốn mở rộng đầu tƣ, khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm. Ngƣợc lại,

giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên.

Thay đổi về hành chính: Thay đổi về hành chính nói chung đều làm cho giá cả đất ở đó

tăng. Thay đổi hành chính thƣờng phân thành hai loại, một là nâng cấp, ví nhƣ một thành phố đƣợc

20

nâng cấp tử đô thị loại 2 lên đô thị loại 1, hoặc nơi nào đó không phải là thị trấn nâng lên thành thị

trấn... một loại khác là tuy cấp bậc không thay đổi, nhƣng quyền quản lý chuyển từ khu này sang

khu khác đƣợc chính sách ƣu đãi thu hút hàng loạt đầu tƣ nƣớc ngoài, phát triển kinh tế nhanh

chóng, từ đó kéo theo giá đất tăng lên.

b) Nhân tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. ảnh hƣởng của nhân tố

nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu

thành nhân khẩu gia đình.

Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất

tăng lên. Ví dụ nhƣ ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năn 1956 ~ 1960 là 11 ~ 13%, năm

1960 ~ 1961 là 17 ~ 18%, còn ở Mỹ năm 1956 năm 1966, tỷ lệ biến động giá cả đất chỉ là 5,5 ~

6,9%. Nguyên nhân chủ yếu là ở Nhật Bản là nƣớc có mật độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc

gia có tỷ lệ tăng nhân khẩu cao nhất trong những nƣớc có nền kinh tế phát triển, tốc độ phát triển

kinh tế thành thị của Mỹ cũng rất nhanh, nhƣng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu so

với Nhật là thấp, yêu cầu đất không căng thẳng nhƣ Nhật Bản, do đó mức tăng giá đất tƣơng đối

nhỏ.

Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thƣờng có tƣơng quan với trình độ đƣợc giáo dục và

tố chất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh hƣởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở.

Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thƣờng là xã hội trật tự ổn định môi trƣờng tốt đẹp, do đó

về tâm lý tạo đƣợc ấn tƣợng tốt đẹp cho mọi ngƣời, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên

thúc đẩy giá đất tăng lên.

Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phƣơng thức sinh hoạt truyền thống và ảnh

hƣởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại

đồng đƣờng dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi kết

cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tƣơng ứng. Đồng thời, nhu

cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để

xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng.

c) Nhân tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hƣởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hƣởng

đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và

đô thị hóa.

Trạng thái ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện

chính trị trong nƣớc. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tƣ vào tài sản nhà đất sẽ đƣợc vận hành

bình thƣờng, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của

nhà đầu tƣ lớn kéo theo giá đất tăng lên. Ngƣợc lại thì giá đất sẽ rớt xuống.

An ninh xã hội: Nhân tố này ảnh hƣởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất luận là khu nhà ở hay

khu thƣơng nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi ngƣời sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tƣ,

mua bán, cƣ trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên. Ở mức độ nào đó mà nói, đây cũng là mối tƣơng

quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị.

Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi ngƣời đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động

của giá cả nhà đất để thu đƣợc siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hƣởng đột xuất đến mức giá đất,

đặc biệt là mức giá đất thị trƣờng. Khi đất cung không đủ cầu, do ngƣời đầu cơ tranh mua mà đợi

giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do ngƣời đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá.

Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của phát triển công nghiệp hóa là thúc đẩy

quá trình đô thị hóa. Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thị hóa càng cao, mà tổng

diện tích đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hƣởng của tiến trình đô thị hóa đối

với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: Một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc

thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cƣ cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì

mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thƣờng.

21

d) Nhân tố quốc tế

Sự phát triển và hoàn thiện của thị trƣờng nhà đất là không thể tách rời ảnh hƣởng của hoàn

cảnh quốc tế. Ảnh hƣởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất đƣợc phản ánh gián tiếp

thông qua ảnh hƣởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nƣớc.

Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô

lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ

với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác. Thị trƣờng thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này

càng trở nên mật thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát

triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trƣờng, đất đai cũng không có ngoại lệ. Ví dụ,

khi bùng phát nguy cơ kinh tế có tính toàn cầu năm 1929 giá đất ở nƣớc Mỹ hạ thấp nhanh chóng,

từ đỉnh cao năm 1925 rớt thẳng xuống theo đƣờng thẳng đứng, đến năm 1933 thì rớt xuống đến

điểm đáy, cho đến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thì giá đất mới tăng lên lại.

Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thƣờng là tổng hợp của

quan hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lƣu đối

ngoại nhộn nhịp, môi trƣờng ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tƣ nƣớc ngoài,

khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao; ngƣợc lại những quốc gia đối lập nhau

thƣờng thi hành phong tỏa kinh tế lẫn nhau, hạn chế ngƣời qua lại và lƣu thông tiền tệ. Đặc biệt là

khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất

xuống thấp nên giá đất rớt theo.

e) Nhân tố kinh tế

Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh

hƣởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng

trƣởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tƣ dân dụng đều thông qua ảnh hƣởng của chính sách

kinh tế mà đi đến ổn định.

Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái

phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền

tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lƣơng nằm trong trạng thái có

lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tƣ xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến

giá đất tăng lên. Từ sự phát triển kinh tế của các nƣớc, các khu vực và sự biến động về yêu cầu đối

với đất, thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu đất đại thể là thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh

tế.

Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tƣ là tƣơng quan thuận với nhau,

nghĩa là dự trữ tăng trƣởng thì đầu tƣ cũng tăng tƣơng ứng. Đây là nguyên lý "tính thống nhất giữa

dự trữ và đầu tƣ" trong kinh tế học. Nhƣ vậy, phân tích sự ảnh hƣởng của mức độ dự trữ và đầu tƣ

đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hƣởng của mức độ dự trữ đối với mức giá

đất.

Tích lũy tƣ bản phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ và nguyện

vọng dự trữ quyết định. Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện vọng dự trữ càng cao, hạn ngạch

dự trữ càng nhiều thì tích lũy tƣ bản càng nhanh. Nhìn từ góc độ tích lũy tƣ bản, giá cả tài sản nhà

đất là lớn hơn tổng lƣợng giá cả các tài sản khác, cho nên khi các gia đình thông thƣờng mua đất

phải qua một thời kỳ tích cóp khá dài. Trƣờng hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tƣ bản và

cũng mới có khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà. Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít,

hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trƣờng nhà đất là liên quan mật

thiết với nhau. Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thƣờng là thời kỳ tích lũy dự trữ siêu

ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp, đó là thời kỳ nóng bỏng

về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt.

Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: Tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánh thực lực

kinh tế tổng hợp quốc gia, lƣợng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính

tiền tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hƣởng của lƣợng cung cấp tiền mặt đối

với thị trƣờng đất đai, lƣợng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lƣu động trên thị

22

trƣờng, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Vốn lƣu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt,

tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn đƣợc giá trị, nên nó tạo thành

nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.

Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Theo đà gia tăng thu nhập của dân cƣ, sau khi

giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con ngƣời sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu

cầu càng cao về chất lƣợng, diện tích nhà ở. Cho khi xem xét thị trƣờng đất từ sự thay đổi mức độ

thu nhập và mức độ tiêu dùng có thể rút ra kết luận sau đây: Một là tỷ lệ số gia đình có thu nhập cao

đƣợc ở nhà chuyên dùng để ở là tƣơng đối cao. Hai là tỷ lệ gia đình có thu nhập cao đƣợc sử dụng

nhà mới xây dựng là tƣơng đối cao. Ba là tỷ lệ những ngƣời có thu nhập cao tự có nhà ở tƣơng đối

cao, còn ngƣời thuê nhà thì thu nhập là tƣơng đối thấp. Bốn là bình quân diện tích nhà ở tính theo

đầu ngƣời trong gia đình thƣờng tỷ lệ thuận với bình quân mức thu nhập tính theo đầu ngƣời.

Biến động vật giá: Sự biến động của vật giá ảnh hƣởng thiết thân đến từng ngƣời. Tài sản

nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện đƣợc tính bảo đảm giá trị, cho nên biến

động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hƣởng của thị trƣờng nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao

thì giá đất cũng càng cao, chúng cùng chung xu thế "nƣớc lên thuyền lên". Điều cần nói rõ là: giá

nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hƣởng tƣơng đối ít,

thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp. Điều

đó mặt khác nói lên ảnh hƣởng của cung không đủ cầu trên thị trƣờng nhà đất đô thị đối với giá đất.

Mức lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất là hạn ngạch

lƣu thông lớn, cho nên việc đầu tƣ hoặc mua bán nhà đất có liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng.

Do thu nhập của nhà đầu tƣ thông thƣờng không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên

phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu tƣ

hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm đƣợc tình hình vốn đầu tƣ trong cơ cấu tiền tệ

hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi suất.

Những nhân tố chung nói trên thƣờng là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hƣởng có tính toàn cục

đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dƣới ảnh hƣởng của những nhân tố đó phát sinh sự khác

nhau giữa các địa phƣơng và các quốc gia về mức giá đất. Còn sự khác nhau về giá đất giữa các khu

vực trong cùng một địa phƣơng, giữa các thửa đất, lại chịu ảnh hƣởng của nhân tố khu vực và nhân

tố cá biệt. Do đó cần phân tích thêm một bƣớc ảnh hƣởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt.

3.2. Nhân tố khu vực

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc

tính địa phƣơng do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hƣởng quyết định đến mức giá cả

đất đai trong địa phƣơng đó.

a) Vị trí

Nhân tố vị trí ảnh hƣởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể

từng đối tƣợng định giá trong thành phố, bao gồm đất đƣợc xếp hạng, cự li đến trung tâm thành

phố, trung tâm thƣơng nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ

ảnh hƣởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.

b) Điều kiện giao thông

Điều kiện giao thông có ảnh hƣởng đến giá đất chủ yếu có loại hình giao thông của địa

phƣơng, độ tiện lợi và phƣơng thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lƣới giao

thông, tình hình đƣờng sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lƣới giao thông...

c) Điều kiện thiết bị hạ tầng

Điều kiện thiết bị hạ tầng ảnh hƣởng tới giá đất chủ yếu bao gồm hai loại lớn là thiết bị hạ

tầng và thiết bị phục vụ. Đó là: đƣờng nƣớc ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nƣớc sƣởi ấm

cho đến nhà trẻ, trƣờng học, công viên, bệnh viện... Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ

số bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự li...

23

d) Chất lƣợng môi trƣờng

Chất lƣợng môi trƣờng ảnh hƣởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trƣờng nhân văn và

môi trƣờng tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trƣờng tự nhiên nhƣ: địa chất, địa thế, độ dốc,

hƣớng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn... cho đến các điều kiện môi trƣờng nhân văn nhƣ loại

hình nghề nghiệp của dân cƣ, trình độ giáo dục và mức thu nhập... ở khu vực.

e) Hạn chế của quy hoạch đô thị

Nhân tố quy hoạch đô thị ảnh hƣởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu

vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực...

Mức độ ảnh hƣởng đến giá đất khu vực có tƣơng quan trực tiếp với tính chất của phân khu

chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị. Ví dụ nhƣ khu nhà ở thì đặc

biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trƣờng; khu thƣơng nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trƣờng

kinh doanh và tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và

các điều kiện cung ứng nƣớc điện...

3.3. Nhân tố cá biệt

Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trƣng và điều kiện của bản thân thửa đất. Ảnh

hƣởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hƣởng đến giá cả của từng thửa đất.

a) Diện tích

Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều

không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của ngƣời sử dụng đất, nên ảnh hƣởng

đến giá cả của thửa đất.

b) Chiều rộng

Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hƣởng đến hiệu quả trƣng bày và thu lợi của

ngƣời sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thƣơng mại và ngay cả đất ở do đó

cũng ảnh hƣởng đến giá đất.

c) Chiều sâu

Trong mọi trƣờng hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đƣờng đềuờnhong thuận

lợi cho ngƣời sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hƣởng đến giá đất của thửa

đất đó.

d) Hình dáng

Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng nhƣ tam giác, hình

thang, hình bình hành, hình bất quy tắc... đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở

nên ảnh hƣởng đến giá đất.

đ) Độ dốc

Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hƣởng đến giá

đất.

e) Điều kiện cơ sở hạ tầng

Điều kiện cơ sở hạ tầng có liên quan đến giá đất là: hệ thống trƣờng học, bệnh viện, rạp

chiếu bóng, hệ thống điện, điện thoại, internet...

f) Hạn chế của quy hoạch đô thị

Nhân tố quy hoạch đô thị đƣợc xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất,

chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất...

g)Vị trí đất

Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa để đến bến xe, trƣờng học,

công viên, bách hóa... Thửa đất nằm đầu đƣờng hay góc phố đều có ảnh hƣởng rất lớn đến giá đất.

24

h) Thời hạn sử dụng đất

Nhân tố này quyết định thời gian đƣợc sử dụng và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh

hƣởng đến giá đất.

4. PHÂN LOẠI GIÁ ĐẤT

Trên thực tế có hai loại giá đất: giá do Nhà nƣớc quy định và giá đất thị trƣờng. Hai giá này

đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nƣớc với ngƣời

sử dụng đất và giữa ngƣời sử dụng đất với nhau. Giá đất do Nhà nƣớc quy định chỉ nhằm để giải

quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nƣớc-chủ sở hữu đất và ngƣời sử dụng đất-ngƣời đƣợc Nhà

nƣớc giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự nhƣ chuyển quyền sử

dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất giữa những ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất hoặc cho

thuê đất. Giá bán quyền sử dụng đất đƣợc hình thành trong các giao dịch dân sự đó do các bên tự

thoả thuận và giá này thƣờng đƣợc gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trƣờng”.

4.1. Giá thị trƣờng

a) Giá cả, giá cả thị trƣờng, giá danh nghĩa, giá thực

Giá trị là lƣợng tiêu hao lao động của loài ngƣời nói chung kết tinh trong hàng hóa. Số

lƣợng lao động đó lớn hay nhỏ không thể thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong điều kiện kinh tế hàng

hóa, thông qua quá trình trao đổi mà biểu hiện ra bằng tiền tệ. Nhƣ vậy tiền tệ là vật ngang giá của

hàng hóa nói chung, có chức năng biểu hiện giá trị hàng hóa. Hơn nữa, giá cả hàng hóa biểu hiện

bằng tiền tệ trong quá trình trao đổi. Do đó, giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ

cung cầu cùng quyết định. Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhƣng không có

nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trƣờng hợp cùng nhất trí với nhau. Trong thực tế giá cả

và giá trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên, còn không nhất trí là thƣờng xuyên. Lý do là giá cả

ngoài quyết định giá trị, còn chịu ảnh hƣởng của giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu. Trong điều kiện

kinh tế thị trƣờng tƣ bản chủ nghĩa, giá cả tự phát lên xuống theo tình hình cung cầu của thị trƣờng.

Trong điều kiện kinh tế thị trƣờng xã hội chủ nghĩa, giá cả hàng hóa ít quan trọng, tuyệt đại đa số

giá cả hàng hóa do thị trƣờng hình thành đều đƣợc Nhà nƣớc điều tiết trên tầm vĩ mô. Giá cả có vai

trò quan trọng về truyền tải thông tin kinh tế, điều tiết hoạt động kinh tế, bố trí tài nguyên kinh tế

trong nền kinh tế quốc dân.

Trên thị trƣờng khi cung và cầu của một loại hàng hóa về cơ bản đáp ứng đƣợc cầu thì giá

cả phù hợp với giá trị. Tuy nhiên trƣờng hợp này ít khi xảy ra. Nếu cung thấp hơn cầu thì giá cả sẽ

cao hơn giá trị. Ngƣợc lại, nếu cung vƣợt cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị.

Giá cả hình thành trên thị trƣờng phụ thuộc vào 3 yếu tố: giá trị của bản thân hàng hóa, giá

trị của đồng tiền (tiền, vàng), và quan hệ cung - cầu về hàng hóa. Giá cả đƣợc quy định chủ yếu

trong quá trình cạnh tranh dƣới sự tác động của quy luật kinh tế tự phát, trƣớc hết là của quy luật

giá trị. Trong nền sản xuất hàng hóa giản đơn, giá cả biến động xoay quanh giá trị, còn trong điều

kiện của chủ nghĩa tƣ bản, giá cả biến động xoay quanh giá cả sản xuất. Giá cả thị trƣờng xoay

quanh cái trục giá trị xã hội (hay gọi là giá trị thị trƣờng).

Giá cả thị trƣờng, giá cả hàng hóa và dịch vụ đƣợc hình thành trên thị trƣờng; nó cũng là

biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhƣng chịu sự tác động của quy luật giá trị, của cạnh tranh

và quan hệ cung-cầu. Giá cả thị trƣờng lên xuống xoay quanh giá trị của hàng hóa và dịch vụ, có thể

cao hơn hoặc thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung-cầu chung và quan hệ cung cầu của từng loại

hàng, từng lúc, từng nơi. Giá trị của hàng hóa và dịch vụ là cơ sở khách quan của giá cả; song trong

thực tế, cũng chỉ có thông qua thị trƣờng mới hình thành giá cả và mới có thể xác định đƣợc tƣơng

đối sát đúng giá trị của chúng. Giá cả thị trƣờng là tín hiệu của thị trƣờng, tín hiệu của mối quan hệ

(cân đối hay không cân đối) giữa tổng cung và tổng cầu nói chung, và giữa cung và cầu của một

mặt hàng, loại hàng nhất định, trong một thời gian và ở một địa điểm nhất định; hơn nữa, đó không

phải là tín hiệu của bất cứ một loại cầu nào, nhƣ nhu cầu chủ quan, nhu cầu sinh lí mà là tín hiệu

của cầu có khả năng thanh toán của xã hội đối với sản phẩm. Giá cả thị trƣờng có tác dụng hƣớng

dẫn ngƣời sản xuất, kích thích cải tiến kĩ thuật, cải tiến quản lí nhằm tăng năng suất lao động, cải

25

tiến quản lí lƣu thông, nâng cao chất lƣợng hàng hóa, dịch vụ, phục vụ tốt ngƣời tiêu dùng và thu

lợi nhuận cao.

Giá mua bán thực tế, là những sự kiện mang tính lịch sử và những ƣớc tính giá trị, là giá cả

giả định và sẽ không thể nhƣ nhau. Nói cách khác, các thuật ngữ giá cả và giá trị sử dụng trong định

giá đất là không đồng nghĩa, mặc dù chúng thƣờng xuyên đƣợc sử dụng nhƣ là chúng đồng nghĩa.

Giá cả là những chỉ số của giá trị. Nhiệm vụ của ngƣời định giá là xác định mức độ để theo đó thị

trƣờng có tính cạnh tranh, do đó, họ có thể điều chỉnh giá mua bán chấp nhận đƣợc nhƣ thế nào để

trở thành những chỉ số của giá trị.

Giá cả ruộng đất. Trong chủ nghĩa tƣ bản, giá cả ruộng đất là địa tô hàng năm đƣợc tƣ bản

hóa hay là chi phí phải trả để có quyền thu địa tô có giá trị tƣơng đƣơng trên mảnh đất ấy. Khi mua

một mảnh đất, thực chất là ngƣời mua đã mua quyền có đƣợc thu nhập từ khoảnh đất ấy. Đất đai là

sản phẩm của tự nhiên, không phải là sản phẩm của lao động của con ngƣời, cho nên tự bản thân nó

không phải là hàng hóa, không có giá trị và giá cả (không kể những thiết bị, công trình do con

ngƣời thiết lập nên hay độ màu mỡ do con ngƣời tạo thêm trên miếng đất canh tác). Nhƣng trong

nền sản xuất hàng hóa, nhất là dƣới chủ nghĩa tƣ bản, ruộng đất đã trở thành một loại hàng hóa phổ

biến và là đối tƣợng mua bán, nó có giá cả. Nhƣng giá cả ruộng đất là một phạm trù vô lí, song có

thật; nó phản ánh quyền tƣ hữu ruộng đất dƣới chủ nghĩa tƣ bản. Trong mọi nền sản xuất hàng hóa,

ruộng đất trên thực tế là đối tƣợng mua bán, cho thuê, đấu thầu, cho nên nó có giá cả, và nó gắn với

phạm trù địa tô. Ðịa tô tƣ bản chủ nghĩa là một bộ phận của giá trị thặng dƣ do công nhân làm thuê

trong nông nghiệp tạo ra, và là phần cao hơn do nhà tƣ bản thuê ruộng đất trả cho ngƣời chủ sở hữu

ruộng đất để đƣợc quyền sử dụng ruộng đất ấy. Ðịa tô tƣ bản chủ nghĩa gắn liền với hai loại độc

quyền: loại thứ nhất là độc quyền tƣ bản chủ nghĩa kinh doanh, xem ruộng đất là đối tƣợng kinh

doanh; nó xuất phát từ tình trạng hạn chế của ruộng đất và kinh doanh riêng lẻ; điều đó dẫn tới giá

hàng nông sản sản xuất ra đƣợc quyết định bởi những điều kiện sản xuất xấu nhất; lợi nhuận thu

đƣợc trên những miếng đất tốt hơn hoặc trong những điều kiện hao phí tƣ bản có hiệu suất cao hơn,

sẽ tạo thành địa tô chênh lệch. Loại thứ hai là độc quyền sở hữu tƣ nhân về ruộng đất, do cấu tạo

hữu cơ của tƣ bản nông nghiệp thấp hơn tƣ bản công nghiệp, từ đó hình thành địa tô tuyệt đối. Với

sự phát triển của chủ nghĩa tƣ bản, quy mô các loại địa tô tăng lên, giá cả ruộng đất là địa tô hóa tƣ

bản do đó cũng tăng lên. Giá cả ruộng đất đƣợc quy định bởi hai yếu tố: lƣợng địa tô mà hàng năm

ruộng đất đem lại, và mức lợi tức mà ngân hàng trả cho ngƣời gửi tiền. Cụ thể là giá cả ruộng đất

bằng số lƣợng tiền mà nếu đem gửi tiết kiệm ngân hàng thì hàng năm sẽ đem lại một lƣợng lợi tức

bằng lƣợng địa tô của khoảnh đất ấy đem lại. Ví dụ: một khoảnh đất hàng năm đem lại 300.000

đồng địa tô, tỉ suất lợi tức tiền gửi ngân hàng là 4% thì giá cả khoảnh đất ấy sẽ là:

300.000 x 100

=7.500.000 đồng

4

Ở Việt Nam, Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc

thống nhất quản lí, Nhà nƣớc giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng lâu dài, và các tổ

chức, cá nhân ngƣời nƣớc ngoài cũng đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất. Ngƣời sử dụng ruộng đất có

quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ruộng đất. Theo Luật

Đất đai của Việt Nam (công bố ngày 24/7/1993), Nhà nƣớc xác định khung giá các loại đất để tính

thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao

đất, bồi thƣờng thiệt hại khi thu hồi đất. Việc quy định khung giá đất là để làm phƣơng tiện và để

thuận tiện cho việc quản lí đất, chứ không phải là làm cơ sở cho việc mua bán. Song trên thực tế,

ruộng đất cũng trở thành đối tƣợng mua bán và có giá cả. Nhà nƣớc quy định khung giá các loại đất

đối với từng vùng và từng thời gian.

Giá danh nghĩa (giá tuyệt đối), đƣợc quy đổi theo ngoại tệ mạnh (đô la Mỹ) thƣờng xuyên

đƣợc thể hiện trên thị trƣờng bao hàm cả mức độ lạm phát.

Giá thực (giá cân đối) chính là giá sau khi đã loại bỏ yếu tố lạm phat.

26

b) Giá trị thị trƣờng

Giá trị thị trƣờng đƣợc hình thành trên thị trƣờng, xét trong mối tƣơng quan giữa quy mô và

cơ cấu sản xuất với quy mô và cơ cấu nhu cầu của thị trƣờng nhất định của hàng hóa. Giá trị thị

trƣờng có thể là giá trị đƣợc hình thành trong điều kiện sản xuất trung bình của xã hội, hay trong

điều kiện sản xuất và lƣu thông nhất định cung ứng phần lớn hàng hóa cho nhu cầu xã hội mà trực

tiếp nhà nhu cầu thị trƣờng. Dƣới chủ nghĩa tƣ bản độc quyền, hình thành hai loại giá cả: giá cả

không độc quyền là giá cả hàng hóa của các tổ chức không độc quyền bán ra, và giá cả độc quyền là

giá cả hàng hóa của các tổ chức độc quyền bán ra. Ðặc điểm của giá cả độc quyền là ở chỗ nó chênh

lệch với giá trị một cách lâu dài và ổn định. Ở Việt Nam, trên cơ sở vận dụng phƣơng thức kinh

doanh kết hợp kế hoạch hóa với cơ chế thị trƣờng sau khi thực hiện đƣờng lối đổi mới năm 1986,

nhất là từ 1990, đã thực hiện cơ chế giá hình thành theo cơ chế thị trƣờng có sự điều tiết của nhà

nƣớc, thay cho cơ chế kế hoạch hóa tập trung và bao cấp trƣớc kia.

Giá trị thị trƣờng là giá trị xã hội của hàng hóa đƣợc hình thành từ cạnh tranh trong nội bộ

ngành. Giá trị thị trƣờng của hàng hóa không phải là giá trị cá biệt của hàng hóa, nó đƣợc quy định

nhờ thời gian lao động xã hội tất yếu của hàng hóa. Một mặt, giá trị thị trƣờng là giá trị bình quân

của hàng hóa đƣợc tạo ra từ một ngành sản xuất. Mặt khác, giá trị cá biệt của loại hàng hóa đó mà

số lƣợng sản phẩm rất lớn đƣợc cấu thành từ ngành này đƣợc sinh ra trong điều kiện bình quân của

ngành này. Trong tình hình nói chung mà hàng hóa của xí nghiệp sản xuất trong điều kiện trung

bình, nhƣng lại chiếm số lƣợng lớn rõ rệt của ngành, còn số lƣợng sản xuất của xí nghiệp bậc cao và

xí nghiệp bậc thấp lại đại thể bằng nhau, nhƣ thế có thể sinh ra hiện tƣợng bài xích tiêu thụ lẫn

nhau. Bởi vậy, giá trị thị trƣờng sẽ do giá trị cá biệt của hàng hóa làm ra trong điều kiện sản xuất

trung bình quyết định. Trong tình hình đặc thù, hàng hóa làm ra chiếm số lƣợng lớn trong ngành đó,

có thể đƣợc tạo ra trong điều kiện sản xuất tốt nhất hoặc xấu nhất, thì lúc đó giá trị thị trƣờng sẽ do

giá trị cá biệt của hàng hóa do xí nghiệp tốt nhất hoặc xấu nhất làm ra, quyết định. Tóm lại, sự hình

thành của giá trị thị trƣờng là lấy tiêu đề từ cạnh tranh trong nội bộ ngành. Do cạnh tranh giữa các

xí nghiệp nội bộ ngành làm cho hàng hóa không thể căn cứ vào giá trị xã hội, tức là giá trị thị

trƣờng bình quân, thống nhất để bán ra. Bởi vậy, giá trị thị trƣờng phản ánh quan hệ sản xuất cạnh

tranh lẫn nhau giữa những ngƣời sản xuất hàng hóa trong một ngành sản xuất.

Quyết định của Bộ Tài Chính 24 /2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005 Về việc ban

hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam quy định “Giá trị thị trƣờng của một tài sản là mức giá

ƣớc tính sẽ đƣợc mua bán trên thị trƣờng vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là ngƣời mua

sẵn sàng mua và một bên là ngƣời bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và

độc lập, trong điều kiện thƣơng mại bình thƣờng”.

Nội dung trên đây đƣợc hiểu nhƣ sau:

- “Giá trị thị trƣờng của một tài sản là mức giá ƣớc tính sẽ đƣợc mua bán trên thị trƣờng...”

là số tiền ƣớc tính để tài sản có thể đƣợc mua, bán trên thị trƣờng trong điều kiện thƣơng mại bình

thƣờng mà sự mua bán đó thoả mãn những điều kiện của thị trƣờng tại thời điểm thẩm định giá.

- "vào thời điểm thẩm định giá..." là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm định giá,

đƣợc gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trƣờng khi thực hiện thẩm

định giá trị tài sản.

- "giữa một bên là ngƣời mua sẵn sàng mua..." là ngƣời đang có khả năng thanh toán và có

nhu cầu mua tài sản đƣợc xác định giá trị thị trƣờng.

- "và một bên là ngƣời bán sẵn sàng bán..." là ngƣời bán đang có quyền sở hữu tài sản (trừ

đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể đƣợc trên thị

trƣờng.

- “điều kiện thƣơng mại bình thƣờng” là việc mua bán đƣợc tiến hành khi các yếu tố cung,

cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh

tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…; thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản đƣợc thể

hiện công khai trên thị trƣờng.

27

Giá trị thị trƣờng thể hiện mức giá hình thành trên thị trƣờng công khai và cạnh tranh. Thị

trƣờng này có thể là thị trƣờng trong nƣớc hoặc thị trƣờng quốc tế, có thể bao gồm nhiều ngƣời

mua, ngƣời bán hoặc bao gồm một số lƣợng hạn chế ngƣời mua, ngƣời bán.

Giá trị thị trƣờng thể hiện mức giá ƣớc tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thoả

thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt

nhất cho mình từ các thông tin trên thị trƣờng trƣớc khi đƣa ra quyết định mua hoặc quyết định bán

một cách hòan tòan tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.

Giá trị thị trƣờng đƣợc xác định thông qua các căn cứ sau:

- Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản; giá chuyển nhƣợng

về tài sản thực tế có thể so sánh đƣợc trên thị trƣờng.

- Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho tài

sản. Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên quan đến tài sản trên

thị trƣờng.

Giá trị thị trƣờng của một lô đất là giá có thể thực hiện cao nhất của lô đất đó trong thị

trƣờng mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong những điều kiện thị trƣờng xác định. Trên thực

tế, việc mua bán điễn ra sòng phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, đƣợc thông tin đầy đủ về

thị trƣờng và tài sản, nên giá trị thị trƣờng không phải chịu tác động của bất kỳ sự kích động quá

mức nào.

Giá đất thị trƣờng là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện đƣợc

phù hợp với khả năng của ngƣời bán và ngƣời mua quyền sử dụng đất trong một thị trƣờng có sự

tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh; nó biểu hiện bằng tiền do

ngƣời chuyển nhƣợng (bán) và ngƣời nhận chuyển nhƣợng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một

thời điểm xác định. Xét về phƣơng diện tổng quát, giá bán quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của

quyền sử dụng mảnh đất đó trên thực tế trong một không gian và thời gian xác định.

Giá trị thị trƣờng của đất đai đƣợc xác định dựa trên cơ sở các yếu tố sau:

- Sự thoả thuận, nhất trí giữa ngƣời bán và ngƣời mua;

- Mục đích của ngƣời mua và bán đất;

- Nhu cầu về đất đai của thị trƣờng;

- Tác động của môi trƣờng sống và xã hội;

- Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt.

Lƣu ý trong khi điều tra giá trị thị trƣờng của đất đai trong những trƣờng hợp mua bán đặc

biệt nhƣ: ép giá, mua bán trong gia đình...

c) Giá trị sử dụng

Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm một lô đất có thể đƣợc sử dụng vào nhiều mục

đích khác nhau, trong số các mục đích đó, bao giờ cũng phải xác định một mục đích sử dụng chính -

gọi là mục đích sử dụng xác định. Mục đích sử dụng chính là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng, nó đƣợc

xác định căn cứ vào mục đích đầu tƣ của ngƣời sử dụng đất. ở Việt Nam mục đích sử dụng chính

của mảnh đất xác định là mục đích sử dụng đất đƣợc xác định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, hay trong quyết định giao đất của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền. Các mục đích sử dụng

khác của mảnh đất đó do các yếu tố khách quan khác tạo ra, không phải là cơ sở tạo ra giá trị sử

dụng. Trong lý thuyết kinh tế các nhà kinh tế vẫn thƣờng gọi chúng là giá trị tiềm năng.

d) Giá trị trao đổi

Trên thị trƣờng mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và giá trị thị trƣờng của

chính mảnh đất đó là một. Thông thƣờng giá trị trao đổi đƣợc xác định căn cứ vào giá cho thuê của

một mảnh đất chủ thể hoặc giá bán, giá cho thuê một mảnh đất khác có các đặc điểm và các tiện ích

tƣơng tự nhƣ mảnh đất chủ thể.

Ví dụ: Ngƣời ta có thể xác định giá trị trao đổi của lô đất A, nếu biết giá trị chuyển nhƣợng

quyền sử dụng đất của lô đất B với điều kiện sau đây:

Lô đất B có các đặc điểm và tiện ích tƣơng tự nhƣ lô đất A;

Việc chuyển nhƣợng lô đất B diễn ra thoả mãn các điều kiện của thị trƣờng mở và cạnh

28

tranh, tức là loại trừ các cuộc mua bán không tuân theo nguyên tắc hình thành giá trị thị trƣờng;

Thời gian lô đất B đƣợc chuyển nhƣợng gần với thời gian xác định giá trị trao đổi của lô đất

A.

đ) Giá trị tiềm năng

Giá trị tiềm năng đƣợc xác định dựa vào quy họach sử dụng đất đã đƣợc UBND cấp có thẩm

quyền phê duyệt và vào mục đích đầu tƣ của ngƣời sử dụng đất.

Ví dụ: Một lô đất có vị trí mặt tiền tại một phố trung tâm của một đô thị thuận lợi cho việc

kinh doanh thƣơng nghiệp, dịch vụ, nhƣng ngƣời chủ lô đất này trƣớc đó đã xây dựng ngôi nhà với

mục đích chủ yếu để ở (giá trị sử dụng chính), đã đƣợc cấp hoặc đƣợc giao vào mục đích sử dụng

để ở. Bên cạnh đó ta còn thấy ngoài giá trị sử dụng chính là để ở, nó còn các giá trị khác do vị trí

địa lý của nó tạo ra, nhƣ giá trị sử dụng để kinh doanh thƣơng mại, dịch vụ... giá trị sử dụng để kinh

doanh thƣơng mại, dịch vụ của lô đất ngoài mục đích chính là để ở, đƣợc gọi là giá trị tiềm năng

của lô đất đó, khi trong quy hoạch sử dụng đất đã đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt đến năm nào

đó có thể đƣa vào kinh doanh thƣơng nghiệp, dịch vụ...

e) Giá trị bảo hiểm

Giá trị bảo hiểm đƣợc xác định trên cơ sở giá thị trƣờng của lô đất hay của mảnh đất do các

bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thoả thuận. Giá trị bảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự thoả

thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa ngƣời chủ sở hữu lô đất (ngƣời đƣợc bảo hiểm) với cơ

quan bảo hiểm.

f) Giá trị thế chấp

Giá trị thế chấp của lô đất hay của mảnh đất đƣợc xác định căn cứ giá thị trƣờng của lô đất

hay của mảnh đất đó. Tuỳ theo mỗi loại lô đất hay mảnh đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp

hoặc không có giá trị thế chấp. Thông thƣờng và phần lớn các lô đất hay mảnh đất đều có giá trị thế

chấp. Những lô đất hay mảnh đất không đƣợc quyền chuyển nhƣợng vì một lý do giàng buộc nào

đó thì lô đất hay mảnh đất đó tuy có giá trị sử dụng nhƣng không có giá trị thế chấp.

g) Giá cho thuê

Giá cho thuê đất đai chính là số tiền mà ngƣời đi thuê phải trả cho chủ sử dụng đất trong

suốt thời gian thuê đất. Tuỳ theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê đƣợc xác định ngay từ khi

cho thuê hay xác định theo từng thời điểm. Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị của

thửa đất và mức lãi suất mà ngƣời chủ sử dụng đất yêu cầu.

4.2. Giá quy định của Nhà nƣớc

a) Giá cứng, giá trần và giá sàn

Trong nền kinh tế thị trƣờng, giá cả đƣợc xem là yếu tố điều tiết hoạt động kinh tế, hình

thành tự phát thông qua các quan hệ cung - cầu về hàng hóa trên thị trƣờng. Song, tác động của

quan hệ cung - cầu không phải lúc nào cũng diễn ra một cách thông suốt, mà chịu sự chi phối của

nhiều yếu tố hạn chế hay khuếch đại. Vì vậy, Nhà nƣớc phải có chính sách và biện pháp can thiệp

để tác động trong một phạm vi nhất định đến cơ chế hình thành giá cả khi cần thiết. Giá cứng là loại

giá mà Nhà nƣớc quy định nhằm điều tiết giá cả thị trƣờng, phù hợp với lợi ích chung của xã hội,

góp phần ổn định thị trƣờng. Giá cứng đƣợc quy định có thể cao, thấp hoặc bằng với giá thị trƣờng.

Mọi giao dịch chỉ đƣợc thừa nhận ở mức giá quy định này. Nhà nƣớc quy định mức giá tối đa (giá

trần), mức giá tối thiểu (giá sàn). Khi giá lên cao Nhà nƣớc phải sử dụng giá trần để nhằm kéo giá

xuống và khi giá xuống thấp thì Nhà nƣớc phải đặt ra giá sàn cao hơn giá cả thị trƣờng để nâng giá

lên.

“Trần giá” làm cho ngƣời bán, về mặt pháp lý, không cho phép đòi cao hơn một giá tối đa

nhất định và thƣờng đƣợc đƣa ra khi thiếu hàng hoá, để hạn chế không cho giá tăng lên một mức

đáng kể. Ví dụ: Giá lƣơng thực và thực phẩm cao, có thể dẫn đến tình hình khó khăn cho tầng lớp

ngƣời nghèo. Khi phải đƣơng đầu với tình trạng thiếu lƣơng thực trong cả nƣớc, chính phủ có thể

đặt ra “trần giá” đối với đối với lƣơng thực, để ngƣời nghèo vẫn có thể mua dù chỉ là một lƣợng

29

lƣơng thực.

Giá thuê nhà S

D S’

R0

R1

R2 S’

S D

0 Q2 Q1 Qo Số lƣợng nhà thuê

Ngƣợc lại mục tiêu định trần giá làm cho giảm giá với ngƣời tiêu dùng, thì mục tiêu đặt giá

sàn là làm tăng giá cho ngƣời sản xuất hoặc ngƣời cung ứng. Ví dụ về giá sàn là mức tiền công tối

thiểu tính theo giờ trong cả nƣớc, nó sẽ tăng tiềm công cho ngƣời lao động.

Ví dụ: Ảnh hƣởng của trần giá thuê nhà. Với đƣờng cầu DD và đƣờng cung SS thị trƣờng

tự do cân bằng tại điểm E. Nếu đƣa trần giá thuê nhà R1 thì lúc đầu đƣờng cung chỉ giảm từ Qo đến

Q1. Thời gian càng lâu, lƣợng cung trở nên nhạy bén hơn với giá thuê và đƣờng cung quay về vị trí

S’S’. Việc kiểm soát giá thuê nhà bây giờ tạo ra một mức giảm lƣợng cung lớn hơn và lƣợng cung

giảm đến Q2. Nhƣ vậy việc trần giá thuê nhà phần nào kìm hãm sự phát triển của thị trƣờng cho

thuê nhà (mức cung về nhà cho thuê giảm).

b) Khung giá các loại đất

Luật đất đai ban hành ngày 14/7/1993 đã thừa nhận việc chuyển quyền sử dụng đất và khẳng

định đất là tài sản có giá, Nhà nƣớc xác định giá các loại đất. Điều 694 Bộ luật Dân sự qui định các

bên tham gia thị trƣờng thoả thuận giá trên cơ sở khung giá do Nhà nƣớc ban hành. Căn cứ Điều 12

Luật đất đai 1993, Chính phủ đã ban hành một số Nghị định liên quan đến giá đất bao gồm: Nghị

định 80/NĐ-CP ngày 6/11/1993 quy định khung giá các loại đất; Nghị định 87/NĐ-CP ngày

17/8/1994 thay thế Nghị định 80/NĐ-CP quy định khung giá các loại đất và Nghị định 17/NĐ-CP

ngày 21/3/1998 Cụ thể:

- Nghị định số 80/NĐ-CP ngày 6/11/1993 về việc quy định khung giá các loại đất. Nội dung

cơ bản của Nghị định này là qui định bảng khung giá chuẩn tối thiểu các loại đất (không quy định

mức giá tối đa).

- Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ qui định khung giá các loại đất (thay

thế Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993). Trong Nghị định giá đất đƣợc quy định theo các loại đất

(đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cƣ ở nông thôn, đất khu dân cƣ ở các vùng ven đô

thị, đầu mối giao thông và trục đƣờng giao thông chính, khu thƣơng mại, khu du lịch, khu công

nghiệp và đất đô thị) ở mức giá tối thiểu và giá tối đa theo các hạng đất và vị trí của từng khu vực.

- Nghị định 17/NĐ-CP ngày 21/3/1998. Nội dung chính của Nghị định là tiếp tục nới rộng hệ số K

là 50%. Vì vậy, cho đến ngày 05/4/1998 (ngày Nghị định 17/NĐ-CP ngày 21/3/1998 có hiệu lực),

hệ số điều chỉnh K đƣợc nới rộng từ 0,25 đến 2,7 lần.

Luật đất đai 2003 (Điều 56) đã chỉ ra giá đất do Nhà nƣớc quy định phải đảm bảo:

“Sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình

thƣờng; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng

thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

30

Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng nhƣ nhau,

có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nhƣ nhau;

Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng, có điều kiện tự

nhiên, kết cấu hạ tầng nhƣ nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo

quy hoạch thì mức giá nhƣ nhau.

Chính phủ quy định phƣơng pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng,

theo từng thời gian; trƣờng hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa

các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng.

Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này, phƣơng pháp xác định

giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực

thuộc trung ƣơng xây dựng giá đất cụ thể tại địa phƣơng trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý

kiến trƣớc khi quyết định’’.

Để cụ thể hoá Luật Đất đai 2003 ngày 16/11/2004, Thủ tuớng Phan Văn Khải ký Nghị định

số 188/2004/NĐ-CP về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại đất. Nghị định gồm

4 chƣơng, 17 điều và bảng khung giá các loại đất, trong đó quy định đối tƣợng điều chỉnh, phạm vi

áp dụng, phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, điều kiện áp dụng các phƣơng

pháp xác định giá đất, định giá các loại đất tại địa phƣơng.

1. Giá đất do Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng (sau đây gọi tắt là

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP sử dụng làm

căn cứ để:

a) Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp

luật;

b) Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá

quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trƣờng hợp quy định tại Điều 34 và

Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003;

c) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá

nhân trong các trƣờng hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003;

d) Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp Nhà nƣớc

khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại

khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003;

đ) Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trƣớc bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy

định của pháp luật;

e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất sử dụng vào mục

đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều

39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003;

g) Tính tiền bồi thƣờng đối với ngƣời có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt

hại cho Nhà nƣớc theo quy định của pháp luật.

2. Trƣờng hợp Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất,

hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, thì mức giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu

thầu dự án có sử dụng đất không đƣợc thấp hơn mức giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định

theo quy định tại Nghị định này.

Theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP, căn cứ giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế tại

địa phƣơng, UBND cấp tỉnh đƣợc quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép.

Về việc điều chỉnh khung giá các loại đất, Nghị định cũng nêu rõ, khi giá chuyển

nhƣợng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trƣờng của một số hoặc tất cả các loại đất trong các

bảng khung giá đất có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên trên phạm vi rộng

(nhiều tỉnh, thành phố), gây chênh lệch giá lớn tăng từ 30% trở lên so với gái tối đa hoặc giảm 30%

trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá quy định thì Bộ Tài chính có trách nhiệm chủ trì xây

dựng một số hoặc tất cả khung giá đất mới trình Chính phủ điều chỉnh. Đối với đất tại các khu vực

31

giáp ranh, trong trƣờng hợp đặc biệt mức giá có thể chênh lệch nhau nhƣng tỷ lệ chênh lệch tối đa

không quá 20%.

Tại các địa phƣơng, khi giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng của

những loại đất, vị trí đất nhất định (trong điều kiện bình thƣờng tại địa phƣơng) có biến động liên

tục kéo dài từ 60 ngày trở lên gây chênh lệch giá lớn, giảm 10% trở lên so với giá do UBND cấp

tỉnh quyết định thì sẽ điều chỉnh theo hƣớng giảm xuống. Nếu tăng 20% trở lên so với giá UBND

cấp tỉnh quyết định, sẽ phải tăng giá; tuy nhiên tỷ lệ điều chỉnh không vƣợt quá 20% mức giá tối đa

của khung giá đƣợc quy định tại Nghị định này.

Khung giá đất ban hành kèm theo Nghị định này đƣợc quy định cho các loại đất đƣợc phân

loại tại Điều 13 Luật Đất đai gồm:

a) Đối với nhóm đất nông nghiệp: khung giá đƣợc quy định theo các loại đất: đất trồng cây

hàng năm; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối, theo 3

loại xã: đồng bằng; trung du và miền núi.

Khung giá các loại đất trồng cây hàng năm quy định với mức thấp nhất là 1.000 đồng/m2 đối

với xã miền núi, cao nhất 90.000 đồng/m2 đối với xã đồng bằng.

Đối với đất trồng cây lâu năm thấp nhất tại xã miền núi 800 đồng/m2, cao nhất tại xã đồng

bằng 105.000 đồng/m2.

Giá đất rừng sản xuất thấp nhất tại xã miền núi 500 đồng/m2, cao nhất tại xã đồng bằng

40.000 đồng/m2 với đất rừng sản xuất.

Đất nuôi trồng thuỷ sản giá đất thấp nhất tại xã miền núi 500 đồng/m2, cao nhất với xã đồng

bằng 90.000 đồng/m2.

Giá đất làm muối đƣợc quy định thống nhất trong cả nƣớc, giá thấp nhất là 1.500 đồng/m2,

mức giá thấp nhất là 41 nghìn đồng/m2.

b) Đối với nhóm đất phi nông nghiệp:

Khung giá đất ở tại nông thôn xã đồng bằng tối thiểu là 10.000 đồng/m2, tối đa là 1.250.000

đồng/m2; xã trung du giá tối thiểu là 3.500 đồng/m

2, tối đa 850.000/m

2; xã miền núi giá tối thiểu

2.500 đồng/m2, giá tối đa 600.000 đồng/m

2.

Khung giá đất ở tại đô thị đƣợc quy định cho từng loại đô thị: loại đặc biệt (tối thiểu

1.500.000 đồng/m2, tối đa 67.500.000 đồng/m

2); loại I (giá tối thiểu 400.000 đồng/m

2, giá tối đa

42.500.000 đồng/m2); loại II (giá tối thiểu 150.000 đồng/m

2, giá tối đa 30.000.000 triệu đồng/m

2);

loại III (giá tối thiểu 120.000 đồng/m2, giá tối đa 19.500.000 đồng/m

2); loại IV (giá tối thiểu

50.000/m2, giá tối đa 13.350.000 đồng/m2); loại V (giá tối thiểu 30.000 đồng/m

2, giá tối đa

6.700.000 đồng/m2).

Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn đƣợc quy định giá thấp nhất 2.500

đồng/m2 tại xã miền núi, cao nhất 900.000 đồng/m

2 tại xã đồng bằng.

Với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị, mức giá thấp nhất 15.000 đồng/m2

tại đô thị loại V, cao nhất 47.810.000 đồng/m2 tại đô thị đặc biệt.

c) Đối với nhóm đất chƣa sử dụng

Đối với các loại đất chƣa xác định mục đích sử dụng bao gồm đất bằng chƣa sử dụng, đất

đồi núi chƣa sử dụng, núi đá không có rừng cây, khi cần phải có giá để tính tiền bồi thƣờng đối với

ngƣời có hành vi vi phạm pháp luật loại đất này, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá của các

loại đất liền kề do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và phƣơng pháp xác định giá đất đối với loại

đất liền kề quy định tại Điều 13 Nghị định 188/2004/NĐ-CP để định mức giá đất phù hợp. Khi đất

chƣa sử dụng đƣợc cấp có thẩm quyền cho phép đƣa vào sử dụng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ

vào khung giá đất cùng loại, cùng mục đích sử dụng do Chính phủ quy định để định mức giá đất cụ

thể.

Nhƣ vậy giá đất do Nhà nƣớc quy định giúp cho ngƣời quản lý và ngƣời sử dụng đất tiếp

cận với cơ chế thị trƣờng đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất

32

đai, để ngƣời sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nƣớc điều chỉnh các quan hệ đất đai

theo quy hoạch sử dụng và pháp luật.

c) Giá đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá là bán bằng hình thức để cho ngƣời mua lần lƣợt trả giá - Ai trả giá cao nhất thì

đƣợc.

Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nƣớc và ngƣời

tham gia đấu giá, giá đất tính đƣợc phải dựa vào giá thị trƣờng và khả năng sinh lợi của đất.

Ngày 31 tháng 8 năm 2005 Thủ tƣớng Chính phủ ra Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg về

việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền

sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Tại Điều 10 của Quyết định này quy định giá khởi điểm và bƣớc giá

để đấu giá:

"Giá khởi điểm đấu giá

a) Nguyên tắc xác định giá khởi điểm

Giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất đƣợc xác định

sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất thực tế trong điều kiện bình thƣờng

tại thời điểm xác định giá khởi điểm theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá. Giá khởi

điểm không đƣợc thấp hơn giá đất, giá thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy

định của Chính phủ.

b) Thẩm quyền quyết định giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho

thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hoặc phân cấp việc quyết định theo thẩm quyền

của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.

Bƣớc giá đấu giá là phần chênh lệch giữa mức giá trả cao nhất của vòng đấu trƣớc trực tiếp với mức

giá do Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nƣớc có chức năng đấu giá quyền sử dụng đất công

bố cho vòng đấu tiếp theo. Căn cứ vào thực tế của địa phƣơng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định

việc xác định bƣớc giá hoặc không cần quy định việc xác định bƣớc giá cho phù hợp."

Luật Đất đai 2003 đã quy định về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử

dụng đất tại Điều 58 nhƣ sau: Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử

dụng đất không đƣợc thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng

quy định.

5. CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

5.1. Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dƣ do những ngƣời sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp

cho ngƣời chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tƣ hữu về ruộng

đất. Ðã từng tồn tại trong các chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tƣ bản chủ nghĩa và cả trong thời

kì đầu của chủ nghĩa xã hội. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những

ngƣời chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm

thặng dƣ do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tƣ bản, do còn chế

độ tƣ hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tƣ bản chủ

nghĩa chính là phần giá trị thặng dƣ thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tƣ bản kinh doanh

nông nghiệp trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tƣ bản chủ nghĩa vẫn là do lao động thặng dƣ của

công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Địa tô tƣ bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp:

địa chủ, tƣ bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tƣ

bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã

hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tƣ hữu của địa chủ hay nhà tƣ bản, thì những

cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối cũng bị xóa bỏ, nhƣng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch,

song nó thuộc sở hữu của Nhà nƣớc và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dƣới Chủ nghĩa Tƣ

bản.

33

Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu đƣợc do có sở hữu những ruộng đất có điều kiện

sản xuất thuận lợi hơn nhƣ ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trƣờng tiêu thụ hơn,

hoặc tƣ bản đầu tƣ thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá

cả sản xuất cá biệt. Trong nông nghiệp, do sản lƣợng thu đƣợc trên những ruộng đất có điều kiện

sản xuất thuận lợi vẫn không đủ đáp ứng nhu cầu của xã hội, nên ngƣời ta còn phải kinh doanh trên

cả những thửa ruộng có điều kiện sản xuất kém thuận lợi, loại đất xấu và không thuận lợi về vị trí.

Giá cả sản xuất xã hội của nông phẩm lại đƣợc quy định trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất

xấu nhất. Do đó, những ngƣời kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu đƣợc một

khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.

Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó đƣợc chuyển cho địa chủ dƣới

hình thức địa tô chênh lệch. Vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tƣ bản chủ

nghĩa về ruộng đất. Nguồn gốc của địa tô chênh lệch do lao động nông nghiệp tạo ra. Có hai loại địa

tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu

đƣợc trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trƣờng tiêu thụ.

Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu đƣợc do thâm canh. Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả

trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song đƣợc phân phối một phần dƣới hình thức thu nhập thuần

túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dƣới hình thức thu nhập của

nhà nƣớc.

Ðịa tô tuyệt đối, ngƣời sở hữu đất đai nhờ mƣợn quyền sở hữu đất mà thu đƣợc địa tô là số

dƣ của giá trị hàng nông sản vƣợt quá giá cả sản xuất mà ngƣời làm nông nghiệp tạo ra. Trong chế

độ chủ nghĩa tƣ bản, ngƣời sở hữu đất cho thuê đất nhất loạt thu về số địa tô nhất định, nếu không

thà để đất hoang. Loại này không kể là đất tốt hay xấu, đều phải nộp địa tô cho ngƣời sở hữu đất.

Nó là số chênh của giá trị hàng nông sản vƣợt quá giá cả sản xuất. Trong thời kì lâu dài của sự phát

triển tƣ bản chủ nghĩa, kĩ thuật sản xuất nông nghiệp lạc hậu so với kĩ thuật sản xuất công nghiệp,

cấu thành hữu cơ của tƣ bản nông nghiệp cũng tƣơng đối thấp, tƣ bản khả biến chiếm tỉ trọng lớn có

thể thuê đƣợc nhiều công nhân, làm ra càng nhiều giá trị thặng dƣ. Bởi thế trong điều kiện đầu tƣ

giống nhau, tỉ suất giá trị thặng dƣ giống nhau, nông nghiệp mang lại giá trị thặng dƣ nhiều hơn

trong công nghiệp, hàng nông sản bán ra theo giá trị cao hơn giá cả sản xuất, số chênh của nó chính

là địa tô tuyệt đối. Do sự độc quyền tƣ hữu đất đai gây trở ngại cho tài sản cố định chuyển nhập vào

ngành nông nghiệp, giá trị thặng dƣ tƣơng đối nhiều của ngành nông nghiệp sẽ không tham gia vào

quá trình bình quân hóa lợi nhuận toàn xã hội, hàng nông sản vẫn có thể thƣờng xuyên bán ra với

giá trị cao hơn giá cả sản xuất, nhờ đó mà tạo ra địa tô tuyệt đối cho ngƣời sở hữu đất đai. Giá trị

thặng dƣ do công nhân nông nghiệp làm ra là nguồn gốc của địa tô tuyệt đối. Sự độc quyền tƣ hữu

đất đai là nguyên nhân căn bản hình thành địa tô tuyệt đối. Cấu thành hữu cơ của tƣ bản trong nông

nghiệp thấp hơn cấu thành hữu cơ của tƣ bản bình quân xã hội là điều kiện hình thành địa tô tuyệt

đối. Trong các nƣớc tƣ bản hiện đại, cùng với sự phát triển của kĩ thuật nông nghiệp, cấu thành hữu

cơ của tƣ bản trong nông nghiệp bằng cấu thành hữu cơ tƣ bản trong công nghiệp, thậm chí còn cao

hơn trong công nghiệp, trong tình hình này, địa tô tuyệt đối sẽ không phải là số chênh giá trị hàng

nông sản cao hơn giá cả sản xuất, mà là đến từ giá cả độc quyền của hàng nông sản.

