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《三亚市天涯镇总体规划（ 2012-2020）》局部调整论证暨塔岭片区控制性详细规划 ------文本

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项目名称：《三亚市天涯镇总体规划（2012-2020）》局部调整

论证暨控塔岭片区制性详细规划

委托单位：三亚市规划局

承担单位：海南省建筑设计院

编制时间：2014 年 11 月

城乡规划编制资质：甲级证书编号：【建】城规编（141239）

建筑工程设计资质：甲级证书编号：A146000579-6/4

工程勘察专业资质：甲级证书编号：210101-kj [4-1]

院长：任学斌正高级工程师一级注册结构师

副总规划师：李文军高级城市规划师注册城市规划师

规划所所长：李文军高级城市规划师注册城市规划师

编制人员名单：

项目负责人：陈刚景观规划师注册城市规划师

项目组成员：范黎黎城市规划师

安志远市政工程师

余欢助理规划师

陈钟龙助理规划师

吴德强助理工程师

刘雅茜助理景观规划师

三亚市规划局主要参加人员：

苏金明局长

朱莉副局长

孙尔诺助理规划师

黄睿助理工程师


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第一部分《三亚市天涯镇总体规划（2012-2020）》局部调整论证

第二部分天涯镇塔岭片区控制性详细规划

第一章总则 ............................................................................................................ 4

第二章功能定位与发展规模 ................................................................................. 5

第三章土地使用及建筑管理通则 ......................................................................... 5

第四章总体布局设计要点 ..................................................................................... 7

第五章道路交通系统规划 ..................................................................................... 9

第六章村庄建设规划 ............................................................................................. 9

第七章公共服务及配套设施规划 ....................................................................... 10

第八章绿地系统规划 ............................................................................................ 11

第九章景观系统规划 ............................................................................................ 11

第十章建设开发控制 ............................................................................................ 11

第十一章市政工程规划 ........................................................................................... 13

第十二章环境保护规划 ........................................................................................... 14

第十三章综合防灾规划 ........................................................................................... 15

第十四章附则： ....................................................................................................... 16

附录———名词解释 .................................................................................................. 16


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第一部分

《三亚市天涯镇总体规划（2012-2020）》

局部调整论证

第01条规划调整范围：北至西线高速公路，其余三侧以塔岭、红塘岭山脊线为界。南北

长约 2.4 公里，东西宽约 2.8 公里。规划调整范围面积约 401 公顷。

第02条规划调整期限：与《三亚市天涯镇总体规划（2012—2020）》期限一致。

第03条调整理由：

1）区域发展的需要。由于塔岭片区独特的区位和资源优势，对于区域的文化旅

游产业的发展将是有效补充和拓展。依据三亚市国土资源环境局 [2013]364 号文

件，国土部门已同意在下一轮的土地利用总体规划调整中安排 350 亩的建设用

地，为了更好的适应和满足区域的发展需要，将总体规划塔岭片区中的有条件建

设用地调整为建设用地，并适当增加部分建设用地十分必要。

2）通过现状用地适宜性评价，需要对总体规划调整范围内的“有条件可建设用

地”进行定性和布局调整。

3）通过区域发展分析，结合现状已批、已建项目用地特点，需要调整总体规划

中建设用地的性质。

4）传承历史文化的需要。调整片区内的文峰塔，已计划列入省级文物保护单

位。需要加强对文峰塔的保护和利用，划定紫线（文物保护范围）不仅可以传承

历史文化，而且对推动区域的旅游发展具有重要意义。

5）为了使村庄与周边区域互动协调发展，需要通过产业布局引导，促进集体经

济发展和新农村的建设。

第04条调整内容：

1. 优化用地布局，调整用地性质

1）根据已批复的航海城项目用地分图则，将该项目的用地性质由旅馆用地调整

为旅游用地。

2）将总体规划中南天门生态园的两小块旅馆用地整合为一块，用地性质调整为

旅游用地，并增加停车场用地。

3）通过 GIS 用地分析，调整总体规划调整范围内的有条件可建设用地的布局，

并依据塔岭片区的发展方向，确定其用地性质为旅游用地。

2. 加强对塔岭生态公益林的保护和开发利用

1）校核总体规划中的公益林界线，进行局部调整。同时将坡度 25 度以下的公益

林用地作为限制建设用地，与旅游用地相结合，规划为公园景观绿地。

2）依据《海南三亚热带森林旅游发展规划（2013-2020）》，规划塔岭森林公

园，修复文峰塔与南山海上观世音像相映成辉，重现文峰塔历史文化光芒。

3. 加强新农村建设

1）总体规划中将大部分加赛村建设用地规划为农林用地，依据现状和土地利用

总体规划予以恢复，同时优化村庄建设用地布局。

2）将海榆西线以北的部分园地规划为商业用地，作为集体经济产业发展用地，

为景区提供配套服务，发展购物娱乐、特色餐饮等相关服务产业。

4. 其他相关调整

配合建设用地的调整，从需要出发，完善停车场、绿地广场等基础设施配套。

第05条调整前后用地指标对比：

本次总体规划局部调整范围内，调整后的城市建设用地比原总体规划多 3.25 公

顷，其中主要增加的用地是停车场和绿地广场用地，面积为 3.44 公顷，主要建设

用地面积基本保持不变。


4

调整范围内的用地指标对比详见下表：（单位：公顷）

第06条调整结论

本次规划调整范围约 4 平方公里。调整规划对调整范围内的建设用地性质和布局

结合文化旅游和新农村建设进行局部调整，通过注入文化旅游产业业态，增加少

量城市建设用地指标。调整后区域内的大部分用地性质仍然保持为城市非建设用

地。因此，本次总体规划局部调整后将更有利于引导该区域的产业发展和新农村

建设；有利于建设项目的落地，更好更快的促进区域旅游业的发展；有利于历史

文化传承，提升城市活力，是切合三亚市和天涯镇的发展需要。

第二部分

天涯镇塔岭片区控制性详细规划

第一章总则

第07条规划目的：为了有效管理和引导天涯镇该塔岭区的开发建设，促进塔岭片区的旅

游发展，特编制《三亚市天涯镇塔岭片区控制性详细规划》(以下简称“本规

划”)。

第08条规划范围：北至西线高速公路，其余三侧以塔岭、红塘岭山脊线为界。南北长约

2.4 公里，东西宽约 2.8 公里。规划范围面积约 401.72 公顷。

第09条规划依据

1. 国家、海南省相关法律法规、技术标准及文件

1）《中华人民共和国城乡规划法》（2008 年 1 月）

2）《中华人民共和国土地管理法》（1998 年 8 月）

3）《中华人民共和国环境保护法》（1989 年 12 月）

4）《城市规划编制办法》（建设部令[2006]第 146 号）

5）《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)

