變更鳳山市細部計畫(部分道路用地

(附)為住宅區(附))(配合鳳青市地重

劃工程)案計畫書

擬定機關：高雄市政府

中華民國 104 年10月

高 雄 市 變 更 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目說 明

都 市 計 畫 名 稱變更鳳山市細部計畫(部分道路用地(附)為住宅區

(附))(配合鳳青市地重劃工程)案

變 更 都 市 計 畫

法 令 依 據都市計畫法第 27 條第 1項第 4 款

變更都市計畫機關高雄市政府

申請變更都市計畫

機 關高雄市政府地政局

本 案 公 開 展 覽

之 起 訖 日 期

公 開

展 覽

自民國 103 年 8 月 21 日起至 103 年 9 月 22 日

止，並於 103 年 8 月 22 日至 103 年 8 月 24 日

刊登於聯合報、臺灣導報。

公 開

說明會

於民國 103 年 9 月 5 日下午 3 時假鳳山區公所

4 樓會議室召開說明會。

人民團體對本案

之 反 映 意 見無

本案提各級都市計

畫委員會審核結果市 級

103 年 10 月 31 日高雄市都市計畫委員會第 42

次會議審議通過。

備 註

目 錄

壹、 緒論 ---------------------------------------------------- 1 

貳、 計畫區位及面積 ------------------------------------------ 1 

參、 法令依據 ------------------------------------------------ 1 

肆、 現行計畫內容概述 ---------------------------------------- 4 

伍、 發展概況 ----------------------------------------------- 13 

陸、 變更理由與變更內容 ------------------------------------- 15 

柒、 實質計畫內容 ------------------------------------------- 22 

捌、 事業及財務計畫 ----------------------------------------- 22 

玖、 土地使用分區管制要點 ----------------------------------- 24 

壹拾、 都市設計基準 ----------------------------------------- 25 

附件一：各變更案變更內容示意圖

附件二：高雄市都市計畫委員會第 42 次會議紀錄

圖 目 錄

圖一：計畫區位示意圖 ---------------------------------------- 2 

圖二：計畫範圍示意圖 ---------------------------------------- 3 

圖三：「變更鳳山市主要計畫(部分住宅區（附）為道路用地（附）、

住宅區、機關用地；部分住宅區為道路用地（附）；部分道

路用地（附）為住宅區（附）、住宅區；部分機關用地為住

宅區（附）)案」變更內容示意圖 ------------------------- 5 

圖四：鳳山市細部計畫現行計畫內容示意圖----------------------- 8 

圖五：鳳青重劃區土地使用計畫內容示意圖---------------------- 14 

圖六：變更鳳山市細部計畫(部分道路用地(附)為住宅區(附))(配

合鳳青市地重劃工程)案變更內容示意圖 ------------------ 17 

圖七：變更鳳山市細部計畫(部分道路用地(附)為住宅區(附))(配

合鳳青市地重劃工程)案變更後內容示意圖 ---------------- 23 

表 目 錄

表一：「變更鳳山市主要計畫(部分住宅區（附）為道路用地（附）、

住宅區、機關用地；部分住宅區為道路用地（附）；部分道

路用地（附）為住宅區（附）、住宅區；部分機關用地為住

宅區（附）)案」變更內容明細表 ------------------------- 4 

表二：鳳山市細部計畫現行土地使用面積統計表 ------------------- 9 

表三：鳳青重劃區土地使用計畫面積彙整表---------------------- 13 

表四：「變更鳳山市細部計畫(部分道路用地(附)為住宅區(附))(配

合鳳青市地重劃工程)案」變更內容明細表 ---------------- 16 

表五：土地使用分區管制要點變更內容對照表 -------------------- 18 

表六：「變更鳳山市細部計畫(部分道路用地(附)為住宅區(附))(配

合鳳青市地重劃工程)案」變更前後土地使用面積對照表 ---- 20 