Loại địa tô mà các nhà tƣ bản kinh doanh nông nghiệp nhất thiết phải nộp cho địa chủ, do

chế độ độc quyền tƣ hữu về ruộng đất trong nông nghiệp tƣ bản chủ nghĩa. Do cấu tạo hữu cơ của

tƣ bản trong nông nghiệp thấp hơn trong công nghiệp, nên với một lƣợng tƣ bản ứng ra nhƣ nhau,

có tỉ suất giá trị thặng dƣ nhƣ nhau, nhƣng giá trị thặng dƣ đƣợc tạo ra trong nông nghiệp bao giờ

cũng cao hơn trong công nghiệp. Chế độ độc quyền tƣ hữu về ruộng đất đã ngăn trở sự tự do di

chuyển tƣ bản từ các ngành khác vào nông nghiệp nên trong nông nghiệp tƣ bản chủ nghĩa, giá trị

của nông sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất chung. Số chênh lệch giữa giá trị của nông sản phẩm và

giá cả sản xuất chung chính là địa tô tuyệt đối. Nguồn gốc của địa tô tuyệt đối là một bộ phận của

giá trị thặng dƣ do lao động không công của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Trong chủ

nghĩa tƣ bản, địa tô tuyệt đối làm tăng giá cả nông sản phẩm, ảnh hƣởng xấu đến đời sống của

những ngƣời lao động. Việc quốc hữu hóa ruộng đất sẽ xóa bỏ chế độ độc quyền tƣ hữu về ruộng

đất và do đó sẽ xóa bỏ địa tô tuyệt đối.

34

Ở Việt Nam, ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt của nông nghiệp,

lâm nghiệp, không gì thay thế đƣợc, và là tài nguyên quý giá của quốc gia. Nhà nƣớc chuyển quyền

sử dụng ruộng đất lâu dài cho nông dân, và ngƣời sử dụng đất phải nộp thuế sử dụng đất; cho ngƣời

nƣớc ngoài thuê đất để lập doanh nghiệp hay để xây dựng trụ sở cơ quan ngoại giao; cho phép các

tổ chức, cá nhân ngƣời Việt Nam tham gia xí nghiệp liên doanh với ngƣời nƣớc ngoài đƣợc góp vốn

pháp định bằng giá trị đất sử dụng. Tuy hình thức địa tô tuyệt đối không còn, nhƣng ruộng đất vẫn

là một tƣ liệu sản xuất có giá trị và ngƣời sử dụng vẫn phải trả giá nhƣ là một loại địa tô.

Sự khác nhau về vị trí đất đai, nhƣ xa hay gần thành phố cũng có thể làm cho chủ nông

trƣờng thu lợi khác nhau. Phí vận chuyển của nông trƣờng cách xa thành phố, giá thành cao; ngƣợc

lại ở gần thành phố thì phí vận chuyển sẽ thấp. Nếu nông trƣờng xa thành phố bán hàng nông sản

thu đƣợc lợi nhuận bình quân, thì nông trƣờng gần thành phố bán hàng nông sản cùng một giá (với

hàng của nông trƣờng thành phố) sẽ thu đƣợc lợi nhuận siêu ngạch.

Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp có thể căn cứ vào mức

độ của 5 yếu tố cơ bản sau đây: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tƣới tiêu nƣớc; điều kiện khí hậu;

điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất. Đối với mỗi yếu tố lại chia thành nhiều mức khác nhau.

Tổng hợp lại của cả 5 yếu tố đó sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất. Đó là cơ sở để

định giá đất.

Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác

nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là

sự khác nhau về vị trí. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử

dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai

yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hƣởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng

nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tƣới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu đƣợc đề cập khi xem

xét địa tô đất nông nghiệp.

5.2. Lãi xuất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay

giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hƣởng của địa tô

với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hƣởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân

hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi

hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất

phải tăng lên do ngƣời bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu đƣợc địa tô cũng lớn hơn

thu nhập do lƣợng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì ngƣời bán mới

chấp nhận. Vì vậy nhà tƣ bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng

trƣởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hƣớng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh

doanh đất đai luôn có lãi. Ngƣời bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để

xác định giá đất. Đƣơng nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng

thời gian tƣơng đối dài để loại trừ ảnh hƣởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc

dân có thể nói lãi suất ngân hàng là nhƣ nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Nếu có chênh

lệnh thì cũng không đáng kể. Nhƣ vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ

không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.

Giả sử chúng ta đã có thị trƣờng vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất thuận lợi thì kinh

doanh đất đai cũng sẽ là một hƣớng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, ngƣời kinh doanh

đất đai không có những lo ngại về sự rủi ro có thể xẩy ra mà những sự rủi ro này chủ yếu liên quan

đến các điều luật không nhất quán thì ngƣời kinh doanh đất đai cũng sẽ hành động nhƣ các nhà kinh

doanh bình thƣờng khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng đất mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là:

Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do đất mang lại.

Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi phí sử dụng đất.

Hay có thể viết dƣới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại - chi phí sử dụng

đất - chi phí cho lãi suất - Et.

Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Công thức này đƣợc giải thích

nhƣ sau: Nhà kinh doanh đất đai coi tiền thuê đất là một khoản chi phí. Để có khoản này anh ta phải

35

vay ngân hàng với lãi suất nào đó, do vậy khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải đƣợc xem nhƣ một

khoản chi phí. Ngoài ra, để cho miếng đất có thể sinh lời, anh ta phải đầu tƣ thêm các chi phí nhằm

làm tăng giá trị sử dụng của đất đai, các khoản này cũng phải đƣợc xem nhƣ một khoản chi nữa.

Nếu Et càng lớn thì ngƣời kinh doanh đất đai sãn sàng trả tiền thuê cao hơn.

Trong hội thảo về thị trƣờng đất do tổ chức Nông nghiệp và Lƣơng thực thế giới (FAO) phối

hợp với Uỷ ban kế hoạch Nhà nƣớc tổ chức tại Hà Nội tháng 1-1993 trong khuôn khổ dự án

TCP/VIE/2252 giáo sƣ Nhật Bản Juriohayami giới thiệu công thức tính giá cho thuê đất căn cứ thu

nhập từ sử dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng.

Giá đất = Yt/(1+i)t

Trƣờng hợp thu nhập không có thuế: Yt = R.Qt - C

Trong đó:

Y: Thu nhập trên 1 ha trong năm (còn gọi là "thu nhập kỳ vọng")

R: Giá sản phẩm thời điểm t

Q: Sản lƣợng thu hoạch (Sản lƣợng đầu ra) trong năm.

C: Chi phí bỏ ra trong năm

t: Thời gian

i: Lãi suất ngân hàng

Tuy nhiên do đặc điểm đất đai là tài nguyên thiên nhiên, nên tất cả các quốc gia đều đánh

thuế đất (thuế sử dụng đất) và nhƣ vậy thuế đất sẽ ảnh hƣởng trực tiếp đến giá đất, trong trƣờng hợp

thuế đất do ngƣời thuê đất tức ngƣời sử dụng đất đóng thì thu nhập của họ đƣợc điều chỉnh nhƣ sau

Yt = R . Q - C - T và lúc đó giá trị của đất để làm căn cứ xác định giá cho thuê đất là:

G = (Yo - To) + (Y1- T1) + ... + (Yt - Tt) / (1 + i)t

Qua đó ta thấy thuế đất sẽ giảm thu nhập của ngƣời sử dụng đất và làm giảm giá đất hay nói

cách khác giá đất dùng làm căn cứ xác định giá cho thuê đất.

Nếu ta coi đất nhƣ một tài sản thì giá đất đƣợc tính nhƣ sau:

PL = PLt / (1+r)t (t = 1, )

Trong đó PL là giá đất tính nhƣ giá trị của một loại tài sản

PLt là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian t xác định

Hãy lấy một ví dụ đơn giản, giả sử rằng một mảnh đất có thể bị bỏ hoang sau một giai đoạn

là hai năm, nhƣng trong hai năm đó nó có thể đƣợc sử dụng để trồng lúa hay một vài cây trồng

khác. Giả sử thu nhập là 100 nghìn/ha mỗi năm và lãi suất là 5%. Ngƣời nông dân có hai lựa chọn

hoặc bán đất ngay bây giờ hoặc tiếp tục kiếm thu nhập từ đất trong vòng 2 năm tới. Thu nhập chỉ

thu đƣợc khi kết thúc mùa vụ, còn quyết định bán hay không bán đất phải làm ngay đầu vụ. Câu hỏi

ở đây là: giá trị của đất đai tại thời điểm hiện tại là bao nhiêu. Lƣu ý rằng chúng ta đã giả sử là nông

dân có một lựa chọn nữa là gửi tiền của họ vào ngân hàng với lãi suất là 5%. Nếu tiền đƣợc gửi vào

ngân hàng thì họ sẽ có một lƣợng tiền là:

100 nghìn * 1,05 + 105 nghìn * 1,05 = 212,25 nghìn

hay 100 nghìn * 1,05 + 100 nghìn * 1,052 = 212,05 nghìn

Với một cách đơn giản, giá trị của 100 nghìn vào cuối năm thứ nhất là 100 nghìn/1,05 =

95,238 nghìn hôm nay, bởi vì nếu ta gửi 95,238 nghìn vào ngân hàng hôm nay với lãi suất 5% thì sẽ

nhận đƣợc 100 nghìn vào cuối năm.

Do đó, để quy đổi giá trị tƣơng lai về hiện tại thì chia nó với 1 cộng lãi suất. Còn để tính giá

trị hiện tại trong tƣơng lai thì nhân nó với 1 cộng lãi suất.

Nhƣ vậy vấn đề đất đai ở đây là phải tìm ra giá trị hiện tại của luồng hoa lợi từ đất thu đƣợc

trong tƣơng lai. Bởi giá trị hiện tại là 100 nghìn trong hai năm tới sẽ là:

100 nghìn/ 1,05 + 100 nghìn / 1,052 = 185,94 nghìn

Lƣợng tiền thu đƣợc vào cuối năm thứ hai đầu tiên phải bị chiết khấu trở lại vào cuối năm

thứ nhất và do đó nó nhƣ sau:

100 nghìn / 1,05 = 95,238 nghìn

95,238 nghìn / 1,05 = 90,703 nghìn

Và tổng của hai giá trị này là 185,94 nghìn. Do đó giá trị của mảnh đất vào thời điểm đầu

36

năm thứ nhất là 185,94 nghìn. Đây là cách tính toán về cơ bản xác định giá trị của một tài sản nếu

nó có thu nhập trong tƣơng lai. Với nghĩa nhƣ vậy, đất đai là một loại tài sản ở rất nhiều nƣớc. Ở

Việt Nam, cá nhân không có quyền sở hữu riêng về đất, thì không có giá trị này. Quyền sử dụng về

đất đai cũng có giá trị, tuy nhiên có nhiều nhân tố khác ảnh hƣởng tới giá trị đó.

Nhân tố có ảnh hƣởng tới hoa lợi của đất và cũng có ảnh hƣởng tới thu nhập thuần của đất,

đó là khoảng cách tới thị trƣờng trung tâm và độ màu mỡ của đất.

Ở công thức trên ngụ ý hoa lợi là không thay đổi trong chu kỳ sống của tài sản. Nói chung

điều nay không hoàn toàn đúng. Luồng hoa lợi PLt hoàn toàn biến động theo thời gian, bởi thế tốt

hơn chúng ta nên viết P Lt(t) nhƣ là một hàm của thời gian. Sự thay đổi trong kỹ thuật, trong giá sản

phẩm và giá đầu vào, giá các yếu tố sản xuất và nó sẽ làm thay đổi giá trị của tài sản và hoa lợi

trong năm cụ thể. Ngay cả lãi suất cũng biến đổi qua thời gian. Bởi thế công thức trên đƣợc viết nhƣ

sau:

PL = P Lt(t) / (1+r(t))t (t = 1, )

Do đó nếu dự kiến luồng hoa lợi hay địa tô trong tƣơng lai sẽ tăng lên thì cũng sẽ tăng giá trị

của tài sản và ngƣợc lại nếu dự đoán luồng địa tô trong tƣơng lai giảm đi, nó sẽ làm giảm giá trị tài

sản. Hoa lợi trong giai đoạn đầu cao hơn sẽ làm tăng giá nhiều hơn là giai đoạn sau. Lãi suất tăng sẽ

làm giảm giá trị của đất và ngƣợc lại. Sự dự đoán tăng trong tƣơng lai xa sẽ ảnh hƣởng ít đến giá trị

tài sản.

5.3. Quan hệ cung cầu

Trong thị trƣờng tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thƣờng đƣợc quyết định tại

điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vƣợt cung thì giá cả tăng cao, ngƣợc lại, cung vƣợt cầu

thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Điều kiện hình thành là: (1) Ngƣời

cung cấp và ngƣời tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất. (2) Những hàng hóa có

cùng tính chất tự do điều chỉnh lƣợng cung theo biến động giá cả. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai

cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhƣng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông

thƣờng là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu

nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng.

Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên nhƣ tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi và tính

cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tƣơng đối mạnh, cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực

có tính cục bộ, lƣợng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Nghĩa là đất đai

không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả.

(1) Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết đƣợc ở đâu có thông tin về cung hoặc cầu.

(2) Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tƣợng giao dịch,

các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới hạn.

Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả. Nhất là đất đai ở

nƣớc ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nƣớc thống nhất quản lý, lƣu thông trên thị trƣờng chỉ là

quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nƣớc khống

chế, nhân tố này ảnh hƣởng quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu

đầy đủ các đặc tính trên của thị trƣờng đất đai. Ngoài ra khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính

đến nhân tố thời gian, phân tích động thái. Vì hiện trạng của cung cầu thƣờng là đƣợc hình thành từ

sự xem xét tình trạng phát triển trong tƣơng lai nghĩa là từ hiện tại mà xét về tƣơng lai.

Cung - cầu của thị trƣờng đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị

trƣờng hàng hoá thông thƣờng. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của

đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ đƣợc xác định bằng

yếu tố cầu, nhƣ: mật độ dân cƣ; tỉ lệ tăng trƣởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của

ngƣời dân tại địa phƣơng; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp.

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhƣng lƣợng cung của một loại đất cụ thể hay cho

một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các

loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chƣa sử dụng ở ngoại vi một

thành phố đƣợc điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm

khu dân cƣ đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lƣợng diện tích đất ở

37

tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trƣởng

liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất

cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày

một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình.

Trƣớc đây, hệ thống giao thông cùng các phƣơng tiện giao thông chƣa phát triển, thị trƣờng

đất đô thị phát triển chủ yếu ở những khu thƣơng mại - dịch vụ gần trung tâm. Điều đó, dẫn đến tình

trạng chênh lệch giá quá lớn giữa đất đai ở vị trí trung tâm với đất đai vùng ngoại vi đô thị. Ngày

nay, hệ thống giao thông cùng các phƣơng tiện giao thông phát triển. Thời gian để từ ngoại ô vào

trung tâm đô thị đã rút ngắn. Vì vậy, nhu cầu đối với đất đai vùng ngoại ô tăng lên nhanh chóng và

lƣợng cung cũng tăng lên đáng kể. Sự chênh lệch giá giữa đất đai ở trung tâm và đất đai vùng ngoại

ô thành phố cũng theo đó đƣợc rút ngắn lại. Tuy nhiên, đất đai có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn,

cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hƣớng tăng liên tục.

Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông

thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng

một đô thị. Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn nhƣ vậy. Nói

chung, một mặt hàng càng cố định về số lƣợng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng. Đất

đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thƣờng khác, mặc dù

giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng.

Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào mục đích

sản xuất nông nghiệp chƣa đến mức mất cân đối căng thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai.

Phần lớn đất chƣa sử dụng lại là đất đồi núi, đất các vùng ven biển... đòi hỏi phải có vốn đầu tƣ lớn

thì mới đƣa vào khai thác đƣợc, luật đầu tƣ ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây

trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lƣợng lao động xã hội. Tốc độ phát triển công nghiệp

đầu tƣ xây dựng các khu trung tâm thƣơng mại, du lịch... cũng mở ra khả năng thu hút lực lƣợng lao

động từ khu vực nông nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng 2,5 -

3% năm, Chính phủ chƣa có khả năng sắp xếp là một trong những yếu tố tạo lên sự mất cân đối

giữa lao động và đất đai. Đó là chƣa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu tƣ thiết bị máy móc sẽ làm

dƣ thừa lao động.

Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hƣởng đến quan hệ cung cầu về đất, đó là đất đai chƣa

đƣợc sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đai cho phép các tổ chức cá nhân và hộ gia đình

sử dụng đất có 6 quyền: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn. Nhƣng

việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ

đất, bảo đảm mỗi ngƣời đều có đất để canh tác và có nhà để ở.

c) Cung về đất và các yếu tố ảnh hƣởng

Cung về đất là số lƣợng các loại đất mà xã hội dùng cho sản xuất và sinh hoạt do lãnh thổ

cung cấp. Có thể chia cung về đất làm hai loại cung tự nhiên và cung kinh tế.

Cung tự nhiên là số lƣợng đất đai của trái đất đã khai thác sử dụng và tài nguyên đất đai

chƣa khai thác sử dụng. Cung tự nhiên tƣơng đối ổn định và không có tính co dãn. Cung tự nhiên

chịu ảnh hƣởng của các yếu tố: các điều kiện phù hợp cho sản xuất và sinh hoạt của con ngƣời; các

điều kiện về thổ nhƣỡng và khí hậu phù hợp với sự sinh trƣởng và phát triển của động thực vật; có

thể cung cấp tài nguyên, nƣớc ngọt và các điều kiện cần thiết khác cho con ngƣời và sản xuất phát

triển.

Khi đất đai tự nhiên đƣợc đầu tƣ lao động để khai thác và sử dụng sẽ trở thành nguồn đất đai

cung cấp trực tiếp cho sản xuất và đời sống con ngƣời trở thành nguồn cung kinh tế về đất đai.

Cung kinh tế chỉ biến động trong phạm vi cung tự nhiên và có tính đàn hồi. Biến đổi của lƣợng

cung kinh tế về đất đai không chỉ là biến đổi tổng lƣợng mà còn biến đổi trên số lƣợng và diện tích

của một loại đất sử dụng nào đó. Ta có thể thấy ở các phần sau đây.

Cung nhóm đất nông nghiệp

Trong cơ chế thị trƣờng, mức cung về nhóm đất nông nghiệp có thể tăng hoặc giảm, mặc dù

về lý thuyết diện tích đất đai đƣợc xem nhƣ không thay đổi và mức cung cũng không biến động. Sự

tăng lên của mức cung nhóm đất nông nghiệp chủ yếu là quá trình chuyển những diện tích đất chƣa

38

sử dụng thành đất nông nghiệp mới khai phá có thể dùng trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc để

nuôi trồng thuỷ sản. Tuy mức độ có thể nhiều ít khác nhau, nhƣng hầu nhƣ năm nào nhóm đất nông

nghiệp cũng đƣợc tăng lên bằng cách này. Do vậy trong cân đối đất đai, đặc biệt trong phạm vi

rộng, nói chung không thể không đề cập đến sự chuyển hoá . Quá trình này tuy làm tăng cung đất

nông nghiệp nhƣng lại ít tạo sự sôi động thị trƣờng đất nông nghiệp.

Quá trình lƣu chuyển trong nhóm đất nông nghiệp giữa các chủ thể tuy không làm tăng tổng

cung của nhóm đất nông nghiệp của nền kinh tế, song vai trò của nó khá quan trọng trong quá trình

phát triển nền sản xuất nông nghiệp, cũng nhƣ làm sôi động thị trƣờng đất nông nghiệp.

Nắm đƣợc mức tăng về cung của đất nông nghiệp giúp ta dễ dàng tìm ra và phân tích các

nhân tố làm tăng mức cung trong thị trƣờng đất đai. Điều đó phụ thuộc trƣớc hết vào chính sách

khai hoang của Nhà nƣớc trong từng thời kỳ. Các nhân tố chi phối trong mức độ lƣu chuyển đất

nông nghiệp giữa các chủ thể với nhau bao gồm: cơ chế quản lý đất nông nghiệp; các chính sách về

đất nông nghiệp; trình độ sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp; phong tục tập quán của nông dân...

Về suy giảm mức cung nhóm đất nông nghiệp có thể biểu hiện ở xu hƣớng chuyển nhanh

đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp do quá trình đô thị hoá đang diễn ra ngày càng nhanh,

mạnh ở hầu hết các quốc gia, các vùng. Nội dung chuyển này bao gồm: dành đất để hình thành khu

công nghiệp mới; đất để sản xuất vật liệu xây dựng; đất cho công nghiệp khai khoáng; giao thông;

thuỷ lợi; du lịch...

Sự tác động đến quá trình giảm cung đất nông nghiệp cũng do nhiều nhân tố tác động đến

nhƣ: các chính sách và cơ chế quản lý vĩ mô nền kinh tế; tốc độ phát triển của công nghiệp hoá, đô

thị hoá và hiện đại hoá nền kinh tế quốc dân...

Cung nhóm đất phi nông nghiệp Do nhu cầu về nhóm đất phi nông nghiệp không ngừng tăng lên, vì thế bất luận hoàn cảnh

kinh tế-xã hội của một quốc gia nhƣ thế nào, nguồn cung nhóm đất phi nông nghiệp cũng sẽ tăng

lên. Trên thực tế, nhóm đất phi nông nghiệp đƣợc hình thành từ ba nguồn sau đây:

Thứ nhất, từ nhóm đất nông nghiệp, ở hầu hết các quốc gia, dù Nhà nƣớc không muốn,

nhƣng sự chuyển hoá nhóm đất nông nghiệp thành nhóm đất phi nông nghiệp ở trong các đô thị vẫn

là nguồn chủ yếu. Điều này xuất phát từ đặc điểm hình thành các đô thị. Phần lớn đô thị đƣợc hình

thành và phát triển trong lòng các vùng nông nghiệp truyền thống của mỗi quốc gia. Sự chuyển hoá

ngày càng nhiều từ nhóm đất nông nghiệp thành nhóm đất phi nông nghiệp đang là thách thức lớn

đối với hệ thống quản lý Nhà nƣớc ở hầu hết các quốc gia trên thế giới. Việt Nam cũng không nằm

ngoài số đó. Hệ thống quản lý Nhà nƣớc trong lĩnh vực này cần đáp ứng hai yêu cầu cơ bản: kìm

giữ đƣợc tốc chuyển hoá ở mức hợp lý, tức là không để tình trạng căng thẳng về đất ở các đô thị xảy

ra, vừa không làm mất an toàn lƣơng thực quốc gia; đồng thời cần có cơ chế thích hợp để hình

thành quỹ tài chính phục vụ cho khai phá các vùng đất mới, nhằm bù đắp một phần sự hao hụt

nhóm đất nông nghiệp do đô thị hoá đặc biệt là đất sản xuất nông nghiệp.

Nguồn thứ hai làm cung nhóm đất phi nông nghiệp là nhóm đất chƣa sử dụng ven đô. Đây là

nguồn quan trọng đối với các đô thị hình thành và phát triển không phải trong lòng các vùng nông

nghiệp truyền thống của mỗi quốc gia.

Nguồn thứ ba tăng cung nhóm đất phi nông nghiệp là sự lƣu chuyển trong nội bộ nhóm đất

phi nông nghiệp. Đó là sự chuyển nhƣợng quyền sử dụng các thành phần khác nhau của nhóm đất

phi nông nghiệp giữa các chủ thể đang sử dụng đất.

Với hai nguồn trên vừa có ý nghĩa trong quan hệ cung-cầu nhóm đất phi nông nghiệp, vừa

làm tăng tổng cung nhóm đất phi nông nghiệp. Với nguồn thứ ba này tuy không làm tổng cung

nhóm đất phi nông nghiệp, song lại có ý nghĩa lớn trong quan hệ cung cầu nhóm đất phi nông

nghiệp, trong sự sôi động của thị trƣờng nhóm đất phi nông nghiệp do mức cầu quyết định.

Các nhân tố ảnh hƣởng đến cung nhóm đất phi nông nghiệp chính là các nhân tố ảnh hƣởng

đến ba nguồn nói trên. Nó bao gồm từ việc quy hoạch địa điểm, quy mô của các đô thị đến các

chính sách, cơ chế quản lý đất đai nói chung và quản lý nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông

nghiệp nói riêng.

39

b) Cầu về đất và các yếu tố ảnh hƣởng

Nhu cầu của con ngƣời về đất phục vụ sản xuất và sinh hoạt phân ra hai loại lớn: nhu cầu

nhóm đất nông nghiệp và nhu cầu về đất phi nông nghiệp.

Cầu nhóm đất nông nghiệp Biến động của cầu nhóm đất nông nghiệp là kết quả của các xu hƣớng làm tăng hay làm

giảm lƣợng cầu gây nên. Diện tích nhóm đất nông nghiệp có thể phải tăng lên để đáp ứng nhu cầu

nông sản cho xã hội. Nhu cầu này buộc xã hội phải có sự chuyển hoá các loại chƣa sử dụng sang

nhóm đất nông nghiệp. Nhu cầu của xã hội về nông sản trong cơ chế thị trƣờng có thể đƣợc phản

ánh qua giá nông sản trên thị trƣờng, hoặc cũng có thể nhận thấy nhờ các phân tích khoa học của

các nhà hoạnh định chính sách.

Trên thực tế, xét về tổng thể có thể lƣợng cầu nhóm đất nông nghiệp không biến động, hoặc

biến động ít, do nhu cầu nhóm đất nông nghiệp xét trong mối quan hệ với các loại đất khác là cân

bằng. Tuy nhiên ngay cả trong trƣờng hợp đó, xét trong nội bộ ngành nông nghiệp vẫn có sự biến

động về mức cầu nhóm đất nông nghiệp. Sự biến động trong nội bộ đó là do cầu của các chủ thể

trong nông nghiệp biến động. Diễn biến nội bộ đó do một số chủ thể không cần nhóm đất nông

nghiệp nữa, ngƣợc lại một số khác lại cần thêm đất để tạo thêm việc làm, tạo thu nhập cho mình

bằng kinh doanh sản xuất nông nghiệp. Cũng có một số chủ thể cần mua thêm đất nhằm đảm bảo ổn

định cuộc sống cho các thế hệ mai sau của họ...

Xét về lâu dài, trong quá trình công nghiệp hoá và hiện đại hoá nền kinh tế, tổng lƣợng cầu

về nhóm đất nông nghiệp có xu hƣớng giảm tƣơng đối, và sẽ làm giảm tuyệt đối so với các loại đất

khác, cũng nhƣ so với nhu cầu lƣợng nông sản của xã hội. Cơ sở của xu hƣớng này là sự phát triển

của lực lƣợng sản xuất của xã hội ngày càng cao tạo điều kiện để tăng năng xuất cây trồng vật nuôi

trong nông nghiệp. Điều đó làm cho nhu cầu về diện tích nhóm đất nông nghiệp tăng chậm hơn tốc

độ tăng nhu cầu nông sản của xã hội. Ngoài ra còn một nguyên nhân khá quan trọng là xu hƣớng

giảm sút tƣơng đối tỷ xuất lợi nhuận của sản xuất nông nghiệp so với các ngành khác. Nguyên nhân

này làm cho các thế hệ trƣớc thƣờng không rời bỏ nông nghiệp ở nông thôn để sang ngành khác.

Tuy nhiên không phải tất cả ngƣời có ruộng muốn đi đều thực hiện đƣợc nguyện vọng của mình.

Cầu nhóm đất phi nông nghiệp

Mức cầu nhóm đất phi nông nghiệp có xu hƣớng ngày càng tăng do quy mô và tốc độ tăng

lên nhanh chóng của quá trình đô thị hoá.

Xu thế công nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tế tất yếu kéo theo xu thế đô thị hoá: các đô

thị cũ ngày càng mở rộng quy mô, ở nhiều nơi lại xuất hiện nhiều điểm đô thị mới. các khu công

nghiệp mới tăng lên với tốc độ cao cũng kéo theo sự hình thành hệ thống dịch vụ và cuộc sống đô

thị ở các khu đó.

Khi phân tích các nhân tố tác động đến xu hƣớng tăng lƣợng cầu nhóm đất phi nông nghiệp,

ngoài các nhân tố đã nêu trên, còn cần chú ý đến khía cạnh chính sách của vấn đề. Nói chung mức

độ tác động của mỗi nhân tố còn phụ thuộc vào hệ thống chính sách của Nhà nƣớc liên quan đến sự

phát triển các đô thị và các khu công nghiệp. Đồng thời các nhân tố ảnh hƣởng đến tình hình cung

về nhóm đất phi nông nghiệp cũng cần đề cập đến khi phân tích mức cầu nhóm đất phi nông

nghiệp.

c) Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu

Có thể thiết lập một biểu cung minh hoạ mối quan hệ giữa số lƣợng đất đai mà một nhà đầu

tƣ hoặc một nhóm các nhà đầu tƣ có khả năng cung cấp với các mức giá khác nhau trong một

khoảng thời gian cho trƣớc. Cũng giống nhƣ thiết lập một biểu cầu, để thiết lập biểu cung cần giả

định rằng chỉ có một yếu tố quyết định làm thay đổi cung đó là giá loại đất đai mà biểu cung minh

hoạ. Các yếu tố khác còn lại của cung không có ảnh hƣởng đến giá đất là hằng số.

40

Giá đất

Cung về đất

G1

G E

Cầu về đất

L1 L L2 Số lƣợng đất

Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu với một thị trƣờng đất đai điển hình

Hình 2.1. là sơ đồ cung và cầu trên một thị trƣờng điển hình điển hình, minh hoạ sự tƣơng

tác giữa cung và cầu trong thị trƣờng điển hình điển hình. Giá đất đai đƣợc xác định ở điểm mà đồ

thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E). Điểm E đƣợc gọi là điểm cân bằng giữa giá đất (G) và số

lƣợng đất đai (L).

Nếu giá đƣợc cố định ở (G1), thì số lƣợng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhƣng những ngƣời cung

cấp cũng sẽ đồng ý bán với số lƣợng (L2) ở giá đó. Tình huống này sẽ không ổn định. Trên thị

trƣờng xẩy ra tình trạng dƣ thừa hay cung quá mức và ngƣời cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn

cho đến khi giá G đƣợc thiết lập. Nếu nhƣ theo yêu cầu của Nhà nƣớc phải đặt giá cao hơn, thì Nhà

nƣớc có thể phải ra quy định đƣợc phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất hiện một thị

trƣờng bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nƣớc quy định. Một sự mất cân bằng tƣơng

ứng sẽ xảy ra nếu nhƣ giá đƣợc cố định ở mức thấp hơn giá G, nhƣng hiện thời số lƣợng cầu sẽ lớn

hơn số lƣợng đƣợc cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng.

D

Giá D1 S

G A

G1 B

41

L1 L Số lƣợng đất

Hình 2.2. Sự thay đổi về cầu

Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc cầu. Hình 2.2. minh

hoạ sự thay đổi về nhu cầu. Điểm cắt nhau giữa đồ thị cung (S) và đồ thị cầu (D) tại điểm E cho

thấy giá cân bằng là G và số lƣợng đất đai đƣợc bán là L. Đồ thị cầu (D1) là đồ thị cầu mới đã giảm

sút. Số lƣợng cầu về đất đai nhỏ hơn so với số lƣợng đất đai đƣợc đòi hỏi ở từng mức giá. Sự

chuyển dịch này có thể xảy ra do một trong năm yếu tố tác động đến cầu đã thay đổi: nhƣ thu nhập

của những ngƣời mua có tiềm lực đã giảm sút; hoặc những ngƣời tiêu dùng có tiềm lực tin rằng giá

đất sắp tới sẽ giảm và đã quyết định hoãn mua sắm. Sự cân bằng mới đƣợc lập tại điểm B. Giá mới

sẽ là G1 và số lƣợng mới đƣợc bán sẽ là L1.

S

Giá D S1

G E

G1 E1

L L1 Số lƣợng đất

Hình 2.3. Sự thay đổi về cung

Hình 2.3. minh hoạ những tác động của sự tăng lên về cung. Sự tăng lên đó có thể do đổi

mới công nghệ hiện đại hoặc do tỉ lệ lãi tiền vay giảm làm cho việc xây dựng nhà mới rẻ hơn.

Những ngƣời sản xuất sẽ đồng ý cung cấp một số lƣợng lớn hơn ở từng mức giá. Kết quả là đồ thị

cung mới (S1) và một cân bằng mới đƣợc xác lập tại điểm B. Trong một nền kinh tế nói chung nếu

không có sự đổi mới công nghệ mang tính nhẩy vọt, thì giá cả của hàng hoá tƣơng ứng với sự giao

cắt giữa cung và cầu sẽ đƣợc hình thành nhanh chóng và tƣơng đối ổn định. Giá sẽ ở trạng thái cân

bằng bởi vì sự tác động của cung, cầu là bằng nhau. Trong thị trƣờng đất đai, các các yếu tố nội tại

từ phía cầu (không phải là giá đất đai) nhƣ thu nhập hoặc trì hoãn mua sắm... làm cho cầu thay đổi

thƣờng xuyên tạo ra những chuyển dịch trong đồ thị cầu.

Giá bán và số lƣợng đất đai đƣợc bán rất ít khi đạt đƣợc trạng thái ổn định lâu dài. Do đó,

trạng thái cân bằng giữa giá và số lƣợng đất đai cũng ít khi đạt đƣợc sự ổn định lâu dài. Cân bằng-

Mất cân bằng-Cân bằng mới đƣợc xác lập-Mất cân bằng. Hiện tƣợng trên đƣợc lập đi lập lại liên

tiếp tạo thành các chu kỳ thị trƣờng. Thời gian giữa hai chu kỳ của thị trƣờng hàng hoá thƣờng là rất

ngắn và không cố định. Nhƣng các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trƣờng thì rất ít khi thay đổi. Đây

chính là cơ sở cho nguyên tắc định giá cân đối.

BÀI TẬP CHƢƠNG 2

Bài tập 1

42

Có một công ty kinh doanh nhà đất tại địa phƣơng có khả năng cung cấp 4 mảnh đất, số

ngƣời muốn mua sẽ phụ thuộc vào giá mà công ty đặt ra. Dƣới đây là số liệu điều tra về khả năng

chi trả của ngƣời dân mà công ty thu thập đƣợc.

STT Tên ngƣời muốn mua đất Khả năng chi trả (triệu đồng)

1 Nguyễn Văn An 850

2 Trần Văn Anh 500

3 Đinh Văn Sáng 250

4 Trịnh Ngọc Lâm 100

5 Nguyễn Thị Mai 650

6 Hoàng Văn Bình 350

7 Lê Đức Sâm 150

1. Vẽ đƣờng cầu đối với ngƣời muốn mua đất;

2. Bạn là chuyên gia về định giá, bạn đề nghị mức giá nào để không có trội cầu, giải thích

ngắn gọn;

3. Công ty kinh doanh nhà đất cho rằng khi cấp cho ngƣời có nhu cầu nên thu một khoản tiền,

số tiền này đảm bảo cho tất cả những ngƣời có nhu cầu đều có thể trả đƣợc, vậy số tiền này là

bao nhiêu, giải thích ngắn gọn.

Bài tập 2

Giả sử bạn chịu trách nhiệm trong quản lý thị trƣờng nhà ở tại địa phƣơng, số liệu về mặt

lịch sử cho thấy rằng đƣờng cung và cầu “tiêu biểu” có thể áp dụng đƣợc cho lĩnh vực nhà ở. Đối

với mỗi tình huống sau đây bạn hãy đƣa ra 2 dự đoán: Thứ nhất sự dịch chuyển đƣờng cầu. Thứ hai

lƣợng cung và lƣợng cầu có thay đổi hay không?

1. Ƣớc tính rằng dân số giảm khoảng 15% do có sự di chuyển một số cơ quan sang địa

phƣơng khác;

2. Bộ Tài chính dự báo rằng mức thu nhập của ngƣời dân địa phƣơng sẽ cao hơn, giả sử rằng

dự báo trên là đáng tin cậy;

3. Thuế chuyển quyền sử dụng bất động sản giảm từ 2% xuống còn 1%;

3. Số công ty kinh doanh nhà ở tại địa phƣơng sẽ tăng lên 50%.

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 2

1. Hãy trình bày hiểu biết của mình về giá đất.

2. Hãy phân tích các đặc trƣng của giá đất liên quan đến giá đất

3. Hãy trình bày các loại giá đất trong điều kiện Việt Nam hiện nay.

4. Tại sao nói địa tô là một trong những cơ sở khoa học xác định giá đất.

5. Trình bày hiểu biết của mình về cung của đất đai trong thị trƣờng đất đai.

6. Trình bày hiểu biết của mình về cầu của đất đai trong thị trƣờng đất đai.

43

CHƢƠNG III: ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Biên soạn chƣơng III là 2 tác giả Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân. Nội dung của

chƣơng III gồm các vấn đề liên quan đến định giá đất:

- Định giá đất (khái niệm, đặc trƣng, công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam);

- Thông tin trong định giá đất;

- Những đặc trƣng về mua bán đất đai;

- Nguyên tắc định giá đất.

Yêu cầu sinh viên học xong chƣơng III phải nắm đƣợc các vấn đề cơ bản liên quan đến định

giá đất, đặc biệt phải hiểu và biết vận dụng các nguyên tắc trong quá trình định giá đất.

1. ĐỊNH GIÁ ĐẤT

1.1. Khái niệm

Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Nhà nƣớc còn cho các tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào các mục đích xác định. Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất,

cho thuê đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn

bằng giá trị quyền sử dụng đất.

Tại điều 5 Luật đất 2003 quy định về sở hữu đất của nƣớc ta:

“Đất thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu. Nhà nƣớc thực hiện quyền

định đoạt đối với đất nhƣ sau:

1. Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng

đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất);

2. Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;

3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

4. Định giá đất.

Nhà nƣớc thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất thông qua các chính sách tài chính

về đất nhƣ sau:

1. Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

2. Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

3. Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tƣ của ngƣời sử dụng đất mang lại.

Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho

thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với ngƣời đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và

nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất.”

Nhƣ vậy định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất của Nhà nƣớc và là công

cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hƣớng kinh tế thị

trƣờng, nó là cơ sở cho chuyển nhƣợng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp

đồng thoả thuận giữa ngƣời quản lý và ngƣời sử dụng. Trên cơ sở giao đất có thu tiền sử dụng đất

và ngƣời sử dụng đất có quyền chuyển nhƣợng lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê... và Nhà nƣớc có

quyền thu hồi đất theo nhu cầu, lợi ích của toàn xã hội, tổ chức thống nhất các công trình xây dựng

cơ sở hạ tầng và phát triển đất và từ đó theo yêu cầu phát triển kinh tế mà giao đất có thu tiền sử

dụng đất, hoặc cho thuê đất với ngƣời sử dụng đáp ứng đƣợc nhu cầu đòi hỏi nảy sinh từ sự phát

triển của nền kinh tế hàng hoá xã hội chủ nghĩa.

Định giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính

liên quan tới đất giữa ngƣời quản lý và ngƣời sử dụng đất, giữa ngƣời sử dụng đất với nhau.

Đồng thời đất là một tài sản, vì vậy định giá đất cũng giống nhƣ việc định giá các tài sản

thông thƣờng, bên cạnh đó đất là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời

gian, kinh tế, pháp lý chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Nhƣ trên đã nêu

44

định giá chỉ có thể là sự ƣớc tính về giá trị, với định giá đất thì khó tính đúng, tính đủ nhƣ định giá

các tài sản thông thƣờng khác. Với các đặc điểm nêu trên, bƣớc đầu chúng tôi tạm đƣa ra khái niệm

về định giá đất sau đây: Định giá đất đƣợc hiểu là sự ƣớc tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng

hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã đƣợc xác định, tại một thời điểm xác định.

Để định giá đất là ngƣời định giá căn cứ vào nguyên tắc và phƣơng pháp định giá đất trên cơ

sở nắm chắc tƣ liệu thị trƣờng đất, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của thửa đất

theo hạng đất và khả năng cho thu nhập thông thƣờng trong hoạt động kinh tế thực tế, xem xét đầy

đủ ảnh hƣởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phƣơng thức sử dụng đất, dự kiến thu

nhập từ đất và chính sách sử dụng đất , rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho

một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền nào đó trong quyền sử dụng đất .

Đất tuy cũng có thể giao dịch nhƣ là hàng hóa, nhƣng không phải là sản phẩm của lao động

con ngƣời làm ra nên không có giá trị. Giá cả của nó chịu ảnh hƣởng của nhiều yếu tố kinh tế, xã

hội và tự nhiên, khác với giá cả của các loại hàng hóa thông thƣờng. Điều đó quyết định rằng định

giá đất phải có phƣơng pháp đặc biệt của riêng mình. Chỉ có tuân thủ nguyên tắc định giá đất , cân

nhắc đầy đủ ảnh hƣởng của các nhân tố đối với giá đất mới có thể chính xác đƣa ra giá cả của đất .

Định giá đất phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trƣờng đất, sự hình thành giá cả cuối cùng

của đất là quyết định bởi hai bên giao dịch. Có thể nói rằng giá cả đất hình thành từ thị trƣờng,

không nắm đầy đủ tình hình giao dịch của thị trƣờng đất, không biết đƣợc tình hình cung cầu của

đất , không nắm vững đƣợc xu thế phát triển của quá khứ hiện tại và tƣơng lai, sẽ không định đƣợc

giá cả công bằng chính xác và khách quan.

Định giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hƣởng của chính sách đất của Chính phủ. Ví dụ quy

hoạch thành phố thị trấn của Chính phủ có ảnh hƣởng to lớn đến giá đất. Cùng một loại đất quy

hoạch có thể làm tăng giá trị của nó lên năm hay mƣời lần sau một đêm và cũng có thể làm cho

chẳng ai hỏi tới. Nếu không cân nhắc chính sách của Chính phủ thì kết quả định giá đất khó lòng

nói rằng công bằng chính đáng hợp lý.

Định giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tƣợng định giá. Cùng một

loại đất, quyền lợi không giống nhau thì giá cả có thể cách nhau rất lớn. Cho nên trƣớc khi định giá

phải thông qua việc điều tra tài liệu đăng ký đất và khảo sát hiện trƣờng để làm rõ tình trạng các

loại quyền lợi của đối tƣợng đất định giá.

Giá đất đƣợc xác định do công tác định giá ra là giá cả đất đó ở một thời điểm nhất định, đó

là vì giá đất lên xuống thay đổi không ngừng theo sự biến hóa phát triển của kinh tế, xã hội. Nếu

không biết đƣợc giá cả đất đƣợc định là giá cả của thời điểm nào, thì giá cả đƣợc định ra không có

ý nghĩa gì.

1.2. Vai trò của định giá đất

Định giá bao giờ cũng gắn với một tài sản cụ thể và tại một thời điểm xác định. Không thể

định giá một vật không đƣợc xác định trong không gian, cũng nhƣ không thể định giá một tài sản

mà kết quả đúng với mọi thời điểm của thời gian. Một tài sản xác định trên thị trƣờng tại một thời

điểm xác định là điều kiện cần và đủ để ngƣời định giá tiến hành công việc định giá. Tuy mọi cuộc

định giá tài sản đều có chung một mục tiêu, đó là xác định giá của tài sản có trên thị trƣờng, nhƣng

điều mà ngƣời định giá quan tâm hơn trƣớc khi tiến hành định giá đó là giá tài sản cần đƣợc xác

định là loại giá trị nào (giá trị thị trƣờng, giá trị thế chấp, giá trị bảo hiểm hay giá trị tiềm năng) và

nhằm phục vụ cho mục đích gì (để Nhà nƣớc làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền

sử dụng đất, lệ phí trƣớc bạ, hoặc để tính tiền khi Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên

doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất... hay làm cơ

sở cho ngƣời sử dụng đất trong các giao dịch dân sự nhƣ chuyển đổi, chuyển nhƣợng đất, thế chấp,

cho thê, thừa kế quyền sử dụng đất...)

Nhƣ vậy, định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua kết quả định

giá nó giúp cho Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh

doanh và trong các giao dịch dân sự khác:

1. Cơ sở phục vụ cho mua bán, trao đổi và chuyển nhƣợng đất , góp phần ổn định thị trƣờng

đất .

45

2. Cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất nhƣ: cho thuê, thế chấp, cầm cố.

3. Cơ sở để đền bù đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi.

4. Cơ sở cho việc sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất.

Định giá đất còn đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội đặc biệt khi giải quyết sự

tranh chấp đất , xây dựng và thực hiện luật pháp về đất .

Lƣu ý trong định giá đất, đất trở thành hàng hoá, và đƣợc coi là tài sản. Nó đƣợc xác định vị

trí không chỉ trong bề mặt mà cả không gian và tầng sâu.

1.3. Công tác định giá đất ở một số nƣớc trên thế giới

a) Định giá đất và bất động sản tại một số nƣớc Đông Nam Á và Trung Quốc

Trong nền kinh tế thị trƣờng, ngƣời ta quan niệm thửa đất và ngôi nhà xây dựng trong khuôn

viên thửa đất đó là một tài sản gọi là BĐS. Pháp luật nhiều nƣớc nhƣ ở Anh, Pháp, Malaysia,

Singapore coi BĐS là một chế định pháp luật và có cả một bộ luật riêng để điều chỉnh, gọi là bộ luật

BĐS. Trong lĩnh vực định giá, định giá BĐS nói chung và định giá đất nói riêng đã đƣợc các nƣớc

tƣ bản phát triển và nhiều nƣớc đang phát triển trên thế giới quan tâm đầu tƣ, nghiên cứu từ nhiều

thập kỷ qua, cho đến nay nhiều nƣớc đã ổn định về hệ thống tổ chức cơ quan định giá bất động sản

từ trung ƣơng đến địa phƣơng với chức năng, nhiệm vụ và cơ chế rõ ràng và rất có hiệu quả; với

một đội ngũ cán bộ khoa học, cán bộ chuyên môn gồm hàng ngàn ngƣời đƣợc đào tạo chính quy

trong các trƣờng đại học chuyên ngành, đang làm việc trong các cơ quan định giá của Nhà nƣớc và

của tƣ nhân, tạo ra nguồn thu lớn hàng năm cho ngân sách quốc gia. Dƣới đây là một số mô hình tổ

chức cơ quan định giá bất động sản và cơ chế hoạt động của nó tại một số nƣớc Đông Nam á và

Trung Quốc. Đây là các nƣớc có nhiều điểm tƣơng đồng với Việt Nam để nghiên cứu.

Tổ chức

Thái Lan

Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nƣớc về bất động sản đƣợc tổ chức tại một cấp trung

ƣơng gọi là: "Cơ quan định giá Trung ƣơng" viết tắt là CVA, cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ

quan định giá. CVA đƣợc thành lập từ năm 1978. hiện có 201 cán bộ, gồm 5 phòng: phòng Hành

chính; phòng Định giá; phòng Bản đồ phục vụ công tác định giá; phòng Truy cập số liệu và lƣu giữ

giá đất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phối quỹ đất công (đƣa sử dụng đất

vào các mục đích công cộng, bán, cấp không thu tiền cho những ngƣời không có đất hoặc ít đất).

Malaysia

Nhà nƣớc Malaysia là Nhà nƣớc Liên bang, hệ thống cơ quan định giá của Nhà nƣớc về bất

động sản đƣợc tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang; Bang; và quận (huyện).

- Tại trung ƣơng (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: "Cục Dịch vụ định giá bất động sản "

gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH. JPPH trực thuộc Bộ Tài chính, Giám đốc JPPH do bộ trƣởng

bộ Tài chính bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trƣớc bộ trƣởng về toàn bộ các hoạt động của cơ quan

mình.

- Tại cấp Bang (Malaysia có 13 Bang): Mỗi bang có một chi nhánh của JPPH. Giám đốc chi nhánh

do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trƣớc Tổng giám đốc về toàn bộ hoạt

đọng của cơ quan mình.

- Tại cấp Quận (Huyện): Có một số ít Quận (huyện) đƣợc JPPH đặt văn phòng định giá, còn hầu hết

là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi văn phòng chịu trách nhiệm quản lý Nhà nƣớc và

làm dịch vụ định giá BĐS một vùng, bao gồm một số quận (huyện) nhất định, Giám đốc văn phòng

định giá do giám đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm.

Singapore

Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nƣớc về BĐS đƣợc tổ chức tại một cấp trung ƣơng gồm

2 cơ quan: Văn phòng Đất đai trực thuộc bộ Tƣ pháp và văn phòng Định giá bất động sản trực

thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài Chính.

Trung Quốc

46

Vấn đề định giá bất động sản đƣợc Nhà nƣớc Trung Quốc quan tâm từ đầu thập kỷ 90 của

thế kỷ 20. Tháng 8/1992 "Trung tâm tƣ vấn và định giá bất động sản" gọi tắt tiếng Anh là CRECAC

đƣợc thành lập. CRECAC có 8 phòng, 1 văn phòng và 3 viện với 44 cán bộ chuyên môn, ngoài ra

CERCAC còn có 30 chi nhánh ở trong nƣớc và nƣớc ngoài với khoảng 300 cán bộ chuyên môn.

Chức năng

Các cơ quan định giá bất động sản của Thái Lan, Malaysia, Trung Quốc và văn phòng Đất

đai trực thuộc Bộ Tƣ pháp của Singapore về cơ bản có chức năng tƣơng tự nhau đó là: Thực hiện

quản lý Nhà nƣớc về định giá bất động sản trên phạm vi cả nƣớc (ở Trung Quốc gọi là cung cấp các

dịch vụ phát triển và chuẩn hoá thị trƣờng BĐS).

JPPH của Malaysia và CRECAC của Trung Quốc ngoài chức năng chính nói trên, còn đƣợc

giao thêm chức năng thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá bất động sản, quản lý và

tƣ vấn các giao dịch mua bán bất động sản.

Riêng Singapore, văn phòng định giá bất động sản trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài chính

chỉ thực hiện việc định giá bất động sản và dịch vụ về bất động sản, không có chức năng quản lý

Nhà nƣớc về bất động sản.

Nhiệm vụ

Các cơ quan định giá bất động sản của 4 nƣớc nói trên có những nhiệm vụ cơ bản tƣơng tự

nhau, tuy nhiên đối với JPPH của Malaysia, những nhiệm vụ đƣợc chính phủ Malaysia giao rõ ràng

và chi tiết hơn, cụ thể gồm 4 nhiệm vụ sau đây:

- Thực hiện công tác định giá bất động sản phục vụ các mục đích thu thuế và lệ phí theo quy

định của pháp luật, gồm: Định giá bất động sản ban đầu; Định giá bất động sản phát sinh mới trong

năm; Định giá bất động sản có sự tăng, giảm về giá trị trong năm; Định giá bất động sản định kỳ (5

năm một lần); Đánh giá doanh thu hàng năm từ bất động sản (giá trị hàng năm của bất động sản) hỗ

trợ việc đánh thuế thu nhập.

- Thực hiện việc định giá tƣ vấn về bất động sản cho các mục đích sau: Tích tụ đất đai (thu

hồi đất, mua đất, khai thác đất hoang); Cho thuê bất động sản; Tín dụng nhà ở; Bảo hiểm bất động

sản; Chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Xây dựng đƣờng điện; Tƣ nhân hoá và hợp tác hoá bất động

sản; Xây dựng các dự án khả thi về bất động sản; Quản lý tài sản; Môi giới bất động sản.

- Đào tạo cán bộ định giá bất động sản ở trình độ đại học và trên đại học.

- Dịch vụ thông tin về: Đánh giá hàng năm về thị trƣờng bất động sản (đối với những bất

động sản có giá trị trên 1 triệu RM (Đồng tiền Malaysia); Bán đất đai; Các vụ chuyển nhƣợng bất

động sản; Bảng danh mục về giá nhà; Thông tin về bất động sản có giá trị trên 1 triệu RM.

Cơ chế hoạt động

Ở Thái Lan và Trung Quốc, cơ quan định giá bất động sản trực thuộc Cục Đất đai, ở

Malaysia cơ quan định giá trực thuộc bộ Tài chính, còn ở Singapore các cơ quan định giá trực thuộc

bộ Tƣ pháp và bộ Tài chính. Tuy có sự khác nhau về cơ quan trực thuộc, nhƣng cơ chế hoạt động

của định giá bất động sản tại mỗi nƣớc cũng gần tƣơng tự nhau.

Cơ quan định giá bất động sản tại bốn nƣớc là những cơ quan độc lập về tổ chức và quản lý

chuyên môn trực tuyến; Ngƣời đứng đầu cơ quan định giá trung ƣơng của mỗi nƣớc do bộ trƣởng

cơ quan chủ quản trực tiếp của nƣớc đó bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trƣớc Bộ trƣởng về toàn bộ

hoạt động quản lý Nhà nƣớc về định giá bất động sản của cơ quan mình.

Riêng các nƣớc Thái Lan, Malaysia, Singapore trong một số lĩnh vực chuyên môn nhƣ: phê

duyệt quy trình quy phạm định giá bất động sản; thẩm định và phê duyệt lần cuối bảng giá trị bất

động sản hàng năm của các địa phƣơng trong cả nƣớc; hoặc giá trị những bất động sản mới phát

sinh trong năm (do sự tách nhập), Cơ quan định giá trung ƣơng về bất động sản của mỗi nƣớc còn

chịu sự chi phối của một tổ chức Nhà nƣớc goị là "Uỷ ban Định giá trung ƣơng". UB định giá trung

ƣơng do chính phủ của mỗi nƣớc thành lập gồm các thành viên là đại diện của một số Bộ, Ngành và

tổ chức khác có liên quan nhƣ: bộ Tài chính; bộ Tƣ pháp; Ngân hàng trung ƣơng; Cục Đất đai; đại

điện cơ quan định giá trung ƣơng; đại diện các tổ chức định giá tƣ nhân... Uỷ ban định giá trung

47

ƣơng là một tổ chức liên ngành hoạt động độc lập có tính chất thời vụ. Trong hoạt động định giá bất

động sản, các cơ quan định giá bất động sản có mối liên hệ trực tiếp thƣờng xuyên với cơ quan đăng

ký đất trong việc tiếp nhận các thông tin về bất động sản nhƣ: bằng khoán đất, tình trạng pháp lý

của các thửa đất, lô đất, hồ sơ kỹ thuật thửa đất kèm theo bản đồ địa chính làm nền cho bản đồ giá

đất.

