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PLAN DE NEGOCIO DESARROLLADORA INMOBILIARIA S.A.
Fecha: 10 de abril del 2008Versión: 2.0
PLAN DE NEGOCIO
Nombre de la Empresa: Desarrolladora Inmobiliaria S.A.
1.0 Resumen Ejecutivo
Desarrolladora Inmobiliaria S.A. es una empresa joven con gran experiencia en
gestión de negocios inmobiliarios, que trabaja desde 1998 en el sector inmobiliario
de la Ciudad de Buenos Aires. Esto nos permitió generar alianzas estratégicas
con: importantes inmobiliarias de la zona, empresas constructoras y bancos.
El presente plan ofrece una oportunidad de inversión para un edificio en Caballito
Sur que supone una inversión de $ 1.590.000, que se compone de la siguiente
manera: 28% para el terreno, 56% para la construcción, 5,66% para Desarrollo,
Publicaciones y Venta. Se busca una financiación del 40% de la inversión inicial.
Se estima un plazo de inversión de año y medio y de acuerdo a nuestro flujo de
fondos el negocio tiene un valor actual neto de $137.600, con una TIR de 13,23%.
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2.0 Objetivo y metas de la compañía
Nuestro OBJETIVO es realizar durante los próximos 5 años negocios inmobiliarios que
respondan a la demanda insatisfecha de la clase media, entregando viviendas accesibles
y de calidad. Para ello, buscamos conformar y consolidar un grupo inversor confiable que
nos permita ubicar a nuestra empresa desarrolladora entre las 20 más prestigiosas del
mercado Argentino.
3.0 Descripción de la Organización
Desarrolladora Inmobiliaria S.A. es una compañía joven que desarrolla negocios
inmobiliarios. Se fundó en 1998 y registra ventas de $7 millones de dólares anuales.
Tiene una buena reputación, excelente calidad del personal y una posición estable en el
mercado local.
Opera principalmente en la Ciudad de Buenos Aires y sus alrededores y ha desarrollado
edificios de mediana escala en los que se acortan los plazos de inversión y disminuyen
los riesgos.
3.1 Responsables
Gerente desarrollador inmobiliario:
Dr. Ingeniero Roberto Inosporosa
Gerente de producción:
Dr. Arquitecto Miguel Pazos
Arquitecto diseñador:
Dr. Arquitecto Máximo Alejandro Cardoso
4.0 Productos y servicios
La labor fundamental de nuestra compañía consiste en identificar oportunidades de
inversión en propiedades que presenten características especiales y alto potencial para el
mercado de la clase media a la que nos dirigimos. Todo esto, a través de una
planificación específica para cada proyecto, una adecuada estructuración y una
excelente ejecución para desarrollar proyectos que permitan maximizar su valor durante
un plazo previsto.
4.1 Descripción del producto
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La zona elegida fue determinada por la demanda insatisfecha en el sector del segmento
de mercado anteriormente mencionado.
El edificio
El edificio se diseñó en función de los requerimientos de los clientes, según datos
censales, municipales, consultas inmobiliarias, y de un estudio de mercado detallado, que
se anexa a este documento.
Las definiciones tomadas son:
Criterios de responsabilidad social en el desarrollo inmobiliario. Es decir, el
impacto ambiental y la implantación urbana, en lo que se refiere a la
modificación del espacio urbano, como así también al posible impacto
sobre la infraestructura de servicios.
Diseño contemporáneo, sobrio y de líneas modernas.
Espacios amplios, luminosos y versátiles en el uso.
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Calidad constructiva, estructural y de instalaciones.
Cocheras y seguridad.
Sala de usos múltiples y parrilla.
5.0 Análisis de Mercado
Se contrataron los servicios de la consultora XX para que analice el mercado inmobiliario
y en base a sus investigaciones se prevé una etapa de expansión del mismo para los
próximos 5 años, que se puede observar en el gráfico siguiente:
En el gráfico, se puede visualizar en el tiempo, una etapa de retroceso del mercado
inmobiliario al que nos dirigimos, pero se prevé una expansión de dicho mercado en los
próximos 5 años (desde el año 0, que es la fecha actual hasta el año 5).
5.1 Segmentación del Mercado
Nuestro negocio se dirige a la clase media, cuya demanda está insatisfecha. La
segmentación del mercado al que nos dirigimos es como se describe a continuación:
TIEMPO (años)
$
Precio por metro cuadrado
-5 0 5
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5.2 Análisis de la Industria
Competidores Principales:
Nuestra empresa tiene tres principales competidores: A, B y C. A es una empresa
con gran experiencia que, actualmente, está girando su atención hacia un
producto más caro. B, está en problemas financieros por una alta participación de
obra pública en su composición de interna. Por último, la empresa C es quien
más se dirige a nuestro mercado, pero tiene menor calidad constructiva que le
resta prestigio y velocidad de venta por ineficiencia de los procesos productivos.
