MIRNJOHJE

Mirnjohje t thell,

Stafit akademik pr rekomandimet,

Kolegve pr mirkuptimin,

T anketuarve pr angazhimin e tyre,

Miqve dhe t afrmve pr mbshtetjen morale,

Prindrve, vllait dhe bashkshortit pr gjithka,

BLEARTIT, djalit tim 3 vjear,

shshsh pr shum gjra qe do ti themi

m von, por q njrn nuk rri dot pa e

kujtuar tani: mami ka pun shum te

pukiti (kompjuteri) pr doktolatuln

(doktoraturn).

ii

DEDIKIM

Prindrve t mi!

MIRNJOHJE

Mirnjohje t thell,

Stafit akademik pr rekomandimet,

Kolegve pr mirkuptimin,

T anketuarve pr angazhimin e tyre,

Miqve dhe t afrmve pr mbshtetjen morale,

Prindrve, vllait dhe bashkshortit pr gjithka,

BLEARTIT, djalit tim 3 vjear,

shshsh pr shum gjra qe do ti themi

m von, por q njrn nuk rri dot pa e

kujtuar tani: mami ka pun shum te

pukiti (kompjuteri) pr doktolatuln

(doktoraturn).

ii

DEDIKIM

Prindrve t mi!

iii

ABSTRAKT

Ky studim ekzaminon elementt dhe strategjit marketing t tregut t banesave dhe sht

motivuar nga fakti se marketingu miks prgjithsisht nuk sht konsideruar si nj referim

thelbsor prsa i prket ndrtimit dhe shitjes s banesave n tregun shqiptar, si dhe sjellja e

blersit shqiptar n kt treg nuk ka patur vmendjen e duhur nga ana shkencore. Pra, studimi

paraqet nj prpjekje t vonuar n shqyrtimin e faktorve me orientim marketing n lidhje me

blerjen e banesave nga individt dhe synon t plotsoj hapsirn e krijuar n studimet

marketing n kt fush.

Objektivi i identifikimit dhe vlersimit t rndsis q kan faktort e ndryshm marketing n

kt sektor sht arritur me an t prdorimit t metodave t krkimit marketing, q prfshijn

fazat q nga hartimi i nj pyetsori q reflekton nivelin e deritanishm t krkimit marketing

t tregut t banesave dhe mbledhjen e t dhnave primare, analizn prshkruese univariante e

bivariante t tyre, deri tek analizat multivariante pr identifikimin e strukturave m t thjeshta

n strukturn komplekse t elementve q ndikojn n vendimin pr blerjen e baness,

segmentimin e tregut dhe profilizimin e segmenteve.

Mbledhja e t dhnave parsore sht realizuar nprmjet nj pyetsori i cili prmban prve

seksionit demografik edhe mbledhjen e informacionit mbi 46 element primar t

marketingut. Pyetsori sht plotsuar me vetadministrim dhe zgjedhja prfundimtare ka

rezultuar n 468 persona, me an t tekniks s kampionimit t zgjedhjes s thjesht t

rastsishme. Analiza e t dhnave tregoi se faktort tradicional marketing si mimi apo

veorit e produktit, kan nj pesh t rndsishme n vendimmarrjen pr blerjen e baness,

por promocioni ka nj pesh t ult. Pr m tepr, analiza jon identifikoi 12 faktor kryesor

marketing q ndikojn n blerjen e banesave dhe q jan n prputhje me teorit mbi

zgjerimin e faktorve marketing me element t tjer modern, si njerzit dhe psikologjia e

tyre. Kta 12 faktor u prdoren pr segmentimin e tregut me an t nj analize cluster, e cila

rezultoi n katr segmente kryesore dhe u identifikuan faktort q vlerson secili segment si

dhe u b profilizimi i tyre. Analizat statistikore treguan se segmentet prbhen nga individ

me karakteristika t ndryshme demografike dhe kan preferenca t ndryshme n lidhje me

llojin dhe vendndodhjen e banesave. Secili prej ktyre segmenteve u jep rndsi t veant

disa prej ktyre faktorve dhe vlerson shum pak faktort e tjer.

iv

Prmbajtja MIRNJOHJE ........................................................................................................................... i DEDIKIM .................................................................................................................................. ii ABSTRAKT .............................................................................................................................. iii KAPITULLI I ............................................................................................................................ 1 HYRJE ....................................................................................................................................... 1

1.1 Motivimi dhe konteksti i krkimit ..................................................................................... 2 1.2 Objektivat e krkimit ......................................................................................................... 3 1.3 Struktura e tezs ................................................................................................................ 5

KAPITULLI II ........................................................................................................................... 8 RISHIKIMI I LITERATURS MBI MARKETINGUN ......................................................... 8

2.1 Hyrje .................................................................................................................................. 9 2.2 Marketingu ........................................................................................................................ 9

2.2.1 Nj pamje e prgjithshme mbi marketingun .............................................................. 9 2.2.2 Marketingu i pasurive t paluajtshme dhe evoluimi i tij .......................................... 10 2.2.3 Marketingu miks dhe tregu i pasurive t paluajtshme .............................................. 11 2.2.4 Dallimi ndrmjet marketingut t prgjithshm dhe marketingut t pasurive t paluajtshme ........................................................................................................................ 22 2.2.5 Funksionet e marketingut ......................................................................................... 23 2.2.6 Mjetet e marketingut ................................................................................................ 24 2.2.7 Krkimi marketing ................................................................................................... 25 2.2.8 Strategjia marketing ................................................................................................. 25 2.2.9 Segmentimi i tregut .................................................................................................. 27 2.2.10 Fushata e marketingut ............................................................................................ 27 2.2.11 Funksioni i agjensis .............................................................................................. 28

KAPITULLI III ....................................................................................................................... 30 RISHIKIMI I LITERATURS MBI BANIMIN DHE BANESAT ...................................... 30

3.1 Hyrje ................................................................................................................................ 31 3.2 Banimi n aspektin individual ......................................................................................... 32 3.3 Banimi n aspektin shoqror ........................................................................................... 33

3.3.1 Banimi dhe ndarja n shtresa shoqrore ................................................................... 33 3.3.2 Pronar apo qiramarrs? ........................................................................................... 33 3.3.3 Banimi dhe trashgimia ............................................................................................ 37

3.4 Banimi dhe ndikimi i tij n aspektin mikroekonomik ..................................................... 38 3.5 Banimi dhe ndikimi i tij n aspektin makroekonomik. ................................................... 38 3.6 Banimi n t ardhmen ..................................................................................................... 39 3.7 Karakteristikat unike t banesave .................................................................................... 40 3.8 Teorit n lidhje me tregun e pasurive t paluajtshme .................................................... 41

iii

ABSTRAKT

Ky studim ekzaminon elementt dhe strategjit marketing t tregut t banesave dhe sht

motivuar nga fakti se marketingu miks prgjithsisht nuk sht konsideruar si nj referim

thelbsor prsa i prket ndrtimit dhe shitjes s banesave n tregun shqiptar, si dhe sjellja e

blersit shqiptar n kt treg nuk ka patur vmendjen e duhur nga ana shkencore. Pra, studimi

paraqet nj prpjekje t vonuar n shqyrtimin e faktorve me orientim marketing n lidhje me

blerjen e banesave nga individt dhe synon t plotsoj hapsirn e krijuar n studimet

marketing n kt fush.

Objektivi i identifikimit dhe vlersimit t rndsis q kan faktort e ndryshm marketing n

kt sektor sht arritur me an t prdorimit t metodave t krkimit marketing, q prfshijn

fazat q nga hartimi i nj pyetsori q reflekton nivelin e deritanishm t krkimit marketing

t tregut t banesave dhe mbledhjen e t dhnave primare, analizn prshkruese univariante e

bivariante t tyre, deri tek analizat multivariante pr identifikimin e strukturave m t thjeshta

n strukturn komplekse t elementve q ndikojn n vendimin pr blerjen e baness,

segmentimin e tregut dhe profilizimin e segmenteve.

Mbledhja e t dhnave parsore sht realizuar nprmjet nj pyetsori i cili prmban prve

seksionit demografik edhe mbledhjen e informacionit mbi 46 element primar t

marketingut. Pyetsori sht plotsuar me vetadministrim dhe zgjedhja prfundimtare ka

rezultuar n 468 persona, me an t tekniks s kampionimit t zgjedhjes s thjesht t

rastsishme. Analiza e t dhnave tregoi se faktort tradicional marketing si mimi apo

veorit e produktit, kan nj pesh t rndsishme n vendimmarrjen pr blerjen e baness,

por promocioni ka nj pesh t ult. Pr m tepr, analiza jon identifikoi 12 faktor kryesor

marketing q ndikojn n blerjen e banesave dhe q jan n prputhje me teorit mbi

zgjerimin e faktorve marketing me element t tjer modern, si njerzit dhe psikologjia e

tyre. Kta 12 faktor u prdoren pr segmentimin e tregut me an t nj analize cluster, e cila

rezultoi n katr segmente kryesore dhe u identifikuan faktort q vlerson secili segment si

dhe u b profilizimi i tyre. Analizat statistikore treguan se segmentet prbhen nga individ

me karakteristika t ndryshme demografike dhe kan preferenca t ndryshme n lidhje me

llojin dhe vendndodhjen e banesave. Secili prej ktyre segmenteve u jep rndsi t veant

disa prej ktyre faktorve dhe vlerson shum pak faktort e tjer.

iv

Prmbajtja MIRNJOHJE ........................................................................................................................... i DEDIKIM .................................................................................................................................. ii ABSTRAKT .............................................................................................................................. iii KAPITULLI I ............................................................................................................................ 1 HYRJE ....................................................................................................................................... 1

1.1 Motivimi dhe konteksti i krkimit ..................................................................................... 2 1.2 Objektivat e krkimit ......................................................................................................... 3 1.3 Struktura e tezs ................................................................................................................ 5

KAPITULLI II ........................................................................................................................... 8 RISHIKIMI I LITERATURS MBI MARKETINGUN ......................................................... 8

2.1 Hyrje .................................................................................................................................. 9 2.2 Marketingu ........................................................................................................................ 9

