27-1

1. 研究の背景と目的

　我が国の都市住宅政策における課題として、密集市

街地の住環境整備をいかに進めるかは重要な課題であ

る。本研究の対象とする北九州市には、明治期以降の

急激な都市化の過程で形成された密集市街地が多く存

在する。当市の住環境整備に関する既往研究※ 1 では

データベース GIS を用いた町丁単位の住環境評価によ

り、住環境の課題を有する地区（73 町丁）を抽出し、

これまで住環境整備事業の対象であった非計画的市街

地だけでなく、道路基盤が比較的整った計画的市街地

においても住宅更新の停滞や高齢化・人口減少が進行

する地区が存在することを明らかにしている。また、

計画的市街地のうち、耕地整理事業や旧法規区画整理

事業の施行地区について、地区の変容過程に関する調

査・分析から計画課題を指摘している。一方、住環境

の課題を有する計画的市街地のうち、整った筆構成を

もつ戦前期の埋立市街地については詳しい研究がなさ

れていない。

　よって本研究では、こうした埋立市街地である若松

区中心市街地を対象とし、調査対象街区の土地・建物

利用の変化について筆（権利界）と画地（利用界）の

対応関係に着目して分析し、建物更新・停滞の要因を

考察することで、今後の市街地更新に関する知見を得

ることを目的とする。

2.1 調査対象地区と概要

　調査対象地区として、若松区中心市街地※ 2 の北部

に位置する桜町と浜町二丁目を選定した。両地区は明

治 44 年から大正 16 年にかけて整備された埋立市街

地である。街区形状は明治後半の市街地割の骨格を残

しており、両地区共に同様の街区形状をなしている。

　若松区では現在「歩いて暮らせるまちづくり」とし

て街なかの再生や街なか居住の促進を進めており、街

区基盤が最も整っている当エリアは、今後良好な住環

境を形成し居住機能の回復を行うことが必要な地区と

言える。両地区は中心市街地の中でも、特に人口減少

が進行する地区であるが、浜町二丁目は人口減少率・

少子高齢化率ともに高いのに対し、桜町は人口減少率・

少子高齢化率がやや低く、衰退に差がみられる。

　用途地域は大部分が近隣商業地域（200/80）、一部

商業地域（400/80）に指定されており、現在も商店

などの事業所が点在している。また、老朽化した長屋

住居などが残留している一方で近年新築された建物も

みられ、画地ごとに状況が大きく異なっており、適切

な更新誘導を図る必要がある。

2.2 研究方法

　本研究は図 1 に示す手順で調査・分析を行った。

なお、調査対象時期としては北九州市の産業構造の転

換が始まり八幡製鉄所が再編された 1970 年以降を対

象とした。また調査対象街区として、両地区において

共通する街区形状を持つ街区グループから、準工業地

域を除外したエリアを選定した。

3. 土地・建物利用の変化の現況

　まず、1970 年から現在までの 40 年間における対象

地区の変化に関して分析を行う。図 3 に、2009 年時

計画的市街地における密集住宅街区の土地・建物利用の変化に関する研究

田中宏弥

現地踏査

住宅地図：1970,1990,2009

航空写真：1968,1989,2005

建築計画概要書

公図：1970,2009

基本図：2009

土地利用

建物形態・外形

建物更新

画地構成

筆構成

街区・道路構成

1970 年 ,1990 年 ,2009 年における

ベースマップの作成

ベースマップより、1970 年から 2009 年までの 40 年間における対象地区の画地構成

の変化、土地利用の変化、筆構成の変化を関連させて分析し、建物更新との関係を探る。

桜町 浜町二丁目

対象街区

JR 若松駅

中心市街地 範囲N

200m 400m 800m0m

図 2. 若松区中心市街地と対象地区図 1. 研究方法の概要

27-2

ている例や複数の画地が統合され駐車場となっている

例がみられ、画地構成が大きく変化していることがわ

かる。また土地利用に関してみると、両地区とも 1970

