EDC Erhverv - Market Update Vinter/Forår 2015

V i n t e r / f o r å r 2 0 1 5

Research

Market UPDate

erhverv Poul erik Bech

EDC Research - Vinter/forår 2015 - side 2

Market UPDate eDc

kontakt os:

robert neble LarsenAdm. Direktørtlf: 33 30 10 54 Mail: [email protected]

HoveDstaDsoMråDet:

Investering:Poul randrupejendomsmægler, MDetlf: 33 30 10 28Mail: [email protected]

salg og udlejning:Helle nielsen ZiersenPartner, KAM, ejendoms-mægler, valuar, MDe, MriCStlf: 33 30 10 17Mail: [email protected]

regIon MIDtjyllanD:

Søren Leth Pedersenregionsdirektør, Partner, cand. merc., ejendoms-mægler, valuar, MDetlf: 58 58 78 76Mail: [email protected]

regIon norDjyllanD:

frank Jensen regionsdirektør, Partner, CBAtlf: 58 58 75 72Mail: [email protected]

syDjyllanD:

Karsten L Jensen regionsdirektør, Partner tlf: 58 58 74 07Mail: [email protected]

Fyn:

Morten nielsen erhvervschef, Partner, ejendomsmægler, valuar, MDetlf: 58 58 78 56Mail: [email protected]

edc.dk/erhverv

V i n t e r / f o r å r 2 0 1 5

BeMÆrknIng tIl estIMater:

Værdiansættelsen af en ejendom afhænger af mange specifikke faktorer, herunder forhold om-kring lejekontraktens udformning, lejerens bonitet og ejendommens stand. estimaterne kan ikke anvendes ukritisk i værdiansættelsen af én specifik ejendom, men kan tjene som input i forbindelse med værdiansættelsen. estimaterne må gengives med angivelse af eDC erhverv Poul erik Bech som kilde. Der tages forbehold for fejl, mangler og ændringer for alle nedenstå-ende data. estimater og tendenser for lejeniveau og afkastkrav er gældende pr. 1. januar 2015.

aFkastkrav, MarkeDsleje og tenDens:

BelIggenHeD: estimater for afkastkrav og lejeniveauer er baseret på primært, sekundært og tertiært beliggende ejendomme.

klasse: Udover beliggenhed er vores estimater af prisfastsættelsen foretaget på baggrund af en inddeling i tre facilitetsklasser A, B, og C, hvor klasse A er den bedste. for hver ejendoms-type er defineret flere variable med hensyn til faciliteter og stand såsom; størrelse, planløsning, opførelsesår, elevator, klimaanlæg, kabling, personalefaciliteter, kundefaciliteter, parkerings-faciliteter, energimærkningsklasse, loftshøjde, generelle adgangsforhold m.fl. eksempelvis har primært beliggende ejendommene med klasse A faciliteter den for området bedste belig-genhed, højeste standard, mht. faciliteter, er tidssvarende og indflytningsklare. Denne type ejendom forventes at kunne blive handlet til det for området laveste afkastkrav. Lejeniveauet vil typisk være det højeste for området og der kan forventes en kort genudlejningsperiode. Der vil naturligvis være afvigelser fra de anførte estimater ved dårligere beliggenhed, faciliteter og stand.

aFkastkrav: er defineret som 1.års afkast ved fuld udlejning til markedsleje fratrukket årlige driftsomkostninger sat i forhold til købesummen justeret for lejedepositum og forudbetalt leje. Der antages fuld udlejning på markedskonforme vilkår, for at gøre alle afkastkrav så sammen-lignelige som muligt.

MarkeDsleje: er defineret som den opnåelige leje i kr. pr. m2 pr. år inkl. driftsomkost-ninger i det nuværende marked. Det forudsættes, at ejendommen er udlejet på gældende markedsvilkår.

tenDens: Alle tendenser er udtryk for vores forventninger for udviklingen på 3-6 måneders sigt.

BolIgUDlejnIngsejenDoMMe: 1) nyere boligudlejningsejendomme er ejendomme, som er taget i brug efter 1.1. 1992 og således omfattet af reglerne om fri huslejefastsættelse i henhold til BrL § 15 A m.fl.

