RecibidoReceived 19112012 AceptadoAccepted 26092013

Publicado on-linePublished on-line 09042015

Informes de la ConstruccioacutenVol 67 537 e056enero-marzo 2015

ISSN-L 0020-0883doi httpdxdoiorg103989ic12119

Coacutemo citar este artiacuteculoCitation Garciacutea-Erviti F Armengot-Paradinas J Ramiacuterez-Pacheco G (2015) El anaacutelisis del coste del ciclo de vida como herramienta para la evaluacioacuten econoacutemica de la edificacioacuten sostenible Estado de la cuestioacuten Informes de la Construccioacuten 67(537) e056 doi httpdxdoiorg103989ic12119

Licencia License Salvo indicacioacuten contraria todos los contenidos de la edicioacuten electroacutenica de Informes de la Construccioacuten se distribuyen bajo una licencia de uso y distribucioacuten Creative Commons Reconocimiento no Comercial 30 Espantildea (cc-by-nc)

RESUMEN

El presente trabajo expone el estado actual de la cuestioacuten en referencia al anaacutelisis del coste del ciclo de vida (CCV) aplicado a la edificacioacuten Las diferentes metodologiacuteas desarrolladas en torno a este concepto constituye una herramienta destinada a la evaluacioacuten de las distintas opciones de proyecto desde una perspectiva de eficiencia econoacutemica medioambientalmente sostenible Basado en la obtencioacuten del valor actual de los costes y beneficios futuros asociados a las decisiones del proceso de edificacioacuten el anaacutelisis CCV representa un cambio de paradigma opone una visioacuten a largo plazo frente a la perspectiva tradicional que aspira a la obtencioacuten de una rentabilidad inmediata con una miacutenima inversioacuten inicial ignorando sus efec-tos econoacutemicos y medioambientales futuros El objetivo del artiacuteculo es la revisioacuten de la metodologiacutea CCV y su implantacioacuten en un contexto global analizando su proceso de desarrollo y los criterios de discusioacuten de resultados Se concluye con un estudio criacutetico de las posibilidades de adaptacioacuten del meacutetodo a la estructura del sector inmobiliario espantildeol proponiendo su integracioacuten en un sistema de contratacioacuten puacuteblica sostenible

Palabras clave Coste del ciclo de vida evaluacioacuten viabilidad econoacutemica contratacioacuten puacuteblica sostenible

ABSTRACT

Life-Cycle Costing (LCC) applied to construction building is a tool used for the evaluation of different project options from the perspective of economic efficiency environmentally sustainable This method is based on obtaining the present value of future costs and benefits linked with decisions of the building process The LCC analysis represents a paradigm change It opposes a long-term vision with the traditional approach of obtaining immediate returns with a minimal ini-tial investment ignoring their economic and environmental future effects This paper reviews the implementation of the LCC methodology in a global context analyzing the development process and criteria for the evaluation of results It concludes with a critical study of the possibilities of adapting the method to the structure of the Spanish property market suggesting their integration into a sustainable public procurement system

Keywords Life-cycle costing evaluation economic feasibility sustainable public procurement

El anaacutelisis del coste del ciclo de vida como herramienta para la evaluacioacuten econoacutemica de la edificacioacuten sostenible Estado de la cuestioacuten

Life cycle cost analysis as an economic evaluation tool for sustanaible building Sate of the art

F Garciacutea-Erviti () J Armengot-Paradinas () G Ramiacuterez-Pacheco ()

() ETS Arquitectura - Universidad Politeacutecnica de Madrid (Espantildea)Persona de contactoCorresponding author federicogarciaupmes (F Garciacutea-Erviti)

F Garciacutea-Erviti J Armengot-Paradinas G Ramiacuterez-Pacheco

Informes de la Construccioacuten Vol 67 537 e056 enero-marzo 2015 ISSN-L 0020-0883 doi httpdxdoiorg103989ic121192

1 INTRODUCCIOacuteN

En el papel que hoy desempentildea en Espantildea el sector de la edificacioacuten y el de la construccioacuten en general el paradigma de la eficiencia en la gestioacuten de unos recursos cada vez maacutes escasos y del rigor extremo en el control del endeudamien-to puacuteblico se abre paso despueacutes de una era caracterizada por la cultura del despilfarro en la creencia de que los recursos disponibles eran inagotables La teoriacutea de las decisiones so-bre el uso de recursos limitados que se situacutea en el nuacutecleo de la ciencia econoacutemica entronca asiacute con el concepto de cons-truccioacuten sostenible Esta idea se ha traducido en la aplicacioacuten de nuevas herramientas para la evaluacioacuten de la aportacioacuten de las infraestructuras edificios y procesos constructivos al desarrollo sostenible utilizando resultados cuantitativos con-cretos como se ha puesto de manifiesto en estas paacuteginas (1) En esta tarea el meacutetodo de anaacutelisis del coste del ciclo de vida CCV (LCC en la sigla inglesa de Life-Cycle Costing1) se con-vierte en una herramienta fundamental en el proceso de toma de decisiones para la evaluacioacuten de proyectos econoacutemica y medioambientalmente viables en un anaacutelisis realizado desde la concepcioacuten hasta el teacutermino de la vida uacutetil de la edificacioacuten o infraestructura proyectada

2 EL ANAacuteLISIS ECONOacuteMICO Y EL CICLO DE VIDA EN LA EVALUACIOacuteN DE LA SOSTENIBILIDAD DE LOS EDIFICIOS

Apoyaacutendose en la definicioacuten de Bruntland (1987) laquodesarro-llo sostenible es el que satisface las necesidades presentes sin comprometer la capacidad de generaciones futuras de satisfacer sus propias necesidadesraquo (2) la literatura sobre la materia se ha puesto de acuerdo histoacutericamente en que la sostenibilidad depende de tres factores medio ambiente economiacutea y sociedad la concurrencia de estos tres elementos permitiraacute afirmar de forma rotunda que un bien -en nuestro caso un edificio un sistema constructivo o un elemento de un edificio- es sostenible

Por otra parte el estudio de la sostenibilidad se afronta desde la consideracioacuten de los elementos durante su ciclo de vida de la cuna a la tumba lo que hace posible comparar diversas op-ciones Para la evaluacioacuten del ciclo de vida se han desarrolla-do diferentes metodologiacuteas dependiendo de si se cuantifica el coste ambiental del proceso de produccioacuten que se conoce como Anaacutelisis del Ciclo de Vida (ACV)2 o el coste econoacutemico cuyo anaacutelisis se desarrolla a traveacutes del Coste del Ciclo de Vida (CCV)

El CCV incorpora a su vez el desempentildeo medioambiental del proceso y estaacute directamente relacionado con el ACV Seguacuten la Norma UNE-EN ISO 14040 Gestioacuten ambiental Anaacutelisis de ciclo de vida Principios y marco de referencia el ACV consiste en un anaacutelisis de los impactos ambientales potencia-les que tanto en la utilizacioacuten de recursos como en las con-secuencias de las emisiones se producen a lo largo del ciclo de vida de un producto o sistema de produccioacuten Este anaacutelisis requiere la realizacioacuten de un inventario de las aportaciones de energiacutea y materiales durante todo el ciclo de vida asiacute como

de las transferencias al medio ambiente de forma que la in-terpretacioacuten de los resultados permita una evaluacioacuten siste-maacutetica de los impactos Por el contrario el CCV se aleja del concepto de interpretacioacuten del inventario de aportaciones y peacuterdidas de los distintos elementos del sistema dirigiendo su intereacutes hacia un anaacutelisis coste-beneficio en el contexto de la eficiencia energeacutetica y del rendimiento medioambiental del proyecto a lo largo de la vida del activo

Por tanto el CCV no es una herramienta de medicioacuten exclu-sivamente ambiental aunque incorpore el concepto de laquociclo de vidaraquo (3) Conviene recordar que la sostenibilidad es algo maacutes que ecologiacutea y por ello el CCV puede considerarse un instrumento uacutetil para la evaluacioacuten de la sostenibilidad (4) frente a la posicioacuten contraria mantenida en ocasiones (5) No en vano desde iniciativas como SMART SPP (6) se es-taacuten desarrollando aplicaciones para la medicioacuten conjunta de impacto ambiental y econoacutemico como la herramienta CCV-CO2 orientada a la baremacioacuten de propuestas en licitaciones puacuteblicas Por la subjetividad que implican los resultados en teacuterminos de emisiones el propio manual de la herramienta deja en manos del evaluador la consideracioacuten de los mismos como un argumento maacutes para ponderar las cifras econoacutemicas

En esta liacutenea el reciente enfoque normativo sobre la eva-luacioacuten de edificios desde el punto de vista de la sostenibili-dad en la edificacioacuten desarrollado en la norma europea EN 15643 plantea un anaacutelisis integral del ciclo de vida de los edi-ficios desde el punto de vista del desempentildeo medioambien-tal social y econoacutemico Estos elementos constituyen los de-nominados laquotres pilaresraquo del desarrollo sostenible concepto basado en los principios de la Agenda 21 de Rio y en el Plan de Aplicacioacuten de las decisiones de la Cumbre Mundial sobre desarrollo sostenible de Johannesburgo 2002 Este triple en-foque que combina ACV econoacutemico (en el que se integra el anaacutelisis CCV que aquiacute se trata) ACV ambiental y ACV social inspira el proyecto CILECCTA (7) cofinanciado por la Comi-sioacuten Europea bajo el 7ordm Programa Marco al que tambieacuten nos referiremos despueacutes

3 EL ANAacuteLISIS CCV UNA VISIOacuteN GLOBAL

El anaacutelisis del coste del ciclo de vida en el sector de la edifica-cioacuten tiene su inicio en las poliacuteticas institucionales que en los antildeos setenta del siglo pasado dirigiacutean los gobiernos britaacutenico y norteamericano hacia el ahorro de energiacutea en los edificios de sus respectivas administraciones puacuteblicas En 1977 el De-partamento de Industria del gobierno britaacutenico publicoacute una guiacutea praacutectica sobre la aplicacioacuten del coste del ciclo de vida en la gestioacuten de su patrimonio inmobiliario (8) Un antildeo maacutes tar-de el National Bureau of Standards estadounidense editoacute una guiacutea para la seleccioacuten de proyectos de ahorro energeacutetico en edificios puacuteblicos mediante la aplicacioacuten de la misma teacutecnica de evaluacioacuten de costes (9) En 1987 el National Institute of Standards and Technology (NIST) norteamericano publicoacute el documento titulado Life-Cycle Costing for the Federal Mana-gement Program actualizado en 1995 (10) que anualmente se complementa mediante la publicacioacuten de los iacutendices de precios de la energiacutea y tasas de descuento para la realizacioacuten