2.2.1 Nj pamje e prgjithshme mbi marketingun .............................................................. 9 2.2.2 Marketingu i pasurive t paluajtshme dhe evoluimi i tij .......................................... 10 2.2.3 Marketingu miks dhe tregu i pasurive t paluajtshme .............................................. 11 2.2.4 Dallimi ndrmjet marketingut t prgjithshm dhe marketingut t pasurive t paluajtshme ........................................................................................................................ 22 2.2.5 Funksionet e marketingut ......................................................................................... 23 2.2.6 Mjetet e marketingut ................................................................................................ 24 2.2.7 Krkimi marketing ................................................................................................... 25 2.2.8 Strategjia marketing ................................................................................................. 25 2.2.9 Segmentimi i tregut .................................................................................................. 27 2.2.10 Fushata e marketingut ............................................................................................ 27 2.2.11 Funksioni i agjensis .............................................................................................. 28

KAPITULLI III ....................................................................................................................... 30 RISHIKIMI I LITERATURS MBI BANIMIN DHE BANESAT ...................................... 30

3.1 Hyrje ................................................................................................................................ 31 3.2 Banimi n aspektin individual ......................................................................................... 32 3.3 Banimi n aspektin shoqror ........................................................................................... 33

3.3.1 Banimi dhe ndarja n shtresa shoqrore ................................................................... 33 3.3.2 Pronar apo qiramarrs? ........................................................................................... 33 3.3.3 Banimi dhe trashgimia ............................................................................................ 37

3.4 Banimi dhe ndikimi i tij n aspektin mikroekonomik ..................................................... 38 3.5 Banimi dhe ndikimi i tij n aspektin makroekonomik. ................................................... 38 3.6 Banimi n t ardhmen ..................................................................................................... 39 3.7 Karakteristikat unike t banesave .................................................................................... 40 3.8 Teorit n lidhje me tregun e pasurive t paluajtshme .................................................... 41

v

3.9 Banimi dhe rndsia e analizs faktoriale ....................................................................... 45 3.10 Dizenjimi dhe interiori i banesave................................................................................. 46

3.10.1 Individi dhe dizenjimi i banesave ........................................................................... 46 3.10.2 Individi dhe interiori i banesave ............................................................................. 47 3.10.3 Cikli i familjes dhe interiori i banesave ................................................................. 48

3.11 Gjinia dhe dekorimi i banesave ..................................................................................... 48 3.12 Lagjia dhe cilsia e lagjes .............................................................................................. 49

3.12.1 Koncepti i lagjes ..................................................................................................... 49 3.12.2 Lagjia dhe shkollat ................................................................................................. 50 3.12.3 Lagjia dhe kriminaliteti .......................................................................................... 51

3.13 Aksesi ndaj vendit t puns ........................................................................................... 52 3.13.1 Banesa dhe transporti ............................................................................................. 52

3.14 Natyra, banesa dhe individi ........................................................................................... 52 3.14.1 Banesa dhe hapsirat e gjelbrta rreth tyre ............................................................. 53

3.15 Blerja e baness dhe individi ......................................................................................... 54 3.15.1 Blerja e baness dhe knaqsia .............................................................................. 55 3.15.2 Blersit e baness dhe shndeti psikologjik i individit .......................................... 55 3.15.3 Banimi dhe mjedisi ................................................................................................. 57 3.15.4 Banimi dhe stili i jets ............................................................................................ 58

3.16 Banimi dhe faktort demografike .................................................................................. 58 3.16.1 T dhnat demografike ........................................................................................... 58 3.16.2 mimi i banesave dhe ciklet e mimit ................................................................... 59

3.17 Blersit, shitsit, agjensit dhe interneti ........................................................................ 62 3.17.1 Shit-blerja nprmjet agjensis .............................................................................. 62 3.17.2 Prdorimi i internetit .............................................................................................. 62

KAPITULLI IV ........................................................................................................................ 64 METODOLOGJIA .................................................................................................................. 64

4.1 Hyrje ................................................................................................................................ 65 4.2 Hartimi i pyetsorit .......................................................................................................... 65 4.3 Analiza Bivariante ........................................................................................................... 69

4.3.1 Tabelat e kontingjencs dhe testi 2 ......................................................................... 69 4.3.2 Krahasimi i mesatareve: Testi t pr zgjedhjet e pavarura ........................................ 70 4.3.3 ANOVA: modeli, hipotezat statistikore dhe testimi ................................................ 71

4.4 Analiza Faktoriale dhe Analiza e Komponentve Principal .......................................... 73 4.4.1 T kuptuarit e shkaqeve dhe avantazhet mbi metodat e tjera ................................... 74 4.4.2 Analiza e Komponentve Kryesor (PCA) .............................................................. 76 4.4.3 Numri i Komponentve Kryesor ............................................................................ 77 4.4.4 Rregullat e Bazuar n Vlerat Eigen pr Przgjedhjen e Numrit t Faktorve .......... 78

vi

4.4.5 Konceptet dhe Parimet Baz t Analizs Faktoriale ................................................ 78 4.4.6 Dekompozimi dhe Rangu i Matrics ........................................................................ 81 4.4.7 Numri i vzhgimeve, i variablave dhe i faktorve ................................................... 82 4.4.8 Rrotullimi: Funksionet Lineare t Parashikuesve .................................................... 83 4.4.9 Struktura e Thjesht n Analizn Faktoriale ............................................................ 84

4.5 Analiza Cluster ................................................................................................................ 84 4.5.1 Qllimi dhe teknikat e ndarjes n cluster-a .............................................................. 85 4.5.2 Teknikat e optimizmit .............................................................................................. 88

KAPITULLI V ......................................................................................................................... 89 ANALIZA E T DHNAVE .................................................................................................. 89

5.1 Hyrje ................................................................................................................................ 90 5.2 Kampionimi .................................................................................................................... 90 5.3 Analiza prshkruese ........................................................................................................ 91

5.3.1 Karakteristikat demografike t zgjedhjes ................................................................. 91 5.3.2 Kushtet aktuale t banimit dhe preferenca t prgjithshme ..................................... 95 5.3.3 Faktort q lidhen me produktin .............................................................................. 99 5.3.4 Faktort q lidhen me mimin ................................................................................ 102 5.3.5 Faktort q lidhen me vendndodhjen ..................................................................... 103 5.3.6 Faktort q lidhen me promocionin ....................................................................... 106 5.3.7 Faktort psikologjik .............................................................................................. 108 5.3.8 Personat q kan ndikim n blerjen e banesave ..................................................... 113

5.4 Analiza e faktorve ........................................................................................................ 118 5.4.1 Matje t prshtatshmris s t dhnave ................................................................ 118 5.4.2 Rezultatet e analizs faktoriale ............................................................................... 121

5.5 Analiza Cluster .............................................................................................................. 124 5.5.1 Identifikimi i segmenteve ....................................................................................... 124 5.5.2 Karakteristikat e segmenteve ................................................................................. 128

KAPITULLI VI ...................................................................................................................... 130 PRFUNDIME DHE REKOMANDIME ............................................................................ 130

6.1 Hyrje .............................................................................................................................. 131 6.2 Prfundime .................................................................................................................... 131 6.3 Rekomandime ................................................................................................................ 138 6.4. Kufizimet dhe rekomandimet pr krkim n t ardhmen ............................................. 140

REFERENCAT ..................................................................................................................... 142 ANEKSI ................................................................................................................................. 153

v

3.9 Banimi dhe rndsia e analizs faktoriale ....................................................................... 45 3.10 Dizenjimi dhe interiori i banesave................................................................................. 46

3.10.1 Individi dhe dizenjimi i banesave ........................................................................... 46 3.10.2 Individi dhe interiori i banesave ............................................................................. 47 3.10.3 Cikli i familjes dhe interiori i banesave ................................................................. 48

3.11 Gjinia dhe dekorimi i banesave ..................................................................................... 48 3.12 Lagjia dhe cilsia e lagjes .............................................................................................. 49

3.12.1 Koncepti i lagjes ..................................................................................................... 49 3.12.2 Lagjia dhe shkollat ................................................................................................. 50 3.12.3 Lagjia dhe kriminaliteti .......................................................................................... 51

3.13 Aksesi ndaj vendit t puns ........................................................................................... 52 3.13.1 Banesa dhe transporti ............................................................................................. 52

3.14 Natyra, banesa dhe individi ........................................................................................... 52 3.14.1 Banesa dhe hapsirat e gjelbrta rreth tyre ............................................................. 53

3.15 Blerja e baness dhe individi ......................................................................................... 54 3.15.1 Blerja e baness dhe knaqsia .............................................................................. 55 3.15.2 Blersit e baness dhe shndeti psikologjik i individit .......................................... 55 3.15.3 Banimi dhe mjedisi ................................................................................................. 57 3.15.4 Banimi dhe stili i jets ............................................................................................ 58

3.16 Banimi dhe faktort demografike .................................................................................. 58 3.16.1 T dhnat demografike ........................................................................................... 58 3.16.2 mimi i banesave dhe ciklet e mimit ................................................................... 59

3.17 Blersit, shitsit, agjensit dhe interneti ........................................................................ 62 3.17.1 Shit-blerja nprmjet agjensis .............................................................................. 62 3.17.2 Prdorimi i internetit .............................................................................................. 62

KAPITULLI IV ........................................................................................................................ 64 METODOLOGJIA .................................................................................................................. 64

4.1 Hyrje ................................................................................................................................ 65 4.2 Hartimi i pyetsorit .......................................................................................................... 65 4.3 Analiza Bivariante ........................................................................................................... 69

4.3.1 Tabelat e kontingjencs dhe testi 2 ......................................................................... 69 4.3.2 Krahasimi i mesatareve: Testi t pr zgjedhjet e pavarura ........................................ 70 4.3.3 ANOVA: modeli, hipotezat statistikore dhe testimi ................................................ 71

4.4 Analiza Faktoriale dhe Analiza e Komponentve Principal .......................................... 73 4.4.1 T kuptuarit e shkaqeve dhe avantazhet mbi metodat e tjera ................................... 74 4.4.2 Analiza e Komponentve Kryesor (PCA) .............................................................. 76 4.4.3 Numri i Komponentve Kryesor ............................................................................ 77 4.4.4 Rregullat e Bazuar n Vlerat Eigen pr Przgjedhjen e Numrit t Faktorve .......... 78

vi

4.4.5 Konceptet dhe Parimet Baz t Analizs Faktoriale ................................................ 78 4.4.6 Dekompozimi dhe Rangu i Matrics ........................................................................ 81 4.4.7 Numri i vzhgimeve, i variablave dhe i faktorve ................................................... 82 4.4.8 Rrotullimi: Funksionet Lineare t Parashikuesve .................................................... 83 4.4.9 Struktura e Thjesht n Analizn Faktoriale ............................................................ 84