2) Ældre boligudlejningsejendomme er ejendomme, som er reguleret efter BrL og Lejelovens bestemmelser om omkostningsbestemt husleje. reguleret efter BrL § 5, stk. 1., med udvik-lingspotentiale

3) fuldt udviklede ældre boligudlejningsejendomme er ældre boligudlejningsejendomme uden yderligere potentiale for huslejestigninger via moderniseringer efter BrL § 5, stk. 2

BoksBUtIkker: omfatter butikker i særlige handelsområder, hvor der primært sælges ud-valgsvarer. Således dækker boksbutikker ikke ejendomme, hvor der er givet tilladelse til salg af pladskrævende varegrupper jf. planlovens bestemmelser. for boksbutikker oplyses estimater for afkastkrav og lejeniveau for "over middel", "middel" og "under middel" for det pågældende område (primær, sekundær og tertiær). Dagligvarebutikker er ikke omfattet.

tendensforklaring

stigende

Uændret

Faldende

Data for leDIge erHvervslokaler (tomgang):

Kilde: tal for ledige erhvervslokaler stammer fra oline-eD Statistikken data pr. 1. januar 2015. for yderligere information omkring denne statistik henvises til oline.dk/info/statistik. tenden-spile for udviklingen i tomgang er udarbejdet af eDC erhverv Poul erik Bech og er udtryk for vores forventninger på 3-6 måneders sigt.


Market UPDate eDc

klasse a klasse B klasse c klasse a klasse B klasse c

københavn afkastkrav i % årlig markedsleje i kr./m2

Primær 5,00 5,50 6,00 1.700 1.300 1.100

Sekundær 5,50 6,00 6,75 1.300 1.000 850

tertiær 6,75 7,25 7,75 1.050 850 700

aarhus

Primær 5,25 5,75 6,25 1.350 1.075 875

Sekundær 6,00 6,50 7,25 1.100 825 675

tertiær 6,50 7,00 8,00 825 625 550

aalborg

Primær 6,00 6,50 7,50 1.000 900 750

Sekundær 6,25 7,25 8,00 900 800 700

tertiær 7,25 8,00 8,50 800 650 550

trekantsområdet

Primær 7,00 7,25 7,50 1.050 750 550

Sekundær 7,25 7,75 8,00 800 600 500

tertiær 8,00 9,00 10,00 425 375 350

odense

Primær 6,25 7,00 8,00 1.150 900 700

Sekundær 7,00 8,00 9,00 1.000 800 650

tertiær 8,00 9,00 10,00 650 600 500

ledige m2 % af bestand Ændring % kvartal Ændring % år tendens

københavn By 417.300 7,2 -1,3 -2,9

Østjylland 319.900 10,6 -1,9 -2,4

region nordjylland 152.100 7,9 0,0 1,6

sydjylland 230.300 9,9 -0,8 0,4

Fyn 134.100 9,0 -0,9 -1,5

afkastkrav i %, årlig markedsleje i kr/m2 og tendens på 3-6 måneders sigt.

ledige kontorlokaler i m2, i % af bygningsbestand og tendens på 3-6 måneders sigt.

Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech. Estimater pr. 1. januar 2015.Tendenspilene er udtryk for vores forventning til udviklingen på 3-6 måneders sigt og er udarbejdet af EDC Erhverv Poul Erik Bech.

Kilde: Oline-ED Statistikken, data pr. 1. januar 2015. Ændring i % siden sidste kvartal og på årsbasis.Tendenspilene er udtryk for vores forventning til udviklingen på 3-6 måneders sigt og er udarbejdet af EDC Erhverv Poul Erik Bech.

