12-2

拾貳、都市設計與景觀計畫

一、設計目標及構想 (同原核定)

二、建築物之量體、造型、色彩與環境調和 (同原核定)

三、人車動線設計原則 (同原核定)

四、景觀植栽設計構想(原核定)

（一）喬木為主，灌木為輔之複層式植栽，人行道四周種植喬木，種類以櫸木、紫薇、

九芎等觀葉喬木為主，社區花園則以桂花、矮仙丹、厚葉石斑木、黃金露花、

蔥蘭、白鶴芋、六月雪等枝葉茂盛又會綻放美麗花朵之灌木，以複層式植栽的

手法，讓不同的樹種的樹形、樹葉的深淺及萬紫千紅的花朵產生豐富變化，讓

人行步道及社區花園的景觀錯落有緻。

（二）道路出入口十公尺內不種植喬木，喬木樹幹高大，如於種植於道路出入口，恐

將影響行車安全，故改而種植低矮灌木取代

(三)綠化面積檢討

中和市土地使用分區管制要點第十五點規定，建築基地內法定空地應留設二

分之一以上種植花草樹木，本案法定空地面積為 2675.37(基地面積)-1317.83 ㎡

(建築面積)- 842.24 ㎡(無法綠化面積)= 515.30 ㎡(實際法定空地)，其二分之

一以上種植花草樹木面積應為(515.30 ㎡÷2)=257.65 ㎡，計有種植大喬木 16 株、

小喬木 7株，灌木面積 219.14 ㎡、草皮面積 165.65 ㎡，建築基地內綠化面積合

計 384.79 ㎡(165.65 ㎡+219.14 ㎡)＞257.65 ㎡，符合前述之規定。

而依照臺北縣都市更新審議原則所訂定之內容，更新單元內建築物及法定空

地應予植栽綠化，其綠化率(綠化面積/實際留設法定空地面積×100%)應大於

50%，並盡量以種植喬木為原則。

2675.37 ㎡(基地面積)-1317.83 ㎡(建築面積)-609.39 ㎡(無遮簷人行步道面

績)-171.88 ㎡(現有巷道佔用面積) -60.97 ㎡(車道入口)=515.30 ㎡(實際法定空

地)

綠化面積檢討:384.79 ㎡(實設綠化面積)＞(515.30 ㎡÷2)=257.65 ㎡(詳圖 12-9

綠化檢討圖)。

綠化率檢討: 384.79 ㎡/515.30 ㎡*100%=74.67% ＞ 50%，符合規定。

喬木數量檢討: 515.30 ㎡/80 ㎡=6.44 棵(取 7棵)，本案實設:16+7=23 棵＞7 棵，

符合規定(詳圖 12-10 喬木系統圖)。

植栽覆土深度檢討: 本案植栽覆土深度部分為自然覆土層，其設置於地下開挖範

圍之植栽覆土深度為 1.4 公尺＞1.2 公尺，符合規定(詳圖 12-13 植栽樹穴示意

圖)。

12-3

四、景觀植栽設計構想(變更後)