Đối tượng

ở Thái Lan, Malaysia, Singapore các cơ quan định giá bất động sản chỉ định giá các tài sản

thuộc đối tƣợng điều chỉnh của Luật bất động sản. ở Trung Quốc các tài sản định giá là tài sản đƣợc

Bộ luật Dân sự quy định là bất động sản. Việc định giá đƣợc tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng

bất động sản (đối với đất đô thị ở một số thành phố lớn). Riêng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp

việc định giá đƣợc thực hiện đối với từng khu vực lớn gọi là "BLOCK"

Phạm vi

Chủ yếu định giá các bất động sản thuộc đối tƣợng phải đánh thuế, thu lệ phí hoặc để Nhà

nƣớc đền bù khi thu hồi đất.

b) Định giá đất của Nhật bản

Định giá đất ở Nhật bản gọi là bình giá địa sản và giám định, hệ thống phƣơng pháp và chế

độ quản lý đều tƣơng đối thành thục và hoàn chỉnh.

Cơ sở của bình giá giám định địa sản ở Nhật bản

Lúc đầu việc bình giá giám định địa sản ở Nhật bản là do Ngân hàng làm đại lý thực hiện,

thuộc về phạm vi nghiệp vụ của Ngân hàng. Trƣớc đại chiến Thế giới lần thứ II, nhiệm vụ bình giá

đất đai ngoài việc thoả mãn nhu cầu mua bán của tƣ nhân trong một bộ phận của xã hội ra, chủ yếu

là để đáp ứng yêu cầu của cơ quan Chính phủ tính toán đền bù trong trƣng dụng đất. Sau đại chiến

Thế giới lần thứ II, nghiệp vụ có liên quan đến định giá dần dần thoát ly khỏi Ngân hàng, nhiều địa

phƣơng đều thành lập các tổ chức hiệp hội giám định bất động sản, Sở nghiên cứu bất động sản

chuyên môn hoạt động nghiệp vụ bình giá giám định bất động sản bao gồm cả đất đai, đối tƣợng

yêu cầu định giá giám định cũng là từ phía các cơ quan nhà nƣớc, đất đai công cộng quan trọng, rồi

nhanh chóng mở rộng ra đến các xí nghiệp tƣ nhân dân gian và cá nhân.

Chế độ định giá giám định đất đai hiện hành của Nhật bản là xác lập trên cơ sở của “Luật

bình giá giám định bất động sản” thông qua ngày 16.7.1963 và chính thức thực hiện năm 1964.

Vào những năm 60, giá cả đất đai Nhật bản tăng đột biến, cho nên, phát sinh nhiều vấn đề

xã hội nhƣ khó có đƣợc đất đai sử dụng công cộng, đầu tƣ vào đất đai quá nóng. Để giải quyết

những vấn đề và mâu thuẫn đó, ngày 6.3.1963 hiệp hội đã đề xuất với đại thần xây dựng “Tờ trình

về xác lập chế độ bình giá giám định bất động sản”, trên cơ sở đó, Nhật bản lập ra “Luật giám định

bất động sản”, năm 1964 định ra “Tiêu chuẩn cơ bản bình giá giám định bất động sản”. Từ đó các

chế độ có liên quan đến bình giá giám định đất đai ở Nhật bản dần dần đƣợc chính thức hoá và trở

thành chế độ.

Cái gọi là bất động sản trong “dân pháp” (luật dân sự) của Nhật bản giải thích là đất đai và

vật gắn liền, còn bình giá giám định bất động sản là việc phán định giá trị kinh tế đối với đất đai, vật

kiến trúc và các loại quyền lợi ngoài quyền sở hữu đất đai và vật kiến trúc, và dùng hình thức tiền tệ

để thể hiện những giá trị đó. Về mặt vật lý thì bất động sản là đất đai và vật kiến trúc phụ thuộc vào

đất đai, còn bình giá giám định bất động sản là lấy việc phán đoán giá trị làm mục đích, nghĩa là

nặng về việc phán đoán những lợi ích mà quyền lợi đối với nó có thể sản sinh ra. Loại quyền lợi có

thể sản sinh ra lợi ích kinh tế đó chủ yếu có hai mặt nội dung sau đây:

Thứ nhất, quyền sở hữu đất đai và vật kiến trúc. Loại quyền sở hữu này không chỉ bao gồm

quyền sở hữu hoàn toàn, không bị ràng buộc, mà còn bao gồm cả quyền sở hữu về những quyền lợi

khác. Ví dụ có phụ thêm quyền sở hữu về quyền mƣợn đất (đất để).

Thứ hai, quyền lợi tài sản ngoài ra độc lập với quyền sở hữu đất đai, vật kiến trúc, nhƣ

quyền mƣợn đất, quyền trên đất, quyền thuê, quyền đầu tƣ đất đi kèm với quyền sở hữu.

48

Bình giá giám định bất động sản chính là việc phán đoán chuẩn xác đối với những quyền lợi

nói trên trong hoạt động kinh tế cụ thể, đặc biệt là tiến hành bình giá một cách rõ ràng đối với lợi

ích kinh tế mà các loại quyền lợi có thể sản sinh ra.

Trong bình giá giám định bất động sản ở Nhật bản, ngƣời ta đã tiến hành bình giá giám định

một cách tƣơng đối độc lập giữa đất đai và vật kiến trúc, điểm này là tƣơng đối đặc sắc. Chủ yếu là

vì ở Nhật bản quyền lợi về đất đai và quyền lợi về vật kiến trúc chia ra tƣơng đối rõ ràng, kỹ thuật

bình giá đất đai và kỹ thuật bình giá vật kiến trúc khác nhau tƣơng đối lớn; giá cả đất đai của Nhật

bản rất cao, giữ vị trí chủ đạo trong cấu thành giá cả bất động sản; ngoài ra, lần theo truyền thống

mà xem thì đại đa số cơ cấu bình giá giám định bất động sản đều đặt trọng tâm vào bình giá đất đai,

chính vì những mặt trên đây nên bình giá giám định bất động sản của Nhật bản chủ yếu thiên về

bình giá giá cả đất đai.

Trong vấn đề nghiên cứu giá cả đất đai, nghiên cứu lý luận bất động sản Nhật bản cho rằng,

giá cả đất đai là phản ánh của giá trị kinh tế đất đai, mà giá trị kinh tế đất đai là đƣợc quyết định bởi

3 yếu tố hiệu quả sử dụng đất, tính khan hiếm tƣơng đối và yêu cầu hữu hiệu cùng tác động. Cái gọi

là bình giá đối với giá cả đất đai chính là phải giải thích cơ chế tác dụng lẫn nhau, kết hợp lẫn nhau

giữa 3 mặt hiệu quả sử dụng đất đai, tính khan hiếm tƣơng đối và yêu cầu hữu hiệu, rồi từ đó để

phán đoán giá trị kinh tế; đồng thời còn phải căn cứ vào kỹ thuật bình giá nhất định để nắm đƣợc và

phân tích các nhân tố ảnh hƣởng đến giá trị kinh tế của đất đai đƣợc phản ánh trên giá cả, và mức

độ ảnh hƣởng của các các loại nhân tố, cuối cùng tiến hành phán đoán một các hợp lý, chính xác đối

với giá cả đất đai.

c) Định giá đất của Đức

Tổ chức và nhiệm vụ định giá đất đai

Định giá đất đai là nói về việc xác định một giá cả giao dịch mua bán mỗi mét vuông đất đai

trong khu vực xây dựng và khu vực phi xây dựng. Ở Đức, giao dịch địa sản cũng nhƣ giao dịch các

hàng hoá và thƣơng phẩm khác, là tuân theo quy định kinh tế thị trƣờng một cách độc lập, căn cứ

vào cung cầu để điều tiết giá cả, mọi ngƣời đều có thể mua vào hoặc bán ra theo giá cả công bố

trên thị trƣờng địa sản.

Giá cả giao dịch trên thị trƣờng địa sản đƣợc quyết định bởi các loại nhân tố. Đối với ngƣời

chủ địa sản và ngƣời mua, thì thƣờng họ không nắm vững lắm các thông tin trên thị trƣờng địa sản,

và cũng không có đủ những tri thức chuyên môn có liên quan đến việc mua bán địa sản. Cho nên,

họ không thể xác định giá cả giao dịch địa sản một cách tƣơng đối chính xác. Do đó để có thể xác

định giá cả giao dịch một cách chính xác, cần phải có một số chuyên gia thông qua việc quan sát

liên tục động thái của thị trƣờng địa sản, thông qua quan sát và nghiên cứu các yếu tố về cơ cấu tài

sản, nhà cửa, giá trị kinh tế của vị trí tài sản, xu thế phát triển từ nay về sau để định giá. Các chuyên

gia này bao gồm kỹ sƣ định giá, kiến trúc sƣ, công trình sƣ, kỹ sƣ kinh tế và luật sƣ. Để làm công

việc này một cách có hiệu quả và chính đáng, cần phải xây dựng một cơ cấu chuyên môn với chức

quyền tƣơng ứng. Căn cứ vào sổ tay “Luật xây dựng” của Đức thì việc định giá địa sản là do một cơ

quan chuyên môn độc lập phụ trách, đó là Uỷ ban định giá đất đai. Vị trí của Uỷ ban này ở các bang

là không hoàn toàn giống nhau. Ví dụ: ở Bang Saxe thì bố trí trong Cục địa tịch, lãnh đạo Cục địa

tịch là chủ tịch của Uỷ ban; còn ở bang Morson thì nằm trong Cục tài chính. Nhƣng xu thế sau này,

cũng sẽ chuyển từ Cục tài chính sang Cục địa tịch. Bất luận là Uỷ ban nằm trong Cục địa tịch hay

Cục tài chính thì chức quyền của nó đều hoàn toàn độc lập, không chịu sự ràng buộc hoặc can thiệp

của bất kỳ ai. Để tránh thiên lệch, thành viên của Uỷ ban đƣợc thay đổi 4-5 năm một lần. Dƣới Uỷ

ban định giá là văn phòng phụ trách công việc hàng ngày, văn phòng này là cơ quan thƣờng trực,

thƣờng đóng ở Cục địa tịch, các huyện (thị trấn) của Đức đều có Uỷ ban định giá và văn phòng, ở

Bang và Vùng thì có Uỷ ban định giá cao cấp phụ trách công tác định giá của khu vực trực thuộc.

1. Thành phần của Uỷ ban định giá: Uỷ ban này gồm trên 20 ngƣời hợp thành, bao gồm 1

Chủ tịch và một số chuyên gia, họ đều là những chuyên gia về định giá địa sản và định giá các loại

tài sản khác, trong lĩnh vực định giá thu thuế cần có một quan chức của bộ môn tài chính có kinh

nghiệm.

49

2. Nhiệm vụ của Uỷ ban định giá:

(1) Nếu những cơ quan hoặc cá nhân sau đây đề xuất xin phép định giá thì Uỷ ban định giá

cần phải tiến hành định giá đối với thửa đất có kiến trúc, thửa đất phi kiến trúc và quyền lợi địa sản:

A. Cơ quan chủ quản phải hoàn thành nhiệm vụ định giá theo quy định của “Sổ tay luật xây dựng”.

B. Cơ quan chủ quản phải tiến hành xác định giá cả địa sản, mức tiền đền bù địa sản hoặc quyền lợi

về địa sản theo các quy định khác của pháp luật; C. Chủ địa sản, ngƣời có cùng quyền lợi, ngƣời có

lợi ích khác, ngƣời thừa kế tài sản, luật sƣ tƣ nhân và ngƣời công chứng; D. Cơ quan toà án và tƣ

pháp.

Kết quả định giá loại đất của Uỷ ban định giá chủ yếu là có tác dụng trong việc xác định giá

cả giao dịch khi giao dịch địa sản; khi mua bán trao tay địa sản, đối với Nhà nƣớc là có tác dụng

trọng tài; khi đất đai bị trƣng dụng thì có tác dụng xác định mức đền bù; ngoài ra, kết quả định giá

còn thƣờng đƣợc sử dụng trong việc xử lý tài sản công hữu tƣ nhân (nhƣ thừa kế, phân chia) cho

nên, loại định giá này rất giống với định giá đất tiêu chuẩn của nƣớc ta.

(2) Uỷ ban định giá ngoài việc định giá đền bù do sự tổn thất về quyền lợi ra còn định giá

đền bù cho những ngƣời khác có quyền thừa kế tài sản.

(3) Uỷ ban định giá lãnh đạo và thẩm tra giá cả mua bán và việc thu thập, biên tập số liệu

cần thiết khác cho nhu cầu của công tác định giá. Cơ quan công chứng có nghĩa vụ giao nộp phó

bản, hợp đồng giao dịch cho Uỷ ban định giá.

(4) Uỷ ban định giá cần phải giữ cho chủ địa sản phó bản kết quả định giá.

(5) Nếu không có quy định và thoả thuận khác thì kết quả định giá của Uỷ ban định giá là

không có hiệu lực ràng buộc.

(6) Định giá đất đƣợc công bố công khai làm giá cả tham khảo.

Ở Đức cứ cách một năm đến 2 năm, Uỷ ban định giá các Bang tiến hành chỉnh lý giá cả giao

dịch địa sản theo vùng của từng khu vực, tính giá bình quân của từng khu vực và công bố cho công

chúng, loại giá cả bình quân này gọi là giá cả tham khảo công khai, tƣơng tự với giá đất chuẩn cơ

bản của nƣớc ta.

Khi xác định giá cả tham khảo công khai, Uỷ ban định giá mời toàn bộ Uỷ viên họp hội

nghị, trong hội nghị chuẩn bị bản đồ công tác, trên bản đồ ghi rõ giá cả mẫu giao dịch địa sản của

từng khu vực và giá cả địa sản tham khảo công khai đƣợc đề nghị. Uỷ ban tiến hành thảo luận về

kiến nghị đối với giá cả tham khảo công khai và ra quyết định, sau đó lấy kết quả quyết định hợp

thành bảng giá đất tiêu chuẩn và bản đồ giá đất để công bố và bán ra, đồng thời tiếp thu tƣ vấn của

mọi tổ chức và cá nhân.

Khi định giá tham khảo công khai, trong mỗi khu hành chính, giá cả giao dịch thu thập đƣợc

phải là giá cả đất đai của các trạng thái phát triển khác nhau. Trong khu vực xây dựng, giá cả tham

khảo của đất đai xác định bằng giá cả giao dịch thị trƣờng và xác định vào cuối mỗi năm. Đối với

khu vực cá biệt, phải xác định giá đất tham khảo vào thời gian khác nhau, thì có thể do cơ quan chủ

quản xin phép xác định theo quy định của “Sổ tay luật xây dựng”.

Nếu chất lƣợng đất của một vùng nào đó bị thay đổi vì kế hoạch xây dựng hoặc các biện

pháp khác, thì khi sửa đôi giá đất đai tham khảo công khai lần sau, phải định giá trên cơ sở chất

lƣợng đất đai đã thay đổi, có thể thống nhất với tình trạng địa sản khi định giá để thu thuế địa sản tại

thời điểm mới nhất để định giá tham khảo công khai.

Giá đất đai tham khảo công khai cần đƣợc công bố và thông tin cho cơ quan chủ quản tài

chính.

3. Quyền hạn của Uỷ ban định giá:

(1) Uỷ ban định giá đƣợc thuyết minh đối với địa sản và địa sản dùng để so sánh về mức tiền

mặt phải trả, mức tiền đền bù trƣng dụng trong việc chỉnh lý đất đai. Để thu nhập giá cả giao dịch

và số liệu cần thiết cho việc định giá, Uỷ ban định giá có quyền yêu cầu chủ địa sản và những ngƣời

có quyền lợi khác trình bày các tài liệu, tƣ liệu có liên quan. Chủ địa sản và những ngƣời đảm

nhiệm cần để cho nhân viên định giá với sự đồng ý của nghiệp chủ đi vào nhà ở đó.

50

(2) Toà án và các cơ quan cần có sự hỗ trợ tƣ pháp và tƣ vấn Nhà nƣớc đối với Uỷ ban định

giá.

4. Nhiệm vụ chủ yếu của Văn phòng Uỷ ban định giá địa sản: (1) Công tác chuẩn bị và công

tác thƣờng ngày của Uỷ ban; (2) Biên tập giá cả địa sản; (3)Thu thập tài liệu dùng để định giá địa

sản; (4) Quản lý nhân viên định giá; (5) Tiến hành phân tích thị trƣờng địa sản; (6) Xuất bản báo

cáo thị trƣờng địa sản; (7) Tiến hành công tác biên tập giá cả tham khảo công khai, giá cả giao dịch

và công tác tƣ vấn tƣơng ứng.

5. Những quy định pháp luật có liên quan

(1) Với sự đồng ý của Nghị viện Liên bang, với hình thức pháp lệnh, nhân danh Chính phủ

Liên bang công bố các quy định về giá cả đất đai và thu thập số liệu cần thiết để định giá.

(2) Thông qua hình thức pháp lệnh, nhân danh Chính phủ Bang: Quy định thành lập Uỷ ban

định giá và sự hợp tác và quyết nghị cho chuyên viên định giá trong những tình huống đặc biệt mà

“sổ tay Luật xây dựng” không đề cập; Quy định nhiệm vụ của Chủ tịch; Quy định về bố trí và

nhiệm vụ của văn phòng; Quy định tiến hành thu thập giá cả mua bán, xác định giá cả đất đai tham

khảo, công bố giá cả đất đai tham khảo và các số liệu khác, tƣ vấn cho các hộ sử dụng; Quy định cơ

quan quản lý đất đai nộp số liệu và tài liệu có liên quan cho Uỷ ban định giá; Quy định những

nhiệm vụ khác của Uỷ ban định giá; Quy định về tiền bổ trợ của Uỷ ban định giá.

6. Quản lý giá đất của Đức

Nƣớc Đức thực hiện chính sách ổn định giá đất, về mặt quản lý, chủ yếu dùng các biện pháp

sau đây: (1) Chính phủ có quyền trƣng mua đất đai tƣ nhân, khi Nhà nƣớc cần có thể dùng phƣơng

thức trƣng mua hoặc chuyển đổi mà không phải là mua giá cao. (2) Chính Phủ có quyền ƣu tiên

mua trƣớc đối với một số lƣợng đất đai nhất định, có thể căn cứ vào giá đất bình thƣờng và nhu cầu

của phát triển đô thị, tiến hành quyền ƣu tiên mua một số loại đất trong giao dịch địa sản. (3) khi

Chính phủ trƣng mua hoặc mua đất đai, lấy giá cả tham khảo công khai làm giá cả hạn chế. Trong

các giao dịch thị trƣờng thông thƣờng thì giá cả tham khảo công khai có tác dụng để tham khảo. (4)

Chỉ có Chính phủ nắm quyền lợi trong việc chuyển đất nông nghiệp thành đất xây dựng, và thông

qua việc chỉnh lý đất đai, chọn thời gian và số lƣợng thích hợp để chuyển đất xây dựng vào thị

trƣờng, kiềm chế đầu cơ địa sản.

1.4. Công tác định giá đất ở Việt Nam

Điều 56 Luật Đất đai 2003 quy định: Chính phủ quy định phƣơng pháp xác định giá đất;

khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trƣờng hợp phải điều chỉnh giá đất và

việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng; Căn cứ vào

nguyên tắc định giá đất, phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy

định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng xây dựng giá đất cụ thể tại địa phƣơng

trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trƣớc khi quyết định; Giá đất do Uỷ ban nhân dân

tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định đƣợc công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng

năm đƣợc sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử

dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu

tiền sử dụng đất, lệ phí trƣớc bạ, bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất; tính tiền bồi thƣờng đối với

ngƣời có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nƣớc.

Căn cứ Luật Tổ chức Chính phủ ngày 25 tháng 12 năm 2001; Căn cứ Luật Đất đai số

13/2003/QH 11 ngày 26 tháng 11 năm 2003; Căn cứ Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH ngày

26 tháng 4 năm 2002, Ngày 16/11/2004 Chính phủ đã ban hành Nghị Định 188/2004/NĐ-CP Về

phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Nghị định này quy định phƣơng pháp xác

định giá đất, khung giá các loại đất và định giá các loại đất cụ thể tại địa phƣơng.

Ban hành kèm theo Nghị định này là 9 khung giá đất (tối thiểu và tối đa), ứng với các loại

đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm

muối, đất ở nông thôn, đất ở tại đô thị, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, đất

sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tạị đô thị. Chênh lệch giữa mức giá tối thiểu của loại đất rẻ

51

nhất và mức giá tối đa của loại đất đắt nhất có thể lên đến 134.000 lần (đất rừng sản xuất: 500

đồng/m2, đất ở đô thị: 67,5 triệu đồng/m

2). Khi giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phổ biến trên

thị trƣờng của một số hoặc tất cả các loại đất trong các bảng khung giá đất có biến động liên tục kéo

dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, trên phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây nên chênh lệch giá

lớn: tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung

giá quy định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP thì Bộ Tài chính có trách nhiệm chủ trì xây dựng một

số hoặc tất cả khung giá đất mới trình Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp.

Căn cứ giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phƣơng, Uỷ ban nhân dân cấp

tỉnh đƣợc quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so

với mức giá tối đa và giảm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất quy định tại

Nghị Định 188/2004/NĐ-CP và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Đồng thời hàng

năm Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải thực hiện việc điều chỉnh lại loại đất, loại đƣờng phố và vị trí

đất khi có những thay đổi do quy hoạch, đầu tƣ nâng cấp hoặc xây dựng mới kết cấu hạ tầng làm

thay đổi loại đất, hạng đất, loại đƣờng phố và vị trí đất đã phân loại trƣớc đó.

Để tiến hành các công tác định giá đất đƣợc thống nhất từ trung ƣơng đến địa phƣơng, cơ

quan định giá đất có thẩm quyền bao gồm: phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ

định giá nhƣ Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng các cơ quan này giao

nhiệm vụ cho từng ngƣời định giá; về phía UBND tỉnh, thành phố gồm Sở Tài chính, Sở Xây dựng,

Sở Tài nguyên và Môi trƣờng. Các cơ quan này sẽ trao trách nhiệm cho các thành viên định giá đất.

Các thành viên định giá đất là những ngƣời đƣợc các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho

từng vụ việc cụ thể, thông qua một Uỷ ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá đất đai phục vụ

cho một mục đích của từng cuộc định giá cụ thể.

2. THÔNG TIN TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Định giá bất động sản (đất và công trình trên đất) cần dựa trên các thông tin thu thập về bất

động sản đó. Thông tin càng chính xác, càng cụ thể, đảm bảo độ tin cậy thì định giá càng chính xác.

Thông tin thu thập đƣợc chính là những yếu tố quyết định đến giá trị bất động sản, thu thập

thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến định giá sai lệch giá trị của bất động sản.

2.1. Giá trị của thông tin trong định giá

Những quyết định mà ngƣời mua hàng hoá đƣa ra thƣờng trong những điều kiện bất định.

Nếu có đƣợc nhiều thông tin hơn thì ngƣời mua hàng hoá có thể dự đoán chính xác hơn và giảm

đƣợc rủi ro. Thông tin là một loại hàng hoá có giá trị nên ngƣời ta sẵn sàng trả tiền để mua chúng.

Giá trị của thông tin đầy đủ là khoản chênh lệch giữa giá trị kỳ vọng của phƣơng án lựa chọn khi có

đầy đủ thông tin và giá trị kỳ vọng khi thông tin không đầy đủ.

Thông tin thực: là các thông tin hợp thức, đúng quy định của pháp luật, bao gồm:

a) Quyền sở hữu, sử dụng

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà

+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá theo đúng chế độ và quy định của Nhà nƣớc.v..v..

b) Đặc điểm về đất đai

+ Diện tích

+ Kích thƣớc

+ Vị trí

+ Địa hình

c) Những thông tin khác liên quan đến giá trị của đất đai

+ Thông tin về quy hoạch sử dụng đất

+ Thông tin về kế hoạch sử dụng đất

+ Thông tin về những hạn chế của tài sản

52

Tất cả những thông tin này đều đƣợc cấp có thẩm quyền xác nhận.

2.2. Phƣơng pháp xác định thông tin

Nguồn thông tin là nơi phát ra các tin tức, tín hiệu. Nguồn tin chia thành nhiều loại: nguồn

liên tục, nguồn đứt quãng, nguồn bên trong, nguồn bên ngoài, nguồn đầu tiên, nguồn cấp hai.

Nguồn tin quyết định nội dung tin tức và là tiền đề sinh ra tin tức. Chúng ta xem xét đến các

nguồn tin về đất đai nhƣ sau:

- Các văn tự do các cơ quản lý, bảo quản và lƣu giữ.

- Văn tự, thông tin do chủ sử dụng, sử hữu cung cấp.

- Ngoài ra cần điều tra trong quần chúng để xác minh thêm về những thông tin đã thu đƣợc

theo định lƣợng và chất lƣợng, nguồn gốc và dƣ luận. Đặc biệt là chú ý đến tranh chấp

nếu có.

Các thông tin cần thu thập theo các nội dung:

+ Văn tự về đất: sở hữu, sử dụng, thuê mƣớn…

+ Tên và địa chỉ chủ nhân

+ Mô tả về đất: kích thƣớc, diện tích, đặc điểm

+ Những hạn chế hoặc giới hạn.

+ Những chi tiết về chuyển nhƣợng: giá cả, lý do, mục đích, thời gian.

+ Định giá các công trình đầu tƣ theo từng chi tiết.

+ Khả năng sử dụng đất hiện tại và dự kiến.

+ Đặc điểm và khả năng các cơ sở dịch vụ, phục vụ, giao thông, tƣới tiêu điện nƣớc…

3. NHỮNG ĐẶC TRƢNG VỀ MUA BÁN ĐẤT ĐAI

Trong quá trình trao đổi mua bán, đặc biệt là quá trình trao đổi mua bán đất ngƣời mua và

ngƣời bán đều phải có những cân nhắc, tính toán kỹ lƣỡng, do đó ngƣời mua và ngƣời bán tạo nên

những tác động khác nhau đến giá đất. Chúng ta có thể thấy qua sự phân tích đề nghị và lựa chọn

của ngƣời bán và ngƣời mua hàng hoá nói chung và đất nói riêng.

3.1. Đề nghị và lựa chọn của ngƣời bán và ngƣời mua

a) Đề nghị trong mua và bán

Tâm lý của ngƣời bán và ngƣời mua là khác nhau, cụ thể là: ngƣời bán muốn bán với giá

cao, trong quá trình trao đổi mua bán họ cố gắng phân tích để chỉ ra những mặt mạnh, những ƣu

điểm và thuận lợi của đất họ định bán, nhƣng họ che dấu những bất lợi, những mặt hạn chế của

chính đất đó...; còn ngƣời mua thì bao giờ cũng muốn mua rẻ, họ luôn tìm ra những bất lợi, những

hạn chế của đất , nhƣng lại cố gắng che dấu những ƣu điểm, những thuận lợi mà họ tìm ra của đất

đó... Do đó ngƣời định giá phải hiểu đƣợc đặc điểm cụ thể của đất , đánh giá chính xác những mặt

mạnh, mặt yếu nào của đất cũng nhƣ những suy nghĩ, đề xuất của cả hai bên, từ đó xác định đƣợc

giá trị thực của tài sản.

Lƣu ý: Ngƣời bán có thể chỉ là một nhƣng ngƣời mua thì nhiều, từ đó cần tìm hiểu những đề

nghị, yêu cầu của số đông ngƣời mua, đồng thời xác định đƣợc nhu cầu đích thực với loại đất đó.

b) Sự lựa chọn để mua và bán

Trong quá trình mua bán đất, ngƣời mua cần cân nhắc để đi đến quyết định mua đất theo các

tiêu chí sau:

- Mục đích sử dụng: do nhu cầu sử dụng ngƣời mua lựa chọn và tìm mua đất, sau quá trình

xem xét thấy rằng đất định mua phù hợp với mục đích sử dụng của họ, thị họ sẽ mua (tuy nhiên có

thể sau khi mua lô đất đó hay tài sản đó, ngƣời mua cần phải sửa chữa đôi chút cho phù hợp với

mục đích sử dụng của mình). Ngƣời bán sẽ ƣớc tính những khả năng sử dụng có thể đạt đƣợc của lô

đất đó để đề xuất giá với ngƣời định giá hoặc ngƣời mua.

- Khả năng tài chính: tuỳ theo khả năng tài chính mà có nhiều ngƣời mua sẽ có khả năng trả

53

giá cao cho một lô đất đã lựa chọn, tuy nhiên ngƣời ta sẽ quyết định lựa chọn mảnh đất phù hợp với

khả năng tài chính của họ.

- Thời điểm: thời điểm để mua và bán đóng vai trò tƣơng đối quan trọng, lựa chọn này chủ

yếu theo sở thích của ngƣời mua, tâm lý của cả ngƣời mua và ngƣời bán, hoặc cũng có khi do

những cơn sốt tạo nên. Thực tế tại những thời điểm có cơn sốt thì sự mua bán diễn ra nhanh chóng

hơn.

3.2. Phân tích và so sánh trong mua và bán

a) Phân tích trong mua và bán

Sự phân tích trong quá trình mua và bán là yêu cầu cần thiết. Khi nhận đƣợc yêu cầu định

giá đất, ngƣời định giá cần điều tra, tập hợp các thông tin và phân tích trên cơ sở các nguyên tắc

định giá, từ đó đƣa ra đƣợc một giá hợp lý cho đất đó. Khi phân tích phải phân tích chi tiết về đất

và các công trình đầu tƣ trên đất theo giá trị thực và giá trị thị trƣờng. Trên cơ sở phân tích những

chi tiết đó để tìm ra những yếu tố, những chi tiết cần điều chỉnh giá đất .

- Giá đất đƣợc đƣa ra trên cơ sở phân tích cơ sở khoa học, cơ sở kinh tế, và cân nhắc lợi

nhuận do sử dụng đất mang lại có tính toán đến lãi suất ngân hàng, để ngƣời bán và ngƣời mua xem

xét và quyết định.

- Phân tích sự biến động của giá thị trƣờng trong quá khứ, hiện tại và tƣơng lai, sự tác động

của chính sách quản lý đất và đất , sự vận động của giá đất trong quan hệ cung cầu về đất , giá vật

tƣ khi đầu tƣ cho xây dựng và sản xuất... Khi phân tích giá đất nông nghiệp cần phân tích giá nông

sản phẩm, đặc biệt những nông sản phẩm đang có giá trên thị trƣờng, xu hƣớng phát triển trong thời

gian trƣớc mắt của nông sản phẩm đó.

b) So sánh trong mua và bán

Trong mua bán so sánh là cách để xác định giá đất hay đất có các đặc tính và các điều kiện

tƣơng tự nhau. So sánh đƣợc áp dụng khi xác định giá đất và cả khi xác định giá trị tài sản đầu tƣ

hiện có trên đất, trong đất hoặc vào đất. Trong quá trình so sánh có thể dùng phƣơng pháp khấu trừ

đi phần đã sử dụng, phần khấu hao, phần hƣ hại của tài sản đó.

Sử dụng biện pháp so sánh để đƣa ra giá sát thực sau khi phân tích các thông tin đã đƣợc

điều tra. Tuỳ thuộc vào kỹ năng, kinh nghiệm, ngƣời định giá cần điều chỉnh giá cho phù hợp với

thị trƣờng hiện tại trong vùng cụ thể. Trong quá trình so sánh cần chú ý một số vấn đề sau.

Tình hình sử dụng đất hiện tại và tiềm năng sử dụng đất Tình hình sử dụng đất hiện tại: hiện trạng sử dụng đất là một trong những hƣớng sử dụng

đất, ngƣời sử dụng có thể không cần thay đổi mục đích sử dụng hiện tại, nếu xét thấy hiện trạng sử

dụng đất là phù hợp nhất. Trong quá trình định giá cần so sánh hiện trạng sử dụng đất với sử dụng

đất tốt hơn và xấu hơn, thu nhập do sử dụng đất có thể mang lại. Từ đó tìm ra những hạn chế, khó

khăn trong quá trình sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp cần chỉ ra đƣợc: điều kiện địa hình, chế

độ nƣớc, tình hình tƣới tiêu, chế độ canh tác... Đối với đất đô thị, thị trấn, dân cƣ nông thôn cần chỉ

rõ tình trạng sử dụng hiện tại, những hạn chế gì cần khắc phục.

Tiềm năng sử dụng đất. Trên cơ sở đánh giá hiện trạng sử dụng đất, phải tìm hiểu những mô

hình, kết quả sử dụng tốt nhất hiện thời và dự kiến sử dụng tốt nhất trong tƣơng lai. Tìm hiểu các dự

án quy hoạch sắp thực hiện trong vùng, các dự kiến cải tạo công trình, xây dựng đầu tƣ để đất có thể

sử dụng tốt nhất. Tham khảo phƣơng án quy hoạch đô thị, kế hoạch phát triển đô thị trong tƣơng lai,

so sánh với giá đất ở những khu vực khác có điều kiện tƣơng tự để xác định đƣợc giá đất sát hơn.

Vị trí Cần phân tích đặc điểm giống và khác nhau về vị trí khi xác định giá. Đối với đất nông

nghiệp vị trí quyết định đến sự thuận lợi khi vận chuyển nông sản phẩm (xa hay gần), quyết định lợi

nhuận do sử dụng đất mang lại (đất tốt hay xấu), và quyết định khả năng sử dụng đất... Vị trí tốt và

thuận lợi giá cao hơn. Đối với đất đô thị vị trí cũng rất quan trọng nó chi phối đến giá đất rất lớn. ở

những vị trí gần trung tâm của khu đô thị, phố chính giá sẽ cao hơn những vị trí ở xa...

Thời gian Giá đất trong cơ chế thị trƣờng thay đổi theo thời gian thậm chí thay đổi từng ngày. Vì vậy

khi định giá đất cần phải nắm bắt giá đất thƣờng xuyên và cần xác định rõ ngày tháng và những ghi

54

chú cần thiết theo mốc thời gian. Đối với các nƣớc phát triển giá đất hay đất đƣợc theo dõi hàng

ngày, nó là cơ sở để xác định giá đất theo quá trình biến động của nó.

Đặc điểm về đất Khi định giá ngƣời định giá cần phải lƣu ý đến các đặc điểm của đất nhƣ:

- Diện tích (lớn, bé là bao nhiêu), hình dạng (vuông, chữ nhật hay đa giác, nở hay thót

hậu...);

- Kích thƣớc (dài, rộng, đặc biệt quan tâm đến mặt tiền)

- Hƣớng (hƣớng thuận lợi nhất là hƣớng đông, các hƣớng đông bắc và đông nam cũng đƣợc

coi là hƣớng đông), và độ cao tƣơng đối so với các thửa đất khác trong vùng.

- Cấu tạo địa chất toàn vùng, đặc biệt đƣợc quan tâm đối với đất phục vụ cho xây dựng. Đối

với đất phục vụ cho sản xuất nông nghiệp cần quan tâm đến độ nhiễm mặn, và các tính chất hoá học

khác của đất.

Cơ sở hạ tầng Cơ sở hạ tầng phục vụ cho đời sống xã hội: đƣờng giao thông, điện, nƣớc, chợ, trƣờng học,

bệnh viện, nhà trẻ, các điều kiện về môi trƣờng sống khác.

Ngoài ra cơ sở hạ tầng: phục vụ sản xuất công nghiệp là nhà xƣởng, kho tàng, bến bãi...; phục vụ

sản xuất nông nghiệp là thuỷ lợi, cơ sở chế biến, thị trƣờng...

Văn tự về đất Văn tự về đất thể hiện mọi quyền về đất theo luật pháp. Nội dung của văn tự xác định các

quyền: sở hữu, sử dụng, thuê mƣớn, cầm cố, thế chấp, thừa kế... đối với đất đó. Mỗi quyền về đất

sẽ tạo nên giá đất khác nhau. Ngƣời định giá cần phải nắm xác minh chính xác quyền của đất đó,

làm cơ sở cho việc định giá, tránh những sai lầm đáng tiếc không nên có khi xác định giá của đất.

3.3. Quá trình đàm phán trong mua và bán

Các bên tham gia đàm phán có những thoả thuận chi phối đến lợi ích của họ khi thực hiện

một giao dịch mua, bán. Mục đích của họ trong đàm phán là đạt đƣợc nhiều lợi íchcho mình, nếu

một bên đàm phán có thế mạnh hơn bên kia (có tiềm lực tri thức, quyền lực kinh tế, chính trị,…) thì

họ sẽ tìm cách tận dụng các thế mạnh đó để tăng cƣờng lợi ích cho mình. Trong đa phần các giao

dịch một bên đàm phán bao giờ cũng muốn giành lấy các thuận lợi cho mình và đẩy khó khăn cho

đối tác. Nếu hai bên đều muốn tăng cƣờng lợi ích cho mình cùng một lúc dựng lên những khó khăn

cho đối tác thì có thể sẽ đi đến một kết quả tồi tệ hơn so với lúc ban đầu.

Thông thƣờng đàm phán giữa hai bên bị chi phối bởi các điều khoản thuận cho nên cần có

một luật pháp nghiêm minh giám sát về thi hành nếu không sẽ dẫn đến đổ vỡ trong đàm phán. Nhƣ

vây, để hạn chế điều này các thoả thuận đặt ra phải có tính tự cƣỡng chế.

a) Tìm tiêu điểm trong đàm phán

Có rất nhiều kết cục với các cách phân chia lợi tức khác nhau do vậy xuất hiện khả năng

trong việc nên chọn kết quả nào. Việc thoả thuận đòi hỏi phải có sự ƣớc đoán của mỗi bên về điều

mà bên kia sẽ đồng ý. Một tiêu điểm sẽ xuất hiện nếu tình huống cụ thể của cuộc đàm phán hƣớng

sự quan tâm của các bên đàm phán vào một kết cục cụ thể nhờ sự phối hợp ƣớc đoán của họ. Một

kết cục cụ thể có thể đƣợc làm nổi bật nhƣ một tiêu điểm nhờ vào tiền lệ lịch sử, hoặc nhờ vào tính

đối xứng, chẳng hạn nhƣ việc phân chia đều.

b) Sức mạnh đàm phán

Các cuộc đàm phán thƣờng căn cứ vào quy tắc có qua có lại tức là ngƣời ta thoả thuận với

nhau trên nguyên tắc cùng tôn trọng lẫn nhau. Bên cạnh đó có hình thức đàm phán mà trong đó hai

bên tìm cách hạ thấp lợi ích của nhau “Trừ phi anh giúp tôi, bằng không tôi sẽ gây thiệt hại cho

anh”, việc sử dụng chiến thuật tấn công này dựa trên niềm tin một bên cho rằng mình có thế đàm

phán mạnh hơn so với đối tác.

Những cơ hội lựa chọn khác nhau là nguồn gốc của sức mạnh đàm phán, để cải thiện vị thế

đàm phán của mình, một cách chơi tấn công là làm cho cơ hội lựa chọn của đối phƣơng trở nên tồi

tệ hơn. Đây chính là mục đích của những chiến lƣợc đàm phán tấn công. Nếu đối phƣơng phụ thuộc

55

vào bạn trong một khía cạnh kinh tế khác thì đó chính là thế mạnh đàm phán của bạn, tuy nhiên nhƣ

đã nói ở trên sẽ là tồi tệ nếu đối tác của bạn cũng có ƣu thế về một lĩnh vực nào đó và thực hiện biện

pháp trả đũa. Bài học rút ra đƣợc chính là chiến thuật đàm phán tấn công có thể thành công nếu

nhằm vào đối tác có khả năng trả đũa kém và những đối tác bị hạn chế về trình độ, năng lực.

Nếu nhƣ một trong những bên tham dự đàm phán thay đổi chiến lƣợc, chẳng hạn chuyển

sang chiến lƣợc tấn công thì sẽ làm xáo trộn cân bằng cũ và không có gì đảm bảo rằng cân bằng

mới xuất hiện sẽ hiệu quả hơn, mối nguy hiểm chính là sự đổ vỡ của đàm phán khi chuyển hƣớng

sang chiến lƣợc tấn công.

3.4. Mua bán trong tình huống đặc biệt

Mua bán đất hoàn toàn theo nguyên tắc tự nguyện và tự do song cũng có liên quan đến quản

lý thị trƣờng, giá định ra phải đƣợc công nhận. Một tình huống muabán sau đây sẽ ảnh hƣởng đến

giá thực.

a) Bán bắt buộc

- Bán đất cầm cố;

- Khi chủ sở hữu, sử dụng gặp rủi ro: ốm, đau, phá sản, làm ăn thua lỗ;

- Di chuyển đi nơi khác;

- Bị sức ép của chính quyền, chẳng hạn tăng thuế;

- Bị sức ép của gia đình, họ hàng;

- Chính phủ trƣng thu, trƣng dụng;

- Yếu tố tinh thần;

- Văn tự, giấy tờ không hoàn chỉnh.

b) Mua bắt buộc

- Mua để mở rộng trang trại, qui mô;

- Mua làm đƣờng đi;

- Mua để có nguồn nƣớc, các cơ sở dịch vụ;

- Ngƣời mua bị gia đình ràng buộc, ép buộc.

4. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Giá đất đƣợc hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hƣởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu

quả, tính khan hiếm tƣơng đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này lại luôn luôn ở thế biến

động, định giá đất cần phân tích tỷ mỷ điểm này và phán đoán chính xác xu hƣớng biến động, hiểu

biết các nhân tố cấu thành giá cả đất đai và sự tƣơng tác giữa các nhân tố, mới có thể định giá chính

xác.

Trƣớc khi chúng ta nghiên cứu về phƣơng pháp định giá, đầu tiên cần nắm vững nguyên tắc

cơ bản của định giá đất đai, lấy đó làm kim chỉ nam, phân tích cẩn thận các nhân tố ảnh hƣởng đến

giá cả đất đai, sử dụng một cách linh hoạt các phƣơng pháp định giá đất đai, đƣa ra những phán

đoán phù hợp đối với giá cả đất đai.

Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất trƣớc hết đƣợc hiểu đó là những nguyên tắc kinh

tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và thƣờng đƣợc thừa nhận có ảnh hƣởng trực

tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trƣờng. Sau nữa cũng cần phải nhấn mạnh rằng những

nguyên tắc này rất ít khi đƣợc xem xét một cách riêng rẽ mà ngƣời ta thƣờng sử dụng các nguyên

tắc này trong mối liên quan chặt chẽ với nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau.

Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trƣờng, việc định giá đất tuân thủ theo các nguyên tắc cơ

bản sẽ đƣợc trình bày dƣới đây:

4.1. Nguyên tắc thay thế

Căn cứ vào quy luật vận động thị trƣờng, trong cùng một thị trƣờng hàng hóa, khi hàng hóa

hoặc hiệu quả cung cấp dịch vụ giống nhau hoặc tƣơng tự nhƣ nhau thì hàng hóa có giá thấp nhất sẽ

thu hút nhu cầu cao nhất. Khi có hai loại hàng hóa trở lên có tính thay thế hoặc dịch vụ cùng tồn tại

thì giá cả hàng hóa hoặc dịch vụ phải chờ sau khi so sánh và phân tích ảnh hƣởng lẫn nhau mới

56

quyết định. Giá đất cũng tuân thủ quy luật thay thế. Giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng

buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tƣơng đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó. Nói

cách khác giữa những thửa đất tƣơng đồng về giá trị sử dụng, có khả năng thay thế nhau sẽ ảnh

hƣởng lẫn nhau và cạnh tranh làm cho giá ràng buộc lẫn nhau theo hƣớng dần tới đồng nhất. Nhƣ

vậy nguyên tắc thay thế trong định giá đất có thể khái quát nhƣ sau:

(1) Mức giá cả đất đai đƣợc quyết định bởi giá cả của đất đai có tính thay thế với tính chất

tƣơng đồng;

(2) Mức giá cả đất đai là do những ngƣời mua bán hiểu biết nhất về tình hình thị trƣờng

quyết định sau khi so sánh theo các giao dịch thực tế trên thị trƣờng;

(3) Giá cả đất đai có thể thông qua việc so sánh theo các điều kiện của thửa đất và giá trị sử

dụng để xác định.

Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều kiện

đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai. Nhƣ trong vòng cung cầu

của cùng một thị trƣờng, có thể thông qua điều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất

của những thửa có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó

để xác định giá cả cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phƣơng pháp so sánh thƣờng dùng trong

định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở. Điều cần chú ý là, do đặc điểm về tính không di

động, tính cá biệt và số lƣợng giao dịch ít của đất đai, khi định giá đất rất khó tìm đƣợc vật thay thế

có điều kiện chất lƣợng hoàn toàn giống nhau nhƣ các hàng hóa thông thƣờng, vì vậy thƣờng phải

sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và điều kiện đất đai mới có thể sử dụng phƣơng pháp so sánh

thị trƣờng để xác định giá cả cho các thửa đất chờ định giá theo nguyên tắc thay thế.

Trên thực tế nguyên tắc thay thế có quan hệ nguồn gốc tƣơng đối sâu xa với phƣơng pháp

hoàn vốn thu lợi, vì giá cả của mảnh đất nào đó, nếu có khả năng thay thế, thì có thể xác định một

cách nhanh chóng mức đầu tƣ và giá cả của những thửa đất khác cũng sản sinh ra thu lợi ròng giống

với nó. Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành

vi, kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung

tâm của nguyên tắc định giá.

4.2. Nguyên tắc thu lợi

Đối với việc định giá, điều quan trọng không phải là quá khứ mà là tƣơng lai. Ý nghĩa quan

trọng của việc thu lợi trong quá khứ là ở chỗ cung cấp căn cứ để suy đoán hƣớng biến động về khả

năng thu lợi trong tƣơng lai. Vì vậy, giá cả hàng hóa là do sự phản ánh tổng thu lợi trong tƣơng lai

của hàng hóa đó quyết định. Đất đai cũng nhƣ vậy, giá cả của nó cũng bị giao động theo sự biến

động của các nhân tố tạo thành thu lợi theo dự kiến. Cho nên nhà đầu tƣ đất đai tiến hành đầu tƣ sau

khi đã dự toán thu lợi hoặc hiệu quả mà đất đó có thể đem lại trong tƣơng lai. Nghĩa là yêu cầu

ngƣời định giá phải biết tình hình thu lợi trong quá khứ, đồng thời tiến hành phân tích kỹ càng về

hiện trạng thị trƣờng đất đai, xu thế phát triển tình hình kinh tế chính trị và ảnh hƣởng của quy định

chính sách đối với thị trƣờng đất đai, dự tính chính xác tổng lợi nhuận và giá cả thu lợi mà đất đó có

thể mang lại cho ngƣời có quyền sử dụng đất hiện tại và trong tƣơng lai.

Tính toán về thu lợi dự kiến là phải khách quan và hợp lý. Nó yêu cầu nhân viên định giá

phải phân tích đối với các nhân tố hình thành giá cả, đồng thời dự tính một cách khách quan và hợp

lý xu thế biến động trong tƣơng lai, phải loại trừ những dự tính sử dụng thoát ly hiện thực hoặc thu

lợi do đầu cơ và sử dụng đất đai trái pháp luật.

Nguyên tắc thu lợi đối với việc định giá đất đai cần điều tra phân tích trong khi định giá đất,

tỷ lệ lãi ròng và hoàn vốn là rất trọng yếu. Định giá đất đai trong thực tiễn, cần xác định rõ các

phƣơng pháp. Nguyên tắc thu lợi là vô cùng quan trọng đối với phân tích khu vực trong định giá

đất, kiểm tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu lợi ròng và suất lợi tức hoàn vốn. Trong thực

tiễn định giá đất, định giá theo phƣơng pháp thặng dƣ và xác định thu lợi đất đai trong định giá theo

phƣơng pháp hoàn vốn đều là ứng dụng cụ thể của nguyên tắc thu lợi.

57

4.3. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Do đất đai có tính đa dạng trong sử dụng, phƣơng thức sử dụng khác nhau có thể đem lại thu

nhập khác nhau cho ngƣời có quyền sử dụng đất, hơn nữa ngƣời có quyửng dụng đất đai đều mong

muốn thu lợi càng nhiều trên đất mình đang sử dụng, mục đích đó làm căn cứ để xác định phƣơng

thức sử dụng đất, cho nên tiền đề của giá cả đất đai là phát huy hiệu quả cao nhất của việc sử dụng

đất đai đó. Thông thƣờng, đất đai trong các thành phố hiện nay lẽ ra là ở trong trạng thái đƣợc sử

dụng hiệu quả nhất, nhƣng sự thật là không nhƣ vậy. Việc sử dụng đất đai của nhiều thành phố là

chƣa thật hợp lý, do kéo dài chế độ sử dụng đất không trả tiền, không thời hạn trƣớc đây, nên hiện

tƣợng này càng phổ biến.

Khi tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng đất hiệu quả nhất, thì không nên chịu sự hạn

chế của hiện trạng sử dụng thực tế mà phải phán đoán chính xác trong tình hình nào thì lô đất đó

đƣợc sử dụng hiệu quả nhất. Ví dụ: Đất nông nghiệp ở thành phố thì phƣơng thức sử dụng tốt nhất

lại không phải là nông nghiệp, đối với những thửa đất đó thì không thể dùng phƣơng pháp định giá

đất nông nghiệp để định giá.

Khi xem xét đất đai đã đƣợc sử dụng hiệu quả nhất hay chƣa thì những nhân tố cần phải

nghiên cứu là: phƣơng thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; phƣơng thức sử dụng trƣớc mắt

có phải là hiệu quả nhất hay không; nếu không đƣợc thì khả năng chuyển nó sang sử dụng có hiệu

quả nhất nhƣ thế nào; phƣơng thức sử dụng có hiệu quả nhất có khả năng duy trì đƣợc bao lâu.

Trong đó việc phán định tính liên tục của phƣơng thức sử dụng hiệu quả nhất có vai trò quan trọng,

vì ảnh hƣởng trực tiếp đến số lƣợng thu lợi và phƣơng thức sử dụng trong tƣơng lai có liên quan

đến nguyên tắc dự đoán.

Tóm lại, sử dụng hiệu quả nhất cần phải dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự tính và nguyên tắc

biến động, nghĩa là đƣợc xác định sau khi xem xét một cách lâu dài về quá khứ, hiện tại cho đến

tƣơng lai.

4.4. Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần

Nguyên tắc hiệu quả tới hạn giảm dần trong kinh tế học là khi gia tăng số lƣợng đơn vị đầu

vào của các yếu tố sản xuất thì thu nhập ròng gia tăng theo, nhƣng sau khi đạt đến một số lƣợng nào

đó, nếu tiếp tục cho thêm đầu tƣ thì thu nhập ròng không còn gia tăng theo tỷ lệ đầu tƣ thêm.

Đầu tƣ đất đai cũng theo nguyên tắc đó. Giả thiết trong khu đất nào đó xây nhà cao tầng, số

tầng tăng lên thì thu nhập ròng tăng theo tƣơng ứng, nhƣng sau khi vƣợt quá một số tầng nào đó thì

thu nhập khó có thể tăng theo cùng tỷ lệ, số tầng đạt đƣợc thu nhập cao nhất đó, về kinh tế là có lợi

nhất. Để xác định đƣợc điểm này, cần phải tính toán tổ hợp về giá thành tất yếu của các kiến trúc có

chiều cao khác nhau, dự toán thu nhập, chi phí, kinh doanh... để tìm ra đƣợc điểm ngoặt tăng giảm

của tổng thu nhập. Vận dụng nguyên tắc này có thể tìm ra điểm sử dụng tới hạn của đất đai, tức là

điểm thu lợi tối đa, cũng có thể gọi là điểm sử dụng hiệu quả nhất. Cho nên nguyên tắc này và

nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất có liên quan mật thiết với nhau. Trên thực tế, dƣới mọi điều kiện

xác định, giữa đất đai, lao động, đồng vốn, trình độ quản lý đều tồn tại một tổ hợp tối ƣu nhất định,

vƣợt qua một hạn độ nhất định, sự tiếp tục gia tăng của mỗi yếu tố không làm cho thu lợi tăng theo

tỷ lệ tƣơng ứng. Nguyên tắc này chứng minh rằng, gia tăng giá thành không nhất thiết khiến giá cả

đất đai gia tăng theo.

4.4. Nguyên tắc cạnh tranh

Cạnh tranh trong hàng hóa thông thƣờng là phát sinh giữa hai bên cung cầu, giá cả chính là

kết quả cạnh tranh tại điểm cân bằng của mối quan hệ cung cầu. Kết quả của cạnh tranh hàng hóa là

hai bên cung cầu đều không thể kỳ vọng thu đƣợc lợi nhuận siêu ngạch ngoài mức lợi nhuận hợp lý.

Đất đai có đặc điểm là: cố định về vị trí, có hạn về diện tích, tính cá biệt của từng thửa đất...

đặc biệt khi lƣợng cung cấp đất chỉ có một cấp do Nhà nƣớc quyết định, do vậy khó dẫn đến cạnh

tranh. Cạnh tranh trong thị trƣờng đất đai phần lớn là xảy ra giữa các bên có nhu cầu với nhau.

Cạnh tranh giữa ngƣời có nhu cầu lại phát sinh khi giá thửa đất đó thấp hơn một cách rõ ràng so với

khả năng thu lợi. Đối với những loại đất mà tính thay thế tƣơng đối nhỏ, thì giá cả càng có xu

hƣớng tăng lên. Nhƣ đất dùng cho mục đích kinh doanh, lƣợng cung cấp ít, khả năng thay thế ít, vì

58

thế tính cạnh tranh của nó khốc liệt hơn đất ở và đất khác, đẩy giá đất lên nhanh. Cho nên nguyên

tắc cạnh tranh và nguyên tắc thay thế có quan hệ mật thiết với nhau.

Đối với nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất nói trên, nguyên tắc cạnh tranh cũng là một trong

những nguyên tắc cơ sở. Vì sử dụng hiệu quả nhất là nói về phƣơng thức sử dụng đất trong một thời

gian nhất định có thể cho thu nhập tối đa, cho nên sử dụng hiệu quả nhất là căn cứ vào số lƣợng lợi

ích sẽ thu đƣợc để xác định.

Còn từ nguyên tắc cạnh tranh có thể nói rõ mức độ cạnh tranh bên ngoài đất đai là nhƣ thế

nào, đối với mức độ thu lợi lớn hay nhỏ có ảnh hƣởng rất quan trọng. Nên có thể trở thành một

nguyên tắc để phán đoán sử dụng hiệu quả nhất.