4.5 Analiza Cluster ................................................................................................................ 84 4.5.1 Qllimi dhe teknikat e ndarjes n cluster-a .............................................................. 85 4.5.2 Teknikat e optimizmit .............................................................................................. 88

KAPITULLI V ......................................................................................................................... 89 ANALIZA E T DHNAVE .................................................................................................. 89

5.1 Hyrje ................................................................................................................................ 90 5.2 Kampionimi .................................................................................................................... 90 5.3 Analiza prshkruese ........................................................................................................ 91

5.3.1 Karakteristikat demografike t zgjedhjes ................................................................. 91 5.3.2 Kushtet aktuale t banimit dhe preferenca t prgjithshme ..................................... 95 5.3.3 Faktort q lidhen me produktin .............................................................................. 99 5.3.4 Faktort q lidhen me mimin ................................................................................ 102 5.3.5 Faktort q lidhen me vendndodhjen ..................................................................... 103 5.3.6 Faktort q lidhen me promocionin ....................................................................... 106 5.3.7 Faktort psikologjik .............................................................................................. 108 5.3.8 Personat q kan ndikim n blerjen e banesave ..................................................... 113

5.4 Analiza e faktorve ........................................................................................................ 118 5.4.1 Matje t prshtatshmris s t dhnave ................................................................ 118 5.4.2 Rezultatet e analizs faktoriale ............................................................................... 121

5.5 Analiza Cluster .............................................................................................................. 124 5.5.1 Identifikimi i segmenteve ....................................................................................... 124 5.5.2 Karakteristikat e segmenteve ................................................................................. 128

KAPITULLI VI ...................................................................................................................... 130 PRFUNDIME DHE REKOMANDIME ............................................................................ 130

6.1 Hyrje .............................................................................................................................. 131 6.2 Prfundime .................................................................................................................... 131 6.3 Rekomandime ................................................................................................................ 138 6.4. Kufizimet dhe rekomandimet pr krkim n t ardhmen ............................................. 140

REFERENCAT ..................................................................................................................... 142 ANEKSI ................................................................................................................................. 153

vii

Lista e Tabelave

Tabela 5.1. Karakteristikat demografike t zgjedhjes ............................................................. 93

Tabela 5.2. Numri i banesave t blera nga individt ............................................................... 96

Tabela 5.3. Prmbledhje e preferencave dhe mundsive pr blerje ........................................ 97

Tabela 5.6. Statistika prshkruese pr vlersimin e mimit dhe normave t interesit t kredis

............................................................................................................................................... 103

Tabela 5.7. Prqindjet e prgjigjeve vlersuese pr faktort q lidhen me vendndodhjen ... 105

Tabela 5. 8. Prqindjet e prgjigjeve vlersuese pr faktort q lidhen me promocionin .... 107

Tabela 5.9. Prqindjet e prgjigjeve vlersuese pr faktort psikologjik ............................ 111

Tabela 5.10. Prqindjet e prgjigjeve vlersuese pr personat q kan ndikim n blerjen e nj

shtpie/apartamenti ................................................................................................................ 115

Tabela 5.11. Matja Kaiser-Meyer-Olkin pr prshtatshmrin e kampionit ......................... 118

Tabela 5.12. Lista e faktorve t prfshir n analizn faktoriale ......................................... 120

Tabela 5.13. Varianca totale e shpjeguar nga faktort e prbashkt ..................................... 121

Lista e grafikve dhe figurave

Figura 3.1. Teoria e rrathve koncentrik e aplikuar n qytetin e Tirans ............................... 44

Figura 4.1 Metodat e grupimit .................................................................................................. 87

Grafiku 5.1. Llojet e banesave aktuale ..................................................................................... 95

Grafiku 5.2. Vlersimi mesatar per veorit e produktit .......................................................... 99

Grafiku 5.3. Vlersimi mesatar pr vendndodhjen................................................................. 104

Grafiku 5.4. Vlersimi mesatar pr elementt e promocionit ................................................ 108

Grafiku 5.5. Vlersimi mesatar pr faktort psikologjik ...................................................... 110

Grafiku 5.6. Vlersimi mesatar pr rndsin e personave q ndikojn n vendimin pr blerjen

e nj shtpie/apartamenti ........................................................................................................ 114

Grafiku 5.7. Vlersimi mesatar i rndsis s gjasht faktorve marketing .......................... 117

KAPITULLI I

HYRJE

Prmbajtja

1.1 Motivimi dhe konteksti i krkimit ..................................................................................... 2 1.2 Objektivat e krkimit ......................................................................................................... 3 1.3 Struktura e tezs ................................................................................................................ 5

vii

Lista e Tabelave

Tabela 5.1. Karakteristikat demografike t zgjedhjes ............................................................. 93

Tabela 5.2. Numri i banesave t blera nga individt ............................................................... 96

Tabela 5.3. Prmbledhje e preferencave dhe mundsive pr blerje ........................................ 97

Tabela 5.6. Statistika prshkruese pr vlersimin e mimit dhe normave t interesit t kredis

............................................................................................................................................... 103

Tabela 5.7. Prqindjet e prgjigjeve vlersuese pr faktort q lidhen me vendndodhjen ... 105

Tabela 5. 8. Prqindjet e prgjigjeve vlersuese pr faktort q lidhen me promocionin .... 107

Tabela 5.9. Prqindjet e prgjigjeve vlersuese pr faktort psikologjik ............................ 111

Tabela 5.10. Prqindjet e prgjigjeve vlersuese pr personat q kan ndikim n blerjen e nj

shtpie/apartamenti ................................................................................................................ 115

Tabela 5.11. Matja Kaiser-Meyer-Olkin pr prshtatshmrin e kampionit ......................... 118

Tabela 5.12. Lista e faktorve t prfshir n analizn faktoriale ......................................... 120

Tabela 5.13. Varianca totale e shpjeguar nga faktort e prbashkt ..................................... 121

Lista e grafikve dhe figurave

Figura 3.1. Teoria e rrathve koncentrik e aplikuar n qytetin e Tirans ............................... 44

Figura 4.1 Metodat e grupimit .................................................................................................. 87

Grafiku 5.1. Llojet e banesave aktuale ..................................................................................... 95

Grafiku 5.2. Vlersimi mesatar per veorit e produktit .......................................................... 99

Grafiku 5.3. Vlersimi mesatar pr vendndodhjen................................................................. 104

Grafiku 5.4. Vlersimi mesatar pr elementt e promocionit ................................................ 108

Grafiku 5.5. Vlersimi mesatar pr faktort psikologjik ...................................................... 110

Grafiku 5.6. Vlersimi mesatar pr rndsin e personave q ndikojn n vendimin pr blerjen

e nj shtpie/apartamenti ........................................................................................................ 114

Grafiku 5.7. Vlersimi mesatar i rndsis s gjasht faktorve marketing .......................... 117

KAPITULLI I

HYRJE

Prmbajtja

1.1 Motivimi dhe konteksti i krkimit ..................................................................................... 2 1.2 Objektivat e krkimit ......................................................................................................... 3 1.3 Struktura e tezs ................................................................................................................ 5

2

1.1 Motivimi dhe konteksti i krkimit

Meqnse investimi n blerjen e nj banese pr shum individ ose familje sht nj nga

investimet m t rndsishme t gjith jets s tyre, sht gjykuar e rndsishme brja e nj

krkimi n lidhje faktort kryesor t cilt ndikojn tek individi pr blerjen e nj banese,

faktor kta t ofruar nga literatura n fushn e marketingut modern miks t pasurive t

paluajtshme.

Pas viteve 1990 pr shkak t rnies s regjimit komunist, ekonomia shqiptare iu nnshtrua

proesit t kalimit nga nj ekonomi e centralizuar dhe e planifikuar n nj ekonomi t

orientuar nga tregu i lir dhe globalizimi. Sektori i banimit si pjes prbrse e tregut shqiptar

ka patur specifikat e tij, si prsa i prket produkteve t ofruara prej tij ashtu edhe mnyrs s

ofrimit t ktyre produkteve.

Ky sektor edhe n Shqipri si n shume vende t tjera, ka disa aktor t cilt operojn n t,

ku ndr m t rndsishm mund t prmendim kompanit e ndrtimit, agjensit e pasurive t

paluajtshme si dhe individt. Aktort n sektorin e banimit nuk kan t njjtat interesa, pasi

nga njra an kompanit e ndrtimit dhe agjensit e pasurive t paluajtshme duan t

maksimizojn fitimet e tyre dhe nga ana tjetr individt duan t realizojn ndrrn e tyre pr

t bler nj banes n mnyrn m t knaqshme t mundshme, por gjithsesi vlen t theksohet

se pr gjra t caktuara t dyja palt shfaqin interes t njjt.

Ky studim merr n shqyrtim mnyrat e sjelljes s individit gjat realizimit t proesit t

blerjes s banesave, me fokus t veant mbi nje treg gjeografik t prcaktuar qart - qytetin e

Tirans - dhe ka eksploruar mbi mnyrn sesi ndryshimi n statusin social-ekonomik t

individve q blejn banesa ndikon n faktort e blerjes s ktyre t fundit.

Tirana sht kryeqyteti i Republiks s Shqipris. Qyteti i Tirans ndodhet n qendr t

Shqipris me nj siprfaqe prej 31 km2, ndrsa siprfaqja e gjith rrethit sht 1288 km dhe

prfshin katr qendra: Tirann, Vorn, Krrabn, dhe Kamzn si dhe 150 fshatra.

N qytetin e Tirans ndodhen afrsisht 1.78 km2 ambiente t gjelbruara q funksionojn si

parqe, rekreacione dhe lulishte publike pr qytetin e Tirans, e ndar n rreth 61 struktura t

gjelbra, ndr t cilat m t rndsishmet jan Parku i madh i Tirans me siprfaqe 1,6 km,

Kopshti Zoologjik me siprfaqe 55,935 m, siprfaqja pran Pallatit t Brigadave dhe kjo nj

siprfaqe kryesisht e gjelbr afrsisht 95.000 m, si dhe Parku Rinia i cili z nj siprfaqe prej

30,000 m.