（一）喬木為主，灌木為輔之複層式植栽，人行道四周種植喬木，種類以櫸木、紫薇、

九芎等觀葉喬木為主，社區花園則以桂花、矮仙丹、厚葉石斑木、黃金露花、

蔥蘭、白鶴芋、六月雪等枝葉茂盛又會綻放美麗花朵之灌木，以複層式植栽的

手法，讓不同的樹種的樹形、樹葉的深淺及萬紫千紅的花朵產生豐富變化，讓

人行步道及社區花園的景觀錯落有緻。

（二）道路出入口十公尺內不種植喬木，喬木樹幹高大，如於種植於道路出入口，恐

將影響行車安全，故改而種植低矮灌木取代

(三)綠化面積檢討

中和市土地使用分區管制要點第十五點規定，建築基地內法定空地應留設二

分之一以上種植花草樹木，本案法定空地面積為 2675.37 ㎡(基地面積)-1319.63

㎡(建築面積)- 832.28 ㎡(無法綠化面積)= 523.46 ㎡(實際法定空地)，其二分

之一以上種植花草樹木面積應為(523.46 ㎡÷2)=261.73 ㎡，計有種植大喬木 16

株、小喬木 7 株，灌木面積 219.14 ㎡、草皮面積 164.01 ㎡，建築基地內綠化面

積合計 383.15 ㎡(164.01 ㎡+219.14 ㎡)＞261.73 ㎡，符合前述之規定。

而依照臺北縣都市更新審議原則所訂定之內容，更新單元內建築物及法定空

地應予植栽綠化，其綠化率(綠化面積/實際留設法定空地面積×100%)應大於

50%，並盡量以種植喬木為原則。

2675.37 ㎡(基地面積)-1319.63 ㎡(建築面積)-607.48 ㎡(無遮簷人行步道面

績)-162.01 ㎡(現有巷道佔用面積) -62.79 ㎡(車道入口)=523.46 ㎡(實際法定空

地)

綠化面積檢討: 383.15㎡(實設綠化面積)＞(523.46㎡÷2)=261.73㎡(詳P.11-42

綠化面積檢討圖)。

綠化率檢討: 383.15 ㎡/523.46 ㎡*100%=73.20% ＞ 50%，符合規定。

喬木數量檢討: 523.46 ㎡/80 ㎡=6.44 棵(取 7棵)，本案實設:16+7=23 棵＞7 棵，

符合規定(詳 P.12-25 喬木系統圖)。

植栽覆土深度檢討: 本案植栽覆土深度部分為自然覆土層，其設置於地下開挖範圍之

植栽覆土深度為 1.4 公尺＞1.2 公尺，符合規定(詳 P.12-31 植栽樹穴示意圖)。

12-4

(四)舖面設計之原則(同原核定)

(五)照明計畫配置之原則(同原核定)

(六)週邊環境影響說明(同原核定)

12-5

配合報告書版面，本頁空白

12-6

人行出入口

圖 12-1-1 基地與周邊鄰房關係示意圖(原核定)

車行出入口

原核定

12-7

人行出入口

圖 12-1-2 基地與周邊鄰房關係示意圖(變更後)

車行出入口

變更後

12-8

圖 12-2-1 現況配置圖(原核定)

比例 : 1/400

原核定

12-9

圖 12-2-2 現況配置圖(變更後) 比例 : 1/400

變更後

12-10

圖 12-3 現況剖面圖(原核定)

同原核定

12-11

配合報告書版面，本頁空白

12-12

圖 12-4-1 全區配置圖 (原核定)

原核定

12-13

變更後

圖 12-4-2 全區配置圖 (變更後)

12-14

圖 12-5-1 景觀設計示意圖（一）(原核定)

草縫

水牆

綠牆

入口LOGO 入口LOGO

水牆

綠牆

草縫

水牆

綠牆

入口LOGO 入口LOGO

水牆

綠牆

原核定

12-15

草縫

水牆

綠牆

入口LOGO 入口LOGO

水牆

綠牆

草縫

水牆

綠牆

入口LOGO 入口LOGO

水牆

綠牆

變更後

圖 12-5-2 景觀設計示意圖（一）(變更後)

12-16

圖 12-6-1 景觀設計示意圖（二）(原核定)

休憩座椅休憩座椅 休憩座椅休憩座椅

植栽搭配植栽搭配 植栽搭配植栽搭配

原核定

12-17

變更後

休憩座椅休憩座椅 休憩座椅休憩座椅

植栽搭配植栽搭配 植栽搭配植栽搭配

圖 12-6-2 景觀設計示意圖（二）(變更後)

12-18

花缽

木平台

綠柱

花缽

木平台 木平台

綠柱

花缽

木平台

綠柱

花缽

木平台 木平台

綠柱

圖 12-7-1 景觀設計示意圖（三）(原核定)

原核定

12-19

花缽

木平台

綠柱

花缽

木平台 木平台

綠柱

花缽

木平台

綠柱

花缽

木平台 木平台

綠柱

變更後

圖 12-7-2 景觀設計示意圖（三）(變更後)