K o n t o r - V i n t e r / f o r å r 2 0 1 5

Kontor


Market UPDate eDc

kontor Bygningsbestand ledige m2 Ændring m2 % af bestand Ændring %

København By 5.824.100 417.300 -79.300 7,2% -1,3%

Københavns omegn 3.671.300 467.900 -20.800 12,7% -0,6%

nordsjælland 1.582.300 176.900 -11.100 11,2% -0,7%

Bornholm 114.300 1.500 -2.200 1,4% -1,8%

region Hovedstaden 11.192.000 1.063.700 -113.300 9,5% -1,0%

Østsjælland 680.300 39.100 -3.500 5,8% -0,5%

Vest- og Sydsjælland 1.556.000 82.700 -3.100 5,3% -0,2%

region sjælland 2.236.400 121.800 -6.500 5,4% -0,3%

fyn 1.487.700 134.100 -13.900 9,0% -0,9%

Sydjylland 2.315.900 230.300 -17.500 9,9% -0,8%

region syddanmark 3.803.600 364.400 -31.400 9,6% -0,8%

Østjylland 3.026.000 319.900 -57.700 10,6% -1,9%

Vestjylland 1.382.700 72.900 -2.700 5,3% -0,2%

region Midtjylland 4.408.700 392.800 -60.400 8,9% -1,4%

nordjylland 1.930.900 152.100 -600 7,9% 0,0%

region nordjylland 1.930.900 152.100 -600 7,9% 0,0%

Hele landet 23.571.600 2.094.900 -212.100 8,9% -0,9%

nøgletal fra oline-eD statistikken.

Kilde: Oline-ED Statistikken, data pr. 1. januar 2015. ”% af bestand” er andelen af ledige lokaler i % af bygningsbestand. Ændring i m2 og % siden sidste kvartal.

Tal for ledige erhvervslokaler stammer fra Oline-ED Statistikken pr. 1. januar 2015. Tendenspilene er udtryk for vores forventning til udviklingen på 3-6 måneders sigt og er udarbejdet af EDC Erhverv Poul Erik Bech.


ledige kontorlokaler i m2, i % af bygningsbestand og tendens på 3-6 måneders sigt.

København By Østjylland region nordjylland Sydjylland fyn


Market UPDate eDc

områdeinddeling for kontorejendomme.

københavn aarhus

Frederiksberg

Kbh. Lufthavn

Ørestad Nord

Ørestad City

Ørestad Syd

Nørrebro

Ydre Østerbro

Indre Østerbro

Tuborg Havn

VesterbroKalvebodBrygge

HavnefrontSyd

Nordhavn

City

Vanløse

Bispebjerg

SøborgMørkhøj

UtterslevHusum

Hellerup

Valby

Vigerslev

Brøndbyøster

Rødovre

Hvidovre

Avedøre

Sundbyvester

Kastrup

Tårnby

GentofteGladsaxe

Amerika Plads

Sydhavn

O2

O3

O2

O3

O4

151

151

E20

E20E20

E47

E47

156

201

21

2

1

22

23

20

4

3

8

18

21

1917

21

17

16 19

Primært område Sekundært område Tertiært område

• S-tog • Metro

180

O1

O2

505

501

451

501

195

511

46

47

2

2019

18

E45

E45

15

15

26Tilst

Aarhus

Sotoften

Sabro

Lisbjerg

Lystrup

Egaa

Risskov

Olsted

Kasted

Skejby Vejby

Brendstrup

Geding

Kvottrup

Faarup

Skjoldelev

Borum

Yderup

True

LyngbyLabing

Brabrand

GellerupHasle

Marselisborg

Holme

Stavtrup

Aarslev

Aarslev Mark

Ormslev Stationsby

Ormslev Aabo

Lemming

Viby

BeringKolt

Kattrup

Horning Overballe

Jegstrup

Tranbjerg

Slet

Bjostrup

Skaade

Storhoj

HorretOsterby

Hasselager

Aaby

Aabyhoj

170

ovenstående kort for kontorejendomme i København/Aarhus viser en områdeinddeling i primære, sekundære og tertiære områder, hvor det primære område typisk indeholder de bedste beliggenheder for kontorejendomme i København/Aarhus. områdeinddelingen er foretaget af eDC erhverv Poul erik Bech. Grænserne for disse områder kan være flydende og skifte over tid.

områdeinddelingen skal ses som vores bud på en generel beliggenhedssegmentering og ikke opfattes som en definitiv opdeling af bedste, gode og mindre gode beliggenheder.

Beliggenhed klasse a klasse B klasse c

Primær 5,00 5,50 6,00

sekundær 5,50 6,00 6,75

tertiær 6,75 7,25 7,75


Primær 1.700 1.300 1.100

sekundær 1.300 1.000 850

tertiær 1.050 850 700

afkastkrav i % og tendens på 3-6 måneders sigt.