En la siguiente figura, graficamos la participación de nuestros competidores y la
nuestra en el mercado, D es nuestra empresa.
El objetivo es tomar en 5 años, un 15% del total de participación, considerando
también que el volumen total del negocio crecerá un 50%.
PARTICIPACION EN EL MERCADO
57%
18%
12%
9%4%
A
B
C
D
OTRAS
Competidores indirectos
Los competidores indirectos de nuestra empresa son:
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1) Obra estatal para familias con acceso a crédito. Se prevé su disminución
por dificultades fiscales.
2) Desarrolladores para mercados de inferior calidad. La calidad de nuestros
productos y eficiencia nos va a diferenciar de estos competidores.
6.0 Estrategia
En base al análisis FODA realizado – que puede verse en la figura siguiente – elaboramos
la estrategia de nuestro negocio.
FORTALEZAS OPORTUNIDADES DEBILIDADES AMENAZAS
Análisis financiero y
productivo eficiente
e integrado
Calidad
constructiva,
estética y
ambiental.
Demanda
insatisfecha
Relación y alianza
con bancos
cooperativos.
Escasez de
terrenos.
Saturación de
mercado
Crisis política.
Se establecieron planes de mejora continua para asegurar la calidad
constructiva, estética y ambiental. Estos planes se implementarán en marzo
del 2009 y su implementación está a cargo del gerente de Producción Miguel
Pazos.
Se estableció a partir de octubre del 2008 un programa de difusión, primero en
Internet y luego en congresos específicos, para que los potenciales clientes
conozcan nuestra calidad constructiva.
Se firmarán contratos de exclusividad con bancos cooperativos de la Ciudad
de Buenos Aires para los próximos 5 años.
Para evitar la escasez de terrenos se hicieron alianzas estratégicas con la
inmobiliaria líder de la zona (Caballito Sur).
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Para que los clientes elijan nuestro producto, elegimos una estrategia de
diferenciación ya que se ofrece un producto de calidad más definida y
apropiada para el segmento atendido, y con el respaldo de financiación
apropiado.
7.0 Recursos e inversiones necesarias
DESTINO MONTO %
Terreno 450000 28,30%Construccion 900000 56,60%Desarrollo / Publicacion / Venta 90000 5,66%Beneficio / Riesgo 150000 9,43%
1590000 100,00%
PRESUPUESTO
8.0 Factibilidad técnica
La factibilidad técnica de este negocio radica en la posibilidad de asegurar la compra de
terrenos en los parámetros de rentabilidad del negocio y en la oferta de recursos
materiales y de mano de obra de la zona.
Disponibilidad de terrenos
Se firmó un contrato de provisión con la inmobiliaria ABC, que es la más
importante del mercado en la zona elegida. De acuerdo a lo firmado, ABC se
compromete a proveer de terrenos que cumplan las condiciones económicas,
técnicas y legales prefijadas, por un término de 5 años. A cambio, la
Desarrolladora sólo operará con dicha inmobiliaria.
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Disponibilidad de recursos
Desarrolladora Inmobiliaria S.A. cuenta con una amplia oferta de proveedores de
materiales y mano de obra, con quienes sostiene una estrecha relación comercial.
La demanda proyectada para industria de la construcción en los próximos años,
no pone en riesgo la disponibilidad de estos recursos.
Marco Legal
El cuadro anterior define la estructura propuesta.
La desarrolladora compra, con fondos propios, el terreno, dando un marco de
solidez y seguridad legal y económica al negocio propuesto.
Los inversores reciben contratos de venta de departamentos. Podrán, luego,
quedarse con el inmueble para alquiler o para uso personal, o venderlos por su
cuenta a compradores.
La constructora propone su inversión a cambio de un número de departamentos
equivalente.
9.0 Conclusiones – Resumen final
Algunos de los parámetros básicos del negocio propuesto:
ZONA CABALLITO SUR.
DISEÑO CONTEMPORANEO.
VAN $ 137.600.
TIR 13.23%.
PERÍODO DE RECUPERO 18 meses.
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Desarrolladora Inmobiliaria S.A. ofrece una alternativa de inversión rentable, segura y con
el respaldo de años de trabajo, solidez técnica, económica y financiera.
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