Nguyên tắc cạnh tranh cũng là một trong những nguyên tắc cơ sở của phƣơng pháp thu lợi

hoàn vốn. Vì thu lợi ròng của phƣơng pháp này là đƣợc dự tính trên cơ sở phán đoán một cách

chính xác mối quan hệ cung cầu, mối quan hệ cạnh tranh trên thị trƣờng đất đai tại một thời kỳ nhất

định trong tƣơng lai.

4.6. Nguyên tắc đóng góp

Trong kinh tế học, đánh giá giá trị lớn nhỏ của yếu tố sản xuất có thể dựa vào sự đóng góp

nhiều hay ít vào tổng lợi ích để quyết định. Đối với định giá đất, nguyên tắc này có nghĩa là tổng

thu lợi của bất động sản, là kết quả chung từ tác động của các yếu tố cấu thành: đất đai và vật kiến

trúc... Trong đó thu lợi của một bộ phận nào đó mang lại, đối với tổng lợi ích mà nói là mối quan hệ

giữa bộ phận và tổng thể. Khi định giá, có thể dùng phƣơng pháp hoàn vốn để dự tính riêng giá đất,

giá tài sản, rồi tiến tới đánh giá toàn bộ bất động sản; cũng có thể căn cứ vào giá cả toàn bộ bất

động sản và giá cả các bộ phận cấu thành, rồi dùng phƣơng pháp thặng dƣ để dự tính giá cả đất đai.

Nhƣ vậy nguyên tắc đóng góp là ứng dụng nguyên tắc tăng dần giảm dần và cũng là cơ sở định giá

của phƣơng pháp thu nhập và phƣơng pháp thặng dƣ.

Đồng thời, nguyên tắc này còn có thể dùng vào việc đầu tƣ tiếp cho đất hoặc các vật kiến

trúc vào cải tạo, tu sửa từng phần bất động sản. Nó có thể căn cứ vào khả năng đóng góp lớn hay

nhỏ cho toàn bộ giá bất động sản để phán đoán sự đầu tƣ thêm liệu có thích hợp; cũng có thể dùng

nguyên tắc này để phán đoán mức tăng của việc sử dụng hiệu quả nhất, nghĩa là so sánh việc sử

dụng hiệu quả nhất hiện tại với việc sử dụng hiệu quả nhất sau khi đầu tƣ với nhau để xác định điểm

thu lợi ròng lớn nhất.

4.7. Nguyên tắc biến động

Giá cả của hàng hóa thông thƣờng là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá.

Giá cả đất đai cũng giống nhƣ vậy. Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá

đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là đƣợc

hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của

chúng.

Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt, và nhu cầu

về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố chung, nhân tố khu vực, cùng tính cá biệt dẫn

đến sự biến động của những nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn thay đổi nên phải nắm vững mối

quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá

đất cho tƣơng lai. Do đó nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau.

Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tƣơng lai,

mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tƣ liệu giá đất đang dùng về mức

tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác.

4.8. Nguyên tắc hòa hợp

Đất đai vốn nằm trong môi trƣờng tự nhiên xã hội nhất định và phải hòa hợp với môi trƣờng

xung quanh vì đất đai có thể thích ứng với môi trƣờng xung quanh thì phát huy đƣợc cao nhất về

hiệu quả sử dụng hoặc thu lợi, cho nên phân tích đất đai có hòa hợp với hoàn cảnh ở đó không, thì

có thể phán đoán đƣợc mảnh đất ấy đã đƣợc sử dụng có hiệu quả nhất hay không. Cho nên khi định

giá đất, nhất thiết phải phân tích cẩn thận mối quan hệ giữa đất đai với môi trƣờng xung quanh phán

đoán xem có hòa hợp hay không, điều này trực tiếp liên quan đến khối lƣợng thu lợi và giá cả của

59

thửa đất đó. Ví dụ, trong một trung tâm thƣơng nghiệp cấp thấp lại bố trí cửa hàng chuyên doanh

hàng cao cấp do không hòa hợp với môi trƣờng xung quanh, nên rất khó có đƣợc thu lợi cao.

4.9. Nguyên tắc ƣu tiên cho đất đai

Căn cứ vào yêu cầu chung của hoạt động kinh tế, xã hội, nhà kinh doanh phải có một khoản

vốn nhất định mới mua đƣợc đất đai, chi trả tiền đất, tiếp theo là xây dựng nhà xƣởng và mua sắm

thiết bị rồi bắt đầu sản xuất. Đối với việc phát triển tài sản nhà đất cũng phải trƣớc hết là chi trả tiền

đất để có quyền sử dụng đất sau đó mới phát triển nhà ở rồi thông qua các hoạt động kinh doanh

nhƣ tiêu thụ, cho thuê để dần dần thu hồi tiền đất và vốn đầu tƣ. Cho nên giá đất là khoản chi trả ƣu

tiên trƣớc khi bƣớc vào hoạt động kinh doanh sản xuất. Trong hoạt động kinh tế thực tiễn ở nƣớc ta,

đại bộ phận ngƣời sử dụng đất không phải chi trả tiền đất mà vẫn có quyền sử dụng đất, giá đất

hoặc tiền thuê đất thể hiện trong lợi nhuận siêu ngạch của ngƣời kinh doanh. Do nƣớc ta còn chƣa

hình thành lợi nhuận bình quân xã hội một số ngành nghề bị hao tổn theo chính sách, từ đó trong

hoạt động kinh doanh của một số xí nghiệp sử dụng đất không thể hiện đƣợc giá đất, nhƣng không

phải đất không có giá, giá đất trở thành một khoản bù đắp của Nhà nƣớc đối với xí nghiệp; đối với

việc định giá đất trong giao dịch nhà đất hoặc phát triển đất đai, cũng thƣờng gặp phải trƣờng hợp

đƣơng sự khai man giá giao dịch tổng hợp hoặc giá nhà quá cao nên khi dùng phƣơng pháp thặng

dƣ hoặc thu lợi hoàn vốn để tính giá đất thì có hiện tƣợng giá đất bằng không hoặc số âm. Đồng

thời nƣớc ta, chế độ sở hữu về đất đô thị và nhà ở là không giống nhau, đất đai thuộc sở hữu nhà

nƣớc, còn nhà ở có thể thuộc sở hữu nhà nƣớc, đơn vị hoặc cá nhân. Do đó khi định giá đất cần kiên

trì nguyên tắc ƣu tiên cho đất đai, đối với những ngành nghề hao tổn hoặc ngành nghề phát triển

kinh doanh tài sản nhà đất không thể chỉ dùng phƣơng pháp thặng dƣ và thu lợi hoàn vốn để định

giá, mà phải kiên trì sử dụng nhiều phƣơng pháp nhƣ phƣơng pháp so sánh, phƣơng pháp tiếp cận

giá thành... để định giá một cách tổng hợp, để bảo đảm tính toán đƣợc giá cả đất đai một cách khách

quan hợp lý.

Điều cần chú ý là các nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng có mối quan hệ trực

tiếp hoặc gián tiếp với nhau. Do đó, khi định giá đất, ngoài việc cần phải hiểu biết đầy đủ những

nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm

đƣợc giá cả đất đai chính xác.

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 3

1. Hãy phân tích vai trò của công tác định giá đất trong công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai?

2. Tại sao khi định giá đất phải phân tích các thông tin liên quan liên quan đến giá đất?

3. Hãy phân tích các đặc trƣng về mua và bán đất đai trong khi xác định giá đất?

4. Có bao nhiêu nguyên tắc đƣợc vận dụng trong quá trình định giá đất? Theo bạn nguyên tắc

nào là quan trọng nhất? Tại sao?

60

CHƢƠNG IV: PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Chƣơng IV đƣợc 2 tác giả Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân biên soạn. Nội dung của

chƣơng IV nhằm cung cấp cho sinh viên một số phƣơng pháp định giá đất thông dụng đang đƣợc áp

dụng ở một số nƣớc trong khu vực và Việt Nam:

- Phƣơng pháp thu nhập;

- Phƣơng pháp so sánh trực tiếp;

- Phƣơng pháp thặng dƣ;

- Phƣơng pháp chi phí;

- Phƣơng pháp phân tích hồi quy.

Yêu cầu sau khi học xong chƣơng IV sinh viên phải biết vận dụng các phƣơng pháp định giá

đất trong điều kiện cụ thể.

1. PHƢƠNG PHÁP THU NHẬP

1.1. Khái quát về phƣơng pháp thu nhập

a) Định nghĩa phƣơng pháp thu nhập

Phƣơng pháp thu nhập là một trong những phƣơng pháp định giá đất thƣờng dùng nhất, nó

cũng là phƣơng pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có

tính chất thu nhập khác. Khi dùng phƣơng pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai nhƣ là một

loại đầu tƣ, khoản giá đất trở thành vốn đầu tƣ để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau.

Phƣơng pháp thu nhập là phƣơng pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tƣơng lai của đất đai

định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời

điểm định giá.

b) Nguyên lý của phƣơng pháp thu nhập

Đất đai có tính cố định và tính cá biệt về vị trí, tính không gia tăng về diện tích, tính lâu dài

trong sử dụng... khi có quyền sử dụng một thửa đất nào đó, thì đất đai không những có thể cung cấp

những thu nhập hiện thời cho ngƣời sử dụng, mà còn có thể duy trì có đƣợc thu nhập đó trong

những năm sau. Những thu nhập đó đƣợc tính theo giá trị hiện hành (gọi là giá trị thu nhập hoặc giá

trị vốn) bằng một suất lợi tức hoàn vốn nhất định, nó sẽ thể hiện đƣợc giá trị thực chất của đất đai

đó, và cũng là giá trị trao đổi khách quan thích hợp, đó chính là nguyên lý của phƣơng pháp thu

nhập.

Ví dụ một thửa đất nào đó, mỗi năm mỗi m2 có thể sản sinh ra 100 nghìn đồng thu nhập,

ngƣời sở hữu đất đai có thể bằng lòng về thu nhập chỉ với mức 5% lãi suất hoàn vốn, vậy thì giá cả

thu nhập đất đai của ngƣời sở hữu đó phải là 2 triệu đồng mỗi m2. Nghĩa là giá đất sẽ bằng thu nhập

hàng năm của đất đai ÷ suất lợi tức hoàn vốn đất đai. Nếu ngƣời đó gửi 2 triệu đồng vào ngân hàng

với lãi hàng năm là 5%, thì thu nhập hàng năm của ngƣời đó nhận đƣợc cũng ngang với mức thu

nhập 1 m2 đất đai nói trên. Cho nên, đối với ngƣời sử dụng đất đó, 1 m

2 đất giá 2 triệu đồng là

ngang bằng với giá trị của vốn.

Nhƣ vậy cách lý giải của phƣơng pháp thu nhập trên đây chỉ là một hình thức đặc biệt trong

điều kiện thu nhập từ đất đai hàng năm không thay đổi, suất lợi tức hoàn vốn đất đai hàng năm

không thay đổi và số năm sử dụng đất là không có hạn định. Nếu 3 nhân tố này thay đổi thì công

thức tính toán giá cả thu nhập đất đai sẽ thay đổi, điều này sẽ đƣợc nêu ở các công thức sử dụng

trong phƣơng pháp thu nhập.

b) Quan hệ giữa thu nhập với địa tô

Đất đai là cơ sở của hoạt động kinh tế xã hội. Nhƣng vì tính khác biệt về vị trí đất đai và

điều kiện tự nhiên của đất đai khác nhau, tạo cho ngƣời sử dụng có thể khai thác đất đai theo các

cách khác nhau để có đƣợc thu nhập từ đất. Vì tồn tại của quyền sở hữu đất, do đó lợi ích có đƣợc

từ việc sử dụng đất sẽ đƣợc chuyển hoá thành địa tô. Cũng có nghĩa địa tô là thu nhập của ngƣời sở

61

hữu dựa vào quyền sở hữu đất đai, là hình thức kinh tế mà quyền sở hữu đất đai dựa vào đó để thực

hiện, nghĩa là quyền lợi mà ngƣời sở hữu thu nhập đƣợc từ đất đai. Do đó hai mặt thu nhập đất đai

và địa tô là thống nhất về lƣợng, có sự khác biệt này là do sự bóc tách giữa quyền sở hữu và quyền

sử dụng, làm cho những thu nhập từ đất đai, đối với ngƣời sử dụng đất gọi là thu nhập đất đai, còn

đối với ngƣời sở hữu thì gọi là địa tô.

c) Công thức cơ bản của phƣơng pháp thu nhập

1. Thu nhập đất đai hàng năm không thay đổi

Nếu thu nhập của đất đai hàng năm không thay đổi, tỷ suất lợi tức hoàn vốn đất đai không

thay đổi và lớn hơn 0, số năm sử dụng là vô hạn thì công thức tính toán giá cả đất đai là:

P = r

a (4-1)

Trong đó: P - Giá cả đất đai

a - Thu nhập của đất đai

r - Tỷ suất hoàn vốn đất đai

2. Thu nhập đất đai hàng năm thay đổi

Khi thu nhập hàng năm của đất đai thay đổi theo thời gian do sự thay đổi trong kỹ thuật,

trong giá sản phẩm, giá đầu vào, giá các yếu tố sản xuất, nó sẽ làm thay đổi giá trị của đất đai và

hoa lợi trong từng năm cụ thể. Đồng thời lãi suất cũng biến đổi theo thời gian. Giá đất đƣợc tính

theo công thức:

P = P L(t)

(t = 1, ) (4-2) (1+r(t))

t

Trong đó :

P là giá cả của đất đai

P L(t) là thu nhập đất đai ở năm thứ t

t là thời gian mà mảnh đất cho thu nhập

r là suất lợi tức hoàn vốn đất đai

3. Xác định thu nhập nhiều năm cho một thời hạn cố định

Công thức dùng để xác định thu nhập nhiều năm cho một thời hạn cố định m năm, với lãi

suất i% trên 1 năm, tức là yếu tố lãi theo giá trị hiện tại của một đồng một năm (PVIFA) trong m

năm với lãi suất i% / một năm, có dạng nhƣ sau:

PVIFA =

1 - 1

(4-3) (1+i)

m

i

Trong đó: PVIFA giá trị hiện tại của một đồng một năm

i là lãi suất ngân hàng bình quân một năm

m là số năm cho thuê theo thời hạn

d) Đặc điểm và phạm vi ứng dụng của phƣơng pháp thu nhập

Đặc điểm của phương pháp thu nhập

1. Phƣơng pháp thu nhập là có cơ sở lý luận. Lý luận về địa tô và lý luận về phân phối các

yếu tố sản xuất là căn cứ lý luận của phƣơng pháp thu nhập. Thu nhập sản sinh từ tổ hợp các yếu tố

đất đai, lao động, vốn... phải do các nhân tố này phân phối. Thu nhập quy về đất đai phải là địa tô

và thu nhập do việc sử dụng đất đai đem lại. Giá cả đất đai có thể có đƣợc từ việc lấy tổng thu nhập

trừ đi những khoản thu nhập từ các yếu tố khác, sau đó dùng một suất lợi tức nhất định để hoàn vốn

62

từ thu nhập đất đai .

2. Phƣơng pháp thu nhập là xác định giá cả bằng con đƣờng thu nhập, nên giá cả có đƣợc

gọi là "giá cả thu nhập". Phƣơng pháp này coi đất đai nhƣ là một khoản tiền, nếu đem gửi ngân

hàng, mỗi năm có thể thu đƣợc một khoản lợi tức nhất định, lợi tức đó đƣợc xem nhƣ là thu nhập

của đất đai, do đó việc xác định khả năng cho thu nhập của đất đai là có thể tìm ra giá cả đất đai.

3. Độ chính xác của của giá đất xác định theo phƣơng pháp thu nhập đƣợc quyết định bởi

mức độ chính xác của thu nhập từ đất đai và suất lợi tức hoàn vốn. Việc xác định thu nhập của đất

đai có chuẩn xác hay không, lựa chọn suất lợi tức hoàn vốn có thích hợp hay không sẽ ảnh hƣởng

trực tiếp đến kết quả xác định giá cả đất đai. Cho nên tính toán thu nhập đất đai và xác định suất lợi

tức hoàn vốn là khâu then chốt của phƣơng pháp thu nhập.

Phạm vi ứng dụng phương pháp thu nhập Phƣơng pháp thu nhập là là phƣơng pháp dựa vào thu nhập của đất đai để xác định giá cả

đất đai, nó chỉ phù hợp khi dùng để định giá đất đai và tài sản hoặc tài sản nhà đất có thu lợi. Ví dụ,

tài sản nhà đất cho thuê hoặc định giá nhà đất dùng cho xí nghiệp... đều có thể dùng phƣơng pháp

này. Phƣơng pháp thu nhập là một loại phƣơng pháp định giá có căn cứ lý luận và khả năng ứng

dụng rất rộng. Đối với việc định giá các bất động sản không cho thu nhập, đất dùng cho mục đích

công ích nhƣ cơ quan, trƣờng học, công viên... thì phƣơng pháp này không phù hợp. Đồng thời, vì

phƣơng pháp thu nhập chủ yếu là phù hợp đối với tài sản đất đai hoặc nhà đất có thu nhập, mà việc

tìm ra thu nhập ổn định đối với đất đai và suất lợi tức hoàn vốn phù hợp lại chịu ảnh hƣởng của tình

hình kinh tế nói chung và cả sự phát triển của thị trƣờng nhà đất, nên xác định đƣợc thu nhập là một

việc làm khó khăn, (đây là một hạn chế của phƣơng pháp thu nhập).

1.2. Trình tự và phƣơng pháp định giá theo phƣơng pháp thu nhập

a) Trình tự định giá

1. Tính tổng thu nhập. Tổng thu nhập có đƣợc từ kết hợp của các yếu tố thiết bị, lao động,

kinh doanh... có liên quan đối với đất đai có mục đích thu nhập. Khi tính tổng thu nhập thì trƣớc

tiên phân tích các loại thu nhập có thể sản sinh, sau đó căn cứ vào những nguyên tắc thông thƣờng,

liên tục và ổn định để xác định tổng thu nhập của đất đai.

2. Tính tổng chi phí và chi phí khấu hao, thu nhập nhà ở... Tổng chi phí bao gồm chi phí lao

động và chi phí vốn trực tiếp đầu tƣ để có đƣợc thu nhập. Trong những tình hình khác nhau thì tổng

chi phí bao gồm những hạng mục khác nhau. Cho nên, khi tính tổng chi phí, trƣớc tiên, phải phân

tích các khoản chi phí có thể có, sau đó trên cơ sở phân tích toàn diện, tính tổng số chi phí tất yếu

bình thƣờng trong một năm thì có đƣợc tổng chi phí.

3. Tính thu nhập của đất đai. Lấy tổng thu nhập trừ đi tổng chi phí và chi phí khấu hao nhà

ở, thu nhập nhà ở, thì có đƣợc thu nhập ròng.

4. Xác định suất lợi tức hoàn vốn phù hợp. Suất lợi tức hoàn vốn là nhân tố quan trọng ảnh

hƣởng đến giá đất cao hay thấp, cần phải lựa chọn một cách thận trọng. Thông thƣờng phải thông

qua nhiều con đƣờng để xác định mọi khả năng của suất lợi tức hoàn vốn, sau đó lại thông qua phân

tích tổng hợp, so sánh, để xác định suất lợi tức hoàn vốn có thể sử dụng.

5. Lựa chọn công thức tính giá đất. Căn cứ các điều kiện về đối tƣợng xác định và mục đích

xác định để lựa chọn công thức tính tƣơng ứng, dùng suất lợi tức hoàn vốn tƣơng ứng với thu nhập

để tiến hành hoàn vốn thì có đƣợc giá cả thu nhập của đất đai hoặc tài sản nhà đất.

b) Tính tổng thu nhập

Thu nhập đất đai có thể chia ra thu nhập thực tế và thu nhập khách quan. Thu nhập thực tế là

thu nhập có đƣợc từ thực tế, do đó năng lực cá nhân có ảnh hƣởng rất lớn đến thu nhập thực tế nên

không thể dùng nó làm căn cứ xác định. Thu nhập khách quan là thu nhập thông thƣờng nói chung

sau khi đã loại trừ các yếu tố thuộc loại đặc thù, ngẫu nhiên trong thu nhập, có thể trực tiếp dùng nó

để xác định.

Thu nhập của đất đai cũng có thể chia ra thu nhập hữu hình và thu nhập vô hình. Thu nhập

hữu hình là những thu nhập có thể biểu hiện bằng hình thức tiền tệ, còn thu nhập vô hình thì khó

dùng hình thức tiền tệ để thể hiện.

63

Khi tính thu nhập cần phải phân tích toàn diện các loại thu nhập theo những nguyên tắc nhất

định, xác định hợp lý những thu nhập khách quan. Khi xác định thu nhập khách quan thƣờng phải

xem xét đến các điều kiện dƣới đây:

1. Về mặt khách quan, tổng thu nhập đất đai là thu nhập có đƣợc từ ngƣời sử dụng bình

thƣờng có tố chất tốt.

2. Thu nhập đó phải đƣợc duy trì và sản sinh có quy luật, nghĩa là sử dụng loại thu nhập có

đƣợc một cách ổn định và lâu dài.

3. Thu nhập đó phải an toàn tin cậy, có nghĩa là cố gắng loại trừ rủi ro của thu nhập.

c) Tính tổng chi phí

Căn cứ vào tƣ liệu thực tế để tính tổng chi phí có thể chia ra các tình huống sau:

Tính tổng chi phí trong cho thuê đất đai

Thông thƣờng khi cho thuê đất thì tổng chi phí đất đai phát sinh bao gồm:

1. Thuế đất đai. Phát sinh do ngƣời sử dụng đất và cho thuê đất, thuế sử dụng đất.

2. Chi phí quản lý. Là tiền lƣơng cho nhân viên quản lý và những chi phí khác. Thƣờng là

tính theo 3% mức tiền thuê hàng năm.

3. Chi phí duy trì. Là chi phí phát sinh trong quá trình sử dụng đất nhƣ cấp thoát nƣớc, sửa

chữa đƣờng sá...

Tính tổng chi phí trong cho thuê nhà đất Căn cứ vào phân tích các nhân tố cấu thành trong cho thuê nhà đất, tổng chi phí khi tính thu

nhập của đất đai bao gồm:

1. Chi phí quản lý. Là chi phí tất yếu cần cho việc quản lý khi tiến hành cho thuê nhà đất.

Chia thành 2 phần: một là tiền chi cho giá trị của vật tiêu hao trong quá trình kinh doanh cho thuê;

một nữa là tiền chi cho lƣơng của nhân viên quản lý. Có 2 phƣơng pháp tính chi phí quản lý: một là

tính theo bình quân diện tích quản lý; hai là tính theo một tỷ lệ nhất định, thông thƣờng tính bằng

2~5% thu nhập.

2. Chi phí duy tu. Là chi phí sửa chữa nhà cửa hàng năm để đảm bảo sử dụng đƣợc bình

thƣờng. Phƣơng pháp tính tƣơng đối phức tạp, để thuận tiện cho việc tính thƣờng tính bằng 1,5-2%

của giá xây dựng lại tài sản .

3. Chi phí bảo hiểm. Là chi phí chi cho công ty bảo hiểm để tài sản nhà đất của mình tránh

đƣợc những tổn thất ngoài ý muốn. Thƣờng là tính bằng cách lấy giá trị xây dựng lại tài sản hoặc

giá trị hiện hành nhân với tỷ lệ chi phí bảo hiểm, có thể lấy từ 1,5-2%.

4. Tiền thuế. Là thuế tài sản nhà và thuế doanh nghiệp mà ngƣời sở hữu nhà nộp cho cơ

quan thuế vụ theo những quy định có liên quan. Về tiêu chuẩn thu thuế thì Nhà nƣớc có quy định.

5. Chi phí tổn thất nhà trống. Là tổn thất về thu nhập của chủ cho thuê do nhà để trống, phải

xác định sau khi tính theo tỷ lệ bỏ trống và thời gian bỏ trống ở địa phƣơng, thƣờng là tính tổn thất

bằng nửa tháng tiền thuê cho mỗi năm.

6. Tính chi phí khấu hao nhà. Chi phí khấu hao là phần giá trị trong tiền thuê để bù vào

những hao hụt về nhà cửa trong quá trình sử dụng. Công thức tính là:

Chi phí khấu hao năm = Giá nhà gốc - Giá còn lại

Niên hạn sử dụng

= Giá nhà gốc – Giá còn lại x (1- tỷ lệ còn lại)

Niên hạn sử dụng

Giá nhà gốc, niên hạn sử dụng và giá trị còn lại trong công thức là biến đổi theo sự khác

nhau theo kết cấu và cấp của nhà.

Đầu tƣ tài sản nhà không giống với những đầu tƣ khác, đều với mục đích là thu đƣợc lợi ích

tƣơng ứng, chỉ khi thu nhập cao hơn suất lợi tức một khoản tƣơng ứng, thì nhà đầu tƣ mới tiến hành

đầu tƣ. (Phần vƣợt quá lãi suất ngân hàng có thể xem là thu nhập siêu ngạch xí nghiệp), nếu không

64

thì họ sẽ chọn cách gửi vốn vào ngân hàng để có thu nhập bằng suất lợi tức tƣơng ứng. Cho nên có

thể thấy rằng suất lợi tức thể hiện là một phần của thu nhập đầu tƣ. Khi nhà đầu tƣ thông qua vay

vốn để đầu tƣ, một phần trong thu nhập đầu tƣ dùng vốn tự có để đầu tƣ, thì toàn bộ thu nhập là thu

nhập của mình (một phần trong đó có thể hiểu rằng do lợi tức tiền vay chuyển hoá sang); nếu các

hạng mục đầu tƣ giống nhau, thì bất kể là sử dụng vốn tự có hay vốn đi vay thì thu nhập đầu tƣ đều

nhƣ nhau. Nhƣ vậy khi tìm giá cả đất đai có thể dùng tổng thu nhập trừ đi các khoản chi phí nói

trên, thu nhập nhà ở và phí khấu hao hàng năm để tính, không nên xem suất lợi tức là một khoản chi

phí để trừ trùng lặp một lần nữa.

Tính tổng chi phí trong thu nhập kinh doanh của xí nghiệp Tổng chi phí kinh doanh của xí nghiệp thƣờng bao gồm: phí nguyên liệu, phí vận tải, phí

khấu hao, phí quản lý thông thƣờng, tiền lƣơng công nhân viên chức và tiền thuế...

Khi tính tổng chi phí kinh doanh dƣới những phƣơng thức sử dụng đất khác nhau nói trên,

phải căn cứ vào tình hình thực tế để xác định các hạng mục chi phí, căn cứ vào những hạng mục

thực tế mà ngƣời cho thuê phải đảm nhận để làm chuẩn trong tính toán. Nếu các khoản duy tu, bảo

hiểm nhà ở là do ngƣời thuê đảm nhận thì trong khoản thu tiền thuê không bao gồm những chi phí

này, những chi phí đó cũng không tính vào tổng chi phí kinh doanh để khấu trừ.

d) Xác định thu nhập ròng

Xác định thu nhập ròng cho thuê tài sản nhà đất

Căn cứ vào tính tổng thu nhập và chi phí nói trên, là có đƣợc thu nhập cho thuê tài sản nhà

đất:

Thu nhập ròng cho thuê tài sản nhà đất =

Tổng thu nhập cho thuê tài sản nhà đất - Tổng chi phí cho thuê

Xác định thu nhập ròng cho thuê nhà

Thu nhập ròng cho thuê nhà là phần thu nhập về nhà khi cho thuê nhà đất, công thức tính là:

Thu nhập ròng cho thuê nhà = Giá trị hiện hành của nhà x Suất hoàn vốn nhà

Tính thu nhập ròng đất đai

Tính thu nhập ròng đất đai có thể căn cứ vào đối tƣợng xác định cụ thể để lựa chọn những

phƣơng thức tính khác nhau.

Tính thu nhập ròng đất đai trong cho thuê đất đai

Thu nhập ròng đất đai = Tiền thuê – (phí quản lý + phí duy tu + thuế).

Tính thu nhập ròng đất đai trong cho thuê nhà đất

Thu nhập ròng đất đai = Thu nhập hàng năm cho thuê tài sản nhà đất - Thu nhập hàng năm

về nhà ở.

Tính thu nhập ròng đất đai trong tài sản nhà đất của những xí nghiệp thông thường

Thu nhập ròng của đất đai là phần còn lại của thu nhập sau khi đã trừ đi các khoản giá

nguyên liệu, phí vận tải, phí khấu hao, tiền lƣơng, lợi nhuận, thuế và các khoản chi phí khác.

Tính thu nhập ròng đất đai của người sử dụng

Có thể dùng phƣơng pháp gián tiếp để tính thu nhập ròng đất đai của ngƣời sử dụng, nghĩa

là so sánh với thu nhập ròng của loại đất đai tƣơng tự, lân cận và thông qua so sánh với các nhân tố

cá biệt để tiến hành điều chỉnh một cách thích đáng, sau đó xác định thu nhập ròng của đất đai đó.

Tính thu nhập ròng của đất đai chờ phát triển

Có thể dùng phƣơng pháp thặng dƣ tƣơng tự để tính ra thu nhập ròng của đất đai chờ phát

triển. Trƣớc tiên giả thiết thu nhập ròng có thể có đƣợc của tài sản nhà đất chờ phát triển trong điều

kiện sử dụng có hiệu quả nhất, sau đó trừ đi những chi phí tất yếu để có đƣợc thu nhập đó để tính ra

thu nhập ròng đất đai của đối tƣợng xác định.

e) Xác định suất lợi tức hoàn vốn

Khái niệm về suất lợi tức hoàn vốn Suất lợi tức hoàn vốn đất đai là suất lợi tức để chuyển thu nhập đất đai thành giá cả đất đai.

Xác định suất lợi tức phù hợp là một trong những vấn đề then chốt trong việc tính giá cả đất đai một

cách chính xác theo phƣơng pháp thu nhập.

65

Suất lợi tức hoàn vốn đất đai, là suất lợi tức hoàn vốn dùng để tính giá cả đất đai, khi coi thu

nhập tƣơng ứng là thu nhập sản sinh từ đất đai. Suất lợi tức hoàn vốn đƣợc lựa chọn là suất lợi tức

hoàn vốn đất đai tƣơng ứng.

Phương pháp xác định suất lợi tức hoàn vốn (1) Dùng phƣơng pháp so sánh giá cả và thu nhập của đất đai tƣơng tự hoặc giống nhau trên

thị trƣờng. Để tránh tính ngẫu nhiên, thƣờng phải khảo sát nhiều thửa đất để tính giá trị bình quân

của thu nhập và giá cả. Phƣơng pháp cụ thể là: Chọn 4 thửa đất trở lên mới phát sinh giao dịch mà

loại hình và tính chất đều có những đặc điểm tƣơng tự với thửa đất chờ định giá, rồi lấy bình quân

tỷ suất giữa thu nhập với giá cả của các mẫu để làm suất lợi tức hoàn vốn.

(2) Thông qua phƣơng pháp lấy suất lợi tức an toàn cộng thêm giá trị điều chỉnh rủi ro để

tìm suất lợi tức hoàn vốn. Suất lợi tức an toàn là lợi nhuận đầu tƣ của vốn mà không gặp rủi ro, có

thể dùng suất lợi tức tiền gửi định kỳ 1 năm tại ngân hàng làm suất lợi tức an toàn. Căn cứ vào kết

quả phân tích ảnh hƣởng của các nhân tố kinh tế xã hội đối với đất đai chờ xác định để xác định giá

trị điều chỉnh rủi ro. Tức là, suất lợi tức hoàn vốn = suất lợi tức an toàn + giá trị điều chỉnh rủi ro.

(3) Phƣơng pháp sắp xếp các loại đầu tƣ và rủi ro, suất thu lợi, phƣơng pháp cụ thể là: đem

các loại hình đầu tƣ trong xã hội (nhƣ tiết kiệm ngân hàng, khoản vay, kho bạc nhà nƣớc, trái phiếu,

cổ phiếu...) suất thu lợi, theo to nhỏ xếp từ thấp lên cao, sau đó dựa vào kinh nghiệm để phán đoán

xem nên đặt suất lợi tức hoàn vốn của đất đai chờ xác định vào trong phạm vi nào, từ đó để tìm ra

trị số cụ thể của suất lợi tức hoàn vốn cần thiết.

f) Xác định giá cả đất đai

Sau khi đã xác định đƣợc thu nhập đất đai, chọn suất lợi tức hoàn vốn thích hợp, thay vào

công thức tính toán, thì sẽ có đƣợc giá cả thu nhập tính thử của đất đai.

Nếu muốn dùng phƣơng pháp thu nhập để xác định giá cả bất động sản thì phải chọn dùng

suất lợi tức hoàn vốn tổng hợp tiến hành hoàn vốn đối với thu nhập cho thuê tài sản nhà đất mà tính

ra.

Thông thƣờng nên chọn nhiều suất lợi tức hoàn vốn có khả năng, tính ra mấy mức giá cả rồi

tiến hành phân tích so sánh giữa chúng để xác định mức giá có khả năng. Đồng thời, cũng cần căn

cứ vào tình hình cụ thể, trong những điều kiện cho phép, sử dụng những phƣơng pháp định giá

khác. Ví dụ dùng phƣơng pháp so sánh trực tiếp để thử tính giá đất để kiểm chứng kết quả xác định.

1.3. Ứng dụng phƣơng pháp thu nhập để xác định giá đất

Tại một thành phố có toà nhà 2 tầng, diện tích chiếm dụng đất là 36 m2, diện tích xây dựng

nhà ở là 34m2, toàn bộ ngôi nhà này đã cho thuê vào tháng 1 năm 2002, thu nhập tiền thuê tháng là

4,5 triệu đồng và chi tiền cọc là 100 triệu đồng. Hiện nay đã biết giá xây dựng lại ngôi nhà đó là 2

triệu đồng 1m2, đến khi xác định thì đã sử dụng đƣợc 15 năm, suất khấu hao tài sản là 1,2%, độ

tăng trƣởng tiền thuê loại nhà này ở thành phố đó là 10% so với năm 2002, suất lợi tức tiền gửi

ngân hàng định kỳ 1 năm hiện nay là 5%, phí quản lý tính theo 3% tiền thuê năm, phí duy tu là

1,5% giá trị hiện hành, mỗi năm có nửa tháng bỏ trống, phí bảo hiểm nhà ở mỗi năm là 1 triệu

đồng, đồng thời theo những quy định có liên quan của Chính phủ, khi cho thuê toà nhà này, mỗi

năm phải nộp 1,45 triệu đồng thuế sử dụng đất, 0,75 triệu đồng thuế nhà.

Xác định giá đất của ngôi nhà này tại tháng 3 năm 2005.

a) Tính tổng thu nhập hàng năm của đất đai và căn nhà

Ngôi nhà này cho thuê năm 2002 nên phải điều chỉnh thu nhập tiền thuê về mức của năm

2005. Qua điều tra, độ tăng trƣởng tiền thuê loại nhà này ở thành phố đó là 10% so với năm 2002,

nên thu nhập tiền thuê hàng tháng của ngôi nhà đó phải là:

A1 = 4,5 x ( 1 + 20% ) = 5,4 triệu đồng/tháng

Suất lợi tức tiền gửi ngân hàng định kỳ 1 năm hiện nay là 5%, thì thu nhập gián tiếp hàng

năm của tiền đặt cọc đó là:

A2 = 100 x 5% = 5 triệu đồng/năm

Tổng thu nhập hàng năm của đất đai và căn nhà đó là:

A = 12 x A1 + A2 = 69,8 triệu đồng/năm.

66

b) Tính toán tổng chi phí kinh doanh đất đai

Theo quy định hàng năm phải nộp thuế đất (C1) và thuế nhà (C2) là:

C1 = 0,145 triệu đồng/năm

C2 = 0,750 triệu đồng/năm

Trong thời gian cho thuê ngôi nhà đó, phí quản lý tính theo 3% tiền thuê năm, thì:

C3 = 69,8 x 3% = 2,094 triệu đồng/năm

Tính toán phí duy tu, theo quy định của điạ phƣơng, phí duy tu là 1,5% giá trị hiện hành của

toà nhà.

Căn cứ vào điều kiện trên, giá trị hiện hành của toà nhà là:

2 34 x 2 (1 0,012 15) = 111,52 triệu đồng

C4 = 111,52 1,5% = 1,673 triệu đồng/năm

Tính toán phí khấu hao (C5)

C5 = Giá cả làm mới căn nhà Suất khấu hao năm

= 2 x 34 x 2 0,012

= 1,632 triệu đồng /năm

Tính toán phí tổn thất tiền thuê (mỗi năm có nửa tháng bỏ trống) thì:

C6 = 69,8 24 = 2,908 triệu đồng

Tính toán phí bảo hiểm, phí bảo hiểm nhà ở bằng:

C7 = 1 triệu đồng/năm

c) Tính toán thu nhập ròng đất đai

Tính toán thu nhập chung của đất và nhà

Ab = A - C = A1 + A2 - C1 - C2 - C3 - C4 - C5 - C6 - C7

= 59,598 triệu đồng/năm

Xác định suất lợi tức hoàn vốn toà nhà, suất hoàn vốn toà nhà này đƣợc xác định từ suất lợi

tức tiền gửi và suất lợi tức thực tế tính thu chỉ số vật giá hàng năm từ 2002 đến 2005, (bỏ qua quá

trình tính toán), tính ra suất hoàn vốn căn nhà là 7%.

Tính thu nhập ròng của căn nhà = Giá trị hiện hành căn nhà Suất hoàn vốn căn nhà = 136

0,07 = 9,52 triệu đồng

Tính thu nhập ròng đất đai = Tổng thu nhập ròng nhà ở đất đai - Thu nhập ròng căn nhà =

59,598 - 9,52 triệu đồng = 50,078 triệu đồng

Xác định suất hoàn vốn đất đai, dựa vào suất hoàn vốn tổng hợp tính đƣợc từ suất lợi tức

định kỳ 1 năm và chỉ số vật giá thời kỳ 2002~2005 là 6,55%, nên xác định suất lợi tức hoàn vốn đất

đai là 6%.

d) Xác định giá đất

Tổng giá cả đất đai = Thu nhập ròng của đất đai

Suất lợi tức hoàn vốn đất đai

= 50,078 6% = 834,633 triệu đồng

Giá đất theo đơn vị diện tích = 834,633 36 = 23,184 triệu đồng/m2.

2. PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP

2.1. Khái quát về phƣơng pháp so sánh trực tiếp

a) Định nghĩa phƣơng pháp so sánh trực tiếp

Phƣơng pháp so sánh trực tiếp, còn gọi tắt là phƣơng pháp thị trƣờng, là một trong những

phƣơng pháp định giá đất quan trọng nhất, thƣờng dùng nhất, và cũng là một trong những phƣơng

pháp thông dụng đƣợc sử dụng ở nhiều nƣớc trên thế giới.

Phƣơng pháp so sánh trực tiếp là phƣơng pháp xác định giá của thửa đất dựa trên nguyên tắc

thay thế. Giá của thửa đất cần xác định đƣợc đối chiếu so sánh với giá của các thửa đất tƣơng tự đã

67

đƣợc giao dịch trên thị trƣờng xảy ra trong thời gian gần. Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình

khác nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá

của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá.

b) Nguyên lý cơ bản của phƣơng pháp so sánh trực tiếp

Theo lý luận kinh tế học thì hàng hoá có cùng công dụng trong một thị trƣờng thì phải có

cùng một giá cả, nghĩa là có mối quan hệ thay thế cùng tồn tại trên thị trƣờng. Cho nên trong định

giá đất, khi giữa thửa đất chờ xác định giá và các thửa đất đã giao dịch trong thời gian gần khác

dùng để so sánh có tính tƣơng quan và tính thay thế. Thửa đất chờ định giá đƣợc bán ra trên thị

trƣờng, thì sẽ có những phản ứng của thị trƣờng tƣơng tự, từ đó mà tính ra giá cả đất đai chờ định

giá.

Phƣơng pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay thế làm căn cứ lý luận chủ yếu, nguyên

lý cơ bản đƣợc thể hiện tại hình 4-1 dƣới đây:

Mẫu giao dịch

thực tế 1

So sánh

Mẫu giao dịch

thực tế 2

So sánh Thửa đất chờ

định giá

Hiệu

chỉnh

Giá cả của thửa đất chờ

định giá

Mẫu giao dịch

thực tế 3

So sánh

Hình 4.1: Sơ đồ về nguyên lý của phƣơng pháp so sánh trực tiếp

Khi định giá đất bằng phƣơng pháp so sánh trực tiếp thực chất là quá trình so sánh giá cả đất

đai và hiệu quả sử dụng đất đai trong thị trƣờng. Do tính cố định về vị trí và tính cá biệt của đất đai

nên trong thực tế khó tìm đƣợc 2 thửa đất hoàn toàn giống nhau. Nhƣng trong cùng một thị trƣờng,

đối với ngƣời mua, thì hành vi phải chi ra một giá tƣơng đƣơng với vật dùng so sánh, để mua vào

một vật thay thế tƣơng quan thoả mãn đƣợc yêu cầu là có thể chấp nhận đƣợc, còn đối với ngƣời

bán, khi tiến hành giao dịch đất đai, mọi ngƣời bán hiểu biết đều căn cứ vào nguyên tắc thay thế để

so sánh đầy đủ thửa đất chờ giao dịch của mình với giá cả đất đai tƣơng tự đã giao dịch trên thị

trƣờng, sau đó mới quyết định hành vi của mình. Hai bên mua bán đều căn cứ vào sự so sánh giá cả

đất đai, theo quan hệ thay thế đó làm cho giá cả hƣớng về sự thống nhất ở một mức độ nhất định.

Nhƣ vậy khi tiến hành định giá đối với đất đai, có thể sử dụng giá cả của thửa đất đã đƣợc

trao đổi thực tế, có tính thay thế cùng loại với thửa đất chờ định giá để tính ra giá cả của thửa đất

chờ định giá.

c) Những khái niệm có liên quan trong phƣơng pháp so sánh trực tiếp

1. Thửa đất tƣơng tự, là thửa đất tƣơng tự hoặc giống về đặc tính khu vực của vị trí cùng với

điều kiện và nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất.

2. Thửa đất so sánh, là thửa đất hoặc loại đất đƣợc lựa chọn của mẫu giao dịch dùng để so

sánh có thể thay thế với thửa đất chờ định giá.

3. Thửa đất tiêu chuẩn, là một số thửa đất trong một khu vực xác định, có đủ điều kiện để

mang tính đại biểu tƣơng ứng trong một phạm vi nhất định, có thể dùng làm tiêu chuẩn để so sánh.

4. Hiệu chỉnh tình huống giao dịch, là việc loại trừ những sai lệch về giá cả giao dịch đƣợc

tạo thành bởi một số nhân tố đặc thù trong giao dịch.

5. Suất dung tích, là tỷ lệ giữa tổng diện tích xây dựng của tài sản với diện tích của cả khu

đất.

68

6. Nhân tố khu vực, là nhân tố phát sinh ảnh hƣởng đối với mức giá cả đất đai từ sự kết hợp

của các nhân tố tự nhiên với các yếu tố kinh tế, xã hội hành chính, văn hoá... tại khu vực có thửa

đất.

7. Nhân tố cá biệt, là các điều kiện của thửa đất ảnh hƣởng đến giá đất.

8. Chỉ số giá đất, là tỷ lệ phần trăm tƣơng đối để chuyển mức giá đất ở một điều kiện nhất

định thành giá đất tƣơng ứng với một điều kiện chuẩn nào đó bằng một phƣơng pháp toán học.

d) Công thức cơ bản của phƣơng pháp so sánh trực tiếp

Căn cứ vào yêu cầu của so sánh trực tiếp, trình tự của phƣơng pháp so sánh trực tiếp thể

hiện. Trong một cuộc định giá, ngoài việc tiến hành hiệu chỉnh 4 khoản cơ bản: hiệu chỉnh tình

huống; hiệu chỉnh thời gian; hiểu chỉnh nhân tố khu vực và hiệu chỉnh nhân tố cá biệt, còn phải hiệu

chỉnh suất dung tích và số năm sử dụng... Tóm tắt theo sơ đồ sau:

Giá cả thửa

đất của mẫu

so sánh

Hiệu chỉnh

tình huống

Hiệu chỉnh

thời gian

Hiệu chỉnh

suất dung

tích

Hiệu chỉnh

nhân tố khu

vực

Hiệu chỉnh

nhân tố cá

biệt

Hiệu chỉnh

số năm sử

dụng

Giá cả thửa

đất chờ

định giá

Hình 4.2: Sơ đồ chi tiết của quá trình so sánh trực tiếp

Quá trình so sánh trực tiếp trên có thể biểu hiện bằng công thức:

PD = PB x A x B x D x E (4-4)

Trong đó: PB là giá cả thửa đất của mẫu so sánh

Chỉ số tình huống bình thƣờng

A =

Chỉ số tình huống thửa đất mẫu so sánh

Chỉ số giá đất tại kỳ định giá của thửa đất chờ định giá

B =

Chỉ số giá đất tại kỳ giao dịch của thửa đất mẫu so sánh

Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực của thửa đất chờ định giá

D =

Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực của thửa đất mẫu so sánh

Chỉ số điều kiện nhân tố cá biệt của thửa đất chờ định giá

E =

Chỉ số điều kiện nhân tố cá biệt của thửa đất mẫu so sánh

Nhƣ vậy, công thức 4-4 cũng có thể biểu thị bằng công thức 4-5:

Giá cả thửa đất chờ định giá =

Giá cả thửa đất

mẫu để so

sánh

x

100100

100

100xxx (4-5)

69

Khoản đầu tiên trong công thức có tử số 100, thể hiện chỉ số tình huống phải xác định khi

mẫu giao dịch so sánh phát sinh trong tình hình mua bán bình thƣờng hoặc chỉ số tình huống định

giá của thửa đất chờ định giá là 100%; khoản thứ hai có mẫu số 100, thể hiện chỉ số giá cả của ngày

định giá xác định khi chỉ số giá cả của các mua bán đƣơng thời là 100; Tử số của khoản thứ 3 và thứ

4 là 100, thể hiện chỉ số điều kiện nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt của thửa đất mẫu so sánh phải

xác định bằng cách so sánh, khi chỉ số điều kiện nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt của thửa đất chờ

định giá là 100%.

Hoặc công thức 4-6:

Giá cả thửa đất chờ định giá = Giá cả thửa đất

mẫu so sánh x

100100100

100xxx (4-6)

Khoản thứ nhất và thứ hai giống với trên, 2 khoản sau có mẫu số 100, thể hiện chỉ số điều

kiện nhân tố khu vực và chỉ số điều kiện nhân tố cá biệt của thửa đất chờ định giá phải xác định

bằng so sánh, khi chỉ số điều kiện nhân tố khu vực và chỉ số nhân tố điều kiện cá biệt của thửa đất

mẫu so sánh là 100%.

Hoặc công thức 4-7:

Giá cả thửa đất chờ định giá =

Giá cả

thửa đất

tiêu

chuẩn

x

100100100100

100xxxx (4-7)

Khoản thứ nhất, khoản thứ 2 trong công thức giống với trên, 3 khoản sau có mẫu số 100 thể

hiện chỉ số điều kiện của thửa đất tiêu chuẩn là 100%, nếu điều kiện nhân tố của thửa đất chờ định

giá tốt hơn thửa đất tiêu chuẩn thì chỉ số điều kiện nhân tố tƣơng ứng lớn hơn 100%.

f) Đặc điểm và điều kiện của phƣơng pháp so sánh trực tiếp

Đặc điểm của phương pháp so sánh trực tiếp

(1) Phƣơng pháp so sánh trực tiếp có tính thực tế, nên dễ đƣợc chấp nhận. Phƣơng pháp so

sánh trực tiếp dùng mẫu giao dịch mới đƣợc thực hiện có khả năng thay thế đối với thửa đất chờ

định giá làm tiêu chuẩn so sánh rồi hiệu chỉnh để tính ra giá cả của thửa đất chờ định giá, nên có thể

phản ảnh đƣợc tình hình thị trƣờng gần thời điểm xác định giá đất, và cũng làm cho giá cả đƣợc tính

ra có tính thực tế, dễ đƣợc tiếp nhận.

(2) Phƣơng pháp so sánh trực tiếp áp dụng nguyên tắc thay thế tính ra giá thửa đất. Phƣơng

pháp so sánh trực tiếp là căn cứ vào giá cả của mẫu giao dịch đã thực hiện, sử dụng nguyên tắc thay

thế với đất đai chờ định giá rồi so sánh để tính ra giá cả của đất đai chờ định giá.

(3) Phƣơng pháp so sánh trực tiếp thiếu cơ sở lý luận, giá cả của đất đai đƣợc xác định căn

cứ vào giá cả thực tế, do vậy phƣơng pháp này là phƣơng pháp thực dụng, phát sinh từ thực tiễn, và

đã đƣợc sử dụng rộng rãi, nhƣng lý luận của phƣơng pháp còn chƣa hoàn thiện.

(4) Phƣơng pháp so sánh trực tiếp yêu cầu nhân viên định giá phải có khả năng vận dụng

thực tế. Khi áp dụng phƣơng pháp so sánh phải tiến hành hiệu chỉnh, so sánh hàng loạt khoản mục

về tình hình thị trƣờng, ngày giao dịch, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt... nên yêu cầu nhân viên

định giá phải có trang bị tri thức về nhiều mặt và kinh nghiệm, nếu không sẽ khó có đƣợc kết quả

khách quan và chính xác.

(5) Phƣơng pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở, xác định một cách

chính xác giá trị sử dụng đất và các nhân tố ảnh hƣởng là cơ sở để nâng cao độ chính xác khi xác

định giá đất đai.

Điều kiện sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp

Sử dụng phƣơng pháp so sánh trực tiếp, phải dựa trên điều kiện cơ bản là một thị trƣờng đất

đai phát triển lành mạnh, và nắm đƣợc đầy đủ thông tin của các mẫu giao dịch. Điều kiện của

70

phƣơng pháp so sánh trực tiếp là thị trƣờng đất đai phát triển và tƣ liệu mẫu giao dịch phong phú.

Do vậy phƣơng pháp so sánh chỉ phù hợp để sử dụng đối với những vùng có một lƣợng lớn các mẫu

giao dịch, và các mẫu giao dịch phải có tính tƣơng quan và có khả năng thay thế đối với thửa đất

chờ định giá, đối với những vùng mà số lƣợng mẫu giao dịch ít hoặc không có mẫu giao dịch thì

không thể sử dụng phƣơng pháp này.

Những điều kiện để áp dụng phƣơng pháp so sánh trực tiếp nhƣ sau:

(1) Số lƣợng mẫu giao dịch thị trƣờng đất đai phải đủ để phân tích, so sánh khi xác định giá

đất. Thông thƣờng số lƣợng mẫu giao dịch có từ 10 trở lên là điều kiện lý tƣởng để so sánh, trong

đó có 3 mẫu là cơ bản nhất (lý tƣởng nhất), mới có thể thoả mãn đƣợc yêu cầu khi áp dụng phƣơng

pháp so sánh để xác định giá đất. Nếu lƣợng mẫu giao dịch quá ít (ít hơn 10), có thể tạo ra tình

trạng không khách quan trong quá trình so sánh xác định giá đất.

(2) Thông tin mẫu giao dịch có tính tƣơng quan và có khả năng thay thế với đất đai chờ định

giá. Sự đầy đủ về tƣ liệu mẫu giao dịch thị trƣờng đƣơng nhiên là rất quan trọng, những thông tin

đó còn phải có tính tƣơng quan với đất đai chờ định giá, mà mức độ tƣơng quan càng lớn thì kết quả

xác định giá đất so sánh cũng sẽ càng tốt, trong số thông tin của 10 mẫu giao dịch phải có, thì thông

tin của 3 mẫu giao dịch cơ bản phải có khả năng thay thế lớn nhất.

(3) Độ tin cậy của tài liệu. Độ tin cậy của thông tin giao dịch đất đai phải bảo đảm cho việc

nâng cao độ chính xác của phƣơng pháp so sánh khi xác định giá đất, cho nên thứ nhất là phải bảo

đảm độ tin cậy về nguồn gốc của tài liệu; thứ hai là phải tiến hành hiệu chỉnh đối với mẫu giao dịch

về tình hình giao dịch, nhân tố khu vực, nhân tố cá biệt và thời gian giao dịch, từ đó mới bảo đảm

đƣợc độ tin cậy và tính phù hợp của tài liệu.

(4) Tính hợp pháp. Khi dùng phƣơng pháp so sánh để xác định giá đất giá đất, không những

phải loại trừ những thông tin giao dịch thị trƣờng đất đai không hợp lý, mà còn phải chú ý nghiên

cứu những quy định pháp luật có liên quan, nhƣ quy hoạch đô thị về mục đích sử dụng đất, tính hạn

chế của suất dung tích... tất yếu sẽ dẫn đến sự biến động giá đất giao dịch, tạo ra sự chênh lệch rõ

ràng về giá đất. Cho nên khi dùng phƣơng pháp so sánh để tính giá phải lựa chọn những thông tin

mẫu giao dịch tƣơng tự với những quy định pháp luật của đất đai chờ định giá để làm căn cứ phân

tích, so sánh.

g) Phạm vi ứng dụng phƣơng pháp so sánh trực tiếp

Phƣơng pháp so sánh trực tiếp có thể vận dụng vào việc xác định giá cả và tiền thuê của các

loại hình thức giao dịch bất động sản hay đất đai nhƣ mua bán, cho thuê, thế chấp... Đối với việc

xác định giá đất giá của các loại giao dịch, chỉ cần có thông tin của mẫu giao dịch phù hợp, có quan

hệ thay thế, có thể thông qua hiệu chỉnh so sánh để xác định giá cả bất động sản hay đất đai chờ

định giá của hình thức tƣơng ứng.

Xác định giá cả của đất đai

Khi dùng phƣơng pháp này, trƣớc hết phải lựa chọn mẫu giao dịch đất đai cùng mục đích sử

dụng, những nhân tố cần phải xem xét khi hiệu chỉnh cũng chủ yếu là những nhân tố ảnh hƣởng đến

hiệu quả sử dụng đất đai. Tiến hành hiệu chỉnh so sánh nhƣ vậy mới có thể xác định giá đất của

thửa đất chờ định giá một cách chuẩn xác.

Phƣơng pháp này đã đƣợc trình bày chi tiết ở phần trên. Nhƣng điều đáng chú ý là vấn đề

đối tƣợng cần xác định giá là giá cả đất đai, mà trên đất còn tồn tại nhiều công trình, do vậy trong

quá trình xác định giá đất có thể tính ra giá cả của các công trình và ảnh hƣởng của sự tồn tại các

công trình đối với hiệu quả sử dụng đất, và có thể lấy tổng giá trừ đi mà không ảnh hƣởng đối với

việc xác định giá đất.