Popullsia banuese n Shqipri referuar Census 2011 sht 2.800.138 banor, ndrkoh q

popullsia banuese n qytetin e Tirans sht 421.286 banor prej t cilve 213.895 femra dhe 3

207.391 meshkuj. Referuar burimit t msiprm n qytetin e Tirans ndodhen 187.043 banesa

prej t cilave vetm 144.831 jan banesa t banuara, pra rreth 23% t tyre jan banesa t

pabanuara.

Studimi mendohet se do t ket rndsi pr pjesn akademike t shoqris, nprmjet

zgjerimit t njohurive konceptuale dhe empirike n lidhje me pasurit e paluajtshme n trsi

si dhe t banesave, blersit shqiptar dhe tendencave kryesore prsa i prket sjelljes s ktij

blersi n proesin e blerjes s banesave n veanti.

Gjithashtu ky studim do t tentoj t ofroj nj kontribut modest ndaj kompanive t ndrtimit

dhe agjensive t pasurive t paluajtshme n lidhje me orientimin e aktivitetit t tyre n kt

treg, me qllim q t maksimizojn fitimet e tyre prmes realizimit t nj blersi t knaqur.

Qllimi kryesor i ktij studimi sht t siguroj nj model krkimi n lidhje me banesat dhe

proesin e blerjes s tyre, proes i cili sipas ktij studimi merr n konsiderat analizn e disa

faktorve t cilt m s shumti pr shkak t gjetjeve t ndryshme nga literatura e rishikuar

kan patur ndikim tek individt prsa i prket blerjes s banesave.

Pr m tepr, ky studim mund t shihet edhe si nj piknisje pr t gjith ata q duan t

avancojn me krkimet e tyre m t thella n tregun e banesave duke vijuar me studimin e

mtejshm t variacionit t faktorve specifik n kuadr t dinamikave t ndryshme q ky

treg paraqet.

1.2 Objektivat e krkimit

Ky studim ka disa objektiva kryesor:

1. T rishikoj literaturn teorike mbi marketingun e prgjithshm dhe marketingun e

pasurive t paluajtshme, duke u fokusuar n shtat variablat kryesore t marketingut

miks.

2. T shqyrtoj literaturn mbi faktort socio-ekonomik dhe ndrlidhjen e tyre me t

dhnat demografike dhe t dhna t tjera t prgjithshme, q ndikojn n shitblerjen e

banesave.

3. T rishikoj literaturn empirike me qllim studimin kritik t mnyrave t matjes s

elementve t marketingut, hartimin e pyetsorve pr qllimin e studimit t faktorve

ndikues n shitblerjen e banesave, metodat empirike t analizimit t t dhnave dhe

prfundimet kryesore n lidhje me kto shtje.

4. Bazuar n rishikimin e literaturs, t hartoj nj pyetsor, me an t t cilit t mbledh

t dhna origjinale pr studimin e faktorve q ndikojn n shitblerjen e banesave n

2

1.1 Motivimi dhe konteksti i krkimit

Meqnse investimi n blerjen e nj banese pr shum individ ose familje sht nj nga

investimet m t rndsishme t gjith jets s tyre, sht gjykuar e rndsishme brja e nj

krkimi n lidhje faktort kryesor t cilt ndikojn tek individi pr blerjen e nj banese,

faktor kta t ofruar nga literatura n fushn e marketingut modern miks t pasurive t

paluajtshme.

Pas viteve 1990 pr shkak t rnies s regjimit komunist, ekonomia shqiptare iu nnshtrua

proesit t kalimit nga nj ekonomi e centralizuar dhe e planifikuar n nj ekonomi t

orientuar nga tregu i lir dhe globalizimi. Sektori i banimit si pjes prbrse e tregut shqiptar

ka patur specifikat e tij, si prsa i prket produkteve t ofruara prej tij ashtu edhe mnyrs s

ofrimit t ktyre produkteve.

Ky sektor edhe n Shqipri si n shume vende t tjera, ka disa aktor t cilt operojn n t,

ku ndr m t rndsishm mund t prmendim kompanit e ndrtimit, agjensit e pasurive t

paluajtshme si dhe individt. Aktort n sektorin e banimit nuk kan t njjtat interesa, pasi

nga njra an kompanit e ndrtimit dhe agjensit e pasurive t paluajtshme duan t

maksimizojn fitimet e tyre dhe nga ana tjetr individt duan t realizojn ndrrn e tyre pr

t bler nj banes n mnyrn m t knaqshme t mundshme, por gjithsesi vlen t theksohet

se pr gjra t caktuara t dyja palt shfaqin interes t njjt.

Ky studim merr n shqyrtim mnyrat e sjelljes s individit gjat realizimit t proesit t

blerjes s banesave, me fokus t veant mbi nje treg gjeografik t prcaktuar qart - qytetin e

Tirans - dhe ka eksploruar mbi mnyrn sesi ndryshimi n statusin social-ekonomik t

individve q blejn banesa ndikon n faktort e blerjes s ktyre t fundit.

Tirana sht kryeqyteti i Republiks s Shqipris. Qyteti i Tirans ndodhet n qendr t

Shqipris me nj siprfaqe prej 31 km2, ndrsa siprfaqja e gjith rrethit sht 1288 km dhe

prfshin katr qendra: Tirann, Vorn, Krrabn, dhe Kamzn si dhe 150 fshatra.

N qytetin e Tirans ndodhen afrsisht 1.78 km2 ambiente t gjelbruara q funksionojn si

parqe, rekreacione dhe lulishte publike pr qytetin e Tirans, e ndar n rreth 61 struktura t

gjelbra, ndr t cilat m t rndsishmet jan Parku i madh i Tirans me siprfaqe 1,6 km,

Kopshti Zoologjik me siprfaqe 55,935 m, siprfaqja pran Pallatit t Brigadave dhe kjo nj

siprfaqe kryesisht e gjelbr afrsisht 95.000 m, si dhe Parku Rinia i cili z nj siprfaqe prej

30,000 m.

Popullsia banuese n Shqipri referuar Census 2011 sht 2.800.138 banor, ndrkoh q

popullsia banuese n qytetin e Tirans sht 421.286 banor prej t cilve 213.895 femra dhe 3

207.391 meshkuj. Referuar burimit t msiprm n qytetin e Tirans ndodhen 187.043 banesa

prej t cilave vetm 144.831 jan banesa t banuara, pra rreth 23% t tyre jan banesa t

pabanuara.

Studimi mendohet se do t ket rndsi pr pjesn akademike t shoqris, nprmjet

zgjerimit t njohurive konceptuale dhe empirike n lidhje me pasurit e paluajtshme n trsi

si dhe t banesave, blersit shqiptar dhe tendencave kryesore prsa i prket sjelljes s ktij

blersi n proesin e blerjes s banesave n veanti.

Gjithashtu ky studim do t tentoj t ofroj nj kontribut modest ndaj kompanive t ndrtimit

dhe agjensive t pasurive t paluajtshme n lidhje me orientimin e aktivitetit t tyre n kt

treg, me qllim q t maksimizojn fitimet e tyre prmes realizimit t nj blersi t knaqur.

Qllimi kryesor i ktij studimi sht t siguroj nj model krkimi n lidhje me banesat dhe

proesin e blerjes s tyre, proes i cili sipas ktij studimi merr n konsiderat analizn e disa

faktorve t cilt m s shumti pr shkak t gjetjeve t ndryshme nga literatura e rishikuar

kan patur ndikim tek individt prsa i prket blerjes s banesave.

Pr m tepr, ky studim mund t shihet edhe si nj piknisje pr t gjith ata q duan t

avancojn me krkimet e tyre m t thella n tregun e banesave duke vijuar me studimin e

mtejshm t variacionit t faktorve specifik n kuadr t dinamikave t ndryshme q ky

treg paraqet.

1.2 Objektivat e krkimit

Ky studim ka disa objektiva kryesor:

1. T rishikoj literaturn teorike mbi marketingun e prgjithshm dhe marketingun e

pasurive t paluajtshme, duke u fokusuar n shtat variablat kryesore t marketingut

miks.

2. T shqyrtoj literaturn mbi faktort socio-ekonomik dhe ndrlidhjen e tyre me t

dhnat demografike dhe t dhna t tjera t prgjithshme, q ndikojn n shitblerjen e

banesave.

3. T rishikoj literaturn empirike me qllim studimin kritik t mnyrave t matjes s

elementve t marketingut, hartimin e pyetsorve pr qllimin e studimit t faktorve

ndikues n shitblerjen e banesave, metodat empirike t analizimit t t dhnave dhe

prfundimet kryesore n lidhje me kto shtje.

4. Bazuar n rishikimin e literaturs, t hartoj nj pyetsor, me an t t cilit t mbledh

t dhna origjinale pr studimin e faktorve q ndikojn n shitblerjen e banesave n

4

qytetin e Tirans dhe t prdor teknikat e prshtatshme pr matjen e lidhjeve dhe

vlersimin e rndsis s faktorve kryesor.

5. T identifikoj segmente konsumatorsh sipas preferencave t tyre pr faktor t

ndryshm dhe t specifikoj karakteristikat demografike t ktyre segmenteve, pra t

prcaktoj profilin e tyre.

6. T rekomandoj strategji marketingu bazuar n kto segmente dhe profilet e tyre.

Kto objektiva jan prpunuar m tej n hartimin e disa hipotezave ose pyetjeve krkimore.

Hipoteza qendrore e ktij studimi sht se faktort teorik shprehen edhe n kushtet e qytetit

t Tirans, pra katr nga faktort kryesore t marketingut, mimi, Produkti, Vendndodhja dhe

Promocioni jan faktort kryesor, por rndsia q u jepet atyre nuk sht e njjt. Pr m

tepr, prve ktyre faktorve baz, ka edhe faktor t tjer si njerzit dhe psikologjia e tyre

q ndikojn n vendimmarrjen pr shitblerjen e banesave.

Nga kjo hipotez kryesore deduktohen disa pyetje krkimore t cilat jan:

1. far parashikon teoria e marketingut n lidhje me faktort kryesor t marketingut t

banesave dhe sa t rndsishm jan ata?

2. A ka ngjashmri n teknikat e prdorura nga autor t ndryshm pr gjetjen e ktyre

faktorve dhe a mund t prdoren metodat klasike e t zakonshme n kontekstin e

przgjedhur?