1 En este trabajo se adoptaraacute la sigla CCV traduccioacuten de la correspondiente en lengua inglesa LCC la maacutes utilizada en la UE y en la mayor par-te del resto del mundo Otras acepciones sinoacutenimas como LCCA (LifendashCycle Cost Analysis) utilizada por el National Institute of Building Sciences norteamericano o WLCC (Whole Life-Cycle Costing) con origen en Gran Bretantildea tienen una aplicacioacuten maacutes limitada

2 LCA (Life-Cycle Assessment) en su traduccioacuten a la lengua inglesa

El anaacutelisis del coste del ciclo de vida como herramienta para la evaluacioacuten econoacutemica de la edificacioacuten sostenible Estado de la cuestioacuten

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del anaacutelisis del coste del ciclo de vida (11) Paralelamente el anaacutelisis CCV se ha ido aplicando a la mayor parte de los proce-sos de licitacioacuten adjudicacioacuten construccioacuten y gestioacuten de edi-ficios de las distintas administraciones federales de los EEUU asiacute como en las instituciones gubernamentales de otros paiacute-ses como Canadaacute Australia o Nueva Zelanda (12) (13)

En cuanto a la accioacuten poliacutetica conjunta de los paiacuteses miem-bros de la UE en relacioacuten con el CCV en abril de 2001 se ini-cioacute el proyecto EuroLifeForm destinado al desarrollo de un laquoMeacutetodo probabiliacutestico para la prediccioacuten del coste del ciclo de vida y las prestaciones de los edificios y las infraestruc-turas civilesraquo (14) que se concretaba en el desarrollo de un procedimiento compuesto por tres elementos distintos un modelo probabiliacutestico de costes del ciclo de vida un modelo del deterioro y una aplicacioacuten de soporte de decisiones Ade-maacutes incorporaba un anaacutelisis elemental de impacto ambiental a desarrollar durante todo el proceso de disentildeo

En 2003 se publicoacute el Informe Final del Grupo de Trabajo TG4 de la Comisioacuten Europea relativo a los costes del ciclo de vida en la construccioacuten (15) en el que estaba representa-do el Ministerio de Fomento espantildeol figurando la empresa Dragados Concesiones como experto independiente Entre las recomendaciones del informe figura la adopcioacuten de una metodologiacutea comuacuten para la aplicacioacuten del CCV en la Unioacuten Europea asiacute como la impulsioacuten de la creacioacuten de bases de datos de referencia y en especial la incorporacioacuten del CCV al sistema de contratacioacuten puacuteblica (Figura 1)

Como consecuencia de la actividad del TG4 en el proceso de buacutesqueda de un procedimiento unificado aplicable a los paiacuteses miembros de la UE en 2007 se publicoacute un informe realizado por la consultora Davis Langdon por encargo de la Comisioacuten Europea (16) destinado a la buacutesqueda de las po-sibilidades de desarrollo de una metodologiacutea comuacuten para la aplicacioacuten del anaacutelisis CCV en los paiacuteses miembros En cuan-to a la implantacioacuten del sistema en cada paiacutes el informe de Davis Langdon pone de manifiesto una escasa difusioacuten en el aacutembito de la promocioacuten privada y una notable dispersioacuten en su aplicacioacuten en las poliacuteticas puacuteblicas de las distintas insti-tuciones estatales federales o locales revelando la descoor-

dinacioacuten existente incluso dentro de los paiacuteses en los que el desarrollo de la metodologiacutea es maacutes intenso El informe constata que en el aacutembito institucional la uacutenica normativa publicada a nivel estatal sobre el coste del ciclo de vida en la edificacioacuten es la Noruega (17)

Un antildeo despueacutes de la emisioacuten del citado informe de Davis Langdon se publicoacute la primera edicioacuten de la Norma ISO 15686-5 Edificaciones y bienes inmuebles construidos ndash Planificacioacuten de la vida uacutetil Parte 5 Coste del ciclo de vida (18) Planteando entre sus objetivos la mejora de los procesos de toma de decisiones y de evaluacioacuten de resultados en las distintas etapas de desarrollo del proyecto la ISO 15686-5 define el coste del ciclo de vida como una metodologiacutea para predecir los costes de los bienes inmuebles construidos de acuerdo con los requerimientos del promotor entendiendo por tal tanto al empresario que desarrolla una promocioacuten o gestiona un patrimonio edificado de naturaleza privada como en especial a las instituciones responsables de la ges-tioacuten patrimonial de las administraciones puacuteblicas

Esta norma relaciona los costes incluidos en el anaacutelisis di-ferenciando los correspondientes al ciclo de vida que podriacutea denominarse laquoelementalraquo (LCC) de los propios del ciclo de vida integral (Whole-Life Cost WLC) Entre los primeros se incluyen los de la construccioacuten funcionamiento manteni-miento y demolicioacuten del edificio por su parte el WLC incor-pora desde los costes e inversiones externos al proceso cons-tructivo aunque imprescindibles para el funcionamiento del edificio hasta los financieros y fiscales incluye tambieacuten los ingresos generados por el inmueble a lo largo de la vida uacutetil entre los que incorpora el valor residual del suelo al final de la misma una vez desaparecido el edificio (Figura 2) La norma ISO por uacuteltimo propone pautas para la aplicacioacuten de teacutecnicas estadiacutesticas en la gestioacuten de las variables de riesgo e incertidumbre para la estimacioacuten de situaciones futuras Como suplemento a la norma ISO el BCIS (Building Cost In-formation Service) britaacutenico publicoacute en el mismo antildeo 2008 un meacutetodo normalizado para la aplicacioacuten del anaacutelisis CCV en la contratacioacuten de obras de construccioacuten (19) que no tiene el caraacutecter de norma pero que es una referencia habitual en el sector en el Reino Unido

Figura 1 El coste del ciclo de vida en la construccioacuten Fuente Task Group 4 Life-cycle cost in construction Final Report European

CommissionFigura 2 Anaacutelisis de las diferentes etapas del ciclo de vida Fuente

ISO 15686-5

F Garciacutea-Erviti J Armengot-Paradinas G Ramiacuterez-Pacheco

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ndash Part 4 Framework for the asessment of economic perfor-mance que regula las prestaciones econoacutemicas de los edificios en relacioacuten con sus caracteriacutesticas teacutecnicas y funcionales asu-miendo que la evaluacioacuten econoacutemica es parte integrante de la evaluacioacuten de la sostenibilidad de la edificacioacuten

Entre las iniciativas europeas encaminadas a la mejora de la eficiencia energeacutetica en la edificacioacuten se impulsa el proyecto Factor 4 entre 2005 y 2008 por la Agencia de la Competitivi-dad y la Innovacioacuten de la Comisioacuten Europea Enfocado hacia la rehabilitacioacuten de viviendas sociales este proyecto se pro-poniacutea aplicando medidas de mejora energeacutetica y mediante el uso de energiacuteas renovables reducir a la cuarta parte las emisiones de gases de efecto invernadero antes de 2050 Su objetivo era apoyar a los propietarios en los procesos de opti-mizacioacuten de los programas de rehabilitacioacuten aplicando para ello el meacutetodo de anaacutelisis del coste del ciclo de vida de los recursos energeacuteticos que permite enfatizar las ventajas de las medidas de mejora en la eficiencia energeacutetica tanto en lo que se refiere a los periacuteodos de retorno de las inversiones para los propietarios como a la reduccioacuten de costes de funcionamien-to para los inquilinos

Siguiendo esta liacutenea de trabajo nace en 2010 el ya citado pro-yecto CILECCTA al que tambieacuten nos hemos referido antes cofinanciado por la Comisioacuten Europea bajo el 7ordm Programa Marco cuya finalizacioacuten estaacute prevista en 2013 Este proyecto en el que participan la consultora espantildeola APIA XXI sa (25) y Acciona Infraestructuras SA tiene por objeto el desarrollo de herramientas informaacuteticas que permitan la evaluacioacuten y gestioacuten de proyectos de construccioacuten sostenibles que incor-poren estrategias flexibles para sostenibilidad a largo plazo sujetas a cierto grado de incertidumbre (26) El proyecto in-troduce el concepto de evaluacioacuten y cuantificacioacuten de incer-tidumbres y la integracioacuten de los anaacutelisis CCV y ACV en un informe denominado ecoportfolio (Figura 3)

El programa permite proponer ciclos de vida alternativos en fase de proyecto y diferentes escenarios para su implantacioacuten durante la vida uacutetil Los meacutetodos tradicionales de CCV y ACV parten de la base de que es posible tener datos fiables del futu-ro Pero la incertidumbre obliga a pasar de modelos determi-nistas a modelos probabiliacutesticos que recojan la probabilidad de cambio en factores como coste y durabilidad El modelo de-terminista exige datos concretos para todas las variables pero lo maacutes realista es manejar rangos de valores lo que conduce a horquillas o bandas variables de resultados (modelo probabi-liacutestico) Por otro lado el modelo probabiliacutestico puede ligarse

Cofinanciado por la Comisioacuten Europea en el 6ordm Programa Marco (2006-2010) el proyecto InPro Building (20) desa-rrolloacute una metodologiacutea de laquoconstruccioacuten virtualraquo durante las etapas preliminares del proceso de proyecto Este procedi-miento se basa en la aplicacioacuten de sistemas BIM (Building Information Modeling) consistentes en un anaacutelisis tridimen-sional que incorpora informacioacuten de todos los elementos y de la repercusiones de cada decisioacuten de proyecto en cada uno de ellos incluidas las econoacutemicas y financieras durante las etapas futuras de la vida del edificio proyectado

