DTZ Research PROPERTY TIMES Дальше – только вверх · 2017-07-24 · Oxford Economics, в 2016 году экономический рост составит 1,5%,

DTZ Research

www.dtz.com Property Times 1

PROPERTY TIMES

Дальше – только вверх

Украина H1 2016

9 августа 2016 года

Содержание Экономический обзор 2

Офисная недвижимость 5

Торговая недвижимость 11

Складская и логистическая

недвижимость 16

Инвестиции в недвижимость 20

Определения 22

Авторы

Марта Костюк

Директор, аналитика и консалтинг по

вопросам девелопмента

+38 (0)44 220 30 60

[email protected]

Виктория Власова

Аналитик

+38 (0)44 220 30 60

[email protected]

В первой половине 2016 года экономическая динамика в Украине улучшилась, несмотря на военные действия на востоке страны. В первом квартале 2016 года был зафиксирован рост ВВП в Украине на уровне 0,1%, в то время как во втором квартале этот показатель составил 1%. Согласно прогнозам Oxford Economics, в 2016 году экономический рост составит 1,5%, а в 2017-2019 годах ожидается на уровне 2,5-3% в год.

Следуя тенденции 2015 года, в 2016 году многие арендаторы продолжают активно пользоваться своей выгодной переговорной позицией на рынке офисной недвижимости в Киеве. Так, в первой половине 2016 года показатель чистого поглощения в сегменте, который отображает изменение занимаемой площади, составил около 39 000 кв.м (GLA), что на 28% превышает показатель за первые шесть месяцев 2015 года и является вдвое больше показателя за весь 2014 год, тем самым демонстрируя тенденцию к восстановлению рынка. В первом полугодии 2016 года новое предложение в сегменте офисной недвижимости в Киеве отсутствовало, а первичная вакантность снизилась с 24,3% в первой половине 2015 года до 19,4% в июне 2016 года (График 1).

Общая динамика рынка торговой недвижимости в Украине значительно ухудшилась в связи с экономическим спадом и снижением покупательской способности населения в стране. Несмотря на это, в 2016-2019 годах в Киеве и других городах Украины запланировано открытие целого ряда масштабных торговых и торгово-развлекательных центров, что создает на украинском рынке интересные возможности для развития розничных торговых сетей, сетей заведений питания и развлекательных заведений.

В первой половине 2016 года девелоперская активность в сегменте складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде была очень низкой. Несмотря на это, в январе-июне 2016 года общая рыночная вакантность в сегменте оставалась на уровне около 10%, в то время как арендные ставки в долларовом эквиваленте несколько снизились для всех классов помещений, что преимущественно связано с низкой деловой динамикой в Украине.

Начиная со второй половины 2015 года, интерес инвесторов к коммерческой недвижимости в Украине усилился, хотя страновые риски и сложная экономическая ситуация в стране сохранились. Согласно ожиданиям DTZ, общий годовой объем вторичных инвестиционных сделок на рынке недвижимости в Украине в 2016 году составит $69-130 миллионов.

График 1

Спрос, вакантность и арендные ставки на рынке офисной недвижимости в Киеве

Источник: DTZ Research Примечание: Все показатели указаны на конец периода

mailto:[email protected]




Экономический обзор

Экономический рост

В первом квартале 2015 года экономический кризис в Украине усугубился на фоне военных действий, продолжающихся на востоке страны, и существенной девальвации гривны. В течение последующих трех кварталов экономическая ситуация оставалась сложной, при этом появились первые признаки стабилизации, а темп снижения экономической активности замедлился. Согласно данным государственного комитета статистики Украины, в 2015 году падение ВВП составило (-9,9%) в годовом исчислении. Несмотря на это, во втором полугодии 2015 года эксперты Oxford Economics отметили проведение ряда успешных реформ в Украине. В первой половине 2016 года общая экономическая ситуация в Украине улучшилась, и хотя сложная ситуация на востоке страны пока не была разрешена, военные действия оставались в границах части территорий Донбасса. В январе-марте 2016 года в Украине был зарегистрирован рост ВВП на уровне 0,1%. По предварительным данным, во втором квартале 2016 года экономический рост в стране составил 1%. Согласно прогнозам Oxford Economics по состоянию на июль 2016 года, рост ВВП составит 1,5% в 2016 году и 2,5-3% ежегодно в течение 2017-2019 годов. В проекте Государственного бюджета Украины на 2017 год, который был принят правительством в июне 2016 года, прогноз экономического роста в 2017 году составляет 3%. В текущих условиях экономика Украины продолжает зависеть от получения кредита МВФ в размере $17,5 миллиардов, который был одобрен в марте 2015 года. В августе 2015 года МВФ предоставил Украине второй транш в размере $1,7 миллиардов. Третий транш должен поступить до конца 2016 года. В целом, ожидания международного бизнес сообщества касательно долгосрочного развития Украины остаются положительными, особенно учитывая потенциал развития страны.

Промышленное производство

В 2015 году объемы промышленного производства в Украине сократились на (-13%) в годовом исчислении. При этом. за пределами зоны АТО на востоке Украины производство постепенно стабилизировалось, а в период с августа по декабрь 2015 года темпы падения в сегменте снизились. В первой половине 2016 года объемы промышленного производства увеличились на 2% в годовом исчислении, что преимущественно связано с низкой сравнительной базой 2015 года. По состоянию на июль 2016 года, эксперты Oxford Economics ожидают рост объемов промышленного производства на уровне 3,5% в 2016 году и 5,5% в 2017 году.

График 2

Основные макроэкономические показатели в Украине (%)

Источник: Государственный комитет статистики Украины, Oxford Economics

* Прогноз

Примечание: Начиная с июня 2014 года, данные не включают показатели для территории АР Крым. Данные за 2015-2016 годы не включают показатели для АР Крым и зоны АТО на востоке Украины.

Сельское хозяйство

В 2015 году объем сельскохозяйственного производства во всех категориях сельхозпредприятий в Украине сократился на (-4,8%) в годовом исчислении по сравнению с ростом на уровне 2,2% в 2014 году. В первой половине 2016 года объем производства в сегменте сократился на (-0,3%) в годовом исчислении. Для сравнения, в аналогичном периоде 2015 года данный показатель составлял (-9,3%). Эксперты Oxford Economics прогнозируют стабильный рост объемов экспорта сельскохозяйственной продукции из Украины, что будет способствовать дальнейшему развитию потенциала данного сегмента в стране.

Розничная торговля

В 2015 году оборот розничной торговли в Украине снизился на (-20,7%) по сравнению с падением на уровне (-8,9%) в 2014 году. Негативная динамика розничной торговли в 2015 году сформировалась как результат общего экономического спада в Украине, инфляции, девальвации гривны и снижения доходов населения на фоне военных действий на востоке и прочих угроз для развития страны. Начиная с марта 2016 года, негативная динамика в сегменте сменилась положительной, и в первой половине 2016 года рост оборота розничной торговли составил 2,3% в годовом исчислении. (Для сравнения, в аналогичном периоде 2015 года данный показатель составил (-24,6%) в годовом исчислении.)



Инфляция

В период с декабря 2015 года по июнь 2016 года рост индекса потребительских цен замедлился до 4,9% по сравнению с ростом на уровне 40,7% в аналогичном периоде 2015 года. Среди основных причин инфляции в 2015 году были существенная девальвация гривны и последующий рост цен на импортные товары, рост регулируемых государством тарифов и высокие инфляционные ожидания. В июле 2016 года был опубликован прогноз Oxford Economics, согласно которому годовая инфляция в 2016 году составит порядка 18% в связи с ростом цен на импортные товары и уменьшением субсидий. Эксперты также ожидают, что индекс потребительских цен в Украине вырастет на 11,1% в 2017 году, в то время как в 2018 году инфляция не превысит 10%. Государственный бюджет Украины на 2016 год основывается на прогнозе годовой инфляции на уровне 12%. Проект бюджета на 2017 год предполагает, что в следующем году рост потребительских цен в стране составит 8,9%. В связи с дальнейшим снижением инфляции во втором квартале 2016 года, Национальный банк Украины в очередной раз понизил учетную ставку и установил ее на уровне 16,5% в июне 2016 года. Во второй половине 2015 года учетная ставка НБУ составляла 22-30%, а в последующем была снижена до 19% в апреле 2016 года и 18% в мае 2016 года. По оценкам Oxford Economics, снижение учетной ставки НБУ усиливает финансовую позицию коммерческих банков в Украине, что создает предпосылки для более быстрого роста коммерческого кредитования, начиная с 2017 года.