Xác định giá của các công trình trên đất

Cũng nhƣ trên, khi sử dụng phƣơng pháp so sánh trực tiếp trƣớc tiên phải chọn mẫu giao

dịch cùng loại hình, rồi dùng tính toán hiệu chỉnh để xác định giá của các công trình trên đất chờ

định giá. Nhƣng vì đối tƣợng xác định giá đất là công trình, cho nên đối với các nhân tố hiệu chỉnh

so sánh, ngoài việc phải xem xét những nhân tố thông thƣờng ra, còn phải gia tăng phản ảnh những

71

nhân tố về đặc tính của công trình, nhƣ diện tích tài sản , kết cấu, nguyên liệu, trang trí, tình trạng

thiết bị, màu sắc và điều kiện sử dụng.... để thuận tiện cho việc xác định giá đất chính xác mức giá

cả của các công trình.

Xác định giá cả đất đai và các công trình

Phƣơng pháp xác định giá đất về cơ bản là giống với phần trên, chỉ là khi tiến hành phân

tích so sánh phải chú ý đến vấn đề thuộc quyền của đất đai và các công trình, vì sự khác biệt về

quan hệ quyền lợi cụ thể cũng sẽ ảnh hƣởng đến mức giá cả tổng thể.

Xác định tiền thuê

Xác định tiền thuê bằng phƣơng pháp so sánh trực tiếp là một loại phƣơng pháp dùng

phƣơng pháp so sánh để so sánh đối chiếu thửa đất chờ định giá với mẫu đất cho thuê thực tế có

điều kiện tƣơng tự để có đƣợc tiền thuê đất chờ định giá. Phƣơng pháp này thích hợp với những

trƣờng hợp xác định giá đất tiền thuê theo hợp đồng mới và tiền thuê tiếp tục, là một trong những

phƣơng pháp cơ bản để xác định giá đất tiền thuê bất động sản. Phƣơng pháp này thích hợp với

vùng đất có thị trƣờng phát triển, có nhiều mẫu cho thuê, mức độ tƣơng quan giữa đất đai chờ định

giá với mẫu cho thuê thực tế là phù hợp.

2.2. Trình tự định giá theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp

Trình tự định giá theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp có thể biểu thị bằng hình 4-3:

Thu thập tài liệu giao dịch

Xác định mẫu giao dịch so sánh

Tiến hành hiệu chỉnh tình hình giao dịch thị trƣờng

Hiệu chỉnh về thời gian

Hiệu chỉnh nhân tố khu vực, cá biệt

Hiệu chỉnh niên hạn sử dụng

Hiệu chỉnh suất dung tích

Xác định giá cả đất đai

Hình 4.3. Trình tự định giá theo phƣơng phápso sánh trực tiếp

Trình tự xác định giá đất theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp có thể tóm tắt theo sơ đồ (hình 4.3).

Sau đây sẽ trình bày cụ thể từng bƣớc trong phƣơng pháp so sánh trực tiếp.

a) Thu thập thông tin giao dịch

Thu thập thông tin về giao dịch trong thị trƣờng đất đai, là điều kiện tiền đề và cơ sở của

việc xác định giá đất giá cả đất đai bằng phƣơng pháp so sánh. Nếu thông tin quá ít, sẽ làm cho kết

72

quả xác định giá đất không đủ chính xác, thậm chí còn có thể làm cho phƣơng pháp so sánh không

thể thực hiện đƣợc.

Bảng 4.1. Biểu điều tra mẫu giao dịch

Hạng mục Trạng

thái Hạng mục

Trạng

thái Hạng mục

Trạng

thái

Địa điểm

Nhân

tố

khu

vực

Khoảng cách

đến trung tâm

dịch vụ thƣơng

nghiệp

Cấp thành

phố

Nhân

tố

cá

biệt

Ðịa hình, địa

chất

Loại sử dụng Cấp quận

Trạng thái sử dụng Cấp tiểu khu Diện tích

Giá cả

giao

dịch

Tổng giá Khoảng cách

đến thiết bị công

cộng

Thiết bị văn

thể

Chiều rộng

chiều sâu

Giá đất

đai

Thiết bị

công cộng

Giá tài

sản

Tình hình đƣờng

sá

Chiều rộng Hình dáng

Tình

trạng

tài sản

Diện tích Lƣu lƣợng

xe Loại hình giáp

mặt đƣờng

Kết cấu Tình hình giao

thông công cộng

Số tuyến

Công

dụng

Lƣu lƣợng

tuyến Vị trí giáp mặt

đƣờng

Hình thức Khoảng cách

đến các thiết bị

giao thông đối

ngoại

Ga xe lửa

Ngày giao dịch Bến xe ô tô Chiều sâu giáp

mặt đƣờng

Tình hình giao dịch Cảng

Giá đất tiêu chuẩn Sân bay Suất dung tích

Ngày điều tra Cấp, thoát nƣớc

Khác

Cấp điện, nhiệt Khác

Cung cấp khí

đốt Hạn chế về quy hoạch

Thông tin Hạn chế về sử dụng

Khác Ghi chú

Nội dung thu thập mẫu giao dịch thƣờng bao gồm, địa điểm của đất đai, mục đích sử dụng,

diện tích, hình dáng, điều kiện giao thông trong vùng, giá cả giao dịch, ngày giao dịch thành, tình

hình cơ bản của hai bên giao dịch, cho đến tình hình thị trƣờng giao dịch...

Đối với mỗi mẫu giao dịch thu thập đƣợc đều phải kiểm tra cẩn thận để đảm bảo độ chính xác của

tài liệu.

Có nhiều cách để thu thập mẫu giao dịch, thƣờng có:

(1). Tra đọc thông tin giao dịch tài sản nhà đất của các cơ quan chính phủ có liên quan;

(2). Tra đọc tin tức giao dịch tài sản nhà đất trên báo chí có liên quan;

(3). Điều tra phỏng vấn ngƣời làm kinh doanh tài sản nhà đất để tìm hiểu các loại thông tin;

(4). Bằng những cách khác

b) Lựa chọn mẫu giao dịch so sánh

Lựa chọn mẫu giao dịch so sánh là từ trong rất nhiều mẫu giao dịch thị trƣờng, căn cứ vào

các điều kiện của đối tƣợng phải xác định giá đất cụ thể để chọn ra mẫu có điều kiện phù hợp và

tiến hành so sánh. Việc lựa chọn mẫu so sánh có thích hợp hay không sẽ ảnh hƣởng trực tiếp đến

kết quả xác định giá đất, nên bƣớc này cũng là công việc cơ bản quan trọng. Khi lựa chọn mẫu giao

dịch để tham khảo so sánh, phải đáp ứng với những yêu cầu sau đây:

(1) Cùng với mục đích sử dụng với đất đai chờ định giá.

Mục đích sử dụng ở đây là nói về phƣơng thức sử dụng cụ thể, ví dụ nhƣ đất phi nông

nghiệp dùng vào mục đích: nhà làm việc, cửa hàng ăn, cửa hàng bán lẻ, khách sạn, nhà ở, nhà kho...

73

(2) Phải giống với hình thức giao dịch của đất đai chờ định giá. Hình thức giao dịch ở đây

chủ yếu là nói về các hình thức mua bán, cho thuê, thế chấp, đóng cổ phần...

(3) Mẫu giao dịch phải là giao dịch bình thƣờng tức là giao dịch phải công khai, bình đẳng

và tự nguyện.

(4) Đặc điểm khu vực và điều kiện cá biệt của thửa đất phải tƣơng tự với khu vực có đất đai

chờ định giá. Vì phƣơng pháp so sánh là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở lý luận nên mẫu giao

dịch so sánh đƣợc sử dụng phải có khả năng thay thế đối với đất đai chờ định giá. Mẫu giao dịch

dùng để thay thế phải trong cùng một khu vực có đặc tính giống với nơi có đất đai chờ định giá,

hoặc nằm trong cùng một khu vực của vòng cung cầu tƣơng tự, và cả các điều kiện cá biệt của thửa

đất cũng là tƣơng tự với nhau.

(5) Thời gian giao dịch phải gần với ngày định giá hoặc có thể tiến hành hiệu chỉnh. Thông

thƣờng, nếu thị trƣờng tƣơng đối ổn định, hiệu lực của kỳ so sánh có thể kéo dài, nghĩa là có thể

chọn những giao dịch của mấy năm trƣớc dùng để so sánh. Nếu thị trƣờng biến đổi tƣơng đối nhanh

chóng thì thời kỳ hữu hiệu của mẫu so sánh dài nhất cũng không quá 3 năm.

c) Hiệu chỉnh tình huống giao dịch thị trƣờng

Hiệu chỉnh tình huống giao dịch thị trƣờng là loại trừ một số sai lệch tạo thành bởi một số

nhân tố đặc thù trong hành vi giao dịch. Do những tính chất đặc thù của thị trƣờng đất đai, nhƣ tính

không thể di chuyển của vật giao dịch, tính không hoàn toàn của thị trƣờng... giá cả giao dịch là

đƣợc hình thành theo từng giao dịch riêng biệt, thƣờng dễ bị ảnh hƣởng của một số nhân tố đặc thù

đƣơng thời mà hình thành nên những sai lệch, không phù hợp để trực tiếp sử dụng làm đối tƣợng so

sánh. Khi giá đất đƣợc xác định bằng phƣơng pháp so sánh trực tiếp thì phải tiến hành so sánh phân

tích tình huống thị trƣờng.

Những nhân tố đặc thù trong hành vi giao dịch rất phức tạp, chủ yếu có thể có mấy loại sau

đây:

(1) Giao dịch giữa những ngƣời có một mối quan hệ lợi ích nhất định. Nhƣ những hoạt động

giao dịch đất đai giữa những ngƣời bạn thân, giữa những công ty có quan hệ lợi ích với nhau, giữa

công nhân viên chức với công ty... Những giao dịch này thƣờng đều đƣợc tiến hành với giá cả thấp

hơn giá thị trƣờng, cho nên không phù hợp để trực tiếp dùng nó làm mẫu giao dịch so sánh.

(2) Có động cơ đặc biệt khi giao dịch, nhƣ cần bán gấp dễ làm cho giá lệch xuống thấp hoặc

mua gấp thì giá sẽ lệch lên cao so với giá thị trƣờng.

(3) Bên mua hoặc bên bán không hiểu biết tình hình thị trƣờng làm cho giá cả giao dịch cao

hơn hoặc thấp hơn so với giá thực trên thị trƣờng.

(4) Những tình huống giao dịch đặc thù khác. Hiện nay những thửa đất đã có giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất thì sẽ dễ dàng trao đổi trên thị trƣờng hơn và giá của nó cũng cao hơn.

Trình tự hiệu chỉnh tình huống giao dịch bao gồm:

(1) Loại trừ những mẫu giao dịch không bình thƣờng. Nghĩa là phải loại trừ những mẫu

không thuộc về hoặc đã vƣợt quá phạm vi hiệu chỉnh.

(2) Xác định mức độ ảnh hƣởng của các loại nhân tố đặc thù đối với giá cả đất đai bình

thƣờng, nghĩa là phải phân tích dƣới tình huống bình thƣờng các đặc thù đó thì giá cả đất đai có thể

phát sinh sai lệch nhƣ thế nào. Phƣơng pháp xác định là có thể phân tích tính toán thông tin giao

dịch đã có để xác định hệ số hiệu chỉnh, hoặc cũng có thể dựa vào sự tích luỹ kinh nghiệm của định

giá để đƣa ra tỷ lệ hiệu chỉnh phù hợp.

(3) Dùng hệ số hiệu chỉnh để hiệu chỉnh mẫu giao dịch cụ thể. Công thức tính nhƣ sau:

Giá cả mẫu

giao dịch sau

khi đã hiệu

chỉnh tình

huống

=

Giá cả

mẫu giao

dịch so

sánh

x

chỉ số tình huống thửa đất chờ định giá

hoặc tình huống bình thƣờng (4-8)

Chỉ số tình huống thửa đất mẫu so sánh

74

d) Hiệu chỉnh thời gian

Ngày giao dịch của mẫu giao dịch với ngày định giá của thửa đất chờ định giá là khác nhau.

Thông thƣờng thì ngày giao dịch là phát sinh trƣớc, và ngày định giá là phát sinh sau. Giữa thời

gian đó, giá cả đất đai rất có khả năng thay đổi, cho nên cần phải hiệu chỉnh thời gian để giá cả của

mẫu so sánh phù hợp với tình hình thị trƣờng thực tế của ngày định giá.

Để hiệu chỉnh thời gian, phải phân tích tính toán sự biến động của chỉ số giá đất, để hiệu

đính giá cả giao dịch thành giá cả ngày định giá. Công thức tính toán nhƣ sau:

Giá cả mẫu giao dịch

đã hiệu chỉnh ngày

định giá

= Giá cả mẫu

giao dịch

x

Chỉ số giá cả của ngày định giá

(4-9) Chỉ số giá cả ngày giao dịch

Ngoài việc dùng chỉ số giá cả để tiến hành hiệu chỉnh thời gian nhƣ nói ở trên, còn có thể

thông qua thu thập khối lƣợng lớn thông tin mẫu giao dịch, phân tích quy luật biến động của giá đất

và thời gian để tính ra chỉ số biến động của giá đất mà tiến hành hiệu chỉnh thời gian đối với mẫu

giao dịch. Nhƣ có thể xây dựng tƣơng quan giữa giá đất và thời gian, tính ra hệ số tƣơng quan rồi

dùng chỉ số đó để hiệu chỉnh mẫu giao dịch.

e) Hiệu chỉnh nhân tố khu vực

Nhân tố khu vực là đặc tính khu vực đƣợc tạo ra bởi sự kết hợp của điều kiện tự nhiên với

các nhân tố xã hội, kinh tế, hành chính... trong khu vực, và là nhân tố ảnh hƣởng đến giá cả của đất

đai. Nội dung chủ yếu của nhân tố khu vực gồm sự phát triển của khu vực, tình trạng giao thông, cơ

sở hạ tầng, môi trƣờng... của khu vực.

Sự phát triển của khu vực là quy mô phát triển dịch vụ thƣơng nghiệp và sự ảnh hƣởng của

nó đối với việc sử dụng đất. Thƣờng thì quy mô phát triển của dịch vụ thƣơng nghiệp càng cao thì

hiệu quả tích tụ của sử dụng đất đai càng cao, đồng thời khoảng cách đến trung tâm dịch vụ thƣơng

mại tăng thì hiệu quả sử dụng đất có xu thế giảm dần.

Tình trạng giao thông là mức độ thuận tiện của khu vực với bên ngoài bao gồm tình trạng

đƣờng xá, khoảng cách đến nhà ga, bến tầu... Tình trạng giao thông tốt thì giá đất cao, cho nên điều

kiện giao thông tốt hay xấu ảnh hƣởng trực tiếp đến giá đất cao hay thấp.

Cơ sở hạ tầng bao gồm hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đó là tình trạng về cấp thoát

nƣớc, cấp điện, thông tin, trƣờng tiểu học, rạp chiếu phim, bệnh viện... trong khu vực có đồng bộ

hay không, điều này rất có ý nghĩa khi xác định giá đất phục vụ mục đích để ở.

Môi trƣờng chủ yếu là mức độ tốt xấu của môi trƣờng trong khu vực, cây xanh của môi

trƣờng, mức độ tƣơi đẹp cũng là những nhân tố quan trọng ảnh hƣởng đến hiệu ích sử dụng đất.

Thông qua việc hiệu chỉnh đối với nhân tố khu vực, có thể loại trừ sự sai lệch về giá cả giữa

mẫu giao dịch với thửa đất chờ định giá gây ra bởi sự khác nhau về đặc tính khu vực. Cho nên, hiệu

chỉnh nhân tố khu vực là một hiệu chỉnh cơ bản trong những điểm khó và trọng điểm của phƣơng

pháp so sánh trực tiếp.

Hiệu chỉnh nhân tố khu vực trong phƣơng pháp so sánh trực tiếp bao gồm các bƣớc sau đây:

a. Xác định phần tử so sánh. Là căn cứ vào đối tƣợng xác định giá đất cụ thể dể lựa chọn

nội dung các phần tử so sánh trong nhân tố khu vực đƣợc xác định. Có thể tham khảo bảng điều tra

4.1 về các khoản mục phần tử so sánh.

b. Tìm các hệ số hiệu chỉnh của các phần tử so sánh .

Đối với việc hiệu chỉnh so sánh của nhân tố khu vực, sau khi đã xác định đƣợc khoản mục

phần tử so sánh, phải chuyển điều kiện của các phần tử thành chỉ số định lƣợng có thể so sánh. Nói

chung, phƣơng pháp xác định chỉ số định lƣợng của các phần tử so sánh có mấy loại sau đây:

75

Dùng cự ly làm thƣớc đo để so sánh. Nhƣ so sánh các cự ly đến trung tâm dịch vụ thƣơng

nghiệp, cự ly đến một đầu mối giao thông công cộng nào đó... Căn cứ vào cự ly để so sánh.

Dùng số điểm ảnh hƣởng tính đƣợc bằng công thức số học hoặc công thức kinh nghiệm

làm thƣớc đo để so sánh. Nghĩa là dùng một công thức nhất định tính toán ra số điểm ảnh hƣởng

của nhân tố, rồi lấy điểm số làm căn cứ để so sánh.

Về phƣơng thức so sánh của các phần tử trong nhân tố, có thể dùng phƣơng pháp so sánh

trực tiếp, cũng có thể dùng phƣơng pháp so sánh gián tiếp. Phƣơng pháp so sánh trực tiếp là trực

tiếp đánh giá sự khác biệt của thửa đất chờ định giá với thửa đất mẫu so sánh, xác định hệ số hiệu

chỉnh so sánh. Nhƣ có thể lấy chỉ số điều kiện một phần tử nào đó của thửa đất chờ định giá làm cơ

số (100%), đem so sánh với chỉ số điều kiện phần tử đó của thửa đất mẫu giao dịch, nếu phần tử đó

tốt hơn của thửa đất chờ định giá, thì chỉ số điều kiện phần tử đó của mẫu so sánh lớn hơn 100%,

nếu phần tử kém hơn đất chờ định giá thì chỉ số điều kiện phần tử đó của mẫu so sánh nhỏ hơn

100%. Phƣơng pháp so sánh gián tiếp, là phƣơng pháp thông qua so sánh đất tiêu chuẩn (thửa đất)

với thửa đất chờ định giá và thửa đất mẫu so sánh để lập nên quan hệ so sánh giữa thửa đất chờ định

giá với mẫu đất so sánh. Nhƣ có thể lấy chỉ số điều kiện một phần tử của thửa đất tiêu chuẩn làm cơ

số - 100%, đồng thời xác định giá đất giá trị chỉ số điều kiện của các phần tử thửa đất chờ định giá

và thửa đất mẫu giao dịch, rồi thông qua thửa đất tiêu chuẩn mà xây dựng quan hệ so sánh giữa thửa

đất chờ định giá với thửa đất mẫu so sánh.

Trên cơ sở phân tích quan hệ tƣơng quan giữa giá đất với các phần tử ảnh hƣởng, tổng

kết thành tiêu chuẩn lƣợng hoá và quy luật của các điều kiện phần tử, khi định giá cụ thể, căn cứ

vào điều kiện chỉ tiêu các phần tử đối chiếu với quy luật và tiêu chuẩn nói trên, và dựa vào kinh

nghiệm của ngƣời định giá để xác định chỉ số điều kiện của các nhân tố và hệ số hiệu chỉnh.

c. Dùng hệ số hiệu chỉnh nhân tố khu vực tính toán đƣợc để tiến hành hiệu chỉnh nhân tố

khu vực.

Công thức tính toán nhƣ sau:

Giá cả mẫu so sánh

sau khi hiệu chỉnh

nhân tố khu vực

=

Giá cả mẫu

giao dịch so

sánh

x

Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực của thửa

đất chờ định giá (4-10)

Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực của thửa

đất mẫu so sánh

f) Hiệu chỉnh nhân tố cá biệt

Nhân tố cá biệt là những nhân tố cấu thành đặc tính cá biệt của thửa đất (điều kiện thửa đất)

và sản sinh ảnh hƣởng đối với giá cả. Nội dung của việc so sánh nhân tố cá biệt chủ yếu có diện

tích, hình dáng đất đai (thửa đất), địa hình, địa chất, chiều sâu của thửa đất so với mặt đƣờng, vị trí

mặt đƣờng...

Diện tích thửa đất ảnh hƣởng trực tiếp đến sử dụng đất đai. Với những mục đích sử dụng

khác nhau, thƣờng đều có yêu cầu về diện tích phù hợp nhất, diện tích quá nhỏ thì không thuận lợi

cho việc sử dụng; diện tích quá lớn lại sẽ ảnh hƣởng đến hiệu ích sử dụng. Vì vậy diện tích có phù

hợp hay không là tiêu chí quan trọng để phân tích hiệu quả sử dụng đất.

Hình dáng của thửa đất khác nhau cũng ảnh hƣởng đến hiệu quả sử dụng đất đai. Trong điều

kiện bình thƣờng, thì thửa đất hình chữ nhật hoặc hình vuông là thuận lợi cho việc sử dụng hơn là

những thửa đất có hình tam giác hoặc hình bất quy tắc.

Điều kiện địa hình, địa chất của thửa đất cũng ảnh hƣởng trực tiếp đến sử dụng đất, nhƣ điều

kiện địa hình bằng phẳng địa chất tốt sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Hiệu quả sử dụng thửa đất thƣờng có quy luật giảm dần theo chiều sâu giáp mặt đƣờng phố.

Trong điều kiện với một chiều rộng nhất định, nếu chiều sâu giáp đƣờng phố càng sâu thì hiệu quả

76

sử dụng đất càng kém, và khi tỷ lệ giữa chiều rộng, chiều sâu đạt đƣợc trạng thái phù hợp thì hiệu

quả sử dụng đất là tốt nhất.

Vị trí tiếp giáp mặt đƣờng khác nhau của thửa đất có ảnh hƣởng đến hiệu quả sử dụng, nói

chung xét từ việc sử dụng cho mục đích thƣơng nghiệp, thửa đất nằm ở góc phố có hiệu quả lớn

hơn rất nhiều so với thửa đất giáp mặt phố thông thƣờng, và giữa đất ở góc phố ngã tƣ với đất ở góc

phố ngã ba cũng tồn tại những khác biệt về tiện ích sử dụng.

Mục đích hiệu chỉnh nhân tố cá biệt là phải thông qua hiệu chỉnh loại trừ những khác biệt về

giá cả giữa thửa đất chờ định giá với thửa đất mẫu so sánh do những sai khác về nhân tố cá biệt tạo

nên, để thuận lợi cho việc xác định giá đất giá cả của thửa đất chờ định giá.

Phƣơng pháp hiệu chỉnh nhân tố cá biệt bao gồm các bƣớc:

(1) Xác định nhân tố so sánh;

(2) Đánh giá hệ số điều chỉnh so sánh của các nhân tố;

(3) Dùng hệ số hiệu chỉnh so sánh để hiệu chỉnh giá đất... Trình tự phƣơng pháp và công

thức tính toán về cơ bản giống với phƣơng pháp hiệu chỉnh nhân tố khu vực.

Do ảnh hƣởng của nhân tố khu vực đối với việc sử dụng đất có những đặc điểm riêng nên

phƣơng pháp xác định giá đất hệ số hiệu chỉnh so sánh phần tử không hoàn toàn giống với phƣơng

pháp xác định giá đất của nhân tố khu vực, ngoài việc có thể dùng kinh nghiệm để cho điểm làm

thƣớc đo so sánh ra, còn có thể dùng phƣơng pháp tiến hành phân tích quan hệ tƣơng quan của các

phân tử trong nhân tố với giá đất để xác định hệ số ảnh hƣởng giá đất của các phần tử cá biệt.

g) Hiệu chỉnh số năm sử dụng

Số năm sử dụng đất đai là theo thoả thuận trong giao dịch. Số năm sử dụng đất đai dài hay

ngắn trực tiếp ảnh hƣởng khả năng thu nhập của đất đai. Nếu sau khi xác định đƣợc khả năng thu

nhập hàng năm của đất đai, thời hạn sử dụng đất đai càng dài, tổng thu nhập đất đai càng nhiều, thì

hiệu quả sử dụng đất cũng càng cao, và do đó giá cả đất đai cũng nâng cao. Cho nên, thông qua hiệu

chỉnh số năm sử dụng đất, có thể loại trừ những khác biệt về giá cả đất đai do thời hạn sử dụng đất

không giống nhau tạo nên.

(1) Tính toán hệ số hiệu chỉnh năm sử dụng, hệ số hiệu chỉnh niên hạn theo công thức sau

đây:

K = n

m

r

r

)1(11

)1/(11

(4-11)

Trong đó: K - hệ số hiệu chỉnh niên kỳ để hiệu chỉnh niên kỳ của mẫu so sánh thành niên kỳ

sử dụng thửa đất chờ định giá.

r - Suất lợi tức hoàn vốn.

m - niên kỳ sử dụng của thửa đất chờ định giá.

n - niên kỳ sử dụng của mẫu so sánh.

(2) Dùng hệ số hiệu chỉnh niên kỳ để tiến hành hiệu chỉnh niên kỳ đối với giá đất mẫu giao

dịch, sẽ có:

Giá đất sau khi hiệu chỉnh niên kỳ = Giá cả mẫu giao dịch x K

h) Hiệu chỉnh suất dung tích

Nhƣ đã nói ở trên, suất dung tích là tỷ lệ của tổng diện tích xây dựng so với diện tích của cả

thửa đất. Trong khu vực đô thị, thì quy hoạch đô thị có những quy định hạn chế nhất định đối với

suất dung tích của khu vực đó. Suất dung tích lớn hay nhỏ ảnh hƣởng trực tiếp đến mức độ sử dụng

đất cao hay thấp. Nói chung, suất dung tích càng lớn, hiệu quả sử dụng đất sẽ càng cao, từ đó mà

giá đất cũng đƣợc nâng cao tƣơng ứng, cho nên khi xác định giá đất giá đất phải tiến hành hiệu

chỉnh suất dung tích, thông qua hiệu chỉnh suất dung tích, loại trừ đƣợc những sai khác về mức giá

đất do sự khác nhau về suất dung tích tạo ra.

77

Phƣơng pháp hiệu chỉnh cụ thể của việc hiệu chỉnh suất dung tích cũng dùng hệ số hiệu

chỉnh để hiệu chỉnh giá đất. Hiệu chỉnh suất dung tích trƣớc tiên phải điều tra phỏng vấn để biết

đƣợc chỉ tiêu đƣợc quy định về suất dung tích, và mức hiện trạng của suất dung tích theo quy hoạch

đô thị của khu vực có đất chờ định giá. Sau đó căn cứ vào phân tích tƣơng quan của suất dung tích

với giá đất, xây dựng hệ số hiệu chỉnh suất dung tích, cuối cùng dùng hệ số hiệu chỉnh suất dung

tích để hiệu chỉnh giá đất đƣợc điều chỉnh.

Hiệu chỉnh suất dung tích có thể dùng công thức sau đây để tính toán:

Giá cả mẫu giao

dịch sau khi hiệu

chỉnh suất dung

tích

=

Giá cả

thửa đất

so sánh

x

Hệ số hiệu chỉnh suất dung tích của thửa

đất chờ định giá

(4-12)

Hệ số hiệu chỉnh suất dung tích của thửa

đất mẫu so sánh

i) Xác định cuối cùng giá cả đất đai

Mẫu so sánh giao dịch thị trƣờng đƣợc xác định qua lựa chọn, sau khi dùng các công thức

tƣơng quan để tiến hành hiệu chỉnh tình huống, hiệu chỉnh thời gian, hiệu chỉnh nhân tố khu vực và

nhân tố cá biệt, hiệu chỉnh niên hạn sử dụng, hiệu chỉnh suất dung tích... thì sẽ có đƣợc giá cả chuẩn

so sánh tính thử của đất đai chờ bình xét.

Vì trong quá trình dùng phƣơng pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất, phải lựa chọn

nhiều mẫu giao dịch so sánh, nên sau khi thông qua hiệu chỉnh sẽ có nhiều giá chuẩn so sánh tính

thử tƣơng ứng, mà giá chuẩn so sánh của thửa đất chờ định giá cuối cùng chỉ có thể là 1, cho nên

cần phải tiến hành phân tích so sánh đối với từng giá cả chuẩn so sánh tính thử, để xác định tổng

hợp giá chuẩn so sánh hợp lý của thửa đất chờ định giá.

Có 2 loại phƣơng pháp cơ bản xác định tổng hợp giá đất để xử lý đối với nhiều giá cả chuẩn

so sánh:

1. Phƣơng pháp bình quân giản đơn. Trực tiếp lấy trị số bình quân của nhiều giá chuẩn so

sánh làm kết quả tổng hợp cuối cùng.

2. Lấy số trung gian hoặc số chiếm đa số trong số nhiều giá chuẩn so sánh làm kết quả tổng

hợp của giá đất.

Trong xác định giá đất thực tế bằng phƣơng pháp so sánh trực tiếp, thì việc xác định giá đất chuẩn

so sánh hợp lý cuối cùng là cần phải sau khi căn cứ vào xử lý số học, lại còn phải thêm vào đó sự

phán đoán, phân tích theo kinh nghiệm của nhiều mặt mới quyết định đƣợc.

2.3. Ứng dụng phƣơng pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất

Trong một thành phố nào đó có một thửa đất nhà ở cần phải xác định giá, căn cứ vào điều

kiện của địa phƣơng, đã chọn đƣợc 4 thửa đất tƣơng tự đã giao dịch, tình huống giao dịch của mấy

thửa đất đó là thống nhất với thửa đất chờ định giá, các so sánh điều kiện khác nhƣ trong bảng 4.2.

Về ảnh hƣởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt đối với giá đất, kết quả so sánh điều

kiện thửa đất chờ định giá với điều kiện thửa đất mẫu nhƣ kê trong bảng 3.2, con số trong bảng là

dƣơng, biểu thị thửa đất chờ định giá ƣu thế hơn thửa đất đã giao dịch, con số to hay nhỏ biểu hiện

mức độ tốt xấu của thửa đất chờ định giá.

Bảng 4.2.

Hạng mục

Đất đai

chờ định

giá

Mẫu so

sánh A

Mẫu so

sánh B

Mẫu so

sánh C

Mẫu so

sánh D

Mục đích sử dụng Nhà ở Nhà ở Nhà ở Nhà ở Nhà ở

Ngày giao dịch thành Ngày định

giá 10.2004 10.2003 12.2003 8.2004 4.2003

78

Giá cả giao dịch thành 12 triệu/m2 13 triệu/m

2 14 triệu/m

2 10 triệu/m

2

Suất dung tích 2 3 3 4 2

Điều kiện

khu vực

Vị trí 0 -2% -3% 0 -3%

Cơ sở hạ

tầng 0 -1% -2% +2% 0

Giao thông 0 -2% 0 +3% -2%

Điều kiện

cá biệt

Địa thế 0 -2% +1% 0 -2%

Hình dáng 0 +3% 0 +5% -4%

Khác 0 -2% -3% 0 -2%

Biết chỉ số giá cả của thành phố đó tháng 1.2003 là 10,0, sau đó mỗi tháng tăng lên 1%, hệ

số hiệu chỉnh suất dung tích nhƣ trong bảng 3.

Bảng 4.3.

Suất dung tích 1 2 3 4 5

Hệ số hiệu chỉnh 1 1,8 2,4 3,0 3,5

Theo những điều kiện trên đây tính toán giá cả đơn vị đất đai của thửa đất nhà ở này vào

tháng 10 năm 2004.

Quá trình định giá

Căn cứ vào các điều kiện nêu trên, dùng phƣơng pháp so sánh trực tiếp tiến hành xác định

giá đất.

Tình huống giao dịch là thống nhất, nên miễn tiến hành hiệu chỉnh tình huống giao dịch.

Xây dựng bảng chỉ số giá đất của địa phƣơng.

Căn cứ vào những điều kiện đã cho, chỉ số giá đất tháng 1 năm 2003 là 10,0, sau đó mỗi

tháng tăng 1%, vậy chỉ số giá cả của địa phƣơng nhƣ trong Bảng 4.4.

Bảng 4.4.

Thời gian 1/

2003

2/

2003

4/

2003

10/

2003

12/

2003

1/

2004

8/

2004

10/

2004

Chỉ số giá đất 100 101 103 109 111 112 119 121

Hiệu chỉnh suất dung tích đã có bảng hệ số hiệu chỉnh tƣơng ứng.

Xác định chỉ số điều kiện của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt.

Căn cứ điều kiện của đề mục, chữ số trong bảng 3.4. là kết quả so sánh giữa thửa đất chờ

định giá với từng thửa đất mẫu, số dƣơng biểu thị đất chờ định giá ƣu việt hơn đất mẫu so sánh, và

điều kiện nhân tố lớn hơn 100. Trong ví dụ này lại lấy đất chờ định giá để so sánh với từng nhân tố

trong khu vực và nhân tố cá biệt của thửa đất giao dịch thành, mà trong nhân tố khu vực và nhân tố

cá biệt còn chia ra nhiều phần tử riêng biệt, nên việc hiệu chỉnh của 2 nhân tố này phải dùng công

thức trong chƣơng này.

Tính toán giá cả đất đai các mẫu sau khi hiệu chỉnh.

79

Xác định đơn giá thửa đất chờ định giá.

Hiệu

chỉnh

tình

huống

Hiệu

chỉnh

thời

gian

Hiệu

chỉnh

suất

dung

tích

Hiệu

chỉnh

nhân

tố

khu

vực

Hiệu

chỉnh

nhân

tố các

biệt

A. 12 x 100

100 x

109

121 x

4,2

8,1 x

100

95 x

100

99 x = 9,396 (triệu/m

2)

B. 13 x 100

100 x

119

121 x

4,2

8,1 x

100

95 x

100

98 x = 9,807 (triệu/m

2)

C. 14 x 100

100 x

119

121 x

0,3

8,1 x

100

105 x

100

105 x = 9,417 (triệu/m

2)

D. 10 x 100

100 x

103

121 x

8,1

8,1 x

100

95 x

100

92 x = 10,267 (triệu/m

2)

Vì sự khác biệt về giá cả tính thử của 4 tính toán nói trên không lớn, nên dùng phép bình

quân để tính đƣợc đơn giá của thửa đất chờ định giá là:

4

1( A + B + C + D ) = 9,720 (triệu/m

2)

3. PHƢƠNG PHÁP THẶNG DƢ

3.1. Khái quát về phƣơng pháp thặng dƣ

a) Ðịnh nghĩa phƣơng pháp thặng dƣ

Phƣơng pháp thặng dƣ còn gọi là phƣơng pháp phát triển giả thiết, hay phƣơng pháp tính

ngƣợc. Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng

nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập. Giá đất phải trả để có đƣợc đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi

đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất động sản đƣợc dự tính.

Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình. Nhƣ

vậy phƣơng pháp thặng dƣ là một loại phƣơng pháp trên cơ sở tính toán giá cả giao dịch bình

thƣờng của bất động sản đã hoàn thành việc phát triển, sau khi khấu trừ chi phí xây dựng công trình

và các chi phí nhƣ chi phí nghiệp vụ liên quan đến xây dựng, mua bán, lợi tức, thuế... Phần còn lại

là giá cả của đất đai thuộc đối tƣợng định giá.

b) Nguyên lý của phƣơng pháp thặng dƣ

Nguyên lý của phƣơng pháp thặng dƣ dựa trên lý luận: nếu có một ngƣời muốn mua một

thửa đất để tiến hành phát triển, hy vọng có đƣợc một mức lợi nhuận không ít hơn lợi nhuận bình

thƣờng khi đầu tƣ số tiền đó vào chỗ khác, lúc đó giá cả cao nhất mà ông ta tình nguyện chi cho

thửa đất đó là mức còn lại sau khi lấy giá nhà (giá hỗn hợp nhà đất trong tƣơng lai đƣợc dự tính) trừ

đi chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, lợi nhuận và thuế.

Ngoài ra, phƣơng pháp thặng dƣ còn có thể thông qua việc tính ra thu nhập để có đƣợc giá

cả của đất đai hoặc nhà ở.

Phƣơng pháp thặng dƣ ngoài việc dùng để định giá đất đai ra, còn đƣợc sử dụng nhiều trong

định giá các hạng mục phát triển tài sản nhà đất và quyết sách đầu tƣ. Cụ thể có thể ứng dụng ở 3

mặt sau đây:

80

1. Xác định giá cả cao nhất mà nhà đầu tƣ có đất chờ phát triển có thể chi trả. Ðối với mỗi

hạng mục phát triển, nhà đầu tƣ phải phân tích và dự toán giá cả bất động sản sau khi đã hoàn thành

phát triển, giá thành phát triển và lợi nhuận bình thƣờng mà ông ta cần thu đƣợc, từ đó để xác định

giá cao nhất của khu đất mà ông ta chi trả đƣợc, giá mua thực tế của nhà đầu tƣ phải thấp hơn hoặc

bằng với giá đó để bảo đảm đƣợc thu nhập bình thƣờng.

2. Xác định lợi nhuận định kỳ của hạng mục phát triển cụ thể. Sau khi có đƣợc đất đai, chi

phí để có đƣợc đất lúc đó là chi phí đã biết, lấy tổng giá trị phát triển đất đai, trừ đi chi phí mua đất,

chi phí phát triển thì phần còn lại là lợi nhuận thu đƣợc từ hạng mục phát triển đó. Nếu khoản lợi

nhuận đó cao hơn hoặc bằng với lợi nhuận mong muốn của nhà đầu tƣ thì hạng mục đó là khả thi,

nếu không thì hạng mục đó phải tiến hành chậm lại hoặc tạm thời huỷ bỏ.

3. Xác định chi phí giá thành cao nhất có thể phát sinh trong các hạng mục phát triển. Khi đã

xác định đƣợc chi phí mua đất và lợi nhuận mong muốn, thì có thể dùng phƣơng pháp thặng dƣ để

tính toán số khống chế cao nhất của các chi phí giá thành trong quá trình phát triển để đảm bảo chi

phí giá thành của các hạng mục trong quá trình phát triển đƣợc khống chế một cách có hiệu quả.

c) Công thức tính toán của phƣơng pháp thặng dƣ

Căn cứ vào nguyên lý của phƣơng pháp thặng dƣ, công thức cơ bản dùng phƣơng pháp

thặng dƣ để xác định giá đất nhƣ sau:

V = A - ( B + C ) (4-13)

Trong đó: V là giá cả của đất đƣợc mua để phát triển;

A là tổng giá trị phát triển hoặc giá trị vốn của bất động sản sau khi đã hoàn thành

phát triển;

B là giá thành phát triển của tất cả hạng mục phát triển;

C là lợi nhuận hợp lý của ngƣời phát triển.

Hoặc

Giá

đất =

Giá nhà - Chi phí xây dựng (1 + i + r + p + ir + ip) (4-14)

1 + r + p

Trong đó: i là cơ số của chi phí xây dựng dùng để tính tỷ lệ phần trăm chi phí cho nhân viên

chuyên môn;

r là suất lợi tức bình thƣờng;

p là suất lợi tức bình thƣờng.

Lƣu ý cả 2 công thức này chƣa tính đến trƣờng hợp phát sinh giá đất và chi phí của các hạng

mục vào những thời gian khác nhau, nghĩa là chƣa tính đến sự khác nhau về giá trị theo thời gian

của các chi phí phát triển, mà trong công tác định giá thực tế, phải xem xét một cách cẩn thận đối

với thời gian của giá đất và đầu tƣ cho các khoản chi phí và thời gian cụ thể có đƣợc thu nhập,

những phân tích cụ thể thì xem những nội dung có liên quan của mục 1 chƣơng này, mà không nên

máy móc sử dụng công thức này.

d) Ðặc điểm của phƣơng pháp thặng dƣ và phạm vi ứng dụng

Ðặc điểm của phƣơng pháp thặng dƣ

Căn cứ vào nguyên lý và công thức tính toán của phƣơng pháp thặng dƣ, định giá theo

phƣơng pháp thặng dƣ là phân tích trên góc độ của thƣơng gia phát triển, để tính toán chi phí cao

nhất có thể chi ra để mua đất. Độ tin cậy của phƣơng pháp thặng dƣ quyết định bởi mấy điểm sau

đây:

(1) Xác định chính xác phƣơng thức sử dụng đất tốt nhất (bao gồm mục đích sử dụng, cƣờng

độ sử dụng, kiểu dáng của công trình, cảnh quan bên ngoài, thiết bị nội thất và bố cục...) dựa trên

nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất và nguyên tắc hợp pháp của định giá đất đai;

81

(2) Phán đoán chính xác giá tiêu thụ cả đất đai và công trình sau khi hoàn thành xây dựng,

trên cơ sở nắm chắc tình hình thị trƣờng bất động sản và quan hệ cung cầu;

(3) Xác định chính xác chi phí phát triển đất đai và lợi nhuận bình thƣờng của công trình...

Phƣơng pháp thặng dƣ có những giả thiết và điều kiện sau đây:

(1) Mặc dù tổng giá bất động sản hoặc tiền thuê cho đến việc chi trả cho giá thành của các

khoản đều là phát sinh trong tƣơng lai, nhƣng tất cả các số liệu về tổng giá bất động sản, tiền thuê

và giá thành sử dụng trong định giá theo phƣơng pháp thặng dƣ đều căn cứ vào số liệu trƣớc mắt để

tính ra. Ðó là vì rất khó dự tính đƣợc một cách chuẩn xác giá thành, tiền thuê và những biến động

nhỏ của giá cả trong tƣơng lai, đồng thời trong thời gian phát triển, không những tiền thuê hoặc giá

tiêu thụ sẽ tăng lên (hạ xuống), mà các loại giá thành phát triển cũng sẽ tăng lên (hạ xuống). Cho

nên trong định giá bằng phƣơng pháp thặng dƣ ẩn chứa một giả thiết là: những biến động liên quan

trong việc định giá theo phƣơng pháp thặng dƣ đó, trong thời gian phát triển sẽ không phát sinh

những biến động lớn. Ðƣơng nhiên, nếu dùng phƣơng pháp định giá để tiến hành tính khả thi của

các hạng mục hoặc phân tích quyết sách đầu tƣ, cũng có thể thông qua phân tích và điều tra tỉ mỉ thị

trƣờng để dự tính số liệu về tiền thuê định kỳ, giá tiêu thụ và giá thành, hoặc tiến hành cân nhắc sự

thay đổi thu chi một cách chính xác hơn.

(2) Giả thiết tiền thuê và giá cả giao dịch bất động sản sẽ không hạ thấp trong thời gian phát

triển, đồng thời không xét đến những ảnh hƣởng của vật giá tăng lên.

(3) Giả thiết việc đầu tƣ vào giá thành các khoản trong thời gian phát triển là đồng đều hoặc

đồng đều trong từng giai đoạn.

Những điều kiện giả thiết nói trên đƣợc thể hiện càng rõ ràng trong định giá theo phƣơng

pháp thặng dƣ ở nƣớc ngoài (Trung Quốc, Nhật Bản...)

Phạm vi áp dụng của phƣơng pháp thặng dƣ

Từ công thức tính toán và đặc điểm của phƣơng pháp thặng dƣ, có thể thấy phƣơng pháp

thặng dƣ chủ yếu là dùng để xác định giá đất cho mấy loại hình sau đây:

(1) Ðịnh giá cho đất đai chờ phát triển;

(2) Ðịnh giá nhà đất tái phát triển phải di chuyển cải tạo, lúc đó chi phí xây dựng trong công

thức còn bao gồm cả chi phí di chuyển.

(3) Ðịnh giá đất đai hoặc công trình nhà đất có thể sử dụng trực tiếp khi chỉ chỉnh lý xong

đất đai hoặc nhà ở, lúc đó giá nhà trong công thức là giá đất sau chỉnh lý, chi phí xây dựng là chi

phí chỉnh lý.

(4) Định giá đất trong công trình nhà đất hiện có, nghĩa là lấy giá nhà đất trừ đi giá nhà, phần

còn lại là giá đất.

Nhƣ vây, khi không thể dùng các phƣơng pháp khác để nắm đƣợc giá cả đất đai hoặc công

trình một cách rõ ràng, thì phƣơng pháp thặng dƣ là phƣơng pháp có hiệu quả để định giá đất trong

công trình nhà đất hiện có. Ví dụ, khi phải tiến hành định giá đất có kèm theo công trình, mặc dầu

có thể dùng phƣơng pháp so sánh mẫu thực tế để tìm ra giá cả của đất trống, nhƣng đối với tình

hình vì có công trình mà làm cho giá đất bị hạ thấp, thì phải giảm giá bao nhiêu, nếu chỉ dựa vào

phƣơng pháp so sánh mẫu thực tế thì khó đƣa ra kết quả chính xác, còn dùng phƣơng pháp thặng dƣ

thì có thể tính ra đƣợc giá cả đất đai có kèm theo công trình. Tuy nhiên, khi công trình là tƣơng đối

mới và trong trạng thái đƣợc sử dụng hiệu quả nhất, thì phƣơng pháp thặng dƣ mới là phƣơng pháp

hiệu quả nhất; nếu không thì dùng phƣơng pháp này cũng không chắc có đƣợc giá cả thích hợp.

Phƣơng pháp nói trên là có hiệu quả để bình xét giá đất có kèm công trình. Về lý luận là nhƣ vậy,

nhƣng trên thực tế thì đa số lại khó có đƣợc giá cả thích hợp. Ví dụ, khi nhà cửa đƣợc xây dựng

không lâu, mà sử dụng không phải là hiệu quả nhất, thì dùng phƣơng pháp dƣ đất đai để tìm ra giá

đất thoả đáng là tƣơng đối khó khăn; nếu công trình đã cũ, tiền thuê rẻ, có sai lệch về thu nhập từ

đất đai, thì tìm ra đƣợc giá cả thu nhập đất đai một cách thoả đáng cũng khó khăn.

Trong định giá bằng phƣơng pháp thặng dƣ, do bao gồm tƣơng đối nhiều nhân tố có thể thay

đổi, nên có khi kết quả định giá khác nhau rất xa giữa những ngƣời định giá khác nhau đối với cùng

82

một thửa đất. Ðiều này càng thể hiện tính chất quan trọng của kinh nghiệm của ngƣời định giá và tài

liệu. Xét từ thị trƣờng bất động sản hiện nay, khi đất đai có giá trị phát triển hoặc tiềm năng phát

triển, phƣơng pháp thặng dƣ vẫn là một phƣơng pháp định giá quan trọng đáng tin cậy và thực

dụng.

3.2. Trình tự định giá bằng phƣơng pháp thặng dƣ

Căn cứ vào ngyuên lý và đặc điểm của phƣơng pháp thặng dƣ, trình tự của phƣơng pháp

thặng dƣ nhƣ sau:

1. Ðiều tra tình hình cơ bản của thửa đất chờ định giá;

2. Xác định phƣơng thức sử dụng phát triển đất đai tốt nhất;

3. Xác định tổng giá bất động sản sau khi phát triển;

4. Tính toán chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, thuế, chi phí cho thuê và lợi nhuận

mà ngƣời phát triển cần có...

a) Ðiều tra tình hình cơ bản của thửa đất chờ định giá

(1) Ðiều tra vị trí của đất đai, nắm chắc tính chất của thành phố có thửa đất với hiện trạng sử

dụng và điều kiện đất đai xung quanh, để cung cấp căn cứ cho việc lựa chọn phƣơng thức sử dụng

tốt nhất.

(2) Ðiều tra rõ diện tích, hình dáng đất đai, tình hình địa chất, thiết bị cơ sở, để cung cấp căn

cứ có việc tính toán chi phí xây dựng.

(3) Ðiều tra yêu cầu sử dụng đất đai, nắm chắc quy định của chính phủ đối với việc sử dụng

thửa đất đó, suất dung tích, tỷ lệ che phủ, hạn chế về chiều cao xây dựng... để phục vụ cho việc xác

định quy mô, hình dáng của công trình.

(4) Ðiều tra tình hình về quyền lợi của thửa đất đó, bao gồm việc làm rõ tính chất của quyền

lợi, niên hạn sử dụng, có đƣợc tiếp tục hay không, và những quy định có liên quan về chuyển

nhƣợng, cho thuê, thế chấp... nắm đƣợc tình hình của các quyền này chủ yếu là để phục vụ cho việc

xác định giá trị của bất động sản, giá tiêu thụ, và tiền cho thuê... sau khi hoàn thành việc phát triển.

b) Xác định phƣơng thức sử dụng phát triển tốt nhất

Trong phạm vi cho phép theo những hạn chế về quy hoạch và quản lý của Chính phủ, căn cứ

vào điều kiện đất đai, điều kiện thị trƣờng đất đai đã điều tra đƣợc, để xác định phƣơng thức sử

dụng tốt nhất đối với thửa đất, bao gồm (mục đích sử dụng, tỷ lệ dung tích xây dựng, tỷ lệ che phủ

đất đai, chiều cao xây dựng...) Trong việc lựa chọn phƣơng thức tốt nhất để phát triển, thì điều kiện

quan trọng nhất là phải chọn đƣợc mục đích sử dụng đất tốt nhất. Khi lựa chọn mục đích sử dụng

đất, phải tính đến nhu cầu của xã hội và xu thế phát triển trong tƣơng lai của loại sử dụng đó, nghĩa

là phải phân tích năng lực tiếp nhận của thị trƣờng địa phƣơng, trong thời gian hạng mục đó hoàn

thành, cần nhất là loại hình công trình nhà đất nào. Ví dụ, một thửa đất nào đó Chính phủ quy định

là để xây dựng khách sạn, chung cƣ hoặc toà nhà văn phòng, nhƣng khi định giá thực tế thì nên

chọn loại sử dụng nào? Trƣớc hết phải điều tra so sánh quan hệ cung cầu và xu hƣớng đối với khách

sạn, chung cƣ, toà nhà làm việc của thành phố và khu vực có thửa đất đó. Nếu nhu cầu của xã hội

đối với khách sạn, nhà văn phòng bắt đầu có xu thế bão hoà, biểu hiện ở xu thế giảm tỷ lệ khách

thuê phòng, tỷ lệ cho thuê phòng làm việc... nhƣng số ngƣời muốn thuê hoặc mua nhà chung cƣ lại

tăng dần, và gần đây lƣợng nhà chung cƣ có thể cung cấp lại tƣơng đối ít, thì có thể chọn xây dựng

nhà chung cƣ là mục đích sử dụng tốt nhất của thửa đất đó.

c) Xác định tổng giá bất động sản sau khi hoàn thành phát triển

Căn cứ vào loại hình phát triển của bất động sản, tổng giá bất động sản sau khi hoàn thành

phát triển (tổng giá trị phát triển) có thể tính đƣợc theo hai cách:

(1) Ðối với bất động sản nhƣ nhà ở, nhà xƣởng công nghiệp... thì phải theo giá cả giao dịch

thị trƣờng của những bất động sản cùng loại sử dụng, cùng tính chất và kết cấu trên thị trƣờng lúc

đó, dùng phƣơng pháp so sánh trực tiếp để xác định giá cả bất động sản sau khi hoàn thành phát

triển (tổng giá trị phát triển).

83

2. Ðối với bất động sản cho thuê hoặc bất động sản thƣơng nghiệp, thì việc xác định tổng giá

cả bất động sản sau khi hoàn thành phát triển, có thể căn cứ vào mức tiền thuê và mức chi phí cho

thuê của các bất động sản cùng loại sử dụng, cùng tính chất, kết cấu và điều kiện trang trí trên thị

trƣờng lúc đó, dùng phƣơng pháp so sánh trực tiếp để xác định thu nhập của việc cho thuê bất động

sản đƣợc phát triển, rồi dùng phƣơng pháp thu nhập để chuyển thu nhập thành tổng giá bất động

sản. Khi xác định cụ thể, cần phải đánh giá mấy yếu tố sau đây: tiền thuê tháng hoặc tiền thuê năm

trên một đơn vị diện tích; mức chi phí cho thuê bất động sản; suất lợi tức hoàn vốn bất động sản;

diện tích có thể cho thuê.

Ví dụ, căn cứ vào mức tiền thuê trong 1 tháng trong thị trƣờng nhà đất hiện nay, những bất

động sản tƣơng tự với bất động sản đƣợc phát triển là 200 nghìn đồng cho mỗi m2, trong đó chi phí

quản lý là 30%, tỷ lệ hoàn vốn của loại bất động sản này là 8%, tổng diện tích sử dụng là 4.000 m2,

tỷ lệ có thể cho thuê là 85%, thì tổng giá của bất động sản đƣợc phát triển có thể xác định là:

200 x (1 - 30%) x 12 x 4.000 x 85% x %8

1= 7.140 triệu đồng

d) Tính toán các khoản chi phí

(1) Tính toán chi phí xây dựng

Chi phí xây dựng bao gồm chi phí công trình trực tiếp, chi phí công trình gián tiếp, lợi nhuận

nhà thầu xây dựng... có thể tính bằng phƣơng pháp so sánh, nghĩa là thông qua chi phí xây dựng

thông thƣờng hoặc bình quân của công trình tƣơng tự hiện nay của địa phƣơng để tính ra, cũng có

thể dùng phƣơng pháp dự toán khái quát công trình xây dựng để tính toán. Chi phí xây dựng thƣờng

là thông qua tổng diện tích xây dựng và giá thành đơn vị diện tích xây dựng để tính toán ra.

(2) Tính toán chi phí nghiệp vụ

Chi phí nghiệp vụ bao gồm chi phí thiết kế kiến trúc, chi phí dự toán công trình... thƣờng là

tính toán theo một tỷ lệ nhất định của chi phí xây dựng.

(3) Tính toán chi phí ngoài dự kiến

Trong phƣơng pháp thặng dƣ, để bảo đảm tính an toàn của kết quả định giá, thƣờng phải

chuẩn bị có khoản chi phí ngoài dự kiến, thƣờng là 2 ~ 5% của tổng chi phí xây dựng và chi phí

nghiệp vụ.

(4) Xác định chu kỳ xây dựng phát triển, tính toán lợi tức vốn phải trả

Chu kỳ xây dựng phát triển là nói về khoảng thời gian từ khi có đƣợc đất cho đến khi tiêu

thụ hoặc cho thuê hết bất động sản, có thể chia ra 3 giai đoạn: thời kỳ thiết kế quy hoạch và dự toán

công trình (từ khi có đất khởi công xây dựng), thời kỳ xây dựng công trình (từ khi khởi công đến

hoàn thành xây dựng), thời kỳ để trống hoặc tiêu thụ (từ khi hoàn thành xây dựng đến hoàn tất tiêu

thụ). Chu kỳ xây dựng phát triển phải căn cứ vào nghiên cứu tính khả thi của các hạng mục, đặc

điểm của các hạng mục, yêu cầu kỹ thuật của công trình và tình hình của thị trƣờng bất động sản...

để xác định một cách tổng hợp.