表七：變更後土地使用面積一覽表 ----------------------------- 22 

表八：本計畫區內各種土地使用分區及公共設施用地退縮建築基準

表 --------------------------------------------------- 24 

1

壹、緒論

本案計畫範圍係於「變更鳳山都市計畫第一次通盤檢討(含第一期

公共設施保留地專案通盤檢討)案」中將本區原 70 公尺寬度之高速公

路預定地變更為住宅區及道路用地，原規定以區段徵收的方式開發之

之整體開發區。後於 98 年，經原高雄縣政府地政處評估發現由於土

地所有權人大多數選擇領取地價補償費，使得政府財務無法支應將導

致區段徵收作業無法執行，故為合理有效利用都市土地資源並維護人

民權利，於 98 年 2 月「變更鳳山市主要計畫(第二次通盤檢討)案(暫

予保留部分第十九案)」調整為改以市地重劃方式辦理開發。

本案經高雄市政府地政局採公辦市地重劃辦理開發作業完竣，惟

竣工後發現重劃工程規劃設計未依都市計畫執行，為解決上開問題，

並避免重覆施工等浪費公帑等情形，爰辦理本次個案變更。

貳、計畫區位及面積

本案計畫範圍包含鳳山市文山段、赤山段及牛潮埔段土地，東臨

「二-1-30M」計畫道路，西臨「四-1-20M」計畫道路，南至「四-2-20M」

計畫道路，北臨「機 2」機關用地南側，計畫面積為 13.9187 公頃。

計畫區位詳圖一所示，計畫範圍詳圖二、圖三所示。

參、法令依據

依都市計畫法第 27 條第 1項第 4款辦理個案變更。

2

圖一：計畫區位示意圖

3

圖二

：計

畫範

圍示

意圖

4

肆、現行計畫內容概述

一、 主要計畫

鳳青重劃區內部分道屬主要計畫層級，故同步另案辦理主要

計畫變更，其變更內容如下表及圖所示。

表一：「變更鳳山市主要計畫(部分住宅區（附）為道路用地（附）、住

宅區、機關用地；部分住宅區為道路用地（附）；部分道路用地

（附）為住宅區（附）、住宅區；部分機關用地為住宅區（附）)

案」變更內容明細表

編

號 位置

變更內容

變更理由 附帶

條件原計畫

(平方公尺)

新計畫

(平方公尺)

一

四

-2-20

道 路

（ 文

龍 東

路）

住宅區(附)

(3)

道路用地(附)

(3)

(一) 解決市地重劃工程未依都市計畫執

行問題

本重劃區前經都市計畫樁位測

定，其後辦理重劃作業工程時未查

其都市計畫線為弧線，逕以直線辦

理地籍分割及工程規劃設計，致重

劃後地籍及現況與現行都市計畫規

劃內容不符，考量現地已施工完

成，且地籍均分配點交，而該路段

之計畫內容為直線與弧線之影響甚

微，故配合地籍及現況調整都市計

畫。

(二) 本案係配合現況變更，無涉區內外

土地權益

本案工程已完工，且土地分

配、點交完竣，部分土地並已建築

使用中，本次變更以不影響區內土

地建築使用及區外土地地主權益為

前提，故對區內外土地地主權益無

影響。

(三)依法定標準截角變更都市計畫

經查四-2-20M 道路（文龍東路）

與四-1-20 道路（文青街）之路口標

準截角為6公尺，惟法定圖截角為5

公尺，其重劃後地籍已分割為 6 公

尺，故依標準截角提列變更。

本 區

應 以

市 地

重 劃

方 式

開

發。

二

住宅區(附)

(1)

道路用地(附)

(1)

道 路 用 地

(附)(1)

住宅區(附)

(1)

三

住宅區(重劃

範圍外)(1)

道路用地(附)

(1)

道 路 用 地

(附)(2)

住宅區(重劃

範圍外)(2)

四 住宅區(附)

(7)

住宅區(重劃

範圍外)(7)

五

機關用地(重

劃 範 圍

外)(51)

住宅區(附)

(51)

住宅區(附)

(約 0.1 ㎡)

機關用地(重

劃範圍外)

(約 0.1 ㎡)

六

住宅區(附)

(1)

道路用地(附)

(1)

道 路 用 地

(附)(2)

住宅區(附)

(2)

七 住宅區(重劃

範圍外)(3)

道路用地(附)

(3)

註：1.表內面積應依據核定圖實地分割測量面積為準。 2.變更後道路用地為鳳青段 1、57、58、59、60、61、77、79、98、126、127、128、129、150、151、180、

181、183、184、185、190、191、200、201、202、230、231、269、270、271、294、295、296 地號。

5

圖三

：「

變更

鳳山

市主

要計

畫(部

分住

宅區

（附

）為

道路

用地

（附

）、

住宅

區、

機關

用地

；部

分住

宅區

為

道路

用地

（附

）；

部分

道路

用地

（附

）為

住宅

區（

附）

、住

宅區

；部

分機

關用

地為

住宅

區（

附）

)