årlig markedsleje i kr/m2 og tendens på 3-6 måneders sigt.


Primær 5,25 5,75 6,25

sekundær 6,00 6,50 7,25

tertiær 6,50 7,00 8,00


Primær 1.350 1.075 875

sekundær 1.100 825 675

tertiær 825 625 550

1 km1 km

københavn aarhus



Market UPDate eDcD e t A i L - V i n t e r / f o r å r 2 0 1 5



Primær 5,00 5,25 5,50 17.000 14.000 12.000

Sekundær 5,75 6,00 6,50 3.500 2.500 2.000

tertiær 7,00 7,50 7,75 1.000 850 700

aarhus

Primær 5,00 5,25 5,50 5.500 4.500 3.500

Sekundær 5,25 5,50 6,00 4.000 3.500 2.500

tertiær 6,00 6,50 7,00 2.000 1.600 1.200

aalborg

Primær 5,25 5,75 6,25 4.000 3.250 2.250

Sekundær 6,25 6,50 7,00 1.300 1.050 800

tertiær 7,00 7,50 8,00 700 600 550

trekantsområdet

Primær 5,75 6,00 6,25 3.000 2.400 1.400

Sekundær 6,50 6,75 7,00 1.700 1.100 900

tertiær 7,25 7,75 8,25 800 600 500

odense

Primær 5,25 6,00 6,50 5.000 3.800 2.500

Sekundær 6,00 6,75 7,50 3.000 2.000 1.300

tertiær 8,00 9,00 10,00 800 600 400


københavn By 35.000 2,7 0,1 -0,2

Østjylland 111.700 5,6 0,3 -0,5

region nordjylland 116.800 8,7 -0,3 -1,0

sydjylland 166.100 9,9 0,2 1,1

Fyn 67.800 5,3 0,2 -0,2


ledige detaillokaler i m2, i % af bygningsbestand og tendens på 3-6 måneders sigt.


Detail



Market UPDate eDc

Detail Bygningsbestand ledige m2 Ændring m2 % af bestand Ændring %

København By 1.283.500 35.000 1.000 2,7% 0,1%

Københavns omegn 875.500 27.200 -1.900 3,1% -0,2%

nordsjælland 1.079.700 57.500 500 5,3% 0,0%

Bornholm 92.400 1.800 -900 1,9% -1,0%

region Hovedstaden 3.331.100 121.400 -1.400 3,6% -0,1%

Østsjælland 429.100 28.200 -8.700 6,6% -2,0%


region sjælland 1.733.100 121.500 -10.900 7,0% -0,6%

fyn 1.272.300 67.800 2.800 5,3% 0,2%

Sydjylland 1.682.300 166.100 2.900 9,9% 0,2%

region syddanmark 2.954.500 233.900 5.700 7,9% 0,2%

Østjylland 1.991.100 111.700 6.100 5,6% 0,3%

Vestjylland 1.019.100 70.200 -3.300 6,9% -0,3%

region Midtjylland 3.010.200 181.900 2.800 6,0% 0,0%

nordjylland 1.350.400 116.800 -4.200 8,7% -0,3%

region nordjylland 1.350.400 116.800 -4.200 8,7% -0,3%

Hele landet 12.379.400 775.600 -7.900 6,3% 0,0%




D e t A i L - V i n t e r / f o r å r 2 0 1 5

ledige detaillokaler i m2, i % af bygningsbestand og tendens på 3-6 måneders sigt.

