부산송도 ELBARA HOTEL MD REPORT - nanum-realty.comnanum-realty.com/uploaded/board/gall1/2d3f22abfd8948cfc3982400f60f... · (소매중심, 식음중심, 메디컬중심, 유흥등)

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부산 송도 ELBARA HOTEL

MD REPORT

BY 나눔리얼티

Copyright @2018, 나눔리얼티

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CONTENTS

2

• 나눔리얼티 MD기획 Process

• 지역 상권분석

• 후보지상권분석

• 테넌트제안

• Appendix

_ 송도상권 개요

_ 송도주변 주요개발현황 및 계획

_ 송도의 현재 위상

_ Location 조사

_ 유동조사 및 분석

_ 업종조사 및 분석

_ 시세조사 및 분석

_ 사례분석 – 300객실이상 호텔 테넌트조사

_ Tenant 제안

_ MD zoning(Option1~3)

_ 호텔 개요

_ 호텔 조감도 및 배치도

_ 호실별 면적

_ 계약 관련

_ 브랜드 소개

www.nanum-realty.com 3

상권 / 입지 분석 브랜드별사업성분석

MD제안서작성

배치 , 면적/위치결정

MD 컨셉 비교테넌트 선별

A C EDB

_ 상권 주 동선 확인

_ 유동량, 유동성분조사(평일/주말, 시간대별, 연령대별, 남/여)

_ 상권 내 기존 업종, 브랜드 조사

_ 상권 특징, 주요 시설 현황 파악

_ 다양한 MD 컨셉 비교(소매중심, 식음중심, 메디컬중심, 유흥 등)

_ 유사상권, 유사입지비교

_ 가능 업종 별 브랜드 우선순위, Key tenant 결정

_ 준공시점영업환경변화 예측

_ Key tenant 및 필수업종으로의동선 유도

_ 상권/사업성반영한 적정 면적 제공

_ 업종별 인접 시너지 고려

_ 적정 수익율 비교/조사

_ 수익달성가능한 복수의 업체 기획/비교

_ 업체별 사업수익예측, 임대가 예상

_ 상권/입지/ 사업성분석결과반영한 리스트정리

_ 다양한 컨셉, 다양한 브랜드의비교

_ 설계변경, 업종별 Trend 변화반영하여수정

_ 임대인의수익성 확보/ 임차인의사업성 보장

나눔리얼티 MD기획 Process


지역 상권분석


_ 전국 TOP5의 해양관광 특수상권으로 계속 성장진행중인 상권: 구름다리/거북섬 개발 및 송도해상케이블카 개통 등으로 최근 인기관광지로 재부상: ’18년 7월 KMI(한국해양수산개발원) 인포그래픽 3호에서 “가장 많이 찾는 해수욕장 전국 4위”로 등재: 해양레저타운 준공시(내년 1월), 카약,보트,윈드서핑,스쿠버,다이빙 등 보다 다채로운 해양스포츠 이용 가능

5

지역 상권분석_송도상권 개요

4위 송도 해수욕장

1

2

1.송도해상케이블카

2.구름다리/거북섬

5.송도오션파크

4

4.송도레포츠센터& 해양레저타운(내년1월)

5

33.송도해수욕장

송도엘바라


_ 현재보다는 미래의 투자가치 전망이 훨씬 높음: 천마산터널, 장림지하차도, 송도경전철 개발에 의한 교통인프라 개선: 힐스테이트이진베이시티, 송도지역주택조합, 영도뉴타운 신규주택공급에 따른 상권 재활성화: 북항재개발사업, 부산도시개발2030계획에 기반한 도심중추상권과의 긴밀한 연계

6

지역 상권분석_송도주변 주요개발현황 및 계획

①천마산터널/장림지하차도(~’18.12) ②송도경전철(’19~’28) ③북항재개발사업(~’19.12)

⑦부산도시개발2030 도심중추기능- 광복,해운대,서면,강서

송도엘바라

④송도지역주택조합(1,345세대) ⑤이진베이시티(1,368세대) ⑥영도뉴타운

12

3

45

6

7


_ 최근 1~2년간 송도의 상권가치는 급상승 추세임: ’18년 공시지가 상승율 19.8%로 해운대, 광안리의 지가상승율을 상회: ’18년 기준, 송도의 공시지가 금액은 광안리의 약 50%수준으로 향후 추가 지가상승 여지가 높음: 최근 매매거래 금액의 상승 → 전반적인 시장가치의 상승 국면을 반영

7

지역 상권분석_송도의 현재 위상

1

2

3

1

2

3

공시지가상승율 추이분석 실매매거래 사례분석

(’17.07, 66.1백/평)

(’18.01, 36.0백/평)

(’17.03, 12.5백/평)