En 2010 la consultora Davis Langdon emitioacute un nuevo in-forme para la Comisioacuten Europea sobre el desarrollo de una campantildea promocional del coste del ciclo de vida en la cons-truccioacuten (21) En este documento que desarrolla un estudio aplicado a once paiacuteses europeos entre los que no se encuentra Espantildea se constata que todos ellos tienden a confluir en una estructura unificada de costes adaptada a la citada Norma ISO 15686-5 la informacioacuten sobre los datos de costes y pres-taciones se obtiene sin embargo a partir de una multiplici-dad de fuentes predominantemente privadas con resultados muy dispares la propuesta de metodologiacutea unificada se apli-coacute a 15 proyectos adaptaacutendose sin dificultad a las praacutecticas de aplicacioacuten del anaacutelisis CCV en cada paiacutes analizado El in-forme afirma que la organizacioacuten de una estructura unificada de costes parece inviable a nivel CE debido tanto a las dife-rencias que presentan los distintos sistemas y teacutecnicas cons-tructivos utilizados como a la diversidad de normas locales no obstante la confluencia de varios paiacuteses en las propuestas de la Parte 5 de la ISO 15686 parece aconsejar una adopcioacuten de estos criterios con caraacutecter generalizado en el futuro

La uacuteltima iniciativa institucional directamente vinculada al anaacutelisis CCV procede de la Directiva 201031UE uno de cu-yos objetivos es establecer un marco metodoloacutegico compara-tivo para la determinacioacuten por los estados miembros de los niveles oacuteptimos de rentabilidad de los requisitos de eficiencia energeacutetica de los edificios y sus elementos En desarrollo de esta Directiva se ha publicado el Reglamento Delegado nordm 2442012 y las Directrices que lo acompantildean documentos en los que se establece un meacutetodo de anaacutelisis del coste glo-bal de los costes e ingresos a realizar durante el periacuteodo de vida uacutetil de los edificios o elementos para el cumplimiento de los citados requisitos de eficiencia energeacutetica Dicho meacutetodo consistente en la obtencioacuten del valor actual neto de los costes e ingresos de cada edificio tipo para compararlo con el que es objeto de anaacutelisis laquopermite el uso de un periacuteodo de caacutelculo uniforme (en que los equipos de vida maacutes larga se tienen en cuenta a traveacutes de su valor residual) y que puede hacer uso del coste del ciclo de vida (CCV) que se basa tambieacuten en caacutel-culos de valor actual netoraquo (Directrices 6)

En la idea de dar un paso maacutes en la medicioacuten global de la sostenibilidad surge una metodologiacutea comuacuten europea para el desarrollo del concepto de Anaacutelisis de la Sostenibilidad en el Ciclo de Vida ndashASCV integralndash (22) que combina CCV ACV ambiental y ACV social Se sigue asiacute una estrategia basada en los principios de la Agenda 21 de Rio y desarrollada despueacutes por la Cumbre Mundial 2005 cuyo documento final manifies-ta que laquoel desarrollo sostenible en sus aspectos econoacutemico social y medioambiental constituye un elemento clave en las actividades de las Naciones Unidasraquo Este triple enfoque es el que inspira la norma europea EN 15643 (23) que en 2012 estaacute en proceso de adaptacioacuten a la normativa espantildeola (24) en cuyo marco se publica la EN 15643-4 Asessment of Buildings Figura 3 Ejemplo de ecoportfolio Fuente CILECCTA

El anaacutelisis del coste del ciclo de vida como herramienta para la evaluacioacuten econoacutemica de la edificacioacuten sostenible Estado de la cuestioacuten

Life cycle cost analysis as an economic evaluation tool for sustanaible building Sate of the art

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siones de promocioacuten o inversioacuten en especial las derivadas de poliacuteticas puacuteblicas Se contabilizan tambieacuten entre estos con-ceptos relativamente intangibles los costes marginales socia-les producidos por las externalidades negativas (por ejemplo el impacto medioambiental de decisiones constructivas ener-geacuteticamente ineficientes) ademaacutes de los costes de oportuni-dad de la renuncia a soluciones alternativas

La determinacioacuten del horizonte temporal constituye una de las decisiones maacutes complejas del anaacutelisis CCV Se trata de es-tablecer la duracioacuten o vida econoacutemica del proyecto y de sus distintos elementos cuestioacuten fundamental en un meacutetodo ba-sado en el anaacutelisis de los efectos del transcurso del tiempo en el valor de los distintos flujos de costes y beneficios La Norma ISO 15686-5 se limita a sentildealar que la vida uacutetil del proyecto es un dato que forma parte del programa de necesi-dades del promotor del edificio diferenciaacutendolo del concepto de laquoperiacuteodo de anaacutelisisraquo Las Directrices Complementarias al Reglamento Delegado nordm 2442012 de la repetida Directi-va 201031UE establecen un periodo de caacutelculo de 30 antildeos para los edificios residenciales-puacuteblicos y 20 antildeos para las edificaciones no residenciales-comerciales

Pero el problema no se limita a determinar la vida total del proyecto porque tambieacuten es preciso establecer la duracioacuten de cada uno de los elementos equipos o sistemas de cara a su sustitucioacuten y renovacioacuten cuestioacuten relevante cuando se trata de comparar proyectos alternativos que plantean distintas soluciones constructivas y tecnoloacutegicas La Norma ISO 15686 Buildings and Constructed Assets Service Life Planning Part 1 Service Life Prediction Procedures propone un meacutetodo factorial de estimacioacuten de la duracioacuten de los distintos compo-nentes de un edificio en funcioacuten de su calidad nivel de disentildeo y ejecucioacuten exposicioacuten medioambiental y condiciones de uso y mantenimiento que es una simplificacioacuten del procedimien-to de caacutelculo desarrollado en la norma Principal Guide for Service Life Planning of Building publicada por el Architectu-re Institute of Japan ndashAIJndash (28) Ademaacutes varios estaacutendares britaacutenicos establecen criterios de durabilidad de los distintos componentes de los edificios en especial la BS75432003 Guide to Durability of Buildings and Building Elements Pro-ducts and Components una de las normas pioneras sobre la materia junto a la japonesa y la Canadian Standard S478-1994 Guideline on Durability in Buildings Por otra parte la mayor parte de las entidades hipotecarias globales manejan datos so-bre vidas medias estimadas de los distintos componentes de los edificios y en Estados Unidos muchos gobiernos federales y Universidades desarrollan modelos ad-hoc para evaluar el inventario de los bienes inmuebles de sus respectivas insti-tuciones (29) (30) (31) En todo caso no debe olvidarse que el anaacutelisis LCC no solo se aplica a la construccioacuten de edificios completos sino que tambieacuten se utiliza en el desarrollo de ele-mentos y sistemas constructivos con muacuteltiples ejemplos en la literatura cientiacutefica (32) (33) (34) (35) Por ello algunos fabricantes europeos de determinados elementos de tecnolo-giacutea avanzada han desarrollado sus propios anaacutelisis LCC para permitir una eleccioacuten econoacutemicamente eficiente y medioam-bientalmente responsable de sus productos

El indicador de rentabilidad a emplear dependeraacute del alcance del anaacutelisis si uacutenicamente se pretende obtener el periacuteodo de tiempo necesario para recuperar o amortizar las inversiones iniciales se calcularaacute el plazo de recuperacioacuten de la inversioacuten o pay-back Este meacutetodo de anaacutelisis estaacutetico no tiene en cuen-ta la dimensioacuten temporal de los flujos financieros del proceso

con un modelo de Ciclos de Vida Alternativos Como hipoacutetesis de partida la flexibilidad aumenta el valor de un activo al redu-cir el impacto negativo de la incertidumbre y a mayor incerti-dumbre mayor valor aporta la flexibilidad del edificio

4 EL ANAacuteLISIS CCV METODOLOGIacuteA

En siacutentesis los elementos clave del anaacutelisis CCV son cuatro la determinacioacuten de los flujos financieros de cobros y pagos - costes y beneficios en teacuterminos de evaluacioacuten de proyectos- el horizonte temporal del proyecto las tasas de descuento o actualizacioacuten financiera aplicables y el meacutetodo de anaacutelisis de resultados El objetivo baacutesico es la obtencioacuten del valor actual neto de todos los flujos financieros del proceso de edificacioacuten Un anaacutelisis de coste de vida global incorpora por lo tanto to-dos los costes e inversiones producidos desde la adquisicioacuten o disposicioacuten del terreno los estudios de viabilidad de su de-sarrollo futuro la gestioacuten de la obtencioacuten de toda clase de au-torizaciones administrativas necesarias los honorarios teacutecni-cos de proyecto direccioacuten de obra gestioacuten integrada y otras intervenciones profesionales los costes fiscales y financieros generados por la construccioacuten y los costes intriacutensecos de esta los costes de mantenimiento funcionamiento rehabilitacioacuten y sustitucioacuten de elementos y sistemas durante la vida uacutetil del edificio y finalmente deben incorporarse los costes e inver-siones necesarios para la demolicioacuten gestioacuten de residuos y en su caso reutilizacioacuten de los elementos recuperables En la corriente de flujos opuestos se contabilizan los ingresos generados durante la vida uacutetil del inmueble generalmente representados por las rentas arrendaticias o de otra iacutendole que realmente produciraacute o seraacute susceptible de producir en el futuro En el caso de los edificios promovidos por las Admi-nistraciones puacuteblicas o destinados al uso propio del promotor o de los sucesivos adquirentes estos ingresos se identificaraacuten con las rentas que habriacutean tenido que satisfacer si se hubiera tenido que arrendar un edificio anaacutelogo En los anaacutelisis CCV destinados a la optimizacioacuten de la eficiencia energeacutetica se prescinde de estos rendimientos de explotacioacuten quedando restringidos los ingresos a los generados por la energiacutea ex-portada seguacuten la propuesta de la Directiva 201031UE Por uacuteltimo debe estimarse el valor residual actual de aquellos elementos y sistemas que sean recuperables o reutilizables que vendraacute determinado por la depreciacioacuten del coste de in-versioacuten inicial o del coste de sustitucioacuten durante el ciclo de vida uacutetil de dichos elementos o sistemas (27)