København By Østjylland region nordjylland Sydjylland fyn


Market UPDate eDcBoKSBUtiKKer - Vinter/forår 2015

over Middel Middel Under Middel over Middel Middel Under Middel

region Hovedstaden afkastkrav i % årlig markedsleje i kr./m2

Primær 6,50 7,00 7,50 1.100 1.000 900

Sekundær 7,00 8,00 9,00 800 700 600

region sjælland

Primær 7,00 8,00 9,00 900 800 700

Sekundær 8,00 9,00 10,00 700 600 500

region Midtjylland

Primær 7,00 7,25 7,50 1.100 1.000 900

Sekundær 7,75 8,00 8,25 800 700 600

region nordjylland

Primær 7,25 7,75 8,25 1.100 900 800

Sekundær 7,50 8,00 8,50 900 800 700

sydjylland

Primær 7,00 7,25 7,50 1.100 1.000 900

Sekundær 7,25 7,50 7,75 800 700 600

tertiær 8,00 8,25 9,50 700 600 500

Fyn

Primær 7,50 8,00 8,50 1.100 900 800

Sekundær 8,25 9,00 9,50 900 800 650


Boksbutikker



Market UPDate eDcL A G e r o G P r o D U K t i o n

V i n t e r / f o r å r 2 0 1 5



Primær 7,00 7,75 8,25 500 425 350

Sekundær 7,50 8,25 8,75 425 375 300

tertiær 8,00 9,00 9,50 350 300 250

aarhus

Primær 7,50 8,25 9,00 375 300 250

Sekundær 8,00 8,50 9,50 325 275 225

aalborg

Primær 7,75 8,00 9,00 325 275 250

Sekundær 8,75 9,25 10,25 250 225 175

trekantsområdet

Primær 7,75 8,25 8,50 325 275 250

Sekundær 8,00 8,50 9,00 275 225 225

odense

Primær 8,00 8,50 9,00 350 300 250

Sekundær 8,50 9,50 10,50 300 225 175


region Hovedstaden 669.600 3,7 -0,3 -0,2

Østjylland 734.100 4,6 0,4 -0,5

region nordjylland 255.600 1,9 -0,1 -0,4

sydjylland 692.800 3,6 -0,1 -0,5

Fyn 314.300 3,4 0,1 -1,0


ledige lager & produktionslokaler i m2, i % af bygningsbestand og tendens på 3-6 måneders sigt.


Lager & Produktion



Market UPDate eDc

lager & produktion Bygningsbestand ledige m2 Ændring m2 % af bestand Ændring %

København By 5.341.400 15.200 1.700 0,3% 0,0%

Københavns omegn 7.666.200 458.000 -43.000 6,0% -0,5%

nordsjælland 4.156.000 193.300 -3.300 4,7% 0,0%

Bornholm 829.200 3.100 300 0,4% 0,1%

region Hovedstaden 17.992.900 669.600 -44.300 3,7% -0,3%

Østsjælland 3.352.500 131.000 -30.300 3,9% -0,9%


region sjælland 13.208.500 418.500 -33.700 3,2% -0,2%

fyn 9.203.000 314.300 6.600 3,4% 0,1%

Sydjylland 19.178.800 692.800 -24.500 3,6% -0,1%

region syddanmark 28.381.800 1.007.100 -17.900 3,5% -0,1%

Østjylland 15.973.900 734.100 66.000 4,6% 0,4%

Vestjylland 12.760.200 491.900 20.000 3,9% 0,2%

region Midtjylland 28.734.100 1.226.000 86.000 4,3% 0,3%

nordjylland 13.538.800 255.600 -18.800 1,9% -0,1%

region nordjylland 13.538.800 255.600 -18.800 1,9% -0,1%

Hele landet 101.856.100 3.576.900 -28.800 3,5% 0,0%



L A G e r o G P r o D U K t i o nV i n t e r / f o r å r 2 0 1 5

ledige lager & produktionslokaler i m2, i % af bygningsbestand og tendens på 3-6 måneders sigt.

region Østjylland region nordjylland Sydjylland fyn Hovedstaden



Market UPDate eDc

nyere boligudlejningsejendomme

klasse a klasse B klasse a klasse B


Primær 4,25 4,75 1.900 1.600

Sekundær 5,00 5,25 1.700 1.400

tertiær 5,25 5,50 1.500 1.200

aarhus

Primær 4,50 4,75 1.500 1.350

Sekundær 4,75 5,00 1.250 1.050

tertiær 5,25 5,50 1.100 950

aalborg

Primær 4,75 5,00 1.100 950

Sekundær 5,25 5,50 950 850

tertiær 5,75 6,25 850 800

trekantsomr.