案」

變更

內容

示意

圖

6

二、 細部計畫

(一) 擬定機關：原高雄縣鳳山市公所

(二) 發布實施：民國 94 年 11 月 02 日

(三) 計畫年期：民國 105 年

(四) 計畫面積：2,465.3448 公頃

(五) 計畫人口：526,000 人

(六) 居住密度：每公頃 480 人

(七) 土地使用分區及公共設施計畫

計畫區內規劃住宅區、商業區、工業區、農業區等多項

土地使用分區，以及公園、學校、機關等多項公共設施用地

項目，土地使用規劃內容詳下圖四，各類土地使用面積詳下

表二。

(八) 土地使用分區管制要點

鳳山都市計畫訂有土地使用分區管制要點。依據第二點

規定於各細部計畫區內如已訂定土地使用分區管制規定者，

應依該規定辦理。鳳青細部計畫區另訂有土地使用分區管

制，故應依其原有之規定辦理。茲略述「變更鳳山市細部計畫

(第二次通盤檢討)暫予保留案(配合原鳳青區段徵收變更為市

地重劃案)案」(98.3)土地使用分區管制要點規定如下：

1. 本要點依「都市計畫法」第 22 條及同法台灣省施行細則第

35 條之規定訂定之。

2. 住宅區建蔽率不得大於 60%，容積率不得大於 240%。

3. 開放空間系統：

(1) 各項構造物不得突出退縮線。

(2) 建築基地內之法定空地應留設二分之一以上綠化植栽。

(3) 二分之一應綠化植栽之法定空地面積得扣除提供人行步

道使用之面積核算。

7

(4) 退縮規定如下表所示。

分區及用地別 退縮規定 備註

住宅區

自道路境界線至少退縮 5 公尺建築，且應自

道路境界線至少留設淨寬 2 公尺之無遮簷人

行道供公眾通行，如屬角地且兩面道路寬度

不一時，應以較寬道路為退縮面，兩面道路

寬度相同者，擇一退縮。

退縮建築之空地應植

栽綠化，得計入法定

空地。

公共設施用地

自道路境界線至少退縮 5 公尺建築，且應自

道路境界線至少留設淨寬 3 公尺之無遮簷人

行道供公眾通行。

退縮建築之空地應植

栽綠化，得計入法定

空地。

4. 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定

獎勵措施如下：

建築物提供部份樓地板面積供下列使用者，得增加所

提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積

率之30％為限。

(1) 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童青少

年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使

用；其集中留設之面積在 100 ㎡以上，並經目的事業主

管機關核准設立公益性基金管理營運者。

(2) 凡建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經

交通主管機關核准者。

5. 本計畫區內建築基地符合下列三種情形需送本縣都市設計

委員會審議：

(1) 一宗基地面積達1500平方公尺以上，且容積在3000平方

公尺以上。

(2) 高度在 20 公尺(含)以上或樓層在 6 層(含)以上建築物及

新建之公有建築物，如學校、公園，應整體規劃一併送

審。

(3) 依「高雄縣建築物增設停車空間鼓勵要點」設計之案件。

6. 為落實建築基地應留設停車空間規定，本計畫區之步道用

地得兼供作車道出入通行使用，其退縮規定比照附表2之規

定。

7. 本要點未規定事項，適用其他法令規定。

8

圖四：鳳山市細部計畫現行計畫內容示意圖

資料來源：本計畫彙整

9

表二：鳳山市細部計畫現行土地使用面積統計表

項目 面積(公頃) 佔計畫面積

比例(％)

佔都市發展用地

面積比例(％)

都

市

發

展

用

地

土

地

使

用

分

區

住宅區 987.0387 40.03 43.34

商業區 88.4976 3.59 3.89

工業區 116.8541 4.74 5.13

文教區 0.7977 0.03 0.04

保存區 4.1493 0.17 0.18

古蹟保存區 0.0315 0.00 0.00

農會專用區 2.2700 0.09 0.10

加油站專用區 0.2000 0.01 0.01

特定休閒商業專用區 9.4111 0.38 0.41

社會福利專用區 1.0439 0.04 0.05

電信專用區 0.7250 0.03 0.03

車站專用區 5.8994 0.24 0.26

小計 1216.9183 49.36 53.43

公

共

設

施

用

地

文高用地 20.3100 0.82 0.89

文中用地 45.8000 1.86 2.01

文中小用地 10.7500 0.44 0.47

文小用地 64.7132 2.62 2.84

社教機構用地 9.9218 0.40 0.44

社教機構用地兼供學校使用 4.3400 0.18 0.19

公園用地 90.1015 3.65 3.96

公園用地(兼供鐵路使用) 1.2800 0.05 0.06

綠地帶用地 28.5424 1.16 1.25

鄰里公園兼兒童遊樂場用地 36.8738 1.50 1.62

運動場用地 18.0426 0.73 0.79

人行廣場用地 2.5810 0.10 0.11

廣場用地 2.9697 0.12 0.13

廣場兼停車場用地 0.4282 0.02 0.02

停車場用地 11.0418 0.45 0.48

市場用地 5.3742 0.22 0.24

機關用地 207.4371 8.41 9.11

變電所用地 1.9076 0.08 0.08

污水處理廠用地 10.2700 0.42 0.45

加油站用地 0.5700 0.02 0.03

鐵路用地 2.4734 0.10 0.11

鐵路用地(兼供園道使用) 3.9110 0.16 0.17

道路用地(含人行步道用地) 469.1266 19.03 20.60

道路用地(供快速道路用) 2.1020 0.09 0.09

道路用地(兼供鐵路使用) 0.5300 0.02 0.02

捷運系統用地 2.2726 0.09 0.10

10

表二：鳳山市細部計畫現行土地使用面積統計表(續)

項目 面積(公頃) 佔計畫面積

比例(％)

佔都市發展用地

面積比例(％)