Para definir el alcance de los costes y beneficios de una deter-minada decisioacuten la Directiva 201031UE plantea una doble visioacuten que comprenda ademaacutes de una perspectiva de caraacutecter financiero una perspectiva macroeconoacutemica La perspectiva financiera considera uacutenicamente los costes y beneficios inme-diatos de la decisioacuten de inversioacuten pero existen otra serie de conceptos econoacutemicos indirectos que afectan a actores del mer-cado distintos del inversor y que obligan a incorporar una pers-pectiva macroeconoacutemica en el anaacutelisis El objetivo del anaacutelisis macroeconoacutemico es englobar las inversiones en una perspecti-va maacutes amplia del bien puacuteblico integrando las ventajas directas e indirectas para la sociedad planteamiento que entronca con el triple enfoque del desempentildeo medioambiental social y eco-noacutemico desarrollado por la normativa europea citada

Desde una perspectiva macroeconoacutemica deben incorporarse determinadas externalidades de naturaleza contingente en-tre los que se incluyen los beneficios derivados de la repercu-sioacuten (rentabilidad o perjuicio) social de determinadas deci-

F Garciacutea-Erviti J Armengot-Paradinas G Ramiacuterez-Pacheco

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la metodologiacutea CCV a los contratos de obra puacuteblica Resentildea este informe ademaacutes que alguna empresa privada espantildeola del sector de la construccioacuten aplica procedimientos propios con caraacutecter interno advirtiendo que no existe el soporte ins-titucional necesario

Siendo cierta la apreciacioacuten anterior para la aplicacioacuten del anaacutelisis CCV a los proyectos espantildeoles de infraestructuras y obra civil el informe de Davis Langdon no tiene en cuenta sin embargo uno de los rasgos caracteriacutesticos del sector de la promocioacuten inmobiliaria en Espantildea determinante del estado actual de la aplicacioacuten de los anaacutelisis CCV en el aacutembito de la edificacioacuten en nuestro paiacutes en el que la vivienda en alquiler no supera el 15 del parque residencial3 frente a la media europea del 36 Esta realidad es trasladable a algunos usos terciarios lo que hace minoritarias las inversiones de tipo patrimonial en el mercado inmobiliario local en las que el promotor soporta durante toda la vida uacutetil del inmueble los riesgos y costes derivados de un erroacuteneo planteamiento ini-cial del proyecto de inversioacuten

Por otra parte la Ley de Contratos del Sector Puacuteblico espantildeo-la tampoco ha incorporado el anaacutelisis CCV como elemento de juicio en el criterio de valoracioacuten de las ofertas que forma parte del proceso de seleccioacuten del adjudicatario No se han seguido asiacute hasta ahora las recomendaciones que se han realizado por los distintos organismos y grupos de trabajo de la Unioacuten Eu-ropea en este sentido Como consecuencia de los trabajos del antes citado Grupo de Trabajo TG4 laquoCostes del Ciclo de Vida en la Construccioacuten y sus recomendaciones de aplicacioacutenraquo en la Comunicacioacuten de 2004 de la Comisioacuten Europea al Consejo titulada laquoHacia una estrategia temaacutetica sobre el medio am-biente urbanoraquo se proponiacutea por primera vez la aplicacioacuten coordinada del meacutetodo CCV en los paiacuteses miembros laquoLa Co-misioacuten desarrollaraacute una metodologiacutea comuacuten para evaluar la sostenibilidad global de los edificios y del entorno construido que incluiraacute indicadores de costes durante el ciclo de vida uacutetil Eacutesta se aplicaraacute tambieacuten a los proyectos de edificios nuevos y a las renovaciones importantes Se alentaraacute a todos los Esta-dos miembros a adoptar esta metodologiacutea y a utilizarla como soporte de las mejores praacutecticasraquo

El documento Buying Green Manual de contratacioacuten puacute-blica medioambiental publicado por la Comisioacuten Europea en el mismo antildeo 2004 (38) concluye afirmando que laquola adop-cioacuten de una metodologiacutea del coste del ciclo de vida revela los verdaderos costes de un contratoraquo asiacute como que laquoel uso de este meacutetodo en la preparacioacuten de los criterios de adjudicacioacuten mejoraraacute tanto las prestaciones medioambientales como los aspectos financieros del proceso de contratacioacutenraquo Para ello se proponen diversas estrategias de aplicacioacuten del meacutetodo en los sistemas de contratacioacuten puacuteblica Finalmente en 2008 una Comunicacioacuten de la Comisioacuten Europea titulada laquoContra-tacioacuten puacuteblica para mejorar el medioambienteraquo (39) sentildeala a la construccioacuten como el primer sector prioritario para la apli-cacioacuten de poliacuteticas de esta naturaleza implantando la estra-tegia GPP (Green Public Procurement) en la que se propone la metodologiacutea CCV como una herramienta baacutesica de anaacutelisis Reforzando estas posturas un estudio sobre la contratacioacuten sostenible realizado en 2007 por el OumlkondashInstitut por encargo de la propia Comisioacuten Europea (40) se concluye que la adqui-

de edificacioacuten a lo largo del ciclo de vida El procedimiento di-naacutemico que permite comparar flujos financieros (beneficios y costes ingresos y gastos cobros y pagos) que tienen lugar en diferentes momentos temporales convirtiendo los flujos futu-ros en valores actuales se basa en la utilizacioacuten de la tasa de descuento El descuento de flujos representa la preferencia por recibir bienes y servicios con la mayor anticipacioacuten posible difiriendo los costes al futuro por lo que en la evaluacioacuten de proyectos puacuteblicos el tipo de descuento aplicable a los costes y beneficios futuros recibe el nombre de laquotasa social de prefe-rencia temporalraquo La tasa de descuento se identifica con la ren-tabilidad libre de riesgo (que generalmente se asimila a la de los tiacutetulos de deuda puacuteblica) incrementada en una prima que remunere el riesgo diferencial caracteriacutestico de cada proyecto

Adoptadas las hipoacutetesis de flujos desarrollo temporal y tasa de descuento la discusioacuten de resultados requiere como todos los desarrollos a largo plazo una estimacioacuten de incertidum-bre y riesgos asociados junto con un anaacutelisis de sensibilidad que permita discernir el impacto que se produce en los re-sultados como consecuencia de las hipoacutetesis adoptadas para las variables maacutes sensibles en especial en lo relativo a la de-terminacioacuten de la tasa de descuento En cuanto al anaacutelisis de resultados propiamente dicho no debe olvidarse que el CCV es un meacutetodo de anaacutelisis comparativo entre distintas opcio-nes posibles Por ello son muacuteltiples los paraacutemetros a utilizar para la seleccioacuten de la solucioacuten oacuteptima el instrumento de medida tiacutepicamente utilizado en la evaluacioacuten de proyectos es el valor actual neto (VAN o NPV en su sigla en ingleacutes) de los flujos de caja futuros del proyecto Pero alternativamente pueden utilizarse ratios de beneficio obtenidas sobre la inver-sioacuten total realizada durante la vida del proyecto anaacutelisis de reduccioacuten de costes anuales sistemas de pay-back o plazos de recuperacioacuten de la inversioacuten dinaacutemicos tasas de rentabili-dad del proyecto o tasas interna de retorno en relacioacuten con el coste de capital invertido (TIR en espantildeol) o finalmente los costes anuales equivalentes por proyecto entre otros Existen estudios comparativos sobre las ventajas e inconvenientes de cada meacutetodo de anaacutelisis y la idoneidad de cada uno de ellos en relacioacuten con la finalidad de la valoracioacuten (36)

Son muacuteltiples las herramientas informaacuteticas disponibles para la realizacioacuten de anaacutelisis CCV y en Davis Langdon 2007 hay una revisioacuten de las maacutes significativas (37) La maacutes reciente es la que propone el tambieacuten citado proyecto europeo SMART destinado a la implantacioacuten del anaacutelisis CCV en los sistemas de contratacioacuten puacuteblica sostenible en el que participa el Ayuntamiento de Barcelona

5 EL ANAacuteLISIS CCV EN ESPANtildeA ESTADO ACTUAL

El repetido informe de 2007 de Davis Langdon constata en el contexto de una revisioacuten de la aplicacioacuten de la metodolo-giacutea CCV en los paiacuteses miembros de la UE que la legislacioacuten espantildeola de contratos para las administraciones puacuteblicas (en referencia al Texto Refundido aprobado por Real Decreto Le-gislativo 22000 que precediacutea a la Ley 302007 de 30 de oc-tubre de Contratos del Sector Puacuteblico actualmente vigente) constituye una combinacioacuten de aspectos legales teacutecnicos y contractuales completamente favorable para la aplicacioacuten de

3 Datos correspondientes a 2010 seguacuten informe publicado por Knight Frank La media europea se ve rebasada en casos como el de Alemania donde el porcentaje de vivienda en alquiler asciende al 57

El anaacutelisis del coste del ciclo de vida como herramienta para la evaluacioacuten econoacutemica de la edificacioacuten sostenible Estado de la cuestioacuten

Life cycle cost analysis as an economic evaluation tool for sustanaible building Sate of the art

Informes de la Construccioacuten Vol 67 537 e056 enero-marzo 2015 ISSN-L 0020-0883 doi httpdxdoiorg103989ic12119 7

paracioacuten realista entre diferentes opciones de inversioacuten ha-braacute multitud de niveles oacuteptimos de rentabilidad dependiendo de cada edificio y de la propia perspectiva y expectativas del inversor sobre las condiciones de inversioacuten aceptables

La triple consideracioacuten del concepto de sostenibilidad ndasham-biental social y econoacutemicandash y la generalizacioacuten irreversible de este concepto ha definido la evolucioacuten de las metodolo-giacuteas de anaacutelisis financiero incorporando la consideracioacuten del entorno en las evaluaciones de rentabilidad en esta liacutenea ha evolucionado la maacutes reciente normativa europea de aplica-cioacuten del anaacutelisis del Coste del Ciclo de Vida (CCV)