年では長屋住宅及び事業所の割合が高く、連坦する複

数筆を所有する地主による土地経営が多く為されてい

たと考えられる。しかしその後減少し、2009 年には戸

建住宅、併用住宅、及び駐車場へと変化している。地

区別にみると、桜町では 2009 年時点で戸建住宅の割

合が高い。一方浜町二丁目では戸建住宅の割合が桜町

ほど高くなく、代わりに長屋住宅や駐車場化の割合が

高い。

点での両地区における筆構成と、1970 年以降に合筆・

分筆が行われた筆を示す。また図 4 に、1970 年時点

と 2009 年時点における両地区の画地構成、建物形態、

及び土地利用面積とその分布を示す。

　図 3 より、両地区ともこの間に筆構成の変化がほと

んど起きていないことがわかる。また、1970 年時点で

四間×八 - 十間（約 7.3m × 14.5m-18.2m）の形で割

られている筆が多く、その形状が筆割の際の標準形状

であったと考えられる。

　一方、図 4 より画地構成に関してみると、1970 年

に長屋であった画地が分割され複数の戸建住宅となっ

図 4. 画地構成と土地利用の変化

図 3. 筆構成の変化

100m50m25m0m

N凡例 1970 年以降に分筆が起きた筆

1970 年以降に合筆が起きた筆

桜町　2009 年 浜町二丁目　 2009 年

0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100%

1970 年

2009 年

事業所併用住宅

共同住宅

駐車場

浜町二丁目桜町

長屋住宅戸建住宅

凡例

事業所

併用住宅

住宅

駐車場

画地境界

長屋

1970 年

2009 年

1970 年

2009 年

共同住宅

Case-1

Case-2

Case-3

Case-4

Case-5

Case-6

Case-7

Case-8

27-3

　よって、当初の画地規模が異なる耕地整理事業や区

画整理事業が施行された地区と異なり、開発当初全て

の街区が標準形状によって整然と筆割されていたと推

測される。それが複数筆をまとめて地主に取得され、

筆境界を跨ぐ形で長屋や事業所を建築する土地経営が

なされたと考えられる。しかし、1970 年以降には長屋・

事業所の経営が立ち行かなくなり、長屋の払い下げや

除却による土地・建物の分譲、事業所の併用住宅化が

起きたと思われる。一方、両地区の変化には差異があり、

桜町では長屋住宅の戸建住宅化が多く地区全体が戸建

住宅地化しているのに対し、浜町二丁目では長屋住宅

の残留や画地の統合による駐車場化が多い。

4. 画地形態の類型化と建物更新

　次に、近年建物の更新が行われた画地の空間的特性

を把握するため、建築計画概要書より明らかとなって

いる 1990 年以降の 20 年間において更新された建物・

画地に関して分析を行う。

　更新と画地形態との関係を明らかにするため、画地

形態を標準画地（標準形状の画地）を基準として、間

口幅や奥行、接道条件から類型化し（図 5）、両地区で

の 2009 年時点における類型別の画地数とその中で建

物更新が行われた画地数についてまとめた。また、画

地構成の変化と建物更新との関係をみるため、更新さ

れた画地の中で画地の統合や分割により形成された画

地数を抜き出した（表 1）。

　これより、多くの更新が TypeA、TypeB 及び TypeG

で起きていることがわかる。特に標準画地である

TypeA の更新割合が高い。また、TypeB 及び TypeG に

関しては、標準画地以上の間口の広さや二面接道によ

る良好な接道条件が更新につながっているものと考え

られる。一方で、標準画地よりも間口幅や奥行が短い

画地、接道不良の画地において更新されている例は少

ない。

　地区別にみると、桜町は TypeA や TypeB の割合が

高い。また、更新された画地の中で画地の統合や分割

を伴った更新が多い。一方で浜町二丁目に関しては、

TypeD や TypeE、TypeF が多く、また画地構成の変化