Lợi tức là giá thành tài chính của toàn bộ dự toán vốn của phát triển. Vốn phải trả cho phát

triển bất động sản bao gồm khoản tiền về giá đất, chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ và chi phí

ngoài dự kiến... những khoản chi phí này có thời gian đầu tƣ khác nhau trong quá trình xây dựng bất

động sản. Ví dụ: khoản tiền về giá đất là giá phải trả để có đƣợc quyền sử dụng đất đai, khi có đƣợc

quyền sử dụng đất là phải chi trả; chi phí nghiệp vụ và chi phí ngoài sự kiến thì từ khi khởi động

công trình và từng bƣớc theo tiến triển của công trình, đến khi công trình đƣợc hoàn công. Có thể

hiểu rằng trong thời kỳ xây dựng thì đầu tƣ đều đặn. Các khoản vốn chi ra này phải sau khi hoàn tất

việc tiêu thụ mới thu hồi đƣợc toàn bộ, cho nên các khoản chi phí này là có thời gian chiếm dụng

khác nhau trong quá trình xây dựng. Khi xác định mức lợi tức là phải căn cứ vào mức chi phí về

tiền đất, chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ và thời gian chiếm dụng của từng khoản trong quá

trình phát triển của bất động sản, lãi suất tiền vay cao thay thấp để tính toán. Ví dụ: Mức lợi tức tiền

đất thì lấy toàn bộ dự toán tiền đất trong cả chu kỳ xây dựng để tính toán lợi tức của chi phí xây

84

dựng, chi phí nghiệp vụ thì tính theo một nửa thời kỳ xây dựng, hoặc một nửa chi phí số liệu đầu tƣ

theo năm thì có thể chi tiết hoá, nhƣ thời kỳ xây dựng 2 năm, phần đầu tƣ vào năm thứ nhất thì thời

kỳ tính toán thành 1 năm rƣỡi, phần đầu tƣ vào năm thứ hai thì tính lợi tức nửa năm...); trong thời

kỳ để trống hoặc tiêu thụ sau khi hoàn công thì lợi tức chi phí phát triển, chi phí nghiệp vụ phải tính

toàn bộ cho cả thời kỳ.

(5) Tính toán tiền thuế

Tiền thuế chủ yếu là nói về thuế trong tiêu thụ bất động sản sau khi hoàn công, các khoản

này phải đƣợc tính toán theo chính sách thuế hiện hành của Chính phủ, thƣờng là tính toán theo một

tỷ lệ nhất định của tổng giá bất động sản sau khi hoàn công.

(6) Tính toán chi phí cho thuê bất động sản sau khi đƣợc xây dựng xong

Chi phí cho thuê chủ yếu là nói về chi phí đại lý môi giới cho thuê hoặc tiêu thụ bất động sản

sau khi hoàn công, chi phí quảng cáo tiêu thụ thị trƣờng, chi phí thủ tục mua bán... thƣờng đƣợc

tính toán theo một tỷ lệ nhất định của tổng giá bất động sản hoặc tiền thuê.

(7) Tính toán lợi nhuận hợp lý của thƣơng nhân phát triển

Lợi nhuận hợp lý của thƣơng nhân phát triển thƣờng là tính toán theo một tỷ lệ nhất định

của tổng giá bất động sản hoặc tổng vốn dự chi (theo một tỷ lệ nhất định của tổng vốn dự chi để tính

toán lợi nhuận, thì tỷ lệ đó thƣờng gọi là tỷ lệ thù lao thu hồi đầu tƣ), tỷ lệ này cao hay thấp là phụ

thuộc vào sự khác nhau của từng khu vực và loại hình của các hạng mục. Ví dụ: tỷ lệ thƣờng dùng

để tính toán lợi nhuận khi định giá theo phƣơng pháp thặng dƣ ở nƣớc Anh thƣờng bằng 20% tổng

vốn dự chi hoặc 17% tổng giá bất động sản. Ở trung Quốc quy định: lợi nhuận của thƣơng nhân

phát triển phải tính theo một tỷ lệ thù lao thu hồi vốn đầu tƣ giống nhau theo những thời kỳ đầu tƣ

khác nhau, trong đó thời gian đầu tƣ 1 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 20%, thời gian đầu tƣ 2

năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 30%, thời gian đầu tƣ 3 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 40%.

Có khi cũng dùng tỷ lệ lợi nhuận hàng năm để tính toán lợi nhuận hợp lý của thƣơng nhân phát

triển, phƣơng pháp tính toán tƣơng tự nhƣ phƣơng pháp tính toán lợi tức kể trên.

e) Tính toán và xác định mức giá

Khi tính toán, thƣờng lấy những số liệu nói trên trực tiếp điền vào các công thức ban đầu để

tiến hành tính toán, tức là:

Giá đất = Tổng giá bất động sản - Chi phí xây dựng - Chi phí nghiệp vụ - Chi phí ngoài dự

kiến - Lợi tức - Chi phí cho thuê - Tiền thuế - Lợi nhuận thích hợp của thƣơng nhân phát triển.

Lúc đó tuy trong phần lợi tức ở bên phải cũng bao gồm cả số chƣa biết về giá đất, lợi nhuận

nếu tính theo tỷ lệ thù lao thu hồi vốn hoặc lợi nhuận hàng năm cũng gồm có số chƣa biết về giá đất

nhƣng trong đẳng thức chỉ có giá đất là số chƣa biết, nên không ảnh hƣởng đến việc tính toán mức

giá đất. Trong tính toán định giá theo phƣơng pháp thặng dƣ cũng có thể dùng một loại phƣơng

thức tính toán khác, để tránh xuất hiện tình huống 2 vế của đẳng thức đều có số chƣa biết. Nghĩa là

khi tính toán lợi tức, chỉ xem xét lợi tức của chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, chi phí ngoài dự

kiến, lợi tức về giá đất tạm thời không tính, sau đó điền số liệu vào công thức là có thể có đƣợc mức

giá đất, chỉ có điều mức giá đất đó là mức giá đất của bất động sản khi hoàn thành phát triển, chỉ

cần bổ sung cập nhật là có đƣợc giá đất hiện hành. Ðó là một loại phƣơng pháp thƣờng dùng trong

tính toán định giá theo phƣơng pháp thặng dƣ ở nƣớc ngoài. Ðiều cần nói là: thực chất của 2

phƣơng pháp này là hoàn toàn giống nhau, nghĩa là trị số của 2 vế trong đẳng thức phải là trong

cùng một thời điểm và kết quả tính toán phải hoàn toàn thống nhất.

Giá trị thặng dƣ tính toán đƣợc theo công thức nêu trên là chi phí lớn nhất mà thƣơng nhân

có thể chi trả để có đƣợc vùng đất phát triển trong điều kiện lúc đó. Do khi thƣơng nhân nhận đƣợc

quyền sử dụng khu đất, ngoài việc chi trả khoản tiền về giá đất, còn phải chi trả các chi phí về thủ

tục pháp luật có liên quan đến việc nhận quyền sử dụng đất, chi phí về định giá đất và chi phí đăng

ký cấp giấy chứng nhận... Cho nên phải trừ các khoản này trong giá trị thặng dƣ mới có đƣợc giá

đất. Các chi phí phải trừ nói trên, thƣờng là tính theo một tỷ lệ của giá đất chƣa biết. Ví dụ, giá trị

85

thặng dƣ tính toán theo phƣơng pháp thặng dƣ có đƣợc là 1000 triệu đồng, chi phí thủ tục pháp luật

về quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc tính toán theo 2% giá đất, thì

có đƣợc giá đất của thửa đất chờ định giá là: 1000 ÷ (1 + 2%) = 981,4 (triệu đồng). Cuối cùng căn

cứ vào mức giá đất tính đƣợc, kết hợp với kinh nghiệm của ngƣời định giá và các nhân tố khác để

xác định tổng hợp giá đất.

3.3. Ứng dụng của định giá bằng phƣơng pháp thặng dƣ

a) Đối tƣợng định giá

Thửa đất chờ định giá là khu đất trống, đã đƣợc quy hoạch cho phép xây dựng, tổng diện

tích xây dựng là 800 m2, niên hạn sử dụng đất là 50 năm.

Một công ty phát triển nào đó muốn tham gia đấu giá thửa đất đó, yêu cầu tính toán mức giá

đất cao nhất có thể bỏ giá trong điều kiện trƣớc mắt.

b) Quá trình định giá

(1) Lựa chọn phƣơng pháp định giá. Thửa đất này là đất trống chờ phát triển, phù hợp với

việc dùng phƣơng pháp thặng dƣ để định giá.

(2) Xác định phƣơng thức sử dụng tốt nhất. theo yêu cầu của quy hoạch thành thị, phƣơng

thức sử dụng phát triển tốt nhất của thửa đất đó là xây dựng nhà chung cƣ 8.000 m2.

(3) Ðiều tra thị trƣờng, xác định thời gian xây dựng, giá trị phát triển và giá thành đầu tƣ...

căn cứ vào điều tra thị trƣờng của công ty đó và phân tích tính khả thi của các hạng mục này là 2

năm, sau đó có đƣợc quyền sử dụng đất là có thể khởi công, xây dựng xong là có thể cho bên ngoài

thuê, tỷ lệ cho thuê dự tính là 90%, tiền thuê hàng năm của mỗi m2 xây dựng đƣợc dự tính là 300

nghìn đồng, chi phí cho thuê hàng năm là bằng 25% tiền thuê đất hàng năm. Dự toán chi phí xây

dựng và chi phí nghiệp vụ của mỗi m2 xây dựng là 2,5 triệu đồng, chi phí xây dựng và chi phí

nghiệp vụ của năm thứ nhất chiếm 40%, đầu tƣ năm thứ 2 là 60% còn lại. Trƣớc mắt lãi suất tiền

vay năm là 12%, suất hoàn vốn tổng hợp bất động sản của địa phƣơng là 8%, chi phí pháp luật

quyền sử dụng đất, đăng ký là 3% giá đất, công ty phát triển này yêu cầu tổng lợi nhuận không đƣợc

thấp hơn 15% tổng giá bất động sản đƣợc phát triển.

(4) Tính giá đất

Áp dụng công thức tính toán giá đất:

Giá đất = Tổng giá bất động sản - Chi phí xây dựng - Chi phí nghiệp vụ - Lợi tức - Thuế -

Lợi nhuận của thƣơng nhân phát triển.

Cách 1: trực tiếp tính toán lợi tức giá đất

(1) Tính toán tổng giá bất động sản, dùng phƣơng pháp thu nhập, thời hạn sử dụng 50 năm,

thời kỳ phát triển 2 năm, niên hạn có thể thu nhập là 48 năm.

Thu nhập hàng năm cho thuê bất động sản = 400.000 x 800 x 90% x (1 - 25%) = 324 triệu

đồng.

Tổng giá bất động sản: 280,949.3])%81

1(1[

%8

324 48

(triệu đồng)

(2) Chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 2,5 x 800 = 2.000 (triệu đồng)

(3) Tổng lợi tức = giá đất x [(1 + 12%)2 - 1] + 2.000 x 40% x [(1 + 12%)

1,5

- 1] + 2.000 x 60% x [( 1 + 12% )0,5

- 1]

= 0,2544 x giá đất + 218,2 (triệu đồng)

Dùng tính toán phúc lợi để tính toán lợi tức, thời gian tính lãi cho đến khi tiêu thụ hết thì kết

thúc. Ðầu tƣ cho giá đất là suốt cả chu kỳ phát triển, thời gian tính lãi là 2 năm, đầu tƣ cho chi phí

xây dựng và chi phí nghiệp vụ là liên tục không gián đoạn, khi tính lãi, giả thiết là các năm đều có

đầu tƣ đồng đều về xây dựng và nghiệp vụ, cho nên lƣợng đầu tƣ hàng năm tính theo bình quân nửa

86

năm một của năm đó, thời gian tính lãi cho lƣợng đầu tƣ của năm thứ nhất và năm thứ hai lần lƣợt

là 1,5 năm và 0,5 năm.

(4) Lợi nhuận của thƣơng nhân phát triển

= 3.949,280 x 15% = 592,392 (triệu đồng)

(5) Thuế cho thuê bất động sản đã đƣợc xem xét khi xác định tổng giá bất động sản.

(6) Lấy những số liệu trên điền vào công thức, có:

Giá đất = 3.949,280 – 2.000 - ( 0,2544 x giá đất + 218,2 ) – 592,392

Giá đất = 755,9072544,1

688,138.1 (triệu đồng)

(7) Vì thƣơng nhân phát triển phải chi trả 3% giá đất cho chi phí pháp luật, định giá khi nhân

đƣợc quyền sử dụng khu đất, nên giá đất mà thƣơng nhân phát triển có thể chi trả là phải đem (6)

trừ đi những chi phí nói trên.

Khoản giá cao nhất mà thƣơng nhân có thể trả

= 316,881%31

755,907

(triệu đồng)

Cách 2: trong lợi tức không tính lợi tức của giá đất.

Tính toán tổng giá bất động sản, chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ, lợi nhuận, giống với

phƣơng thức 1, cho nên có:

(1) Tổng giá bất động sản = 3.949,280 (triệu đồng)

(2) Chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 2.000 (triệu đồng)

(3) Lợi tức của chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 2.000 x 40% x [(1 + 12%)1,5

- 1] +

2.000 x 60% x [( 1 + 12% )0,5

- 1] = 148,24 + 69,96 = 218,2 (triệu đồng).

(4) Lợi nhuận của thƣơng nhân = 592,392 (triệu đồng)

(5) Ðiền vào công thức là có thể có đƣợc giá cả đất đai khi hoàn thành phát triển đất đai.

Giá đất khi hoàn thành phát triển = (1) – (2) – (3) – (4)

= 3.949,280 – 2.000 – 218,2 – 592,392

= 1.138,688 (triệu đồng)

(6) Do giá cả của (5) là giá cả khi hoàn thành phát triển, nghĩa là giá cả sau 2 năm, cho nên:

Giá cả hiện nay của khu đất = 755,907%)121(

688,138.12

(triệu đồng)

(7) Giá đất mà thƣơng nhân có thể trả = 316,881%31

755,907

(triệu đồng)

4. PHƢƠNG PHÁP CHI PHÍ

4.1. Khái quát phƣơng pháp chi phí

a) Cơ sở lý luận

Trong số các bất động sản đa đạng, có một số bất động sản đƣợc thiết lập và sử dụng cho

một mục đích riêng biệt để đáp ứng các yêu cầu cụ thể. Ví dụ điển hình nhƣ là nhà thờ, bệnh viện,

trƣờng học, các trạm cảnh sát... hay các bất động sản tƣơng tự thực hiện các chức năng không sinh

lời. Trong hầu hết các trƣờng hợp, những bất động sản đó đƣợc xây dựng bởi các nhà chức trách

hay tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt, và thƣờng là không có các tổ chức thay thế

khác cần đến các bất động sản đó.

Do vậy, không xảy ra việc bán những bất động sản đó ở trên thị trƣờng, tức là không có

những tài liệu bán làm cơ sở cho sự so sánh của ngƣời định giá. Việc định giá giá trị đối với những

bất động sản nhƣ vậy đƣợc hình thành từ nguyên tắc thay thế, gọi là phƣơng pháp chi phí, với giả

87

định rằng giá trị của bất động sản hiện có có thể đƣợc đo bằng chi phí làm ra một bất động sản

tƣơng tự nhƣ là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây

dựng hiện hành.

Cơ sở lập luận của phƣơng pháp này là cho rằng một ngƣời mua tiềm năng có đầy đủ thông

tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và

xây dựng một công trình có cùng một lợi ích tƣơng tự.

Giả thiết: Các công trình xây dựng ở trên miếng đất đã khai thác tới mức sử dụng cao nhất

và tốt nhất (gọi là HBU).

Giá thị trƣờng của bất động sản = RC . (1-d) + LVHBU

Trong đó:

RC = chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế

d = Giảm giá tích luỹ để phản ánh sự giảm năng suất lao động của công trình.

LVHBU: Giá trị của miếng đất dựa trên giả thiết rằng các công trình đang tồn tại khai thác

địa điểm đạt tới mức sử dụng cao nhất và tốt nhất.

Lý do kinh tế của việc sử dụng phƣơng pháp: Nếu các công trình đang tồn tại trên miếng đất

không đƣợc khai thác địa điểm tới mức cao nhất và tốt nhất, nghĩa là công trình không còn ý nghĩa

kinh tế nào khác ngoài ý nghĩa tận dụng giá trị còn lại.

Ví dụ: Có thể xem xét với trƣờng hợp ngôi nhà gỗ 1 tầng đƣợc xây dựng từ thời trƣớc chiến

tranh nằm trên một khu vực cho phép xây dựng nhà cao 10 tầng. Khi đó định giá nên tiến hành trên

cơ sở cho rằng địa điểm là thích hợp cho việc xây dựng và phát triển lại.

Trong trƣờng hợp đó định giá dựa trên cơ sở sử dụng công trình đang tồn tại (EU) có thể

vẫn đƣợc tiến hành nếu có sự hƣớng dẫn cụ thể. Khi đó cần ghi rõ trong báo cáo định giá rằng đây

là trƣờng hợp EU chứ không phải là trƣờng hợp sử dụng cao nhất và tốt nhất HBU.

Từ ví dụ đối với ngƣời mua ngôi nhà gỗ 1 tầng trên có 2 khả năng lựa chọn là: Mua sản

phẩm cuối cùng từ thị trƣờng để sử dụng; Mua 1 lô đất, tự lo chi phí xây dựng công trình mới trên

địa điểm đó.

Khi này ngƣời định giá tiến hành 2 định giá theo sử dụng cao nhất và tốt nhất (HBU) và theo

công trình đang tồn tại (EU). Quy tắc để lựa chọn quyết định đối với ngƣời mua ngôi nhà là: lựa

chọn tái phát triển khu đất nếu VHBU > VEU.

b) Những hạn chế

Phƣơng pháp chi phí có các mặt hạn chế sau đây:

Do phƣơng pháp chi phí phải dựa vào các dữ liệu thị trƣờng, nên những hạn chế của phƣơng

pháp so sánh trực tiếp đã đề cập đến ở phần phƣơng pháp so sánh trực tiếp cũng đúng đối với

phƣơng pháp chi phí.

Chi phí không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.

Phƣơng pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chƣa

chắc đẵ bằng với giá trị toàn bộ.

Việc ƣớc tính giảm giá tích luỹ có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện do có những sự

khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng nhƣ không có một phƣơng pháp riêng biệt nào đƣợc

chấp nhận rộng rãi để ƣớc tính giảm giá.

Ngƣời định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp

dụng đƣợc phƣơng pháp này.

Đánh giá chung cho rằng phƣơng pháp này không có giá trị cao trong việc đƣa ra các dự báo

giá trị phù hợp. Nó ít khi đƣợc chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu lực.

c) Phạm vi áp dụng và yêu cầu

Phƣơng pháp chi phí thƣờng đƣợc áp dụng để định giá trong các trƣờng hợp sau:

88

- Định giá bất động sản cho mục đích sử dụng riêng biệt nhƣ bệnh viện, trƣờng học, nhà thờ,

thƣ viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, cơ sở lọc dầu... là các tài sản ít có những chứng cớ so

sánh thị trƣờng;

- Định giá cho các mục đích bảo hiểm;

- Kiểm tra đối với các phƣơng pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu thầu.

4.2. Trình tự tiến hành phƣơng pháp chi phí

Phƣơng pháp chi phí bao gồm các bƣớc thực hiện sau:

Ƣớc tính giá trị của miếng đất mục tiêu định giá, coi nhƣ miếng đất đó là trống. Giả định

rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.

Ƣớc tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình xây dựng hiện có

trên miếng đất.

Quyết định mức độ thích hợp của giảm giá tích luỹ của các công trình xây dƣng hiện có trên

miếng đất.

Khấu trừ khoản giảm giá tích luỹ trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế

những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để có đƣợc chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá

tích luỹ.

Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào giá trị ƣớc tính của miếng đất để có đƣợc

giá trị của tài sản tính theo phƣơng pháp chi phí

4.3. Các phƣơng pháp xác định chi phí

Có 2 phƣơng pháp xác định chi phí giảm giá trong định giá: chi phí tái tạo; chi phí thay thế.

a) Chi phí tái tạo

Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình xây dựng thay thế

giống hệt với công trình đang đƣợc định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của công trình mục

tiêu đó. Nghĩa là chi phí xây dựng công trình tái tạo là bản sao chính xác của các công trình nguyên

bản về nguyên vật liệu, thiết kế, cách trang trí và chất lƣợng tay nghề, kể cả việc thừa hƣởng các sai

lầm của thiết kế và tính không hiệu quả hoặc lỗi thời của nó. Về mặt lý luận phƣơng pháp này đƣợc

coi là phƣơng pháp cho giá trị chính xác hơn, nhƣng là phƣơng pháp không thực tế, khi thực hiện

đối với các công trình lỗi thời cũ kỹ, bởi vì sẽ khó tìm ra nguồn kinh phí để tái tạo lại cái không

hiệu quả và đã lỗi thời.

b) Chi phí thay thế

Chi phí thay thế chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tƣơng

đƣơng với công trình đang đƣợc định giá theo đúng những tiêu chuẩn, thiết kế và bố cục hiện hành.

Điều đó có nghĩa rằng: các nguyên vật liệu, các phƣơng pháp và kỹ thuật hiện đại đƣợc sử dụng

trong việc xây dựng công trình; Tất cả các bộ phận có chức năng lỗi thời đều bị loại bỏ.

Thông thƣờng phƣơng pháp chi phí thay thế cho số lƣợng tính toán ít hơn phƣơng pháp chi

phí tái tạo, bởi vì nó không tính đến các bộ phận lỗi thời và không cần thiết, và tính toán trên việc

sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện hành. Do đó nó đƣợc coi là phƣơng pháp có tính thực tiễn cao hơn

so với phƣơng pháp chi phí tái tạo, trong thực tế việc đánh giá theo chi phí thay thế đƣợc sử dụng

nhiều hơn so với đánh giá theo chi phí tái tạo.

c) Các phƣơng pháp ƣớc tính chi phí

Trong việc ƣớc tính chi phí xây dựng hiện tại, điều quan trọng là phải tính tới tất cả các chi

phí có liên quan, có thể phân thành chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp.

Các chi phí trực tiếp bao gồm chi phí lao động và nguyên vật liệu:

Lao động làm thuê cho các chủ thầu chính và phụ;

Các nguyên vật liệu đã đƣợc sử dụng vào công trình từ lúc bắt đầu tới lúc kết thúc;

Thiết bị đi thuê hoặc sở hữu;

Dịch vụ điện tạm thời;

89

Lãi và các chi phí quản lý của nhà xây dựng.

Các chi phí gián tiếp có tầm quan trọng ngang với chi phí trực tiếp, gồm:

Các chi phí dịch vụ chuyên nghiệp, bao gồm các phí pháp lý, định giá, tính khả thi tài chính,

kỹ thuật, kiến trúc và giám sát;

Các lãi vay nợ xây dựng;

Các công tác quản lý bất động sản;

Các chi phí quản lý công trình;

Tiền thuê đất theo hợp đồng nếu có;

Thuế bất động sản;

Các trả giá để đẩy mạnh công trình;

Tất cả các chi phí mang tính chất tạm thời khác.

Nghiệp vụ ƣớc tính chi phí đƣợc đào tạo trong các trƣờng kiến trúc và xây dựng, ngƣời ƣớc

tính chi phí là nhà kỹ thuật nói chung không quan tâm đến giá trị. Nhiệm vụ của nhà định giá là

chuyển đổi chi phí thành giá trị qua việc xem xét tác động của các điều kiện thị trƣờng và việc nhận

dạng các nguyên nhân giảm giá.

Các nhà kiến trúc, xây dựng và nhà định giá hiện đang sử dụng các phƣơng pháp sau để ƣớc

tính chi phí:

1. Phƣơng pháp thống kê chi tiết của ngƣời xây dựng

Phƣơng pháp này nói chung đƣợc sử dụng bởi các chuyên gia tính chi phí có kinh nghiệm

khi ƣớc tính chi phí của công trình xây dựng có quy mô lớn, đƣợc hoàn thành phù hợp với các kế

hoạch và chi tiết kỹ thuật xây dựng. Tất cả các chi phí đƣợc tính toán chi tiết đến mỗi lao động và

từng loại nguyên vật liệu xây dựng, thiết bị phục vụ yêu cầu chi tiết kỹ thuật... cuối cùng cộng với

tỷ lệ phần trăm phí quảm lý và lợi nhuận của ngƣời xây dựng.

Phƣơng pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng đƣợc làm cẩn thận sẽ cho kết quả ƣớc tính

chi phí chính xác. Khi áp dụng phƣơng pháp này đòi hỏi tốn nhiều công sức và thời gian.

2. Phƣơng pháp khảo sát số lƣợng

Phƣơng pháp này tƣơng đối đơn giản hơn trong việc áp dụng và tốn ít thời gian hơn so với

phƣơng pháp trên. Trong phƣơng pháp này các chi phí cho công việc xây dựng đƣợc nhà hợp đồng

chính tập hợp từ tất cả các nhà thầu phụ. Trong thực tế, các hoạt động chi tiết và kỹ thuật của công

nghiệp xây dựng, nhằm áp dụng phƣơng pháp này đảm bảo cho kết quả tƣơng đối chính xác.

3. Phƣơng pháp chi phí mỗi đơn vị theo kết cấu xây dựng

Phƣơng pháp này đƣợc nhà thầu chính hạng mục hoá và tập hợp từ tất cả các nhà thầu phụ,

nhƣ: chi phí bê tông đƣợc tính theo đơn vị m3; mái, nền, ốp gạch men... theo đơn vị m

2; tƣờng gạch,

ống nƣớc... theo đơn vị m, phục vụ cho công việc sửa chữa thay thế hoặc ƣớc tính chi phí xây dựng

bổ sung, nó không đƣợc nhà xây dựng áp dụng thƣờng xuyên, và không khuyến nghị các nhà định

giá bất động sản sử dụng nhƣ là công cụ để định giá bất động sản.

4. Phƣơng pháp so sánh thị trƣờng

Phƣơng pháp này đƣợc nhà kiến trúc, nhà xây dựng và nhà định giá sử dụng khi việc ƣớc

tính chi phí cần có kết quả nhanh chóng. Theo phƣơng pháp này, các chi phí theo đơn vị m3 hay m

2

đƣợc tính bằng cách chia tổng chi phí xây dựng của các kết cấu của công trình tƣơng tự hoàn thành

mới đây cho khối m3 hay m

2 chứa dựng bên trong kết cấu đó. Các công trình này phải tƣơng tự về

kích thƣớc, thiết kế, chất lƣợng và hoàn thành việc xây dựng mới đây (trong vòng 3-6 tháng). Các

kết quả đạt đƣợc sau đó đƣợc nhân với tổng số m3 hay m

2 của công trình mục tiêu, tổng số cuối

cùng đƣợc cộng thêm phần trăm phí kiến trúc, chi phí quản lý hành chính và lãi của nhà xây dựng.

Khó khăn chủ yếu và nguyên nhân gây ra sự không chính xác của phƣơng pháp so sánh thị

trƣờng là trong thực tế không có 2 ngôi nhà nào giống nhau hoàn toàn về kiểu dáng và chất lƣợng

xây dựng. Muốn ƣớc tính chi phí có thể tin tƣởng đƣợc thì cần phải tính toán chi phí m3 hay m

2 cho

các ngôi nhà tiêu chuẩn theo kích thƣớc đã cho, ngoại trừ chi phí đất, rồi tiến hành điều chỉnh các

90

khác biệt về kích thƣớc, chu vi, hình dạng của ngôi nhà, cũng nhƣ về chất lƣợng của các đặc trƣng

nhƣ là phòng tắm, sàn, đặc biệt là các thiết bị lắp đặt cố định, độ cao trần...

4.4. Sự giảm giá tích luỹ và phƣơng pháp đo giảm giá tích luỹ

a) Sự giảm giá tích luỹ

Sự giảm giá tích luỹ là tổng số giảm giá của tất cả các nguồn đƣợc đo bằng hiệu số của chi

phí xây dựng lại mới các công trình xây dựng, với giá trị hiện tại của các công trình xây dựng đó ở

vào thời điểm đánh giá. Trong thực tế, có khả năng một tài sản tăng giá chứ không phải giảm giá,

điều này xảy ra khi có sự khan hiếm bất thƣờng (hoặc nhƣ tài sản là đồ cổ). Sự tăng giá cũng có thể

xảy ra khi lạm phát làm yếu đi sức mua của đồng tiền. Các trƣờng hợp tăng giá bị loại trừ không

đƣợc xem xét trong phần này.

Cần phải lƣu ý đến sự khác nhau giữa sự giảm giá và sự khấu hao, đó cũng là sự khác nhau

giữa nhiệm vụ của nhà định giá và nhà kế toán. Nhiệm vụ của nhà định giá là ƣớc tính số lƣợng

giảm giá tích luỹ của tài sản, không quan tâm đến khấu hao dự tính để bồi hoàn cho ngƣời cho

ngƣời chủ sở hữu những mất mát giá trị của đầu tƣ ban đầu. Nhà định giá phải quan tâm đến giá trị

hiện tại của các quyền tƣơng lai đối với thu nhập tạo ra từ tài sản

Ví dụ: Tính giảm giá tích luỹ của một tài sản nhà ở, nếu chúng ta biết chi phí thay thế hiện

hành của tài sản đó tính đƣợc là 800 triệu đồng, và biết giá bán thị trƣờng hiện hành của tài sản

tƣơng tự cùng ở trong điều kiện tƣơng tự là 600 triệu đồng. Câu trả lời giảm giá tích luỹ của tài sản

là 200 triệu đồng hay 25%.

Nhƣ vậy, thị trƣờng tự động phản ánh sự thu nhỏ tính hữu ích của tài sản qua mức giá thấp

hơn từ tất cả các nguyên nhân: tuổi, hƣ hỏng tự nhiên, hoặc do con ngƣời, hoặc do lỗi thời chức

năng hoặc bên ngoài.

Các nguyên nhân chính gây giảm giá tích luỹ là: sự giảm giá tự nhiên; lỗi thời chức năng;

lỗi thời bên ngoài.

Sự giảm giá tự nhiên: hƣ hỏng qua quá trình sử dụng; hoạt động của các yếu tố nhƣ tuổi, sự

phá huỷ của mối mọt và các vật hại, sự tàn phá của các cơn bão hoặc nhiệt độ cao; sự hƣ hỏng do

con ngƣời gây ra nhƣ sao lãng, nƣớc, chất nổ hoặc do ngƣời phá hoại. Có thể phân loại: giảm giá tự

nhiên có thể sửa chữa đƣợc và giảm giá tự nhiên không sửa chữa đƣợc. Nhiệm vụ của sửa chữa là:

sửa chữa các thiếu sót để tạo ra hoạt động có hiệu quả; những sửa chữa có liên quan đến việc làm

tăng thêm giá trị hoặc tăng thêm thu nhập hoạt động thực của tài sản. Sự giảm giá có dự tính trƣớc

bao gồm các chi phí cần thiết cho các hạng mục chủ yếu cần phải đƣợc bảo dƣỡng thay thế hoặc

trang bị lại theo giai đoạn, bao gồm: mái, cấp nƣớc, dây điện, nhiệt, sơn lại theo chu kỳ và hoàn

chỉnh lại bề mặt bên trong và bên ngoài. Dạng khác của giảm giá có thể sửa chữa đƣợc là các trì

hoãn sửa chữa đƣợc đo nhƣ phần trăm của chi phí mới. Trong giảm giá tự nhiên không sửa chữa

đƣợc cần đo mất mát tích luỹ do hƣ hỏng bởi tuổi thọ kéo dài của các phần chịu tải nặng của công

trình.

Lỗi thời chức năng: do sai sót trong thiết kế nhƣ trần nhà quá cao hoặc quá thấp, vị trí bếp,

phòng tắm, phòng ngủ... không thích hợp, lãng phí diện tích; Sự không đầy đủ trong kết cấu nhƣ

tƣờng và trần không có cách âm, không có đủ dây điện, ống nƣớc, quạt, nhiệt... và thiếu chức năng

khác gây hạn chế sự dụng tài sản có hiệu quả; sự thừa quá mức các phƣơng tiện kết cấu: hệ thống

sƣởi hoặc làm lạnh quá cỡ, các phòng tắm, phòng bếp quá nhiều, tƣờng dày quá mức bình thƣờng;

lỗi thời về thiết bị nhƣ kiểu bếp lỗi thời, thiết bị cấp nƣớc nống không có điều khiển tự động... Có

thể phân ra: lỗi thời chức năng có thể sửa chữa đƣợc và lỗi thời chức năng không thể sửa chữa

đƣợc.

Lỗi thời bên ngoài: các nguy hiểm và phiền toái bên cạnh nhƣ luồng giao thông, khói, bụi,

tiếng động...; các quy định về xây dựng hoặc quy hoạch làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng

và sở hữu các công trình; các công trình nâng cao ở bên trên hoặc bên dƣời đất làm ảnh hƣởng đến

giá trị của miếng đất; việc giảm yêu cầu gây ra do sự di chuyển dân số, sự suy thoái kinh tế, hoặc

các yếu tố kinh tế khác làm cho giá trị tài sản thấp hơn. Có thể phân ra: lỗi thời bên ngoài có thể sửa

chữa đƣợc và lỗi thời bên ngoài không thể sửa chữa đƣợc.

91

Ngoài ra sự giảm giá còn phải kể đến các hƣ hỏng về vật lý. Có những hƣ hỏng về vật lý có

thể sữa chữa đƣợc: hỏng mái; hỏng vòi và ống nƣớc; hỏng đƣờng đi bộ và đƣờng ôtô; bảo dƣỡng

kém các bức tƣờng ngoài; hỏng vật liệu trang trí; hỏng sàn; hỏng vách; hỏng bồn tắm; hỏng thiết bị

bếp; hỏng bơm nƣớc; hỏng thiết bị thông gió và nhiệt; hỏng điện; nứt sàn... Nhƣng có những hƣ

hỏng về vật lý không thể sữa chữa đƣợc, đó là các hƣ hỏng của các hạng mục không thể thay thế

đƣợc.

b) Phƣơng pháp đo giảm giá tích luỹ

Sự điều tra và quan sát là quan trọng trong việc thu thập tài liệu giảm giá. Để thực hiện đƣợc

phƣơng pháp này ngƣời định giá phải phân loại giảm giá, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài.

Trong đó lại chia ra sự giảm giá tự nhiên có thể sửa chữa đƣợc và sự giảm giá tự nhiên không thể

sửa chữa đƣợc, cũng nhƣ sự lỗi thời chức năng không thể sửa chữa đƣợc và sự lỗi thời chức năng có

thể sửa chữa đƣợc. Dựa trên sự điều tra chi tiết và cẩn thận lập danh sách tất cả các bảo dƣỡng, hiện

đại hoá, nâng cao và sửa chữa của các giảm giá tự nhiên có thể sửa chữa đƣợc và sự lỗi thời chức

năng có thể sửa chữa đƣợc. Ƣớc tính chi phí để tiến hành các hạng mục đó, cần có sự thận trọng để

không bị trùng lặp.

Đối với sự giảm giá tự nhiên không thể sửa chữa đƣợc ngƣời định giá có thể đƣợc sử dụng 1

trong 2 phƣơng pháp sau: phƣơng pháp giá trị cấu thành toàn bộ; và phƣơng pháp giá trị cấu thành

riêng rẽ, để tính toán tích luỹ do hƣ hỏng bởi tuổi thọ kéo dài. Thông qua điều tra và quan sát thu

thập tài liệu về các nguyên nhân của giảm giá, nhà định giá phải thiết lập một cách tƣơng ứng ƣớc

tính tỷ lệ hết thời hạn của các cơ cấu khác nhau trong mối liên quan với tổng số chi phí thay thế đơn

vị của chúng.

Phƣơng pháp giá trị cấu thành toàn bộ đƣợc nhà định giá áp dụng để ƣớc tính tích luỹ phần

trăm mất mát của các phần cơ cấu cấu thành đối với ƣớc tính chi phí thay thế của các phần đó.

Các thành phần cơ cấu hay cấu thành Chi phí thay thế

(triệu đồng)

- Móng 36,00

- Tƣờng 99,00

- Các vách ngăn 36,00

- Kết cấu mái 21,00

- Dầm và các liên kết 28,00

- Cột 6,00

Tổng cộng 226,00

Cộng với

8% chi phí kiến trúc 18,08

12% chi phí quản lý hành chính và lãi 27,12

Tổng số chi phí thay thế cấu thành 271,33

Ƣớc tính theo dõi giảm giá tự nhiên

không thay thế đƣợc 15%(*)

4,07

(*) Dựa trên tỷ lệ tuổi hiệu quả đối với tuổi thọ thông thƣờng

của các công trình xây dựng

Phƣơng pháp giá trị cấu thành riêng rẽ tƣơng tự nhƣ phƣơng pháp trên, ngoại trừ áp dụng tỷ

lệ giảm giá đối với mỗi một cấu thành xem xét. Thông thƣờng phƣơng pháp này chỉ áp dụng đối với

các hạng mục cơ cấu có cuộc sống ngẵn hạn nhƣ là: mái, điện, nƣớc, thảm, nhiệt và điều hoà không

khí... Thể hiện trong bảng sau:

Cấu thành các bộ

phận cơ cấu

Chi phí

thay thế

(triệu

đồng)

Tuổi

hiệu quả

(năm)

Tuổi thông

thƣờng

mở rộng

Sự giảm giá

Phần trăm (%) Tiền

(triệu đồng)

92

- Móng 36 9 60 15 5,40

- Tƣờng 99 9 60 15 14,85

- Các vách ngăn 36 9 60 15 5,40

- Xà và các kết nối 28 9 60 15 4,20

- Kết cấu mái 21 9 60 15 3,15

- Cột 6 9 60 15 0,90

- Mái 14 10 20 50 7,20

- Máy điều hoà 26 8 15 53 13,78

- Thảm 20 10 12 83 16,60

Tổng cộng chi phí

thay thế

286 71,48

4.5. Úng dụng định giá bằng phƣơng pháp chi phí

a) Đối tƣợng định giá

Công ty ABC sở hữu và đang hoạt động một trung tâm giải trí 5 năm tuổi. Nó cần đƣợc định

giá cho mục đích báo cáo tài chính của công ty.

Trung tâm giải trí có diện tích sàn là 10.000 m2 và diện tích đất là 3.000 m

2. Khu đất trên đó

trung tâm giải trí định vị là đất toàn quyền sở hữu.

Chi phí xây dựng hiện hành của trung tâm giải trí đƣợc ƣớc tính là 1,8 triệu đồng/m2. Tuổi

kinh tế của các công trình trong trung tâm giải trí đƣợc ƣớc tính là 50 năm. Mới đây, một địa điểm

có thể so sánh đƣợc đã đƣợc Nhà nƣớc bán trong một hợp đồng cho thuê 60 năm cho sử dụng làm

trung tâm giải trí với mức giá 1,6 triệu đồng/m2.

b) Quá trình định giá

Giá trị thị trƣờng của đất trống:

3.000 m2 x 2 triệu đồng/ m

2 = 6 tỷ đồng

(Mức giá đất sở hữu toàn quyền 2 triệu đồng/m2

tính đƣợc là từ mức giá đất cho thuê 60 năm đã biết

là 1,6 triêu đồng/m2 quy đổi ra bằng cách lấy hệ số chuyển đổi là 0,8 : 1,6 triệu đồng/m

2 : 0,8 = 2

triệu đồng/m2)

Chi phí hiện hành của các công trình

10.000 m2 x 1,8 triệu đồng/m

2 = 18 tỷ đồng

Giảm giá tích luỹ trên các công trình đang tồn tại

[(5/50) x 100%] x 18 tỷ đồng = 1,8 tỷ đồng

Chi phí thay thế giảm giá của các công trình là

18 tỷ đồng - 1,8 tỷ đồng = 16,2 tỷ đồng

Giá trị thị trƣờng của tài sản

16,2 tỷ đồng + 6 tỷ đồng = 22,2 tỷ đồng.

5. PHƢƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HỒI QUY

5.1. Khái niệm cơ bản về hồi qui tuyến tính đơn giản

Mô hình hồi qui tuyến tính đơn giản (Simple Linear Regression Model).

Để mô hình hoá quan hệ tuyến tính trong đó diễn tả sự thay đổi của biến Y theo biến X cho

trƣớc ngƣời ta sử dụng mô hình hồi qui tuyến tính đơn giản.

Mô hình hồi qui tuyến tính đơn giản có dạng sau:

(Mô hình hồi tuyến tính đơn giản Y theo X).

Yi : Giá trị của biến phụ thuộc Y trong lần quan sát thứ i.

65 m

93

Xi : Giá trị của biến độc lập X trong lần quan sát thứ i.

ei : Giá trị đối với sự giao động ngẫu nhiên hay sai số trong lần quan sát thứ i

A: Là thông số diễn tả tung độ gốc của đƣờng hồi qui của tập hợp chính, hay A là giá

trị trung bình của biến phụ thuộc Y khi biến độc lập X thay đổi 1 đơn vị.

B: Là thông số diễn tả độ dốc của đƣờng hồi qui của tập hợp chính hay B diễn tả sự

thay đổi của giá trị trung bình của biến phụ thuộc Y khi biến độc lập X thay đổi 1 đơn vị.

5.2. Phƣơng pháp phân tích hồi qui.

a) Cơ sở lý luận

Phƣơng pháp này dựa trên cơ sở của bài toán phân tích hồi qui, trên cơ sở các giao dịch thu thập

trên thị trƣờng có thể xác định mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố lên giá bất động sản để từ đó dự

báo cho các bất động sản khác.

b) Phạm vi áp dụng và yêu cầu của phƣơng pháp:

- Phạm vi áp dụng

Phƣơng pháp này áp dụng đối với những bất động sản thƣờng xuyên giao dịch trên thị trƣờng,

các yếu tố tác động đến giá bất động sản dễ dàng đƣợc điều tra.

- Yêu cầu của phƣơng pháp:

Các thông tin thu nhận đƣợc phải đầy đủ và chính xác, có thể kiểm chứng đƣợc trên thực tế.

Vì là phƣơng pháp mang tính chất toán học nên nhà thẩm định phải có kiến thức về toán học

(Bài toàn hồi qui) và có thể sử dụng tin học trong việc thành lập mô hình định giá.

c) Các bƣớc tiến hành phƣơng pháp:

Bƣớc 1: Điều tra giá bán của những tài sản tƣơng tự, các yếu tố của bất động sản có thể tác

động đến giá bất động sản.

Bƣớc 2: Lựa chọn mô hình hồi qui phù hợp để xem xét mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố đến

giá bất động sản.

Bƣớc 3: Xác định mô hình tốt nhất và đánh giá mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố.

Bƣớc 4: Xác định đƣợc các yếu tố của bất động sản cần định giá và đƣa vào mô hình để xác

định giá bất động sản.

d) Kỹ thuật tính toán áp dụng trong phƣơng pháp:

Trong khi phân tích các yếu tố ảnh hƣởng đến giá bất động sản thì cần xem xét đến mức độ

ảnh hƣởng của các yếu tố, xác định mối tƣơng quan của yếu tố ảnh hƣởng đến giá bất động sản với

giá bất động sản, kiểm định lại sự tƣơng quan theo các chỉ số kiểm định (Ttar, Fvv)

Sắp xếp các yếu tố và chạy mô hình hồi qui để sử dụng thành thạo, cần nắm bắt đƣợc tin học

trong đó xác định các mô hình và trong mỗi một mô hình xác định đƣợc các giá trị kiểm định.

e) Những điều cần chú ý trong phƣơng pháp

Giá bất động sản điều tra phải gần với thời gian định giá, số liệu điều tra nên theo cùng một

đơn vị thời gian hoặc có thể điều tra lúc giá bắt đầu tăng hoặc bắt đầu giảm.

Cần xây dựng đồ thị mối quan hệ của giá bất động sản với các yếu tố ảnh hƣởng.

5.3. Mô hình hồi qui tuyến tính dựa trên quan hệ nhân quả

Thuật ngữ hồi qui đƣợc Francis Galton đƣa ra lần đầu tiên. Trong một bài viết nổi tiếng,

Galton tìm ra rằng mặc dù có xu hƣớng bố mẹ cao đẻ con cao và bố mẹ thấp đẻ con thấp, chiều cao

trung bình của trẻ em do những ông bố bà mẹ cùng một chiều cao sinh ra có xu hƣớng tiến tới hay

“hồi qui” ở chiều cao trung bình của toàn bộ dân số. Nói cách khác, chiều của trẻ em của những ông

bố bà mẹ cao hay thấp một cách bất thƣờng có xu hƣớng tiến tới chiều cao trung bình của toàn dân

số . Quy luật hồi qui chung của Galton đƣợc xác nhận bởi bạn ông là Karl Pearson, ngƣời thu thập

hơn một ngàn số liệu về chiều cao của các thành viên trong các nhóm gia đình. Karl Pearson tìm ra

rằng chiều cao trung bình của các cháu trai trong một nhóm những ngƣời cha thấp lớn hơn nhiều

94

chiều cao của những ngƣời cha, và nhƣ vậy “hồi qui” chiều cao của trẻ em trai cao và thấp về chiều

cao trung bình của tất cả đàn ông. Theo cách nói của Galton đó là “hồi qui về trung bình”

(Regression to mediocrity).

Mặc dù phân tích hồi qui tập trung vào sự phụ thuộc của một biến vào các biến khác, nó

không nhất thiết bao hàm quan hệ nhân quả. Theo cách nói của Kendall và Stuart “ Một quan hệ

thống kê, mặc dù mạnh và mặc dù có tính gợi ý, không bao giờ có thể thiết lập mối quan hệ nhân

quả: các quan điểm của chúng ta về quan hệ nhân quả phải nằm ngoài thống kê, nó phải đến từ lý

thuyết khác”.

Trong ví dụ về sản lƣợng vụ mùa , không có nguyên nhân thống kê để giả sử rằng lƣợng

mƣa không phụ thuộc vào sản lƣợng vụ mùa. Thực tế chúng ta xem sản lƣợng vụ mùa phụ thuộc

vào lƣợng mƣa (giữa những yếu tố khác) là do những xem xét phi thống kê: ý niệm chung cho thấy

rằng quan hệ này không thể đảo ngƣợc do ta không thể kiểm soát đƣợc lƣợng mƣa bằng cách thay

đổi sản lƣợng vụ mùa.

Trong tất cả các ví dụ, điểm cần chú ý là một quan hệ thống kê tự nó không thể bao hàm

quan hệ nhân quả một cách logíc. Để quy mối quan hệ nhân quả, ngƣời ta phải cần tới các xem xét

có trƣớc hay xem xét lý thuyết.

Chúng ta xem xét công thức tổng quát của mô hình

Y= βo + β1X1 + β2X2 + β3X3 +…….βnXn

Trong đó Y là biến phụ thuộc, nó phụ thuộc vào các loại biến X1, X2, X3….Xn.

Các biến X1, X2, X3…..Xn là các biến độc lập tác độc đến biến phụ thuộc, là nguyên nhân gây

dẫn đến kết quả là tác động đến biến Y.

Bài toán hồi qui tuyến tính dựa trên quan hệ nhân quả đó là các biến X1,, X2, X3,…Xn có một

cơ sở lý thuyết tác động đến biến Y.

Hệ số βo là tung độ gốc của mô hình, hệ số β1, β2, β3…..βn đƣợc xác định qua quá trình điều tra,

nó phản ánh mức độ tác động của các yếu tố đến biến Y.

Để khẳng định đƣợc một yếu tố X tác động đến Y với một độ tin cậy nhất định ngƣời ta dựa

vào chỉ số kiểm định Tstat đƣợc tính cho từng hệ số β.

Ví dụ điều tra giá đất và các yếu tố chi phối đến giá đất của 1 đƣờng phố thu đƣợc kết quả ở

bảng sau.

Bảng 4.5. Bảng giá đất điều tra

Số

Thứ tự Họ và tên Gía đất

Bề rộng mặt tiền

(mét)

Khoảng cách đến

mặt tiền

(mét)

1 Nguyễn Văn Anh 15,0 4,5 7,0

2 Nguyễn Văn Bên 13,0 4,0 10,0

3 Nguyễn Thị Cảnh 12,5 3,5 10,5

4 Nguyễn Thị Dung 11,0 3,0 11,5

5 Nguyễn Văn Em 10,0 3,0 13,0

6 Nguyễn Thị Giang 9,8 3,0 14,0

7 Nguyễn Văn Giang 9,5 2,8 14,5

8 Nguyễn Thị Hƣơng 8,4 4,5 30,0

9 Nguyễn Văn Vân 8,2 4,5 31,5

10 Nguyễn Thị Khƣơng 8,0 4,2 33,5

11 Nguyễn Văn Lam 7,5 4,0 34,0

12 Nguyễn Mạnh Mai 6,0 3,5 34,0

13 Nguyễn Văn Ông 5,5 3,4 34,0

95

14 Nguyễn Văn Phong 5,0 3,0 34,0

15 Nguyễn Thị Quy 3,5 5,0 42,0

16 Nguyễn Văn Râm 3,0 4,0 43,0

17 Nguyễn Thị Sƣơng 2,9 3,5 46,0

18 Nguyễn Tuyết Thành 2,6 3,0 47,0

19 Nguyễn Văn Uông 2,5 3,0 48,0

20 Nguyễn Thị Vinh 2,2 2,7 49,5

Theo phƣơng pháp hồi qui ta có phƣơng trình mối quan hệ giữa giá đất và các yếu tố ảnh

hƣởng đến giá đất nhƣ sau:

Y = o + 1x1+2x2+… + nxn

Trong đó Y là giá đất, x là các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất.

Dựa vào số liệu điều tra, chúng ta xác định các hệ số (dùng phần mềm máy tính EXCEL)

trong ví dụ trên có 2 yếu tố chúng ta thu thập đƣợc ảnh hƣởng đến giá đất là mặt tiền và khoảng

cách của thửa đất so với mặt tiền đƣờng phố. Ta xác định đƣợc o =10, 96, 1=1,06, 2=-0.25. Giá

trị kiểm định Tstart yếu tố mặt tiền = 3.53 và Tstart yếu tố KCMĐ = -18.16 đều cho thấy các yếu tố

Mặt tiền và KCMĐ ảnh hƣởng đến giá đất với độ tin cậy 95%.

Ta xây dựng đƣợc mối quan hệ giữa giá đất với các yếu tố mặt tiền và KCMĐ theo phƣơng

trình sau:

Giá đất = 10,96+1,05*X1-0,25*X2

Khi xác định giá đất của thửa đất bất kỳ trong khu vực điều tra chỉ cần thay các giá trị mặt

tiền của thửa đất và khoảng cách của thửa đất tới mặt tiền đƣờng phố.

BÀI TẬP CHƢƠNG 4

1.Giá trị cho thuê của một bất động sản là khách sạn biến động trong 10 năm nhƣ sau:

Cuối năm 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Giá trị cho thuê (triệu

đồng) 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38

Trong lĩnh vực đầu tƣ kinh doanh nhà hàng khách sạn có rủi ro hơn rất nhiều việc gửi tiền

vào ngân hàng, ngƣời đầu tƣ vào kinh doanh khách sạn yêu cầu lợi nhuận lớn hơn 5% năm so với

đầu tƣ gửi tiền vào ngân hàng, biết lãi suất ngân hàng là 7% năm.

a. Nếu thuê khách sạn trên trong 10 năm, giá trả vào thời điểm hiện tại là bao nhiêu?

b. Nếu nhƣ ƣớc tính khách sạn này từ năm thứ 11 trở đi cho lợi nhuận là 40 triệu đồng một

năm, anh chị mua khách sạn này với giá bao nhiêu?

2. Tại một thành phố nào đó, cần xác định giá cho thửa đất ký hiệu là H, hiện đã thu thập đƣợc 7

thửa đất có điều kiện tƣơng tự với thửa đất chờ định giá, các điều kiện nhƣ trong bảng.

Hạng

mục

Giá thửa đất

giao dịch

thành (triệu

đồng/m2)

Thời

gian

giao

dịch

Suất

dung

tích

So sánh

vị trí

So sánh

hình dáng

So sánh

nhân tố

khu vực

So sánh

nhân tố

cá biệt

A 5,8 2002 1,3 0 - 5% 0 0

B 6,2 2003 1,2 3% 0 0 - 4%

C 6,6 2003 1,4 0 - 2% 0 0

96

D 7,0 2004 1,4 0 0 - 3% 0

E 6,8 2004 1,3 0 0 +3% 0

F 7,3 2005 1,2 +2% 0 - 5% 0

G 7,4 2005 1,3 0 0 0 - 3%

H 2005 1,0 0 0 0 0

Giả thiết lấy giá đất của thành phố đó năm 2002 làm năm gốc, suất tăng trƣởng hàng năm so

với 2002 là 12%. Đối với suất dung tích, thì suất dung tích của loại này thấp nhất là 1, theo phân

tích thống kê, đất đai của loại đất này trong thành phố, mỗi khi suất dung tích tăng lên 0,1 tỷ lệ giá

đơn vị thửa đất với suất dung tích là 1, thì giá đất tăng 5%. Việc hiệu chỉnh giá đất đối với nhân tố

vị trí, hình dáng, khu vực, nhân tố cá biệt, đều so sánh với thửa đất chờ định giá, chữ số trong biểu

là âm, thể hiện điều kiện của thửa đất giao dịch thành là kém hơn thửa đất chờ định giá, nếu số liệu

trong biểu là dƣơng thể hiện điều kiện của thửa đất giao dịch thành là tốt hơn thửa đất chờ định giá;

con số thể hiện phạm vi hiệu chỉnh đối với giá cả đất đai của thửa đất.

Căn cứ vào những điều kiện nêu trên, tính giá của thửa đất H năm 2005.

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 4

1. Phƣơng pháp thu nhập dựa trên nguyên tắc gì? Tại sao? Hãy trình bày đặc điểm của phƣơng

pháp thu nhập. Điều kiện nào thì thực hiện đƣợc phƣơng pháp thu nhập?

2. Phƣơng pháp so sánh trực tiếp dựa trên nguyên tắc gì? Tại sao? Hãy trình bày đặc điểm của

phƣơng pháp so sánh trực tiếp. Điều kiện nào thì thực hiện đƣợc phƣơng pháp so sánh trực

tiếp?

3. Phƣơng pháp thặng dƣ dựa trên nguyên tắc gì? Tại sao? Hãy trình bày đặc điểm của phƣơng

pháp thặng dƣ. Điều kiện nào thì thực hiện đƣợc phƣơng pháp thặng dƣ?

4. Phƣơng pháp chi phí dựa trên nguyên tắc gì? Tại sao? Hãy trình bày đặc điểm của phƣơng

pháp chi phí. Điều kiện nào thì thực hiện đƣợc phƣơng pháp chi phí?