En el aacutembito espantildeol la Disposicioacuten final sexta del Real Decre-to Legislativo 32011 de 14 de noviembre por el que se aprue-ba el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Puacuteblico habilita al Gobierno para su desarrollo reglamentario y en nada se opondriacutea a las previsiones de la Ley la implantacioacuten de los anaacutelisis CCV en los sistemas de adjudicacioacuten en concreto en lo relativo a la aplicacioacuten de su artiacuteculo 1341 Esta podriacutea ser por lo tanto una inmejorable oportunidad para introdu-cir el meacutetodo CCV en las poliacuteticas puacuteblicas de contratacioacuten y gestioacuten patrimonial cumpliendo asiacute las directrices de la Unioacuten Europea lo que pondriacutea a Espantildea en la primera divisioacuten de los paiacuteses con sistemas puacuteblicos de contratacioacuten sostenible de esta forma se impulsariacutea la utilizacioacuten del meacutetodo en el sec-tor privado Una iniciativa como esta requiere la adaptacioacuten el sistema a las caracteriacutesticas propias del sector de la construc-cioacuten y de la edificacioacuten en particular para lo que habraacute que preparar una norma espantildeola especiacutefica construir un modelo propio con la consiguiente creacioacuten de bases de datos o siste-matizacioacuten de las que hoy estaacuten disponibles y desarrollar las herramientas informaacuteticas precisas o adaptar las existentes en otras latitudes Esta es la tarea que queda por delante

sicioacuten de productos y servicios sostenibles no es necesaria-mente maacutes onerosa para las administraciones puacuteblicas con-tratantes que la de productos no sostenibles siempre que el proceso de contratacioacuten se lleve a cabo mediante la aplicacioacuten de anaacutelisis CCV

A su vez en el uacuteltimo informe sobre sistemas de contratacioacuten puacuteblica del Instituto Internacional para un Desarrollo Sosteni-ble ndashIISDndash (41) se constata que Espantildea no forma parte de los paiacuteses que desarrollan poliacuteticas puacuteblicas para la implantacioacuten de dichos sistemas En este documento se afirma que laquolos Go-biernos estaacuten descubriendo la necesidad de integrar el anaacutelisis del coste del ciclo de vida en las poliacuteticas puacuteblicas de contra-tacioacuten sostenibleraquo asiacute como que laquoel coste del ciclo de vida y el valor actual neto son particularmente importantes (en las poliacuteticas de contratacioacuten del sector puacuteblico) ya que permitiraacuten demostrar que si bien los bienes y servicios social y medioam-bientalmente preferibles pueden tener unos costes de inver-sioacuten iniciales superiores se convertiraacuten en la opcioacuten maacutes ren-table si se lleva a cabo un anaacutelisis del ciclo de vida integral de los proyectos suponiendo ahorros sustanciales tanto durante la vida uacutetil del inmueble como en el proceso de eliminacioacuten cuando esta llega a su finalraquo Este es precisamente el problema que subyace en la aplicacioacuten de los anaacutelisis CCV en Espantildea donde las consecuencias inmediatas de las perspectivas de im-portantes inversiones a corto plazo dominan por los motivos que se han sentildealado sobre las economiacuteas que se obtienen en una visioacuten global durante toda la vida uacutetil del inmueble

6 CONCLUSIONES

La evaluacioacuten econoacutemica de los proyectos inmobiliarios maacutes allaacute de la fase de construccioacuten se convierte en una herramienta esencial para la optimizacioacuten de costes permitiendo la com-

REFERENCIAS

(1) Luumltzkendorf T (2010) Sustainable properties ndash dream or trend Informes de la Construccioacuten 62(517) 5-22 doi httpdxdoiorg103989ic08055

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(3) Gluch P Baumann H (2004) The life cycle costing (LCC) approach a conceptual discussion of its usefulness for environmental decision-making Building and Environment 39(5) 571-580 doi httpdxdoiorg101016jbuild-env200310008

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(5) Joslashrgensen A Hermann I T Birk-Mortensen J (2010) Is LCC relevant in a sustainability assessment Int J Life Cycle Assess 15(6)531-532 doi httpdxdoiorg101007s11367-010-0185-2

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El anaacutelisis del coste del ciclo de vida como herramienta para la evaluacioacuten econoacutemica de la edificacioacuten sostenible Estado de la cuestioacuten

Life cycle cost analysis as an economic evaluation tool for sustanaible building Sate of the art

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siones de promocioacuten o inversioacuten en especial las derivadas de poliacuteticas puacuteblicas Se contabilizan tambieacuten entre estos con-ceptos relativamente intangibles los costes marginales socia-les producidos por las externalidades negativas (por ejemplo el impacto medioambiental de decisiones constructivas ener-geacuteticamente ineficientes) ademaacutes de los costes de oportuni-dad de la renuncia a soluciones alternativas

La determinacioacuten del horizonte temporal constituye una de las decisiones maacutes complejas del anaacutelisis CCV Se trata de es-tablecer la duracioacuten o vida econoacutemica del proyecto y de sus distintos elementos cuestioacuten fundamental en un meacutetodo ba-sado en el anaacutelisis de los efectos del transcurso del tiempo en el valor de los distintos flujos de costes y beneficios La Norma ISO 15686-5 se limita a sentildealar que la vida uacutetil del proyecto es un dato que forma parte del programa de necesi-dades del promotor del edificio diferenciaacutendolo del concepto de laquoperiacuteodo de anaacutelisisraquo Las Directrices Complementarias al Reglamento Delegado nordm 2442012 de la repetida Directi-va 201031UE establecen un periodo de caacutelculo de 30 antildeos para los edificios residenciales-puacuteblicos y 20 antildeos para las edificaciones no residenciales-comerciales

Pero el problema no se limita a determinar la vida total del proyecto porque tambieacuten es preciso establecer la duracioacuten de cada uno de los elementos equipos o sistemas de cara a su sustitucioacuten y renovacioacuten cuestioacuten relevante cuando se trata de comparar proyectos alternativos que plantean distintas soluciones constructivas y tecnoloacutegicas La Norma ISO 15686 Buildings and Constructed Assets Service Life Planning Part 1 Service Life Prediction Procedures propone un meacutetodo factorial de estimacioacuten de la duracioacuten de los distintos compo-nentes de un edificio en funcioacuten de su calidad nivel de disentildeo y ejecucioacuten exposicioacuten medioambiental y condiciones de uso y mantenimiento que es una simplificacioacuten del procedimien-to de caacutelculo desarrollado en la norma Principal Guide for Service Life Planning of Building publicada por el Architectu-re Institute of Japan ndashAIJndash (28) Ademaacutes varios estaacutendares britaacutenicos establecen criterios de durabilidad de los distintos componentes de los edificios en especial la BS75432003 Guide to Durability of Buildings and Building Elements Pro-ducts and Components una de las normas pioneras sobre la materia junto a la japonesa y la Canadian Standard S478-1994 Guideline on Durability in Buildings Por otra parte la mayor parte de las entidades hipotecarias globales manejan datos so-bre vidas medias estimadas de los distintos componentes de los edificios y en Estados Unidos muchos gobiernos federales y Universidades desarrollan modelos ad-hoc para evaluar el inventario de los bienes inmuebles de sus respectivas insti-tuciones (29) (30) (31) En todo caso no debe olvidarse que el anaacutelisis LCC no solo se aplica a la construccioacuten de edificios completos sino que tambieacuten se utiliza en el desarrollo de ele-mentos y sistemas constructivos con muacuteltiples ejemplos en la literatura cientiacutefica (32) (33) (34) (35) Por ello algunos fabricantes europeos de determinados elementos de tecnolo-giacutea avanzada han desarrollado sus propios anaacutelisis LCC para permitir una eleccioacuten econoacutemicamente eficiente y medioam-bientalmente responsable de sus productos

El indicador de rentabilidad a emplear dependeraacute del alcance del anaacutelisis si uacutenicamente se pretende obtener el periacuteodo de tiempo necesario para recuperar o amortizar las inversiones iniciales se calcularaacute el plazo de recuperacioacuten de la inversioacuten o pay-back Este meacutetodo de anaacutelisis estaacutetico no tiene en cuen-ta la dimensioacuten temporal de los flujos financieros del proceso

con un modelo de Ciclos de Vida Alternativos Como hipoacutetesis de partida la flexibilidad aumenta el valor de un activo al redu-cir el impacto negativo de la incertidumbre y a mayor incerti-dumbre mayor valor aporta la flexibilidad del edificio

4 EL ANAacuteLISIS CCV METODOLOGIacuteA

En siacutentesis los elementos clave del anaacutelisis CCV son cuatro la determinacioacuten de los flujos financieros de cobros y pagos - costes y beneficios en teacuterminos de evaluacioacuten de proyectos- el horizonte temporal del proyecto las tasas de descuento o actualizacioacuten financiera aplicables y el meacutetodo de anaacutelisis de resultados El objetivo baacutesico es la obtencioacuten del valor actual neto de todos los flujos financieros del proceso de edificacioacuten Un anaacutelisis de coste de vida global incorpora por lo tanto to-dos los costes e inversiones producidos desde la adquisicioacuten o disposicioacuten del terreno los estudios de viabilidad de su de-sarrollo futuro la gestioacuten de la obtencioacuten de toda clase de au-torizaciones administrativas necesarias los honorarios teacutecni-cos de proyecto direccioacuten de obra gestioacuten integrada y otras intervenciones profesionales los costes fiscales y financieros generados por la construccioacuten y los costes intriacutensecos de esta los costes de mantenimiento funcionamiento rehabilitacioacuten y sustitucioacuten de elementos y sistemas durante la vida uacutetil del edificio y finalmente deben incorporarse los costes e inver-siones necesarios para la demolicioacuten gestioacuten de residuos y en su caso reutilizacioacuten de los elementos recuperables En la corriente de flujos opuestos se contabilizan los ingresos generados durante la vida uacutetil del inmueble generalmente representados por las rentas arrendaticias o de otra iacutendole que realmente produciraacute o seraacute susceptible de producir en el futuro En el caso de los edificios promovidos por las Admi-nistraciones puacuteblicas o destinados al uso propio del promotor o de los sucesivos adquirentes estos ingresos se identificaraacuten con las rentas que habriacutean tenido que satisfacer si se hubiera tenido que arrendar un edificio anaacutelogo En los anaacutelisis CCV destinados a la optimizacioacuten de la eficiencia energeacutetica se prescinde de estos rendimientos de explotacioacuten quedando restringidos los ingresos a los generados por la energiacutea ex-portada seguacuten la propuesta de la Directiva 201031UE Por uacuteltimo debe estimarse el valor residual actual de aquellos elementos y sistemas que sean recuperables o reutilizables que vendraacute determinado por la depreciacioacuten del coste de in-versioacuten inicial o del coste de sustitucioacuten durante el ciclo de vida uacutetil de dichos elementos o sistemas (27)