都

市

發

展

用

地

公

共

設

施

用

地

捷運系統用地兼供道路使用 0.0011 0.00 0.00

捷運系統用地(兼供排水使用) 0.1037 0.00 0.00

公用事業用地 0.3673 0.01 0.02

電力事業用地 0.2218 0.01 0.01

瓦斯設施用地 4.8080 0.20 0.21

液化天然氣開闢站用地 0.1720 0.01 0.01

水溝用地 1.2227 0.05 0.05

小計 1060.5671 43.02 46.57

合計 2277.4854 92.37 100.00

非

都

市

發

展

用

地

農業區 145.3439 5.90 －

保護區 6.7501 0.27 －

高速公路保留區 0.1600 0.01 －

河川區 0.0252 0.00 －

河川區兼供道路使用 0.2066 0.01 －

河川用地 29.4638 1.20 －

運河 4.4452 0.18 －

運河用地兼供道路使用 0.1948 0.01 －

河道用地 0.9128 0.04 －

排水用地 0.5457 0.02 －

小計 188.0481 7.63 －

總計 2465.5335 100.00 －

註：表內面積應依據核定圖實地分割測量面積為準。

資料來源：擬定及變更高雄市鳳山細部計畫(第三次通盤檢討)公展草案。

11

(九) 都市設計準則

1. 本細部計畫區之都市設計管制事項，均應依本都市設計準

則（以下簡稱本準則）辦理。本細部計畫之開發建築，應於

申請建造執照前依土地使用分區管制要點內容第五點規

定，經本縣「都市設計審議委員會」審議通過後為之。

2. 人行動線系統：

(1) 臨街退縮空間中所留設之人行通道應與相鄰基地所留設

者相串接，寬度不得小於 2 公尺（公共設施用地為 3 公

尺），舖面不得使用柏油並應為透水性鋪面，並考慮其連

續性。

(2) 人行通道路面應與相鄰基地所設置之人行通道齊平。人

行通道不得以階梯方式作高低差處理，如有高低差發生

時，應以緩坡銜接之。

(3) 人行通道設置不以直線為限，得為和緩曲線，但需與相

鄰基地所佈設者順接。

(4) 退縮建築留設之人行步道應考慮無障礙環境之設計，除

供行道樹植栽、照明設施外，不得設置有礙通行之設施

物，且鋪面材質應為防滑材質之連續鋪面。

(5) 人行步道得設置植栽穴、座椅、燈具、雕塑等景觀性元

素。且需與左右鄰地步道相延續，地面無階梯或阻礙通

行之凹凸物。

(6) 基地內通路得以植草磚等予以綠化，但兩側需留設寬一

公尺以上之硬鋪面供行人通行。

3. 建築量體配置、高度、造型、色彩及風格之事項：

(1) 建築物及設施之量體、規模、造型應以塑造本區成為高

品質之居住環境為原則。

(2) 建築物立面不得使用石棉瓦、塑膠浪板及未經處理之金

屬浪板及其他公害或易燃性材料，及避免使用高反光玻

璃做為主要外觀材質。

(3) 冷氣機孔、鐵窗、雨庇或其他影響建築物立面設施，應

考慮整體景觀設計。

(4) 建築物之設計形式應結合地區所在之整體環境風貌，建

築物於屋頂附設之各種空調、視訊、機械等設施物，應

自女兒牆或簷口退縮設置，且應配合建築物予以景觀美

12

化處理。

(5) 建築物頂部應配合建築物造型、整體設計。

(6) 建築物原則不得設置鐵窗(防盜窗)。如需設置，應依同

一街廓建築物各戶使用鐵窗之顏色風格須一致，並與建

築表面材料色彩互相協調，樣式申請開發時，應依都市

設計準則辦理；執行時應依公寓大廈管理條例辦理。

(7) 建築物若為斜屋頂設計，屋頂水平夾角需在 25～40 度之

間。但經本縣「都市設計審議委員會」審議通過者不在此

限。

(8) 建築物高度十五層以上部分應避免光害材質之使用。

(9) 本區原則上不鼓勵設置圍牆，若有設置需要，應為透空

式設計，其圍牆高度不得高於 180 公分，牆面透空率需

達50％以上，牆基高度不得高於45公分；否則應經本市

都市設計審議委員會審議通過後，始得設置。

4. 景觀計畫原則：

(1) 本地區面臨計畫道路之人行步道、街道傢俱及廣告招

牌，應配合街道景觀予以整體規劃設計。

(2) 道路兩側或基地退縮之人行步道應種植區域性之本土樹

種。

(3) 公園綠地應強調多元性之空間休閒機能，其內部景觀設

施及植栽，應與周邊相鄰景觀結合。

(4) 退縮建築之空地得計入法定空地及檢討停車空間，不得

有陽臺、屋簷、雨遮及遮陽板等結構物突出，且應植栽

綠化，基地面積每 100 ㎡，原則上應種植一棵喬木。

(5) 建築物臨街退縮空間不得設汽車停車位，但得為建築物

所附設之汽機車停車出入口所必要經過之路線。

(6) 街道傢俱：

A. 原則上計畫區內的街道家具形式宜統一，以助加強本

計畫區的整體意象。

B. 街道傢俱設置應配合整體環境景觀，且不妨礙人行動

線之連續性及緊急救難之通行。

C. 除為維護公共安全之公用設備(如交通號誌、消防栓

等)外，其餘傢俱設置應與鄰近街廓、開放空間系統

13

之設計相互協調。

D. 設於地面層之台電配電箱應配合環境予以綠化、美

化。

(7) 廣告招牌：

廣告物、廣告旗幟及招牌等設施物應整體規劃設

計，其設置不得妨礙公共安全、行人通行及整體景觀，

並應依有關規定辦理。

伍、發展概況

一、 本計畫區現行計畫內容

鳳青市地重劃區範圍內主要規劃為住宅區、道路用地與綠地

用地。土地使用分區與公共設施用地面積彙整如下表三。

表三：鳳青重劃區土地使用計畫面積彙整表

使用分區與公共設施用地 面積(㎡) 百分比(％)