Рынок труда

В соответствии с методологией Международной организации труда, уровень безработицы в Украине в 2015 году составил 9,1%, снизившись с 9,3% в 2014 году. Согласно прогнозам Oxford Economics, в течение последующих трех лет тенденция к снижению уровня безработицы в Украине сохранится, и данный показатель составит 8,5% в 2017 году и около 7% в 2018-2019 годах. В 2015 году реальная заработная плата в Украине снизилась на (-20,2%) в годовом исчислении. В первом полугодии 2016 года рост данного показателя составил 6,1%. По данным Государственного комитета статистики Украины, в январе-июне 2016 года среднемесячная номинальная заработная плата в стране составляла 4 838 гривен (эквивалент $194, исходя из официального курса НБУ в июне 2016 года), что на 15% и 9% превышает показатель декабря 2015 года в гривневом и долларовом эквиваленте соответственно. При проведении анализа доходов домохозяйств в Украине необходимо учитывать, что значительная часть зарплат в стране до сих пор выплачивается «в конвертах».

График 3

Годовая динамика обменного курса, инфляции и

средней номинальной заработной платы в Украине (%)

Источник: Государственный комитет статистики Украины, Oxford Economics

* Прогноз


Национальная валюта

В течение 12 месяцев, начиная с первого квартала 2014 года, украинская гривна существенно обесценилась. Во втором и третьем кварталах 2015 года официальный обменный курс варьировался в диапазоне 20,5-23,5 гривен за доллар США. В результате девальвации, к концу 2015 года официальный обменный курс достиг 24 гривны за доллар США, но уже в январе 2016 года вернулся к уровню 23,5 гривны за доллар США (График 3). В первом полугодии 2016 года официальный обменный курс варьировался уже в диапазоне 23-27 гривен за доллар США и стабилизировался на уровне 25 гривен за доллар США в июне текущего года. Эксперты Oxford Economics прогнозируют, что снижение темпов инфляции и план реструктуризации внешнего долга помогут удержать текущий курс гривны в 2016 году, но до получения последующих траншей от МВФ валютные и инфляционные риски в стране остаются высокими. Государственный бюджет Украины на 2016 год основан на среднегодовом обменном курсе на уровне 24,1 гривны за доллар США. Согласно ожиданиям как украинских властей, так и ведущих украинских и международных экспертов, официальный курс вырастет до 27 гривен за доллар США в 2017 году и до 28 гривен за доллар США в 2018 году.



Иностранные инвестиции

В январе-мае 2016 года объемы экспорта товаров из Украины сократились на (-11,5%) в годовом исчислении. В то же время, объемы импорта товаров снизились на (-6,2%). Несмотря на дефицит, сложившийся в течение первых пяти месяцев 2016 года, эксперты Oxford Economics прогнозируют небольшой профицит платежного баланса в 2016-2018 годах. Также, эксперты Oxford Economics ожидают, что после двух лет стремительного спада, в 2016 году объемы экспорта из Украины вырастут вследствие значительной девальвации гривны и более высоких темпов промышленного производства на основных рынках ЕС. По состоянию на 1 апреля 2016 года, кумулятивный приток прямых иностранных инвестиций в Украину с 1994 года составил $42,82 миллиарда, уменьшившись в первом квартале 2016 года на $0,55 миллиарда. В течение периода с декабря 2014 года по апрель 2016 года кумулятивный приток прямых иностранных инвестиций в Украину сократился на 6,7%, что связано с девальвацией гривны в 2015 году и первой половине 2016 года.

График 4

Кумулятивный приток прямых иностранных

инвестиций в Украине по отраслям экономики,

по состоянию на 1 апреля 2016 года

Источник: Государственный комитет статистики Украины




Офисная недвижимость

В первом полугодии 2016 года арендаторы продолжали активно пользоваться своей выгодной переговорной позицией на рынке офисной недвижимости в Киеве. Вследствие улучшения общей динамики спроса и отсутствия нового предложения, вакантность снизилась до 19,4% в июне 2016 года, что является самым низким показателем за период с первого квартала 2014 года.

Предложение

В июне 2016 года общая арендная площадь офисных помещений в Киеве составила около 1,8 миллионов кв.м, не изменившись с конца 2015 года (График 5). Данный показатель не учитывает площадь государственных учреждений и офисных зданий, построенных компаниями исключительно для собственного использования. В первой половине 2016 года на рынке не появилось ни одного нового спекулятивного офисного здания. По данным DTZ, период с января по июнь 2016 года стал первым полугодием с 2004 года, в течение которого на рынке офисной недвижимости в Киеве не было введено в эксплуатацию ни одного нового бизнес центра. Около 93% всех классифицируемых офисных помещений в Киеве расположены на западном берегу реки Днепр, в частности, в нецентральных районах города (34%), в Центральном деловом районе (ЦДР) (28%), на Подоле (10%) и в других центральных районах за чертой ЦДР (21%) (График 6). По состоянию на июль 2016 года, ожидается, что во втором полугодии 2016 года новое предложение на рынке офисной недвижимости в Киеве составит около 35 000 кв.м (GLA). Девелопмент целого ряда офисных проектов в Киеве был приостановлен. Большинство из этих объектов будут введены в эксплуатацию не ранее 2017 года при условии улучшения общей экономической ситуации в Украине, что с высокой вероятностью приведет к усилению спроса арендаторов и повышению инвестиционной привлекательности рынка недвижимости в стране. Некоторые девелоперы готовы возобновить строительство своих объектов офисной недвижимости в Киеве при условии привлечения крупного арендатора / пользователя помещений (в рамках контракта built-to-suit).

График 5

Основные показатели рынка офисной недвижимости

в Киеве (кв.м)

Источник: DTZ Research

Примечание: Все показатели указаны на конец периода.

График 6

Общий объем офисных помещений в Киеве

по офисным районам в конце июня 2016 года (%)



Таблица 1

Основные показатели рынка офисной недвижимости в Киеве

2014 2015 Q1 2016 Q2 2016 Годовой прогноз

Общий объем рынка (кв.м) 1 714 280 1 784 240 1 784 240 1 784 240

Новое предложение (кв.м) 154 760 69 960 0 0

Объем поглощенных помещений (кв.м) 86 100 174 400 31 200 44 300

Чистое поглощение (кв.м) 17 700 88 100 4 500 34 600

Уровень вакантности (%) 23,5 21,6 21,3 19,4

Арендная ставка на лучшие помещения ($/кв.м/месяц) 18-29 17-28 16-26 16-25


Примечание: Все показатели указаны на конец периода и ввиду развивающегося рынка подлежат последующим уточнениям. Показатели объема сданных в аренду помещений и уровня вакантности не учитывают субаренду.



Таблица 2

Основные объекты офисной недвижимости в Киеве, сданные в эксплуатацию в 2015 году

Период Проект Расположение* GLA(кв.м) Девелопер Заполняемость

(%)**

Q2, 2015 БЦ на ул. Васильковской / пр. Ак. Глушкова НЦ-ЗБ 13 000 «Реле Инвест» 70

Q2, 2015 БЦ Forum West Side НЦ-ЗБ 12 000 FMG 30

Q3, 2015 БЦ на пр. Краснозвездном, 56 НЦ-ЗБ 8 710 локальный девелопер 48

Q2, 2015 БЦ на ул. Дорогожицкой, 8 НЦ-ЗБ 8 000 локальный девелопер 0

Q2, 2015 БЦ на пер. Лабораторном, 12 Ц 8 000 локальный девелопер 100

Q2, 2015 БЦ Dynasty ЦДР 7 400 «Инор» 60

Q2, 2015 БЦ на ул. Нововокзальной, 3 НЦ-ЗБ 5 460 локальный девелопер 70

Q1, 2015 БЦ на ул. Жилянской, 32-36 ЦДР 3 125 локальный девелопер 0

Q2, 2015 БЦ на ул. Панаса Мирного, 22 Печерск 2 900 локальный девелопер 100

Источник: DTZ Research GLA (Gross Lettable Area) – общая арендная площадь

* ЦДР – Центральный деловой район; Ц – центр за пределами ЦДР; НЦ-ЗБ – нецентральный район на западном берегу реки Днепр;

НЦ-ВБ – нецентральный район на восточном берегу Днепра.

**По состоянию на июнь 2016 года.

Таблица 3

Объекты офисной недвижимости в Киеве, запланированные к сдаче в эксплуатацию во втором полугодии 2016 года

Объект Расположение* GLA

(кв.м)

Девелопер Страна происхождения

девелопера

БЦ «Астарта» (фаза 1) Подол 15 130 «Энергоинвест» Украина

БЦ «Лагода» (фаза 3) НЦ-ЗБ 9 000 «Георгий» Украина

БЦ на ул. Большой Васильковской, 98 Ц 6 300 VS Energy International Украина/ Россия

БЦ на ул. Лейпцигской, 15a Печерск 4 600 MERX Украина

Источник: DTZ Research GLA (Gross Lettable Area) – общая арендная площадь.