Para definir el alcance de los costes y beneficios de una deter-minada decisioacuten la Directiva 201031UE plantea una doble visioacuten que comprenda ademaacutes de una perspectiva de caraacutecter financiero una perspectiva macroeconoacutemica La perspectiva financiera considera uacutenicamente los costes y beneficios inme-diatos de la decisioacuten de inversioacuten pero existen otra serie de conceptos econoacutemicos indirectos que afectan a actores del mer-cado distintos del inversor y que obligan a incorporar una pers-pectiva macroeconoacutemica en el anaacutelisis El objetivo del anaacutelisis macroeconoacutemico es englobar las inversiones en una perspecti-va maacutes amplia del bien puacuteblico integrando las ventajas directas e indirectas para la sociedad planteamiento que entronca con el triple enfoque del desempentildeo medioambiental social y eco-noacutemico desarrollado por la normativa europea citada

Desde una perspectiva macroeconoacutemica deben incorporarse determinadas externalidades de naturaleza contingente en-tre los que se incluyen los beneficios derivados de la repercu-sioacuten (rentabilidad o perjuicio) social de determinadas deci-

F Garciacutea-Erviti J Armengot-Paradinas G Ramiacuterez-Pacheco

Informes de la Construccioacuten Vol 67 537 e056 enero-marzo 2015 ISSN-L 0020-0883 doi httpdxdoiorg103989ic121196

la metodologiacutea CCV a los contratos de obra puacuteblica Resentildea este informe ademaacutes que alguna empresa privada espantildeola del sector de la construccioacuten aplica procedimientos propios con caraacutecter interno advirtiendo que no existe el soporte ins-titucional necesario

Siendo cierta la apreciacioacuten anterior para la aplicacioacuten del anaacutelisis CCV a los proyectos espantildeoles de infraestructuras y obra civil el informe de Davis Langdon no tiene en cuenta sin embargo uno de los rasgos caracteriacutesticos del sector de la promocioacuten inmobiliaria en Espantildea determinante del estado actual de la aplicacioacuten de los anaacutelisis CCV en el aacutembito de la edificacioacuten en nuestro paiacutes en el que la vivienda en alquiler no supera el 15 del parque residencial3 frente a la media europea del 36 Esta realidad es trasladable a algunos usos terciarios lo que hace minoritarias las inversiones de tipo patrimonial en el mercado inmobiliario local en las que el promotor soporta durante toda la vida uacutetil del inmueble los riesgos y costes derivados de un erroacuteneo planteamiento ini-cial del proyecto de inversioacuten

Por otra parte la Ley de Contratos del Sector Puacuteblico espantildeo-la tampoco ha incorporado el anaacutelisis CCV como elemento de juicio en el criterio de valoracioacuten de las ofertas que forma parte del proceso de seleccioacuten del adjudicatario No se han seguido asiacute hasta ahora las recomendaciones que se han realizado por los distintos organismos y grupos de trabajo de la Unioacuten Eu-ropea en este sentido Como consecuencia de los trabajos del antes citado Grupo de Trabajo TG4 laquoCostes del Ciclo de Vida en la Construccioacuten y sus recomendaciones de aplicacioacutenraquo en la Comunicacioacuten de 2004 de la Comisioacuten Europea al Consejo titulada laquoHacia una estrategia temaacutetica sobre el medio am-biente urbanoraquo se proponiacutea por primera vez la aplicacioacuten coordinada del meacutetodo CCV en los paiacuteses miembros laquoLa Co-misioacuten desarrollaraacute una metodologiacutea comuacuten para evaluar la sostenibilidad global de los edificios y del entorno construido que incluiraacute indicadores de costes durante el ciclo de vida uacutetil Eacutesta se aplicaraacute tambieacuten a los proyectos de edificios nuevos y a las renovaciones importantes Se alentaraacute a todos los Esta-dos miembros a adoptar esta metodologiacutea y a utilizarla como soporte de las mejores praacutecticasraquo

El documento Buying Green Manual de contratacioacuten puacute-blica medioambiental publicado por la Comisioacuten Europea en el mismo antildeo 2004 (38) concluye afirmando que laquola adop-cioacuten de una metodologiacutea del coste del ciclo de vida revela los verdaderos costes de un contratoraquo asiacute como que laquoel uso de este meacutetodo en la preparacioacuten de los criterios de adjudicacioacuten mejoraraacute tanto las prestaciones medioambientales como los aspectos financieros del proceso de contratacioacutenraquo Para ello se proponen diversas estrategias de aplicacioacuten del meacutetodo en los sistemas de contratacioacuten puacuteblica Finalmente en 2008 una Comunicacioacuten de la Comisioacuten Europea titulada laquoContra-tacioacuten puacuteblica para mejorar el medioambienteraquo (39) sentildeala a la construccioacuten como el primer sector prioritario para la apli-cacioacuten de poliacuteticas de esta naturaleza implantando la estra-tegia GPP (Green Public Procurement) en la que se propone la metodologiacutea CCV como una herramienta baacutesica de anaacutelisis Reforzando estas posturas un estudio sobre la contratacioacuten sostenible realizado en 2007 por el OumlkondashInstitut por encargo de la propia Comisioacuten Europea (40) se concluye que la adqui-

de edificacioacuten a lo largo del ciclo de vida El procedimiento di-naacutemico que permite comparar flujos financieros (beneficios y costes ingresos y gastos cobros y pagos) que tienen lugar en diferentes momentos temporales convirtiendo los flujos futu-ros en valores actuales se basa en la utilizacioacuten de la tasa de descuento El descuento de flujos representa la preferencia por recibir bienes y servicios con la mayor anticipacioacuten posible difiriendo los costes al futuro por lo que en la evaluacioacuten de proyectos puacuteblicos el tipo de descuento aplicable a los costes y beneficios futuros recibe el nombre de laquotasa social de prefe-rencia temporalraquo La tasa de descuento se identifica con la ren-tabilidad libre de riesgo (que generalmente se asimila a la de los tiacutetulos de deuda puacuteblica) incrementada en una prima que remunere el riesgo diferencial caracteriacutestico de cada proyecto

Adoptadas las hipoacutetesis de flujos desarrollo temporal y tasa de descuento la discusioacuten de resultados requiere como todos los desarrollos a largo plazo una estimacioacuten de incertidum-bre y riesgos asociados junto con un anaacutelisis de sensibilidad que permita discernir el impacto que se produce en los re-sultados como consecuencia de las hipoacutetesis adoptadas para las variables maacutes sensibles en especial en lo relativo a la de-terminacioacuten de la tasa de descuento En cuanto al anaacutelisis de resultados propiamente dicho no debe olvidarse que el CCV es un meacutetodo de anaacutelisis comparativo entre distintas opcio-nes posibles Por ello son muacuteltiples los paraacutemetros a utilizar para la seleccioacuten de la solucioacuten oacuteptima el instrumento de medida tiacutepicamente utilizado en la evaluacioacuten de proyectos es el valor actual neto (VAN o NPV en su sigla en ingleacutes) de los flujos de caja futuros del proyecto Pero alternativamente pueden utilizarse ratios de beneficio obtenidas sobre la inver-sioacuten total realizada durante la vida del proyecto anaacutelisis de reduccioacuten de costes anuales sistemas de pay-back o plazos de recuperacioacuten de la inversioacuten dinaacutemicos tasas de rentabili-dad del proyecto o tasas interna de retorno en relacioacuten con el coste de capital invertido (TIR en espantildeol) o finalmente los costes anuales equivalentes por proyecto entre otros Existen estudios comparativos sobre las ventajas e inconvenientes de cada meacutetodo de anaacutelisis y la idoneidad de cada uno de ellos en relacioacuten con la finalidad de la valoracioacuten (36)

Son muacuteltiples las herramientas informaacuteticas disponibles para la realizacioacuten de anaacutelisis CCV y en Davis Langdon 2007 hay una revisioacuten de las maacutes significativas (37) La maacutes reciente es la que propone el tambieacuten citado proyecto europeo SMART destinado a la implantacioacuten del anaacutelisis CCV en los sistemas de contratacioacuten puacuteblica sostenible en el que participa el Ayuntamiento de Barcelona

5 EL ANAacuteLISIS CCV EN ESPANtildeA ESTADO ACTUAL

El repetido informe de 2007 de Davis Langdon constata en el contexto de una revisioacuten de la aplicacioacuten de la metodolo-giacutea CCV en los paiacuteses miembros de la UE que la legislacioacuten espantildeola de contratos para las administraciones puacuteblicas (en referencia al Texto Refundido aprobado por Real Decreto Le-gislativo 22000 que precediacutea a la Ley 302007 de 30 de oc-tubre de Contratos del Sector Puacuteblico actualmente vigente) constituye una combinacioacuten de aspectos legales teacutecnicos y contractuales completamente favorable para la aplicacioacuten de

3 Datos correspondientes a 2010 seguacuten informe publicado por Knight Frank La media europea se ve rebasada en casos como el de Alemania donde el porcentaje de vivienda en alquiler asciende al 57

El anaacutelisis del coste del ciclo de vida como herramienta para la evaluacioacuten econoacutemica de la edificacioacuten sostenible Estado de la cuestioacuten

Life cycle cost analysis as an economic evaluation tool for sustanaible building Sate of the art

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paracioacuten realista entre diferentes opciones de inversioacuten ha-braacute multitud de niveles oacuteptimos de rentabilidad dependiendo de cada edificio y de la propia perspectiva y expectativas del inversor sobre las condiciones de inversioacuten aceptables

La triple consideracioacuten del concepto de sostenibilidad ndasham-biental social y econoacutemicandash y la generalizacioacuten irreversible de este concepto ha definido la evolucioacuten de las metodolo-giacuteas de anaacutelisis financiero incorporando la consideracioacuten del entorno en las evaluaciones de rentabilidad en esta liacutenea ha evolucionado la maacutes reciente normativa europea de aplica-cioacuten del anaacutelisis del Coste del Ciclo de Vida (CCV)