6）《旅游发展规划管理办法》（2000 年 10 月）

7）《海南省城乡规划条例》（2009 年 10 月）

8）《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》（2010 -2020）

9）建设部《城市规划强制性内容暂行规定》（2002）

2. 三亚市相关规划、文件

1）《三亚市城市规划管理办法》（1992 年 12 月）

2）《三亚市集体建设用地开发利用管理暂行办法》（2012 年 9 月）

用地

代码用地名称

土地利用总

体规划

原总体规

划

调整后总体

规划

H11

城市建设用地 50.46 28.67 31.92

其

中

文物古迹用地

0.28

商业用地 2.63

旅游用地 11.5 25.57

旅馆用地 8.52

有条件可建设用地 38.96 20.15

小计 50.46 28.67 28.48

停车场用地 3.44

防护绿地与广场用地

H14 村庄建设用地 4.32 10.14

H2 公路、铁路及其防护绿地 44.68 55.21

E

非建设用地 324.05 304.45

其

中

农林用地 81.29 21.76

塔岭森林公园（林地） 188.68 202.42

公园景观绿地 35.95

生态绿地 51.92

水域 2.16 5.02

基本农田 36.16

生态农庄 3.14

401.72 401.72


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3）《三亚市山边河边海边景观控制管理规定》（2007 年 6 月）

4）《三亚市土地利用总体规划（2006-2020 年）》(2011 年修改)

5）《三亚市热带森林旅游发展规划（2013-2020）》

6）《三亚市技术规范（建筑分册）》（2014 年 3 月）

7）《三亚市森林公园管理办法》（2011 年 3 月）

8）《三亚市城市总体规划（2011-2020）》

9）《三亚市天涯镇总体规划（2012-2020）》（2013 年 7 月）

10）《三亚市热带滨海风景名胜区总体规划（2004-2020）》

第10条规划原则：区域协调原则；生态优先原则；突出特色原则；合理利用土地原则。

第11条文本涉及的指标是依据国家、海南省和三亚市有关法规、规范和规定，结合现状

的实际情况并且考虑到今后的发展制定的，未涉及的指标应该符合国家、海南省

和三亚市的有关规定。

第12条规划强制性内容：根据建设部城市规划强制性内容规定办法，本规划中各地块用

地性质、允许建设总量、绿地率、公共绿地面积的规定、允许建设高度和规划地

段基础设施、公共服务设施配套建设的规定均属于控制性详细规划强制性内容。

文本以下划线的形式将规划的“强制性内容”进行明确和落实，所有强制性条文

必须严格执行。

第13条本规划是指导三亚市天涯镇塔岭片区内各项建设活动的法定指导性文件。凡在规

划区范围内进行建设活动的一切个人或单位，均应按《中华人民共和国城乡规划

法》的相关规定，执行本规划。

第14条本规划的解释权属三亚市规划局和三亚市天涯镇人民政府，在规划实施过程中对

各种问题的协调处理，由三亚市规划局和三亚市天涯镇人民政府负责。

第二章功能定位与发展规模

第15条规划定位：依托良好的区位优势及山海景观和人文景观资源，建成以生态保护为

核心，具有文化展示、交流和传承功能的生态旅游区，大三亚湾的重要旅游节

点。

第16条规划功能：规划区的主要功能有：生态保护，旅游观光，特色文化体验、交流，

农业休闲观光等。

第17条发展规模：

人口规模：规划区内总人口约 1100 人，其中村庄人口 500 人，旅游服务人口约

600 人。

用地规模：规划范围总面积为 401.72 公顷，城市建设用地共计 31.92 公顷。总建

筑面积为 12.94 万平方米（含村庄建筑面积 4.06 万平方米）。

游客容量：规划区的旅游年游客最大容量大约应在 217 万人次，日游客最大容量

大约应在 7240 人次左右。

第三章土地使用及建筑管理通则

第一节土地使用控制

第18条依据《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)和本次规划的功能布

局及设施要求，规划区内用地分为六大类，其中三大类为城市建设用地：

1. 文物古迹用地（A7）

本次规划文物古迹用地主要指文峰塔保护用地，占地约 0.28 公顷。

2. 商业服务业设施用地（B）

规划商业服务业设施用地包括旅游用地和商业用地，共 27.98 公顷，约占规划区

城市建设用地的 87.7%。

1）旅游用地（B3）：用于建设户外游乐设施、以人造景观为主的旅游景点用

地，服务对象主要是外地游客。旅游用地总计：25.35 公顷。


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2）商业用地（B3）：用于建设餐厅、酒吧、商场、超市等用地。商业用地总