5. Phƣơng pháp phân tích hồi quy dựa trên nguyên tắc gì? Tại sao? Điều kiện nào thì áp dụng

đƣợc mô hình nhân quả?

97

CHƢƠNG 5: ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM

Biên soạn chƣơng V là tác giả Hồ Thị Lam Trà. Nội dung của chƣơng V là phƣơng pháp

định giá đất cụ thể đang đƣợc áp dụng tại Việt Nam:

- Định giá nhóm đất nông nghiệp;

- Định giá nhóm đất phi nông nghiệp;

- Định giá đất ở khu vực giáp ranh.

Yêu cầu sinh viên học xong chƣơng này phải biết cách xác định giá đất quy định trong điều

kiện Việt Nam hiện nay, trên cơ sở phân hạng đất nông nghiệp, phân loại đô thị, phân loại đƣờng

phố, phân loại vị trí trong từng khu vực cụ thể.

1. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP

1.1. Khung giá quy định

Điều 13 Luật Đất đai 2003 quy định nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất:

a) Ðất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây

hàng năm khác;

b) Ðất trồng cây lâu năm;

c) Ðất rừng sản xuất;

d) Ðất rừng phòng hộ;

đ) Ðất rừng đặc dụng;

e) Ðất nuôi trồng thuỷ sản;

g) Ðất làm muối;

h) Ðất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.

Theo quy định của Chính phủ trong Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về

phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, đất nông nghiệp đƣợc quy định ở 5 bảng

giá theo 3 vùng (đồng bằng, trung du và miền núi). Đối với mỗi vùng để thuận lợi cho các địa

phƣơng tiến hành xác định giá đất quy định, khung giá chỉ quy định giá tối đa và giá tối thiểu.

Khung giá đất trồng cây hàng năm đƣợc quy định dao động từ 1,0 đến 90,0 nghìn đồng/m2,

các xã vùng đồng bằng giá tối thiểu là 4,0 nghìn đồng/m2

và giá tối đa là 90,0 nghìn đồng/m2, các xã

vùng trung du giá tối thiểu là 3,0 nghìn đồng/m2

và giá tối đa là 70,0 nghìn đồng/m2, các xã miền

núi giá tối thiểu là 1,0 nghìn đồng/m2

và giá tối đa là 47,5 nghìn đồng/m2 (bảng 5.1)

Bảng 5. 1. Khung giá đất trồng cây hàng năm

Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi

Mức giá

Giá tối

thiểu

Giá tối

đa

Giá tối

thiểu

Giá tối

đa

Giá tối

thiểu

Giá tối

đa

4,0 90,0 3,0 70,0 1,0 47,5

(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)

Đối với đất trồng cây lâu năm (bảng 5.2), giá đất dao động từ 0,8 đến 105,0 nghìn đồng/m2,

các xã đồng bằng giá tối thiểu là 5,0 nghìn đồng/m2

và giá tối đa là 105,0 nghìn đồng/m2.

Bảng 5. 2. Khung giá đất trồng cây lâu năm

Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2

98

Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi

Mức giá

Giá tối

thiểu

Giá tối

đa

Giá tối

thiểu

Giá tối

đa

Giá tối

thiểu

Giá tối

đa

5,0 105,0 3,5 65,0 0,8 45,0

(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)

Giá đất rừng sản xuất đƣợc quy định với giá cao nhất là 40 nghìn đồng/m2

và giá thấp nhất

là 500 đồng/m2

theo các xã thuộc 3 vùng đồng bằng, trung du và miền núi (bảng 5.3.) .

Bảng 5. 3. Khung giá đất rừng sản xuất

Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi

Mức giá

Giá tối

thiểu

Giá tối

đa

Giá tối

thiểu

Giá tối

đa

Giá tối

thiểu

Giá tối

đa

1,5 40,0 0,8 25,5 0,5 20,0

(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)

Đất nuôi trồng thuỷ sản cũng đƣợc quy định theo 3 vùng với mức giá cao nhất là 90 nghìn

đồng/m2 và thấp nhất là 500 đồng/m

2 (bảng 5.4.) Đối với xã đồng bằng giá tối thiểu là 3,0 nghìn

đồng/m2

và giá tối đa là 90,0 nghìn đồng/m2.

Bảng 5. 4. Khung giá đất nuôi trồng thuỷ sản

Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi

Mức giá

Giá tối

thiểu

Giá tối

đa

Giá tối

thiểu

Giá tối

đa

Giá tối

thiểu

Giá tối

đa

3,0 90,0 2,0 50,0 0,5 24,0

(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)

Đất làm muối đƣợc quy định chung trong cả nƣớc giá tối thiểu là 1,5 nghìn đồng/m2

và giá

tối đa là 41,0 nghìn đồng/m2 (bảng 5.5.).

Bảng 5. 5. Khung giá đất làm muối

Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Cả nƣớc

Mức giá

Giá tối thiểu Giá tối đa

1,5 41,0

(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)

Ðối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá

đất rừng sản xuất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và căn cứ phƣơng pháp định giá đất rừng

sản xuất quy định tại Ðiều 13 Nghị định 188/2004/NĐ-CP để định mức giá phù hợp với tình hình

thực tế tại địa phƣơng.

Ðối với các loại đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ, Uỷ ban nhân dân cấp

tỉnh căn cứ vào giá các loại đất nông nghiệp liền kề do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và căn

cứ phƣơng pháp định giá đất đối với loại đất nông nghiệp liền kề quy định tại Ðiều 13 Nghị định

188/2004/NĐ-CP để định mức giá cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phƣơng.

99

1.2. Xác định vùng đất hạng đất

Theo quy định tại Ðiều 9 của Nghị định 188/2004/NĐ-CP căn cứ để xác định giá đối với đất

trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng sản xuất, đất rừng

phòng hộ, đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác là vùng và hạng đất. Do vậy trƣớc

khi tiến hành xác định giá đất đối với đất nông nghiệp phải tiến hành phân vùng và phân hạng đất.

a) Xác định vùng đất

Nguyên tắc phân vùng đất ở nông thôn đƣợc quy định ở Ðiều 8 Nghị định 188/2004/NĐ-CP

nhƣ sau:

a) Ðồng bằng là vùng đất thấp, tƣơng đối bằng phẳng và có độ cao ngang với mặt nƣớc biển.

Mật độ dân số đông, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lƣu thông hàng hoá thuận lợi hơn trung

du, miền núi.

b) Trung du là vùng đất có độ cao vừa phải (thấp hơn miền núi, cao hơn đồng bằng), bao

gồm đại bộ phận diện tích là đồi. Mật độ dân số thấp hơn đồng bằng, cao hơn miền núi, kết cấu hạ

tầng và điều kiện sản xuất lƣu thông hàng hoá kém thuận lợi hơn so với đồng bằng nhƣng thuận lợi

hơn miền núi.

c) Miền núi là vùng đất cao hơn vùng trung du, bao gồm đại bộ phận diện tích là núi cao, địa

hình phức tạp. Mật độ dân số thấp; kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lƣu thông hàng hoá kém

thuận lợi hơn trung du.

Các xã đƣợc công nhận là miền núi theo quy định của Uỷ ban Dân tộc và Miền núi (nay là

Uỷ ban Dân tộc).

Căn cứ vào nguyên tắc phân vùng đất ở nông thôn, tiến hành xác định vùng đất đối với khu

vực cần xác định giá đất, để giới hạn giá tối đa và giá tối thiểu của từng vùng đất đối với địa

phƣơng.

b) Xác định hạng đất

Nguyên tắc phân hạng đất

Điều 8, Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định: hạng đất để định giá đất áp dụng theo hạng

đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp ở địa phƣơng, đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy

định hiện hành của Nhà nƣớc. Trƣờng hợp các tỉnh đã phân hạng đất, mà hạng đất đó đang đƣợc áp

dụng để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp thì sử dụng kết quả phân hạng đất đó để định giá đất và

chỉ thay đổi khi cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của Nhà nƣớc.

Tiến hành phân hạng đất để định giá cho các loại đất: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây

lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng và các

loại đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ. (Thông tƣ 114/2004/TT-BTC).

Ðiều 7, Luật Thuế Sử dụng Đất Nông nghiệp (ngày 10/7/1993) quy định: Ðất trồng cây

hàng năm và đất có mặt nƣớc nuôi trồng thuỷ sản đƣợc chia làm 6 hạng, đất trồng cây lâu năm đƣợc

chia làm 5 hạng.

Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993 quy định căn cứ để phân hạng đất tính thuế sử dụng

đất nông nghiệp là các yếu tố chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu, thời tiết và điều kiện tƣới

tiêu. Tiêu chuẩn của từng yếu tố đƣợc xác định nhƣ sau :

1. Yếu tố chất đất là độ phì của đất thích hợp với từng loại cây trồng; đối với đất có mặt

nƣớc nuôi trồng thuỷ sản còn bao gồm độ muối và nguồn dinh dƣỡng của nƣớc.

2. Yếu tố vị trí của đất là khoảng cách so với nơi cƣ trú của ngƣời sử dụng đất, khoảng cách

so với thị trƣờng tiêu thụ nông sản phẩm theo từng trƣờng hợp cụ thể.

3. Yếu tố địa hình của đất là độ bằng phẳng, độ dốc, độ trũng hoặc ngập úng của mảnh đất.

4. Yếu tố điều kiện khí hậu, thời tiết là nhiệt độ trung bình hàng năm và các tháng trong

năm; lƣợng mƣa trung bình hàng năm và các tháng trong năm; số tháng khô hạn trong năm; tần suất

xuất hiện lũ, bão, sƣơng muối, gió khô nóng trong năm và từng tháng; độ ẩm ảnh hƣởng đến sinh

trƣởng của cây trồng.

100

Yếu tố điều kiện tƣới tiêu đối với đất trồng cây hàng năm là mức độ tƣới tiêu chủ động; đối

với đất trồng cây lâu năm là mức độ gần, xa nguồn nƣớc hoặc không có nguồn nƣớc và điều kiện

thoát nƣớc.

Tiêu chuẩn các yếu tố của từng hạng đất

Việc xác định tiêu chuẩn các yếu tố của từng hạng đất đƣợc quy định ở Thông tƣ liên bộ số

92/TT-LB ngày 10/11/1993 cụ thể:

1. Yếu tố chất đất: Chất đất là độ phì của đất (loại đất, độ dày canh tác hoặc độ dày tầng đất,

hàm lƣợng mùn...) thích hợp với từng loại cây trồng; đối với đất có mặt nƣớc nuôi trồng thuỷ sản

còn bao gồm độ muối và nguồn dinh dƣỡng của nƣớc. Yếu tố chất đất của các cây trồng chính cụ

thể nhƣ sau:

a. Ðối với đất trồng lúa:

- Ðất có độ phì cao (10 điểm) gồm đất phù sa thuộc hệ thống sông Hồng, hệ thống sông Cửu

Long, hệ thống sông Thái Bình, hạ lƣu sông Thu Bồn, hạ lƣu sông Ba

- Ðất có độ phì trung bình (7 điểm) gồm đất phù sa của các sông khác; đất phèn ít và trung

bình, đất mặn ít và trung bình của đồng bằng sông Hồng và đồng bằng sông Cửu Long.

- Ðất có độ phì thấp (5 điểm) gồm đất phù sa bị úng nƣớc, đất xám, đất dốc tụ, đất đỏ vàng

biến đổi do trồng lúa nƣớc, đất phèn ít và phèn trung bình, đất mặn ít và mặn trung bình không

thuộc đồng bằng sông Hồng và đồng bằng sông Cửu Long.

- Ðất có độ phì quá thấp (2 điểm) gồm đất phèn nhiều, đất mặn nhiều, đất trũng lầy, đất cát

biển, đất bạc màu... các loại đất này phải cải tạo mới sản xuất đƣợc.

b. Ðối với đất có mặt nƣớc mặn lợ nuôi trồng thuỷ sản:

- Ðất có độ phì cao (10 điểm) gồm đất phù sa, đất cát bùn giàu nguồn dinh dƣỡng.

- Ðất có độ phì trung bình (7 điểm) là đất phèn ít, có hàm lƣợng dinh dƣỡng thấp.

- Ðất có độ phì thấp (5 điểm) là đất có độ phèn trung bình phải cải tạo mới nuôi trồng đƣợc.

- Ðất có độ phì quá thấp (2 điểm) gồm đất phèn nhiều, đất lầy, đất cát rất nghèo dinh dƣỡng

phải cải tạo lâu mới nuôi trồng đƣợc.

c. Ðối với đất trồng cây ăn quả lâu năm:

- Ðất có độ phì cao (10 điểm) là các loại đất phù hợp với từng loại cây trồng ở từng địa

phƣơng, có tầng dày trên 100 cm, có hàm lƣợng mùn trên 2,5%.

- Ðất có độ phì trung bình (8 điểm) là các loại đất tƣơng đối phù hợp với từng loại cây trồng

ở từng địa phƣơng, có tầng dầy từ 70 cm đến 100cm, có hàm lƣợng mùn từ 1% đến 2,5%.

- Ðất có độ phì quá thấp (6 điểm) là đất có tầng dầy dƣới 70cm có lẫn cát, đá sỏi nhiều, có

hàm lƣợng mùn dƣới 1%, muốn trồng cây lâu năm phải đầu tƣ cải tạo nhiều mới sản xuất đƣợc.

2. Yếu tố vị trí

a. Ðối với đất trồng cây hàng năm: Yếu tố vị trí đƣợc xác định từ nơi sản xuất tới nơi cƣ trú của hộ

sử dụng đất. Nơi cƣ trú của hộ sử dụng đất đƣợc xác định là trung tâm của thôn (xóm), ấp, bản nơi

có đất, có thang điểm: 7, 5, 3, 1.

b. Ðối với đất trồng cây lâu năm (trừ đất rừng trồng) và đất có mặt nƣớc nuôi trồng thuỷ sản: Yếu tố

vị trí đƣợc xác định từ trung tâm thôn (xóm), ấp, bản nơi có đất tới thị xã, thành phố gần nhất.

Riêng đối với các doanh nghiệp đƣợc tính từ trụ sở doanh nghiệp tới xã, thành phố gần nhất, có

thang điểm: 6, 4, 2 đối với đất trồng cây lâu năm và thang điểm: 7; 5; 3; 1 đối với đất có mặt nƣớc

nuôi trồng thuỷ sản.

3. Yếu tố địa hình

Theo quy định tại Ðiều 1 Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993 và chi tiết tại bảng tiêu

chuẩn từng yếu tố để phân hạng đất tính thuế của các cây trồng chính.

Ðối với đất trồng cây hàng năm và mặt nƣớc nuôi trồng thuỷ sản có thang điểm: 8; 6; 4; 2.

101

Ðối với đất cây ăn quả lâu năm có thang điểm: 8; 6; 4.

4. Yếu tố điều kiện khí hậu, thời tiết

Yếu tố điều kiện khí hậu, thời tiết bao gồm các điều kiện nhiệt độ trung bình hàng năm;

lƣợng mƣa trung bình hàng năm; lƣợng gió, bão, lũ trong năm; số tháng khô hạn, số tháng nóng

(gió Lào); lƣợng sƣơng muối. Những yếu tố này đƣợc đánh giá ở hai mức độ hạn chế hoặc không

hạn chế đến việc sinh trƣởng của cây trồng. Mỗi yếu tố đƣợc đánh giá là hạn chế nếu yếu tố ấy diễn

ra thƣờng xuyên lặp đi lặp lại hàng năm làm ảnh hƣởng đến việc sinh trƣởng của cây trồng. Những

yếu tố này đƣợc tổng hợp đánh giá tiêu chuẩn theo từng loại cây trồng trên đất nhƣ sau:

a. Ðối với đất trồng lúa:

- Thuận lợi cho việc trồng lúa, không có hạn chế gì (10 điểm) tức là không có yếu tố nào

xấu nhất.

- Tƣơng đối thuận lợi cho việc trồng lúa trong đó có 1 điều kiện hạn chế (7 điểm), điều kiện

đó xấu nhất nhƣ nói ở trên.

- Tƣơng đối thuận lợi cho việc trồng lúa trong đó có 2 điều kiện xấu nhất (5 điểm).

- Không thuận lợi cho việc trồng lúa có ít nhất 4 điều kiện hạn chế (2 điểm) nhƣ bão, lũ,

sƣơng muối, gió Lào.

b. Ðối với đất có mặt nƣớc mặn lợ nuôi trồng thuỷ sản đƣợc xác định tƣơng tự nhƣ đất trồng lúa.

c. Ðối với đất cây ăn quả lâu năm, đất rừng trồng đƣợc phân chia làm 3 mức phù hợp với từng loại

cây trồng: thuận lợi (10 điểm), tƣơng đối thuận lợi (8 điểm) và ít thuận lợi (6 điểm).

5. Yếu tố điều kiện tƣới tiêu (chế độ nƣớc) bao gồm cả phần Nhà nƣớc đầu tƣ và tƣới tiêu tự nhiên.

a. Ðối với đất trồng lúa và đất có mặt nƣớc nuôi trồng thuỷ sản đƣợc chia làm 4 mức theo bảng tiêu

chuẩn của từng yếu tố để phân hạng đất tính thuế kèm theo Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993

của Chính phủ. Bốn mức tƣơng ứng thang điểm: 10, 7, 5, 2.

b. Ðối với đất cây ăn quả lâu năm đƣợc chia làm 3 mức: thuận lợi (10 điểm), tƣơng đối thuận lợi (8

điểm), ít thuận lợi (6 điểm) phù hợp với từng loại cây trồng ở từng địa phƣơng.

Bảng 5. 6. Tiêu chuẩn của từng yếu tố để phân hạng đất đối với đất trồng lúa

Số TT Tiêu chuẩn các yếu tố Điểm

I. Chất đất

1 Ðất có độ phì cao 10

2 Ðất có độ phì trung bình 7

3 Ðất có độ phì thấp 5

4 Ðất có độ phì thấp, phải cải tạo nhiều mới sản xuất đƣợc 2

II. Vị trí

1 Cách nơi cƣ trú của hộ sử dụng đất dƣới 3km 7

2 Cách nơi cƣ trú của hộ sử dụng đất từ 3km đến dƣới 5km 5

3 Cách nơi cƣ trú của hộ sử dụng đất từ 5km đến 8km 3

4 Cách nơi cƣ trú của hộ sử dụng đất trên 8km 1

III. Địa hình

1 Ðịa hình bằng phẳng, vàn 8

2 Ðịa hình bằng phẳng, vàn cao 6

3 Ðịa hình vàn thấp 4

4 Ðịa hình cao, trũng 2

IV. Ðiều kiện khí hậu, thời tiết

1 Thuận lợi với việc trồng lúa, không có hạn chế gì 10

2 Tƣơng đối thuận lợi với việc trồng lúa, có một điều kiện hạn chế 7

3 Tƣơng đối thuận lợi với việc trồng lúa có,hai đến ba điều kiện hạn chế 5

4 Không thuận lợi cho việc trồng lúa, có ít nhất 4 điều kiện hạn chế: bão, lũ,

sƣơng muối, gió Lào 2

102

V. Ðiều kiện tƣới tiêu

1 Tƣới tiêu chủ động trên 70% thời gian cần tƣới tiêu 10

2 Tƣới tiêu chủ động từ 50% đến 70% thời gian cần tƣới tiêu 7

3 Tƣới tiêu chủ động dƣới 50% thời gian cần tƣới tiêu 5

4 Dựa vào nƣớc trời, bị úng ngập, khô hạn 2

(Nghị định số 73-CP ngày 25/10/1993)

Bảng 5. 7. Tiêu chuẩn của từng yếu tố để phân hạng đất đối với đất có mặt nƣớc mặn, lợ nuôi

trồng thuỷ sản

Số thứ tự Tiêu chuẩn các yếu tố điểm Điểm

I. Chất đất

1 Ðất có độ phì cao 10

2 Ðất có độ phì trung bình 7

3 Ðất có độ phì thấp 5

4 Ðất có độ phì quá thấp, phải cải tạo lâu dài mới trồng đƣợc 2

II. Vị trí

1 Cách đô thị dƣới 20km 7

2 Cách đô thị từ 20km đến dƣới 50km 5

3 Cách đô thị từ 50km đến 80km 3

4 Cách đô thị trên 80km 1

III. Ðịa hình

1 Bằng phẳng, độ ngập nƣớc cao, công trình đƣợc bảo vệ an toàn 8

2 Bằng phẳng, độ ngập nƣớc tƣơng đối cao, công trình đƣợc bảo vệ an

toàn 6

3 Tƣơng đối bằng phẳng, độ ngập nƣớc trung bình, độ an toàn của

công trình bị hạn chế 4

4 Bãi cao, độ ngập nƣớc thấp, độ an toàn công trình kém 2

IV. Ðiều kiện khí hậu, thời tiết

1 Thuận lợi nhất cho việc nuôi trồng thuỷ sản 10

2 Thuận lợi cho việc nuôi trồng thuỷ sản 7

3 Tƣơng đối thuận lợi cho việc nuôi trồng thuỷ sản 5

4 Không thuận lợi cho việc nuôi trồng thuỷ sản 2

V. Ðiều kiện tƣới tiêu

1 Ðộ muối quanh năm ổn định, giàu nguồn dinh dƣỡng và nguồn thức

ăn cho các đối tƣợng nuôi trồng (độ phì cao) 10

2 Ðộ muối biến động, tƣơng đối giàu nguồn dinh dƣỡng và thức cho

các đối tƣợng nuôi trồng (độ phì khá) 7

3 Ðộ muối biến động theo mùa nhƣng biên độ không lớn (độ phì trung

bình) 5

4 Ðộ muối không ổn định, biến động rất lớn theo mùa (độ phì quá

thấp) 2

(Nghị định số 73-CP ngày 25/10/1993)

(*) Số điểm của từng hạng đất có mặt nƣớc nuôi trồng thuỷ sản cũng tƣơng tự nhƣ số điểm

quy định cho từng hạng đất trồng lúa.

Bảng 5. 8. Tiêu chuẩn của từng yếu tố để phân hạng đất đối với đất trồng cây ăn quả lâu năm

Số TT Tiêu chuẩn các yếu tố Điểm

I. Chất đất

1 Ðất có độ phì cao 10

2 Ðất có độ phì trung bình 8

3 Ðất có độ phì quá thấp, phải cải tạo mới sản xuất đƣợc 6

103

II. Vị trí

1 Cách đô thị dƣới 30 km 6

2 Cách đô thị từ 30 đến 80 km 4

3 Cách đô thị trên 80 km 2

III. Ðịa hình

1 Ðộ dốc từ 0-8 độ 8

2 Ðộ dốc từ 8-15 độ 6

3 Ðộ dốc trên 15-20 độ 4

IV. Ðiều kiện khí hậu, thời tiết

1 Thuận lợi cho việc trồng cây ăn quả 10

2 Tƣơng đối thuận lợi cho việc trồng cây ăn quả 8

3 Ít thuận lợi cho việc trồng cây ăn quả 6

V. Ðiều kiện tƣới tiêu (chế độ nƣớc)

1 Khả năng tiêu nƣớc tốt; nguy cơ ngập úng không có; gần nguồn nƣớc

tƣới 10

2 Khả năng tƣới tiêu nƣớc trung bình; nguy cơ ngập úng không có; tƣơng

đối gần nguồn nƣớc tƣới 8

3 Khả năng tiêu nƣớc kém; có nguy cơ ngập úng; xa nguồn nƣớc tƣới 6

(Nghị định số 73-CP ngày 25/10/1993)

Quy định điểm xác định hạng đất

Bảng 5. 9. Quy định điểm xác định hạng đất của đất trồng cây hàng năm

Hạng đất Tổng số điểm của 5 yếu tố

I Từ 39 điểm trở lên và trong 4 yếu tố: chất đất, khí hậu, thời tiết, điều kiện tƣới

tiêu, địa hình không có yếu tố nào xấu

II Từ 33 đến 38 điểm

III Từ 27 đến 32 điểm

IV Từ 21 đến 26 điểm

V Từ 15 đến 20 điểm

VI Dƣới 15 điểm

(Nghị định số 73-CP ngày 25/10/1993)

Lƣu ý khi phân hạng đất trồng cây hàng năm thực hiện phân hạng đất trồng lúa trƣớc, trên

cơ sở đó phân hạng đất trồng các loại cây khác(Thông tƣ liên bộ số 92/TT-LB ngày 10/11/1993).

Khi phân hạng đất đối với đất trồng lúa phải dựa vào tiêu chuẩn hạng đất của 5 yếu tố là chủ

yếu và kết hợp với việc tham khảo năng suất bình quân đạt đƣợc trong điều kiện canh tác bình

thƣờng của 5 năm. Năng suất đạt đƣợc là yếu tố kiểm tra lại việc phân hạng đất theo 5 yếu tố nhƣ

sau:

- Ruộng đất đƣợc xếp vào cùng một hạng đất tính thuế phải có cùng tiêu chuẩn của 5 yếu tố;

trƣờng hợp cùng đạt tiêu chuẩn hạng đất của 5 yếu tố, nhƣng năng suất đạt đƣợc khác nhau, thì vẫn

cùng một hạng đất tính thuế.

- Ruộng đất cùng đạt đƣợc năng suất nhƣ nhau nhƣng khác nhau về tiêu chuẩn hạng đất theo

5 yếu tố, thì ruộng có thang điểm của 5 yếu tố đạt cao sẽ xếp vào hạng đất tính thuế cao, ruộng có

thang điểm của 5 yếu tố đạt thấp sẽ xếp vào hạng tính thuế thấp.

Năng suất dùng để tham khảo, kiểm tra việc phân hạng đất tính thuế là năng suất đạt đƣợc

trong điều kiện thời tiết bình thƣờng với trình độ canh tác và thâm canh trung bình ở địa phƣơng.

104

Khi phân hạng đất đối với đất trồng các loại cây hàng năm, phải dựa trên tiêu chuẩn hạng

đất của 5 yếu tố và kết quả phân hạng đất lúa, so sánh 5 yếu tố của hạng đất trồng lúa ở nơi liền

cạnh hoặc gần nhất với 5 yếu tố của đất trồng cây hàng năm khác.

Ngoài ra tại Thông tƣ liên bộ số 92 /TT-LB ngày 10/11/1993 có lƣu ý: Ðối với đất có mặt

nƣớc nuôi trồng thuỷ sản:

Ðất có mặt nƣớc vừa nuôi trồng thuỷ sản vừa trồng cây hàng năm, thì thực hiện phân hạng

đất tính thuế nhƣ đất trồng cây hàng năm.

Ao, hồ, đầm dùng vào nuôi trồng thuỷ sản, thực hiện phân hạng đất theo trồng cây hàng năm

liền cạnh hoặc nơi gần nhất.

Quy định điểm cho từng hạng đất đối với cây lâu năm đƣợc thay đổi tại Điều 1 Quyết định

số 619-TTg ngày 27/12/1993 của Thủ tƣớng Chính phủ về vệc điều chỉnh tổng hợp điểm hạng đất

tính thuế sử dụng đất nông nghiệp nhƣ sau:

Bảng 5. 10. Quy định điểm cho từng hạng đất đối với cây lâu năm

Hạng đất Tổng số điểm của 5 yếu tố

I Từ 40 điểm trở lên và trong 4 yếu tố: chất đất, khí hậu, thời tiết, điều kiện tƣới

tiêu, địa hình không có yếu tố nào xấu nhất

II Từ 36 đến 39 điểm

III Từ 32 đến 36 điểm

IV Từ 28 đến 31 điểm

V Dƣới 28 điểm

(Quyết định số 619-TTg ngày 27/12/1993)

b) Ðối với đất làm muối đƣợc chia theo vị trí. Vị trí của đất làm muối đƣợc xác định căn cứ vào

khoảng cách từ đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc gần đƣờng giao thông, theo

nguyên tắc: vị trí số 1 áp dụng đối với đồng muối gần kho muối nhất hoặc gần đƣờng giao thông

nhất; các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có khoảng cách xa kho muối hơn và xa đƣờng

giao thông hơn. (Điều 9, Nghị định 188/2004/NĐ-CP)

1.3. Định giá cho từng hạng đất

a) Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất

Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản

xuất, thực hiện định giá cho từng hạng đất phân chia theo 3 vùng đồng bằng, trung du và miền núi.

Trƣờng hợp cùng một loại đất nông nghiệp nói trên lại nuôi hoặc trồng nhiều loại cây, con

khác nhau, thì chỉ qui định một mức giá đất thống nhất cho từng hạng đất theo đất nuôi trồng một

loại cây, con chủ yếu trong vùng (ví dụ nhƣ đất trồng lúa của vùng đất trồng cây hàng năm); không

qui định giá đất của cùng một hạng đất của cùng một loại đất nông nghiệp trong cùng vùng đất khác

biệt theo từng cây, con khác nhau.

Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phƣơng, việc định giá cho từng hạng đất có thể sử dụng

một trong hai cách sau:

+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng hạng đất

Tiến hành xác định giá cho mỗi hạng đất bằng cách áp dụng các phƣơng pháp thu nhập xác

định giá đất nhƣ hƣớng dẫn tại mục I Thông tƣ 144/2004/BTC-TT.

Ví dụ, áp dụng phƣơng pháp thu nhập để xác định giá đất trồng lúa (đất trồng cây hàng năm)

hạng IV tại xã A (là xã đồng bằng) của huyện C, tỉnh X ở vùng Đồng bằng sông Cửu Long một năm

sản xuất đƣợc 3 vụ lúa, theo số liệu giả định sau:

Đơn vị

tính Năm 2001 Năm 2002 Năm 2003

Tổng sản lƣợng lúa cả năm kg 15.000 20.000 12.000

Giá bán bình quân năm đồng/kg 2.500 2.500 2.700

Tổng thu nhập đồng 37.500.000 50.000.000 32.400.000

105

Giá thành đồng/kg 1.150 1.100 1.250

Chi phí sản xuất đồng 17.250.000 22.000.000 1000.000

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm (*

) kỳ hạn

12 tháng % 6,5 7,0 7,5

() Giả định đó là mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm, của loại tiết kiệm có kỳ hạn 12

tháng tại Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, là ngân hàng quốc doanh có

mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trong số các ngân hàng thƣơng mại quốc doanh tại địa

phƣơng.

+ Tổng thu nhập của 3 năm là 119.900.000 đ/ha.

+ Tổng chi phí sản xuất 3 năm là 54.250.000 đ/ha.

+ Thu nhập thuần bình quân một năm là:

3

000.650.65

3

000.250.54000.900.119

= 21.883.333 (đ/ha)

+ Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tại ngân hàng thƣơng mại quốc doanh loại kỳ hạn 12 tháng bình quân

trong 3 năm là 7%/năm.

+ Giá trị 1 hecta (10.000m2) đất trồng lúa tính theo công thức:

Giá đất ƣớc tính = Thu nhập thuần hàng năm thu đƣợc từ thửa đất

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng

sẽ là:

Giá trị 1 héc ta

đất trồng lúa =

21.883.333

7 x 100 = 312.619.000 (đ/ha)

hoặc 31.260 đ/m2

Nhƣ vậy, giá trị đất trồng lúa (cây hàng năm) hạng IV tại xã X nói trên ƣớc tính khoảng

31.260 đ/m2.

Tƣơng tự cách trên sẽ xác định giá đất cho các hạng đất còn lại. Mức giá này là một căn cứ

để xây dựng phƣơng án giá đất, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức giá đất cụ thể.

+ Cách thứ hai: Định giá đất hạng 1, sau đó sử dụng hệ số hạng đất định giá để định giá cho các

hạng đất còn lại.

Cách thức định giá đất hạng 1 thực hiện nhƣ cách định giá trực tiếp cho từng hạng đất nêu

trên.

Căn cứ tiêu chuẩn các yếu tố của từng hạng đất tính thuế hoặc giá chuyển nhƣợng quyền sử

dụng đất của các hạng đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng hệ số hạng đất để định giá đất theo

nguyên tắc: Đất hạng 1 có mức giá cao nhất ứng với hệ số 1, đất các hạng tiếp sau có hệ số thấp hơn

ứng với các mức giá thấp hơn.

Hệ số hạng đất định giá là tỷ lệ so sánh giữa giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng của các hạng

đất so với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hạng 1, hoặc tỷ lệ so sánh giữa tiêu chuẩn các yếu

tố của từng hạng đất tính thuế so với đất hạng 1.

Giá đất của các loại đất đƣợc tính theo hạng đất nêu trên đƣợc tính bằng cách lấy mức giá

đất của hạng đất đã xác định đƣợc (hạng 1) nhân với hệ số định giá đất của từng hạng đất.

Ví dụ: Giả định xác định giá đất trồng cây hàng năm hạng 1 xã đồng bằng tại huyện X, tỉnh

H theo khung giá đất trồng cây hàng năm do Chính phủ quy định là 80.000 đ/m2; các hệ số hạng đất

định giá đã xây dựng đƣợc từ hạng 1 đến hạng 6 theo thứ tự là: 1; 0,85; 0,67; 0,50; 0,32; 0,1 thì giá

đất của các hạng đất tiếp sau hạng 1 đƣợc tính cụ thể nhƣ sau:

Hạng đất Hệ số hạng đất

định giá

Giá hạng đất xác

định trƣớc (đ/m2)

Giá các hạng đất

cụ thể (đ/m2)

106

1 2 3 4 = 2 x 3

Hạng 1

Hạng 2

Hạng 3

Hạng 4

Hạng 5

Hạng 6

1,00

0,85

0,67

0,50

0,32

0,10

80.000

80.000

68.000

53.000

40.000

2600

8.000

Ở những nơi không có đất hạng 1 thì lấy hạng đất cao nhất của từng loại đất làm hệ số 1.

Các mức giá xây dựng này là cơ sở để xây dựng phƣơng án giá đất, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

quyết định mức giá đất cụ thể.

b) Đất làm muối

Đối với đất làm muối, thực hiện định giá theo vị trí đất. Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí

đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất theo nguyên tắc; đất tại vị

trí số 1 có mức giá cao nhất, ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp sau có hệ số thấp hơn ứng với các

mức giá thấp hơn. Cách thức xác định giá đất cho từng vị trí đất thực hiện tƣơng tự nhƣ cách xác

định giá cho từng hạng đất nhƣ hƣớng dẫn ở trên.

1.4. Định giá nhóm đất nông nghiệp ở Hà Nội

a). Phân khu vực

Căn cứ vào tiêu chí phân vùng của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính

phủ, ngày 29/12/2004 UBND Thành phố Hà Nội ra Quyết định số 199/2004/QĐ-UB về việc: Ban

hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất mặt

nƣớc nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc

dụng tại khu vực các xã, thị trấn thuộc các quận, huyện đƣợc phân theo khu vực (xã đồng bằng, xã

trung du), cụ thể:

Các xã vùng đồng bằng bao gồm các xã thuộc huyện Từ Liêm, Thanh Trì, Gia Lâm, Đông

Anh, các phƣờng thuộc các quận Hai Bà Trƣng, Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống đa, Cầu Giấy, Tây Hồ,

Thanh Xuân, Hoàng Mai, Long Biên và các xã Phù Lỗ, Phú Minh, Phú Cƣờng, Thanh Xuân, Mai

Đình, Quang Tiến, Xuân Thu, Kim Lũ, Trung Giã, Đức Hoà, Tân Minh, Bắc Phú, Đông Xuân, Tân

Dân, Tân Hƣng, Việt Long, Hiền Ninh, Xuân Giang, Tiên Dƣợc, Phù Linh thuộc huyện Sóc Sơn.

Xã vùng trung du bao gồm các xã: Nam Sơn, Bắc Sơn, Minh Trí, Minh Phú, Hồng Kỳ thuộc

huyện Sóc Sơn.

b) Phân hạng đất

Việc phân hạng đất nông nghiệp đƣợc áp dụng theo kết quả phân hạng đất của thành phố khi

thực hiện Nghị định 73/CP của Chính phủ. Trên địa bàn thành phố đất trồng cây hàng năm, đất nuôi

trồng thuỷ sản của các xã vùng đồng bằng đƣợc phân thành 4 hạng, các vùng trung du đƣợc phân

thành 6 hạng. Đất trồng cây lâu năm, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất đƣợc phân

thành 5 hạng ở tất cả các xã trung du. ở các xã đồng bằng đất trồng cây lâu năm cũng đƣợc phân

thành 5 hạng.

c) Giá đất quy định

Giá quy định cho đất nông nghiệp của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội đƣợc quy định

trong Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 bao gồm: giá đất trồng cây hàng năm, đất

nuôi trồng thuỷ sản (bảng 5.6), giá đất trồng cây lâu năm (bảng 5.7), giá đất rừng phòng hộ, rừng

đặc dụng, rừng sản xuất (bảng 5.8).

Giá đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản trong thành phố đƣợc chia ra 2 loại xã:

xã đồng bằng và xã trung du (bảng 5.11). ở các xã đồng bằng đất trồng cây hàng năm và đất nuôi

trồng thuỷ sản đƣợc phân thành 4 hạng, giá đất hạng 1 là 108 nghìn đồng/m2 và hạng 4 là 54 nghìn

đồng/m2, ở các xã trung du giá đất hạng 1 là 86,4 nghìn đồng/m

2 và hạng 6 là 36 nghìn đồng/m

2.

107

Bảng 5. 11. Giá đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản

Đơn vị tính: Đồng/m2

Hạng Xã đồng bằng Xã trung du

1 108.000 86.400

2 90.000 72.000

3 72.000 60.000

4 54.000 50.000

5 45.000* 42.000

6 38.000* 36.000

(Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội,

*Quyết định số 72/2005/QĐ-UB ngày 13/5/2005 của UBND thành phố Hà Nội)

Giá đất trồng cây hàng năm đƣợc chia thành 5 hạng cho 2 loại xã vùng đồng bằng và vùng

trung du. Mức giá cho đất hạng 1 của xã đồng bằng là 126 nghìn đồng/m2 xã trung du là 100,8

nghìn đồng/m2, và hạng 5 của xã đồng bằng là 48 nghìn đồng/m

2 và xã trung du là 37,8 nghìn

đồng/m2 (bảng 5.12)

Bảng 5. 12. Giá đất trồng cây lâu năm

Đơn vị tính: Đồng/m2

Hạng Xã đồng bằng Xã trung du

1 126.000 100.800

2 108.000 86.400

3 84.000 67.200

4 63.600 51.600

5 48.000 37.800

(Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội)

Đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất (bảng 5.13) đƣợc chia thành 5 hạng với

giá đất hạng 1 là 25,5 nghìn đồng/m2 và hạng 5 là 7,65 nghìn đồng/m

2.

Bảng 5. 13. Giá đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất

Đơn vị tính: Đồng/m2

Hạng Xã trung du

1 25.500

2 21.000

3 16.600

4 12.200

5 7.650

(Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội)

d) Xác định giá cho từng thửa đất

Giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất mặt nƣớc nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây

lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng tại khu vực các xã, thị trấn thuộc

108

các huyện và các phƣờng thuộc quận Hoàng Mai, Long Biên mà trƣớc ngày 6 tháng 11 năm 2003

(ngày Chính phủ ban hành Nghị định số 132/2003/NĐ-CP về điều chỉnh địa giới hành chính để

thành lập quận Long Biên và Hoàng Mai là các xã, thị trấn thuộc huyện Gia Lâm và Thanh Trì)

đƣợc xác định căn cứ vào mục đích sử dụng khi giao, cho thuê và hạng đất tính thuế sử dụng đất

nông nghiệp và đƣợc phân theo khu vực (xã đồng bằng, xã trung du), quy định tại bảng 5.11, bảng

5.12, bảng 5.13.

Giá đất nông nghiệp tại khu vực các quận nội thành cũ (trừ các phƣờng thuộc quận Hoàng

Mai, Long Biên mà trƣớc ngày 6 tháng 11 năm 2003, Chính phủ ban hành Nghị định số

132/2003/NĐ-CP về điều chỉnh địa giới hành chính để thành lập quận Long Biên và Hoàng Mai là

các xã, thị trấn thuộc huyện Gia Lâm và Thanh Trì) đƣợc xác định bằng 2 lần giá đất nông nghiệp

trồng cây lâu năm có cùng hạng đất.

Giá đất vƣờn, ao nằm xen kẽ trong khu vực đất ở tại nông thôn nhƣng không đƣợc cấp có

thẩm quyền cấp giấy chứng nhận là đất ở hoặc không đủ điều kiện đƣợc cấp giấy chứng nhận là đất

ở đƣợc xác định bằng 1,5 lần giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm cùng hạng đất nhƣng không

cao hơn giá đất ở liền kề.

Căn cứ vào hạng đất nông nghiệp đã đƣợc phân hạng theo Nghị định 73/NĐ-CP ngày

25/10/1993, giá quy định của UBND thành phố Hà Nội cho các loại đất, hạng đất nông nghiệp

(bảng 5.6, 5.7 và 5.8), và xã đã đƣợc phân vùng theo Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày

29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội, chúng ta sẽ xác định giá cho từng thửa đất cụ thể.

2. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

Nhóm đất phi nông nghiệp đƣợc quy định tại Điều 13 Luật đất đai 2003 bao gồm:

a) Ðất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Ðất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;

c) Ðất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

d) Ðất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm

mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất

vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

đ) Ðất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công

trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích

lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định

của Chính phủ;

e) Ðất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;

g) Ðất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đƣờng, nhà thờ họ;

h) Ðất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

i) Ðất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nƣớc chuyên dùng;

k) Ðất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;

2.1. Định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn

a) Khung giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn

Tại điều 9 Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định: đất ở tại nông thôn, đất sản xuất, kinh

doanh phi nông nghiệp tại nông thôn và các loại đất phi nông nghiệp khác ở nông thôn nhƣ: đất xây

dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an

ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công

trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích

lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định

của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ

đƣờng, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của

109

Chính phủ đƣợc xếp theo vị trí của từng loại đất, chia theo ba loại xã trong địa giới hành chính:

đồng bằng, trung du, miền núi để định giá theo khung giá quy định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP.

Giá đất ở tại nông thôn cũng đƣợc chia theo 3 vùng (đồng bằng, trung du và miền núi) với

mức giá tối thiểu của vùng đồng bằng là 10 nghìn đồng/m2 và mức giá tối đa là 1.250 nghìn

đồng/m2 (bảng 5.14).

Bảng 5. 14. Khung giá đất ở tại nông thôn

Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi

Mức giá

Giá tối

thiểu

Giá tối

đa

Giá tối

thiểu

Giá tối

đa

Giá tối

thiểu

Giá tối

đa

10,0 1.250,0 4,5 850,0 2,5 600,0

(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)

Giá đất kinh doanh phi tại nông thôn cũng đƣợc chia theo 3 vùng (đồng bằng, trung du và

miền núi) (bảng 5.15) với mức giá tối thiểu của vùng đồng bằng là 10 nghìn đồng/m2 và mức giá tối

đa là 900 nghìn đồng/m2.

Bảng 5. 15. Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn

Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi

Mức giá

Giá tối

thiểu

Giá tối

đa

Giá tối

thiểu

Giá tối

đa

Giá tối

thiểu

Giá tối

đa

10,0 900,0 4,5 600,0 2,5 350,0

(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)

b) Tiêu chuẩn xếp loại vị trí

Vị trí của từng loại đất trong mỗi loại xã đƣợc chia theo 3 khu vực thuộc địa giới hành chính

cấp xã:

- Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đƣờng giao thông chính nằm tại trung tâm xã

hoặc cụm xã (gần Uỷ ban nhân dân xã, trƣờng học, chợ, trạm y tế); gần khu thƣơng mại và dịch vụ,

khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất; hoặc không nằm tại khu vực trung tâm xã nhƣng gần

đầu mối giao thông hoặc gần chợ nông thôn.

- Khu vực 2: nằm ven các trục đƣờng giao thông liên thôn, tiếp giáp với khu vực trung tâm

xã, cụm xã, khu thƣơng mại và dịch vụ, khu du lịch, khu chế xuất.

- Khu vực 3: là những vị trí còn lại trên địa bàn xã.

Việc phân loại khu vực để xác định giá đất thực hiện theo nguyên tắc: khu vực 1 có khả

năng sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; khu vực 2 và khu vực 3 có khả

năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.

Vị trí của từng loại đất trong từng khu vực đƣợc xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi,

khoảng cách tới mặt tiền của các trục đƣờng giao thông và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho

sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ theo nguyên tắc vị trí số 1 có mức sinh lợi cao nhất, có

điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đƣờng giao thông chính nhất, các vị trí tiếp sau đó

theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.

c) Xác định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn

Đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, thực hiện định giá theo vị trí

đất ở ba khu vực đất tại địa phƣơng. Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đất, Ủy ban nhân dân cấp

tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho từng khu vực đất theo nguyên tắc: Đất tại vị trí

110

số 1 của khu vực nào có mức giá cao nhất tại khu vực đó, ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp sau

của các khu vực đất tƣơng ứng có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn. Cách thức xác định

giá đất cho từng vị trí đất thực hiện tƣơng tự nhƣ cách xác định giá cho từng vị trí đất ở và đất sản

xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị.

Riêng đối với một số vị trí đất ở tại nông thôn có mặt tiền liền cạnh với các trục đƣờng giao

thông chính (tỉnh lộ, quốc lộ), hoặc nằm tiếp giáp khu công nghiệp, khu thƣơng mại, khu du lịch

nên đặc biệt thuận lợi cho việc kinh doanh và làm dịch vụ, có giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

thực tế trên thị trƣờng cao; thì giá đất đƣợc qui định cao hơn, nhƣng mức tối đa không đƣợc cao

hơn quá 3 lần mức giá tối đa của khung giá đất ở tại nông thôn qui định tại Khoản 1 Điều 6 Nghị

định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá

đất và khung giá các loại đất.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tiêu chí cụ thể và quy định số lƣợng ví trí đối với loại đất

này để định giá.

d) Định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn của Hà Nội

Phân khu vực

Để phục vụ cho công tác định giá đất ở khu vực nông thôn, theo quyết định số

199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 UBND Thành phố Hà Nội về việc: Ban hành giá các loại đất

trên địa bàn thành phố Hà Nội, thì các xã vùng ngoại thành Hà nội đƣợc phân thành: xã giáp ranh

nội thành, xã vùng đồng bằng và xã vùng trung du. Nhƣ vậy đối với đất phi nông nghiệp ở nông

thôn chỉ tính đến các xã vùng đồng bằng và vùng trung du. Toàn thành phố Hà Nội có 75 xã thuộc

vùng nông thôn, trong đó có 70 xã vùng đồng bằng và 5 xã vùng trung du. Cụ thể:

Xã vùng đồng bằng

Huyện Từ Liêm bao gồm các xã: Xuân Phƣơng, Phú Diễn, Minh Khai, Tây Tựu, Thƣợng

Cát, Liên Mạc, Thuỵ Phƣơng, Tây Mỗ, Đại Mỗ.

Huyện Thanh Trì bao gồm các xã: Ngũ Hiệp, Hữu Hoà, Ngọc Hồi, Vĩnh Quỳnh, Duyên Hà,

Đông Mỹ, Liên Ninh, Tả Thanh Oai, Đại áng, Vạn Phúc.

Huyện Gia Lâm bao gồm các xã: Yên Viên, Ninh Hiệp, Dƣơng Xá, Phú Thị, Yên Thƣờng,

Đình Xuyên, Dƣơng Hà, Kiêu Kỵ, Đa Tốn, Đặng Xá, Bát Tràng, Phù Đổng, Trung Mầu, Dƣơng

Quang, Kim Sơn, Lệ Chi, Kim Lan, Văn Đức.

Huyện Đông Anh bao gồm các xã: Nguyên Khê, Uy Nỗ, Hải Bối, Tiên Dƣơng, Cổ Loa,

Xuân Canh, Đông Hội, Mai Lâm, Vĩnh Ngọc, Kim Chung, Nam Hồng, Võng La, Bắc Hồng, Vân

Nội, Xuân Nộn, Việt Hùng, Kim Nỗ, Dục Tú, Tầm Xá, Vân Hà, Đại Mạch, Liên Hà, Thuỵ Lâm.

Huyện Sóc Sơn bao gồm các xã: Phù Lỗ, Phú Minh, Phú Cƣờng, Thanh Xuân, Mai Đình,

Quang Tiến, Xuân Thu, Kim Lũ, Trung Giã, Đức Hoà, Tân Minh, Bắc Phú, Đông Xuân, Tân Dân,

Tân Hƣng, Việt Long, Hiền Ninh, Xuân Giang, Tiên Dƣợc, Phù Linh.

Xã vùng trung du bao gồm các xã: Nam Sơn, Bắc Sơn, Minh Trí, Minh Phú, Hồng Kỳ thuộc

huyện Sóc Sơn.

Đồng thời để xác định giá đất cho đất phi nông nghiệp, UBND thành phố Hà Nội tiến hành

phân loại các trục đƣờng chính ngoại thành thành phố Hà Nội theo 3 loại đƣờng phố chính. Toàn bộ

các đƣờng thuộc 5 huyện ngoại thành thành phố Hà Nội thể hiện ở bảng 5.16.

Bảng 5. 16. Phân loại đƣờng trục chính ngoại thành thành phố Hà Nội

Số TT Đoạn đƣờng Phân

loại

I Huyện Từ Liêm

a Quốc lộ

1 - Đƣờng 32

+ Cầu Diễn (Hồ Tùng Mậu - Cầu vƣợt đƣờng sắt)

I

111

+ Cầu vƣợt đƣờng sắt đến hết địa phận Hà Nội II

2 + Đƣờng Láng - Hoà Lạc I

b Đƣờng địa phƣơng

3 Đƣờng đê Sông Hồng (từ địa phận huyện Từ Liêm qua cầu Thăng Long

đến hết địa phận Từ Liêm (xã Thƣợng Cát) III

4

Đƣờng 69*

+ Đoạn 1: từ giáp địa phận quận Cầu Giấy đến đƣờng Phạm Văn Đồng*

+ Đoạn 2: từ đƣờng Phạm Văn Đồng đến hết địa phận xã Đông Ngạc*

+ Đoạn 3: Đoạn qua xã Thụy Phƣơng

II

IV

II

5

Đƣờng 70

+ Đoạn từ ngã ba đi Quốc Oai đến hết địa phận Hà Nội

+ Đoạn từ thôn Ngọc Trục Đại Mỗ đến Nhổn

+ Đoạn từ Nhổn đến đê Sông Hồng

III

II

III

6 Đƣờng 72 (ngã ba Biển Sắt - hết địa phận Từ Liêm) II

7 Đƣờng Kinh tế Miền Tây III

8 Đƣờng Liên Mạc - Phú Diễn III

9 Đƣờng Thuỵ Phƣơng - Thƣợng Cát (tạm gọi) (Cống Liên Mạc - đƣờng

70 xã Thƣợng Cát) III

10 Đƣờng vào Trại gà (từ hết thị Cầu Diễn - Sông Pheo) III

11 Đƣờng vào xí nghiệp Vi sinh III

12 Đƣờng Yên Hoà đến xã Đại Mỗ II

13 Đoạn từ đƣờng 69 đi Đại học Cảnh sát, Mỏ Địa chất III

14 Đƣờng đê Sông Hồng*

Đoạn từ địa phận quận Tây Hồ qua xã Đông Ngạc III

II Huyện Thanh Trì

a Quốc lộ

1 Quốc lộ 1A từ cuối Thị trấn Văn Điển đến hết địa phận huyện Thanh Trì I

2 Quốc lộ 1B Pháp Vân - Cầu Giẽ (địa phận huyện Thanh Trì) I

b Đƣờng địa phƣơng

3 Đƣờng đê Sông Hồng (đoạn Huyện Thanh Trì) II

4 Đoạn từ Ngọc Hồi đến Đê Sông Hồng II

5 Đoạn hết Thị trấn Văn Điển - Giáp địa phận Hà Tây II

6 Đƣờng Liên xã (Thị trấn Văn Điển qua xã Tam Hiệp Hoàng Liệt) III

7 Đƣờng liên xã Đông Mỹ - Vạn Phúc - Đê sông Hồng (Đông Mỹ - Đê

sông Hồng) III

8 Đƣờng liên xã Liên Ninh (từ Liên Ninh - Đại áng) III

9

Đƣờng liên xã QL 70- Tả Thanh Oai

+ Đoạn Quốc lộ 70 đến đƣờng rẽ vào thôn Siêu Quần.

+ Từ đƣờng rẽ vào thôn Siêu Quần đến địa phận Hà Tây

II

III

10 Đƣờng liên xã QL1A - Liên Ninh - Đông Mỹ (Từ QL1A - Đông Mỹ) III

11 Đƣờng Ngọc Hồi - Yên Kiện - Lạc Thị III

12 Đƣờng từ cuối Thị trấn Văn Điển - Tứ Hiệp - Đê sông Hồng III

13

Đƣờng vào xã Vĩnh Quỳnh - Đại áng

+ Từ cuối Thị trấn Văn Điển đến cuối Xã Vĩnh Quỳnh.