12-20

圖 12-8-1 人行及車行動線示意圖 (原核定)

汽車動線

機車動線

人行動線

原核定

12-21

圖 12-8-2 人行及車行動線示意圖 (變更後)

汽車動線

機車動線

人行動線

變更後

12-22

圖 12-9-1 綠化檢討圖(原核定)

原核定

12-23

圖 12-9-2 綠化檢討圖(變更後)

變更後

12-24

1 2

3

4

5

6

7 8 9 10 11 12

13 14 15 16

21

22

17 18 19 20

23

喬木系統圖 在不影響空間機能為

前 提﹐提供最大綠覆

面積

人行道上種植落葉大

喬木-櫸木﹐夏日可遮

陽，冬季可提供日照

臨建築面種植質感細

緻﹑樹幹表面光滑的喬

木 營造庭園精緻度

圖 12-10-1 喬木系統圖(原核定)

櫸木 紫薇 九芎

喬木數量檢討:515.30 ㎡/80 ㎡=6.44 棵 取 7 棵

本案實設:16+7=23 棵＞7棵 OK!

合 計 23

原核定

12-25

1 2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13 14 15 16

21

22

17 18 19 20

23

喬木系統圖

在不影響空間機能為前提﹐提

供最大綠覆面積

人行道上種植落葉大喬木-櫸

木﹐夏日可遮陽，冬季可提供

日照

臨建築面種植質感細緻﹑樹幹

表面光滑的喬木﹐營造庭園精

緻度

圖 12-10-2 喬木系統圖(變更後)

櫸木 紫薇 九芎

喬木數量檢討:523.45 ㎡/80 ㎡=6.54 棵 取 7 棵

本案實設:16+7=23 棵＞7棵 OK!

合 計 23

變更後

12-26

灌木/地被系統圖

在不影響空間機能為前

提﹐提供最大綠覆面積 以複層植栽創造空間層

次豐富效果 搭配不同花色及葉色的

灌木﹑草花﹐營造庭園 色彩變化戲劇性

圖 12-11-1 灌木/地被系統圖(原核定)

原核定

12-27

灌木/地被系統圖

在不影響空間機能為前

提﹐提供最大綠覆面積 以複層植栽創造空間層次

豐富效果 搭配不同花色及葉色的灌

木﹑草花﹐營造庭園色彩

變化戲劇性

圖 12-11-2 灌木/地被系統圖(變更後)

變更後

12-28

桂花

厚葉石斑木

鵝掌藤

春不老

矮仙丹

乳班葉女貞

六月雪

虎尾蘭

黃金葉金露花

細葉雪茄花

蔥蘭

白鶴芋

灌木/地被示意照

圖 12-12 灌木/地被示意圖(同原核定)

同原核定

12-29

配合報告書版面，本頁空白

12-30

櫸木(自然覆土層)

剖面A-A’

櫸木(自然覆土層)

剖面B-B’ 剖面C-C’

+10 +20

+10

+10 +10

B B’

A

A’

C’

C

圖 12-13-1 植栽樹穴示意圖(原核定)

原核定

12-31

B B’

櫸木(自然覆土層)

剖面A-A’

櫸木(自然覆土層)

剖面B-B’ 剖面C-C’

+10 +20

+10

+10 +10

圖 12-13-2 植栽樹穴示意圖(變更後)

A

A’

C’

C

變更後

12-32

分為三層次，最低層次以間接燈光(地底投光燈、草坪燈等)為主，中層次以焦點投

光燈為主，高層次以柱燈、景觀牆壁燈為主：

1.透過反向照明效果的設計手法，營造夜間燈光的反差性，同時利用相同燈光色

澤，創造基本的調性，尋求變化中的統一。

2.向上、向下照明設計以形成照明空間的均等平衡，塑造從遠處觀賞的驚奇效果。

立 燈(第一層級)

矮 燈(第一層級)

藝術花叢燈(第三層級)