* ЦДР – Центральный деловой район; Ц – центр за пределами ЦДР; НЦ-ЗБ – нецентральный район на западном берегу реки Днепр;

НЦ-ВБ – нецентральный район на восточном берегу Днепра.

Таблица 4

Крупные сделки аренды офисных помещений в Киеве в первом полугодии 2016 года

Период Арендатор GLA

(кв.м)

Профиль арендатора* Объект Локация** Тип сделки аренды

Q1, 2016 Группа компаний «Новартис»

3 030 Фармацевтика БЦ SP Hall НЦ-ЗБ Перемещение

Q2, 2016 «Бритиш Американ Тобакко Украина»

3 000 FMCG БЦ IQ Печерск Перемещение

Q2, 2016 «Укртранснафта» 2 450 Транспорт и логистика БЦ «Сенатор» Печерск Перемещение

Q1, 2016 Посольство Канады 2 265 Посольство БЦ на ул.Костельной, 13a ЦДР Пересмотр условий

Q2, 2016 «Монделис Украина» 2 255 FMCG БЦ «Сенатор» Печерск Перемещение

Q1, 2016 ЕБРР 2 250 Финансовые услуги БЦ Dynasty ЦДР Перемещение

Q2, 2016 «Яндекс» 1 690 ICT БЦ «Леонардо» ЦДР Пересмотр условий

Q2, 2016 Unilever 1 470 FMCG БЦ Mikom Palace НЦ-ЗБ Пересмотр условий

Q2, 2016 SAP 1 330 ICT БЦ «Реноме» ЦДР Пересмотр условий

Источник: DTZ Research, Киевский исследовательский форум GLA (Gross Lettable Area) – общая арендная площадь.

* FMCG – товары повседневного спроса; ICT–информационные технологии.

** ЦДР – Центральный деловой район; Ц – Центральный район вне ЦДР; НЦ-ЗБ – нецентральный район на западном берегу Днепра,

НЦ-ВБ – нецентральный район в левобережной части Киева.



Спрос

Большинство корпоративных арендаторов офисной недвижимости в Украине достаточно консервативно относятся к планам по развитию своего бизнеса в краткосрочной перспективе, учитывая нестабильную экономическую ситуацию в стране. Однако многие из них ожидают улучшения общей ситуации в Украине и, как следствие, допускают возможность некоторого повышения арендных ставок на офисные помещения в среднесрочном периоде. Следуя тенденции, отмеченной в 2015 году, в первом полугодии 2016 года в Киеве наблюдалась повышенная активность арендаторов в сегменте офисной недвижимости. Многие из них, пользуясь своими сильными переговорными позициями, стремились улучшить свои арендные условия либо путем перемещения в помещения более высокого качества в лучшем расположении, либо за счет изменения арендных условий в текущем объекте. В течение первых шести месяцев 2016 года в Киеве были арендованы более 75 000 кв.м (GLA) офисных помещений. Таким образом, общий объем офисных помещений, сданных в аренду в Киеве в первом полугодии 2016 года, на 30% превысил показатель первого полугодия 2015 года и был в два раза выше показателя первых шести месяцев 2014 года. В первом полугодии 2016 года сделки по аренде, связанные с перемещением компаний в другие офисные помещения, составили половину всех сделок в сегменте офисной недвижимости в Киеве. В то же время, сделки с целью пересмотра условий аренды / продления договоров аренды составили 35%, а оставшиеся 15% пришлись на сделки с целью расширению арендуемой площади (График 7). Предварительные договора аренды на рынке офисной недвижимости в Киеве в январе-июне 2016 года отсутствовали. В январе-июне 2016 года чистое поглощение в сегменте офисной недвижимости в Киеве, которое отображает изменение арендуемой площади в сегменте, составило около 39 000 кв.м (GLA), что на 28% выше показателя первого полугодия 2015 года и в два раза превышает показатель за весь 2014 год, тем самым подтверждая уверенную тенденцию к восстановлению рынка. В первой половине 2016 года спрос на офисные помещения в Киеве преимущественно формировали компании, оперирующие в секторах информационно-коммуникационных технологий, производства и дистрибуции товаров (в частности, товаров повседневного спроса и фармацевтической продукции). Повышенную активность в сегменте также демонстрировали промышленные и логистические компании, наряду с государственными институциями и неправительственными организациями (График 8). С высокой вероятностью, положительная динамика спроса на офисные помещения в Киеве продолжится до конца 2016 года, хотя многие арендаторы уже успели подписать новые договора аренды. Дальнейшее развитие сегмента будет зависеть от общей экономической ситуации в Украине.

График 7

Сделки по аренде офисных помещений в Киеве по типам (%)

Источник: DTZ Research График 8

Объем поглощенных офисных помещений в Киеве в первом полугодии 2016 года по видам деятельности арендаторов (%)


График 9

Вакантность по офисным районам в Киеве (%), по состоянию на июнь 2016 года




Вакантность

В первой половине 2016 года первичная вакантность на рынке офисной недвижимости в Киеве снизилась с 21,6% в конце 2015 года до 21,3% в первом квартале 2016 года и до 19,4% во втором квартале 2016 года. В конце июня 2016 года наивысший уровень вакантности в Киеве был зафиксирован в районе Печерска за пределами Центрального делового района столицы, так как несколько крупных офисных объектов были введены в эксплуатацию в 2013-2014 годах в этой части города. В тоже время, самый низкий уровень вакантности офисных зданий был отмечен в Центральном деловом районе Киева (График 9). Пользуясь тем, что арендные ставки на офисные помещения в Киеве снизились, многие арендаторы переехали в помещения классом выше или в новые офисные помещения в центральных районах города.

Арендные ставки

Вследствие экономического спада в Украине и высокой вакантности на рынке офисной недвижимости в Киеве, конкуренция между арендодателями усилилась. В 2015 году и в первой половине 2016 года арендные ставки на офисные помещения всех классов снизились. В конце июня 2016 года арендные ставки на лучшие офисные помещения в Киеве находились в диапазоне $16-25 за кв.м в месяц (График 10). В то же время, достижимые ставки аренды на помещения классов В и С снизились до $7-17 за кв.м в месяц и до $4-9 за кв.м в месяц соответственно. Кроме того, арендодатели часто шли на уступки арендаторам, в частности, предоставляли арендные каникулы и фиксировали обменный курс на период до 6 месяцев. В отдельных случаях (для офисных помещений классов А и В), арендодатели также частично компенсировали затраты на отделочные работы, проводимые арендатором. В конце первого полугодия 2016 года компанией DTZ были отмечены некоторые предпосылки для стабилизации арендных ставок на рынке офисной недвижимости в Киеве. Это связано с тем, что большинство недавно построенных бизнес центров уже достигли стабилизационного уровня заполняемости, и в течение последних 12 месяцев многие крупные арендаторы подписали новые договора аренды.

Прогноз

Эксперты компании DTZ ожидают, что до конца 2016 года общая ситуация на рынке офисной недвижимости в Киеве существенно не изменится. В 2017 году ожидается улучшение общей экономической ситуации в Украине, что потенциально приведет к росту спроса на офисную недвижимость в Киеве. Активное строительство в офисном сегменте в Киеве вряд ли возобновится ранее второго полугодия 2017 года, поскольку крупные международные и местные девелоперские компании должны убедиться в том, что на офисные помещения в городе существует устойчивый спрос крупных корпоративных арендаторов.

График 10

Арендные ставки на лучшие помещения и общая вакантность на рынке офисной недвижимости в Киеве

Источник: DTZ Research График 11

Арендные ставки на лучшие офисные помещения по

офисным районам в Киеве ($/кв.м/месяц), июнь 2016 года


ЦДР – Центральный деловой район; Ц – Центральный район вне

ЦДР; НЦ-ЗБ – нецентральный район на западном берегу Днепра,

НЦ-ВБ – нецентральный район в левобережной части Киева.

В среднесрочном периоде динамика арендных ставок на лучшие офисные помещения в Киеве и дальнейший уровень вакантности в сегменте будут зависеть от развития общей экономической и политической ситуации в Украине. Такие факторы, как темпы ввода в эксплуатацию новых офисных объектов и ценовая стратегия, применяемая владельцами крупных бизнес центров, конкурирующих за качественных арендаторов, также существенно повлияют на рыночные показатели. Стоит отметить, что высокая вакантность на рынке офисной недвижимости в Киеве, наряду с существенным разбросом цен на качественные офисные помещения, предоставляют компаниям-арендаторам возможность оптимизировать свои долгосрочные арендные условия.