3. Sa t rndsishm jan faktort kryesore t marketingut klasik, dhe cilt jan

elementt prbrs t secilit prej ktyre faktorve n tregun e shitblerjes s banesave.

Cilt jan m t rndsishmit prej tyre?

4. Si ndikohet vlersimi i rndsis s ktyre faktorve nga karakteristikat demografike

t banorve t qytetit t Tirans ?

5. Bazuar n strukturn e elementve baz t formimit t ktyre faktorve teorike, a ka

nnstruktura t tjera t identifikueshme dhe t interpretueshme, t cilat mund t

identifikohen si faktor t rndsishm n kontekstin e ktij studimi.

6. Si ndryshon vlersimi apo rndsia q u jepet ktyre faktorve n segmente t

ndryshme t popullats dhe cilat jan karakteristikat e ktyre segmenteve.

7. Bazuar n prgjigjet e pyetjeve t msiprme, cilat jan rekomandimet q mund t

jepen pr shitsit dhe blersit e banesave?

5

1.3 Struktura e tezs

Ky punim fillon me kapitullin e dyt Rishikimi i literaturs mbi marketingun, i cili prbhet

nga 11 seksione. N seksionin e tij t par trajtohet marketingu i prgjithshm dhe konceptet

themelore t tij; seksioni i dyt bn nj paraqitje t specifikave t marketingut t pasurive t

paluajtshme dhe evoluimin e tij ndr vite; seksioni i tret jep lidhjen ndrmjet marketingut

miks dhe tregut t pasurive t paluajtshme duke shpjeguar shtat variablat kryesore t tij

(produkti, mimi, vendndodhja, promocioni, proeset, politikat dhe njerzit), ndrsa dallimet

kryesore ndrmjet marketingut t prgjithshm dhe marketingut n tregun t pasurive t

paluajtshme jan shpjeguar n seksionin e katrt; m pas vazhdohet me seksionin e pest ku

sqarohen m n detaje funksionet e marketingut prsa i prket ktij tregu; ndrsa shpjegimi i

mjeteve kryesore t marketingut duke u fokusuar te krkimi i tregut dhe informacioni,

reklama, promocioni dhe marrdhniet me publikun bhet n seksionin e gjasht; m pas,

pikrisht n seksionin e shtat, jepet nj shpjegim i konceptit t krkimit marketing n lidhje

me pasurit e paluajtshme; dhe n vijim, prkatsisht n seksionin e tet dhe t nnt t ktij

kapitulli paraqitet mnyra e hartimit t nj strategjie marketing duke theksuar veanrisht

proesin e rndsishm t segmentimit t tregut dhe karakteristikat e segmentimit n lidhje me

pasurit e paluajtshme; seksioni i dhjet prezanton mnyrn e hartimit dhe implementimit t

nj fushate marketing ndrsa n seksionin e fundit t ktij kapitulli hidhet drit mbi

funksionin e agjensive t pasurive t paluajtshme dhe tendencat e sotme prsa i prket

proesit t realizimit t shit-blerjes s produkteve t pasurive t paluajtshme nprmjet ktyre

agjensive.

N kapitullin e tret Banimi dhe banesat, i cili ka n prbrje t tij 17 seksione, seksioni i

par i tij prpiqet t bj nj paraqitje t rndsis s padiskutueshme q ka banimi pr qeniet

njerzore. Vazhdohet me konceptin e banimit n aspektin individual dhe konceptin e banimit

n aspektin shoqror duke shpjeguar m n detaje lidhjen e banimit me shtresn shoqrore,

avantazhet dhe disavantazhet e t qenurit pronar ose qiramarrs t baness ku jetojm, si dhe

efektet q ka banimi n proesin e trashgimis, t shpjeguara kto n seksionin e dyt dhe t

tret. M pas n dy seksionet pasardhse bhet trajtimi i banimit prkatsisht n

kndvshtrimin mikroekonomik dhe at makroekonomik. Seksioni i gjasht jep tendencat

kryesore n lidhje me banimin n t ardhmen, dhe m pas seksioni i shtat trajton

karakteristikat unike t banesave. Seksioni i tet shpjegon disa nga teorit n tregun e pasurive

t paluajtshme, dhe bazuar n teorin e rrathve koncentrik bhet edhe nj prshkrim i ksaj

teorie n lidhje me qytetin e Tirans. Banimi dhe rndsia e analizs faktoriale n lidhje me

t, dizenjimi dhe interiori i banesave, raportin e individit me interiorin dhe ky i fundit me

4

qytetin e Tirans dhe t prdor teknikat e prshtatshme pr matjen e lidhjeve dhe

vlersimin e rndsis s faktorve kryesor.

5. T identifikoj segmente konsumatorsh sipas preferencave t tyre pr faktor t

ndryshm dhe t specifikoj karakteristikat demografike t ktyre segmenteve, pra t

prcaktoj profilin e tyre.

6. T rekomandoj strategji marketingu bazuar n kto segmente dhe profilet e tyre.

Kto objektiva jan prpunuar m tej n hartimin e disa hipotezave ose pyetjeve krkimore.

Hipoteza qendrore e ktij studimi sht se faktort teorik shprehen edhe n kushtet e qytetit

t Tirans, pra katr nga faktort kryesore t marketingut, mimi, Produkti, Vendndodhja dhe

Promocioni jan faktort kryesor, por rndsia q u jepet atyre nuk sht e njjt. Pr m

tepr, prve ktyre faktorve baz, ka edhe faktor t tjer si njerzit dhe psikologjia e tyre

q ndikojn n vendimmarrjen pr shitblerjen e banesave.

Nga kjo hipotez kryesore deduktohen disa pyetje krkimore t cilat jan:

1. far parashikon teoria e marketingut n lidhje me faktort kryesor t marketingut t

banesave dhe sa t rndsishm jan ata?

2. A ka ngjashmri n teknikat e prdorura nga autor t ndryshm pr gjetjen e ktyre

faktorve dhe a mund t prdoren metodat klasike e t zakonshme n kontekstin e

przgjedhur?

3. Sa t rndsishm jan faktort kryesore t marketingut klasik, dhe cilt jan

elementt prbrs t secilit prej ktyre faktorve n tregun e shitblerjes s banesave.

Cilt jan m t rndsishmit prej tyre?

4. Si ndikohet vlersimi i rndsis s ktyre faktorve nga karakteristikat demografike

t banorve t qytetit t Tirans ?

5. Bazuar n strukturn e elementve baz t formimit t ktyre faktorve teorike, a ka

nnstruktura t tjera t identifikueshme dhe t interpretueshme, t cilat mund t

identifikohen si faktor t rndsishm n kontekstin e ktij studimi.

6. Si ndryshon vlersimi apo rndsia q u jepet ktyre faktorve n segmente t

ndryshme t popullats dhe cilat jan karakteristikat e ktyre segmenteve.

7. Bazuar n prgjigjet e pyetjeve t msiprme, cilat jan rekomandimet q mund t

jepen pr shitsit dhe blersit e banesave?

5

1.3 Struktura e tezs

Ky punim fillon me kapitullin e dyt Rishikimi i literaturs mbi marketingun, i cili prbhet

nga 11 seksione. N seksionin e tij t par trajtohet marketingu i prgjithshm dhe konceptet

themelore t tij; seksioni i dyt bn nj paraqitje t specifikave t marketingut t pasurive t

paluajtshme dhe evoluimin e tij ndr vite; seksioni i tret jep lidhjen ndrmjet marketingut

miks dhe tregut t pasurive t paluajtshme duke shpjeguar shtat variablat kryesore t tij

(produkti, mimi, vendndodhja, promocioni, proeset, politikat dhe njerzit), ndrsa dallimet

kryesore ndrmjet marketingut t prgjithshm dhe marketingut n tregun t pasurive t

paluajtshme jan shpjeguar n seksionin e katrt; m pas vazhdohet me seksionin e pest ku

sqarohen m n detaje funksionet e marketingut prsa i prket ktij tregu; ndrsa shpjegimi i

mjeteve kryesore t marketingut duke u fokusuar te krkimi i tregut dhe informacioni,

reklama, promocioni dhe marrdhniet me publikun bhet n seksionin e gjasht; m pas,

pikrisht n seksionin e shtat, jepet nj shpjegim i konceptit t krkimit marketing n lidhje

me pasurit e paluajtshme; dhe n vijim, prkatsisht n seksionin e tet dhe t nnt t ktij

kapitulli paraqitet mnyra e hartimit t nj strategjie marketing duke theksuar veanrisht

proesin e rndsishm t segmentimit t tregut dhe karakteristikat e segmentimit n lidhje me

pasurit e paluajtshme; seksioni i dhjet prezanton mnyrn e hartimit dhe implementimit t

nj fushate marketing ndrsa n seksionin e fundit t ktij kapitulli hidhet drit mbi

funksionin e agjensive t pasurive t paluajtshme dhe tendencat e sotme prsa i prket

proesit t realizimit t shit-blerjes s produkteve t pasurive t paluajtshme nprmjet ktyre

agjensive.

N kapitullin e tret Banimi dhe banesat, i cili ka n prbrje t tij 17 seksione, seksioni i

par i tij prpiqet t bj nj paraqitje t rndsis s padiskutueshme q ka banimi pr qeniet

njerzore. Vazhdohet me konceptin e banimit n aspektin individual dhe konceptin e banimit

n aspektin shoqror duke shpjeguar m n detaje lidhjen e banimit me shtresn shoqrore,

avantazhet dhe disavantazhet e t qenurit pronar ose qiramarrs t baness ku jetojm, si dhe

efektet q ka banimi n proesin e trashgimis, t shpjeguara kto n seksionin e dyt dhe t

tret. M pas n dy seksionet pasardhse bhet trajtimi i banimit prkatsisht n

kndvshtrimin mikroekonomik dhe at makroekonomik. Seksioni i gjasht jep tendencat

kryesore n lidhje me banimin n t ardhmen, dhe m pas seksioni i shtat trajton

karakteristikat unike t banesave. Seksioni i tet shpjegon disa nga teorit n tregun e pasurive

t paluajtshme, dhe bazuar n teorin e rrathve koncentrik bhet edhe nj prshkrim i ksaj

teorie n lidhje me qytetin e Tirans. Banimi dhe rndsia e analizs faktoriale n lidhje me

t, dizenjimi dhe interiori i banesave, raportin e individit me interiorin dhe ky i fundit me

6

ciklin e jets s familjes, dekorimin e banesave dhe ndikimet gjinore n t, jan gjithashtu

koncepte q trajtohen n seksionin e nnt, t dhjet dhe t njmbdhjet t kapitullit t tret.