Primær 6,00 6,75 1.000 900

Sekundær 6,75 7,00 800 675

odense

Primær 5,50 6,00 1.200 950

Sekundær 6,00 6,25 1.050 850

Ældre boligudlejningsejendomme Fuldt udviklede ældre boligudlejningsejendomme

klasse a klasse B klasse c klasse a klasse B klasse a klasse B

københavn afkastkrav i % afkastkrav i % årlig markedsleje i kr./m2

Primær 3,00 3,25 4,00 4,50 4,75 1.400 1.300

Sekundær 3,50 4,00 4,75 5,00 5,25 1.300 1.200

tertiær 4,50 5,00 6,00 5,25 5,50 1.100 1.000

aarhus

Primær 2,75 3,00 3,25 4,25 4,50 1.300 1.150

Sekundær 3,25 3,50 3,75 4,75 5,00 1.050 950

tertiær 4,25 4,50 4,75 5,50 5,75 900 800

aalborg

Primær 3,75 4,50 5,00 5,00 5,25

Sekundær 4,75 5,25 5,50 5,25 5,50

tertiær 6,50 6,75 7,25 6,00 6,25

trekantsomr.

Primær 6,00 6,50 7,25 6,25 6,50

Sekundær 7,00 7,25 8,00 6,75 7,00

tertiær 7,75 8,00 8,50 7,75 8,00

odense

Primær 4,50 5,00 6,00 5,50 5,75

Sekundær 5,00 5,75 6,50 5,75 6,00

afkastkrav i %, årlig markedsleje i kr/m2 tendens på 3-6 måneders sigt.

Note:

1) Nyere boligudlejningsejendomme er ejendomme, som er taget i brug efter 1.1. 1992 og således omfattet af reglerne om fri huslejefastsættelse i henhold til BRL § 15 A m.fl.

2) Ældre boligudlejningsejendomme er ejendomme, som er reguleret efter BRL og Lejelovens bestemmelser om omkostningsbestemt husleje. Reguleret efter BRL § 5, stk. 1., med udviklings-potentiale

3) Fuldt udviklede ældre boligudlejning-sejendomme er ældre boligudlejning-sejendomme uden yderligere potentiale for huslejestigninger via moderniseringer efter BRL § 5, stk. 2

Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech. Estimater pr. 1. januar 2015. Tendenspilene er udtryk for vores forventning til udviklingen på 3-6 måneders sigt og er udarbejdet af EDC Erhverv Poul Erik Bech.

Boligudlejningsejendomm

e

BoLiGUDLeJninG - Vinter/forår 2015

• Landets førende mæglervirksomhed indenfor salg, udlejning, vurdering og rådgivning vedrørende ejendomme

• etableret i 1978, og består i dag af 15 erhvervscentre, flere end 40 boligbutikker i Danmark og 3 boligbutikker i frankrig og Sverige

• ejer ejendomsadministrationsselskabet LeA

• Beskæftiger flere end 350 medarbejdere

• Vi har geografisk repræsentation og kompetencer til at vurdere, sælge og udleje alle typer ejendomme uanset beliggenhed

i erhverv er vores landsdækkende repræsentation og lokale kendskab samt 70 erhvervsspecialister vores absolutte styrker. Vi er ejendoms-mæglere, valuarer og Chartered Surveyors specialiseret inden for for-midling af følgende ejendomme:

• Kontorejendomme

• investeringsejendomme

• Lager- og logistikejendomme

• Produktions- og industriejendomme

• Boligudlejningsejendomme

• Projektejendomme

• Andelsboligforeninger

Chartered surveyors & international property Consultants

københavn k Herlev Hillerød roskilde 33301000•[email protected] 44570337 • [email protected] 48 26 99 10 • [email protected] 46 33 33 33 • [email protected]

køge næstved odense kolding 55355553•[email protected] 55786603•[email protected] 58588200•[email protected] 76338010•[email protected]

aabenraa sønderborg esbjerg vejle 73 33 13 00 • [email protected] 58588020•[email protected] 76104800 • [email protected] 75831311•[email protected]

Holstebro aarhus aalborg 58 58 77 10 • [email protected] 87 30 99 30 • [email protected] 96 31 49 00 • [email protected]

læs mere på edc.dk/erhverv

• Butiksejerlejligheder

• retail

• erhvervsgrunde

• Klinikker

• Hoteller

• restauranter

erhvervscentre:

Documents

EDC Erhverv - Market Update Vinter/Forår 2015