토지,건물거래’11.09, 11.5백/평

토지,건물거래’11.11, 24.1백/평

토지,건물거래’10.06, 9.8백/평

6배 상승

1.5배 상승

1.3배 상승

* 로컬부동산 직접탐문조사

송도엘바라

준주거지

일반상업지

공시지가금액 추이분석

광안리 대비약 50% 수준

* 단위: 백만원


후보지 상권분석


Seaside

접근성

OceanView

조망권상가분포도 관광객유입

√ √ √ 3위

_ Seaside와 OceanView 라는 2가지 Premium이 특화된 입지: Seaside 접근성 및 OceanView 조망권이 우수한 해안 특수입지: 현재는 Main Pitch Area 끝단에 위치하나, 향후 호텔 준공시 확장, 편입 예상: 광안리와 흡사한 상권구조 및 특징을 갖고 있기에, 향후 상권변화 추이도 유사할 것으로 예측

9

후보지 상권분석_Location 분석

광안리 해운대

송정 다대포

✓ Seaside 라인을 따라 상가가 분포되어 있음✓ 상가에서 해변가로의 접근성 및 바다조망이 우수함✓ 부산지역내 他해안특수상권 중에는 광안리와 가장 유사함→ 송도는 광복상권, 광안리는 센텀시티상권과 연계성 있다는 점도 유사

Seaside 접근성OceanView 가시성모두 우수한 입지 광안대교

송도해상케이블카

Main Pitch

M.P. 확장/편입(예상)

송도엘바라

* 송도와 유사함(√), 유사하지 않음(-) , 해변가 상업시설 기준

Seaside

접근성

OceanView


- - - 1위

Seaside

접근성

OceanView


√ √ - 7위

Seaside

접근성

OceanView


- √ - 5위


_ 강한 집객요소가 유동흐름 및 유동량에 많은 영향을 미침: 광안리 대비 → 유동량은 50% 수준, 20~30대보다 40~50대 구성비가 높은 구조: 20~50대 여성구성비가 5~10%p 높으며, 토요일(주말)이 평일보다 1.5배 이상 유동 증가: 송도 5spot의 구름다리 및 해상케이블카, 광안리 4spot의 횟집거리라는 집객요소가 유동에 큰 영향을 미침→ 송도 최초,최고급 호텔 준공시, 집객효과 높을 것으로 예상

10

후보지 상권분석_유동조사 및 분석

* MPC partners 전수조사 (목,금,토 각 1회)* 목~토3일 10~22시 유동객카운팅(스팟별구성비)

송도엘바라

송 도 광안리

300m

600m

1

3

4

5

1

2

3

4

카페밀집(카페거리)

횟집밀집(횟집거리)


노래방밀집

Main Pitch

3,873명(12.0%)

9,332명(29.0%)

5,949명(18.5%)

2,845명(8.8%)

10,159명(31.6%)

10,984명(21.2%)

11,582명(22.3%)

16,474명(31.8%)

12,782명(24.7%)

2

Main Pitch

평일오전 군인,관광객,직장인多퇴근동선시 노인분 구성비高주말 휴점상가多,카페유입少

주간 20~30대 해변가이용객多주말저녁 가족단위 구성비高

인근 집객시설부재로 유동少

20~30대 젊은객층 구성비高주중,주말 카페및 식당체류인원多

해수욕장 행사진행 외에는유동객 꾸준히 형성저녁시간대 가족단위 유동객밀집(주말 인파 초밀집)