土地使用分區 住宅區 72,656 52.20

公共設施用地

綠地用地 1,681 1.21

道路用地 64,851 46.59

小計 66,532 47.80

總計 139,188 100.00

二、 發展現況

本計畫區屬高雄市鳳山區鳳青重劃區重劃範圍，周邊重劃區

包含文山重劃區、牛稠埔重劃區，未來發展可期；而本重劃區目

前已完成重劃作業，公共設施用地已開闢完竣，並完成土地分配

作業，目前部分土地已申請建築。

14

圖五

：鳳

青重

劃區

土地

使用

計畫

內容

示意

圖

15

陸、變更理由與變更內容

一、 變更理由

(一) 解決市地重劃工程未依都市計畫執行問題

本重劃區前經都市計畫樁位測定，其後辦理重劃作業工

程時未查其都市計畫線為弧線，逕以直線辦理地籍分割及工

程規劃設計，致重劃後地籍及現況與現行都市計畫規劃內容

不符，考量現地已施工完成，且地籍均分配點交，而該路段

之計畫內容為直線與弧線之影響甚微，故配合地籍及現況調

整都市計畫。

(二) 本案係配合現況變更，無涉區內外土地權益

本案工程已完工，且土地分配、點交完竣，部分土地並

已建築使用中，本次變更以不影響區內土地建築使用及區外

土地地主權益為前提，故對區內外土地地主權益無影響。

(三) 配合縣市合併修正土管要點

鳳青市地重劃區都市計畫於民國 98 年發布實施，其後逢

原高雄縣市合併改制，原土地使用分區管制要點與目前執行

內容不一致，故依實際執行作法修正條文。

二、 變更內容

本案為使施工完竣公共設施用地與土地分配成果與現行計畫

內容一致，配合已施工完竣公共設施用地與土地分配成果調整計

畫內容，變更內容如表四及圖六所示，變更前後土地使用面積增

減詳表六所示。

16

表四：「變更鳳山市細部計畫(部分道路用地(附)為住宅區(附))(配合鳳

青市地重劃工程)案」變更內容明細表

編號 位置

變更內容

變更理由 附帶條件原計畫

(平方公尺)

新計畫

(平方公尺)

一 文藝街

兩側

道 路 用 地

(附)(11)

住宅區(附)

(11)

(一) 解決市地重劃工程未依都市

計畫執行問題

本重劃區前經都市計畫

樁位測定，其後辦理重劃作

業工程時未查其都市計畫線

為弧線，逕以直線辦理地籍

分割及工程規劃設計，致重

劃後地籍及現況與現行都市

計畫規劃內容不符，考量現

地已施工完成，且地籍均分

配點交，而該路段之計畫內

容為直線與弧線之影響甚

微，故配合地籍及現況調整

都市計畫。

(二) 本案係配合現況變更，無涉

區內外土地權益

本案工程已完工，且土

地分配、點交完竣，部分土

地並已建築使用中，本次變

更以不影響區內土地建築使

用及區外土地地主權益為前

提，故對區內外土地地主權

益無影響。

本區應以

市地重劃

方 式 開

發。

二

土地使

用分區

管制要

點

已訂定 修訂如表五

(三)配合縣市合併修正土管要點

鳳青市地重劃區都市計

畫於民國98年發布實施，其

後逢原高雄縣市合併改制，

原土地使用分區管制要點與

目前執行內容不一致，故依

實際執行作法修正條文，詳

表五內容所示。 註：1.表內面積應依據核定圖實地分割測量面積為準。

2.變更後道路用地為鳳青段 1、2、3、4、5、6、57(部分)、58、59、60、61、62、77、79、80、98、99、100、101、102、114、126、127、128、129、130、131、150、151、152、153、167、180、181、183、184、185、186、187、189、190、191、192、193、194、199、200、201、202、203、204、205、215、230、231、232、233、234、235、236、269、270、271、272、273、282、294、295、296 地號。