Карта 1

Основные объекты офисной и торговой недвижимости, расположенные в центральных районах Киева




Карта 2

Основные объекты офисной и торговой недвижимости в Киеве (вне Центрального делового района)




Торговая недвижимость

Динамика рынка торговой недвижимости в Украине значительно ухудшилась в связи с общим экономическим спадом и снижением покупательской способности населения. Тем не менее, в 2016-2019 годах в Киеве и других крупных городах Украины планируется открытие ряда масштабных торговых и торгово-развлекательных центров, что создает возможности для эффективного выхода на украинский рынок или расширения уже присутствующих розничных торговых сетей, а также сетей заведений питания и развлекательных заведений.


Киев, Одесса, Львов, Днепр и Харьков являются крупнейшими городами Украины и привлекают особый интерес торговых сетей, девелоперов и инвесторов. В конце первого полугодия 2016 года общий объем современных торговых помещений в пяти наибольших городах Украины составлял около 3,2 миллионов кв.м или 462 кв.м на 1 000 жителей (основываясь на официальных данных численности населения Украины). Рынок торговой недвижимости наиболее развит в Киеве, в то время как во Львове объем рынка современных торговых помещений в абсолютном выражении является наименьшим. Основываясь на официальных показателях численности населения в каждом из анализируемых областных центров, наиболее насыщенным из расчета на 1 000 жителей является рынок торговой недвижимости в Киеве и Одессе, а наименее – в Харькове (График 12). В конце июня 2016 года общий объем современных торговых помещений в Киеве достиг приблизительно 1 585 000 кв.м или 538 кв.м арендной площади на 1 000 жителей. Совокупная арендная площадь торгово-развлекательных и торговых центров в Киеве составила около 1 119 000 кв.м, из которых около 33% – это объекты «первого поколения» и торговые центры низкого качества, в некоторых случаях владеющие потенциалом для редевелопмента. В первой половине 2016 года в Киеве были сданы в эксплуатацию ТЦ «Орнамент» на Виноградаре и ТРЦ New Way в густонаселенном районе на левом берегу Днепра. Кумулятивная арендная площадь этих объектов составляет около 20 880 кв.м, а их открытие увеличило общий объем рынка торговой недвижимости в столице лишь на 1% по сравнению с показателем конца 2015 года.

График 12

Насыщенность рынка торговой недвижимости в крупных

городах Украины (кв.м на 1 000 жителей)


*Исходя из актуального нового предложения в июне 2016 года.

В июле 2016 года в Днепропетровске был открыт торговый комплекс «Кубометр» в формате Pop-up Shipping Container Center, расположенный возле ТРЦ «МОСТ-сити». По состоянию на июнь 2016 года, в Киеве в достаточно активной фазе планирования или строительства находятся новые ТЦ и ТРЦ кумулятивной арендной площадью приблизительно 955 000 кв.м. Если эти объекты будут открыты в соответствии со сроками, заявленными их девелоперами, то к концу 2019 года текущий объем современных торговых помещений в украинской столице увеличится на 61%. На осень 2016 года в Киеве запланировано открытие обновленного ТЦ «ЦУМ» и ТРЦ Lavina Mall, а кумулятивная арендная площадь этих объектов составляет 150 000 кв.м. ТРЦ Victoria Gardens во Львове является основным объектом торговой недвижимости, запланированным к открытию в региональных городах Украины в 2016 году.

Таблица 5

Основные показатели рынка торговой недвижимости в Киеве

2013 2014 2015 H1 2016 Годовой прогноз

Объем помещений (кв.м) 1 319 240 1 529 440 1 567 140 1 585 000

Новое предложение (кв.м) 177 440 210 190 37 700 20 880

Арендные ставки на лучшие помещения в торговых центрах ($ / кв.м / месяц)

150-200 110-160 45-65 45-65

Арендные ставки на лучшие помещения вдоль торговых коридоров ($ / кв.м / месяц)

110-230 45-90 30-50 35-80


Примечание: Данные на конец периода; арендные ставки указаны для торговых помещений арендной площади 100-250 кв.м.



Таблица 6

Основные объекты торговой недвижимости, открытые в Украине в первой половине 2016 года и запланированные к открытию во второй половине 2016 года

Период Проект Город GLA (кв.м) Девелопер Основные арендаторы (бренды)

сентябрь, 2016* ТРЦ Lavina Mall Киев 127 500 «Мандарин Плаза» «Сільпо», «Эльдорадо», бренды MTI (Intertop,

Ecco), бренды Fashion Partners (Tommy Hilfiger,

Walker, oodji, STEM), «Будинок Іграшок», DeFacto,

Etam, Steiff, Sealine, Pierre Cardin, Brocard, Bonjour, Multiplex (кинотеатр), семейный развлекательный парк «Галактика», другие

сентябрь, 2016 ТРЦ Victoria Gardens Львов 54 540 «Феникс Капитал» Le Silpo, «Фокстрот», ARGO Center, ARGOSHA,

Gloria Jeans, LC Waikiki, Jysk, Mikki, Weekender,

Bomond, Multiplex (кинотеатр), «Папашон» (детский развлекательный центр и боулинг), другие

осень 2016 ТЦ «ЦУМ» Киев 22 500 Esta Holding Good Wine, Bomond, Pedro del Hierro, U Dress,

ЦУМ (shop-in-shop: Marc Cain, Max&Co), Escada Sport, women’secret, Jacadi Paris, Coccinelle,

Carré Blanc, Marina Rinaldi, Steiff, Egersund Seafood,

«Мястория», другие

май, 2016 ТЦ New Way Киев 16 200 локальный девелопер

«Сільпо», Comfy, «Будинок Іграшок», Arena, New Balance (outlet), ДРЦ «Дитяча Планета», «Космо», MasterZoo, Wizoria (кинотеатр), «Сушия», Il Molino, другие

Источник: DTZ * Техническое открытие

Таблица 7

Основные ТЦ и ТРЦ, запланированные к открытию в Украине в 2017-2019 годах

Период Проект Город GLA (кв.м) Девелопер Страна

нет информации ТРЦ «Республика» Киев 139 000 «К.А.Н. Девелопмент» /«Мегаполисжилстрой» Украина

2017 ТРЦ Blockbuster Mall Киев 120 000 локальный девелопер Украина

2019 ТРЦ Hartz Киев 95 180 «Будхаус Групп» Украина

2017/2019 (фазами) ТРЦ OVI Одесса 92 800 «Иммошан Украина» Франция

2017-2018 ТРЦ Ocean Mall Киев 85 100 локальный девелопер Украина

2017-2018 ТРЦ Retroville Киев 82 760 Stolitsa Group Украина

нет информации ТРЦ «Квадрат Вырлица» Киев 75 000 «ХХI Век» Украина

нет информации ТРЦ KyivMall Киев 72 930 Delice Украина

2017/2019 (фазами) ТРЦ KIDEAL Киев 55 234 «Иммошан Украина» Франция

нет информации ТРЦ «Никольский» Харьков 52 000 «Будхаус Групп» Украина

2018 ТРЦ River Mall Киев 49 070 Triumph Media Group / «Вильна Украина» Украина

нет информации ТРЦ «Лукьяновка Молл» Киев 47 050 Arricano Development Украина

нет информации ТРЦ Yessa Одесса 40 000 «Будхаус Групп» Украина

июль, 2017 ТЦ Smart Plaza Киев 15 000 Leviter / UDP Украина

нет информации ТЦ Gloria Plaza Харьков 12 590 Eastgate Development / Kharvet Украина




Спрос

Затянувшийся экономический спад и девальвация гривны привели к ослаблению потребительского спроса и, как результат, ухудшению динамики бизнеса ритейлеров в стране в 2015 году и в первой половине 2016 года. В то же время, многие украинские и международные фешн операторы, а также сети продовольственных супермаркетов и магазинов косметики и бытовой химии расширяли свое присутствие на украинском рынке, пользуясь своими переговорными преимуществами в условиях рынка, характеризующегося низкой активностью. Ритейлеры демонстрировали повышенный интерес к западным регионам страны, в частности, к городу Львову, который ранее не пользовался высоким спросом среди большинства торговых сетей в Украине. Однако после открытия ТРЦ Forum Lviv в городе появились многие качественные торговые сети и операторы зон развлечений, которые ранее здесь не были представлены.

В настоящее время в Украине представлено около 400 модных брендов, в большинстве случаев – по франшизе. До конца 2016 года и в 2017 году ожидается выход на украинский рынок нескольких новых иностранных брендов, которые смогут воспользоваться своей выгодной переговорной позицией, сформировавшейся для арендаторов, и большим предложением помещений в строящихся торговых центрах. Открытие магазинов торговых сетей IKEA, H&M, Debenhams и Peek & Cloppenburg в краткосрочном периоде остается маловероятным. В то же время, сеть спортивных магазинов Decathlon (часть Auchan Groupe) рассматривает возможности для выхода на украинский рынок.