N vazhdim, n seksionin e dymbdhjet, trajtohet edhe koncepti i lagjes, ndikimi i shkollave

n krijimin e lagjeve dhe ndikimi i kriminalitetit n mbarvajtjen e jets n lagje. Nga

seksioni i trembdhjet deri n seksionin e pesmbdhjet trajtohet rndsia e afrsis s

baness me vendin e puns, ndikimi i transportit, marrdhniet ndrmjet natyrs, banimit dhe

individit, ndjesit gjat dhe pas blerjes s baness, knaqsin e prjetuar, ndikimin n

prmirsimin ose keqsimin e shndetit psikologjik, rndsin e mjedisit, efektet q rrjedhin

nga stili i jets s individit prsa i prket proesit t przgjedhjes s baness nga ana e tij, etj.

Lidhja mes banimit dhe faktorve demografik si t ardhurat, papunsia, norma e inflacionit

dhe e interesit dhe teknikat e prdorura nga agjensit per nxitjen e prdorimit t internetit nga

individt pr t realizuar qllimet e tyre t shitjes apo t blerjes s nj banese prbjn dy

seksionet mbyllse t kapitullit t tret.

Kapitulli i katrt Metodologjia shpjegon n mnyr t detajuar metodologjin e prdorur n

kt studim dhe prbhet gjithsej nga pes seksione. Me qllim q t realizohen pritshmrit

nga ky studim n lidhje me objektivat e vendosur, sht hartuar nj pyetsor, ku mnyra e

draftimit, struktura, pilotimi dhe m pas hartimi prfundimtar i tij sht shpjeguar n

seksionin e dyt t ktij kapitulli. sht synuar q me an t ktij pyetsori t bhet matja e

rndsis se faktorve teorik t konstatuar nga rishikimi i literaturs n kapitujt 2 dhe 3 n

lidhje me individin dhe tregun e banesave. Shpjegimet mbi prdorimin e disa testeve

statistikore pr t gjetur varsine ose jo ndrmjet variablave ose grupvariablave t ndryshm

sht trajtuar n mnyr t detajuar n kt kapitull. Seksioni i tret ka n prbrje t tij tre

nnseksione n t cilat shpjegohen prkatsisht tabelat e kontigjencs dhe testi 2 , metoda e

testimit t barazis s mesatareve me an t testit t, i cili mund t prdoret pr t testuar pr

diferenca mes mesatareve t dy grupeve, si dhe analizn e variancs me nj hyrje ose ndryshe

ANOVA me qllim testimin nse mes mesatareve t dy ose m shum grupeve te pavarura ka

ose jo diferenca statistikisht t rndsishme. Seksioni i katrt jep shpjegimet n lidhje me

analizn faktoriale e cila prfshin analizn e komponentve dhe analizn e faktorve t

prbashkt. Ky seksion n prbrje t tij ka nnt nnseksione, dhe nnseksioni i par jep

shkaqet dhe prparsit e analizs faktoriale krahasimisht me analizat e tjera, nnseksioni 5

deri 9 japin konceptet dhe parimet baz t analizs faktoriale duke shpjeguar n detaje

dekompozimin dhe rangun e matrics, numrin e vzhgimeve, variablave dhe faktorve,

rrotullimin, si dhe strukturn e thjesht t analizs faktoriale. N seksionin katr shpjegohet

m n detaje analiza e komponentve principal ku nprmjet nnseksioneve 2 deri n 4 jepen

7

arsyet dhe mnyra e prdorimit t numrit t komponentve kryesore si dhe rregullat e bazuara

n vlerat Eigen pr przgjedhjen e numrit t faktorve.

Kapitulli i pest Analiza e t dhnave prbhet nga pes seksione, n t cilat bhet analiza

n lidhje me t dhnat e mbledhura nga t anketuarit. N kt kapitull jan bre tre lloje

analizash dhe konkretisht: analiza prshkruese, analiza e faktorve si dhe analiza Cluster.

Seksioni i tret analiza prshkruese prbhet nga tet nnseksione dhe bhet nje analiz e t

dhnave n lidhje me karakteristikat demografike t zgjedhjes, kushtet aktuale t banimit dhe

preferencat e prgjithshme, faktort q lidhen me variablat e marketingut modern miks pr t

cilt jan mbledhur t dhna nprmjet pyetsorit si produkti, mimi, vendndodhja,

promocioni dhe njerzit. Prve ktyre, analiza bhet edhe n lidhje me faktort psikologjike

si dhe personat q ndikojn n blerjen e banesave. N t gjith kta seksione testohet pr

lidhje t vlersimit t faktorve me karakteristikat demografike t kampionit. Seksioni i katrt

paraqet rezultatet e gjetura nga analiza faktoriale e cila sht nj analiz m e thelluar e ktyre

t dhnave. M tej, analiza Cluster trajtohet n seksionin e pest t ktij kapitulli, ku bazuar

n rndsin q u jepet faktorve t ndryshm (t identifikuar nga analiza faktoriale) nga ana e

t anketuarve prcaktohen segmentet e ktij tregu n baz t profileve demografike dhe

preferencave t tyre.

Kapitulli i fundit bn nj prmbledhje t prfundimeve t studimit, strukturuar sipas pyetjeve

krkimore dhe prgjigjeve t marra pr to. Gjithashtu, i kushtohet vmendje dhnies s

rekomandimeve pr aktort n tregun e shitblerjes s banesave, si jan kompanit e ndrtimit

dhe agjensit e pasurive t paluajtshme, bazuar n prfundimet e ktij studimi. Gjithashtu nj

vmendje e veante n kt kapitull i kushtohet identifikimit t problemeve dhe kufizimeve t

ktij studimi, duke bazuar n to edhe rekomandimet pr krkime shkencore n kt fush n

t ardhmen.

6

ciklin e jets s familjes, dekorimin e banesave dhe ndikimet gjinore n t, jan gjithashtu

koncepte q trajtohen n seksionin e nnt, t dhjet dhe t njmbdhjet t kapitullit t tret.

N vazhdim, n seksionin e dymbdhjet, trajtohet edhe koncepti i lagjes, ndikimi i shkollave

n krijimin e lagjeve dhe ndikimi i kriminalitetit n mbarvajtjen e jets n lagje. Nga

seksioni i trembdhjet deri n seksionin e pesmbdhjet trajtohet rndsia e afrsis s

baness me vendin e puns, ndikimi i transportit, marrdhniet ndrmjet natyrs, banimit dhe

individit, ndjesit gjat dhe pas blerjes s baness, knaqsin e prjetuar, ndikimin n

prmirsimin ose keqsimin e shndetit psikologjik, rndsin e mjedisit, efektet q rrjedhin

nga stili i jets s individit prsa i prket proesit t przgjedhjes s baness nga ana e tij, etj.

Lidhja mes banimit dhe faktorve demografik si t ardhurat, papunsia, norma e inflacionit

dhe e interesit dhe teknikat e prdorura nga agjensit per nxitjen e prdorimit t internetit nga

individt pr t realizuar qllimet e tyre t shitjes apo t blerjes s nj banese prbjn dy

seksionet mbyllse t kapitullit t tret.

Kapitulli i katrt Metodologjia shpjegon n mnyr t detajuar metodologjin e prdorur n

kt studim dhe prbhet gjithsej nga pes seksione. Me qllim q t realizohen pritshmrit

nga ky studim n lidhje me objektivat e vendosur, sht hartuar nj pyetsor, ku mnyra e

draftimit, struktura, pilotimi dhe m pas hartimi prfundimtar i tij sht shpjeguar n

seksionin e dyt t ktij kapitulli. sht synuar q me an t ktij pyetsori t bhet matja e

rndsis se faktorve teorik t konstatuar nga rishikimi i literaturs n kapitujt 2 dhe 3 n

lidhje me individin dhe tregun e banesave. Shpjegimet mbi prdorimin e disa testeve

statistikore pr t gjetur varsine ose jo ndrmjet variablave ose grupvariablave t ndryshm

sht trajtuar n mnyr t detajuar n kt kapitull. Seksioni i tret ka n prbrje t tij tre

nnseksione n t cilat shpjegohen prkatsisht tabelat e kontigjencs dhe testi 2 , metoda e

testimit t barazis s mesatareve me an t testit t, i cili mund t prdoret pr t testuar pr

diferenca mes mesatareve t dy grupeve, si dhe analizn e variancs me nj hyrje ose ndryshe

ANOVA me qllim testimin nse mes mesatareve t dy ose m shum grupeve te pavarura ka

ose jo diferenca statistikisht t rndsishme. Seksioni i katrt jep shpjegimet n lidhje me

analizn faktoriale e cila prfshin analizn e komponentve dhe analizn e faktorve t

prbashkt. Ky seksion n prbrje t tij ka nnt nnseksione, dhe nnseksioni i par jep

shkaqet dhe prparsit e analizs faktoriale krahasimisht me analizat e tjera, nnseksioni 5

deri 9 japin konceptet dhe parimet baz t analizs faktoriale duke shpjeguar n detaje

dekompozimin dhe rangun e matrics, numrin e vzhgimeve, variablave dhe faktorve,

rrotullimin, si dhe strukturn e thjesht t analizs faktoriale. N seksionin katr shpjegohet

m n detaje analiza e komponentve principal ku nprmjet nnseksioneve 2 deri n 4 jepen

7

arsyet dhe mnyra e prdorimit t numrit t komponentve kryesore si dhe rregullat e bazuara

n vlerat Eigen pr przgjedhjen e numrit t faktorve.

Kapitulli i pest Analiza e t dhnave prbhet nga pes seksione, n t cilat bhet analiza

n lidhje me t dhnat e mbledhura nga t anketuarit. N kt kapitull jan bre tre lloje

analizash dhe konkretisht: analiza prshkruese, analiza e faktorve si dhe analiza Cluster.