En el aacutembito espantildeol la Disposicioacuten final sexta del Real Decre-to Legislativo 32011 de 14 de noviembre por el que se aprue-ba el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Puacuteblico habilita al Gobierno para su desarrollo reglamentario y en nada se opondriacutea a las previsiones de la Ley la implantacioacuten de los anaacutelisis CCV en los sistemas de adjudicacioacuten en concreto en lo relativo a la aplicacioacuten de su artiacuteculo 1341 Esta podriacutea ser por lo tanto una inmejorable oportunidad para introdu-cir el meacutetodo CCV en las poliacuteticas puacuteblicas de contratacioacuten y gestioacuten patrimonial cumpliendo asiacute las directrices de la Unioacuten Europea lo que pondriacutea a Espantildea en la primera divisioacuten de los paiacuteses con sistemas puacuteblicos de contratacioacuten sostenible de esta forma se impulsariacutea la utilizacioacuten del meacutetodo en el sec-tor privado Una iniciativa como esta requiere la adaptacioacuten el sistema a las caracteriacutesticas propias del sector de la construc-cioacuten y de la edificacioacuten en particular para lo que habraacute que preparar una norma espantildeola especiacutefica construir un modelo propio con la consiguiente creacioacuten de bases de datos o siste-matizacioacuten de las que hoy estaacuten disponibles y desarrollar las herramientas informaacuteticas precisas o adaptar las existentes en otras latitudes Esta es la tarea que queda por delante

sicioacuten de productos y servicios sostenibles no es necesaria-mente maacutes onerosa para las administraciones puacuteblicas con-tratantes que la de productos no sostenibles siempre que el proceso de contratacioacuten se lleve a cabo mediante la aplicacioacuten de anaacutelisis CCV

A su vez en el uacuteltimo informe sobre sistemas de contratacioacuten puacuteblica del Instituto Internacional para un Desarrollo Sosteni-ble ndashIISDndash (41) se constata que Espantildea no forma parte de los paiacuteses que desarrollan poliacuteticas puacuteblicas para la implantacioacuten de dichos sistemas En este documento se afirma que laquolos Go-biernos estaacuten descubriendo la necesidad de integrar el anaacutelisis del coste del ciclo de vida en las poliacuteticas puacuteblicas de contra-tacioacuten sostenibleraquo asiacute como que laquoel coste del ciclo de vida y el valor actual neto son particularmente importantes (en las poliacuteticas de contratacioacuten del sector puacuteblico) ya que permitiraacuten demostrar que si bien los bienes y servicios social y medioam-bientalmente preferibles pueden tener unos costes de inver-sioacuten iniciales superiores se convertiraacuten en la opcioacuten maacutes ren-table si se lleva a cabo un anaacutelisis del ciclo de vida integral de los proyectos suponiendo ahorros sustanciales tanto durante la vida uacutetil del inmueble como en el proceso de eliminacioacuten cuando esta llega a su finalraquo Este es precisamente el problema que subyace en la aplicacioacuten de los anaacutelisis CCV en Espantildea donde las consecuencias inmediatas de las perspectivas de im-portantes inversiones a corto plazo dominan por los motivos que se han sentildealado sobre las economiacuteas que se obtienen en una visioacuten global durante toda la vida uacutetil del inmueble

6 CONCLUSIONES

La evaluacioacuten econoacutemica de los proyectos inmobiliarios maacutes allaacute de la fase de construccioacuten se convierte en una herramienta esencial para la optimizacioacuten de costes permitiendo la com-

REFERENCIAS

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(13) Australian National Audit Office (2001 diciembre) Life Cycle Costing Better Practice Guide httpwwwanaogovauuploadsdocumentsLife_Cycle_Costingpdf

F Garciacutea-Erviti J Armengot-Paradinas G Ramiacuterez-Pacheco

Informes de la Construccioacuten Vol 67 537 e056 enero-marzo 2015 ISSN-L 0020-0883 doi httpdxdoiorg103989ic121196

la metodologiacutea CCV a los contratos de obra puacuteblica Resentildea este informe ademaacutes que alguna empresa privada espantildeola del sector de la construccioacuten aplica procedimientos propios con caraacutecter interno advirtiendo que no existe el soporte ins-titucional necesario

Siendo cierta la apreciacioacuten anterior para la aplicacioacuten del anaacutelisis CCV a los proyectos espantildeoles de infraestructuras y obra civil el informe de Davis Langdon no tiene en cuenta sin embargo uno de los rasgos caracteriacutesticos del sector de la promocioacuten inmobiliaria en Espantildea determinante del estado actual de la aplicacioacuten de los anaacutelisis CCV en el aacutembito de la edificacioacuten en nuestro paiacutes en el que la vivienda en alquiler no supera el 15 del parque residencial3 frente a la media europea del 36 Esta realidad es trasladable a algunos usos terciarios lo que hace minoritarias las inversiones de tipo patrimonial en el mercado inmobiliario local en las que el promotor soporta durante toda la vida uacutetil del inmueble los riesgos y costes derivados de un erroacuteneo planteamiento ini-cial del proyecto de inversioacuten

Por otra parte la Ley de Contratos del Sector Puacuteblico espantildeo-la tampoco ha incorporado el anaacutelisis CCV como elemento de juicio en el criterio de valoracioacuten de las ofertas que forma parte del proceso de seleccioacuten del adjudicatario No se han seguido asiacute hasta ahora las recomendaciones que se han realizado por los distintos organismos y grupos de trabajo de la Unioacuten Eu-ropea en este sentido Como consecuencia de los trabajos del antes citado Grupo de Trabajo TG4 laquoCostes del Ciclo de Vida en la Construccioacuten y sus recomendaciones de aplicacioacutenraquo en la Comunicacioacuten de 2004 de la Comisioacuten Europea al Consejo titulada laquoHacia una estrategia temaacutetica sobre el medio am-biente urbanoraquo se proponiacutea por primera vez la aplicacioacuten coordinada del meacutetodo CCV en los paiacuteses miembros laquoLa Co-misioacuten desarrollaraacute una metodologiacutea comuacuten para evaluar la sostenibilidad global de los edificios y del entorno construido que incluiraacute indicadores de costes durante el ciclo de vida uacutetil Eacutesta se aplicaraacute tambieacuten a los proyectos de edificios nuevos y a las renovaciones importantes Se alentaraacute a todos los Esta-dos miembros a adoptar esta metodologiacutea y a utilizarla como soporte de las mejores praacutecticasraquo

El documento Buying Green Manual de contratacioacuten puacute-blica medioambiental publicado por la Comisioacuten Europea en el mismo antildeo 2004 (38) concluye afirmando que laquola adop-cioacuten de una metodologiacutea del coste del ciclo de vida revela los verdaderos costes de un contratoraquo asiacute como que laquoel uso de este meacutetodo en la preparacioacuten de los criterios de adjudicacioacuten mejoraraacute tanto las prestaciones medioambientales como los aspectos financieros del proceso de contratacioacutenraquo Para ello se proponen diversas estrategias de aplicacioacuten del meacutetodo en los sistemas de contratacioacuten puacuteblica Finalmente en 2008 una Comunicacioacuten de la Comisioacuten Europea titulada laquoContra-tacioacuten puacuteblica para mejorar el medioambienteraquo (39) sentildeala a la construccioacuten como el primer sector prioritario para la apli-cacioacuten de poliacuteticas de esta naturaleza implantando la estra-tegia GPP (Green Public Procurement) en la que se propone la metodologiacutea CCV como una herramienta baacutesica de anaacutelisis Reforzando estas posturas un estudio sobre la contratacioacuten sostenible realizado en 2007 por el OumlkondashInstitut por encargo de la propia Comisioacuten Europea (40) se concluye que la adqui-

de edificacioacuten a lo largo del ciclo de vida El procedimiento di-naacutemico que permite comparar flujos financieros (beneficios y costes ingresos y gastos cobros y pagos) que tienen lugar en diferentes momentos temporales convirtiendo los flujos futu-ros en valores actuales se basa en la utilizacioacuten de la tasa de descuento El descuento de flujos representa la preferencia por recibir bienes y servicios con la mayor anticipacioacuten posible difiriendo los costes al futuro por lo que en la evaluacioacuten de proyectos puacuteblicos el tipo de descuento aplicable a los costes y beneficios futuros recibe el nombre de laquotasa social de prefe-rencia temporalraquo La tasa de descuento se identifica con la ren-tabilidad libre de riesgo (que generalmente se asimila a la de los tiacutetulos de deuda puacuteblica) incrementada en una prima que remunere el riesgo diferencial caracteriacutestico de cada proyecto

Adoptadas las hipoacutetesis de flujos desarrollo temporal y tasa de descuento la discusioacuten de resultados requiere como todos los desarrollos a largo plazo una estimacioacuten de incertidum-bre y riesgos asociados junto con un anaacutelisis de sensibilidad que permita discernir el impacto que se produce en los re-sultados como consecuencia de las hipoacutetesis adoptadas para las variables maacutes sensibles en especial en lo relativo a la de-terminacioacuten de la tasa de descuento En cuanto al anaacutelisis de resultados propiamente dicho no debe olvidarse que el CCV es un meacutetodo de anaacutelisis comparativo entre distintas opcio-nes posibles Por ello son muacuteltiples los paraacutemetros a utilizar para la seleccioacuten de la solucioacuten oacuteptima el instrumento de medida tiacutepicamente utilizado en la evaluacioacuten de proyectos es el valor actual neto (VAN o NPV en su sigla en ingleacutes) de los flujos de caja futuros del proyecto Pero alternativamente pueden utilizarse ratios de beneficio obtenidas sobre la inver-sioacuten total realizada durante la vida del proyecto anaacutelisis de reduccioacuten de costes anuales sistemas de pay-back o plazos de recuperacioacuten de la inversioacuten dinaacutemicos tasas de rentabili-dad del proyecto o tasas interna de retorno en relacioacuten con el coste de capital invertido (TIR en espantildeol) o finalmente los costes anuales equivalentes por proyecto entre otros Existen estudios comparativos sobre las ventajas e inconvenientes de cada meacutetodo de anaacutelisis y la idoneidad de cada uno de ellos en relacioacuten con la finalidad de la valoracioacuten (36)

Son muacuteltiples las herramientas informaacuteticas disponibles para la realizacioacuten de anaacutelisis CCV y en Davis Langdon 2007 hay una revisioacuten de las maacutes significativas (37) La maacutes reciente es la que propone el tambieacuten citado proyecto europeo SMART destinado a la implantacioacuten del anaacutelisis CCV en los sistemas de contratacioacuten puacuteblica sostenible en el que participa el Ayuntamiento de Barcelona