计：2.63 公顷。

3. 道路与交通设施用地（S）

本次规划的道路与交通设施用地主要为结合旅游用地和商业用地设置的停车场用

地，约 3.44 公顷。

4. 公用设施用地（U）

规划区内的分别设置一处开闭所用地和一处污水处理站用地，共计 0.22 公顷。

5. 其它建设用地

主要指规划区内的那亲村和加赛村村庄建设用地，共计约 10.14 公顷。以及规划

区内的公路、铁路及其防护绿地用地，共计约 55.21 公顷。

6. 非建设用地（E）

规划区内的非建设用地主要是指基本农田、公园景观绿地、塔岭森林公园（林

地）、生态农庄等用地，共计约 304.45 公顷。

第19条规划地块划分为独立地块，原则上按用地功能划分地块，独立地块不包括主次道

路以及道路两旁绿化带，此类用地面积另计。

第20条地块整体成片开发时，地块界线及地块内的小区道路可根据实际开发建设需要在

修建性详细规划中适当调整，但其规模和配套设施项目必须符合分图图则所规定

的指标要求。

允许以满足规划用途为原则，在某种性质用地上进行设施的兼容使用。土地使用

性质兼容应符合《土地使用兼容性表》的规定，兼容部分建筑面积最大可占比例

不超过 20%。

土地使用兼容性表：

用地性质

建筑分类

旅游用地商业用地绿地村庄建设用地

小学、托幼 ●

小型配套服务设施 ● ● ○ ●

旅游服务设施 ● ● ○

文化娱乐设施 ● ● ○

商业金融设施 ○ ● ○

市场 ○ ●

医疗卫生 ● ○ ●

市政公用设施 ○ ○ ○ ○

社会停车场 ● ● ○ ○

注：●为允许设置 ○为规划主管部门批准后方可设置，其余为不允许设置。表中未列入的

建设项目，应由城乡规划行政主管部门根据对周围环境的影响和基础设施的条件，具体

核定。

第21条在开发过程中如遇现实原因或特殊情况，确需变更地块规划性质时，按《城市用

地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)，大类性质禁止变更，中类性质变

更需要有相关分析论证，经专家评审和规划主管部门核准后方可变更。

第二节建筑管理控制

第22条建筑的改建、扩建和新建，其使用性质应同所在地块的土地使用性质相符。建筑

物使用性质的变更及建筑的改建、扩建和新建后使用性质与所在地块的土地使用

性质不符时，必须经过规划管理部门核准。

第23条规划区域内地块的开发建设，应符合本规划总图及分图图则的规定，严格按照地

块控制指标，并参考规划设计要求，进行开发建设（见地块控制指标一览表）。

规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设

施和公共服务设施配套规定应当为强制性内容。规划范围内所有建筑物、构筑物

改建、扩建和新建后的建筑高度，建筑密度和容积率不得超过分图则中规定的建

筑限高、建筑密度、容积率的限制。


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建筑容积率：规划地块容积率为地块的平均容积率及用地开发控制的上限指标，