景樹投射燈(第二層級)

立 燈 矮 燈

景樹投射燈

藝術花叢燈

圖 12-14-1 照明計畫配置圖(原核定)

原核定

12-33

圖 12-14-2 照明計畫配置圖(變更後)

分為三層次，最低層次以間接燈光(地底投光燈、草坪燈等)為主，中層次以焦點投

光燈為主，高層次以柱燈、景觀牆壁燈為主：

1.透過反向照明效果的設計手法，營造夜間燈光的反差性，同時利用相同燈光色

澤，創造基本的調性，尋求變化中的統一。

2.向上、向下照明設計以形成照明空間的均等平衡，塑造從遠處觀賞的驚奇效果。

立 燈 矮 燈

景樹投射燈

藝術花叢燈

立 燈(第一層級)

矮 燈(第一層級)

藝術花叢燈(第三層級)

景樹投射燈(第二層級)

變更後

12-34

0

圖 12-15-1 基地與周邊鄰房關係圖(一) (原核定)

N

南山路 127 巷 34 弄

南

華

路

景新街142巷

景新街132

巷

原核定

12-35

圖 12-15-2 基地與周邊鄰房關係圖(一) (變更後)

變更後

12-36

圖 12-16-1 基地與周邊鄰房關係圖(二) (原核定)

N

景新街 132 巷

南

山

路127

巷34

弄

南 華 路

原核定

12-37

變更後

圖 12-16-2 基地與周邊鄰房關係圖(二) (變更後)

12-38

圖 12-17-1 基地與周邊鄰房關係圖(三) (原核定)

N

南山路 127 巷 34 弄

景新街 132 巷

南 華 路

原核定

12-39

變更後

圖 12-17-2 基地與周邊鄰房關係圖(三) (變更後)

配合報告書版面，本頁空白

13-1

拾參、實施方式及有關費用分擔 (同原核定)

拾肆、拆遷安置計畫(同原核定)

15-1

拾伍、財務計畫

一、成本說明(同原核定)

二、收入說明(變更後)

本案建物總面積 8,725.04 坪，每坪平均售價約為 426,699 元，其建物銷售

金額為 3,722,968,393 元。本案停車位共有 179 個，平均售價為 1,399,777 元，

車位銷售金額共計 250,560,000 元。整體更新事業開發收入為 3,973,528,393 元。

項目 數量 單價 銷售金額

1 店面 180.50 坪 670,971 元 121,110,319

2 2 樓以上 8,544.54 坪 421,539 元 3,601,858,074

全棟 8,725.04 坪 426,699 元 3,722,968,393

3 車位 179 個 1,399,777 元 250,560,000

銷售總收入 小計 3,973,528,393

其他收入 小計 -

整體更新事業開發收入 3,973,528,393

三、成本收入分析

(一)整體更新事業財務分析

1.房屋出售收入(變更後)

本案建物總面積 8,725.04 坪，每坪平均售價約為 426,699 元，其建物銷

售金額為 3,722,968,393 元。

項目 數量 單價 銷售金額

1 店面 180.50 坪 670,971 元 121,110,319 元

2 2 樓以上 8,544.54 坪 421,539 元 3,601,858,074 元

建物收入 8,725.04 坪 426,699 元 3,722,968,393 元

2.停車位出售收入(變更後)

停車位有 179 個，平面車位 97 位、橫移機械車位 33 位、上下機械停車位

49 位，銷售金額共計 250,560,000 元。

項目 位數 單價 銷售金額

平面車位 97 1,719,588 166,800,000

橫移機械車位 33 1,157,273 38,190,000

上下機械車位 49 930,000 45,570,000

合計 250,560,000

3.本案營運總收入(變更後)

共計 3,722,968,393+250,560,000=3,973,528,393 元。

15-2

4.地主與實施者分配比例(變更後)

項目 金額 比例

銷售總金額 3,973,528,393

實施者 2,184,653,436 54.98%

地主 1,788,874,957 45.02%

5.資金來源(同原核定)

6.控管方式(同原核定)