오후부터 20~30대 커플 증가주말21시 이후 차없는거리 조성, 유동객 급증

오전 체크아웃 인원 반영(호메르스호텔)주중저녁 퇴근길 고객 유입多

모든시간대 유동객高(젊은층高)주말 공연,행사,바자회 등으로 집객증가

오전에는 횟집 출근인원多저녁대 횟집손님 급증/민락공원 가족단위 유입多

구분 유동객 구성비

1spot 3,873 12.0%

2spot 9,332 29.0%

3spot 5,949 18.5%

4spot 2,845 8.8%

5spot 10,159 31.6%

Avg. 6,432 100.0%

연령대 구성비 연령대 남성 여성 구분 구성비

10대이하 10.6% 10대이하 50.7% 49.3% 주중 65.4%

20~30대 37.7% 20~30대 47.8% 52.2% 주말 34.6%

40~50대 31.2% 40~50대 44.5% 55.5% 구분 요일지수

60대이상 16.7% 60대이상 49.6% 50.4% 금요일 107.5%

외국인관광객 3.9% 전체 47.6% 52.4% 토요일 161.0%

구분 유동객 구성비 연령대 구성비 연령대 남성 여성 구분 구성비

1spot 10,984 21.2% 10대이하 7.3% 10대이하 49.6% 50.4% 주중 65.6%

2spot 11,582 22.3% 20~30대 56.3% 20~30대 44.3% 55.7% 주말 34.4%

3spot 16,474 31.8% 40~50대 21.2% 40~50대 46.7% 53.3% 구분 요일지수

4spot 12,782 24.7% 60대이상 10.8% 60대이상 58.8% 41.2% 금요일 103.0%

Avg. 12,955 100.0% 외국인관광객 4.4% 전체 47.4% 52.6% 토요일 156.3%


_ 점진적인 업종 다각화, 다양화의 변화가 예상됨: 해변라인 상가규모는 송도가 광안리의 50% 수준 규모로 추정(송도 : 광안리 - 상가 120 : 218, 숙박 38 : 83): 업태구성비는 유사하나, 업종구성비는 다소 차이가 있음→ 광안리는 횟집 외에 다양한 종류의 요식업종 입점하고 있고, 특히, 주점 구성비가 월등히 높았음

: 송도의 향후 상권성장이 본격화될 경우, 광안리와 유사한 MD변화가 관측됨

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후보지 상권분석_업종조사 및 분석

* 현장직접 전수조사. 소상공인정보시스템 자료 참고

송도엘바라

송 도

노래방밀집


횟집밀집(횟집거리)

✓ 횟집 외에 중식,일식,베트남,인도음식점 등 다양한 음식점 구성✓ 하와이얌(하와이3대버거),호토모토(일식도시락NO1) 등 유니크한

매장들도 입점✓ 역세권 영향으로 주점,H&B,대형패밀리레스토랑도 눈에 띔

✓ 음식점의 대부분이 횟집 위주의 단조로운 구성✓ 노래방을 제외한 주점, 에스테틱 등 유흥관련 업종구성비가 낮음✓ 상권성장 추세에 따른 현재보다 다양한 MD구성이 가능성 높음→ 점진적으로 광안리의 성장추세와 유사할 것으로 예측

숙박업소수:38개 숙박업소수:83개

300m

600m 카페밀집(카페거리)

광안리

업태 업종 점포수 구성비

식음 음식점 47 39%

76% 카페 23 19%

호프 6 5%

분식 4 3%

치킨 4 3%

주점 4 3%

판매 편의점 8 7%

10% 아이스크림 2 2%

의류 1 1%

서비스 노래방 14 12%

14% 헤어샵 1 1%

당구장 1 1%

에스테틱 1 1%

기타포함 총점포수 120

업태 업종 점포수 구성비

식음 음식점 70 32%

76% 주점 36 17%

카페 34 16%

호프 9 4%

치킨 6 3%

FF 4 2%

판매 편의점 8 4%

6% 아이스크림 2 1%

H&B 2 1%

서비스 노래방 19 9%

18% 에스테틱 9 4%

당구장 2 1%

스포츠 2 1%

기타포함 총점포수 218


평당가 평당가

신축/신규 18.0

구축/기존 9.0

평균 15.0

2층기준 평균 7.0 2층기준 신축/신규

5.5%환산24.0 3.0%

분양가추정

1층기준

現.통상가

임대수익율

전세환산

1층기준 신축/신규

5%환산40.0

평당가 평당가

신축/신규 23.0

구축/기존 17.0

평균 18.0

2층기준 평균 9.5 2층기준 신축/신규

5.5%환산32.5 3.5%

現.통상가

임대수익율

전세환산

1층기준 신축/신규

5%환산50.0 1층기준

분양가추정

_ 현재가치와 미래가치간의 큰 Gap이 존재: 임대시세 → 신축,신규임차 상가 1층 전세환산평당가가 구축,기존임차 상가의 2배 수준(新 : 舊 - 18백 : 9백): 매매시세 → 최근매매 또는 예정 통(桶)상가의 임대수익율은 3% 수준(cf.광안리 3.5% 내외): 분양가추정 → 신축 1층을 現임대시세 기준, 수익율 3%로 환산시, 추정 분양평당가(전용기준)는 64백만원선

(임대수익율을 5%로 상향하여 환산시, 신축 1층 추정 분양평당가는 40백만원선)

12

후보지 상권분석_시세조사 및 분석

* 로컬부동산 직접탐문조사

송도엘바라

115

3

9

1

송 도 광안리

300m

600m4

1

10

11

Main Pitch

Main Pitch

2

356

7

8

9

4

6

78

10이마트24

2

a

bc

d

b

a

cd

* 단위: 백만원 * 단위: 백만원


_ 후보지는 해안특수상권내 소규모 StripMall로서 경쟁력 있는 MD구성 가능: 대상 호텔들은 모두 이용객층이 호텔내부에 국한됨에 따라 MD구성에 한계가 있음: 공통적으로 베이커리매장이 눈에 띄었고, 일부는 실내골프시설을 갖춰 간단한 레저활동 공간을 마련: 후보지는 외부접근이 가능한 소규모 상가단지로서 훨씬 다양한 MD구성이 가능