Таблица 8

Основные операторы торговых сетей и операторы зон развлечения в Украине – «якоря» и «полуякоря»

Сфера деятельности Основные торговые сети GLA (кв.м)

Продуктовый ритейл «Сільпо», Le Silpo, «Фуршет», «Велика Кишеня», Novus, Billa, «Космос», VARUS, «ТАВРИЯ В», «ЕКО Маркет», «АТБ-Маркет», «Барвінок», «Арсен»

500-5 000 (супермаркет)

«Ашан», Fozzy, Metro, «Караван», Novus, «Там Там», «ТАВРИЯ В», «МегаМаркет», «Велмарт» (гипермаркет)

4 000-10 000

«Фора», «Брусничка», «Два кроки від хати» (Львов), «Яблучко» (Киев), Topmart (Киев), «Еко Лавка» (Киев)

300-1 200 (магазины возле дома)

Строительные гипермаркеты

«Эпицентр», «Новая Линия», Leroy Merlin, Praktiker, «ОЛДИ» 5 000-15 000

Бытовая техника и электроника

«Фокстрот», «Эльдорадо», Comfy 800-1 500

Мебель и товары для дома

JYSK, Homester, Margo, «Мебельный Дом Евразия» 1 200-3 000

Одежда и обувь «Марка Украина» (Marks&Spencer, GAP),

Inditex Group (Zara, Massimo Dutti, Bershka, Pull&Bear, Stradivarius, Oysho),

LPP Group (Reserved, Cropp Town, Mohito, Sinsay, house),

MD Group (oodji, Tommy Hilfiger, G-Star, Gant, WALKER, Accessorize),

ARGO (Benetton, Parfois, Promod, ALDO, Orsay, ARGO Center, SuiteBlanco, ZIPPY, Desigual, Piazza Italia, Vero Moda, Jack&Jones, Mango, OVS Kids, Only),

MTI (Armani Jeans, Napapijri, Lee Wrangler, Intertop, Intertop Kids, Ecco, Geox, Plato, Camper, Timberland, Urban United, Marco Polo, Clarks, Skechers, Pandora, Atelier De Courcelles),

LC Waikiki,

New Yorker,

Mango

120-2 000

Спортивные товары «Спортмастер», INTERSPORT, Megasport, «Марафон» 400-1 500

Кинотеатр мультиплекс «Мультиплекс - Холдинг», «Планета Кино» IMAX, «Линия Кино», «Оскар», «Синема-Сити», «Баттерфляй», «Одесса-Кино»

3 000-4 000

Детские развлекательные центры

«Леопарк», «Игроленд», «Дитяча Планета» 1 000-2 000

Источник: DTZ



Таблица 9

Основные торговые сети / марки, представленные в Украине, по категориям товаров

Категории товаров Основные бренды GLA (кв.м)

Одежда adL, Armani Jeans, befree, Benetton, Bershka, Cacharel, Calvin Klein Jeans, Colin’s, Cropp Town, Desigual, Diesel, Gant, GAP, Gloria Jeans, G-Star, Guess, Hunkemöller, house, InCity, Jack&Jones, Kira Plastinina, Lacoste, Lee Wrangler, Levi’s, LC Waikiki, Love Republic, Mango / Mango Megastore, Marks&Spencer, Massimo Dutti, Mohito, Napapijri, New Yorker, Stradivarius, oodji, Only, Orsay, O’Stin, Oysho, Parfois, Promod, Piazza Italia, Pull&Bear, Reserved, Sinsay, SuiteBlanco, STEM, Tommy Hilfiger, Topshop/Topman, US Polo Assn, Vero Moda, Zara

120-2 000

Одежда (сегмент luxury) Chanel, Dior, Louis Vuitton, Dolce&Gabbana, Valentino, Yves Saint Laurent, Burberry, Gucci 120-200

Косметика и бытовая химия

Bomond, L’etoile (Brocard, Bonjour, L’etoile), «Космо», «Ева», Glossary, GOSH, INGLOT, L’Occitane (L’Occitane, Melvita), Lush, MAC, ProStor, Watsons, Yves Rocher

50-550

Спортивная одежда и товары

Arena, Adidas, Bosco Sport, Columbia, «Марафон», Megasport, New Balance, Nike, Northland, Puma, Reebok, «Спортмастер»

120-1 500

Обувь и кожаные изделия

Aldo, Antonio Biaggi, Baldinini, Camper, Carlo Pazolini, Centro, CentrObuv, Clarks, Crocs, Ecco, Geox, Gino Rossi, Intertop, Intertop Kids, Kari, Luciano Carvari, Marco Polo, Plato, Timberland, Respect, Rieker, Skechers, SuperStep, Urban United, Welfare, Wittchen

120-800

Товары для беременных и детей

«Антошка», Bartek, Atelier De Courcelles, «Будинок Іграшок», Chicco, «Чудо Острів», iDO, Idexe, Mothercare, New Life, Original Marines, OVS Kids, Planettoys, «РОЗУМНА ДИТИНА», SMYK, Wojcik, ZIPPY

100-1 000

Ювелирные изделия, аксессуары и подарки

Accessorize, Attribute, ДЕКА, Diva, «Киевский Ювелирный Завод», «Люксоптика», Pandora, «Секунда», Seta Décor, Swarovski, Swatch, «УкрЗолото», Wow Shop

30-100

Кафе и рестораны KFC, Kredens Café, L’Kafa, McDonald’s, Mafia, FEST! («Львівська Майстерня Шоколаду», «Львівські Пляцки»), «Кофе Хауз», «Печена Картопля», «Сушия», «Япона Хата», Пиццерия «Челентано»

80-350


Таблица 10

Основные торговые операторы, представленные на рынке Украины

Торговый оператор Бренды / магазины в Украине Формат

Inditex Group Zara, Massimo Dutti, Bershka, Stradivarius, Oysho, Pull&Bear Официальное представительство

LPP Group Reserved, Cropp Town, Mohito, Sinsay, house Официальное представительство

MD Group Accessorize, DKNY Men, Etam lingerie, Gant, G-Star Raw, oodji, Pepe Jeans, BCBG, Tommy Hilfiger, Walker, Diesel, Fornarina, Calvin Klein, другие

Франшиза

ARGO ALDO, Benetton, Parfois, Promod, Orsay, Sisley, SuiteBlanco, ZIPPY, Desigual, Piazza Italia, Mango, OVS Kids, Only

Франшиза

MTI Armani Jeans, Atelier De Courcelles, Braska, Camper Clarks, Ecco, Geox, Intertop,

Napapijri, Lee Wrangler, Marc O’Polo, Skechers, Pandora, Plato, Timberland, Urban United

Франшиза

ULTRA group Levi’s, Lagerfeld, Baldinini, Guess Франшиза

Melon Fashion Group Love Republic, befree Официальное представительство

Trans Ukraine Intersport Karen Millen, Pimkie, Tally Weijl, Oasis, Франшиза

«Марка Украина» Marks&Spencer, GAP Франшиза

Delta Sport Nike Франшиза

Osauhing Ellipse Group Monton, Mosaic Официальное представительство

Karkat Fashion Pedro del Hierro, Springfield, Women's Secret Франшиза

Eroğlu Holding Colin’s, Loft, Mexx Официальное представительство

BNS Trade Calvin Klein Jeans, Michael Kors, TopShop / Topman Франшиза

Helen Marlen group Gucci, Burberry, Loro Piana, Salvatore Ferragamo Франшиза





Сложная ситуация в Украине, которая привела к снижению покупательской способности населения и объемов розничного товарооборота, а также девальвация гривны способствовали существенному снижению арендных ставок в долларовом эквиваленте для всех категорий торговых помещений в Украине в 2015 году. В течение первых шести месяцев 2015 года средние арендные ставки на качественные торговые помещения в долларовом эквиваленте снизились, в среднем, на 30% по сравнению с показателями в конце 2014 года. В то же время, средние арендные ставки на помещения более низкого качества в некоторых случаях в долларовом эквиваленте снизились в два раза. Чтобы удержать сетевых ритейлеров в своих объектах, многие арендодатели в индивидуальном порядке шли на уступки. Так, некоторые из них предоставляли временные скидки на аренду в размере 20-50% от изначальных договорных условий (в зависимости от арендатора и условий аренды). Другие арендодатели фиксировали арендную плату по курсу 12-21 гривна за доллар США, либо устанавливали максимальный курс гривны к доллару. Как результат, арендные ставки в долларовом эквиваленте снизились в большинстве торговых центров в Украине. Во втором полугодии 2015 года гривна стабилизировалась, и средние арендные ставки на качественные торговые помещения находились в диапазоне 45-65 долларов США за кв.м в Киеве и 25-55 долларов США за кв.м в других областных центрах Украины. В январе-июне 2016 года средние арендные ставки на качественные помещения в торговых центрах не изменились, в то время как на лучшие помещения вдоль торговых коридоров несколько повысились. В других областных городах Украины арендные условия в первом полугодии 2016 года существенно не изменились. Согласно прогнозам DTZ, до конца 2016 года базовые арендные ставки на качественную торговую недвижимость будут оставаться стабильными при условии, что не произойдет существенных курсовых колебаний. В более долгосрочном периоде динамика арендных ставок в торговом сегменте будет зависеть от реальных сроков открытия и качества тех крупных ТРЦ, которые заявлены к сдаче в эксплуатацию в Украине в период до 2019 года, а также от общей экономической ситуации в стране.