を伴う更新例は桜町と比較して少ない。

5. 画地構成の変化と更新・停滞画地の発生要因

　前章で類型化した画地形態について典型事例を挙げ、

1970 年から 2009 年の間の画地構成と土地利用の変化

について分析を行う（図 6）。

5.1. 建物更新の事例

　Case-1・Case-2 は、長屋住宅が複数筆に跨る画地が

筆割に合わせて複数の標準画地（TypeA）となった例

である。当初から筆が標準形状で割られていたため、

長屋住宅を除却し戸建住宅を建築する際に、画地の分

割や土地の分譲を行い易かったと考えられる。また、

建築された建物は間口の狭さ（四間）と建蔽率の高さ

（80%）ゆえに隣接画地との境界線近くまで建てられて

いる場合が多い。そのため駐車空間を持たない場合が

多いが、一方で 2 筆を 1 画地とした画地（TypeB）に

おいて建物横に駐車空間と庭を確保している例もみら

れる。

　Case-3・Case-4 は、筆構成の変化後に戸建住宅化し

た例である。Case-3 では 1970 年時点での画地構成に

合わせて筆構成が変化している。Case-4 では一度合筆

された土地が駐車場化しており、その後戸建住宅を建

てる際に再度分筆している。筆構成の変化により拡大

した画地（TypeB）では空地が確保されているが、一方

で間口や奥行が縮小した画地（TypeC・D）では 3 階建

や間口の狭い建物あるいは駐車場化がみられ、今後の

更新が難しいと考えられる。

5.2. 更新停滞の事例

　Case-5・Case-6 は長屋住宅の一部が現在も残留して

いる例である。長屋住宅の払い下げにより筆が細分化

されており、不整形な画地（TypeC）や狭小画地（TypeC・

D）、接道不良画地（TypeE）が発生している。Case-5

の一部の画地では建物の更新がみられるが、画地条件

が整っていないため、今後の更新は難しいと考えられ

る。また Case-6 は特に筆構成の複雑化が著しく、老朽

建物が多くみられる。

表 1. 画地形態と建物更新との関係

TypeA TypeB TypeC TypeD TypeE TypeF TypeG TypeH

45 30 6 28 19 10 34 13 18524.3% 16.2% 3.2% 15.1% 10.3% 5.4% 18.4% 7.0% 100.0%

13 12 1 0 1 0 4 3 3438.2% 35.3% 2.9% - 2.9% - 11.8% 8.8% 100.0%

1 3 0 0 0 0 0 0 42.9% 8.8% - - - - - - 11.8%

1 2 1 0 0 0 1 1 62.9% 5.9% 2.9% - - - 2.9% 2.9% 17.6%

73 42 4 22 18 5 37 17 21833.5% 19.3% 1.8% 10.1% 8.3% 2.3% 17.0% 7.8% 100.0%

21 11 0 1 0 0 13 5 5141.2% 21.6% - 2.0% - - 25.5% 9.8% 100.0%

7 3 0 0 0 0 1 1 1220.6% 8.8% - - - - 2.9% 2.9% 35.3%

2 4 0 0 0 0 5 2 135.9% 11.8% - - - - 14.7% 5.9% 38.2%

分割

統合

統合

分割

更

新

あ

り

更

新

あ

り

浜町二丁目

桜町

図 5. 画地形態による類型化

TypeA TypeB TypeC TypeD・E TypeF TypeG・H

間口

奥行

4間

８-１0間

８間

８-１0間 ８-１0間

4間未満 その他

標準画地 間口長 狭小不整形

奥行短接道不良

4間以上

4 - 6 間

中・大規模

4間以上

10 間以上

角地

東西接道

A B

C

C

D

D

E

E

F

G

H

接道部分

27-4

5.3. 駐車場化の事例

　Case-7 は事業所や長屋が混在した地区が大規模に駐

車場化した例である。1970 年時点での細分化された複