17

圖六

：變

更鳳

山市

細部

計畫

(部

分道

路用

地(附

)為

住宅

區(附

))(配

合鳳

青市

地重

劃工

程)案

變更

內容

示意

圖

18

表五：土地使用分區管制要點變更內容對照表

現行條文 修正後條文 變更理由

一、本要點依「都市計畫法」第

22 條及同法台灣省施行細

則第 35 條之規定訂定之。

一、本要點依「都市計畫法」第

22條及同法高雄市施行細則

規定訂定之。

配合原高雄縣市行

政區改制修正法令

依據。

二、住宅區建蔽率不得大於

60% ， 容 積 率 不 得 大 於

240%。

二、住宅區建蔽率不得大於

60% ， 容 積 率 不 得 大 於

240%。

同原條文。

三、開放空間系統：

(一) 各項構造物不得突出退

縮線。

(二) 建築基地內之法定空地

應留設二分之一以上綠

化植栽。

(三) 二分之一應綠化植栽之

法定空地面積得扣除提

供人行步道使用之面積

核算。

(四) 退縮規定如下表所示： 分區及

用地別 退縮規定 備註

住宅區

自道路境界線至少

退縮 5 公尺建築，

且應自道路境界線

至少留設淨寬 2 公

尺之無遮簷人行道

供公眾通行，如屬

角地且兩面道路寬

度不一時，應以較

寬道路為退縮面，

兩面道路寬度相同

者，擇一退縮。

退縮建築

之空地應

植 栽 綠

化，得計

入法定空

地。

公共設

施用地

自道路境界線至少

退縮 5 公尺建築，

且應自道路境界線

至少留設淨寬 3 公

尺之無遮簷人行道

供公眾通行。

退縮建築

之空地應

植 栽 綠

化，得計

入法定空

地。

三、開放空間系統：

(一) 建築基地不分規模應予

綠化，其檢討計算依「建

築基地綠化設計技術規

範」辦理。

(二) 退縮規定如下表所示。

表八：本計畫區內各種土地使用

分區及公共設施用地退縮

建築基準表

分區及

用地別退縮規定 備註

住宅區

自道路境界線至少

退縮 5 公尺建築，

且應自道路境界線

至少留設淨寬 2 公

尺之無遮簷人行道

供公眾通行，如屬

角地且兩面道路寬

度不一時，應以較

寬道路為退縮面，

兩面道路寬度相同

者，擇一退縮。

退縮建築

之空地應

植 栽 綠

化，得計

入法定空

地。

公共設

施用地

自道路境界線至少

退縮 5 公尺建築，

且應自道路境界線

至少留設淨寬 3 公

尺之無遮簷人行道

供公眾通行。

退縮建築

之空地應

植 栽 綠

化，得計

入法定空

地。

1.有關建築基地綠

化規定依目前執

行之通案性作法

修正，以利執

行。

2.增列退縮建築表

名，以利閱讀，

惟目前計畫範圍

內已有多處完成

或正進行興建，

故仍維持原退縮

規定。

19

表五：土地使用分區管制要點變更內容對照表(續)

現行條文 修正後條文 變更理由

四、為鼓勵基地之整體合併建築使

用及設置公益性設施，訂定獎

勵措施如下：

建築物提供部份樓地板面積供

下列使用者，得增加所提供之

樓地板面積。但以不超過基地

面積乘以該基地容積率之 30%為

限。

(一) 私人捐獻或設置圖書館、博

物館、藝術中心、兒童青少

年、勞工、老人等活動中

心、景觀公共設施等供公眾

使用；其集中留設之面積在

100 ㎡以上，並經目的事業

主管機關核准設立公益性基

金管理營運者。

(二) 凡建築物留設空間與天橋或

地下道連接供公眾使用，經

交通主管機關核准者。

(刪除)

目前各計畫區已

不鼓勵合併建築

使用及公益性設

施之設置，且其

獎勵容積上限業

回歸都市計畫法

高雄市施行細

則，故予以刪

除。

五、本計畫區內建築基地符合下列

三種情形需送本縣都市設計委

員會審議：

(一) 一宗基地面積達 1500 平方公

尺以上，且容積在 3000 平方

公尺以上。

(二) 高度在 20 公尺(含)以上或樓

層在 6 層(含)以上建築物及

新建之公有建築物，如學

校、公園，應整體規劃一併

送審。

(三) 依「高雄縣建築物增設停車空

間鼓勵要點」設計之案件。

四、本計畫區都市設計之審

議、授權及簡化規定依「高

雄市鳳山區細部計畫(配合

原鳳青區段徵收變更為市

地重劃案)都市設計審議授

權範圍規定」辦理。

原高雄縣市行政

區改制後已另訂

都市設計審議授

權相關規定，故

配合修正之。

六、為落實建築基地應留設停車空

間規定，本計畫區之步道用地

得兼供作車道出入通行使用，

其退縮規定比照附表2之規定。

五、為落實建築基地應留設停

車空間規定，本計畫區之

步道用地得兼供作車道出

入通行使用，其退縮規定

比照表八之規定。

配合計畫書圖表

編號修正條文內

容。

七、本要點未規定事項，適用其他

法令規定。

六、本要點未規定事項，適用

其他法令規定。 同原條文。

20

表六：「變更鳳山市細部計畫(部分道路用地(附)為住宅區(附))(配合鳳

青市地重劃工程)案」變更前後土地使用面積對照表

項目 面積(公頃)本次變更增減

面積(公頃)

變更後面

積(公頃)

佔計畫面積

比例(％)