Прогноз

Рынок торговой недвижимости в Украине, несомненно, владеет высоким потенциалом, несмотря на сегодняшнюю сложную экономическую и политическую ситуацию, страновые риски и достаточно низкие доходы населения. В то же время, украинский рынок торговой недвижимости остается неразвитым по сравнению с рынками других стран Центральной и Восточной Европы с точки зрения качества функционирующих объектов и представленных форматов. Однако его несомненными преимуществами являются емкий потребительский рынок, а также высокая чувствительность населения к модным тенденциям и склонность к расходам на покупку модных товаров.

График 13

Арендные ставки на лучшие торговые помещения в торговых центрах в наибольших городах Украины ($ / кв.м / месяц)


Примечание: Все показатели указаны на конец периода; арендные ставки указаны для торговых помещений арендной площади в диапазоне 100-250 кв.м.

Для большинства девелоперов и инвесторов, которые работают на украинском рынке недвижимости, сектор торговой недвижимости остается среди приоритетных, особенно в городах с населением более 750 000 жителей. В то же время, конкуренция в сегменте торговой недвижимости в Украине усиливается в связи с открытием все большего количества современных объектов. Поэтому предусловиями для коммерческого успеха торговых центров в стране являются их высокое качество и последующее профессиональное управление. Несколько крупных объектов торговой недвижимости были открыты в Киеве и других городах Украины в период с 2012 года по 2015 год. Кроме этого, сегодня ведется строительство или планируется девелопмент целого ряда других масштабных проектов в сегменте, запланированных к вводу в эксплуатацию до 2019 года. Увеличение количества качественных торговых центров усиливает конкуренцию в сегменте и повышает привлекательность украинского рынка для развития торговых сетей.



Складская и логистическая недвижимость

В первом полугодии 2016 года девелоперская активность в сегменте складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде была низкой, но, несмотря на это, общая рыночная вакантность оставалась на уровне 10% в связи с низкой деловой активностью в Украине.


В конце июня 2016 года общий объем современных складских помещений в Киеве и пригороде составил приблизительно 1 801 790 кв.м (GLA) (График 13). Данный показатель включает около 353 140 кв.м современных специализированных холодильных и морозильных, а также химических и фармацевтических складских помещений. Строительная активность на рынке складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде остается очень низкой. Так, за шесть месяцев 2016 года на рынок вышел всего один новый складской объект площадью около 10 300 кв.м (GLA), построенный компанией для ведения собственной операционной деятельности. Таким образом, новое предложение в сегменте складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде в первом полугодии 2016 года составило лишь 17% от показателя аналогичного периода 2015 года и 8% по сравнению с показателями за первые шесть месяцев 2013 и 2014 годов. Все новые складские и логистические комплексы, введенные в эксплуатацию в 2015 году и в первой половине 2016 года, были построены компаниями для ведения собственной операционной деятельности и не предлагаются в аренду на открытом рынке. Согласно прогнозам компании DTZ, объем нового предложения на рынке складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде во втором полугодии 2016 года составит около 20 000 кв.м (GLA). До конца текущего года к вводу в эксплуатацию в Киевском регионе заявлены складской комплекс, который компания «Биокон» строит для ведения собственной операционной деятельности, а также следующая очередь логистического комплекса SAN Factory. Ввод в эксплуатацию ряда коммерческих объектов складской и логистической недвижимости (например, второй очереди логистического комплекса компании Amtel) был отложен до улучшения общей динамики рынка или привлечения в объект конкретного пользователя (в рамках контракта built-to-suit). Большинство современных складских помещений в Киевском регионе расположены вдоль автомобильной трассы М-06 (Киев-Житомир-Чоп), а также вдоль трассы М-01 (Киев-Москва) и Броварской окружной дороги (График 14).

График 13

Основные показатели рынка складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде


Примечание: Все показатели указаны на конец периода

График 14

Существующий объем логистических помещений в Киеве и пригороде с разбивкой по направлениям, по состоянию на конец первого полугодия 2016 года


Таблица 11

Основные показатели рынка складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде

2014 2015 Q1 2016 Q2 2016 Годовой прогноз

Объем помещений* (кв.м) 1 715 990 1 791 490 1 791 490 1 801 790

Новое предложение* (кв.м) 136 840 75 500 0 10 300

Объем поглощенных помещений* (кв.м) 199 480 165 800 22,440 50 150

Чистое поглощение* (кв.м) 85 900 21 000 (-45 000) 48 100 /

Уровень вакантности (%) 6,1 8,9 11,4 9,2

Арендная ставка на лучшие помещения ($/ кв.м /месяц) 3-5 2,5-5 2,5-5 2-4 /

Источник: DTZ Research *Учитывая вспомогательные офисные помещения и мезонин



Спрос

Общий объем складских и логистических помещений, сданных в аренду в Киеве и пригороде в первой половине 2016 года, составил около 72 590 кв.м (GLA), что соответствует 57% от показателя за первые шесть месяцев 2015 года (График 15). В первом квартале 2016 года показатель чистого поглощения в сегменте был негативным и составил около (-45 000) кв.м. В течение следующих трех месяцев 2016 года чистое поглощение складских и логистических помещений в Киеве и пригороде достигло 48 100 кв.м (GLA), однако почти половина данного показателя – это договор аренды компании «Розетка» в складском комплексе «Терминал Бровары». В первом полугодии 2016 года спрос на складские и логистические помещения в Киеве и пригороде, прежде всего, формировали предприятия, оперирующие в сферах логистики и перевозок, а также непродовольственного ритейла и интернет торговли. Кумулятивная доля этих компаний составила около 80% в общем объеме помещений, сданных в аренду в течение шести месяцев 2016 года (График 16). В 2015 году в сегменте преобладали сделки, предполагающие перемещение компаний-арендаторов в связи с их потребностью минимизировать затраты и улучшить арендные условия. В первом полугодии 2016 года большинство компаний продолжали следить за ситуацией на рынке, но, в конечном счете, многие из них остались в ранее занимаемых ими помещениях, договорившись с владельцами о более выгодных арендных условиях. Как и в 2014-2015 годах, практически не поступало запросов на аренду складских и логистических помещений от компаний, которые бы выходили на украинский рынок. В связи с неопределенностью прогнозов касательно общей экономической ситуации и деловой динамики в Украине, эксперты компании DTZ ожидают, что до конца 2016 года спрос на качественные современные складские помещения в Киеве и пригороде останется сравнительно низким.

График 15

Объем поглощенных складских и логистических помещений (take-up) в Киеве и пригороде (кв.м)


График 16

Объем поглощенных складских помещений (take-up)

в Киеве и пригороде по профилю деятельности

арендаторов (доля в кумулятивной площади сделок)


Таблица 12

Сделки аренды объектов складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде в первой половине 2016 года

Период Объект Арендатор Профиль арендатора* Площадь (кв.м)

Расположение

Q2, 2016 «Терминал Бровары» «Розетка» Непродовольственный ритейл 23 800 Окружная дорога г. Киев

Q1, 2016 Холодильный логистический комплекс RLC

RLC Logistic L&T 10 000 M-01, E95 P-03

Q2, 2016 Складской комплекс «Агросвит» Сельское хоз-во 10 300 M-05, E95

Q1, 2016 «БФ Терминал» BF Logistic L&T 5 000 M-03, Е40

Q2, 2016 Холодильный логистический комплекс RLC

RLC Logistic L&T 5 000 M-01, E95

Q2, 2016 «Омега-2» конфиденциально L&T 3 800 M-01, E95

Q2, 2016 «Счастливое» конфиденциально L&T 3 000 M-03, Е40

Q2, 2016 «Евросклад» «Фарм Планета» Фармацевтика 2 500 M-05, E95

Источник: DTZ Research *FMCG – потребительские товары, L&T – логистика и перевозки



Вакантность

В конце 2015 года уровень первичной вакантности на рынке складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде составил 8,9%. Несмотря на отсутствие нового предложения в сегменте, в первом квартале 2016 года показатель вакантности достиг 11,4%. В течение следующих трех месяцев вакантность несколько снизилась и составила 9,2% в конце июня 2016 года. Повышение первичной вакантности с декабря 2015 года связано со снижением спроса арендаторов на качественные логистические и складские помещения в Киеве и пригороде, что, прежде всего, является следствием неблагоприятной экономической ситуации в Украине и уменьшения объемов импорта. По оценкам экспертов компании DTZ, при отсутствии существенных изменений в Украине с точки зрения экономической ситуации и инвестиционного климата, во втором полугодии 2016 года первичная вакантность в сегменте логистической и складской недвижимости в Киеве и пригороде будет оставаться на текущем уровне.