雑な画地構成に合わせて筆構成も変化している。筆構

成の複雑さから更新が困難であり、二度に分けて駐車

場化している（Type-F）。建物が残留している狭小画地

（Type-D）の更新も期待できず、今後除却され駐車場と

一体化すると推測される。

　Case-8 も同様に、細分化され画地構成が複雑化した

地区の更新が停滞し、大規模に駐車場化された例であ

る（Type-F）。1970 年時点で標準形状であった筆割が、

その後駐車場化と共に合筆されている。戸建住宅用地

としての分譲には再度分筆が必要となるため、共同住

宅等の大規模な更新以外は難しいと思われる。

5.4. 典型事例からの分析

　以上の事例から、対象地区において埋立地特有の整

然とした筆割が当初から為されていることで、長屋や

事業所などの画地を分割する際に分筆をする必要がな

く、容易に戸建住宅地化していると考えられる。

　一方で長屋の払い下げなどにより筆割を変更した画

地に関しては、筆構成の複雑さから更新が停滞する傾

向にある。特に浜町二丁目でその例が多く、更新停滞

からまとめて駐車場化する例も複数みられ、人口流出

の大きな要因となっている。

　また更新された建物に関しては、標準画地の間口が

四間と狭いため、建築上の制約が大きいと考えられる。

建蔽率が 80%と高いため最低 32 坪という狭い敷地に

おいても更新が成立しているが、駐車場や庭などの空

地を確保するのが難しく、今後建て詰まる可能性があ

る。また、筆割の変更により拡大した画地において空

地が確保されている例もみられるが、他の画地の縮小

に繋がるため、良好な例とはいえない。

6. まとめ

　本研究から得られた考察の結果を以下にまとめる。

(1) 対象地区は埋立市街地という特性から、開発時に

街区全体を標準画地で整然と筆割されていたと考えら

れる。当初の土地利用は長屋や事業所が主であったが、

予め筆割されていたことが戸建住宅への変更を容易に

し、現在戸建住宅化しつつある。

(2) 長屋の払い下げなどにより筆割が変更された画地に

関しては、建物更新が停滞する場合やまとめて駐車場

化する場合が多く、桜町と浜町二丁目の衰退に差が生

じる要因となっている。また建物が更新された場合で

も、不整形な画地や狭小な画地の発生を伴うため、今

後の更新停滞へ繋がると考えられる。

(3) 建物更新の多くが標準画地で起きているが、画地が

やや狭小であるため空地の確保が難しく、今後建て詰

まる可能性がある。

　今後、対象地区を良好な戸建住宅地とするためには、

不整形な筆を合筆・分筆によって標準形態に戻す必要

があると考えられる。また標準画地において駐車場な

どの空地を確保するために、適切な建築計画により建

物更新を誘導していくことが必要であるといえる。

※ 1 賀来郁子「GIS を活用した市街地住環境データベースの構築と住環境評価―北九州市におけるケーススタディ―」（平成 14 年度九州大学修士論文）※ 2 若松区中心市街地の範囲としては、若松区中央小学校区 20 丁目のうち山手の斜

面地及び沿岸の工業専用地域を除外した 13 丁目を規定した。

謝辞　調査にあたり、北九州市役所建築都市局指導部にご協力いただきました。ここに記

して感謝致します。

参考文献山下賢一郎「土地・建物の連動性からみた計画的市街地の変容過程に関する研究」（平成 16 年度九州大学修士論文）ゼンリン住宅地図 北九州市若松区 ,1970,1980,1990,2000,2009公図 北九州市若松区 桜町 , 浜町二丁目 .1970,2009航空地図 北九州市若松区 1968,1979,1989,1999,2005

図 6. 典型事例

50m25m0m

N

凡例

事業所

住宅

駐車場

画地境界 なし

長屋筆境界

Case-1 Case-2

1970-2009　の変化 ※以下同様

※Case-4,7 のみ1970-1990-2009にかけての変化

道路

Case-3

Case-４

Case-５

Case-６

Case-７

Case-８