如地块内局部开发，须按照修建性详细规划确定的容积率进行设计和开发建设。

建筑密度：所确定的建筑密度为地块建筑净密度，是上限控制指标。

建筑限高：规划地块内建筑允许建造的最大高度，即从地面到建筑主体部分的高

度，对于突出主体部分或其它杆塔的高度限制须遵循其他行业的规定。

绿地率：绿地占地块用地的比例，按下限控制。

第24条建筑的形式与色彩应结合不同地段的使用功能和景观要求进行综合设计，以规划

分图则的相关规定为参考。

第25条全区建筑高度控制在 15 米以下

村庄建设用地：建筑高度控制在 10 米以下，1-3 层；

旅游用地：建筑高度控制在 15 米以下，1-4 层；

商业用地：建筑高度控制在 15 米以下，1-4 层。

第26条建筑退让要求参照《三亚市技术规范（建筑分册）》。建(构)筑物退让铁路最外

侧钢轨的距离不小于 50 米，建筑退让高速公路不小于 50 米，海榆西线不小于 20

米，省道不小于 15 米，县道不小于 10 米，乡道不小于 5 米。建筑退让道路绿化

景观带不小于 5 米。

第27条相邻地块之间建筑后退用地红线距离必须满足相邻建筑的间距要求外，其最小后

退用地红线距离不小于 6 米。建筑退让用地红线的距离详见下表：

建筑高度最小距离（米）

H≤10 米 6

10 米＜H≤24 米 10

24 米＜H≤50 米 14

H＞50 米 18

第28条任何建筑的间距必须符合国家有关日照、消防、卫生、管线埋设和建筑设计规范

的要求。无论是新建、改建、保留的，其建筑间距不得小于 6 米。

第四章总体布局设计要点

第一节总体布局

第29条总体布局：

1. 协调好区域交通关系，以现有的海榆西线、西线高速公路和规划的有轨电车线路

为规划区的主要对外交通道路。

2. 综合考虑现状限制因素（110kv高压走廊、高压燃气管道、基本农田、公益

林）、现状用地（航海城已批项目、南天生态园、犀牛养殖基地）和相关文件要

求（三亚市山边河边海边景观控制管理规定），结合土地利用规划，对用地进行

合理布局。海榆西线以北(农业休闲区)：保留现有村庄和农田用地以瓜果采摘、

花卉观赏和休闲农庄为主要产业。同时利用园地，预留两块商业用地和停车场，

作为村民集体经济发展用地，兼顾旅游区配套服务。海榆西线以南（旅游文化

区）：保留南天公园，坡度 25度以下，非公益林用地布置旅游用地。旅游用地

主要以旅游项目的场馆、管理用房建设为主，满足项目建设需要。坡度 25度以

下的公益林用地布置公园景观绿地，作为限制建设用地，可适当布置座椅、景厅

等游览设施。塔岭森林公园：保留的大片生态公益林，恢复文峰塔，以旅游观光

和生态保护为主。

3. 打造民俗风情村，现有的村庄聚集区—加赛村、那亲村规划予以保留，进行村庄

改造，梳理村庄脉络，整治村庄环境、完善配套服务设施。

第二节规划结构与功能分区

第30条规划结构

规划区的空间布局结构归纳为 “一带、三区”。

一带：沿海榆西线形成旅游娱乐带；

三区：即农业休闲区（海榆西线以北），文化旅游区（海榆西线以南缓坡狭长地

带），塔岭森林公园区。


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第31条功能分区

1. 文化旅游区：位于规划区海榆西线两侧，交通便利。规划依托山地景观和开阔的

视野，保留国际航海城项目，沿海榆西线布置三块旅游用地和两块公园景观绿

地。同时利用园地，沿海榆西线规划两块商业用地，并配建停车场，作为村民集

体经济发展用地，兼顾旅游区配套服务。该区是规划区最具有活力的核心空间，

以旅游观光、特色文化体验、交流为主要功能，集合了游园、商业零售、餐饮、

休闲、文化娱乐、会展等多种设施，面向外来旅游人口，形成相对热闹的旅游文

化区。主要功能：旅游观光，特色文化体验、交流。

2. 农业休闲区：位于规划区北部平原，结合现状村庄打造民俗风情村，以当地民俗

风情为特色。建设农业休闲农庄，以瓜果采摘、花卉观赏和生态农庄为主要产

业。同时布置集体经济发展用地：利用现有的园地和东部零散村庄用地布置休闲

农庄，增加村民就业，促进农民增收致富。主要功能：农业休闲观光。

3. 塔岭森林公园区：位于规划区南部山地，现状主要为公益林。规划在保护生态的

前提下，适当修建游览步道，并与旅游用地和滨海沙滩相接，形成完整的游览线

路，同时恢复文峰塔，打造三亚湾滨海地区富有特色的山地森林旅游区。主要功

能：生态保护、森林旅游观光。

规划用地构成表

用地

代码用地名称

用地面积

（ha）

建筑面积

（万㎡）

H11

城市建设用地 31.92 8.88

其中

公共管理与公共服务设施用地 0.28 0.08

A7 文物古迹用地 0.28 0.08

商业服务业设施用地 27.98 8.74

B1 商业用地 2.63 2.10

B3 旅游用地 25.35 6.64

交通设施用地 3.44

S42 社会停车场用地 3.44

公用设施用地 0.22 0.06

U12 开闭所用地 0.11 0.03

U21 污水处理站用地 0.11 0.03

H14 村庄建设用地（含养殖用地、休闲园地等 3.46 公顷）

10.14 4.06

H2 公路、铁路及其防护绿地 55.21

E

非建设用地 304.45

其中

农林用地 21.76

塔岭森林公园 202.42

公园景观绿地 35.19

公园景观绿地（临时停车场） 0.76

水域 5.02

基本农田 36.16

生态农庄 3.14

合计 401.72 12.94

村庄人均建设用地面积 133.6 平方米。


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第五章道路交通系统规划

第32条对外交通系统

本区的对外交通联系主要通过西线高速、海榆西线解决。规划海榆西线红线宽 70

米，两块板形式布置，其中中分带宽 3 米，两侧机动车道各宽 11.5 米，外侧为 2

米宽人行道，道路边缘防护绿带各宽 20 米。

第33条内部交通系统

区内主路：规划区内两条主路承担了西线高速与海榆西线之间的交通联系及村民

日常生活通行功能。西侧道路红线宽 18 米，机动车道宽 9 米，两侧人行道各宽

4.5 米；东侧道路红线宽 15 米，机动车道宽 8 米，两侧机动车道各宽 3.5 米。

辅道及组团内部道路：规划在旅游用地内部分组团设置辅道或组团内部道路，控

制旅游用地沿海榆西线开口数量，道路红线宽约 7 米左右。游步道：南部塔岭森

林公园主要结合地形布置游步道。供游客游览、散步的步行道路采用石板、木板

或鹅卵石铺建，路宽约 1.5～2.5 米。