Seksioni i tret analiza prshkruese prbhet nga tet nnseksione dhe bhet nje analiz e t

dhnave n lidhje me karakteristikat demografike t zgjedhjes, kushtet aktuale t banimit dhe

preferencat e prgjithshme, faktort q lidhen me variablat e marketingut modern miks pr t

cilt jan mbledhur t dhna nprmjet pyetsorit si produkti, mimi, vendndodhja,

promocioni dhe njerzit. Prve ktyre, analiza bhet edhe n lidhje me faktort psikologjike

si dhe personat q ndikojn n blerjen e banesave. N t gjith kta seksione testohet pr

lidhje t vlersimit t faktorve me karakteristikat demografike t kampionit. Seksioni i katrt

paraqet rezultatet e gjetura nga analiza faktoriale e cila sht nj analiz m e thelluar e ktyre

t dhnave. M tej, analiza Cluster trajtohet n seksionin e pest t ktij kapitulli, ku bazuar

n rndsin q u jepet faktorve t ndryshm (t identifikuar nga analiza faktoriale) nga ana e

t anketuarve prcaktohen segmentet e ktij tregu n baz t profileve demografike dhe

preferencave t tyre.

Kapitulli i fundit bn nj prmbledhje t prfundimeve t studimit, strukturuar sipas pyetjeve

krkimore dhe prgjigjeve t marra pr to. Gjithashtu, i kushtohet vmendje dhnies s

rekomandimeve pr aktort n tregun e shitblerjes s banesave, si jan kompanit e ndrtimit

dhe agjensit e pasurive t paluajtshme, bazuar n prfundimet e ktij studimi. Gjithashtu nj

vmendje e veante n kt kapitull i kushtohet identifikimit t problemeve dhe kufizimeve t

ktij studimi, duke bazuar n to edhe rekomandimet pr krkime shkencore n kt fush n

t ardhmen.

KAPITULLI II

RISHIKIMI I LITERATURS

MBI

MARKETINGUN

Prmbajtja

2.1 Hyrje .................................................................................................................................. 9 2.2 Marketingu ........................................................................................................................ 9

2.2.1 Nj pamje e prgjithshme mbi marketingun .............................................................. 9 2.2.2 Marketingu i pasurive t paluajtshme dhe evoluimi i tij .......................................... 10 2.2.3 Marketingu miks dhe tregu i pasurive t paluajtshme .............................................. 11 2.2.4 Dallimi ndrmjet marketingut t prgjithshm dhe marketingut t pasurive t paluajtshme ........................................................................................................................ 22 2.2.5 Funksionet e marketingut ......................................................................................... 23 2.2.6 Mjetet e marketingut ................................................................................................ 24 2.2.7 Krkimi marketing ................................................................................................... 25 2.2.8 Strategjia marketing ................................................................................................. 25 2.2.9 Segmentimi i tregut .................................................................................................. 27 2.2.10 Fushata e marketingut ............................................................................................ 27 2.2.11 Funksioni i agjensis .............................................................................................. 28

9

2.1 Hyrje

Ky kapitull ka si objektiv tij t bj nj rishikim t literaturs prsa i prket tregut t pasurive

t paluajtshme n prgjithsi si dhe tregut t banesave n veanti. Synimi kryesor i rishikimit

t literaturs qndron n krijimin e nj panorame t prgjithshme pr lexuesin, n lidhje me

punimet kryesore shkencore q kan t bjn me pasurit e paluajtshme, veanrisht me

banesat dhe proesin e blerjes s tyre nga konsumatori, gjetjet kryesore t ktyre punimeve si

dhe rekomandimet prkatse t dhna nga autort e tyre.

Rishikimi i literaturs n kt kapitull sht fokusuar si n kontekstin e marketingut t

prgjithshm, marketingut t pasurive t paluajtshme, dallimet kryesore q ata kan ndrmjet

tyre, ashtu edhe n elementt kryesor t marketingut miks prqendruar n shtat variablat

kryesor t tij. Gjithashtu n kt kapitull jepen sqarime n lidhje me funksionet dhe mjetet

kryesore t marketingut, krkimin marketing n lidhje me pasurit e paluajtshme, dhe n

vijim, mnyrn e hartimit t nj strategjie marketing bazuar n segmentimin e tregut dhe

karakteristikat e segmentimit n lidhje me pasurit e paluajtshme, t cilat m tej krkojn edhe

implementimin e nj fushate marketing. Funksioni i agjensive t pasurive t paluajtshme, shit-

blerjet nprmjet internetit si dhe prdorimi i medias sociale trajtohen n seksionin

prmbylls t ktij kapitulli.

2.2 Marketingu

2.2.1 Nj pamje e prgjithshme mbi marketingun

Marketingu sipas prkufizimit t br nga Kotler et al. (1999) sht shprndarja e knaqsis

s konsumatorit n mnyr t till q nga pikpamja ekonomike ajo t jet fitimprurse.

Qllimi i marketingut sht t trheq konsumator t rinj duke ju premtuar vler akoma m

t madhe dhe t mbaj konsumatort aktual duke ju plotsuar nevojat dhe krkesat.

Nj prkufizim me vler n lidhje me marketingun sht edhe ai i referuar nga Ratcliffe dhe

Stubbs (1986) sipas t cilve Instituti Amerikan i Marketingut prcakton se marketingu sht

funksioni i cili organizon dhe drejton t gjitha ato aktivitete biznesi, t prfshira n vlersimin

dhe kthimin e fuqis blerse t konsumatorit, n krkes efektive pr nj produkt ose shrbim

specifik tek konsumatori ose prdoruesi final, n mnyr q t arrihet fitimi i synuar ose

objektiva t tjera t caktuara nga kompania.

KAPITULLI II

RISHIKIMI I LITERATURS

MBI

MARKETINGUN

Prmbajtja

2.1 Hyrje .................................................................................................................................. 9 2.2 Marketingu ........................................................................................................................ 9

2.2.1 Nj pamje e prgjithshme mbi marketingun .............................................................. 9 2.2.2 Marketingu i pasurive t paluajtshme dhe evoluimi i tij .......................................... 10 2.2.3 Marketingu miks dhe tregu i pasurive t paluajtshme .............................................. 11 2.2.4 Dallimi ndrmjet marketingut t prgjithshm dhe marketingut t pasurive t paluajtshme ........................................................................................................................ 22 2.2.5 Funksionet e marketingut ......................................................................................... 23 2.2.6 Mjetet e marketingut ................................................................................................ 24 2.2.7 Krkimi marketing ................................................................................................... 25 2.2.8 Strategjia marketing ................................................................................................. 25 2.2.9 Segmentimi i tregut .................................................................................................. 27 2.2.10 Fushata e marketingut ............................................................................................ 27 2.2.11 Funksioni i agjensis .............................................................................................. 28

9

2.1 Hyrje

Ky kapitull ka si objektiv tij t bj nj rishikim t literaturs prsa i prket tregut t pasurive

t paluajtshme n prgjithsi si dhe tregut t banesave n veanti. Synimi kryesor i rishikimit

t literaturs qndron n krijimin e nj panorame t prgjithshme pr lexuesin, n lidhje me

punimet kryesore shkencore q kan t bjn me pasurit e paluajtshme, veanrisht me

banesat dhe proesin e blerjes s tyre nga konsumatori, gjetjet kryesore t ktyre punimeve si

dhe rekomandimet prkatse t dhna nga autort e tyre.

Rishikimi i literaturs n kt kapitull sht fokusuar si n kontekstin e marketingut t

prgjithshm, marketingut t pasurive t paluajtshme, dallimet kryesore q ata kan ndrmjet

tyre, ashtu edhe n elementt kryesor t marketingut miks prqendruar n shtat variablat

kryesor t tij. Gjithashtu n kt kapitull jepen sqarime n lidhje me funksionet dhe mjetet

kryesore t marketingut, krkimin marketing n lidhje me pasurit e paluajtshme, dhe n

vijim, mnyrn e hartimit t nj strategjie marketing bazuar n segmentimin e tregut dhe

karakteristikat e segmentimit n lidhje me pasurit e paluajtshme, t cilat m tej krkojn edhe

implementimin e nj fushate marketing. Funksioni i agjensive t pasurive t paluajtshme, shit-

blerjet nprmjet internetit si dhe prdorimi i medias sociale trajtohen n seksionin

prmbylls t ktij kapitulli.

2.2 Marketingu

2.2.1 Nj pamje e prgjithshme mbi marketingun

Marketingu sipas prkufizimit t br nga Kotler et al. (1999) sht shprndarja e knaqsis

s konsumatorit n mnyr t till q nga pikpamja ekonomike ajo t jet fitimprurse.

Qllimi i marketingut sht t trheq konsumator t rinj duke ju premtuar vler akoma m

t madhe dhe t mbaj konsumatort aktual duke ju plotsuar nevojat dhe krkesat.

Nj prkufizim me vler n lidhje me marketingun sht edhe ai i referuar nga Ratcliffe dhe

Stubbs (1986) sipas t cilve Instituti Amerikan i Marketingut prcakton se marketingu sht

funksioni i cili organizon dhe drejton t gjitha ato aktivitete biznesi, t prfshira n vlersimin

dhe kthimin e fuqis blerse t konsumatorit, n krkes efektive pr nj produkt ose shrbim

specifik tek konsumatori ose prdoruesi final, n mnyr q t arrihet fitimi i synuar ose

objektiva t tjera t caktuara nga kompania.

10

Ndrkoh drejtimi i marketingut sht shkenca e cila merret m proesin e t kuptuarit t

krkesave t konsumatorit si dhe gjetjen dhe zhvillimin e mnyrave sesi kto krkesa mund t

plotsohen, duke u bazuar veanrisht tek metodat shkencore.

Drejtimi marketing sipas Nickels (1976) sht nj proes n shoqri, i cili duke marr n

konsiderat faktin se kjo e fundit sht subjekt i kufizimeve, tenton t krijoj nj knaqsi pr

t dyja palt q marrin pjes n nj marrdhnie shkmbimi: ndrmjet njerzve me nevoja dhe

dshira t ndryshme nga njra an dhe njerzve t cilt pjesrisht ose plotsisht mund ti

plotsojn kto dshira nga ana tjetr. Thelbi i marketingut sht sesi nj filozofi manaxhimi

mund t shprehet m mir nprmjet pikpamjes s konsumit: ti japsh konsumatorit at q ai

do. Kjo pikpamje sht shum e dshirueshme n nj kompani e cila dshiron t ket fitim

nga shitja e nj produkti.

Marketingu sipas Schoell dhe Guiltinian (1988) prkufizohet si trsia e aktiviteve individuale

ose t organizats t cilat prpiqen t plotsojn nevojat njerzore duke lehtsuar shkmbimin

e mallrave dhe shrbimeve pr arsye monetare ose kompensime t tjera.

