Corso di Estimo

Docente: Prof. Stefano Stanghellini

Collaboratore: Arch. Alessandro Mascarello

Mercati di riferimento: mercato immobiliare

Mercati di riferimento

CONCETTO DI MERCATO

� Luogo dove avveniva lo scambio tra produttori e

consumatori

� Insieme delle relazioni che si sviluppano tra produttori e

consumatori

Mercati di riferimento

Monopolio

Concorrenza monopolistica

Oligopolio

Monopsonio

Monopolio bilaterale

CONCORRENZA PERFETTA

CONCORRENZA IMPERFETTA

FORME DI MERCATO

Mercati di riferimento

IL MERCATO DI CONCORRENZA PERFETTA

Caratteristiche:

• atomicità dell’offerta e della domanda

• omogeneità del prodotto

• perfetta mobilità dei fattori

• trasparenza del mercato

(conoscenza perfetta dei costi e dei prezzi)

Punto di

equilibrio

MERCATO

E

Q

P

QE

PE

d o

MONOPOLIO

CONC. MONOPOLISTICA

OLIGOPOLIO

MONOPSONIO

MONOPOLIO BILATERALE

Una sola impresa è produttrice del bene e non vi sono beni succedanei

Molte imprese vendono beni collegati ma non identici

Poche imprese sono produttrici del bene

Vi è un unico acquirente e molti produttori

Il venditore è monopolista e il compratore monopsonista

Mercati di riferimento

IL MERCATO DI CONCORRENZA IMPERFETTA

Il mercato immobiliare

GLI OGGETTI

• Alloggi

• Garage

• Uffici

• Negozi

• Alberghi

• Capannoni

• …

• Terreni edificabili

• Terreni agricoli

• …

Offerta

• Promotori immobiliari

• Imprese di costruzione

• Famiglie proprietarie

• Società proprietarie

• Stato

• …

I SOGGETTI

Domanda

• Famiglie (per uso,

per investimento)

• Imprese

• Investitori

• Stato

• …

Il mercato immobiliare

LA DIMENSIONE

mln euro

%mln euro

%mln euro

%mln euro

%mln euro

%mln euro

%

Residenziale 95.000 56% 112.000 62% 56.000 44% 54.000 55% 104.700 82% 421.700 60%

Turistico 22.400 13% 7.200 4% 4.100 3% 12.000 12% 2.800 2% 48.500 7%

Terziario/uffici 28.300 17% 26.300 14% 28.000 22% 15.000 15% 7.650 6% 105.250 15%

Industriale 3.500 2% 7.800 4% 9.500 8% 3.500 4% 4.600 4% 28.900 4%

Commerciale 19.000 11% 28.400 16% 28.500 23% 14.200 14% 7.800 6% 97.900 14%

168.200 181.700 126.100 98.700 127.550 702.250

Italia TotaleFrancia Germania Inghilterra Spagna

Il fatturato immobiliare (valore dei beni scambiati ) in cinque grandi Paesi (stima 2008)

Fonte: Scenari Immobiliari

Il mercato immobiliare

L’ANDAMENTO DEI PREZZI E DELLE COMPRAVENDITE

Res sales and Pricesa correlation

400,000

500,000

600,000

700,000

800,000

900,000

1,000,000

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

*20

09*

2010

*20

11*

2012

*20

13*

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

4,500

N° sales per annum €/sqm average (S-I) + Working scenario

3 years

5 years

1 year

Il mercato immobiliare

LE PRINCIPALI DINAMICHE

� Variazione dei prezzi (nominali, reali)

� Variazione di rendimenti

� Numero delle compravendite e delle locazioni

� Tempi di vendita

Il mercato immobiliare

NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI IN ITALIA (migliaia)

Il mercato immobiliare

NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI IN ITALIA (migliaia)

Il mercato immobiliare

LE PRINCIPALI FONTI INFORMATIVE

Le fonti dirette

- Contratti di compravendita

- Offerte di vendita- Stime accettate

(divisioni ereditarie)- Perizie giudiziarie

- Stime cauzionali di Istituti di credito

-Valutazioni dell’Agenzia del

Territorio- (...)

- Studi di società

specializzate

- Osservatori immobiliari di Enti istituzionali

- Banche dati

di natura commerciale

- Periodici specializzati

Le fonti indirette

Le fonti accreditate sulle quotazioni immobiliari

Il mercato immobiliare

LE FONTI INDIRETTE: UN ESEMPIO

* euro/mq

** euro/mq/anno

Fonte: Consulente Immobiliare

ab. n

uove

ab. r

ecen

ti

nego

zi

i.a. %

liber

e

pror

oghe

Bologna centro 5.600 4.500 8.200 55 230 170

semicentro 4.500 3.600 5.000 45 150 136

periferia 3.200 2.600 3.400 33 116 108

Ferrara centro 3.300 2.700 5.000 33 120 110

semicentro 2.400 2.000 3.500 24 82 70

periferia 1.800 1.400 2.700 20 54 46

Padova centro 4.600 3.600 6.300 41 210 180

semicentro 3.300 2.600 3.400 27 136 126

periferia 2.200 1.800 2.100 23 110 96

Venezia sest. Cent. 8.300 6.800 20.000 68 304 270

Lido-semic. 5.200 4.100 7.800 45 220 196

periferia t.f. 4.100 3.400 3.900 36 160 136

Primavera 2009 *locazioni di abitazioni **

Mercati di riferimento

PER APPROFONDIMENTI

• Salvatore D., Microeconomia, Etas, Milano, 1977

• Delbono F., Zamagni S., Microeconomia, Il Mulino, Bologna, 1997

Il mercato immobiliare

• la rivista Consulente immobiliare

• i siti di istituti di ricerca e di operatori