第34条公共交通

规划本区沿海榆西线设置一组公交停靠站，丰富游客近距离出行交通方式。另外

结合三亚市相关建设计划，规划沿海榆西线南侧绿带内布置一条有轨电车线路，

西接崖城、东至海坡，该有轨电车线路的建设可将本区融入未来三亚市城市快速

公共交通体系。

第35条停车场

规划结合公共服务设施集中区域分组团设置社会停车场 4 处、临时停车场 1 处。

旅游用地、村庄建设用地等配建停车场（库）的停车位配套标准应按第 61 条配

建停车场（库）标准表执行。

第36条道路竖向工程规划

本区各种道路坡度不小于 3‰。道路的纵坡度均控制在 3％以下。

第37条场地竖向工程规划

各片区场地最小坡度不小于 3‰，并将多数建设用地地块的坡度控制在 3％以

下。建设用地坡向一般朝向农田、溪流等开阔区域，保证建设区域视野开阔。

第六章村庄建设规划

第38条村庄人口规模：本次规划村庄建设用地共计 10.14 公顷。依据《三亚市天涯镇塔

岭村新农村规划》规划总人口采用现状统计人口约 500 人。

第39条村庄用地建设引导

1. 公共服务设施及配套公用设施建设：村庄内应配建商铺﹑小学﹑幼儿园、文化室

村委会、卫生室﹑公共厕所、垃圾收集站等设施。

2. 村庄建设标准：根据《海南省村庄规划编制技术导则》，村庄人均规划建设用地

指标一般不超过 140平方米。村民一户只能拥有一筹划拨宅基地，每户用地面积

不得超过 175 平方米。村庄建设用地容积率不大于 0.4，建筑密度不大于 35％，

绿地率不小于 35％，建筑高度不超过 3层，建筑限高 10米，沿路建筑后退道路

红线至少 20米。

3. 安置区建筑风貌应体现地方特色，并与周边环境相协调。沿街建筑后退道路红线

应与相邻的镇村建设用地保持一致。沿街开设商铺的，建筑底层应采用统一层

高。

4. 村庄建设：整治村庄环境，改善村容村貌,打造民俗风情村。整合建设用地，对

零散的居民点进行拆除，促进村庄集约发展。村庄改造传承肌理：保留原有的自

然地形、山体、水系、水塘、农业种植园、村庄格局、古树、古井、宗祠、土地

庙等，传承地方生活习俗、传统节庆等。

5. 建筑风貌：建筑的体量、尺度、色彩及风格应协调统一，要注重体现民族特色建

筑群的整体风貌。

第40条村庄产业发展规划

1. 打造农业休闲农庄：结合天涯镇总体规划，通过产业升级转型发展，以瓜果采

摘、花卉观赏和生态农庄为主要产业。充分利用多样化、规模化的农业生产资源

条件，向着园艺观赏、精品农业等深化拓展，以林区郊野公园、农业观光园、乡

村旅游的建设为载体，构筑特色农业体系的格局。

2. 布置集体经济发展用地：利用现有的园地和东部零散村庄用地（共 15户搬迁）

规划 2块商业用地，作为规划区的旅游服务中心，通过发展集体经济，增加村民

就业，促进村民增收致富。


10

第七章公共服务及配套设施规划

第41条配套分类：公共服务设施配套分为两类，分别为面向国内外游客为整个旅游区及

周边配套服务的旅游服务设施和为村庄新农村建设配套的社区服务设施。旅游服

务设施对新农村社区服务设施有部分替代作用。

第42条旅游公共服务设施配套：旅游配套服务设施共有两种，一类分别布置在规划区内

的旅游用地内，为游客提供便利服务，包括园区管理中心、医务室、游客服务中

心、商店和餐厅等设施；一类布置在商业用地内，主要为非公益性公共服务设

施，集中布置商业零售、餐厅、特色购物街、乡村俱乐部等设施，形成一定规模

的旅游服务中心。通过对不同类型的设施控制，可以有效突出不同类型设施的特

色，形成整体上的和谐统一，提升空间环境品质。

配套旅游公共服务设施规划一览表：

设施类别项目建设要求所在地块备注

医疗卫生设施医务室/紧急救

助中心

可结合建筑物配建，建筑面

积不小于 150—220m2

TL-02、

TL-04~09 各 1

行政管理设施游客管理接待中

心

可结合建筑物配建，建筑面

积不小于 500m2

TL-02、

TL-04 ~09

各 1，可

合建

文化娱乐设施

文化展览、体验

旅游用地内配建 TL-02、

TL-04 ~09 各 1 论坛、会展中心

宣教厅

商业金融服务

设施

商业零售、步行

街、乡村俱乐部

单独用地建设，层数不超过 4

层 TL-10、 TL-12 附设

商店、旅游餐

厅、游客服务中

心

每处不小于 300 m2，可与其

它配套建筑合并设置

TL-02、

TL-04~09 附设

第43条新农村公共服务设施配套：为规划区内的村民就近提供服务，按照服务半径和功

能配置，为居民提供日常生活服务。公建设施应关注服务内容和服务容量，在内

容上应考虑与区域级公共设施内容的相互补充。具体内容包括文化室、卫生室、

村委会、幼儿园、小学、商店和家庭旅馆等设施。

第44条本规划未涉及的其他配套公用设施参照海南省及三亚市有关规定执行。

配套新农村公共服务设施规划一览表：

配套市政公共设施规划一览表：

内容设置条件建设规模所在地块

村委会现状位于那亲村，规划予以保留 —— TL-16

小学现状位于那亲村，规划予以保留 —— TL-17

幼儿园、托儿所结合塔岭小学设置服务半径 500 米，托儿所建

筑面积不少于 300 ㎡ TL-17

文化活动室（图

书室）可结合村委会设置建筑不少于 50 ㎡

TL-17 TL-20

老年活动室可结合村委会设置不少于 50 ㎡ TL-17

卫生所、计生站可结合村委会设置建筑面积不少于 150 ㎡ TL-17

健身场地可与绿地广场结合设置，用地中应

保证不小于 150 m2的健身点

—— TL-16

TL-18~20

文化宣传栏可与村委会、文化站、村口结合设

置 ——

TL-17

TL-20

公厕与公共建筑、活动场地结合 1～2 座/自然村

设施类别项目名称建设要求数量所在地块号

道路交通

设施

社会停车场宜采用透水砖、草坪砖等，建设绿色生态停

车场。 5

TL-01、TL07、TL-

11、TL-13

公交停靠站宜设置港湾式公交车停靠站。 2 TL-01、TL-07

污水设施污水处理站宜采用地埋形式单独布置，构筑物可由周边

绿植遮挡，占地面积约 1000 m2。

1 TL-14

电力设施 10KV 开闭所建议结合公园景观绿地布置，同时设开闭所

防护绿地，规划占地面积 1000 m2。

1 TL-03

通信设施

邮政所可与公共建筑合建，建筑面积不小于 200

m2。

1 TL-10

电信模块局建议与公共建筑合建，建筑面积不小于 100

m2。

1 TL-10

燃气设施低压调压室宜为单独构筑物，独立布置在防护绿地或景