7.現金流量表(同原核定)

(二)實施者部分(同原核定)

(三)土地所有權人部分(變更後)

1.更新前之土地價格俟權利變換報核時再估算其損益情形。

2.本案更新後土地所有權人分配之房地價值為更新後房地總價 3,973,528,393

元扣除共同負擔 2,184,653,436 元後之金額為 1,788,874,957 元。

3.土地與建物權利變換產生之營業稅由土地所有權人負擔。

拾陸、效益評估(同原核定)

17-1

拾柒、實施進度

序 號

進度 98 年 99 年 100 年 101 年 102 年

7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9

1 事業計畫核定公告 ◆

2 權利變換計畫報核

3 權利變換計畫核定公告 ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆

4 申請拆除及建照執照 ◆ ◆ ◆

5 改良物殘餘價值補償 ◆ ◆

6 申請更新期間稅捐減免 ◆

7 土地補償金發放作業 ◆ ◆

8 地上物驣空拆除 ◆

9 工程施工 ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆

10 申請使用執照 ◆ ◆ ◆

11 送水送電 ◆

12 申請測量 ◆

13 釐正圖冊 ◆

14 接管 ◆

15 計算及找補差額價金 ◆

16 產權登記 ◆ ◆ ◆ ◆

17 申請更新後稅捐減免 ◆

18 更新成果備查 ◆ ◆ ◆

原核定

17-2

98年103

年

104

年

7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 全年 全年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6

1 事業計畫核定公告 ◆

2 權利變換計畫報核 ◆

3 權利變換計畫核定公告 ◆

4 申請拆除及建照執照 ◆

5 改良物殘餘價值補償 ◆

6 申請更新期間稅捐減免 ◆

7 土地補償金發放作業 ◆

8 地上物騰空拆除 ◆ ◆ ◆

開工申請及施工計畫擬定 ◆ ◆ ◆ ◆

9 工程施工 ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆

10 申請使用執照 ◆

11 送水送電 ◆

12 申請測量 ◆

13 釐正圖冊 ◆

14 接管 ◆

15 計算及找補差額價金 ◆

16 產權登記 ◆ ◆ ◆

17 申請更新後稅捐減免 ◆

18 更新成果備查 ◆ ◆ ◆

序號101年 105年 106年

進度102年

變更後

18-1

拾捌、相關單位配合辦理事項

南華路與南山路 127 巷 34 弄交叉口之排水系統已完成廢水改道申請程序，於 103

年 2 月 17 日辦理 642、647 地號水路改道計畫報請竣工勘驗，並本案排水箱涵改道區

段於 104 年 2 月 17 日起由新北市政府水利局雨水下水道工程科及中和區公所接管。

19-1

拾玖、其他應加表明之事項

一、國有土地處理原則

有關本更新單元內有景華段 643 地號、676-1 地號兩筆土地國有財產局經管土

地之處理方式，依國有財產局民國 96 年 8 月 31 日臺財產北改字第 09600264621

號函說明二所述，由於景華段 643 地號、676-1 地號占更新單元總面積 6.26%，係

屬「都市更新事業範圍內國有土地處理原則」第 4 點規定所定義之小面積國有土

地，研擬以「讓售」為優先處理方式，其即讓售予實施者，實施者已依相關規定

於 99 年 6 月 24 日承購買此兩筆國有土地，取得其權利價值參與權利變換。

二、更新前、後樓地板面積計算(同原核定)

三、容積移轉(同原核定)

四、排水溝渠改道計畫

（一）辦理緣起(同原核定)

（二）水路改道計畫(同原核定)

（三）工程經費與工期(同原核定)

（四）結論(同原核定)

（五）目前辦理情形

於 97年 11月 20日前之辦理歷程同原核定，且已於 103年 2月 17日辦理 642、

647 地號水路改道計畫報請竣工勘驗，並本案排水箱涵改道區段於 104 年 2 月 17

日起由新北市政府水利局雨水下水道工程科及中和區公所接管。（詳如計畫書

P.19-2 所附）。