2.2.2 Marketingu i pasurive t paluajtshme dhe evoluimi i tij

Marketingu i pasurive t paluajtshme sht pjes e shkencs s marketingut. Ai paraqet

proesin social dhe manaxherial nprmjet t cilit individt arrijn t marrin at q iu

nevojitet ose at q dshirojn, duke ofruar dhe shkmbyer tokn, ose duke krijuar, ofruar dhe

shkmbyer ndrtesat n mnyr direkte ose indirekte me t tjert. Duke qen nj proes

grshetimi ndrmjet prodhimit dhe shrbimit, marketingu i pasurive t paluajtshme nga shum

studiues konsiderohet si nj ndrthurje e shkencs dhe e artit, e cila arrin t siguroj njherazi

nj konsumator t knaqur si dhe realizimin e nj marrdhnie tregtare me qllim realizimin e

fitimit.

N vende t ndryshme tregu i pasurive t paluajtshme ka patur n kohra t caktuara edhe

fazat e tij t lulzimit, duke arritur edhe ritmet m t larta t zhvillimit t tij. T gjendur n nj

mjedis t till, kompanit e ndrtimit duhet t bjn kujdes pr t mos qen peng t ides se

shitja e produkteve t pasurive t paluajtshme sht e garantuar. Ndryshimi ndrmjet

marketingut dhe shitjes n tregun e pasurive t paluajtshme sht shum i rndsishm pr

shkak t kostove t mdha q shoqrojn produktet e ktij tregu. Marketingu n asnj rrethan

nuk duhet t ngatrrohet m proesin e shitjes s produktit, pasi n t vrtet marketingu sht

shum m tepr se kaq.

Shitja sipas Jones (1983) prcaktohet si prezantim personal dhe verbal i produkteve ose

shrbimeve tek klientt e mundshm m qllim q t realizohet shitja.

11

Ndryshimi ndrmjet marketingut dhe shitjes sht q marketingu sht nj proes analitik i

cili ndihmon pr t prcaktuar produktet dhe shrbimet q do t plotsonin n t njjtn koh

nevojat e konsumatorve dhe prodhuesve, ndrkoh q shitja lidhet me bindjen e klientve q

shrbimet ose produktet e ofruara dhe mnyra sipas t cils ofrohen ato do t plotsojn

nevojat e tyre.

2.2.3 Marketingu miks dhe tregu i pasurive t paluajtshme

Evoluimi i tregut t pasurive t paluajtshme ka diktuar si nevoj prdorimin e elementve

kryesor t marketingut si jan produkti, mimi, vendi, promocioni, proeset, politikat dhe

njerzit, n mnyr t alternuar me njri-tjetrin duke synuar gjithnj e m shum prdorimin

efektiv t marketingut miks. Sipas Kotler et al. (2000) aktualisht marketingu miks prcaktohet

si nj set variablash t kontrollueshm q nj kompani prdor pr t krijuar prgjigjen e

dshiruar n tregun e synuar.

Marketingu miks sht nj nga konceptet m t rndsishm t prdorur n marketingun

modern dhe realizimi i tij ka t bj me faktin q produkti i duhur sht i disponueshm n

vendin e duhur, n kohn e duhur, me mimin e duhur dhe q blersit ose konsumatort

aktual ose potencial e njohin at. Manaxhert e marketingut prdorin shtat p-t (product,

price, place, promotion, processes, policies, people) pr t prcaktuar strategjin e

marketingut me an t s cils do t synohet optimizimi i tregut t synuar. Duke marr n

konsiderat faktin se shtat p-t jan variabla dinamik, ato do t duhet t ndryshojn her pas

here m qllimin e vetm pr tju prshtatur nevojave t tregut. Roli kryesor i marketingut

miks sht trajtimi i ktyre variablave n mnyr t till q jo vetm orientimi drejt plotsimit

t nevojave t konsumatorit, por njherazi t maksimizohet performanca e kompanive t

ndrtimit dhe e agjensive t pasurive t paluajtshme.

2.2.3.1 Produkti

Sipas Kotler et al. (1999) nj produkt sht do gj q mund t ofrohet n treg pr blerje,

prdorim ose konsum i cili mund t plotsoj nj nevoj ose nj dshir.

N tregun e pasurive t paluajtshme produkti sht lloji i pasuris se paluajtshme i cili ofrohet

n treg. Ktu prfshihen:

- Toka - Banesat (shtpit private dhe apartamentet) - Zyrat - Dyqanet - Ndrtesat industriale

10

Ndrkoh drejtimi i marketingut sht shkenca e cila merret m proesin e t kuptuarit t

krkesave t konsumatorit si dhe gjetjen dhe zhvillimin e mnyrave sesi kto krkesa mund t

plotsohen, duke u bazuar veanrisht tek metodat shkencore.

Drejtimi marketing sipas Nickels (1976) sht nj proes n shoqri, i cili duke marr n

konsiderat faktin se kjo e fundit sht subjekt i kufizimeve, tenton t krijoj nj knaqsi pr

t dyja palt q marrin pjes n nj marrdhnie shkmbimi: ndrmjet njerzve me nevoja dhe

dshira t ndryshme nga njra an dhe njerzve t cilt pjesrisht ose plotsisht mund ti

plotsojn kto dshira nga ana tjetr. Thelbi i marketingut sht sesi nj filozofi manaxhimi

mund t shprehet m mir nprmjet pikpamjes s konsumit: ti japsh konsumatorit at q ai

do. Kjo pikpamje sht shum e dshirueshme n nj kompani e cila dshiron t ket fitim

nga shitja e nj produkti.

Marketingu sipas Schoell dhe Guiltinian (1988) prkufizohet si trsia e aktiviteve individuale

ose t organizats t cilat prpiqen t plotsojn nevojat njerzore duke lehtsuar shkmbimin

e mallrave dhe shrbimeve pr arsye monetare ose kompensime t tjera.

2.2.2 Marketingu i pasurive t paluajtshme dhe evoluimi i tij

Marketingu i pasurive t paluajtshme sht pjes e shkencs s marketingut. Ai paraqet

proesin social dhe manaxherial nprmjet t cilit individt arrijn t marrin at q iu

nevojitet ose at q dshirojn, duke ofruar dhe shkmbyer tokn, ose duke krijuar, ofruar dhe

shkmbyer ndrtesat n mnyr direkte ose indirekte me t tjert. Duke qen nj proes

grshetimi ndrmjet prodhimit dhe shrbimit, marketingu i pasurive t paluajtshme nga shum

studiues konsiderohet si nj ndrthurje e shkencs dhe e artit, e cila arrin t siguroj njherazi

nj konsumator t knaqur si dhe realizimin e nj marrdhnie tregtare me qllim realizimin e

fitimit.

N vende t ndryshme tregu i pasurive t paluajtshme ka patur n kohra t caktuara edhe

fazat e tij t lulzimit, duke arritur edhe ritmet m t larta t zhvillimit t tij. T gjendur n nj

mjedis t till, kompanit e ndrtimit duhet t bjn kujdes pr t mos qen peng t ides se

shitja e produkteve t pasurive t paluajtshme sht e garantuar. Ndryshimi ndrmjet

marketingut dhe shitjes n tregun e pasurive t paluajtshme sht shum i rndsishm pr

shkak t kostove t mdha q shoqrojn produktet e ktij tregu. Marketingu n asnj rrethan

nuk duhet t ngatrrohet m proesin e shitjes s produktit, pasi n t vrtet marketingu sht

shum m tepr se kaq.

Shitja sipas Jones (1983) prcaktohet si prezantim personal dhe verbal i produkteve ose

shrbimeve tek klientt e mundshm m qllim q t realizohet shitja.

11

Ndryshimi ndrmjet marketingut dhe shitjes sht q marketingu sht nj proes analitik i

cili ndihmon pr t prcaktuar produktet dhe shrbimet q do t plotsonin n t njjtn koh

nevojat e konsumatorve dhe prodhuesve, ndrkoh q shitja lidhet me bindjen e klientve q

shrbimet ose produktet e ofruara dhe mnyra sipas t cils ofrohen ato do t plotsojn

nevojat e tyre.

2.2.3 Marketingu miks dhe tregu i pasurive t paluajtshme

Evoluimi i tregut t pasurive t paluajtshme ka diktuar si nevoj prdorimin e elementve

kryesor t marketingut si jan produkti, mimi, vendi, promocioni, proeset, politikat dhe

njerzit, n mnyr t alternuar me njri-tjetrin duke synuar gjithnj e m shum prdorimin

efektiv t marketingut miks. Sipas Kotler et al. (2000) aktualisht marketingu miks prcaktohet

si nj set variablash t kontrollueshm q nj kompani prdor pr t krijuar prgjigjen e

dshiruar n tregun e synuar.

Marketingu miks sht nj nga konceptet m t rndsishm t prdorur n marketingun

modern dhe realizimi i tij ka t bj me faktin q produkti i duhur sht i disponueshm n

vendin e duhur, n kohn e duhur, me mimin e duhur dhe q blersit ose konsumatort

aktual ose potencial e njohin at. Manaxhert e marketingut prdorin shtat p-t (product,

price, place, promotion, processes, policies, people) pr t prcaktuar strategjin e

marketingut me an t s cils do t synohet optimizimi i tregut t synuar. Duke marr n

konsiderat faktin se shtat p-t jan variabla dinamik, ato do t duhet t ndryshojn her pas

here m qllimin e vetm pr tju prshtatur nevojave t tregut. Roli kryesor i marketingut

miks sht trajtimi i ktyre variablave n mnyr t till q jo vetm orientimi drejt plotsimit

t nevojave t konsumatorit, por njherazi t maksimizohet performanca e kompanive t

ndrtimit dhe e agjensive t pasurive t paluajtshme.

2.2.3.1 Produkti

Sipas Kotler et al. (1999) nj produkt sht do gj q mund t ofrohet n treg pr blerje,

prdorim ose konsum i cili mund t plotsoj nj nevoj ose nj dshir.

N tregun e pasurive t paluajtshme produkti sht lloji i pasuris se paluajtshme i cili ofrohet

n treg. Ktu prfshihen:

- Toka - Banesat (shtpit private dhe apartamentet) - Zyrat - Dyqanet - Ndrtesat industriale

12

Shenkel (1994) mban qndrimin se njohja e mir e produktit ndih