观绿化内，占地面积不小于 15 m2。

4 TL-04 、 TL-13 、

TL-07

环卫设施

环卫作息场建筑面积 3-4 m

2/人，空地面积 20-30 m

2，可

结合绿地布置或与公厕联建。 1 结合绿地布置。

公共厕所宜结合建筑物设置，建筑面积不小于 30-

50m2；独立设置时，建筑面积不小于 75m

2。

4

TL-01 、 TL-10 、

TL-07，另有一处

结合绿地布置。


11

第八章绿地系统规划

第45条规划区绿地以防护绿地和公园景观绿地为主，规划以山地森林公园为特色，以沿

海榆西线 20 米宽的道路防护绿地为轴线，以绿地广场为节点，共同构建一个

点、线、面相结合的有机整体绿地系统，构建景观优美、层次分明的绿地景观体

系。

第46条公园绿地：主要指山地森林公园和公园景观绿地，可结合旅游用地整体打造热带

园林景观，丰富和拓展旅游用地。主要承载功能一为分隔各个项目，二为沟通塔

岭生态绿地与旅游用地。

第47条防护绿地：包括公路、铁路绿化隔离带、泄洪通道防护绿地和市政管线防护走廊

等，既减少了过境交通对起步区的干扰，也改善了规划区的整体环境品质，同时

还是市政管线的安全隔离带。

第48条分图则所示的城市各类绿地在建设开发时不得侵占。

第九章景观系统规划

第49条总体景观框架结构：形成“一轴、两区、三点”的布局。一轴：沿海榆西线所形

成的文化旅游景观轴；两区：生态农业景观风貌区、塔岭生态林地景观风貌区；

三点：包括文峰塔在内的三个景观节点。

第50条景观建筑：主要指旅游用地内游乐设施建筑，形成以造型独特，形象鲜明为主要

特点的景观界面。

第51条景观节点：规划在沿路东、西两侧的广场内各设置一个入口景观节点，作为进入

旅游区的景观标识。恢复文峰塔，作为重要的视线控制点，打破景观空间的单调

感，增加情趣，起到点景的作用。

第52条景观视线通廊：规划区紧邻南山景区，在塔岭上可以直接观赏到南山、大海和周

边旅游度假区，视线开阔。因此规划区南部通过沿路预留公园景观绿地景观通廊

与山地相通，北部结合泄洪通道和用地间的空隙与南部的公园景观绿地廊道相互

贯通，将规划区北部的田园景观和南部的山体景观联系整体。

第53条轮廓线控制：规划结合实际地形，和用地布局特点，加强对沿海榆西线公路两侧

建筑物的高度控制，结合山地地形，形成重点突出、主次分明、立体的天际轮廓

线，与山地环境相协调，丰富规划区的景观。

第54条景观界面：规划区内的景观界面主要为沿海榆西线公路两侧的建筑景观界面，建

筑界面采取建筑限高与形体设计相结合，保证空间界面的连续性和丰富性。

第55条标识系统：规划在绿地边界、出入口、功能区、景点、游径端点和险要地段，设

置明显的标识，以示界限，指导方向，介绍情况，提示警告，表达信息。

第十章建设开发控制

第56条本次规划对开发容量的控制，确定土地使用开发强度的因素主要包括用地性质、

所处区位、交通条件、基础设施容量、环境条件、建造方式和形体。本次规划是

以总体规划为依据，以土地使用控制为重点，确定建设用地性质、使用强度、空

间环境作为规划管理和项目开发依据，并指导下一层次的规划。

第57条用地性质控制：表示方式按照国家《城市用地分类与规划建设用地标准》

(GB50137-2011)中的用地分类类别和代码。原则上各大类用地不易变化；同时，

通过用地适建性规定使规划具有一定弹性。本次规划涉及的建设用地类型主要有

旅游用地、商业用地、绿地与广场用地、社会停车场用地等。

第58条地块划分后进行统一编号，以图纸和文件形式对每个地块提出不同的控制要求，

本次规划共 20 个地块，地块编号分为两级：例如：TL-1；其中 TL是片区代号

（Taling的缩写），“1”是地块编码。各类地块规划控制指标的一般规定参见

“天涯镇塔岭片区控制性详细规划地块控制指标一览表”，控制指标的制定依据

《城乡规划法》、《城市规划编制办法》，海南省人民政府文件“琼府［2001］

19 号”，以及《三亚市技术规范（建筑分册）》。

第59条容积率与建筑密度控制

1、旅游用地：容积率≤0.3、0.2，建筑密度≤20%，绿地率≥55%。

2、商业用地：容积率≤0.8，建筑密度≤50%，绿地率≥25%。


12

3、村庄建设用地：容积率≤0.4，建筑密度≤35%，绿地率≥35%。

第60条出入口和禁止机动车开口：由于规划区内的旅游用地和商业用地紧邻海榆西线，

其余各面均为非建设用地或绿地且没有道路，因此这些区域禁止机动车开口，详

见规划分图图则。

第61条停车泊位：在公共活动集中的地点，应合理安排地面、地下公共停车场（与停车

库），部分地段可结合地下防灾系统设置停车场。汽车停车位配建标准参照《三

亚市技术规范（建筑分册）》的规定。

配建停车场（库）标准

类别单位机动车位（个）

旅游用地车位/1 公顷占地面积 10

商业设施车位/100m2建筑面积 0.4

餐饮娱乐车位/100m2建筑面积 2.0

村庄车位/户 0.7

第62条指导性指标：指导性指标是对下一层次的修建性详细规划的参考，在建筑形式、

体量、风格、建筑色彩、以及环境要求提出指导性意见（详见管理图则）。

建筑设计总体要求崇尚自然、依山就势，注重与自然地形地貌的有机融合，保护

植被、水系、山体等自然环境。建筑风格应富有地方特色。建筑景观力求亲切宜

人，环境优美，有旅游区的舒适感。建筑的形式、布局丰富而和谐，并充分体现

热带滨海风格。

1、海榆西线以南的旅游设施建筑：以低层为主，在建筑布局上应与山地地形相

结合，错落有致。建筑形式可根据旅游项目的具体内容设计。建筑单体色彩、风

格不做限制，但是应与背景山体环境相协调。

2、海榆西线以北的沿路商业设施建筑：以低层为主，建筑风格体现当地特色、

色彩明快，相互之间要协调，形成统一的格调。在天际线上应强调错落有致。建

筑形式宜采用骑楼形式，尽量避免采用大裙楼的作法，形成丰富多彩沿路景观界

面，突出旅游区的商业休闲氛围。

第63条空间管制规划

1. 禁止建设区：包括市政管线廊道、泄洪通道、坡度在 25%以上的用地、交通

绿化廊道、公益林和基本农田。

禁建区政策：严禁各种开发建设活动(有特殊规定的除外)，仅允许设置临时性的

服务设施(如销售亭、移动厕所等)；可设置游步道、休闲凉亭、观景台等游憩设

施，可进行各种游憩、休闲活动，但禁止进行对环境有不良影响的活动。

2. 限制建设区：包括规划区内的公园景观绿地、广场绿地等。

限建区政策：以公园和自然绿化特征为主，在提供了可以进行各种游憩、休闲活

动的公共开敞空间的前提下，可以适当的建设公共服务性设施及游憩、景观和市