備

註

都

市

發

展

用

地

土

地

使

用

分

區

住宅區 987.0387 0.0011 987.0398 40.03

商業區 88.4976 88.4976 3.59

工業區 116.8541 116.8541 4.74

文教區 0.7977 0.7977 0.03

保存區 4.1493 4.1493 0.17

古蹟保存區 0.0315 0.0315 0.00

農會專用區 2.2700 2.2700 0.09

加油站專用區 0.2000 0.2000 0.01

特定休閒商業專用區 9.4111 9.4111 0.38

社會福利專用區 1.0439 1.0439 0.04

電信專用區 0.7250 0.7250 0.03

車站專用區 5.8994 5.8994 0.24

小計 1216.9183 0.0011 1216.9194 49.36

公

共

設

施

用

地

文高用地 20.3100 20.3100 0.82

文中用地 45.8000 45.8000 1.86

文中小用地 10.7500 10.7500 0.44

文小用地 64.7132 64.7132 2.62

社教機構用地 9.9218 9.9218 0.40

社教機構用地兼供學校使用 4.3400 4.3400 0.18

公園用地 90.1015 90.1015 3.65

公園用地(兼供鐵路使用) 1.2800 1.2800 0.05

綠地帶用地 28.5424 28.5424 1.16

鄰里公園兼兒童遊樂場用地 36.8738 36.8738 1.50

運動場用地 18.0426 18.0426 0.73

人行廣場用地 2.5810 2.5810 0.10

廣場用地 2.9697 2.9697 0.12

廣場兼停車場用地 0.4282 0.4282 0.02

停車場用地 11.0418 11.0418 0.45

市場用地 5.3742 5.3742 0.22

機關用地 207.4371 207.4371 8.41

變電所用地 1.9076 1.9076 0.08

污水處理廠用地 10.2700 10.2700 0.42

加油站用地 0.5700 0.5700 0.02

鐵路用地 2.4734 2.4734 0.10

鐵路用地(兼供園道使用) 3.9110 3.9110 0.16

道路用地(含人行步道用地) 469.1266 -0.0011 469.1255 19.03

道路用地(供快速道路用) 2.1020 2.1020 0.09

道路用地(兼供鐵路使用) 0.5300 0.5300 0.02

捷運系統用地 2.2726 2.2726 0.09

21

表六：「變更鳳山市細部計畫(部分道路用地(附)為住宅區(附))(配合鳳

青市地重劃工程)案」變更前後土地使用面積對照表(續)

項目 面積(公頃)本次變更增減

面積(公頃)

變更後面

積(公頃)

佔計畫面積

比例(％)

備

註

都

市

發

展

用

地

公

共

設

施

用

地

捷運系統用地兼供道路使用 0.0011 0.0011 0.00

捷運系統用地(兼供排水使

用) 0.1037 0.1037 0.00

公用事業用地 0.3673 0.3673 0.01

電力事業用地 0.2218 0.2218 0.01

瓦斯設施用地 4.8080 4.8080 0.20

液化天然氣開闢站用地 0.1720 0.1720 0.01

水溝用地 1.2227 1.2227 0.05

小計 1060.5671 -0.0011 1060.5660 43.02

合計 2277.4854 0.0000 2277.4854 92.37

非

都

市

發

展

用

地

農業區 145.3439 145.3439 5.90

保護區 6.7501 6.7501 0.27

高速公路保留區 0.1600 0.1600 0.01

河川區 0.0252 0.0252 0.00

河川區兼供道路使用 0.2066 0.2066 0.01

河川用地 29.4638 29.4638 1.20

運河 4.4452 4.4452 0.18

運河用地兼供道路使用 0.1948 0.1948 0.01

河道用地 0.9128 0.9128 0.04

排水用地 0.5457 0.5457 0.02

小計 188.0481 0.0000 188.0481 7.63

總計 2465.5335 0.0000 2465.5335 100.00

註：表內面積應依據核定圖實地分割測量面積為準。

22

柒、實質計畫內容

本案計畫範圍已採市地重劃方式辦理開發完竣，本案係配合已施

工完竣公共設施用地範圍及已完成土地分配成果圖資調整與現行計畫

內容相符，變更後計畫面積約為 13.9188 公頃，變更後細部計畫內容

詳表七。

表七：變更後土地使用面積一覽表

分區 面積(㎡) 百分比(％)