5 EL ANAacuteLISIS CCV EN ESPANtildeA ESTADO ACTUAL

El repetido informe de 2007 de Davis Langdon constata en el contexto de una revisioacuten de la aplicacioacuten de la metodolo-giacutea CCV en los paiacuteses miembros de la UE que la legislacioacuten espantildeola de contratos para las administraciones puacuteblicas (en referencia al Texto Refundido aprobado por Real Decreto Le-gislativo 22000 que precediacutea a la Ley 302007 de 30 de oc-tubre de Contratos del Sector Puacuteblico actualmente vigente) constituye una combinacioacuten de aspectos legales teacutecnicos y contractuales completamente favorable para la aplicacioacuten de

3 Datos correspondientes a 2010 seguacuten informe publicado por Knight Frank La media europea se ve rebasada en casos como el de Alemania donde el porcentaje de vivienda en alquiler asciende al 57

El anaacutelisis del coste del ciclo de vida como herramienta para la evaluacioacuten econoacutemica de la edificacioacuten sostenible Estado de la cuestioacuten

Life cycle cost analysis as an economic evaluation tool for sustanaible building Sate of the art

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paracioacuten realista entre diferentes opciones de inversioacuten ha-braacute multitud de niveles oacuteptimos de rentabilidad dependiendo de cada edificio y de la propia perspectiva y expectativas del inversor sobre las condiciones de inversioacuten aceptables

La triple consideracioacuten del concepto de sostenibilidad ndasham-biental social y econoacutemicandash y la generalizacioacuten irreversible de este concepto ha definido la evolucioacuten de las metodolo-giacuteas de anaacutelisis financiero incorporando la consideracioacuten del entorno en las evaluaciones de rentabilidad en esta liacutenea ha evolucionado la maacutes reciente normativa europea de aplica-cioacuten del anaacutelisis del Coste del Ciclo de Vida (CCV)

En el aacutembito espantildeol la Disposicioacuten final sexta del Real Decre-to Legislativo 32011 de 14 de noviembre por el que se aprue-ba el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Puacuteblico habilita al Gobierno para su desarrollo reglamentario y en nada se opondriacutea a las previsiones de la Ley la implantacioacuten de los anaacutelisis CCV en los sistemas de adjudicacioacuten en concreto en lo relativo a la aplicacioacuten de su artiacuteculo 1341 Esta podriacutea ser por lo tanto una inmejorable oportunidad para introdu-cir el meacutetodo CCV en las poliacuteticas puacuteblicas de contratacioacuten y gestioacuten patrimonial cumpliendo asiacute las directrices de la Unioacuten Europea lo que pondriacutea a Espantildea en la primera divisioacuten de los paiacuteses con sistemas puacuteblicos de contratacioacuten sostenible de esta forma se impulsariacutea la utilizacioacuten del meacutetodo en el sec-tor privado Una iniciativa como esta requiere la adaptacioacuten el sistema a las caracteriacutesticas propias del sector de la construc-cioacuten y de la edificacioacuten en particular para lo que habraacute que preparar una norma espantildeola especiacutefica construir un modelo propio con la consiguiente creacioacuten de bases de datos o siste-matizacioacuten de las que hoy estaacuten disponibles y desarrollar las herramientas informaacuteticas precisas o adaptar las existentes en otras latitudes Esta es la tarea que queda por delante

sicioacuten de productos y servicios sostenibles no es necesaria-mente maacutes onerosa para las administraciones puacuteblicas con-tratantes que la de productos no sostenibles siempre que el proceso de contratacioacuten se lleve a cabo mediante la aplicacioacuten de anaacutelisis CCV

A su vez en el uacuteltimo informe sobre sistemas de contratacioacuten puacuteblica del Instituto Internacional para un Desarrollo Sosteni-ble ndashIISDndash (41) se constata que Espantildea no forma parte de los paiacuteses que desarrollan poliacuteticas puacuteblicas para la implantacioacuten de dichos sistemas En este documento se afirma que laquolos Go-biernos estaacuten descubriendo la necesidad de integrar el anaacutelisis del coste del ciclo de vida en las poliacuteticas puacuteblicas de contra-tacioacuten sostenibleraquo asiacute como que laquoel coste del ciclo de vida y el valor actual neto son particularmente importantes (en las poliacuteticas de contratacioacuten del sector puacuteblico) ya que permitiraacuten demostrar que si bien los bienes y servicios social y medioam-bientalmente preferibles pueden tener unos costes de inver-sioacuten iniciales superiores se convertiraacuten en la opcioacuten maacutes ren-table si se lleva a cabo un anaacutelisis del ciclo de vida integral de los proyectos suponiendo ahorros sustanciales tanto durante la vida uacutetil del inmueble como en el proceso de eliminacioacuten cuando esta llega a su finalraquo Este es precisamente el problema que subyace en la aplicacioacuten de los anaacutelisis CCV en Espantildea donde las consecuencias inmediatas de las perspectivas de im-portantes inversiones a corto plazo dominan por los motivos que se han sentildealado sobre las economiacuteas que se obtienen en una visioacuten global durante toda la vida uacutetil del inmueble

6 CONCLUSIONES

La evaluacioacuten econoacutemica de los proyectos inmobiliarios maacutes allaacute de la fase de construccioacuten se convierte en una herramienta esencial para la optimizacioacuten de costes permitiendo la com-

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(12) Education Support ServicesFacilities (1999) Life Cycle Cost Analysis Handbook (1st Edition) State of Alaska Depart-ment of Education amp Early Development httpwwweedstateakusfacilitiespublicationsLCCAHandbook1999pdf

(13) Australian National Audit Office (2001 diciembre) Life Cycle Costing Better Practice Guide httpwwwanaogovauuploadsdocumentsLife_Cycle_Costingpdf

El anaacutelisis del coste del ciclo de vida como herramienta para la evaluacioacuten econoacutemica de la edificacioacuten sostenible Estado de la cuestioacuten

Life cycle cost analysis as an economic evaluation tool for sustanaible building Sate of the art

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paracioacuten realista entre diferentes opciones de inversioacuten ha-braacute multitud de niveles oacuteptimos de rentabilidad dependiendo de cada edificio y de la propia perspectiva y expectativas del inversor sobre las condiciones de inversioacuten aceptables

La triple consideracioacuten del concepto de sostenibilidad ndasham-biental social y econoacutemicandash y la generalizacioacuten irreversible de este concepto ha definido la evolucioacuten de las metodolo-giacuteas de anaacutelisis financiero incorporando la consideracioacuten del entorno en las evaluaciones de rentabilidad en esta liacutenea ha evolucionado la maacutes reciente normativa europea de aplica-cioacuten del anaacutelisis del Coste del Ciclo de Vida (CCV)

En el aacutembito espantildeol la Disposicioacuten final sexta del Real Decre-to Legislativo 32011 de 14 de noviembre por el que se aprue-ba el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Puacuteblico habilita al Gobierno para su desarrollo reglamentario y en nada se opondriacutea a las previsiones de la Ley la implantacioacuten de los anaacutelisis CCV en los sistemas de adjudicacioacuten en concreto en lo relativo a la aplicacioacuten de su artiacuteculo 1341 Esta podriacutea ser por lo tanto una inmejorable oportunidad para introdu-cir el meacutetodo CCV en las poliacuteticas puacuteblicas de contratacioacuten y gestioacuten patrimonial cumpliendo asiacute las directrices de la Unioacuten Europea lo que pondriacutea a Espantildea en la primera divisioacuten de los paiacuteses con sistemas puacuteblicos de contratacioacuten sostenible de esta forma se impulsariacutea la utilizacioacuten del meacutetodo en el sec-tor privado Una iniciativa como esta requiere la adaptacioacuten el sistema a las caracteriacutesticas propias del sector de la construc-cioacuten y de la edificacioacuten en particular para lo que habraacute que preparar una norma espantildeola especiacutefica construir un modelo propio con la consiguiente creacioacuten de bases de datos o siste-matizacioacuten de las que hoy estaacuten disponibles y desarrollar las herramientas informaacuteticas precisas o adaptar las existentes en otras latitudes Esta es la tarea que queda por delante

sicioacuten de productos y servicios sostenibles no es necesaria-mente maacutes onerosa para las administraciones puacuteblicas con-tratantes que la de productos no sostenibles siempre que el proceso de contratacioacuten se lleve a cabo mediante la aplicacioacuten de anaacutelisis CCV

A su vez en el uacuteltimo informe sobre sistemas de contratacioacuten puacuteblica del Instituto Internacional para un Desarrollo Sosteni-ble ndashIISDndash (41) se constata que Espantildea no forma parte de los paiacuteses que desarrollan poliacuteticas puacuteblicas para la implantacioacuten de dichos sistemas En este documento se afirma que laquolos Go-biernos estaacuten descubriendo la necesidad de integrar el anaacutelisis del coste del ciclo de vida en las poliacuteticas puacuteblicas de contra-tacioacuten sostenibleraquo asiacute como que laquoel coste del ciclo de vida y el valor actual neto son particularmente importantes (en las poliacuteticas de contratacioacuten del sector puacuteblico) ya que permitiraacuten demostrar que si bien los bienes y servicios social y medioam-bientalmente preferibles pueden tener unos costes de inver-sioacuten iniciales superiores se convertiraacuten en la opcioacuten maacutes ren-table si se lleva a cabo un anaacutelisis del ciclo de vida integral de los proyectos suponiendo ahorros sustanciales tanto durante la vida uacutetil del inmueble como en el proceso de eliminacioacuten cuando esta llega a su finalraquo Este es precisamente el problema que subyace en la aplicacioacuten de los anaacutelisis CCV en Espantildea donde las consecuencias inmediatas de las perspectivas de im-portantes inversiones a corto plazo dominan por los motivos que se han sentildealado sobre las economiacuteas que se obtienen en una visioacuten global durante toda la vida uacutetil del inmueble

6 CONCLUSIONES

La evaluacioacuten econoacutemica de los proyectos inmobiliarios maacutes allaacute de la fase de construccioacuten se convierte en una herramienta esencial para la optimizacioacuten de costes permitiendo la com-

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