사례 분석_300객실이상(4성급이상,in Busan) 호텔 MD조사

코모도호텔

특1급/311객실한식,양식,뷔페

롯데호텔

5성급/650객실한식,양식,중식,뷔페,베이커리,실내골프

그랜드호텔

5성급/320객실한식,뷔페,베이커리,실내골프

힐튼호텔

5성급/316객실뷔페,베이커리

노보텔앰버서더

특1급/329객실뷔페,베이커리,실내골프

파라다이스호텔

5성급/528객실한식,양식,일식,중식,뷔페,베이커리,실내골프,플라워,키즈빌리지

송도엘바라호텔4성급/407객실일반상가 12호수


테넌트 제안


_ 식음중심 테넌트 Zoning, 임대수익율 1층 기준 5.0%: 기본적인 MD구성은 식음 중심(70% 내외)으로 Zoning을 하되, Needs에 부합하는 다양한 MD구성 필요

Premium(고급의,고품격의) 송도 최초의 고급호텔 컨셉에 걸맞는 품격 있는 MD 유치Popular(대중적인,인기있는) 강력한 고객 유입을 이끌 수 있는 대중적이고 인기있는 브랜드 MD 유치Pleasure(즐거운,기분좋은) 해변상권에 어울리는 즐겁고 기분좋게 만드는 생동감 있는 MD 유치

15

Tenant 제안

층별 ZoningPlus(+) point

식음, 판매중심(카페,베이커리,편의점...)

1F 5.0% 2,3F 5.5%

식음, 서비스 중심(음식점,이자카야,노래방...)

1F

2F

3F식음, 서비스 중심(레스토랑,펍,바...)

Minus(-) point 예상 임대수익율

’18년 現임대수익율 3.0% + 年상승율 20%(’18년 공시지가 상승율(19.8%) 고려)

→ 준공시(’19년末) 예상수익율 3.6% - ’18년 광안리 수준(3.5%)

→ 준공3년후(’22년末) 예상수익율 6.2% - 이진베이, 송도주택조합 입주완료

현재 및 미래가치 고려한 준공시점 적정수익율 1F 5.0% 책정(지상은 +0.5%)

P

r

e

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i

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p

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P

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a

s

u

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✓ 현재와 미래가치간의 Gap 존재

✓ 現시점 매출지수및 사업성이 상권성장속도를 따라가지 못함

✓ 광안리의 50% 수준 상권규모

Premium

Popular

Pleasure

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Option1_(Premium) Option2_(Popular) Option3_(Pleasure)

1F

2F&3F

비고

16

Tenant 제안_MD zoning(Option1~3)

* 1F 임대수익율 5%/ 2,3F 임대수익율 5.5%

1F

2F

3F

1F

2F

3F

1F

2F

3F

_ Premium Concept(Premium 70, popular 15, pleasure 15): 1F - 고급컨셉의 유니크한 식음 + 집객력 높은 업종: 2F - 고급스럽고 경쟁력 있는 다채널 식당: 3F - OceanView가 가능한 노래연습장

_ Popular Concept(premium 15, Popular 60, pleasure 25): 1F - 대중성 높고 인기있는 메이저 브랜드: 2F - 먹고 즐길 수 있는 주류연계 매장: 3F - 고급 컨셉의 패밀리 레스토랑

_ Pleasure Concept(premium 15, popular 35, Pleasure 50): 1F - 1층 테라스와 연계한 식음: 2F - 놀면서 즐길 수 있는 서비스 공간: 3F - 오픈스테이지의 레스토랑&호프바


Appendix


Appendix_호텔 개요


Appendix_호텔 조감도 및 배치도


Appendix_호실별 면적(1F)

1F

101호31.84py

102호21.19py

103호21.19py

104호20.72py

105호42.52py

호수전용면적



201호56.57py

202호20.26py

203호24.77py

204호25.60py

205호27.40py

2F 호수전용면적



301호29.77py

302호35.85py

3F 호수전용면적


무이자

Appendix_계약 관련


Appendix_Brand VMD_가르텐 호프


Appendix_Brand VMD_강가


Appendix_Brand VMD_꼬지사께


Appendix_Brand VMD_뉴욕야시장


Appendix_Brand VMD_매란방


Appendix_Brand VMD_하와이얌


Appendix_Brand VMD_베트남노상식당


Appendix_Brand VMD_빽다방


Appendix_Brand VMD_샤이바나


Appendix_Brand VMD_수 노래연습장


Appendix_Brand VMD_와라와라


Appendix_Brand VMD_아이센스PC


Appendix_Brand VMD_스시본


Appendix_Brand VMD_치얼스


Appendix_Brand VMD_골프존


Appendix_Brand VMD_교촌치킨


Appendix_Brand VMD_핵스테이크


Appendix_Brand VMD_올리브영


The End

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