В течение 2015 года и в первом квартале 2016 года базовые арендные ставки на современные складские и логистические помещения в Киеве и пригороде практически не изменились. Так, в марте 2016 года наивысшие запрашиваемые арендные ставки на лучшие складские и логистические помещения в Киеве и пригороде находились в диапазоне от $2,5 до $5 за 1 кв.м в месяц, а для помещений класса В составляли $2-3 за кв.м в месяц. Во втором квартале 2016 года арендные ставки для логистических и складских помещений всех классов в Киеве и пригороде несколько снизились. В тоже время, большинство договоров аренды в сегменте были подписаны в украинской гривне без привязки к курсу доллара США или с фиксацией максимально допустимого коридора колебания курса доллара США к украинской гривне. Многие арендодатели шли на уступки в виде скидок на арендные платежи, чтобы удержать тех арендаторов, с которыми договора аренды были подписаны ранее. В отдельных случаях арендодатели были готовы заключать дополнительные соглашения, чтобы зафиксировать арендную ставку с привязкой к обменному курсу, приемлемому для обеих сторон, на срок до одного года. Однако владельцы складских объектов с минимальной вакантностью были менее сговорчивыми. Эксперты компании DTZ ожидают, что в июле-декабре 2016 года, при прочих равных условиях, арендные ставки на качественные современные помещения в сегменте существенно не изменятся. Однако многие арендодатели и далее будут готовы идти на различные уступки, чтобы удержать арендаторов в своих объектах.

Прогноз

Вследствие сравнительно низкой строительной активности в сочетании с невысоким спросом арендаторов на рынке складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде, первичная вакантность до конца 2016 года останется на уровне около 10%, а стоимость аренды в сегменте существенно не изменится. В более долгосрочной перспективе улучшение динамики деловой активности в Украине и усиление спроса со стороны арендаторов могут привести к снижению вакантности и росту арендных ставок в сегменте складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде. Тем не менее, эластичность предложения логистической и складской недвижимости к цене выше по сравнению с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости в Украине. Поэтому динамика строительства новых объектов в сегменте складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде потенциально может возобновиться сравнительно быстро.



Карта 4

Основные объекты складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде




Инвестиции в недвижимость

Во втором полугодии 2015 года, интерес инвесторов к коммерческой недвижимости в Украине усилился, хотя страновые риски и сложная экономическая ситуация в стране сохранились. Положительные тенденции продолжились в январе-июне 2016 года.

Инвестиционные сделки

Принимая во внимание военные действия на востоке Украины и сложную экономическую ситуацию в стране, многие инвесторы и девелоперы приостановили свою деятельность. В то же время, наблюдается повышенная активность инвесторов, которые готовы рассматривать более рисковые активы, осознавая долгосрочный потенциал рынка недвижимости в Украине, и намерены воспользоваться существенным снижением «цены входа» на него. В первой половине 2016 года объем вторичного инвестирования на рынке недвижимости в Украине составил лишь около $7 миллионов. В течение периода на рынке стало известно о заключении двух вторичных инвестиционных сделок стоимостью свыше $1 миллиона:

Компания, оперирующая в сфере непродовольственного ритейла, приобрела для собственного пользования сухой склад общей площадью около 30 000 кв.м, расположенный в пригороде Киева. Сделка оценивается приблизительно в $2,5 миллиона.

Во втором квартале 2016 года частный инвестор совершил покупку офисного здания общей площадью 2 600 кв.м, которое находится по ул. Шелковичной, 42-44 в Киеве. Сумма сделки оценивается в $4,5 миллиона.

Также, в июне 2016 года компания Secure Property Development & Investment, которая котируется на рынке альтернативных инвестиций Лондонской фондовой биржи, объявила о подписании с компанией Termania Enterprises Ltd договора о намерениях продать логистический комплекс «Терминал Бровары», расположенный в пригороде Киева. Общая стоимость актива составляет более $16 миллионов. Согласно информации в открытых источниках, в начале августа 2016 года, антимонопольный комитет Украины дал разрешение компании Dragon Capital Investments Limited приобрести акции компании 1849-ApolloOverseas I Limited, которой принадлежит торговый центр «Пирамида» в Киеве. Несмотря на наличие множества активов различного качества, выставленных на продажу на рынке коммерческой недвижимости в Украине, их ликвидность остается низкой в связи со все еще неблагоприятным инвестиционным климатом в Украине и отсутствием доступного заемного финансирования. Соответственно, объекты с возможностью передачи долговых обязательств потенциально являются более ликвидными. В 2015 году и в первой половине 2016 года компания DTZ отметила рост покупательской активности частных лиц, которые инвестировали в приобретение активов на рынке недвижимости в Украине, особенно в Киеве. Поскольку сумма каждой из таких сделок, как правило, не превышала $1 миллион, они не являются предметом нашего анализа для целей данного отчета.

График 17

Объем инвестиционных сделок в Украине* ($ млн.)

Источник: DTZ Research ** Годовой прогноз.


* Показатель включает инвестиционные сделки по приобретению объектов коммерческой недвижимости (сделки по приобретению земельных участков не включены).

В первом полугодии 2016 года, как и в 2015 году, существенный объем предложения на вторичном инвестиционном рынке коммерческой недвижимости в Украине был сформирован банковским сектором. С 2015 года ряд коммерческих банков находится в процессе ликвидации, а их активы выставлены на продажу через Фонд гарантирования вкладов или другие лицензированные торговые платформы. Начиная с 2015 года, наиболее активными продавцами на вторичном инвестиционном рынке коммерческой недвижимости в Украине являются банки, которые изъяли активы у неплатежеспособных клиентов. Для объектов, выставленных на продажу, банки предлагают скидки в диапазоне 10-30% от их балансовой стоимости. Международные инвестиционные фонды и девелоперы также предлагали на продажу свои активы на рынке недвижимости в Украине. Некоторые из этих компаний приобрели объекты в период до 2008 года, управляли ими в течение периода более 5 лет и теперь заинтересованы в выходе для получения прибыли своих акционеров. В этой категории игроков рынка есть и те, которые изменили стратегию своего развития в Украине в связи с неблагоприятными условиями. Частные украинские инвестиционные компании, национальные логистические компании, крупноформатные ритейлеры и местные частные предприниматели – это те игроки, которые сегодня наиболее активно рассматривают инвестиционные возможности на рынке недвижимости в Украине. Также, со второго полугодия 2014 года наблюдается повышенный инвестиционный спрос компаний, заинтересованных в приобретении объектов недвижимости в Украине для собственного пользования по сниженным ценам. Рынок жилья в Киеве и пригороде сегодня демонстрирует положительную динамику развития и является особенно привлекательным для украинских девелоперов, желающих инвестировать в украинский рынок недвижимости. В частности, высоким спросом пользуются земельные участки, пригодные для многоквартирной жилой застройки и расположенные в центральных районах столицы, при условии, если они выставлены на продажу по привлекательной цене.



Рост инвестиционной активности демонстрируют украинские девелоперы и в сегменте коммерческой недвижимости. Так, например, стало известно, что компания «Мандарин Плаза» приобрела земельный участок площадью 2,6 га у «Киевской инвестиционной группы», а сумма этой сделки оценивается приблизительно в $20 миллионов. Также стало известно, что компания «Мандарин Плаза» рассматривает возможность покупки других девелоперских проектов в Киеве. Наиболее привлекательными для вторичного инвестирования на украинском рынке недвижимости остаются качественные объекты офисной, торговой и логистической недвижимости, расположенные в Киеве. Некоторые инвесторы также готовы рассматривать качественные торговые объекты, которые успешно работают в других крупных городах Украины, за исключением восточных регионов страны. В последнее время компания DTZ отмечает повышение инвестиционного интереса к городу Львову.