政公用设施等（如开闭所、临时停车场、广场等），建筑形态、体量和色彩需经

过严格的规划论征，避免对环境产生较大影响。

3. 适宜建设区：适宜建设区为本次规划总体用地布局确定的可开发建设用地，

以及提供支撑的基础设施建设用地。

适建区政策：原则上可以进行各种开发建设活动，具体地块的开发与建设指标见

《分图则》。

第64条四线控制

1、黄线控制：本次规划所涉及的黄线是必须控制的规划区基础设施用地控制界

线，包括 110kv架空高压线走廊、航空煤油输送管道等设施。在规划区黄线范围

内禁止进行下列活动：违反本次规划要求，进行建筑物、构筑物及其他设施的建

设；违反国家有关技术标准和规范进行建设；未经批准，改装、迁移或拆毁原有

规划区基础设施；其他损坏基础设施或影响规划区基础设施安全和正常运转的行

为。

2、绿线控制：本次规划所涉及的绿线是规划区绿线范围内的公园景观绿地、防

护绿地、道路绿地。绿线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性

标准以及批准的规划进行开发建设。任何单位和个人不得在绿地范围内进行拦河

截溪、取土采石、设置垃圾堆场、排放污水以及其他对生态环境构成破坏的活

动。

3、蓝线控制：本次规划所涉及的蓝线是必须控制水系，本次规划主要是塔岭的

泄洪渠。在规划区蓝线内禁止进行下列活动：违反蓝线保护和控制要求的建设活


13

动；擅自填埋、占用蓝线内水域；影响水系安全的爆破、采石、取土；擅自建设

各类排污设施；其它对规划水系保护构成破坏的活动。

4、紫线管理规定：本次规划紫线的划定以立体环境效果为主，保护范围以文峰

塔为中心，半径 30 米为紫线。在规划区紫线线范围内禁止进行下列活动：保护

范围内不得进行其他建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业；严禁存放易燃、易

爆、放射性物质以及有毒、有腐蚀性等危害文物安全的物品；不得排放超过环境

标准的废水、废气、废渣等物质；严禁取土、开山、毁林开荒、开挖渠道、葬

坟、铺设电缆等危害文物安全和损害古文化地层的活动。

第十一章市政工程规划

第65条给水工程规划

1、规划区最高日用水量约 687 吨/日，平均日用水量约 491 吨/日。

2、规划区主要由西部水厂沿海榆西线敷设的 DN800 市政供水干管引支管供水，

西部水厂设计供水能力 10 万吨/日，水源引自大隆水库。

3、消防供水与生活供水同用一个供水系统，根据规划建设用地布局，管道沿车

行道路或建设用地边缘埋设。

4、规划区内浇洒绿地、公园采用湖泊、河流等地表水，不由市政自来水管网供

水。

第66条污水工程规划

1、规划区排水体制为雨污分流制。

2、规划区内平均日污水量约 417 吨。

3、规划近在本区东部建设处理能力为 300 吨/日的小型污水处理站一处，负责收

集处理区内近期产生污水。中远期处理能力 1 万吨/日的天涯污水处理厂建设完

成后，规划区内产生污水经市政污水管道收集后排入东部的天涯污水处理厂集中

处理。

第67条雨水工程规划

1、采用三亚市暴雨强度公式计算雨水量。

2、本区排水系统以雨水管道为主，以雨水尽量就近排放的原则布置雨水管渠，

将雨水及时引至河流或景观水体中。规划沿塔岭、红塘岭山脚附近旅游用地外侧

设置截洪沟，避免暴雨产生洪水对建设地块的冲刷、侵袭。

第68条供电工程规划

1、规划区实际用电最大负荷约为 6.6MW。

2、本区近期仍由天涯 110KV 变电站（31.5+40MVA）供电，中远期西侧三美湾

110KV 变电站（2×40MVA）建设完成后可作为规划区主供电源。

3、规划区内设置 1 座箱 10KV 开闭所，布置在用电负荷比较集中的区域。区内

10KV 配电主干线相互联络，形成环网结构，平时开环运行。

4、电缆均埋设在沿道路的电缆沟或管道内。原则上，各期道路建设时，应同时

完成电缆的敷设，并适当留有余量，避免重复开挖。小区内部可采用排管管道电

缆或直埋电缆。

第69条电信工程规划

1、区内电话装机量约 825 门。

2、规划在本区中部结合商业用地设置电信模块局一处，模块局交换机容量为

1000 门。

3、电信主干线路采用光缆，组团内部电信支线采用光纤、电缆或双绞线，各类

型电信线路均要求采用管道埋地敷设。管道设计时应综合考虑有线电视等弱电线

路，并要为今后的发展预留发展空间。

4、规划紧邻电信模块局新建邮政所一座，服务半径控制在 1.0-1.5 公里，建筑面

积控制在 200 平方米左右。

第70条燃气工程规划

1、本区气源为天然气，规划在红塘湾北部设 1 座天然气高—中压调压站，规划

区可由调压站引供气支管供气。


14

2、规划区用气量 10 万标 m3／年，平均 280 标 m

3／日。

3、燃气供气采用中压低压两级供气系统，干管为中压管道，设计压力为

0.4Mpa，工作压力维持在原压力 0.3Mpa，末端压力为 0.2Mpa。燃气管道采用钢

管或铸铁管，管网计算按高峰小时用气量计算，燃气管网设置形式以环状网为

主。

第71条管线综合规划

1、工程管线的布置尽量与道路红线或建筑平行。管线自道路外侧绿化带向道路

中线水平方向布置顺序为：电信、电力、燃气、给水、污水、雨水等管线。

2、当工程管线竖向位置发生矛盾时，宜按下列规定处理：

（1）压力管线让重力自流管线；

（2）可弯曲管线让不易弯曲管线；

（3）分支管线让主干管线；

（4）小管径管线让大管径管线；

（5）临时管线避让永久管线。

3、在道路交叉口区域的路面下（过街斑马线位置）均预留两排 DN200 钢管和一

座涵洞，作为以后增加各类管线的通道，避免重复开挖路面。

第72条环卫规划

1、规划区生活垃圾产生量最高日约 8.3 吨。

2、规划垃圾收集点服务半径不小于 70 米，公共活动集中区域按规范沿路每隔 50

米左右布置一个垃圾收集箱，公共建筑集中区域适当增加垃圾收集箱的密度。

3、公共厕所按 300-500 米间距布置，规划区共设置 4 座公共厕所。

4、本区产生垃圾通过西侧三美湾垃圾转运站收集后送至三亚市垃圾卫生填埋厂

进行无害化处理和资源化利用。规划区生活垃圾要求日产、日收、日清。

第十二章环境保护规划

第73条执行标准

1、地面水环境质量标准（GB3838-2002）

2、环境空气质量标准（GB3095-2012）

3、声环境质量标准（GB3096-2008）

第74条环境功能区划分

1、规划区内地表水水体均执行 IV 类地面水水质标准。

2、整个规划区执行《环境空气质量标准》中的一级标准。

3、规划区执行《城市区域环境噪声标准》（GB3096-2008）的 2 类标准，昼间