+ Từ cuối xã Vĩnh Quỳnh đến Hà Tây

II

III

14 Kim Giang (từ Đại Kim - QL 70) III

III Huyện Gia Lâm

a Quốc lộ

1 Cuối phố Hà Huy Tập đến hết địa phận Hà Nội II

2 - Quốc lộ 5

112

+ Nguyễn Văn Linh đến hết địa phận xã Trâu Quỳ I

+ Dƣơng Xá đến hết địa phận Hà Nội II

3 - Quốc lộ 179 III

4 - Quốc lộ 181 (từ 179 đến hết địa phận Hà Nội) III

b Đƣờng địa phƣơng

5 - Cổ Bi (dốc Hội-đƣờng QLộ 5) III

6 - Dốc Lã - Trung Mầu III

7 - Dốc Vân - Dốc Lã (Yên Viên) III

8 - Đƣờng Kiên Thành (từ quốc lộ 5 đến 179 cũ) III

9 - Đƣờng từ ĐHNN 1 đi Bát Tràng (hoặc đê sông Hồng) III

10 - Đƣờng từ Đa Tốn đi đê Sông Hồng III

11 - Đƣờng từ Đa Tốn đi Kiêu Kị III

12 - Đƣờng trong Đại học NN1 (áp dụng với trục chính) II

13 - Ngô Xuân Quảng II

14 - Ninh Hiệp - Đình Xuyên - Dƣơng Hà III

15 - Phan Đăng Lƣu III

16 - Thiên Đức (Hà Huy Tập - Dốc Vân) II

17 - Từ Hà Huy Tập vào Đình Xuyên III

18 - Vành đai III (đi Lạng Sơn thuộc quận Long Biên) I

IV Huyện Đông Anh

a Quốc lộ

1 Quốc lộ 3

- Đoạn Cầu Đuống - Cầu Đôi I

- Đoạn Thị trấn Đông Anh - Phù Lỗ I

2 - Đƣờng Bắc Thăng Long - Quốc lộ 3 I

3 - Đƣờng Bắc Thăng Long - Nội Bài II

4 Quốc lộ 3 đi bến phà Đông Trù III

b Đƣờng địa phƣơng

5 Chợ Sa (Cổ Loa) đi Chợ Tó III

6 Đƣờng từ quốc lộ 3 đi nông trƣờng Đông Anh II đi ga Bắc Hồng III

7 Đƣờng từ Trung tâm Y tế Huyện đi Đền Sái III

8 Đƣờng từ cầu Kênh giữa - Nam Hồng - Cầu Đò So III

9 Đƣờng từ Trạm biến thế đi đƣờng cao tốc III

10 Quốc lộ 3 đi ga Đông Anh, ấp Tó, Uy Nỗ, Việt Hùng III

11 Quốc lộ 23B* III

12 Cầu kênh giữa đi UBND xã Kim Nỗ III

13 Chợ Kim đi Nguyên Khê đi Bắc Hồng III

14 Ga Cổ Loa đi Cổng Trắng đi ấp Tó III

15 Cổng trắng đi ga Cổ Loa đi Dục Tú III

16 Ngã ba chợ Vân Trì đi chợ Bỏi III

17 Ngã ba đồng Lủi đi chợ Cổ Loa III

18 Quốc lộ 3 đi Xƣởng phim đi Cổ Loa III

19 Chợ Sa vào khu di tích Cổ Loa III

20 Đƣờng từ Vân Nội đi Kim Nỗ, Kim Chung III

21 Đƣờng Nam Hà ( từ xãViệt Hùng vào xã Vân Hà ) III

22 Đƣờng Kinh tế Miền Đông III

23 Chợ Vân Trì đi Ga Bắc Hồng III

V Huyện Sóc Sơn

a Quốc lộ

113

1 Quốc lộ 2

- Đoạn từ Phù Lỗ đến hết xã Thanh Xuân I

- Cuối xã Thanh Xuân đến hết địa phận Hà Nội II

- Đoạn từ Quốc lộ 2 vào sân bay Nội Bài I

2 Đƣờng Bắc Thăng Long - Nội Bài (thuộc các xã Phú Cƣờng, Quang

Tiến, Thanh Xuân) II

3 Quốc lộ 3

- Đoạn từ Phù Lỗ đến hết Phù Linh I

- Đoạn thuộc các xã Trung Giã, Tân Minh. II

4 Đƣờng 131 II

b Đƣờng địa phƣơng

5 Đƣờng Phù Lỗ - Đò Lo III

6 Đƣờng Nỉ đi Cà phê Tân Phúc (đƣờng 35) III

7 Đƣờng từ Quốc lộ 3 đi đền Sóc III

8 Đƣờng từ Quốc lộ 3 đi Minh Trí, Xuân Hoà III

9 Đƣờng 35 đi Bắc Sơn III

10 Đƣờng 131 đi Bắc Phú III

11 Đƣờng 131 - Hiền Ninh III

12 Núi Đôi - Thá III

13 Quốc lộ 3 - Cầu Vát III

(Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội, *Quyết

định số 72/2005/QĐ-UB ngày 13/5/2005 của UBND thành phố Hà Nội)

Giá đất quy định

Giá đất ở và giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khu vực ven trục đƣờng giao thông

có tên trong bảng 5.16 chia thành 3 loại đƣờng (I, II, III) và 4 vị trí (1, 2, 3, 4), đƣợc quy định tại

bảng 5.17.

Bảng 5. 17. Giá đất ở và giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khu vực ven trục đƣờng

giao thông

Đơn vị tính: đồng/m2

Vị trí lô đất Đất ở

Đoạn loại I Đoạn loại II Đoạn loại III

Vị trí 1 áp dụng trong

phạm vi từ chỉ

giới hè đƣờng

đến 200m

3 750 000 3 000 000 2 600 000

Vị trí 2 2 800 000 2 300 000 1 900 000

Vị trí 3 2 200 000 1 800 000 1 500 000

Vị trí 4 1 700 000 1 400 000 1 250 000

Ngoài 200m tính từ chỉ giới

hè đƣờng Theo giá đất khu dân cƣ nông thôn

Vị trí lô đất Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

Đoạn loại I Đoạn loại II Đoạn loại III

Vị trí 1 áp dụng trong

phạm vi từ chỉ

giới hè đƣờng

đến 200m

2 630 000 2 100 000 1 830 000

Vị trí 2 1 690 000 1 380 000 1 180 000

Vị trí 3 1 210 000 1 120 000 1 000 000

Vị trí 4 1 050 000 1 000 000 950 000

Ngoài 200m tính từ chỉ giới

hè đƣờng

Theo giá đất khu dân cƣ nông thôn

(Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội)

114

Giá đất trong khu vực nông thôn đƣợc quy định đến từng xã trong các huyện ngoại thành

thành phố Hà Nội cho đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (bảng 5.18). Mức giá đất ở

đƣợc xây dựng cao nhất là các xã thuộc huyện Từ Liêm và Thanh Trì (Xuân Phƣơng, Phú Diễn,

Minh Khai, Ngũ Hiệp) là 1,25 triệu đồng/m2. Các xã có mức giá đất ở thấp nhất (100 nghìn

đồng/m2) là Nam Sơn, Bắc Sơn, Hồng Kỳ thuộc huyện Sóc Sơn.

Bảng 5. 18. Giá đất ở nông thôn

Đơn vị tính: đồng/m2

Số thứ tự Tên địa phƣơng

Mức giá

Đất ở

Đất sản xuất kinh

doanh phi nông

nghiệp

I Huyện Từ Liêm

1 Xã Xuân Phƣơng 1 250 000 900 000

2 Xã Phú Diễn 1 250 000 900 000

3 Xã Minh Khai 1 250 000 900 000

4 Xã Tây Tựu 1 000 000 750 000

5 Xã Thƣợng Cát 1 000 000 750 000

6 Xã Liên Mạc 920 000 700 000

7 Xã Thuỵ Phƣơng 920 000 700 000

8 Xã Tây Mỗ 920 000 700 000

9 Xã Đại Mỗ 1 000 000 750 000

II Huyện Thanh Trì

1 Xã Ngũ Hiệp 1 250 000 900 000

2 Xã Hữu Hoà 920 000 700 000

3 Xã Ngọc Hồi 920 000 700 000

4 Xã Vĩnh Quỳnh 1 000 000 750 000

5 Xã Duyên Hà 800 000 600 000

6 Xã Đông Mỹ 800 000 600 000

7 Xã Liên Ninh 920 000 700 000

8 Xã Tả Thanh Oai 800 000 600 000

9 Xã Đại áng 800 000 600 000

10 Xã Vạn Phúc 800 000 600 000

III Huyện Gia Lâm

1 Xã Yên Viên 920 000 700 000

2 Xã Ninh Hiệp 920 000 700 000

3 Xã Dƣơng Xá 800 000 600 000

4 Xã Phú Thị 650 000 500 000

5 Xã Yên Thƣờng 800 000 600 000

6 Xã Đình Xuyên 920 000 750 000

7 Xã Dƣơng Hà 920 000 750 000

8 Xã Kiêu Kỵ 650 000 500 000

9 Xã Đa Tốn 650 000 500 000

10 Xã Đặng Xá 650 000 500 000

11 Xã Bát Tràng 800 000 600 000

12 Xã Phù Đổng 650 000 500 000

13 Xã Trung Mầu 650 000 500 000

14 Xã Dƣơng Quang 650 000 500 000

15 Xã Kim Sơn 650 000 500 000

16 Xã Lệ Chi 500 000 350 000

115

17 Xã Kim Lan 650 000 500 000

18 Xã Văn Đức 650 000 500 000

IV Huyện Đông Anh

1 Xã Nguyên Khê 650 000 500 000

2 Xã Uy Nỗ 800 000 600 000

3 Xã Hải Bối 800 000 600 000

4 Xã Tiên Dƣơng 650 000 500 000

5 Xã Cổ Loa 500 000 350 000

6 Xã Xuân Canh 500 000 350 000

7 Xã Đông Hội 500 000 350 000

8 Xã Mai Lâm 650 000 500 000

9 Xã Vĩnh Ngọc 650 000 500 000

10 Xã Kim Chung 800 000 600 000

11 Xã Nam Hồng 800 000 600 000

12 Xã Võng La 650 000 500 000

13 Xã Bắc Hồng 650 000 500 000

14 Xã Vân Nội 650 000 500 000

15 Xã Xuân Nộn 650 000 500 000

16 Xã Việt Hùng 500 000 350 000

17 Xã Kim Nỗ 650 000 500 000

18 Xã Dục Tú 500 000 350 000

19 Xã Tầm Xá 650 000 500 000

20 Xã Vân Hà 500 000 350 000

21 Xã Đại Mạch 650 000 500 000

22 Xã Liên Hà 500 000 350 000

23 Xã Thuỵ Lâm 500 000 350 000

V Huyện Sóc Sơn

1 Xã Phù Lỗ 650 000 500 000

2 Xã Phú Minh 650 000 500 000

3 Xã Phú Cƣờng 650 000 500 000

4 Xã Thanh Xuân 650 000 500 000

5 Xã Mai Đình 650 000 500 000

6 Xã Quang Tiến 650 000 500 000

7 Xã Xuân Thu 350 000 250 000

8 Xã Kim Lũ 350 000 250 000

9 Xã Trung Giã 500 000 350 000

10 Xã Đức Hoà 500 000 350 000

11 Xã Tân Minh 500 000 350 000

12 Xã Bắc Phú 350 000 250 000

13 Xã Đông Xuân 500 000 350 000

14 Xã Tân Dân 350 000 250 000

15 Xã Tân Hƣng 350 000 250 000

16 Xã Việt Long 350 000 250 000

17 Xã Hiền Ninh 500 000 350 000

18 Xã Xuân Giang 350 000 250 000

19 Xã Tiên Dƣợc 650 000 500 000

20 Xã Phù Linh 500 000 350 000

21 Xã Nam Sơn 100 000 90 000

22 Xã Bắc Sơn 100 000 90 000

116

23 Xã Minh Trí 200 000 150 000

24 Xã Minh Phú 200 000 150 000

25 Xã Hồng Kỳ 100 000 90 000

(Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội)

Để xác định giá đất phi nông nghiệp ở khu vực nông thôn tại thành phố Hà Nội phải biết

đƣợc các đƣờng trục chính thuộc ngoại thành Hà Nội (bảng 5.16). Khi xác định giá đất trong khu

vực cần biết đƣợc đƣờng trục chính của mình nằm ở loại nào, căn cứ vào bảng giá quy định cho đất

ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khu vực ven trục đƣờng giao thông (bảng 5.17) để

xác định giá cho từng thửa đất nằm trong phạm vi cách 200 m so với đƣờng giao thông, các vị trí

nằm ngoài phạm vi 200 m giá đất đƣợc tính theo bảng giá đất ở và kinh doanh khu vực nông thôn

bảng 5.18.

2.2. Định giá đất phi nông nghiệp ở đô thị

a) Khung giá quy định

Ðô thị là nơi tập trung dân cƣ, với cơ cấu lao động chủ yếu là lao động phi nông nghiệp, là

trung tâm thƣơng nghiệp và có thể là công nghiệp, thành phố hay thị trấn... Nói cách khác đó là

trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá của cả nƣớc, của một vùng, của một tỉnh hay một huyện nào

đó. Nền kinh tế càng phát triển thì càng có nhiều đô thị và quy mô của các đô thị càng lớn.

Đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp

khác tại đô thị nhƣ: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào

mục đích quốc phòng an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi;

đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công

cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng

khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền,

miếu, am, từ đƣờng, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo

quy định của Chính phủ đƣợc xếp theo loại đô thị, loại đƣờng phố và vị trí đất để định giá.

Khung giá đất ở tại đô thị đƣợc quy định theo mức giá tối thiểu và giá tối đa cho 6 loại đô

thị, dao động từ 30 nghìn đồng/m2

đến 67,5 triệu đồng/m2

(bảng 5.19)

Bảng 5. 19. Khung giá đất ở tại đô thị

Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Loại đô

thị Ðặc biệt I II

Mức giá G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa

1.500,0 67.500,0 400,0 42.500,0 150,0 30.000,0

Loại đô

thị III IV V

Mức giá G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa

120,0 19.500,0 50,0 13.350,0 30,0 6.700,0

(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)

Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị đƣợc quy định ở bảng 5.17, giá tối

thiểu thấp nhất của đô thị loại V là 15 nghìn đồng/m2, giá tối đa của đô thị đặc biệt là 47,81 triệu

đồng/m2.

Bảng 5. 20. Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị

Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Loại đô

thị Ðặc biệt I II

Mức giá G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa

1.000,0 47.810,0 250,0 29.500,0 100,0 20.000,0

117

Loại đô

thị III IV V

Mức giá G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa

50,0 13.500,0 40,0 8.500,0 15,0 4.500,0

(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)

b) Phân loại đô thị

Khoản 1, Ðiều 3 Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 có quy định: đô thị bao gồm

thành phố, thị xã, thị trấn đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định thành lập và xếp loại

đô thị. Ðô thị đƣợc phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị

loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nƣớc. Ðối với thị xã, thị trấn

chƣa đƣợc xếp loại đô thị thì xếp vào đô thị loại V.

Mục đích của việc phân loại đô thị

Mục đích của việc phân loại đô thị và xác định cấp quản lý đô thị đƣợc quy định ở Ðiều 2

Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001. Việc phân loại đô thị và xác định cấp quản lý đô thị

nhằm xác lập cơ sở cho việc:

1. Tổ chức, sắp xếp và phát triển hệ thống đô thị trong cả nƣớc; 2. Phân cấp quản lý đô thị; 3. Lập, xét duyệt quy hoạch xây dựng đô thị; 4. Xây dựng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, các tiêu chuẩn, các chính sách và cơ

chế quản lý phát triển đô thị.

Các yếu tố cơ bản phân loại đô thị

Khoản 2, Ðiều 3 Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 có quy định các yếu tố cơ bản

phân loại đô thị là: 1. Chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát

triển kinh tế-xã hội của cả nƣớc hoặc một vùng lãnh thổ nhất định; 2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động tối thiểu là 65%; 3. Cơ sở hạ tầng phục vụ các hoạt động của nhân dân tối thiểu phải đạt 70% mức tiêu chuẩn, quy

định đối với từng loại đô thị; 4. Quy mô dân số ít nhất là 4.000 ngƣời; 5. Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô thị.

Các loại đô thị

Ðô thị đƣợc phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị

loại III, đô thị loại IV và đô thị loại V (Chƣơng II Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001)

Ðô thị loại đặc biệt

Ðô thị loại đặc biệt phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây :

1. Thủ đô hoặc đô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học-kỹ

thuật, đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lƣu trong nƣớc và quốc tế, có vai trò thúc

đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của cả nƣớc; 2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 90% trở lên; 3. Có cơ sở hạ tầng đƣợc xây dựng về cơ bản đồng bộ và hoàn chỉnh; 4. Quy mô dân số từ 1,5 triệu ngƣời trở lên; 5. Mật độ dân số bình quân từ 1000 ngƣời/km

2 trở lên.

Ðô thị loại I Ðô thị loại I phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây: 1. Ðô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, du lịch,

dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lƣu trong nƣớc và quốc tế có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế

- xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc của cả nƣớc; 2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 85% trở lên;

118

3. Có cơ sở hạ tầng đƣợc xây dựng nhiều mặt đồng bộ và hoàn chỉnh; 4. Quy mô dân số từ 50 vạn ngƣời trở lên; 5. Mật độ dân số bình quân từ 12.000 ngƣời/km

2 trở lên.

Ðô thị loại II Ðô thị loại II phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây: 1. Ðô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, du lịch,

dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lƣu trong vùng tỉnh, vùng liên tỉnh hoặc cả nƣớc, có vai trò thúc

đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với cả

nƣớc; 2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 80% trở lên; 3. Có cơ sở hạ tầng đƣợc xây dựng nhiều mặt tiến tới tƣơng đối đồng bộ và hoàn chỉnh; 4. Quy mô dân số từ 25 vạn ngƣời trở lên; 5. Mật độ dân số bình quân từ 10.000 ngƣời/km

2 trở lên.

Ðô thị loại III

Ðô thị loại III phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây: 1. Ðô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, dịch vụ,

đầu mối giao thông, giao lƣu trong tỉnh hoặc vùng liên tỉnh, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế

- xã hội của một tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với vùng liên tỉnh; 2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 75% trở lên; 3. Có cơ sở hạ tầng đƣợc xây dựng từng mặt đồng bộ và hoàn chỉnh; 4. Quy mô dân số từ 10 vạn ngƣời trở lên; 5. Mật độ dân số bình quân từ 8.000 ngƣời/km

2 trở lên.

Ðô thị loại IV Ðô thị loại IV phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây: 1. Ðô thị với chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành về chính trị, kinh tế, văn

hoá, khoa học kỹ thuật, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lƣu trong tỉnh, có vai trò thúc đẩy sự phát

triển kinh tế-xã hội của một tỉnh hoặc một vùng trong tỉnh; 2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 70% trở lên; 3. Có cơ sở hạ tầng đã hoặc đang đƣợc xây dựng từng mặt đồng bộ và hoàn chỉnh; 4. Quy mô dân số từ 5 vạn ngƣời trở lên; 5. Mật độ dân số bình quân từ 6.000 ngƣời/km

2 trở lên.

Ðô thị loại V Ðô thị loại V phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây: 1. Ðô thị với chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành về chính trị, kinh tế, văn

hoá và dịch vụ, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của một huyện hoặc một cụm xã; 2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 65% trở lên; 3. Có cơ sở hạ tầng đã hoặc đang đƣợc xây dựng nhƣng chƣa đồng bộ và hoàn chỉnh; 4. Quy mô dân số từ 4.000 ngƣời trở lên; 5. Mật độ dân số bình quân từ 2.000 ngƣời/km

2 trở lên.

Lƣu ý: Tiêu chuẩn phân loại đô thị áp dụng cho các trƣờng hợp đặc biệt (đối với một số đô

thị loại III, loại IV và loại V) (Ðiều 14). 1. Ðối với các đô thị ở miền núi, vùng cao, vùng sâu, vùng xa và hải đảo? thì các tiêu chuẩn

quy định cho từng loại đô thị có thể thấp hơn, nhƣng phải đảm bảo mức tối thiểu bằng 70% mức

tiêu chuẩn quy định tại các Ðiều 8, 9, 10, 11, 12, 13 của Nghị định này. 2. Ðối với các đô thị có chức năng nghỉ mát, du lịch, điều dƣỡng, các đô thị nghiên cứu khoa

học, đào tạo thì tiêu chuẩn quy mô dân số thƣờng trú có thể thấp hơn, nhƣng phải đạt 70% so với

mức quy định; riêng tiêu chuẩn mật độ dân số bình quân của các đô thị nghỉ mát du lịch và điều

dƣỡng cho phép thấp hơn, nhƣng tối thiểu phải đạt 50% so với mức quy định tại các Ðiều 8, 9, 10,

11, 12, 13 của Nghị định này.

Tiêu chuẩn phân loại đô thị

Bảng 5. 21. Tiêu chuẩn đánh giá phân loại đô thị

119

(Thông tƣ liên tịch số 02/2002-TTLT-BXD-TCCP)

1 Theo yếu tố chức năng 25

1 Theo chỉ tiêu vị trí và phạm vi ảnh hưởng của đô thị 10

15 2 Theo chỉ tiêu kinh tế ?xã hội 2 Theo yếu tố tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động 20 3 Theo yếu tố cơ sở hạ tầng 30

1 Nhà ở 5 2 Công trình công cộng 4 3 Giao thông 5 4 Cấp nước 4 5 Thoát nước 4 6 Cấp điện và chiếu sáng đô thị 3 7 Thông tin và bưu điện 2

8 Vệ sinh môi trường đô thị 3 4 Theo yếu tố quy mô dân số đô thị 15 5 Theo yếu tố mật độ dân số 10 Tổng 100

Bảng 5. 22. Ðánh gíá theo chỉ tiêu vị trí và phạm vi ảnh hƣởng của đô thị (10 điểm)

TT Loại

đô thị Chỉ tiêu vị trí và phạm vi ảnh hƣởng Ðiểm

1 Ðặc

biệt

Thủ đô, thành phố trực thuộc Trung ƣơng, đô thị trung tâm

tổng hợp cấp quốc gia 10

Thành phố trực thuộc Trung ƣơng, đô thị trung tâm tổng

hợp cấp quốc gia 7

2 I

Thành phố trực thuộc Trung ƣơng, đô thị trung tâm tổng

hợp cấp quốc gia 10

Thành phố trực thuộc Trung ƣơng, đô thị trung tâm chuyên

ngành cấp quốc gia, trung tâm tổng hợp vùng 7

3 II

Thành phố trực thuộc Trung ƣơng hoặc thành phố thuộc

tỉnh, đô thị trung tâm chuyên ngành cấp quốc gia và trung

tâm tổng hợp cấp vùng 10

Thành phố trực thuộc Trung ƣơng hoặc thành phố thuộc

tỉnh, đô thị trung tâm chuyên ngành cấp vùng và trung tâm

tổng hợp cấp tỉnh 7

4 III

Thành phố trực thuộc tỉnh, đô thị trung tâm chuyên ngành

cấp vùng và trung tâm tổng hợp cấp tỉnh 10

Thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh, đô thị trung tâm

tổng hợp cấp tỉnh 7

5 IV

Thị xã tỉnh lỵ thuộc tỉnh, đô thị trung tâm tổng hợp cấp tỉnh 10 Thị xã thuộc tỉnh, thuộc thành phố trực thuộc trung ƣơng,

đô thị trung tâm chuyên ngành cấp tỉnh hoặc thị trấn trung

tâm tổng hợp của huyện và trung tâm chuyên ngành của

tỉnh

7

6 V

Thị xã thuộc tỉnh, thị trấn huyện lỵ thuộc huyện và là trung

tâm tổng hợp cấp huyện 10

Thị trấn thuộc huyện, đô thị trung tâm chuyên ngành cấp

huyện và trung tâm tổng hợp cấp tiểu vùng 7

120

Bảng 5. 23. Ðánh giá theo chỉ tiêu kinh tế-xã hội

TT Loại đô thị Chỉ tiêu

Ðặc

biệt 1 2 3 4 5 Ðiểm

1 Tổng thu ngân sách

trên địa bàn (tỷ đồng/năm)

>

1000 500

>

100 40 > 20 10 3

700 350 70 28 14 7 2,1

2 Thu nhập bình quân

đầu ngƣời năm (USD/ngƣời)

>

1000 900 600 500 400 300 3

700 630 420 350 280 210 2,1

3 Cân đối thu chi ngân sách (chi thƣờng xuyên)

Cân

đối dƣ Cân

đối dƣ

Cân

đối

dƣ

Cân

đối

dƣ

Cân đối dƣ

Cân đối

đủ hoặc

dƣ 2

Cân đối đủ

Cân

đối đủ

Cân

đối

đủ

Cân

đối

đủ

Cân

đối

thiếu < 20%

Cân đối

thiếu < 30%

1,4

4 Mức tăng trƣởng

kinh tế trung bình

năm (%)

Trên

10% 9% 7% 6% 5% 4% 3

Trên

7% 6,3% 4,9% 4,2% 3,5% 2,8% 2,1

5 Tỷ lệ các hộ nghèo (%)

Dƣới

7% Dƣới

9% Dƣới

10% Dƣới

12% Dƣới

15% Dƣới

17% 2

Dƣới

10% Dƣới

13% Dƣới

15% Dƣới

17% Dƣới

20% Dƣới

25% 1,4

6

Mức tăng dân số

hàng năm (%), trong

đó mức tăng dân số

tự nhiên phải đảm

bảo chỉ tiêu kế hoạch

hoá phát triển dân số

của mỗi địa phƣơng

Trên 2,2%

Trên 2,0%

Trên 1,8%

Trên 1,6%

Trên 1,4%

Trên 1,2%

2

Trên 1,5%

Trên 1,4%

Trên 1,2%

Trên 1,1%

Trên 1,0%

Trên 0,9%

1,4

Bảng 5. 24. Ðánh giá phân loại đô thị theo yếu tố tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số

lao động (20 điểm)

TT Ðiểm

Loại đô thị

Chỉ tiêu lao động phi nông nghiệp (%)

65 70 75 80 85 90 100

1 Ðặc biệt 14 20 2 I 14 20 20 3 II 14 20 20 20 4 III 14 20 20 20 20 5 IV 14 20 20 20 20 20 6 V 14 20 20 20 20 20 20

Bảng 5. 25. Ðánh giá tiêu chuẩn phân loại đô thị theo yếu tố cơ sở hạ tầng (30 điểm)

TT Các chỉ tiêu Thang Ðiểm Các chỉ tiêu đánh giá xếp

121

điểm loại đô thị

1 Nhà ở 5 A 5,0

A: Ðạt đƣợc hoặc vƣợt

tiêu chuẩn, quy phạm, quy

chuẩn thiết kế quy hoạch

xây dựng và các quy định

hiện hành các loại đô thị

B 3,5

2 Công trình công cộng 4 A 4,0 B 2,8

3 Giao thông 5 A 5,0 B 3,5

4 Cấp nƣớc 4 A 4,0 B 2,8

5 Cấp điện, chiếu sáng 3 A 3,0

B: Ðạt mức tối thiểu bằng

70% so với quy định của

quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy

phạm thiết kế quy hoạch

xây dựng và các quy định

hiện hành các loại đô thị

B 2,1

6 Thoát nƣớc mƣa, nƣớc

bẩn 4

A 4,0

B 2,8

7 Thông tin, bƣu điện 2 A 2,0

B 1,4

8 Vệ sinh môi trƣờng đô

thị 3

A 3,0

B 2,1

Bảng 5. 26. Các chỉ tiêu về nhà ở và công trình công cộng

TT Chỉ tiêu Ðơn vị Loại đô thị

Ðặc

biệt I II III IV V

1 Diện tích xây dựng

nhà ở m

2sàn/

ngƣời 10 10 10 12 12 12

2 Tỷ lệ nhà ở kiên cố so

với tổng quỹ nhà %

Trên

60 60 60 40 40 30

3 Ðất xây dựng công

trình công cộng cấp

khu ở

m2/

ngƣời 1,5-2,0

1,5-

2,0 1,5-

2,0 1,0-

1,5 1,0-1,5

1,0-

1,5

4 Chỉ tiêu đất dân dụng m

2/

ngƣời 54-61 54-61 54-61 61-78 61-78 61-78

5

Ðất xây dựng công

trình phục vụ công

cộng cấp đô thị

m2/

ngƣời 4-5 4-5 4-5 3-5 3-4 3-3,5

Bảng 5. 27. Các chỉ tiêu về giao thông

TT Chỉ tiêu Ðơn vị Loại đô thị

Ðặc

biệt I II III IV V

1 Ðầu mối giao thông Cấp

Quốc

tế Quốc

gia

Quốc

tế Quốc

gia

Quốc

gia Vùng

Vùng Tỉnh

Tỉnh Tiểu

vùng

Tiểu vùng

2 Tỷ lệ đất giao thông

đô thị với đất xây

dựng đô thị % 24-26 23-25 21-23 18-20 16-18 16-18

122

3 Mật độ đƣờng chính

(đƣờng rải nhựa) km/km

2 4,5-5 4,5-5 4,5-5 3,5-4 3,5-4 3-3,5

4 Tỷ lệ vận tải hành

khách công cộng tối

thiểu

% 10 6 4 2 0 0

Bảng 5. 28. Chỉ tiêu cấp nƣớc

TT Chỉ tiêu Ðơn vị Loại đô thị

Ðặc biệt I II III IV V

1 Tiêu chuẩn cấp

nƣớc sinh hoạt lít/ngƣời/ngày 150 120 100 80 80 80

2 Tỷ lệ số dân đƣợc

cấp nƣớc sạch % 80 80 70 70 60 50

Bảng 5. 29. Chỉ tiêu thoát nƣớc

TT Chỉ tiêu Ðơn vị Loại đô thị

Ðặc biệt I II III IV V

1 Mật độ đƣờng ống

thoát nƣớc chính km/km

2 4,5-5 4,5-5 4,5-5 3,5-4 3,5-4 3-3,5

2 Tỷ lệ nƣớc bẩn đƣợc

thu gom và xử lý % 80 80 60 60 30 20

Bảng 5. 30. Chỉ tiêu về cấp điện và chiếu sáng đô thị

TT Chỉ tiêu Ðơn vị Loại đô thị

Ðặc biệt I II III IV V

1 Chỉ tiêu cấp điện sinh

hoạt kWh/ng/

năm > 1000 1000 700 700 350 250

2 Tỷ lệ đƣờng phố chính

đƣợc chiếu sáng % 100 100 95 90 85 80

Bảng 5. 31. Chỉ tiêu về thông tin và bƣu điện

TT Chỉ tiêu Ðơn vị Loại đô thị

Ðặc biệt I II III IV V

1 Bình quân số máy

trên số dân máy/100 ngƣời 10 8 8 6 6 4

Bảng 5. 32. Chỉ tiêu về vệ sinh môi trƣờng

TT Chỉ tiêu Ðơn vị Loại đô thị

Ðặc

biệt I II III IV V

1 Ðất cây xanh toàn đô

thị m

2/

ngƣời >15 >10 >10 >10 710 7

123

2 Ðất cây xanh công cộng

(trong khu dân dụng) m

2/

ngƣời 8 8 7 7 7 4

3

Tỷ lệ rác và các chất

thải rắn đƣợc thu gom,

xử lý bằng công nghệ

thích hợp

% 100 90 90 90 80 65

Bảng 5. 33. Ðánh giá tiêu chuẩn phân loại đô thị theo yếu tố quy mô dân số đô thị (15 điểm)

TT Ðiểm

Loại đô thị

Quy mô dân số đô thị (1000 ngƣời)

4 50 100 250 500 1500 >1500

1 Ðặc biệt 10 15 2 I 10 15 15 3 II 10 15 15 15 4 III 10 15 15 15 15 5 IV 10 15 15 15 15 15 6 V 10 15 15 15 15 15 15

Bảng 5. 34. Ðánh giá tiêu chuẩn phân loại đô thị theo yếu tố mật độ dân số đô thị (10 điểm)

TT Ðiểm Loại đô thị

Ðơn vị ngƣời/km2

4000 6000 8000 10000 12000 15000 >15000 1 Ðặc biệt 7 10 2 I 7 10 10 3 II 7 10 10 10 4 III 7 10 10 10 10 5 IV 7 10 10 10 10 10 6 V 7 10 10 10 10 10 10

Bảng 5. 35. Ðánh giá tổng hợp các tiêu chuẩn phân loại đô thị

TT Các yếu tố đánh giá Ðơn vị Thang

điểm

Các chỉ tiêu Tổng

số điểm Hiện

trạng QHXD

đợt đầu 1 Chức năng 25 17-25

2 Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp

% 20 15-20

3 Cơ sở hạ tầng

30 21-30

3.1. Nhà ở 3.2. Công trình công cộng 3.3. Giao thông 3.4. Cấp nước 3. Cấp điện, chiếu sáng 3.6. Thoát nước 3.7. Thông tin liên lạc 3.8. VSMT đô thị

4 Dân số ngƣời 10 10-15

124

5 Mật độ dân số ng/km2 15 7-10

Tổng cộng 70-100

c) Phân loại đƣờng phố

Loại đƣờng phố trong từng loại đô thị đƣợc xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều

kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới

khu trung tâm đô thị, trung tâm thƣơng mại, dịch vụ, du lịch. (NĐ-188)

Căn cứ vào thông tƣ số 114/TT-BTC ngày 26/11/2004 của liên Bộ Tài chính hƣớng dẫn thi hành

Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất xây

dựng tiêu chuẩn phân loại đƣờng phố.

Ðƣờng phố trong từng loại đô thị đƣợc phân thành các loại đƣờng phố có số thứ tự từ 1 trở đi.

Ðƣờng phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thƣơng mại, dịch vụ, du lịch;

có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đƣờng phố tiếp sau đó

theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thƣơng mại, dịch

vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. (NĐ-188)

Trƣờng hợp một đƣờng phố gồm nhiều đoạn đƣờng phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu

hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đƣờng phố đó đƣợc xếp vào loại đƣờng phố tƣơng ứng. (NĐ-188)

Tiêu chuẩn phân loại đƣờng phố

Ðƣờng phố loại I: là nơi có điều kiện đặc biệt thuận lợi đối với hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn

bán, du lịch, sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng đồng bộ, có giá đất thực tế cao nhất.

Ðƣờng phố loại II: là nơi có điều kiện thuận lợi đối với hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán,

du lịch, sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng tƣơng đối đồng bộ, có giá đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất

thực tế trung bình đƣờng phố loại I.

Ðƣờng phố loại III: là nơi có điều kiện tƣơng đối thuận lợi đối với hoạt động sản xuất kinh doanh,

buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng chủ yếu đồng bộ: cấp điện, cấp nƣớc và thoát nƣớc, có

giá đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung bình đƣờng phố loại II.

Ðƣờng phố loại IV: làcác đƣờng phố còn lại, có giá đất thực tế trung bình thấp nhất và thấp hơn giá

đất thực tế trung bình đƣờng phố loại III.

Một đƣờng phố có nhiều đoạn đƣờng có khả năng sinh lợi, giá đất và cơ sở hạ tầng và các tiêu

chuẩn khác nhau thì từng đoạn đƣờng đƣợc xếp loại đƣờng phố tƣơng ứng do Uỷ ban nhân dân cấp

tỉnh quy định.

Ðối với những đô thị có các tiểu vùng khac nhau về điều kiện sinh lợi và giá đất thì mỗi tiểu vùng

đều có hệ thống các loại đƣờng phố theo cách phân loại nhƣ trên.

d) Phân loại vị trí

Vị trí đất trong từng loại đƣờng phố của từng loại đô thị đƣợc xác định căn cứ vào khả năng sinh

lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so

với trục đƣờng giao thông. Vị trí đất trong từng loại đƣờng phố của từng loại đô thị đƣợc phân

thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi. Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đƣờng phố (mặt

tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo

thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đƣờng phố có mức sinh lợi và điều kiện

kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.

Căn cứ vào loại đƣờng phố đã đƣợc UBND tỉnh, thành phố quyết định, phân loại vị trí đất cụ thể

nhƣ sau:

Vị trí 1: áp dụng đối với đất ở mặt tiền.

Vị trí 2: áp dụng đối với đất trong ngõ, hẻm của đƣờng phố có điều kiện sinh hoạt thuận lợi (xe ô-tô

hoặc xe ba bánh vào tận nơi...).

125

Vị trí 3: áp dụng đối với đất của những hộ độc lập nhƣng phải đi qua nhà mặt tiền, đất ở trong hẻm

của đƣờng phố có điều kiện sinh hoạt kém hơn vị trí 2 (ô-tô hoặc xe 3 bánh không vào đƣợc...).

Vị trí 4: áp dụng đối với đất trong ngõ, trong hẻm của các ngõ, các hẻm thuộc vị trí 2, vị trí 3 nêu

trên và các vị trí còn lại khác mà điều kiện sinh hoạt rất kém.

Trong mỗi loại đƣờng phố không nhất thiết phải xếp đủ 4 vị trí đất, mà căn cứ vào từng đƣờng phố

để xếp, có thể xếp ít vị trí hơn, nhƣng phải xếp từ vị trí 1 tƣơng ứng với mức giá cao nhất trở xuống.

2.3. Xác định giá đất ở đô thị

a) Cơ sở

- Tiêu chuẩn thiết kế qui hoạch xây dựng đô thị TCN 82-81 ngày 19/2/1981 về phân loại đƣờng đô

thị.

- Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc phân loại đô thị và cấp quản lý

đô thị.

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại đất

- Thông tƣ 114/2004/TT-BTC về Hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày

16/11/2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất .

- Các dữ liệu điều tra hiện trạng về đất đô thị (giá thị trƣờng) tại địa phƣơng đƣợc hình thành qua

chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

b) Trình tự và phương pháp

Bƣớc 1. Xác định khung giá đất tƣơng ứng với loại đô thị

Căn cứ vào phân loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP, ta tìm

khung giá chuẩn mà Nhà nƣớc quy định cho đô thị mà chúng ta đang cần xác định giá.

Bƣớc 2: Phân loại đƣờng và vị trí đất đô thị

1. Phân loại đƣờng phố

2. Phân loại vị trí

Bƣớc 3: Xác định giá cho từng vị trí

Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phƣơng, việc định giá cho từng vị trí đất có thể sử dụng một

trong hai cách sau:

+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất:

Trong mỗi vị trí đất của từng loại đƣờng phố hoặc từng đoạn phố cụ thể lựa chọn ra tối thiểu ba (03)

thửa đất tại các địa điểm khác nhau có tính đại diện cho cả vị trí đất. Sau đó, tiến hành xác định giá

của từng thửa đất bằng cách áp dụng các phƣơng pháp xác định giá đất theo cách ở Phần 8. và tính

giá một đơn vị diện tích (m2) của từng thửa đất.

Giá đất của từng vị trí (tính trên một mét vuông) đƣợc xác định là mức giá bình quân của các mức

giá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên.

+ Cách thứ hai: Định giá đất vị trí 1 của từng khu vực, từng loại đƣờng phố hoặc từng đƣờng phố,

sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại của từng khu vực, từng loại

đƣờng phố hoặc từng đƣờng phố.

Cách thức xác định giá đất vị trí 1 thực hiện nhƣ định giá trực tiếp cho từng vị trí đất nêu trên.

Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí

định giá đất cho từng loại đƣờng phố của các loại đô thị theo nguyên tắc: Đất tại vị trí số 1 của

đƣờng phố nào có mức giá cao nhất của đƣờng phố đó ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp theo

của từng loại đƣờng phố tƣơng ứng có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn.

Hệ số vị trí định giá đất của tất cả các loại đất nêu trên là tỷ lệ so sánh giữa giá chuyển nhƣợng

quyền sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trƣờng của từng vị trí đất so với vị trí số 1, hoặc tỷ lệ so

sánh giữa các tiêu thức của từng vị trí đất.

126

Giá đất của tất cả các loại đất đƣợc định theo vị trí nêu trên đƣợc tính bằng cách lấy mức giá đất của

vị trí đất đã xác định đƣợc (vị trí 1) nhân với hệ số vị trí định giá đất của từng loại đất.

Ví dụ: Giả định xác định giá đất ở, vị trí 1 đƣờng loại 1 đô thị đặc biệt theo khung giá do Chính phủ

quy định là 67.000.000đ/m2; các hệ số vị trí định giá đã xây dựng đƣợc từ vị trí 1 đến vị trí 4 của

đƣờng loại 1 theo thứ tự là : 1; 0,8; 0,65; 0,4 thì giá đất của các vị trí tiếp theo vị trí số 1 nhƣ sau:

Vị trí đất

Hệ số vị trí

định giá

Giá vị trí đất xác

định trƣớc

(1.000đ/m2)

Giá các vị trí đất cụ thể

(1.000đ/m2)

1 2 3 4 = 2 x 3

Vị trí số 1

Vị trí số 2

Vị trí số 3

Vị trí số 4

1,00

0,80

0,65

0,40

67.000

67.000

53.600

43.550

26.800

Ðối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các thị xã, thị trấn, khu đô thị mới chƣa

đƣợc xếp loại đô thị nằm ở khu vực đất nông thôn (ngoài địa giới của đất đô thị nhƣ thành phố, thị

xã đã đƣợc xếp loại đô thị), khi định giá đất cụ thể đƣợc áp dụng khung giá đất ở, đất sản xuất kinh

doanh phi nông nghiệp tại đô thị loại V quy định tại Khoản 1 và giới hạn cho phép vận dụng qui

định tại Khoản 2 Ðiều 6 Nghị định số 188/2004/NÐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ

về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

2.4. Một số luật định giá áp dụng trong định giá đất đô thị

a) Luật Hoffman và Hoffman-Neill

Luật Hoffman và Hoffman-Neill đƣợc phát biểu đầu tiên khoảng năm 1866. Luật này đƣợc áp dụng

đối với mảnh đất hình chữ nhật, dựa trên giả định rằng 50 ft đầu từ mặt tiền của một lô đất có độ

sâu 100 ft, có giá trị bằng 2/3 giá trị của lô đất. Luật này đã đƣợc tính toán theo bảng độ sâu chia

theo đơn vị độ dài của Anh là ft Với độ sâu từ 1-200 ft. 1 ft = 12 incher; 1incher = 2,54 cm

b) Luật Harper

Luật này nguyên gốc là ở Luân đôn; nó là cách tốt nhất để nhớ, ngƣời định giá hay sinh

viên không nhất thiết phải tuân theo hoặc thứ tự để giảng giải cho độ sâu. Luật này đƣợc áp dụng

đối với mảnh đất hình chữ nhật, nguyên tắc này là giá trị của một lô đất thay đổi trực tiếp với căn

bậc 2 của độ sâu, và nhân tố độ sâu là giá trị căn bậc hai của độ sâu so với độ sâu của lô đât.

df = 10 d / D

df = Nhân tố độ sâu, d, D = Ðộ sâu (ft)

Ví dụ: Giá trị của lô đất có chiều sâu là 50 ft sẽ xấp xỉ 0,7 (hay 70%) giá trị lô đất tƣơng tự

có chiều sâu 100 ft (với cùng bề rộng mặt tiền). Nếu chiều sâu của lô đất là 81 ft, sẽ có giá trị bằng

0,9 (hay 90%) giá trị của lô đất tƣơng tự có chiều sâu 100 ft (với cùng chiều rộng mặt tiền).

D

d

127

d) Luật 4-3-2-1

Luật này chia 40% giá trị của một lô đất có chiều sâu là 100 ft. đến 25 ft. đầu tiên; 30% giá

trị đến 25 ft. thứ 2; 20% đến 25 ft. thứ 3; và 10% còn lại là phần tƣ cuối cùng.

Nó sẽ tƣơng đƣơng với độ sâu 50 ft. của luật Hoffman-Neill có giá trị là 66.7%; luật Harper

là 70,7%; và luật 4-3-2-1 là 70%. Ðiều đó đáng lƣu ý để tìm ra những nguyên tắc mà chúng thay đổi

sẽ cho những kết quả với những lý do khác nhau.

100

10% 25

20% 25

30% 25

40% 25

e) Nguyên tắc tính giá trị của lô đất có hình thể không bình thƣờng

(Nguyên tắc của Úc)

Một nguyên tắc đƣợc sử dụng nhiều ở Úc để xác định giá trị của những lô đất có hình thể không

bình thƣờng. Trƣớc tiên phải xác định đƣợc mặt tiền tƣơng đƣơng. Chiều rộng mặt tiền tƣơng

đƣơng bằng hai lần mặt tiền cộng thêm vào chiều rộng của đƣờng đáy và chia kết quả làm 3. Giá trị

của lô đất bằng giá trị của 1 đơn vị gốc nhân với chiều rộng mặt tiền tƣơng đƣơng và nhân tố độ

sâu.

d = (2dm + dđ) / 3

d: chiều rộng mặt tiền tƣơng đƣơng?

dm: chiều rộng mặt tiền

dđ: chiều dài đáy

dđ

dm

Ví dụ

Ví dụ 1: Tính giá trị của các lô đất sau

Giá 1m mặt tiền là 100 triệu đồng;

Giá đất = G * d * df

100 R

128

50 Q

25 P

5m 5m 5m

G là giá 1m mặt đƣờng

d là chiều dài mặt tiền

df là hệ số chiều sâu

GR = 100 triệu * 5m * 10 100/100 = 500 triệu

GQ = 100 triệu * 5m * 10 50 / 100 = 100 * 5m * 0,70 = 350 triệu đồng

GP = 100 triệu * 5m * 10 25 / 100 = 100 * 5m * 0,50 = 250 triệu đồng

Ví dụ 2: tính giá lô đất X và Y

GX+Y = 100 triệu * 10 * 10 100/100 = 1.000 triệu đồng

GY = 100 triệu * 5m * 10 50 / 100 = 350 triệu đồng

GX = GX+Y - GY = 1.000 - 350 = 650 triệu đồng

Y 100

X 50

5 m 5m

Ví dụ 3: Tính giá lô đất H, J, M, N, O, P.

Áp dụng công thức d = (2dm + dđ) / 3

Ta có giá trị của các lô đất nhƣ sau:

GH = 100 triệu * (2 * 7 + 3)/ 3 * 1 = 567 triệu đồng

GJ? = 100 triệu * (2 * 3 + 7)/ 3 * 1 = 433 triệu đồng

GM = 100 triệu * (2 * 5 + 0)/ 3 * 1 = 334 triệu đồng

GN = 100 triệu * (2 * 0 + 5)/ 3 * 1 = 166 triệu đồng

GP = 100 triệu * (2 * 5 + 0)/ 3 * 0,7 = 233,8 triệu đồng

129

GQ = 100 triệu * (2 * 0 + 5)/ 3 * 0,3 = 49,8 triệu đồng

3 7 5 5

N O

H J

100

M 50 P

7 3 5 5

3. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở KHU VỰC GIÁP RANH

3.1. Khu vực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng.

a) Ðối với đất nông nghiệp tại khu vực đất giáp ranh đƣợc xác định từ đƣờng phân địa giới hành

chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 500 mét.

b) Ðối với đất phi nông nghiệp ở nông thôn tại khu vực đất giáp ranh đƣợc xác định từ đƣờng phân

địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 300 mét.

c) Ðối với đất phi nông nghiệp ở đô thị thuộc cùng một loại đô thị thì khu vực đất giáp ranh đƣợc

xác định từ đƣờng phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 200

mét.

d) Trƣờng hợp khu vực đất giữa các tỉnh bị ngăn cách bởi sông, hồ, kênh có chiều rộng từ 100 mét

trở xuống thì khu vực đất giáp ranh đƣợc xác định từ bờ sông, bờ hồ, bờ kênh của mỗi bên sông,

bên hồ, bên kênh vào sâu địa giới của mỗi tỉnh theo quy định tại điểm a, b, c khoản này. Nếu chiều

rộng của sông, hồ, kênh trên 100 mét thì không xếp loại đất giáp ranh.

Nguyên tắc

a) Khi định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng, Uỷ ban

nhân dân các tỉnh có đất giáp ranh phải căn cứ vào quy định tại khoản 1 Ðiều 12 Nghị định này thoả

thuận với nhau về giá đất, kế hoạch điều chỉnh giá đất tại khu vực giáp ranh, theo nguyên tắc:

- Ðất giáp ranh thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá do Chính phủ quy định đối với loại đất đó.

- Ðối với đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng nhƣ quy định tại

khoản 1 Ðiều 12 Nghị định này nếu có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhƣ nhau, có cùng mục

đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nhƣ nhau.

Trƣờng hợp đặc biệt mức giá có thể chênh lệch nhau, nhƣng tỷ lệ chênh lệch tối đa không quá 20%.

b) Trƣờng hợp các tỉnh có đất tại khu vực giáp ranh nhƣ qui định tại điểm a khoản 1 Ðiều này mà

không thoả thuận đƣợc với nhau để quy định mức giá, thì báo cáo Bộ Tài chính quyết định.

3.2. Khu vực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực

thuộc trung ƣơng.

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phƣơng quy định cụ thể khu vực đất giáp

ranh giữa các quận, huyện, thị xã trong tỉnh, thành phố cho phù hợp.Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh vận

dụng các nguyên tắc định giá đất tại khu vực giáp ranh quy định Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ

quy định và vận dụng các nguyên tắc định giá đất tại khu vực giáp ranh để quy định giá đất cụ thể

tại khu vực đất giáp ranh cho phù hợp.

130

BÀI TẬP CHƢƠNG 5

1. Xác định giá đất trồng lúa (đất trồng cây hàng năm) hạng III tại xã A (là xã đồng bằng) của

huyện C, tỉnh X ở vùng Đồng bằng sông Cửu Long một năm sản xuất đƣợc 3 vụ lúa, theo số liệu

giả định sau:

Đơn vị tính Năm 2002 Năm 2003 Năm 2004

Tổng sản lƣợng lúa cả năm kg 17.000 22.000 15.000

Giá bán bình quân năm đ/kg 2.500 2.500 2.700

Tổng thu nhập đồng 42.500.000 55.000.000 40.500.000

Giá thành đ/kg 1.150 1.100 1.250

Chi phí sản xuất đồng 19.550.000 24.200.000 18.750.000

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm (*

) kỳ hạn 12

tháng

%/năm 7,5 7,0 8,5

2. Một xã đồng bằng tại huyện của tỉnh X theo khung giá đất trồng cây hàng năm do Chính phủ quy

định là 70.000 đ/m2; các hệ số hạng đất định giá đã xây dựng đƣợc từ hạng 1 đến hạng 6 theo thứ tự

là: 1; 0,87; 0,70; 0,52; 0,37; 0,15. Hãy xác định giá đất trồng cây hàng năm của các hạng đất còn lại

cho xã.

3. Ông A hiện đang sử dụng 1000 m2 đất trồng cây hàng năm của xã đồng bằng tại huyện X của

một tỉnh (nhƣ bài 2). Trong đó đất hạng 1 là 400 m2, đất hạng 2 là 300 m

2, đất hạng 3 là 200 m

2 và

đất hang 4 là 100 m2. Hãy tính thuế sử dụng đất nông nghiệp cho gia đình ông A năm 2005, biết

rằng thuế nông nghiệp phải trả là bằng 5% giá đất hiện hành.

4. Hãy xác định giá đất ở của các vị trí 2, 3 và 4 cuả các đƣờng loại I, II, III, IV, biết giá thị trƣờng

trung bình của vị trí 1 đƣờng loại I, II, III, IV tƣơng ứng của đô thị đặc biệt là 54, 50, 45 và 40 triệu

đồng/m2; các hệ số vị trí định giá đã xây dựng đƣợc từ vị trí 1 đến vị trí 4 của đƣờng loại I, II, III,

IV theo thứ tự là: 1; 0,85; 0,70 và 0,50.

5. Cho 3 mảnh đất nhƣ hình vẽ:

Mảnh X mặt tiền 4m, sâu 20m

Mảnh Y mặt tiền 5m, sâu 12m

Mảnh Z mặt tiền 6m, sâu 25m

Biết giá thị trƣờng mảnh X là 100 triệu

Hãy xác định giá của mảnh Y và Z?

Z-25

X-20

Y-12

4m 5m 6m

131

6. Cho 3 mảnh đất nhƣ hình vẽ

Mảnh X mặt tiền 5m, sâu 20m

Mảnh Y mặt tiền 6m, sâu 18m

Mảnh Z mặt tiền 4m, sâu 25m

Biết giá thị trƣờng mảnh X là 100 triệu

Hãy xác định giá của mảnh Y và Z

Z-25

X-20

Y-18

5m 6m 4m

7. Một mảnh đất hình thang ABCD (nhƣ hình vẽ) trong đó AB là mặt tiền đƣờng phố, AB song

song với CD, AB = 65m, CD = 95m, AD = 72m, độ sâu thửa đất là 70m.

Chia mảnh đất làm 2 phần bởi một đƣờng thẳng vuông góc với mặt phố, anh, chị hãy xác định kích

thƣớc mỗi phần để hai mảnh đất có giá đất bằng nhau.

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 5

1. Anh hay chị hiểu gì về giá đất quy định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004

của Chính phủ.

2. Tại sao phải phân vùng và phân hạng đất khi xác định giá đất nông nghiệp? Cơ sở của phân

vùng và phân hạng đất là gì?

3. Phân loại đô thị, phân loại đƣờng phố và phân loại vị trí có ý nghĩa gì đối với định giá đất

phi nông nghiệp ở đô thị?

D C

A B 65 m

95m

132

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Bộ Tài chính, Bộ Nông nghiệp và Công nghiệp Thực phẩm, Tổng cục Quản lý Ruộng đất số 92-

TT/LB ngày 10/11/1993 hƣớng dẫn thi hành Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993 của Chính

phủ quy định chi tiết việc phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp. 1993

Bộ Tài chính. Cơ sở khoa học và giải pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trƣờng Bất động

sản ở Việt Nam. 2001

Bộ Tài chính. Thông tƣ 114/2004/BTC-TT ngày 26/11/2004 hƣớng dẫn thi hành Nghị định

188/2004-NĐ-CP. 2004

Bộ Xây dựng - Ban Tổ chức cán bộ Chính phủ Số 02/2002/TTLT-BXD-TCCBCP ngày 08/3/2002

Hƣớng dẫn về phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị. 2002

Bộ Xây dựng-Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ- Bộ Tài nguyên và Môi Trƣờng-Bộ Tài Chính. Hội thảo

Khoa học: Phát triển và Quản lý thị trƣờng Bất động sản Việt Nam. 2003

Ngô Đức Cát. Kinh tế tài nguyên đất Nhà xuất bản Nông nghiệp. 2000

Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh. Lý luận và phƣơng pháp định giá đất (Dịch từ

tiếng Trung Quốc). 2003

Chính phủ. Nghị định số 73-CP ngày 25/10/1993 quy định chi tiết việc phân hạng đất tính thuế sử

dụng đất nông nghiệp. 1993

Chính phủ. Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 của về việc phân loại đô thị và cấp quản lý

đô thị. 2001

Chính phủ. Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phƣơng pháp xác định giá đất và

khung giá các loại đất. 2004

Hội khoa học kỹ thuật Xây dựng Việt Nam. Kỷ yếu hội thảo: Đền bù và giải phóng mặt bằng các dự

án xây dựng ở Việt Nam. 2002

Murray J. F. N., B.A., D. Litt. Principles and Practice of Valuation Commonwealth Institute of

Valuers. 1959

Tổng cục Địa chính. Bài giảng Định giá đất. 2001

Tổng cục Địa chính. Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất

đai. 2001

Thủ tƣớng Chính phủ. Quyết định số 619-TTg ngày 27/12/1993 về vệc điều chỉnh tổng hợp điểm

hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp. 1993

Rost R. O. and H. G. Collins. Land Valuation and Compensation in Australia Australian Institute of

Valuers and Land Economists. 1993

Nguyễn Văn Xây. Một số giải pháp tài chính cơ bản góp phần thực đẩy sự phát triển thị trƣờng bất

động sản ở nƣớc ta trong thời gian tới. 2001

Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội. Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND

thành phố Hà Nội Về việc: Ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, thực hiện

Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá

đất và khung giá các loại đất. 2004

Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội. Quyết định số 72/2005/QĐ-UB ngày 13/5/2005 về việc Bổ

sung, điều chỉnh bảng phụ lục kèm theo Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của

UBND thành phố về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, thực hiện Nghị định số

188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung

giá các loại đất. 2005