Ставки доходности

Начиная со второго полугодия 2014 года ставки доходности на рынке коммерческой недвижимости в Украине практически не изменились. Так, по состоянию на конец июня 2016 года, начальные ставки доходности наиболее качественных объектов офисной и торговой недвижимости в Киеве находились на уровне 13,5%, а для лучших объектов логистической недвижимости в пригороде столицы составляли около 15% (График 18). Однако отметим, что ввиду отсутствия сделок на открытом рынке, указанные ставки доходности преимущественно основываются на оценках потенциальных инвесторов, заинтересованных в приобретении активов на рынке недвижимости в Украине. В связи с уменьшением арендных ставок в долларовом эквиваленте и достаточно низкой инвестиционной активностью в Украине, в течение периода с июня 2014 года по июнь 2016 года стоимость активов на рынке недвижимости в стране снизилась. Несмотря на это, многие владельцы объектов недвижимости не готовы принимать предложения об их продаже по существенно сниженным ценам, в том числе учитывая имеющиеся долговые обязательства по некоторым активам.

Прогноз

При прочих равных условиях, во втором полугодии 2016 года инвесторы будут и далее вести себя достаточно осторожно в отношении инвестиционных возможностей в Украине в связи с продолжающимся вооруженным конфликтом на востоке и общей неблагоприятной экономической ситуацией в стране. Однако мы ожидаем, что дальнейшее последовательное проведение значимых институциональных реформ в Украине улучшит текущую ситуацию и повысит интерес инвесторов к рынку недвижимости в стране.

График 18

Ставки доходности наиболее качественных объектов

недвижимости в Киеве (%)



*Сделки на открытом рынке отсутствуют или их немного, прогнозы и оценки базируются на суждениях игроков рынка.

Ожидания крупных компаний касательно долгосрочного экономического развития Украины остаются достаточно позитивными. Это, в частности, связано с высоким общепризнанным потенциалом Украины и некоторым прогрессом по внедрению необходимых реформ, проводимыми новыми властями с целью привлечения иностранных инвестиций в страну, а также комплексной поддержкой, которую оказывают Украине страны ЕС и Большой семерки и международные финансовые институции, такие как МВФ, Всемирный банк и ЕБРР. Согласно прогнозам компании DTZ по состоянию на июль 2016 года, общий годовой объем вторичного инвестирования на рынке недвижимости в Украине в 2016 году будет находиться в диапазоне от $69 миллионов до $130 миллионов. Эксперты DTZ также ожидают, что до конца 2016 года ставки доходности объектов наивысшего качества в Киеве будут оставаться стабильными во всех сегментах недвижимости. Несмотря на ограниченные возможности, связанные с привлечением заемного финансирования в Украине, коммерческие банки оценивают общую ситуацию в стране более оптимистично. Это, в свою очередь, создает предпосылки для возобновления кредитования в сфере недвижимости уже с 2017 года, особенно учитывая дальнейшее снижение учетной ставки НБУ во втором квартале 2016 года. В более долгосрочном периоде существует несколько возможных сценариев развития ситуации в Украине. По мере развития рынка недвижимости в стране существует потенциал для снижения текущих сравнительно высоких ставок доходности для наилучших объектов офисной и торговой недвижимости до 12%.



Определения

Офисная недвижимость

Объем рынка офисной

недвижимости:

Общая арендная площадь классифицируемых объектов офисной недвижимости, которые

позиционируются в классах А, В и С и были введены в эксплуатацию после 1991 года.

Объем поглощенных

офисных помещений

(take-up):

Общая площадь офисных помещений, которые были сданы (предварительно сданы для

строящихся объектов) в аренду или проданы (предварительно проданы для строящихся

объектов) компаниям-пользователям в течение исследуемого периода, и сделка была

оформлена юридически. Объем поглощенных офисных помещений включает перезаключение

и продление договоров аренды, но не учитывает сделки субаренды.

Чистое поглощение Чистое изменение занимаемой (физически занятой) площади в течение отчетного периода,

учитывая площадь освободившихся помещений и новое предложение.

Наивысшая арендная

ставка на офисные

помещения:

Наивысшая средняя достижимая арендная ставка на помещения площадью от 100 кв.м

в современном качественном офисном здании в Центральном деловом районе города.

Ставка указана как базовая, без учета сервисных платежей и налогов.

Киевский

исследовательский

форум:

Киевский исследовательский форум (Kyiv Research Forum, KRF) состоит из трех

международных компаний, которые являются консультантами по вопросам недвижимости:

Colliers International, DTZ и JLL. Представители этих компаний ежеквартально обмениваются

информацией о сделках аренды / продажи офисных помещений, которые были заключены

при их участии за отчетный период в Украине. Основное задание – стандартизировать

информацию о спросе на офисную недвижимость на украинском рынке недвижимости.

Торговая недвижимость

Объем рынка торговой

недвижимости:

Кумулятивная арендная площадь современных торговых и торгово-развлекательных центров,

а также отдельно стоящих супермаркетов / гипермаркетов арендной площадью от 5 000 кв.м.


ставка на торговые

помещения:

Средняя достижимая арендная ставка на торговые помещения площадью 100-250 кв.м,

расположенные вдоль центральных торговых коридоров (prime high street rent) или в

качественном торговом центре (prime shopping centre rent). Указана как базовая ставка,

без учета сервисных платежей и налогов.

Промышленная и логистическая недвижимость

Объем рынка складских

и логистических

помещений:

Кумулятивная арендная площадь современных объектов складской и логистической

недвижимости, площадь которых превышает 1 000 кв.м и которые выведены на рынок

в период с 2001 года. Показатель учитывает складские помещения, а также вспомогательные

офисные помещения и мезонин.


ставка на складские и

логистические

помещения:

Наивысшая средняя достижимая арендная ставка на складские помещения площадью

от 1 000 кв.м в современных объектах, которые имеют эффективное расположение за чертой

города и относительно основных транспортных магистралей. Арендная ставка указана как

базовая, без учета сервисных платежей и налогов. Ставка отображает стоимость аренды

непосредственно складских помещений, то есть не включает стоимость аренды офисной

составляющей объекта и мезонина.

Инвестиции в недвижимость

Ставка доходности

наиболее качественных

объектов недвижимости:

Начальный уровень доходности, достижимый на дату исследования для объекта недвижимости

наилучшего качества и с наилучшим расположением, который полностью сдан в аренду и

генерирует доход.

Глава компании в Европе, на

Ближнем Востоке и в Африке

Джон Форрестер

+44 (0)20 3296 2002

[email protected]

Управляющий директор

Николас Коттон

+ 38(0)44 220 30 60

+ 38(0)50 332 25 64

[email protected]

Оценка

Яна Литвинчук

+ 38(0)44 220 30 60

+ 38(0)50 381 91 66

[email protected]

Аналитика и консалтинг

по вопросам девелопмента

Марта Костюк

+ 38(0)44 220 30 60

+ 38(0)50 371 27 05

[email protected]

Инвестиционный консалтинг и

операции с земельными участками

Владимир Мысак

+ 38(0)44 220 30 60

+ 38(0)50 382 39 44

[email protected]

Агентские услуги в сегменте

торговой недвижимости


+ 38(0)44 220 30 60

+ 38(0)50 332 25 64

[email protected]

Агентские услуги в сегменте

промышленной и логистической

недвижимости

Федор Арбузов

+ 38(0)44 220 30 60

+ 38(0)50 386 52 74

[email protected]

Управление недвижимостью


+ 38(0)44 220 30 60

+ 38(0)50 332 25 64

[email protected]

Агентские услуги в сегменте офисной недвижимости

Виктория Горулько Левон Папоян

+ 38(0)44 220 30 60 + 38(0)44 220 30 60

+ 38(0)50 330 41 83 + 38(0)50 351 12 22

[email protected] [email protected]

Ограничение ответственности

На данный обзор не следует полагаться в качестве основания для заключения сделок без

дополнительного получения от нас конкретных, квалифицированных, профессиональных рекомендаций.

Хотя факты были тщательно проверены, компания DTZ не несет ответственности за какой-либо ущерб

или убытки, понесенные в результате случайной неточности, допущенной в этом отчете. Публикация,

воспроизведение или ссылка на информацию, содержащуюся в данном отчете, в целом или его части,

не разрешается без предварительного согласия компании DTZ. Компания DTZ должна быть упомянута

должным образом при любом воспроизведении отчета или его части.

© DTZ август 2016 года

DTZ Украина

БЦ Maxim, 3 этаж

ул. Антоновича,33в

Киев, Украина

тел: + 38(0)44 220 30 60

email: [email protected]










Documents

DTZ Research PROPERTY TIMES Дальше – только вверх · 2017-07-24 · Oxford Economics, в 2016 году экономический рост составит 1,5%,