60dB(A)、夜间 50dB(A)。

第75条规划对策和措施

1、用地的选择与保护控制

（1）坡度超过 25%的地区为禁止建设区。

（2）在森林公园内设置公共的行人小径系统。

（3）山地开发时应尽量减少对自然景观的破坏。

2、施工期生态环境保护措施

（1）项目建设应最大限度减少施工对敏感物种的影响。

（2）加强施工期的组织管理，提高工效，缩短工期。

（3）尽可能减小道路、游步道及其它基础设施建设对山体和自然植被的破坏。

（4）施工完成后，要实施植被恢复工程、绿化补缺工程建设。

3、施工期水土流失防治措施

（1）合理选择施工场地、临时道路、材料堆场等临时占地。

（2）在设计中结合场地地形，尽量平衡区域土石方。


15

（3）对临时弃渣、弃土堆放采用雨布覆盖、砖石压护等简易防护措施。

（4）建好区内的截洪沟和排洪沟，减小地表径流对表土和新生植被的冲刷和破

坏。

（5）注意保护边坡，裸露的土地应尽快种上植被和采取封闭措施。

（6）应分片、分时安排场地平整工期，以减少被扰动地表暴露时间。

（7）新建用地尽早进行绿化，对工程临时用地搞好植被的恢复、再造。

4、运营期生态环境保护措施

（1）张贴环保公益广告、设置提示牌等视听措施，培养规划区居民和游客的生

态与环境保护意识。

（2）加强森林防火，建立火灾监管体系，对旅游景点以及游客偏好的游憩地段

进行严格监控。

（3）在游步道两侧，每隔 100～200m 设置分类垃圾箱，箱体设计要与周围景观

相协调，并及时回收处理。

（4）加强水土植被的保持和防洪工作，疏浚溪流，稳固护岸。

第十三章综合防灾规划

第76条消防工程规划

1、规划区由红塘湾消防站提供灭火及抢险救援服务，区内不再设置消防站。

消防用水和生活用水共用同一给水系统，消防用水量标准按同一时间火灾发生一

处考虑，一次灭火用水量为 25L/s，火灾延续时间以 2 小时计，消防用水量约

180m3。

2、消火栓主要布置在建设用地地块内部，消火栓之间间距要求不超过 120 米，

每个消火栓保护半径均控制在 150 米范围之内。

3、规划区消防车道设置主要考虑以下几点：

（1）考虑到规划区内部道路的消防车通行，道路中心线间的距离不大于

160.0m 。

（2）在穿过建筑物或进入建筑物内院的消防车道两侧，不应设置影响消防车通

行或人员安全疏散的设施。

（3）规划区消防车道的净宽度和净空高度均不小于 4.0m。供消防车停留的空

地，其坡度不大于 3%。

（4）规划区高层建筑长边两侧布置环形人行道，兼消防车道功能。道路按消防

车道标准设计，要求可承受大型消防车的压力。

第77条森林防火

1、建立护林防火组织

结合天涯消防站建立护林防火指挥部，配备专职人员负责护林防火工作，同时配

备相应的扑火设备。

2、建设林火隔离网

在旅游用地等人为活动频繁的地区南侧营造 20 米宽的生物防火林带，种植耐火

的常绿乔木或灌木树种，消弱森林公园所面临的潜在火灾危害。

3、设置护林防火宣传牌

在保护区内及周边社区居民主要活动场所、区内主要公路沿线设立永久性森林防

火宣传牌，警示过往车辆和社区居民及出入区内的人员时刻牢记防火安全意识。

第78条防洪规划

本区设计洪水标准为 20 年一遇。规划结合现状地形按 20 米宽度控制红塘岭山脚

冲沟，并梳理其下游水系。将现有河道拓宽，增加河流的过水断面，对存在河岸

崩塌隐患区域主要通过河岸自然生态的保护、种植草皮护坡等生物治理措施进行

综合治理。

第79条防震规划

规划区属于地震烈度Ⅵ度区，所有建构筑物必须达到相应的设防标准，重要建、

构筑物应进行地震安全性评价，并按安全性评价结果要求的标准设防。


16

紧急疏散场地：结合区内公共绿地、道路广场设置紧急疏散场地。

快速疏散通道：将海榆西线、西线高速公路及区内道路作为灾时快速疏散通道。

第80条地质灾害防治规划

规划区南部靠近塔岭、红塘岭山脚的建设用地应避开冲沟、地质不良地段和存在

山体崩塌、滑坡、泥石流等危险区域。坡度大和岩石多的区域应限制开发建设，

保持原始风貌。存在地质灾害隐患的区域优先使用生物性治理措施进行治理，有

必要时采用生物性治理和工程性治理结合的措施进行治理和加固。

在道路施工设计阶段和修建性详细规划阶段之前应进行地质灾害危险性现状评

估、工程建设可能遭受地质灾害危险性评估等工作，并提出具体防治与应对措

施。

第81条人防规划

实行“长期准备，重点建设，平战结合”的方针，保证平时发展经济，战时抗毁

的双重功能。

规划在保证掩蔽所服务半径的情况下，结合本区大型公建地下室集中设置甲类二

等人员掩蔽所。人防设施应按《人民防空地下室设计规范》(GB 50038-2005)规定

进行建设，人员掩蔽所面积按 1.0 平米／人配置。

第十四章附则：

第82条本次规划成果由文本、规划图集和附件组成。文本和规划图集（包括规划图纸和

分图图则）具有同等法律效力，二者应同时使用，不可分割。附件：即说明书作

为本次规划的解释说明和辅助技术文件。

第83条本规划中容积率、建筑密度、建筑限高为上限指标，绿地率为下限指标。原则上

任何建设不得突破指标限度的规定。

第84条各级政府组成部门、有土地使用权的建设单位和个人，因城市社会、经济发展需

要，拟改编本规划规定的规划控制指标的，可向市城市规划行政主管部门提出申

请，申请方应在申请前委托具有城市规划设计资质的设计单位进行规划调整可行

性论证，由市城市规划行政主管部门组织社会公示和审批。

第85条规划范围内违反规定的建设将按《城乡规划法》和地方有关规定进行处理与处

罚。

第86条本规划经三亚市人民政府政府批准后执行。

附录———名词解释

1、地块：由道路或自然界线围合的大小不等的用地。

2、容积率：指地块内所有建筑物的总建筑面积之和与地块面积的比值。

3、建筑密度：指规划地块内各类建筑基地面积占该地块面积的比例。

4、建筑限高：地块内建筑物地面部分最大高度限制值。

5、绿地率：地块内各类绿地的总面积与地块用地面积之比率。

6、建筑后退：指在城市建设中，建筑物相对于规划地块边界的后退距离。

7、建筑间距：指两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。

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项目名称：《三亚市天涯镇总体规划（2012-2020）》局部调整论 …zgj.sanya.gov.cn/attachment/cmsfile/ghjsite/pqkg/... · 《三亚市天涯镇总体规划（