住宅區(附) 72,667 52.21

公共設施用地

綠地用地 1,681 1.21

道路用地 64,840 46.58

小計 66,521 47.79

總計 139,188 100.00

捌、事業及財務計畫

本案計畫範圍原規定採市地重劃方式進行開發，本次變更係調整

都市計畫內容以配合施工完竣公共設施用地範圍，故無另列事業及財

務計畫。

23

圖七

：變

更鳳

山市

細部

計畫

(部

分道

路用

地(附

)為

住宅

區(附

))(配

合鳳

青市

地重

劃工

程)案

變更

後內

容示

意圖

24

玖、土地使用分區管制要點

一、本要點依「都市計畫法」第 22 條及同法高雄市施行細則規定訂

定之。

二、住宅區建蔽率不得大於 60％，容積率不得大於 240％。

三、開放空間系統：

(一) 建築基地不分規模應予綠化，其檢討計算依「建築基地綠化設

計技術規範」辦理。

(二) 退縮規定如下表所示。

表八：本計畫區內各種土地使用分區及公共設施用地退縮建築基準表

分區及用地別 退縮規定 備註

住宅區

自道路境界線至少退縮 5 公尺建築，且應自

道路境界線至少留設淨寬 2 公尺之無遮簷人

行道供公眾通行，如屬角地且兩面道路寬度

不一時，應以較寬道路為退縮面，兩面道路

寬度相同者，擇一退縮。

退縮建築之空地應植

栽綠化，得計入法定

空地。

公共設施用地

自道路境界線至少退縮 5 公尺建築，且應自

道路境界線至少留設淨寬 3 公尺之無遮簷人

行道供公眾通行。

退縮建築之空地應植

栽綠化，得計入法定

空地。

四、本計畫區都市設計之審議、授權及簡化規定依「高雄市鳳山區細

部計畫(配合原鳳青區段徵收變更為市地重劃案)都市設計審議

授權範圍規定」辦理。

五、 為落實建築基地應留設停車空間規定，本計畫區之步道用地得

兼供作車道出入通行使用，其退縮規定比照表八之規定。

六、本要點未規定事項，適用其他法令規定。

25

壹拾、都市設計基準

一、本細部計畫區之都市設計管制事項，均應依本設計準則(以下簡

稱本準則)辦理。本細部計畫之開發建築，應於申請建造執照前

依土地使用分區管制要點內容第五點規定，經本市「都市設計審

議委員會」審議通過後為之。

二、人行動線系統：

(一) 臨街退縮空間中所留設之人行通道應與相鄰基地所留設者相

串接，寬度不得小於 2 公尺（公共設施用地為 3 公尺），舖面

不得使用柏油並應為透水性鋪面，並考慮其連續性。

(二) 人行通道路面應與相鄰基地所設置之人行通道齊平。人行通

道不得以階梯方式作高低差處理，如有高低差發生時，應以

緩坡銜接之。

(三) 人行通道設置不以直線為限，得為和緩曲線，但需與相鄰基

地所佈設者順接。

(四) 退縮建築留設之人行步道應考慮無障礙環境之設計，除供行

道樹植栽、照明設施外，不得設置有礙通行之設施物，且鋪

面材質應為防滑材質之連續鋪面。

(五) 人行步道得設置植栽穴、座椅、燈具、雕塑等景觀性元素。

且需與左右鄰地步道相延續，地面無階梯或阻礙通行之凹凸

物。

(六) 基地內通路得以植草磚等予以綠化，但兩側需留設寬一公尺

以上之硬鋪面供行人通行。

三、建築量體配置、高度、造型、色彩及風格之事項：

(一) 建築物及設施之量體、規模、造型應以塑造本區成為高品質

之居住環境為原則。

(二) 建築物立面不得使用石棉瓦、塑膠浪板及未經處理之金屬浪

板及其他公害或易燃性材料，及避免使用高反光玻璃做為主

要外觀材質。

(三) 冷氣機孔、鐵窗、雨庇或其他影響建築物立面設施，應考慮

整體景觀設計。

26

(四) 建築物之設計形式應結合地區所在之整體環境風貌，建築物

於屋頂附設之各種空調、視訊、機械等設施物，應自女兒牆

或簷口退縮設置，且應配合建築物予以景觀美化處理。

(五) 建築物頂部應配合建築物造型、整體設計。

(六) 建築物原則不得設置鐵窗(防盜窗)。如需設置，應依同一街

廓建築物各戶使用鐵窗之顏色風格須一致，並與建築表面材

料色彩互相協調，樣式申請開發時，應依都市設計準則辦

理；執行時應依公寓大廈管理條例辦理。

(七) 建築物若為斜屋頂設計，屋頂水平夾角需在 25～40 度之間。

但經本縣「都市設計審議委員會」審議通過者不在此限。

(八) 建築物高度十五層以上部分應避免光害材質之使用。

(九) 本區原則上不鼓勵設置圍牆，若有設置需要，應為透空式設

計，其圍牆高度不得高於 180 公分，牆面透空率需達 50％以

上，牆基高度不得高於 45 公分；否則應經本市都市設計審議

委員會審議通過後，始得設置。

四、景觀計畫原則：

(一) 本地區面臨計畫道路之人行步道、街道傢俱及廣告招牌，應

配合街道景觀予以整體規劃設計。

(二) 道路兩側或基地退縮之人行步道應種植區域性之本土樹種。

(三) 公園綠地應強調多元性之空間休閒機能，其內部景觀設施及

植栽，應與周邊相鄰景觀結合。

(四) 退縮建築之空地得計入法定空地及檢討停車空間，不得有陽

臺、屋簷、雨遮及遮陽板等結構物突出，且應植栽綠化，基

地面積每 100 ㎡，原則上應種植一棵喬木。

(五) 建築物臨街退縮空間不得設汽車停車位，但得為建築物所附

設之汽機車停車出入口所必要經過之路線。

(六) 街道傢俱：

1. 原則上計畫區內的街道家具形式宜統一，以助加強本計畫

區的整體意象。

27

2. 街道傢俱設置應配合整體環境景觀，且不妨礙人行動線之

連續性及緊急救難之通行。

3. 除為維護公共安全之公用設備(如交通號誌、消防栓等)

外，其餘傢俱設置應與鄰近街廓、開放空間系統之設計相

互協調。

4. 設於地面層之台電配電箱應配合環境予以綠化、美化。

(七) 廣告招牌：

廣告物、廣告旗幟及招牌等設施物應整體規劃設計，其

設置不得妨礙公共安全、行人通行及整體景觀，並應依有關

規定辦理。

附件一：各變更案變更內容示意圖

附件二：高雄市都市計畫委員會第 42 次會議

紀錄

附二-1

附二-2

附二-3